- Preços de casas em nível recorde & Baixo estoque: O mercado imobiliário de Anchorage está passando por uma grave escassez de oferta. O preço médio de casas unifamiliares subiu cerca de 26% de 2019 a 2023 (de $389 mil para $491 mil) adn.com, e até meados de 2025 o preço mediano de venda gira em torno de $400 mil – um recorde histórico. Havia apenas cerca de 133 casas unifamiliares no mercado no início de 2025 (menos de 1 mês de estoque), refletindo oferta historicamente baixa connieyoshimura.com connieyoshimura.com. As casas estão sendo vendidas em poucos dias, muitas vezes pelo preço pedido ou acima dele.
- Queda nas vendas de imóveis & crise de acessibilidade: As altas taxas de hipoteca (~6–7%) e o número limitado de ofertas reduziram um pouco o volume de vendas (queda de cerca de 4–5% ano a ano) connieyoshimura.com, mas a demanda ainda supera a oferta. Em 2023, a habitação em Anchorage foi a menos acessível em duas décadas adn.com adn.com. Compradores de primeira viagem enfrentam dificuldades, já que o índice de acessibilidade atingiu cerca de 1,8 (ou seja, são necessárias duas rendas médias para comprar uma casa média) – uma reversão acentuada em relação aos anos de dinheiro fácil de 2020-21 adn.com adn.com. Muitos proprietários travados em taxas de 3% estão “presos pela taxa” e não estão vendendo, limitando ainda mais o estoque adn.com.
- Construção Residencial & Mudanças de Políticas: A construção de novas casas em Anchorage continua lenta devido aos altos custos – as despesas de construção aumentaram cerca de 35% após a pandemia connieyoshimura.com e praticamente todos os materiais são importados, elevando os preços. Apenas 14 casas novas foram apresentadas na Prévia da Primavera de 2025, quase todas com preço acima de $500 mil connieyoshimura.com. Em resposta, autoridades estão implementando medidas ousadas. Em meados de 2024, a cidade acabou com o zoneamento exclusivo para residências unifamiliares, permitindo dúplexes em lotes antes destinados apenas a casas unifamiliares para aumentar a densidade adn.com. Em 2025, uma nova portaria (AO 2025-35) foi introduzida para conceder incentivos fiscais para novos empreendimentos habitacionais (8+ unidades), visando estimular a construção de apartamentos e adicionar 10.000 unidades habitacionais em 10 anos alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. A Alaska Housing Finance Corp. também está oferecendo incentivos (por exemplo, um reembolso de $10.000 para novas casas iniciadas em 2025) para impulsionar a construção connieyoshimura.com. Essas mudanças de política têm como objetivo impulsionar o desenvolvimento e enfrentar a escassez de moradias.
- Aluguéis em Alta & Baixa Vacância: O mercado de aluguel de Anchorage está extremamente apertado. O aluguel médio atingiu US$ 1.375 em 2024 – um aumento de 7,8% em relação aos US$ 1.275 do ano anterior adn.com – após aumentos de dois dígitos em 2022. As taxas de vacância permanecem muito baixas, em torno de 4–5% live.laborstats.alaska.gov (até menos de 2% nos apartamentos mais desejados ingramalaska.com), indicando que quase todos os aluguéis estão ocupados. Potenciais compradores de imóveis ficam presos no aluguel por mais tempo, e um aumento nos aluguéis de curto prazo, além da construção lenta, apertaram ainda mais a oferta adn.com. Novos projetos multifamiliares (por exemplo, da Cook Inlet Housing Authority e de incorporadoras privadas) estão em andamento, mas não há unidades suficientes sendo entregues para atender à demanda. O novo programa de isenção fiscal da cidade para projetos de apartamentos visa diretamente superar o “problema matemático” dos incorporadores – altos custos de construção que antes tornavam inviáveis novos apartamentos alaskasnewssource.com. Até que um novo estoque significativo chegue, os inquilinos enfrentarão novos aumentos de aluguel e competição por unidades.
- Imóveis Comerciais – Varejo & Escritórios: O setor de imóveis comerciais de Anchorage apresenta um cenário misto em 2025. O mercado imobiliário de varejo está relativamente saudável – os gastos dos consumidores se recuperaram com uma forte temporada de turismo, e empresas de serviços e experiências estão impulsionando a demanda ingramalaska.com. A vacância no varejo está em dígitos baixos (~5% ou menos) ingramalaska.com, e locais de compras privilegiados frequentemente veem múltiplos locatários competindo. O sul de Anchorage, em particular, está vendo novos desenvolvimentos e reformas no varejo, enquanto o centro da cidade está se recuperando gradualmente com iniciativas para revitalizar o corredor da 4th Avenue ingramalaska.com ingramalaska.com. O mercado de escritórios ainda está se estabilizando após a pandemia. A vacância de escritórios em toda a cidade gira em torno de 10–12%, uma melhora em relação a 2024 ingramalaska.com à medida que alguns escritórios vazios foram absorvidos. A demanda está bifurcada: escritórios Classe A (espaços modernos e de alta qualidade) apresentam locação estável e até absorção líquida positiva, com aluguéis médios de Classe A em torno de $2,75–$3,25 por pé² por mês (serviço completo) ingramalaska.com. Em contraste, edifícios de escritórios Classe B/C mais antigos enfrentam maior vacância e precisam oferecer descontos e concessões ingramalaska.com. Muitas empresas reduziram o espaço devido ao trabalho híbrido, então os locatários agora preferem escritórios eficientes, bem localizados e de tamanho moderado (3.000–6.000 pés²) ingramalaska.com. Nenhuma nova torre de escritórios está sendo construída, mas reutilização adaptativa é uma tendência – por exemplo, um antigo edifício de escritórios no centro foi reformado em escritórios modernos (tendo uma empresa petrolífera como locatária principal) adn.com. No geral, a perspectiva para escritórios em Anchorage é cautelosamente otimista: a vacância está diminuindo e <strongnão há excesso de nova oferta no horizonte, então os espaços de qualidade existentes devem ser alugados à medida que a economia cresce.
- Imóveis Industriais – Mercado Aquecido: O setor industrial em Anchorage está em expansão. Galpões, centros logísticos e propriedades industriais apresentam vacância ultrabaixa (frequentemente abaixo de 3%, com relatórios de meados de 2025 mostrando menos de 1% de vacância para espaços modernos) ingramalaska.com – entre os mercados industriais mais restritos do país. A demanda está altíssima graças ao papel de Anchorage como centro logístico (o Aeroporto Internacional Ted Stevens Anchorage é um importante polo de carga aérea, e o Porto do Alasca recebe a maior parte das cargas que entram no estado). Empresas de frete, construção civil e apoio à energia estão disputando galpões e áreas externas. Isso elevou os alugueis industriais a níveis recordes – novos galpões de pé-direito alto chegam a cerca de US$ 1,35–US$ 1,65 por pé² por mês (NNN) ingramalaska.com, e até instalações industriais mais antigas estão vendo aumento nos aluguéis. Com vacância tão baixa, investidores estão ávidos para adquirir ativos industriais, elevando os valores dos imóveis e reduzindo os cap rates (imóveis industriais são uma das classes de ativos de melhor desempenho em Anchorage) ingramalaska.com. Novas construções nesse segmento têm sido limitadas (devido à escassez de terrenos e altos custos de construção), mas há atividade notável próxima ao aeroporto – alguns projetos de galpões sob medida e uma expansão das instalações logísticas ingramalaska.com. Ainda assim, qualquer nova oferta é imediatamente absorvida. Espaço industrial continua sendo um artigo de luxo, tendência que deve continuar salvo uma grande mudança econômica.
- Desenvolvimentos Notáveis & Infraestrutura: Após anos de pouco crescimento, Anchorage está vendo alguns grandes desenvolvimentos. No centro, uma reurbanização de uso misto de US$ 300 milhões de um quarteirão inteiro (o antigo local do 4th Avenue Theatre, “Block 41”) iniciou as obras em 2025 adn.com adn.com. Incluirá um estacionamento em estrutura de vários andares com lojas no térreo, sobre o qual serão construídas novas unidades residenciais ou de hotel – parte de um esforço para revitalizar o centro com mais atividade 24 horas por dia, 7 dias por semana. O incorporador já reformou uma torre de escritórios adjacente como parte deste projeto adn.com adn.com. Em outros lugares, a cidade está investindo em infraestrutura com recursos do Ato Federal de Infraestrutura – melhorias em estradas, modernização do porto e expansão da banda larga – que estão injetando dinheiro no setor de construção alaskapublic.org alaskapublic.org. Um mercado de trabalho apertado na construção civil (o emprego no setor saltou 9% em 2024 e deve crescer mais 7% em 2025) alaskapublic.org alaskapublic.org foi o resultado, com alguns trabalhadores vindo de fora do estado para preencher a lacuna. Esses projetos de infraestrutura e construção, embora em sua maioria do setor público, fortalecem a economia e apoiam indiretamente o mercado imobiliário (ao melhorar a capacidade de utilidades, transporte e crescimento do emprego).
- Fatores Econômicos e Demográficos: O contexto econômico mais amplo é misto para o mercado imobiliário de Anchorage. Por um lado, o crescimento econômico em 2025 é sólido – Anchorage está adicionando cerca de 2.300 empregos (+1,5%), impulsionado por ganhos em saúde, turismo e construção alaskapublic.org alaskapublic.org. Grandes projetos de petróleo no North Slope (por exemplo, Willow e Pikka) estão aumentando a demanda por serviços de engenharia e apoio baseados em Anchorage alaskapublic.org, o que ajuda o mercado de escritórios. A presença militar (base JBER) e os empregos governamentais continuam sendo pilares estáveis. Por outro lado, o crescimento populacional estagnou – Anchorage tem experimentado 10 anos consecutivos de migração líquida negativa alaskapublic.org. A população em idade ativa da cidade diminuiu em cerca de 19.000 pessoas (6%) desde 2013 alaskapublic.org, já que muitos residentes partiram em busca de oportunidades em outros lugares ou se mudaram para áreas mais baratas como o Vale Mat-Su. Essa estagnação demográfica modera a demanda de longo prazo por moradias: na ausência de novos migrantes, grande parte da demanda imobiliária vem dos próprios moradores (por exemplo, locatários tentando se tornar proprietários ou famílias precisando de casas maiores). O Vale Mat-Su, ao norte de Anchorage, continua atraindo quem busca casas acessíveis – seu preço médio de casa (US$ 437 mil) é menor e os impostos sobre propriedade são dramaticamente inferiores aos de Anchorage connieyoshimura.com connieyoshimura.com. De fato, mais de 50% de toda a construção de casas unifamiliares no Alasca em 2022 ocorreu no Borough de Mat-Su connieyoshimura.com, destacando como o crescimento suburbano está superando Anchorage. A crise habitacional de Anchorage – caracterizada por altos custos e baixa oferta – tornou-se uma das principais questões políticas, levando a cidade a adotar políticas pró-moradia para reter residentes. O resultado desse cabo de guerra (empregos e comodidades em Anchorage vs. moradia mais barata fora) influenciará a trajetória do mercado imobiliário até 2030.
Perspectivas e Oportunidades até 2030
Mercado Residencial: Os próximos 5+ anos serão críticos para determinar se a crise habitacional de Anchorage será aliviada ou persistirá. Os preços das casas devem permanecer altos e provavelmente continuar uma elevação gradual até o final da década de 2020, embora não na taxa explosiva observada entre 2020-2023. Previsores econômicos indicam que os preços podem se estabilizar ou cair apenas modestamente no curto prazo (uma queda significativa não é esperada, a menos que ocorra um grande evento) adn.com. As taxas de juros serão um fator chave – se as taxas de hipoteca caírem para a faixa de 5% até 2026–2027, Anchorage pode ver uma liberação da demanda reprimida de compradores, aumentando o volume de vendas. No entanto, qualquer aumento na demanda sem nova oferta colocará pressão de alta nos preços novamente. O esforço da cidade para adicionar moradias (por meio de reforma de zoneamento e incentivos fiscais) pode começar a dar resultados até o final desta década: podemos ver uma onda de novos duplexes, casas geminadas e edifícios de apartamentos de médio porte até 2030. Se o ambicioso plano de “10.000 casas em 10 anos” se concretizar mesmo que parcialmente, isso aumentaria consideravelmente o estoque. Mais novas construções – especialmente de condomínios, apartamentos e casas unifamiliares menores – ajudariam a equilibrar o mercado, desacelerando o crescimento dos preços e dos aluguéis para níveis mais sustentáveis. Ainda assim, devido aos custos de construção e desafios de mão de obra, a oferta de moradias levará anos para alcançar a demanda. Para compradores de imóveis, isso significa que a competição deve permanecer acirrada no curto prazo, mas pode haver mais opções até o final da década de 2020, à medida que novos projetos forem concluídos e alguns baby boomers idosos reduzirem o tamanho de suas casas (potencialmente liberando imóveis de alto padrão para venda). Os compradores devem estar preparados com financiamento e ficar atentos a programas de assistência para compradores de primeira viagem (agências do Alasca estão considerando subsídios de entrada de até US$ 25 mil) connieyoshimura.com. Se você é comprador, a oportunidade pode melhorar entre 2027–2030: taxas de juros um pouco mais baixas e um estoque crescendo lentamente podem tornar o mercado um pouco mais acessível do que o período frenético de 2023-2025.
Habitação para Aluguel: Para os inquilinos, o alívio pode ser gradual. Os aluguéis provavelmente continuarão subindo nos próximos anos, embora em um ritmo moderado se a economia permanecer estável – pense em aumentos anuais de aluguel na faixa de um dígito médio, em vez dos saltos de 7–14% vistos recentemente adn.com. As taxas de vacância devem permanecer muito baixas pelo menos até 2026, então os inquilinos ainda precisarão competir e planejar o orçamento com cuidado. No final da década de 2020, no entanto, a combinação de novas construções de apartamentos e mais residentes fazendo a transição para a casa própria (se as taxas de juros caírem) pode aumentar modestamente a vacância de aluguel. Isso seria uma boa notícia para os inquilinos, potencialmente desacelerando o crescimento dos aluguéis até 2030. A oportunidade para os inquilinos é que a liderança de Anchorage está fortemente focada em habitação – então novos empreendimentos podem trazer mais opções nos próximos anos, e programas para incentivar a construção de imóveis para aluguel (ou para converter prédios comerciais subutilizados em residenciais) podem expandir a oferta de apartamentos. Os inquilinos devem ficar atentos a novas comunidades oferecendo incentivos de mudança à medida que o mercado se flexibiliza um pouco até 2030. Para quem pensa em comprar, os próximos anos podem apresentar uma janela de oportunidade se o crescimento dos preços das casas se estabilizar e novas casas ou apartamentos de entrada chegarem ao mercado conforme previsto pelos planos da cidade.
Imóveis Comerciais & Industriais: Investidores e incorporadores encontrarão perspectivas diferentes entre os tipos de propriedades. O setor imobiliário industrial provavelmente continuará sendo o destaque. Dado o papel estratégico de logística de Anchorage, a demanda por galpões e espaços industriais é estruturalmente forte. Até 2030, mesmo com algumas novas instalações construídas, espera-se que as vacâncias industriais permaneçam muito baixas (talvez 2–4% no máximo) e os aluguéis permaneçam elevados. Investidores podem se beneficiar de fluxo de caixa estável e valorização neste setor – embora encontrar propriedades disponíveis para comprar seja um desafio em si. Incorporadores que conseguirem construir galpões modernos ou espaços flexíveis poderão atender a uma demanda não suprida; os principais obstáculos serão encontrar terrenos e superar os altos custos de construção. Qualquer desaceleração no frete global pode suavizar o mercado, mas neste momento a escassez industrial em Anchorage é tão aguda que mesmo uma queda moderada na demanda ainda deixaria o setor aquecido.
O setor de escritórios enfrenta uma perspectiva mais cautelosa. Até 2030, a vacância de escritórios em Anchorage pode gradualmente cair para um dígito (especialmente para Classe A), mas muito depende de mudanças mais amplas no trabalho remoto e nas necessidades de espaço do governo/corporações. É improvável que vejamos novos prédios de escritórios especulativos num futuro próximo; em vez disso, a requalificação será o tema. Escritórios antigos podem ser convertidos em unidades residenciais ou espaços de uso misto se continuarem com dificuldades – uma oportunidade para incorporadores criativos converterem ou adaptarem propriedades. Investidores em escritórios devem focar em edifícios bem locados e de alta qualidade ou considerar oportunidades em prédios antigos que possam ser comprados e renovados com desconto. Para proprietários comerciais, reter inquilinos por meio de flexibilidade (melhorias, prazos de locação mais curtos, etc.) será fundamental no médio prazo, à medida que as empresas ajustam seus espaços.
Imóveis comerciais de varejo em Anchorage estão prestes a permanecer resilientes. Ao contrário de muitas cidades do Lower-48, Anchorage tem alternativas limitadas de comércio eletrônico (devido à logística de envio), e as lojas físicas locais continuam atraindo consumidores. Até 2030, espera-se que a vacância no varejo permaneça relativamente baixa, especialmente nos corredores principais. Centros de varejo de bairro que oferecem serviços, supermercados, restaurantes e entretenimento terão bom desempenho à medida que a população envelhece no local e o turismo cresce. Incorporadores podem encontrar oportunidades construindo ou renovando espaços comerciais em bairros em crescimento (por exemplo, a região de South Anchorage) e na revitalização do mix de varejo do centro para atender turistas e residentes. Dito isso, qualquer novo projeto de varejo deve ser cuidadosamente planejado – locatários voltados para experiências e serviços são o futuro, enquanto expansões de grandes lojas serão limitadas. Investidores em propriedades comerciais podem esperar taxas de capitalização e renda estáveis, mas devem priorizar uma mistura diversificada de locatários e usos resistentes à internet.
Oportunidades para diferentes partes interessadas: De modo geral, o mercado imobiliário de Anchorage até 2030 recompensará quem souber navegar pelo desequilíbrio entre oferta e demanda.
- Compradores de imóveis: Seja paciente e esteja preparado – o mercado pode melhorar um pouco para você mais adiante na década, à medida que novas iniciativas habitacionais entrem em vigor. Aproveite qualquer assistência ao comprador e esteja aberto a alternativas (townhouses, condomínios ou casas em áreas periféricas) como opções iniciais, já que casas unifamiliares continuarão caras.
- Inquilinos: Continue planejando para aluguéis mais altos no curto prazo, mas fique atento a novas comunidades de aluguel oferecendo promoções a partir de 2027+. Se seu objetivo é comprar, acompanhe as tendências das taxas de hipoteca; uma queda nas taxas pode abrir uma janela para adquirir sua primeira casa antes que os preços subam ainda mais.
- Investidores: As melhores perspectivas estão em imóveis residenciais e industriais geradores de renda. Investimentos em apartamentos multifamiliares devem ter bom desempenho – baixas vacâncias e aluguéis em alta aumentam os retornos, e qualquer queda nas taxas de propriedade significa mais inquilinos. Instalações industriais/logísticas são praticamente “pó de ouro” – alta demanda e oferta escassa impulsionarão o valor. O varejo pode ser sólido para investidores se focado em serviços essenciais ou áreas turísticas de destaque. Escritórios são mais especulativos – podem surgir oportunidades na aquisição de ativos de escritórios em dificuldades e sua requalificação, mas exigem cautela e capital para melhorias. No geral, as altas taxas de ocupação em Anchorage na maioria dos setores significam que os proprietários têm margem para aumentar aluguéis e obter rendimentos elevados.
- Desenvolvedores e Construtores: Os próximos anos apresentam uma oportunidade crucial para moldar o futuro de Anchorage. Há uma demanda reprimida por quase todos os tipos de moradia – desde casas populares para iniciantes e condomínios adaptados para idosos até apartamentos a preço de mercado. Com novos incentivos fiscais e vontade política voltados para habitação, desenvolvedores que conseguirem inovar para reduzir custos de construção (unidades menores, construção modular, parcerias público-privadas, etc.) encontrarão compradores e locatários ávidos para seus projetos. Fique atento a terrenos para preenchimento urbano e lotes subutilizados, já que o município está sinalizando flexibilidade em zoneamento e apoio à infraestrutura para incentivar o desenvolvimento connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. O desenvolvimento industrial é outra área de alta necessidade – qualquer adição ao estoque de armazéns provavelmente será locada imediatamente, e pode haver oportunidades em áreas próximas ao porto ou aeroporto para aquisição de terrenos e construção. Tenha em mente os desafios: escassez de mão de obra, materiais caros e processos de licenciamento demorados são restrições reais. Mas o potencial de atender à demanda não atendida de Anchorage é significativo até 2030. Em resumo, desenvolvedores que “inovarem” (para citar a Prefeita LaFrance alaskasnewssource.com) e aproveitarem novos programas de incentivo podem ajudar a aliviar a crise habitacional e colher recompensas em um mercado com oferta limitada.
Resumo: O cenário imobiliário de Anchorage em 2025 é definido por escassez e altos custos – um mercado restrito nos setores residencial, de aluguel e industrial. Olhando para 2030, a cidade está em um ponto de inflexão. Se o atual impulso econômico continuar e as iniciativas ousadas de habitação tiverem sucesso, Anchorage poderá ver um aumento moderado no estoque e uma estabilização de preços e aluguéis até o final da década. Isso gradualmente aproximaria o mercado do equilíbrio, aliviando o peso sobre compradores e locatários. Se os esforços de desenvolvimento fracassarem, no entanto, a atual escassez de moradias e as crescentes necessidades de manutenção de um estoque habitacional envelhecido podem manter a pressão alta, garantindo que propriedades bem localizadas permaneçam muito procuradas e valorizadas. Por enquanto, todos os sinais apontam para oportunidades para quem pode construir ou investir em moradias e espaços logísticos tão necessários. Em uma cidade enfrentando uma crise habitacional, os próximos anos definirão o rumo do mercado imobiliário de Anchorage até 2030, tornando este um momento empolgante – e decisivo – para compradores, investidores e desenvolvedores.
Fontes: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Alaska Dept. of Labor/AHFC data live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com.
