Rynek nieruchomości w Sacramento 2025: Spadające ceny, gorący wynajem i co dalej

• Do czerwca 2025 roku liczba ofert sprzedaży nieruchomości w hrabstwie Sacramento wzrosła o 46% rok do roku, a liczba aktywnych ogłoszeń w połowie roku była o około 20–25% wyższa niż na początku roku.
• Mediana cen domów w hrabstwie Sacramento w 2025 roku utrzymuje się na poziomie około 522 000 dolarów, co oznacza niewielką zmianę (około +1%) w porównaniu z rokiem poprzednim.
• W 2025 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymywało się na poziomie około 7% dla kredytu 30-letniego, czyli około dwukrotnie wyższym niż w 2021 roku.
• Wiosną i latem 2025 roku sprzedaż domów spowolniła do jednego z najniższych poziomów od dekad – wiele ofert otrzymywało tylko jedną propozycję zakupu, a około 40% sprzedających obniżało ceny wywoławcze.
• Najemcy musieli się liczyć ze średnim czynszem za mieszkanie na poziomie około 1 900 dolarów miesięcznie w 2025 roku, przy cenie za kawalerkę powyżej 1 600 dolarów i pustostanach na poziomie średnio jednocyfrowym (około 5–6%).
• Projekt Downtown Railyards obejmuje ponad 240 akrów, ma zapewnić ponad 13 500 miejsc pracy na miejscu i prawie 24 000 miejsc pracy w całym regionie podczas i po zakończeniu budowy, przy nakładach przekraczających 10 miliardów dolarów w ciągu 10–20 lat.
• Aggie Square otworzyło swoją pierwszą fazę w maju 2025 roku jako kampus innowacji o wartości 1,1 miliarda dolarów, mający na celu stworzenie 3 200–5 000 stałych miejsc pracy i ponad 2 miliardów dolarów rocznego wpływu na gospodarkę.
• Rozporządzenie Sacramento dotyczące brakującej zabudowy średniej gęstości zniosło wyłącznie jednorodzinną zabudowę, umożliwiając budowę bliźniaków i innych budynków wielorodzinnych we wszystkich strefach mieszkalnych, co potencjalnie doda setki nowych mieszkań w zabudowie uzupełniającej.
• Rynek nieruchomości przemysłowych pozostał silny, choć nieco osłabł w stosunku do szczytowego wzrostu – na początku 2025 roku wskaźnik pustostanów wynosił około 5,9%, a w budowie było około 3,9 miliona stóp kwadratowych.
• Rynek biurowy zmagał się z wysokim poziomem pustostanów na poziomie około 21,5% pod koniec 2024 roku, przy wzroście aktywności najmu o około 5,9% i wzroście absorpcji netto o 24,7%, jednak prognozy na 2025 rok przewidują stabilizację.

Przegląd: Rynek na punkcie zwrotnym

Rynek nieruchomości w Sacramento w 2025 roku przechodzi znaczącą zmianę. Po kilku latach szybkiego wzrostu cen domów i zaciętych wojen licytacyjnych, sytuacja zmienia się w kierunku bardziej zrównoważonego otoczenia. Liczba ofert sprzedaży gwałtownie wzrosła, popyt ze strony kupujących osłabł, a ceny się stabilizują – co stanowi wyraźny kontrast wobec szalonego rynku z początku lat 20. XXI wieku cbsnews.com homesbyelevate.com. Jednocześnie sektory nieruchomości komercyjnych, takie jak biura, handel, przemysł i mieszkaniówka wielorodzinna, szukają nowej równowagi – niektóre segmenty się stabilizują, inne napotykają trudności. Nowe inwestycje i polityki publiczne również zmieniają krajobraz – od innowacyjnych rozwiązań mieszkaniowych po wielkoskalowe projekty wnoszące miejsca pracy i inwestycje do regionu.

Najważniejsze trendy 2025 w skrócie:

1. Wzrost liczby ofert: Liczba domów na sprzedaż wzrosła dramatycznie (ponad 40% rok do roku w połowie 2025) railyards.com, co łagodzi niedobór podaży, który charakteryzował wcześniejsze lata. Kupujący mają większy wybór, a sprzedający muszą liczyć się z większą konkurencją.
2. Ceny domów stabilizują się: Mediana cen domów w hrabstwie Sacramento utrzymuje się w 2025 roku na poziomie około 520 000 USD, co oznacza, że jest praktycznie niezmienna (±1–3%) w porównaniu z rokiem ubiegłym railyards.com sofi.com. Niektóre ekskluzywne dzielnice odnotowały spadki cen, podczas gdy w tańszych rejonach wciąż notowano umiarkowane wzrosty.
3. Schłodzenie popytu: Wyższe stopy procentowe i niepewność gospodarcza ostudziły entuzjazm kupujących. Wiosenne i letnie sprzedaże domów w 2025 roku należały do najwolniejszych od dekad cbsnews.com, a wiele ofert otrzymywało tylko jedną propozycję zamiast gorączki wielu ofert z poprzednich lat cbsnews.com. Około 40% sprzedających musiało obniżyć cenę wywoławczą, aby przyciągnąć kupca cbsnews.com.
4. Rynek najmu pozostaje silny: Przy mniej dostępnych kredytach hipotecznych, wynajem wciąż cieszy się dużym popytem. Średni czynsz za mieszkanie w Sacramento wynosi około 1 800–2 000 USD, a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie kilku procent capitalrivers.com rentcafe.com. Nieruchomości wielorodzinne cieszyły się rekordowym popytem najemców w 2024 roku i nadal notują niskie pustostany, mimo tysięcy nowych wybudowanych lokali.
5. Sektor komercyjny się stabilizuje: Wskaźnik pustostanów w biurach jest wysoki (około 20%+), ale oczekuje się, że ustabilizuje się w 2025 roku, podczas gdy nieruchomości przemysłowe i wielorodzinne pozostają stosunkowo silne globest.com globest.com. Rynek nieruchomości handlowych jest mieszany – osiedlowe centra handlowe odbijają się od dna, ale ogólne inwestycje w handel zwolniły z powodu ostrożności gospodarczej globest.com capitalrivers.com.
6. Duże inwestycje i polityka: Duże projekty, takie jak Downtown Railyards oraz kampus innowacji Aggie Square, przynoszą do regionu miejsca pracy, mieszkania i nowoczesną przestrzeń komercyjną railyards.com capradio.org. Pierwsza w Kalifornii uchwała Sacramento dotycząca strefowania „Missing Middle” pozwala teraz na budowę wielorodzinnych budynków mieszkalnych na terenach wcześniej przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, co ma na celu zwiększenie podaży mieszkań railyards.com. Tymczasem inicjatywy stanowe i lokalne finansują budownictwo dostępne cenowo i wpływają na relacje między właścicielami a najemcami.

W szczegółowych sekcjach poniżej omawiamy rynek mieszkaniowy i komercyjny, kluczowe trendy w dzielnicach, możliwości inwestycyjne oraz czynniki ekonomiczne i legislacyjne kształtujące rynek nieruchomości w Sacramento. Niezależnie od tego, czy jesteś inwestorem szukającym okazji, kupującym lub najemcą analizującym swoje opcje, czy profesjonalistą śledzącym rynek, te informacje pomogą Ci zrozumieć, gdzie Sacramento znajduje się w 2025 roku – i dokąd zmierza.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku

Ceny domów: od gwałtownych wzrostów do stabilizacji

Po gwałtownym wzroście w latach 2020–2022, wzrost cen domów w Sacramento się ustabilizował. Typowa wartość domu praktycznie utrzymuje się na tym samym poziomie co rok temu sofi.com. Na początku 2025 roku mediana ceny sprzedaży w Sacramento wynosi około $487,500 (miasto) do $522,000 (hrabstwo) sofi.com railyards.com – to średnio tylko około 1% więcej niż w poprzednim roku sofi.com. Innymi słowy, ceny już nie szybują w górę, co w rzeczywistości zwiększa atrakcyjność Sacramento, utrzymując je wciąż przystępnym cenowo w porównaniu z wybrzeżem Kalifornii sofi.com.

• Brak krachu, tylko ochłodzenie: Analitycy rynku nieruchomości podkreślają, że to wypłaszczenie to miękkie lądowanie, a nie załamanie. Po latach dwucyfrowych wzrostów, wartości się spłaszczyły lub nieznacznie spadły (o kilka procent) w wielu dzielnicach homesbyelevate.com sacramentoappraisalblog.com. Ta łagodna korekta odzwierciedla równoważenie się rynku po okresie skrajnej przewagi sprzedających, a nie krach na wzór 2008 roku – po prostu nie ma nadpodaży, która mogłaby wywołać gwałtowny spadek cen sacramentoappraisalblog.com. W rzeczywistości, ogólne ceny w Sacramento są nadal wyższe rok do roku, ale wzrost jest „bardzo umiarkowany”, a niektóre obszary notują stabilne lub nieco niższe ceny obecnie sacramentoappraisalblog.com.
• Stopy procentowe jako czynnik X: Jednym z głównych powodów ochłodzenia rynku jest wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych. Przy oprocentowaniu kredytów 30-letnich utrzymującym się na poziomie około 7% w 2025 roku (czyli mniej więcej dwukrotnie wyższym niż w 2021), zdolność kredytowa kupujących została ograniczona sacramentoappraisalblog.com. Wyższe koszty pożyczek oznaczają, że wielu kupujących osiąga maksymalny pułap cenowy i decyduje się na mniejsze domy lub wstrzymuje poszukiwania. To ograniczyło wojny licytacyjne i zmusiło sprzedających do bardziej realistycznego ustalania cen. Eksperci zauważają, że gdyby stopy spadły do około 6% lub niżej, mogłoby to ponownie pobudzić wzrost cen, podczas gdy utrzymujące się wysokie stopy będą hamować ceny lub nawet je lekko obniżać sacramentoappraisalblog.com. Wszyscy patrzą na Rezerwę Federalną, ale na połowę 2025 roku Fed nie sygnalizuje rychłych obniżek stóp cbsnews.com – co oznacza, że dzisiejsi kupujący i sprzedający muszą dostosować się do nowej rzeczywistości.
• Kontekst cen regionalnych: Nawet pomimo ostatniego spłaszczenia, wartości domów w Sacramento pozostają wysokie w porównaniu do kilku lat temu, ale są okazją na tle Kalifornii. Średnia cena domu w całym czteropowiatowym regionie (Sacramento, Placer, El Dorado, Yolo) wynosi około $638,000 cbsnews.com – to dużo jak na lokalne dochody, ale znacznie mniej niż mediana w San Francisco czy Los Angeles. W rzeczywistości dom ze średniej półki w Bay Area (~$1,5 miliona) kosztuje około trzykrotnie więcej niż typowy dom w Sacramento railyards.com railyards.com. Ta różnica cenowa nadal przyciąga migrację z droższych metropolii, co utrzymuje popyt w Sacramento. Nawet „luksusowe” domy w Sacramento (np. ekskluzywna nieruchomość za $1–2 miliony) często kosztują mniej niż mediana domu w San Francisco railyards.com. Względna przystępność cenowa Sacramento to kluczowy atut dla kupujących z miast nadmorskich i sugeruje, że rynek ma potencjał do dalszego wzrostu w dłuższej perspektywie – choć w łagodniejszym tempie niż w latach pandemii.

Dynamika podaży i popytu: rośnie liczba ofert, konkurencja słabnie

Jedną z najbardziej rzucających się w oczy zmian w 2025 roku jest wzrost liczby dostępnych nieruchomości. Po latach chronicznie niskiej podaży, coraz więcej właścicieli wystawia swoje nieruchomości na sprzedaż, a nowe budownictwo dostarcza świeże lokale. W czerwcu 2025 roku liczba nieruchomości na sprzedaż w hrabstwie Sacramento wzrosła o 46% w porównaniu z rokiem poprzednim railyards.com. Do połowy roku liczba aktywnych ofert również wzrosła o około 20–25% w stosunku do początku roku homesbyelevate.com. Ten napływ podaży daje kupującym oddech, o którym nie było mowy podczas niedawnego boomu.

Kilka czynników wyjaśnia ten wzrost podaży:

• Sprzedający „odmrażają się”: Wielu potencjalnych sprzedających wstrzymywało się w latach 2022–2023 z powodu niepewności gospodarczej i niechęci do rezygnacji z bardzo niskich stóp procentowych kredytów hipotecznych. To sprawiło, że 2024 był jednym z najwolniejszych lat w historii pod względem liczby transakcji w Sacramento homesbyelevate.com. W 2025 roku wydarzenia życiowe (praca, powiększające się rodziny itp.) w końcu skłaniają więcej właścicieli do przeprowadzki. Blogi nieruchomości zauważają, że 2023 był prawdopodobnie dołkiem aktywności sprzedających, a nowe oferty w 2024 roku wzrosły w stosunku do poziomu z 2023 roku sacramentoappraisalblog.com. Teraz, w 2025 roku, nowe oferty są na dobrej drodze, by przewyższyć poziom z 2024 roku, ponieważ coraz więcej właścicieli podejmuje decyzje związane ze zmianą stylu życia sacramentoappraisalblog.com. Jednak podaż wciąż nie wróciła do „normy” – w regionie brakuje tysięcy ofert w porównaniu do standardów sprzed 2020 roku sacramentoappraisalblog.com. W rzeczywistości w Sacramento w 2024 roku było ponad 11 500 mniej nowych ofert niż w typowym roku przed pandemią sacramentoappraisalblog.com. Tak więc, choć podaż się poprawia, nadal pozostaje poniżej poziomu, jaki miałby zdrowy, zrównoważony rynek.
• Słabnący popyt kupujących: Jednocześnie popyt kupujących spowolnił w ostatnich miesiącach. Szał chętnych nabywców ustąpił miejsca ostrożniejszemu poszukiwaniu domów w 2025 roku. Wyższe stopy procentowe, niepewność gospodarcza i mniejsza presja (ponieważ ceny nie rosną gwałtownie) oznaczają, że mniej osób składa oferty. Do wiosny 2025 roku agenci odnotowali zauważalny spadek liczby transakcji w toku – o około 10–15% w ciągu 60 dni homesbyelevate.com. Czerwiec 2025 okazał się jednym z najgorszych czerwców pod względem sprzedaży domów od 25 lat w regionie Sacramento cbsnews.com. Wielu kupujących zeszło na boczny tor, licząc na niższe stopy lub po prostu poświęcając więcej czasu na poszukiwania.
• Zmiana równowagi rynkowej: Przy większej liczbie wystawionych domów i mniejszej liczbie kupujących, dynamika rynku przesunęła się z silnego rynku sprzedawcy w stronę zrównoważonego lub nawet sprzyjającego kupującym w niektórych obszarach homesbyelevate.com cbsnews.com. Matematyka jest prosta – gdy na przykład w miesiącu wystawionych jest 1 000 domów, a sprzedaje się tylko 600, zapasy rosną z miesiąca na miesiąc homesbyelevate.com. Sacramento doświadcza właśnie tego: jedno z lokalnych biur pośrednictwa zauważyło, że jeśli obecne trendy się utrzymają, każdego miesiąca niesprzedane domy powiększają rosnący zaległy zapas na rynku homesbyelevate.com. Liczba miesięcy zapasów (czas potrzebny na sprzedaż wszystkich ofert przy obecnym tempie) wzrosła do około 2,3 miesiąca w maju 2025 – o 65% więcej niż rok wcześniej sacrealtor.org. To wciąż poniżej ~4–6 miesięcy, które wskazują na naprawdę chłodny rynek, ale jest to znacznie bardziej zrównoważone niż zapasy poniżej 1 miesiąca podczas szczytu boomu.

Wpływ na kupujących i sprzedających: Dla sprzedających, rynek w 2025 roku wymaga zderzenia z rzeczywistością. Domy nie „sprzedają się same” z dnia na dzień. Kluczowe są cena i prezentacja – jak ujął to jeden z agentów, nieruchomość „musi być gotowa do zamieszkania i odpowiednio wyceniona”, aby sprzedać się na tym rynku cbsnews.com. Nawet niewielkie przeszacowanie może sprawić, że Twoja oferta będzie miała mało prezentacji i utknie na tygodnie homesbyelevate.com. Minęły czasy, gdy rutynowo otrzymywano 5–10 ofert powyżej ceny wywoławczej. Większość aktualnych transakcji obejmuje tylko jedną ofertę po dłuższym okresie marketingu cbsnews.com. Rzeczywiście, około 40% sprzedających w połowie 2025 roku musiało obniżyć cenę wywoławczą, zanim znalazło kupca cbsnews.com. Sprzedający, którzy rozumieją nowe warunki – i być może oferują zachęty lub ustępstwa – mają znacznie większe szanse na udaną sprzedaż.

Dla kupujących to ochłodzenie jest mile widzianą ulgą. Wreszcie pojawiła się przestrzeń do negocjacji i czas na zastanowienie się. W 2025 roku wiele domów sprzedaje się poniżej ceny wywoławczej, co stanowi zmianę w porównaniu z ostatnimi latami sofi.com. Obecnie nie jest niczym niezwykłym, że dobrze zakwalifikowany kupujący może zdobyć dom za, powiedzmy, 2–6% poniżej ceny ofertowej, zwłaszcza jeśli dom wymaga drobnych prac lub jest wystawiony na sprzedaż od jakiegoś czasu sofi.com. Co więcej, czas na rynku się wydłużył. W mieście Sacramento mediana czasu na rynku wynosi około 20 dni (wzrost z zaledwie tygodnia lub dwóch w szczytowym okresie) sofi.com. W niektórych dzielnicach średni czas na rynku wynosi 30–50 dni sofi.com sofi.com. Daje to kupującym szansę, by rzeczywiście obejrzeć nieruchomości i rozważyć opcje, zamiast musieć licytować już w pierwszy weekend. Wielu kupujących korzysta z tej przerwy: po odczekaniu chaosu, teraz widzą okazję do zakupu z mniejszą konkurencją, a nawet zdobycia oferty poniżej ceny wywoławczej homesbyelevate.com. Oczywiście kompromisem są wyższe stopy procentowe – ale bystrzy kupujący zdają sobie sprawę, że mogą później refinansować, jeśli stopy spadną, podczas gdy cena zakupu jest już ustalona. Krótko mówiąc, rok 2025 oferuje najlepszą od lat okazję dla kupujących w Sacramento, o ile ktoś jest w stanie poradzić sobie z kosztami finansowania.

• Budowa nowych domów: Deweloperzy również zwiększyli aktywność, aby sprostać popytowi, a nowe inwestycje pojawiają się w całym regionie. Sprzedaż nowych domów była jasnym punktem w 2024 roku, jednym z najmocniejszych lat w ostatniej dekadzie dla obszaru Sacramento sacramentoappraisalblog.com. Deweloperzy skorzystali na sfrustrowanych kupujących, którzy zwrócili się ku nowym osiedlom, gdy na rynku wtórnym brakowało ofert. W 2025 roku deweloperzy nadal radzą sobie dobrze – mają „złapaną” grupę kupujących poszukujących nowoczesnych, gotowych do zamieszkania domów sacramentoappraisalblog.com. Aby uatrakcyjnić ofertę w środowisku wyższych stóp procentowych, wielu deweloperów oferuje zachęty, takie jak obniżki oprocentowania kredytu hipotecznego, dopłaty do kosztów zamknięcia transakcji lub wyższy standard wykończenia sacramentoappraisalblog.com. Dzięki temu sprzedaż nowych domów utrzymuje się na wysokim poziomie, nawet gdy cały rynek zwolnił. Przykładowo, projekty takie jak Folsom Ranch (duża, zaplanowana społeczność w Folsom) oraz nowe osiedla w Elk Grove, Roseville i Natomas dodają setki domów jednorodzinnych, często z udogodnieniami dla młodych rodzin. Deweloperzy zaczynają także wprowadzać więcej tzw. „missing middle” (bliźniaki, szeregowce, małe mieszkania), zwłaszcza po ostatnich zmianach w zagospodarowaniu przestrzennym Sacramento (więcej o tym poniżej). Ogólnie można się spodziewać, że nowe inwestycje – od miejskich szeregówek po podmiejskie osiedla – będą odgrywać coraz większą rolę w podaży mieszkań w najbliższych latach, pomagając stopniowo zmniejszać niedobór ofert.

Przegląd dzielnic: segment luksusowy kontra segment przystępny cenowo

Rynek nieruchomości jest lokalny, a w regionie Sacramento różne dzielnice doświadczają bardzo różnych warunków rynkowych. W 2025 roku wyraźnie zarysował się trend: niektóre historycznie drogie, centralne dzielnice znacznie się ochłodziły, podczas gdy tańsze i rozwijające się obszary pozostają konkurencyjne. Przesunięcie rynku w kierunku równowagi nie jest jednolite – zależy od segmentu cenowego i lokalizacji.

Ochłodzenie w dzielnicach z wyższej półki: W kilku najdroższych lub najbardziej prestiżowych dzielnicach Sacramento obserwuje się korekty cen i wydłużony czas sprzedaży, co sygnalizuje spadek popytu w segmencie premium:

• Midtown Sacramento: Ta modna, miejska okolica (popularna wśród młodych profesjonalistów) odnotowała spadek cen o około 10% rok do roku na początku 2025 roku sofi.com. Mediana ceny sprzedaży w Midtown spadła do około 602 tys. dolarów sofi.com, a domy sprzedają się teraz w medianie po 52 dniach – w porównaniu do zaledwie 24 dni rok wcześniej sofi.com. Kupujący w Midtown stali się wrażliwi na ceny, często płacąc średnio 6% poniżej ceny wywoławczej sofi.com. Efekt? Midtown jest obecnie co najwyżej „umiarkowanie konkurencyjne”, a sprzedający nie mogą już liczyć na wojny licytacyjne. Ten spadek wynika częściowo z faktu, że młodsi kupujący osiągnęli granice swojej zdolności finansowej i być może wybierają pobliskie przedmieścia, gdzie ich pieniądze mają większą wartość.
• Land Park: Historyczna, zamożna dzielnica znana z domów z lat 30.–50. XX wieku oraz dużego parku o tej samej nazwie, Land Park doświadczył prawie 20% spadku mediany ceny w porównaniu z rokiem poprzednim sofi.com. W lutym 2025 roku mediana wynosiła około 800 tys. dolarów (spadek z blisko 1 mln dolarów rok wcześniej) sofi.com sofi.com. Domy stoją na rynku średnio 32 dni (w porównaniu do zaledwie 21 dni wcześniej) sofi.com. Nieruchomości w Land Park sprzedają się obecnie zazwyczaj za około 1% poniżej ceny wywoławczej po prawdopodobnych obniżkach cen sofi.com. Ta zauważalna korekta w segmencie premium sugeruje, że liczba kupujących drogie, zabytkowe domy się zmniejszyła – prawdopodobnie z powodu stóp procentowych (miesięczna rata kredytu hipotecznego na ponad 800 tys. dolarów jest obecnie przytłaczająca). Land Park to nadal pożądana okolica (świetne parki, dobre szkoły, blisko centrum), ale w 2025 roku kupujących jest mniej i są bardziej wybredni, co sprawia, że jest mniej intensywnie niż wcześniej. Dobra wiadomość dla osób zmieniających dom na większy: możesz upolować okazję na wymarzony dom w Land Park, który jeszcze kilka lat temu byłby poza zasięgiem.
• East Sacramento: (Nie opisano szczegółowo powyżej, ale analogicznie) Kolejna droga okolica z alejami drzew i ekskluzywnymi domami, East Sac prawdopodobnie podąża śladem trendu Land Park. Choć nie mamy tu dokładnych danych, agenci zgłaszają mniej ofert na domy w stylu Tudor i Craftsman za milion dolarów w East Sac. Można się spodziewać, że ten segment będzie zachowywał się podobnie – wymagając od sprzedających ostrożnego ustalania cen i cierpliwości.

Gorąco w segmentach wejściowym i średnim rynku: Dla kontrastu, bardziej przystępne cenowo i średniopółkowe dzielnice nadal cieszą się dużym popytem, ponieważ odpowiadają na potrzeby kupujących po raz pierwszy oraz rodzin szukających korzystnych ofert:

• Tahoe Park: To dzielnica klasy średniej sąsiadująca z Oak Park, historycznie bardziej przystępna cenowo, ale obecnie zyskująca na wartości. Ceny domów w Tahoe Park wzrosły o ok. 5% rok do roku na początku 2025 roku sofi.com – wbrew ogólnomiejskiej stagnacji. Mediana ceny sprzedaży wynosi około 499 tys. dolarów sofi.com. Domy tutaj nadal sprzedają się szybko (średnio 24 dni na rynku, a najatrakcyjniejsze oferty znikają już po 9 dniach) sofi.com. Wiele ofert w Tahoe Park otrzymuje wiele propozycji kupna, często z kupującymi rezygnującymi z zastrzeżeń, by zwiększyć swoje szanse sofi.com. W niektórych przypadkach zwycięskie oferty są o 2% powyżej ceny wywoławczej dla najbardziej pożądanych nieruchomości sofi.com. Popularność tej dzielnicy wynika z jej względnej przystępności cenowej (ceny poniżej 500 tys. dolarów przyciągają wielu kupujących po raz pierwszy), bliskości nowego kampusu innowacyjnego Aggie Square (więcej o tym później) oraz przyjemnej atmosfery społeczności. Dla kupujących Tahoe Park to jeden z bardziej konkurencyjnych rynków w Sacramento w 2025 roku – trzeba działać szybko i składać przemyślane oferty, by mieć szansę na dom w tej okolicy.
• Natomas: Obszar Natomas (na północy Sacramento, blisko lotniska) jest gorącym rynkiem. W podobszarze Natomas Park średnia cena sprzedaży wzrosła o prawie 21% na początku 2025 roku w porównaniu z rokiem poprzednim sofi.com, co odzwierciedla, jak bardzo to przedmieście stało się pożądane. Mediana cen wynosi obecnie około 620 tys. dolarów w Natomas Park sofi.com, a kupujący nabywają je średnio w ciągu 13 dni sofi.com. Najbardziej poszukiwane domy w Natomas (nowsze budynki, ulepszone wyposażenie) mogą się sprzedać w zaledwie 6 dni i zwykle za cenę wywoławczą lub nieco niższą sofi.com. Natomas oferuje atrakcyjność „najlepszego z obu światów”: podmiejski klimat z dobrymi szkołami i sklepami, a jednocześnie wciąż w 15 minut jazdy od centrum. Jego stosunkowo nowa zabudowa oznacza nowoczesne układy pomieszczeń i mniej problemów z naprawami. Z prawie 40 000 mieszkańców w kilku odrębnych społecznościach, Natomas jest jednym z najszybciej rozwijających się obszarów miasta sofi.com. W 2025 roku znajduje się na szczycie wielu list życzeń kupujących w Sacramento, co wyjaśnia dwucyfrowy wzrost cen nawet przy wyższych stopach procentowych sofi.com. Zarówno rodziny, jak i osoby pracujące zdalnie uważają to miejsce za atrakcyjne. Uwaga: Powyższe dane dotyczą obszaru Natomas Park; inne części North Natomas i South Natomas mogą wykazywać nieco inne statystyki, ale ogólny trend jest jasny – popyt tutaj przewyższa podaż.
• Elk Grove: Tuż na południe od Sacramento, miasto Elk Grove (populacja ~175 tys.) od kilku lat jest magnesem dla młodych rodzin. Nadal pozostaje bardzo konkurencyjne, choć nieco mniej gorączkowe niż w 2022 roku. Na początku 2025 roku większość domów w Elk Grove sprzedawała się w około 31 dni (w porównaniu do bardzo szybkich 21 dni rok wcześniej) sofi.com. Wiele ofert wciąż otrzymuje wiele propozycji – często z licytującymi rezygnującymi z zastrzeżeń – a ostateczne ceny sprzedaży są średnio zbliżone do ceny wywoławczej sofi.com. Mediana ceny w Elk Grove to około 645 000 dolarów sofi.com, co odzwierciedla zazwyczaj większe domy i podmiejskie udogodnienia. Chociaż kupujący nie są już tak spanikowani jak wcześniej, Elk Grove wciąż jest rynkiem sprzedającego. Może się pochwalić szkołami z najwyższej półki, licznymi parkami i nowym urbanizującym się centrum (z dzielnicą rozrywkową „Downtown Commons” itd.), co czyni to miejsce atrakcyjnym na dłuższą metę. Jeśli szukasz domu w Elk Grove, spodziewaj się, że konkurencja pozostanie duża, zwłaszcza o gotowe domy z 4 sypialniami w dobrych dzielnicach szkolnych – ale być może nie będziesz już musiał oferować znacznie powyżej ceny wywoławczej i możesz mieć kilka weekendów na decyzję, a nie tylko kilka dni.

Segmenty luksusowe vs. przystępne cenowo: Mówiąc w skrócie, segment luksusowych domów w Sacramento ostygł w porównaniu do segmentu podstawowego. Kupujący z wyższej półki (często potrzebujący dużych kredytów hipotecznych lub mający znaczny kapitał do przeniesienia) są bardziej wrażliwi na zmiany gospodarcze i stopy procentowe. Wielu uczestników rynku luksusowego może sobie pozwolić na czekanie – lub już posiada dom z kredytem hipotecznym na 3%, więc nie spieszy im się z zamianą na większy. W rezultacie wolumen sprzedaży w przedziale powyżej 1 miliona dolarów, choć nadal „żywy” jak na historyczne standardy, nie notuje już takich wojen licytacyjnych jak wcześniej sacramentoappraisalblog.com. To powiedziawszy, kupujący z ultra-wysokiej półki (czyli gotówkowi lub z bardzo wysokimi dochodami) pozostają aktywni – w rzeczywistości sprzedaż na szczycie rynku pozostaje odporna, ponieważ zamożni kupujący są mniej wrażliwi na stopy procentowe sacramentoappraisalblog.com. Niektóre ekskluzywne obszary regionu (np. Granite Bay, El Dorado Hills, zamożne enklawy w hrabstwie Placer) odnotowują normalne wolumeny sprzedaży nawet teraz, co jest rzadkością na wolniejszym rynku sacramentoappraisalblog.com. Na przykład społeczności w stylu resortowym 55+ jak Sun City w hrabstwie Placer miały niemal normalną sprzedaż w latach 2024–25 sacramentoappraisalblog.com, co wskazuje, że emeryci z gotówką nadal chętnie kupują.

Na drugim końcu, segment mieszkalnictwa przystępnego cenowo – mniejsze domy jednorodzinne poniżej około 500 tys. dolarów, mieszkania na start itp. – pozostaje niedostatecznie zaopatrzony i bardzo konkurencyjny. Wielu nabywców o niższych dochodach lub kupujących po raz pierwszy rywalizuje o ograniczoną liczbę przystępnych cenowo domów, zwłaszcza że inwestorzy i właściciele również celują w ten przedział cenowy pod wynajem. Jednak jedna podgrupa rynku przystępnego cenowo ma trudności: mieszkania i domy z wspólnotami mieszkaniowymi (HOA). Rosnące składki HOA i koszty ubezpieczenia sprawiły, że niektóre mieszkania stały się mniej atrakcyjne, a niektóre wspólnoty mieszkaniowe doświadczają presji na spadek cen w 2025 roku sacramentoappraisalblog.com. Inwestorzy obawiają się, że wysokie opłaty HOA obniżą zyski z najmu, a właściciele często wolą kupić mały dom bez HOA, jeśli mogą. Oznacza to, że jeśli szukasz mieszkania lub domu szeregowego, możesz znaleźć stosunkowo lepsze oferty, ale zwróć uwagę na dodatkowe opłaty. Ogólnie jednak, mantra na 2025 rok brzmi: lokalizacja i przedział cenowy mają znaczenie – temperatura rynku bardzo się różni. Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni zbadać trendy w swojej konkretnej okolicy: niektóre obszary wymagają agresywnej strategii, podczas gdy inne pozwalają na cierpliwe, świadome wartości podejście.

Nowe inwestycje mieszkaniowe i nadchodzące projekty

Pomimo barier regulacyjnych, region Sacramento wita nowe inwestycje mieszkaniowe w całym spektrum – od przystępnych cenowo apartamentów po ekskluzywne osiedla. Projekty te są kluczowe dla złagodzenia kryzysu mieszkaniowego i zapewnienia miejsca dla wzrostu w nadchodzących latach. Oto kilka godnych uwagi inwestycji i trendów:

• Zagęszczanie i projekty miejskie: Centralnym punktem miejskiej ekspansji Sacramento jest projekt Downtown Railyards. Obejmuje on ponad 240 akrów dawnego terenu kolejowego na północ od centrum miasta i jest jednym z największych projektów zagospodarowania terenów poprzemysłowych w kraju. To projekt wielofunkcyjny, który ma obejmować tysiące nowych jednostek mieszkalnych (apartamenty, mieszkania, niektóre domy jednorodzinne), a także biura, sklepy, kampus szpitalny i obiekty rozrywkowe. Railyards ma zapewnić ponad 13 500 miejsc pracy na miejscu i prawie 24 000 miejsc pracy w regionie podczas i po zakończeniu budowy railyards.com. Przy szacunkowych kosztach budowy przekraczających 10 miliardów dolarów w ciągu 10-20 lat, projekt ten w praktyce stworzy zupełnie nową miejską dzielnicę. Już teraz powstały tam mieszkania przystępne cenowo (np. Wong Center, kompleks 150 mieszkań dla seniorów ukończony w 2024 roku) railyards.com, co pokazuje publiczno-prywatne starania o uwzględnienie lokali dla osób o niższych dochodach. Railyards znacząco zwiększy podaż mieszkań w centrum i jest kluczowym motorem przyszłego wzrostu, przyciągając nowych mieszkańców, którzy chcą nowoczesnego środowiska do życia, pracy i rozrywki w centrum miasta.
• Podmiejskie Plany Zagospodarowania: Na przedmieściach rozrastają się duże, zaplanowane osiedla. Na przykład Folsom Ranch w Folsom planuje ponad 10 000 domów w ciągu następnej dekady (pierwsze etapy są już realizowane), w tym domy jednorodzinne, szeregowce i apartamenty, a także nowe szkoły i parki. Placer Vineyards w zachodnim hrabstwie Placer oraz Tule Ranch w Elk Grove to kolejne duże projekty, których celem jest dodanie tysięcy nowych domów. Te inwestycje odpowiadają na utrzymujący się popyt na życie na przedmieściach z udogodnieniami. Zazwyczaj oferują szeroki zakres cenowy – od domów na start po luksusowe – aby przyciągnąć szeroką grupę nabywców. Deweloperzy aktywnie promują te nowe domy jako energooszczędne i nowoczesne technologicznie, co przemawia do współczesnych kupujących, którzy w przeciwnym razie mogliby szukać nieruchomości w rejonie Bay Area lub w innych stanach. Silna sprzedaż nowych domów w 2024 roku sacramentoappraisalblog.com wskazuje, że dopóki podaż domów z rynku wtórnego w Sacramento pozostaje stosunkowo ograniczona, nowa zabudowa będzie znajdować chętnych nabywców.
• Inicjatywy na rzecz Mieszkalnictwa Dostępnego: Władze Sacramento wykorzystują również grunty publiczne i środki finansowe, aby pobudzić budowę mieszkań dostępnych cenowo. Jedną z kreatywnych inicjatyw jest budowa mieszkań na nadwyżkowych gruntach należących do stanu. W maju 2025 roku rozpoczęto budowę „The Monarch”, trzeciej społeczności mieszkań dostępnych na byłych gruntach stanowych w mieście, przekształcając dawny magazyn stanowy w 241 nowych mieszkań dla osób o niskich i bardzo niskich dochodach railyards.com. To kontynuacja projektów takich jak Mirasol Village (gruntowna przebudowa starego osiedla komunalnego w społeczność o zróżnicowanych dochodach) i innych. Dodatkowo miasto prowadzi program „Zero-Dollar Fee”, który znosi opłaty deweloperskie dla mieszkań dostępnych cenowo; do 2025 roku program ten wsparł 8 projektów, w ramach których powstało łącznie 313 nowych mieszkań dostępnych, pokrywając miliony dolarów opłat railyards.com. Te działania, choć skromne liczbowo, są wyrazem uznania dla kryzysu mieszkaniowego i mają na celu stopniowe jego łagodzenie.
• Dodatkowe Jednostki Mieszkalne (ADU): W mniejszej skali Sacramento obserwuje wzrost liczby ADU (domków na podwórku, tzw. mieszkań dla babci). Prawo stanu Kalifornia złagodziło ograniczenia dotyczące ADU, a Sacramento w szczególności zachęca do ich budowy jako jednego ze sposobów na zwiększenie umiarkowanej gęstości zabudowy. Właściciele domów coraz częściej budują ADU, aby je wynajmować lub zapewnić mieszkanie rodzinie, co stopniowo zwiększa podaż mieszkań na wynajem i potencjalnie oferuje tańsze opcje zamieszkania w już istniejących dzielnicach.
• Perspektywy na przyszłość: Nawet przy tych zmianach produkcja mieszkań w Sacramento wciąż nie nadąża za popytem. Wyzwania regulacyjne, takie jak długotrwałe uzyskiwanie pozwoleń i przeglądy środowiskowe (CEQA), mogą opóźniać projekty o lata capitalrivers.com. Dostępność gruntów jest również ograniczona – większość otwartych terenów w regionie znajduje się na dalekich przedmieściach lub wymaga zmiany przeznaczenia na większą gęstość zabudowy capitalrivers.com. Niemniej jednak, połączenie zmian w polityce publicznej (takich jak upzoning dzięki Missing Middle Ordinance) oraz inwestycji sektora prywatnego sugeruje bardziej proaktywne środowisko budowlane w przyszłości. Budowa tysięcy planowanych jednostek (zarówno rynkowych, jak i przystępnych cenowo) w ciągu najbliższych 5–10 lat powinna pomóc w umiarkowaniu kosztów mieszkań w Sacramento, ale utrzymanie tempa będzie wymagało stałego wysiłku. Inwestorzy i kupujący domy mogą obserwować te trendy rozwojowe jako wskaźniki, które obszary mogą zyskać na atrakcyjności. Na przykład okolice nowych centrów pracy (takich jak Aggie Square czy Railyards) mogą odnotować wzrost popytu na mieszkania i ich wartości, gdy te projekty zostaną uruchomione.

Zmiany na rynku najmu: Wysoki popyt kontra presja na przystępność cenową

Rynek najmu w Sacramento pozostaje silny w 2025 roku, nawet gdy rynek kupna domów słabnie. W rzeczywistości te same czynniki, które spowalniają sprzedaż domów – wysokie ceny i stopy procentowe – napędzają popyt na wynajem, ponieważ wielu potencjalnych nabywców zdecydowało się na wynajem lub przy nim pozostało. Kluczowe cechy rynku najmu to:

• Czynsze blisko rekordowych poziomów: Średni czynsz za mieszkanie w Sacramento wynosi około 1 900 USD miesięcznie (dla wszystkich typów lokali) rentcafe.com. Kawalerki kosztują około 1 600 USD+, a mieszkania dwupokojowe 1 900 USD blog.rentalbeast.com. Czynsze te znacznie wzrosły w ciągu ostatniej dekady – według niektórych szacunków, ponad 60% w ciągu ostatnich 10 lat capitalrivers.com. Czynsze nie spadły podczas pandemii; zamiast tego przyspieszyły, gdy osoby z Bay Area szukały tańszych mieszkań, a lokalny popyt przewyższył podaż. Na rok 2025 wzrost czynszów wyhamował nieco (jedno źródło odnotowało niewielki spadek rok do roku mmproperties.com, choć inne wskazują na dalsze umiarkowane wzrosty), ale czynsze utrzymują się blisko historycznych maksimów. Niewielkie złagodzenie pod koniec 2024 roku może wynikać z fali oddania do użytku nowych mieszkań i ograniczeń w możliwościach najemców. Mimo to Sacramento pozostaje znacznie bardziej przystępne cenowo do wynajmu niż San Francisco czy San Jose – mieszkanie dwupokojowe w Sacramento (1 900 USD) to często połowa czynszu za podobny lokal w San Francisco. Ta względna przystępność sprawia, że Sacramento nadal przyciąga najemców przeprowadzających się z droższych miast mmproperties.com.
• Niskie wskaźniki pustostanów: Popyt na wynajem jest na tyle silny, że pustostany są niskie – wskaźnik pustostanów w całym regionie wynosi około 5–6% globest.com capitalrivers.com, co jest zbliżone do średniej krajowej, ale dość niskie jak na metropolię dodającą nowe lokale. Niektóre subrynki i nowsze luksusowe kompleksy mogą mieć wyższy wskaźnik pustostanów krótkoterminowo (zwłaszcza tuż po zakończeniu budowy), ale ogólnie każda jednostka wyceniona na poziomie rynkowym znajduje najemcę dość szybko. Zarządcy nieruchomości zgłaszają, że zadbane mieszkania nadal otrzymują wiele zgłoszeń od najemców. Zasadniczo Sacramento nie wybudowało zbyt wielu mieszkań, by doprowadzić do wysokiego poziomu pustostanów; wręcz przeciwnie, popyt na wynajem przewyższa nową podaż. W 2024 roku rekordowo wysoka liczba najemców została „wchłonięta” – prawie 5 000 netto nowych mieszkań zostało wynajętych, co jest wyjątkowo dużą liczbą globest.com. Mimo że na początku 2025 roku w budowie było około 3 900 mieszkań kidder.com, deweloperzy ledwo nadążają za napływem najemców.
• Budownictwo i inwestycje wielorodzinne: Budownictwo wielorodzinne (mieszkania) nieco zwolniło w 2024 roku – liczba nowych rozpoczętych inwestycji spadła, gdy deweloperzy zmagali się z wyższymi stopami procentowymi i kosztami budowy globest.com. Jednak projekty już będące w realizacji są oddawane do użytku. Wyróżniające się osiedla mieszkaniowe powstają w Midtown, Natomas, Roseville i Rancho Cordova. Na przykład w centrum Sacramento pojawiły się nowe apartamentowce średniowysokie (niektóre z lokalami usługowymi na parterze), ponieważ miasto dąży do dodania 10 000 nowych mieszkań w centrum do 2025 roku downtownsac.org. Projekt Cannon w Midtown i inne zostały ostatnio otwarte, dodając setki mieszkań. Z perspektywy inwestycyjnej sektor wielorodzinny w Sacramento jest gorący: w 2024 roku wolumen sprzedaży budynków mieszkalnych wzrósł o ponad 50% w porównaniu z rokiem poprzednim, przekraczając 595 milionów dolarów globest.com. Inwestorów przyciąga wysoki popyt na wynajem i rosnące czynsze, choć stopy kapitalizacji zaczynają rosnąć z powodu wyższych kosztów finansowania. Jednak w porównaniu z wybrzeżową Kalifornią, wartości i czynsze mieszkań w Sacramento sugerują potencjał wzrostu, co czyni to miasto popularnym celem dla regionalnych i krajowych inwestorów w sektorze wielorodzinnym.
• Obawy dotyczące przystępności cenowej: Odwrotną stroną wysokich czynszów jest narastający kryzys przystępności cenowej dla mieszkańców. Przy medianie dochodu gospodarstwa domowego na poziomie około 85–90 tys. dolarów w mieście sofi.com, wielu najemców jest obciążonych kosztami (płacąc ponad 30% dochodu na czynsz). Czynsze w Sacramento, choć tańsze niż w rejonie Bay Area, są drogie w stosunku do lokalnych zarobków i rosły szybciej niż dochody. Doprowadziło to do wzrostu liczby współlokatorów, dłuższych dojazdów z tańszych, peryferyjnych obszarów oraz presji na władze publiczne, by zareagowały. W 2020 roku Kalifornia wprowadziła stanowe prawo kontroli czynszów (ograniczając większość rocznych podwyżek czynszu do 5% + inflacja, maksymalnie ok. 10%), a miasto Sacramento ma dodatkowe przepisy chroniące najemców. Przepisy te częściowo ograniczyły skrajne podwyżki czynszów, ale czynsz w wielu przypadkach nadal może legalnie wzrosnąć o ok. 8–10% z powodu wysokiej inflacji, więc najemcy nie odczuwają dużej ulgi. Wysiłki miasta na rzecz budowy mieszkań przystępnych cenowo (opisane wcześniej) mają częściowo rozwiązać ten problem, ale skala potrzeb jest ogromna. W ciągu najbliższych kilku lat kluczowa będzie równowaga między wzrostem czynszów a wzrostem płac – jeśli czynsze będą nadal rosły bez zahamowania, więcej osób może zdecydować się na opuszczenie regionu lub dzielenie mieszkania. Na razie fundamenty rynku najmu są silne (niskie pustostany, wysokie zapotrzebowanie), ale na horyzoncie pojawia się napięcie społeczno-ekonomiczne.
• Szanse dla najemców i właścicieli: Dla najemców rok 2025 może przynieść lekką ulgę – napływ nowych mieszkań może dać większy wybór i ewentualnie drobne ustępstwa (np. darmowy miesiąc najmu) w wybranych luksusowych kompleksach. To dobry moment, by rozejrzeć się i negocjować, zwłaszcza w nowych budynkach, które muszą się zapełnić. Tymczasem właściciele i inwestorzy postrzegają Sacramento jako solidną inwestycję: dopóki własność domu pozostaje droga, stały napływ najemców jest praktycznie pewny. Właściciele powinni dbać o utrzymanie nieruchomości i rozsądne czynsze, by zatrzymać dobrych lokatorów, ale mogą oczekiwać korzystnego poziomu wynajmu. Perspektywy dla rynku mieszkań wielorodzinnych to utrzymujące się wysokie zapotrzebowanie, łagodzone perspektywą większej podaży w ciągu kilku lat, jeśli powstanie wiele nowych inwestycji. Ogólnie rzecz biorąc, sektor najmu w Sacramento w 2025 roku charakteryzuje się wysokim popytem, niskimi pustostanami i stopniowo łagodzącym się wzrostem czynszów – to rynek właścicieli, ale miejmy nadzieję, że zbliżający się do równowagi, jeśli rozwój będzie kontynuowany.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku

Podczas gdy rynek nieruchomości mieszkaniowych dostosowuje się do rzeczywistości po rynku sprzedającego, nieruchomości komercyjne (CRE) w Sacramento przechodzą własne zmiany po pandemii. Rynki biurowe, przemysłowe, handlowe i inwestycji wielorodzinnych mają w 2025 roku swoje odrębne trendy. Ogólnie eksperci opisują perspektywy CRE w Sacramento jednym słowem: stabilność globest.com globest.com. Po zawirowaniach lat 2020–2022 i mieszanym 2024 roku, sektory komercyjne w większości stabilizują się na nowym poziomie równowagi. Oto podział głównych sektorów CRE:

Rynek biurowy: Wysokie pustostany, ale oznaki stabilizacji

Sektor biurowy w Sacramento znajduje się pod dużą presją z powodu trendów pracy zdalnej i zmian w administracji stanowej. Pod koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów biurowych w regionie Sacramento osiągnął około 21,5% – blisko rekordu globest.com. Szczególnie centrum Sacramento odnotowało duże powierzchnie stojące puste, gdy firmy i agencje rządowe ponownie oceniają swoje potrzeby lokalowe. Jednak wchodząc w 2025 rok, pojawiają się sygnały, że najgorsze może być już za biurami:

• Ożywienie aktywności najmu: W 2024 roku odnotowano wyraźny wzrost liczby transakcji najmu biur (wzrost o ok. 5,9% rok do roku) oraz dodatni bilans najmu powierzchni (poprawa o 24,7%) globest.com. Mówiąc prosto, więcej najemców zaczęło wynajmować biura niż je opuszczać, co jest odwróceniem trendu z czasów lockdownu. Było to częściowo spowodowane tym, że niektóre firmy wzywały pracowników z powrotem do biur (nawet w formie hybrydowej), a inne korzystały z niższych czynszów, by przenieść się do lepszych lokalizacji. Bardziej aktywne w najmie były małe i średnie lokalne firmy niż duże korporacje.
• Duże vs. małe biura: Rynek biurowy w Sacramento jest podzielony. Mniejsze powierzchnie biurowe (np. biura na przedmieściach lub lokale poniżej 5000 stóp kw.) cieszą się stosunkowo zdrowym popytem i stabilnym poziomem pustostanów ok. 11% w niektórych podrynkach capitalrivers.com. Wiele gabinetów lekarskich, kancelarii prawnych i firm usługowych nadal potrzebuje fizycznej przestrzeni, a te mniejsze powierzchnie łatwiej zapełnić. Duże budynki biurowe, zwłaszcza wieżowce w centrum lub duże kampusy korporacyjne, mają większe trudności – tam pustostany są bardziej „widoczne” capitalrivers.com. Na przykład wieżowce w centrum, które wcześniej zajmowały agencje stanowe, są częściowo puste, ponieważ stan umożliwia więcej pracy zdalnej. Tak więc, choć ogólny poziom pustostanów wynosi ok. 21%, niektóre atrakcyjne lokalizacje lub mniejsze lokale radzą sobie znacznie lepiej, podczas gdy kilka dużych nieruchomości generuje większość pustostanów.
• Czynsze i strategie właścicieli: Czynsze za biura ustabilizowały się, a w niektórych przypadkach spadły, ponieważ właściciele konkurują o ograniczoną liczbę najemców. Wielu właścicieli oferuje hojne koncesje (miesiące bez czynszu, wyższe budżety na wykończenie powierzchni) w celu przyciągnięcia najemców. Skupiają się także na kreatywnym wykorzystaniu – niektóre starsze biura mogą z czasem zostać przekształcone na mieszkania lub obiekty wielofunkcyjne, jeśli pustostany się utrzymają. Centrum Sacramento rozważa konwersję przestarzałych biurowców na apartamenty, choć wysokie koszty stanowią wyzwanie.
• Prognoza – „Hybrydowa” przyszłość: Colliers (firma pośrednictwa komercyjnego) prognozuje, że dostępność biur w Sacramento ustabilizuje się w 2025 roku globest.com. Innymi słowy, wskaźniki pustostanów mogą przestać rosnąć, a nawet nieznacznie spaść, jeśli gospodarka pozostanie stabilna. Przewiduje się, że zaufanie inwestorów będzie się stopniowo poprawiać globest.com, biorąc pod uwagę stabilną bazę zatrudnienia opartą na sektorze rządowym w Sacramento. Era pracy wyłącznie z domu wydaje się dobiegać końca; zamiast tego dominuje model pracy hybrydowej capitalrivers.com. Wiele firm utrzymuje biura do współpracy i spotkań, jednocześnie umożliwiając elastyczność pracy zdalnej. Oznacza to, że mogą nie potrzebować tyle przestrzeni co przed 2020 rokiem, ale wciąż wymagają pewnej powierzchni biurowej. Firmy poszukują elastycznych rozwiązań biurowych – przestrzeni, które można łatwo powiększać lub zmniejszać, krótkoterminowych umów najmu, współdzielonych biur itp. capitalrivers.com. Ponadto większym zainteresowaniem cieszą się biura z nowoczesnymi udogodnieniami (filtracja powietrza, otwarte przestrzenie do współpracy, lepszy parking itp.), ponieważ pracodawcy wykorzystują benefity biurowe, by zachęcić pracowników do powrotu capitalrivers.com.

Podsumowując, rynek biurowy w Sacramento w 2025 roku to rynek najemcy w wielu obszarach – duże pustostany = siła negocjacyjna najemców. Jednak najgorsze obawy dotyczące całkowitego załamania rynku biurowego nie ziściły się. Zamiast tego należy oczekiwać powolnego uzdrawiania: firmy będą nadal dopracowywać swoje potrzeby dotyczące pracy w biurze, a przystępne czynsze biurowe w Sacramento (w porównaniu z Bay Area) mogą nawet przyciągnąć niektóre firmy do relokacji lub ekspansji tutaj. Dla inwestorów biura to obecnie najbardziej ryzykowny segment nieruchomości komercyjnych, ale także taki, w którym mogą pojawić się okazje związane z trudną sytuacją (jeśli wierzysz, że pustostany ostatecznie spadną i możesz teraz kupić tanio). Duże zatrudnienie w sektorze publicznym w Sacramento (rząd stanowy to ogromny najemca biur) stanowi pewne zabezpieczenie, choć nawet stan konsoliduje swoje biura. Warto obserwować decyzje polityczne dotyczące pracy zdalnej po stronie rządu – będą one miały znaczący wpływ na przyszłe obłożenie biur w centrum miasta.

Rynek przemysłowy: Boom logistyczny wraca do normy

Nieruchomości przemysłowe – magazyny, centra dystrybucyjne, powierzchnie produkcyjne – były najlepiej radzącym sobie segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Sacramento w ostatnich latach. Wzrost e-commerce, logistyki i centrów danych spowodował gwałtowny wzrost popytu na powierzchnie przemysłowe. Do 2022 roku wskaźnik pustostanów na rynku przemysłowym Sacramento spadł do historycznie niskiego poziomu (~5–6%, z przedpandemicznych norm ~10%) capitalrivers.com, a czynsze gwałtownie wzrosły z powodu ostrej konkurencji o magazyny. Wielkie firmy, takie jak Amazon, Walmart i Safeway, rozbudowały centra dystrybucyjne w całym regionie capitalrivers.com, wykorzystując strategiczne położenie Sacramento na skrzyżowaniu głównych autostrad (I-5, I-80) oraz stosunkowo bliską odległość zarówno od Bay Area, jak i Reno.

Oto sytuacja rynku nieruchomości przemysłowych w 2025 roku:

• Rekordowa absorpcja, potem pauza: W 2024 roku wynajem powierzchni przemysłowych w Sacramento wzrósł o kolejne 6,2% rok do roku globest.com, ale pod koniec roku nastąpił zwrot – rynek odnotował pierwszy roczny spadek zajętości od 2012 roku globest.com. W praktyce na rynek trafiło wiele nowych magazynów i nie cała powierzchnia została od razu wynajęta, co spowodowało nieznaczny wzrost pustostanów z rekordowo niskiego poziomu. Można to uznać za chwilę oddechu dla sektora: po latach 100% wykorzystania pojawiło się kilka wolnych miejsc. Mimo to, wskaźnik pustostanów pozostaje bardzo niski w ujęciu historycznym (około 5,9% capitalrivers.com). Właściciele nieruchomości wciąż mają przewagę w ustalaniu cen, ponieważ każda dobrze położona powierzchnia dystrybucyjna nadal cieszy się zainteresowaniem.
• Budowa i dostawy: Deweloperzy ścigali się, aby wybudować więcej obiektów przemysłowych, by sprostać popytowi, ale obecnie napotykają wyzwania, takie jak rosnące koszty budowy i niedobór terenów przemysłowych capitalrivers.com. Na początku 2025 roku w regionie powstawało około 3,9 miliona stóp kwadratowych powierzchni przemysłowej kidder.com – to znacząca rozbudowa. Jednak niektóre projekty są opóźniane, ponieważ finansowanie jest droższe. To może faktycznie zapobiec nadpodaży. Colliers przewiduje, że tempo budowy spowolni, a popyt najemców odbije w 2025 roku, prowadząc do „umiarkowanego wzrostu” i powrotu do bardziej normalnej równowagi na rynku powierzchni przemysłowych globest.com. Innymi słowy, sektor nie załamuje się; przechodzi z gwałtownego wzrostu do zrównoważonego tempa.
• E-commerce i lokalizacja: Podstawowe czynniki napędzające rynek przemysłowy w Sacramento pozostają silne: e-commerce wciąż rośnie (choć nie tak gwałtownie jak w 2020 roku), co wymaga centrów dystrybucyjnych do dostaw ostatniej mili. Sacramento jest idealnie położone, by obsługiwać północną Kalifornię, a w niektórych przypadkach nawet jako zaplecze dla rynków południowej Kalifornii. Bliskość Bay Area – gdzie powierzchnia magazynowa jest znacznie droższa i ograniczona – sprawia, że firmy często decydują się na dystrybucję z Sacramento lub okolic. Dodatkowo, dostęp Sacramento do kolei i śródlądowego portu zapewnia opcje transportu multimodalnego. Widzimy także rosnący popyt na wyspecjalizowane obiekty przemysłowe, takie jak magazyny chłodnicze (dla żywności i produktów rolnych, biorąc pod uwagę rolnictwo w dolinie) oraz obiekty bioprodukcyjne (zwłaszcza w związku z rozwojem nauk przyrodniczych – patrz niżej).
• Perspektywy: Prognozy Colliers na 2025 rok dla rynku przemysłowego są generalnie optymistyczne: oczekuje się, że popyt najemców odżyje po spowolnieniu w 2024 roku globest.com. Czynsze prawdopodobnie nie będą już rosły tak agresywnie jak wcześniej, ale powinny pozostać stabilne ze względu na brak nowej konkurencji. Każdy niewielki wzrost pustostanów prawdopodobnie będzie tymczasowy, gdy nowa podaż zostanie wchłonięta. Ostrożność budzi fakt, że jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, deweloperzy mogą wstrzymać się z nowymi projektami, co za kilka lat może ponownie ograniczyć podaż i podnieść czynsze. Inwestorzy przemysłowi pozostają optymistyczni wobec Sacramento – stopy kapitalizacji nieco rosną (poprawiając zwroty), a długoterminowa potrzeba powierzchni logistycznych jest niezaprzeczalna. Podsumowanie: Rynek przemysłowy Sacramento przechodzi z fazy hiperwzrostu do zdrowej dojrzałości, a rok 2025 będzie okresem stabilizacji. Firmy potrzebujące magazynów mogą odetchnąć z ulgą, mając obecnie więcej opcji niż rok temu, ale nie powinny oczekiwać ani bardzo niskich czynszów, ani dużych pustostanów.

Rynek detaliczny: Odporność lokalnego handlu detalicznego w obliczu zmieniających się nawyków konsumenckich

Nieruchomości handlowe miały trudny okres podczas pandemii, ale od 2025 roku sektor detaliczny Sacramento wykazuje odporność w niektórych niszach, nawet jeśli w innych napotyka wyzwania. Kluczowym trendem jest rozbieżność między prosperującymi osiedlowymi centrami handlowymi a wciąż odbudowującym się szerszym rynkiem detalicznym.

• Osiedlowe centra i handel na przedmieściach: Jednym z pozytywnych aspektów jest odnowione zainteresowanie osiedlowymi centrami handlowymi capitalrivers.com. Ponieważ coraz więcej osób pracuje hybrydowo lub z domu, konsumenci wydają więcej w swoich lokalnych społecznościach (zamiast w pobliżu dużych biur w centrum). Małe pasaże handlowe z supermarketami, aptekami lub usługami pierwszej potrzeby radzą sobie dobrze. Te wygodne centra w dzielnicach mieszkalnych (np. centrum handlowe w East Sacramento lub pasaż w Rocklin) notują wysokie obłożenie, a nawet się rozbudowują. Na przedmieściach, takich jak Roseville i Folsom, nowe projekty wielofunkcyjne często łączą handel na parterze z mieszkaniami powyżej capitalrivers.com – to miejski akcent na przedmieściach, odpowiadający na codzienne potrzeby mieszkańców. Sukces tych centrów wynika z zaspokajania codziennych potrzeb życiowych oraz oferowania „trzecich miejsc” (kawiarnie, siłownie itp.), na których polegają lokalni mieszkańcy.
• Ogólne wskaźniki pustostanów i sprzedaży: W całym regionie pustostany w handlu detalicznym nieznacznie wzrosły w 2024 roku o około 0,1%, osiągając ~7,7% pustostanów globest.com. To w rzeczywistości niezły wynik i wskazuje, że większość powierzchni handlowej jest zajęta. Jednak wolumen sprzedaży nieruchomości handlowych był niższy – w 2024 roku sprzedano nieruchomości handlowe o wartości około 613 milionów dolarów, co jest znacząco poniżej poziomów z ostatnich lat globest.com. Inwestorzy zachowują ostrożność wobec handlu detalicznego, zwłaszcza że wyższe stopy procentowe i konkurencja ze strony e-commerce pogarszają perspektywy. W skali kraju wiele dużych funduszy REIT skoncentrowało się na rynkach podstawowych, ale Sacramento wciąż pozostaje na ich radarze ze względu na swój rozwój.
• Detaliści i formaty: Typy detalistów, które radzą sobie dobrze, to sieci spożywcze, dyskonty (np. Target otwiera sklepy w mniejszym formacie, a Dollar General się rozwija) oraz miejsca oferujące doświadczenia (restauracje, browary, rozrywka). Centra handlowe i duże centra typu big-box mają bardziej zróżnicowaną sytuację: niektóre mają wysoką pustostanowość lub musiały zmienić przeznaczenie powierzchni po zamknięciu głównych najemców (np. zamknięcia Sears czy Kmart prowadzące do przebudowy). Arden Fair Mall, największe centrum handlowe w regionie, utrzymuje stosunkowo wysoki poziom wynajmu, przyciągając nietradycyjnych najemców, takich jak siłownie, oraz koncentrując się na gastronomii i rozrywce, aby przyciągnąć tłumy. Otwarte centra lifestyle’owe, takie jak Fountains w Roseville, nadal przyciągają ruch pieszy dzięki wydarzeniom i silnej mieszance najemców.
• Integracja e-commerce: Detaliści z Sacramento, którzy zintegrowali e-commerce ze sklepami stacjonarnymi, radzą sobie najlepiej capitalrivers.com. Odbiór przy krawężniku, dostawa tego samego dnia z lokalnych sklepów oraz płynne doświadczenia zakupowe online/offline pomogły wielu sklepom odzyskać sprzedaż. Ci, którzy nie potrafili się dostosować (lub działali w nadmiernie rozbudowanych kategoriach, jak niektóre sieci odzieżowe), zamknęli działalność, uwalniając przestrzeń pod nowe zastosowania. Warto zauważyć, że niektóre puste duże lokale handlowe są przekształcane na inne cele – w niektórych przypadkach nawet na obiekty przemysłowe lub centra realizacji zamówień.
• Perspektywy i niepewność: Perspektywy dla handlu detalicznego są najbardziej niepewne spośród klas aktywów nieruchomości komercyjnych globest.com. Wydatki konsumenckie mogą spaść, jeśli nastąpi recesja lub inflacja nadal będzie ograniczać budżety. Handel detaliczny zazwyczaj szybko odczuwa wahania gospodarcze. Colliers nie przedstawił jednoznacznej prognozy dla handlu detalicznego w Sacramento globest.com, sugerując podejście „poczekaj i zobacz”. Jednak lokalni eksperci spodziewają się utrzymania siły dobrze położonych centrów sąsiedzkich capitalrivers.com. Inwestorzy prawdopodobnie będą szukać nieruchomości handlowych zaspokajających codzienne potrzeby – te są postrzegane jako bezpieczniejsze (ludzie zawsze potrzebują sklepów spożywczych, aptek itp.). Wyzwania pozostają: każdy wzrost zakupów online może zaszkodzić słabszym detalistom, a wysokie koszty budowy sprawiają, że budowa nowych obiektów handlowych jest ryzykowna, chyba że czynsze to uzasadniają capitalrivers.com. Dodatkowo, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, konsumenci mogą ograniczyć wydatki uznaniowe, co może wpłynąć na kondycję najemców handlowych.

Podsumowując, rynek nieruchomości handlowych w Sacramento w 2025 roku można określić jako ostrożnie optymistyczny na poziomie lokalnym, ale wciąż będący w fazie odbudowy na poziomie makro. Obawiany kilka lat temu „apokaliptyczny upadek handlu detalicznego” nie nastąpił tutaj; zamiast tego sektor się dostosowuje. Dla społeczności oznacza to, że najprawdopodobniej nadal będziesz widzieć aktywne centra handlowe w swojej okolicy (a być może pojawią się nowe w rozwijających się rejonach), podczas gdy starsze lub przestarzałe powierzchnie handlowe mogą nadal się przekształcać – w siłownie, biura, kliniki medyczne, a nawet mieszkania – w miarę jak rynek poszukuje najwyższej i najlepszej formy wykorzystania.

Inwestycje w nieruchomości wielorodzinne: silne wyniki i wyzwania rozwojowe

Omówiliśmy już warunki najmu mieszkań; teraz, z perspektywy inwestycji komercyjnych, nieruchomości wielorodzinne (apartamentowce) są filarem rynku CRE w Sacramento. Uważane są za jedną z najbardziej odpornych i pożądanych klas aktywów dla inwestorów – a najnowsze dane to potwierdzają:

• Rekordowy popyt i sprzedaż: Sacramento odnotowało rekordowo wysokie zapotrzebowanie na najemców w 2024 roku, pochłaniając prawie 5 000 jednostek globest.com. To doprowadziło do wzmożonej sprzedaży nieruchomości wielorodzinnych: wartość transakcji sprzedaży budynków apartamentowych wzrosła o 50,2% w 2024 roku w porównaniu z rokiem poprzednim, osiągając około 595 milionów dolarów globest.com. Wśród inwestorów znaleźli się zarówno duże instytucje, jak i lokalne syndykaty, wszyscy stawiający na rosnącą populację Sacramento i demografię najemców z konieczności. Mimo że stopy procentowe są wyższe (co zwykle studzi inwestycje), napływ kapitału poszukującego apartamentów sprawił, że Sacramento było na tyle atrakcyjne, by finalizować transakcje, czasem przy nieco wyższych stopach kapitalizacji, aby uwzględnić koszty finansowania.
• Rosnące czynsze i przystępność cenowa: Podstawy rynku wielorodzinnego pozostają solidne, ale wzrost czynszów vs. kontrola czynszów to balansowanie. Jak wspomniano, czynsze gwałtownie wzrosły w ostatniej dekadzie (wzrost o ponad 60%) capitalrivers.com. To zwiększa przychody właścicieli, ale wywołało reakcje polityczne. Kalifornijskie prawo ograniczające czynsze (AB 1482) ogranicza wiele lokali do ok. 8-10% rocznego wzrostu czynszu, co w praktyce nie było jeszcze zbyt restrykcyjne (niewielu właścicieli podniosłoby czynsz o więcej w jednym roku). Jednak miasto Sacramento rozważało także bardziej rygorystyczną lokalną kontrolę czynszów – propozycja ostrzejszych limitów została przedstawiona, ale nie przeszła do 2025 roku. Wyzwania regulacyjne takie jak te, a także np. przepisy dotyczące eksmisji z uzasadnionych przyczyn, oznaczają, że inwestorzy muszą zwracać uwagę na prawa najemców i przyszłe ustawodawstwo capitalrivers.com capitalrivers.com. Obecne warunki wciąż pozwalają na opłacalną działalność, ale deweloperzy mają szczególne obawy: wysokie opłaty, długi czas uzyskiwania pozwoleń i niepewność co do przyszłej kontroli czynszów mogą zniechęcać do budowy nowych mieszkań capitalrivers.com.
• Wskaźnik pustostanów i nowa podaż: Jak wspomniano, wskaźnik pustostanów wynosi około umiarkowane 6% capitalrivers.com. Wraz z nowymi oddaniami do użytku, wskaźnik pustostanów może nieco wzrosnąć, ale na razie nie ma powodów do niepokoju. W rzeczywistości to właśnie względny brak nadpodaży sprawia, że Sacramento nie doświadcza załamania – popyt nadąża. Obecnie buduje się około 3 900 lokali, a kolejne są w fazie planowania, ale niektóre projekty mogą zwolnić, jeśli koszty będą zbyt wysokie. Koszty budowy (robocizna, materiały) gwałtownie wzrosły, co utrudnia opłacalność nowych inwestycji bez pobierania wysokich czynszów. To kluczowe wyzwanie: Sacramento potrzebuje więcej mieszkań dla swoich mieszkańców, ale budowa jest droga, a czynsze mogą wzrosnąć tylko do pewnego poziomu, zanim ludzie przestaną być w stanie płacić. Ta napięta sytuacja będzie się utrzymywać. Możemy zobaczyć więcej partnerstw publiczno-prywatnych lub zachęt, które pomogą zniwelować lukę przy nowych inwestycjach, szczególnie w projektach o mieszanym poziomie dochodów.
• Perspektywy dla inwestorów: Dla inwestorów, nieruchomości wielorodzinne w Sacramento oferują stabilność i potencjał wzrostu. Populacja regionu rośnie, własność domów jest poza zasięgiem wielu osób (więc popyt na wynajem utrzymuje się na wysokim poziomie), a w porównaniu do rynków nadmorskich ceny wejścia w budynki mieszkalne są niższe. Jednak inwestorzy powinni obserwować ruchy stóp procentowych – jeśli stopy pozostaną wysokie, transakcje z dużą dźwignią finansową mają mniej sensu, a wartości mogą nieco się skorygować w dół, aby dostosować się do wyższych stóp kapitalizacji. Jak dotąd wielu inwestorów wchodzi z dużym wkładem własnym (zmniejszając zależność od kredytów), ponieważ wierzą w długoterminowy wzrost czynszów w Sacramento. W istocie, tak długo jak Sacramento będzie przyciągać nowych mieszkańców (z Bay Area lub innych miejsc) i tworzyć miejsca pracy, sektor mieszkań na wynajem pozostaje solidnym segmentem inwestycyjnym.

Sektory specjalistyczne: Służba zdrowia i nauki przyrodnicze zyskują na znaczeniu

Dwa godne uwagi „alternatywne” sektory nieruchomości komercyjnych w Sacramento to nieruchomości medyczne (takie jak budynki biurowe dla służby zdrowia i kliniki) oraz obiekty nauk przyrodniczych (laboratoria, centra badawcze). Są to mniejsze nisze, ale warte wspomnienia ze względu na potencjał wzrostu:

• Nieruchomości medyczne: Sacramento jest regionalnym centrum medycznym (opartym na UC Davis Medical Center, Sutter Health, Dignity Health, Kaiser Permanente). W 2024 roku sektor nieruchomości medycznych był wyjątkowo silny: sprzedaż nieruchomości związanych z medycyną była pięć razy wyższa niż rok wcześniej, osiągając 181,4 mln dolarów globest.com. Obłożenie w biurach medycznych utrzymywało się na wysokim poziomie (pustostany ~6,6%), a czynsze nawet wzrosły o ~1,2% globest.com. Skąd taki popyt? Służba zdrowia jest mniej cykliczna – ludzie potrzebują lekarzy i klinik niezależnie od sytuacji gospodarczej, a rosnąca i starzejąca się populacja Sacramento wymaga coraz więcej usług medycznych. Inwestorzy postrzegają biura medyczne jako stabilne inwestycje, często z wiarygodnymi najemcami na długoterminowych umowach. Można oczekiwać dalszej stabilności w tym sektorze; główne systemy szpitalne rozbudowują placówki ambulatoryjne na przedmieściach (na przykład Kaiser buduje nowe kliniki, a kompleksy biur medycznych często szybko się zapełniają w pobliżu nowych szpitali).
• Nauki przyrodnicze i biotechnologia: Ten sektor rozwija się w Sacramento. Tradycyjnie, rejon zatoki (Bay Area) i San Diego dominują w kalifornijskim przemyśle nauk przyrodniczych. Jednak Sacramento podjęło działania, by stać się graczem: w szczególności Aggie Square UC Davis w Oak Park, które otworzyło swoją pierwszą fazę w maju 2025 roku jako kampus innowacji o wartości 1,1 miliarda dolarów capradio.org capradio.org. Aggie Square obejmuje nowoczesne laboratoria badawcze, przestrzeń inkubacyjną dla startupów biotechnologicznych, a nawet mieszkania dla studentów i kadry capradio.org. Celem jest wspieranie biotechnologii i badań medycznych w sąsiedztwie Centrum Medycznego UC Davis. Projekt ma wygenerować 3 200–5 000 stałych miejsc pracy i ponad 2 miliardy dolarów rocznego wpływu na gospodarkę capradio.org capradio.org. Podobnie, prywatni deweloperzy realizują swoje plany: Fulcrum Properties i Blue Rise Ventures pracują nad projektami Capitol Innovation District oraz The Bridge District BioSpace globest.com. Projekty te mają stworzyć skupiska laboratoriów i powierzchni biurowych przeznaczonych dla firm agrotechnologicznych i biotechnologicznych globest.com.

Obecnie nieruchomości nauk przyrodniczych w Sacramento znajdują się na wczesnym etapie rozwoju – Colliers zauważa, że sektor ten znajduje się w fazie „spowolnienia” na początku 2025 roku, ponieważ ogólnokrajowe finansowanie venture capital dla biotechnologii zostało ograniczone globest.com. Jednak Sacramento przygotowuje się na dłuższą metę. Aggie Square i podobne inicjatywy wskazują na silną długoterminową pozycję: jeśli nawet niewielka część firm biotechnologicznych lub startupów z Bay Area przeniesie się do Sacramento (przyciągnięta tańszą powierzchnią i zasobami talentów z UC Davis), popyt na powierzchnie laboratoryjne może gwałtownie wzrosnąć. Obiekty nauk przyrodniczych są kosztowne w budowie (wymagają specjalistycznej wentylacji, zasilania itp.), dlatego dedykowane nowe inwestycje, takie jak Aggie Square, są kluczowe. W ciągu najbliższych kilku lat warto obserwować te centra innowacji – mogą one diametralnie zmienić gospodarkę i rynek nieruchomości w Sacramento, potencjalnie tworząc nowe obszary wysokiego popytu zarówno na powierzchnie komercyjne (laboratoria, biura), jak i mieszkaniowe (mieszkania dla naukowców i pracowników) w okolicy.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Sacramento w 2025 roku jest ogólnie stabilny z obszarami wzrostu. Nie występują tu ekstremalne warunki boomu jak w niektórych miastach Sunbelt, ale wykazuje odporność. Sektory przemysłowy i wielorodzinny są silne, biura znajdują swoje minimum, handel detaliczny się adaptuje, a sektory specjalistyczne wnoszą nową energię. Dla inwestorów Sacramento oferuje solidne fundamenty bez zawrotnych cen znanych z nadmorskich metropolii – i właśnie dlatego wielu po cichu zwiększa swoje udziały w nieruchomościach tego miasta stołecznego.

Czynniki ekonomiczne i demograficzne

Żaden rynek nieruchomości nie funkcjonuje w próżni – szersze trendy ekonomiczne i demograficzne mają duży wpływ na sektory nieruchomości w Sacramento. Oto kluczowe czynniki kształtujące popyt i podaż w regionie:

Wzrost populacji i migracje

Populacja Sacramento rośnie, co wyróżnia je na tle niektórych regionów Kalifornii, które doświadczyły stagnacji lub nawet spadków. Obszar Greater Sacramento (wraz z okolicznymi powiatami) przyciąga nowych mieszkańców dzięki stosunkowo przystępnym kosztom życia, możliwościom zatrudnienia i wysokiej jakości życia (dzielnice przyjazne rodzinom, rekreacja itp.). Występują dwa główne trendy migracyjne:

• Napływ z Bay Area (i jego ewolucja): Podczas pandemii Sacramento doświadczyło fali migracji z Bay Area, gdy pracownicy zdalni i rodziny sprzedawali drogie domy w Bay lub uciekali przed wysokimi czynszami, szukając większej przestrzeni i przystępności cenowej. Sacramento zostało nawet wymienione jako #1 miejsce docelowe dla właścicieli domów szukających przeprowadzki w USA railyards.com, w dużej mierze napędzane przez mieszkańców Bay Area. To przyniosło zastrzyk bogactwa – wielu nowo przybyłych sprzedało skromne domy w Bay za 1,5 mln dolarów i kupiło większy dom w ekskluzywnym przedmieściu Sacramento za połowę tej kwoty, często za gotówkę. Obszary takie jak Roseville, Folsom, El Dorado Hills, Granite Bay i Rocklin skorzystały, ponieważ zamożni przybysze wybierali te ekskluzywne przedmieścia reddit.com. To przyczyniło się do wzrostu cen w tych społecznościach. Jednak do lat 2023–2025 ten napływ nieco osłabł reddit.com. Gdy firmy takie jak Apple, Google itp. wzywają pracowników z powrotem do biur w Dolinie Krzemowej, atrakcyjność mieszkania ponad 100 mil dalej zmalała reddit.com. Obecnie mniej osób z Bay Area napływa niż w latach 2020-21. Niektórzy, którzy przyjechali w szczycie pracy zdalnej, wrócili nawet, by być bliżej pracy. Mimo to Sacramento nadal przyjmuje migrantów z Bay Area, zwłaszcza tych, którzy byli najemcami w Bay i przeprowadzają się do Sacramento, by po raz pierwszy zostać właścicielami domów reddit.com. Zazwyczaj zamożniejsi przybysze z Bay osiedlają się na ekskluzywnych przedmieściach, podczas gdy osoby z mniejszym budżetem lub elastycznością pracy zdalnej czasem wybierają rozwijające się dzielnice miasta (choć jeden użytkownik Reddita zauważył, że rzadko się zdarza, by młodzi profesjonaliści z Bay Area wybrali małe mieszkanie w Midtown zamiast pozostać w Bay ze względu na jego atrakcje lifestyle’owe reddit.com).
• Migracja wewnątrzstanu i międzystanowa: Poza Bay Area, Sacramento przyciąga także ludzi z innych części Kalifornii, a nawet spoza stanu. Niektórzy przyjeżdżają z metropolii południowej Kalifornii, szukając spokojniejszego tempa życia i tańszego mieszkania. Inni pochodzą z Central Valley lub innych regionów północnej Kalifornii, przeprowadzając się do „wielkiego miasta” w poszukiwaniu pracy. Umiarkowany udział ma także imigracja międzynarodowa (w Sacramento są liczne społeczności z Azji, Europy Wschodniej, Ameryki Łacińskiej, które nadal rosną). Efektem netto jest stały wzrost liczby ludności w Sacramento. Ten naturalny wzrost napędza popyt na mieszkania – więcej ludzi to większa potrzeba na domy. Demografia Sacramento jest młodsza niż w wielu podobnych miastach (mediana wieku ~36 lat) sofi.com, a miasto może się pochwalić dużym udziałem millenialsów i pokolenia Z, którzy wkrótce będą wchodzić w wiek zakładania gospodarstw domowych, co wspiera popyt na wynajem i pierwsze mieszkania. W mieście jest także duża grupa rodzin i pracowników administracji stanowej, którzy zapewniają stabilną bazę.

Rynek pracy i gospodarka

Warunki gospodarcze w Sacramento mają duży wpływ na rynek nieruchomości, ponieważ to praca (lub jej brak) decyduje o tym, czy ludzie mogą wynajmować lub kupować mieszkania oraz czy firmy wynajmują powierzchnie. Gospodarka Sacramento w 2025 roku ma zarówno mocne strony, jak i pewne pojawiające się obawy:

• Trendy wzrostu zatrudnienia: W latach 2022 i 2023 Sacramento odnotowało silny wzrost zatrudnienia po pandemii, często przewyższając stanowy wskaźnik wzrostu zatrudnienia w Kalifornii. W pewnym momencie wzrost zatrudnienia w Sacramento był niemal trzykrotnie wyższy niż średnia stanowa railyards.com. Do wzrostu przyczyniły się kluczowe sektory, takie jak opieka zdrowotna, technologia (w mniejszym stopniu), logistyka i zatrudnienie w administracji. Jednak pod koniec 2024 roku i na początku 2025 roku lokalna gospodarka wykazała oznaki spowolnienia globest.com. Roczny wzrost zatrudnienia spadł do około 1%, z 2,6% rok wcześniej globest.com. Dodatkowo, bezrobocie wzrosło – w grudniu 2024 roku wynosiło 4,6%, podczas gdy w kwietniu 2024 roku było to 3,7% globest.com. Sugeruje to, że rosnące stopy procentowe i szersze problemy gospodarcze (takie jak zwolnienia w branży technologicznej w Kalifornii czy spadek wydatków konsumenckich) miały pewien wpływ na Sacramento.
• Zatrudnienie w sektorze rządowym: Jako stolica stanu, największym pracodawcą w Sacramento jest Stan Kalifornia. Praca w administracji stanowej jest stosunkowo stabilna i dobrze płatna, stanowiąc podstawę klasy średniej (oraz niezawodną grupę najemców i właścicieli domów). Jednak stan zmaga się z wahaniami budżetowymi; duży deficyt może prowadzić do zamrożenia zatrudnienia lub cięć, co wpłynęłoby na region. Jak dotąd, przejście stanu na bardziej zdalną pracę miało większy wpływ na wykorzystanie biur niż na poziom zatrudnienia. Większość pracowników stanowych pozostała zatrudniona (tylko pracowali z domu), co oznaczało, że nadal płacili czynsz lub raty kredytu hipotecznego. Jednak jeśli stan spróbuje dalej zmniejszać liczbę pracowników lub decentralizować biura, może to być czynnik wart obserwacji.
• Najważniejsze sektory:
  • Opieka zdrowotna: Dynamiczny rozwój – napędzany przez inwestycje takie jak Aggie Square, nowe szpitale (UC Davis planuje ogromną nową wieżę szpitalną) oraz ogólny wzrost zapotrzebowania na usługi medyczne. Praca w służbie zdrowia jest zazwyczaj stabilna i dobrze płatna, co wspiera rynek mieszkaniowy.
  • Edukacja: W Sacramento działa kilka uczelni (Sacramento State, pobliski UC Davis, uczelnie społeczne), które również przyczyniają się do rozwoju gospodarki i zwiększają popyt na wynajem (potrzeby mieszkaniowe studentów, kadry naukowej itp.).
  • Technologia: Choć nie jest to centrum technologiczne jak SF, Sacramento ma rozwijający się sektor technologiczny, często powiązany z administracją (edtech, medtech, clean tech). Niektóre firmy z Bay Area mają tu biura satelitarne lub przeniosły się ze względu na niższe koszty. Każde nowe miejsce pracy w branży technologicznej to korzyść dla popytu na wyższej klasy mieszkania i powierzchnie biurowe.
  • Logistyka/Produkcja: Wraz z rozwojem przemysłu, wzrosła liczba miejsc pracy w magazynach i produkcji, często zapewniając zatrudnienie dla pracowników fizycznych. Firmy takie jak Amazon rozbudowały centra dystrybucyjne (z tysiącami miejsc pracy), a duży przetwórca żywności lub dystrybutor części samochodowych może również stworzyć wiele miejsc pracy. Te miejsca pracy zwiększają popyt na mieszkania dla pracowników (szczególnie na wynajem).
• Płace i inflacja: Mediana dochodów gospodarstw domowych w Sacramento wynosi około 85–90 tys. dolarów sofi.com, co jest przyzwoitym wynikiem, ale szybki wzrost kosztów mieszkań nadwyrężył budżety. Inflacja w ostatnich latach (paliwo, żywność itp.) również obciąża konsumentów, co może sprawić, że będą ostrożniejsi przy dużych zakupach, takich jak domy. Jeśli inflacja się ustabilizuje, a wzrost płac będzie się utrzymywał (w Sacramento odnotowano wzrost płac z powodu napiętego rynku pracy), pomoże to większej liczbie osób pozwolić sobie na mieszkanie.
• Perspektywy gospodarcze: Gospodarka Sacramento jest ogólnie prognozowana na umiarkowany wzrost w ciągu najbliższych kilku lat, o ile nie nastąpi poważna recesja. To nie jest miasto boomu, ale też nie podupada. Obecność przełomowych projektów (Railyards, Aggie Square) to byczy sygnał: stworzą one teraz miejsca pracy w budownictwie, a później stałe miejsca pracy, działając jako bodziec gospodarczy. Na przykład same Railyards wygenerują ponad 2 miliardy dolarów rocznych wynagrodzeń po zakończeniu budowy railyards.com – to ogromny zastrzyk dla lokalnej gospodarki. Taki wzrost wynagrodzeń i zatrudnienia oczywiście napędzi większy popyt na mieszkania. Z drugiej strony, krajowa polityka gospodarcza (jak podwyżki stóp procentowych Fed w celu zwalczania inflacji) działa chłodząco na rynek mieszkaniowy i nieruchomości komercyjnych. Wielu mieszkańców jest obecnie w trybie „poczekamy, zobaczymy”, co przekłada się na wstrzymywanie decyzji na rynku mieszkaniowym (ludzie czekają na ruch Fedu przed podjęciem decyzji) cbsnews.com cbsnews.com. Ogólnie rzecz biorąc, zdywersyfikowana gospodarka Sacramento (rząd, zdrowie, edukacja, przemysł rolniczy, technologia itd.) pozwala lepiej przetrwać spowolnienia, niż można by się spodziewać, ale nie jest odporna na recesje. Uczestnicy rynku nieruchomości powinni obserwować ruchy Fedu, raporty o zatrudnieniu i nastroje konsumentów jako wskaźniki dynamiki rynku.

Stopy procentowe i środowisko finansowania

Warto ponownie podkreślić, jak stopy procentowe są dominującą siłą w 2025 roku. Gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych (z około 3% w 2021 do ponad 7% w latach 2023/2024) głęboko zmienił kalkulacje na rynku nieruchomości:

• Dostępność mieszkań: Wyższe stopy znacząco ograniczają zdolność nabywczą kupujących. Kupujący w 2021 roku mógł sobie pozwolić na dom za ok. 600 tys. dolarów przy danym dochodzie; do 2025 roku ta sama rata kredytu wystarczy już tylko na dom za ok. 450 tys. dolarów. Dlatego wielu kupujących ma trudności lub decyduje się dłużej wynajmować. Dopóki stopy nie spadną, ten problem z dostępnością będzie ograniczał wzrost cen domów i zatrzyma kupujących chcących zamienić dom na większy (po co zamieniać kredyt na 3% na taki na 7%?). Jeśli i kiedy stopy spadną, można się spodziewać nagłego wzrostu odłożonego popytu na rynku mieszkaniowym – co może tymczasowo przechylić szalę na korzyść sprzedających. Profesjonaliści z branży nieruchomości uważnie śledzą każde posiedzenie Fed w poszukiwaniu wskazówek dotyczących zmian stóp. Obecne nastroje wskazują, że stopy mogą pozostać wysokie do 2025 roku, by okiełznać inflację, choć niektóre prognozy przewidują stopniowe spadki pod koniec 2025 lub w 2026 roku, jeśli inflacja osłabnie.
• Finansowanie komercyjne: W nieruchomościach komercyjnych wyższe stopy procentowe wpływają na wartości nieruchomości (wyższe stopy kapitalizacji = zazwyczaj niższe ceny) i sprawiają, że nowe kredyty deweloperskie są droższe. Niektóre transakcje, które były opłacalne przy finansowaniu na poziomie 4%, nie są już takie przy 7%, co jest powodem, dla którego obserwujemy lekkie spowolnienie w rozpoczynaniu nowych projektów. Obecni właściciele z zapadającymi kredytami również odczuwają presję – refinansowanie jest teraz droższe. Jednak stosunkowo stabilne czynsze w Sacramento pozwoliły wielu właścicielom nieruchomości komercyjnych utrzymać się bez problemów jak dotąd. Pożyczkodawcy są nieco bardziej ostrożni, więc wysoko lewarowane, spekulacyjne projekty (takie jak nowy wieżowiec biurowy) są mało prawdopodobne w tym klimacie. Działa to jako naturalny hamulec dla nadmiernej zabudowy, ale może też ograniczać wzrost.
• Zachowania konsumentów: Wpływ psychologiczny jest realny – wielu kupujących, jak zauważają agenci, po prostu „czeka, co zrobi Fed” cbsnews.com, co tworzy patową sytuację. Sprzedający czekają na więcej kupujących, kupujący czekają na tańszy kredyt i niewiele się dzieje. To częściowo dlatego rok 2024 miał tak niską liczbę transakcji. Jeśli wszyscy będą nadal czekać, rok 2025 również będzie powolny. Jednak każdy wyraźny sygnał (np. Fed zaczyna obniżać stopy procentowe z powodu spadającej inflacji) może szybko zmienić nastroje. Rynki nieruchomości mogą się zmieniać w oczekiwaniu na zmiany stóp procentowych, nawet zanim one nastąpią.

Podsumowując, czynnik stóp procentowych jest czynnikiem decydującym dla krótkoterminowych perspektyw. To niezwykły czas, gdy polityka makroekonomiczna tak bezpośrednio zahamowała inaczej silny lokalny rynek. Przedsiębiorczy inwestorzy i kupujący będą wypatrywać okienek możliwości – takich jak zakup po niższej cenie i późniejsze refinansowanie, jeśli stopy spadną, lub w przypadku nieruchomości komercyjnych, być może nabycie aktywów z niewielkim rabatem od sprzedających, którzy muszą zrównoważyć portfele w nowych warunkach stóp procentowych.

Zmiany regulacyjne i legislacyjne

Rynek nieruchomości w Sacramento kształtowany jest także przez decyzje polityczne zarówno na szczeblu stanowym, jak i lokalnym. Warto zwrócić uwagę na kilka zmian regulacyjnych i legislacyjnych, ponieważ mają one wpływ na podaż mieszkań, ich dostępność oraz klimat inwestycyjny:

Reformy strefowania mieszkaniowego – Uchwała o brakującym segmencie średnim

Być może najbardziej przełomową lokalną polityką jest Ustawa o Brakującym Mieszkaniu Średniego Segmentu w Sacramento. Wprowadzona jako środek tymczasowy (i pierwszy tego typu w Kalifornii), ta ustawa zasadniczo zlikwidowała wyłącznie jednorodzinne strefy zabudowy w mieście railyards.com. Pozwala ona na zabudowę wielorodzinną we wszystkich dzielnicach mieszkalnych, umożliwiając budowę bliźniaków, trzypaków, czteropaków i innych typów zabudowy „średniego segmentu” na działkach, na których wcześniej dozwolony był tylko jeden dom. Reforma ta ma na celu łagodne zwiększenie gęstości zabudowy w sposób, który wtapia się w otoczenie dzielnic – wyobraź sobie czteropaki wyglądające jak duże domy lub zespoły bungalowów, a nie wielkie bloki mieszkalne railyards.com. Celem jest pobudzenie budowy większej liczby mieszkań, zwłaszcza tańszych z założenia (mniejsze lokale, wspólny koszt gruntu).

Wpływ i perspektywy tej ustawy:

• W krótkim okresie (2024–25) otworzyła ona drzwi dla małych deweloperów i właścicieli domów, by rozważyli dodanie nowych lokali. Na przykład ktoś z narożną działką w East Sacramento może wybudować dodatkowy bliźniak z tyłu, a deweloper może zastąpić zniszczony dom jednorodzinny w Oak Park budynkiem z 4 lokalami. Dziesiątki takich projektów są już w fazie planowania, choć potrzeba czasu, by zobaczyć znaczące liczby. W ciągu najbliższych kilku lat może to dodać setki lokali uzupełniających w całym Sacramento.
• Polityka ta współgra z przepisami stanowymi, takimi jak SB 9 (które podobnie pozwalają na bliźniaki i podziały działek na terenach jednorodzinnych w całym stanie). Zasady Sacramento są jeszcze bardziej liberalne, co odzwierciedla proaktywne podejście do kwestii mieszkaniowej.
• Reakcje sąsiadów są mieszane – niektórzy obawiają się zmian charakteru dzielnicy lub problemów z parkowaniem, ale miasto idzie naprzód, uznając kryzys mieszkaniowy za większy problem. Jeśli się powiedzie, ta ustawa posłuży jako wzór dla innych miast. To kluczowy przykład na to, jak Sacramento próbuje uregulować prawnie zwiększenie podaży mieszkań.

Finansowanie i zachęty dla budownictwa przystępnego cenowo

Władze lokalne stosują także różne zachęty, by wspierać budownictwo przystępne cenowo:

• Program „Zero-Dollar” opłat deweloperskich w Sacramento znosi niektóre miejskie opłaty dla projektów obejmujących lokale przystępne cenowo railyards.com. Skutecznie obniża to koszt budowy mieszkań dla osób o niskich dochodach, co jest kluczowe, ponieważ takie projekty często mają niską rentowność. Jak zauważono, program ten już wsparł kilka projektów (zbudowano 313 lokali, które prawdopodobnie nie powstałyby inaczej) railyards.com.
• Hrabstwo i miasto Sacramento okresowo przeznaczają środki lub federalne granty na mieszkalnictwo dostępne cenowo. Na przykład miasto wpłaciło 50 milionów dolarów (z różnych źródeł) do funduszu powierniczego w ramach Aggie Square Community Benefits Agreement, aby zapewnić dostępne cenowo mieszkania w pobliżu tego projektu capradio.org capradio.org. Zauważono, że Aggie Square może doprowadzić do gentryfikacji Oak Park/Tahoe Park, dlatego wydzielono środki na budowę lub zachowanie mieszkań dostępnych cenowo i zapobieganie wysiedleniom capradio.org. Dodatkowo 5 milionów dolarów przeznaczono specjalnie na pomoc mieszkańcom zagrożonym wysiedleniem (poprzez programy lub bezpośrednią pomoc) capradio.org.
• Stan Kalifornia nadal oferuje ulgi podatkowe na mieszkania dla osób o niskich dochodach oraz inne finansowanie, z którego korzystają deweloperzy z Sacramento przy realizacji inwestycji takich jak Wong Center i The Monarch railyards.com railyards.com. Wykorzystanie nadwyżkowych gruntów stanowych pod zabudowę mieszkaniową (trzy projekty, w tym The Monarch, do tej pory) to model partnerstwa stanowo-samorządowego, który może przynieść kolejne lokalizacje (stan zidentyfikował wiele działek w Sacramento, które mogą być przeznaczone pod mieszkania).

Wszystkie te inicjatywy świadczą o politycznej woli rozwiązania problemu dostępności mieszkań. Dla inwestorów oznacza to możliwości w partnerstwach publiczno-prywatnych, ale także prawdopodobieństwo dalszych regulacji zapewniających komponenty dostępne cenowo w większych projektach.

Ochrona lokatorów i kontrola czynszów

Po stronie lokatorów, regulacje w Sacramento obejmują:

• Kalifornijska AB 1482 (Tenant Protection Act) – stanowy limit czynszów i prawo do eksmisji tylko z uzasadnionych przyczyn. Ogranicza podwyżki czynszów w większości starszych (15+ lat) budynków wielorodzinnych do 5% + CPI (maksymalnie ~10%) rocznie i zapobiega arbitralnym eksmisjom. Prawo to obowiązuje co najmniej do 2030 roku. W Sacramento generalnie powstrzymywało ono gwałtowne podwyżki czynszów, choć przy ostatniej inflacji limit faktycznie wynosił blisko 10% (właściciele mogli podnieść czynsz o tyle, ale wielu nie wykorzystało maksymalnej stawki).
Miasto Sacramento ma uchwałę (z 2019 roku), która również ograniczała czynsze do CPI+5% i wymagała uzasadnionej przyczyny eksmisji, bardzo podobnie jak przepisy stanowe. Po uchwaleniu AB 1482 lokalna uwaga skupiła się na potencjalnym wzmocnieniu tych przepisów (niektórzy opowiadali się za bezwzględnym limitem 5%). Jak dotąd, silniejsze lokalne regulacje czynszowe nie zostały wprowadzone, ale temat ten pozostaje przedmiotem debaty. Jeśli czynsze nadal będą obciążać wielu mieszkańców, presja na wprowadzenie surowszej kontroli czynszów lub dodatkowej pomocy dla najemców (takiej jak programy dopłat do czynszu, finansowanie obrony przed eksmisją) może wzrosnąć.

Dla właścicieli i inwestorów Sacramento jest stosunkowo umiarkowane w kwestii kontroli czynszów w porównaniu np. z San Francisco czy Los Angeles, gdzie obowiązują starsze, bardziej rygorystyczne przepisy. Jednak istnienie jakiegokolwiek limitu oznacza, że trzeba brać pod uwagę, iż nie można liczyć na nieograniczone podwyżki czynszu, aby uzasadnić zakup – wzrost przychodów jest w pewnym stopniu regulowany.

Procesy rozwoju i wydawania pozwoleń

Kolejnym kluczowym elementem jest środowisko regulacyjne dotyczące rozwoju:

• Sacramento, jak całe Kalifornia, podlega CEQA (California Environmental Quality Act), która często spowalnia lub komplikuje projekty z powodu wymaganych ocen oddziaływania lub potencjalnych pozwów. Miasto stara się usprawniać procesy tam, gdzie to możliwe – na przykład poprzez stosowanie zatwierdzenia ministerialnego dla niektórych małych projektów na mocy SB 35 (prawo stanowe) lub dla ADU.
• Trwają także prace nad City General Plan 2040 (w toku), który wyznaczy wizję rozwoju – potencjalnie przewidując podwyższenie intensywności zabudowy wzdłuż korytarzy pod zabudowę mieszaną, planując rozwój zorientowany na transport publiczny itp. Aktualizacja planu ogólnego może uwzględnić stałą wersję uchwały Missing Middle i wyznaczyć nowe obszary rozwoju.

Inne kwestie legislacyjne

Kilka innych aspektów legislacyjnych:

• Ustawy infrastrukturalne: Federalna ustawa infrastrukturalna i nadwyżki budżetowe stanu skierowały środki do Sacramento na takie cele jak modernizacja transportu, kontrola powodzi (kluczowa dla rozwoju niektórych obszarów) oraz możliwe rozbudowy komunikacji publicznej. Lepsza infrastruktura może otworzyć nowe tereny pod zabudowę (np. przedłużenie linii lekkiej kolei może pobudzić budowę mieszkań zorientowanych na transport publiczny).
• Strefy Okazji i ulgi podatkowe: Sacramento ma kilka Stref Okazji oferujących korzyści podatkowe dla inwestorów – inwestorzy przyglądali się tym obszarom pod kątem projektów, choć zainteresowanie nieco osłabło po początkowym entuzjazmie. Niemniej jednak są to narzędzia, które mogą pomóc niektórym dzielnicom przyciągnąć kapitał.
• Regulacje klimatyczne i ubezpieczeniowe: Polityka klimatyczna Kalifornii może pośrednio wpływać na rynek nieruchomości. Na przykład przepisy budowlane obecnie nakazują instalację paneli słonecznych w nowych domach, przygotowanie do instalacji urządzeń elektrycznych itp., co nieznacznie zwiększa koszty budowy, ale obniża długoterminowe koszty energii. Ponadto, problemy z ubezpieczeniem od pożarów w Kalifornii dotknęły niektóre rynki – choć samo Sacramento nie leży w strefie wysokiego ryzyka pożarowego, niektóre okoliczne tereny (przedgórza w hrabstwie El Dorado lub Placer) borykają się z gwałtownie rosnącymi kosztami ubezpieczenia lub trudnościami w uzyskaniu polisy sacramentoappraisalblog.com. Problem ten stał się na tyle poważny, że trwają działania regulacyjne mające na celu ustabilizowanie rynku ubezpieczeń. Kupujący w półwiejskich lub wysokiego ryzyka pożarowego rejonach w pobliżu Sacramento powinni być tego świadomi, ponieważ może to wpływać na koszty posiadania domu, a nawet na jego wartość.

Ogólnie rzecz biorąc, klimat regulacyjny Sacramento na rok 2025 jest aktywnie pro-mieszkaniowy (zarówno dla rynku komercyjnego, jak i przystępnych cenowo mieszkań) w porównaniu do wielu poprzednich lat, przy jednoczesnym zachowaniu równowagi w zakresie ochrony najemców, aby zapobiec wysiedleniom. Miasto intensywnie stara się wspierać rozwój w górę, a nie na zewnątrz – koncentrując się na dogęszczaniu i zabudowie śródmiejskiej zamiast niekończącej się rozbudowy przedmieść – poprzez inteligentne planowanie przestrzenne i inwestycje publiczne. Jeśli te polityki się powiodą, stopniowo zwiększą zasób mieszkań, zróżnicują ich typy i – w założeniu – utrzymają Sacramento dostępnym dla osób o różnych dochodach. Profesjonaliści z branży nieruchomości powinni być na bieżąco z tymi zmieniającymi się przepisami, ponieważ mogą one tworzyć nowe możliwości (np. budowa czterorodzinnego budynku tam, gdzie wcześniej dozwolony był tylko dom jednorodzinny) lub nowe wymagania (np. konieczność uwzględnienia mieszkań przystępnych cenowo w większych projektach).

Perspektywy: Co dalej z rynkiem nieruchomości w Sacramento?

Patrząc w przyszłość, prognozy dla rynku nieruchomości w Sacramento na najbliższe lata (2026 i później) są ostrożnie optymistyczne, choć z pewnymi istotnymi zastrzeżeniami. Oto jak różni eksperci i wskaźniki sugerują, że sytuacja może się rozwinąć:

Perspektywy rynku mieszkaniowego

• Stopniowy powrót wzrostu: Większość prognoz przewiduje umiarkowany wzrost cen domów w Sacramento w ciągu najbliższych kilku lat – rzędu kilku procent rocznie, a nie dwucyfrowych wartości. Na przykład jedna z prognoz zakłada, że wartość domów w Sacramento może wzrosnąć o około 3% w 2025 roku i kontynuować podobne, niskie jednocyfrowe wzrosty w 2026 roku hardinpm.com. Jest to zgodne ze scenariuszem, w którym stopy procentowe powoli spadają, a gospodarka unika głębokiej recesji. Zasadniczo, po spłaszczeniu w latach 2023–2024, ceny mogą zacząć ponownie powoli rosnąć, gdy uwolniony zostanie nagromadzony popyt. Jednak jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie do 2026 roku, Sacramento może doświadczyć przedłużonego okresu stagnacji lub bardzo minimalnego wzrostu, dopóki koszty kredytów nie spadną. Żadne z głównych źródeł nie przewiduje spadku cen poza drobnymi korektami, które już widzieliśmy; oczekuje się stabilizacji lub łagodnego wzrostu, biorąc pod uwagę trwającą nierównowagę popytu i podaży (wiele osób chce kupić dom, a nadal mamy ogólny niedobór mieszkań).
• Odbicie wolumenu sprzedaży: Po historycznie niskiej sprzedaży w latach 2024–25, oczekuje się, że wolumeny transakcji wzrosną, gdy warunki się poprawią. Nawet bez boomu cenowego, po prostu większy ruch oznaczałby zdrowszy rynek. Jeśli stopy procentowe spadną do poziomu 5–6% do 2026 roku, można spodziewać się napływu zarówno kupujących (korzystających z lepszej dostępności cenowej), jak i sprzedających (wreszcie gotowych zrezygnować ze swoich starych kredytów o niskim oprocentowaniu lub po prostu czujących się pewniej, by dokonać zmiany). Sprzedaż istniejących domów może znacznie wzrosnąć – jedna ogólnokrajowa prognoza (NAR) przewiduje możliwy 6% wzrost sprzedaży w 2025 roku i dalszy wzrost w kolejnych latach noradarealestate.com. Rynek Sacramento, będący bardzo wrażliwy na stopy procentowe, prawdopodobnie odzwierciedli ten trend: można oczekiwać wyraźnego wzrostu aktywności, jeśli finansowanie stanie się bardziej przyjazne.
• Utrzymująca się segmentacja rynku: Obecna dywergencja (segmenty luksusowe vs. przystępne cenowo, miejskie vs. podmiejskie) może się utrzymać. Segment luksusowy – zwłaszcza domy za ponad 1 mln dolarów – powinien sobie dobrze radzić (a może nawet się umocnić), ponieważ gospodarstwa o wysokich dochodach nadal kupują, ale raczej nie będzie on liderem wzrostu cen. Domy na poziomie podstawowym i ze średniej półki cenowej pozostaną najbardziej poszukiwane; każda poprawa gospodarcza lub spadek stóp procentowych spowoduje napływ kupujących w tym segmencie, co może ponownie uczynić go konkurencyjnym. Możliwe więc, że za kilka lat powrócą oferty wielokrotne dla domów poniżej 500 tys. dolarów, choć prawdopodobnie nie będą one tak szalone jak w 2021 roku. Trendy w dzielnicach również mogą się odwrócić: ochłodzenie w Midtown/Land Park może być tymczasowe, jeśli młodsi kupujący wrócą po przyzwyczajeniu się do nowych cen lub jeśli ożywią się miejsca pracy w centrum. Tymczasem takie miejsca jak Natomas i Elk Grove będą nadal się rozwijać, ponieważ mają dostępne tereny pod zabudowę i pozostają magnesem dla rodzin.
• Najem i własność: Relacja najmu do zakupu w Sacramento będzie kluczowym tematem. Jeśli stopy procentowe spadną, niektórzy najemcy w końcu zdecydują się na zakup domu, co nieco zmniejszy popyt na wynajem. Jednak wzrost liczby ludności w mieście sugeruje, że pula najemców również będzie się powiększać. Tak więc rynek najmu powinien pozostać silny, a wzrost czynszów ustabilizuje się na bardziej normalnym poziomie (być może 2–4% rocznie), a nie 5–10% jak w ostatnich latach. Nowa podaż mieszkań może do 2026 roku doprowadzić do nieco większej konkurencji wśród właścicieli, co będzie korzystne dla najemców. Wskaźnik własności domów, obecnie około 54% sofi.com, może nieco wzrosnąć, jeśli więcej kupujących po raz pierwszy odniesie sukces, ale prawdopodobnie pozostanie niższy niż średnia krajowa ze względu na ograniczoną dostępność cenową.

Perspektywy rynku komercyjnego

• Biura: Konsensus jest taki, że rynek biurowy w Sacramento ustabilizuje się do 2025 roku, a następnie powoli zacznie się poprawiać. Wskaźnik pustostanów może przez jakiś czas utrzymywać się na poziomie wysokich nastoletnich do niskich 20%, ale oczekuje się, że będzie stopniowo spadać, gdy firmy się dostosują, a niektóre puste biura zostaną przekształcone. Być może już widzieliśmy szczyt pustostanów. W latach 2026–2027 jest nadzieja, że nowe firmy (być może ekspansje związane z technologią lub naukami przyrodniczymi) zajmą część powierzchni. Centrum miasta może również skorzystać, jeśli agencje stanowe skonsolidują pracowników z kilku budynków do jednego nowego budynku (stan wybudował kilka nowych energooszczędnych biurowców, co może pozwolić im opuścić starsze, potencjalnie uwalniając je do konwersji). Tak więc, nie należy oczekiwać boomu budowlanego w sektorze biurowym, ale raczej powolnego uzdrawiania. Czynsze prawdopodobnie pozostaną stosunkowo stabilne z niewielkimi wzrostami w lokalizacjach premium, gdzie popyt jest wysoki (np. nowoczesny budynek Gold LEED może uzyskać wyższą stawkę, gdy zrównoważony rozwój stanie się istotnym czynnikiem).
• Przemysł: Perspektywy tutaj są pozytywne, ale chłodniejsze niż w bardzo gorącej ostatniej przeszłości. Popyt na powierzchnie przemysłowe powinien pozostać solidny dzięki e-commerce i lokalizacji Sacramento, ale deweloperzy są teraz ostrożni, by nie przesadzić z budową. Rynek powinien więc pozostać w równowadze. Prawdopodobnie nie zobaczymy już spadku pustostanów do 3% (bo to w rzeczywistości niezdrowe – zbyt ciasne), ale powinny one utrzymać się w komfortowym zakresie około 5–8%. Czynsze mogą rosnąć nieco wolniej, bardziej zgodnie z inflacją, zamiast dwucyfrowych skoków z 2021 roku. W dłuższej perspektywie nieruchomości przemysłowe w Sacramento mogą zyskać, jeśli region przyciągnie więcej produkcji lub magazynowania związanego z nowymi branżami (np. zakład produkcji ag-tech lub duże centrum dystrybucyjne dla nowej firmy). Dodatkowo, ulepszenia infrastruktury (takie jak modernizacja autostrad czy rozbudowa bocznic kolejowych) mogą jeszcze bardziej wzmocnić ten sektor.
• Handel detaliczny: Handel detaliczny jest być może najtrudniejszy do przewidzenia ze względu na trendy konsumenckie. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to dalsza polaryzacja – silne segmenty stają się silniejsze, słabe są przekształcane. Za kilka lat Sacramento może zobaczyć niektóre zmagające się centra handlowe w nowej odsłonie (na przykład centrum handlowe Country Club Plaza jest rozważane pod kątem przebudowy na projekt wielofunkcyjny). Najlepsze centra handlowe będą stawiać na handel doświadczalny (gastronomia, rozrywka, usługi), którego nie da się zastąpić zakupami online. Jeśli gospodarka pozostanie stabilna, pustostany w handlu mogą faktycznie spaść, gdy przedsiębiorcy będą otwierać firmy obsługujące rosnącą populację. Jednak każdy szerszy kryzys gospodarczy uderzy w małych detalistów i może zwiększyć pustostany. Ogólnie należy oczekiwać stałego popytu na handel podstawowy, a inwestorzy będą selektywni. Handel detaliczny prawdopodobnie nie będzie wiodącym sektorem nowych inwestycji budowlanych, chyba że w połączeniu z projektami wielofunkcyjnymi; zamiast tego chodzić będzie o adaptacyjne wykorzystanie i maksymalizację istniejących powierzchni handlowych.
• Wielorodzinne: Rynek inwestycji w nieruchomości wielorodzinne powinien pozostać bardzo aktywny. Nawet jeśli stopy procentowe wzrosną, segment wielorodzinny przyciąga kapitał ze względu na stabilny przepływ gotówki i ochronę przed inflacją (czynsze można korygować co roku). Główne pytanie dotyczy podaży: czy Sacramento zbuduje wystarczająco dużo mieszkań, by zaspokoić popyt? Jeśli sektor publiczny i prywatny zdołają dostarczyć tysiące nowych lokali, wzrost czynszów może się uspokoić, a poziom pustostanów nieznacznie wzrosnąć, powiedzmy, do 2027 roku – ale to byłby sygnał zdrowszego, bardziej zrównoważonego rynku najmu. Bardziej prawdopodobne jest jednak, że Sacramento wciąż będzie nadrabiać zaległości mieszkaniowe. Dlatego należy się spodziewać, że niskie pustostany i solidny wzrost czynszów będą się utrzymywać, choć w umiarkowanym tempie. Nowe inwestycje, takie jak te w pobliżu Aggie Square (tam planowane są mieszkania) i Railyards, dostarczą wiele lokali; trafią one na rynek i najprawdopodobniej zostaną wchłonięte, biorąc pod uwagę trendy demograficzne. Inwestorzy będą obserwować ustawodawstwo – jeśli w przyszłości pojawią się propozycje silniejszej kontroli czynszów, może to ostudzić entuzjazm. Obecnie jednak otoczenie jest korzystne dla właścicieli, więc segment wielorodzinny pozostanie preferowaną klasą aktywów. Stopy kapitalizacji mogą nieco wzrosnąć, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, ale w Sacramento są one nadal wyższe (czyli dają lepsze zyski) niż w miastach nadmorskich, więc przyciągają inwestorów szukających wyższych zwrotów.
• Wyspecjalizowane nieruchomości komercyjne: Rozwój sektora nauk przyrodniczych w Sacramento to niewiadoma, która może przynieść duże korzyści w ciągu najbliższych 5-10 lat. Jeśli Aggie Square przyciągnie grupę firm biotechnologicznych, do 2027 roku możemy zobaczyć nowe budynki laboratoryjne powstające poza samym kampusem. Oznacza to pojawienie się nowej kategorii nieruchomości (przestrzeń laboratoryjna/technologiczna) w ofercie. Podobnie, jeśli Sacramento umocni swoją pozycję w sektorach czystej energii lub zaawansowanej produkcji, może to wygenerować popyt na wyspecjalizowane obiekty. W branży hotelarskiej, wraz z rozwojem Sacramento jako celu biznesowego i turystycznego (wydarzenia w Golden 1 Center, turystyka farm-to-fork itd.), może pojawić się więcej inwestycji hotelowych, choć to mniejszy segment.

Czynniki wpływające, które warto obserwować

Podsumowując, główne czynniki, które warto obserwować w nadchodzących latach, to:

• Trajektoria stóp procentowych: Prawdopodobnie najważniejszy czynnik wpływający zarówno na rynek mieszkaniowy, jak i komercyjny. Spadek stóp procentowych może pobudzić sprzedaż i rozwój; dłuższe utrzymanie wysokich stóp może utrzymać sytuację stonowaną, ale stabilną.
• Klimat gospodarczy: Jeśli USA i Kalifornia unikną recesji i będą się stabilnie rozwijać, Sacramento na tym skorzysta. Każda znacząca utrata miejsc pracy (zwłaszcza w administracji stanowej lub u dużego pracodawcy) szybko odbije się na popycie mieszkaniowym. Z drugiej strony, jeśli projekty takie jak Aggie Square i Railyards przyniosą więcej miejsc pracy niż oczekiwano, może to zwiększyć popyt ponad obecne prognozy.
• Efekty polityki mieszkaniowej: Czy rozporządzenie Missing Middle faktycznie przyniesie wiele nowych lokali? Czy stan wprowadzi kolejne reformy, by pobudzić budownictwo (mówi się np. o uproszczeniu CEQA dla mieszkań itd.)? Sukces w tym zakresie oznacza większą podaż i potencjalnie większą dostępność; porażka oznacza, że Sacramento może pozostać niedobudowane i drogie.
• Wzorce migracji: Jeśli praca zdalna się ustabilizuje, być może nie zobaczymy kolejnej dużej fali napływu z rejonu Bay Area, ale względna przystępność cenowa Sacramento może coraz bardziej przyciągać emerytów lub pracowników zdalnych z innych stanów (niektórzy mieszkańcy drogich miast Wschodniego Wybrzeża mogą nawet zacząć rozważać Sacramento, jeśli chcą kalifornijskiego klimatu za niższą cenę). Ponadto każda zmiana w poziomie przestępczości lub jakości życia w miastach nadmorskich może albo przyciągnąć więcej osób do Sacramento, albo – jeśli Sacramento napotka takie problemy – odstraszyć nowych przybyszów. Jak dotąd reputacja Sacramento poprawia się jako tętniącego życiem miasta średniej wielkości.
• Infrastruktura i jakość życia: Inwestycje miasta w transport, rewitalizację centrum, parki (planowany jest nowy duży park w Railyards) i udogodnienia kulturalne sprawią, że stanie się ono bardziej atrakcyjne. Bardziej tętniące życiem centrum z tysiącami nowych mieszkańców (ponownie Railyards) może stworzyć pozytywną pętlę zwrotną – przyciągając więcej firm, które przyciągną więcej ludzi itd.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Sacramento w 2025 roku znajduje się na rozdrożu między starą erą szybkiego wzrostu a nową fazą bardziej stabilnych, zrównoważonych trendów. Rynek mieszkaniowy jest chłodniejszy, ale zasadniczo zdrowy – podaż wreszcie rośnie, a ceny się ustabilizowały, dając kupującym i najemcom trochę wytchnienia i tworząc podstawy pod zdrowszy rynek w przyszłości. Rynek komercyjny jest ogólnie stabilny z obszarami wzrostu, ponieważ miasto korzysta ze swojego strategicznego położenia i proaktywnych inicjatyw rozwojowych, jednocześnie dostosowując się do realiów po pandemii.

Dla inwestorów Sacramento stanowi zrównoważoną okazję: nie jest to miasto, w którym podwoisz swój kapitał w rok, ale oferuje solidne zwroty i potencjał wzrostu, zwłaszcza w sektorach takich jak mieszkaniówka wielorodzinna, przemysłowy, a w przyszłości także nauki przyrodnicze, wszystko to wspierane przez dywersyfikującą się gospodarkę. Dla kupujących domy cierpliwość może się opłacić, gdy na rynek trafi więcej ofert, a ceny pozostaną rozsądne – Sacramento wciąż jest jednym z najbardziej dostępnych dużych rynków w Kalifornii, a zakup tutaj w połowie lat 20. XXI wieku może okazać się mądrym posunięciem przed kolejną falą wzrostu. Najemcy powinni śledzić nowe inwestycje mieszkaniowe i możliwe promocje, ale także przygotować się na dalsze podwyżki czynszów w atrakcyjnych lokalizacjach (a może rozważyć programy dla kupujących po raz pierwszy, jeśli celem jest własność, ponieważ spadek cen może otworzyć drzwi). Profesjonaliści rynku nieruchomości mogą spodziewać się rynku wymagającego umiejętności w zakresie wyceny, marketingu i znajomości niuansów poszczególnych subrynków, a nie łatwej sprzedaży z czasów boomu.

Sacramento może nie ma dramatycznego rozmachu niektórych rynków, ale ma wiele atutów: rosnącą i młodą populację, względną przystępność cenową, inwestycje gospodarcze oraz działania polityczne mające na celu rozwiązanie problemów. W ciągu najbliższych kilku lat rynek nieruchomości w Sacramento prawdopodobnie będzie się stopniowo umacniał. Pod koniec lat 20. XXI wieku możemy spojrzeć wstecz na rok 2025 jako okres, w którym rynek złapał oddech i przygotował się na nową fazę zrównoważonego wzrostu hardinpm.com hardinpm.com. W branży cyklicznej cykl Sacramento się zmienia – nie w dół, ku załamaniu, lecz w kierunku zrównoważonej ścieżki naprzód, która daje szansę tym, którzy uważnie obserwują sytuację. Jak ujął to jeden z lokalnych obserwatorów rynku nieruchomości: rynek mieszkaniowy w Sacramento „wraca do równowagi” po okresie zawyżonych cen homesbyelevate.com, i to ostatecznie zdrowy krok. Wraz z trwającym procesem przywracania równowagi, wszyscy uczestnicy – kupujący, sprzedający, najemcy, inwestorzy – powinni przygotować się na rynek, który jest bardziej rozsądny, ale wciąż pełen potencjału w stolicy Złotego Stanu.

Źródła:

• Trendy i prognozy rynku Sacramento hardinpm.com homesbyelevate.com sacramentoappraisalblog.com sacramentoappraisalblog.com
• Dane Sacramento Association of Realtors dotyczące podaży i cen railyards.com railyards.com
• Wnioski z Sacramento Appraisal Blog dotyczące trendów na lata 2024–25 (Ryan Lundquist) sacramentoappraisalblog.com sacramentoappraisalblog.com sacramentoappraisalblog.com sacramentoappraisalblog.com
• Raport SoFi o nieruchomościach z danymi o dzielnicach (kwiecień 2025) sofi.com sofi.com sofi.com sofi.com
• Komentarze na Reddicie dotyczące wzorców migracji w Bay Area reddit.com reddit.com
• Analiza GlobeSt/Colliers rynku nieruchomości komercyjnych w Sacramento (marzec 2025) globest.com globest.com globest.com
• Wiadomości Railyards.com o wzroście podaży i politykach mieszkaniowych (sierpień 2025) railyards.com railyards.com railyards.com
• Wiadomości CapRadio o otwarciu Aggie Square i korzyściach dla społeczności (maj 2025) capradio.org capradio.org capradio.org
• Raport CBS Sacramento o spowolnieniu na rynku mieszkaniowym w połowie 2025 roku cbsnews.com cbsnews.com
• Aktualizacja rynku na połowę 2025 roku od HomesByElevate (Steve LaMothe) homesbyelevate.com homesbyelevate.com
• Blog o trendach Capital Rivers CRE capitalrivers.com capitalrivers.com capitalrivers.com

railyards.com cbsnews.com sofi.com sofi.com globest.com globest.com