Rynek nieruchomości w Montrealu 2025: rekordowe wzrosty, nowe zasady i co dalej

• Rekordowe ceny domów: Rynek nieruchomości w Montrealu osiągnął rekordowe poziomy w 2025 roku. Średnia cena sprzedanego domu wyniosła ~669 000$, około 8–9% wyżej niż rok wcześniej, co oznacza silne odbicie cen wowa.ca. Mediana cen domów jednorodzinnych osiągnęła 633 tys. $ (+7% r/r), mieszkań (condos) 422 tys. $ (+4%), a plexów 840 tys. $ (+10%) wowa.ca, co podkreśla szerokie wzrosty.
• Wzrost sprzedaży: Aktywność kupujących ponownie wzrosła. W sierpniu 2025 sprzedano 3 330 domów, o 12% więcej rok do roku, co było najbardziej aktywnym sierpniem od 2021 roku apciq.ca. Był to już 20. z rzędu miesiąc wzrostu sprzedaży apciq.ca, co stanowi gwałtowny zwrot po ochłodzeniu rynku w latach 2022–23.
• Zrównoważony, ale konkurencyjny rynek: Liczba ofert wzrosła umiarkowanie (liczba aktywnych ogłoszeń w górę o 4% r/r), utrzymując napięte warunki apciq.ca. Stosunek sprzedaży do nowych ofert utrzymuje się na poziomie ~60%, na granicy rynku sprzedającego wowa.ca. Domy gotowe do zamieszkania wciąż wywołują wojny licytacyjne, choć kupujący są coraz ostrożniejsi, często wprowadzając warunki z powodu spadającej dostępności kredytowej przy wyższych stopach procentowych blog.remax.ca.
• Mieszane wyniki w sektorze komercyjnym: Wskaźnik pustostanów biurowych zbliżył się do 19% w centrum miasta, ponieważ praca zdalna/hybrydowa utrzymuje się 2727coworking.com, co wywiera presję na czynsze i prowadzi do przekształcania biur w mieszkania renx.ca. Dla kontrastu, nieruchomości przemysłowe i handlowe pozostają odporne. W sektorze przemysłowym notuje się niskie wskaźniki pustostanów (~4–5%) ze względu na popyt logistyczny, podczas gdy handel detaliczny odnotował spadek dostępności do zaledwie 2,4% pod koniec 2024 roku jll.com, gdy ruch pieszy wrócił do normy, co wskazuje na silny sektor handlu detalicznego.
• Nowe zasady i polityki: Kanada przedłużyła zakaz zakupu nieruchomości przez obcokrajowców do 2026 roku canada.ca, aby ograniczyć spekulacje. Podatek GST został obniżony na nowe wynajmy, aby pobudzić budowę mieszkań canada.ca. Montreal wprowadził jedne z najsurowszych ograniczeń dotyczących Airbnb, zakazując najmu krótkoterminowego poza miesiącami letnimi, by uwolnić mieszkania thelogic.co. Banki również złagodziły wymogi dotyczące zdolności kredytowej, pozwalając w niektórych przypadkach na 30-letnie okresy spłaty, ale osoby kupujące po raz pierwszy nadal mają trudności z powodu cen znacznie przewyższających dochody mortgagesandbox.com.
• Popularne i mniej popularne dzielnice: Różnice cenowe są duże w całym mieście. Elitarne enklawy, takie jak Outremont i Westmount, osiągają ceny znacznie powyżej średniej miejskiej, dostępne tylko dla zamożnych kupujących centris.ca. W pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena domu w Mont-Royal wynosiła aż 2,02 mln $ centris.ca. Tymczasem zewnętrzne dzielnice pozostają bardziej przystępne cenowo – np. domy w Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles kosztują średnio ~572 tys. $, czyli około 40% poniżej średniej dla całej wyspy centris.ca i przyciągają rosnące zainteresowanie (sprzedaż +22% r/r). Rozwijające się dzielnice, takie jak Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, również oferują względnie korzystne ceny (domy ~603 tys. $, mieszkania ~427 tys. $) w trakcie trwającej rewitalizacji centris.ca. Dla porównania, modne centralne dzielnice, takie jak Le Plateau, odnotowały stabilizację cen mieszkań (+0,3% r/r), co sugeruje osiągnięcie granicy przystępności cenowej centris.ca, podczas gdy dzielnica z przewagą mieszkań, Sud-Ouest (Griffintown), zanotowała nawet spadek o –1,8% centris.ca z powodu dużej nowej podaży.
• Czynniki ekonomiczne i demograficzne: Wzrost liczby ludności wzmocnił popyt na mieszkania w latach 2024–25 – Wielki Montreal zyskał szacunkowo ponad 90 tys. mieszkańców w ciągu roku statistique.quebec.ca, napędzany imigracją i względną przystępnością cenową. Jednak Quebec obecnie ogranicza imigrację tymczasową, a prognozy ostrzegają, że populacja Montrealu może zatrzymać się lub nawet spaść o ok. 5% do 2030 r. montreal.citynews.ca. Pomimo wolniejszego wzrostu w przyszłości, potrzeby mieszkaniowe będą się utrzymywać wraz ze starzeniem się społeczeństwa i wzrostem liczby mniejszych gospodarstw domowych montreal.citynews.ca. Rynek pracy: Gospodarka Montrealu napotkała trudności w 2025 r. (PKB Kanady zatrzymał się, a PKB Quebecu spadł w II kwartale apciq.ca), jednak popyt na mieszkania oparł się łagodnej recesji. Stosunkowo niskie ceny domów w mieście (ok. 50% taniej niż w Vancouver wowa.ca) sprawiły, że właściciele byli w stanie lepiej znieść wysokie stopy procentowe desjardins.com. Stopy procentowe utrzymywały się na wysokim poziomie przez większość 2025 r. (kredyty hipoteczne ~6%), ograniczając dostępność mieszkań, ale pierwsza obniżka stóp Banku Kanady pod koniec 2025 r. daje nadzieję na poprawę sytuacji blog.remax.ca. Wielu młodszych nabywców wciąż nie stać na zakup bez pomocy rodziny; gospodarstwo domowe o medianie dochodów, kwalifikujące się do kredytu hipotecznego na ok. 260 tys. dolarów, musiałoby mieć ogromny wkład własny (ponad 60 tys. dolarów), by pozwolić sobie nawet na mieszkanie typu condo mortgagesandbox.com.
• Perspektywy na 3–5 lat: Eksperci przewidują umiarkowany wzrost, a nie kolejny boom. 2025 zapowiada się na solidne wzrosty cen (średnie jednocyfrowe wzrosty), gdy skumulowany popyt zostanie uwolniony wraz z powolnym łagodzeniem stóp procentowych cmhc-schl.gc.ca. Do roku 2026–27 oczekuje się, że wzrost cen spowolni do bardziej zrównoważonych poziomów cmhc-schl.gc.ca, gdy stopy procentowe się ustabilizują, a więcej kupujących zostanie zaspokojonych. Ponadprzeciętna kondycja rynku Quebecu może się utrzymać w najbliższym czasie – analitycy zauważają, że Montreal wszedł w 2025 rok ze wzrostem sprzedaży i budownictwa, podczas gdy Toronto i Vancouver pozostawały w tyle desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. Przewiduje się historycznie wysoką sprzedaż w Quebecu, a wzrost cen powyżej średniej krajowej do 2025 roku cmhc-schl.gc.ca dzięki przystępności cenowej i wsparciu politycznemu. Patrząc dalej, ryzyka pozostają: słabsza gospodarka lub utrata miejsc pracy mogą osłabić popyt, a niektórzy obserwatorzy ostrzegają, że Montreal jest tylko na „umiarkowanym ryzyku” korekty mortgagesandbox.com. Po stronie podaży oczekuje się, że liczba rozpoczętych budów spadnie po 2025 roku (szczególnie projekty kondominiów), gdy deweloperzy będą zmagać się z wyższymi kosztami i ostrożnymi inwestorami cmhc-schl.gc.ca. Mniej nowych kondominiów w przygotowaniu może ograniczyć podaż pod koniec lat 20., potencjalnie podtrzymując ceny. Ogólnie rzecz biorąc, większość prognoz przewiduje zrównoważony, stabilny wzrost dla Montrealu w ciągu najbliższych 3–5 lat – okres dostosowania do wyższych kosztów kredytów, równoważony przez trwałe atuty miasta (zróżnicowana gospodarka, napływ wykwalifikowanych pracowników oraz niższa baza kosztowa niż w innych dużych miastach Kanady).

Przegląd: Rynek mieszkaniowy i komercyjny w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Montrealu w 2025 roku jest dynamiczny, a sektory mieszkaniowy i komercyjny podążają różnymi ścieżkami. Po stronie mieszkaniowej, impet ponownie wzrósł po krótkim ochłodzeniu. Wolumen sprzedaży i ceny ponownie rosną: do sierpnia 2025 roku sprzedaż domów w obszarze metropolitalnym Montrealu (CMA) była o 12% wyższa niż rok wcześniej, co oznacza prawie dwa lata nieprzerwanego wzrostu apciq.ca. To ożywienie nastąpiło po szoku stóp procentowych z lat 2022–23, który na krótko powstrzymał wojny licytacyjne i spowodował spadek wartości. Obecnie ceny domów nie tylko się odbiły, ale ustanowiły nowe rekordy, a średnia cena sprzedaży osiągnęła około 668 tys. CAD – to najwyższy poziom w historii dla Montrealu wowa.ca. W przeciwieństwie do gwałtownych wzrostów obserwowanych w Toronto czy Vancouver, wzrost w Montrealu był bardziej stabilny, wspierany przez większą przystępność cenową i utrzymujący się popyt.

W nieruchomościach komercyjnych rok 2025 przyniósł bardziej zróżnicowany obraz. Rynek biurowy pozostaje słabym punktem: wskaźnik pustostanów w centrum miasta utrzymywał się na wysokim poziomie (≈18–19%) na początku 2025 roku 2727coworking.com, co jest bezprecedensowe dla Montrealu. Po pandemii wiele firm zmniejszyło powierzchnię biurową, gdy praca zdalna i hybrydowa stała się normą, pozostawiając nadmiar pustych biur. Pojawiają się oznaki osiągnięcia dna – w II kwartale 2025 roku po raz pierwszy od dziewięciu kwartałów odnotowano niewielki spadek pustostanów, gdy kilku dużych najemców (np. PwC) podpisało nowe umowy najmu cbre.ca. Nadal jednak około 1 na 5 powierzchni biurowych w centrum pozostaje pusta 2727coworking.com, co zmusza właścicieli do kreatywności. Warto zauważyć, że deweloperzy zaczęli przekształcać przestarzałe biura w lokale mieszkalne – na przykład starsze wieżowce, a nawet dawne hotele w zachodniej części centrum są przekształcane w mieszkania na wynajem i akademiki renx.ca renx.ca. Ten trend, wspierany przez dotacje rządowe i rosnący popyt na mieszkania, może stopniowo zmniejszać nadwyżkę powierzchni biurowych w kolejnych latach.

Z drugiej strony, nieruchomości przemysłowe nadal pozostają liderem rynku. Przemysłowy sektor Montrealu – obejmujący magazyny, obiekty logistyczne i powierzchnie produkcyjne – cieszył się silnym popytem do 2025 roku, dzięki rozwojowi e-commerce i odpornej bazie produkcyjnej. Wskaźniki pustostanów, które osiągnęły historyczne minima (~1–2%) podczas pandemii, nieco wzrosły wraz z pojawieniem się nowej podaży, ale pozostają niskie w porównaniu do historycznych standardów (około 4% na I kwartał 2025) collierscanada.com. Czynsze za najlepsze powierzchnie przemysłowe nadal rosną (prognozowany wzrost o +8–12% w 2025 roku) z powodu ograniczonej dostępności i konkurencji o nowoczesne magazyny joerullier.com. Inwestorzy wciąż preferują aktywa przemysłowe ze względu na stabilne dochody, choć rekordowo wysokie koszty budowy spowolniły zawrotne tempo nowych inwestycji.

Tymczasem nieruchomości handlowe w Montrealu okazały się zaskakująco odporne. Daleko od apokalipsy handlowej, której się obawiano, miejskie pasaże handlowe i centra handlowe odbiły się w latach 2024–25. Pod koniec 2024 roku dostępność powierzchni handlowej spadła do 2,4% (z 2,7% w połowie roku) – to niezwykle napięty rynek jll.com. Wzrost wydatków konsumenckich oraz powrót pracowników biurowych i turystów zwiększyły ruch pieszy. Liczba pasażerów komunikacji miejskiej przekroczyła 80% poziomu sprzed pandemii, a lotnisko w Montrealu odnotowało nawet 8% więcej pasażerów w 2024 niż w 2019 roku, co stanowi jeden z najsilniejszych powrotów w Kanadzie jll.com. Ta zwiększona mobilność przełożyła się na większą liczbę klientów na ulicy Sainte-Catherine i w lokalnych pasażach handlowych. Wynajem powierzchni w centrach handlowych również wzrósł, a nowe międzynarodowe marki (np. Mango, Nike) otworzyły sklepy w głównych centrach jll.com. Efektywne czynsze handlowe rzeczywiście nieco się ochłodziły w 2024 roku (+1,1% wobec +3,9% w 2023) jll.com, co odzwierciedla chęć właścicieli do zapełnienia powierzchni, ale ogólnie perspektywy sektora handlowego są pozytywne. Jak zauważono w jednym z raportów komercyjnych, rynek nieruchomości handlowych w Montrealu się zacieśnia we wszystkich typach nieruchomości i lokalizacjach, czemu sprzyja minimalna nowa zabudowa i rosnący popyt najemców jll.com jll.com. Krótko mówiąc, podczas gdy biura mają trudności, segmenty przemysłowe i handlowe rynku nieruchomości komercyjnych w Montrealu pozostają zdrowe i w niektórych przypadkach rozwijają się, równoważąc ogólną kondycję rynku.

Trendy i ceny na rynku mieszkaniowym w 2025 roku

Ceny domów w 2025 roku – Po niewielkiej korekcie w latach 2022–23, ceny domów w Montrealu zdecydowanie rosną w 2025 roku. Średnia cena domu w obszarze metropolitalnym osiągnęła około 660–670 tys. dolarów do połowy 2025 roku, przebijając poprzedni szczyt z 2022 roku wowa.ca. Oznacza to wzrost o wysokie jednocyfrowe wartości procentowe (~7–9% rok do roku) wowa.ca – tempo przewyższające inflację i wzrost dochodów, ale bardziej umiarkowane niż szalone wzrosty powyżej 20% podczas boomu w 2021 roku. Warto zauważyć, że wzrost cen w Montrealu przewyższył inne duże miasta Kanady w tym roku: podczas gdy Toronto i Vancouver zmagały się z płaskimi lub spadającymi cenami w niektórych kwartałach, Montreal odnotował nowe rekordy wowa.ca. Analitycy przypisują to relatywnej przystępności cenowej i dynamice podaży w Montrealu. Nawet po dekadzie szybkich wzrostów (referencyjna cena domu w Montrealu wzrosła o 105% od 2015 roku, znacznie więcej niż 67% w Toronto wowa.ca), typowy dom w mieście (~570 tys. dolarów referencyjnie wowa.ca) nadal kosztuje o 40–50% mniej niż w Toronto czy Vancouver wowa.ca. Ta różnica sprawiła, że Montreal miał mniej „nadmuchanej bańki” do stracenia, gdy stopy procentowe wzrosły, i pozostawiła więcej miejsca na wzrost cen, gdy popyt powrócił.

Według rodzaju nieruchomości, domy jednorodzinne (wolnostojące) odnotowały najsilniejszy wzrost cen w 2025 roku. Mediana ceny domu wolnostojącego w CMA Montreal osiągnęła 633 250 $ (dane za sierpień), czyli około +7% w porównaniu z sierpniem 2024 apciq.ca. W rzeczywistości ceny domów na wyspie Montreal rosły jeszcze szybciej (+10% r/r) apciq.ca, co wskazuje na silną konkurencję o ograniczoną podaż w centrum miasta. Ten segment napędzały rodziny i kupujący przeprowadzający się do większych domów, często z istniejącym kapitałem do wykorzystania apciq.ca. Wiele atrakcyjnych domów nadal otrzymywało wiele ofert, zwłaszcza jeśli były gotowe do zamieszkania i dobrze zlokalizowane, co prowadziło do sprzedaży powyżej ceny wywoławczej. Domy wymagające remontu lub wycenione zbyt ambitnie mogły jednak czekać na sprzedaż dłużej – to nowa rzeczywistość, gdy kupujący stają się bardziej wrażliwi na ceny, a koszty kredytów rosną blog.remax.ca blog.remax.ca.

Kondominia w Montrealu miały bardziej umiarkowaną trajektorię w 2025 roku. Mediana ceny kondominium (~422 000 $ na sierpień) wzrosła o około 3–4% rok do roku wowa.ca, pozostając w tyle za rynkiem domów wolnostojących. Jednym z czynników jest duża podaż: w Montrealu obserwuje się falę budowy kondominiów w ostatniej dekadzie, a wiele jednostek sprzedanych na etapie przedsprzedaży w okresie niskich stóp procentowych jest obecnie oddawanych do użytku. Rzeczywiście, 2025 to szczytowy rok ukończenia budowy kondominiów, co przyczynia się do wzrostu liczby aktywnych ofert i daje kupującym większy wybór mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. W centrum miasta kondominia należące do inwestorów znalazły się pod presją – niektórzy inwestorzy, którzy kupili na etapie przedsprzedaży, teraz sprzedają, ponieważ koszty odsetek przewyższają zyski z wynajmu cmhc-schl.gc.ca. Według Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), rekordowa liczba nowych ukończonych kondominiów w 2025 roku oraz łagodniejące czynsze prawdopodobnie powstrzymają wzrost cen kondominiów w Montrealu cmhc-schl.gc.ca. W rzeczywistości, niektóre dzielnice z dużą liczbą kondominiów, takie jak Griffintown (Sud-Ouest), odnotowały w tym roku niewielkie spadki cen (–1,8% r/r dla kondominiów) centris.ca. Mimo to kondominia pozostają najbardziej osiągalną opcją dla kupujących po raz pierwszy, a popyt na dobrze wycenione jednostki jest stabilny. Kondominia na przedmieściach oraz te w dzielnicach ze średnimi cenami odnotowały przyzwoity wzrost wartości (np. kondominia w Côte-des-Neiges/NDG wzrosły średnio o ~+17% r/r centris.ca, co może odzwierciedlać młodych profesjonalistów kupujących tam mieszkania). Ogólnie rzecz biorąc, rynek kondominiów w Montrealu jest zrównoważony – duża liczba ofert oznacza, że kupujący mogą się nie spieszyć, a sprzedający dostosowują oczekiwania, czasem akceptując oferty poniżej ceny wywoławczej lub dłuższe terminy zamknięcia transakcji blog.remax.ca.

Rynek plexów – charakterystycznych dla Montrealu domów wielorodzinnych typu dupleks/tripleks – miał szczególnie mocny rok. Małe nieruchomości dochodowe (2–5 jednostek) odnotowały odnowione zainteresowanie inwestorów, ponieważ popyt na wynajem w mieście pozostaje wysoki. Mediana ceny plexów na poziomie około 840 tys. $ wzrosła o 10% r/r wowa.ca, wyprzedzając inne kategorie. Sprzedaż plexów w sierpniu wzrosła o 23% rok do roku apciq.ca, prowadząc we wszystkich segmentach. Przy wyższych stopach procentowych nowi inwestorzy potrzebują większych wkładów własnych na te nieruchomości, ale wielu przyciągają rosnące czynsze oraz chęć uzyskania dochodu z najmu, by zrównoważyć koszty kredytu hipotecznego. Ponadto niektórzy potencjalni nabywcy domów decydują się na tzw. „house hacking”, kupując plex – mieszkając w jednej jednostce i wynajmując pozostałe – jako sposób na umożliwienie sobie zakupu własnego mieszkania w mieście. Ten trend sprawił, że plexy stały się jednym z najszybciej sprzedających się typów nieruchomości w 2025 roku.

Jeśli chodzi o równowagę rynkową, sektor mieszkaniowy Montrealu w 2025 roku można określić jako napięty, ale nie przegrzany. Wskaźnik sprzedaży do nowych ofert w Montrealu utrzymywał się na poziomie około 50–60%, co wskazuje na warunki zrównoważone lub lekko sprzyjające sprzedającym wowa.ca. Liczba aktywnych ofert nieznacznie wzrosła (o ok. 4–5% w porównaniu z 2024 r.) apciq.ca, częściowo dzięki większej podaży mieszkań. Kupujący mają nieco więcej opcji niż podczas pandemicznego szaleństwa, a sprzedaż nieruchomości trwa średnio nieco dłużej (około 60–70 dni na rynku zarówno dla domów, jak i mieszkań na koniec I kwartału centris.ca). Warto zauważyć, że oferty warunkowe powróciły do łask – to wyraźna zmiana w stosunku do bezwarunkowego podejścia „kup teraz, sprawdź później” z 2021 roku. W 2025 roku sprzedający coraz częściej akceptują oferty warunkowe, np. od uzyskania finansowania lub sprzedaży obecnego domu kupującego, co odzwierciedla bardziej wyrównane pole negocjacyjne blog.remax.ca blog.remax.ca.

Jednak ogólny trend w 2025 roku to ożywienie i pewność siebie na rynku mieszkaniowym. Fakt, że średnia cena domu w Montrealu jest o ~41% wyższa niż pięć lat temu wowa.ca, pomimo podwyżek stóp procentowych i pandemii, świadczy o utrzymującym się popycie i ograniczonej podaży. Duża część tego popytu jest organiczna – napędzana przez mieszkańców Montrealu zmieniających mieszkania na większe lub powstawanie nowych gospodarstw domowych – a nie spekulacyjne odsprzedaże czy kapitał zagraniczny. Względna przystępność cenowa miasta (gdzie hipoteki są często o połowę mniejsze niż w Toronto za podobny dom) dawała mu poduszkę bezpieczeństwa; właściciele generalnie lepiej radzili sobie ze wzrostem stóp procentowych i rzadziej byli zmuszeni do sprzedaży w trudnej sytuacji desjardins.com. Dlatego Montreal nie doświadczył gwałtownej korekty cen w 2023 roku, jak niektóre rynki, i wszedł w 2025 rok na mocniejszych fundamentach. Jeśli już, rynek mieszkaniowy Montrealu w pewnym stopniu przeczy prawom ekonomii – nawet gdy PKB Kanady nieznacznie się skurczyło w połowie 2025 roku i narastały obawy o recesję, nieruchomości w Montrealu pozostały „wyjątkowo dynamiczne”, wspierane przez takie czynniki jak nieco niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych, wydłużone okresy spłaty kredytów oraz zwyczajnie większe zapotrzebowanie na mieszkania niż ich podaż apciq.ca apciq.ca.

Możliwości inwestycyjne i obszary wzrostu

Pomimo wysokich cen, Montreal w 2025 roku nadal oferuje atrakcyjne możliwości inwestycji w nieruchomości, zarówno w tradycyjne nieruchomości, jak i nowe nisze. Inwestorzy – od lokalnych właścicieli po duże instytucje – strategicznie wybierają segmenty i lokalizacje z potencjałem wzrostu:

1. Mieszkania na wynajem i rozwój wielorodzinny: W związku z rosnącymi czynszami i utrzymującym się niedoborem mieszkań, specjalnie budowane lokale na wynajem stały się gorącym obszarem inwestycyjnym. Federalne zniesienie GST na nową zabudowę na wynajem (wprowadzone pod koniec 2023 r.) natychmiast poprawiło opłacalność projektów dla deweloperów canada.ca, a Montreal może na tym skorzystać ze względu na wysoki odsetek najemców. Obserwujemy ponowne zainteresowanie budową budynków mieszkalnych oraz przekształcaniem innych typów nieruchomości na cele mieszkaniowe. Na przykład niektórzy deweloperzy zamienili starsze budynki biurowe na mieszkania na wynajem lub akademiki w centrum miasta renx.ca, wykorzystując puste piętra biurowe i silny popyt ze strony studentów. Niski wskaźnik pustostanów oraz napływ studentów i nowych mieszkańców sprawiają, że nieruchomości wielorodzinne (od małych kamienic po duże bloki mieszkalne) są stosunkowo bezpieczną inwestycją – zapewniają stały dochód i potencjał wzrostu wartości kapitału wraz ze wzrostem cen gruntów.

2. Dzielnice na fali wzrostu: Inwestorzy patrzą także poza tradycyjne, prestiżowe dzielnice Montrealu i zwracają uwagę na rozwijające się obszary z potencjałem wzrostu. Dwa godne uwagi rejony to dzielnica Southwest i East End. Southwest (obszary takie jak Verdun, Saint-Henri, Pointe-St-Charles) od lat zyskuje na popularności i nadal przyciąga młodych profesjonalistów oraz rodziny dzięki nowym udogodnieniom i komunikacji (nowe stacje kolei REM i istniejące linie metra poprawiają dostępność). Tymczasem dzielnice East End takie jak Hochelaga-Maisonneuve, Mercier, a nawet dalej na wschód w Rivière-des-Prairies są w centrum uwagi. Te obszary oferują bardziej przystępne ceny wejścia – często o 20–40% niższe od średniej na wyspie centris.ca – i przechodzą rewitalizację. Raport Centris za I kwartał wyróżnił Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles jako obszar o wysokim popycie na domy jednorodzinne, z liczbą wyświetleń ogłoszeń wyższą o 9% i gwałtownym wzrostem sprzedaży centris.ca. Inwestorzy widzą potencjał, gdy te dzielnice zyskują nowe usługi, a infrastruktura (takie jak przedłużenia linii metra czy ulepszone autostrady) czyni je bardziej dostępnymi. East End korzysta także z miejskich programów mających na celu pobudzenie rozwoju w historycznie niedoinwestowanych rejonach. W ciągu najbliższych kilku lat obszary wzdłuż głównych arterii, takich jak Notre-Dame Street East i okolice Parku Olimpijskiego, są przeznaczone pod projekty wielofunkcyjne i mogą przynieść solidne zyski dla wczesnych inwestorów.

3. Nisze komercyjne – przemysł, centra danych i inne: Po stronie komercyjnej, nieruchomości przemysłowe pozostają „gwiazdą” inwestycyjną w Montrealu. Magazyny i obiekty logistyczne są w niedoborze, a firmy e-commerce, dystrybutorzy i producenci są gotowi płacić wyższe czynsze, by być w mieście lub w jego pobliżu. Jak wspomniano, pustostany przemysłowe są bardzo niskie, a czynsze rosną, co zapewnia właścicielom stabilny wzrost dochodów. Inwestorzy, którzy nabyli aktywa przemysłowe przed 2020 rokiem, odnotowali gwałtowny wzrost wycen, a nawet przy dzisiejszych wyższych cenach wiele funduszy nadal poszukuje magazynów w Montrealu, spodziewając się 8–12% wzrostu czynszów w 2025 roku joerullier.com. Dodatkowo, nowe typy nieruchomości gospodarki zyskują na popularności – na przykład centra danych stały się pożądanym segmentem aktywów. Dzięki chłodnemu klimatowi Montrealu (korzystnemu dla chłodzenia serwerów) i taniej energii elektrycznej, rozwój centrów danych przyspiesza, przyciągając kapitał od wyspecjalizowanych inwestorów. Obiekty chłodni (obsługujące łańcuch dostaw żywności) to kolejna nisza wskazywana jako „najlepszy wybór” w kanadyjskich nieruchomościach na 2025 rok pwc.com, a port w Montrealu i przemysł rolno-spożywczy czynią z miasta idealną lokalizację. Te niszowe typy nieruchomości zacierają granicę między nieruchomościami a infrastrukturą i są postrzegane jako możliwości wysokiego wzrostu na dojrzałym już rynku pwc.com.

4. Mieszkania na wynajem z przeznaczeniem oraz akademiki: Ogromna populacja studentów w Montrealu (cztery główne uniwersytety i liczne koledże) napędza silny popyt na mieszkania studenckie – segment inwestycyjny, który zyskuje coraz większą uwagę. Firmy zaczęły przekształcać lub budować rezydencje dostosowane do potrzeb studentów i młodych profesjonalistów. Na przykład, charakterystyczny biurowiec w centrum został przejęty w celu stworzenia 69 mieszkań studenckich do połowy 2025 roku costar.com. Wraz z ograniczeniami dla Airbnb, wielu inwestorów, którzy wcześniej prowadzili najem krótkoterminowy, może przestawić się na najem studencki lub długoterminowy, co może zwiększyć podaż legalnych mieszkań na wynajem. Miasto i prowincja sygnalizują także wsparcie dla projektów mieszkań przystępnych cenowo, oferując niskooprocentowane pożyczki i zachęty. Niektórzy doświadczeni inwestorzy współpracują z organizacjami non-profit lub programami rządowymi, aby rozwijać mieszkania o zróżnicowanym poziomie dochodów, które – choć przynoszą nieco niższe zyski – wiążą się z dotacjami lub subwencjami obniżającymi ryzyko.

5. Rozwój zorientowany na transport publiczny (TOD): Trwająca rozbudowa transportu publicznego w Montrealu, w szczególności Réseau Express Métropolitain (REM), tworzy mikro-hotspoty dla rynku nieruchomości. Pierwsze odcinki REM zostały otwarte w latach 2023–2024 (łącząc centrum miasta z South Shore), a przyszłe odnogi sięgną lotniska i West Island. Grunty i nieruchomości wokół stacji REM (np. Brossard na South Shore oraz przyszłe przystanki na West Island, takie jak Pointe-Claire) zyskują na wartości, gdy deweloperzy planują nowe kondominia, centra handlowe i biurowe, aby wykorzystać poprawioną komunikację. Inwestorzy poszukujący wzrostu mogą wcześnie zainteresować się tymi obszarami wokół stacji. Podobnie, każdy postęp w długo dyskutowanej rozbudowie metra o Linię Niebieską na wschodzie może podnieść wartość nieruchomości w dzielnicach wzdłuż proponowanej trasy.

6. Kreatywne ponowne wykorzystanie i zrównoważony rozwój: Nową szansą jest przekształcanie i ponowne wykorzystanie istniejących nieruchomości w odpowiedzi na zmiany rynkowe. Poza konwersją biur na mieszkania, rośnie zainteresowanie przekształcaniem dużych sklepów detalicznych lub pustych terenów komercyjnych w wielofunkcyjne społeczności. Władze Montrealu zachęcają do takich kreatywnych przebudów, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe i ograniczyć degradację miejską. Dodatkowo, modernizacje budynków pod kątem ekologii to obszar wzrostu, ponieważ właściciele inwestują w efektywność energetyczną i zrównoważone ulepszenia (częściowo z powodu rosnących regulacji dotyczących emisji dwutlenku węgla). Tworzy to rynek dla firm specjalizujących się w modernizacji starszych montrealskich triplexów lub budynków komercyjnych w nowoczesne, przyjazne środowisku systemy – to niszowy, ale rosnący kierunek inwestycyjny.

Podsumowując, choć łatwe zyski z gwałtownie rosnących cen mieszkań to już przeszłość w porównaniu z szaleństwem sprzed kilku lat, rynek nieruchomości w Montrealu w 2025 roku wciąż oferuje wiele możliwości. Inwestorzy po prostu zmieniają strategię: skupiają się na aktywach generujących dochód (wynajem, przemysłowe) i inwestycjach typu value-add (konwersje, rozwijające się obszary), zamiast czystej spekulacji na szybki wzrost wartości. Silne fundamenty miasta – zróżnicowana gospodarka, rosnąca (na razie) populacja i względna przystępność cenowa – sprawiają, że to atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału dla osób z perspektywą średnio- i długoterminową.

Zmiany regulacyjne i polityczne wpływające na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości w Montrealu (i szerzej w Kanadzie) w 2025 roku kształtują nie tylko czynniki ekonomiczne, ale także fala nowych regulacji i polityk. Rządy na wszystkich szczeblach wprowadziły środki mające na celu opanowanie cen mieszkań, zwiększenie podaży lub ochronę konsumentów – i mają one realny wpływ na dynamikę rynku w Montrealu.

Przedłużenie zakazu zakupu przez cudzoziemców: Jedną z najważniejszych polityk jest federalny zakaz zakupu nieruchomości mieszkaniowych przez cudzoziemców. Początkowo był to dwuletni zakaz (2023–2024), który został przedłużony o kolejne dwa lata, do 1 stycznia 2027 roku canada.ca. Cudzoziemcy niebędący rezydentami oraz zagraniczne firmy nie mogą kupować domów w Kanadzie, z kilkoma wyjątkami. W Montrealu zakupy przez cudzoziemców nigdy nie były tak powszechne jak w Vancouver czy Toronto, ale to prawo dodatkowo ostudziło wszelkie spekulacyjne zapotrzebowanie z zagranicy. Segmenty luksusowe w Montrealu (kondominia w centrum, ekskluzywne domy w Westmount) prawdopodobnie odczuły pewien wpływ tego zakazu. Dając pierwszeństwo krajowym nabywcom, polityka ta miała na celu nieco ułatwić rywalizację lokalnym mieszkańcom, choć krytycy zauważają, że cudzoziemcy stanowili niewielki odsetek rynku. Niemniej jednak to przedłużenie sygnalizuje, że decydenci bacznie obserwują rynek nieruchomości jako klasę aktywów, starając się zapewnić, by „domy służyły do mieszkania, a nie tylko jako inwestycja” – jak ujęła to Minister Finansów canada.ca.

Podatek od niewykorzystanych nieruchomości: Oprócz zakazu zakupu, rząd federalny wprowadził także Podatek od niewykorzystanych nieruchomości (UHT) – coroczny podatek w wysokości 1% od wartości nieruchomości mieszkaniowych, które są puste lub niewykorzystane i należą do cudzoziemców niebędących rezydentami canada.ca. Obowiązujący od 2022 roku UHT skłania zagranicznych właścicieli do wynajmowania lokali lub grozi im kara podatkowa. W Montrealu, gdzie jest stosunkowo niewiele pustych luksusowych kondominiów w porównaniu np. do Vancouver, bezpośredni wpływ UHT może być ograniczony. Jednak podatek ten uzupełnia szerszą politykę zniechęcania do spekulacyjnego przetrzymywania nieruchomości. Zamożni zagraniczni nabywcy muszą się teraz liczyć zarówno z zakazem zakupu, jak i podatkiem od posiadania, co razem prawdopodobnie zniechęciło część inwestorów zagranicznych do inwestowania w nieruchomości w Montrealu w ciągu ostatnich dwóch lat.

Ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego: Na poziomie lokalnym, Montreal wprowadził jedne z najsurowszych w Kanadzie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w latach 2024–2025. Powołując się na dostępność mieszkań i bezpieczeństwo publiczne, miasto zakazuje wynajmu w stylu Airbnb przez większość roku, zezwalając na najem krótkoterminowy jedynie w wyznaczonym letnim okresie (mniej więcej od 10 czerwca do 10 września) i tylko dla osób posiadających odpowiednie pozwolenia thelogic.co. W praktyce, poza sezonem letnich festiwali, wynajem mieszkania na mniej niż 31 dni jest zakazany w całym Montrealu, z wyjątkiem niewielkiej turystycznej strefy w centrum. Ten drastyczny krok został podjęty po śmiertelnym pożarze w nielegalnym Airbnb na początku 2023 roku, który zmobilizował wolę polityczną do egzekwowania przepisów. Wpływ: Inwestorzy, którzy kupili mieszkania lub apartamenty wyłącznie z myślą o dochodach z Airbnb, musieli zmienić swój model biznesowy. Wiele z tych lokali ma wrócić na rynek najmu długoterminowego lub zostać sprzedanych. Może to nieznacznie zwiększyć podaż mieszkań na wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach (nieco obniżając wskaźnik pustostanów) i wywrzeć pewną presję na spadek cen mieszkań w budynkach, gdzie dominował Airbnb. Ogólnie rzecz biorąc, ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego mają na celu uwolnienie zasobów mieszkaniowych dla mieszkańców i ochłodzenie cen najmu, a pierwsze sygnały pokazują, że zniknęły tysiące ofert Airbnb, a więcej mieszkań pojawia się na tradycyjnych portalach z ogłoszeniami najmu.

Zasady dotyczące kredytów hipotecznych i finansowania: W 2025 roku wprowadzono pewne zmiany w zasadach dotyczących kredytów hipotecznych, aby pomóc kupującym poradzić sobie z wysokimi stopami procentowymi. Po pierwsze, kanadyjscy regulatorzy i pożyczkodawcy wykazali się elastycznością, pozwalając w niektórych przypadkach na dłuższe okresy amortyzacji. Podczas gdy standardowy okres amortyzacji dla ubezpieczonych kredytów hipotecznych pozostaje na poziomie 25 lat, niektóre banki wydłużają amortyzację do 30 lat (lub więcej, w przypadku odnowień, gdzie raty gwałtownie by wzrosły), aby zapobiec niewypłacalnościom apciq.ca. To skutecznie obniża miesięczne raty dla właścicieli domów mających trudności finansowe, choć kosztem wolniejszej spłaty kapitału. Dodatkowo, kryteria ubezpieczenia kredytów hipotecznych zostały „złagodzone” – na przykład w połowie 2024 roku rząd nieznacznie podniósł limit dla ubezpieczonych kredytów hipotecznych (pozwalając, by nieruchomości warte ponad 1 milion dolarów kwalifikowały się w niektórych programach dla kupujących po raz pierwszy) oraz wprowadził Konto Oszczędnościowe na Pierwszy Dom, aby pomóc kupującym zgromadzić wkład własny canada.ca. Ekonomiści Desjardins zauważyli, że „bardziej elastyczne zasady ubezpieczenia kredytów hipotecznych” w połączeniu z niższymi stopami procentowymi przekonały niektórych kupujących do wejścia na rynek w 2025 roku desjardins.com. Istnieje również presja polityczna, by ponownie rozważyć test warunków skrajnych dla kredytów hipotecznych, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie; choć do 2025 roku nie wprowadzono zmian, fakt, że typowe 5-letnie stopy stałe spadły z około 5,5% w 2023 roku do około 4,5% pod koniec 2024 roku, dał kupującym nieco więcej swobody finansowej blog.remax.ca.

Zachęty do budowy mieszkań: Aby rozwiązać problem podaży, różne szczeble rządu wprowadziły zachęty. Fundusz Przyspieszenia Budownictwa Mieszkaniowego (federalny) zaczął finansować Montreal w 2024 roku, aby usprawnić procesy zatwierdzania i zachęcić do szybszej budowy mieszkań, z celami dodania dziesiątek tysięcy jednostek w ciągu następnej dekady canada.ca. Samo miasto Montreal ma uchwałę (często nazywaną zasadą „20-20-20”, wprowadzoną w 2021 roku), która wymaga, aby wiele nowych inwestycji mieszkaniowych obejmowało część mieszkań przystępnych cenowo, mieszkań rodzinnych lub wkładów do miejskich funduszy mieszkaniowych. Ta polityka strefowania inkluzywnego pozostaje w mocy w 2025 roku, co oznacza, że deweloperzy muszą uwzględniać korzyści publiczne w swoich projektach. Choć zwiększa to koszty inwestycji, ma na celu zapewnienie, że nowe budownictwo przynosi korzyści szerokiemu przekrojowi mieszkańców, a nie tylko segmentowi luksusowemu.

Rząd prowincji Quebec również był aktywny: rozszerzył ulgę podatkową na renowacje, aby pobudzić remonty budynków na wynajem (poprawiając jakość i bezpieczeństwo) oraz zainwestował w mieszkania socjalne, aby wesprzeć najbardziej wrażliwe grupy społeczne. Dodatkowo, prowincja ogłosiła na 2025 rok plany ograniczenia liczby tymczasowych pracowników zagranicznych i studentów międzynarodowych (część szerszej strategii demograficznej) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, co mogłoby pośrednio zmniejszyć popyt na mieszkania w Montrealu w nadchodzących latach, jeśli przyjedzie mniej nowych osób. Polityka ta jest kontrowersyjna, ponieważ stawia przystępność cenową mieszkań w opozycji do celów imigracyjnych.

Opodatkowanie: Podatki od nieruchomości i opłaty w Montrealu przeszły pewne zmiany. Miasto utrzymało dodatkowy wysoki próg podatku od przeniesienia własności nieruchomości („podatek powitalny”) dla drogich nieruchomości – sprzedaż powyżej ok. 1,1 mln dolarów podlega podatkowi 3%+ od kwoty powyżej tego progu wowa.ca. W 2025 roku rozważano (choć jeszcze nie wprowadzono) miejski podatek od pustostanów podobny do tych w Toronto i Vancouver, aby zniechęcić do pozostawiania mieszkań pustych. Tymczasem na szczeblu krajowym, inwestorzy wynajmujący muszą się liczyć z federalnym podatkiem antyspekulacyjnym: sprzedaż nieruchomości mieszkalnej w ciągu 12 miesięcy od zakupu skutkuje opodatkowaniem zysku jako dochodu z działalności gospodarczej (opodatkowane w 100%), chyba że przysługuje zwolnienie. Wprowadzono to w 2023 roku, aby zniechęcić do spekulacyjnych transakcji i nadal obowiązuje, wpływając na zachowania inwestorów w kierunku długoterminowym.

Podsumowując, krajobraz regulacyjny 2025 roku charakteryzuje się silnym naciskiem na przystępność cenową i podaż mieszkań: ograniczanie popytu zagranicznego i spekulacyjnego, przesuwanie inwestycji w stronę wynajmu, ochrona najemców (np. poprzez zakazy Airbnb) oraz zachęcanie deweloperów do budowy większej liczby tańszych mieszkań. Rynek montrealski, tradycyjnie bardziej regulowany (Quebec ma silną ochronę najemców i historię budownictwa socjalnego), przyswaja te zmiany. Bezpośrednim skutkiem jest rynek nieco mniej rozgrzany i bardziej nastawiony na użytkowników końcowych. Na przykład przedłużony zakaz zakupu przez cudzoziemców sprawia, że popyt jest głównie lokalny, a rzeczywiście odrodzenie Montrealu w 2025 roku napędzają lokalni nabywcy po raz pierwszy i ci, którzy zmieniają mieszkanie na większe (przy wsparciu niskich stóp procentowych, a nie kapitału zagranicznego). Jeśli te polityki będą kontynuowane, Montreal może doczekać się zdrowszego rynku mieszkaniowego w dłuższej perspektywie – wyzwaniem będzie jednak zapewnienie wystarczającej liczby nowych mieszkań, by zaspokoić popyt bez ponownego wzrostu cen.

Podział na dzielnice: ceny w Montrealu

Montreal jest często opisywany jako miasto dzielnic, z których każda ma swój charakter i własny poziom cen. Rynek w 2025 roku uwypuklił różnice między tymi obszarami – niektóre dzielnice osiągnęły nowe rekordy cenowe, podczas gdy inne pozostały stosunkowo przystępne cenowo (lub nawet odnotowały spadki cen w niektórych segmentach). Oto przegląd rynku nieruchomości w Montrealu według regionów, pokazujący, jak kształtują się ceny:

Luksusowe enklawy – Westmount i Outremont: Na najwyższym poziomie, enklawy takie jak Westmount (niezależne miasto na wyspie) i Outremont (prestiżowa dzielnica mieszkaniowa) pozostają najdroższymi obszarami Montrealu. Te sektory są „zarezerwowane dla wybranej garstki zamożnych nabywców” centris.ca. Choć dokładne średnie ceny mogą się wahać w zależności od kilku sprzedaży z najwyższej półki, nie jest niczym niezwykłym, by mediana cen domów jednorodzinnych znacznie przekraczała 1,5–2 mln dolarów w tych dzielnicach. Na przykład sąsiadujące miasteczko Mont-Royal (TMR) odnotowało średnią cenę domu na poziomie 2,02 mln dolarów na początku 2025 roku, co oznacza wzrost o 14,5% rok do roku centris.ca – co świadczy o popycie na zamożne dzielnice. W Westmount i Outremont przestronne, stuletnie domy oraz bliskość najlepszych szkół utrzymują wysokie wartości nieruchomości. Te rynki są odporne; nawet gdy stopy procentowe rosły, wielu kupujących tutaj dokonuje transakcji gotówkowych lub dysponuje znacznym majątkiem. Dlatego te luksusowe obszary odnotowały kontynuację wzrostu w 2025 roku i bardzo niską podaż – ale stanowią one niewielki ułamek wszystkich transakcji (w Westmount było tak mało sprzedaży, że oficjalne statystyki często pomijają ich średnie centris.ca).

Modne miejskie dzielnice – Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie: Plateau i Ville-Marie (Śródmieście) są znane z mieszanki historycznych kamienic, kondominiów i tętniącego życiem ulicznego stylu. W 2025 roku ich wyniki na rynku nieruchomości były nieco mieszane. Le Plateau-Mont-Royal, niegdyś najmodniejsza (obecnie droga) dzielnica, wydaje się osiągać sufit cenowy. Średnia cena kondominium na Plateau wynosiła około 605 000 dolarów w I kwartale, praktycznie bez zmian (+0,3%) w porównaniu z rokiem poprzednim centris.ca. Sugeruje to, że kupujący nie chcą już akceptować dalszych podwyżek cen w tej okolicy lub wybierają bardziej rozwijające się lokalizacje. Kultowe triplexy na Plateau często osiągają już ponad 1 mln dolarów, co utrudnia inwestorom uzyskanie dodatniego przepływu gotówki, a młodym rodzinom wejście na rynek, co studzi aktywność. Ville-Marie, obejmująca śródmieście i Stary Port, odnotowała umiarkowany wzrost cen kondominiów (~4% r/r, średnio ~565 000 dolarów) centris.ca. Rynek kondominiów w centrum nadal ma dużą podaż (ukończone nowe wieżowce i kolejne w budowie), a jak wspomniano wcześniej, jednostki należące do inwestorów są wystawiane na sprzedaż, co ogranicza wzrost cen. Mimo to centrum pozostaje atrakcyjne dla osób poszukujących miejskiego stylu życia; ceny są znacznie niższe niż w centrum Toronto, więc niektórzy kupujący z innych prowincji dostrzegają wartość w montrealskich kondominiach w centrum.

Przyjazny rodzinom Zachód – NDG, CSL, DDO: Zachodnia część Montrealu i przedmieścia West Island odnotowały solidny wzrost wartości, ponieważ rodziny poszukują przestrzeni i ogrodów. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), duża centralna dzielnica, odnotowała średnią cenę domu jednorodzinnego na poziomie 1,24 mln $ (+6,3% r/r) oraz mieszkań około 626 tys. $ (+16,6% r/r!) centris.ca. NDG oferuje bliźniaki i mieszkania w osiągalnym zakresie (jak na warunki montrealskie) i wydaje się dynamicznie rozwijać, szczególnie w segmencie mieszkań – być może dlatego, że osoby zmieniające domy na mniejsze i młodzi profesjonaliści wybierają tę dzielnicę zamiast droższego centrum/Plateau. Côte-Saint-Luc (przedmieście sąsiadujące z NDG) również ma wysokie średnie ceny (~1 mln $ domy, 536 tys. $ mieszkania) centris.ca, co odzwierciedla jego atrakcyjność dla rodzin z klasy średniej i emerytów (to głównie anglojęzyczna okolica z rozbudowaną infrastrukturą).

Dalej na zachód, przedmieścia West Island, takie jak Dollard-des-Ormeaux (DDO) i Pointe-Claire, przeżyły boom. Średnia cena domu w DDO wzrosła do około 883 tys. $ (+13,7% r/r), a mieszkań do około 512 tys. $ (+16,8%) centris.ca. Prawdopodobnie wynika to z atrakcyjności przedmieść i być może linii REM, która obecnie łączy DDO z centrum w 30 minut, zwiększając jego atrakcyjność. Beaconsfield i Kirkland, zamożne miasta West Island, zbliżają się do granicy 1 mln $ za średni dom (odpowiednio około 985 tys. $ i 1,0 mln $) centris.ca. Ponieważ praca zdalna daje większą elastyczność, niektórzy kupujący wybierają te rynki podmiejskie ze względu na większe domy, licząc jednocześnie na poprawę komunikacji (REM) przy okazjonalnych dojazdach. West Island ogólnie pozostaje obszarem wzrostu, zmniejszając historyczną różnicę między miastem a przedmieściami.

Przystępne cenowo i rosnące – Wschodnie i Północne Dzielnice: Po przeciwnej stronie spektrum znajdują się najbardziej przystępne cenowo dzielnice Montrealu, położone na wschodzie i północy, z których wiele odnotowało znaczącą aktywność w 2025 roku. Jak podkreśla Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) wyróżnia się na tle innych. Ze średnią ceną domu jednorodzinnego na poziomie 571 658 $ w I kwartale 2025 roku centris.ca, to około 40% poniżej średniej dla wyspy. To przyciągnęło falę kupujących – RDP-PAT odpowiadało za 11% wszystkich wyświetleń ogłoszeń domów na Centris, a wolumen sprzedaży wzrósł o 22% centris.ca. Kupujących, zwłaszcza młode rodziny, przyciąga perspektywa domu wolnostojącego w cenie 500 tys. dolarów – co jest niemożliwe w centrum Montrealu. Nieco oddalone położenie RDP-PAT (wschodni kraniec wyspy) rekompensują dobre połączenia komunikacyjne (pociągi podmiejskie, pobliska stacja metra, planowane przedłużenia) oraz poprawa infrastruktury. Popularność tej dzielnicy w 2025 roku sugeruje realną zmianę: wielu jest gotowych zamienić czas dojazdu na przystępność cenową.

Podobnie, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) pozostaje bastionem względnej przystępności tuż obok centrum. Ciekawe trendy: ceny domów jednorodzinnych spadły o 7% w porównaniu z rokiem ubiegłym, do około 603 000 $ centris.ca, co sugeruje pewną korektę cen lub zmianę struktury sprzedaży (być może sprzedano mniej wyremontowanych kamienic). Z drugiej strony, ceny mieszkań w HOMA wzrosły o 7% do ok. 426 500 $ centris.ca, co wciąż jest znacznie poniżej średniej dla wyspy. Rynek mieszkań w tej dzielnicy ożywia się dzięki nowym inwestycjom, a HOMA pozostaje jednym z najtańszych obszarów śródmiejskich z dostępem do metra. Większa podaż mieszkań dała kupującym więcej swobody, łagodząc presję mimo silnego popytu centris.ca. Wielu uważa HOMA za dzielnicę w fazie przejściowej – kawiarnie i lofty wśród starych budynków przemysłowych – a dane z 2025 roku sugerują, że nadal się rozwija, ale w osiągalnych cenach, co czyni ją atrakcyjną dla kupujących po raz pierwszy, których nie stać na inne dzielnice.

Na północy Montrealu, w takich rejonach jak Ahuntsic i Villeray, przystępność cenowa łączy się z bliskością centrum. W Ahuntsic-Cartierville odnotowano niewielki spadek cen domów (–6,6%), średnio do ok. 846 tys. CAD, ale ceny mieszkań wzrosły o +8,4% (ok. 451 tys. CAD) centris.ca. Może to odzwierciedlać mniejszą liczbę sprzedaży domów z wyższej półki w 2025 roku, ale ogólnie Ahuntsic to stabilna dzielnica rodzinna, a jej mieszkania (często blisko nabrzeża lub w nowych średniowysokich budynkach) zyskują na wartości. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, zróżnicowana centralna dzielnica, miała średnią cenę mieszkania ok. 510 tys. CAD (–1,3% r/r) centris.ca. Szczególnie Parc-Extension odnotowało napływ inwestorów i gentryfikację w pobliżu nowego kampusu naukowego Uniwersytetu Montrealskiego. Wyrównanie cen mieszkań może wynikać z dużej liczby małych lokali pojawiających się na rynku (inwestorzy realizują zyski). Jednak dzięki dostępowi do metra i centralnej lokalizacji, ten rejon pozostaje wart uwagi.

South Shore i Laval: Choć nie znajdują się na wyspie, wielu mieszkańców Montrealu rozważa przeprowadzkę poza wyspę ze względu na przystępność cenową. Chociaż skupiamy się na samym Montrealu, warto wspomnieć, że takie miejsca jak Laval (na północy) i Longueuil/Brossard (South Shore) odnotowały podobne trendy cenowe jak wyspa – umiarkowane wzrosty w 2025 roku, a ceny domów jednorodzinnych w tych przedmieściach zazwyczaj mieszczą się w przedziale od połowy 500 tys. do 700 tys. CAD w zależności od sektora (wciąż taniej niż średnia na wyspie Montrealu, ok. 950 tys. CAD za dom centris.ca). South Shore szczególnie korzysta z REM – nowego szybkiego połączenia Brossard z centrum, co napędza rynek mieszkań. Te peryferyjne obszary stanowią wentyl bezpieczeństwa dla kupujących, co z kolei powstrzymuje dalsze przegrzewanie się cen na wyspie.

Podsumowując, rozkład cen w dzielnicach Montrealu w 2025 roku pokazuje ogromny zakres: od podstawowych mieszkań poniżej 400 tys. CAD na obrzeżach po rezydencje przekraczające 3–4 miliony w Westmount. Kluczowe zmiany w tym roku to najszybszy wzrost sprzedaży w przystępnych cenowo rejonach (gdy kupujący tam się przenosili) oraz stabilizacja w tradycyjnie gorących dzielnicach z powodu ograniczeń cenowych. Ten „rynek o dwóch prędkościach” – odporność segmentu premium i szaleństwo w segmencie budżetowym – podkreśla trwające wyzwanie Montrealu: popyt jest szeroki i obejmuje całe miasto, ale podaż jest ograniczona, zwłaszcza w niższych segmentach cenowych. Dzielnice, które mogą dodać nowe mieszkania (np. poprzez rewitalizację starych terenów przemysłowych na wschodzie), prawdopodobnie odnotują wzrost cen, gdy staną się nową granicą dla młodych kupujących, podczas gdy nasycone, drogie rejony mogą mieć bardziej płaski wzrost, jeśli kupujący nie będą w stanie już więcej zapłacić.

Czynniki ekonomiczne i demograficzne wpływające na popyt

Rynek nieruchomości nie istnieje w próżni; rynek mieszkaniowy i komercyjny Montrealu w 2025 roku jest w dużym stopniu kształtowany przez szersze prądy ekonomiczne i demograficzne. W grę wchodzi kilka kluczowych czynników:

Przepływy ludności i popyt na mieszkania: Populacja Montrealu była na prawdziwej kolejce górskiej. Po latach umiarkowanego wzrostu, miasto doświadczyło wzrostu liczby ludności w latach 2022–2024, głównie z powodu rekordowej imigracji międzynarodowej do Kanady. Quebec przyjął dużą liczbę imigrantów w 2024 roku (populacja prowincji wzrosła wtedy o ok. 155 000 osób), a Montreal, jako centrum gospodarcze, wchłonął wielu z nich coastreporter.net. Rzeczywiście, w latach 2023–2024 Montreal przewodził wzrostowi populacji w prowincji z wynikiem +4,2% (przybyło ok. 91 300 osób) – wyjątkowo dużo, napędzane „całkowicie przez imigrację” statistique.quebec.ca. Ten napływ, w połączeniu z powrotem studentów po pandemii, gwałtownie zwiększył popyt na mieszkania, zwłaszcza na wynajem i pierwsze domy.

Jest jednak pewien zwrot: w połowie 2025 roku decydenci zaczęli hamować wzrost liczby ludności z powodu kryzysu mieszkaniowego. Rząd federalny ogłosił plany ograniczenia poziomu imigracji (szczególnie tymczasowych rezydentów, takich jak studenci zagraniczni), a rząd Quebecu zamierza zmniejszyć liczbę tymczasowych pracowników zagranicznych o ok. 9% w ciągu trzech lat montreal.citynews.ca. Agencja statystyczna Quebecu prognozuje nawet, że populacja prowincji może się zmniejszyć o 80 000 do 2030 roku, jeśli te trendy się utrzymają montreal.citynews.ca, a sama populacja Montrealu może spaść o ok. 5% – to gwałtowna zmiana w stosunku do wcześniejszych prognoz montreal.citynews.ca. Głównym powodem jest planowane „tymczasowe ograniczenie migracji” – mniej studentów i pracowników zagranicznych montreal.citynews.ca – oraz niska liczba urodzeń. Jeśli populacja Montrealu rzeczywiście się ustabilizuje, wzrost popytu na mieszkania w średnim okresie się ochłodzi. Jednak nawet przy zerowym wzroście liczby ludności, liczba gospodarstw domowych nadal ma rosnąć (o ok. 0,8%) montreal.citynews.ca z powodu mniejszych gospodarstw domowych i starzejącej się populacji potrzebującej oddzielnych mieszkań. W praktyce, choć może być mniej nowych osób, więcej seniorów mieszkających samotnie i więcej młodych ludzi nie zakładających szybko rodzin oznacza, że popyt na mieszkania nie maleje proporcjonalnie do liczby ludności. To może utrzymać presję na rynek mieszkaniowy, choć w mniejszym stopniu.

Trendy zatrudnienia i dochodów: Gospodarka Montrealu w 2025 roku była mieszana. Po silnym odbiciu po COVID, wzrost spowolnił w latach 2023–24, a w połowie 2025 roku Kanada weszła w okres stagnacji PKB z obawami o łagodną recesję. Realny PKB Quebecu był „na tendencji spadkowej od kwietnia [2025]” apciq.ca, a w skali kraju produkcja nawet nieznacznie się skurczyła w II kwartale. To osłabienie gospodarcze zwykle tłumi popyt na nieruchomości – niepewność zatrudnienia może sprawić, że ludzie odkładają zakup domu lub nowe inwestycje biurowe. Rzeczywiście, zaufanie konsumentów w Montrealu było ostrożne blog.remax.ca. Jednak rynek mieszkaniowy częściowo przeciwstawił się tej tendencji pod koniec 2024 i na początku 2025 roku. Jednym z czynników były oczekiwania dotyczące stóp procentowych – ludzie spodziewali się, że po gwałtownych podwyżkach stóp w 2022 roku, nadejdzie ulga. W IV kwartale 2024 roku rentowności obligacji spadły, a 5-letnie stałe stopy kredytów hipotecznych rzeczywiście się obniżyły, co wywołało falę zakupów (Re/MAX odnotował „szczególnie silny” listopad/grudzień 2024, gdy kupujący ruszyli na rynek, gdy stopy nieco spadły) blog.remax.ca. Ten psychologiczny element – kup zanim stopy znowu wzrosną / skorzystaj, jeśli stopy właśnie trochę spadły – pomógł utrzymać popyt nawet przy spowolnieniu PKB.

Rynek pracy w Montrealu również utrzymał się stosunkowo dobrze w 2025 roku. Stopa bezrobocia w mieście była zbliżona do średniej krajowej. Co ważne, gospodarka Montrealu jest dość zdywersyfikowana: sektory takie jak technologie, gry, efekty wizualne, lotnictwo, logistyka i szkolnictwo wyższe zapewniają szeroką bazę. W 2023 roku globalnie w branży technologicznej były zwolnienia, ale Montreal nadal pozostaje centrum technologicznym (szczególnie w AI i grach), co przyciąga młode, często międzynarodowe talenty – wszyscy oni potrzebują mieszkań. Nawet jeśli niektóre sektory (produkcja eksportowa) ucierpiały z powodu spowolnienia handlu z USA i ceł (Kanada i USA były w mini sporze handlowym w 2025 roku) desjardins.com, inne sektory, jak turystyka, odbiły się mocno, co przyniosło korzyści branży hotelarskiej i nieruchomościom handlowym w Montrealu. Wzrost dochodów w Montrealu tradycyjnie był niższy niż w Toronto, ale wzrost płac przyspieszył w latach 2022–2023 z powodu niedoboru siły roboczej. Do 2025 roku wzrost płac się ustabilizował, a inflacja – choć niższa niż w szczycie 2022 roku – uszczupliła siłę nabywczą. Gospodarstwa domowe były pod presją wyższych kosztów wszystkiego, w tym rat kredytów hipotecznych. Doprowadziło to do zjawisk takich jak częstsze wielopokoleniowe zamieszkiwanie lub współwłasność (przyjaciele lub rodzeństwo łączą siły, by kupić bliźniaka), co staje się coraz bardziej powszechne wśród kupujących po raz pierwszy w wieku 30 lat blog.remax.ca.

Stopy procentowe i warunki kredytowe: Być może największym czynnikiem ekonomicznym jest otoczenie stóp procentowych. Stopa referencyjna Banku Kanady wzrosła z 0,25% na początku 2022 roku do około 5% w 2023 roku, co dramatycznie podniosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Mieszkańcy Montrealu odnawiający hipoteki w 2025 roku często musieli zmierzyć się z podwojonymi stopami procentowymi i znacznie wyższymi ratami – to ryzyko dla stabilności mieszkaniowej. Jak wspomniano, wiele banków odpowiedziało na to, wydłużając okresy amortyzacji (niektóre kredyty przy odnowieniu tymczasowo miały 35-40 lat amortyzacji, tylko po to, by raty były do udźwignięcia). Pod koniec 2024 i w 2025 roku, gdy inflacja osłabła, Bank Kanady wstrzymał podwyżki i wreszcie dokonał obniżki stóp procentowych we wrześniu 2025 blog.remax.ca. To przełomowy moment: pierwsza obniżka od lat, sygnalizująca zmianę trendu. Choć jedna obniżka tylko nieznacznie łagodzi sytuację kredytów o zmiennym oprocentowaniu, ma duży wpływ na psychologię i oczekiwania na przyszłość. Pod koniec 2025 roku kupujący i inwestorzy wierzą, że koszty finansowania będą stopniowo spadać w latach 2026–27, co potencjalnie zwiększy ich przyszłą zdolność zakupową cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. To oczekiwanie napędza część obecnego popytu (aby wejść na rynek, zanim ceny mogą jeszcze bardziej wzrosnąć, gdy stopy spadną). Odwrotnie, gdyby stopy pozostały wysokie lub wzrosły, rynek montrealski mógłby się znacząco ochłodzić. Tak więc perspektywa stóp procentowych (w końcu się poprawiająca) jest obecnie kluczowym czynnikiem napędzającym rynek.

Niemniej jednak, dostępność cenowa pozostaje wyzwaniem. Montreal może być tańszy niż inne duże miasta, ale według własnych historycznych standardów jest dość nieosiągalny: wskaźniki ceny do dochodu są bliskie rekordowych poziomów. Gospodarstwo domowe w Montrealu zarabiające medianę ~76 000 CAD może obecnie uzyskać kredyt hipoteczny na około 260 tys. CAD, co – nawet przy sporej wpłacie własnej – oznacza, że są ograniczeni do nieruchomości za około 325 tys. CAD lub mniej mortgagesandbox.com. W tej cenie jest bardzo niewiele nadających się do zamieszkania nieruchomości poza małymi mieszkaniami lub odległymi lokalizacjami. Oznacza to, że wielu kupujących po raz pierwszy musi polegać na pomocy „banku mamy i taty” lub opóźnić zakup. Demograficznie przesunęło to średni wiek kupującego po raz pierwszy do połowy lat 30. blog.remax.ca. Obecność dużej populacji studentów i młodych najemców w Montrealu oznacza również, że popyt na wynajem i pierwsze mieszkania jest stale odnawiany, ale ci młodsi mieszkańcy napotykają wysokie bariery wejścia do własności.

Urbanizacja i zmiany stylu życia: Co ciekawe, po pandemicznej ucieczce na przedmieścia pojawiają się oznaki częściowego odwrócenia tego trendu: gdy niektórzy pracodawcy wzywają ludzi z powrotem do biur przynajmniej na kilka dni w tygodniu, a początkowa fala przeprowadzek związanych z pracą zdalną się stabilizuje, popyt na centrum Montrealu stabilizuje się. Millenialsi, czyli największa obecnie grupa wiekowa w wieku zakupu pierwszego domu, generalnie cenią sobie miejskie udogodnienia i krótsze dojazdy. CMHC zakłada, że gdy nowość pracy zdalnej przestanie być atrakcyjna, więcej młodych nabywców będzie „priorytetowo traktować bliskość miejsc pracy, co zwiększy sprzedaż na większych rynkach miejskich” cmhc-schl.gc.ca. To dobrze wróży Montrealowi, który może zaoferować tętniące życiem miasto w niższej cenie niż większe miasta światowe. Widać to na rynku najmu: czynsze w centrum Montrealu wzrosły w latach 2023–25, gdy studenci i młodzi profesjonaliści wrócili, przez co mieszkania na wynajem w centrum znów stały się gorącym towarem. To przypomnienie, że na rynek nieruchomości w Montrealu wpływają czynniki kulturowe i styl życia – unikalne połączenie europejskiego klimatu, festiwali, uniwersytetów i spacerowych dzielnic nieustannie przyciąga ludzi, wspierając popyt na mieszkania nie tylko ze względu na liczby.

Starzenie się społeczeństwa i zmiana na mniejsze mieszkania: Z drugiej strony, Quebec ma starzejącą się populację. Więcej seniorów oznacza więcej osób szukających mniejszych mieszkań – z domów na przedmieściach do kondominiów lub rezydencji dla seniorów (albo pomagających dzieciom w zakupie domu poprzez przekazanie kapitału). To może zwiększyć podaż na rynku domów jednorodzinnych (gdy „puste gniazda” sprzedają), ale także zwiększa popyt na mieszkania i apartamenty. Mieszkania dla seniorów to również rosnący segment rynku nieruchomości komercyjnych. Zmiana demograficzna jest stopniowa, ale w ciągu najbliższych 5 lat będzie coraz większym czynnikiem wpływającym na zasoby mieszkaniowe i preferencje.

Ryzyka gospodarcze: Na koniec, makroekonomiczne ryzyka, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości w Montrealu, obejmują możliwość głębszej recesji (na przykład, jeśli inflacja ponownie wzrośnie i stopy procentowe pozostaną wysokie, powodując wzrost bezrobocia). Jak dotąd rynek mieszkaniowy Montrealu „opierał się niepewnościom ciążącym na perspektywach gospodarczych” apciq.ca, ale poważna recesja prawdopodobnie ostudziłaby popyt i być może spowodowała umiarkowaną korektę cen, zwłaszcza jeśli utrata pracy dotknęłaby młodsze gospodarstwa domowe. Kolejnym czynnikiem jest migracja międzyprowincjonalna – Quebec w przeszłości tracił wielu mieszkańców na rzecz Ontario lub innych regionów. Ostatnio ten odpływ zwolnił, a nawet się odwrócił podczas wczesnego okresu COVID, ale jeśli przepisy językowe (jak Bill 96) lub mniejsza liczba ofert pracy sprawią, że Quebec stanie się mniej atrakcyjny, część młodych ludzi może wyjechać, zmniejszając popyt na mieszkania. Obecnie jednak względna przystępność cenowa Montrealu może paradoksalnie przyciągać ludzi z Toronto lub Vancouver (istnieją pewne anegdotyczne dowody na to, że Kanadyjczycy przeprowadzają się do Montrealu, gdzie ich pieniądze mają większą wartość).

Podsumowując, popyt na nieruchomości w Montrealu w 2025 roku jest podtrzymywany przez końcówkę boomu demograficznego, odporny rynek pracy i nadzieje na łatwiejsze finansowanie w przyszłości. Jednak ograniczenia w dostępności cenowej i decyzje polityczne (takie jak ograniczenie imigracji) mogą w nadchodzących latach łagodzić ten popyt. Równowaga tych sił zdecyduje, czy rynek mieszkaniowy Montrealu będzie nadal stabilnie rósł, czy też wejdzie w okres stabilizacji.

Prognoza: Najbliższe 3–5 lat na rynku nieruchomości w Montrealu

Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Montrealu na najbliższe 3 do 5 lat (2026–2030) wydają się ostrożnie optymistyczne, z oczekiwaniami umiarkowanego wzrostu i większej stabilności, a nie gwałtownych wahań. Oto, co sugerują eksperci i trendy dotyczące rynku mieszkaniowego i komercyjnego w mieście:

Trajektoria cen domów: Po silnym odbiciu w latach 2024–25, większość prognoz przewiduje, że ceny domów w Montrealu będą rosły wolniej, w bardziej zrównoważonym tempie w kolejnych latach. Kanadyjska Korporacja ds. Hipotek i Mieszkalnictwa (CMHC) prognozuje, że rok 2025 prawdopodobnie przyniesie najszybszy wzrost cen w najbliższych latach (gdy rynek odbuduje się po spowolnieniu z lat 2022–23 i uwolni się skumulowany popyt), ale w latach 2026 i 2027 tempo wzrostu cen powinno się ochłodzić cmhc-schl.gc.ca. W praktyce może to oznaczać, że średni wzrost cen domów w Montrealu spadnie do niskich jednocyfrowych wartości procentowych rocznie, bardziej odpowiadając wzrostowi dochodów. Do 2027 roku CMHC spodziewa się, że większość skumulowanego popytu zostanie zaspokojona, a mieszkania staną się nieco bardziej dostępne cenowo niż w okresie 2022–24, dzięki rosnącym dochodom i nieco niższym stopom procentowym cmhc-schl.gc.ca. Tak więc, choć nie przewiduje się znaczących spadków cen, era dwucyfrowych rocznych wzrostów prawdopodobnie nie powróci w najbliższej przyszłości.

Sprzedaż i popyt: Oczekuje się, że aktywność sprzedażowa pozostanie na zdrowym poziomie. W rzeczywistości przewiduje się, że w całym Quebecu sprzedaż domów z rynku wtórnego i ceny będą rosły szybciej niż średnia kanadyjska w 2025 roku desjardins.com, a wysoki poziom utrzyma się także w 2026 roku. Jednym z powodów jest to, że rynki Ontario i Kolumbii Brytyjskiej są bardziej ograniczone przez kwestie dostępności cenowej, więc ich ożywienie będzie wolniejsze, podczas gdy Quebec (i Alberta) mają większe pole do wzrostu dzięki niższym cenom cmhc-schl.gc.ca. Pierwsza połowa okresu prognozy (2025–2026) powinna przynieść sprzedaż w Montrealu na historycznie wysokich poziomach cmhc-schl.gc.ca, być może nawet zbliżając się do rekordów z 2021 roku. W latach 2027–2028, gdy stopy procentowe się ustabilizują, a wzrost liczby ludności rzeczywiście zwolni, sprzedaż może się ustabilizować lub powrócić do długoterminowych średnich. Demograficznie, główna grupa kupujących po raz pierwszy (millenialsi) w większości nabędzie domy do końca tej dekady, co może naturalnie osłabić wzrost popytu w kolejnych latach, chyba że pojawi się nowa fala imigracji lub inny impuls demograficzny.

Stopy procentowe i perspektywy finansowania: Kluczowym założeniem w prognozach jest ścieżka stóp procentowych. Ogólny konsensus zakłada, że Bank Kanady będzie stopniowo obniżał stopy w latach 2025–2026, aby wesprzeć schładzającą się gospodarkę i opanować inflację cmhc-schl.gc.ca. Stałe stopy kredytów hipotecznych już częściowo to uwzględniły (nieco spadły w oczekiwaniu), ale zmienne stopy powinny spaść bardziej zauważalnie. Do 2026 roku stopy procentowe kredytów hipotecznych mogą być o punkt procentowy lub więcej niższe niż w 2024 roku, co nieco poprawi dostępność cenową. To „odblokuje” część kupujących, którzy dotąd byli wykluczeni z rynku cmhc-schl.gc.ca. Jednak wszelkie ulgi w stopach będą stopniowe i częściowe – nikt nie spodziewa się powrotu do 2% stóp z 2021 roku. Zamiast tego stopy mogą ustabilizować się na poziomie pośrednim (być może 4–5% dla kredytu na 5 lat), co w połączeniu ze wzrostem dochodów nieco pomoże kredytobiorcom. Zatem finansowanie stanie się trochę łatwiejsze, ale prawdopodobnie nie „tanie”. Taki scenariusz sprzyja umiarkowanemu wzrostowi cen, ale także wymusza dyscyplinę; silnie lewarowana spekulacja będzie mniej atrakcyjna, gdy pieniądz nie jest już bardzo tani.

Podaż i budownictwo: Potencjalnym czynnikiem hamującym rynek jest spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym, które już się zaczyna. Prognoza CMHC ostrzega, że rozpoczęcia budowy mieszkań będą spadać od 2025 do 2027 roku w całej Kanadzie assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, a Montreal jest częścią tej historii. Głównym powodem jest przewidywany spadek nowych projektów apartamentów kondominium cmhc-schl.gc.ca. Deweloperzy mają trudności z przedsprzedażą lokali w środowisku wysokich stóp procentowych, a koszty budowy pozostają wysokie, więc mniej nowych wieżowców kondominium zostanie rozpoczętych. Budowa mieszkań na wynajem może utrzymać się lepiej (ze względu na programy zachęt i wysokie czynsze), ale ogólnie Montreal może zobaczyć mniej budowanych rocznie lokali niż w ostatnich latach. W krótkim okresie to spowolnienie budownictwa jest odpowiedzią na słabszy popyt inwestorów, ale w dłuższej perspektywie może pogłębić niedobór mieszkań, co z kolei podtrzymuje ceny. Do 2027 roku, jeśli populacja nie zmniejszy się drastycznie, Montreal może stanąć w obliczu ponownego niedoboru podaży, ponieważ nie zbudowaliśmy wystarczająco dużo w tych latach, by zaspokoić nawet umiarkowany wzrost. Miasto próbuje temu przeciwdziałać politykami (uproszczone pozwolenia, zwiększenie gęstości zabudowy w niektórych obszarach itp.), ale to wymaga czasu, by przyniosło efekty.

Rynek najmu: Rynek najmu w Montrealu prawdopodobnie pozostanie napięty, ale może pojawić się pewna ulga. Wraz z ukończeniem większej liczby projektów na wynajem (takich jak duże budynki wielorodzinne) i zakazem Airbnb, który przesuwa część lokali na długoterminowy wynajem, współczynnik pustostanów może nieznacznie wzrosnąć z rekordowo niskich poziomów. Rzeczywiście, dane prowincjonalne pokazały, że współczynniki pustostanów wzrosły w 2024 roku (np. ogólny współczynnik pustostanów w Montrealu wzrósł z około 1,5% do około 3% według niektórych szacunków) desjardins.com, i chociaż to wciąż niewiele, to ruch w dobrym kierunku. Czynsze prawdopodobnie będą nadal rosły, ale wolniej, jeśli pustostany wzrosną. Dla inwestorów posiadanie mieszkań na wynajem w Montrealu powinno pozostać atrakcyjne ze względu na solidny popyt najemców, ale kontrola czynszów (wytyczne Quebecu dotyczące podwyżek czynszów) oznacza, że nadmierne podwyżki czynszów nie są dozwolone dla obecnych najemców. Równowaga między podażą a popytem na rynku najmu to kluczowy czynnik do obserwowania, ponieważ może ona albo skłonić więcej osób do zakupu (jeśli czynsze gwałtownie wzrosną), albo przeciwnie, jeśli wynajem pozostanie stosunkowo przystępny w porównaniu do posiadania, niektórzy mogą opóźnić zakup własnego mieszkania.

Perspektywy komercyjne: Sektor biurowy prawdopodobnie czeka długotrwała odbudowa. W ciągu najbliższych 3–5 lat należy się spodziewać, że pustostany biurowe pozostaną na podwyższonym poziomie. W najlepszym scenariuszu wskaźnik pustostanów stopniowo spadnie z ok. 19% do niskich wartości kilkunastoprocentowych do 2030 roku, ale wymagałoby to albo znaczącego wzrostu gospodarczego, albo licznych konwersji biur na inne cele. Władze Montrealu aktywnie rozważają zachęty do przekształcania przestarzałych powierzchni biurowych na mieszkalne i niektóre konwersje już trwają. Przekształcając centrum w bardziej zróżnicowaną dzielnicę do życia i pracy (zamiast wyłącznie biur czynnych od 9 do 17), Montreal ma nadzieję zapełnić część pustych wieżowców. Sukces tych działań może na nowo zdefiniować rynek nieruchomości w centrum do 2030 roku. Sektor przemysłowy i logistyczny powinien pozostać silny; nawet jeśli wskaźnik pustostanów nieco wzrośnie wraz z nową podażą, prawdopodobnie nadal będzie to rynek właścicieli, a wzrost czynszów przewyższy inflację. Handel detaliczny to być może najjaśniejszy punkt – zakładając brak powrotu pandemii na dużą skalę, handel stacjonarny w Montrealu powinien nadal prosperować dzięki silnym wydatkom konsumenckim i turystyce. Nowe megaprojekty, takie jak Royalmount (ogromny kompleks handlowo-rozrywkowy otwarty w latach 2023–24), przyciągną regionalnych klientów i turystów, wzmacniając pozycję Montrealu jako destynacji zakupowej. Pustostany w handlu mogą nieco wzrosnąć, jeśli wydatki konsumenckie spadną podczas recesji, ale główne lokalizacje przy ulicach handlowych i w centrach handlowych w Montrealu powinny pozostać pożądane, zwłaszcza że prognozuje się, iż PKB miasta będzie rósł nieco szybciej niż średnia krajowa, co wesprze sprzedaż detaliczną jll.com.

Czynniki zewnętrzne: Perspektywy Montrealu nie są odporne na czynniki globalne. Jeśli USA (główny partner handlowy Kanady) pogrąży się w głębszej recesji w latach 2024–25, eksport Quebecu i rynek pracy ucierpią, co może ostudzić rynek nieruchomości. Wydarzenia geopolityczne (ceny ropy, wojna itp.) mogą wpłynąć na inflację i stopy procentowe, zmieniając ich ścieżkę. Z drugiej strony, jeśli kryzys dostępności mieszkań w Kanadzie skłoni rząd do zdecydowanej reakcji – np. ogromnego federalnego finansowania budownictwa mieszkaniowego lub dużych zmian w planowaniu przestrzennym – może to zwiększyć podaż i obniżyć ceny bardziej, niż obecnie się przewiduje. Tak szerokie zmiany polityki są trudne do przewidzenia, ale mieszkalnictwo z pewnością będzie jednym z głównych tematów politycznych przed wyborami w 2025 roku.

Nastroje ekspertów: Ogólny nastrój wśród kanadyjskich ekonomistów rynku mieszkaniowego jest taki, że faza „korekty” dobiega końca, a przed nami okres stabilizacji lub umiarkowanego wzrostu. Jak ujęto to w jednym z raportów Desjardins, oczekują oni, że rynek Quebecu „utrzyma się mocno” w najbliższym czasie mimo niepewności desjardins.com. W Montrealu nie przewiduje się poważnego załamania rynku, o ile nie nastąpi poważny wstrząs gospodarczy – fundamenty (liczba ludności, przystępność cenowa w porównaniu z innymi miastami, brak nadpodaży) stanowią zabezpieczenie. Jednak era gwałtownego wzrostu cen prawdopodobnie się skończyła; wyższe stopy procentowe trwale podniosły próg dostępności, działając jak ogranicznik cen. Perspektywy Montrealu są więc umiarkowanie optymistyczne: wzrost cen i czynszów będzie kontynuowany, ale w umiarkowanym tempie, a pojawią się możliwości inteligentnego rozwoju i inwestycji, jeśli miasto się dostosuje (przekształcanie biur, rozwój nowych dzielnic itp.).

Podsumowując, rynek nieruchomości w Montrealu w latach 2025 i później wkracza w nowy rozdział – definiowany przez dostosowania po pandemii, interwencje polityczne i ekonomiczną rekalkulację. Miasto jest gotowe pozostać stosunkowo stabilnym i atrakcyjnym rynkiem nieruchomości. Może nie ma spekulacyjnego rozmachu Vancouver czy Toronto, ale dla wielu inwestorów i mieszkańców ta stabilność jest zaletą. Dzięki swojej kulturalnej żywotności, poprawiającej się infrastrukturze i względnej przystępności cenowej, Montreal przyciągnie ludzi i kapitał, tylko w bardziej zrównoważonym tempie. O ile nie pojawią się niespodzianki, w ciągu najbliższych pięciu lat nieruchomości w Montrealu powinny systematycznie zyskiwać na wartości i znaczeniu, umacniając swoją pozycję jako jeden z najważniejszych rynków do obserwowania w Kanadzie.

Źródła:

CMHC. Prognoza rynku mieszkaniowego, Kanada – Wydanie 2025 (14 stycznia 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

1. WOWA Realty. Raport o rynku nieruchomości w Montrealu: sierpień 2025 (11 września 2025) wowa.ca wowa.ca.
2. QPAREB (Quebec Professional Assoc. of Real Estate Brokers). Statystyki sprzedaży mieszkań w CMA Montreal – sierpień 2025 (Komunikat prasowy, 5 września 2025) apciq.ca apciq.ca.
3. Centris. Nieruchomości w Montrealu: Jakie są ceny domów w 2025 roku? (Podsumowanie rynku za I kwartał 2025) centris.ca centris.ca.
4. RE/MAX Canada. Aktualizacja rynku nieruchomości w Wielkim Montrealu (jesień 2025) (3 września 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
5. Mortgage Sandbox. Trendy i prognozy cen nieruchomości w Montrealu do 2027 roku (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
6. PwC Kanada. Emerging Trends in Real Estate 2025 (raport Kanada, 2025) pwc.com.
7. Rząd Kanady, Departament Finansów. Komunikat prasowy: Przedłużenie zakazu zagranicznej własności nieruchomości mieszkalnych (4 lutego 2024) canada.ca canada.ca.
8. CityNews Montreal. Oczekuje się, że populacja Quebecu zmniejszy się w ciągu najbliższych pięciu lat (30 lipca 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
9. JLL Kanada. Montréal Retail Insight (raport rynkowy, koniec 2024) jll.com jll.com.
10. Cushman & Wakefield. Montreal Office Marketbeat Q1 2025 (Podsumowanie przez 2727coworking) 2727coworking.com.
11. Global News. Montreal wprowadza surowe nowe zasady dotyczące krótkoterminowego wynajmu (marzec 2024) montreal.citynews.ca.
12. Desjardins Economic Studies. Quebec: Jak długo rynek nieruchomości się utrzyma? (6 marca 2025) desjardins.com desjardins.com.
CMHC. Prognoza rynku mieszkaniowego, Kanada – Wydanie 2025 (14 stycznia 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.