Kluczowe fakty i spostrzeżenia (2025 w skrócie)
- Ceny domów hamują, wciąż wysokie: Typowy dom jednorodzinny na Kauaʻi kosztuje około 1–1,2 miliona dolarów w 2025 roku, co stanowi niewielki spadek (~10–15% mniej) w porównaniu do szczytu z zeszłego roku, ale wciąż ponad 40% więcej niż przed pandemią locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Mediana cen mieszkań to około 685 000 dolarów (wzrost o ~4% r/r) locationshawaii.com, co odzwierciedla utrzymujący się popyt na tańsze opcje.
- Mieszana liczba transakcji: Sprzedaż domów jednorodzinnych znacznie spadła (spadek o ~30% r/r na sierpień 2025), podczas gdy sprzedaż mieszkań wzrosła (~+10% r/r) locationshawaii.com. W całym regionie łączna sprzedaż domów faktycznie wzrosła na początku 2025 roku (o ~11% r/r) dzięki wzrostowi sprzedaży mieszkań dla pracowników na południu/zachodzie wyspy hawaiilife.com, ale na rynkach z wyższej półki, takich jak North Shore, odnotowano mniej transakcji.
- Podaż i równowaga rynkowa: Po latach ograniczonej podaży, liczba dostępnych nieruchomości wróciła do poziomu z 2019 roku, łagodząc ekstremalny rynek sprzedawcy z czasów pandemii lyndagill.com. Liczba aktywnych ogłoszeń w hrabstwie Kauai utrzymywała się na poziomie około 440–500 domów w połowie 2025 roku, dając kupującym większy wybór fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Nieruchomości również sprzedają się dłużej (np. mediana ~31 dni dla domów, w porównaniu do ~28 dni rok temu) locationshawaii.com, a obniżki cen są częstsze lyndagill.com – wszystko to oznaki bardziej zrównoważonego, a nawet przyjaznego kupującym rynku w niektórych segmentach.
- Profil kupującego: Znaczna część zakupów na Kauai dokonywana jest przez nabywców spoza stanu lub za gotówkę. W całym stanie w 2024 roku około 20% domów jednorodzinnych i 31% mieszkań zostało kupionych przez nabywców spoza stanu uhero.hawaii.edu. Na Kauai lokalni agenci nieruchomości zauważają, że „ponad połowa” ostatnich transakcji to zakupy za gotówkę (kupujący unikają wysokich stóp procentowych) hawaiibusiness.com. Lokalne rodziny borykają się z problemami z dostępnością cenową, choć nowe inicjatywy dotyczące mieszkań dostępnych cenowo (np. projekt Lima Ola i nadchodząca rozbudowa Kilauea) pomagają niektórym mieszkańcom Kauaʻi osiągnąć własność domu hawaiilife.com hawaiilife.com.
- Sektor komercyjny napędzany turystyką: Gospodarka Kauai pozostaje skoncentrowana na turystyce, a nieruchomości komercyjne to odzwierciedlają. Przewiduje się spadek wydatków turystów (prognozowany spadek o 1,6 miliarda dolarów w całym stanie do 2026 roku w porównaniu z trendem sprzed 2025) kauainownews.com, a liczba przyjazdów turystów może nie wrócić do pełni aż do 2028 roku kauainownews.com. Ta ostrożna perspektywa powstrzymuje nowe projekty resortowe i handlowe. Mimo to realizowane są kluczowe inwestycje: historyczny Coco Palms Resort jest odbudowywany (350-pokojowy hotel Kimpton planowany na 2026 rok) bigislandnow.com bigislandnow.com, a lotnisko Lihue przechodzi modernizację o wartości 51 milionów dolarów w celu unowocześnienia pasa startowego i systemów bezpieczeństwa do 2026 roku beatofhawaii.com. Projekty te mają na celu utrzymanie infrastruktury turystycznej bez wywoływania obaw o nadmierną turystykę beatofhawaii.com.
- Kontrasty regionalne: Rynek nieruchomości na Kauaʻi „nie porusza się w jednym kierunku” jednolicie hawaiilife.com. Na przykład, Południowe Wybrzeże (Poʻipū/Kōloa) odnotowało podwojenie sprzedaży domów na początku 2025 roku (wzrost napędzany przez nowe, przystępne cenowo osiedle w ʻEleʻele) hawaiilife.com, co tymczasowo obniżyło medianę cen o około 13% na całej wyspie hawaiilife.com. Dla kontrastu, Północne Wybrzeże (Princeville/Hanalei) doświadczyło spadku sprzedaży (–39% r/r), ale ceny faktycznie wzrosły o około 10%, ponieważ zamożni nabywcy rywalizowali o ograniczoną podaż luksusowych nieruchomości hawaiilife.com hawaiilife.com. Rynki na Wschodnim Wybrzeżu (Kapaʻa/Līhuʻe) i Zachodnim Wybrzeżu (Waimea) uplasowały się gdzieś pośrodku – ogólnie niższy wolumen sprzedaży, przy czym mediana cen w Līhuʻe wzrosła o około 13% w połowie 2025 roku ze względu na atrakcyjność dla lokalnych nabywców hawaiilife.com. (Szczegóły w podziale na regiony poniżej.)
- Surowe zasady dotyczące wynajmu wakacyjnego: Kauai ma surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego – wynajem wakacyjny jest legalny tylko w wyznaczonych strefach turystycznych (Visitor Destination Areas, takich jak Princeville, Poʻipū i części Kapaʻa) lub na podstawie praw nabytych kauaikahuna.com. Ustawa Hawajów z 2024 roku (SB 2919) daje hrabstwom jeszcze większą władzę do stopniowego eliminowania wynajmu w dzielnicach mieszkalnych kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Chociaż dotychczasowe przepisy na Kauai utrzymują większość dzielnic wolnych od wynajmu od ponad 15 lat, ten ogólnostanowy nacisk wzmacnia stanowisko wyspy. Warto zauważyć, że liczba nieruchomości wykorzystywanych jako wynajem wakacyjny wzrosła o około 30% w ostatnim roku kauaikahuna.com (odzwierciedlając popyt na podróże po pandemii i zainteresowanie inwestorów), co zwiększa presję społeczną na egzekwowanie przepisów. W rezultacie podaż legalnych Airbnb jest ograniczona, a napięcie między dochodami z nieruchomości inwestycyjnych a potrzebami mieszkaniowymi lokalnej społeczności utrzymuje się.
- Perspektywy inwestycyjne: Kauai oferuje unikalne możliwości – i wyzwania – dla inwestorów nieruchomości. Ziemia jest tu rzadka i wysoko ceniona, co historycznie oznacza, że nieruchomości dobrze trzymają tu wartość. Jednak rozwój nie jest łatwy: sprzeciw społeczności często dotyczy dużych projektów (na przykład rozbudowy lotniska wykraczające poza potrzeby bezpieczeństwa zostały zablokowane z powodu obaw przed nadmierną turystyką beatofhawaii.com, a odbudowa Coco Palms napotkała wyzwania prawne ze strony obrońców kultury bigislandnow.com). Inwestorzy rozważający Kauai w latach 2025–26 napotkają mniejszą gorączkę niż w 2021 roku (więcej możliwości negocjacyjnych wraz z normalizacją rynku), ale muszą zmierzyć się z surowymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, wysokimi kosztami budowy i ryzykiem klimatycznym. Krótko mówiąc, rynek na Kauai przechodzi w bardziej zrównoważone tempo, ale jego długoterminowy urok – od luksusowych kurortów po nowe lokalne projekty mieszkaniowe – sugeruje solidny potencjał wzrostu w ciągu najbliższych 5 lat, jeśli myśli się długoterminowo.
Trendy na rynku mieszkaniowym w 2025: ceny, podaż i kupujący
Ceny domów: Po gorączkowym wzroście w latach 2020–2022, ceny nieruchomości mieszkalnych na Kauai nieco się ochłodziły, ale pozostają niezwykle wysokie. Na rok 2025, mediana ceny domu jednorodzinnego na całej wyspie wynosi około 1,1–1,2 mln dolarów locationshawaii.com. To spadek o około 8–15% w porównaniu z medianą z zeszłego roku (która wynosiła ok. 1,3–1,35 mln dolarów) locationshawaii.com, co stanowi pierwszy zauważalny spadek od lat. Pośrednicy przypisują to osłabienie rosnącym stopom procentowym oraz zmianie w strukturze kupujących – więcej sprzedaży w niższych segmentach cenowych (w tym nowych domów dostępnych cenowo) obniżyło medianę hawaiilife.com. Dla porównania, nawet po spadku, ceny są około 40–45% wyższe niż trzy lata temu hawaiibusiness.com, dzięki wzrostowi w czasie pandemii. Kondominia na Kauai odnotowały inny trend: mediana ceny condo w sierpniu 2025 wyniosła 685 000 dolarów, wzrost o ok. 4% rok do roku locationshawaii.com. Popyt na kondominia (często wykorzystywane jako wynajem wakacyjny lub pierwsze mieszkania) pozostał silny, a ich ceny „ciągle trochę rosną”, jak zauważył jeden z lokalnych pośredników hawaiibusiness.com. Ogólnie rzecz biorąc, wartości domów pozostają blisko rekordowych poziomów w 2025 roku, ale sprzedający stracili część swojej siły negocjacyjnej, gdy rynek się normalizuje.
Wolumen sprzedaży i popyt: Aktywność sprzedaży nieruchomości mieszkalnych na Kauai w 2025 roku była mieszana, różniąc się w zależności od miesiąca i regionu. Na początku roku łączna liczba transakcji była wyższa o około 11% w całym regionie w porównaniu z rokiem poprzednim hawaiilife.com – co stanowiło zaskakujący wzrost, biorąc pod uwagę ogólnokrajowe trudności na rynku nieruchomości. Ten wzrost wynikał głównie z nagłego wzrostu sprzedaży na South Shore: nowa inwestycja mieszkaniowa dla pracowników w ʻEleʻele (Lima Ola) umożliwiła wielu lokalnym rodzinom zakup, podwajając liczbę sprzedaży na South Shore za jednym zamachem hawaiilife.com hawaiilife.com. Jednak latem 2025 roku trend się odwrócił. Do lipca sprzedaż domów jednorodzinnych spadła znacząco (np. –16% spadek mediany cen na całej wyspie i spadek wolumenu, rok do roku) hawaiilife.com. W sierpniu sprzedaż domów jednorodzinnych była niższa o ok. 30–32% rok do roku, podczas gdy sprzedaż mieszkań wzrosła o ok. 10% locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. W liczbach bezwzględnych, w sierpniu 2025 sprzedano tylko 28 domów (wobec 41 rok wcześniej), podczas gdy sprzedano 23 mieszkania (wobec 21 wcześniej) locationshawaii.com locationshawaii.com. Sugeruje to kilka rzeczy: nabywcy domów z wyższej półki stali się ostrożniejsi lub zostali wykluczeni cenowo w 2025 roku, podczas gdy popyt utrzymywał się na mieszkania i być może nieruchomości ze średniej półki, zwłaszcza te, które mogą służyć jako wynajem wakacyjny lub drugie domy kauaipropertysearch.com. Popyt kupujących nie zniknął – nieruchomości są sprzedawane – ale przesunął się w kierunku bardziej przystępnych cenowo produktów i okazji (“kupujący skupiają się na wartości” w nowym klimacie rynkowym hawaiilife.com).
Inwentarz i liczba dni na rynku: Jedną z największych zmian na rynku Kauai w 2025 roku jest wzrost dostępności nieruchomości. Po ekstremalnym niedoborze ofert podczas boomu pandemicznego, liczba domów na rynku powróciła mniej więcej do poziomów sprzed COVID lyndagill.com. W połowie 2025 roku na Kauai było około 440 aktywnych ofert (domy jednorodzinne + apartamenty) w danym momencie fred.stlouisfed.org, co stanowi wzrost w porównaniu z wyjątkowo niskimi poziomami z lat 2021–22. W rzeczywistości podaż była na tyle duża, że Kauai pod koniec 2025 roku uznawano za „rynek kupującego” – podaż przewyższała popyt w niektórych rejonach, dając kupującym większą siłę negocjacyjną realtor.com. Nieruchomości również pozostawały na rynku nieco dłużej: mediana liczby dni na rynku dla domów wzrosła do około 31 dni (w sierpniu 2025, wzrost o 11% z ~28 dni rok wcześniej) locationshawaii.com, a czas sprzedaży apartamentów wydłużył się do 44 dni (w porównaniu do błyskawicznych 13 dni rok wcześniej) locationshawaii.com. Pośrednicy nieruchomości zgłaszają więcej obniżek cen i mniej wojen licytacyjnych niż w niedalekiej przeszłości lyndagill.com. Wszystko to wskazuje na zdrowszy, mniej gorączkowy rynek. Jednak, „wzrost podaży” nie oznacza nadpodaży – raczej chodzi o to, że szaleństwo ustąpiło. Wielu sprzedających nadal decyduje się nie sprzedawać, jeśli cena nie jest odpowiednia, ponieważ ogromna liczba właścicieli korzysta z kredytów hipotecznych poniżej 3% z poprzednich lat i „nie ma motywacji do sprzedaży… i kupna czegoś innego z wyższym oprocentowaniem” hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. To zapobiegło zalewowi ofert lub gwałtownemu spadkowi cen. Zamiast tego, zasoby mieszkaniowe Kauai zmieniają właścicieli w normalizującym się tempie, a kupujący wreszcie mają trochę przestrzeni na poszukiwania i negocjacje.
Kto kupuje – lokalni vs. przyjezdni?: Demografia kupujących na Kauaʻi w 2025 roku odzwierciedla status tej wyspy jako pożądanego, ale drogiego rynku. Znaczną część zakupów dokonują nabywcy spoza stanu lub inwestorzy, jak to od dawna ma miejsce na Hawajach. Dane stanowe z 2024 roku pokazują, że mniej więcej 1 na 5 domów jednorodzinnych i 1 na 3 mieszkania w całym stanie zostały sprzedane nabywcom spoza Hawajów uhero.hawaii.edu (osoby z kontynentalnej części USA, zagraniczni inwestorzy itd.). Kauaʻi, jako mniejszy rynek z wieloma luksusowymi nieruchomościami wakacyjnymi, prawdopodobnie notuje równie wysoki lub wyższy odsetek nabywców spoza wyspy. Ci kupujący często płacą gotówką: do połowy 2023 roku ponad 50% transakcji na Kauaʻi było zawieranych za gotówkę hawaiibusiness.com, a ten trend utrzymał się w 2025 roku, gdy wysokie stopy procentowe podniosły koszty finansowania. Zamożni pracownicy zdalni, emeryci i inwestorzy z kontynentalnych Stanów Zjednoczonych (Kalifornia, Pacific Northwest itd.) pozostają aktywni na rynku Kauaʻi, przyciągani pięknem wyspy i jej względnym spokojem w porównaniu z Oʻahu czy Maui. Z drugiej strony, lokalni mieszkańcy Kauaʻi mierzą się z poważnymi problemami z dostępnością mieszkań – tylko około 20% gospodarstw domowych na Hawajach stać na dom w cenie mediany w obecnych warunkach civilbeat.org. Mediana dochodów gospodarstw domowych na Kauaʻi jest nieporównywalnie niższa od cen domów sięgających 1 mln dolarów. W rezultacie większość lokalnych rodzin nadal wynajmuje lub korzysta ze specjalnych programów i nowych inwestycji, by kupić własne mieszkanie. Władze hrabstwa Kauaʻi i partnerzy prywatni odpowiadają na to, realizując projekty mieszkań dostępnych cenowo: na przykład Lima Ola – przystępne cenowo domy w ʻEleʻele zostały niedawno ukończone, umożliwiając dziesiątkom rodzin z Kauaʻi zakup domu poniżej ceny rynkowej hawaiilife.com. Ponadto duży projekt Kilauea Town Expansion ruszy w 2026 roku, dodając około 310 przystępnych cenowo mieszkań dla lokalnych mieszkańców na North Shore (w modelu dzierżawy wieczystej, by utrzymać ich stałą dostępność cenową) hawaiilife.com hawaiilife.com. Te działania, wraz z przepisami dającymi pierwszeństwo lokalnym nabywcom (takimi jak preferencje na listach oczekujących dla mieszkańców i pracowników kluczowych zawodów) hawaiilife.com, mają na celu stopniowe wyrównanie szans. Podsumowując, na rynku mieszkaniowym w 2025 roku kupujący z dużym kapitałem dominują w segmencie premium, podczas gdy pracownicy i osoby kupujące pierwszy dom na Kauaʻi ostrożnie wracają na rynek dzięki ukierunkowanym projektom i nieco mniej agresywnym warunkom.Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych: trendy w turystyce, handlu detalicznym i biznesie
Sektor nieruchomości komercyjnych na Kauai w 2025 roku jest ściśle powiązany z branżą turystyczną wyspy i lokalną bazą konsumencką. Po silnym odbiciu ruchu turystycznego po pandemii, turystyka na Kauaʻi napotyka obecnie pewne przeszkody. Ekonomiści prognozują, że liczba przyjazdów turystów spadnie o około 4% w ciągu najbliższych dwóch lat kauainownews.com oraz że rzeczywiste wydatki turystów spadną o około 1,6 miliarda dolarów do 2026 roku (w całym stanie) w porównaniu do ostatnich rekordów kauainownews.com. Przyczyny są globalne i krajowe: umiarkowane ryzyko recesji w USA, wysokie koszty podróży oraz słabsze rynki międzynarodowe (Japonia i Kanada, kluczowe źródła turystów na Hawajach, odnotowały zmniejszoną liczbę lotów i problemy walutowe) kauainownews.com kauainownews.com. Dla hoteli, kurortów i centrów handlowych na Kauai oznacza to okres stabilizacji zamiast szybkiego wzrostu. Wskaźniki obłożenia hoteli się ustabilizowały, a ceny pokoi są pod presją, gdy hotelarze konkurują o mniejszą liczbę gości. Perspektywy dla sektora komercyjnego są ostrożnie optymistyczne – turystyka nie załamuje się, ale nie przewiduje się jej gwałtownego wzrostu w krótkim okresie.
Handel detaliczny i gastronomia: Przestrzenie handlowe na Kauaʻi, zwłaszcza te obsługujące turystów (butiki, restauracje, galerie), doświadczają umiarkowanego, ale stabilnego klimatu. Sklepy zależne od turystów w rejonach kurortowych, takich jak Poʻipū i Princeville, radzą sobie dobrze, wspierane przez wciąż silny napływ podróżnych z kontynentalnej części USA w 2025 roku. Jednocześnie sklepy obsługujące lokalnych mieszkańców w centrach miast (takich jak Kapaʻa i Līhuʻe) odnotowały wzrost, odzwierciedlając zarówno popyt mieszkańców, jak i zainteresowanie turystów autentycznymi lokalnymi biznesami. Na przykład centrum Kapaʻa rozkwitło jako modne miejsce z targami rolniczymi, food truckami i sklepami – Hawaii Business zauważył, że komercyjna żywotność Kapaʻa zbiegła się z podwojeniem cen domów w tym rejonie w ciągu pięciu lat (od połowy $600 tys. do około $1,2 mln) hawaiieliterealestate.com. Przedsiębiorcy wykorzystują unikalny klimat Kauaʻi: wyspa odnotowała sukcesy, takie jak Kauai Brewing Company, która wypracowała sobie niszę na rynku piwa rzemieślniczego i przyciąga zarówno mieszkańców, jak i turystów hawaiieliterealestate.com. Podobnie, butikowe centra wellness, szkoły surfingu i kawiarnie farm-to-table prosperują, odpowiadając na pragnienie turystów autentycznych lokalnych doświadczeń. Duże sklepy sieciowe i nowe centra handlowe są stosunkowo rzadkie na Kauaʻi (częściowo z powodu sprzeciwu społeczności wobec nadmiernej zabudowy), ale podstawowe usługi (sklepy spożywcze, apteki) nadal prowadzą stabilny biznes. Ograniczona liczba lokali handlowych w najlepszych lokalizacjach sprawia, że wskaźniki wynajmu wysokiej jakości powierzchni handlowych pozostają wysokie, nawet jeśli wzrost czynszów się zatrzymał. Ogólnie rzecz biorąc, rynek handlu detalicznego na Kauaʻi charakteryzuje się małymi, lokalnie zorientowanymi firmami, które korzystają z turystyki, ale nie są od niej całkowicie zależne hawaiieliterealestate.com.
Powierzchnie biurowe i przemysłowe: W przeciwieństwie do Oʻahu, Kauaʻi nie ma dużego rynku biurowego – gospodarka wyspy jest mniej korporacyjna, a bardziej oparta na turystyce i rolnictwie. Większość zapotrzebowania na „biura” pochodzi od agencji rządowych, placówek medycznych lub małych firm profesjonalnych. W 2025 roku pustostany biurowe na Kauaʻi są niskie po prostu dlatego, że podaż jest bardzo ograniczona (Līhuʻe ma kilka budynków biurowych, a małe biura są rozproszone w innych miejscach). Pojawiają się rozmowy o nowych niszach: na przykład technologie i praca zdalna – kilku specjalistów IT z firm takich jak Google czy Meta podobno mieszka na Kauaʻi na część etatu, korzystając z możliwości pracy zdalnej (niektóre źródła twierdziły nawet, że duże firmy technologiczne mają tu swoją obecność, choć w rzeczywistości to raczej pracownicy zdalni niż oficjalne biura) hawaiieliterealestate.com. Nie przełożyło się to jeszcze na znaczący rozwój powierzchni biurowych, ale pojawiły się przestrzenie coworkingowe i lepszy internet szerokopasmowy, aby wesprzeć ten trend. Nieruchomości przemysłowe i magazynowe (do przechowywania, logistyki, lekkiej produkcji) są równie rzadkie, ale ważne dla lokalnej gospodarki. Trwające projekty infrastrukturalne (modernizacje dróg, rozbudowa lotniska) zapewniają wykonawcom dużo pracy i zapotrzebowanie na place oraz magazyny. Czynsze za powierzchnie przemysłowe nieco wzrosły z powodu braku podaży.
Obiekty turystyczne i hotele: Segment nieruchomości hotelarskich na Kauaʻi znajduje się w fazie odnowy i ponownych inwestycji. Sztandarowym projektem jest przebudowa Coco Palms Resort na East Side. Od dawna opuszczony hotel po huraganie Iniki (1992), Coco Palms jest wreszcie odbudowywany jako luksusowy resort na 350 pokoi pod marką Kimpton, którego otwarcie planowane jest na 2026 rok bigislandnow.com bigislandnow.com. Ten projekt o wartości 250–400 milionów dolarów (wspierany przez Reef Capital i IHG Hotels) to znacząca inwestycja, która stworzy setki miejsc pracy w budownictwie, a po otwarciu – setki miejsc pracy w branży hotelarskiej bigislandnow.com. Podkreśla to zarówno szanse, jak i wyzwania na komercyjnej scenie Kauaʻi: inwestorzy dostrzegają niezaspokojony popyt na pokoje wysokiej klasy, ale projekt jest kontrowersyjny, a grupy społeczne próbują go powstrzymać na rzecz parku kulturowego bigislandnow.com. Sędzia odrzucił wniosek o zakaz w 2024 roku, więc budowa trwa, ale deweloperzy musieli obiecać „historycznie wrażliwą renowację” z centrum kulturowym na miejscu, aby odpowiedzieć na obawy bigislandnow.com bigislandnow.com. W innych częściach wyspy istniejące ośrodki były modernizowane – na przykład dawny Princeville Resort został ponownie otwarty jako 1 Hotel Hanalei Bay (po ekologicznym remoncie za ponad 100 mln dolarów) na początku 2023 roku, dodając ultra-luksusową ofertę na North Shore. Kondominia wakacyjne i zabudowy willowe również stanowią część krajobrazu komercyjnego: w takich miejscach jak Princeville, Kapaʻa i Poʻipū znajdują się kompleksy apartamentowe działające podobnie jak hotele. Dzięki nowemu stanowemu prawu SB 2919 (omówionemu w następnej sekcji), legalnie zatwierdzone strefy resortowe stają się jeszcze cenniejsze dla takich inwestycji, ponieważ Kauaʻi będzie nadal stopniowo wycofywać wynajem krótkoterminowy w strefach mieszkalnych.
Perspektywy infrastruktury i rozwoju: Kluczowe ulepszenia infrastrukturalne torują drogę do długoterminowej stabilności komercyjnej, a nie ekspansji. Doskonałym przykładem jest modernizacja lotniska Līhuʻe. W 2025 roku lotnisko otrzymało nowy federalny grant w wysokości 51,3 mln dolarów, aby wreszcie rozwiązać problemy z bezpieczeństwem pasa startowego, co podniosło finansowanie projektu do ponad 100 mln dolarów beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Obejmuje to przesunięcie i wydłużenie głównego pasa startowego w celu stworzenia odpowiednich stref buforowych bezpieczeństwa, instalację nowego oświetlenia oraz dostosowanie obiektu do standardów FAA do około 2026 roku beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Co ważne, projekt ten jest określany nie jako rozbudowa (bez nowych terminali czy zwiększenia przepustowości), lecz jako zaległe prace konserwacyjne – celowe rozróżnienie po tym, jak ostatnia próba stworzenia planu generalnego spotkała się z sprzeciwem społeczności wobec wszystkiego, co przypomina „rozszerzenie dla turystów”. beatofhawaii.com Innymi słowy, mieszkańcy Kauaʻi uważnie obserwują, by modernizacje infrastruktury służyły bezpieczeństwu i jakości życia, a nie umożliwiały masowy napływ turystów. To nastawienie prawdopodobnie wpłynie także na przyszłe projekty komercyjne. Duże inwestycje komercyjne (nowe centra handlowe, duże kurorty poza istniejącymi strefami) mają wysoką poprzeczkę do zatwierdzenia ze względu na kwestie ruchu, środowiska i kultury. Zamiast tego spodziewamy się stopniowego wzrostu: renowacji istniejących centrów handlowych, niewielkich nowych inwestycji w centrach miast oraz projektów publicznych (jak trwające modernizacje dróg powiatowych i nadchodzące obiekty społecznościowe w Kilauea w ramach rozbudowy).
Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych na Kauai do 2025 roku jest stabilny, ale nie przeżywa boomu. Sklepy, restauracje i kurorty na wyspie radzą sobie z lekkim spowolnieniem turystyki, a inwestorzy ostrożnie podchodzą do dużych projektów. Jednak długoterminowe fundamenty – ograniczona przestrzeń komercyjna, silna marka jako ekskluzywnego kierunku oraz rosnąca liczba mieszkańców – utrzymują pozytywne perspektywy. Spodziewaj się, że motywem przewodnim będzie zrównoważony rozwój z myślą o społeczności: Kauaʻi stawia na jakość, a nie ilość, dbając, by rozwój sektora komercyjnego nie odbywał się kosztem środowiska czy lokalnego stylu życia. W miarę jak liczba odwiedzających będzie się odbudowywać w latach 2027–2028 kauainownews.com, obecnie podejmowane działania (naprawy lotniska, odnowione kurorty, wsparcie dla lokalnych firm) powinny zaowocować bardziej odpornym i zróżnicowanym rynkiem nieruchomości komercyjnych.
Podział regionalny: północ, wschód, południe i zachód Kauaʻi
Kauai może być małą wyspą, ale jej dynamika rynku nieruchomości znacznie różni się w zależności od regionu. Oto bliższe spojrzenie na to, jak różne części Wyspy Ogrodów radzą sobie w 2025 roku:
- North Shore (Princeville & Hanalei): North Shore pozostaje luksusową enklawą Kauaʻi, znaną z oszałamiających krajobrazów i nieruchomości o wysokich cenach. W 2025 roku ten region odnotował znaczne spowolnienie liczby transakcji, ale nieustępliwie wysokie ceny. Rok do roku liczba sprzedanych domów na North Shore spadła o prawie 39% na początku 2025 roku hawaiilife.com – co odzwierciedla zarówno ograniczoną podaż, jak i ostrożnych nabywców z segmentu premium. Pomimo mniejszej liczby transakcji, ceny nadal rosły: ceny medianowe w pożądanych dzielnicach wzrosły o ponad 10% na North Shore w tym samym okresie hawaiilife.com. W zasadzie właściciele tutaj nie mają presji, by obniżać ceny, a zamożni kupujący są gotowi zapłacić premię za perełki (np. posiadłości z widokiem na ocean, apartamenty na klifie). Princeville, ze swoimi polami golfowymi przy kurortach i nowym luksusowym hotelem 1 Hotel, ma wiele nieruchomości w przedziale 2–5 milionów dolarów (i więcej). Hanalei, ze swoją słynną zatoką i plażą, osiąga jeszcze wyższe ceny za rzadko pojawiające się oferty (często powyżej 5 mln dolarów). „Czas na rynku” może być długi dla domów na North Shore, ponieważ sprzedający czekają na odpowiedniego kupca, zamiast obniżać cenę. Demografia kupujących: duży udział stanowią nabywcy z kontynentalnych Stanów Zjednoczonych (na przykład elity technologiczne i finansowe z Zachodniego Wybrzeża), poszukujący drugiego domu lub miejsca na odosobnienie. Na rynek nieruchomości North Shore wpływają także warunki pogodowe i dostępność – powódź z 2018 roku, która odcięła autostradę Kuhio, uwidoczniła ryzyko izolacji – ale nie zniechęciło to popytu; wręcz przeciwnie, wzmocniło ekskluzywność tego obszaru. Perspektywy: ograniczony nowy rozwój (obszar jest w dużej mierze zabudowany, poza planowanymi wstrzymaniami rozwoju w Princeville) i silna marka oznaczają, że ceny na North Shore prawdopodobnie pozostaną odporne. Nowością jest rozbudowa miasta Kilauea tuż na północny wschód: ten projekt prowadzony przez hrabstwo doda przystępne cenowo mieszkania w Kilauea do 2028 roku hawaiilife.com hawaiilife.com. Choć nie stanowi bezpośredniej konkurencji dla luksusowych domów, będzie dodawać mieszkania dla pracowników i udogodnienia społecznościowe w regionie, co z czasem może przyciągnąć więcej stałych mieszkańców i potencjalnie wesprzeć rozwój lokalnych firm na North Shore.
- Wschodnia Strona (Kapaʻa i Līhuʻe): Wschodnia Strona to najbardziej zaludniony i komercyjny obszar Kauaʻi, obejmujący siedzibę hrabstwa Līhuʻe oraz tętniące życiem miasteczko Kapaʻa. Nieruchomości tutaj są zazwyczaj umiarkowanie wyceniane (jak na standardy Kauaʻi) i skierowane do lokalnych rodzin, z mieszanką apartamentów, domów jednorodzinnych i niektórych nieruchomości wiejskich. W 2025 roku rynek Wschodniej Strony wykazywał względną stabilność. Domy w Kapaʻa i Wailua cieszyły się dużym popytem – odnowa centrum Kapaʻa i centralne położenie sprawiają, że jest atrakcyjna zarówno dla mieszkańców, jak i kupujących spoza wyspy, szukających „miejskiego” klimatu. W ciągu ostatnich pięciu lat mediana cen domów w Kapaʻa mniej więcej się podwoiła, co odzwierciedla wzrost popularności hawaiieliterealestate.com. Ten wzrost w krótkim okresie się ustabilizował; najnowsze dane wskazują, że sprzedaż domów na Wschodniej Stronie spadła (w Kapaʻa było mniej ofert i spadek wolumenu sprzedaży w 2025 roku) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, ale ceny nie spadły znacząco. Līhuʻe natomiast odnotowało ciekawy wzrost: do połowy 2025 roku sprzedaż w Līhuʻe była wyższa o ok. 20%, a mediana ceny wyższa o ok. 12,8% rok do roku hawaiilife.com. Może to wynikać ze sprzedaży kilku nowych domów z wyższej półki (w Līhuʻe są nowe osiedla) oraz z faktu, że jako centrum pracy na wyspie, jest tu stały popyt na mieszkanie blisko pracy, lotniska i szpitali. Ogólnie rzecz biorąc, ceny na Wschodniej Stronie (w granicach 700 tys.–1 mln dolarów za wiele domów) są niższe niż na północnym czy południowym wybrzeżu, więc niektórzy kupujący przenieśli się w ten rejon w poszukiwaniu lepszej wartości w 2025 roku. Rozwój apartamentowców, takich jak te w Wailua/Kapaʻa, również był widoczny – są one popularne zarówno wśród mieszkańców, jak i jako legalnie przeznaczone na wynajem wakacyjny (nadmorski korytarz Kapaʻa to wyznaczony Obszar Docelowy dla Turystów kauaikahuna.com, co pozwala na krótkoterminowy wynajem w wybranych kompleksach). Jeśli chodzi o rozwój komercyjny, Līhuʻe mieści główną strefę przemysłową wyspy i duże sklepy (Costco, Home Depot), a poza drobnym handlem detalicznym i trwającą rozbudową lotniska nie powstały większe nowe inwestycje. Perspektywy: Wschodnia Strona może zyskać na nadchodzących projektach – nie tylko wspomnianej modernizacji lotniska Līhuʻe (poprawa bezpieczeństwa i być może komfortu podróżnych do 2026 roku beatofhawaii.com), ale także planach poprawy infrastruktury i dostępności pieszej Līhuʻe w ramach różnych inicjatyw hrabstwa. Rynek nieruchomości tutaj powinien pozostać „stabilnym graczem” na Kauaʻi: mniej podatny na wahania niż rejony resortowe, z…umiarkowany wzrost wartości i solidny popyt na wynajem ze strony lokalnych pracowników.
- Południowe Wybrzeże (Poʻipū & Kōloa): Południowe Wybrzeże to w 2025 roku opowieść o dwóch rynkach: rynek luksusowych nieruchomości wypoczynkowych kontra lokalny rynek mieszkaniowy. Poʻipū, ze swoim słońcem i kurortami, to perła Południowego Wybrzeża – znajduje się tu wiele luksusowych apartamentów, domów wakacyjnych i ośrodków, takich jak Grand Hyatt. Miasto Kōloa i jego okolice oferują mieszankę starych domów plantacyjnych, nowych osiedli oraz kilku przystępnych cenowo inwestycji mieszkaniowych rozciągających się na zachód. Na początku 2025 roku Południowe Wybrzeże odnotowało wzrost sprzedaży – liczba sprzedanych jednostek podwoiła się rok do roku (z 12 do 24 w jednym okresie) hawaiilife.com – głównie dzięki napływowi przystępnych cenowo domów w ʻEleʻele (Projekt Lima Ola) hawaiilife.com. Ten projekt, choć technicznie położony na zachód od Kōloa (blisko Hanapēpē), został uwzględniony w niektórych statystykach Południe/Zachód i tymczasowo obniżył medianę cen, ponieważ dziesiątki domów sprzedano w przedziale $500–$600 tys., co obniżyło „średnią” hawaiilife.com. Rzeczywiście, ogólny spadek mediany cen na Kauaʻi o –13,5% był „częściowo zasługą Projektu Lima Ola”, który uczynił własność domu bardziej dostępną po stronie Południowej/Zachodniej hawaiilife.com. Jeśli wykluczyć te dotowane sprzedaże, mediany na Południowym Wybrzeżu pozostają bardzo wysokie (jedna analiza wykazała, że mediana na Południowym Wybrzeżu wyniosłaby $1,45 mln vs $1,15 mln z uwzględnieniem domów przystępnych cenowo) hawaiilife.com. Tymczasem tradycyjny luksusowy rynek Południowego Wybrzeża nieco się ochłodził – dzielnica Kōloa (obejmująca Poʻipū) odnotowała największy spadek sprzedaży domów jednorodzinnych spośród wszystkich dzielnic w sierpniu 2025 roku (znaczny spadek, przyczyniający się do ogólnego spadku sprzedaży domów na wyspie) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Agenci nieruchomości sugerują, że wysokie ceny w Kōloa ograniczyły pulę kupujących w 2025 roku kauaipropertysearch.com. Nieruchomości w Poʻipū, które w 2021 roku mogłyby wywołać wojny licytacyjne, teraz mogą czekać nieco dłużej na kupca gotówkowego. Niemniej jednak Poʻipū pozostaje bardzo pożądane – to jeden z nielicznych obszarów na Kauaʻi, gdzie można legalnie posiadać dom na wynajem wakacyjny (w obrębie VDA), więc zainteresowanie inwestorów…reszta pozostaje silna. Poʻipū ma również nowe inwestycje, takie jak Kukuiʻula, luksusowa społeczność z wielomilionowymi, indywidualnie projektowanymi domami i działkami (Parada Domów w 2025 roku prezentowała tam rezydencje w cenie 5–10 mln dolarów+ lyndagill.com). Segment ultra-luksusowy odnotował kilka szybkich transakcji (jeden dom w Kukuiʻula za 8,5 mln dolarów został zarezerwowany w dniu pojawienia się na rynku lyndagill.com), co dowodzi, że dobrze wyceniony luksus wciąż się sprzedaje. Prognoza: Przyszłość South Shore wygląda pozytywnie, ponieważ równoważy atrakcyjność turystyczną z potrzebami lokalnej społeczności. Władze Kauaʻi rozważają więcej mieszkań dla pracowników w pobliżu tego centrum pracy (mówi się o rozszerzeniu oferty mieszkań przystępnych cenowo w rejonie Kalāheo/Lāwaʻi). Poʻipū nadal będzie filarem turystyki na Kauaʻi – wszelkie spowolnienia w latach 2025–26 prawdopodobnie będą krótkotrwałe. Pod koniec lat 20., jeśli turystyka znów się ożywi, można się spodziewać, że rynek nieruchomości South Shore (zwłaszcza apartamenty i domy w kurortach) przyspieszy pod względem popytu. Na razie lata 2025–2026 dają chwilę wytchnienia, a kupujący mają szansę na nieruchomości, które jeszcze kilka lat temu mogły być poza ich zasięgiem.
- Zachodnia strona (obszar Waimea i Hanapēpē): Zachodnia strona Kauaʻi to najbardziej wiejski i najmniej rozwinięty region, a jej rynek nieruchomości jest najmniejszy pod względem wolumenu. Obejmuje historyczne miasteczka, takie jak Waimea i Hanapēpē, tereny rolnicze oraz nowsze społeczności, takie jak Kekaha i ʻEleʻele. Zachodnia strona oferuje zazwyczaj najniższe mediany cen domów na Kauaʻi – częściowo dlatego, że jest oddalona od głównych centrów pracy, a także dlatego, że zasoby mieszkaniowe obejmują starsze domy w stylu plantacyjnym i skromne lokalne dzielnice. W 2025 roku na Zachodniej stronie odnotowano zaledwie kilka transakcji miesięcznie (np. w sierpniu 2025 roku w dzielnicy Waimea były tylko 3 zamknięcia transakcji – 2 domy i 1 działka) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Tak niski wolumen oznacza, że statystyki mogą się wahać. Najważniejszą wiadomością na Zachodniej stronie była w rzeczywistości ʻEleʻele Lima Ola – przystępne cenowo mieszkania wspomniane wcześniej: geograficznie znajduje się na Zachodzie (blisko Port Allen) i dostarczyła dziesiątki zupełnie nowych domów lokalnym nabywcom pod koniec 2024 i na początku 2025 roku. Te sprzedaże w stosunkowo niskich cenach (<600 tys. USD) były wsparciem dla lokalnego rynku mieszkaniowego i pojawiają się jako „skok” w danych rynkowych (pozytywny skok w liczbie sprzedaży i spadek średniej ceny) hawaiilife.com. Nieruchomości na Zachodniej stronie zwykle sprzedają się wolniej – czas na rynku może być tu dłuższy, ponieważ wielu kupujących preferuje inne części wyspy. Jednak niektórzy są przyciągani przez suchy, słoneczny klimat (Kekaha i Waimea to najsłoneczniejsze miejsca na Kauaʻi) oraz urok dawnego Hawajów (Waimea, na przykład, ma domki plantacyjne i brak dużych kurortów). Zainteresowanie kupujących spoza wyspy jest tu mniejsze, z wyjątkiem wyjątkowych sytuacji, takich jak duże działki przy oceanie lub historyczne posiadłości plantacyjne wystawione na sprzedaż. Ceny na Zachodniej stronie wzrosły wraz z resztą Kauaʻi (nie jest tu „tanio” – mediana może wynosić około 700 tys. USD), ale pozostaje to najbardziej dostępny region dla lokalnych nabywców. Perspektywy: Zachodnia strona może odnotować pewien wzrost, jeśli powstaną kolejne projekty mieszkaniowe (dostępne są tereny). Ogólny plan zagospodarowania przestrzennego hrabstwa zakłada skoncentrowanie rozwoju w miejscach takich jak Waimea i Hanapēpē, aby zachować otwarte przestrzenie w innych rejonach. Istnieje także intrygująca możliwość długo omawianego „kurortu Polihale” lub innych punktów turystycznych na zachodzie, ale jak dotąd sprzeciw społeczności i kwestie dostępu wstrzymały te plany. W ciągu najbliższych 3–5 lat Zachodnia strona prawdopodobnie pozostanie spokojna i zorientowana na społeczność, z stopniowym wzrostem liczby mieszkań. Jeśli praca zdalna stanie się bardziej powszechna, niektórzy pracownicy zdalni mogą wybrać Zachód ze względu na przystępność cenową i spokój, co może delikatnie zwiększyć popyt.
Ogólnie rzecz biorąc, regionalne wzorce rynku nieruchomości na Kauaʻi w 2025 roku pokazują zróżnicowany obraz: ultra-luksusowa północ, tętniący życiem wschód, południe skoncentrowane na kurortach i wyluzowany zachód. Ta różnorodność oznacza, że rynek Kauaʻi składa się z wielu sub-rynków, które w danym momencie mogą radzić sobie lepiej lub gorzej. Dla potencjalnego kupującego lub inwestora zrozumienie tych lokalnych niuansów – od prestiżu Princeville po wygodę Kapaʻa – jest kluczowe. To naprawdę przypadek, gdzie rynek nieruchomości jest hiper-lokalny, nawet na małej wyspie.
Krótkoterminowe wynajmy wakacyjne i lokalne przepisy
Krótkoterminowe wynajmy wakacyjne (STR) – czyli noclegi w stylu Airbnb i VRBO – to gorący temat na Kauaʻi, jak i w całym stanie Hawaje. Takie wynajmy mogą przynosić właścicielom znaczne dochody i oferować gościom unikalne zakwaterowanie, ale mają też wpływ na dostępność mieszkań i sąsiedztwa. Kauaʻi ma jedne z najsurowszych przepisów dotyczących STR w stanie, a rok 2025 przynosi jeszcze większą uwagę dla tego sektora z powodu nowych regulacji.
Obecne zasady na Kauaʻi: Od 2009 roku prawo hrabstwa Kauaʻi zabrania krótkoterminowych wynajmów (poniżej 180 dni) poza wyznaczonymi obszarami kauai.gov kauaikahuna.com. Jedynymi miejscami, gdzie można legalnie prowadzić wynajem wakacyjny (TVR) na Kauaʻi, są Visitor Destination Areas (VDA) lub z rzadko wydawanym pozwoleniem na użytkowanie niezgodne z planem. VDA obejmują większość Poʻipū (obszar kurortowy na południowym wybrzeżu), Princeville i części Hanalei (obszary kurortowe na północnym wybrzeżu) oraz korytarz Wailua-Kapaʻa na wschodniej stronie kauaikahuna.com. Zasadniczo są to obszary już nastawione na turystykę, z kurortami lub apartamentowcami. Poza nimi wynajem domu na krótki okres jest niedozwolony. Surowe egzekwowanie przepisów na Kauaʻi sprawia, że wiele społeczności mieszkaniowych (od Līhuʻe po lokalne dzielnice East Side i miasta West Side) pozostaje niedostępnych dla działalności w stylu Airbnb, zachowując te domy dla stałych mieszkańców. Legalne nieruchomości STR zazwyczaj mają specjalne pozwolenie lub zostały objęte prawem nabytym, jeśli istniały przed zakazem z 2009 roku. Hrabstwo historycznie podejmowało działania przeciwko nielegalnym wynajmom wakacyjnym, w tym nakładało grzywny.
SB 2919 – Nowe prawo stanowe (2024): W 2024 roku legislatura Hawajów uchwaliła Senate Bill 2919, ustawę, która daje hrabstwom możliwość regulowania i stopniowego wycofywania wynajmu krótkoterminowego poprzez ustalanie stref kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Gubernator Josh Green podpisał ją w maju 2024 roku kauaikahuna.com. Ustawa ta została wprowadzona w odpowiedzi na ogólnostanowy kryzys dostępności mieszkań – ustawodawcy argumentowali, że zbyt wiele domów było przekształcanych w wynajem wakacyjny, co zmniejszało podaż dla mieszkańców kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 zasadniczo mówi, że hrabstwa mogą zakazać wynajmu wakacyjnego w strefach mieszkalnych, a nawet „amortyzować” (stopniowo wycofywać) już istniejące. Dla Kauaʻi, które już zakazuje STR w strefach mieszkalnych, bezpośredni wpływ jest ograniczony. W rzeczywistości lokalni eksperci branżowi twierdzą, że „wpływ na Kauaʻi będzie niewielki”, ponieważ wyspa egzekwuje te przepisy od ponad 15 lat kauaikahuna.com. Hrabstwo mogłoby jednak wykorzystać SB 2919, aby jeszcze bardziej zaostrzyć przepisy – na przykład zlikwidować pozostałe luki prawne lub skrócić okres wycofywania dla nielegalnych operatorów. Prawdziwy dramat SB 2919 może jednak rozegrać się na innych wyspach, takich jak Oʻahu (która miała trudności z regulacją Airbnb) i Maui (gdzie rozważa się stopniowe wycofywanie apartamentów na wynajem krótkoterminowy w niektórych rejonach). Jednak samo uchwalenie tej ustawy podkreśla determinację Hawajów, by priorytetowo traktować mieszkania dla mieszkańców, a nie turystów.
Trendy na rynku wynajmu wakacyjnego na Kauaʻi: Pomimo surowych przepisów, wynajem wakacyjny stanowi znaczącą część rynku nieruchomości na Kauaʻi w dozwolonych strefach. W rzeczywistości, w ciągu ostatnich kilku lat nastąpił boom na wynajem wakacyjny wraz z odbiciem w turystyce: jeden z raportów odnotował „bezprecedensowy wzrost o 30% liczby nieruchomości wykorzystywanych jako wynajem wakacyjny” ostatnio kauaikahuna.com. Wielu właścicieli przestawiło się na STR dla wyższych dochodów, a wielu turystów woli wynająć dom/mieszkanie, by poczuć życie w społeczności zamiast w hotelu kauaikahuna.com. Na Kauaʻi legalny wynajem wakacyjny przybiera różne formy: resorty apartamentowe (takie jak Kiahuna Plantation w Poʻipū czy Hanalei Colony Resort na North Shore), dozwolone domy na wynajem w społecznościach resortowych oraz niektóre B&B/współdzielone domy, gdzie właściciel mieszka na miejscu (te mają inne zasady uzyskiwania pozwoleń). Wysoki popyt na wynajem wakacyjny podtrzymuje wartość nieruchomości w strefach resortowych – na przykład skromne mieszkanie w Princeville, które lokalny mieszkaniec wynająłby długoterminowo za 3 tys. dolarów miesięcznie, może przynieść dwukrotnie lub trzykrotnie więcej jako ekwiwalent wynajmu wakacyjnego, przez co sprzedający mogą żądać blisko 1 mln dolarów nawet za małe lokale hawaiibusiness.com. Jednak inwestorzy muszą postępować ostrożnie: przy ciągłym egzekwowaniu przepisów każda nieruchomość działająca poza wyznaczonymi zasadami ryzykuje zamknięciem. Kauaʻi regularnie przeprowadza audyty i dochodzenia dotyczące ofert wynajmu. Sąsiedzi często szybko zgłaszają podejrzane nielegalne wynajmy w swojej okolicy mieszkalnej, ponieważ STR mogą powodować problemy z parkowaniem lub hałasem.
Wpływ na społeczność i trwające debaty: Dla mieszkańców panuje zgoda, że zaostrzenie przepisów dotyczących STR na Kauaʻi było korzystne dla zachowania części zasobów mieszkaniowych. Wyspa wciąż boryka się z niedoborem mieszkań, ale wyobraźmy sobie, gdyby każda urocza chatka w Kapaʻa czy każdy dom plantacyjny w Waimea był na Airbnb – byłoby jeszcze trudniej dla lokalnych mieszkańców. Z drugiej strony, niektórzy twierdzą, że gospodarka Kauaʻi mogłaby zyskać na większej elastyczności, zwłaszcza w rejonach bez resortów. Przeciwnicy wskazują, że drogi i infrastruktura (oraz charakter społeczności) na Kauaʻi nie są w stanie udźwignąć niekontrolowanego wzrostu liczby turystów; dlatego ograniczenie zakwaterowania do resortów to sposób na zarządzanie wpływem. Ta debata prawdopodobnie będzie się toczyć dalej, ale wszelkie zmiany będą stopniowe. Z perspektywy inwestora, zakup nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy na Kauaʻi jest zasadniczo opłacalny tylko wtedy, gdy jest w VDA lub posiada pozwolenie. Takie nieruchomości często mają wyższą cenę. Na przykład mieszkanie w Princeville, które kwalifikuje się do wynajmu wakacyjnego, może kosztować znacznie więcej niż podobne mieszkanie poza strefą VDA – po prostu ze względu na potencjał dochodowy. Ponadto klimat regulacyjny sugeruje ostrożność: przyszłe przepisy mogą jeszcze bardziej opodatkować lub ograniczyć wynajem wakacyjny (hrabstwo Hawaiʻi nałożyło dodatkowe podatki, a Maui rozważa stopniowe wycofywanie niektórych starszych pozwoleń na wynajem wakacyjny). Kauaʻi może pójść w ich ślady, wprowadzając wyższe podatki na Airbnb lub surowsze wymogi bezpieczeństwa. Z drugiej strony, legalni właściciele STR na Kauaʻi mogą teraz działać przy mniejszej konkurencji, ponieważ nielegalni są eliminowani, co może poprawić wskaźniki obłożenia i stawki najmu dla tych zgodnych jednostek.
Podsumowując, wynajem krótkoterminowy na Kauaʻi w 2025 roku jest ściśle kontrolowany. Liderzy wyspy i społeczność preferują model, w którym turyści zatrzymują się w zaplanowanych strefach turystycznych, pozostawiając dzielnice mieszkalne dla mieszkańców długoterminowych. Dzięki temu Kauaʻi nie została zalana przez wynajmy wakacyjne w takim stopniu jak niektóre inne miejsca. Patrząc w przyszłość, można się spodziewać dalszego egzekwowania przepisów, a być może nawet zaostrzenia środków, aby STR nie uszczuplały zasobów mieszkaniowych. Dla rynku nieruchomości oznacza to, że nieruchomości nadające się pod STR (w strefach turystycznych) pozostaną gorącym towarem, podczas gdy domy w lokalnych dzielnicach będą głównie na rynku długoterminowym – taki podział, przynajmniej w teorii, sprzyja dostępności mieszkań i integralności społeczności.
Możliwości inwestycyjne i wyzwania unikalne dla Kauaʻi
Inwestowanie w nieruchomości na Kauaʻi może być bardzo opłacalne – ale wiąże się z unikalnym zestawem możliwości i wyzwań, które wyróżniają wyspę. Oto przegląd tego, co powinni wiedzieć doświadczeni inwestorzy:
Możliwości:
- Nieruchomości turystyczne i hotelarskie: Trwały urok Kauaʻi jako „Wyspy Ogrodów” sprawia, że hotele, apartamenty w kurortach i nieruchomości na wynajem wakacyjny mogą być bardzo dochodowe. Nowe inwestycje, takie jak ponowne otwarcie Coco Palms Resort w 2026 roku, sygnalizują zaufanie do sektora hotelarskiego bigislandnow.com. Zakup udziałów w kompleksach apartamentów turystycznych lub małych butikowych hotelach (gdy są dostępne) pozwala inwestorom skorzystać z fali odbudowy turystyki spodziewanej pod koniec dekady. Ponieważ liczba odwiedzających ma w pełni wrócić do normy około 2028 roku kauainownews.com, przychody z hotelarstwa mogą znacznie wzrosnąć, podnosząc wartość nieruchomości w tym segmencie.
- Wynajem mieszkań i mieszkania dla pracowników: Po drugiej stronie luksusowej turystyki istnieje duże zapotrzebowanie na wynajem długoterminowy dla lokalnych mieszkańców. Na Kauaʻi od lat brakuje mieszkań na wynajem; posiadanie i zarządzanie wynajmem długoterminowym (apartamenty, jednostki ohana itp.) może zapewnić stałe zyski przy niskim poziomie pustostanów. W miarę jak coraz więcej profesjonalistów (nauczycieli, pielęgniarek, pracowników zdalnych) przeprowadza się na Kauaʻi ze względu na styl życia, rynek wynajmu pozostaje napięty – średni czynsz to około 3 000 USD/miesiąc w 2025 roku (znacznie powyżej średniej w USA) zillow.com. Inwestorzy, którzy skupią się na zapewnieniu wysokiej jakości mieszkań dla lokalnych mieszkańców (w ramach obowiązujących przepisów), znajdą niezawodną bazę najemców.
- Ograniczona podaż – duży potencjał wzrostu: Geografia Kauaʻi i rygorystyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego poważnie ograniczają ilość ziemi nadającej się pod zabudowę. W praktyce podaż jest ograniczona, ale popyt (zarówno lokalny, jak i spoza wyspy) utrzymuje się. To zwykle sprzyja długoterminowemu wzrostowi wartości. Inwestowanie w nieruchomości na Kauaʻi jest często postrzegane jako stabilna, długoterminowa lokata: nawet gdy cykle rynkowe się załamują, wartości nieruchomości tutaj historycznie wracają do poprzedniego poziomu i rosną z powodu niedoboru. Na przykład, nawet po ostatnim osłabieniu rynku, ceny medianowe są wciąż znacznie wyższe niż 5–10 lat temu hawaiibusiness.com. Inwestor z cierpliwością może liczyć na to, że „nie produkują już więcej ziemi” na Kauaʻi, a wszystko, co posiadasz, to kawałek raju, o który wielu będzie zabiegać.
- Zrównoważone i niszowe inwestycje: Kauaʻi jest liderem w niektórych niszowych segmentach rynku nieruchomości, takich jak domy przyjazne środowisku, posiadłości rolne regeneracyjne i ośrodki wellness. Czysty, zielony wizerunek wyspy sprawia, że pojawiają się możliwości rozwoju lub przekształcania nieruchomości w ośrodki jogi, ekologiczne farmy z apartamentami Airbnb (w dozwolonych strefach) czy ekologiczne domki zasilane energią słoneczną. Te niszowe rynki rosną, ponieważ konsumenci stają się coraz bardziej świadomi ekologicznie. Inwestorzy z kreatywną wizją – na przykład przekształcający starą plantację w agroturystyczny pensjonat B&B – mogą uzyskać unikalne źródło dochodu. (Oczywiście kluczowe jest zapewnienie zgodności z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego.)
- Infrastruktura i rozwój komercyjny: Chociaż Kauaʻi nie dąży do rozwoju na wzór Oʻahu, istnieją wyznaczone obszary wzrostu. Projekt Kilauea Town Expansion na przykład obejmie nie tylko mieszkania, ale także nowe przestrzenie komercyjne i lekkiego przemysłu (na sklepy spożywcze, usługi itp.) hawaiilife.com. Może to stworzyć szanse dla inwestorów na wsparcie lub wynajem nowym firmom obsługującym te społeczności. Podobnie, ulepszenia infrastruktury (takie jak modernizacja lotniska, projekty drogowe) mogą sprawić, że niektóre obszary staną się bardziej dostępne i pożądane, co z czasem podniesie wartość nieruchomości w tych lokalizacjach. Bycie o krok przed innymi – np. zakup ziemi w pobliżu planowanej nowej drogi lub centrum społeczności – może się opłacić.
Wyzwania:
- Przeszkody regulacyjne i kontrola społeczności: Kauaʻi ma dobrze zorganizowaną społeczność, która chroni charakter wyspy. Każda inwestycja lub duży zakup (szczególnie przez zewnętrznych inwestorów) często spotyka się z kontrolą. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego są surowe, pozwolenia trudno uzyskać, a sprzeciw społeczności może wstrzymać projekty. Przykład Coco Palms to pokazuje – zajęło to dekady i wymagało zaangażowania globalnej sieci hotelowej, aby w końcu doprowadzić projekt do realizacji, i to nawet wtedy pod pewnymi warunkami bigislandnow.com. Mniejsi inwestorzy mogą mieć trudności z przejściem przez proces uzyskiwania zezwoleń na cokolwiek więcej niż budowę prostego domu. Zasadniczo, „Znaj zasady” jest kluczowe na Kauaʻi. Obejmuje to zrozumienie hawajskich uwarunkowań kulturowych i środowiskowych – np. możesz potrzebować badań archeologicznych przed rozpoczęciem prac ziemnych lub możesz natknąć się na chronione gatunki albo iwi kūpuna (szczątki przodków) na działce, co może wstrzymać prace. Koszty zgodności z przepisami i opóźnienia muszą być uwzględnione w każdym projekcie.
- Wysokie koszty (budowa i utrzymanie): Budowa lub remont na Kauaʻi jest kosztowna. Prawie wszystkie materiały trzeba sprowadzać, a liczba wykonawców jest ograniczona (i są bardzo zajęci). Koszty budowy za stopę kwadratową należą do najwyższych w kraju. Dla inwestorów oznacza to, że flipy i inwestycje deweloperskie mają niewielkie marże – przekroczenie budżetu to realne ryzyko. Ubezpieczenie i koszty utrzymania są również wysokie: tropikalny klimat Kauaʻi (słońce, sól, termity, ulewne deszcze) jest wymagający dla budynków. Dodatkowo, po wydarzeniach takich jak huragan Iniki i ostatnich problemach na innych wyspach, stawki ubezpieczeniowe wzrosły i trudno uzyskać ochronę dla nieruchomości przybrzeżnych. Te wydatki mogą znacznie zmniejszyć zyski, jeśli nie są odpowiednio zarządzane.
- Ryzyko klęsk żywiołowych i klimatycznych: Kauaʻi to raj, ale nie bez zagrożeń. Huragany, choć rzadkie, w przeszłości wyrządziły ogromne szkody (najlepszym przykładem jest Iniki z 1992 roku). Wyspa doświadcza także okresowych powodzi (np. rekordowe opady w 2018 roku, które zdewastowały Hanalei) i erozji. Nisko położone nieruchomości przybrzeżne stoją w obliczu długoterminowych problemów, takich jak podnoszenie się poziomu morza i erozja linii brzegowej. Inwestorzy muszą brać pod uwagę odporność swojej nieruchomości – zarówno ze względów bezpieczeństwa, jak i ubezpieczeniowych. Piękna działka przy plaży może wydawać się okazją, dopóki nie okaże się, że znajduje się w strefie zalewowej i nie można uzyskać pozwolenia na budowę muru oporowego. Zmiany klimatu mogą coraz bardziej wpływać na to, które obszary pozostaną odpowiednie do zabudowy lub nawet zamieszkania w nadchodzących dekadach.
- Wrażliwość gospodarcza: Gospodarka Kauaʻi jest niewielka i silnie uzależniona od turystyki oraz kondycji gospodarczej USA. Spadek koniunktury na kontynencie amerykańskim lub wzrost cen ropy/biletów lotniczych może gwałtownie zmniejszyć liczbę odwiedzających. Widzieliśmy to podczas COVID (przez miesiące zero turystów) i widzimy teraz w prognozach łagodnej recesji. Dla inwestorów oznacza to, że dochody z najmu i obłożenie lokali komercyjnych mogą się wahać w zależności od cykli gospodarczych. Posiadanie wynajmu wakacyjnego lub budynku handlowego wiąże się z ryzykiem, że spadek turystyki zaszkodzi przepływom pieniężnym. W przeciwieństwie do dużego, zdywersyfikowanego miasta, Kauaʻi nie ma szerokiej bazy przemysłowej – to w zasadzie turystyka, administracja i trochę rolnictwa. Inwestor musi więc być przygotowany na przetrwanie okresów spowolnienia dzięki rezerwom gotówkowym lub skupić się na segmentach bardziej odpornych (np. wynajem lokalny, nieruchomości usług niezbędnych).
- Ograniczone strategie wyjścia: To samo, co sprawia, że nieruchomości na Kauaʻi są wartościowe – ich wyjątkowość – może również oznaczać mniejszą płynność. Po prostu jest mniej kupujących na nieruchomość wartą kilka milionów dolarów na Kauaʻi w porównaniu np. do Honolulu czy Los Angeles. Czas oczekiwania na sprzedaż luksusowych domów na Kauaʻi może być długi, jak już wcześniej wspomniano. Jeśli musisz sprzedać szybko, możesz być zmuszony zaakceptować niższą cenę. Dodatkowo, liczba lokalnych kupujących jest ograniczona przez dochody, a liczba kupujących spoza wyspy może się wahać w zależności od globalnych trendów rynkowych. Dlatego inwestowanie na Kauaʻi często oznacza planowanie dłuższego okresu posiadania, ponieważ szybka sprzedaż z zyskiem nie zawsze jest możliwa na schładzającym się rynku.
Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości na Kauaʻi wymaga zrównoważonego, świadomego podejścia. Wyspa oferuje ogromny potencjał – od dochodów z wynajmu wakacyjnego po silny długoterminowy wzrost wartości oraz niematerialną korzyść z posiadania nieruchomości w jednym z najpiękniejszych miejsc na Ziemi. Jednak przeszkody są równie wysokie – od poruszania się po przepisach i zdobywania zaufania społeczności po zarządzanie kosztami i ryzykiem na odległym rynku. Ci, którym się udaje, to zazwyczaj inwestorzy długoterminowi, którzy cenią stabilność i dziedzictwo (gotowi przetrwać cykle), lub operatorzy niszowi, którzy rozumieją specyfikę Kauaʻi (czy to w branży hotelarskiej, rolnictwie, czy mieszkaniach przystępnych cenowo). Dla inwestorów gotowych zaakceptować sposób działania na Kauaʻi – z szacunkiem dla ziemi (`āina) i społeczności – najbliższe lata mogą rzeczywiście przynieść złote okazje, gdy rynek znajdzie równowagę, a nowe projekty zostaną uruchomione.
Prognozy na 3–5 lat: Co dalej z rynkiem nieruchomości na Kauaʻi?
Patrząc w przyszłość, czego możemy się spodziewać po rynku nieruchomości na Kauaʻi w pozostałej części tej dekady (2025–2030)? Na podstawie aktualnych danych, prognoz ekonomicznych i lokalnych trendów, oto kilka kluczowych przewidywań na najbliższe 3–5 lat:
- Równowaga rynkowa i umiarkowany wzrost cen: Po kolejce górskiej z początku lat 20. XXI wieku, Kauaʻi prawdopodobnie wchodzi w okres względnej równowagi. Szybkie wzrosty cen na razie wyhamowały i większość analityków przewiduje ani krachu, ani nowego boomu w najbliższej przyszłości. Zespół badawczy ds. gospodarki Uniwersytetu Hawajskiego zauważa, że pod koniec 2025 roku ceny mieszkań pozostają wysokie, a ceny domów jednorodzinnych nadal stopniowo rosną kauainownews.com nawet przy słabszej koniunkturze gospodarczej. Sugeruje to, że ewentualne dalsze spadki cen będą ograniczone. W miarę jak stopy procentowe się ustabilizują (lub potencjalnie spadną) w latach 2026–2027, oczekujemy, że popyt na mieszkania ponownie wzrośnie, ale nie na poziomie szaleństwa – raczej zgodnie z normalnymi warunkami. Prognozy przewidują powrót niskiego, jednocyfrowego rocznego wzrostu cen w całej wyspie około 2027 roku. Innymi słowy, wartości domów na Kauaʻi mogą utrzymywać się na podobnym poziomie lub lekko się wahać w latach 2025–26, a następnie zacząć rosnąć w zrównoważonym tempie 3–5% rocznie w dalszej części dekady. Do 2030 roku ceny medianowe mogą osiągnąć nowe rekordowe poziomy, ale rozłożone na kilka lat, a nie w wyniku nagłego skoku.
- Stopy procentowe i aktywność kupujących: Jedną z niewiadomych są stopy procentowe kredytów hipotecznych. Jeśli globalne presje gospodarcze spowodują, że stopy spadną szybciej niż oczekiwano (na przykład Fed znacząco obniży stopy w latach 2024–2025 z powodu recesji), nagromadzony popyt kupujących może powrócić szybciej, prowadząc do mini-wzrostu sprzedaży i wzrostu cen. Z drugiej strony, jeśli inflacja pozostanie uporczywa, a stopy wysokie, kupujący za gotówkę i osoby o wysokiej wartości netto będą nadal dominować (jak miało to miejsce w latach 2023–25), a przeciętni kupujący będą bardziej ostrożni. Przewidujemy, że do 2026 roku nastąpi pewna ulga w stopach procentowych, co w połączeniu z pełnym odbudowaniem turystyki do 2028 roku kauainownews.com, przyciągnie więcej kupujących na rynek Kauaʻi. Profil kupujących może jeszcze bardziej przesunąć się w stronę starszych millenialsów i profesjonalistów z pokolenia X, którzy zgromadzili majątek i mogą sobie teraz pozwolić na nieruchomość na Hawajach, zwłaszcza gdy boomersi będą rezygnować z posiadania drugiego domu. Kupujący zagraniczni (np. Kanadyjczycy) mogą również powrócić w większej liczbie, jeśli kursy walut i trendy podróżnicze się poprawią.
- Turystyka i nieruchomości komercyjne: Najbliższe lata mogą być nieco słabsze dla nieruchomości nastawionych na turystykę, ale długoterminowe perspektywy pozostają solidne. Przy prognozowanym spadku, a następnie odbiciu liczby odwiedzających, przewidujemy, że obłożenie hoteli i stawki za wynajem wakacyjny będą umiarkowane do 2025–2026 roku, a następnie wzmocnią się po 2027 roku. Czynsze komercyjne w rejonach turystycznych mogą w krótkim okresie rosnąć minimalnie, a niektóre lokale handlowe mogą zmieniać najemców, gdy słabsze firmy zamkną się w okresach mniejszego ruchu turystycznego. Jednak gdy nastąpi wzrost turystyki (prawdopodobnie do 2027 roku), Kauaʻi może stanąć przed wyzwaniem pojemnościowym – jest ograniczona liczba hoteli i legalnych STR. To dobrze wróży każdej nowej ofercie pojawiającej się na rynku: na przykład otwarcie hotelu Coco Palms w 2026 roku prawdopodobnie spotka się z dużym popytem i może zdobyć udział w rynku, zmuszając inne ośrodki do podniesienia standardu. W latach 2028–2030 możemy nawet usłyszeć o nowych propozycjach hoteli (choć uzyskanie zgód będzie trudne). Rozwój komercyjny prawdopodobnie skoncentruje się na obsłudze lokalnej społeczności – można się spodziewać projektów takich jak rozbudowa placówek opieki zdrowotnej, infrastruktury publicznej i centrów handlowych dla społeczności (szczególnie w rejonach z nowym budownictwem mieszkaniowym, jak Kilauea, lub rozwijających się miastach, jak Kapaʻa). Pomyślne zakończenie projektu bezpieczeństwa lotniska Līhuʻe do 2026 roku zapewni, że Kauaʻi będzie mogło utrzymać (lub nieco zwiększyć) przepustowość lotów, co jest kluczowe zarówno dla turystyki, jak i podróży mieszkańców.
- Zmiany regionalne: Regionalnie przewidujemy kilka przesunięć. North Shore pozostanie niezwykle pożądane; ceny mogą się w krótkim okresie ustabilizować po prostu dlatego, że osiągnęły już zawrotne poziomy, ale każda dobra nieruchomość tam wciąż przyciągnie najwyższe stawki. Jeśli już, North Shore może odnotować jeszcze niższy wolumen sprzedaży, ponieważ właściciele będą trzymać się swoich nieruchomości – to dynamika „nieelastyczności cenowej”, gdzie ceny nie zmieniają się znacząco, bo sprzedający nie są zmuszeni do sprzedaży. South Shore i East Side mogą być bardziej dynamiczne: South Shore może zyskać na przyszłym ożywieniu turystyki, a także na większej liczbie pracowników zdalnych wybierających słońce Poʻipū (jeśli praca zdalna pozostanie popularna). East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) prawdopodobnie będzie głównym miejscem nowych inwestycji mieszkaniowych – zarówno projektów przystępnych cenowo, jak i ewentualnych prywatnych inwestycji, jeśli pozwolą na to przepisy. To może sprawić, że wzrost cen na East Side będzie bardziej umiarkowany (wraz ze wzrostem podaży), ale także umocni ten rejon jako centrum populacyjne wyspy. West Side pozostanie spokojne; jedna z prognoz zakłada, że Waimea może wykorzystać swój historyczny urok do rozwoju niszowej turystyki (wycieczki tematyczne, może małe pensjonaty), co mogłoby nieco ożywić tamtejszy rynek nieruchomości. Ogólnie jednak West Side będzie się najmniej doceniać spośród regionów, pozostając „zaworem bezpieczeństwa” cenowego dla Kauaʻi.
- Inwestycje mieszkaniowe i polityka: W kwestii polityki mieszkaniowej można się spodziewać, że hrabstwo Kauaʻi podwoi wysiłki na rzecz mieszkań przystępnych cenowo. Sukces projektów takich jak Lima Ola zachęci do kolejnych. Rozbudowa Kilauea Town jest planowana na lata 2026–2028 hawaiilife.com hawaiilife.com, co przyniesie setki przystępnych cenowo mieszkań; do 2028 roku zobaczymy tam wprowadzające się rodziny. Przewidujemy kolejne inicjatywy – być może partnerstwa publiczno-prywatne na budowę przystępnych cenowo mieszkań w Līhuʻe lub Kapaa – które zostaną ogłoszone, biorąc pod uwagę wsparcie stanowe i federalne dla mieszkalnictwa. Te działania nie zmienią drastycznie mediany cen (ponieważ stanowią niewielką część rynku), ale stopniowo poprawią lokalny wskaźnik własności mieszkań i mogą zmniejszyć popyt na wynajem, jeśli część najemców stanie się właścicielami. Hrabstwo może także rozważyć zwiększenie gęstości zabudowy w centrach miast (zezwalając na jednostki ohana lub bliźniaki), aby zwiększyć liczbę mieszkań bez rozlewania się zabudowy. Tymczasem regulacje dotyczące wynajmu wakacyjnego prawdopodobnie pozostaną surowe. Do 2027 roku Kauaʻi może wprowadzić nawet wyższe podatki lub opłaty za wynajem krótkoterminowy, aby zapewnić, że pokrywają one „sprawiedliwą część” kosztów infrastruktury – trend już widoczny na innych wyspach.
- Czynniki zewnętrzne: Rynek Kauaʻi nie jest odporny na czynniki globalne. Znaczące ryzyko (lub szansa) wynika z sytuacji w szerszej gospodarce. Jeśli USA wejdą w głębszą recesję (wykraczającą poza prognozowaną łagodną), rynek nieruchomości na Kauaʻi może dłużej pozostawać w stagnacji, a liczba transakcji może spaść, jak w latach 2008–2010. Z drugiej strony, jeśli inflacja ustąpi, a Fed gwałtownie obniży stopy procentowe, możemy zobaczyć falę refinansowań i zakupów na wyższym poziomie, być może już w latach 2025–26. Również stabilność lub niestabilność geopolityczna może wpłynąć na ruch turystyczny z zagranicy – odbudowa turystyki japońskiej (która jeszcze w pełni nie wróciła) byłaby ogromnym atutem dla rynku luksusowych nieruchomości na Kauaʻi, ponieważ japońscy nabywcy historycznie uwielbiali tereny wypoczynkowe (choć zwykle koncentrują się bardziej na Oʻahu). Wpływ mogą mieć także zjawiska klimatyczne; na przykład poważny huragan (odpukać) oczywiście zakłóciłby wszystko w krótkim okresie. Zakładając brak takiej katastrofy, klimat i tak będzie stopniowo wpływał na to, gdzie ludzie będą chcieli mieszkać (np. preferencje dla nieruchomości poza strefami zalewowymi, co podniesie względny popyt na domy na wzgórzach lub w głębi lądu).
Podsumowanie prognozy: Do roku 2030 nieruchomości na Kauaʻi prawdopodobnie zyskają jeszcze na wartości, ale przebieg tego procesu będzie znacznie spokojniejszy niż boom z początku lat 20. XXI wieku. Przewidujemy, że wyspa osiągnie medianę ceny domu jednorodzinnego na poziomie 1,3–1,5 mln dolarów do 2030 roku (wzrost z ok. 1,1 mln w 2025), a mediana ceny mieszkania będzie wynosić ok. 750–800 tys. dolarów, o ile nie wystąpią nieprzewidziane wstrząsy gospodarcze. Wolumen sprzedaży prawdopodobnie wróci do bardziej typowych poziomów (kilkaset domów rocznie na całej wyspie). Wynajem nadal będzie cieszył się dużym popytem, być może z nieco lepszą dostępnością, jeśli pojawią się nowe lokale. Kauaʻi pozostanie rynkiem o wysokich kosztach i dużej atrakcyjności, a jego nieruchomości będą nadal cennym aktywem dla tych, których na to stać. Różnica polega na tym, że rynek będzie bardziej uporządkowany i zrównoważony, a szaleństwo zostanie złagodzone przez działania polityczne i siły rynkowe dążące do równowagi. Jak ujął to jeden z hawajskich ekonomistów, ten okres to czas „oznaki równowagi i nowych możliwości” hawaiilife.com – co dobrze oddaje prawdopodobną ścieżkę Kauaʻi: równoważenie wzrostu z ochroną oraz oferowanie szans zarówno inwestorom, jak i lokalnym rodzinom, gdy wyspa pisze swój kolejny rozdział.
Źródła:
- Hawaii Life Real Estate Brokers – aktualizacje i raporty z rynku Kauaʻi (dane z lutego i sierpnia 2025) hawaiilife.com hawaiilife.com
- Locations Hawaii – Raport z rynku nieruchomości na Kauaʻi, sierpień 2025 (statystyki sprzedaży i ceny mediany) locationshawaii.com locationshawaii.com
- Kauai Property Search (Team Mira) – Miesięczne migawki rynku nieruchomości na Kauai (sierpień 2025 vs trendy 2024) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
- Zillow Research – Przegląd rynku mieszkaniowego w hrabstwie Kauai (sierpień 2025) (oferta, ceny, dni do statusu „w trakcie”) zillow.com zillow.com
- University of Hawaiʻi Economic Research Org (UHERO) – Prognoza dla stanu na II kwartał 2025 (prognoza turystyki i wydatków odwiedzających) kauainownews.com kauainownews.com
- Kauai Now (Pacific Media Group) – „Prognoza UHERO… łagodna recesja” (wpływ na branżę turystyczną, odbudowa do 2028) kauainownews.com
- Beat of Hawaii – „51 milionów dolarów na lotnisko Lihue” (ulepszenia infrastruktury i kontekst społeczny) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
- Kauai Kahuna Blog – „Senate Bill 2919 i wynajem krótkoterminowy na Kauaʻi” (analiza przepisów STR, maj 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
- Hawaiʻi Business Magazine – Artykuły o mieszkaniach na Kauaʻi (trendy rynkowe na połowę 2023 roku, informacje o kupujących za gotówkę) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
- UHERO Housing Factbook 2025 – (statystyki kupujących spoza stanu) uhero.hawaii.edu
- Lynda Gill, Realtor – Aktualizacje rynku nieruchomości na Kauai (komentarze lokalnego eksperta na temat dostępności i normalizacji rynku, sierpień 2025) lyndagill.com
- Big Island Now – „Coco Palms zostanie odbudowane do 2026 roku” (ogłoszenie inwestycji i reakcja społeczności) bigislandnow.com bigislandnow.com
- Hawaii Department of Business & Economic Development (DBEDT) – Panel danych rynku mieszkaniowego (stawki najmu i poziomy dostępności) zillow.com fred.stlouisfed.org.
