- Ceny domów się ochładzają: Mediana cen domów w Scottsdale utrzymuje się w okolicach 800 tys. dolarów w 2025 roku – to spadek o około 5–9% w porównaniu ze szczytem z zeszłego roku – gdy szaleństwo z lat 2021–2022 ustępuje redfin.com mileszimbaluk.com. Typowa wartość domu wynosi około 832 000 dolarów (lipiec 2025), co oznacza niewielki spadek o 1% rok do roku zillow.com, odzwierciedlając rynek w korekcie, a nie w swobodnym spadku.
- Podaż i równowaga rynku: Liczba dostępnych nieruchomości wzrosła, z około 2 400–2 900 domami na rynku w połowie 2025 roku scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale ma teraz około 7 miesięcy podaży – to przesunięcie w stronę rynku kupującego scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Domy spędzają na rynku medianę 70–80 dni (w porównaniu do około 60 dni w zeszłym roku), ponieważ sprzedający mierzą się z większą konkurencją redfin.com scottsdalerealtors.org. Kupujący zyskują przewagę, często kupując za około 3–4% poniżej ceny wywoławczej redfin.com.
- Wynajem w cenie: Rynek najmu pozostaje silny. Średni czynsz wynosi około 2 070 dolarów, co oznacza wzrost o około 1–2% rok do roku zillow.com. Wysokie ceny domów (mediana około 900 tys. dolarów) i stopy procentowe wypychają potencjalnych kupujących na rynek najmu, utrzymując wysokie obłożenie. Tylko jedna trzecia mieszkańców Scottsdale wynajmuje (dochody są wysokie, a własność domów powszechna), więc dobrze położone nieruchomości na wynajem cieszą się niską pustostanowością i solidnymi zyskami mileszimbaluk.com.
- Hotspoty i nowe inwestycje: Luksusowe enklawy North Scottsdale (np. Silverleaf w DC Ranch, Troon North) mogą pochwalić się medianą cen znacznie powyżej 1 mln dolarów i odnotowały dwucyfrowy wzrost cen do 2024 roku mileszimbaluk.com. Dla porównania, South Scottsdale i Old Town (85251) oferują stosunkowo przystępne cenowo opcje oraz modne projekty apartamentowe, napędzając popyt wśród kupujących po raz pierwszy i młodych profesjonalistów. Duże projekty – od luksusowych apartamentów Optima McDowell Mountain Village po wielofunkcyjne centrum One Scottsdale – dostarczą setki ekskluzywnych domów do 2026 roku mileszimbaluk.com. Miliarder technologiczny George Kurtz przewodzi inwestycji o wartości 1 miliarda dolarów, obejmującej 1 200 domów oraz kampus hotelowo-biurowy w North Scottsdale mileszimbaluk.com. Te megainwestycje zapowiadają nową podaż mieszkań i udogodnień w nadchodzących latach.
- Sektor komercyjny mieszany: Wskaźniki pustostanów biurowych są wysokie (~18–20% w Scottsdale vs 25% w centrum Phoenix) z powodu pracy zdalnej williamsluxuryhomes.com. Biura premium nadal przyciągają najemców po najwyższych stawkach czynszu (34–35$/stopę kw.) williamsluxuryhomes.com, ale starsze budynki mają trudności, a właściciele oferują zachęty (darmowy czynsz, budżety na adaptację) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Nieruchomości handlowe mają solidną pozycję – wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w aglomeracji Phoenix utrzymuje się na poziomie ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Centra handlowe w Scottsdale (np. Scottsdale Quarter, Fashion Square) korzystają z zamożnych klientów i ponad 11 milionów turystów rocznie citizenportal.ai, co utrzymuje wysoki poziom wynajęcia lokali. Powierzchnie przemysłowe pozostają bardzo poszukiwane w regionie – masowa budowa magazynów podniosła wskaźnik pustostanów przemysłowych w Phoenix do ~13,3% w połowie 2025 roku cushmanwakefield.com, ale w Scottsdale, gdzie jest ograniczona ilość terenów przemysłowych, powstają nowe projekty, takie jak „The Loop” w północnym Scottsdale, aby zaspokoić popyt mileszimbaluk.com. Ogólnie rzecz biorąc, popyt na nieruchomości komercyjne jest najsilniejszy w sektorze przemysłowym i logistycznym, stabilny w dobrze położonych lokalizacjach handlowych i powoli odradza się w biurach.
- Wzrost gospodarczy napędza rynek mieszkaniowy: Gospodarka Scottsdale przeżywa rozkwit. Wzrost liczby ludności (~1,4% rocznie) przewyższa tempo w USA, bezrobocie utrzymuje się na niskim poziomie 2,7% citizenportal.ai, a mediany dochodów gospodarstw domowych znacznie przekraczają średnie stanowe i krajowe citizenportal.ai. Miasto przyciąga branże oferujące wysokie wynagrodzenia – pięć kluczowych sektorów (takich jak biotechnologia i technologia medyczna) rozwija się w Scottsdale szybciej niż w całym stanie. Najwięksi pracodawcy się rozwijają: na przykład ASM, firma z branży półprzewodników, buduje swoją amerykańską siedzibę, a Mac Innovation Park oraz nowy kampus Banna Health przyniosą nowe miejsca pracy citizenportal.ai. Kwitnący rynek pracy i stały napływ nowych mieszkańców (wielu kupujących przeprowadza się z Chicago, Seattle, Kalifornii itd. redfin.com redfin.com) utrzymują popyt na nieruchomości. Ta gospodarcza żywotność – w połączeniu z kurortowym stylem życia Scottsdale – stanowi podstawę długoterminowego zaufania do rynku nieruchomości.
- Zmiany w polityce mieszkaniowej: Ostatnie zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym i regulacjach mogą łagodnie wpłynąć na rynek w Scottsdale. Pod koniec 2024 roku, pod presją ustawodawstwa stanowego, Scottsdale zalegalizowało dodatkowe jednostki mieszkalne (ADU lub casitas) w strefach domów jednorodzinnych (zgodnie z wymogami ustawy HB2720 stanu Arizona) kjzz.org kjzz.org. Miasto opierało się temu, obawiając się, że ADU staną się kolejnymi krótkoterminowymi wynajmami, ale ostatecznie przyjęło okrojoną uchwałę, aby się dostosować kjzz.org kjzz.org. Podobnie, nowe prawo Arizony zachęca do przekształcania do 10% powierzchni budynków komercyjnych na mieszkania; Scottsdale niechętnie wyznaczyło symboliczny cel 1%, co spotkało się z krytyką ze strony stanu kjzz.org kjzz.org. Tymczasem Scottsdale zaostrzyło przepisy dotyczące krótkoterminowych wynajmów: od 2023 roku wszystkie STR muszą być licencjonowane, posiadać ubezpieczenie, powiadamiać sąsiadów i przestrzegać surowszych zasad avalara.com. W 2024 roku miasto wprowadziło surowsze kary za „uciążliwe domy imprezowe”, dając nawet policji uprawnienia do eksmitowania osób niebędących mieszkańcami podczas zakłócających spokój zgromadzeń avalara.com avalara.com. Te działania mogą ograniczyć rozprzestrzenianie się wynajmów imprezowych należących do inwestorów i zachować spokój w sąsiedztwie – potencjalnie przesuwając część inwestycji w stronę wynajmu długoterminowego.
- Możliwości i ryzyka dla inwestorów: Możliwości inwestycyjne są liczne, ale kluczowa jest selektywność. Silny rynek najmu i ograniczona liczba nowych inwestycji mieszkaniowych sprawiają, że Scottsdale jest atrakcyjne dla inwestycji typu kup i trzymaj (szczególnie w przystępnych cenowo dzielnicach i apartamentach skierowanych do młodych profesjonalistów). Najemcy o wysokich dochodach i niska liczba pustostanów przyczyniają się do solidnych przepływów pieniężnych, choć wzrost czynszów jest umiarkowany (2–3% rocznie) w najbliższym czasie realwealth.com. Nowe luksusowe inwestycje (np. FENDI Private Residences, butikowe apartamenty w Old Town) dają szansę na zakup na etapie przed budową w nieruchomościach, które mogą stać się obiektami kultowymi. Ryzyka obejmują otoczenie stóp procentowych – koszty finansowania pozostają wysokie, a 30-letnie stopy kredytów hipotecznych wynoszą około 6,5–7% w 2025 roku i oczekuje się, że spadną poniżej 6% dopiero w latach 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Wysokie stopy ograniczają wzrost cen; eksperci przewidują, że wartości domów w Scottsdale będą rosły w umiarkowanym, zrównoważonym tempie (~2–4% rocznie) do 2028 roku, zgodnie z inflacją mileszimbaluk.com realwealth.com. Problemy z dostępnością cenową budzą niepokój: przy medianie cen na poziomie 900 tys. dolarów, Scottsdale jest poza zasięgiem wielu kupujących, co może ograniczać popyt. Dodatkowo, bezpieczeństwo wodne Arizony jawi się jako czynnik długoterminowy – stan wprowadził surowsze wymagania dla nowych inwestycji dotyczące zabezpieczenia 100-letnich zasobów wody, a nawet wstrzymał niektóre projekty na obrzeżach do czasu zapewnienia dostaw wody circleofblue.org azgovernor.gov. Choć Scottsdale inwestuje w infrastrukturę wodną i działania na rzecz oszczędzania wody, przyszły rozwój regionu musi się mierzyć z suszą i ograniczonymi zasobami. Wreszcie, zmiany makroekonomiczne lub migracyjne mogą stanowić ryzyko: jeśli wzrost liczby miejsc pracy spowolni lub emeryci wybiorą tańsze rynki, obecnie silny popyt może osłabnąć.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Ceny i sprzedaż domów: Po gwałtownym wzroście w latach 2020–2022, ceny domów w Scottsdale ustabilizowały się, a nawet nieco spadły. Mediana ceny sprzedaży w połowie 2025 roku wynosi około $820 000–$870 000, co oznacza jednocyfrowy spadek w porównaniu z rokiem poprzednim redfin.com zillow.com. W rzeczywistości mediana z lipca 2025 r. na poziomie ~$820 tys. jest o około 8,9% niższa rok do roku redfin.com. Ta łagodna korekta odzwierciedla opór kupujących wobec rekordowo wysokich cen oraz wpływ wyższych stóp procentowych. Nawet segment luksusowy w Scottsdale doświadczył pewnej normalizacji: wartości domów ogółem są obecnie około 6–7% poniżej szczytu osiągniętego wiosną 2022 roku mileszimbaluk.com.
Inwentarz i liczba dni na rynku: Kupujący mają teraz większy wybór i większą siłę negocjacyjną. Aktywny inwentarz domów na sprzedaż w Scottsdale wzrósł do około 2 400–2 900 domów latem 2025 roku scottsdalerealtors.org zillow.com – to znaczny wzrost w porównaniu z ograniczoną liczbą ofert podczas boomu pandemicznego. Liczba miesięcy podaży, która podczas szczytu rynku sprzedającego wynosiła poniżej 2 miesięcy, wzrosła do około 7 miesięcy w połowie 2025 roku scottsdalerealtors.org. (Sześciomiesięczna podaż jest zazwyczaj uznawana za zrównoważony rynek.) Domy nie znikają już w ciągu kilku dni w wyniku wojen licytacyjnych; obecnie typowa oferta czeka około 47–80 dni na podpisanie umowy zillow.com redfin.com. Na przykład mediana liczby dni na rynku wyniosła 79 dni w lipcu 2025 roku, w porównaniu do zaledwie 63 dni w lipcu 2024 roku redfin.com. Przy większej podaży i ostrożnym popycie sprzedający muszą dostosować oczekiwania: obniżki cen są powszechne, a 79% transakcji w połowie 2025 roku zostało zamkniętych poniżej ceny wywoławczej zillow.com zillow.com. Średni stosunek ceny sprzedaży do ceny ofertowej w Scottsdale wynosi około 97%, co oznacza, że domy sprzedają się średnio o 3% poniżej ceny wywoławczej zillow.com – to zauważalna zmiana w porównaniu z transakcjami powyżej ceny ofertowej podczas szaleństwa w 2021 roku.
Dynamika kupującego vs. sprzedającego: Te trendy wskazują, że Scottsdale przesunęło się z silnego rynku sprzedającego w kierunku bardziej neutralnego lub sprzyjającego kupującym w 2025 roku. Wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych (utrzymujące się na poziomie około 6,5–7%) ograniczyły liczbę kupujących, zwłaszcza tych kupujących po raz pierwszy oraz osób zmieniających dom na większy, którzy są bardziej wrażliwi na zmiany stóp. Jednocześnie wielu sprzedających wstrzymuje się ze sprzedażą, zamiast sprzedawać po niższej cenie, co powstrzymuje gwałtowny wzrost podaży. Efektem jest pewien impas: domy wycenione odpowiednio nadal się sprzedają, ale często dopiero po negocjacjach i cierpliwości. Właściwe ustalenie ceny jest kluczowe – jak zauważają lokalni agenci z Scottsdale, „właściwie wycenione domy stoją niesprzedane i mają mniej prezentacji” mileszimbaluk.com. Rynek nie jest już szalony, ale nie załamuje się; znajduje nową równowagę. Dobrze wycenione domy w pożądanych dzielnicach wciąż cieszą się zainteresowaniem (czasem nawet pojawia się kilka ofert), ale czasy kilkudziesięciu ofert minęły. Kupujący mogą być teraz bardziej wybredni, często dokładnie sprawdzając nieruchomość i negocjując naprawy lub kredyty na zamknięcie, podczas gdy w okresie boomu mogli rezygnować z zastrzeżeń.
Najciekawsze dzielnice: Rynek nieruchomości w Scottsdale jest silnie zależny od dzielnicy. Pożądane społeczności lepiej utrzymały wartość i wciąż notują szybkie sprzedaże, jeśli dom jest gotowy do zamieszkania. Na przykład obszary takie jak North Scottsdale – w tym Silverleaf, DC Ranch, Troon North i Desert Mountain – pozostają atrakcyjne dla zamożnych kupujących. W lutym 2025 roku mediana ceny sprzedaży w North Scottsdale osiągnęła 1,2 miliona dolarów, co oznacza wzrost o 6,5% rok do roku, mimo wzrostu liczby transakcji, co wskazuje na utrzymujący się popyt na luksusowe domy mileszimbaluk.com. Te luksusowe enklawy oferują duże działki, pola golfowe, widoki na góry i strzeżone osiedla, co nadal przyciąga zamożnych kupujących spoza stanu oraz osoby szukające drugiego domu. Silverleaf (ekskluzywna część DC Ranch) jest tego przykładem: niestandardowe rezydencje regularnie osiągają wielomilionowe ceny, a mediana ceny w tej społeczności wzrosła o około 15% rok do roku do wiosny 2024 roku mileszimbaluk.com.
Dla porównania, South Scottsdale i obszar Old Town Scottsdale (centrum) stanowią punkt wejścia dla wielu kupujących. Kod pocztowy 85251 (Old Town) jest znany z bardziej miejskiego, spacerowego stylu życia z mieszkaniami i domami szeregowymi w pobliżu restauracji, życia nocnego i sklepów Scottsdale. Pozostaje stosunkowo przystępny cenowo jak na standardy Scottsdale i jest promowany jako jedno z najlepszych miejsc dla młodych profesjonalistów. Mieszkania w Old Town, w tym ekskluzywne projekty jak Optima Camelview i Envy, cieszą się dużym popytem – wiele z nich sprzedaje się w przedziale $500K–$1M+ w zależności od wielkości i poziomu luksusu mileszimbaluk.com. South Scottsdale, graniczące z Tempe, oferuje domy typu ranch z połowy XX wieku oraz nowe domy szeregowe, gdzie ceny (często w przedziale $400K–$700K za mniejsze domy) przyciągają kupujących po raz pierwszy, którzy uznają sąsiednie miasta, takie jak Phoenix czy Tempe, za równie drogie, ale bez prestiżu Scottsdale. W tych rejonach występuje konkurencyjne licytowanie dobrze wycenionych domów, ponieważ są to najbardziej dostępne segmenty w mieście o wysokich kosztach życia. Rzeczywiście, mediana cen w Scottsdale ($900K) jest znacznie wyższa niż w całym Phoenix lub miastach takich jak Gilbert ($550K) – co zmusza wielu kupujących do poszukiwania bardziej przystępnych cenowo miejsc w Scottsdale lub poza nim mileszimbaluk.com. Ta różnica w przystępności cenowej utrzymuje wysoki popyt na tańsze segmenty: wszystko poniżej $600K w Scottsdale jest zwykle szybko wykupywane, często przez inwestorów lub kupujących po raz pierwszy, co podtrzymuje coś na kształt rynku sprzedawcy w najniższym segmencie cenowym.
Trendy na rynku luksusowym: Scottsdale od dawna kojarzy się z luksusem i choć ogólnie rynek nieco się ochłodził, segment ultra-luksusowy pozostaje aktywny. Unikalne, prestiżowe nieruchomości wciąż osiągają zawrotne ceny. Na przykład jeden z najdroższych apartamentów w historii Arizony pojawił się na rynku w Scottsdale w 2025 roku – penthouse o powierzchni 6 200 stóp kwadratowych w Ascent’s Summit Residences z ceną wywoławczą 10,3 miliona dolarów mileszimbaluk.com. W ekskluzywnej społeczności Desert Mountain na sprzedaż wystawiono rezydencję o powierzchni 21 000 stóp kwadratowych za 25 milionów dolarów mileszimbaluk.com. Dochodziło także do transakcji z udziałem znanych osób, jak np. posiadłość golfisty Pata Pereza na 4,6 akrach, wystawiona za 12,75 mln dolarów mileszimbaluk.com. Te spektakularne transakcje pokazują, że popyt ze strony ultra-bogatych nabywców utrzymuje się; Scottsdale konkuruje z takimi miejscami jak Beverly Hills czy Miami o klientów luksusowych, którzy szukają ciepłego klimatu i światowej klasy udogodnień. Rynek luksusowy odnotował krótką pauzę w latach 2022–2023, gdy zmienność giełdowa i podwyżki stóp procentowych ostudziły zapał zamożnych kupujących, ale w latach 2024–2025 odzyskał impet. W tym segmencie dominują nabywcy gotówkowi, przez co stopy procentowe mają mniejsze znaczenie. Wiele luksusowych domów wciąż sprzedaje się blisko ceny wywoławczej, a nawet powyżej, zwłaszcza jeśli oferują unikalne cechy (np. rezydencja za 23,5 mln dolarów słynąca z „sejfu na sneakersy Air Jordan” jest przykładem niszowego uroku spersonalizowanego luksusu) mileszimbaluk.com. Stosunek ceny sprzedaży do ceny ofertowej w segmencie luksusowym wynosi średnio nieco poniżej 100% mileszimbaluk.com, co oznacza, że kupujący negocjują, ale gotowe do zamieszkania luksusowe domy w najlepszych lokalizacjach mogą osiągać cenę premium. Co istotne, wolumen sprzedaży luksusowych nieruchomości w North Scottsdale faktycznie wzrósł: na początku 2025 roku sprzedano tam 408 domów od początku roku, wobec 303 rok wcześniej mileszimbaluk.com, co sugeruje, że zamożni nabywcy wrócili na rynek, nawet gdy kupujący z segmentu średniego się wycofali.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy w Scottsdale w 2025 roku najlepiej opisać jako przechodzący od szaleństwa do stabilizacji. To zdrowsze środowisko pod wieloma względami: kupujący mają czas na zastanowienie się, wróciły klauzule warunkowe, a sprzedający, którzy realistycznie wyceniają nieruchomości, wciąż znajdują chętnych, przyciąganych niezmiennym urokiem Scottsdale. Fundamenty miasta – bezpieczne społeczności, najlepsze szkoły, ekskluzywny styl życia – nadal czynią je magnesem, nawet jeśli czasy gwałtownych wzrostów cen na razie minęły.
Ceny mieszkań, dostępność i trendy na rynku najmu
Obecne ceny domów: Mediana cen domów w Scottsdale (wszystkie typy nieruchomości) wynosi około środkowych $800 000 na połowę 2025 roku redfin.com. To około 84% więcej niż mediana cen domów w USA – odzwierciedlenie reputacji Scottsdale jako ekskluzywnego rynku redfin.com. Średnie ceny wolnostojących domów jednorodzinnych są jeszcze wyższe (często powyżej $1 mln), podczas gdy mieszkania i szeregowce nieco obniżają ogólną medianę. Wzrost cen wyraźnie wyhamował w porównaniu do dwucyfrowych rocznych wzrostów z lat 2020–2022. W rzeczywistości, rok do roku aprecjacja stała się lekko ujemna w latach 2024–2025. Indeks wartości domów Zillow dla Scottsdale spadł o około 1% rok do roku do lipca 2025 zillow.com. Dane lokalnych pośredników pokazały, że mediana ceny sprzedaży w czerwcu 2025 wyniosła około $920 000, co oznacza praktycznie brak zmiany (–2% r/r) w porównaniu z czerwcem 2024 noradarealestate.com. Zasadniczo, wartości domów były stabilne lub lekko spadały w ciągu ostatniego roku, po wcześniejszym niezwykłym wzroście. Jest to generalnie zgodne z szerszymi trendami w rejonie Phoenix: ceny w metropolii Phoenix ochłodziły się w 2023 roku i od tego czasu wykazują niskie jednocyfrowe zmiany. W przyszłości ekonomiści rynku nieruchomości przewidują umiarkowane wzrosty cen w skali kraju (~3–5% rocznie w latach 2025–2027) realwealth.com, a Scottsdale ma podążać podobną ścieżką „powolnego wzrostu”, o ile nie nastąpią większe zmiany. W rzeczywistości jedna z lokalnych prognoz przewiduje, że ceny domów w Scottsdale będą rosły o około 2–3% rocznie w najbliższym czasie – zasadniczo w tempie inflacji, a nie znacznie ją przewyższając mileszimbaluk.com. Taki scenariusz oznaczałby, że mediana cen w Scottsdale może wynosić około środkowych $900 000 do 2028 roku, zamiast kolejnego gwałtownego wzrostu. Co ważne, nie przewiduje się załamania cen przez głównych analityków; fundamenty podaży i popytu pozostają zbyt silne. Jednak wysokie ceny zasadniczo osiągnęły pułap dostępności, którego pokonanie wymaga czasu (i wzrostu dochodów).
Stan magazynowy na sprzedaż: Dostępność nieruchomości była kluczowym czynnikiem. Liczba aktywnych ofert w Scottsdale ponad dwukrotnie wzrosła od najniższego poziomu w 2021 roku do połowy 2023 roku i nadal powoli rośnie. Jak wspomniano, według statystyk Scottsdale REALTORS® było około 2 420 aktywnych ofert w lipcu 2025 roku scottsdalerealtors.org, co oznaczało wzrost o około 22% rok do roku (aktywnych ofert w połowie 2024 roku było bliżej 2 000). Nowe oferty również pojawiają się w stałym tempie – około 550–570 nowych ofert miesięcznie trafiało na rynek latem 2025 roku zillow.com scottsdalerealtors.org. Sprzedający, którzy wcześniej wstrzymywali się z wystawieniem nieruchomości, zaczynają testować rynek, choć wielu z nich obniża ceny, jeśli kupujący nie są zainteresowani. Wskaźnik miesięcznego zapasu (uwzględniający zarówno stan magazynowy, jak i tempo sprzedaży) osiągnął około 7,0 miesiąca w lipcu scottsdalerealtors.org. Co ciekawe, to mniej niż jeszcze wyższy poziom ponad 8 miesięcy zimą – liczba ofert gwałtownie wzrosła pod koniec 2024 roku, gdy sprzedaż zwolniła, a następnie nieco spadła do połowy 2025 roku, gdy część ofert wygasła lub sprzedający się wycofali. Ogólnie rzecz biorąc, w Scottsdale jest obecnie znacznie więcej domów na sprzedaż niż w okresie niskiej podaży podczas pandemii. Dla porównania, normalny zrównoważony rynek to około 4–6 miesięcy zapasu, więc Scottsdale jest tuż powyżej tego progu, co wskazuje na nieco łagodniejszy rynek. Kupujący mogą teraz znaleźć oferty we wszystkich przedziałach cenowych i typach nieruchomości – od kawalerek (w tym segmencie odnotowano 7,3% miesięczny wzrost liczby ofert wiosną 2025 roku) po duże domy pięciopokojowe (wzrost o około 1,3%) mileszimbaluk.com. Wzrost liczby ofert daje kupującym większą siłę negocjacyjną, ale oznacza też, że sprzedający konkurują ze sobą, często poprzez korekty cen lub odświeżanie nieruchomości, by się wyróżnić. Jednym z pozytywnych skutków ubocznych jest to, że kupujący sfrustrowani wojnami licytacyjnymi sprzed kilku lat mogą teraz w końcu kupić nieruchomość z inspekcją, a być może nawet z warunkiem sprzedaży swojego starego domu. Osoby kupujące większe domy w Scottsdale, które często mają do sprzedania własną nieruchomość, obecnie łatwiej radzą sobie z tym procesem.
Przegląd rynku najmu: Po stronie najmu, rynek w Scottsdale pozostaje silny i przyjazny dla właścicieli, choć nie jest przegrzany. Według Zillow’s Observed Rent Index, średni czynsz w Scottsdale wynosił około 2 071 USD w lipcu 2025 roku zillow.com. To właściwie niemal identycznie jak średni czynsz w USA (~2 072 USD) zillow.com, co jest warte uwagi, biorąc pod uwagę, że ceny domów w Scottsdale są znacznie wyższe – odzwierciedla to, jak krajowy wzrost czynszów w wielu miastach dogonił Scottsdale. W ujęciu rok do roku czynsze w Scottsdale wzrosły o około 1–2% zillow.com, co stanowi spowolnienie w porównaniu do ponad 10% rocznych wzrostów czynszów obserwowanych w 2021 roku. Zasadniczo, wzrost czynszów się ustabilizował na poziomie niskich jednocyfrowych wartości, gdy na rynek weszły nowe apartamentowce, a część najemców stała się właścicielami w latach 2021–2022. Mimo to popyt na wynajem pozostaje bardzo zdrowy. Tylko około 33% gospodarstw domowych w Scottsdale wynajmuje (większość to właściciele), więc zasób mieszkań na wynajem jest ograniczony i zwykle pozostaje zajęty mileszimbaluk.com. Przy medianie dochodów w Scottsdale powyżej 100 tys. USD (i 73 tys. USD mediany nawet dla szerszego obszaru) mileszimbaluk.com, wielu najemców ma solidną sytuację finansową, co pozwala właścicielom utrzymywać stosunkowo wysokie czynsze.
Typy nieruchomości na wynajem: Wynajem w Scottsdale obejmuje luksusowe apartamenty i wynajem korporacyjny w centrum, a także domy jednorodzinne i mieszkania rozproszone po całym mieście. Ekskluzywne osiedla apartamentowe w Scottsdale (z basenami, siłowniami itp.) osiągają wysokie czynsze, kierując ofertę do młodych profesjonalistów i zamożnych osób szukających mniejszych mieszkań. Tymczasem wiele domów jednorodzinnych na osiedlach rodzinnych wynajmują rodziny, które mogą przebywać tymczasowo w Phoenix lub nie stać ich jeszcze na zakup w Scottsdale. Dom jednorodzinny z 3 sypialniami w Scottsdale może być wynajmowany za 3 000–4 000+ USD miesięcznie w zależności od lokalizacji i standardu. Inwestorzy byli również aktywni w sektorze wynajmu krótkoterminowego ze względu na turystyczny charakter Scottsdale – wynajem domów wakacyjnych w stylu Airbnb przeżył boom w ostatnich latach. Jednak nowe regulacje miejskie (licencjonowanie, walka z domami imprezowymi) mogą nieco ostudzić rynek STR (więcej o tym później), co może spowodować, że część tych domów trafi na rynek wynajmu długoterminowego. Ogólnie rzecz biorąc, wskaźniki pustostanów są niskie – ostatnio wskaźnik pustostanów w metropolii Phoenix wynosił około 5-6%, a w Scottsdale prawdopodobnie jest jeszcze niższy ze względu na atrakcyjność miasta. Ten napięty rynek najmu sprzyja właścicielom, ale jednocześnie pogłębia problem dostępności mieszkań w Scottsdale: wielu mieszkańców pracujących w mieście (w hotelarstwie, usługach itp.) ma trudności z czynszami, które rosły szybciej niż płace.
Zainteresowanie inwestorów: Dla inwestorów nieruchomości, rynek najmu w Scottsdale był atrakcyjny ze względu na wysoki popyt na wynajem i silne stopy zwrotu w porównaniu do niektórych rynków nadmorskich. Nawet przy umiarkowanych czynszach, połączenie ograniczonej podaży mieszkań i wzrostu liczby ludności sugeruje, że wynajem pozostanie dobrą opcją. Stopy zwrotu z najmu (cap rates) dla nieruchomości inwestycyjnych w Scottsdale mogą wynosić około 4–5% dla najmu długoterminowego, co jest przyzwoite jak na rynek z wyższej półki. A jeśli uda się uzyskać dochód z wynajmu wakacyjnego (np. umeblowana nieruchomość w pobliżu Old Town lub pól golfowych), sezonowo wysokie stawki mogą zwiększyć zwrot – choć przy większej kontroli regulacyjnej, dziki zachód najmu krótkoterminowego jest ograniczany. Warto zauważyć, że odsetek najemców w Scottsdale (33%) jest wyższy niż w niektórych pobliskich przedmieściach (średnia dla „obszaru” to około 20–25% najemców) mileszimbaluk.com, częściowo dlatego, że wielu zamożnych emerytów posiada domy na własność w Scottsdale, a także dlatego, że pracownicy usługowi często dojeżdżają z tańszych okolic. Oznacza to, że istnieje stała baza najemców złożona z młodych profesjonalistów, mieszkańców sezonowych i osób w okresie przejściowym, którzy potrzebują wynajmu. Dopóki własność domu pozostaje tak droga, popyt na wynajem będzie silny. Jedno zastrzeżenie: w aglomeracji Phoenix nastąpił boom budowlany mieszkań, z tysiącami nowych lokali oddanych do użytku w Tempe, Phoenix i Scottsdale w latach 2021–2024. Ta nowa podaż pomogła ustabilizować czynsze. Przewiduje się, że wzrost czynszów w przyszłości będzie umiarkowany (~2–3% rocznie) realwealth.com realwealth.com, a nie gwałtowny, zwłaszcza że wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych sprawiają, że więcej osób wynajmuje (zwiększając popyt), ale także zachęcają deweloperów do dalszej budowy (zwiększając podaż). Dla inwestorów oznacza to, że stały przepływ gotówki jest kluczowy, a nie szybki wzrost wartości nieruchomości czy czynszów. Wynajem domów jednorodzinnych w Scottsdale może faktycznie przewyższać nowe luksusowe apartamenty pod względem poziomu wynajęcia, ponieważ wiele rodzin i relokujących się profesjonalistów woli dom z ogrodem.
Przystępność cenowa mieszkań: Ważne jest, aby podkreślić problem przystępności cenowej. Przy medianie cen domów bliskiej 900 tys. dolarów, mieszkania w Scottsdale są poza zasięgiem większości rodzin z klasy średniej bez znacznego kapitału lub dochodów. Nawet mieszkania często kosztują ponad 400 tys. dolarów. To wywiera presję na rynek najmu, ponieważ osoby, które dekadę temu mogłyby kupić swój pierwszy dom, teraz wynajmują dłużej. Kieruje to także potencjalnych nabywców ze Scottsdale do tańszych miast (Gilbert, Peoria itp.) lub nawet poza stan. Problem przystępności cenowej zwrócił uwagę decydentów – stąd działania na szczeblu stanowym na rzecz ADU i adaptacyjnego wykorzystania budynków na cele mieszkaniowe – ale postępy są powolne. Na razie wysokie koszty mieszkań są po prostu częścią tożsamości Scottsdale i przyczyniają się do jego ekskluzywności. Plusem jest to, że mieszkańcy mają zwykle wysokie dochody, co utrzymuje luksusowe sklepy i restauracje. Minusem jest niedobór mieszkań dla pracowników; wielu pracujących w hotelach, restauracjach i szpitalach Scottsdale mieszka w odległych przedmieściach i codziennie dojeżdża. Jeśli nie zostanie to rozwiązane, może to w końcu ograniczyć rozwój Scottsdale (firmy potrzebują pracowników, a pracownicy mieszkań). W krótkim okresie jednak prestiż miasta i jego udogodnienia utrzymują wysoki popyt nawet przy wysokich cenach.
Kluczowe dzielnice i inwestycje, na które warto zwrócić uwagę
Pomimo że Scottsdale jest w dużej mierze zabudowanym miastem, w 2025 roku tętni życiem dzięki znaczącym nowym inwestycjom i przemianom dzielnic. Projekty te będą kształtować rynek w nadchodzących latach, wprowadzając nową podaż i czasem nowe centra handlowe. Oto niektóre z kluczowych obszarów i inwestycji, na które warto zwrócić uwagę:
1. Luksusowe korytarze North Scottsdale: Północne rejony Scottsdale (na wschód od Loop 101 i na północ od Shea Blvd) pozostają epicentrum luksusowych inwestycji. Osiedla takie jak Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain i Estancia mogą pochwalić się trwającą budową rezydencji na zamówienie i luksusowych domów pokazowych. Silverleaf, na przykład, nadal udostępnia nowe działki w kanionowej scenerii – same grunty osiągają tu wielomilionowe ceny. Okolice Pinnacle Peak zyskują kolejne butikowe osiedla i kontynuację udanego planu zagospodarowania DC Ranch. Według lokalnych raportów, mediana ceny sprzedaży w North Scottsdale przekroczyła 1,2 mln dolarów na początku 2025 roku, co oznacza wzrost o 6,5% r/r mileszimbaluk.com, co podkreśla siłę tego rynku. Kluczowe udogodnienia (prywatne kluby golfowe, Four Seasons Resort itp.) zapewniają atrakcyjność tej okolicy. Osoby poszukujące strzeżonych, nowszych luksusowych domów z widokiem na góry znajdą tu mnóstwo inwestycji, choć podaż jest często indywidualna i niskonakładowa.
2. One Scottsdale i centra wielofunkcyjne: Na północno-wschodnim rogu Scottsdale Road i Loop 101, inwestycja One Scottsdale ma szansę stać się głównym celem wielofunkcyjnym. Obejmując 75 akrów, planowana jest tam ekskluzywna oferta handlowa, gastronomiczna, biura, hotele i rezydencje – na wzór nowego centrum miejskiego. Ważnym elementem mieszkaniowym jest Atavia, luksusowy projekt 88 apartamentów kondominium realizowany przez Belgravia Group w ramach One Scottsdale. Na rok 2025 Atavia jest już zarezerwowana w ok. 45% przed planowanym ukończeniem jesienią 2026 roku mileszimbaluk.com. Te apartamenty pozwolą mieszkańcom żyć, pracować i bawić się w jednym miejscu, odzwierciedlając trend w kierunku spacerowych, wielofunkcyjnych przestrzeni. Z 2,8 mln stóp kwadratowych powierzchni, One Scottsdale dorówna skalą miejscom takim jak Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. Postępy tej inwestycji warto obserwować, bo mogą przesunąć „środek ciężkości” życia towarzyskiego północnego Scottsdale i potencjalnie podnieść wartość nieruchomości w okolicy (w społecznościach takich jak Grayhawk i DC Ranch), gdy obszar stanie się jeszcze bardziej tętniący życiem.
3. Old Town Scottsdale (centrum): Obszar Old Town (mniej więcej wzdłuż Scottsdale Road na południe od Chaparral) przechodzi pionową ewolucję. Od dawna znany z niskiej zabudowy, galerii sztuki, barów i południowo-zachodniego klimatu, Old Town obserwuje wysyp luksusowych wieżowców z apartamentami i rezydencji sygnowanych markami hotelowymi. Projekty takie jak Optima Camelview (kilka lat temu) wyznaczyły kierunek dzięki zielonym, wiszącym ogrodom. Teraz nadchodzą kolejne, w tym FENDI Private Residences Scottsdale, wprowadzając ultraluksusowe, markowe apartamenty do centrum mileszimbaluk.com. W planach jest także The Parque, nowoczesny, zrównoważony projekt kondominium z naciskiem na ekologiczne rozwiązania mileszimbaluk.com. Miasto zaktualizowało plan zagospodarowania Old Town, by dopuścić wyższe budynki (w wybranych strefach) i zachęcić do rewitalizacji – choć wysokość i gęstość zabudowy wciąż budzą gorące dyskusje. Mimo to deweloperzy są optymistycznie nastawieni do Old Town: sprzedaż luksusowych apartamentów jest tu silna, a wiele jednostek osiąga ceny znacznie powyżej 1 mln dolarów mileszimbaluk.com. Kupujący – często osoby w wieku emerytalnym i właściciele drugich domów – są przyciągani możliwością spacerów do światowej klasy restauracji, Muzeum Zachodu w Scottsdale i na mecze baseballowe podczas wiosennych treningów. Zasoby mieszkaniowe Old Town zmieniają się z dawnych apartamentów i małych domów na te luksusowe kondominia, zapowiadając bardziej kosmopolityczne centrum. Warto obserwować, jak Old Town pogodzi rozwój z zachowaniem swojego kulturowego uroku; wszelkie kolejne zmiany w zagospodarowaniu lub spory o wysokość mogą wpłynąć na harmonogramy inwestycji.
4. Rewitalizacja południowego Scottsdale: Południowe Scottsdale (ogólnie na południe od Indian Bend Rd, z wyłączeniem Old Town) historycznie było bardziej skromne, ale ożywia się dzięki projektom uzupełniającym zabudowę. Przebudowa Papago Plaza przy McDowell & Scottsdale Road to jeden z przykładów – przekształcenie przestarzałego centrum handlowego w nowoczesny, wielofunkcyjny kompleks z apartamentami, hotelem i sklepami. Wzdłuż McDowell Road (niegdyś nazywanej „Motor Mile”) powstało kilka nowych kompleksów na wynajem, wykorzystujących bliskość lotniska Phoenix Sky Harbor i centrum Scottsdale. Dodatkowo, dzielnice z tradycjami, takie jak Hy-View czy Village Grove na południu, zyskują zainteresowanie inwestorów i budowniczych domów na zamówienie, którzy odnawiają rancza z lat 60. XX wieku, przekształcając je w stylowe, nowoczesne rezydencje. Gdy ceny w innych miejscach szybują, południowe Scottsdale oferuje „przystępne Scottsdale” – coś względnego, ale realnego, z wieloma domami w przedziale 500–700 tys. dolarów. Te obszary prawdopodobnie będą doświadczać dalszej gentryfikacji, a nowe restauracje i browary będą podążać za napływem młodszych mieszkańców. Planowane przedłużenie tramwaju Tempe lub inne ulepszenia komunikacyjne mogą jeszcze bardziej zintegrować południowe Scottsdale z obszarem metropolitalnym, zwiększając jego atrakcyjność.
5. Duże projekty kampusów korporacyjnych: Duzi pracodawcy również przekształcają części Scottsdale, budując rozległe kampusy, często obejmujące mieszankę biur i komponentów mieszkalnych. Najbardziej znany jest rozbudowa siedziby Axon na dalekiej północy (w pobliżu Hayden Rd & Loop 101). Producent Taserów, Axon, buduje futurystyczny kampus siedziby głównej, który miasto zatwierdziło ze specjalnymi zmianami w zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 roku whsv.com azfamily.com. Ich plany obejmują nie tylko biura dla tysięcy pracowników, ale także mieszkania i udogodnienia na miejscu, zasadniczo tworząc mini społeczność typu live-work. Odzwierciedla to trend integracji mieszkań z rozwojem korporacyjnym – coś, do czego prawo stanowe (HB2297) faktycznie zachęca miasta kjzz.org. Kolejną imponującą inwestycją jest projekt George’a Kurtza, CEO CrowdStrike: prowadzi on projekt o wartości 1 miliarda dolarów na 30 akrach w północnym Scottsdale, obejmujący 1200 domów, hotel i kompleks biurowy mileszimbaluk.com. Takie projekty na dużą skalę w ciągu najbliższych kilku lat znacząco zwiększą zasoby mieszkaniowe (w tym prawdopodobnie mieszkania na wynajem, kondominia i domy jednorodzinne). Zasadniczo stworzą nowe mini-dzielnice. Na przykład projekt Kurtza, choć wciąż na wczesnym etapie, może stać się zupełnie nową dzielnicą mieszkalną, jeśli zostanie zrealizowany, biorąc pod uwagę jego rozmiar.
6. Korytarz Loop 101 (North Gateway): Odcinek Loop 101 wokół Scottsdale Rd i Hayden Rd przechodzi wiele projektów, które wspólnie przekształcają ten obszar. Oprócz wspomnianych wyżej One Scottsdale i Axon, znajduje się tam Cavasson (tuż po drugiej stronie w Phoenix), gdzie Nationwide Insurance otworzyło ogromną regionalną siedzibę i apartamenty, oraz North Sky (proponowana zabudowa wielofunkcyjna w pobliżu Scottsdale Rd & Thompson Peak). Ponadto, powstaje przemysłowy projekt o nazwie The Loop autorstwa Creation, który wprowadzi nowe magazyny/przestrzeń R&D w pobliżu Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Sam Scottsdale Airpark (wokół lotniska Scottsdale) od dekad jest prężnym centrum biznesowym z niską zabudową biurową, przemysłową i handlową. Teraz zagęszcza się dzięki projektom takim jak Scottsdale Quarter (handel/biura) oraz nowe apartamenty na pozostałych działkach. Obszar Airpark oferuje ponad 50 000 miejsc pracy i bywa nazywany „drugim centrum Scottsdale”. Napływ projektów wzdłuż Loop 101 tylko umocni pozycję tego obszaru. Przyległe osiedla mieszkaniowe (Grayhawk, Windgate Ranch itd.) skorzystają na nowych udogodnieniach w pobliżu, choć mogą też zmagać się ze wzmożonym ruchem.
7. Zrównoważone i niszowe inwestycje: Kilka unikalnych projektów odzwierciedla nowe trendy. Paloma w North Scottsdale to niszowy projekt wyróżniający się naciskiem na zrównoważony rozwój – powstały na terenie dawnej posiadłości burmistrza, oferuje ekologiczne luksusowe domy z panelami słonecznymi, energooszczędną konstrukcją itd. mileszimbaluk.com. To oferta dla rosnącej grupy nabywców, którzy chcą mieszkać luksusowo, ale z mniejszym śladem węglowym. Kolejnym trendem są hotele na dłuższy pobyt i condo-hotele: współpraca Caliber z Hyatt przy budowie Hyatt Studios (hotel na dłuższy pobyt, rozpoczęcie budowy w 2026) zwiększy bazę noclegową dla długoterminowych gości i cyfrowych nomadów mileszimbaluk.com. Takie inwestycje często zacierają granicę między mieszkaniem a hotelem i mogą być atrakcyjną okazją inwestycyjną (np. zakup jednostki condo-hotelowej). Siła turystyki w Scottsdale wspiera te hybrydowe modele.
8. Przyszły transport i infrastruktura: Choć nie jest to „inwestycja” w ścisłym znaczeniu, wszelkie zmiany infrastrukturalne mogą wpłynąć na atrakcyjność dzielnic. Scottsdale słynie z braku autostrad przez centrum miasta (poza 101 na obrzeżach) i nie posiada linii tramwajowej, co ogranicza rozwój zorientowany na transport publiczny. Jednak regionalnie trwają dyskusje o rozbudowie komunikacji. Gdyby Scottsdale zdecydowało się na coś w rodzaju szybkiego autobusu lub przedłużenia linii tramwajowej do centrum, okolice tych tras mogłyby przeżyć boom na średniowysokie apartamentowce. Dodatkowo, trwająca rozbudowa Loop 101 i inne ulepszenia drogowe wpłyną na dostępność. Na przykład nowe węzły autostradowe lub poszerzenia mogą nagle uczynić dotąd odległy obszar bardziej dogodnym, zwiększając jego atrakcyjność na rynku nieruchomości.
Podsumowując, pipeline deweloperski Scottsdale jest solidny, nawet gdy ziemi zaczyna brakować. Można się spodziewać projektów zmieniających panoramę miasta w centrum (z wyższymi luksusowymi apartamentowcami), nowych, zaplanowanych osiedli na północy (zwiększających podaż mieszkań w segmencie premium) oraz kreatywnego wykorzystania starszych terenów komercyjnych (dodających wielofunkcyjny charakter na południu i wzdłuż głównych arterii). Te inwestycje będą kluczowe dla zaspokojenia popytu mieszkaniowego w najbliższych latach i stanowią ekscytującą szansę dla kupujących, którzy chcą nowych, nowoczesnych nieruchomości w Scottsdale.
Nieruchomości komercyjne: trendy w biurach, handlu i przemyśle
Rynek nieruchomości komercyjnych w Scottsdale w 2025 roku to opowieść o trzech sektorach – biurowym, handlowym i przemysłowym – z których każdy ma inną dynamikę po pandemii i w perspektywie przyszłości. Oto przegląd sytuacji w każdym z segmentów i prognozy:
Rynek biurowy – wysokie pustostany, rynek najemcy: Sektor biurowy w Scottsdale (i szerzej w metropolii Phoenix) jest najsłabszym segmentem, zmagając się z utrzymującymi się skutkami pandemii. Nawet w tym ekskluzywnym mieście wiele biur stoi pustych lub jest niedostatecznie wykorzystywanych z powodu pracy zdalnej i hybrydowej. Wskaźnik pustostanów biurowych w Scottsdale wynosi około 18–19% na przełomie 2024/2025 roku williamsluxuryhomes.com. Oznacza to, że niemal co piąty metr kwadratowy powierzchni biurowej jest pusty – to historycznie wysoki poziom. Pustostany w Scottsdale są jednak nieco niższe niż średnia dla metropolii Phoenix (~21–25% pustych) williamsluxuryhomes.com, ponieważ takie obszary jak centrum Phoenix i Tempe ucierpiały jeszcze bardziej (tam pustostany wzrosły do ~25%, a duże powierzchnie stoją puste) williamsluxuryhomes.com. W Scottsdale jest około 24,6 mln stóp kwadratowych powierzchni biurowej, z czego około 3,8 mln stóp kwadratowych jest pustych williamsluxuryhomes.com. Większość tych pustostanów znajduje się w starszych budynkach klasy B lub mniej atrakcyjnie położonych biurach.
Na froncie czynszów, Scottsdale faktycznie może pochwalić się jednymi z najwyższych stawek czynszu za biura w Arizonie. Średnia oczekiwana stawka to około 34,50 USD za stopę kwadratową (pełna obsługa), prawie na równi z najdroższą podstrefą Phoenix (Camelback Corridor w Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Wynika to z faktu, że reputacja i otoczenie Scottsdale pozostają atrakcyjne – dyrektorzy i firmy cenią sobie prestiżowy adres w Scottsdale, a wiele biurowców klasy A (np. w Gainey Ranch, okolicach Kierland, Scottsdale Airpark) jest nowoczesnych i bogatych w udogodnienia. Jednak aby osiągnąć takie czynsze w obecnych warunkach, właściciele oferują hojne ustępstwa. Raporty wskazują, że właściciele oferują nawet do 100 USD/stopę kw. na wykończenie powierzchni dla najemców oraz kilka miesięcy darmowego czynszu, aby przyciągnąć najemców williamsluxuryhomes.com. Efektywne czynsze (po odjęciu gratisów) spadły, nawet jeśli nominalne stawki wydają się stabilne.Pozycja negocjacyjna najemców jest silna. Firmy poszukujące powierzchni biurowej mogą negocjować warunki niespotykane od czasu wielkiej recesji. Powierzchnie podnajmu są również dostępne w dużej ilości – w 2023 roku w aglomeracji Phoenix było ponad 4 miliony stóp kw. powierzchni podnajmu, choć w II kwartale 2025 roku spadło to do 4,2 miliona (najniżej od 2022 roku, co sugeruje pewną poprawę) cushmanwakefield.com. Scottsdale straciło około 483 000 stóp kw. zajmowanej powierzchni biurowej w jednym z ostatnich lat, ponieważ więcej firm się wyprowadziło lub zmniejszyło powierzchnię niż wprowadziło williamsluxuryhomes.com (ujemna absorpcja netto) – wyraźny znak nadwyżki podaży.
Jednak nie wszystko jest takie ponure: następuje ucieczka do jakości. Najlepsze biura klasy A w topowych lokalizacjach (np. wokół Scottsdale Quarter/Kierland, nad wodą w centrum lub w Cavasson) nadal przyciągają najemców. Budynki te często mają wysokie wskaźniki wynajęcia, a w niektórych przypadkach nawet listy oczekujących, gdy firmy konsolidują się w lepszych przestrzeniach, by zachęcić pracowników do powrotu. Na przykład w pełni wynajęty budynek klasy A o powierzchni 366 000 stóp kw. przy Shea Blvd właśnie został sprzedany za 71,5 mln USD – sygnał, że inwestorzy nadal widzą długoterminową wartość w wysokiej jakości biurach w Scottsdale williamsluxuryhomes.com. Dla kontrastu, starsze kompleksy biurowe z mniejszą liczbą udogodnień mają trudności.
Perspektywy dla biur są ostrożnie optymistyczne, że najgorsze już minęło. Analitycy rynku oczekują, że współczynnik pustostanów będzie stopniowo spadał wraz ze wzrostem gospodarki i ponownym rozpoczęciem ekspansji przez niektóre firmy. Cushman & Wakefield zauważył, że wskaźnik pustostanów biurowych w Phoenix spadł do 27,8% w I kwartale 2025 roku z ponad 28% wcześniej, co oznacza punkt zwrotny, gdy powierzchnia jest powoli absorbowana assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. W szczególności w Scottsdale wzrost czynszów może pozostać na poziomie zerowym do 1% rocznie w najbliższym czasie williamsluxuryhomes.com – czyli stabilność czynszów – ponieważ właściciele skupiają się na zapełnianiu powierzchni, a nie na podnoszeniu stawek. Jeśli stopy procentowe spadną w 2026 roku, jak prognozują niektórzy, firmy mogą być bardziej skłonne do podpisywania umów najmu (ponieważ ich perspektywy się poprawią), co potencjalnie zwiększy popyt williamsluxuryhomes.com. Ponadto, wzrost zatrudnienia w Scottsdale – zwłaszcza w sektorach takich jak finanse, technologie, opieka zdrowotna – może ostatecznie wymagać większej liczby pracowników biurowych, a tym samym powierzchni. Jednak realistycznie, przy utrzymującym się modelu pracy zdalnej, odbudowa rynku biurowego w Scottsdale będzie powolna. Spodziewaj się rynku przyjaznego najemcom co najmniej do 2025–2026 roku, z wieloma możliwościami i okazjami dla każdego, kto potrzebuje biura. Dla inwestorów starsze nieruchomości biurowe mogą stać się kandydatami do zmiany przeznaczenia (na mieszkania lub laboratoria), jeśli wynajem się nie poprawi.
Handel detaliczny i hotelarstwo – odporne i kwitnące: Rynek nieruchomości handlowych w Scottsdale radził sobie znacznie lepiej. Miasto jest mekką handlu detalicznego – od luksusowych centrów handlowych, takich jak Scottsdale Fashion Square, przez urokliwe dzielnice butikowe w Old Town, po centra handlowe obsługujące przedmieścia. Na II kwartał 2025 roku współczynnik pustostanów w handlu detalicznym w aglomeracji Phoenix wynosił tylko 5,1%, zaledwie nieznacznie więcej niż 5,0% rok wcześniej cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. W zasadzie powierzchnia handlowa cieszy się dużym popytem, a Scottsdale nie jest tu wyjątkiem. W rzeczywistości, główne korytarze handlowe w Scottsdale często mają listy oczekujących najemców i bardzo niski poziom pustostanów (poniżej 5%). Handel detaliczny skorzystał na wzroście liczby ludności w Arizonie oraz na chętnym powrocie konsumentów do sklepów i restauracji po pandemii. Dodatkowo, nowa zabudowa handlowa była ograniczona (niewiele dużych centrów handlowych powstało ostatnio), więc podaż jest niewielka.
Turystyka i zamożność Scottsdale dają miastu przewagę: miasto przyciąga ponad 11 milionów odwiedzających rocznie citizenportal.ai, z których wielu robi zakupy i stołuje się, wzmacniając sprzedaż detaliczną. Obszary takie jak Scottsdale Waterfront i Old Town przekształciły się w tętniące życiem strefy wielofunkcyjne, gdzie modne restauracje, galerie sztuki i życie nocne kwitną. W 2025 roku w Scottsdale widoczny jest trend handlu detalicznego opartego na doświadczeniach – np. ekskluzywne studia fitness, miejsca rozrywki i immersyjne instalacje artystyczne zajmują dawne tradycyjne lokale handlowe. Właściciele aktywnie dobierają najemców, aby utrzymać atrakcyjność centrów handlowych.
Czynsze za powierzchnie handlowe rosną umiarkowanie z powodu popytu. Dobre lokalizacje sklepów w Scottsdale mogą osiągać czynsze typu triple-net na poziomie 40–60 dolarów za stopę kwadratową, w zależności od natężenia ruchu pieszych. Jedynym czynnikiem powstrzymującym niektórych detalistów jest sytuacja gospodarcza (inflacja i koszty pracy) oraz konkurencja ze strony e-commerce. Jednak wielu detalistów celuje w Scottsdale właśnie ze względu na jego demografię (zamożna ludność i turyści). Dlatego obserwujemy ekspansje, takie jak otwarcie restauracji Nobu, nowe luksusowe salony samochodowe i ekskluzywne sklepy spożywcze wchodzące na rynek.
Sektor hotelarski (hotele, ośrodki wypoczynkowe) w Scottsdale również silnie odbił się w latach 2021–2023 i pozostaje solidny w 2025 roku. Obłożenie ośrodków i ceny pokoi osiągnęły rekordowe poziomy, gdy Amerykanie częściej podróżowali po kraju. Wiele hoteli w Scottsdale przeszło renowacje, a planowane są nowe (na przykład wspomniany wcześniej Hyatt Studios na dłuższe pobyty zwiększy podaż pokoi). Potencjalnym zagrożeniem jest to, że wzrost liczby budowanych hoteli w metropolii Phoenix może zwiększyć konkurencję do 2026 roku. Jednak marka Scottsdale jako czołowego miejsca wypoczynku i spotkań powinna utrzymać wyniki hoteli na czołowym poziomie w regionie.
Przemysł i powierzchnie elastyczne – wysokie zapotrzebowanie, nowa podaż: Nieruchomości przemysłowe są ulubieńcem rynku metropolii Phoenix dzięki e-commerce, produkcji i wzrostowi liczby ludności. Chociaż Scottsdale nie jest centrum przemysłowym w takim stopniu jak niektóre części West Valley w Phoenix, odgrywa swoją rolę, zwłaszcza jeśli chodzi o powierzchnie elastyczne i małoskalowe przemysłowe obsługujące lokalne firmy. Większość przemysłowych zasobów Scottsdale znajduje się wokół Airpark, gdzie lekkie zakłady produkcyjne, magazyny i salony wystawowe funkcjonują obok biur. Historycznie pustostany przemysłowe w Scottsdale były niezwykle niskie (często poniżej 5%), ponieważ ograniczenia gruntowe ograniczały nową podaż, a popyt na każdą powierzchnię blisko zamożnego Scottsdale był wysoki (np. dostawcy kuchni, montaż urządzeń medycznych, przechowywanie luksusowych samochodów itp.).
Regionalnie jednak na rynek wchodzi dużo nowej podaży powierzchni przemysłowej – Phoenix miało ponad 30 milionów stóp kwadratowych w budowie w latach 2022–2024, co czyni je jednym z najbardziej aktywnych rynków w USA. To spowodowało wzrost wskaźnika pustostanów przemysłowych w całym obszarze metropolitalnym do około 13,3% w II kwartale 2025 roku cushmanwakefield.com z poziomów jednocyfrowych wcześniej, po prostu dlatego, że tak wiele zupełnie nowych magazynów pojawiło się na rynku jednocześnie. Do tego wzrostu przyczyniły się mega-magazyny na zachodniej stronie Phoenix (w Goodyear, Buckeye itd.). Jednak są to duże obiekty o powierzchni ponad 500 000 stóp kwadratowych; przemysłowe nieruchomości w Scottsdale to zazwyczaj mniejsze jednostki i obiekty niszowe, które pozostają dość dobrze wynajęte. W rzeczywistości lokalny deweloper Creation uruchamia projekt przemysłowy „The Loop” w North Scottsdale, aby zaspokoić popyt na nowoczesną powierzchnię przemysłową w tej okolicy mileszimbaluk.com. Nowa zabudowa przemysłowa w Scottsdale jest dość nietypowa (ze względu na wysokie wartości gruntów), co wskazuje na specyficzny popyt, być może na dystrybucję ostatniej mili lub powierzchnię produkcyjną high-tech, która chce mieć adres w Scottsdale.
Czynsze za powierzchnie przemysłowe w regionie gwałtownie wzrosły (dwucyfrowe procentowe wzrosty w ciągu kilku lat) z powodu popytu. Mały magazyn w Scottsdale może być wynajmowany za $15+ za stopę kwadratową (triple-net), co jest wysoką stawką w porównaniu do $6–$8 w wielu miastach Midwestu. Wiele firm jest gotowych zapłacić wyższą cenę, by być blisko bazy klientów w Scottsdale.
Perspektywy dla rynku przemysłowego pozostają bardzo pozytywne w długim terminie. Lokalizacja i rozwój Phoenix czynią to miasto rosnącym węzłem dystrybucji i produkcji (zwłaszcza w miarę dywersyfikacji łańcuchów dostaw z portów przybrzeżnych). Samo Scottsdale może skorzystać na tym efekcie – np. niektóre firmy high-tech lub z branży lotniczej mogą otwierać mniejsze obiekty w pobliżu Scottsdale, by przyciągnąć wykwalifikowaną kadrę mieszkającą w okolicy. Jeśli już, to ryzykiem na rynku przemysłowym jest krótkoterminowa nadpodaż: jak wspomniano, fala nowej zabudowy tymczasowo podniosła poziom pustostanów. Jednak eksperci przewidują, że ta powierzchnia zostanie wchłonięta w najbliższych latach, biorąc pod uwagę silny popyt na wynajem przemysłowy w Phoenix (popyt wciąż przewyższał większość miast). Do 2026–2027 roku wskaźnik pustostanów przemysłowych w metropolii może ponownie się obniżyć, a czynsze będą kontynuować wzrost (choć w wolniejszym, zdrowym tempie). W Scottsdale ograniczeniem będzie grunt – nie ma tam zbyt wiele miejsca na nową zabudowę przemysłową poza kilkoma enklawami. Dlatego starsze nieruchomości przemysłowe mogą zyskiwać na wartości, gdy użytkownicy będą konkurować o rzadkie lokalizacje w east-valley. Nowa inwestycja Loop to projekt, który warto obserwować; jeśli szybko się wynajmie, będzie to sygnał, że dalszy rozwój przemysłowy/flex może być opłacalny w Scottsdale.
Ogólny klimat inwestycyjny w sektorze nieruchomości komercyjnych: Inwestorzy postrzegają nieruchomości komercyjne w Scottsdale jako stosunkowo bezpieczne inwestycje dzięki demografii tego obszaru. Stopy kapitalizacji dla pasaży handlowych lub biurowców w Scottsdale należą do najniższych (co oznacza najwyższe ceny) w Arizonie, co odzwierciedla postrzeganą stabilność. Na przykład w pełni wynajęte centrum handlowe w Scottsdale może być sprzedane przy stopie kapitalizacji 5-6%, podczas gdy podobne centrum w mniej zamożnej części Phoenix może mieć 7%+. Obecnie wyższe stopy procentowe wywierają presję na wzrost stóp kapitalizacji, co łagodzi nieco wartości nieruchomości komercyjnych, ale wysokiej jakości aktywa w Scottsdale wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących. Niektórzy lokalni gracze rozważają także adaptacyjne ponowne wykorzystanie – np. czy przestarzały biurowiec można przekształcić na mieszkania? Nowe prawo stanowe, które nakazuje przeznaczenie 10% powierzchni komercyjnej na cele mieszkaniowe, może zachęcić do kreatywnych projektów, zwłaszcza jeśli pustostany biurowe będą się utrzymywać kjzz.org. Miejscowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz opór społeczności mogą stanowić barierę dla przebudowy, ale w nadchodzących latach możemy zobaczyć więcej propozycji przekształcenia słabo funkcjonujących obiektów komercyjnych w projekty wielofunkcyjne lub mieszkaniowe.
Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Scottsdale prezentuje mieszany obraz: handel detaliczny i hotelarstwo są dynamiczne, wspierane przez wydatki i turystykę; sektor przemysłowy jest silny, choć musi przyswoić nową podaż; a biura pozostają w tyle, wciąż dochodząc do siebie po gwałtownej zmianie nawyków pracy. Jednak nawet na rynku biurowym są jasne punkty, a ogólnie rzecz biorąc, aktywność komercyjna w Scottsdale dostosowuje się do nowych trendów z dużą odpornością.
Lokalne czynniki ekonomiczne: wpływ zatrudnienia, populacji i migracji
Kilka lokalnych trendów gospodarczych stanowi podstawę rynku nieruchomości w Scottsdale, dostarczając kontekstu zarówno dla obecnych warunków, jak i przyszłych perspektyw. Pod wieloma względami silna gospodarka Scottsdale jest fundamentem, który utrzymał rynek nieruchomości stosunkowo odporny mimo wyższych stóp procentowych.
Solidny wzrost zatrudnienia: Scottsdale dodaje miejsca pracy w zdrowym tempie, przewyższając średnie krajowe. Zespół ds. Rozwoju Gospodarczego miasta często podkreśla, że wzrost liczby ludności w Scottsdale (~1,4% rocznie) i wzrost zatrudnienia przewyższają wskaźniki USA 2-3 razy citizenportal.ai. Kluczowe branże napędzające ten wzrost to technologia, finanse, opieka zdrowotna, biotechnologia, turystyka oraz siedziby główne/operacje zaplecza korporacyjnego. W rzeczywistości pięć sektorów przemysłu w Scottsdale – takich jak biotechnologia, technologia medyczna i usługi biznesowe – rozwija się szybciej niż średnia stanowa Arizony, co podkreśla rolę Scottsdale jako magnesu dla miejsc pracy wymagających wysokich kwalifikacji i zaawansowanych technologii. Bezrobocie w Scottsdale jest niezwykle niskie, około 2,7% na początku 2025 roku citizenportal.ai, co jest znacząco lepszym wynikiem nawet w porównaniu do średniej stanowej Arizony (~4-5%). W zasadzie Scottsdale jest blisko pełnego zatrudnienia; firmy często mają więcej ofert pracy niż wykwalifikowanych kandydatów na miejscu.
Główni pracodawcy w okolicy to m.in. HonorHealth (system opieki zdrowotnej), CVS Health (z dużym biurem obsługi świadczeń farmaceutycznych), Vanguard (zarządzanie inwestycjami z dużym kampusem), Nationwide Insurance oraz grupa firm technologicznych i startupów. Wzrost nadal trwa: miasto wskazało kilka dużych projektów, które stworzą nowe miejsca pracy, takich jak Mac Innovation Park (park biznesowy, który prawdopodobnie przyniesie nowe biura/przestrzeń B+R), nowa siedziba główna półprzewodników ASM America oraz Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Każdy z tych projektów obiecuje setki, jeśli nie tysiące miejsc pracy w nadchodzących latach, co z kolei generuje popyt na mieszkania dla tych pracowników i ich rodzin. Na przykład firmy półprzewodnikowe (takie jak ASM, TSMC w pobliskim Phoenix) przyciągają wysoko opłacanych inżynierów, którzy często poszukują wysokiej jakości mieszkań w miejscach takich jak Scottsdale.
Ponadto Scottsdale korzysta z szerszego wzrostu metropolii Phoenix. Obszar metropolitalny Phoenix konsekwentnie plasuje się w czołówce pod względem tworzenia miejsc pracy. W 2025 roku w Arizonie padł rekord tworzenia miejsc pracy – w samym pierwszym półroczu ogłoszono ponad 24 000 nowych miejsc pracy azbigmedia.com. Wiele z nich powstaje w East Valley i na północy Phoenix – co jest dostępne dla mieszkańców Scottsdale. Nawet jeśli praca znajduje się w Tempe lub Phoenix, ludzie często wybierają życie w Scottsdale ze względu na styl życia i dojeżdżają do pracy. Tak więc rynek mieszkaniowy w Scottsdale jest pośrednio wspierany przez boom na rynku pracy w sąsiednich miastach.
Ludność i migracja: Obszar metropolitalny Phoenix jest jednym z najszybciej rozwijających się w kraju, a Scottsdale również uczestniczy w tym wzroście. Oficjalna liczba ludności Scottsdale to około 243 000 (szacunek na 2025 rok) i rośnie. Warto zauważyć, że podczas gdy niektóre miasta pasa słonecznego polegają na migracji krajowej głównie rodzin klasy średniej, Scottsdale przyciąga także wielu zamożnych migrantów, takich jak menedżerowie, emeryci i pracownicy zdalni, którzy mogą mieszkać gdziekolwiek. Migracja netto do hrabstwa Maricopa (obszar Phoenix) jest silnie dodatnia każdego roku, napędzana przez osoby przeprowadzające się z droższych stanów, takich jak Kalifornia, Illinois, Waszyngton i inne. Dane Redfin pokazują, że wśród osób szukających domów online i planujących przeprowadzkę do Scottsdale w 2025 roku, głównymi miastami pochodzenia były Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas i Bay Area redfin.com redfin.com. Potwierdzają to również relacje: Kalifornijczycy sprzedający drogie domy i kupujący w Scottsdale, mieszkańcy Środkowego Zachodu szukający słońca itd.
W Arizonie Scottsdale jest często miejscem relokacji dla menedżerów i profesjonalistów przenoszących się do pracy w Phoenix/Scottsdale. To także popularne miejsce dla rezydentów sezonowych (tzw. snowbirds) – osób z chłodniejszych klimatów spędzających tu zimy – a niektórzy z nich ostatecznie zostają na stałe (zwłaszcza na emeryturze). Migracja międzynarodowa ma mniejsze znaczenie, ale nie jest pomijalna; Kanadyjczycy, na przykład, uwielbiają Scottsdale (istnieje tu nawet duża społeczność kanadyjskich zimowych gości), a niektórzy Europejczycy inwestują w domy wakacyjne.
Demografia: Ludność Scottsdale jest statystycznie starsza (mediana wieku ok. 47 lat) i zamożniejsza (mediana dochodu gospodarstwa domowego ~115 tys. USD, wobec ~65 tys. USD mediany w USA) – to zasadniczo społeczność o wysokich dochodach, częściowo emerycka. Wpływa to na rynek nieruchomości, ponieważ utrzymuje się stały popyt na luksusowe i drugie domy, a także na placówki opieki zdrowotnej i udogodnienia dla osób starszych. Jednak ostatnio Scottsdale przyciąga także młodszych profesjonalistów, których kusi tętniący życiem styl życia, więc miejsca takie jak Old Town mają młodszą atmosferę. Doskonałe szkoły i niska przestępczość przyciągają rodziny (które mogą sobie na to pozwolić), co utrzymuje wysoki popyt na domy jednorodzinne w dobrych dzielnicach szkolnych.
Wpływ turystyki: Ogromnym motorem gospodarczym Scottsdale jest sektor turystyczny. Ponad 11 milionów odwiedzających rocznie przyjeżdża tu dla słonecznej pogody, pól golfowych, kurortów i wydarzeń (takich jak aukcja samochodowa Barrett-Jackson, turniej golfowy Phoenix Open, pokazy koni w Scottsdale) citizenportal.ai. Turystyka generuje znaczne dochody (miejsca pracy w hotelarstwie, podatki od pobytów hotelowych itd.) i napędza część rynku nieruchomości – wielu turystów po doświadczeniu tutejszego stylu życia decyduje się na zakup drugiego domu lub przeprowadzkę na stałe. Silny sektor turystyczny wspiera także rynek najmu krótkoterminowego i utrzymuje wysoki popyt na nieruchomości o charakterze resortowym.
Wpływ na rynek nieruchomości: Wszystkie te czynniki – wzrost zatrudnienia, migracja, zamożność – bezpośrednio napędzają popyt na nieruchomości:
- Wysoki wzrost zatrudnienia + niskie bezrobocie = więcej osób z dochodami na zakup lub wynajem domów. Zazwyczaj oznacza to również wzrost płac (pracodawcy konkurują o talenty), co pomaga ludziom pozwolić sobie na wyższe ceny nieruchomości.
- Wzrost liczby ludności ~1–2% rocznie wydaje się niewielki, ale w mieście liczącym ~240 tys. to kilka tysięcy nowych mieszkańców każdego roku. Każde nowe gospodarstwo domowe potrzebuje mieszkania, co utrzymuje presję na podaż.
- Migracja zamożnych oznacza, że wielu kupujących przyjeżdża z dużą ilością gotówki lub kapitału. To częściowo wyjaśnia, dlaczego rynek w Scottsdale pozostał silny – wielu kupujących nie potrzebuje kredytów hipotecznych lub może wpłacić wysokie zaliczki, łagodząc skutki wysokich stóp procentowych. Kupujący za gotówkę (często spotykani na luksusowym rynku Scottsdale) pozostali aktywni; jak zauważył jeden z lokalnych ekspertów, transakcje gotówkowe pozostają powszechne wśród zamożnych kupujących w Scottsdale, dając im przewagę w negocjacjach mileszimbaluk.com. W 2023 roku około 30–35% sprzedaży w niektórych kodach pocztowych Scottsdale stanowiły transakcje gotówkowe.
- Zróżnicowana gospodarka (technologia, opieka zdrowotna, finanse, turystyka) daje Scottsdale odporność. Nawet jeśli jeden sektor zwalnia, inne nadrabiają. Na przykład, jeśli nastąpi ogólnokrajowy kryzys w branży technologicznej, turystyka lub opieka zdrowotna w Scottsdale mogą pozostać silne, równoważąc zatrudnienie. Ta stabilność przyciąga inwestorów nieruchomości, ponieważ zmniejsza ryzyko poważnych spadków.
Istnieją jednak pewne wyzwania:
- Niedobory siły roboczej: Paradoksalnie, bardzo niskie bezrobocie w Scottsdale wskazuje, że firmom może być trudno znaleźć pracowników, zwłaszcza tych o niższych zarobkach, ponieważ mieszkania są dla nich zbyt drogie. Może to ograniczyć rozwój firm, jeśli nie zostanie rozwiązane, lub spowodować napływ dojeżdżających z zewnątrz (zwiększając ruch).
- Zmiany wewnątrzmetropolitalne: Niektórzy młodsi pracownicy branży technologicznej wolą śródmieście Phoenix lub miejską atmosferę Tempe, co może oznaczać, że Scottsdale musi nadal się dostosowywać (np. budując mieszkania w centrum), aby przyciągnąć tę grupę demograficzną. Scottsdale historycznie miało profil „resortowego przedmieścia”, ale gusta się zmieniają i miasto będzie chciało pozostać konkurencyjne dla talentów, które mogłyby wybrać modne miejskie dzielnice gdzie indziej.
- Starzejąca się populacja: Wraz ze starzeniem się pokolenia wyżu demograficznego, niektórzy mogą się wyprowadzić lub zmniejszyć metraż (np. by być bliżej dorosłych dzieci lub z powodów zdrowotnych). Może to stopniowo uwalniać część mieszkań (co jest dobre dla podaży), ale oznacza też, że Scottsdale musi nadal dywersyfikować swoją gospodarkę poza usługi dla emerytów.
Wzorce migracji: Ciekawe jest również, dokąd udają się mieszkańcy Scottsdale, gdy wyjeżdżają. Dane Redfin wskazują, że około 30% nabywców domów w Scottsdale szuka przeprowadzki poza Scottsdale (70% zostaje w okolicy) redfin.com. Popularne kierunki wyjazdów to mniejsze miejscowości w Arizonie, takie jak Prescott Valley, Show Low i Flagstaff redfin.com redfin.com – często są to chłodniejsze lub bardziej wiejskie tereny, gdzie emeryci mogą szukać odmiany, albo osoby spieniężające swoje nieruchomości i szukające tańszego mieszkania. Sugeruje to pewien cykl: niektórzy wieloletni właściciele sprzedają i przenoszą się w spokojniejsze miejsca, podczas gdy nowi przybysze wprowadzają się. Taka rotacja może faktycznie zwiększać podaż na rynku nieruchomości z wyższej półki (np. emeryci sprzedający luksusowe domy), ale także zapewnia stały napływ nowego popytu.
Podsumowując, fundamenty ekonomiczne Scottsdale są bardzo silne – rosnąca, zamożna populacja i wiele miejsc pracy. To wspiera wartość nieruchomości i pomaga chronić rynek przed poważnymi spadkami. Tak długo, jak ludzie będą uważać Scottsdale za atrakcyjne miejsce do pracy, życia i wypoczynku, będzie istniał podstawowy popyt na nieruchomości. Lokalne władze starają się obecnie zapewnić, by wzrost gospodarczy nie został zahamowany przez brak mieszkań (stąd nowe przepisy mieszkaniowe), co jest uznaniem, że gospodarka i podaż mieszkań muszą rozwijać się równolegle. W przewidywalnej przyszłości gospodarka Scottsdale wydaje się być na dobrej drodze do dalszego wzrostu, co dobrze wróży właścicielom nieruchomości.
Zmiany regulacyjne i planistyczne wpływające na rynek nieruchomości
W ostatnich latach pojawiło się wiele zmian regulacyjnych i planistycznych zarówno na szczeblu stanowym, jak i miejskim, które mogą kształtować krajobraz nieruchomości w Scottsdale. Zmiany te są odpowiedzią na szybki wzrost, problemy z dostępnością mieszkań i wpływ na sąsiedztwa obserwowane w całej Arizonie. Oto kluczowe obszary, na które warto zwrócić uwagę:
1. Pro-mieszkaniowa legislacja w Arizonie (2023): W 2023 roku legislatura Arizony przyjęła zestaw ponadpartyjnych ustaw mających na celu złagodzenie niedoboru mieszkań w całym stanie. Dwie z nich miały szczególne znaczenie dla Scottsdale:
- HB 2720 – Jednostki Mieszkalne Dodatkowe (ADU): To prawo zasadniczo znosi miejskie zakazy dotyczące ADU (znanych również jako casitas lub mieszkania dla teściów). Wymaga ono, aby miasta pozwalały właścicielom domów w strefach jednorodzinnych budować lub przekształcać ADU na swojej posesji, zgodnie z rozsądnymi przepisami. W szczególności prawo to uniemożliwia gminom nakładanie zbyt restrykcyjnych wymagań (takich jak duże wielkości działek czy nadmierne odległości od granic) wobec ADU rsnlawaz.com yourvalley.net. Celem jest łagodne zwiększenie zasobów mieszkaniowych poprzez umożliwienie powstawania małych wynajmów lub mieszkań dla rodziny w istniejących dzielnicach.
- HB 2297 – Adaptacyjne Wykorzystanie Przestrzeni Komercyjnej: To prawo nakazuje miastom zezwolenie na przekształcenie określonej części budynków komercyjnych lub o mieszanym przeznaczeniu na cele mieszkaniowe. Sformułowanie jest nieco złożone – mówi, że miasta muszą pozwolić, aby „nie więcej niż 10%” powierzchni budynku komercyjnego mogło zostać przeznaczone na mieszkania, prawdopodobnie w celu zachęcenia do kreatywnego wykorzystania niewykorzystanych biur/sklepów na apartamenty lub kondominia kjzz.org kjzz.org.
W przypadku ustawy o komercyjnym ponownym wykorzystaniu, Scottsdale próbowało skutecznie zinterpretować „nie więcej niż 10%” jako „może być nawet 1%”. Przyjęto uchwałę ograniczającą możliwość konwersji do zaledwie 1% powierzchni budynku kjzz.org, co spotkało się z ostrzeżeniem ze strony sponsora ustawy, że Scottsdale narusza prawo kjzz.org kjzz.org. Ten spór może się jeszcze toczyć, ale jeśli prawo będzie egzekwowane, do 10% powierzchni w niektórych centrach handlowych lub biurowcach mogłoby zostać przekształcone na mieszkania (na przykład zamiana drugiego piętra biurowca na lokale mieszkalne). Jak dotąd w Scottsdale nie ogłoszono żadnych dużych projektów na podstawie tej ustawy, ale warto obserwować tę kwestię. Jeśli pustostany biur utrzymają się na wysokim poziomie, właściciele nieruchomości mogą dążyć do większej liczby konwersji na mieszkania.
2. Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Arizona historycznie była powściągliwa wobec wynajmu krótkoterminowego (STR) z powodu ustawy stanowej z 2016 roku, która zabraniała miastom ich zakazywania. Scottsdale, będące rajem dla turystów, doświadczyło eksplozji liczby ofert na Airbnb – niektóre z nich zamieniły się w „domy imprezowe” w cichych dzielnicach. Mieszkańcy zaczęli narzekać na hałas, śmieci i problemy z bezpieczeństwem. Począwszy od 2022 roku, stan nieco złagodził swoje stanowisko, pozwalając miastom na pewną swobodę regulacyjną. Scottsdale w pełni to wykorzystało:W 2023 roku Scottsdale wymagało, aby wszyscy właściciele STR uzyskali coroczną licencję miejską (250 USD) i przestrzegali zasad: powiadamianie sąsiadów o wynajmie, posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej oraz przeprowadzanie kontroli rejestru przestępców seksualnych wśród gości avalara.com avalara.com. Stworzyło to rejestr STR, poprawiając nadzór.W maju 2024 roku Scottsdale przyjęło uchwałę mającą na celu rozprawienie się z „uciążliwymi imprezami” w STR. Nowe zasady (obowiązujące od 6 czerwca 2024 r.) wprowadziły kilka kluczowych rozwiązań: pociągnięcie do odpowiedzialności organizatorów wydarzeń za organizowanie dużych, zakłócających spokój imprez w STR, nadanie policji uprawnień do usuwania gości niebędących mieszkańcami z nieruchomości po uznaniu jej za uciążliwą oraz całkowity zakaz wynajmu osobom poniżej 21. roku życia avalara.com avalara.com. Te środki mają zniechęcić do modelu biznesowego „imprezowych rezydencji”.Władze miasta zadeklarowały, że wykorzystają „wszystkie możliwe narzędzia”, aby kontrolować wpływ STR w granicach prawa stanowego avalara.com avalara.com. W praktyce klimat dla inwestorów STR w Scottsdale jest teraz bardziej restrykcyjny: obowiązują kary za naruszenia, a notoryczni łamiący przepisy mogą stracić licencję. Dla kupujących rozważających inwestycję w Airbnb ważne jest skrupulatne przestrzeganie przepisów, aby uniknąć kar. Z czasem bardziej rygorystyczne egzekwowanie przepisów może zmniejszyć liczbę problematycznych STR, ale prawdopodobnie nie wyeliminuje rynku STR – Scottsdale jest na to zbyt popularne. Zamiast tego można spodziewać się bardziej profesjonalnego sektora STR z odpowiedzialnymi gospodarzami (i być może wyższymi kosztami przenoszonymi na turystów).3. Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym i zatwierdzenia inwestycji: Rada miasta Scottsdale i komisja planowania regularnie rozpatrują propozycje zmiany przeznaczenia terenów, które mogą wpłynąć na rozwój lokalny, rozpatrując je indywidualnie:- Wysokość i gęstość zabudowy w Old Town: Scottsdale zaktualizowało w ostatnich latach plan zagospodarowania obszaru Old Town, pozwalając na wyższe budynki w niektórych dzielnicach (na przykład do 150 stóp w rejonie Goldwater Blvd). Jednak wciąż toczy się debata i pojawia się opór społeczności wobec wieżowców w centrum. W latach 2023–2024 niektóre projekty ubiegały się o bonusy dotyczące wysokości/gęstości, co wywołało publiczne wysłuchania. Wynik tych decyzji wpływa na to, ile mieszkań można wybudować. Na przykład, jeśli proponowana wieża z mieszkaniami zostanie zmniejszona z powodu sprzeciwu mieszkańców, powstanie mniej nowych domów. Jak dotąd Scottsdale stara się wspierać rozwój centrum, jednocześnie zachowując swój „południowo-zachodni urok”, co jest delikatną równowagą.
- Przekształcenia terenów w North Scottsdale: Od czasu do czasu duże obszary (takie jak grunty powiernicze stanu lub pola golfowe) są przeznaczane pod zabudowę. Przykładem był plan obejmujący 1 975 mieszkań oraz hotel na ziemi stanowej, który wymagał zmiany przeznaczenia z „brak zabudowy mieszkaniowej” na zabudowę mieszkaniową coalitionofgreaterscottsdale.org. Miasto zazwyczaj bardzo dokładnie analizuje tak duże zmiany, często negocjując np. przestrzenie otwarte lub usprawnienia ruchu w zamian. Inwestorzy planujący duże przedsięwzięcia muszą przejść przez ten wymagający proces.
- Infrastruktura i zagospodarowanie przestrzenne dla dużych pracodawców: Zmiana przeznaczenia terenu pod kampus Axon w 2023 roku była tego przykładem – Scottsdale zmieniło swoje przepisy, by umożliwić realizację planu Axon (który obejmował także część mieszkaniową dla pracowników) whsv.com azfamily.com. Miasto generalnie sprzyja rozwojowi gospodarczemu, więc może być elastyczne w kwestii zagospodarowania, by pozyskać dużych pracodawców. Podobnie, zagospodarowanie terenów takich jak Scottsdale Airpark jest okresowo aktualizowane, by umożliwić budowę wyższych biurowców lub parkingów, jeśli zajdzie taka potrzeba.
4. Polityka wodna i ograniczenia rozwoju: Choć nie jest to kwestia kodeksu zagospodarowania przestrzennego, przepisy wodne Arizony bezpośrednio wpływają na możliwości rozwoju nieruchomości. W 2023 roku doszło do głośnej sytuacji: nieinkorporowana społeczność Rio Verde Foothills (tuż za Scottsdale) została odcięta od dostaw wody przez miasto Scottsdale, które wcześniej dowoziło tam wodę cysternami, z powodu obaw związanych z suszą azgovernor.gov. Doprowadziło to do awaryjnego rozwiązania przez stan w 2023 roku, aby zapewnić dostawy wody, ale podkreśliło to, że niedobór wody jest realny. Stan posiada zasadę 100-letniego Gwarantowanego Zasobu Wody dla nowych osiedli – deweloperzy muszą udowodnić dostępność wody na sto lat. W czerwcu 2023 roku urzędnicy Arizony ogłosili, że niektóre części hrabstwa Maricopa (obszar Phoenix) nie mają wystarczającej ilości wód gruntowych dla wszystkich planowanych inwestycji mieszkaniowych, co w praktyce wstrzymuje część przyszłej rozbudowy, chyba że zostaną znalezione alternatywne źródła wody. W przypadku Scottsdale, które w dużej mierze korzysta z wody z rzeki Kolorado poprzez Central Arizona Project (obecnie w ramach przydziałów niedoboru Tier 1) cap-az.com, utrzymująca się susza może oznaczać ograniczenia dostaw w nadchodzących latach. Miasto zgromadziło zapasy wody i w wielu przypadkach wykorzystuje wodę odzyskaną do nawadniania, co stawia je w lepszej sytuacji niż nowe, oddalone społeczności. Jednak poważne ograniczenia mogą zmusić Scottsdale do ograniczenia nowych przyłączy lub zniechęcenia do rozwoju wymagającego dużych ilości wody (np. duże trawniki, pola golfowe).
W istocie, era nieograniczonego rozwoju w Arizonie zderza się z rzeczywistością ograniczonych zasobów wody. Deweloperzy reagują m.in. poprzez wykup praw do wody od rolników (uchwalono nowe prawo dotyczące transferu „z rolnictwa do miast”) kjzz.org. Rynek nieruchomości w Scottsdale jak dotąd nie został bezpośrednio zatrzymany przez kwestie wodne (poza przypadkiem odmowy dostaw wody do Rio Verde, by dać pierwszeństwo mieszkańcom miasta), ale rozsądni inwestorzy śledzą politykę wodną. Można się spodziewać przepisów dotyczących zagospodarowania terenu, zachęcających do xeriscapingu, oraz możliwych wyższych opłat infrastrukturalnych za wodę przy nowych inwestycjach. Pojawiają się także propozycje wprowadzenia wymogu domów i urządzeń o wyższej efektywności wodnej w nowym budownictwie.
5. Inne istotne regulacje:
- Podatki od najmu krótkoterminowego: Arizona wymaga, aby gospodarze STR płacili podatki od zakwaterowania (za pośrednictwem licencji TPT) tak jak hotele avalara.com. Platformy takie jak Airbnb obecnie automatycznie je pobierają. Nie ogranicza to STR, ale zmniejsza przewagę „na czarno”, którą kiedyś miały.
- Standardy środowiskowe i projektowe: Scottsdale ma reputację miasta z rygorystyczną kontrolą projektów – np. zasady dotyczące palet kolorystycznych budynków, wysokości, ochrony pustyni itp. Przepisy te nadal obowiązują, aby zachować estetykę (szczególnie w malowniczych północnych rejonach). Miasto posiada także uchwałę „Dark Sky” ograniczającą zanieczyszczenie światłem w niektórych obszarach. Takie regulacje, choć nie są nowe, wpływają na koszty i harmonogramy inwestycji.
- Zachęty do budowy mieszkań przystępnych cenowo: Scottsdale historycznie nie miało dużych wymogów dotyczących mieszkań przystępnych cenowo, ale coraz częściej się o tym dyskutuje. Niektóre ostatnie pozwolenia na budowę apartamentów obejmowały dobrowolne jednostki przystępne cenowo. Jeśli dostępność mieszkań się pogorszy, miasto lub stan mogą wprowadzić strefowanie inkluzywne lub więcej zachęt dla takich projektów, co może nieco zmienić strukturę inwestycji.
Podsumowując, zmiany polityki w Scottsdale i Arizonie stopniowo luzują niektóre ograniczenia inwestycyjne (ADU, konwersje na zabudowę mieszaną) w nadziei na złagodzenie kryzysu mieszkaniowego, jednocześnie zaostrzając inne obszary (wynajem krótkoterminowy, zużycie wody), aby przeciwdziałać negatywnym skutkom zewnętrznym. Interesariusze rynku nieruchomości powinni być wyczuleni na te zmiany. Inwestor mógłby na przykład skorzystać z nowych przepisów dotyczących ADU, dodając casitę na wynajem, ale powinien też być świadomy, że zakup domu wyłącznie w celu wynajmu na imprezy przez Airbnb może napotkać przeszkody regulacyjne. Ostatecznie te regulacje mają na celu ukierunkowanie rozwoju w sposób bardziej zrównoważony i przyjazny społeczności – na ile skutecznie to się uda, okaże się w najbliższych latach.
Prognoza 2026–2028: Co czeka rynek nieruchomości w Scottsdale
Patrząc w przyszłość, oczekuje się, że rynek nieruchomości w Scottsdale będzie wykazywał stabilne, umiarkowane trendy, a nie gwałtowne wahania. Wiele prognoz i opinii ekspertów sugeruje okres zrównoważonego wzrostu – swego rodzaju oddech po rollercoasterze z początku lat 20. XXI wieku. Oto czego można się spodziewać w latach 2026, 2027 i 2028:
Prognozy cen domów: Konsensus jest taki, że ceny domów w Scottsdale będą stopniowo rosły w ciągu najbliższych kilku lat, mniej więcej w tempie inflacji. Lokalni eksperci rynku nieruchomości przewidują roczną aprecjację na poziomie około 2% do 4% rocznie w Scottsdale mileszimbaluk.com. Innymi słowy, raczej nie zobaczymy kolejnego 20% skoku w ciągu jednego roku, ale kilkuprocentowy wzrost każdego roku jest prawdopodobny, biorąc pod uwagę utrzymujący się popyt i ograniczoną nową podaż. Do 2028 roku może to się skumulować do około 10-15% całkowitego wzrostu wartości domów w stosunku do obecnych poziomów. Dla porównania, krajowe prognozy takich źródeł jak NAR i Fannie Mae są zgodne z tą wizją powolnego wzrostu – przewidują, że wartości domów w USA będą rosły o ~3-5% rocznie w połowie lat 2020. realwealth.com realwealth.com, a Scottsdale powinno mieścić się w tym przedziale, być może po wyższej stronie tej skali ze względu na swoją atrakcyjność. Jedno zastrzeżenie: segment luksusowy może radzić sobie nieco lepiej. Niektórzy komentatorzy z Arizony uważają, że rynek luksusowy „będzie cieszył się wzrostami” nawet wtedy, gdy szerszy rynek pozostanie stabilny fhtimes.com. Segment premium w Scottsdale może odnotować nieco wyższą niż przeciętna aprecjację (ponieważ zamożni kupujący są mniej wrażliwi na stopy procentowe), podczas gdy segment średni może być bardziej płaski z powodu ograniczeń cenowych.
Wolumen sprzedaży i równowaga rynku: Aktywność sprzedaży domów ma nieco wzrosnąć do 2026 roku, gdy ludzie przyzwyczają się do nowej normalności stóp procentowych. W minionym roku sprzedaż spadła (sprzedaż w Scottsdale była niższa o ok. 7-10% r/r w połowie 2025) redfin.com, ale jeśli stopy się ustabilizują lub spadną, więcej kupujących i sprzedających wróci na rynek. Ekonomiści prognozują, że sprzedaż istniejących domów w USA wzrośnie umiarkowanie o 2% do 5% w 2025 roku azbigmedia.com, i być może ten trend się utrzyma, co sugeruje, że Scottsdale również odnotuje stopniowy wzrost liczby transakcji. Zasadniczo, skumulowany popyt od tych, którzy odłożyli przeprowadzkę w latach 2022–2024, może się ujawnić, gdy warunki staną się bardziej sprzyjające. W latach 2026–27 możemy również zobaczyć, jak część pokolenia Millenialsów wchodzi w najlepszy wiek na zakup większego domu, co zwiększy popyt na domy rodzinne w Scottsdale.
Rynek prawdopodobnie pozostanie dość zrównoważony. Czasy skrajnego rynku sprzedawcy (z zapasami poniżej 1 miesiąca) na razie mamy za sobą. Z drugiej strony, głęboki rynek kupującego (załamanie cen) również nie jest przewidywany, ponieważ wzrost liczby ludności i miejsc pracy będzie wspierał popyt. Zamiast tego Scottsdale może utrzymywać się w neutralnym zakresie – być może 4–6 miesięcy zapasów – przez najbliższe kilka lat. Kupujący będą mieli okazje bez paniki, a sprzedający, którzy realistycznie wycenią nieruchomość, odniosą sukces. Jeśli stopy procentowe faktycznie spadną znacząco do 2027 roku (niektóre prognozy przewidują, że stopy mogą spaść poniżej 5,5% do 2028 roku) realwealth.com, może nastąpić krótki wzrost zakupów, który nieco przechyli przewagę z powrotem na stronę sprzedających, ale prawdopodobnie spowoduje to również pojawienie się większej liczby ofert na rynku, co utrzyma równowagę.
Stopy procentowe i dostępność cenowa: Dużym czynnikiem zmiennym jest ścieżka stóp procentowych kredytów hipotecznych. W krótkim okresie (2025–2026) większość analityków przewiduje, że stopy pozostaną w przedziale od średnich do wysokich 6% realwealth.com. To utrudnia dostępność cenową i powstrzyma wzrost cen. Do 2027 lub 2028 roku, jeśli inflacja zostanie opanowana, Rezerwa Federalna może pozwolić na obniżenie stóp. Niektóre optymistyczne scenariusze zakładają, że 30-letnie stopy kredytów hipotecznych wrócą do poziomu 5% do 2028 roku realwealth.com. Jeśli tak się stanie, zwiększy to siłę nabywczą i może wywołać silniejszy wzrost cen (być może roczne wzrosty na poziomie 5-6% w tych późniejszych latach). Jednak nie jest to gwarantowane – stopy mogą również utrzymać się na poziomie 6%, jeśli gospodarka będzie się szybko rozwijać. Dlatego przy planowaniu należy założyć, że stopy procentowe będą stopniowo spadać, dając lekki wiatr w plecy do 2027 roku.
Nowe budownictwo i prognoza podaży: Scottsdale raczej nie zobaczy dużej ilości nowego budownictwa mieszkaniowego z powodu ograniczonej ilości gruntów i stosunkowo restrykcyjnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Jednak projekty obecnie w realizacji (kondominia Optima, One Scottsdale, projekt George’a Kurtza na 1200 domów itp.) zaczną dostarczać lokale w latach 2026–2028. Dodadzą one trochę podaży: np. 420 luksusowych kondominiów i 970 apartamentów w Optima McDowell Mountain Village planowanych jest na około 2026 rok (ten wieloetapowy projekt będzie zdecydowanie znaczącym dodatkiem, jeśli zostanie ukończony). Część mieszkaniowa One Scottsdale i 1200 domów na północy może pojawić się pod koniec dekady. Budowa apartamentów w całym regionie pozostaje wysoka – w aglomeracji Phoenix powstają dziesiątki tysięcy jednostek. W latach 2025–2027 wiele z nich zostanie oddanych do użytku, co może dodatkowo złagodzić wzrost czynszów. Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, Scottsdale jest w większości zabudowane poza małymi osiedlami; większość dużych inwestycji jednorodzinnych powstaje na przedmieściach, takich jak Queen Creek czy West Phoenix. Dlatego podaż mieszkań w Scottsdale będzie rosła tylko umiarkowanie. To, w połączeniu ze stabilnym popytem, wspiera oczekiwane łagodne wzrosty cen.
Prognoza kluczowych segmentów rynku:
- Domy luksusowe (1 mln USD+): Prawdopodobnie pozostaną silne. Wielu nabywców luksusowych nieruchomości zapłaciło gotówką lub posiada majątek niezależny od stóp procentowych. Wraz z odbudową rynku akcji (zakładając, że tak się stanie), luksusowe nieruchomości zwykle podążają za tym trendem. Luksusowy segment w Scottsdale może odnotować roczny wzrost wartości o około 3-5%, a wolumeny mogą rosnąć, gdy Boomersi będą nadal przechodzić na emeryturę do rynków związanych ze stylem życia. Zastrzeżeniem są globalne warunki gospodarcze – ale luksusowy urok Scottsdale jest trwały.
- Domy ze średniej półki (500 tys. – 1 mln USD): Ten segment jest najbardziej powiązany z lokalnymi dochodami i stopami procentowymi. Wzrost cen może być tutaj najwolniejszy, może około 2% rocznie, co odpowiada wzrostowi płac. Jeśli stopy procentowe spadną, ten segment może gwałtownie wzrosnąć, gdy więcej osób zdecyduje się na zakup większego domu. Ale jeśli stopy pozostaną wysokie, można oczekiwać, że będzie on mniej więcej płaski w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji), czyli z niewielkimi nominalnymi zyskami.
- Nieruchomości podstawowe i mieszkania (poniżej 500 tys. USD): W Scottsdale jest stosunkowo niewiele opcji poniżej 500 tys. USD, ale mieszkania i starsze szeregowce wypełniają tę przestrzeń. Mogą one faktycznie cieszyć się większym popytem ze względu na względną przystępność cenową, więc mogą zyskiwać na wartości nieco szybciej (może 4% rocznie) po prostu z powodu niedoboru czegokolwiek „przystępnego cenowo” w Scottsdale.
- Najem: Przewiduje się, że wzrost czynszów regionalnie wyniesie około 2-3% rocznie do 2028 roku realwealth.com realwealth.com, jak wspomniano. W Scottsdale czynsze mogą rosnąć w dolnym zakresie tej prognozy, ponieważ powstało tam wiele nowych apartamentów. Jednak czynsze za domy jednorodzinne w Scottsdale (gdzie nie powstają nowe inwestycje tego typu) mogą rosnąć szybciej niż czynsze za mieszkania. Ogólnie najemcy nie powinni oczekiwać dużej ulgi; czynsze prawdopodobnie będą stopniowo rosnąć, ale ogromne skoki jak w 2021 roku są mało prawdopodobne. Wskaźniki pustostanów mogą nieznacznie wzrosnąć wraz z otwieraniem kolejnych apartamentów, ale w atrakcyjnych subrynkach, takich jak Scottsdale, pozostaną one stosunkowo niskie (5% lub mniej).
- Nieruchomości komercyjne: Do 2026–2028 roku pustostany w biurach powinny powoli spadać, jeśli wzrost zatrudnienia się utrzyma. Być może wskaźnik pustostanów biurowych w Scottsdale spadnie z około 19% do powiedzmy 15% do 2028 roku – nadal dużo, ale trend będzie zdrowszy. Nie należy oczekiwać powrotu do pustostanów biurowych poniżej 10%, chyba że trendy pracy zdalnej ulegną radykalnej zmianie. Handel detaliczny prawdopodobnie pozostanie silny; nie powstaje wiele nowych powierzchni handlowych, a popyt rośnie wraz z populacją i turystyką, więc czynsze detaliczne powinny powoli rosnąć, a pustostany utrzymają się na poziomie około 5% lub mniej. Magazyny i przemysł w regionie mogą się ponownie zacieśnić, gdy nowe magazyny się zapełnią. Do 2028 roku wskaźnik pustostanów przemysłowych w Phoenix może ponownie spaść poniżej 8-10%, jeśli absorpcja pozostanie silna, a czynsze będą wyższe. Każda powierzchnia przemysłowa w Scottsdale będzie na wagę złota ze względu na jej rzadkość.
Założenia ekonomiczne: Te prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Jeśli w 2025 lub 2026 roku nastąpi recesja, Scottsdale może doświadczyć tymczasowego spowolnienia – spadku sprzedaży, stabilizacji lub lekkiego spadku cen przez rok. Jednak biorąc pod uwagę, jak wiele osób chce tam mieszkać, prawdopodobnie szybko się odbije. Dodatkowo, jeśli inflacja ponownie wzrośnie, a stopy procentowe jeszcze bardziej wzrosną, byłby to negatywny scenariusz dla popytu na nieruchomości. Z drugiej strony, silniejszy niż oczekiwano napływ ludności (np. jeśli praca zdalna wywoła kolejną falę przeprowadzek do Arizony) może podnieść popyt powyżej obecnych prognoz.
Perspektywy dla inwestorów: Inwestorzy na rynku nieruchomości mogą oczekiwać solidnych, choć niespektakularnych, zwrotów w Scottsdale do 2028 roku. Wzrost cen na poziomie jednocyfrowych procentów plus stabilny dochód z najmu to bezpieczny zakład. Czasy łatwego flipowania domów z 20% zyskiem w rok prawdopodobnie na razie minęły. Zamiast tego inwestorzy mogą skupić się na długoterminowym utrzymywaniu nieruchomości, ewentualnie korzystając z:
- Zakupie w 2025 roku, gdy rynek będzie chłodniejszy, a następnie korzystaniu ze wzrostu wartości do 2028 roku.
- Skupieniu się na segmentach o wysokim popycie, takich jak przystępne cenowo mieszkania lub dobrze położone domy na wynajem, które powinny mieć stałe obłożenie.
- Wypatrywaniu okazji związanych z nieruchomościami w trudnej sytuacji – jeśli niektórzy właściciele, którzy kupili na szczycie w 2022 roku, będą musieli sprzedać w środowisku wyższych stóp procentowych, mogą pojawić się okazje.
Czynniki nieprzewidywalne: Kilka nieprzewidywalnych czynników może zmienić trajektorię:
- Technologia i praca zdalna: Jeśli duża firma technologiczna przeniosłaby się lub otworzyła kampus w Scottsdale, popyt na mieszkania mógłby gwałtownie wzrosnąć. Albo jeśli praca zdalna pozwoli jeszcze większej liczbie osób wybrać Scottsdale zamiast L.A./SF, to również może zwiększyć popyt. Scottsdale promuje się jako miasto przyjazne biznesowi, więc nie jest to nierealne.
- Klimat i jakość życia: Wzrost częstotliwości ekstremalnych upałów (Phoenix odnotowało rekordowe fale upałów) i ograniczenia w dostępie do wody mogą w dłuższej perspektywie ograniczyć popyt, jeśli ludzie uznają ten obszar za mniej przyjazny do życia. Jak dotąd nie zniechęciło to znacząco migracji, ale warto to monitorować w miarę zbliżania się do 2030 roku.
- Zmiany polityczne/podatkowe: Arizona ma stosunkowo niskie podatki, co przyciąga ludzi. Jeśli nastąpią jakiekolwiek zmiany w prawie podatkowym (podatek dochodowy stanowy, podatek od nieruchomości), może to wpłynąć na migrację.
Podsumowując, prognozy dla Scottsdale na lata 2026–2028 są pozytywne, ale nie wybuchowe: potraktuj to jak maraton, a nie sprint. Rynek prawdopodobnie będzie rósł w umiarkowanym tempie. To w rzeczywistości zdrowe – pozwala uniknąć baniek i załamań. Właściciele domów powinni stopniowo zwiększać swój kapitał. Kupujący nie będą musieli panikować, że „kup teraz albo już nigdy nie będzie cię stać”, bo dostępność powinna być, ale zbyt długie czekanie i tak oznacza wyższą cenę, gdyż ceny będą powoli rosły. Zasadniczo, nieruchomości w Scottsdale pozostaną solidną inwestycją długoterminową, opartą na trwałej atrakcyjności miasta i silnej gospodarce, bez drastycznych zawirowań na horyzoncie według obecnych prognoz mileszimbaluk.com realwealth.com.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Dla inwestorów – zarówno lokalnych, jak i spoza stanu – Scottsdale to kuszący, ale złożony rynek. Dzięki silnej gospodarce i wysokiej jakości życia miasto prawdopodobnie nadal będzie przynosić zyski, ale nie jest pozbawione wyzwań. Oto przegląd potencjalnych możliwości i ryzyk inwestowania w nieruchomości w Scottsdale:
Możliwości:
- Silne zwroty z rynku najmu: Inwestorzy poszukujący nieruchomości na wynajem mogą znaleźć solidne możliwości w Scottsdale. Połączenie wysokich czynszów i stałego popytu zapewnia atrakcyjny przepływ gotówki. Na przykład dobrze położone mieszkanie z 2 sypialniami, które może kosztować 400 000 dolarów, można wynająć za około 2 000+ dolarów miesięcznie, co mniej więcej odpowiada krajowej średniej czynszu zillow.com. Domy jednorodzinne osiągają jeszcze wyższe stawki. Chociaż stopy kapitalizacji w Scottsdale nie są wysokie (ze względu na wysokie ceny zakupu), są stosunkowo bezpieczne. Ponadto, wynajem domów jednorodzinnych ma przewagę: zarówno w skali kraju, jak i lokalnie, domy jednorodzinne na wynajem mają przewyższać apartamenty pod względem obłożenia i wzrostu czynszów do końca lat 20. XXI wieku realwealth.com. Inwestorzy mogą celować w skromne domy w South Scottsdale lub małe nieruchomości wielorodzinne, które korzystają z niekończącej się puli najemców chcących zamieszkać w dzielnicy szkolnej Scottsdale lub korzystać z lokalnego stylu życia. Dodatkowo, około 33% mieszkańców Scottsdale wynajmuje mileszimbaluk.com, co wskazuje na znaczący rynek najemców w mieście często postrzeganym jako zdominowane przez właścicieli.
- Wartość dodana i renowacje: Wiele domów w Scottsdale, zwłaszcza w centralnych i południowych częściach, zostało zbudowanych w połowie XX wieku i wymaga modernizacji. Istnieje możliwość zakupu starszego domu (na przykład z lat 60.), odświeżenia go nowoczesnymi wykończeniami i albo szybkiej odsprzedaży, albo wynajmu za wyższą stawkę. Kupujący w Scottsdale cenią gotowe, stylowe domy – odnowione nieruchomości często sprzedają się z dużą premią za metr kwadratowy. Inwestorzy znający się na budownictwie mogą na tym skorzystać, podnosząc standard przestarzałych nieruchomości do poziomu luksusowego. Należy jednak pamiętać o niuansach związanych z przeglądem projektów w Scottsdale, zwłaszcza przy zmianach elewacji.
- Nowe inwestycje i przedsprzedaże: W Scottsdale powstaje kilka nowych luksusowych inwestycji (mieszkania i domy), w których deweloperzy oferują ceny przedsprzedażowe. Wczesni inwestorzy w tych projektach mogą zyskać, jeśli wartości wzrosną do czasu zakończenia budowy. Na przykład zakup mieszkania w Atavia condos at One Scottsdale przed ukończeniem w 2026 roku może przynieść natychmiastowy zysk kapitałowy, jeśli okolica rozwinie się zgodnie z oczekiwaniami. Podobnie inwestowanie w projekty takie jak Optima McDowell Mountain Village lub Portico (luksusowa społeczność apartamentowa ciesząca się dużym zainteresowaniem) mileszimbaluk.com może się opłacić, gdy te społeczności się rozwiną, a wartości odsprzedaży wzrosną. Jednak kluczowy jest wybór odpowiedniego projektu – należy szukać tych z dobrą reputacją dewelopera i atrakcyjną lokalizacją.
- Inwestycje w nieruchomości komercyjne: Chociaż biura są obecnie ryzykowne, centra handlowe osiedlowe lub nieruchomości wielofunkcyjne w Scottsdale mogą być świetną inwestycją. Zamożna populacja Scottsdale wspiera ekskluzywne sklepy i restauracje. Posiadanie pasażu handlowego w Scottsdale (z najemcami takimi jak modne restauracje czy butiki) może zapewnić stabilny przepływ gotówki i wzrost wartości nieruchomości. Dodatkowo, przy tak niskim poziomie pustostanów w handlu detalicznym (~5%) cushmanwakefield.com, czynsze można z czasem podnosić. Kolejna opcja to nieruchomości przemysłowe/flex: jeśli uda Ci się kupić starszy magazyn w okolicy Airpark i go zmodernizować, trafisz w wysokie zapotrzebowanie ze strony małych firm, które chcą mieć adres w Scottsdale.
- Adaptacyjne wykorzystanie & ADU: Nowe prawo dotyczące ADU stwarza możliwości mikroinwestycji. Na przykład inwestor może kupić nieruchomość z dużą działką w Scottsdale, wybudować wolnostojącą casita (ADU) i wynajmować ją osobno, uzyskując dodatkowy dochód. Kreatywni inwestorzy mogą też rozważyć przekształcenie słabo funkcjonujących małych biurowców lub lokali handlowych na mieszkalne lub wielofunkcyjne, korzystając z poparcia stanu dla takich konwersji. Choć nie jest to proste, udana konwersja może znacząco zwiększyć wartość nieruchomości, jeśli zostanie przeprowadzona w miejscu, gdzie mieszkania są bardziej cenione niż biura (np. Old Town).
- Migracja klimatyczna & luksusowe drugie domy: W skali makro Scottsdale może zyskać na trwającej migracji zamożnych osób z drogich lub mniej przyjemnych klimatów. Bogaci kupujący z miejsc takich jak Kalifornia nadal interesują się Scottsdale jako miejscem na drugi dom (lub główny, jeśli pracują zdalnie). Inwestowanie w nieruchomości z wyższej półki z myślą o luksusowym wynajmie (miesięczne wynajmy umeblowane itp.) lub przyszłej odsprzedaży tej grupie może być bardzo opłacalne. Na przykład luksusowy dom z udogodnieniami (basen, widok itp.) można wynająć za dziesiątki tysięcy miesięcznie w szczycie sezonu sportowcom, celebrytom czy menedżerom, a potem sprzedać z dużym zyskiem. Ryzykiem jest tu wąski popyt i wysokie koszty utrzymania, ale zyski mogą być duże, jeśli dobrze się trafi z czasem.
Ryzyka:
- Ryzyko stóp procentowych: Wspominaliśmy o tym wielokrotnie – wysokie stopy procentowe są obecnie największym obciążeniem dla rynku. Dla inwestorów korzystających z dźwigni finansowej, oprocentowanie kredytów hipotecznych powyżej 7% znacząco obniża marże zysku. Pozytywny przepływ gotówki jest trudniejszy do osiągnięcia przy takich kosztach finansowania. Jeśli stopy nieoczekiwanie wzrosną jeszcze bardziej (np. przez utrzymującą się inflację), wartości nieruchomości mogą się zatrzymać lub spaść, a refinansowanie lub sprzedaż stanie się trudniejsze. Wielu inwestorów wybiera obecnie krótkoterminowe kredyty o zmiennym oprocentowaniu lub nawet kupuje nieruchomości za gotówkę, by to zminimalizować, ale to zamraża kapitał.
- Ryzyka związane z dostępnością cenową i popytem: Wysokie ceny w Scottsdale oznaczają, że pula kupujących jest dość ograniczona. Jeśli ceny rosną szybciej niż dochody (a tak się dzieje), w pewnym momencie popyt może się wypłaszczyć – rynek po prostu stanie się zbyt drogi dla mieszkańców. Widzieliśmy to częściowo w latach 2023–2025: sprzedaż spadła, bo wiele rodzin po prostu nie mogło pozwolić sobie na przeprowadzkę lub zmianę domu w Scottsdale przy obecnych cenach. Jeśli stopy procentowe nie spadną, popyt może pozostać słaby zwłaszcza w segmencie średnim, co może ograniczyć wzrost cen lub nawet wymusić lekkie spadki w tych segmentach. Inwestorzy liczący na szybki wzrost cen mogą się rozczarować. Teraz to raczej gra długoterminowa.
- Ryzyka regulacyjne: Chociaż nowe przepisy dotyczące STR w Scottsdale nie zakazują najmu krótkoterminowego, szczególnie poważny incydent lub zmiana polityczna mogą doprowadzić do jeszcze surowszych środków (na przykład ograniczenia liczby licencji STR lub wprowadzenia limitów liczby osób). Na razie prawo stanu Arizona uniemożliwia całkowite zakazy, ale przepisy mogą się zmienić. Jeśli Twój plan inwestycyjny opiera się na dochodach z Airbnb, bądź na bieżąco ze zmianami regulacyjnymi. Dodatkowo, stan może odebrać więcej lokalnej kontroli, by wymusić budowę mieszkań – jeśli Scottsdale będzie opierać się przed dodawaniem nowych mieszkań, legislatura może w przyszłości narzucić jeszcze szersze zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym. To mogłoby wprowadzić większą konkurencję (podaż) w dzielnicach domów jednorodzinnych, jeśli na przykład bliźniaki lub więcej ADU stałoby się powszechnie legalne.
- Problemy z wodą i środowiskiem: Jak wspomniano, długoterminowy niedobór wody to poważne ryzyko. Może się ono objawić jako wzrost kosztów (wyższe stawki za wodę sprawiają, że utrzymanie basenów i trawników staje się droższe, co może obniżyć atrakcyjność niektórych domów) lub nawet moratoria na nowe inwestycje (mało prawdopodobne w Scottsdale, które ma zapewnione dostawy, ale nie niemożliwe w skrajnym scenariuszu). Dodatkowo, ekstremalne upały to ryzyko środowiskowe – w 2023 roku Phoenix doświadczyło bezprecedensowych fal upałów. Jeśli problemy klimatyczne się nasilą, niektórzy potencjalni mieszkańcy mogą unikać Arizony, a obecni (zwłaszcza emeryci) mogą nie przebywać tu tak długo każdego roku. Na razie nie wpłynęło to mierzalnie na rynek nieruchomości, ale jeśli lata staną się praktycznie nie do zniesienia, to ryzyko dla atrakcyjności Scottsdale.
- Nadmierna podaż w segmencie luksusowych apartamentów: W planach jest kilka projektów luksusowych apartamentowców (FENDI Residences, Optima itd.). Historycznie rynek luksusowych apartamentów w Scottsdale był stosunkowo niewielki. Jeśli wszystkie te projekty zostaną oddane mniej więcej w tym samym czasie, istnieje ryzyko krótkoterminowego nadmiaru luksusowych apartamentów. Podobną sytuację widzieliśmy w Miami w poprzednich cyklach. Deweloperzy sprawdzą głębokość popytu; jeśli gospodarka się zachwieje, niektóre lokale mogą pozostać niesprzedane dłużej, co może wymusić obniżki cen i zaszkodzić inwestorom liczącym na szybki zysk. Tak więc, choć nowe inwestycje to ekscytujące możliwości, niosą też ryzyko, jeśli spekulujesz na wzroście wartości do czasu ukończenia.
- Spowolnienie gospodarcze lub zmiana: Gospodarka Scottsdale jest zróżnicowana, ale nie niezniszczalna. Ogólnokrajowa recesja może tymczasowo zmniejszyć turystykę i relokacje firm, osłabiając popyt zarówno na mieszkania, jak i powierzchnie komercyjne. Albo jeśli jeden z głównych pracodawców w Scottsdale ograniczy działalność (np. duża firma jak Vanguard przeniesie miejsca pracy), może to uderzyć w niektóre subrynki. Istnieje także ryzyko geopolityczne – jeśli giełdy się załamią lub pojawi się kolejna pandemia, wydatki na luksus i zakup drugich domów mogą na jakiś czas zaniknąć.
- Wyższe koszty i podatki: Koszty budowy pozostają wysokie, co zmniejsza marże przy inwestycjach i remontach. Podatki od nieruchomości w Arizonie są umiarkowane, ale jeśli wyceny będą nadal rosły, wzrosną też rachunki podatkowe (nawet przy ograniczonych rocznych podwyżkach dla domów głównych, nieruchomości drugorzędne/inwestycyjne nie mają takiego limitu). Inwestorzy muszą też uwzględnić rosnące koszty ubezpieczenia – co ciekawe, choć w Arizonie nie ma huraganów, zdarzają się powodzie, pożary w okolicznych terenach itp., a koszty ubezpieczeń w całym kraju rosną.
Strategie dla inwestorów: Biorąc pod uwagę powyższe, ostrożni inwestorzy w Scottsdale będą:
- Skupiać się na przepływach pieniężnych, a nie tylko na spekulacji. Upewnij się, że nieruchomość może się sama utrzymać z czynszu przy obecnych stawkach, abyś mógł ją zatrzymać przez cały cykl rynkowy.
- Możliwe współdziałanie lub połączenie zasobów, aby kupić z mniejszą dźwignią lub za gotówkę, a następnie refinansować, gdy stopy procentowe się poprawią.
- Dywersyfikuj typy nieruchomości – może mieszanka domu na wynajem, małej nieruchomości komercyjnej itp., aby zabezpieczyć się przed ryzykiem.
- Bądź na bieżąco z lokalną polityką (na przykład, jeśli nowi członkowie rady miejskiej zostaną wybrani z programem wolniejszego lub szybszego rozwoju, może to sygnalizować zmiany).
- Szukaj unikalnych nieruchomości, które utrzymają wartość – np. domu z rzadką działką z widokiem lub zabytkowej nieruchomości w Starym Mieście – unikalność zapewnia ochronę w czasie spadków na rynku.
- Planuj dłuższe okresy posiadania. Szybkie odsprzedaże są teraz trudniejsze, więc bądź przygotowany na posiadanie nieruchomości przez co najmniej 5+ lat, aby osiągnąć zyski.
W istocie, Scottsdale pozostaje czołową lokalizacją inwestycyjną w nieruchomości dzięki trwałym czynnikom popytu: słońcu, miejscom pracy, prestiżowi i ograniczonej ilości ziemi. Inwestorzy mogą znaleźć wiele możliwości, od najemców o wysokich dochodach po aprecjację i opcje przebudowy. Jednak sukces będzie wymagał poruszania się w nowej rzeczywistości wyższych kosztów finansowania, uważności na zmiany regulacyjne oraz wyboru nieruchomości, które przetrwają zarówno słoneczne, jak i deszczowe dni (być może dosłownie i w przenośni). Przy ostrożnej strategii inwestowanie w Scottsdale do 2028 roku powinno przynieść satysfakcjonujące rezultaty – po prostu bez niebotycznych zysków z czasów boomu, co jest w rzeczywistości oznaką dojrzewającego, stabilizującego się rynku mileszimbaluk.com realwealth.com.
