- Pod koniec 2024 roku średnia cena za mieszkanie z rynku wtórnego w Madrycie wynosiła 4 278 €/m², co oznacza wzrost o 13,6% rok do roku.
- Salamanca pozostaje najdroższą dzielnicą Madrytu z ceną około 9 621 €/m², a Recoletos około 10 473 €/m².
- W 2024 roku w 19 z 21 dzielnic Madrytu odnotowano wzrost cen, na czele z Retiro (+39,3% r/r), Chamberí (+22,6%) i Salamancą (+18,7%).
- Pod koniec 2024 roku średnie ceny mieszkań w Madrycie wynosiły około 5 500 €/m² w całym mieście, we wszystkich typach nieruchomości.
- Hiszpania boryka się z krajowym deficytem mieszkaniowym na poziomie około 200 000 domów, a Madryt ilustruje ten niedobór.
- W grudniu 2024 roku średni czynsz ofertowy w Madrycie osiągnął 20,7 €/m²/miesiąc, a typowe mieszkanie o powierzchni 80 m² wynajmuje się za około 1 650 € miesięcznie.
- Średnia brutto stopa zwrotu z najmu w 2024 roku wynosi około 4,8% w całym mieście, przy czym w centrum Salamanki około 3%, a w tańszych dzielnicach, takich jak Villaverde czy Puente de Vallecas, 9–12%.
- Od stycznia 2025 roku hiszpański indeks IRAV dla najmu mieszkań ogranicza wzrost czynszów przy odnawianiu umów najmu na obszarach uznanych za rynki napięte, w tym w centrum Madrytu.
- W 2024 roku cudzoziemcy stanowili około 12% nabywców w regionie Madrytu, z czego około 88% tych obcokrajowców to rezydenci Hiszpanii.
- Plan Madrytu z 2023 roku zatwierdził 10 strategicznych obszarów rozwoju, które mogą dodać ponad 200 000 nowych domów, w tym Madrid Nuevo Norte z 10 500 domami, gdzie budowa rozpocznie się w 2025 roku.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Madrycie (2025)
Przegląd rynku i aktualna sytuacja
Rynek nieruchomości w Madrycie wszedł w 2025 rok w silnym trendzie wzrostowym, kontynuując znakomity rok 2024. Zarówno cały region (Comunidad de Madrid), jak i miasto Madryt odnotowały dwucyfrowy wzrost sprzedaży mieszkań w 2024 roku thepropertyfinders.com. W regionie przeprowadzono ponad 88 000 transakcji nieruchomości (wzrost o ok. 16% r/r) – około 12,6% wszystkich sprzedaży w Hiszpanii – z czego mniej więcej połowa (ponad 45 000) przypadła na samo miasto Madryt thepropertyfinders.com. Popyt był wspierany przez silną lokalną gospodarkę (PKB Madrytu wzrósł o ok. 3% w 2024 r.) i odporny rynek pracy (bezrobocie ok. 9% wobec ok. 10,6% w kraju) assets.cushmanwakefield.com. Niskie stopy procentowe na wcześniejszym etapie cyklu oraz skumulowany popyt po pandemii dodatkowo napędzały aktywność kupujących.
Ceny domów gwałtownie wzrosły do nowych rekordowych poziomów. Pod koniec 2024 roku średnia cena mieszkań z rynku wtórnego w Madrycie osiągnęła około 4 278 € za m², co oznacza wzrost o 13,6% rok do roku – jeden z największych rocznych skoków w historii elboletin.com. To znacznie przewyższyło wzrost cen w całej Hiszpanii (około 2–3% w skali kraju elboletin.com), odzwierciedlając niedopasowanie podaży i popytu w Madrycie oraz jego status magnesu zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych nabywców. W rzeczywistości Madryt i inne regiony o wysokim popycie (np. Baleary) osiągnęły rekordowe ceny w 2024 roku wśród „historycznych wzrostów” napędzanych ograniczoną podażą mieszkań i rosnącym popytem elboletin.com.
Podaż pozostaje ograniczona. Eksperci szacują, że w Hiszpanii brakuje mieszkań (na poziomie około 200 000 domów w skali kraju) po latach niedostatecznej liczby nowych inwestycji blog.urbanitae.com blog.urbanitae.com, a Madryt jest tego przykładem. Nowe budownictwo znacznie odstaje od tempa powstawania nowych gospodarstw domowych. Nawet gdy deweloperzy zwiększają liczbę projektów (patrz Nowe inwestycje poniżej), napływ ludności – populacja Madrytu przekroczyła 7 milionów w 2023 roku blog.urbanitae.com – oznacza, że popyt nadal przewyższa podaż. W rezultacie konkurencja o dostępne mieszkania (szczególnie w centralnych dzielnicach) jest bardzo duża, a wojny licytacyjne lub szybkie sprzedaże są powszechne. Taka sytuacja rynku sprzyjająca sprzedającym prawdopodobnie utrzyma się do 2025 roku, utrzymując presję na wzrost cen.
Trendy cenowe i najlepsze dzielnice
Wzrosty cen były szeroko rozpowszechnione we wszystkich dzielnicach Madrytu, choć ich skala się różni. W 2024 roku w 19 z 21 dzielnic Madrytu ceny wzrosły, przy czym w 14 dzielnicach wzrost przekroczył 10% rok do roku elboletin.com. Niektóre tradycyjnie ekskluzywne rejony odnotowały eksplozję wzrostu: na przykład dzielnica Retiro prowadziła ze zdumiewającym +39,3% rocznym skokiem w 2024 roku elboletin.com, gdy kupujący tłumnie wybierali jej połączenie życia przy parku i luksusowych nowych inwestycji. Inne prestiżowe dzielnice, takie jak Chamberí (+22,6% r/r) i Salamanca (+18,7% r/r), również odnotowały gwałtowne wzrosty elboletin.com, co odzwierciedla odnowiony popyt na najlepsze nieruchomości w centrum miasta.
Tymczasem tańsze dzielnice na południu odnotowały solidny, choć nieco niższy wzrost (np. Carabanchel +10,4%, Centro +1,4%) elboletin.com. Praktycznie wszystkie rejony są już powyżej poziomów cen sprzed pandemii, a wiele osiąga rekordowe poziomy. Tabela 1 porównuje średnie ceny za metr kwadratowy w wybranych dzielnicach na koniec 2024 roku, ilustrując ogromną różnicę cenową między najbardziej ekskluzywnymi strefami Madrytu a jego peryferiami:
Tabela 1. Ceny mieszkań i stopy zwrotu z najmu w Madrycie według dzielnic (2024)
| Dzielnica | Średnia cena sprzedaży (€/m²) | Brutto stopa zwrotu z najmu (%) |
|---|---|---|
| Salamanca (prestiżowa) | €9,621 elboletin.com | 3,0% blogprofesional.fotocasa.es |
| Chamberí (prestiżowa) | €7,937 elboletin.com | 3,6% blogprofesional.fotocasa.es |
| Retiro (prestiżowa) | €7,897 elboletin.com | 3,3% blogprofesional.fotocasa.es |
| Chamartín (prestiżowa) | €6,970 elboletin.com | 3,9% blogprofesional.fotocasa.es |
| Średnia dla Madrytu | €4,278 elboletin.com | ~4–5% globalpropertyguide.com blogprofesional.fotocasa.es |
| Arganzuela (centralna) | ~€5,100 (szac.)¹ | 5,1% blogprofesional.fotocasa.es |
| Carabanchel (zewnętrzna) | €2,816 elboletin.com | 8,1% blogprofesional.fotocasa.es |
| Villaverde (zewnętrzne) | 1 980 € elboletin.com | 11,9% blogprofesional.fotocasa.es |
¹ Średnia cena w Arganzuela jest szacowana na podstawie jej subdzielnic (~4 900–5 200 €/m² pod koniec 2024 bankinter.com bankinter.com).
Dzielnica Salamanca pozostaje najdroższą częścią Madrytu – ze medianą około 9 600 €/m² elboletin.com – i zawiera najdroższą dzielnicę w całym kraju (Recoletos, ~10 473 €/m²) bankinter.com bankinter.com. Inne elitarne barrios, takie jak Jerónimos (Retiro) i Almagro (Chamberí), mają średnią 8 500–9 000+ € za m² bankinter.com bankinter.com. Dla porównania, robotnicze dzielnice na południu (Villaverde, Vallecas itd.) mają średnią poniżej 3 000 €/m² elboletin.com. Stosunek cen między najbardziej ekskluzywną dzielnicą (Salamanca/Recoletos) a najtańszą (np. Entrevías w Puente de Vallecas) wynosi około 5:1 lub więcej bankinter.com bankinter.com. To podkreśla mikrorynkowy charakter nieruchomości w Madrycie – lokalizacja i udogodnienia w sąsiedztwie są najważniejsze.
Warto zauważyć, że niektóre tradycyjnie średniopółkowe rejony stały się „gorącymi dzielnicami” dzięki rewitalizacji i trendom stylu życia. Na przykład Arganzuela (na południe od centrum miasta) odnotowała wzrost cen o około 17% w ubiegłym roku elboletin.com, ponieważ kupujący poszukują nowych mieszkań w okolicach parku Madrid Río. Podobnie, Moncloa-Aravaca (na północny zachód) wzrosła o około 19% elboletin.com, częściowo dzięki luksusowym inwestycjom w Aravaca i popytowi na przestronne domy. Nawet peryferyjne przedmieścia w obrębie metropolii zanotowały wzrosty powyżej 10% (np. Boadilla del Monte +20,8%, San Sebastián de los Reyes +18% r/r) elboletin.com, co odzwierciedla, jak boom rozprzestrzenił się poza centrum miasta.
Ogólnie rzecz biorąc, ceny mieszkań w Madrycie są na rekordowych poziomach (średnio około 5 500 €/m² dla całego miasta, uwzględniając wszystkie typy mieszkań na koniec 2024 roku) elboletin.com elboletin.com, jednak popyt ze strony kupujących pozostaje silny wchodząc w 2025 rok. Dostępność mieszkań staje się coraz większym problemem – różnica między lokalnymi dochodami a cenami nieruchomości się powiększa, zwłaszcza w centralnych dzielnicach. To przesunęło część popytu na obrzeża i zwiększyło zainteresowanie wynajmem (patrz niżej), a także nowymi obszarami inwestycyjnymi, które oferują nową podaż.
Wyniki rynku najmu
Rynek najmu w Madrycie jest wyjątkowo gorący, z gwałtownie rosnącymi czynszami i niską dostępnością mieszkań. Średnie czynsze ofertowe w mieście osiągnęły historyczne maksimum w 2024 roku, sięgając około 20,7 €/m²/miesiąc (grudzień 2024) – to +15,3% wzrost rok do roku globalpropertyguide.com. To sprawia, że Madryt jest drugim najdroższym miastem do wynajmu w Hiszpanii, tuż za Barceloną globalpropertyguide.com. Dla typowego mieszkania o powierzchni 80 m² oznacza to około 1 650 € miesięcznie za wynajem. Największy wzrost czynszów odnotowano w tradycyjnie tańszych dzielnicach: czynsze na obrzeżach (San Blas, Carabanchel itp.) wzrosły w ubiegłym roku o 18–22%, znacznie przewyższając wzrosty w prestiżowych rejonach gerah-realestate.es. Ta kompresja różnic czynszowych oznacza, że nawet w dzielnicach o niższych dochodach najemcy są pod presją gwałtownie rosnących kosztów.
Pomimo wyższych czynszów, stopy zwrotu dla właścicieli pozostają umiarkowane, ponieważ ceny zakupu również wzrosły. Średnia brutto stopa zwrotu z najmu w Madrycie wynosi około 4,8% dla mieszkań globalpropertyguide.com. Jednak stopy zwrotu znacznie różnią się w zależności od lokalizacji i typu nieruchomości (patrz Tabela 1 powyżej). W prestiżowych, centralnych dzielnicach, takich jak Salamanca, bardzo wysokie ceny zakupu oznaczają, że stopy zwrotu ledwo sięgają ~3% blogprofesional.fotocasa.es. Natomiast inwestorzy w tanich dzielnicach, takich jak Villaverde czy Puente de Vallecas, mogą uzyskać stopy zwrotu na poziomie 9–12% blogprofesional.fotocasa.es – jedne z najwyższych miejskich zwrotów z najmu w Hiszpanii. W całym mieście stopa zwrotu z najmu mieszkań w Madrycie (około 5% w 2024 roku) faktycznie jest niższa od średniej krajowej (~6,7%) blogprofesional.fotocasa.es blogprofesional.fotocasa.es, co odzwierciedla wysokie wyceny w stolicy i silny popyt ze strony właścicieli-uczestników rynku.
Popyt na wynajem jest napędzany przez młodych profesjonalistów, studentów i ekspatów, którzy często wolą wynajmować mieszkania w mieście. Dodatkowo, wielu potencjalnych nabywców po raz pierwszy wynajmuje dłużej z powodu problemów z dostępnością cenową i wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych. To silne zapotrzebowanie, przy ograniczonej podaży mieszkań na wynajem, spowodowało, że wskaźniki zajętości najmu przekraczają 95% w popularnych dzielnicach (wolnych mieszkań jest bardzo mało). Pewną ulgę może przynieść rozwój projektów Build-to-Rent będących w przygotowaniu (inwestorzy celują w projekty mieszkaniowe na wynajem ze względu na wysokie zapotrzebowanie) cbre.es, jednak ich realizacja zajmie trochę czasu.
Co ważne, Hiszpania wprowadziła nowe regulacje dotyczące wynajmu w latach 2023–2025, mające na celu ograniczenie inflacji czynszów. Od stycznia 2025 r. rząd wdrożył Wskaźnik Referencyjny Najmu Mieszkań (IRAV), aby ograniczyć wzrost czynszów przy odnawianiu umów najmu globalpropertyguide.com. Nowy wskaźnik zastępuje wcześniejsze tymczasowe limity czynszów (ograniczenia 2–3% w latach 2022–24) globalpropertyguide.com. IRAV wiąże dopuszczalne podwyżki czynszów ze wzorem uwzględniającym inflację, ale ma na celu „uniknięcie skrajnych wahań” i utrzymanie umiarkowanych podwyżek globalpropertyguide.com. Obowiązuje on na obszarach uznanych za „rynki napięte” – prawdopodobnie obejmujących większość Madrytu – i jest częścią nowej Ustawy o Mieszkaniu 12/2023 globalpropertyguide.com. W praktyce oznacza to, że wielu właścicieli mieszkań w Madrycie będzie miało ograniczone możliwości podnoszenia czynszów obecnym najemcom powyżej kilku procent rocznie, co może ostudzić wzrost czynszów po ostatnim gwałtownym wzroście. Nowe umowy najmu mogą jednak zaczynać się od stawek rynkowych; dlatego ogólny poziom czynszów w Madrycie nadal powinien rosnąć, choć być może wolniej.
Demografia kupujących i czynniki popytu
Grupa kupujących w Madrycie jest zróżnicowana, ale wyróżnia się kilka trendów. Lokalni hiszpańscy nabywcy (Madrileños) nadal stanowią większość w mieście, jednak zagraniczni kupujący zyskują na znaczeniu, zwłaszcza w segmencie premium. W 2024 r. cudzoziemcy stanowili około 12% wszystkich zakupów domów w regionie Madrytu thepropertyfinders.com. Co istotne, zdecydowana większość tych zagranicznych nabywców (88%) to rezydenci w Hiszpanii thepropertyfinders.com – czyli ekspaci lub rodziny imigrantów mieszkające i pracujące w Madrycie. Tylko około 12% zagranicznych nabywców stanowili inwestorzy nierezydenci lub osoby kupujące drugie domy thepropertyfinders.com, co stanowi znacznie mniejszy udział czysto zagranicznych inwestorów niż na hiszpańskim wybrzeżu. Sugeruje to, że atrakcyjność Madrytu wiąże się z jego rolą międzynarodowego centrum biznesu i edukacji, przyciągającego długoterminowych zagranicznych rezydentów (z Europy, Ameryki Łacińskiej, USA itd.), którzy integrują się lokalnie.
Popyt zagraniczny jest silnie skoncentrowany na segmencie luksusowym. Zagraniczni nabywcy płacą średnio o ~36% więcej za metr kwadratowy niż hiszpańscy nabywcy krajowi w całym kraju thepropertyfinders.com, a różnica ta prawdopodobnie jest podobna w Madrycie. W 2024 roku średnia cena płacona przez zagranicznych nabywców w Hiszpanii wynosiła 2 306 €/m² wobec 1 686 € dla mieszkańców lokalnych thepropertyfinders.com. Ogólna średnia dla Madrytu (3 353 €/m² w 2024 roku w całym regionie) jest znacznie wyższa thepropertyfinders.com, co odzwierciedla zamożny rynek miasta. Bardzo zamożni nabywcy nierezydenci z USA i Ameryki Łacińskiej wywołali poruszenie: na przykład Amerykanie kupujący w Madrycie płacili średnio około 3 750 €/m², a nabywcy z Wenezueli osiągnęli najwyższy poziom – 6 175 €/m² thepropertyfinders.com. Wielu z nich celuje w nieruchomości trofeowe w dzielnicach takich jak Salamanca, podbijając ceny w segmencie premium.
Popyt krajowy napędzają silne fundamenty Madrytu. Miasto cieszy się rosnącą populacją i zatrudnieniem, przyciągając poszukujących pracy i młodych profesjonalistów z całej Hiszpanii (i Europy). Stopy procentowe kredytów hipotecznych faktycznie wzrosły w latach 2023–2024 (po podwyżkach EBC), ale hiszpańskie banki dostosowały się, oferując dłuższe okresy kredytowania i mieszane oferty ze stałym oprocentowaniem, a udzielanie kredytów hipotecznych faktycznie odbiło się o +14% w 2024 roku globalpropertyguide.com po spadku w 2023 roku. Poprawa dostępności kredytów, w połączeniu z oczekiwaniami na przyszły wzrost cen, zachęciła wielu mieszkańców do zakupu mimo wyższych kosztów finansowania. Ponadto, jako trend pokoleniowy, starsi właściciele domów często pomagają młodszym krewnym w wpłatach własnych, co utrzymuje aktywność kupujących po raz pierwszy, nawet gdy ceny rosną.
Czynniki związane ze stylem życia również napędzają popyt. Madryt postrzegany jest jako bezpieczne, kosmopolityczne miasto z najwyższej klasy udogodnieniami (uniwersytety, szpitale, kultura, gastronomia), co przyciąga zarówno emerytów, jak i mobilnych pracowników zdalnych. Popandemiczne upowszechnienie elastycznej pracy umożliwiło niektórym zamożnym nabywcom (krajowym i zagranicznym) wybór Madrytu ze względu na jakość życia, nawet jeśli ich firmy znajdują się gdzie indziej. Dodatkowo, turystyka i wynajem krótkoterminowy mają pewien wpływ – niektórzy inwestorzy kupują mieszkania z zamiarem wynajmu na platformach takich jak Airbnb (choć nowe przepisy są bardziej restrykcyjne wobec najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych). Wszystkie te czynniki razem sprawiły, że popyt kupujących pozostaje wyjątkowo silny.
Nowe strefy deweloperskie i podaż mieszkań
Aby zaradzić kryzysowi mieszkaniowemu, fala dużych projektów deweloperskich jest w trakcie realizacji lub planowania, co obiecuje przekształcić mapę nieruchomości Madrytu w ciągu następnej dekady. Pod koniec 2023 roku władze miasta zatwierdziły nowe plany urbanistyczne, aby odblokować 10 strategicznych obszarów rozwoju, które łącznie mogą dodać ponad 200 000 nowych mieszkań do obszaru metropolitalnego w nadchodzących latach blog.urbanitae.com blog.urbanitae.com. Obejmują one:- Madrid Nuevo Norte (MNN) – największy projekt rewitalizacji miejskiej w Europie. Ten ambitny plan przekształci dawne tereny kolejowe na północ od stacji Chamartín w nową dzielnicę biznesową i mieszkaniową. Obejmując 5,6 km terenu, MNN stworzy 10 500 nowych mieszkań (z częścią przeznaczoną na mieszkania dostępne cenowo) oraz miliony metrów kwadratowych powierzchni biurowej i handlowej blog.urbanitae.com blog.urbanitae.com. Budowa rozpocznie się w 2025 roku, a projekt doda całe nowe dzielnice („Malmea-San Roque-Tres Olivos”, „Las Tablas Oeste” oraz skupisko wieżowców Chamartín Business Center) blog.urbanitae.com. Madrid Nuevo Norte to sztandarowa inicjatywa, która ma dostarczyć mieszkania, parki i nowoczesne biura do końca lat 20. i w latach 30. XXI wieku.
- Rozwój Południowo-Wschodni („Desarrollos del Sureste”) – Ogromna ekspansja na wschodnich i południowych obrzeżach Madrytu. Kilka ogromnych działek, z których niektóre były opóźnione od kryzysu w 2008 roku, jest obecnie zagospodarowywanych:
- Valdecarros: największy pojedynczy projekt, którego celem jest ~50 000 mieszkań wybudowanych w ciągu następnej dekady blog.urbanitae.com.
- Los Berrocales: ~22 000 mieszkań; co istotne, pierwsi mieszkańcy spodziewani są w 2025 roku, ponieważ infrastruktura jest już gotowa blog.urbanitae.com.
- Los Ahijones: ~19 000 domów z planowanymi przedłużeniami metra i autostradami, budowa w toku blog.urbanitae.com.
- Los Cerros: ~14 300 domów, zaprojektowane jako zielona dzielnica z wysoką zabudową i dużą ilością terenów parkowych blog.urbanitae.com.
- El Cañaveral: ~14 000 domów (nowe miasteczko, które już ma tysiące mieszkańców) blog.urbanitae.com.
Razem te południowo-wschodnie inwestycje mogą ostatecznie pomieścić ponad 100 000 nowych gospodarstw domowych blog.urbanitae.com, wprowadzając całkowicie nowe społeczności podmiejskie.
- Operation Campamento – Sztandarowy plan mieszkaniowy sektora publicznego dotyczący ponownego wykorzystania dawnego terenu wojskowego w południowo-zachodnim Madrycie. Zatwierdzony w 2023 roku, projekt ten dostarczy 10 700 nowych domów na 211 hektarach, z czego 60% będzie przeznaczone na mieszkania subsydiowane lub z kontrolą cen dla zapewnienia dostępności mieszkań blog.urbanitae.com. Jest to kluczowy wysiłek na rzecz zapewnienia mieszkań dla klasy średniej i złagodzenia presji na rynku wtórnym. Prace wstępne rozpoczną się w 2025 roku, przy szerokim poparciu politycznym gettyimages.com gettyimages.com.
- Inne projekty uzupełniające – Solana de Valdebebas (dodanie 1 400 mieszkań na północy, 45% dostępnych cenowo) blog.urbanitae.com; przebudowa dawnego terenu więzienia Carabanchel (zatwierdzono 640 mieszkań) blog.urbanitae.com; Ribera del Calderón (1 500 mieszkań powstanie na terenie dawnego stadionu Vicente Calderón nad rzeką) blog.urbanitae.com; oraz przyszłe plany, takie jak „Nueva Centralidad del Este” (do 20 000 mieszkań w pobliżu wschodniej obwodnicy M-40 Madrytu) blog.urbanitae.com i „Nuevo Madrid Sur” (3 000 mieszkań w Abroñigal) blog.urbanitae.com.
Te nowe strefy rozwoju stanowią ogromne możliwości złagodzenia niedoboru mieszkań w Madrycie. Wiele z nich obejmuje modernizacje infrastruktury (nowe stacje metra, połączenia autostradowe) oraz wysoki odsetek terenów zielonych i mieszkań dostępnych cenowo, zgodnie z nowoczesnymi zasadami planowania urbanistycznego. Dla deweloperów i inwestorów to atrakcyjne projekty na dużą skalę; dla kupujących – obietnica przyszłej podaży nowych mieszkań w umiarkowanych cenach. Jednak harmonogramy są długie – większość z nich będzie realizowana w ciągu najbliższych 5–15 lat. W krótkim okresie (2025–2027) podaż nadal będzie niższa od popytu, ponieważ obecnie tylko niewielka część tych mieszkań jest w budowie. Dlatego najbliższa perspektywa rynkowa to wciąż ograniczona dostępność – co wspiera ceny – dopóki te nowe dzielnice nie zostaną oddane do użytku w znaczącej liczbie.
Zmiany regulacyjne i polityczne
Polityka rządu zaczęła odgrywać większą rolę w dynamice rynku nieruchomości w Madrycie, zwłaszcza w kwestii dostępności mieszkań:
- Krajowa Ustawa Mieszkaniowa 12/2023 („Ley por el Derecho a la Vivienda”) – Uchwalona w maju 2023 roku, ustawa ta wprowadziła limity czynszów (jak omówiono wcześniej) i umożliwiła władzom lokalnym ogłaszanie „obszarów napiętego rynku mieszkaniowego”, gdzie obowiązują surowsze regulacje. W takich strefach (bardzo prawdopodobne, że obejmujących centrum Madrytu) duzi właściciele (posiadający ponad 10 nieruchomości) nie mogą podnosić czynszu w nowych umowach powyżej czynszu z poprzedniej umowy globalpropertyguide.com, a ogólne podwyżki czynszów są ograniczone przez nowy indeks IRAV globalpropertyguide.com. Ustawa przewiduje również zachęty do budowy mieszkań dostępnych cenowo i zniechęca do pozostawiania nieruchomości pustych (niektóre regiony rozważają dodatkowe podatki od pustostanów). Zwolennicy twierdzą, że ustawa ochroni najemców, jednak niektóre grupy branżowe obawiają się, że może ona zniechęcić do inwestowania w wynajem. Jak dotąd wzrost czynszów w Madrycie był tak silny, że nawet przy limitach, czynsze dla nowych najemców ustalane są na wysokim poziomie rynkowym.
- Zmiany w programie Złotej Wizy – Hiszpania ograniczyła swój program „złotej wizy” dla nabywców nieruchomości. Do 2023 roku rząd podjął działania, aby zakończyć ścieżkę złotej wizy poprzez inwestycje w nieruchomości, w obliczu krytyki, że napływ pieniędzy od zagranicznych inwestorów „pogarsza problemy z dostępnością mieszkań” w dużych miastach, takich jak Madryt i Barcelona globalpropertyguide.com. Obecni posiadacze wiz zachowują swoje uprawnienia, ale nowe wnioski o rezydenturę w zamian za zakup nieruchomości o wysokiej wartości zostały de facto wstrzymane globalpropertyguide.com. Może to nieznacznie osłabić popyt ze strony niektórych inwestorów spoza UE. Jednakże, ponieważ większość zagranicznych nabywców w Madrycie to rezydenci (a nie wyłącznie inwestorzy) thepropertyfinders.com, wpływ na stołeczny rynek powinien być ograniczony.
- Planowanie urbanistyczne i zagospodarowanie przestrzenne – Rada Miasta Madrytu pod koniec 2023 roku zatwierdziła nowe przepisy dotyczące planowania urbanistycznego, aby usprawnić rozwój i promować wyższej jakości, zrównoważone budownictwo blog.urbanitae.com. Obejmuje to zaktualizowane normy budowlane dotyczące efektywności energetycznej i dostępności oraz szybsze wydawanie pozwoleń na projekty. Te zmiany regulacyjne powinny ułatwić realizację wspomnianych wyżej dużych stref rozwoju, umożliwiając im szybszy postęp. Dodatkowo miasto zachęca do przekształcania biur na mieszkania w przypadku przestarzałych budynków biurowych. W ciągu ostatnich trzech lat w Madrycie ponad 100 000 m² niewykorzystanej powierzchni biurowej zostało przekształconych na mieszkania assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com – trend wspierany przez politykę mającą na celu zwiększenie podaży mieszkań przy jednoczesnym zmniejszeniu liczby pustostanów komercyjnych.
- Polityka gospodarcza i finanse – Szeroko pojęte polityki gospodarcze (zmiany stóp procentowych, ulgi podatkowe) również wpływają na rynek nieruchomości. Podwyżki stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego w latach 2022–23 gwałtownie podniosły oprocentowanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii, ale do 2025 roku stopy się stabilizują. W Hiszpanii toczą się dyskusje nad przywróceniem ulg podatkowych na zakup domu lub rozszerzeniem subsydiowanych kredytów hipotecznych dla młodych nabywców, choć na razie brak konkretów. Tymczasem inwestycje publiczne w mieszkalnictwo rosną: w 2024 roku Hiszpania uruchomiła program o wartości 1,3 miliarda euro na promowanie uprzemysłowionego budownictwa mieszkań dostępnych cenowo (z wykorzystaniem funduszy UE na odbudowę) reuters.com. Madryt może skorzystać na tych inicjatywach mających na celu zwiększenie zasobów mieszkań socjalnych poprzez szybsze techniki prefabrykacji.
Ogólnie rzecz biorąc, otoczenie polityczne przesuwa się w kierunku większej interwencji rynkowej w celu poprawy dostępności mieszkań. W krótkim okresie środki takie jak limity czynszów mogą nieco obniżyć rentowność najmu (co jest istotne dla właścicieli), podczas gdy nowe zasady rozwoju i projekty publiczne mają na celu zwiększenie długoterminowej podaży. Jak dotąd żadne z nowych regulacji nie ostudziły znacząco rynku sprzedaży w Madrycie – rekordowy wzrost w 2024 roku jest tego dowodem – ale ich skutki będą monitorowane w 2025 roku i później.
Prognoza: 2025–2027
Wszystkie znaki wskazują na kontynuację ekspansji rynku nieruchomości w Madrycie w średnim terminie, choć w bardziej umiarkowanym tempie niż w ostatnich latach. Analitycy przewidują, że Madryt pozostanie jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie, wspieranym przez solidną gospodarkę i niedobór mieszkań thepropertyfinders.com. Oto konsensus prognoz do 2027 roku:- Ceny mieszkań: Po dwucyfrowym wzroście w 2024 roku, tempo wzrostu cen może się ustabilizować na poziomie jednocyfrowym rocznie. Branżowe prognozy przewidują, że ceny domów w Hiszpanii wzrosną o około +5,3% w 2025 cbre.es, a Madryt może nieco przekroczyć ten poziom ze względu na wyższy popyt. Wzrost budownictwa (nowa podaż) w latach 2025–2027 może stopniowo łagodzić presję wzrostową, szczególnie na przedmieściach, gdy nowe domy trafią na rynek. Jednak dopóki podaż zaspokaja jedynie około połowy popytu (jak ma to miejsce obecnie) cbre.es, ceny będą nadal rosły. Do 2027 roku średnie wartości w Madrycie mogą być o kolejne ~15% wyższe niż obecnie, o ile nie nastąpią poważne wstrząsy gospodarcze. Wzrost cen prawdopodobnie będzie nierównomierny – najlepsze lokalizacje i inwestycje o unikalnym charakterze (np. w pobliżu nowych parków lub węzłów komunikacyjnych) powinny radzić sobie lepiej, podczas gdy segmenty z nadpodażą mogą odnotować stabilizację cen.
- Sprzedaż i popyt: Aktywność transakcyjna może nieco się ochłodzić w porównaniu z gorączkowym tempem z 2024 roku, ale powinna pozostać solidna. Wyższe koszty kredytów wykluczą część marginalnych nabywców, jednak wzrost liczby ludności i zainteresowanie inwestorów zapewniają stabilny popyt. Udział Madrytu w całkowitej sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii (obecnie ~12%) może nieco wzrosnąć, gdy więcej osób przeprowadzi się do stolicy w poszukiwaniu możliwości globalpropertyguide.com. Potencjalnym zagrożeniem jest spowolnienie gospodarki Hiszpanii – prognozy przewidują, że wzrost PKB spadnie do ~2% w 2026 roku globalpropertyguide.com. Mimo to, status Madrytu jako „gospodarczego silnika” Hiszpanii (rozwijającego się szybciej niż średnia strefy euro) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com powinien utrzymać popyt na mieszkania na stosunkowo wysokim poziomie do 2027 roku.
- Czynsze: Ceny najmu prawdopodobnie będą nadal rosły do 2025 roku, choć być może nie w tempie ponad 15% rocznie, jak miało to miejsce w 2024 roku. Nowy indeks kontroli czynszów (IRAV) ograniczy wzrosty w istniejących najmach do bardziej normalnych poziomów (prawdopodobnie w zakresie niskich jednocyfrowych procentów) globalpropertyguide.com. Jednak wysokie zapotrzebowanie i rotacja najemców oznaczają, że stawki nowych umów najmu nadal będą rosły. Umiarkowanie wzrostu czynszów do średnich jednocyfrowych wartości jest możliwe w latach 2026–27, jeśli na rynek trafi więcej mieszkań na wynajem (poprzez projekty build-to-rent i indywidualnych właścicieli przyciągniętych wysokimi stopami zwrotu). Nawet w wolniejszym scenariuszu średni czynsz w Madrycie może zbliżyć się do 23–25 €/m² do 2027 roku (wobec ~21 € obecnie). Stopy zwrotu z najmu mogą nieznacznie wzrosnąć, jeśli wzrost cen spowolni, a czynsze będą rosły, potencjalnie podnosząc średnie stopy zwrotu powyżej 5%. Inwestorzy będą uważnie obserwować zmiany regulacyjne – wszelkie dalsze środki kontroli czynszów lub zmiany podatkowe mogą wpłynąć na zwroty.
- Rozwój i podaż: W latach 2025–2027 nastąpi widoczny postęp w dużych inwestycjach. Do 2027 roku części Madryt Nuevo Norte prawdopodobnie będą już w budowie lub nawet oddadzą pierwsze powierzchnie komercyjne, a tysiące mieszkań w Valdecarros, Berrocales itd. zostaną ukończone lub będą bliskie ukończenia. Tym samym koniec tego okresu prognozy powinien oznaczać początek nowej fali podaży w Madrycie. To dobra wiadomość dla kupujących – większy wybór i nieco mniejsza presja cenowa – ale do prawdziwego zrównoważenia rynku potrzebna będzie kontynuacja budowy po 2027 roku. Koszty budowy i biurokracja pozostają wyzwaniami, ale sektor publiczny i prywatny są zgodne co do przyspieszenia dostarczania mieszkań.
- Ryzyka: Kluczowe ryzyka dla prognozy to czynniki makroekonomiczne (stopy procentowe, ryzyko recesji) i zmiany polityki. Gwałtowny wzrost bezrobocia lub kryzys kredytowy mógłby znacząco osłabić popyt. Podobnie, jeśli inflacja ponownie wzrośnie i wymusi dalszy wzrost stóp procentowych, dostępność mieszkań dla kupujących zostałaby ograniczona, co mogłoby ostudzić ceny. Z drugiej strony, każda nieoczekiwana interwencja polityczna – np. ostrzejsze podatki mieszkaniowe, rozszerzone zamrożenie czynszów lub duży rządowy program mieszkaniowy – mogłaby zmienić nastroje inwestorów. O ile nie wystąpią takie szoki, podstawowym oczekiwaniem jest stały wzrost: rynek nieruchomości w Madrycie prawdopodobnie będzie kontynuował wzrost, choć w wolniejszym tempie niż podczas boomu po pandemii.
Podsumowując, sektor mieszkaniowy w Madrycie w 2025 roku przeżywa boom i pozostanie jednym z liderów do 2027 roku. Silne fundamenty (wzrost liczby ludności, ograniczona podaż, status stolicy) wskazują na utrzymujący się popyt. Choć wzrost cen i czynszów może się umiarkować, ogólny trend pozostaje pozytywny. Madryt jest mocno obecny na radarze inwestorów międzynarodowych i nadal będzie przyciągał ludzi z całej Hiszpanii i spoza niej, co podtrzyma żywotność rynku nieruchomości.
Nieruchomości komercyjne w Madrycie (2025)
Rynek biurowy: ucieczka do jakości
Sektor biurowy Madrytu odbił się i ewoluował po pandemii. Aktywność najmu gwałtownie wzrosła w 2024 roku – roczny popyt na powierzchnię biurową przekroczył 570 000 m², przewyższając prognozy o około 20% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Ta dynamika utrzymała się na początku 2025 roku, kiedy tylko w I kwartale wynajęto około 117 000 m² assets.cushmanwakefield.com. Najemcy korporacyjni znów są aktywni, zwłaszcza jeśli chodzi o najlepsze powierzchnie, mimo że trendy pracy hybrydowej nadal się utrzymują.
Kluczowym trendem jest „ucieczka do jakości”. Popyt koncentruje się niemal wyłącznie na nowoczesnych, wysokiej klasy budynkach (klasa A lub najlepsze B+). W rzeczywistości, prawie 70% całej wynajętej powierzchni dotyczyło ostatnio właśnie takich budynków assets.cushmanwakefield.com. Firmy wykorzystują przeprowadzki biur jako okazję do przeniesienia się do lepszych lokalizacji, nowszych budynków lub nieruchomości z certyfikatami ekologicznymi, które pomagają zachęcić pracowników do powrotu do biura. W rezultacie, pustostany w najlepszych budynkach są niezwykle niskie – wskaźnik dostępności biur klasy A/B+ w Madrycie wynosi obecnie poniżej 2,5% assets.cushmanwakefield.com. W obrębie centralnej obwodnicy M-30 ogólna dostępność biur spadła poniżej 3% assets.cushmanwakefield.com, co oznacza praktycznie pełne obłożenie najbardziej pożądanych powierzchni. Każda nowo zwolniona powierzchnia biurowa klasy premium w CBD (Central Business District) jest zazwyczaj wynajmowana natychmiast assets.cushmanwakefield.com.
Dla porównania, starsze lub peryferyjne biura odnotowują wyższy poziom pustostanów. W całym mieście wskaźnik pustostanów biurowych wynosi około 8–9% na początku 2025 roku assets.cushmanwakefield.com, ale dotyczy to głównie lokalizacji drugorzędnych lub starzejących się budynków, które najemcy opuszczają. Warto zauważyć, że niektóre podrynki poza centrum miasta osłabły – gdy firmy przenoszą się do centrum lub do węzłów połączonych z transportem publicznym, przestarzałe biura na obrzeżach mają trudności. Doprowadziło to do ciekawego zjawiska: niektóre przestarzałe biura są przekształcane na cele mieszkaniowe (ponad 100 000 m² takich konwersji w ostatnich latach), aby zmniejszyć nadwyżkę powierzchni biurowej i zaspokoić potrzeby mieszkaniowe assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com.
Czynsze za najlepsze biura rosną, ponieważ powierzchni wysokiej klasy brakuje. W madryckim CBD (np. oś Castellana, strefy biznesowe Salamanca/Chamberí) czynsz prime osiągnął około 42 € za m²/miesiąc w I kwartale 2025 roku assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com – to rekordowy poziom. Właściciele najlepszych nieruchomości byli w stanie podnieść czynsze o ok. 5–10% w ciągu ostatniego roku, a prognozy przewidują jeszcze niewielki wzrost (być może +2–3% w 2025 roku), ponieważ popyt pozostaje silny cbre.com. W obszarach drugorzędnych czynsze są w większości stabilne; niektóre dzielnice peryferyjne notują nawet stagnację lub niewielkie spadki, jeśli występuje nadpodaż. Ogólnie jednak, wzrost czynszów biurowych w Madrycie jest pozytywny, zwłaszcza w przypadku budynków centralnie położonych, nowo wybudowanych lub odnowionych.
Geograficznie rynek stopniowo rozszerza się na zewnątrz z powodu ograniczeń pojemności centrum. Wnętrze M-30 jest niemal „wyprzedane” pod względem powierzchni biurowych klasy premium assets.cushmanwakefield.com, dlatego coraz więcej zapytań trafia do podrynku Zdecentralizowanego (między obwodnicami M-30 a M-40). Pod koniec 2024 i na początku 2025 roku popyt w tych zewnętrznych strefach wzrósł o ok. 27%–47% kwartał do kwartału assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Obszary takie jak Campo de las Naciones (w pobliżu terenów targowych IFEMA) oraz Manoteras w korytarzu A-1 odnotowały wzmożoną aktywność transakcyjną, ponieważ oferują duże powierzchnie pięter i nowoczesne kampusy, których centralny Madryt nie może zapewnić assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Jeszcze dalej, niektóre huby peryferyjne (np. w Pozuelo lub Alcobendas) odnotowały silny popyt najemców pod koniec 2024 roku assets.cushmanwakefield.com, choć w I kwartale 2025 na peryferiach nastąpiło lekkie ochłodzenie po dużych transakcjach na koniec roku assets.cushmanwakefield.com.Patrząc w przyszłość, rozwój powierzchni biurowych jest na agendzie – szczególnie w ramach projektu Madrid Nuevo Norte, który stworzy nową dzielnicę biznesową z kilkoma wieżowcami i milionami mkw. biur do końca lat 20. W międzyczasie (2025–27) na rynek trafi kilka nowych projektów biurowych w istniejących dzielnicach (renowacje w AZCA/Chamartín, nowe inwestycje w Méndez Álvaro itd.), ale podaż będzie ograniczona. Dlatego współczynnik pustostanów biurowych powinien utrzymać się na poziomie kilku procent, a czynsze za najlepsze powierzchnie pozostaną stabilne lub lekko wzrosną. Wielu najemców jest gotowych płacić wyższą cenę za energooszczędne budynki z udogodnieniami, a takich powierzchni wciąż brakuje.
Jeśli chodzi o inwestycje, biura w Madrycie odnotowały nieco stonowane wolumeny inwestycyjne w 2024 roku (rosnące stopy procentowe sprawiły, że niektórzy inwestorzy byli ostrożni), ale aktywność wzrasta w 2025 roku. Inwestorzy koncentrują się głównie na kluczowych, wynajętych aktywach ze względu na stabilne perspektywy – na przykład koreański fundusz nabył niedawno prestiżowe biuro przy Calle Claudio Coello za około 40 milionów euro, co odzwierciedla zaufanie do segmentu biur klasy premium w Madrycie (stopy kapitalizacji dla biur premium wynoszą około 4,4%) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. W miarę poprawy warunków finansowania do 2026 roku (jeśli stopy procentowe się ustabilizują lub spadną), rynek inwestycji biurowych w Madrycie może się jeszcze bardziej ożywić, ponieważ kapitał międzynarodowy postrzega Madryt jako niedowartościowany w porównaniu z innymi głównymi stolicami europejskimi.
Handel detaliczny i hotelarstwo: Odrodzenie dzięki turystyce
Sektor nieruchomości handlowych w Madrycie przeżywa odrodzenie po pandemii. Ruch pieszy w dzielnicach handlowych silnie się odbudował dzięki rosnącym wydatkom konsumenckim i rekordowej turystyce. Sprzedaż detaliczna w Hiszpanii ma wzrosnąć o około 3,5% w 2025 roku cbre.es, a Madryt – jako czołowy cel zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych klientów – czerpie z tego korzyści. Główne ulice handlowe, takie jak Gran Vía, Preciados, Serrano, oraz Castellana praktycznie wróciły do poziomów czynszów i zajętości sprzed 2020 roku. W Madrycie pojawiają się także nowe koncepty handlowe stawiające na doświadczenie klienta (restauracje, rozrywka, sklepy flagowe), co jest odpowiedzią na konkurencję ze strony e-commerce cbre.es.
Warto zauważyć, że boom e-commerce wyhamował, a detaliści ponownie inwestują w sklepy stacjonarne. Spowolnienie wzrostu sprzedaży online faktycznie pomogło rynkowi nieruchomości handlowych cbre.es – marki zdają sobie sprawę, że obecność fizyczna w Madrycie jest wciąż kluczowa. Wskaźnik pustostanów na głównych ulicach handlowych jest bardzo niski (międzynarodowe marki luksusowe wykupiły wszystkie dostępne lokale na „Złotej Mili” w Barrio de Salamanca, na przykład). Na drugorzędnych ulicach handlowych i w centrach handlowych również poprawia się zajętość, choć czynsze tam pozostają bardziej przyjazne najemcom.
Czynsze najmu prime w najlepszych lokalizacjach handlowych Madrytu powoli rosną po spadku w czasie COVID. Na przykład, czynsze ofertowe na głównym odcinku Calle Preciados ponownie wynoszą około 250–300 €/m²/miesiąc dla małych lokali, a strefy luksusowe osiągają jeszcze wyższe stawki. Właściciele nieruchomości są ostrożnie optymistyczni, ponieważ ruch turystyczny osiąga nowe rekordy – Hiszpania przyjęła rekordową liczbę turystów w latach 2023–24, a Madryt miał w tym duży udział. Hotele odnotowują wysokie obłożenie i wzrost RevPAR (przychód na pokój) w 2024 roku cbre.es, co koreluje z większymi wydatkami w sklepach i restauracjach. Segment nieruchomości hotelarskich (hotele, hostele, apartamenty na wynajem krótkoterminowy) również się rozwija: otwarto lub buduje się kilka nowych hoteli, w tym pięciogwiazdkowe i butikowe obiekty dla zamożnych podróżnych.
Według CBRE, wskaźniki hotelowe w Madrycie rosną – liczba podróżnych wzrosła o +3,4%, a ceny pokoi nadal rosną cbre.es. To przyciąga inwestorów do hoteli w Madrycie, zwłaszcza segmentu luksusowego i „lifestyle”. Dodatkowo rosną niszowe segmenty, takie jak apartamenty serwisowane i akademiki – międzynarodowi studenci i cyfrowi nomadzi napędzają popyt na co-living i pobyty długoterminowe, a deweloperzy odpowiadają na to nowymi projektami.
Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości handlowych i hotelarskich w Madrycie do 2027 roku są korzystne: stabilny wzrost gospodarczy i turystyka (w tym turyści z dużą siłą nabywczą z USA, Ameryki Łacińskiej i Bliskiego Wschodu) powinny wspierać wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach handlowych. Handel drugorzędny może rosnąć wolniej, ponieważ zakupy codzienne przenoszą się do internetu, ale handel doświadczalny (gastronomia, rozrywka, luksus) w Madrycie będzie się rozwijał. Jednym z czynników ryzyka jest potencjalne nasycenie hotelami/Airbnb w centrum – lokalne władze mogą wprowadzić bardziej rygorystyczne licencjonowanie najmu krótkoterminowego, aby chronić rynek najmu długoterminowego, co może nieco ograniczyć aktywność inwestorów w tym mikrosegmencie. Jednak na ten moment handel detaliczny jest mocnym punktem z rosnącymi czynszami, a nieruchomości hotelarskie cieszą się dużym popytem.
Przemysł i logistyka: Wysoki popyt, niska dostępność
Rynek nieruchomości logistycznych i przemysłowych w Madrycie przeżywa boom dzięki erze e-commerce i roli miasta jako centralnego węzła dystrybucyjnego Hiszpanii. Powierzchnie magazynowe wokół Madrytu – szczególnie w Korytarzu wzdłuż autostrady A-2 (w kierunku Saragossy/Barcelony) oraz korytarzu południowym (okolice Getafe, Illescas) – odnotowały rekordowo niską dostępność i rosnące czynsze. W 2024 roku popyt najemców był tak wysoki, że poziom absorpcji dorównał pięcioletnim rekordom, a każda nowa powierzchnia magazynowa jest szybko wynajmowana cbre.es cbre.es.
Na początku 2025 roku wskaźnik pustostanów nowoczesnych powierzchni logistycznych w regionie Madrytu często podawany jest na niskim jednocyfrowym poziomie (poniżej 5%). W kluczowych podrynkach blisko miasta praktycznie brakuje dostępności dużych, wysokospecjalistycznych magazynów. Ta nierównowaga podaży i popytu spowodowała wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie logistyczne. Czynsze za magazyny typu big-box (>= 5 000 m²) w pierwszej strefie Madrytu wzrosły w ciągu ostatnich 18 miesięcy o kilkanaście procent. Obecnie wynoszą około 6–7 euro za m²/miesiąc i nadal umiarkowanie rosną, ponieważ najemcy konkurują o wysokiej jakości powierzchnie.
Po stronie inwestycyjnej nieruchomości logistyczne były gwiazdą rynku. Zainteresowanie inwestorów pozostaje bardzo wysokie, ze względu na silne fundamenty sektora. Pod koniec 2024 roku nastąpiła fala dużych transakcji portfelowych w hiszpańskim sektorze logistycznym cbre.es – niektóre z największych światowych funduszy nieruchomości i wyspecjalizowanych firm logistycznych nabyły magazyny wokół Madrytu, stawiając na długoterminowy wzrost. Ta fala aktywności faktycznie skompresowała stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości (cap rates): stopa kapitalizacji spadła do około 4,75%–5,0% pod koniec 2024 roku, co jest historycznie niskim poziomem, zanim się ustabilizowała cbre.es. Nawet przy rosnących stopach procentowych inwestorzy byli skłonni płacić premię za dobrze zlokalizowane centra dystrybucyjne, biorąc pod uwagę oczekiwania wzrostu czynszów i odporności e-commerce.
Patrząc w przyszłość, nowa podaż jest w drodze, ale być może nie wystarczająco szybko. Kilka milionów stóp kwadratowych powierzchni logistycznej jest w budowie wokół Madrytu (w szczególności megaprojekty w Illescas, Alcalá oraz rewitalizacje terenów poprzemysłowych w pobliżu M-50). Zostaną one oddane do użytku w latach 2025–2026. Choć nieco podniosą wskaźnik pustostanów z obecnych bardzo niskich poziomów, większość nowych inwestycji jest szybko wynajmowana lub absorbowana. Dlatego wzrost czynszów ma się utrzymać, choć w wolniejszym tempie – być może ustabilizuje się do 2026 roku, gdy podaż dogoni popyt.
Kluczowe trendy w sektorze przemysłowym Madrytu to: logistyka ostatniej mili (mniejsze obiekty bliżej miasta umożliwiające dostawę w 1-2 godziny); magazyny chłodnicze (dla dostaw żywności i farmaceutyków); oraz centra danych (Madryt staje się południowoeuropejskim hubem centrów danych, z kilkoma projektami na obrzeżach miasta). Każda z tych nisz wymaga nieruchomości i przyciąga nowych deweloperów. Władze miasta i regionu również wspierają sektor, wyznaczając nowe tereny przemysłowe i poprawiając infrastrukturę transportową (modernizacja kolei towarowej, nowe autostrady), aby wzmocnić potencjał logistyczny Madrytu.
Podsumowując, segment nieruchomości przemysłowych w Madrycie pozostaje wyjątkowo dynamiczny. Oferuje inwestorom relatywnie wysokie stopy zwrotu i potencjał wzrostu czynszów, a dla najemców wyzwaniem będzie zdobycie powierzchni w odpowiedniej lokalizacji. Do 2027 roku spodziewamy się bardziej zrównoważonego rynku wraz z oddaniem do użytku znacznych nowych powierzchni magazynowych, ale centralna rola Madrytu w gospodarce Hiszpanii oznacza, że popyt na logistykę pozostanie silny.
Inwestycje w nieruchomości komercyjne i prognozy
Madryt znajduje się zdecydowanie na celowniku globalnych inwestorów we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych. W 2024 roku całkowite inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii wzrosły o około 20%, a Madryt jako stolica przyciągnął dużą część tego kapitału cbre.es. Na 2025 rok eksperci prognozują kolejny wzrost wolumenów inwestycyjnych o 10–15% w Hiszpanii cbre.es, przy czym Madryt pozostaje głównym celem. Korzystna kombinacja czynników – niższe koszty finansowania w porównaniu do 2022 roku, silny dolar amerykański przyciągający kapitał zagraniczny do aktywów w euro oraz solidne fundamenty gospodarcze Hiszpanii – sprawia, że inwestycje w nieruchomości w Madrycie są coraz bardziej atrakcyjne cbre.es cbre.es.
Według sektorów, inwestorzy w 2025 roku są szczególnie zainteresowani:
- Sektorami „living” (mieszkalnictwo, najem instytucjonalny, akademiki). Chroniczny niedobór mieszkań i rosnące czynsze sprawiają, że sektor mieszkaniowy jest preferowanym kierunkiem inwestycji cbre.es. Bloki mieszkań na wynajem w Madrycie, na przykład, wywołują wojny ofertowe wśród inwestorów instytucjonalnych, ponieważ oferują stabilne, długoterminowe zwroty na rynku z niedoborem podaży.
- Najlepsze biura w centralnych lokalizacjach. Prestiżowe nieruchomości biurowe w Madrycie są nadal wyceniane niżej niż w Londynie, Paryżu czy Mediolanie, dlatego inwestorzy poszukujący zysków z Europy, Ameryki Północnej i Azji rozważają ich zakup. Nacisk kładziony jest na nowe lub odnowione zielone budynki – starsze biura mogą cieszyć się mniejszym zainteresowaniem inwestorów, chyba że są oferowane z dużym rabatem (z planem modernizacji).
- Logistyka/Przemysł. Jak wspomniano, aktywa logistyczne są bardzo poszukiwane. Duże globalne fundusze (Prologis, Blackstone itp.) powiększają swoje portfele magazynowe w Madrycie, a lokalne REIT-y (SOCIMI) również preferują logistykę jako kierunek rozwoju.
- Hotele. Przy rekordowym poziomie turystyki w Madrycie inwestycje hotelowe są bardzo aktywne. Ostatnie głośne transakcje obejmują luksusowe hotele i przekształcanie zabytkowych budynków w obiekty noclegowe. Inwestorzy oczekują, że Madryt będzie nadal zyskiwał jako destynacja (czemu sprzyjają inicjatywy takie jak promowanie atrakcji kulturalnych miasta i lepsze połączenia lotnicze z zagranicą).
Ryzyka i szanse: Po stronie pozytywnej, jeśli stopy procentowe zaczną spadać w latach 2025–26 (jak przewidują niektórzy), może to wywołać kolejną falę inwestycji, gdyż finansowanie stanie się tańsze, a stopy kapitalizacji jeszcze się obniżą. W związku z tym w Madrycie mogą wzrosnąć wartości kapitałowe w sektorze nieruchomości komercyjnych. Po stronie negatywnej, każdy wstrząs gospodarczy (globalny lub krajowy) może spowolnić wynajem i zwiększyć ostrożność inwestorów. Zmiany polityczne mogą również wprowadzić niepewność (np. różne podejścia do kontroli czynszów lub podatków po wyborach). Obecnie jednak perspektywy są w dużej mierze optymistyczne – Madryt jest zaliczany do najlepszych europejskich miast pod względem perspektyw inwestycyjnych w nieruchomości w 2025 roku thepropertyfinders.com. Oferuje względną stabilność, wysokiej jakości aktywa i potencjał wzrostu, co prawdopodobnie utrzyma aktywność inwestorów.
W perspektywie średnioterminowej (do 2027 roku) należy oczekiwać umiarkowanego wzrostu w sektorze nieruchomości komercyjnych:
- Biura: stabilne lub rosnące czynsze, niska pustostanowość w najlepszych lokalizacjach, dalsza decentralizacja z powodu braku powierzchni oraz znacząca nowa podaż z prestiżowych projektów po 2027 roku. Wartości kapitałowe biur powinny umiarkowanie wzrosnąć, a kompresja stóp kapitalizacji jest możliwa, jeśli stopy procentowe spadną (obecnie stopy kapitalizacji dla najlepszych biur ~4,25–4,5% mogą spaść poniżej 4% do 2027 roku w scenariuszu niskich stóp).
- Handel detaliczny: główne ulice handlowe pozostaną odporne, a nawet mogą odnotować wzrost czynszów, podczas gdy handel drugorzędny może pozostać na stałym poziomie. Inwestycje w nieruchomości handlowe będą koncentrować się na głównych ulicach i dominujących centrach handlowych; handel trzeciorzędny może napotkać wyzwania strukturalne.
- Logistyka: silne fundamenty utrzymują się, ale wzrost czynszów może się wyhamować po oddaniu nowych magazynów. Stopy kapitalizacji są bliskie rekordowo niskich poziomów, więc dalsza kompresja jest ograniczona; inwestorzy będą raczej liczyć na wzrost dochodów. Istnieje pewne ryzyko nadpodaży do 2027 roku, jeśli zrealizowanych zostanie zbyt wiele projektów spekulacyjnych, ale przy obecnie niskim poziomie pustostanów rynek prawdopodobnie wchłonie to, co jest w przygotowaniu.
- Hotele i alternatywy: te segmenty będą stanowić coraz większą część rynku. Sukces turystyki w Madrycie oznacza, że hotele będą osiągać dobre wyniki (zakładając brak nowych globalnych zakłóceń w podróżach). Dodatkowo, alternatywne aktywa, takie jak centra danych, laboratoria nauk przyrodniczych i przestrzenie coworkingowe, mogą przyciągnąć dedykowane inwestycje wraz z rozwojem tych branż w Madrycie.
Krótko mówiąc, nieruchomości komercyjne w Madrycie wchodzą w okres ekspansji i innowacji. Miasto dostosowuje się do nowych wzorców pracy, zakupów i życia po pandemii, a jego sektory nieruchomości generalnie prosperują. Interesariusze, którzy skupiają się na jakości (czy to poprzez rozwijanie zielonych budynków, czy posiadanie aktywów w najlepszych lokalizacjach), prawdopodobnie osiągną najlepsze zwroty do 2027 roku.
Możliwości i porady dla inwestorów, kupujących domy i deweloperów
Dynamiczny rynek Madrytu oferuje różne wnioski w zależności od Twojej roli. Oto kluczowe spostrzeżenia i wskazówki dla różnych interesariuszy:
- 🔑 Dla inwestorów nieruchomości: Madryt to ziemia możliwości z pewnymi zastrzeżeniami. Wysokie stopy zwrotu można znaleźć w rozwijających się dzielnicach – na przykład robotnicze dzielnice, takie jak Villaverde czy Puente de Vallecas, oferują stopy zwrotu na poziomie ~10% blogprofesional.fotocasa.es, znacznie powyżej 3–4% w luksusowym segmencie Salamanki. Jednak potencjał wzrostu wartości kapitału jest często najsilniejszy w centralnych obszarach poddawanych rewitalizacji (np. Retiro, które w zeszłym roku odnotowało prawie 40% wzrost cen) elboletin.com. Zrównoważonym podejściem może być inwestowanie w rozwijające się dzielnice sąsiadujące z prestiżowymi – korzystają one z popytu rozlewającego się oraz często z ulepszeń infrastruktury, zapewniając zarówno przyzwoity dochód z najmu, jak i wzrost wartości. Zwróć uwagę także na nowe strefy rozwoju: wczesna inwestycja w miejsca takie jak Valdecarros czy okolice przyszłego Chamartín Business Center może się opłacić, gdy te obszary dojrzeją. Pamiętaj o ryzyku regulacyjnym – przy kontrolach czynszów i potencjalnych nowych podatkach, planuj zgodność i uwzględnij to w kalkulacjach stopy zwrotu. Ogólnie rzecz biorąc, status Madrytu jako bezpiecznej przystani dla kapitału (wspierany przez rządy prawa i przejrzystość rynku) czyni go solidną długoterminową inwestycją. Wiele zagranicznych funduszy zwiększa alokacje w Madrycie, więc podążanie za tą falą może być dochodowe, ale należyta staranność w zakresie lokalizacji i jakości aktywów jest kluczowa.
- 🏠 Dla kupujących domy: Jeśli szukasz domu w Madrycie, bądź przygotowany i proaktywny. Rynek w 2025 roku jest konkurencyjny – atrakcyjne nieruchomości (szczególnie poniżej 500 tys. euro) mogą się sprzedać w ciągu tygodni, a nawet dni. Warto uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny i współpracować z renomowanym agentem. Ceny są wysokie i nadal rosną, więc czekanie może oznaczać wyższą cenę w przyszłości. Niemniej jednak, negocjuj tam, gdzie możesz: w przypadku starszych mieszkań wymagających remontu lub w dzielnicach z wieloma nowymi inwestycjami, sprzedający mogą być bardziej elastyczni co do ceny. Sprawdź dzielnice na dorobku dla lepszej wartości – na przykład Tetuán, Arganzuela czy Vicálvaro oferują niższe ceny, ale poprawiają się pod względem udogodnień i transportu. Jeśli ceny w centrum miasta są poza Twoim zasięgiem, rozważ region aglomeracji madryckiej; wiele przedmieść (Alcobendas, Pozuelo itd.) oferuje wysoką jakość życia i powstają tam nowe inwestycje mieszkaniowe. Zwróć też uwagę na stopy procentowe – po ostatnich podwyżkach, oprocentowanie kredytów hipotecznych może się ustabilizować lub nawet spaść do 2026 roku, więc zabezpieczenie kredytu o stałym oprocentowaniu w 2025 roku może dać Ci spokój. Skorzystaj z konkurencji na rynku kredytów hipotecznych w Hiszpanii, porównując oferty (banki chętnie udzielają kredytów ze względu na rosnący rynek). Na koniec, poznaj nowe zabezpieczenia wynikające z ustawy o mieszkalnictwie jako najemca: jeśli obecnie wynajmujesz z zamiarem zakupu w przyszłości, prawdopodobnie masz limity podwyżek czynszu w międzyczasie globalpropertyguide.com, co może pomóc Ci zaoszczędzić na wkład własny.
- 🏗️ Dla deweloperów i budowniczych: Madryt to żyzny grunt dla inwestycji, z dużym popytem zarówno na mieszkania, jak i nieruchomości komercyjne. Możliwości jest wiele: istnieje ogromne niezaspokojone zapotrzebowanie na mieszkania przystępne cenowo, więc projekty oferujące mieszkania ze średniej półki (np. poprzez budownictwo modułowe, partnerstwa publiczno-prywatne itd.) znajdą chętnych kupujących lub najemców. Nowe plany urbanistyczne miasta i szybsze wydawanie pozwoleń to zielone światło dla inwestycji na południowym wschodzie i obrzeżach blog.urbanitae.com. Współpracuj z inicjatywami rządowymi – np. uwzględnienie co najmniej 30–40% mieszkań chronionych w dużych projektach może ułatwić uzyskanie pozwoleń i dostęp do dotacji. W sektorze komercyjnym skup się na jakości i zrównoważonym rozwoju: biura muszą być nowoczesne technologicznie i ekologiczne, by przyciągnąć najemców w środowisku stawiającym na jakość, a przestarzałe obiekty będą zalegać na rynku. Remonty starszych budynków (zarówno mieszkalnych, jak i komercyjnych) to także duża szansa, biorąc pod uwagę wysokie ceny dla użytkowników końcowych – luksusowe renowacje klasycznych kamienic w Centro czy Chamberí mają rynek wśród zamożnych nabywców (zarówno hiszpańskich, jak i zagranicznych). Zwracaj uwagę na koszty: koszty budowy są zmienne, więc ostrożne planowanie budżetu i ewentualne wcześniejsze zabezpieczenie materiałów jest rozsądne. Do 2027 roku deweloperzy, którzy zgromadzili banki ziemi w latach 2023–25, prawdopodobnie zostaną nagrodzeni, ponieważ ekspansja Madrytu zapewnia stały napływ projektów. Na koniec, zaangażowanie społeczności i zgodność z planem zagospodarowania są kluczowe – mieszkańcy Madrytu coraz głośniej domagają się zrównoważonego rozwoju, więc inwestycje z terenami zielonymi, połączeniami komunikacyjnymi i infrastrukturą społeczną będą nie tylko lepiej przyjmowane, ale też łatwiejsze do sprzedaży.
Źródła: Do przygotowania tej analizy wykorzystano najnowsze raporty rynkowe i dane, w tym Spain Outlook 2025 firmy CBRE cbre.es cbre.es, lokalne rejestry nieruchomości oraz statystyki notarialne thepropertyfinders.com thepropertyfinders.com, indeks nieruchomości Fotocasa 2024 elboletin.com blogprofesional.fotocasa.es, spostrzeżenia Global Property Guide za I kwartał 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a także komentarze ekspertów z branży. Wszystko to stanowi rzetelną, aktualną podstawę do zrozumienia kierunku rozwoju rynku nieruchomości w Madrycie na rok 2025 i kolejne lata. Konsensus jest jasny: Madryt przeżywa boom, a mimo istniejących wyzwań (dostępność cenowa, niedobory podaży), nadchodzące lata zapowiadają się obiecująco dla miasta, które nieustannie się zmienia i rozwija. assets.cushmanwakefield.com
