Kluczowe fakty:
- Ulga w stopach procentowych na horyzoncie: Słabe dane z amerykańskiego rynku pracy wzmocniły oczekiwania, że Rezerwa Federalna rozpocznie obniżki stóp procentowych już w połowie września, potencjalnie obniżając swoją stopę referencyjną do około 3,25–3,50% do stycznia reuters.com. Oczekiwany zwrot Fedu może złagodzić koszty pożyczek na całym świecie, a analitycy twierdzą, że może to „odblokować agresywne luzowanie” przez banki centralne na rynkach wschodzących riotimesonline.com, poprawiając warunki finansowania nieruchomości.
- Spowolnienie rynku mieszkaniowego w USA: Dotychczas rozgrzany do czerwoności amerykański rynek mieszkaniowy przechyla się na korzyść kupujących. „Niedobór kupujących” zmusił wielu sprzedających do obniżania cen ofertowych lub oferowania zachęt abcnews.go.com. W skali kraju sprzedaż domów na rynku wtórnym od początku roku jest nadal o około 1,3% niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – który sam w sobie był najniższy od 30 lat abcnews.go.com – a w głównych metropoliach, takich jak Austin, Miami i Los Angeles, mediana cen ofertowych spadła o około 4–5% rok do roku tego lata abcnews.go.com.
- Duże zakłady na amerykański rynek nieruchomości komercyjnych: Nawet gdy biura zmagają się z wysoką pustostanowością, inwestorzy rzucają się na najlepsze nieruchomości. W Nowym Jorku RXR Realty zgodziło się kupić 590 Madison Avenue za 1,1 miliarda dolarów, co jest największym przejęciem biurowca na Manhattanie od ponad trzech lat commercialcafe.com. RXR określa to jako inwestycję w „odbudowę rynku biurowego” – przejmując prestiżowy wieżowiec po okazyjnej cenie, licząc, że biura najwyższej klasy będą długoterminowymi zwycięzcami mimo problemów w sektorze commercialcafe.com.
- Mieszane losy Europy: Europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje w zastoju, a wolumeny inwestycji utrzymują się blisko najniższych poziomów od dekady reuters.com. „Mamy ‘ziemię zombie’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak płynności,” mówi szef europejskiego rynku nieruchomości w PGIM, podczas gdy wielu sprzedających opiera się obniżkom cen reuters.com. Jednak łowcy okazji krążą: w Wielkiej Brytanii gigant private equity KKR wyraził zainteresowanie przejęciem brytyjskiego właściciela PRS REIT, dołączając do oferty na 631,6 mln funtów za fundusz mieszkań na wynajem w obliczu osłabienia wartości nieruchomości w Wielkiej Brytanii reuters.com reuters.com. Tymczasem, ceny domów w Wielkiej Brytanii osiągnęły rekordową średnią 299 331 funtów w sierpniu – wzrost o 2,2% rok do roku reuters.com reuters.com – ponieważ poprawa dostępności i odporność popytu wspierają „powolny, ale stały” wzrost reuters.com (choć sprzedający częściej niż zwykle obniżają ceny, by sprzedać nieruchomości reuters.com).
- Zawirowania na chińskim rynku nieruchomości: Chiński sektor nieruchomości znajduje się pod ogromną presją. Wskaźniki pustostanów biur w największych miastach osiągnęły rekordowe poziomy (Shenzhen 30,6%, Szanghaj 22,6% reuters.com reuters.com), zmuszając właścicieli do oferowania zachęt, takich jak darmowe ładowanie samochodów elektrycznych i zniżki na czynsz, aby przyciągnąć najemców reuters.com reuters.com. Jednocześnie kryzys zadłużenia wśród chińskich deweloperów trwa – czego przykładem jest historyczny upadek Evergrande. Dawny gigant wart 50 miliardów dolarów został wycofany z giełdy w Hongkongu, a jego wartość skurczyła się do zaledwie 282 milionów dolarów reuters.com reuters.com. Władze starają się przywrócić zaufanie kupujących (Szanghaj nawet złagodził ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań reuters.com), ale nadwyżka niesprzedanych mieszkań i niedokończonych projektów wciąż ciąży na nastrojach.
- Najważniejsze wydarzenia w regionie Azji i Pacyfiku: Japoński rynek nieruchomości przyciąga nowy kapitał, ponieważ era ultraniskich stóp procentowych zbliża się do końca. Mitsubishi UFJ Financial Group uruchamia fundusz o wartości 100 miliardów jenów (680 milionów dolarów) na japońskie nieruchomości reuters.com – wśród wielu nowych funduszy celujących w biura, mieszkania i hotele w Tokio i Osace, podczas gdy ceny rosną. W całym regionie Australia i Indie odnotowują stabilny popyt, ale wyższe koszty kredytów wystawiają na próbę dostępność mieszkań.
- Boomy i reformy na Bliskim Wschodzie: Nieruchomości w Zatoce przeżywają rozkwit dzięki silnym wiatrom gospodarczym. W sierpniu w Dubaju odnotowano sprzedaż nieruchomości o wartości 40 mld AED (10,9 mld USD), co stanowi wzrost o 13% rok do roku arabianbusiness.com, przy rekordowych transakcjach (w tym sprzedaż willi na Palm Jumeirah za 161 mln Dh (~44 mln USD), jednej z najdroższych w historii Dubaju therealestatereports.com). Populacja ZEA właśnie przekroczyła 4 miliony, co napędza popyt na nowe projekty deweloperskie i luksusowe domy arabianbusiness.com. W innych częściach regionu, Arabia Saudyjska zatwierdziła przełomowe prawo otwierające rynek nieruchomości dla zagranicznych inwestorów od stycznia 2026 roku middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – ruch mający na celu przyciągnięcie kapitału międzynarodowego i wsparcie dywersyfikacji w ramach Vision 2030, gdy rządy Zatoki stawiają na rozwój nieruchomości jako motor wzrostu.
- Trendy w Ameryce Łacińskiej: Rynki Ameryki Łacińskiej są gotowe na wzrost w sektorze nieruchomości, ponieważ stopy procentowe mogą tam wreszcie spaść równolegle z Fed. Bank of America zauważa, że obniżki stóp Fed stworzyłyby warunki do „agresywnego” luzowania polityki pieniężnej w Brazylii, Kolumbii, Meksyku i innych krajach riotimesonline.com – co przyniosłoby ulgę po okresie historycznie wysokich lokalnych stóp. W Meksyku boom na nearshoring produkcji przyciąga inwestorów do parków przemysłowych i mieszkań: prognozuje się, że kraj przyciągnie ponad 652 mld peso (~32 mld USD) inwestycji w nieruchomości w 2025 roku, co stanowi wzrost o 15%, napędzany popytem na obiekty logistyczne, nowe apartamenty i inwestycje turystyczne adventuresincre.com. Brazylia i Kolumbia również spodziewają się, że niższe koszty finansowania ożywią transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych i aktywność budowlaną w perspektywie 2026 roku.
Ameryka Północna: Słabnący rynek mieszkaniowy i wielkie transakcje
Zmiany na rynku mieszkaniowym: Po latach gorączkowych wzrostów cen, impet rynku mieszkaniowego w USA wyhamował. Potencjalnych kupujących jest niewielu, ponieważ stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymują się na wysokim poziomie, a sprzedający odczuwają presję. W wielu częściach kraju domy pozostają na rynku dłużej, a wojny licytacyjne praktycznie zniknęły abcnews.go.com abcnews.go.com. Ankieta Associated Press wskazuje, że wielu sprzedających musiało obniżyć ceny ofertowe (czasem wielokrotnie), aby przyciągnąć oferty, lub oferować bonusy, takie jak obniżki stóp procentowych i kredyty na naprawy abcnews.go.com abcnews.go.com. Krajowa mediana ceny ofertowej w lipcu wyniosła około 439 000 dolarów – nieco więcej niż rok wcześniej – ale w niegdyś gorących miastach, takich jak Austin, Miami, Chicago i Denver, mediana cen faktycznie spadła o około 4–5% w porównaniu z rokiem poprzednim abcnews.go.com. Liczba niesprzedanych domów wzrosła (liczba aktywnych ofert skoczyła o około 25% rok do roku w lipcu), ponieważ na rynek trafia więcej nowych inwestycji, a kupujący się wahają abcnews.go.com. Sprzedaż istniejących domów pozostaje na poziomie bliskim historycznym minimom – o 1,3% poniżej i tak już słabego tempa z zeszłego roku do lipca abcnews.go.com. „Sprzedającym coraz trudniej jest twardo negocjować,” informuje AP, ponieważ równowaga sił powoli przesuwa się z powrotem w stronę kupujących abcnews.go.com. Mimo to ekonomiści zauważają, że dostępność mieszkań stopniowo się poprawia – wzrost płac obecnie przewyższa wzrost cen domów średnio, a każdy spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych może uwolnić skumulowany popyt abcnews.go.com abcnews.go.com.
Sektor komercyjny – ostrożność i oportunizm: Krajobraz nieruchomości komercyjnych w Ameryce Północnej jest podzielony. Z jednej strony właściciele biur nadal zmagają się z podwyższonymi wskaźnikami pustostanów spowodowanymi pracą zdalną i wyższymi kosztami finansowania. W niektórych rynkach widać oznaki kryzysu – od w połowie pustych wieżowców w centrum po giganta coworkingu WeWork balansującego na krawędzi (firma ogłosi upadłość w rozdziale 11 później jesienią). Jednak nawet w tym marazmie inwestorzy z dużym kapitałem wybierają najlepsze aktywa po dzisiejszych zaniżonych cenach. Przykład: pod koniec sierpnia RXR Realty i partnerzy nabyli 42-piętrowy 590 Madison Avenue na Manhattanie za 1,1 miliarda dolarów commercialcafe.com. To największa transakcja biurowa w Nowym Jorku od lat, a RXR traktuje ją jako strategiczny zakład, że biura klasy blue-chip w dobrych lokalizacjach odbiją, nawet jeśli starsze, przeciętne budynki biurowe pozostaną „uwięzionymi aktywami”. Wieżowiec w dzielnicy Plaza – z prestiżowymi najemcami i niedawnymi modernizacjami – został sprzedany ze znacznym rabatem względem szczytowych wycen, co pokazuje, że nawet nieruchomości trofeowe zostały przecenione. „To wpisuje się w naszą strategię odbudowy rynku biurowego,” powiedział RXR, określając zakup jako długoterminową inwestycję w kurczącą się podaż najwyższej jakości powierzchni i utrzymujący się popyt ze strony elitarnych najemców commercialcafe.com. Podobnie, SL Green Realty – największy właściciel biurowy na Manhattanie – zawarł 8 września umowę na 160 milionów dolarów na zakup dwóch budynków biurowych w Midtown (346 Madison Ave i sąsiedniej nieruchomości), kontynuując konsolidację kluczowych lokalizacji commercialcafe.com. Poza segmentem biurowym, nieruchomości przemysłowe pozostają stosunkowo mocnym punktem: sprzedaż magazynów i obiektów logistycznych w USA osiągnęła 33,8 miliarda dolarów od początku roku do końca sierpnia, praktycznie dorównując rekordowym wolumenom z dwóch poprzednich lat mimo niesprzyjających warunków gospodarczych commercialcafe.com. Podkreśla to zaufanie inwestorów do e-commerce i obiektów łańcucha dostaw, nawet gdy inne typy nieruchomości podupadają.
Rozwój polityki i finansowania: Potencjalnym punktem zwrotnym dla rynku nieruchomości w Ameryce Północnej jest kierunek stóp procentowych. Wszystkie oczy zwrócone są na wrześniowe posiedzenie Rezerwy Federalnej. Po roku utrzymywania wysokich stóp w celu schłodzenia inflacji, rynki są coraz bardziej przekonane, że Fed po raz pierwszy w tym cyklu obniży stopy procentowe reuters.com. Kontrakty terminowe wskazują na około 88% prawdopodobieństwo obniżki stóp we wrześniu (większość oczekuje obniżki o ćwierć punktu, choć istnieje niewielka szansa na większy ruch o pół punktu) riotimesonline.com reuters.com. Przewodniczący Fed Jerome Powell zasugerował rosnące ryzyka dla rynku pracy, które mogłyby uzasadniać złagodzenie polityki reuters.com. Jeśli Fed faktycznie rozpocznie serię obniżek stóp procentowych, warunki finansowania kredytów hipotecznych i komercyjnych znacznie się poprawią. National Association of Realtors prognozuje, że łagodzenie polityki Fed „ostatecznie [złagodzi] koszty pożyczek na rynku nieruchomości komercyjnych.” nar.realtor Stopy procentowe kredytów hipotecznych w USA już nieco spadły z ostatnich szczytów w oczekiwaniu na te zmiany, przynosząc pewną ulgę kupującym domy. Podobnie w Kanadzie, ekonomiści powszechnie oczekują, że Bank Kanady również obniży stopy procentowe do jesieni equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, co może ożywić kanadyjski rynek mieszkaniowy po spowolnieniu. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywa tańszego kredytu wprowadza dawkę optymizmu w dość ospały rynek nieruchomości w Ameryce Północnej.
Europa: Inwestorzy szukają okazji, gdy rynki szukają dna
Nieruchomości komercyjne – „Kraina zombie” trwa: Europejskie rynki nieruchomości komercyjnych pozostają utknięte na niskich obrotach, wbrew prognozom z początku 2025 roku, które zakładały odbicie. Wolumeny transakcji utrzymują się blisko najniższych poziomów dekady, ponieważ kupujący i sprzedający pozostają daleko od porozumienia co do ceny. W pierwszym kwartale sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Europie wyniosła zaledwie 47,8 mld euro – tyle samo co rok wcześniej i ledwie połowę poziomu sprzed trzech lat reuters.com. Wstępne dane za drugi kwartał wyglądają jeszcze słabiej: inwestycje transgraniczne w nieruchomości w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce spadły o około 20% rok do roku do 17,2 mld euro, co oznacza najgorszy drugi kwartał od dekady reuters.com. „Mamy ‘krainę zombie’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak powrotu płynności,” ubolewał Sebastiano Ferrante z funduszu PGIM, opisując paraliż rynku reuters.com. Potencjalni kupujący domagają się dużych rabatów z powodu wyższych stóp procentowych i obaw przed recesją, ale wielu sprzedających nie chce ustąpić z cen, woląc „przedłużać i udawać” przy kredytach, niż realizować straty. Ten impas jest najbardziej widoczny w sektorze biurowym – zwłaszcza w przypadku niechcianych aktywów, takich jak stare biura na przedmieściach i półpuste centra handlowe, które mają problem ze znalezieniem nabywców reuters.com reuters.com. Nawet centra danych, do niedawna gorąca nisza, straciły na atrakcyjności w Europie reuters.com. Dla kontrastu, jeden segment pozostaje odporny: mieszkania na wynajem. Niedobór mieszkań na wynajem nadal przyciąga kapitał reuters.com, ponieważ silny popyt najemców i czynsze powiązane z inflacją czynią go stosunkowo bezpiecznym. Na przykład, portfele mieszkań wielorodzinnych w Niemczech i inne aktywa z „sektora mieszkaniowego” wciąż znajdują nabywców, podczas gdy wieżowce biurowe stoją na półce.
Okazje i oferty oportunistyczne: Ponieważ wartości nieruchomości w Europie znacznie spadły w porównaniu do poziomów sprzed pandemii, inwestorzy oportunistyczni – szczególnie z Ameryki Północnej i funduszy private equity – polują na okazje. Wielka Brytania stała się punktem centralnym: słabsze wyceny sprawiły, że brytyjskie firmy nieruchomościowe stały się atrakcyjnymi celami dla amerykańskich nabywców reuters.com. W tym tygodniu notowany na londyńskiej giełdzie PRS REIT, właściciel nieruchomości skupiający się na wynajmie domów rodzinnych, potwierdził, że wzbudził zainteresowanie nowojorskiej firmy KKR & Co. reuters.com. KKR dołączył do formalnego procesu sprzedaży PRS REIT, który już w czerwcu otrzymał ofertę przejęcia o wartości 632 mln funtów reuters.com. Cena akcji PRS REIT wzrosła prawie o 9% 8 września po pojawieniu się tej informacji, co odzwierciedla nadzieje, że wojna ofert może podnieść jego wartość reuters.com. Ruch KKR wpisuje się w szerszy trend – w 2025 roku inwestorzy z USA obserwowali kilka notowanych w Wielkiej Brytanii funduszy nieruchomości (na przykład KKR wcześniej złożył ofertę w wysokości 6,4 mld dolarów na firmę inżynieryjną Spectris i starał się o właściciela nieruchomości medycznych PHP) reuters.com. Analitycy zauważają, że niskie wyceny i słaby funt sprawiły, że brytyjskie nieruchomości stały się „grą na wartość” dla funduszy dysponujących dolarami reuters.com. W innych częściach Europy pojawiają się wreszcie niektóre sprzedaże wymuszone: w Niemczech syndyk masy upadłościowej frankfurckiego wieżowca Trianon wystawił budynek na sprzedaż, co jest rzadkim testem dla tego trudnego rynku reuters.com. We Francji i Hiszpanii zamknięto kilka prywatnych transakcji dotyczących parków logistycznych i hoteli z rabatami na poziomie 15–20%, co sygnalizuje, że trwa odkrywanie cen. Obserwatorzy rynku spodziewają się większej liczby transakcji pod koniec 2025 roku, gdy sprzedający stopniowo zaakceptują nowe poziomy cen.
Odporność rynku mieszkaniowego (i rekord w Wielkiej Brytanii): Rynki mieszkaniowe w Europie prezentują mieszany obraz, ale generalnie radzą sobie lepiej niż sektor komercyjny. Co istotne, ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii właśnie osiągnęły rekordowy poziom pomimo szerszej niepewności gospodarczej. Pożyczkodawca hipoteczny Halifax poinformował, że średnia cena brytyjskiego domu osiągnęła w sierpniu 299 331 funtów, co stanowi nowy rekord wszech czasów po wzroście o 0,3% w skali miesiąca (trzeci z rzędu miesiąc wzrostów) reuters.com reuters.com. Ceny są obecnie o 2,2% wyższe niż rok temu, wyraźnie przewyższając prognozy ekonomistów reuters.com. Ta zaskakująca siła pojawiła się po tymczasowym spadku pod koniec 2024 roku; rynek odbił się na początku 2025 roku, wspierany przez poprawę dostępności (wynagrodzenia wzrosły, a stopy procentowe się ustabilizowały) oraz ostatnią falę kupujących korzystających z wygasłej już ulgi podatkowej od zakupu nieruchomości (stamp duty) reuters.com. „Rynek mieszkaniowy pokazał, że potrafi stawić czoła tym wyzwaniom” – powiedział szef działu hipotek w Halifax, zauważając, że popyt pozostaje odporny nawet przy utrzymującej się wysokiej inflacji i stopach procentowych reuters.com. Niemniej jednak, aktywność jest w dużej mierze napędzana realistycznym poziomem cen – portal nieruchomości Rightmove zauważył, że sprzedający w lipcu musieli obniżać ceny ofertowe częściej niż zwykle, aby doprowadzić do sprzedaży, z powodu zwiększonej liczby ofert na rynku reuters.com. W rzeczywistości konkurencyjny pożyczkodawca Nationwide odnotował niewielki spadek cen o 0,1% w sierpniu, co pokazuje, że nie wszystkie wskaźniki są zgodne, a wzrost cen poza głównymi lokalizacjami jest ograniczony reuters.com. Rynek najmu w Wielkiej Brytanii również bije nowe rekordy: średni czynsz za nowe umowy najmu osiągnął 1 577 funtów miesięcznie, o 3% więcej niż rok temu i najwięcej w historii, według Rightmove reuters.com. Podobne trendy obserwuje się w całej Europie – czynsze rosną, ponieważ potencjalni nabywcy po raz pierwszy wynajmują mieszkania dłużej. W miastach od Dublina po Paryż podaż mieszkań pozostaje ograniczona, co utrzymuje ceny na stosunkowo wysokim poziomie, nawet gdy wolumen sprzedaży spada. Polityka rządowa również się zmienia: w Wielkiej Brytanii narastają spekulacje, że jesienny budżet może podnieść podatki od nieruchomości o wysokiej wartości reuters.com, co wprowadziło pewną ostrożność na wyższym segmencie rynku londyńskiego. Ogólnie rzecz biorąc, sektor mieszkaniowy w Europie radzi sobie lepiej niż nieruchomości komercyjne, choć rok 2025 wyraźnie przeszedł w wolniejsze „nowe normalne” umiarkowanych wzrostów cen (lub niewielkich spadków w niektórych regionach) zamiast gorączkowego boomu z poprzednich lat.
Azja i Pacyfik: Problemy Chin, zwroty w polityce i jasne punkty
Chiny – Rekordowe pustostany i działania ratunkowe: Ogromny chiński sektor nieruchomości wciąż zmaga się z podwójnym kryzysem: spadającym popytem w kluczowych segmentach (takich jak biura) oraz nadmiernym zadłużeniem deweloperów. W sektorze nieruchomości komercyjnych liczby są uderzające: wskaźniki pustostanów w miastach najwyższej rangi nigdy nie były wyższe. Pustostany w biurach klasy A w Shenzhen osiągnęły 30,6% w połowie roku, w Szanghaju 22,6%, w Kantonie 22,6%, a nawet w Pekinie prawie 20% powierzchni stoi pusta reuters.com reuters.com. W przeciwieństwie do rynków zachodnich, praca zdalna jest w Chinach mniej powszechna, ale słaba gospodarka i cięcia kosztów przez firmy sprawiły, że „puste biura… stają się coraz częstsze” w głównych ośrodkach reuters.com. Aby walczyć z nadpodażą, właściciele nieruchomości i lokalne władze oferują coraz więcej zachęt. Deweloperzy obniżają czynsze (czynsze za biura klasy A spadły o 20–40% od 2020 roku w czterech największych miastach reuters.com) i dorzucają gratisy – na przykład jeden państwowy REIT oferuje najemcom darmowe ładowanie samochodów elektrycznych, elastyczne warunki najmu, a nawet pokrywa część rachunków za media, by zwiększyć „przywiązanie” reuters.com reuters.com. Władze miejskie również wprowadzają środki wsparcia: niektóre zaczęły dofinansowywać wynajem biur, zachęcać do przekształcania biur na mieszkania i wstrzymywać nowe sprzedaże gruntów pod projekty komercyjne reuters.com. Pomimo tych działań, osoby z branży spodziewają się, że „trudna sytuacja utrzyma się w najbliższym czasie”, dopóki nadwyżka podaży nie zostanie wchłonięta reuters.com. Problemy nie dotyczą tylko biur – nawet niegdyś prężnie rozwijający się chiński sektor magazynowy odczuwa presję, czego przykładem jest Shenzhen International (duży deweloper logistyczny), który walczy o utrzymanie najemców w swoich magazynach, gdy niektóre międzynarodowe firmy ograniczają działalność reuters.com.
Po stronie mieszkaniowej Chiny stoją w obliczu innego, ale powiązanego wyzwania: skutki kryzysu zadłużenia deweloperów osłabiły zaufanie kupujących. Najbardziej dramatycznym symbolem jest China Evergrande Group, która została oficjalnie wycofana z giełdy w Hongkongu 25 sierpnia, kończąc pewną erę. Evergrande – która kiedyś mogła się pochwalić kapitalizacją rynkową na poziomie 50 miliardów dolarów – została wykreślona z obrotu po 18 miesiącach zawieszenia i nieudanych próbach restrukturyzacji reuters.com reuters.com. Jej upadek (z ponad 300 miliardami dolarów zobowiązań) reuters.com podkreśla „bezprecedensowy kryzys zadłużenia”, który uderzył w chiński rynek nieruchomości w 2021 roku i nadal się pogłębia reuters.com. Dziesiątki prywatnych deweloperów ogłosiły niewypłacalność, pozostawiając niedokończone mieszkania w całym kraju. Pekin jest teraz w trybie ratunkowym: władze obniżyły stopy procentowe kredytów hipotecznych, złagodziły wymagania dotyczące wkładu własnego i zniosły ograniczenia w zakupie mieszkań w wielu miastach, aby pobudzić sprzedaż. Co istotne, Szanghaj właśnie pod koniec sierpnia zlikwidował niektóre limity dotyczące zakupu mieszkań – informacja o tej zmianie polityki faktycznie wywołała wzrost notowań akcji deweloperów reuters.com. Rząd centralny wywiera także presję na państwowe banki, aby udzielały większego kredytowania zdrowym deweloperom oraz wspierały finansowanie wstrzymanych projektów, by mogły zostać przekazane nabywcom. Te działania przyniosły pewien efekt – na początku września, po złagodzeniu przepisów, nastąpiło krótkotrwałe ożywienie sprzedaży nowych mieszkań w miastach pierwszej kategorii. Jednak odbudowa pozostaje krucha, ponieważ wiele chińskich gospodarstw domowych obawia się kupowania mieszkań w przedsprzedaży od zadłużonych deweloperów. Analitycy ostrzegają, że odbudowa zaufania zajmie trochę czasu; jak ujął to jeden z inwestorów, wycofanie Evergrande z giełdy „sygnalizuje koniec ery chińskiego modelu wzrostu napędzanego nieruchomościami”, a zaczyna się nowy, bardziej powściągliwy rozdział reuters.com.Japonia – rosnące stopy, rosnące zainteresowanie (ze strony inwestorów): W Japonii narracja dotycząca nieruchomości wygląda zupełnie inaczej. Ultrałagodna polityka monetarna kraju wreszcie się zmienia – Bank Japonii sygnalizuje, że może stopniowo odchodzić od ujemnych stóp procentowych – co skłania krajowych inwestorów do poszukiwania wyższych zwrotów z nieruchomości. Uruchomiono kilka nowych funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości, aby wykorzystać wciąż niskie koszty finansowania w Japonii, zanim wzrosną. Na przykład, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) ogłosiła utworzenie funduszu nieruchomości o wartości 100 mld jenów (~680 mln USD), skoncentrowanego na średniej wielkości biurach, budynkach mieszkalnych i hotelach w Tokio, Osace i Nagoi reuters.com reuters.com. To już drugi duży fundusz nieruchomości MUFG w tym roku i część „fali uruchamiania japońskich funduszy nieruchomości” w 2025 roku, według Reutersa reuters.com. Ubezpieczyciel Dai-ichi Life i Marubeni podobnie ogłosili w lipcu fundusz nieruchomości o wartości 400 mld jenów, a Orix Corp. uruchomił fundusz o wartości 100 mld jenów w lutym reuters.com. Globalni inwestorzy również tłumnie wchodzą na rynek: Morgan Stanley właśnie zebrał 131 mld jenów (~885 mln USD) na fundusz nieruchomości skoncentrowany na Japonii, przekraczając swój cel bloomberg.com eatonvance.com. Co napędza to zainteresowanie? Wartości nieruchomości w Japonii rosną stabilnie (choć nie na poziomie bańki), a nawet jeśli BOJ podniesie stopy, stopy zwrotu z najlepszych japońskich nieruchomości pozostają atrakcyjne w porównaniu z obligacjami. Ponadto Japonia oferuje stabilną przystań z solidnym popytem najemców – zwłaszcza w segmencie mieszkań wielorodzinnych i nieruchomości logistycznych – oraz reputację rynku o stosunkowo przewidywalnych, niskowolatylnych zwrotach. Analitycy zauważają, że po dekadach deflacji, japoński rynek nieruchomości wykazuje „odporność postdeflacyjną”, przyciągając kapitał zagraniczny (obecnie inwestorzy zagraniczni odpowiadają za szacunkowo 27% wolumenu inwestycji) ainvest.com. W nadchodzących miesiącach kluczowym punktem do obserwacji będzie czy BOJ dokona pierwszej podwyżki stóp – jeśli tak, może to podnieść koszty finansowania, ale także potencjalnie pobudzić jeszcze większe zakupy w oczekiwaniu na wzrost czynszów. Na razie nastroje są optymistyczne: japońskie firmy nieruchomościowe podniosły prognozy zyskówprognozy dotyczące przychodów, a aktywność transakcyjna w 2025 roku jest na dobrej drodze, aby przewyższyć ubiegłoroczną, napędzana przez sektory mieszkaniowy i logistyczny.
Inne wydarzenia w regionie Azji i Pacyfiku: W innych częściach regionu Azji i Pacyfiku rynki nieruchomości prezentują mieszankę różnych trendów. Rynek mieszkaniowy w Australii na przykład wykazuje oznaki ochłodzenia po mocnym początku roku. Bank Rezerw Australii utrzymał na początku września stopę procentową na niezmienionym poziomie 4,10%, a ceny domów w Sydney i Melbourne się wypłaszczyły, gdy kupujący osiągnęli granice swojej zdolności finansowej. Jednak niedobór ofert zapobiega gwałtownemu spadkowi, a wielu oczekuje, że ceny zaczną ponownie powoli rosnąć, gdy pojawi się perspektywa obniżek stóp procentowych (rynek przewiduje, że RBA może złagodzić politykę w 2024 roku). Sektor nieruchomości w Indiach pozostaje silny – sprzedaż mieszkań w największych miastach zmierza ku rekordowym wynikom w 2025 roku, dzięki rosnącej klasie średniej i migracji do miast. Rząd Indii we wrześniu przedłużył zachęty dla mieszkań dostępnych cenowo i zachęca banki do udzielania większej liczby kredytów hipotecznych osobom kupującym pierwsze mieszkanie. Azja Południowo-Wschodnia również zasługuje na uwagę: Wietnam i Filipiny przeżywają boom budowlany (nowe mieszkania, biura, parki przemysłowe) wspierany przez szybki wzrost gospodarczy, podczas gdy rynek nieruchomości w Singapurze, po gorączkowych latach 2021–2022, ochłodził się w wyniku wprowadzenia surowych środków ograniczających i wyższych podatków od zakupu nieruchomości przez cudzoziemców. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku są podzielone – spowolnienie w Chinach jest obciążeniem dla regionalnych przepływów inwestycyjnych i popytu na surowce budowlane, ale inne gospodarki, takie jak Japonia, Indie i kraje ASEAN, stanowią motory wzrostu, które utrzymują zainteresowanie globalnych inwestorów regionem.
Bliski Wschód: Rozkwitające rynki i odważne decyzje polityczne
Nieruchomości w Zatoce w ogniu: Rynki nieruchomości na Bliskim Wschodzie – zwłaszcza w bogatych w energię państwach Zatoki – przeżywają niezwykły wzrost. Wysokie dochody z ropy, działania na rzecz dywersyfikacji gospodarki oraz wzrost liczby ludności połączyły się, by gwałtownie zwiększyć popyt na nieruchomości. Najlepiej widać to w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, gdzie Dubaj i Abu Zabi wciąż notują rekordowe wyniki. Rynek nieruchomości w Dubaju jest rozgrzany do czerwoności, kontynuując wzrost po pandemii. Tylko w tygodniu kończącym się 7 września Dubaj odnotował transakcje nieruchomościowe o wartości ponad 11,5 mld AED (około 4 300 transakcji) facebook.com. W całym sierpniu sprzedaż osiągnęła 40 mld AED (~10,9 mld USD), co oznacza wzrost o 13,2% w porównaniu z rokiem poprzednim arabianbusiness.com. W tej sumie znalazło się 16 993 transakcji mieszkaniowych, najwięcej w jednym miesiącu w historii, według danych Departamentu Gruntów w Dubaju arabianbusiness.com. Boom obejmuje oba segmenty rynku: segment off-plan (nowe inwestycje) odnotował 22% wzrost wolumenu arabianbusiness.com, a inwestorzy wykupują lokale w nowo uruchamianych projektach w zaplanowanych dzielnicach Dubaju. Jednocześnie rynek wtórny (odsprzedaż) również wzrósł o około 6% pod względem wartości arabianbusiness.com, co wskazuje na zdrowy popyt końcowych użytkowników w ugruntowanych dzielnicach. Jedna z głośnych transakcji podkreśla szaleństwo na rynku luksusowych nieruchomości: willa na Palm Jumeirah sprzedana za 161 mln AED (około 44 mln USD), jedna z najwyższych cen w historii Dubaju therealestatereports.com. Pośrednicy twierdzą, że ultrabogaci nabywcy z Europy, Indii i Chin napędzają „bezprecedensowy” popyt na ograniczoną liczbę nadwodnych rezydencji i penthouse’ów w Dubaju, windując ceny luksusowych nieruchomości na nowe szczyty. Rynek najmu również przeżywa boom – czynsze w Dubaju wzrosły rok do roku o kilkanaście procent, a właściciele często żądają jednego czeku z góry, gdy najemcy konkurują o ograniczoną liczbę lokali.
Abu Zabi również przeżywa rozkwit: transakcje na rynku nieruchomości w stolicy ZEA osiągnęły 61,5 mld AED (16,7 mld USD) w pierwszej połowie 2025 roku arabianbusiness.com, a rząd wyprzedaje kolejne etapy dużych projektów na wyspach Yas i Saadiyat. W innych częściach Zatoki główne miasta Arabii Saudyjskiej (Rijad, Dżudda, Dammam) doświadczają szybkiego wzrostu cen mieszkań i gruntów, napędzanego wydatkami rządowymi i młodą populacją. Na przykład średnie ceny willi w Rijadzie wzrosły o około 10% w ciągu ostatniego roku, a czynsze za biura w dzielnicy finansowej Rijadu są na rekordowo wysokim poziomie, ponieważ firmy masowo się tam przenoszą. Katar, świeżo po organizacji Mistrzostw Świata FIFA, również odnotował wzrost: transakcje na rynku nieruchomości osiągnęły 8,9 mld QAR (2,4 mld USD) w II kwartale 2025 roku, co oznacza wzrost o 29,8% w porównaniu z rokiem poprzednim instagram.com qa.muqawlat.com, dzięki nowym inwestycjom i napływowi zagranicznych inwestorów. W całym regionie silny wzrost PKB i powiązanie walut z dolarem amerykańskim utrzymują wysokie zaufanie inwestorów. Co istotne, powiązanie walut Zatoki z dolarem oznacza, że zmiany stóp procentowych Fedu USA przekładają się bezpośrednio – obecnie wysokie stopy procentowe nieco ostudziły popyt na kredyty hipoteczne wśród końcowych nabywców, ale jednocześnie przyciągnęły napływ zagranicznego kapitału szukającego zysków na rynku nieruchomości w Zatoce. Teraz, gdy oczekuje się, że Fed złagodzi politykę, deweloperzy w Zatoce spodziewają się tańszego finansowania, co dodatkowo napędzi realizację megaprojektów.
Zmiany w polityce – otwarcie drzwi dla zagranicznych nabywców: W regionie Bliskiego Wschodu zachodzi istotna zmiana polityczna, która może okazać się przełomowa dla inwestycji długoterminowych: Arabia Saudyjska liberalizuje swoje prawo nieruchomościowe, aby umożliwić cudzoziemcom posiadanie nieruchomości w kluczowych obszarach. W lipcu saudyjski rząd zatwierdził nowe prawo dotyczące nieruchomości (wchodzące w życie w styczniu 2026 r.), które po raz pierwszy pozwoli osobom niebędącym Saudyjczykami na zakup i pełne posiadanie nieruchomości w wyznaczonych strefach głównych miast middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. To historyczny krok w królestwie, gdzie dotychczas cudzoziemcy byli ograniczeni głównie do krótkoterminowych najemów lub bardzo ograniczonego posiadania w ramach wybranych projektów. Prawo ma na celu przyciągnięcie bezpośrednich inwestycji zagranicznych i know-how do saudyjskiego sektora nieruchomości w ramach inicjatywy Wizja 2030 księcia Mohammeda bin Salmana middleeastbriefing.com. Zgodnie z nowymi przepisami, cudzoziemcy i zagraniczne firmy będą mogli kupować nieruchomości w takich miejscach jak Rijad i Dżudda (choć wrażliwe miasta święte Mekka i Medyna pozostają niedostępne lub podlegają specjalnym warunkom) middleeastbriefing.com. Rząd ma nadzieję, że to „odblokuje nowe przepływy kapitału” do sektora, zwiększy podaż mieszkań i zachęci międzynarodowych deweloperów do budowy w saudyjskich miastach middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Ogłoszenie już wywołało poruszenie – firmy nieruchomościowe z Zatoki Perskiej i z całego świata przyglądają się saudyjskiemu rynkowi, który przeżywa boom budowlany dzięki wielkoskalowym projektom (NEOM, kurorty nad Morzem Czerwonym itd.). Władze saudyjskie nadal też intensywnie inwestują w mieszkania dla mieszkańców; udział sektora nieruchomości w PKB Arabii Saudyjskiej podwoił się z 5,9% do ok. 12% w latach 2023–2024 middleeastbriefing.com, co pokazuje rosnące znaczenie tego sektora poza ropą naftową middleeastbriefing.com. Tymczasem w ZEA regulacje dotyczące nieruchomości stają się również bardziej przyjazne inwestorom: Dubaj niedawno rozszerzył uprawnienia do długoterminowych „złotych wiz” powiązanych z inwestycjami w nieruchomości (obniżając minimalny próg inwwymagane inwestycje), a Abu Zabi obniżyło niektóre opłaty transakcyjne. Te działania są częścią strategii państw Zatoki Perskiej, mającej na celu ustanowienie się jako światowe oazy inwestycyjne i przyciągnięcie zamożnych ekspatów.
Trendy ESG i technologiczne: Boom na rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie przecina się również z nowymi trendami, takimi jak PropTech i inicjatywy ESG (środowiskowe, społeczne, zarządcze). Na przykład ZEA przodują w tokenizacji nieruchomości i transakcjach kryptowalutowych – regulatorzy Dubaju stworzyli ramy umożliwiające zakup nieruchomości za pomocą aktywów cyfrowych na licencjonowanych platformach therealestatereports.com therealestatereports.com, a niektórzy deweloperzy badają możliwości blockchain w zakresie współwłasności nieruchomości. Zrównoważony rozwój również zyskuje na znaczeniu; wszystkie giga-projekty w Arabii Saudyjskiej promują zielone standardy budownictwa i innowacyjne, przyjazne środowisku projekty (jak koncepcja miasta „The Line” w NEOM). Deweloperzy w całym regionie muszą się także mierzyć z wyższymi kosztami budowy i zapotrzebowaniem na wykwalifikowaną siłę roboczą, ponieważ szalone tempo budowy czasami przewyższa podaż materiałów i pracowników. Niemniej jednak, zaufanie do rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie jest bardzo wysokie na przełomie 2025 roku. Analitycy twierdzą, że region ten stał się wyróżniającym się graczem na świecie, oferując wzrost i zwroty w czasie, gdy tradycyjne rynki zwalniają. Jak ujął to jeden z dyrektorów agencji w Dubaju, „Wzrost liczby ludności, realizacja infrastruktury i wsparcie rządu tworzą idealny przepis na trwały wzrost rynku nieruchomości” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – co stanowi wyraźny kontrast wobec przeciwności, z jakimi borykają się sektory nieruchomości na Zachodzie.
Ameryka Łacińska: Wysokie nadzieje w obliczu zbliżającej się ulgi w stopach procentowych
Rynki nieruchomości w Ameryce Łacińskiej przetrwały trudny okres bardzo wysokich stóp procentowych i inflacji, ale pojawiają się sygnały, że lepsze czasy mogą być przed nami. Głównym tematem jest oczekiwana zmiana polityki pieniężnej. Wiele banków centralnych Ameryki Łacińskiej agresywnie podnosiło stopy w latach 2021–2023, aby opanować inflację (referencyjna stopa Selic w Brazylii osiągnęła 15%, w Chile przekroczyła 11% itd.). Te działania, choć stabilizowały gospodarki, sprawiły, że kredyty hipoteczne i finansowanie inwestycji stały się bardzo drogie, co ostudziło aktywność na rynku nieruchomości. Teraz, gdy inflacja jest pod kontrolą, a amerykański Fed prawdopodobnie zacznie obniżać stopy, Ameryka Łacińska może wreszcie zobaczyć spadek kosztów pożyczek. „Niższe krótkoterminowe stopy procentowe w USA ułatwiają obniżki w Ameryce Łacińskiej, zwłaszcza w Brazylii, Kolumbii, Meksyku,” zauważyli analitycy Bank of America riotimesonline.com. Rzeczywiście, rynki obstawiają, że bank centralny Brazylii będzie kontynuował obniżki stóp do 2026 roku, a meksykański Banxico również powinien zacząć luzować politykę, jeśli Fed to zrobi x.com riotimesonline.com. Ta perspektywa już podniosła ceny aktywów (np. kolumbijski indeks giełdowy COLCAP właśnie osiągnął pięcioletnie maksimum riotimesonline.com riotimesonline.com). Dla rynku nieruchomości oznacza to tańszy kredyt i odnowioną zdolność inwestycyjną. Deweloperzy, którzy wstrzymali projekty z powodu kosztów finansowania, są gotowi wznowić budowy, gdy stopy procentowe złagodnieją.Hotspoty i trendy: W Ameryce Łacińskiej Meksyk wyróżnia się jako lider dzięki globalnemu trendowi nearshoringu. W obliczu utrzymujących się napięć handlowych między USA a Chinami, międzynarodowi producenci coraz częściej zakładają działalność w Meksyku, aby zaopatrywać rynek północnoamerykański. To napędza gwałtowny wzrost popytu na nieruchomości przemysłowe – magazyny, fabryki i obiekty logistyczne – zwłaszcza wzdłuż granicy z USA oraz w okolicach Miasta Meksyk i Monterrey. Najnowsze prognozy branżowe przewidują, że ponad 652 miliardy peso (ponad 32 miliardy USD) inwestycji w nieruchomości napłynie do Meksyku w 2025 roku, co oznacza około 15% wzrost rok do roku adventuresincre.com, a sektory nieruchomości przemysłowych, mieszkaniowych „pionowych” (kondominia) i turystycznych będą na czele tego trendu adventuresincre.com. W hotspotach takich jak Tijuana i Juárez poziom pustostanów przemysłowych jest bliski zeru, co wywołuje falę budowy nowych parków przemysłowych. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Meksyku również się dostosowuje: trwa boom na wielofunkcyjne inwestycje miejskie (często z kondominiami nad powierzchnią handlową i biurową), skierowane do młodych profesjonalistów w miastach takich jak Meksyk i Guadalajara. Ponadto zagraniczni inwestorzy są aktywni w całej Ameryce Łacińskiej – na przykład kanadyjskie i amerykańskie fundusze emerytalne inwestują w brazylijskie magazyny logistyczne i kolumbijskie centra handlowe, dostrzegając długoterminowy potencjał wzrostu.
Wyniki rynkowe: W Brazylii, największym rynku w regionie, zaczyna się ostrożne ożywienie na rynku nieruchomości. Brazylia zmagała się z trudnym okresem 2023–2024, kiedy to stopy procentowe były dwucyfrowe; sprzedaż domów spowolniła, a wskaźnik pustostanów w biurach w São Paulo wzrósł. Jednak inflacja spadła do jednocyfrowych wartości, a Bank Centralny Brazylii rozpoczął obniżki stóp w sierpniu 2025 roku. Ekonomiści spodziewają się dalszych obniżek w 2025 roku, co powinno stopniowo ożywić akcję kredytową i zaufanie konsumentów finance.yahoo.com reuters.com. Brazylijscy deweloperzy mieszkaniowi już odnotowują wzrost zapytań, a ceny mieszkań w skali kraju wzrosły o około 5% rok do roku (w ujęciu nominalnym) do połowy 2025 roku globalpropertyguide.com. Rząd ponownie uruchamia także program dopłat do mieszkań (Minha Casa, Minha Vida), aby pobudzić budowę przystępnych cenowo domów. W segmencie komercyjnym, najlepsze centra handlowe w Brazylii odnotowały silny wzrost sprzedaży wraz z ożywieniem gospodarki, choć drugorzędne galerie i starsze biurowce nadal są pod presją. W Kolumbii perspektywy rynku nieruchomości są ostrożnie optymistyczne: choć kraj nadal boryka się ze stosunkowo wysoką inflacją (około 5% w sierpniu riotimesonline.com) i stopą polityczną na poziomie 13,25%, bank centralny sygnalizuje możliwą obniżkę stóp do końca roku. Rynek mieszkaniowy w Kolumbii wykazuje odporność, a sprzedaż nowych domów ma wzrosnąć o około 9% w 2025 roku bbvaresearch.com, czemu sprzyjają rządowe dopłaty dla nabywców o niskich dochodach oraz młoda demografia napędzająca powstawanie nowych gospodarstw domowych. Argentyna, zmagająca się z inflacją powyżej 100%, pozostaje wyjątkiem – jej rynek nieruchomości jest w dużej mierze zamrożony w dolarach, deweloperzy budują tylko wtedy, gdy koszty można pokryć z przedsprzedaży w USD, a wiele transakcji odbywa się gotówką. Jednak istnieje nadzieja, że nadchodzące wybory i ewentualny plan stabilizacyjny mogą w przyszłości ożywić rynek nieruchomości w Argentynie, choć z bardzo niskiego poziomu.
Innowacje i ESG: Rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej doświadcza również innowacji technologicznych i zrównoważonych. Startupy PropTech pojawiają się na rynkach takich jak Meksyk, Brazylia i Kolumbia, wprowadzając cyfryzację ofert nieruchomości, crowdfunding nieruchomości oraz inteligentniejsze zarządzanie nieruchomościami. Na przykład meksykańskie startupy, takie jak Habi i La Haus, pozyskały znaczący kapitał, aby usprawnić sprzedaż domów online adventuresincre.com adventuresincre.com. Zrównoważony rozwój również zyskuje na znaczeniu: deweloperzy w największych miastach regionu coraz częściej ubiegają się o certyfikaty zielonego budownictwa (LEED, EDGE) – Meksyk ma już miliony stóp kwadratowych certyfikowanych zielonych budynków, a w Brazylii, w centrum São Paulo, powstało kilka nowych biurowców LEED Gold adventuresincre.com adventuresincre.com. Rządy wspierają to poprzez zachęty; np. Panama City oferuje ulgi podatkowe dla projektów z certyfikatem LEED.
Podsumowując, Ameryka Łacińska wchodzi w końcówkę 2025 roku z ostrożnym optymizmem w sektorze nieruchomości. Chociaż nadal występują wyzwania, takie jak niepewność polityczna i zmienność walutowa, prawdopodobne przejście na łagodniejszą politykę pieniężną jest dużym wsparciem. W połączeniu z czynnikami strukturalnymi – takimi jak boom produkcyjny w Meksyku, duży deficyt mieszkaniowy w Brazylii i rozwijający się sektor technologiczny – region może doświadczyć znaczącego ożywienia na rynku nieruchomości. Inwestorzy, którzy przetrwali okres wysokich stóp procentowych, teraz przygotowują się na wzrost: rośnie liczba funduszy inwestycyjnych transgranicznych, a lokalni deweloperzy zabezpieczają grunty pod przyszłe projekty, przewidując, że rok 2026 i kolejne przyniosą nową falę wzrostu na rynkach nieruchomości w Ameryce Łacińskiej.
Źródła: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (indeks Halifax); Reuters (Clare Jim w Hongkongu); Reuters (Miho Uranaka w Tokio); Reuters (Raechel Job i in., Londyn); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
