Globalna kolejka górska na rynku nieruchomości: Niewiarygodne ruchy rynkowe października 2025 ujawnione

• Rynki światowe odbijają się: Po trzech latach stagnacji „globalne rynki nieruchomości wykazują ostrożne oznaki ożywienia, ponieważ łagodzenie stóp procentowych przywraca część warunków boomu” bloomberg.com. Dane z głównych konferencji i wskaźniki indeksowe (LightBox) potwierdzają odbicie pod koniec III kwartału: indeks aktywności na rynku nieruchomości komercyjnych w USA LightBox wzrósł do 116,8 we wrześniu (najwyższy poziom w 2025 roku), z 104,4 w sierpniu, gdy liczba ofert nieruchomości wzrosła o 25% m/m prnewswire.com prnewswire.com. LightBox informuje o ~26 miliardach dolarów zamkniętych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w USA we wrześniu (najbardziej pracowity miesiąc 2025 roku), przy dużych transakcjach (+17–26%) wyraźnie w górę prnewswire.com. Inwestorzy zauważają, że łagodna obniżka stóp Fed (25 pb 17 września) i „większa przejrzystość w zakresie stóp procentowych” pomogły pobudzić ten wzrost prnewswire.com federalreserve.gov.
• Rynek mieszkaniowy w USA nadal ospały: 30-letnie stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymywały się na poziomie około 6,3% na początku października realestatenews.com. Liczba nowych ofert domów nieznacznie wzrosła (+2–3% r/r) realestatenews.com, ale popyt ze strony kupujących pozostaje słaby: liczba transakcji w toku spadła o ok. 1% rok do roku realestatenews.com. Liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła pod koniec września, a sprzedający często obniżają ceny (jedna oferta w San Antonio została sprzedana 15 tys. dolarów poniżej ceny wywoławczej z dodatkowymi urządzeniami AGD realestatenews.com). Częściowe zamknięcie rządu USA (październik 2025) opóźniło publikację raportów gospodarczych, a nawet ubezpieczenia od powodzi dla wielu domów, co dodatkowo schładza aktywność na rynku realestatenews.com realestatenews.com. Ekonomiści zauważają, że obecny „stan wyczekiwania” w zakresie stóp procentowych kredytów hipotecznych (i rosnąca niepewność) powstrzymuje kupujących realestatenews.com. Analitycy (JP Morgan itp.) przewidują, że wzrost cen domów w USA pozostanie bardzo niski (na poziomie 2–3% w 2025 roku), jeśli stopy pozostaną wysokie.
• Kanada – spowolnienie: Bank Kanady obniżył swoją stopę overnight do 2,50% 17 września bankofcanada.ca (po serii globalnych obniżek stóp). Pomimo trudności w handlu, aktywność na kanadyjskim rynku mieszkaniowym była stosunkowo odporna: PKB spadł o 1,5% w II kwartale (cła i eksport), ale „konsumpcja i aktywność na rynku mieszkaniowym rosły w zdrowym tempie” bankofcanada.ca. Analitycy twierdzą, że ceny domów w Kanadzie się stabilizują, ale są nadal wspierane przez wzrost liczby ludności i wciąż wysokie czynsze; kolejne obniżki stóp mogą nastąpić pod koniec 2025 roku, jeśli inflacja osłabnie.
• Chiny – dalsze ochłodzenie, łagodzenie polityki: Kryzys na chińskim rynku nieruchomości utrzymuje się, choć spadki cen stopniowo się łagodzą. Wrześniowy sondaż Reuters wykazał, że ceny domów w 2025 roku mogą spaść o około 3,8% (lepiej niż wcześniejsze 4,8%) reuters.com. W rzeczywistości ceny nowych domów spowalniają spadki (roczny spadek ok. 2,8% w lipcu wobec 3,2% w czerwcu) reuters.com. Analitycy ING i S&P ostrzegają jednak, że podstawowe problemy pozostają (wysokie zadłużenie gospodarstw domowych, nadpodaż w mniejszych miastach) reuters.com reuters.com. Fitch podkreśla, że utrzymują się „wyzwania strukturalne” – demografia, niska dostępność cenowa i nadmiar niesprzedanych mieszkań mogą utrudnić pełne ożywienie reuters.com. W odpowiedzi Pekin i główne miasta nadal łagodzą ograniczenia: na przykład w sierpniu Pekin zniósł limity zakupu dla kwalifikujących się rodzin poza swoją Piątą Obwodnicą globaltimes.cn, a Szanghaj we wrześniu zlikwidował limity na zakup nowych lub używanych domów poza swoją Zewnętrzną Obwodnicą globalneighbours.org. Działania te mają na celu przyciągnięcie kupujących z powrotem, zwłaszcza na przedmieścia z nadpodażą. Mimo to większość analityków oczekuje, że rynek w Chinach pozostanie stonowany co najmniej do drugiej połowy 2026 roku, a umiarkowane wzrosty pojawią się dopiero w 2027 roku przy agresywnym wsparciu politycznym.
• Europa – mieszane sygnały, ale rosnące ceny: Większość rynków UE odnotowała dalszy wzrost cen w III kwartale. Dane Eurostatu pokazują, że ceny domów w UE wzrosły o ok. 5,4% r/r w II kwartale 2025 euronews.com, przy czym w niektórych krajach wzrosty były dwucyfrowe (Portugalia +17,1%, Bułgaria +15,5%, Węgry +15,1%) euronews.com. Dla porównania, duże rynki rosły bardziej umiarkowanie (Niemcy +3,2%, Włochy +3,9%). Obawy o dostępność mieszkań są powszechne, ale rosnące czynsze i ograniczona podaż nadal podtrzymują wartości. Koszty finansowania pozostają wysokie w Europie – EBC utrzymał stopy na poziomie 4,5% do połowy października – ale większość kupujących zabezpieczyła się na niskich stopach po Kryzysie lub znalazła alternatywne źródła finansowania. Po stronie komercyjnej aktywność jest ostrożna: rynki logistyczne i biurowe przyciągają selekcyjne inwestycje (np. francuska transakcja przemysłowa Blackstone za 2,3 mld euro), ale inwestorzy obawiają się utrzymującej się inflacji i zaostrzonych warunków kredytowych. Zmiany regulacyjne są na horyzoncie (unijne cele dotyczące zielonego budownictwa, reformy najmu w Wielkiej Brytanii itd.), ale w październiku uwaga skupiała się na danych: odczyty PMI pokazały umiarkowany wzrost, a analitycy rynku nieruchomości (Savills, Oxford Economics) prognozują, że wolumeny inwestycji w nieruchomości w Europie pozostaną „ogólnie odporne” do 2025 roku creherald.com, choć zróżnicowane w zależności od sektora.
• Bliski Wschód – rekordowa aktywność w ZEA: Rynki Zatoki przeżywają boom. W Dubaju, III kwartał 2025 był historyczny: ~59 228 transakcji nieruchomości o łącznej wartości 170,7 mld AED (~46,5 mld USD) tradearabia.com – wzrost o ~20% r/r – co podniosło sprzedaż od stycznia do września do ~498,8 mld AED (136 mld USD) tradearabia.com. Sprzedaż apartamentów napędzała wzrost (+25,9% w III kw.), transakcje komercyjne wzrosły o +41,9%, a nawet sprzedaż działek o +25,7% tradearabia.com. Warto zauważyć, że mediana ceny/m² wzrosła o ~11% r/r, co odzwierciedla silny popyt (wzmocniony przez zagranicznych nabywców i inwestycje powiązane z wizami). Firas Al Msaddi (CEO fäm Properties) komentuje, że „siła rynku Dubaju … podkreśla jego atrakcyjność dla inwestorów lokalnych, regionalnych i globalnych” tradearabia.com. Ajman, mniejszy sąsiad Dubaju, również odnotował boom w III kwartale: 5 048 transakcji o łącznej wartości 8,12 mld AED (≈2,21 mld USD) – wzrost o 47% r/r tradearabia.com. Przedstawiciele władz przypisują to „wspierającemu i stymulującemu otoczeniu” (niższe koszty, nowe projekty) przyciągającemu inwestorów tradearabia.com.
• Trendy w Arabii Saudyjskiej i krajach GCC: Arabia Saudyjska po cichu otwiera swój rynek nieruchomości: ekspaci mogą teraz posiadać nieruchomości na własność w wielu strefach, a „wizy premium” są powiązane z inwestycjami w nieruchomości. Analitycy zauważają, że rynek mieszkaniowy Rijadu napędzany jest przez dużą populację ekspatów (13 milionów osób) oraz megaprojekty (NEOM, inwestycje nad Morzem Czerwonym). Stopy zwrotu z najmu w Rijadzie (~9%) należą do najwyższych w regionie, przyciągając kapitał ainvest.com ainvest.com. Prognozy JLL i AInvest sugerują, że rynek mieszkaniowy w Arabii Saudyjskiej może rosnąć o ~8–10% rocznie w ciągu następnej dekady, wraz z realizacją projektów Vision 2030 ainvest.com. Sąsiedzi z GCC również wprowadzają własne polityki: „Złota Wiza” ZEA pozostaje popularna, a segment luksusowy w Katarze jest stabilny (choć własność zagraniczna wciąż ograniczona). Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie przeżywa wzrost – napędzany inwestycjami zagranicznymi, wydarzeniami turystycznymi (Expo 2025 w Dubaju itp.) oraz zachętami rządowymi – choć inwestorzy uważnie obserwują ceny ropy i globalną płynność.
• Afryka – selektywna siła: Rynek nieruchomości w Afryce jest bardziej mozaikowy. W Kenii doszło do znaczącej transakcji komercyjnej: Urząd ds. Konkurencji zatwierdził przejęcie przez Batian Property Fund (wspierany przez GenAfrica) budynku Riverside Towers w Nairobi („The Cube”) – prestiżowego biurowca kenyanwallstreet.com. Dzięki temu Batian posiada ok. 8% rynku biurowego w Nairobi, co podkreśla rosnące zainteresowanie instytucjonalne nieruchomościami komercyjnymi we wschodniej Afryce. W RPA rynek mieszkaniowy odradza się: indeks Pam Golding Property odnotował krajową inflację cen domów na poziomie 4,2% w sierpniu 2025 r. dailyinvestor.com. CEO Andrew Golding zauważa zdrowy popyt ze strony kupujących po raz pierwszy oraz łagodzenie warunków kredytów hipotecznych. Pomimo wysokiego bezrobocia, ostatnia pauza w podwyżkach stóp procentowych w RPA (lipiec 2025) i niższa inflacja sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Inne rynki afrykańskie są zróżnicowane: Nigeria i Egipt nadal borykają się z niestabilnością walutową, podczas gdy finansowanie projektów rośnie w bezpiecznych krajach, takich jak Maroko i Rwanda. Ogólnie rzecz biorąc, boom na rynku nieruchomości w Afryce napędzany jest urbanizacją i kapitałem zagranicznym, ale ograniczany przez makroekonomiczne przeciwności (inflacja, ryzyko polityczne).
• Ameryka Łacińska – wysokie stopy i niepewność: Ogólnie rzecz biorąc, rynki latynoamerykańskie pozostają pod presją. Bank centralny Brazylii utrzymał stopę Selic na 20-letnim maksimum wynoszącym 15% amimarinternational.com. To poważna przeszkoda dla rynku nieruchomości: obligacje rządowe Brazylii obecnie przynoszą ~13–14% zysku, co czyni nieruchomości mniej atrakcyjnymi. W rzeczywistości czynsze komercyjne wzrosły (~+8,5% r/r), ale koszty finansowania są zaporowe – wielu deweloperów wstrzymuje projekty mimo silnego wzrostu czynszów amimarinternational.com. Rynek nieruchomości w Meksyku był napędzany przez popyt związany z nearshoringiem, ale ostatnie napięcia handlowe z USA (groźba 25% ceł) „wstrzymały – ale nie anulowały” wiele inwestycji amimarinternational.com. Analitycy z FMIIMAR zauważają, że boom na rynku nieruchomości przemysłowych w Meksyku napotyka na zamrożenie finansowania w obliczu niepewności amimarinternational.com. W innych krajach, rynki Ameryki Łacińskiej (Argentyna, Kolumbia, Chile) cierpią z powodu wysokiej inflacji i ryzyka walutowego. Pozytywną stroną są rynki nadmorskie napędzane turystyką w Ameryce Łacińskiej (np. karaibski Meksyk, Kostaryka), które nadal notują wzrosty i napływ inwestycji zagranicznych.
• Tło ekonomiczne i polityczne: Na świecie dominują inflacja i stopy procentowe. Fed w USA obniżył stopy o 25 pb do 4,00–4,25% we wrześniu federalreserve.gov, a większość prognozujących spodziewa się co najmniej jeszcze jednej obniżki do połowy 2026 roku. Inflacja w strefie euro pozostaje powyżej celu (~4–5%), dlatego EBC wstrzymał się (stopa depozytowa ~2%) do końca 2025 roku. Chiński PBOC i lokalne banki obniżają stopy hipoteczne i wymogi rezerwowe, by ustabilizować rynek mieszkaniowy. Po stronie fiskalnej wiele rządów modyfikuje polityki mieszkaniowe: chińskie władze na szczeblu centralnym i lokalnym nadal luzują zasady zakupu i kredytów hipotecznych globaltimes.cn globalneighbours.org; Kongres USA w październiku podjął działania w celu ponownego uruchomienia ubezpieczeń powodziowych (odmrażając ok. 1 400 wstrzymanych transakcji dziennie realestatenews.com); a regulatorzy ZEA/Saudyjscy kontynuują wdrażanie reform przyjaznych inwestorom (np. własność zagraniczna, zachęty wizowe). W Europie wprowadzane są nowe zasady zrównoważonego rozwoju dla budynków (standardy ESG, „zielone najmy”), które mogą wpłynąć na wyceny nieruchomości i nowe projekty.
• Perspektywy i opinie ekspertów: Większość analityków przewiduje stopniową poprawę. Zespół danych LightBox oczekuje, że odbicie na rynku nieruchomości komercyjnych będzie kontynuowane w IV kwartale i na początku 2026 roku, jeśli stopy procentowe spadną: „w grze jest wiele czynników sprzyjających… od ulgi w stopach po większy przepływ transakcji” prnewswire.com. Globalne firmy badawcze (Savills, JLL, Cushman) prognozują stabilny lub umiarkowany wzrost na większości rynków, przy czym nieruchomości logistyczne/przemysłowe generalnie radzą sobie lepiej niż biurowe/handlowe. Według JPMorgan, rynek mieszkaniowy w USA może pozostać „w dużej mierze zamrożony” w 2025 roku (wzrost tylko ~3% lub mniej). W Azji ekonomiści S&P i Fitch ostrzegają, że odbudowa rynku nieruchomości w Chinach będzie powolna bez dalszego wsparcia rządu reuters.com reuters.com. Z kolei analitycy z Zatoki Perskiej są optymistyczni wobec ZEA i Arabii Saudyjskiej, wskazując na wielkie wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) i poprawę przejrzystości. Jak zauważa Pam Golding (CEO nieruchomości w RPA), „na rynek wracają kupujący po raz pierwszy”, gdy koszty finansowania maleją dailyinvestor.com, co sugeruje, że nastroje mogą się szybko odwrócić, gdy inflacja spadnie.

Ogólnie rzecz biorąc, październik 2025 przyniósł zmienność na rynkach nieruchomości na całym świecie. Wysokie koszty kredytów i niepewność geopolityczna nadal osłabiają nastroje, ale ożywienie aktywności – zwłaszcza na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych oraz na rynku mieszkaniowym Bliskiego Wschodu – daje nadzieję. Nadchodzące miesiące pokażą, czy te „zielone pędy” rozwiną się w trwałe ożywienie, czy też okażą się jedynie chwilowym uspokojeniem przed pojawieniem się nowych wyzwań bloomberg.com prnewswire.com.

Źródła: Autorytatywna prasa finansowa, publikacje danych branżowych oraz raporty ekspertów (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily i inni; komunikaty banków centralnych; indeks nieruchomości LightBox; Pam Golding; itd.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Każdy powyższy fakt pochodzi z tych cytowanych źródeł.