Dlaczego rynek nieruchomości w Kansas City w 2025 roku przeżywa boom (i co dalej)

Kluczowe informacje rynkowe

Ceny domów nadal rosną: Rynek mieszkaniowy w Kansas City pozostaje silny w 2025 roku. Mediana cen domów wynosi obecnie w połowie $200 000 (około $270K–$290K w zależności od lokalizacji) i wzrosła o około 3–5% rok do roku urbancoolhomes.com emetropolitan.com. Domy sprzedają się szybko – często w ciągu kilku tygodni na rynku – a około 42% ofert sprzedaje się powyżej ceny wywoławczej urbancoolhomes.com zillow.com.
Niska podaż lekko się poprawia: Podaż mieszkań nadal jest poniżej zrównoważonego poziomu, co utrzymuje konkurencyjność rynku. Liczba aktywnych ofert nieco wzrosła (zapas wzrósł o ~15–20% w ciągu ostatniego roku emetropolitan.com), ale Kansas City wciąż ma tylko około 2-miesięczny zapas domów – znacznie poniżej normalnych 5–6 miesięcy emetropolitan.com. Oznacza to, że nadal jest to rynek sprzedającego, choć warunki stopniowo poprawiają się dla kupujących wraz z pojawianiem się większej liczby domów na rynku.
Nieruchomości komercyjne odporne: Sektory komercyjne Kansas City trzymają się mocno. Wskaźnik pustostanów biurowych wynosi około 16,7% (średnia z 2024 roku), niżej niż średnia dla amerykańskich metropolii (~20,4%) axios.com. Powierzchnie handlowe cieszą się dużym popytem przy rekordowo niskim poziomie pustostanów (~3,8%) nmrk.com, ponieważ sklepy i restauracje szybko zajmują dostępne lokale. Nieruchomości przemysłowe wyróżniają się – pustostany w magazynach i centrach dystrybucyjnych to tylko około 4–5% i prognozuje się, że do końca 2025 roku jeszcze się zmniejszą nmrkzimmer.com, dzięki dynamicznemu rozwojowi branży logistycznej w Kansas City.
Boom budowlany i rozwojowy: Ogromne inwestycje są w toku, przekształcając miasto. 1 miliard dolarów zostanie przeznaczony na przebudowę nabrzeża rzeki, która do 2026 roku doda nowe „miejskie osiedle” z setkami apartamentów thepitchkc.com thepitchkc.com. W historycznej dzielnicy West Bottoms, plan o wartości 500 milionów dolarów ma na celu stworzenie 22-akrowej, wielofunkcyjnej mikro-wioski z ok. 1 250 nowymi apartamentami w ciągu najbliższej dekady kctoday.6amcity.com. W całej metropolii deweloperzy planują otworzyć ponad 3 600 nowych apartamentów w 2025 roku, aby zaspokoić popyt na wynajem axios.com, a nowe osiedla powstają na terenach podmiejskich.
Wzrost gospodarczy i populacyjny napędza popyt: Obszar metropolitalny KC zyskał ok. 24 800 mieszkańców w latach 2023–2024 – to jeden z największych wzrostów od lat axios.com – co odzwierciedla napływ nowych mieszkańców. Bezrobocie pozostaje niskie (~3,5% pod koniec 2024 roku) przy stałym wzroście liczby miejsc pracy marc.org marc.org. Duzi pracodawcy inwestują w region: na przykład nowa fabryka baterii Panasonica o wartości 4 mld dolarów na przedmieściach De Soto przynosi 4 000 miejsc pracy do tego obszaru kshb.com. Silny wzrost liczby ludności i miejsc pracy (ok. +15 000 miejsc pracy w 2024 roku marc.org) zwiększa popyt na mieszkania zarówno w mieście, jak i na przedmieściach.
Perspektywy – Stabilny wzrost przed nami: Eksperci przewidują dalszy wzrost, ale w umiarkowanym tempie. Wartości domów w Kansas City mają według prognoz wzrosnąć o ~5% w 2025 roku wichita.edu, co jest wolniejszym tempem niż dwucyfrowe skoki z lat 2021–22. Stopy procentowe kredytów hipotecznych ustabilizowały się na poziomie około 6% („nowa norma”), co powinno utrzymać solidną aktywność na rynku mieszkaniowym kcrar.com. W okresie 2026–2030 panuje konsensus co do zrównoważonego wzrostu rynku nieruchomości: więcej ofert dzięki nowym inwestycjom budowlanym, stopniowa poprawa dostępności cenowej oraz ciągły rozwój zarówno w centrum, jak i na przedmieściach (w tym potencjalne projekty, takie jak nowy stadion baseballowy w centrum miasta). O ile nie nastąpią poważne wstrząsy, rynek nieruchomości w Kansas City powinien pozostać zdrowy i zrównoważony w perspektywie do 2030 roku.

Rynek mieszkaniowy: trendy cenowe i popyt w dzielnicach

Ceny domów i sprzedaż: Rynek mieszkaniowy w aglomeracji Kansas City był wyjątkowo odporny do 2025 roku, a ceny domów nadal rosły, nawet po ogólnokrajowym ochłodzeniu po szaleństwie z 2021 roku. W połowie 2025 roku typowa wartość domu w Kansas City, MO wynosi około $250K–$290K (w zależności od źródła i lokalizacji) urbancoolhomes.com zillow.com. Oznacza to około 3–5% roczny wzrost ceny mediany – znacznie skromniejszy wzrost wartości niż dwucyfrowe skoki podczas pandemii, ale wciąż powyżej historycznych norm emetropolitan.com. Na przykład w samym mieście ceny wzrosły o około 5,2% rok do roku do mediany ~$289 000 (wiosna 2025) emetropolitan.com, podczas gdy w Kansas City, KS mediana wynosi około $233 000 (wzrost o 7,6%) emetropolitan.com. Popularne rynki podmiejskie odnotowały podobny wzrost: np. mediana w Overland Park to ~$475K (wzrost o 4,7%), a w Liberty, MO ~$360K (wzrost o 9,1% rok do roku) emetropolitan.com. W kilku „gorących” dzielnicach wartości wzrosły blisko 10% (mediana w Gladstone wzrosła o 10,1% r/r) emetropolitan.com, ale ogólny wzrost cen spadł do jednocyfrowych wartości – to oznaka stabilizacji po bardzo gorącym rynku ostatnich lat.

Podaż vs. popyt: Częściowo powodem utrzymujących się wysokich cen jest to, że podaż mieszkań jest wciąż ograniczona, choć stopniowo się poprawia. Podczas pandemii liczba ofert spadła do rekordowo niskiego poziomu, ale od końca 2023 roku na rynek trafia coraz więcej domów. Liczba aktywnych ogłoszeń w aglomeracji KC wzrosła o około 15–20% w porównaniu z rokiem poprzednim emetropolitan.com, a liczba domów na sprzedaż w mieście w połowie 2025 roku wynosiła około 3 000+ (KC, MO) – to wzrost w stosunku do 2024 roku emetropolitan.com. Niemniej jednak popyt nadal przewyższa podaż. W aglomeracji jest obecnie tylko około 2-miesięczna podaż domów na sprzedaż (co oznacza, że przy obecnym tempie sprzedaży zajęłoby 2 miesiące, aby sprzedać wszystkie oferty) emetropolitan.com. To znacznie poniżej 5–6 miesięcy, które sygnalizują zrównoważony rynek. Domy również sprzedają się bardzo szybko po wystawieniu: przeciętny dom w Kansas City trafia pod umowę w nieco ponad tydzień lub dwa. Dane Zillow pokazują medianę zaledwie 9 dni do statusu „w trakcie sprzedaży” w Kansas City latem 2025 roku zillow.com, podczas gdy lokalni agenci podają średnio około 22 dni na rynku dla sprzedanych domów urbancoolhomes.com – oba to bardzo szybkie obroty. Dla porównania, krajowa mediana czasu na rynku to około miesiąc lub więcej. To szybkie tempo wskazuje, że na każdy dom przypada wielu chętnych kupujących, co utrzymuje presję na wzrost cen. Rzeczywiście, prawie 42% transakcji nadal zamyka się powyżej ceny wywoławczej w Kansas City zillow.com, co jest wyraźnym sygnałem wojen licytacyjnych o atrakcyjne nieruchomości (choć to mniej niż w szczytowym okresie, gdy ponad połowa sprzedawała się powyżej ceny ofertowej). Z drugiej strony, około 37% transakcji jest obecnie poniżej ceny wywoławczej zillow.com, co pokazuje, że kupujący zyskują nieco większą przewagę przy niektórych ofertach. Ogólnie rzecz biorąc, rok 2025 przyniósł nieco chłodniejszy, bardziej zrównoważony rynek niż w latach 2021–22, ale podaż wciąż jest na tyle ograniczona, że sprzedający nadal mają przewagę w większości segmentów.

Gorące dzielnice: Jedną z cech charakterystycznych rynku mieszkaniowego w Kansas City jest różnorodność dzielnic, które odpowiadają różnym stylom życia. W centrum miasta historyczne dzielnice i odnowione obszary śródmiejskie cieszą się dużym zainteresowaniem zarówno wśród młodych profesjonalistów, jak i osób starszych. Na przykład dzielnice takie jak Brookside, Waldo, Westport i River Market są niezmiennie jednymi z najczęściej wybieranych przez kupujących domy w mieście urbancoolhomes.com. Brookside oferuje ulice obsadzone drzewami i urokliwą, spacerową dzielnicę handlową; sąsiedni Waldo zapewnia nieco tańsze bungalowy i swobodną atmosferę urbancoolhomes.com. Westport i Crossroads Arts District przyciągają tych, którzy szukają nocnego życia, kultury i możliwości poruszania się pieszo, oferując mieszankę klasycznych domów z cegły i nowoczesnych loftów urbancoolhomes.com. W śródmieściu, obszary River Market i Crossroads w szczególności odnotowały wzrost liczby nowych mieszkań i apartamentów, przyciągając mieszkańców, którzy cenią restauracje, galerie sztuki i bliskość linii KC Streetcar urbancoolhomes.com. Tymczasem rodziny często wybierają przedmieścia ze względu na większe domy i najlepsze szkoły. Przedmieścia hrabstwa Johnson w Kansas, takie jak Overland Park, Olathe, Lenexa i Blue Valley są od lat ulubionymi miejscami dzięki wysoko ocenianym okręgom szkolnym, nowym inwestycjom mieszkaniowym i poczuciu bezpieczeństwa urbancoolhomes.com. Po stronie Missouri, miasta podmiejskie takie jak Lee’s Summit, Liberty i Blue Springs oferują podobnie przyjazne rodzinom środowisko, z nieco niższymi cenami i dużym popytem urbancoolhomes.com. Warto zauważyć, że Overland Park i Lee’s Summit należą do najszybciej rozwijających się miast w regionie, co odzwierciedla ich popularność wśród kupujących domy. Nawet „ukryte perełki” są odkrywane – miejsca takie jak Strawberry Hill w Kansas City, KS (urokliwe, historyczne domy z widokiem na panoramę miasta) czy Pendleton Heights w KC, MO (stara wiktoriańska dzielnica z rozwijającą się sceną artystyczną) przyciągają nowe zainteresowanie ze względu na swój charakter i względną przystępność cenową urbancoolhomes.com. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący w 2025 roku mają ogromny wybór – od wysokich loftów w centrum po zielone, podmiejskie ślepe uliczki – a najbardziej pożądane obszary zwykle charakteryzują się największą konkurencją i cenamiodporność.

Rynek najmu: Rynek najmu w Kansas City również pozostaje bardzo silny. Wraz ze wzrostem stóp procentowych od najniższych poziomów z 2021 roku, niektórzy potencjalni nabywcy wstrzymali się z zakupem i kontynuują wynajem, co utrzymuje wysokie obłożenie mieszkań. Rynek najmu w metropolii jest stosunkowo przystępny cenowo – przeciętny czynsz wynosi około $1,000–$1,100 za typowe mieszkanie dwupokojowe, co jest znacznie poniżej średniej krajowej emetropolitan.com. Mimo to czynsze stopniowo rosną ze względu na silny popyt. Podrynki takie jak centrum, Midtown i niektóre przedmieścia doświadczają szczególnie napiętych warunków najmu. Według jednego z raportów, przedmieścia takie jak Overland Park (KS) i North Kansas City (MO) charakteryzują się „silnym popytem na wynajem” i atrakcyjnymi zwrotami dla właścicieli emetropolitan.com. Wskaźniki obłożenia w profesjonalnie zarządzanych kompleksach są wysokie (często 95%+ zajętych), a wzrost czynszów w latach 2024–2025 wynosił kilka procent rocznie. Warto zauważyć, że Kansas City przyciąga zainteresowanie inwestorów spoza stanu, ponieważ domy tutaj są znacznie tańsze niż na rynkach przybrzeżnych, a czynsze są stosunkowo solidne – taka kombinacja zapewnia dobre zwroty z inwestycji. W rzeczywistości mediana cen domów w Kansas City jest o 38–48% niższa niż mediana cen w USA emetropolitan.com, ale czynsze nie odstają aż tak bardzo, co czyni nieruchomości na wynajem atrakcyjną inwestycją. Aby sprostać popytowi, deweloperzy zwiększyli budowę mieszkań. Obszar metropolitalny ma w planach dodać około 3,600 nowych mieszkań w 2025 roku axios.com – od wieżowców w centrum po ogrodowe kompleksy na przedmieściach – co będzie największym rocznym napływem nowych lokali na wynajem od lat. Ta nowa podaż powinna pomóc zapobiec zbyt gwałtownym wzrostom czynszów, ale biorąc pod uwagę wzrost liczby ludności, eksperci twierdzą, że zostanie ona prawdopodobnie wchłonięta bez tworzenia nadpodaży axios.com axios.com. W segmencie domów jednorodzinnych na wynajem Kansas City ma również znaczną liczbę domów na wynajem, które są popularne wśród rodzin niegotowych do zakupu. Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik pustostanów najmu w KC pozostaje bardzo niski (utrzymuje się na poziomie około 5% lub mniej dla mieszkań), a właściciele mają przewagę, mogąc umiarkowanie podnosić czynsze i szybko zapełniać wolne lokale. Konsekwencją dla najemców jest to, że choć Kansas City wciąż jest przystępne cenowo w porównaniu z wieloma metropoliami, czynsze rosną szybciej niż dochody niektórych gospodarstw domowych – co stanowi wyzwanie, które władze miasta obserwują, rozważając zachęty do rozwoju bardziej przystępnych mieszkań.

Nieruchomości komercyjne: trendy w biurach, handlu i przemyśle

Sektor biurowy – stabilny, ale ewoluujący: Rynek biurowy Kansas City w 2025 roku lepiej radzi sobie z nową normalnością pracy hybrydowej niż wiele miast porównywalnych. Wskaźnik pustostanów biurowych w metropolii na koniec 2024 roku wyniósł około 16,7% axios.com, co stanowi wzrost w porównaniu z okresem przed pandemią (w 2019 roku pustostany wynosiły ~12%), ale wciąż jest to znacząco mniej niż średnia krajowa pustostanów biurowych (która osiągnęła rekordowy poziom ~20,4% w największych metropoliach USA) axios.com. Innymi słowy, poziom pustostanów biurowych w KC pozostaje poniżej średniej krajowej, wbrew trendowi, w którym wiele miast ma znacznie więcej pustych powierzchni biurowych. Jednym z powodów jest to, że Kansas City nie doświadczyło tak dużej nadpodaży nowych inwestycji biurowych jak niektóre rynki nadmorskie w latach 2010.; innym powodem są krótsze czasy dojazdu i tańsze mieszkania, dzięki czemu firmy twierdzą, że łatwiej jest tu ściągnąć pracowników z powrotem do biur niż w droższych miastach axios.com. Rzeczywiście, region aktywnie przyciąga nowe projekty biurowe: w kwietniu 2025 roku firma fintechowa Fiserv ogłosiła inwestycję o wartości 175 mln dolarów na stworzenie nowego strategicznego centrum biurowego w Overland Park, KS axios.com, a w centrum KC nowy budynek biurowy 1400KC (otwarty w 2023 roku) z powodzeniem wynajął powierzchnie głównym najemcom, takim jak Blue Cross Blue Shield (Blue KC) oraz pracownia architektoniczna Populous axios.com. Przykłady te podkreślają, że nowoczesne, bogate w udogodnienia powierzchnie biurowe w atrakcyjnych lokalizacjach wciąż cieszą się popytem. Najnowsze budynki biurowe w Kansas City – zwłaszcza te w pobliżu linii komunikacji miejskiej lub w dzielnicach wielofunkcyjnych – notują zdrowe poziomy wynajmu. Jednak starsze nieruchomości biurowe napotykają trudności. Wiele firm zmniejszyło zajmowaną powierzchnię lub przeniosło się do wyższej jakości biur, by zachęcić pracowników do powrotu, pozostawiając przestarzałe budynki z wyższym poziomem pustostanów. Skutkuje to próbami kreatywnego wykorzystania: niektóre przestarzałe wieżowce biurowe w centrum są rozważane pod kątem przekształcenia na mieszkania lub hotele, a w kilku przypadkach właściciele rozważają nawet wyburzenie stale pustych budynków biurowych, by zmniejszyć podaż axios.com. (W całym kraju wyburzenia biurowców wzrosły od 2022 roku jako sposób na ograniczenie strat z tytułu niewynajmowalnych powierzchni axios.com, a Kansas City nie jest wyjątkiem od tego trendu w przypadku najbardziej funkcj…ry przestarzałe budynki.) Ogólnie rzecz biorąc, rynek biurowy jest w lepszej kondycji, niż wielu się obawiało – absorpcja netto stała się dodatnia w 2024 i na początku 2025 roku, co oznacza, że wynajęto więcej powierzchni biurowej niż opuszczono cushmanwakefield.com. W połowie 2025 roku KC miało około 432 000 stóp kwadratowych dodatniej absorpcji od początku roku, co wskazuje, że niektórzy najemcy ponownie się rozwijają cushmanwakefield.com. Wskaźnik pustostanów nawet nieznacznie spadł w ostatnich kwartałach (z 16,8% do 16,7% do IV kwartału 2024) nmrkzimmer.com. Nadal jednak utrzymuje się niepewność, gdy firmy oceniają swoje potrzeby powierzchniowe. Prawdopodobnie zobaczymy „ucieczkę do jakości” – nowsze i wyremontowane biura z dużą ilością naturalnego światła, przestrzeniami do współpracy i udogodnieniami będą przyciągać popyt, podczas gdy starsze budynki klasy B/C mogą mieć trudności. Podsumowując, sektor biurowy Kansas City jest odporny i radzi sobie lepiej niż wiele rynków, ale przechodzi transformację: mniejszy ogólny popyt niż przed 2020 rokiem, ale napływ firm i projektów, które postrzegają KC jako atrakcyjne, niskokosztowe centrum regionalne.Sektor detaliczny – wysoka zajętość i nowe koncepty: W przeciwieństwie do wyzwań, z jakimi borykają się biura, nieruchomości handlowe w Kansas City mają się świetnie w 2025 roku. Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w metropolii spadł do około 3,8% – to wyjątkowo niski poziom, wskazujący na wysoką zajętość nmrk.com. W rzeczywistości, pustostany zmniejszyły się o ~40 punktów bazowych w ciągu ostatniego roku, ponieważ puste lokale były szybko ponownie wynajmowane nmrk.com. Popyt na powierzchnie handlowe jest wspierany przez wzrost liczby ludności i dochodów w regionie, a co ważne, nowa zabudowa handlowa była w ostatnich latach dość ograniczona – więc nie ma nadpodaży. Dane CoStar pokazują, że ponad 80% powierzchni handlowych wystawionych na wynajem zostało zajętych w ciągu 6 miesięcy, a aż 98% wynajęto w ciągu 9 miesięcy nmrk.com, co pokazuje, jak szybko detaliści przejmują każdą dostępną przestrzeń. Właściciele nieruchomości odpowiedzieli, podnosząc czynsze i zmuszając najemców do konkurowania o najlepsze lokalizacje nmrk.com. Najbardziej pożądane lokalizacje handlowe – na przykład w zamożnych korytarzach Johnson County lub w ugruntowanych dzielnicach handlowych, takich jak Country Club Plaza – cieszą się szczególnie dużą konkurencją. (Historyczna Country Club Plaza, 15-blokowa otwarta dzielnica handlowa, zmieniła właściciela w 2023 roku, a nowi lokalni właściciele inwestują w modernizacje, aby przyciągnąć mieszankę lokalnych butików i najlepszych najemców krajowych nmrk.com, dążąc do wypełnienia kilku prestiżowych pustostanów bardziej doświadczalnym handlem i gastronomią). Trwa także znaczący nowy rozwój handlu detalicznego, aby zaspokoić popyt. W Lee’s Summit (rosnące przedmieście) deweloperzy przekształcają dawny teren przemysłowy w „Oldham Village”, centrum handlowe o wartości 206 milionów dolarów z ok. 6 100 m² powierzchni i 15 działkami pod zabudowę, gdzie najemcami będą m.in. Starbucks, Chick-fil-A i lokalny faworyt BBQ (Q39) nmrk.com. Na horyzoncie są także duże projekty rozrywkowe: producent zabawek Mattel właśnie ogłosił plany budowy Mattel Adventure Park na przedmieściach Bonner Springs, który ma zostać otwarty w 2026 roku – z rollercoasterami Hot Wheels i Barbie Beach House – co będzie pierwszą tego typu atrakcją parku tematycznego w regionie nmrk.com. Odzwierciedla to szerszy trend wzrostu handlu „doświadczalnego” (pomyśl o rozrywce rodzinnej, gastronomii i specjalistycznych doświadczeniach), który uzupełnia tradycyjne zakupy. Ogólnie rzecz biorąc, wydatki konsumenckie w Kansas City są solidne, wspierane przez wzrost zatrudnienia i stosunkowo niski koszt życia w mieście (co daje gospodarstwom domowym więcej dochodu do dyspozycji). W rezultacie rozwijają się takie sektory jak sklepy spożywcze, artykuły do domu, sklepy dyskontowe i szybka gastronomia. Nawet niektóre ogólnokrajowe marki, które miały trudności gdzie indziej, otwierają nowe lokalizacje w KC ze względu na jego stabilny wzrost. Połączenie ograniczonej nowej zabudowy handlowej i utrzymującego się popytu najemców sprawia, że właściciele nieruchomości handlowych w KC cieszą się rekordowo niskimi pustostanami i rosnącymi czynszami. Dla kupujących oznacza to pojawianie się nowych sklepów i konceptów – od modnych lokalnych butików w Midtown po duże sklepy w podmiejskich centrach handlowych. Perspektywy rynku nieruchomości handlowych pozostają optymistyczne, choć deweloperzy i planiści miejscy obserwują trendy e-commerce. Jak dotąd rynek handlowy Kansas City dostosował się, koncentrując się na doświadczeniach i wygodzie (na przykład dodając drive-thru, strefy odbioru zamówień przy krawężniku i integrując rozrywkę), co powinno utrzymać przestrzenie handlowe istotne i dobrze wykorzystywane w nadchodzących latach.

Sektor przemysłowy – Potęga logistyki: Być może najjaśniejszą gwiazdą rynku nieruchomości w Kansas City jest sektor przemysłowy – obejmujący magazyny, centra dystrybucyjne, zakłady produkcyjne i powierzchnie typu flex. Kansas City zyskało miano centrum logistycznego Środkowego Zachodu, a rok 2025 tylko umocnił ten status. Nieruchomości przemysłowe cieszą się tu tak dużym popytem, że rynek wchłonął imponujące 7,7 miliona stóp kwadratowych powierzchni tylko w 2024 roku cushmanwakefield.com bestevercre.com, a następnie rekordowe 7,5 miliona stóp kwadratowych tylko w pierwszym kwartale 2025 roku nmrkzimmer.com (co było możliwe dzięki ukończeniu kilku ogromnych projektów build-to-suit). Ta fala absorpcji obniżyła wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym do około 4,6% na początku 2025 roku nmrkzimmer.com – to bardzo niski poziom (dla porównania, średnia krajowa w USA wynosi około 7,5% lee-associates.com). Pośrednicy informują o praktycznie pełnym obłożeniu nowoczesnych magazynów wielkopowierzchniowych; każda nowa powierzchnia, która trafia na rynek, jest szybko wynajmowana przez firmy rozwijające swoje sieci dystrybucyjne. Kilku kluczowych najemców i projektów ilustruje ten boom. W latach 2024–25 oddano do użytku lub wynajęto wiele obiektów typu big-box: Ace Hardware otworzył centrum dystrybucyjne o powierzchni 1,5 miliona stóp kwadratowych w Kansas City nmrkzimmer.com; Blue Buffalo (karma dla zwierząt) zajęło nowy obiekt o powierzchni 727 000 stóp kwadratowych nmrkzimmer.com; a Heartland Coca-Cola wybudował zakład butelkowania i dystrybucji o powierzchni 677 000 stóp kwadratowych nmrkzimmer.com. Dodatkowo, amerykańska poczta zawarła umowę na podnajem magazynu o powierzchni 1,1 miliona stóp kwadratowych (dawny obiekt Coleman w Gardner, KS), aby rozszerzyć swoje regionalne operacje logistyczne nmrkzimmer.com. Duże lokalne korporacje również powiększają swoje zasoby przemysłowe – np. Garmin wynajął 184 000 stóp kwadratowych nowej powierzchni w Olathe na potrzeby łańcucha dostaw <a href=”https://nmrkzimmer.com/wp-content/uploads/2025/04/1Q25-Kansas-City-Indnmrkzimmer.com. Łącznie, zasoby powierzchni przemysłowej w aglomeracji Kansas City obejmują obecnie ponad 344 miliony stóp kwadratowych powierzchni, co czyni ją 15. największym rynkiem przemysłowym w kraju nmrkzimmer.com. Dlaczego Kansas City? Jej centralne położenie geograficzne oraz infrastruktura transportowa (w tym 4 główne autostrady międzystanowe, rozbudowane linie kolejowe i intermodalny węzeł towarowy) sprawiają, że jest to idealne miejsce do dystrybucji. Firmy mogą dotrzeć do ogromnej części populacji USA w ciągu jednego dnia dostawy ciężarówką z KC, a koszty nieruchomości są stosunkowo niskie, co przyciągnęło operatorów logistycznych i e-commerce. Przemysłowi deweloperzy byli bardzo aktywni w budowie nowych magazynów i parków logistycznych w całej aglomeracji – szczególnie w hrabstwie Johnson, KS oraz wzdłuż korytarzy I-35 i I-70. Jednak pomimo oddania do użytku milionów stóp kwadratowych w ostatnim czasie, popyt nadążał za podażą, zapobiegając nadwyżce. Liczba nowych projektów faktycznie zaczyna nieco spadać (mniej spekulacyjnych magazynów rozpocznie się w 2025 roku w porównaniu do poprzednich lat), co w połączeniu ze stabilnym popytem najemców oznacza, że wskaźnik pustostanów może się zmniejszyć do ~4,2% do końca 2025 roku według prognoz nmrkzimmer.com. Wzrost czynszów za powierzchnie przemysłowe również był imponujący – stawki ofertowe wzrosły o około 25% od 2021 roku w warunkach ostrej konkurencji o wysokiej jakości powierzchnie nmrkzimmer.com. To przynosi korzyści właścicielom i nie zniechęca najemców, biorąc pod uwagę strategiczne atuty Kansas City. Podsumowując, segment nieruchomości przemysłowych przeżywa boom: w regionie powstają ogromne nowe centra dystrybucyjne, istniejące magazyny są pełne, a Kansas City umacnia swoją rolę magnesu logistycznego i produkcyjnego w sercu kraju. O ile nie nastąpi spowolnienie gospodarcze, rynek przemysłowy powinien pozostać silny i bliski pełnego wykorzystania w przewidywalnej przyszłości.

Nowa zabudowa i planowane inwestycje

Kansas City doświadcza fali nowych inwestycji, która przekształca zarówno panoramę miasta, jak i krajobraz przedmieść. Deweloperzy – od lokalnych budowniczych po ogólnokrajowe firmy – inwestują znaczne środki w projekty nowej zabudowy, aby wykorzystać rozwój regionu. Oto niektóre z najważniejszych inwestycji i trendów w branży budowlanej:

Odrodzenie centrum i miejskie megaprojekty: Po dekadach powolnego rozwoju centrum Kansas City przeżywa budowlany renesans. Sztandarowym projektem jest rewitalizacja Berkley Riverfront, przełomowy plan przekształcenia niewykorzystanych terenów nadrzecznych w tętniącą życiem dzielnicę wielofunkcyjną. Projekt ten, prowadzony przez Port KC i prywatnych partnerów, ma szacunkowy koszt 1 miliarda dolarów i przekształci 2 miliony stóp kwadratowych nieużytków nadrzecznych w gęstą, miejską wioskę z mieszkaniami, biurami, sklepami, parkami i miejscami rozrywki thepitchkc.com. Prace przygotowawcze już trwają (stan na 2025 rok). Już pierwszy etap dostarczy co najmniej 480 nowych mieszkań (w średniowysokich budynkach z widokiem na rzekę) do 2026 roku thepitchkc.com, wraz z nowymi przestrzeniami publicznymi i sklepami. Co ważne, inwestycja ta jest powiązana z modernizacją infrastruktury – przedłużenie linii tramwajowej Kansas City Streetcar do nabrzeża jest budowane równolegle i ma zostać otwarte do 2026 roku, łącząc nową dzielnicę nadrzeczną z centrum miasta i kampusem University of Missouri–KC thepitchkc.com. Kolejnym punktem nabrzeża jest niedawno ukończony Stadion KC Current (otwarty w 2024 roku), stadion piłkarski dla drużyny NWSL miasta, który zapoczątkował dalszą budowę pobliskich restauracji i butikowego hotelu. Wszystko to sprawia, że nabrzeże ma szansę stać się jednym z najbardziej prestiżowych osiedli Kansas City, a liderzy projektu widzą je jako tętniącą życiem oś setek nowych mieszkań oraz handlu i rekreacji wzdłuż rzeki Missouri thepitchkc.com.
Rewitalizacja West Bottoms i Crossroads: Sąsiadująca ze śródmieściem, historyczna dzielnica West Bottoms – znana z XIX-wiecznych magazynów – przechodzi obecnie spektakularne odrodzenie dzięki serii inwestycji. Firma inwestycyjna SomeraRoad posiada zatwierdzony przez miasto plan stworzenia „22-akrowej mikro-wioski” na północ od 12th Street w West Bottoms kctoday.6amcity.com. Ten ambitny projekt o wartości 500 milionów dolarów będzie realizowany etapami przez następne dziesięciolecie i ma przynieść około 1 250 nowych mieszkań, a także powierzchnie handlowe, biura, hotele i place publiczne w tej okolicy kctoday.6amcity.com kctoday.6amcity.com. Pierwsze kroki obejmują wyburzenie zniszczonego budynku (przy wsparciu miasta), aby zrobić miejsce na pięciopiętrowy budynek mieszkalny kctoday.6amcity.com, oraz przekształcenie kilku historycznych obiektów przy Union Avenue w mieszkania typu loft o przeznaczeniu mieszanym kctoday.6amcity.com. W zabytkowym budynku Avery planowany jest także butikowy hotel na 50 pokoi kctoday.6amcity.com. Ta „wioska” West Bottoms zostanie zrealizowana w 5 etapach i jest jednym z najważniejszych projektów uzupełniających zabudowę miejską w historii Kansas City, mającym na celu przekształcenie w dużej mierze opuszczonej strefy przemysłowej w tętniącą życiem dzielnicę do życia, pracy i rozrywki. Jednocześnie inni deweloperzy są aktywni w West Bottoms, przekształcając pojedyncze budynki: projekt West Bottoms Flats niedawno zakończył etap 2, dodając 94 kolejne mieszkania do 265 oddanych w etapie 1 kctoday.6amcity.com. Kolejny historyczny budynek (Midwest Building) jest remontowany na 77 przystępnych cenowo mieszkań z lokalami handlowymi na parterze kctoday.6amcity.com. W pobliskiej dzielnicy Crossroads Arts District również widać żurawie budowlane – powstają tam nowe galerie sztuki, browary i luksusowe apartamentowce – co dodatkowo zagęszcza śródmieście Kansas City. Wszystkie te projekty wpisują się w szersze odrodzenie centrum, obejmujące tysiące nowych mieszkań dodanych w ostatniej dekadzie, rozwijającą się scenę startupów technologicznych w odnowionych magazynach oraz plany kolejnych atrakcji kulturalnych.
Ekspansja przedmieść i osiedla zaplanowane kompleksowo: Poza centrum miasta, przedmieścia Kansas City przeżywają boom budowlany, aby sprostać wzrostowi liczby ludności. W szybko rozwijających się powiatach, takich jak Johnson County w stanie Kansas oraz Clay/Platte Counties w stanie Missouri, można znaleźć liczne nowe osiedla z domami jednorodzinnymi w trakcie budowy. Duże, kompleksowo zaplanowane osiedla – obejmujące setki domów, nowe szkoły, parki i sklepy – powstają szczególnie na obrzeżach metropolii. Na przykład na południe od Olathe i Overland Park dawniej tereny wiejskie szybko zamieniają się w nowe dzielnice, często z domami w przedziale cenowym 300–600 tys. dolarów, skierowanymi do młodych rodzin. Fabryka baterii EV Panasonic w De Soto, KS (zachodnia część Johnson County) sama w sobie wywołała boom mieszkaniowy w okolicy; lokalni deweloperzy odnotowują wzrost liczby pozwoleń na budowę nowych domów w De Soto i sąsiednich rejonach, aby zapewnić mieszkania napływającym pracownikom zakładu zatrudniającego 4 000 osób kansascity.com. W Liberty, MO i Blue Springs, MO (wschodnie przedmieścia) również powstają nowe osiedla i kompleksy apartamentowe, czasem wspierane przez miejskie zachęty do rozwoju. Dodatkowo, w przedmieściach takich jak Lee’s Summit i Lenexa rozwijają się wielofunkcyjne centra typu lifestyle – łączące handel, mieszkania i biura. Przykładami są Lenexa City Center oraz nowe etapy Prairiefire w Overland Park. Boom budowlany na przedmieściach to nie tylko mieszkania; obejmuje także nowe szkoły, szpitale i infrastrukturę dla rozwijających się społeczności. Trwają rozbudowy i modernizacje dróg (na przykład Kansas poszerza autostradę K-10 w pobliżu De Soto, aby obsłużyć zwiększony ruch z zakładu Panasonic). Ogólnie rzecz biorąc, przedmieścia pochłaniają większość wzrostu regionu, a aktywność budowlana tam pozostaje bardzo wysoka w porównaniu historycznym, nawet jeśli nieco spada w stosunku do szczytu z 2022 roku.
Infrastruktura i projekty publiczne: Oprócz prywatnych inwestycji deweloperskich, Kansas City inwestuje w duże projekty infrastrukturalne, które zwiększają jego atrakcyjność. Najważniejszym z nich jest zupełnie nowy terminal Międzynarodowego Lotniska w Kansas City, projekt o wartości 1,5 miliarda dolarów, który został otwarty w lutym 2023 roku. Nowoczesny, pojedynczy terminal zastąpił przestarzały kompleks trzech terminali, znacząco poprawiając komfort podróży lotniczych i zdobywając uznanie jako jeden z najlepszych nowych obiektów lotniskowych w kraju. Ta modernizacja zwiększa łączność Kansas City i oczekuje się, że będzie miała pozytywny, długoterminowy wpływ na biznes i turystykę. W zakresie transportu, KC Streetcar (bezpłatna linia lekkiej kolei) jest rozbudowywana: jedna odnoga na południe do University of Missouri–Kansas City (UMKC), która zostanie otwarta w 2025 roku, oraz druga na północ do Riverfront do 2026 roku thepitchkc.com. Te rozbudowy połączą kluczowe dzielnice (centrum, śródmieście, nabrzeże) i już pobudziły rozwój zorientowany na transport publiczny wzdłuż tras (np. nowe apartamenty i sklepy w Midtown przy Main Street). Jeśli chodzi o autostrady, Missouri ukończyło nowy Most Buck O’Neil w centrum w 2023 roku, aby poprawić płynność ruchu, a różne modernizacje węzłów są w toku w całej metropolii. Region przygotowuje się także do Mistrzostw Świata FIFA 2026 – Kansas City jest miastem-gospodarzem i spodziewa się ok. 6 meczów na stadionie Arrowhead – planując tymczasową infrastrukturę i strefy kibica. Patrząc w przyszłość, jednym z potencjalnych megaprojektów jest nowy stadion baseballowy dla Kansas City Royals. Umowa najmu Royals na stadionie Kauffman wygasa w 2031 roku, a właściciele drużyny zaproponowali budowę dzielnicy stadionowej o wartości ponad 2 miliardów dolarów w centrum miasta przed tym terminem. Chociaż ostateczna lokalizacja i plan finansowania są jeszcze w przygotowaniu (stan na 2025 rok), perspektywa stadionu baseballowego w centrum lub w jego pobliżu ekscytuje wielu deweloperów, ponieważ może to pobudzić szeroko zakrojony rozwój wielofunkcyjny (mieszkania, hotele, rozrywka) wokół niego. Jeśli projekt zostanie zatwierdzony, może zostać otwarty w późnych latach 2020. i będzie jednym z największych przedsięwzięć budowlanych w historii KC. Podsumowując, krajobraz budowlany Kansas City jest niezwykle aktywny, obejmując zarówno efektowne wieżowce w centrum, jak i rozległe osiedla podmiejskie. Te inwestycje nie tylko zmieniają fizyczne otoczenie, ale także mają wpływ na podaż mieszkań, możliwości stylu życia i ogólną trajektorię rozwoju obszaru metropolitalnego na kolejne dekady.

Czynniki ekonomiczne i demograficzne napędzające rynek

Kilka podstawowych czynników w gospodarce i demografii Kansas City napędza jego rynek nieruchomości. W 2025 roku obszar metropolitalny korzysta z połączenia wzrostu zatrudnienia, przyrostu ludności i ulepszeń infrastruktury, które razem tworzą solidne podstawy dla popytu na nieruchomości. Oto kluczowe czynniki napędzające:

Solidny rynek pracy: Gospodarka Kansas City radzi sobie dobrze, choć tempo wzrostu nieco spowolniło po wyjątkowo silnym okresie. W ciągu 12 miesięcy do połowy 2024 roku region dodał około 14 500 nowych miejsc pracy netto marc.org, co plasuje KC w czołówce miast o podobnej wielkości pod względem wzrostu zatrudnienia. Bezrobocie utrzymuje się na bardzo niskim poziomie – około 3,4–3,5% pod koniec 2024 roku marc.org, co jest poniżej średniej krajowej (około 4% w tym czasie) i świadczy o pełnym zatrudnieniu. Nawet gdy stopy procentowe rosły, a niektóre rynki technologiczne notowały zwolnienia, baza zatrudnienia w Kansas City okazała się odporna. Pierwsza połowa 2024 roku była szczególnie mocna – KC zyskało 17 500 miejsc pracy tylko w dwóch pierwszych kwartałach marc.org. W trzecim kwartale 2024 tempo wzrostu spowolniło (a nawet lekko się odwróciło, z tymczasową utratą ok. 4 000 miejsc pracy w Q3 marc.org), co odzwierciedla szersze trudności gospodarcze. Ogólnie jednak pracodawcy w KC zatrudniają lub utrzymują pracowników, a wzrost płac jest pozytywny (średnia stawka godzinowa wzrosła o około 1,33 USD rok do roku do 32,78 USD pod koniec 2024) marc.org. Kluczowe rozwijające się branże to usługi zdrowotne i edukacyjne, które dodały najwięcej miejsc pracy w ostatnim roku marc.org, a także usługi profesjonalne i biznesowe (które odnotowały odbicie pod koniec 2024 po krótkim spadku) marc.org. Baza gospodarcza metropolii jest bardzo zróżnicowana: główne sektory obejmują opiekę zdrowotną (np. szpitale i Cerner, dużego pracodawcę IT w zdrowiu), finanse (KC to siedziba dużych operacji bankowych i firm ubezpieczeniowych), inżynierię i architekturę (Burns & McDonnell, Black & Veatch), telekomunikację oraz transport/logistykę. To zróżnicowanie zapewnia stabilność. Ponadto Kansas City nadal przyciąga inwestycje korporacyjne. Regionalne agencje rozwoju gospodarczego odnotowały ostatnio znaczące sukcesy – na przykład, oprócz wspomnianego wcześniej biura Fiserv, KC zdobyło nowy federalny laboratorium inspekcji zdrowia zwierząt FDA oraz kilka centrów dystrybucyjnych. Największym wydarzeniem jest Panasonic Energy – fabryka akumulatorów do pojazdów elektrycznych budowana w De Soto, KS: przy 4 000 pracowników i inwestycji 4 miliardów dolarów to największa pojedyncza inwestycja korporacyjna w historii Kansas kshb.com. Planowana do rozruchu w latach 2025–2026, ta fabryka ma wygenerować ogromny efekt ekonomiczny, od firm dostawczych zakładających działalność w pobliżu po setki relokujących się pracowników kupujących lub wynajmujących domy. Inne duże projekty to centrum danych Meta (Facebook) w Northlands, trwające rozbudowy Forda w jego zakładzie montażowym w Claycomo oraz rozwój korytarza nauk o zwierzętach (rozciągającego się do Manhattan, KS). Całe to tworzenie miejsc pracy zwiększa popyt na zarówno nieruchomości mieszkaniowe, jak i komercyjne – nowo zatrudnieni potrzebują mieszkań, a rozwijające się firmy mogą potrzebować więcej powierzchni biurowej/przemysłowej.

Wzrost liczby ludności i migracje: Populacja Kansas City systematycznie rośnie, a trend ten ostatnio przyspieszył. Nowe dane spisu powszechnego pokazują, że w latach 2023–2024 aglomeracja KC zyskała 24 817 osób – to +1,11% wzrost roczny axios.com axios.com. W rzeczywistości ponad jedna trzecia całkowitego wzrostu aglomeracji od 2020 roku miała miejsce w tym jednym roku axios.com axios.com, co stanowi największy roczny przyrost od co najmniej pięciu lat. Szacuje się, że populacja aglomeracji przekracza obecnie 2,2 miliona mieszkańców. Wzrost ten napędzany jest zarówno przez przyrost naturalny (urodzenia minus zgony), jak i – co ważne – przez dodatnie saldo migracji, czyli napływ ludności do Kansas City z innych regionów. Przystępność cenowa to duży atut: osoby i rodziny z droższych rynków (takich jak Kalifornia, Chicago czy wybrzeża) przeprowadzają się do Kansas City, gdzie mogą korzystać z niższych kosztów życia, możliwości zatrudnienia i wysokiej jakości życia. Burmistrz Quinton Lucas świętował najnowsze dane spisowe, zauważając, że „ludzie chcą tu mieszkać”, ale podkreślił też, że Kansas City musi kontynuować wysiłki, by ponownie zaludnić centrum miasta nowymi mieszkaniami, zwłaszcza na historycznie zaniedbanych obszarach East i South Kansas City axios.com. W przeszłości większość wzrostu aglomeracji przypadała na powiaty podmiejskie, ale obecnie nawet samo Kansas City w stanie Missouri odnotowuje solidne wzrosty liczby ludności – miasto zyskało ponad 8 000 mieszkańców od 2020 roku, więcej niż jakiekolwiek inne miasto w regionie pod względem liczby bezwzględnej axios.com. Tymczasem społeczności podmiejskie rozwijają się w imponującym tempie: po stronie Kansas Olathe zyskało ok. 7 745 osób w latach 2020–2024, a mniejsze exurby, takie jak Spring Hill (+20,9% wzrostu populacji) i Gardner (+9,7%), należały do najszybciej rosnących procentowo axios.com. Po stronie Missouri North Kansas City (miasto wewnętrznego pierścienia) odnotowało wzrost o 20,7% – choć z niskiego poziomu wyjściowego – dzięki nowym apartamentom, a Parkville urosło o ok. 19,9% axios.com. Ta mieszanka wzrostu miejskiego i podmiejskiego oznacza, że zapotrzebowanie na mieszkania jest szeroko rozproszone w całej aglomeracji. Więcej ludzi oznacza potrzebę większej liczby domów, mieszkań, sklepów i usług – to kluczowy powód, dla którego podaż mieszkań nie nadąża zanadążyć. Demograficznie Kansas City korzysta z przyciągania młodszych dorosłych (w wieku 20 i 30 lat), którzy zakładają gospodarstwa domowe. Metropolia obserwuje także pewien powrót migracyjny – np. mieszkańcy Środkowego Zachodu, którzy wyjechali, wracają ze względu na rodzinę lub elastyczność pracy zdalnej. Ogólnie rzecz biorąc, przewiduje się, że umiarkowany wzrost liczby ludności (średnio około 0,7% rocznie) będzie się utrzymywał; prognozy regionalnych planistów sugerują, że KC może osiągnąć około 2,24 miliona mieszkańców do 2030 roku marc.org. Ten stały wzrost stanowi wiatr w żagle dla rynku nieruchomości – zapewniając podstawowy poziom popytu na mieszkania i powierzchnie komercyjne na długie lata.

Inwestycje w infrastrukturę i jakość życia: Sam wzrost gospodarczy to nie wszystko – ostatnie inwestycje publiczne i ulepszenia w Kansas City również wpływają na perspektywy rynku nieruchomości. Zakończenie budowy nowego terminala lotniska KCI w 2023 roku było przełomowe. Znacząco poprawiło łączność KC i komfort podróżnych (39 bramek, nowoczesne udogodnienia i możliwość rozbudowy do 50 bramek), co czyni miasto bardziej atrakcyjnym zarówno dla firm (łatwiejszy dostęp do klientów i transportu towarów), jak i nowych mieszkańców (łatwe podróżowanie to atut stylu życia). W centrum miasta rozbudowa linii tramwajowej nie tylko zwiększa mobilność, ale także przyczyniła się do powstania inwestycji o wartości ponad 3 miliardów dolarów wzdłuż jej trasy od momentu powstania – to wyraźny sygnał, że infrastruktura napędza wartość nieruchomości. Dodatkowo Kansas City koncentruje się na projektach poprawiających jakość życia: ulepszone parki, nowe ścieżki rowerowe i szlaki, a także obiekty rozrywkowe (takie jak arena T-Mobile Center, Kauffman Performing Arts Center i liczne muzea zbudowane w ostatniej dekadzie). Jak zauważył portal Axios, ostatni wzrost KC „może być dobry dla lokalnej gospodarki, ale może też zwiększyć presję na rynek mieszkaniowy”, jeśli podaż nie nadąży axios.com axios.com. Władze miasta są tego świadome i promują inicjatywy na rzecz zwiększenia liczby mieszkań – w tym przystępnych cenowo – poprzez zachęty i zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiające gęstszą zabudowę. Po stronie Kansas miasta takie jak Overland Park i Lenexa wspierają rozwój zabudowy wielofunkcyjnej, by stworzyć bardziej miejskie opcje życia na przedmieściach. Ponadto nadchodzące Mistrzostwa Świata FIFA 2026 mają przyciągnąć ok. 600 000 gości i skierować międzynarodową uwagę na Kansas City worldcup.colliers.com. W ramach przygotowań mówi się o ulepszeniu transportu, gościnności na lotnisku, a nawet przyspieszeniu projektów upiększania centrum – wszystko to może podnieść wartość nieruchomości (przynajmniej krótkoterminowo dla hoteli i wynajmu). Wreszcie obecność Banku Rezerw Federalnych w Kansas City oraz licznych uniwersytetów (takich jak UMKC, KU Edwards Campus itd.) zapewnia stabilne miejsca pracy i centrum innowacji, co stale napędza popyt na nieruchomości – zarówno na obiekty badawcze, jak i mieszkania studenckie. Podsumowując, fundamenty Kansas City są mocne: rosnąca, wykształcona populacja; solidne tworzenie miejsc pracy; względna przystępność cenowa; oraz inwestycje miejskie w infrastrukturę i jakość życia. Te czynniki tworzą pozytywną pętlę zwrotną podtrzymującą rynek nieruchomości. Jak zauważył jeden z liderów rady ds. rozwoju, „czasy dojazdów i przystępność cenowa mieszkań w naszym regionie sprawiają, że praca biurowa jest bardziej atrakcyjna i zrównoważona niż w wielu porównywalnych metropoliach” axios.com – stwierdzenie to można odnieść do całego stylu życia. Ta korzystna sytuacja gospodarcza stanowi podstawę optymistycznych prognoz dla rynku nieruchomości w KC w najbliższych latach.

Możliwości i ryzyka inwestycji w nieruchomości

Dla inwestorów rynek nieruchomości w Kansas City stanowi atrakcyjne połączenie możliwości i potencjalnych pułapek. Niezależnie od tego, czy ktoś rozważa zakup nieruchomości na wynajem, inwestowanie w nieruchomości komercyjne, czy realizację projektów deweloperskich, kluczowe jest rozważenie czynników, które mogą napędzać zyski, jak i tych, które niosą ryzyko. Oto przegląd krajobrazu inwestycyjnego w 2025 roku:

Możliwości:

Wysokie stopy zwrotu z wynajmu: Kansas City często znajduje się w czołówce rynków dla inwestorów nieruchomości poszukujących solidnych dochodów z najmu w stosunku do ceny zakupu. Ceny domów są tu niskie w porównaniu do średniej krajowej (mediana w KC jest o ok. 40% niższa niż mediana w USA emetropolitan.com), a czynsze są na tyle wysokie, że generują zdrowe stopy kapitalizacji. Szczególnie opłacalne są podmiejskie domy jednorodzinne na wynajem oraz nieruchomości wielorodzinne w średnim segmencie cenowym. Na przykład inwestorzy celujący w wynajem w popularnych przedmieściach, takich jak Overland Park, KS lub Liberty, MO, mogą liczyć na „wysokie zwroty” z inwestycji, według lokalnych ekspertów emetropolitan.com. Te obszary łączą dobre dzielnice szkolne (przyciągające stabilnych, długoterminowych najemców) z rosnącą populacją i ograniczoną podażą mieszkań na wynajem. Średni czynsz za mieszkanie w metropolii wynosi około 1 000 USD emetropolitan.com, co może nie robić wrażenia na wybrzeżach, ale gdy można kupić dobrej jakości dom z trzema sypialniami za 250 tys. USD i wynająć go za 2 000 USD miesięcznie, rachunek jest atrakcyjny. Wielu inwestorów spoza stanu zauważyło tę różnicę i zaczęło kupować domy jednorodzinne oraz małe budynki wielorodzinne w KC, napędzając silną aktywność w segmencie inwestorskim rynku.
Rosnący popyt i niska pustostanowość w kluczowych sektorach: Boom na rynku nieruchomości przemysłowych stwarza możliwości dla inwestorów i deweloperów. Przy pustostanach przemysłowych na poziomie około 4–5% i dużych najemcach ustawiających się w kolejce, budowa nowoczesnych magazynów w korytarzach logistycznych KC może być bardzo opłacalna. Kilku inwestorów instytucjonalnych nabyło lub wybudowało centra dystrybucyjne na tym rynku, licząc na dalszy wzrost e-commerce i produkcji. Podobnie sektor wielorodzinny jest jasnym punktem: obłożenie mieszkań jest bardzo wysokie, a nowe budynki szybko się wynajmują. Inwestorzy finansujący nowe projekty apartamentowe (lub nabywający istniejące kompleksy) w Kansas City korzystają zarówno z silnego wzrostu czynszów, jak i z aprecjacji wartości nieruchomości, ponieważ atrakcyjność regionu rośnie. Nawet sektor handlowy – często postrzegany z rezerwą z powodu zakupów online – ma w KC swoje nisze, które prosperują, jak centra handlowe w dzielnicach mieszkaniowych i sklepy specjalistyczne w strefach turystycznych (Country Club Plaza, centrum Power & Light District). Przy pustostanach handlowych poniżej 4% nmrk.com, dobrze położone centra handlowe osiągają solidne ceny i oferują stabilny przepływ gotówki; niektóre krajowe fundusze REIT zwiększyły wręcz swoje udziały w KC.
Potencjał wartości dodanej i rewitalizacji: Zasoby starszych nieruchomości w Kansas City stwarzają możliwości wartości dodanej. Inwestorzy z kreatywną wizją przekształcają historyczne budynki w modne apartamenty (przykładem są liczne konwersje magazynów na lofty w centrum i w dzielnicy Crossroads). Istnieją także starsze centra handlowe typu strip mall i parki biurowe na przedmieściach, które można przekształcić w wielofunkcyjne projekty w stylu „centrum miasta”. Przykładem jest upadające centrum handlowe Metcalf South w Overland Park, które zostało z powodzeniem przekształcone w nowe sklepy, biura i apartamenty. Miasto generalnie współpracuje przy zmianie przeznaczenia gruntów i oferuje zachęty dla projektów rewitalizujących niewykorzystane nieruchomości. Dodatkowo, trend konwersji biur na mieszkania może zyskać na popularności w centrum Kansas City, ponieważ praca zdalna sprawiła, że niektóre zabytkowe biurowce są tylko częściowo zajęte. Inwestor, który potrafi poradzić sobie z wyzwaniami konstrukcyjnymi i finansowymi konwersji, może wykorzystać niezaspokojony popyt na unikalne miejskie przestrzenie mieszkalne – zasadniczo zamieniając wczorajsze wieżowce biurowe w jutrzejsze apartamenty lub hotele.
Zachęty do rozwoju i rynkowe „gorące punkty”: Zarówno Missouri, jak i Kansas oferują różne zachęty (ulgi podatkowe, finansowanie TIF itp.) dla inwestycji w określonych obszarach, co może zwiększyć zwrot z inwestycji. Kansas City, MO, na przykład, ma programy wsparcia dla budownictwa wielorodzinnego w centrum i śródmieściu, a Kansas oferuje fundusze, które pomogły przyciągnąć wielkie projekty, takie jak fabryka Panasonica. Doceniając pozytywną trajektorię metropolii, ogólnokrajowe rankingi umieściły Kansas City na mapie – National Association of Realtors wymieniło KC wśród 10 najlepszych „gorących punktów mieszkaniowych” na 2025 rok ze względu na silne wskaźniki (dostępność mieszkań, wzrost dochodów, napływ ludności itp.) kcrar.com kcrar.com. Takie wyróżnienia mogą przyciągnąć więcej inwestycji instytucjonalnych, co dodatkowo wspiera wartość nieruchomości. Krótko mówiąc, inwestorzy, którzy wcześnie zainwestują w korytarze wzrostu lub rozwijające się dzielnice, mogą skorzystać na wzroście wartości tych obszarów.

Ryzyka i wyzwania:

Rosnące stopy procentowe i koszty finansowania: Era ultra-taniego długu dobiegła końca, co wpływa na wyniki finansowe inwestorów. W porównaniu do kilku lat temu, stopy procentowe kredytów hipotecznych i kredytów komercyjnych są znacznie wyższe – oscylują wokół 6–7%+ dla wielu pożyczek w 2025 roku kcrar.com. Chociaż podwyżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną zostały wstrzymane i stopy się stabilizują (z prognozami ~6% kredytów hipotecznych jako „nowa norma” kcrar.com), koszty finansowania nadal obciążają zwroty. Wyższe koszty odsetek mogą ograniczyć przepływy pieniężne inwestorów korzystających z dźwigni finansowej i utrudnić realizację projektów typu value-add. Istnieje również ryzyko, że jeśli inflacja ponownie wzrośnie, stopy mogą wzrosnąć jeszcze bardziej, co osłabi zarówno popyt kupujących, jak i wartości nieruchomości (wraz ze wzrostem stóp kapitalizacji). Stopy kapitalizacji w Kansas City faktycznie nieco wzrosły w ciągu ostatniego roku dla niektórych klas aktywów wraz ze wzrostem kosztów pożyczek – co oznacza, że inwestorzy muszą uważać, aby nie przepłacić, opierając się na środowisku niskich stóp z ostatniej dekady.
Potencjalna nadpodaż w niektórych segmentach: Chociaż obecnie popyt jest silny, zawsze istnieje ryzyko nadmiernej zabudowy, jeśli warunki rynkowe się zmienią. Na przykład w sektorze przemysłowym powstają miliony stóp kwadratowych nowych powierzchni. Jeśli gospodarka zwolni lub wzrost e-commerce wyhamuje, niektóre spekulacyjne magazyny mogą pozostać puste, co zwiększy poziom pustostanów. Dobrą wiadomością jest to, że spekulacyjny rozwój już wyhamowuje w KC (deweloperzy nieco się wycofali w latach 2024–25), a prognozy pokazują, że poziom pustostanów prawdopodobnie osiągnie szczyt w 2025 roku, a następnie ponownie się zmniejszy ccimkansascity.com. W segmencie wielorodzinnym napływ nowych mieszkań na rynek (3 600 jednostek w 2025 roku) przetestuje głębokość popytu. Jeśli migracja netto osłabnie lub wielu obecnych najemców zostanie właścicielami domów (zmniejszając popyt na wynajem), poziom pustostanów może wzrosnąć, a wzrost czynszów może się zatrzymać. Na tę chwilę analitycy oczekują, że absorpcja nadąży za nową podażą, ale inwestorzy w mieszkaniach klasy A będą wypatrywać oznaki słabnących czynszów, gdy tysiące nowych jednostek zostanie wynajętych.
Spowolnienie gospodarcze lub na rynku pracy: Gospodarka Kansas City jest zróżnicowana, ale nie jest odporna na recesje. Ogólnokrajowe lub regionalne spowolnienie – na przykład znaczny wzrost bezrobocia – wpłynęłoby na popyt na nieruchomości. Na przykład, jeśli wzrost zatrudnienia by się odwrócił i ludzie zaczęliby opuszczać region, popyt na mieszkania by spadł, a ceny domów mogłyby się zatrzymać lub w najgorszym przypadku nieznacznie spaść. Podobnie, popyt na powierzchnie handlowe i biurowe zmalałby, jeśli wydatki konsumenckie lub zatrudnianie by zwolniły. Krótkotrwałe załamanie pod koniec 2024 roku, kiedy KC straciło 4 000 miejsc pracy w jednym kwartale marc.orgpokazało, że spowolnienie może nastąpić nagle. Inwestorzy muszą uważać na krótkoterminowe cykle gospodarcze. Plusem jest to, że Kansas City historycznie doświadczało łagodniejszych wzlotów i upadków niż bardziej zmienne rynki – jego gospodarka środkowo-zachodnia jest zwykle bardziej stabilna, a wartości nieruchomości nie wahają się gwałtownie. Jednak przezorni inwestorzy nadal przeprowadzają analizy scenariuszowe, aby upewnić się, że przetrwają spadek (np. czy Twoja nieruchomość na wynajem będzie generować przepływy pieniężne, jeśli czynsze spadną o 5% lub jeśli będzie stała pusta przez dwa miesiące?).
Wyzwania specyficzne dla nieruchomości: Niektóre segmenty mają swoje własne, wrodzone ryzyka. Na pierwszy plan wysuwa się sektor biurowy – choć rynek biurowy w KC jest zdrowszy niż w większości miast, trwała zmiana na pracę zdalną oznacza, że długoterminowy popyt na powierzchnie biurowe jest niepewny. Właściciele starszych budynków biurowych muszą ponosić wysokie koszty renowacji i udoskonalania nieruchomości, aby pozostać konkurencyjnymi, a nawet wtedy mogą mieć trudności z osiągnięciem wysokiego poziomu wynajęcia. Niektórzy mogą być zmuszeni do zmiany przeznaczenia budynku lub sprzedaży ze stratą. Inwestorzy w sektorze handlowym również muszą być selektywni: centrum handlowe pełne prosperujących sklepów to świetna sprawa, ale jeśli głównym najemcą jest sieć wielkopowierzchniowa mająca problemy, może pojawić się fala pustostanów, jeśli ta sieć się zamknie. Sukces handlu zależy od odpowiedniego doboru najemców i dostosowania się do e-commerce (np. zapewnienia, że najemcy mają model omnichannel). Ryzyka deweloperskie obejmują rosnące koszty budowy – praca i materiały są drogie i dość nieprzewidywalne, co może zmniejszyć marże deweloperów lub nawet przerwać projekty w trakcie realizacji. Dodatkowo, sprzeciw społeczności lub przeszkody związane z planowaniem przestrzennym mogą komplikować projekty (choć KC jest generalnie przyjazne dla deweloperów). Na koniec inwestorzy muszą brać pod uwagę ryzyka klimatyczne i regulacyjne. Kansas City nie jest narażone na ekstremalne ryzyko klimatyczne jak miasta nadmorskie, ale zdarzają się tu gwałtowne zjawiska pogodowe (grad, tornada), które mogą wpływać na nieruchomości i koszty ubezpieczenia. Podatki od nieruchomości w niektórych częściach metropolii, zwłaszcza w hrabstwie Johnson, wzrosły wraz ze wzrostem wartości domów, co może zmniejszyć zyski netto, jeśli nie zostanie to uwzględnione.

Podsumowując, Kansas City oferuje inwestorom na rynku nieruchomości atrakcyjną propozycję wartości – solidne fundamenty, dobre zyski i perspektywy wzrostu – ale nie jest wolne od wyzwań. Odnoszący sukcesy inwestorzy to ci, którzy przeprowadzają dokładne badania rynku (wybierając odpowiednią lokalizację i typ aktywów), planują wyższe koszty finansowania i pozostają elastyczni w razie zmiany warunków rynkowych. Tak długo, jak gospodarka regionu utrzyma obecny kurs, szanse powinny przeważać nad ryzykiem, czyniąc z Kansas City rynek, na którym przemyślane inwestycje w nieruchomości mogą przynieść znaczne zyski.

Trendy podmiejskie vs. miejskie w Kansas City

Jak wiele obszarów metropolitalnych w USA, Kansas City doświadcza dynamicznych zmian w preferencjach dotyczących miejsca zamieszkania – równowagi między życiem w mieście a życiem na przedmieściach. W czasie pandemii w całym kraju nastąpił zwrot w stronę przedmieść, gdy praca zdalna stała się powszechna, ale sytuacja w KC jest bardziej złożona: zarówno miejski rdzeń, jak i przedmieścia rozwijają się, choć na różne sposoby. Oto jak trendy miejskie i podmiejskie kształtują się w 2025 roku:

Wzrost i migracja na przedmieścia: Przedmieścia Kansas City od dawna przyciągają rodziny dzięki większym domom, ogrodom i cenionym szkołom – i ten trend tylko się nasilił. W latach 2020–2022 wzrosła liczba kupujących (zarówno spoza miasta, jak i z samego miasta), którzy szukali więcej przestrzeni na przedmieściach, zachęceni niskimi stopami procentowymi i elastycznością pracy zdalnej. W rezultacie zewnętrzne przedmieścia, a nawet exurbs wokół KC, odnotowały znaczący wzrost liczby ludności. Widać to w najnowszych danych: hrabstwo Johnson w Kansas (obejmujące Overland Park, Olathe, Shawnee itd.) jest jednym z najszybciej rozwijających się hrabstw na Środkowym Zachodzie. Miasteczka na obrzeżach, takie jak Spring Hill, KS, odnotowały wzrost populacji o 20,9% od 2020 roku axios.com – to efekt nowych osiedli przyciągających młode rodziny. Podobnie, Gardner, KS (południowo-zachodnia część metropolii) wzrosło o ok. 9,6% axios.com, a w Missouri przedmieścia takie jak Parkville i Riverside (na północ od centrum) zwiększyły populację o ok. 10–20% axios.com. Te wskaźniki wzrostu znacznie przewyższają średnią krajową i podkreślają siłę trendu podmiejskiego. Powody są jasne: przedmieścia oferują przystępne cenowo mieszkania (w porównaniu z wybrzeżem, nowy dom z 4 sypialniami na przedmieściach KC może kosztować 400 tys. dolarów), dobre szkoły (np. dystrykty szkolne Blue Valley i Olathe są wysoko oceniane) oraz bezpieczne społeczności. Wiele korporacyjnych miejsc pracy w KC znajduje się również w podmiejskich parkach biznesowych (kampus Sprint/T-Mobile w Overland Park, kampusy Cerner itd.), więc mieszkanie w pobliżu jest wygodne. W ciągu następnej dekady nowa fabryka Panasonica w hrabstwie Johnson i inni pracodawcy prawdopodobnie pobudzą jeszcze większy rozwój mieszkaniowy w miejscach takich jak De Soto, Edgerton i Lenexa. Praca zdalna pozwoliła też niektórym mieszkać dalej – wybierając exurbs lub tereny wiejskie wokół metropolii – ponieważ nie muszą codziennie dojeżdżać. To poszerzyło zasięg rozwoju metropolii. Na przykład obecnie można spotkać pracowników branży technologicznej, którzy pracują z domowego biura na działce w Kearney, MO lub Louisburg, KS, a do miasta jeżdżą tylko okazjonalnie. Ogólnie rzecz biorąc, trend podmiejski pozostaje bardzo silny: przedmieścia odpowiadają za większość wzrostu liczby ludności w metropolii, a deweloperzy mają pełne ręce roboty, by nadążyć za popytem na podmiejskie domy.

Miejska odnowa i życie w mieście: Jednocześnie śródmieście Kansas City przechodzi renesans, który przyciąga mieszkańców i odwraca dekady upadku. W centrum i okolicznych dzielnicach miejskich w ciągu ostatnich 10–15 lat przybyło tysiące mieszkańców, dzięki nowym inwestycjom mieszkaniowym, adaptacjom loftów i napływowi udogodnień. Szczególnie młodzi profesjonaliści pokochali takie miejsca jak River Market, Downtown Loop, Crossroads, Midtown i Westport – wszystkie oferują bardziej „miejskie”, piesze doświadczenie życia. W tych rejonach znajdują się kawiarnie, minibrowary, galerie, kluby muzyczne oraz wygoda korzystania z tramwaju lub hulajnogi, by się przemieszczać. Dla wielu dużą zaletą jest unikanie długich dojazdów i bliskość życia nocnego oraz kultury. Populacja centrum Kansas City ponad dwukrotnie wzrosła w latach 2000–2020 i nadal rośnie wraz z otwieraniem kolejnych wieżowców mieszkalnych czy budynków loftowych. Warto zauważyć, że okolica City Market/River Market stała się mieszkaniowym hitem, łącząc historyczne ceglane magazyny przerobione na lofty z nowoczesnymi średniowysokimi budynkami; przyciąga zarówno świeżo upieczonych absolwentów, jak i „baby boomersów” szukających mniejszego mieszkania. Podobnie, Westport i Plaza (Country Club Plaza) to gęsto zabudowane apartamentowce i kondominia, które rzadko stoją puste – młodzi dorośli uwielbiają barową scenę Westport i ekskluzywne sklepy oraz restauracje na Plazie. Kolejnym czynnikiem jest to, że mieszkania w centrum Kansas City są wciąż przystępne cenowo w porównaniu z innymi miastami, co zachęca niektórych do wynajmu lub zakupu w mieście. Na przykład modny dwupokojowy loft w centrum KC kosztuje ułamek tego, co podobne mieszkanie w Chicago czy Denver. Władze miasta aktywnie wspierają też odnowę centrum, świadome, że tętniące życiem śródmieście jest kluczowe dla przyciągania firm i talentów. Inicjatywa burmistrza Lucasa, by „ponownie zaludnić centrum”, obejmuje zachęty dla deweloperów do budowy na pustych działkach i rewitalizacji starych budynków axios.com. Widzimy projekty zabudowy szeregowej w Beacon Hill i Columbus Park, nowe średniowysokie apartamentowce w Midtown wzdłuż Main Street (dzięki przedłużeniu linii tramwajowej) oraz propozycje budowy mieszkań na wschodnich osiedlach, gdzie jest wiele pustych działek. Planowany jest także stadion baseballowy w centrum dla Royals – jeśli powstanie, może napędzić rozwój tej części miasta, w której się znajdzie, potencjalnie dodając setki sąsiednich mieszkań i lokali rozrywkowych, podobnie jak dzielnice stadionowe w innych miastach. Warto zauważyć, że samo Kansas City, MO odnotowało ostatnio znaczący wzrost liczby mieszkańców (co jest rzadkością dla historycznego śródmieścia) – przybyło ponad 8 000 mieszkańców w latach 2020–2024 axios.com. Wskazuje to, że centrum miasta przyciąga ludzi, mimo że przedmieścia przeżywają boom. Część z nich to zapewne młodzi dorośli wybierający życie w mieście, a część to starsi, którzy wracają z przedmieść po odchowaniu dzieci, szukając bardziej aktywnego miejskiego stylu życia.

Konwergencja czy dywergencja?: Ciekawym trendem jest to, że wzorce rozwoju przedmieść i obszarów miejskich stają się w pewnym stopniu komplementarne. Centrum miasta przyjmuje niektóre tradycyjnie „przedmiejskie” udogodnienia (sklepy spożywcze, wybiegi dla psów, luksusowe apartamenty z garażami), co sprawia, że życie w mieście jest mniej uciążliwe niż kiedyś. Tymczasem przedmieścia starają się tworzyć bardziej „miejskie” enklawy – na przykład Prairiefire w Overland Park czy Lenexa City Center mają gęstą, przyjazną pieszym zabudowę z mieszkaniami nad sklepami, próbując naśladować klimat małego centrum miasta. Ta mieszanka sprawia, że ludzie nie muszą już wybierać między miejskimi a przedmiejskimi udogodnieniami – mogą znaleźć trochę jednych i drugich w różnych częściach metropolii. Jednak różnice pozostają: transport publiczny jest nadal znacznie bardziej dostępny w centrum miasta (przedmieścia są bardzo uzależnione od samochodów), a jakość szkół – kluczowy czynnik dla rodzin – zwykle przemawia na korzyść przedmieść (większość najlepiej ocenianych szkół znajduje się na przedmieściach, choć niektóre szkoły czarterowe i prywatne w KC oferują opcje miejskie).

Wpływ pracy zdalnej: Stosunkowo krótkie dojazdy w Kansas City (średnio ~23 minuty) i mniejsze korki prawdopodobnie złagodziły odpływ mieszkańców napędzany pracą zdalną, który dotknął niektóre zakorkowane miasta. Niemniej jednak, praca hybrydowa pozwoliła wielu mieszkańcom na ponowne przemyślenie, jak daleko od centrum mogą mieszkać. Niektórzy przeprowadzili się o dodatkowe 10–20 mil dalej, by mieć większy dom za te same pieniądze, wiedząc, że do siedziby firmy jadą tylko raz w tygodniu. Z drugiej strony, osoby pracujące całkowicie zdalnie przeprowadziły się do Kansas City z innych stanów, przyciągnięte przystępnością cenową, i często wybierają dzielnice miejskie, ponieważ nie muszą już martwić się dojazdami do pracy np. w San Francisco czy Nowym Jorku. Praca zdalna działa więc w obie strony: rozbudowała przedmieścia, ale też uczyniła KC atrakcyjnym „Zoom Town” dla osób z innych stanów, które chcą miejskiego stylu życia za niższą cenę.

Podsumowując, zarówno przedmieścia, jak i centrum Kansas City rozwijają się prężnie, każde przyciągając inne preferencje i etapy życia. Rozwój metropolii nie jest grą o sumie zerowej między miastem a przedmieściami – rozwija się w obu kierunkach. Obserwujemy „przebudowę równowagi”, gdzie Kansas City ma zdrowsze centrum niż od dekad (więcej mieszkańców, więcej aktywności przez całą dobę), a także dynamiczną ekspansję przedmieść, oferującą opcje dla tych, którzy chcą przestrzeni i najlepszych szkół. Jeśli cokolwiek jest wyzwaniem, to zapewnienie, by infrastruktura i podaż mieszkań nadążały w obu obszarach: nowe drogi i szkoły na przedmieściach oraz wystarczająca liczba mieszkań (w tym przystępnych cenowo) w mieście. Jeśli te potrzeby zostaną zaspokojone, Kansas City może nadal oferować szeroki wachlarz stylów życia – od apartamentu w wieżowcu przy linii tramwajowej po dom kolonialny na ślepej uliczce – odpowiadając na potrzeby rosnącej i zróżnicowanej populacji.

Prognozy rynkowe na lata 2026–2030

Patrząc w przyszłość, oczekuje się, że rynek nieruchomości w Kansas City pozostanie na ścieżce umiarkowanego, zrównoważonego wzrostu. Po gorączkowym tempie z początku lat 20. XXI wieku, rynek w dużej mierze się ustabilizował i prognozy wskazują, że rok 2025 i kolejne lata przyniosą bardziej stabilne trendy zamiast gwałtownych wahań. Oto, czego eksperci spodziewają się na rynku nieruchomości w Kansas City w pozostałej części tej dekady:

Prognoza rynku mieszkaniowego: Po stronie mieszkaniowej prognozy branżowe wskazują na dalszy wzrost cen domów, ale w znacznie łagodniejszym tempie niż podczas boomu pandemicznego. Najnowsza prognoza Wichita State University Center for Real Estate (opublikowana pod koniec 2024 roku) przewiduje, że wartości domów w rejonie KC zakończą 2024 rok ze wzrostem o około 6%, a następnie wzrosną o kolejne ~5,6% w 2025 roku wichita.edu. Jest to zgodne z szerszymi oczekiwaniami, że wzrost cen domów będzie się utrzymywał na poziomie jednocyfrowym rocznie przez najbliższe kilka lat – tempo to jest wyższe niż historyczna inflacja, ale znacznie niższe niż 10–15% rocznych skoków obserwowanych w 2021 roku. W praktyce oznacza to, że właściciele domów będą nadal zyskiwać na wartości, ale kupujący nie będą musieli mierzyć się z dwucyfrowymi wzrostami cen, które pogarszały dostępność mieszkań. Do 2026–2027 roku wielu ekonomistów oczekuje, że krajowy wzrost cen nieruchomości ustabilizuje się na bardziej „normalnym” poziomie 3–5% rocznie, a Kansas City powinno się mieścić w tych granicach, o ile nie wystąpi poważna nierównowaga podaży i popytu. Co istotne, oczekuje się poprawy podaży: prognozuje się umiarkowany wzrost budowy nowych domów w aglomeracji KC. Prognoza WSU wskazuje na wzrost liczby pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych o około 3,2% w 2024 roku i kolejny niewielki wzrost w 2025 roku do około 4 465 nowych domów rocznie wichita.edu – co jest mniej więcej zgodne z lokalnymi potrzebami demograficznymi. Choć tempo budowy wciąż jest niższe niż w połowie lat 2000., stopniowo zbliża się do równowagi. National Association of Realtors również wskazało KC jako rynek, na którym większa podaż i stabilizujące się stopy procentowe kredytów hipotecznych powinny „utworzyć drogę dla większej liczby Amerykanów do osiągnięcia własności domu” w nadchodzących latach kcrar.com. Rzeczywiście, główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, oczekuje, że stopy procentowe kredytów hipotecznych ustabilizują się w okolicach ~6% w 2025 roku i później kcrar.com, co powinno pomóc przyciągnąć więcej kupujących z powrotem na rynek (w przeciwieństwie do „rollercoastera” od 3% do 7% w latach 2021–2023). Przy stabilizujących się stopach kredytowych i wciąż rosnących dochodach, przewiduje się, że dostępność mieszkań nieco się poprawi do 2026 roku. Dostępność mieszkań w Kansas City poprawi się również, jeśli – zgodnie z prognozami – wzrost cen domów spowolni do ~2–4% w skali kraju w 2025 roku kcrar.com (NAR prognozuje około +2% wzrostu cen domów w USA w 2025 roku) – KC może osiągnąć lepszy wynik niż średnia, ale nie dramatycznie.

Pod względem wolumenu sprzedaży, po dwóch latach spadków (w 2022 i 2023 roku odnotowano mniej transakcji z powodu wysokich stóp procentowych i niskiej podaży), rok 2024 się ustabilizował, a w 2025 oczekiwany jest wzrost sprzedaży domów. Dla Kansas City WSU prognozuje wzrost sprzedaży domów o +4,4% w 2025 roku (do około 36 300 transakcji w całej metropolii) wichita.edu, ponieważ rynek odzyskuje równowagę dzięki większej liczbie ofert i skumulowanemu popytowi. Ten wzrost prawdopodobnie utrzyma się także w 2026 roku – będzie to w zasadzie nadrobienie wolniejszych lat. W latach 2026–2030 sprzedaż domów powinna odpowiadać wzrostowi liczby ludności i gospodarstw domowych, co oznacza stabilny, ale nie gwałtowny wolumen. Jedną ze zmiennych, na którą warto zwrócić uwagę, jest tworzenie nowych gospodarstw domowych: populacja millenialsów w KC (liczna grupa) wchodzi w wiek pierwszych zakupów mieszkaniowych, co może utrzymać wysoki popyt, ale jeśli pojawią się problemy z dostępnością cenową, część z nich może pozostać przy wynajmie.

Perspektywy rynku najmu: Rynek najmu powinien pozostać silny, ale może odnotować niewielki wzrost pustostanów wraz z pojawieniem się nowej podaży. Ponad 3 000 nowych mieszkań zostanie oddanych do użytku zarówno w 2025, jak i prawdopodobnie podobna liczba w 2026 roku (biorąc pod uwagę realizowane inwestycje), więc najemcy będą mieli większy wybór. Może to spowolnić szybki wzrost czynszów z ostatnich lat. Wielu analityków przewiduje, że wzrost czynszów ustabilizuje się na poziomie ok. 2–3% rocznie (w porównaniu do ponad 5% ostatnio) w Kansas City, gdy podaż i popyt zbliżą się do równowagi. Wskaźnik pustostanów w metropolii, obecnie bardzo niski, może nieznacznie wzrosnąć do 2026 roku, ale powinien pozostać na zdrowym poziomie. Poziom czynszów w Kansas City prawdopodobnie nadal będzie czynnikiem przyciągającym osoby przeprowadzające się z drogich miast, co z kolei zapełni nowe lokale. Dodatkowo, jeśli wysokie stopy procentowe się utrzymają, część potencjalnych nabywców domów pozostanie dłużej najemcami, co wesprze popyt na wynajem. Do 2030 roku można się spodziewać, że większy odsetek mieszkańców Kansas City będzie mieszkać w budynkach wielorodzinnych niż obecnie, po prostu dlatego, że powstaje tak wiele nowych mieszkań – to ogólnokrajowy trend w metropoliach i KC nie jest tu wyjątkiem.

Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych:

Biura: Przyszłość sektora biurowego jest być może najbardziej niepewna ze względu na zmieniające się nawyki pracy. W krótkim okresie (2025–2026) prognozuje się, że wskaźnik pustostanów biurowych w Kansas City ustabilizuje się lub może nieznacznie wzrośnie, ale pozostanie poniżej średniej krajowej. Moody’s Analytics przewiduje, że wskaźnik pustostanów biurowych w USA może osiągnąć szczyt pod koniec 2025 roku axios.com; w przypadku Kansas City może on utrzymywać się na poziomie kilkunastu procent. W miarę jak starsze zasoby biurowe są usuwane lub przekształcane (proces już trwa), wskaźnik pustostanów powinien stopniowo spadać pod koniec dekady. Możliwe, że wskaźnik pustostanów biurowych w KC powróci do poziomu niskich-średnich nastu procent (być może ~12–14%) do 2030 roku, jeśli wzrost gospodarczy się utrzyma, a rynek dostosuje się poprzez eliminację nadmiaru powierzchni axios.com. Powód do optymizmu: wysiłki Kansas City na rzecz przyciągania firm mogą przynieść efekty – KC Area Development Council aktywnie promuje region i odnotowała już pewne sukcesy (np. globalna firma inżynieryjna Burns & McDonnell rozbudowuje siedzibę główną, a inne firmy rozważają KC jako lokalizację dla zaplecza biurowego). Każda większa relokacja lub ekspansja korporacyjna zaostrzyłaby sytuację na rynku biurowym. Ponadto, nowsze budynki biurowe z elastycznymi układami, nowoczesnymi salami konferencyjnymi i udogodnieniami powinny radzić sobie bardzo dobrze; być może pod koniec dekady pojawi się nawet kilka nowych, charakterystycznych wież biurowych, jeśli popyt to uzasadni. Z drugiej strony, przestarzałe budynki będą musiały znaleźć nowe przeznaczenie (np. jako mieszkania itp.) lub ryzykują popadnięcie w zapomnienie. Tak więc do 2030 roku Kansas City prawdopodobnie będzie miało mniej całkowitej powierzchni biurowej (po uwzględnieniu konwersji i wyburzeń), ale o wyższej ogólnej jakości oraz z odpowiednio dostosowanym wskaźnikiem pustostanów, korzystniejszym dla właścicieli niż obecnie. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe powinny pozostać stabilne lub nieznacznie wzrosnąć (utrzymując tempo inflacji), podczas gdy czynsze za powierzchnie drugiej kategorii mogą się zatrzymać lub spaść, dopóki te nieruchomości nie znajdą alternatywnego zastosowania.
Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Kansas City powinien pozostać na solidnych podstawach do 2030 roku, choć sektor ten będzie się rozwijał. Silny wzrost liczby ludności w metropolii oraz rosnące dochody wspierają popyt na handel detaliczny. Wskaźniki pustostanów, obecnie na rekordowo niskim poziomie (~3–4%), mogą nieznacznie wzrosnąć wraz z realizacją kolejnych projektów handlowych (na przykład 6 000 m² Oldham Village i inne nowe centra zwiększą podaż), ale prognozuje się, że pozostaną one bardzo niskie – prawdopodobnie na poziomie kilku procent. Innymi słowy, w KC nie ma nadpodaży powierzchni handlowej, a nowa przestrzeń powstaje tam, gdzie istnieje realne zapotrzebowanie (nowe osiedla lub rynki z niedostateczną obsługą). Eksperci przewidują, że handel oparty na doświadczeniach i usługach (restauracje, rozrywka, kliniki zdrowotne itp.) będzie dominował w nowych umowach najmu, ponieważ są one bardziej odporne na e-commerce. Do 2030 roku niektóre starsze centra handlowe mogą zostać przebudowane lub zmodernizowane, ale główne destynacje zakupowe, takie jak Plaza, Zona Rosa, Legends itd., powinny pozostać stałymi punktami – choć z odświeżonym składem najemców. Trend łączenia funkcji będzie się utrzymywał: można spodziewać się większej liczby mieszkań lub biur zintegrowanych z centrami handlowymi, jak w przypadku planów ewentualnej budowy apartamentów w pobliżu Plazy (jeśli pozwolą na to przepisy) lub dalszej rozbudowy wielofunkcyjnych inwestycji na przedmieściach. Czynsze za powierzchnie handlowe prawdopodobnie będą stopniowo rosły, zwłaszcza w miejscach o dużym natężeniu ruchu, ale detaliści w KC korzystają ze stosunkowo przystępnych stawek czynszowych w porównaniu z miastami na wybrzeżu, co utrzyma zainteresowanie krajowych sieci ekspansją w tym regionie. Ogólnie rzecz biorąc, nie przewiduje się żadnych czarnych chmur nad handlem detalicznym w Kansas City – chyba że nastąpi recesja ograniczająca wydatki konsumentów – a nawet wtedy handel podstawowy powinien się utrzymać. Największą niewiadomą może być dalszy wpływ zakupów online na formaty sklepów; Kansas City może zobaczyć więcej centrów dystrybucji „ostatniej mili” (co już ma miejsce w sektorze przemysłowym), a także showroomów lub sklepów o mniejszej powierzchni, gdy marki będą się dostosowywać. Jednak zasadniczo rosnąca metropolia z pieniędzmi do wydania dobrze wróży dla wynajmu powierzchni stacjonarnych.
Przemysłowy: Wszystko wskazuje na to, że rynek przemysłowy Kansas City pozostanie potęgą jeszcze przez długi czas. Popyt na logistykę i magazynowanie może się nieco uspokoić po szalonym szczycie z lat 2021–2023, ale centralne położenie KC nadal będzie przyciągać sieci dystrybucyjne – zwłaszcza że strategie łańcucha dostaw coraz częściej zakładają utrzymywanie zapasów bliżej klientów. Deweloperzy już teraz strategicznie gromadzą grunty pod przyszłe parki przemysłowe, a miasta w całym regionie współpracują, by umożliwić rozwój (na przykład Logistics Park Kansas City firmy NorthPoint Development w Edgerton ma zaplanowane kolejne etapy). Obecne prognozy sugerują, że poziom pustostanów w sektorze przemysłowym może utrzymać się na bardzo niskim jednocyfrowym poziomie (~4–6%) przez najbliższe lata nmrkzimmer.com, co w praktyce oznacza, że każda nowa inwestycja jest szybko wynajmowana. Do 2030 roku zasoby powierzchni przemysłowej w metropolii będą jeszcze większe (prawdopodobnie 380–400+ mln stóp kw., w porównaniu do obecnych 344 mln), a Kansas City może awansować w rankingu amerykańskich centrów przemysłowych. Wzrost czynszów może się ustabilizować na bardziej normalnym poziomie (~2–3% rocznie) po ostatnich dużych skokach nmrkzimmer.com, ale nie przewiduje się spadku czynszów ze względu na utrzymujący się popyt. Jednym z czynników, który może dodatkowo napędzić sektor przemysłowy, jest wzrost inwestycji w produkcję – jak pokazuje przykład fabryki Panasonica (produkcja baterii) i rozmowy o powrocie do USA innych zaawansowanych technologicznie zakładów produkcyjnych (mikroprocesory, części do pojazdów elektrycznych). Jeśli KC pozyska jeszcze jedną lub dwie duże fabryki, oznacza to nie tylko sam zakład, ale całą sieć dostawców i magazynów wokół niego, co przełoży się na jeszcze większe zapotrzebowanie na nieruchomości. Nawet bez tego, rozwój intermodalnych terminali towarowych Kansas City (jak terminal kolejowy BNSF) oraz pozycja w powstającym „superkorytarzu logistycznym” (obejmującym miasta takie jak Dallas i Chicago) dobrze rokują. Podsumowując, nieruchomości przemysłowe powinny pozostać rynkiem właściciela – bardzo ciasnym i wysoko wydajnym – w przewidywalnej przyszłości.

Ogólna równowaga rynku: W latach 2026–2030 rynek nieruchomości w Kansas City powinien być bardziej zrównoważony niż podczas „rollercoastera” z lat 2020–2022. Jeśli stopy procentowe utrzymają się na poziomie około 6%, jak prognozowano, a inflacja pozostanie umiarkowana, prawdopodobnie czeka nas okres stabilnego wzrostu. Kupujący domy powinni mieć co roku nieco większy wybór (zwłaszcza dzięki nowym domom i mieszkaniom), a wzrost cen będzie bardziej zbliżony do wzrostu wynagrodzeń. Sprzedający nadal będą mieli okazje, gdy wartości osiągną nowe rekordy, ale mogą się spodziewać dłuższego czasu sprzedaży niż tygodniowe szaleństwa z przeszłości – co jest zdrową normalizacją. Najemcy skorzystają na nowych inwestycjach mieszkaniowych, choć czynsze nadal będą powoli rosły wraz z inflacją. Inwestorzy mogą oczekiwać solidnych, choć nie oszałamiających, zwrotów – Kansas City nadal będzie postrzegane jako niezawodny, stabilny rynek inwestycyjny, z mniejszą liczbą spekulacyjnych boomów, ale też mniejszą zmiennością.

Jedną z niewiadomych jest szersza sytuacja gospodarcza: jeśli pod koniec lat 2020. nastąpi poważna recesja, Kansas City odczuje jej skutki (mniejszy popyt, potencjalnie wstrzymanie rozwoju). Jednak korzystne położenie KC i zdywersyfikowana baza często pozwalają miastu lepiej przetrwać spowolnienia niż wielu innym regionom. Na przykład na początku lat 2000. i ponownie po 2008 roku ceny domów w KC spadły tylko nieznacznie lub się ustabilizowały, zamiast zaliczyć poważne załamanie. Wielu analityków spodziewa się podobnej odporności, jeśli spowolnienie miałoby nastąpić przed 2030 rokiem.

Kolejnym czynnikiem, na który warto zwrócić uwagę, są megaprojekty i wydarzenia: Napływ związany z Mistrzostwami Świata 2026, choć tymczasowy, może wprowadzić do lokalnej gospodarki około 600–700 milionów dolarów worldcup.colliers.com. Może to znacząco zwiększyć obłożenie hoteli i wynajmy krótkoterminowe w tym roku, a także pozostawić po sobie dziedzictwo międzynarodowej rozpoznawalności. Dodatkowo, jeśli stadion Royals w centrum miasta zostanie zatwierdzony przez wyborców (decyzja może zapaść w latach 2024–25), pod koniec dekady może być bliski ukończenia. Ten projekt, szacowany na 1–2+ miliardy dolarów za stadion oraz przyległą wioskę stadionową, byłby ogromnym impulsem dla branży budowlanej i prawdopodobnie pobudziłby nowy rozwój (restauracje, apartamenty itp.) wokół niego. Do 2030 roku możemy zobaczyć zupełnie nową dzielnicę powstającą wokół stadionu w centrum, podobnie jak w Atlancie czy St. Louis – co byłoby dużym wydarzeniem na rynku nieruchomości w KC.

Podsumowując, perspektywy rynku nieruchomości w Kansas City są w dużej mierze pozytywne. Stabilny wzrost gospodarczy, przyrost ludności i rosnąca ogólnokrajowa rozpoznawalność miasta tworzą warunki do dobrego rozwoju do 2030 roku. Najprawdopodobniej zobaczymy scenariusz „w sam raz” – nie za gorąco, nie za zimno, po prostu stopniowy wzrost. Jak podaje National Association of Realtors, rynki takie jak KC, które mają dostępną ofertę, wzrost zatrudnienia i dodatnie saldo migracji, mają szansę osiągać ponadprzeciętne wyniki w nadchodzących latach kcrar.com. Kansas City zostało wyróżnione jako jeden z najlepszych rynków na 2025 rok i oczekuje się, że będzie kontynuować ten trend w kolejnych latach. Dla mieszkańców oznacza to dalszy wzrost wartości nieruchomości i nowe inwestycje wzbogacające społeczność. Dla inwestorów – stabilne środowisko do budowania majątku, bez większych obaw o cykle boom-bust. A dla miasta jako całości – oznacza to, że wysiłki na rzecz rewitalizacji i rozwoju przynoszą efekty, czyniąc Kansas City wschodzącą gwiazdą amerykańskiego rynku nieruchomości na kolejną dekadę. wichita.edu kcrar.com