Boom czy spowolnienie? Zaskakujące trendy na rynku nieruchomości w Jackson Hole w 2025 roku i prognozy na 2028

26 września, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Kluczowe fakty

  • Ceny domów lekko spadają: Mediana cen sprzedaży w Jackson Hole utrzymywała się na poziomie około 1,78 mln dolarów w połowie 2025 roku, co oznacza spadek o około 11% rok do roku w porównaniu ze szczytem z 2024 roku, choć średnia cena sprzedaży pozostała wysoka – około 4,3 mln dolarów dzięki utrzymującym się sprzedażom luksusowym kwjacksonhole.com. Nawet po ochłodzeniu rynku po pandemii (spadek średniej ceny o 4,8% w 2024 w porównaniu do 2023 jacksonhole-real-estate.com), ceny pozostają blisko rekordowych poziomów, a domy luksusowe rutynowo przekraczają 10–20 mln dolarów kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Ożywienie sprzedaży i wzrost wolumenu: Po spokojnym 2023 roku, aktywność transakcyjna wzrosła w 2025 roku. W pierwszej połowie 2025 roku odnotowano około 8% więcej sprzedaży niż w tym samym okresie 2024 roku kwjacksonhole.com, a całkowity wolumen w dolarach wzrósł o 14–16% rok do roku kwjacksonhole.com. Sprzedaż z wyższej półki przodowała – prawie 75% sprzedaży domów jednorodzinnych w I kwartale przekroczyło 5 mln dolarów kwjacksonhole.com – ale sprzedaż mieszkań/segmentów ze średniej półki również wzrosła o około 30%, gdy ceny się ustabilizowały kwjacksonhole.com.
  • Łagodzenie niskiej podaży: Podaż nieruchomości jest nadal historycznie ograniczona, ale się poprawia. Liczba aktywnych ofert w połowie 2025 roku była o ~16% wyższa niż rok wcześniej (283 nieruchomości) kwjacksonhole.com, co w końcu daje kupującym nieco większy wybór po pandemicznym kryzysie podaży. Jednak podaż nadal jest skoncentrowana na segmencie luksusowym – np. 40% ofert domów jednorodzinnych przekracza 8 milionów dolarów kwjacksonhole.com – a opcje na poziomie podstawowym poniżej 3 milionów dolarów są rzadkie (tylko ~23% ofert domów kwjacksonhole.com). Wielu właścicieli, którzy kupili podczas boomu COVID, nie sprzedaje, co utrzymuje ograniczoną podaż.
  • Złota żyła dla inwestorów: Rynek wynajmu wakacyjnego w Jackson Hole przynosi jedne z najwyższych zwrotów w Górach Skalistych. Nieruchomości na wynajem krótkoterminowy (Airbnb) generują średnio około 70 800 dolarów rocznego przychodu przy wysokiej stawce 562 dolarów za noc i ~46% obłożeniu airroi.com airroi.com. Popyt na domy z możliwością wynajmu krótkoterminowego jest ogromny – takie nieruchomości stanowiły około 45% wszystkich sprzedaży mieszkań i domów szeregowych na początku 2025 roku kwjacksonhole.com. Przy rosnącym ruchu turystycznym w tym całorocznym kurorcie, typowe stopy kapitalizacji pozostają atrakcyjne mimo wzrostu cen domów.
  • Nowe inwestycje dynamicznie się rozwijają: Deweloperzy mocno stawiają na przyszłość Jackson. W planach są duże projekty – od 109-pokojowego luksusowego hotelu + apartamentów przy North Cache Street (zatwierdzone na połowę 2025) jacksonwy.gov po 60 nowych apartamentów wypoczynkowych na Snow King Mountain (w tym 12 dla pracowników) jacksonwy.gov. Ponad 1 400 nowych domów (70% z ograniczeniem własności dla mieszkańców) zostało zatwierdzonych w planie Northern South Park, największym przedsięwzięciu mieszkaniowym Jackson od dekad kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. A 219 przystępnych cenowo/mieszkaniowych jednostek dla pracowników było w budowie na początku 2025 roku, aby pomóc rozwiązać lokalny kryzys mieszkaniowy tetoncountywy.gov. Te inwestycje mają na celu złagodzenie niedoborów mieszkaniowych i unowocześnienie rynku do lat 2026–2028.
  • Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym i polityce: Lokalne władze ściśle kontrolują rozwój. W 2024 roku miasto Jackson wprowadziło moratorium na nowe budynki komercyjne powyżej 35 000 stóp kwadratowych w centrum, aby ograniczyć zbyt duże projekty do czasu aktualizacji zasad zagospodarowania terenu jacksonwy.gov. Hrabstwo Teton również rozszerzyło w 2025 roku strefę ochrony zasobów naturalnych na całe hrabstwo, co oznacza, że każda nieruchomość podlega teraz ocenie środowiskowej przy wydawaniu pozwoleńjacksonholerealestatereport.com. Surowsza ochrona dzikiej przyrody, stoków i siedlisk (oraz wielopoziomowe oceny według wrażliwości ekologicznej) wpłynie na przyszły rozwójjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Tymczasem władze stanowe i lokalne forsują rozwiązania sprzyjające budownictwu mieszkaniowemu (jak Northern South Park), by pogodzić ochronę przyrody z potrzebami mieszkaniowymi pracowników.
  • Trwają modernizacje infrastruktury: Fala inwestycji infrastrukturalnych towarzyszy wzrostowi rynku nieruchomości. Projekty drogowe na Highway 22 (nowy most na Snake River, naprawy osuwiska na Teton Pass) poprawiają kluczowe korytarze dot.state.wy.us dot.state.wy.us. W 2025 roku rozpoczęto budowę centrum komunikacyjnego o powierzchni 2 100 stóp kwadratowych z 400 miejscami parkingowymi w Stilson (blisko Wilson), mającego na celu zmniejszenie ruchu do Jackson i Teton Village tetonbuildgrant.com. Lotnisko Jackson Hole jest w trakcie wieloletnich modernizacji (remont pasa startowego, rozbudowa stref odladzania, nowe obiekty administracyjne), aby zwiększyć bezpieczeństwo i przepustowość do 2026 roku jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Te inwestycje w transport publiczny, drogi i lotnisko poprawiają długoterminową dostępność – co jest korzystne zarówno dla turystyki, dojeżdżających, jak i wartości nieruchomości.
  • Prognoza do 2028 r. – Silny, ale selektywny rynek: Trajektoria rynku nieruchomości w Jackson Hole pozostaje optymistyczna, choć umiarkowana. Ograniczenia podaży – tylko ok. 3% gruntów w hrabstwie Teton jest prywatnie przeznaczonych pod zabudowę (97% to chronione tereny publiczne) jacksonhole-real-estate.com – nadal będą wspierać wysokie wartości nieruchomości. Do 2028 roku ceny domów mają pozostać wysokie lub nieznacznie wzrosnąć, a nie spaść, ze względu na utrzymujący się popyt ze strony zamożnych nabywców poszukujących korzyści podatkowych Wyoming i alpejskiego stylu życia (w Wyoming obowiązuje brak podatku dochodowego od osób fizycznych jacksonhole-real-estate.com). Jednak po-pandemiczna gorączka ustąpiła miejsca bardziej zrównoważonemu rynkowi: nabywcy mają więcej siły przetargowej niż w 2021 roku, a sprzedający muszą strategicznie ustalać ceny, aby przyciągnąć oferty, gdy podaż powoli rośnie kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Warunki gospodarcze będą miały znaczenie – wyższe stopy procentowe sprawiły, że nabywcy byli ostrożni w latach 2023–24, ale ewentualne obniżki stóp do 2026 roku mogą wywołać nową falę popytu kwjacksonhole.com. Inwestorzy wynajmujący powinni nadal uzyskiwać solidne zwroty, choć nowe lokalne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego pozostają niewiadomą. Ogólnie rzecz biorąc, o ile nie nastąpi poważne załamanie, Jackson Hole ma szansę utrzymać status rynku ultra-premium do 2028 roku, z przyrostowym wzrostem, trwającym rozwojem segmentu luksusowego i stałym zainteresowaniem zarówno ze strony nabywców poszukujących stylu życia, jak i inwestorów w tej pożądanej górskiej enklawie.

Przegląd rynku (2025)

Rynek nieruchomości w Jackson Hole w 2025 roku znajduje się w punkcie zwrotnym. Po gwałtownym wzroście w latach 2020–2021, ostatni rok przyniósł stopniową normalizację. Ceny nieco spadły z rekordowych poziomów, a podaż – choć wciąż ograniczona – wreszcie się zwiększa, co daje oznaki bardziej zrównoważonego rynku. Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła znacznie wyższą liczbę transakcji niż 2024, co sygnalizuje odnowione zaufanie kupujących mimo wyższych stóp procentowych mountainstandardrealty.com. Kupujący i sprzedający dostosowują teraz swoje strategie: kupujący odzyskują część siły negocjacyjnej wraz ze wzrostem liczby ofert, podczas gdy sprzedający muszą liczyć się z bardziej wymagającym rynkiem, który premiuje realistyczne ceny i odpowiednie przygotowanie nieruchomości.

Kilka czynników definiuje krajobraz roku 2025:

  • Odporność segmentu luksusowego, odrodzenie rynku średniego: Segment ultra-luksusowy pozostaje silny. Jackson Hole było jednym z najdroższych górskich rynków nieruchomości w USA, do niedawna ustępującym jedynie Aspen jacksonhole-real-estate.com. W 2024 roku spadło na 5. miejsce wśród najdroższych rynków kurortowych pod względem średniej ceny, ponieważ w innych regionach odnotowano większe wzrosty jacksonhole-real-estate.com. Nie miej jednak wątpliwości – popyt na prestiżowe rezydencje utrzymuje się. Do tej pory w 2025 roku prawie 1 na 4 sprzedane domy kosztowały powyżej 10 milionów dolarów kwjacksonhole.com. To utrzymało średnią cenę sprzedaży na poziomie około 4–6 milionów dolarów w niektórych kwartałach kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Jednocześnie rynek średniego segmentu (np. mieszkania i domy rodzinne dla lokalnych mieszkańców) zaczyna się odradzać po okresie stagnacji. W I kwartale 2025 roku liczba transakcji dotyczących mieszkań i domów szeregowych wzrosła o 20% rok do roku kwjacksonhole.com, gdy ceny się ustabilizowały, a niektórzy sprzedający stali się bardziej elastyczni w negocjacjach kwjacksonhole.com. Kupujący, których wcześniej wykluczyły wysokie ceny w czasie pandemii COVID, ostrożnie wracają na rynek, zwłaszcza że niewielki spadek stóp procentowych na początku 2025 roku (oprocentowanie poniżej 7%) zwiększa ich pewność siebie kwjacksonhole.com.
  • Inwentarz: Większa ulga dla kupujących: Jedną z największych zmian w 2025 roku jest wzrost liczby domów na sprzedaż. W połowie roku było około 283 aktywnych ofert, co stanowi wzrost o ~16% w porównaniu z rokiem poprzednim kwjacksonhole.com. To oznacza bardzo potrzebny wzrost podaży po rekordowych niedoborach – przypomnijmy, że na początku 2022 roku wybuchały wojny licytacyjne o bardzo niewiele ofert. Teraz nowe oferty pojawiają się na rynku w bardziej stabilnym tempie (szczególnie latem), dając kupującym większy wybór. Nie wszystkie segmenty są jednakowo obsługiwane. Segmenty podstawowe i średnie cenowo nadal są niedostatecznie zaopatrzone – w przypadku domów jednorodzinnych wszystko poniżej ~$3 milionów szybko znika z rynku i stanowiło tylko ~23% ofert w połowie 2025 roku kwjacksonhole.com. Najbardziej wzrosła liczba ofert z wyższej półki (wielu właścicieli testuje rynek, wystawiając domy po cenach premium). Rzeczywiście, ponad 40% wystawionych domów ma cenę powyżej 8 milionów dolarów kwjacksonhole.com. Ta nadpodaż na górze oznacza, że sprzedający luksusowe nieruchomości mają konkurencję, podczas gdy kupujący w przedziale powyżej ~$5–8 milionów mają większą siłę negocjacyjną niż w poprzednich latach. Ogólnie rzecz biorąc, wzrost liczby ofert, choć umiarkowany, przesuwa rynek z ekstremalnego rynku sprzedawcy w kierunku bardziej neutralnej pozycji.
  • Nastrój rynkowy – Ostrożny optymizm: Nastawienie w 2025 roku to mieszanka ostrożności i optymizmu. Z jednej strony, niepewność makroekonomiczna (rosnące stopy procentowe, zmienność rynku akcji) sprawiła, że niektórzy kupujący i sprzedający wahali się pod koniec 2023 i na początku 2024 roku mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Z drugiej strony, Jackson Hole nadal przewyższa wiele rynków krajowych, dzięki swojej unikalnej atrakcyjności mountainstandardrealty.com. Do połowy 2025 roku lokalna pewność konsumencka odbiła się – wzmocniona wiosennym wzrostem na giełdzie i poczuciem, że ceny tutaj rzadko spadają na długo mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Pośrednicy nieruchomości zgłaszają, że „skumulowany popyt” z cichego okresu zaczyna się teraz materializować: nieruchomości wycenione odpowiednio sprzedają się szybko, a do atrakcyjnych ofert ze średniej półki wróciły wielokrotne propozycje kupna. Jednocześnie, kupujący są bardziej świadomi wartości niż podczas gorączki. Jak zauważył jeden z lokalnych pośredników, „dzisiejsi kupujący są bardzo wrażliwi na cenę… Domy z niewłaściwą wyceną ryzykują pozostaniem na rynku” kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Rzeczywiście, w pierwszym kwartale średnia liczba dni na rynku dla sprzedanych domów spadła o około 20% (gdy sprzedający stali się realistami), ale średnia liczba dni na rynku dla aktywnych ofert była znacznie wyższa – co oznacza, że przewartościowane nieruchomości pozostawały niesprzedane kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Taka sytuacja premiuje poinformowanych, strategicznych uczestników transakcji po obu stronach.
Podsumowując, rynek w 2025 roku pozostaje na wysokim poziomie, ale się normalizuje. Po raz pierwszy od lat kupujący mogą negocjować i dokonywać inspekcji bez paniki, podczas gdy sprzedający muszą zmierzyć się z rzeczywistością, że nawet w Jackson Hole ceny nie rosną zawsze liniowo. Reszta 2025 roku zapowiada się na kontynuację silnej aktywności – liczba transakcji w toku była prawie o 38% wyższa na początku lata w porównaniu do 2024 roku kwjacksonhole.com – ale z bardziej zdrową równowagą między podażą a popytem. Następnie przyjrzymy się bliżej każdemu segmentowi nieruchomości (mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym) oraz trendom, na które powinni zwrócić uwagę uczestnicy rynku z każdej grupy.

Nieruchomości mieszkaniowe: wysokie ceny i wysokie stawki za domy

Nieruchomości mieszkaniowe (domy, apartamenty i działki) stanowią trzon rynku Jackson Hole, a rok 2025 przyniósł w tym sektorze mieszankę subtelnych korekt i utrzymującej się siły. Oto podział według podkategorii:

Domy jednorodzinne

Po niezwykłym wzroście, ceny domów jednorodzinnych stabilizują się na wysokim poziomie. Mediana ceny domu jednorodzinnego osiągnęła około 3,16 mln dolarów do połowy 2025 roku, co oznacza wzrost o 14% rok do roku kwjacksonhole.com – to solidny wzrost, ale znacznie bardziej umiarkowany niż ponad 30% roczne skoki z lat 2020–21. Średnia cena sprzedaży domu wzrosła do 6,7 mln dolarów (+34% r/r) kwjacksonhole.com, na co wpłynęło kilka transakcji w segmencie ultra-luksusowym powyżej 10–20 mln dolarów (w tym jedna powyżej 50 mln dolarów pod koniec 2024 roku, która ustanowiła rekord) kwjacksonhole.com. Te dane podkreślają podwójną naturę Jackson: kilka mega-transakcji może znacząco wpłynąć na „średnie” ceny, nawet jeśli typowe domy rodzinne (jeśli dom za 3 mln dolarów można nazwać „typowym”) odnotowują bardziej stabilny wzrost wartości.

Kluczowe jest to, że wolumen sprzedaży domów pozostaje na zdrowym poziomie. Liczba transakcji dotyczących domów jednorodzinnych na początku 2025 roku była mniej więcej na tym samym poziomie lub nieznacznie wyższa (+2% r/r do połowy roku) kwjacksonhole.com, ale co istotne, była o 47% wyższa w I kwartale 2025 w porównaniu do I kwartału 2024 kwjacksonhole.com, ponieważ kupujący skorzystali ze zwiększonej podaży. Większość transakcji miała miejsce w granicach miasta Jackson i na południe od miasta – w rejonach takich jak Rafter J, Melody Ranch i 3 Creek Ranch – co wskazuje na silny popyt na domy w pobliżu udogodnień kwjacksonhole.com. Odnotowano także odpływ nieruchomości z wyższego segmentu: prawie 75% sprzedaży domów w I kwartale dotyczyło nieruchomości powyżej 5 milionów dolarów kwjacksonhole.com, co sugeruje, że zamożni nabywcy nadal przejmują zarówno starsze posiadłości, jak i nowe luksusowe budynki. Tymczasem lokalni mieszkańcy i kupujący z niższego segmentu nadal mają trudności: bardzo niewiele wolnostojących domów zmienia właściciela poniżej 1,5–2 milionów dolarów, a te, które tak się dzieje, są starsze lub położone poza centralną częścią Jackson. Utrzymujący się niedobór „przystępnych cenowo” domów (jak na standardy Jackson) oznacza, że wielu pracowników i młodych rodzin wciąż nie stać na ten segment, chyba że kwalifikują się do specjalnych programów mieszkaniowych (omówionych później).

Dla sprzedających domy, rok 2025 wprowadził nową kalkulację. To już nie jest gwarantowana gorączka; teraz liczy się mądre ustalanie ceny i odpowiedni moment. Dobrze przygotowane domy, które trafiają na rynek w uczciwych (choć wciąż wysokich) cenach, sprzedają się szybko – średni czas na rynku (DOM) dla sprzedanych domów spadł do około 4,5 miesiąca w I kwartale kwjacksonhole.com, co jest szybkim tempem jak na nieruchomości warte wiele milionów dolarów. Jednak przeszacowane oferty pozostają na rynku przez 7–8+ miesięcy i mają niewielu oglądających kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Sprzedający reagują, stosując bardziej strategiczne podejście: niektórzy odświeżają lub remontują domy przed wystawieniem, inni obniżają ceny ofertowe, jeśli zainteresowanie kupujących jest słabe. Pocieszające dla sprzedających jest to, że dzięki atrakcyjności Jackson, ogólne wartości domów pozostają blisko historycznych maksimów, a wielu sprzedających wciąż widzi kilku zainteresowanych, jeśli spełniają odpowiednie kryteria (widoki, lokalizacja, stan do zamieszkania od zaraz). Krótko mówiąc, rynek domów jednorodzinnych w 2025 roku nagradza tych, którzy potrafią dostosować się do jego niuansów – to zmiana w stosunku do szalonych wojen licytacyjnych sprzed kilku lat.

Kondominia i domy szeregowe

Sektor kondominiów/szeregówek przeżywa silne ożywienie w 2025 roku. Ten segment ostygł w latach 2022–23 (był to jedyny, w którym po 2021 roku odnotowano niewielkie spadki cen) kwjacksonhole.com, ale powrócił z impetem, gdy stopy procentowe się ustabilizowały, a kupujący się dostosowali. Do połowy 2025 roku sprzedaż kondominiów/szeregówek wzrosła o ok. 29–30% rok do roku kwjacksonhole.com. Wiele z tych transakcji koncentrowało się w mieście Jackson, gdzie kondominia stanowią stosunkowo przystępny punkt wejścia zarówno dla właścicieli drugich domów, jak i lokalnych mieszkańców kwjacksonhole.com.

Ceny kondominiów/szeregówek się ustabilizowały po krótkiej korekcie. Mediana ceny kondominium wynosi około 1,19 mln dolarów na połowę 2025 roku (około +7% r/r) kwjacksonhole.com, a średnia cena sprzedaży to około 1,74 mln dolarów kwjacksonhole.com. Średnie te zostały podniesione, ponieważ w 2025 roku odnotowano więcej sprzedaży luksusowych kondominiów (luksusowe apartamenty narciarskie, nowe jednostki w Teton Village itp.) w porównaniu do 2024 roku, kiedy dominowały transakcje na poziomie podstawowym kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. W rzeczywistości rynek kondominiów w 2025 roku przesunął się w stronę segmentu premium, z mniejszą liczbą sprzedaży poniżej 1 mln dolarów – tylko około 30% transakcji zamknięto poniżej 1 mln dolarów kwjacksonhole.com. Odzwierciedla to zarówno brak taniej oferty, jak i silny popyt na apartamenty z udogodnieniami, które mogą służyć jako domy wakacyjne lub inwestycje pod wynajem.

Ważnym czynnikiem napędzającym ten trend jest potencjał wynajmu krótkoterminowego. Znaczna część nabywców apartamentów to inwestorzy lub osoby poszukujące drugiego domu, które chcą mieć możliwość wynajmowania swojego lokalu na Airbnb, gdy z niego nie korzystają. Nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem na doby (np. w określonych częściach miasta i w Teton Village) cieszą się ogromnym popytem, stanowiąc około 45% wszystkich transakcji dotyczących apartamentów/szeregówek na początku 2025 roku kwjacksonhole.com. Kupujący cenią te lokale za elastyczność w zarabianiu w szczycie sezonu turystycznego. W rezultacie apartamenty, które pozwalają na wynajem krótkoterminowy, często osiągają wyższe ceny i sprzedają się szybko. W lokalnym raporcie zauważono, że przy stabilnych cenach, lepszej dostępności i szybszych transakcjach „wszystko wskazuje na silną drugą połowę [2025 roku] – zwłaszcza w segmencie wynajmu krótkoterminowego, gdzie popyt pozostaje wysoki, a dobrze położone nieruchomości sprzedają się sprawnie.” kwjacksonhole.com Innymi słowy, jeśli apartament znajduje się w lokalizacji z możliwością wynajmu i jest odpowiednio wyceniony, prawdopodobnie zostanie szybko sprzedany.

Z perspektywy sprzedającego, ożywienie na rynku apartamentów/szeregówek to dobra wiadomość. Po okresie, gdy rosnące stopy procentowe ograniczyły liczbę kupujących, rok 2025 przyniósł powrót sytuacji z wieloma ofertami na najbardziej pożądane lokale (szczególnie odnowione apartamenty w centrum Jackson lub apartamenty z bezpośrednim dostępem do stoku). Sprzedający muszą jednak pamiętać o podziale tego rynku: starsze lub objęte ograniczeniami apartamenty (których nie można wynajmować na doby) mają mniejszą pulę kupujących i mogą wymagać bardziej konkurencyjnej ceny, podczas gdy luksusowe i przyjazne wynajmom krótkoterminowym apartamenty znów wywołują wojny cenowe. Ogólnie rzecz biorąc, odbudowa segmentu apartamentów, z liczbą transakcji +20–30% i wzrostem cen o ~7–17% rok do roku kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, dodaje impetu rynkowi mieszkaniowemu Jackson Hole w miarę postępu 2025 roku.

Działki i rancza

Rynek działek w Jackson Hole to opowieść o ograniczonych możliwościach i długim horyzoncie inwestycyjnym. Przy tak małej ilości prywatnych gruntów dostępnych w hrabstwie Teton, sprzedaż działek stanowi najmniejszy udział w transakcjach (około 10–15% rynku)kwjacksonhole.com. Wiele parceli jest wymagających – odległe lokalizacje, strome tereny lub przeszkody regulacyjne – co oznacza, że sprzedaż działek przebiega powoli, a ceny mogą się znacznie wahać przy każdej transakcji.

Jak dotąd w 2025 roku, wolumen sprzedaży gruntów jest zasadniczo na tym samym poziomie: w połowie roku odnotowano 22 transakcje dotyczące gruntów, tylko o jedną mniej niż w roku poprzednim kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Jednakże, struktura sprzedanych gruntów w tym roku przesunęła się w stronę większych, premium działek. Jedną z godnych uwagi transakcji była 70-akrowa działka nad rzeką Snake, wystawiona za 17,8 mln dolarów – jedna z najwyższych cen sprzedaży gruntów w historii kwjacksonhole.com. W rezultacie, średnia cena sprzedaży gruntów wzrosła o około 60% rok do roku (ponad 4,5 mln dolarów za działkę), podczas gdy mediana ceny gruntów faktycznie spadła o około 14% do około 1,88 mln dolarów kwjacksonhole.com. Te statystyki są bardzo zmienne ze względu na niewielką próbę – zaledwie kilka sprzedaży wielomilionowych rancz może zaburzyć „średnie”. Kluczowy wniosek jest taki, że cenione duże działki wciąż osiągają ogromne ceny, podczas gdy mniejsze parcele (gdy sporadycznie pojawiają się na rynku) mogą być sprzedawane po niższych cenach, jeśli mają problemy, takie jak brak mediów czy trudny dojazd.

Podaż gruntów pozostaje bardzo ograniczona. Około 50–55 działek było na rynku w połowie 2025 roku, praktycznie bez zmian w stosunku do wcześniejszego okresu kwjacksonhole.com. Na papierze może się to wydawać nadpodażą w stosunku do sprzedaży, ale w rzeczywistości każda działka jest unikalna – różnice w lokalizacji, widokach, przeznaczeniu i możliwości zabudowy sprawiają, że kupujący mają niewiele naprawdę porównywalnych opcji. Wiele ofert to pozostałości, które przetrwały kilka sezonów, często dlatego, że są to „działki ostatniej szansy” (np. nietypowe lokalizacje lub poważne przeszkody budowlane). Niemniej jednak pojawiają się oznaki ożywienia: odnotowano wzrost o 167% liczby działek w trakcie finalizacji transakcji w połowie 2025 roku w porównaniu do połowy 2024 roku kwjacksonhole.com, co sugeruje, że więcej transakcji dotyczących gruntów zostanie sfinalizowanych pod koniec 2025 roku, gdy kupujący planują przyszłe projekty.

Dla każdego uczestniczącego w rynku gruntów, cierpliwość i należyta staranność są kluczowe. Sprzedający zazwyczaj się nie spieszą – jak ujął to jeden z pośredników, „sprzedający są zwykle cierpliwi, zdając sobie sprawę, że potrzeba odpowiedniego nabywcy… z drugiej strony, kupujący są równie rozważni” kwjacksonhole.com. Nowe przepisy powiatowe wprowadzają dodatkową złożoność: wraz z Natural Resources Overlay obejmującym teraz cały powiat, kupujący musi wziąć pod uwagę, jakie badania środowiskowe lub działania łagodzące mogą być wymagane dla danej działkijacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Sprzedającym również zaleca się zrozumienie tych przepisów, aby uniknąć nadmiernych obietnic co do potencjału zabudowy kwjacksonhole.com. Podsumowując, segment gruntów w Jackson nadal będzie charakteryzował się niewielką liczbą, ale znaczącymi transakcjami – a ci, którzy chcą zbudować swój wymarzony dom od podstaw, muszą zmierzyć się z szeregiem wyzwań związanych z planowaniem przestrzennym, ochroną przyrody i kosztami, aby odnieść sukces. Długoterminowa trajektoria wartości gruntów pozostaje wzrostowa, po prostu dlatego, że „nie produkują ich więcej” w tej wyjątkowej, ale ograniczonej podażą dolinie Jackson Hole.

Nieruchomości komercyjne: ograniczona podaż, nowe projekty i zainteresowanie inwestorów

W porównaniu z głośnym sektorem mieszkaniowym, nieruchomości komercyjne w Jackson Hole stanowią mniejszą, ale wciąż istotną część rynku. Obejmują one powierzchnie handlowe i biurowe w mieście Jackson, hotele i obiekty noclegowe oraz niektóre lekkie tereny przemysłowe lub o mieszanym przeznaczeniu. W 2025 roku rynek komercyjny charakteryzuje się niskim poziomem pustostanów, wysokim popytem na najlepsze lokalizacje oraz ostrożnym podejściem do nowych inwestycji pod wpływem przepisów miejskich i ograniczeń infrastrukturalnych.

Komercyjne centrum Jackson – sklepy, restauracje, galerie wokół Town Square – charakteryzuje się bardzo ograniczoną rotacją. Wiele nieruchomości jest od dawna w rękach lokalnych właścicieli lub inwestorów, którzy dostrzegają trwałą wartość obecności przy głównej ulicy w światowej destynacji turystycznej. W rezultacie, gdy budynki komercyjne są sprzedawane lub pojawiają się na wynajem, cieszą się dużym zainteresowaniem mimo bardzo wysokich cen. Czynsze za powierzchnie handlowe przy Cache lub Broadway mogą osiągać poziom premium ze względu na ruch turystyczny (szczególnie latem). W latach 2024–25 pustostany w kluczowych lokalizacjach handlowych były znikome; wszelkie spadki liczby najemców z czasów pandemii zostały całkowicie odwrócone wraz z powrotem turystyki. Lokalne firmy wciąż mierzą się z wyzwaniem wysokich czynszów, ale gospodarka Jackson – wspierana przez zamożnych turystów i mieszkańców – jak dotąd utrzymuje tętniący życiem, różnorodny śródmiejski miks butików, sklepów outdoorowych, restauracji i galerii sztuki.

Jednym z największych tematów w nieruchomościach komercyjnych jest nowa zabudowa hotelowa. Popularność Jackson Hole wywiera presję na bazę noclegową, a inwestorzy odpowiadają, planując nowe hotele i projekty hotelarsko-usługowe:

  • Warto zauważyć przykład projektu Mogul Capital przy 335 North Cache, zatwierdzonego w czerwcu 2025 roku. Będzie on obejmował hotel z 109 pokojami, 17 luksusowych apartamentów, 16 mieszkań pracowniczych z ograniczonym prawem własności, a także restaurację i spa na działce o powierzchni 2,46 akra jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Projekt ten wymagał specjalnej zgody (przeszedł przez kilka posiedzeń rady miasta), ale ostatecznie odzwierciedla kompromis, w tym mieszkania dla społeczności, aby uzyskać poparcie.
  • Kolejnym przykładem jest inwestycja hotelowa przy 50 S. Millward, proponowany hotel o powierzchni 66 000 stóp kwadratowych z podziemnym parkingiem w centrum miasta jacksonwy.gov. Na połowę 2025 roku był on na etapie przeglądu wstępnego planu, a urzędnicy dokładnie analizowali kwestie parkingowe i wpływ na ruch drogowy jacksonwy.gov.
  • Na Snow King Mountain (w granicach miasta) zatwierdzono w lipcu 2025 roku plany budowy 60 nowych apartamentów na wynajem krótkoterminowy i 12 przystępnych cenowo mieszkań jacksonwy.gov. Rozszerzą one ofertę noclegową u podnóża Snow King Resort, skutecznie zwiększając zarówno pojemność turystyczną, jak i liczbę mieszkań dla lokalnych mieszkańców w jednym projekcie.

Wspólnym mianownikiem jest to, że projekty komercyjne/hotelarskie uwzględniają mieszkania pracownicze i podlegają intensywnej kontroli przed zatwierdzeniem. Rada Miasta Jackson i Komisarze Powiatu jasno dali do zrozumienia, że niekontrolowany rozwój komercyjny nie jest celem; projekty muszą być zgodne z charakterem miasta i minimalizować negatywne skutki. W rzeczywistości miasto wprowadziło tymczasowe moratorium w 2024 roku na duże budynki komercyjne (powyżej 35 000 stóp kwadratowych) w centrum i strefach mieszkalno-komercyjnych jacksonwy.gov. Ta przerwa miała na celu umożliwienie przepisania przepisów dotyczących zagospodarowania terenu (LDR) w zakresie wielkości, wysokości i projektu budynków – aby zapobiec nadmiernej skali zabudowy, która mogłaby przeciążyć infrastrukturę lub zmienić charakter małego miasta jacksonwy.gov. Pod koniec 2024 i w 2025 roku miasto aktualizowało wytyczne projektowe i zasady zagospodarowania przestrzennego (z udziałem społecznym) w ramach tego procesu jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Dla inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych, Jackson Hole stanowi klasyczny rynek o wysokiej barierze wejścia z dużym potencjałem wzrostu dla tych, którzy potrafią się po nim poruszać. Stopy kapitalizacji są zazwyczaj niskie (odzwierciedlając wysokie wartości nieruchomości i stabilne źródła dochodu), ale stały wzrost turystyki i zamożności w dolinie zapewnia silny, długoterminowy popyt. Reputacja Wyoming jako stanu o „niskiej regulacji” (przyjazna polityka dla biznesu, brak podatku dochodowego od osób fizycznych) jest częściowo równoważona przez lokalne regulacje w hrabstwie Teton, które są surowe, aby chronić środowisko i charakter społeczności. Niemniej jednak sam fakt, że w 2025 roku realizowanych jest kilka nowych hoteli i projektów wielofunkcyjnych, świadczy o zaufaniu inwestorów do tego rynku. Analiza regionu w połowie roku wykazała, że nawet w sektorze komercyjnym w hrabstwie Teton, WY, odnotowano umiarkowany wzrost aktywności, co sugeruje odnowione zaufanie inwestorów po niepewności poprzedniego roku mountainstandardrealty.com.

Jeśli chodzi o konkretne wskaźniki komercyjne: Chociaż szczegółowe dane dotyczące stawek najmu czy pustostanów nie są publicznie śledzone w taki sam sposób jak sprzedaż domów, dowody anegdotyczne sugerują:

  • Powierzchnie biurowe: Jackson nie jest dużym rynkiem biurowym (większość firm to małe przedsiębiorstwa lub pracujące zdalnie). Dostępność powierzchni biurowych klasy A jest ograniczona; wiele biur znajduje się nad lokalami handlowymi lub w budynkach wielofunkcyjnych. Po pandemii popyt na biura utrzymuje się na stabilnym poziomie, głównie ze strony usług profesjonalnych (kancelarie prawne, firmy finansowe, agencje nieruchomości). Nie prowadzi się obecnie dużych inwestycji biurowych – nowe potrzeby biurowe są często zaspokajane poprzez kreatywne wykorzystanie istniejących budynków.
  • Handel detaliczny: Pustostany w handlu detalicznym w centrum Jackson są bardzo niskie (na kluczowych ulicach często praktycznie 0%). Nowa powierzchnia handlowa pojawi się głównie w projektach wielofunkcyjnych, takich jak rozbudowa Browse ‘N Buy – planowany dwupiętrowy budynek o powierzchni 22 000 stóp kwadratowych przy N. Cache, który będzie obejmował powiększony sklep z używaną odzieżą, przestrzeń na spotkania, biura i dwa mieszkania jacksonwy.gov. Takie projekty dodają nieco powierzchni komercyjnej, ale także usług dla społeczności.
  • Przemysł/Usługi komercyjne: Obszary lekkiego przemysłu (takie jak park biznesowy South Park czy okolice „Smith’s Plaza”) również charakteryzują się niskim poziomem pustostanów – mieszczą się tam firmy budowlane, serwisy samochodowe itp., wspierające luksusowe domy i gospodarkę turystyczną. Miasto ma ograniczoną ilość terenów przeznaczonych pod takie działalności, więc czynsze również tam wzrosły.

Patrząc w przyszłość, właściciele nieruchomości komercyjnych mogą oczekiwać solidnych wyników, ponieważ turystyka w Jackson Hole nadal kwitnie przez cały rok (lato – parki narodowe, zima – narciarstwo). Kluczowymi ograniczeniami będą siła robocza i mieszkania: firmy mają trudności z obsadzeniem stanowisk w handlu detalicznym i hotelarstwie, ponieważ pracownicy nie mogą znaleźć zakwaterowania. Dlatego nowe inwestycje komercyjne są powiązane z zapewnieniem mieszkań dla pracowników (np. 16 mieszkań pracowniczych w projekcie Mogul). Trwają także dyskusje na temat ograniczenia nowych ekspansji najmu krótkoterminowego w strefach mieszkalnych, aby chronić mieszkania dla lokalnych mieszkańców, co pośrednio może wpłynąć na pojemność turystyczną. Jednak ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych są stabilne: surowe limity wzrostu w mieście tworzą scenariusz wysokiego popytu i niskiej podaży na powierzchnie komercyjne, co zwykle sprzyja wysokim wartościom i pełnemu obłożeniu w przewidywalnej przyszłości.

Nieruchomości wakacyjne i inwestycyjne: zwroty w rajskim kurorcie

Jackson Hole od dawna przyciąga nabywców domów wakacyjnych i inwestorów nieruchomości, a ten trend tylko się nasilił w ostatnich latach. W 2025 roku około jedna trzecia sprzedaży nieruchomości w hrabstwie Teton przypada na nabywców spoza stanu, którzy szukają połączenia stylu życia i inwestycji (obejmuje to zarówno luksusowe drugie domy, jak i apartamenty nastawione na wynajem). Oto, co dzieje się w segmencie wakacyjno-inwestycyjnym:

Rynek najmu krótkoterminowego (STR) – duży potencjał dochodowy: Posiadanie nieruchomości na wynajem w Jackson Hole może być niezwykle dochodowe. Dane z 2025 roku pokazują, że średni roczny przychód z Airbnb/najmu krótkoterminowego w Jackson wynosi około 70 800 USD na nieruchomość, przy średniej stawce dziennej (ADR) około 562 USD i obłożeniu na poziomie 45–50% airroi.com airroi.com. Są to średnie wartości dla ponad 300 aktywnych ofert STR – najlepiej zarabiające nieruchomości osiągają jeszcze lepsze wyniki (najlepsze 10% wynajmów generuje ~15 tys. USD miesięcznie w szczycie sezonu) airroi.com. Tak wysoki potencjał dochodowy, w połączeniu z międzynarodową atrakcyjnością Jackson, czyni domy na wynajem bardzo pożądanymi. Inwestorzy często szukają apartamentów lub domów w strefach, gdzie najem nocny jest legalny (takich jak Teton Village, Aspens czy części centrum Jackson), ponieważ nie wszystkie obszary mieszkalne pozwalają na najem krótkoterminowy. Jak wspomniano, prawie połowa wszystkich sprzedaży apartamentów na początku 2025 roku dotyczyła jednostek przeznaczonych pod najem krótkoterminowy – to wyraźny sygnał, że inwestorzy celują w te nieruchomości kwjacksonhole.com.

Co ważne, regulacje dotyczące STR w Jackson są stosunkowo liberalne, ale zależne od lokalizacji. Miasto Jackson i hrabstwo Teton wyznaczyły strefy „Lodging Overlay”, w których dozwolone są wynajmy krótkoterminowe; poza nimi wynajem na mniej niż 30 dni jest generalnie zabroniony w dzielnicach mieszkalnych. Tworzy to rynek dwupoziomowy: nieruchomości w strefach STR osiągają wyższe ceny i szybciej zyskują na wartości, podczas gdy te poza strefami służą wyłącznie jako domy wakacyjne lub wynajem długoterminowy. Od 2025 roku lokalne władze przyjmują „niską regulację” w porównaniu do niektórych kurortów (jeszcze brak ścisłych limitów na licencje Airbnb) airroi.com, ale trwa dyskusja społeczna na temat równoważenia gospodarki turystycznej z charakterem dzielnic. Inwestorzy powinni śledzić ewentualne zmiany przepisów (na przykład potencjalny wymóg uzyskania specjalnych pozwoleń przez właścicieli STR lub wprowadzenie dodatkowych podatków, jeśli kryzys mieszkaniowy się pogłębi).

Na ten moment zwroty z wynajmu pozostają bardzo atrakcyjne. Przy cenie zakupu na poziomie ~$1–1,5 mln dolarów za mieszkanie (tyle kosztuje 2-pokojowy apartament w Aspens lub podobnej lokalizacji), 70 tys. dolarów rocznego przychodu brutto daje ~4,5–5% zwrotu brutto, co jest solidnym wynikiem jak na stabilny amerykański rynek nieruchomości. Doświadczeni inwestorzy korzystający z profesjonalnych firm zarządzających i dynamicznego ustalania cen raportują jeszcze wyższe obłożenie i przychody – zwłaszcza ci, którzy oferują luksusowe udogodnienia lub unikalne lokalizacje (bliskość stoku, widok na góry, jacuzzi itp.). Popyt na wynajem wakacyjny osiąga szczyt latem i zimą; w sezonach przejściowych (tzw. mud season na wiosnę, późna jesień) jest spokojniej airroi.com, więc częścią maksymalizacji zysków jest zarządzanie tymi sezonowymi wahaniami (np. oferowanie wynajmu miesięcznego lub zniżek poza sezonem).

Drugie domy i inwestorzy stylu życia: Nie wszyscy kupujący z myślą o inwestycji planują wynajmować swoje nieruchomości. Jackson przyciąga także „inwestorów stylu życia” – zamożne osoby, które kupują domy jako przechowalnię wartości i prywatne miejsce wypoczynku. Ci kupujący często płacą gotówką (według niektórych szacunków ponad połowa sprzedaży z wyższej półki to transakcje gotówkowe) i są mniej wrażliwi na krótkoterminowe wahania rynku. Uzasadnieniem jest to, że nieruchomości w Jackson Hole to długoterminowe zabezpieczenie: krajobrazy i możliwości rekreacyjne zawsze będą przyciągać zamożnych, a korzyści podatkowe Wyoming (brak podatku dochodowego od osób fizycznych, niskie stawki podatku od nieruchomości w stosunku do wartości domu) stanowią zachętę finansową jacksonhole-real-estate.com. Rzeczywiście, Jackson Hole odnotowało ogromny napływ takich kupujących w latach 2020–2021, a wielu z nich „zatrzymuje” swoje nieruchomości na przewidywalną przyszłość – nie sprzedają, nawet gdy ceny się stabilizują. Według lokalnych ekspertów, ci, którzy kupili w okresie COVID, trzymają się mocno, co przyczynia się do niskiej podaży na najwyższym poziomie (czyli nie obserwuje się fali spekulacyjnych odsprzedaży; ludzie zwykle zakochują się w swoich nieruchomościach w Jackson) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Ta dynamika wspiera wartości, ograniczając podaż najlepszych domów.

Rynek wynajmu długoterminowego: Kolejnym aspektem jest rynek wynajmu długoterminowego, istotny dla nieruchomości inwestycyjnych, które nie są wynajmowane na doby. Niedobór mieszkań dla pracowników w Jackson oznacza, że wynajem długoterminowy cieszy się ogromnym popytem. Jeśli ktoś kupi mieszkanie lub dom i wynajmie go lokalnym mieszkańcom na cały rok, znajdzie wielu chętnych. Czynsze są wysokie – za dwupokojowe mieszkanie w mieście można łatwo uzyskać ponad 3 000 dolarów miesięcznie (jeśli w ogóle uda się takie znaleźć). Chociaż zwrot z inwestycji może być niższy niż przy wynajmie na doby, niektórzy inwestorzy wolą stabilność rocznej umowy najmu i unikanie zużycia związanego z turystyką. Dodatkowo właściciele nieruchomości poza strefami STR nie mają innego wyjścia, jeśli chcą uzyskiwać dochód, jak wynajmować długoterminowo. Najwięksi pracodawcy w dolinie (szpital, okręg szkolny, branża hotelarska) wszyscy zgłaszają, że brak mieszkań na wynajem dla pracowników to poważny problem, więc każda nowa oferta na rynku wynajmu długoterminowego jest szybko pochłaniana.

Jeden z potencjalnych czynników na horyzoncie: rozwój mieszkań przystępnych cenowo (takich jak jednostki z ograniczonym prawem własności, które wkrótce będą dostępne) może nieco złagodzić popyt na wynajem w określonych segmentach w latach 2026–2028. Na przykład, jeśli powstanie ponad 100 nowych mieszkań pracowniczych w ramach partnerstw publiczno-prywatnych, część presji może zostać zdjęta z dolnej części rynku. Jednak biorąc pod uwagę obecne deficyty, prawdopodobne jest, że popyt nadal będzie przewyższał podaż na regularne wynajmy, utrzymując czynsze na wysokim poziomie. Dlatego posiadanie nieruchomości na wynajem przeznaczonej dla lokalnych najemców powinno pozostać solidną inwestycją, z dodatkową korzyścią w postaci zaspokajania potrzeb społeczności.

Podsumowując, nabywcy nieruchomości wakacyjnych i inwestycyjnych w Jackson Hole są w silnej pozycji. Korzystają oni z podwójnej tożsamości tego regionu: placu zabaw dla bogatych (co wspiera wzrost wartości nieruchomości i wysokie stawki najmu luksusowego) oraz zwartej społeczności z ograniczoną ilością ziemi (co zapewnia wartość wynikającą z niedoboru). W 2025 roku konkurencja między tymi nabywcami jest zacięta w przypadku niektórych nieruchomości (w szczególności dobrze wycenione apartamenty/segmenty, które mogą pełnić funkcję wynajmu Airbnb, cieszyły się wieloma ofertami). W przyszłości na ten segment wpływać będzie wzajemne oddziaływanie trendów turystycznych, pracy zdalnej (umożliwiającej częstsze pół-lokalne korzystanie z drugiego domu) oraz lokalnej polityki mieszkaniowej. Jednak jeśli liczba odwiedzających i napływ zamożnych osób są jakąkolwiek wskazówką, Jackson Hole nadal będzie opłacalnym i pożądanym miejscem do posiadania drugiego domu lub nieruchomości inwestycyjnej.

Czynniki wpływające na rynek: planowanie przestrzenne, infrastruktura i środowisko

Rynek nieruchomości w Jackson Hole nie istnieje w próżni – jest silnie uzależniony od polityki lokalnych władz, możliwości infrastrukturalnych i kwestii środowiskowych. W 2025 roku i później kilka kluczowych czynników w tych obszarach wpływa na kupujących, sprzedających i deweloperów:

Regulacje dotyczące zagospodarowania terenu i zmiany w planowaniu przestrzennym

Surowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego i zagospodarowania terenu od dawna ograniczają rozwój Jackson Hole, a lata 2024–2025 przyniosły jeszcze bardziej restrykcyjne zasady w niektórych aspektach. Najważniejszą zmianą była aktualizacja Natural Resources Overlay (NRO) hrabstwa Teton na początku 2025 roku, która teraz nakłada wymogi oceny środowiskowej na każdą nieruchomość w hrabstwie – niezależnie od lokalizacjijacksonholerealestatereport.com. Wcześniej tylko wyznaczone obszary wrażliwe podlegały szczegółowej analizie. W nowym systemie wszystkie pozwolenia na budowę podlegają wielopoziomowej ocenie środowiskowej: nieruchomości „Base Tier” otrzymują podstawową listę kontrolną, „Mid Tier” wymagają administracyjnej analizy środowiskowej, a „High Tier” (najbardziej wrażliwe) – pełnej analizy środowiskowej, jak dawniejjacksonholerealestatereport.com. Około 25% niezabudowanych działek (zwykle tych z kluczowymi siedliskami lub stromymi zboczami) będzie podlegać ocenom wyższego poziomujacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Ta zmiana oznacza więcej czasu, kosztów i niepewności dla każdego, kto chce budować – możesz potrzebować ogrodzenia przyjaznego dla dzikiej przyrody, ograniczeń w wycince drzew lub innych działań łagodzących, aby uzyskać zgodę. Dla sprzedających działki lub starsze domy, obecnie rozsądnie jest uwzględnić te kwestie z wyprzedzeniem (np. uzyskać potwierdzenie zgodności z planem zagospodarowania), aby zapewnić kupujących, co można zrobić na danej nieruchomości kwjacksonhole.com.

Kolejną historią dotyczącą zagospodarowania przestrzennego jest przeciąganie liny między rozwojem a ochroną środowiska. Saga dotycząca Northern South Park jest tego doskonałym przykładem: ta 225-akrowa działka rancza na południowym skraju Jackson od dawna była postrzegana jako „ostatnie miejsce”, gdzie możliwa jest znacząca zabudowa. Po latach debat, w marcu 2024 roku urzędnicy zatwierdzili nowe przepisy zagospodarowania, pozwalające na budowę do 1 437 domów (z wymogiem 70% mieszkań przystępnych cenowo/dla pracowników)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Do maja 2025 roku powiat zatwierdził pierwszy plan zagospodarowania części tego terenu, z warunkami dotyczącymi korytarzy dla dzikich zwierząt, parków i etapowania mieszkań z ograniczonym prawem własności buckrail.com buckrail.com. To przełomowa zmiana: oznacza, że w ciągu najbliższej dekady zobaczymy, jak powstaje nowa dzielnica, obejmująca potencjalnie ponad 1000 domów dla lokalnych pracowników. Dla rynku może to nieznacznie zwiększyć podaż (głównie w kategorii mieszkań przystępnych cenowo) do 2027–2028 roku i pokazuje wolę polityczną rozwiązania problemu niedoboru mieszkań. Jednak nie obyło się bez oporu – organizacje ekologiczne nadal pilnują, by rozwój był zgodny z kompleksowym planem Jackson, a ochrona dzikiej przyrody wciąż jest najważniejsza. Przykładowo, w sierpniu 2025 roku Rada Miasta odrzuciła wniosek o zmianę przeznaczenia 6,5-akrowego zbocza (tzw. „Simon Pit”), które deweloper chciał przekształcić z terenu wiejskiego na wysoką zabudowę mieszkaniową/komercyjną buckrail.com buckrail.com. Powołując się na ryzyko osuwisk i kwestie siedliskowe (nowe badanie geologiczne stanu uznało teren za obszar wysokiego ryzyka), urzędnicy zdecydowali się pozostawić go jako niską zabudowę i teren otwarty buckrail.com buckrail.com. To podkreśla, że czynniki środowiskowe mogą przeważyć nad potrzebami mieszkaniowymi na niektórych działkach.

Dodatkowo, moratorium na duże budynki wprowadzone przez miasto Jackson (czerwiec 2024) wstrzymało wszelkie nowe projekty komercyjne powyżej 35 000 stóp kwadratowych w centrum miasta do czasu aktualizacji LDR przez miasto jacksonwy.gov. Przez końcówkę 2024 i 2025 roku planiści miejscy i członkowie rady debatowali nad nowymi wytycznymi projektowymi – prawdopodobne zmiany to surowsze limity wysokości, cofnięte górne kondygnacje oraz wymogi dotyczące korzyści publicznych w dużych projektach. Moratorium miało zakończyć się pod koniec 2024 roku po przyjęciu tych zmian jacksonwy.gov, a od jesieni 2025 deweloperzy będą musieli stosować się do zaktualizowanych zasad. Dla kupujących i sprzedających te niuanse dotyczące strefowania mają pośredni wpływ: kształtują przyszłą podaż. Im bardziej restrykcyjny i wolniejszy proces zatwierdzania, tym bardziej wartościowe stają się istniejące nieruchomości w najlepszych lokalizacjach (ze względu na rzadkość). Z drugiej strony, gdy zatwierdzony zostaje duży nowy projekt, taki jak hotel czy kompleks apartamentów, jest on w stanie dodać podaż, która nieco łagodzi wzrost cen w tym segmencie. Śledzenie zmian w przepisach dotyczących strefowania w Jackson/Teton County jest więc ważne dla uczestników rynku, a wielu robi to poprzez spotkania publiczne lub lokalne wiadomości – to bardzo Jackson Hole: połączenie zaangażowania obywatelskiego małego miasteczka i rynku nieruchomości o wysokiej wartości.

Infrastruktura i inwestycje publiczne

Szybki rozwój rynku nieruchomości i turystyki wystawia infrastrukturę Jackson Hole na próbę, ale realizowanych jest kilka dużych inwestycji i projektów mających na celu zwiększenie przepustowości i poprawę jakości życia:

  • Transport: Korki, zwłaszcza na Highway 22 i wjazdach do Jackson, są poważnym problemem. W odpowiedzi w kwietniu 2025 ruszył znaczący projekt Stilson Transit Center and Park-n-Ride. Powstanie tam węzeł komunikacyjny z 400 miejscami parkingowymi, zadaszonym parkingiem rowerowym i dedykowanym sygnalizatorem świetlnym przy WY-390 (droga do Teton Village) tetonbuildgrant.com. Ideą jest, by odwiedzający i pracownicy parkowali poza miastem i korzystali z autobusów wahadłowych (START), by dostać się do Jackson lub ośrodka narciarskiego, co ma odciążyć ruch samochodowy. Powiat pozyskał federalne środki z grantu BUILD, a nawet zaangażował Jackson Hole Mountain Resort (który przekazał ziemię), by zrealizować ten projekt tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Pod koniec 2025 roku postępy budowy były widoczne – trwały prace brukarskie i powstawały konstrukcje tetonbuildgrant.com. Centrum komunikacyjne ma być gotowe do 2026 roku, co może zauważalnie zmniejszyć korki na autostradzie i poprawić czas dojazdu – to plus dla nieruchomości w rejonie Wilson/Village i dla wszystkich zaniepokojonych rozwojem Jackson.
  • Drogi i mosty: Departament Transportu Wyoming modernizuje Highway 22, kluczową arterią wschód-zachód. W 2025 roku ukończono nowy most na Snake River na WY-22 i finalizowano asfaltowanie oraz połączenia dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Przeprowadzono także poważne prace stabilizacyjne na „Teton Pass Big Fill Slide” – odcinku drogi do Idaho narażonym na osuwiska – aby zapewnić bezpieczeństwo i drożność tej trasy dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Te ulepszenia oznaczają większą odporność i przepustowość na trasach, z których korzystają zarówno mieszkańcy, jak i właściciele luksusowych domów. Płynniejsza WYO-22 z szerszym mostem oraz bezpieczniejszy Teton Pass sprawiają, że tereny peryferyjne (takie jak Teton Valley, ID, czy dzielnice west bank w WY) stają się bardziej dostępne, a tym samym atrakcyjne dla rozwoju (w zakresie dozwolonym).
  • Lotnisko: Lotnisko Jackson Hole (JAC) to brama dla wielu zamożnych nabywców i turystów, a obecnie przechodzi modernizację. W 2022 roku lotnisko było zamknięte z powodu przebudowy pasa startowego, a w 2025 kontynuowano kolejne projekty, w tym rozbudowę płyty do odladzania i ulepszenie dróg kołowania jacksonholeairport.com, aby sprawniej obsługiwać operacje zimowe. Zburzono także stary hangar, by wybudować nowy budynek administracyjny i terminal FBO, z zamiarem stworzenia nowoczesnego, ekologicznego obiektu do 2026 roku jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Te inwestycje pomogą lotnisku obsłużyć wzrost ruchu (liczba pasażerów w ostatnich latach biła rekordy) bez dodatkowego hałasu czy opóźnień. Dla rynku nieruchomości sprawnie działające lotnisko jest kluczowe – stanowi podstawę rynku domów wakacyjnych (szybki dostęp dla właścicieli) i popytu na wynajem turystyczny.
  • Obiekty publiczne: Miasto i hrabstwo, korzystające z ostatnich wpływów podatkowych, zainwestowały również w infrastrukturę publiczną. Nowe Teton County Justice Center zostało zatwierdzone w 2025 roku, aby przebudować i rozbudować sąd oraz więzienie w centrum miasta jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Trwają także projekty modernizacji sieci mediów, ścieżek rowerowych (połączenie Greater Yellowstone Trail przez Wilson zostało ukończone w 2024 roku tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com) oraz parków. Choć nie wpływają one bezpośrednio na ceny nieruchomości, podnoszą jakość życia, która przyciąga ludzi do Jackson Hole.

W istocie, infrastruktura stopniowo dogania rozwój. To pozytywny trend dla perspektyw rynku nieruchomości: oznacza, że dolina może nieco lepiej radzić sobie ze wzrostem, co zachęca zarówno lokalnych mieszkańców do pozostania, jak i nowych przybyszów do inwestowania. Jednak infrastruktura prawdopodobnie nadal będzie czynnikiem ograniczającym – istnieje tylko jedna główna droga wjazdowa/wyjazdowa i ograniczona pojemność w wąskiej dolinie Jackson. Społeczność próbuje znaleźć równowagę: inwestować w inteligentną infrastrukturę (np. transport publiczny, mieszkania dla pracowników), aby zmniejszyć presję, ale unikać nadmiernej zabudowy, która mogłaby zagrozić środowisku i charakterowi, które czynią Jackson Hole wyjątkowym.

Środowisko i klimat polityczny

Wreszcie, czynniki środowiskowe i polityczne mają głęboki wpływ na rynek. Hrabstwo Teton jest znane ze swojego etycznego podejścia do ochrony przyrody – 97% jego powierzchni to tereny publiczne (parki narodowe, lasy narodowe, rezerwaty) jacksonhole-real-estate.com, a nawet znaczna część gruntów prywatnych objęta jest służebnościami ochronnymi. Powoduje to wrodzony niedobór gruntów pod zabudowę, co skutecznie gwarantuje długoterminowy wzrost wartości nieruchomości wraz ze wzrostem popytu. Kupujący są tego w pełni świadomi: posiadanie nieruchomości w Jackson Hole jest jak posiadanie części niemal skończonej podaży. Przywódcy polityczni i wyborcy konsekwentnie popierają polityki, które chronią otwarte przestrzenie i dziką przyrodę. Na przykład, gdy dopuszcza się zwiększenie gęstości zabudowy (jak w Northern South Park), wiąże się to z dużymi wymaganiami dotyczącymi parków, korytarzy dla dzikich zwierząt i ograniczonego śladu zabudowy buckrail.com buckrail.com. Istnieje aktywny Jackson Hole Conservation Alliance oraz inne grupy monitorujące propozycje rozwoju. Można się spodziewać ciągłych debat na temat takich kwestii jak rozbudowa Snow King Mountain (która była kontrowersyjna, ale obecnie jest w dużej mierze rozstrzygnięta), proponowane gondole lub wyciągi narciarskie, oraz wszelkie próby ingerencji w ukochane krajobrazy.

Jednym z czynników środowiskowych mogących mieć wpływ na rynek nieruchomości są klimat i zagrożenia naturalne. Klimat Jackson Hole jest na ogół zimny i śnieżny – świetny do uprawiania narciarstwa, choć susza i pożary w szerszym regionie Zachodu budzą obawy. Sama dolina ma pewne ryzyko pożarów na zalesionych zboczach, ale duże pożary zdarzają się tu rzadziej niż w bardziej suchych rejonach. Zamiast tego, powodzie (spowodowane topnieniem śniegu lub intensywnymi opadami) oraz osuwiska to zagrożenia naturalne, które mogą bardziej dotyczyć nieruchomości. Mapy podatności na osuwiska opublikowane przez Wyoming Geological Survey w 2023 roku skłoniły hrabstwo do bardzo ostrożnego podejścia do zatwierdzania zabudowy na stromych zboczach buckrail.com. Jak widzieliśmy przy odrzuceniu projektu Simon Pit, zwiększona świadomość ryzyka geologicznego może zatrzymać inwestycję w miejscu buckrail.com buckrail.com. Osoby zainteresowane działkami na zboczach lub domami na klifach rutynowo sprawdzają teraz te mapy i mogą potrzebować ekspertyz inżynierskich – co może być czynnikiem odstraszającym lub punktem negocjacji ceny.

Na froncie politycznym polityka stanowa Wyoming jest zdecydowanie bardziej pro-rozwojowa i sprzyjająca prawom własności w porównaniu do lokalnej polityki Jackson. W legislaturze stanowej toczyły się dyskusje na temat ograniczenia lokalnych uprawnień w zakresie zagospodarowania przestrzennego, aby zmusić społeczności do umożliwienia budowy większej liczby mieszkań (trend widoczny także w innych stanach) wyofile.com. Chociaż do 2025 roku nie przeszły żadne drastyczne zmiany, każda taka decyzja mogłaby wpłynąć na Jackson, potencjalnie nieco otwierając przepisy dotyczące zagospodarowania. Jednak biorąc pod uwagę wpływy Jackson Hole i jego wyjątkowe okoliczności, bardziej prawdopodobne jest, że społeczność zachowa ścisłą kontrolę. Przykład z ostatniego czasu: stan rozważał ustawę obniżającą próg wymagany do protestu sąsiadów przeciwko zmianie przeznaczenia terenu (co ułatwiłoby przekształcenia na większą gęstość zabudowy), znaną jako poprawki Smith-Collins wyofile.com. Grupy zajmujące się ochroną przyrody zmobilizowały się, by zapewnić, że kwestie środowiskowe pozostaną kluczowe przy wszelkich takich zmianach jhalliance.org jhalliance.org. Wynik tych politycznych nurtów pomoże określić, ile nowych mieszkań będzie można stworzyć bez sporów sądowych czy referendów.

Podsumowując, środowisko i etos polityczny Jackson Hole działają zarówno jako zabezpieczenie, jak i strażnik rynku nieruchomości. Chronią one niezwykłe otoczenie i ekskluzywność, które czynią ten rynek tak atrakcyjnym (i drogim), ale jednocześnie nakładają ograniczenia na rozwój, co może pogłębiać niedobory podaży. Uczestnicy rynku, zwłaszcza deweloperzy i inwestorzy, muszą poruszać się w tym środowisku ostrożnie – często współpracując z lokalnymi organizacjami lub wspierając cele społeczności (takie jak mieszkania dla pracowników czy ochrona siedlisk), aby uzyskać poparcie dla swoich projektów. Dla przeciętnego kupującego lub sprzedającego czynniki te stanowią tło dla długoterminowej stabilności rynku: można być w miarę pewnym, że nie nastąpi nagła nadpodaż ani utrata walorów przyrodniczych, które mogłyby podważyć wartość nieruchomości. Przeciwnie, polityczne zaangażowanie w ochronę przyrody skutecznie zapewnia, że nieruchomości w Jackson Hole pozostaną cennym i kosztownym dobrem także w przyszłości.

Perspektywy długoterminowe (2025–2028)

Patrząc w przyszłość do 2028 roku, rynek nieruchomości w Jackson Hole jest na dobrej pozycji, by pozostać silnym, z pewną ewolucją w kierunku równowagi. Kluczowe elementy długoterminowych perspektyw to:

  • Utrzymujący się wysoki popyt: Podstawowy urok Jackson Hole – światowej klasy przyroda, rekreacja i korzyści podatkowe Wyoming – nie zniknie. Co więcej, wzrost pracy zdalnej i ciągłe generowanie bogactwa w USA mogą przyciągnąć więcej osób o wysokich dochodach do takich miejsc jak Jackson. O ile nie nastąpi poważna recesja, można się spodziewać, że popyt pozostanie wysoki, zwłaszcza na luksusowe domy i każdą nową ofertę. Renoma doliny jako bezpiecznej przystani dla majątku (zarówno finansowego, jak i jakości życia) została ugruntowana podczas pandemii i prawdopodobnie się utrzyma. Liczba zagranicznych nabywców może również wzrosnąć, jeśli podróże całkowicie wrócą do normy.
  • Stopniowy wzrost podaży (głównie ukierunkowany): Na horyzoncie zobaczymy, jak nowe zasoby mieszkaniowe będą stopniowo pojawiać się z projektów już zatwierdzonych. Na przykład, inwestycja Northern South Park mogłaby dodać ponad tysiąc domów, ale będą one budowane etapami prawdopodobnie do końca lat 2020. i w dużej mierze sprzedawane lokalnym mieszkańcom w ramach specjalnych programów. Podobnie, nowe apartamenty w Snow King lub przyszłe hybrydy hotelowo-apartamentowe dodadzą kilka jednostek rynkowych. Pipeline 219 jednostek mieszkaniowych dla pracowników kończonych do 2025 rokutetoncountywy.gov i więcej w kolejnych latach (niektóre wymienione na 2026 w Housing Supply Plan tetoncountywy.gov) pomoże zatrzymać kluczowych pracowników i być może nieco ostudzi szaleństwo na rynku najmu. Jednak te dodatki są stosunkowo niewielkie w ogólnym rozrachunku i głównie o ograniczonym przeznaczeniu lub niszowe. Raczej nie wpłyną znacząco na ceny domów dostępnych na otwartym rynku – odpowiadają bardziej na potrzeby społeczności niż tworzą okazje inwestycyjne. Krótko mówiąc, podaż będzie rosła, ale nie nadchodzi fala nowego budownictwa ze względu na otoczenie regulacyjne. Liczba domów na sprzedaż powinna więc historycznie pozostać niska, nawet jeśli poprawi się w stosunku do ekstremalnych minimów z lat 2021–2022.
  • Trajektoria cen: umiarkowany wzrost, nie bańka: Po stabilizacji w latach 2023–2025 wielu ekspertów przewiduje, że wartości domów w Jackson Hole wznowią umiarkowany wzrost rocznie do 2028 roku. Możemy spodziewać się średnio niskiego lub średniego jednocyfrowego procentowego wzrostu rocznie, co jest bardziej zrównoważone niż 20–30% skoki z początku lat 20. Nieruchomości z wyższej półki mogą nawet osiągnąć plateau lub rosnąć bardzo powoli, zwłaszcza gdy na rynek trafi więcej luksusowych ofert i kupujący będą mieli większy wybór (liczba luksusowych ofert w połowie 2025 roku wzrosła o 31% r/r kwjacksonhole.com, co sugeruje lekką nadpodaż w segmencie powyżej 8 mln dolarów). Niemniej jednak, dolna granica cen jest dość solidna – ograniczona ilość ziemi i zamożna baza właścicieli sprawiają, że krach na wzór 2008 roku jest bardzo mało prawdopodobny. W rzeczywistości Jackson Hole było historycznie odporne: nawet podczas ogólnokrajowych spadków wolumen może maleć, ale ceny zwykle utrzymują się lepiej niż gdzie indziej. Jednym z możliwych scenariuszy do 2028 roku jest lekka zmiana w kierunku rynku kupującego w niektórych segmentach, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, a więcej sprzedających zdecyduje się spieniężyć nieruchomości przy szczytowych cenach. Raport Sotheby’s Resort Report odnotował pierwsze oznaki możliwego „rynku kupującego po raz pierwszy od lat” pojawiającego się jacksonhole-real-estate.com. Objawiłoby się to dłuższym czasem oczekiwania na sprzedaż i większą liczbą negocjacji, a nie bezpośrednimi spadkami cen. Do 2028 roku możemy zobaczyć równowagę, w której kupujący mają więcej pola do negocjacji, a roczne wzrosty cen są umiarkowane, ale wartości nadal są na rekordowych lub bliskich rekordowym poziomach w ujęciu nominalnym.
  • Prognozy dotyczące wynajmu i inwestycji: Rynek wynajmu wakacyjnego powinien pozostać silny do 2028 roku. Turystyka do Jackson Hole (oraz Grand Teton/Yellowstone) ma pozostać bardzo mocna; widoczny jest także trend, w którym zamożniejsi podróżni wybierają wynajem domów zamiast hoteli, co korzystnie wpływa na właścicieli STR. O ile hrabstwo nie wprowadzi surowych nowych ograniczeń dla STR (co obecnie nie jest planowane, ale presja społeczności będzie obserwowana), posiadanie nieruchomości typu Airbnb w Jackson nadal będzie przynosić solidne zyski. Wynajem długoterminowy może się nieco ustabilizować, jeśli projekty mieszkań dla pracowników się powiodą, ale biorąc pod uwagę wzrost liczby miejsc pracy i brak oznak nadmiernej zabudowy, czynsze prawdopodobnie będą nadal powoli rosnąć, wspierając wartość inwestycji. Jednym z czynników niepewności jest szersza gospodarka: jeśli nastąpi recesja, podróże wakacyjne mogą się zmniejszyć, tymczasowo osłabiając dochody z wynajmu krótkoterminowego – jednak nawet w czasie recesji naprawdę zamożne grupy często nadal podróżują, a Jackson Hole przyciąga turystykę z wyższej półki.
  • Stopy procentowe i finansowanie: Otoczenie stóp procentowych do 2025 roku ostudziło popyt w średnim segmencie, ale na lata 2026–2027 wiele prognoz przewiduje normalizację i spadek stóp wraz z opanowaniem inflacji. Jeśli stopy kredytów hipotecznych spadną z powrotem do poziomu 4–5% do 2027 roku, może to wywołać nową falę kupujących, którzy dotąd byli wykluczeni z rynku. Grupa kupujących w Jackson jest mniej wrażliwa na stopy procentowe (przypomnijmy, że około 79% ostatnich transakcji było gotówkowych w niektórych okresachjacksonholerealestatereport.com), ale segment średni i lokalni kupujący zmieniający mieszkanie są zdecydowanie zależni od finansowania. Zatem niższe stopy mogą zwiększyć aktywność i ceny w segmencie mieszkań i domów jednorodzinnych poniżej ~$3 mln, gdy więcej osób będzie konkurować. Z drugiej strony, jeśli stopy pozostaną wysokie lub wzrosną, Jackson może jeszcze bardziej polegać na kupujących/inwestorach gotówkowych, a liczba transakcji może spaść, podczas gdy ceny na najwyższym poziomie pozostaną bez zmian. Tak więc makroekonomia odegra rolę, ale biorąc pod uwagę bogactwo tego rynku, wpływ będzie dotyczył bardziej wolumenu sprzedaży niż gwałtownych wahań cen.
  • Społeczność i perspektywy polityczne: Do 2028 roku niektóre obecne inicjatywy (takie jak Northern South Park, ulepszenia transportu itp.) zostaną zrealizowane, co miejmy nadzieję złagodzi problemy związane z szybkim rozwojem, z którymi boryka się Jackson (korki, niedobory pracowników). Społeczność prawdopodobnie nadal będzie zmagać się z tym, jak przyjmować rozwój na własnych warunkach. Możemy zobaczyć dodatkowe przepisy, takie jak bardziej rygorystyczne normy energetyczne dla nowych domów (w celu poprawy zrównoważonego rozwoju) lub nawet ograniczenia wielkości rezydencji (temat powracający okresowo, gdy w regionie słynącym z naturalnego piękna powstają domy o powierzchni 15 000 stóp kwadratowych). Zmiany środowiskowe, takie jak krótsze zimy lub zmienione wzorce opadów śniegu spowodowane zmianami klimatu, mogą również subtelnie wpływać na rynek nieruchomości – jeśli sezony narciarskie się skrócą, być może lato stanie się jeszcze bardziej dominujące, zmieniając wzorce wynajmu; lub więcej dymu z pożarów latem (co już się zdarzało) może nieco obniżyć atrakcyjność regionu. To są spekulacje, ale warte odnotowania jako czynniki długoterminowe.

Ogólnie rzecz biorąc, prognozy dla rynku nieruchomości w Jackson Hole na lata 2025–2028 wskazują na utrzymującą się siłę z elementami stabilizacji. Rynek ten dojrzewa – z fazy szaleństwa przechodzi w etap, w którym liczy się jakość, a nie tylko ilość: najlepsze nieruchomości z uzasadnioną ceną będą zmieniać właścicieli, nowa zabudowa będzie przemyślana i powolna, a wartości prawdopodobnie będą rosły w zdrowym, choć nie zawrotnym tempie. Dla kupujących nadchodzące lata mogą przynieść lepsze okazje do zakupu – więcej ofert niż podczas niedoboru w 2021 roku i być może mniejszą konkurencję przy zbyt wysoko wycenionych nieruchomościach. Dla sprzedających to wciąż doskonały rynek, by zrealizować zyski, ale oczekiwania powinny być umiarkowane (dwucyfrowe roczne wzrosty cen to już raczej przeszłość). A dla społeczności nadzieja jest taka, że do 2028 roku Jackson Hole pozostanie wyjątkowym górskim miasteczkiem, jakim jest – ekskluzywnym, ale otwartym tam, gdzie to ważne, rozwiniętym, ale nie przeinwestowanym, stale równoważącym gospodarkę z ekologią. Ta równowaga, jak zawsze, będzie wyznaczać ostateczny kierunek rynku nieruchomości.

Źródła

Roman Bednarski