Kluczowe fakty:
- Zmiana monetarna: Banki centralne złagodziły politykę – Rezerwa Federalna USA i Bank Kanady obniżyły stopy procentowe w połowie września, mając na celu pobudzenie słabnącego wzrostu reuters.com. Stopy procentowe kredytów hipotecznych spadły (30-letnia stała stopa w USA ~6,3% businessinsider.com), co spowodowało wzrost liczby wniosków o kredyt mieszkaniowy businessinsider.com.
- Zwrot na rynku mieszkaniowym: Rynek mieszkaniowy USA przesunął się tego lata na korzyść kupujących. Sprzedających było o ok. 35% więcej niż kupujących – to największa różnica od co najmniej 12 lat – co zwiększyło podaż po latach niedoboru businessinsider.com businessinsider.com. Mediana ceny domu w USA wynosi ok. 410 800 USD (II kw.), nieco mniej niż szczyt z 2022 roku businessinsider.com.
- Mega-fuzja: Fuzja brokerów o wartości 1,6 mld USD została ogłoszona 22 września: Compass przejmie Anywhere Real Estate (właściciela Coldwell Banker, Century 21 itd.), łącząc dwie największe firmy nieruchomościowe w USA. Całkowicie akcjowa transakcja stworzy kolosa z 340 000 agentów obsługujących 1,2 mln transakcji rocznie resiclubanalytics.com, a zamknięcie spodziewane jest do 2026 roku po uzyskaniu zgód.
- Globalna kontrola bańki: UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 wskazał Miami jako najbardziej rynek mieszkaniowy na świecie obarczony ryzykiem bańki, następnie Tokio i Zurych wealthbriefing.com. Ceny domów na świecie pozostały na tym samym poziomie w ciągu ostatniego roku (po uwzględnieniu inflacji), ponieważ problemy z dostępnością mieszkań ostudziły popyt wealthbriefing.com. Dubaj odnotował największy wzrost ryzyka bańki po 50% wzroście cen w ciągu pięciu lat wealthbriefing.com wealthbriefing.com.
- Załamanie w Chinach: Chiński sektor mieszkaniowy pozostaje w przedłużającym się kryzysie. Ceny nowych domów ponownie spadły w sierpniu (spadek o 0,3% m/m, 2,5% r/r) reuters.com reuters.com mimo wielokrotnych bodźców stymulacyjnych. Pekin wezwał do podjęcia kolejnych działań stabilizujących popyt w obliczu kryzysu zadłużenia deweloperów (Country Garden, Evergrande) i spadającej sprzedaży.
- Boom na Bliskim Wschodzie: Dla kontrastu, nieruchomości w Zatoce gwałtownie rosną. Sprzedaż mieszkań w Arabii Saudyjskiej wzrosła o 63% r/r w I połowie 2025 roku (Rijad: 17,5 mld USD) w związku ze wzrostem populacji i megaprojektami cbnme.com. Nowe prawo w Arabii Saudyjskiej otworzy wybrane rynki nieruchomości dla zagranicznych inwestorów od stycznia 2026 roku, co dodatkowo pobudzi popyt cbnme.com. Dubaj i centra Zatoki nadal notują solidne wzrosty cen, choć UBS ostrzega, że rynek Dubaju wykazuje obecnie podwyższone ryzyko bańki wealthbriefing.com.
- Rozbieżność Europy: Rynki mieszkaniowe Europy wykazały mieszane sygnały – ceny domów w Niemczech wzrosły o +3,2% w II kwartale (trzeci kwartalny wzrost), gdy rynek odzyskuje równowagę po głębokiej korekcie reuters.com, a ceny ofertowe w Wielkiej Brytanii nieznacznie spadły rok do roku w obawie przed podwyżkami podatków reuters.com reuters.com. Jednak europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje w kryzysie: sprzedaż biur jest bliska najniższych poziomów od dekady reuters.com, a wolne powierzchnie biurowe osiągnęły rekordowe poziomy (~20,7% w skali kraju w II kwartale) reuters.com. „Mamy ‘krainę zombie’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak powrotu płynności” – ostrzegł szef europejskiego rynku nieruchomości PGIM, opisując stagnację w sektorze biurowym reuters.com.
- Najważniejsze wydarzenia w Azji: Wartości nieruchomości w Japonii rosną – ceny gruntów w Tokio wzrosły o +5,6% w ciągu ostatniego roku, a peryferyjne dzielnice odnotowały dwucyfrowe skoki asahi.com asahi.com. Ceny nowych mieszkań osiągnęły rekordowe poziomy (~135 mln jenów średnio w Tokio, +24% r/r) w związku z opóźnieniami w budowie asahi.com asahi.com, co budzi obawy o dostępność cenową. Indie pozostają jasnym punktem: rynek nieruchomości przyciągnął 3,0 mld USD inwestycji w I półroczu, a „Indie nadal wyróżniają się jako obiecujący kraj na rynku inwestycji w nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku” – powiedział dyrektor generalny Colliers India, Badal Yagnik ianslive.in.
- Afryka i Ameryka Łacińska: Deficyt mieszkaniowy w Nigerii gwałtownie rośnie – rząd szacuje, że rocznie potrzeba ok. 5 milionów nowych domów, aby nadążyć za wzrostem populacji infrastructurenews.ng. Republika Południowej Afryki, po czterech obniżkach stóp procentowych od końca 2024 roku, dostrzega pierwsze oznaki ożywienia na rynku nieruchomości przy niedoborze mieszkań wynoszącym 2,3 miliona jednostek ooba.co.za ooba.co.za. W Ameryce Łacińskiej wysoka inflacja i stopy procentowe (np. brazylijska Selic na poziomie 15% bssnews.net) ostudziły lokalne rynki, ale zamożni inwestorzy z Ameryki Łacińskiej lokują kapitał w nieruchomości w Miami jako bezpieczną przystań. „Kiedy rządy w Ameryce Łacińskiej skręcają w lewo, kupujący kierują się na północ”, zauważyła agentka nieruchomości z Miami, Alicia Cervera, wskazując, że zmiany polityczne skłoniły zamożnych nabywców do inwestowania w nieruchomości w USA vertical-developments.com.
Ameryka Północna: Zmiany na rynku mieszkaniowym i historyczna konsolidacja
Stany Zjednoczone – Przewaga po stronie kupujących: Po latach gorączkowego popytu i niewielkiej podaży, amerykański rynek nieruchomości przechyla się na korzyść kupujących. Nowe dane Redfin pokazują, że sprzedających domy było w sierpniu o około 500 000 (35%) więcej niż kupujących, co stanowi największą nadwyżkę od co najmniej 2013 roku businessinsider.com. To łagodzenie nierównowagi – podobne w czerwcu i lipcu – zaczęło łagodzić kryzys podaży, który definiował boom z czasów pandemii businessinsider.com businessinsider.com. „Rynek nieruchomości może wreszcie przechylać się na twoją korzyść,” zauważyli analitycy Redfin, choć ostrzegli, że to rynek kupującego „tylko dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup” przy wciąż wysokich cenach i stopach procentowych businessinsider.com businessinsider.com. Mediana ceny domu w USA wynosi około 411 tys. dolarów, co jest nieco mniej niż rekordowe poziomy, ale wciąż ~29% więcej niż pięć lat temu businessinsider.com. Po pierwszej obniżce stóp procentowych Fed od 2024 roku, która nastąpiła 17 września (obniżka o ćwierć punktu), oprocentowanie kredytów hipotecznych na 30 lat spadło do około 6,3% businessinsider.com. To daleko od pożyczek na 2–3% z 2021 roku, ale ostatni spadek wywołał 9% wzrost liczby wniosków o kredyt hipoteczny na początku września businessinsider.com – co jest oznaką, że kupujący, którzy dotąd czekali, powoli wracają na rynek, gdy koszty finansowania nieco spadają.
Kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych: Podczas gdy na rynku mieszkaniowym widać oznaki ożywienia, amerykański rynek nieruchomości komercyjnych – zwłaszcza biur – pogrążony jest w głębokiej recesji. Wskaźnik pustostanów biurowych osiągnął bezprecedensowy poziom ~20,7% w skali kraju w II kwartale 2025 roku reuters.com, co stanowi dwukrotność norm sprzed pandemii. Największe miasta są w szoku: współczynnik pustostanów biurowych w San Francisco wzrósł do 27,7% (wobec ~8,6% w 2019 r.) reuters.com, a w centrum Nowego Jorku prawie 23% powierzchni stoi pusta reuters.com. Utrzymująca się praca zdalna/hybrydowa i oszczędności korporacyjne sprawiły, że „na rynku jest nadmiar pustej powierzchni… co wymusza bolesne rozliczenie”, według danych Moody’s Analytics reuters.com reuters.com. Właściciele nieruchomości mierzą się ze spadającymi czynszami oraz rosnącymi kosztami finansowania, właśnie gdy „ściana długu” o wartości 290 miliardów dolarów w kredytach biurowych zapada do 2027 roku reuters.com. Liczba niewypłacalności rośnie, a nawet banki regionalne odczuwają napięcia w swoich bilansach reuters.com reuters.com. Ten spadek na rynku komercyjnym uderza także w budżety miast (niższe wpływy z podatku od nieruchomości) i wywołuje dyskusje o przekształcaniu biur na mieszkania. Branżowi weterani zauważają „ucieczkę do jakości” – dobrze położone, bogate w udogodnienia biura klasy A wciąż cieszą się popytem, podczas gdy starsze, w połowie puste budynki popadają w zapomnienie reuters.com.
Giganci pośrednictwa łączą siły: Przełomowe przetasowanie korporacyjne nastąpiło 23 września wraz z informacją, że Compass – obecnie największa amerykańska agencja pośrednictwa nieruchomości – przejmie Anywhere Real Estate (druga co do wielkości agencja, wcześniej Realogy) w transakcji bezgotówkowej o wartości 1,6 miliarda dolarów resiclubanalytics.com. Fuzja ta, bezprecedensowa pod względem skali, łączy znane marki, takie jak Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty, Corcoran i inne pod skrzydłami Compass resiclubanalytics.com. Połączony podmiot będzie dysponował 340 tysiącami agentów w USA i na świecie, odpowiadając za ponad 1,2 miliona transakcji sprzedaży domów rocznie resiclubanalytics.com. Ta ogromna konsolidacja – której finalizacja planowana jest na koniec 2026 roku – odzwierciedla silną presję na branżę pośrednictwa. Wolumeny sprzedaży domów są obecnie na najniższym poziomie od 30 lat, a wysokie stopy procentowe ograniczają liczbę transakcji (sprzedaż domów na rynku wtórnym w 2025 roku jest najsłabsza od 1995 roku). Łącząc siły, Compass i Anywhere chcą obniżyć koszty (szacowane synergie to 225 mln dolarów) oraz wykorzystać nową skalę w technologii, poleceniach oraz usługach hipotecznych i tytułowych resiclubanalytics.com. Analitycy twierdzą, że transakcja ta jest także strategicznym ruchem przeciwko dominacji Zillow: CEO Compass, Robert Reffkin, od dawna promuje „prywatne, ekskluzywne” oferty poza MLS, a przejęcie sieci Anywhere może dać Compass większą kontrolę nad zasobami – potencjalnie stanowiąc wyzwanie dla tradycyjnego systemu MLS i portali ogłoszeniowych resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. „To największa konsolidacja pośrednictwa w historii USA,” powiedział analityk rynku nieruchomości Lance Lambert, który zauważył, że oznacza to „dominujący udział w transakcjach na rynku amerykańskim” pod jednym dachem resiclubanalytics.com. Agenci nieruchomości będą uważnie obserwować, jak ten mega-pośrednik zintegruje operacje – i czy konkurenci, tacy jak Zillow czy RE/MAX, odpowiedzą własnymi ruchami.
Kanada – Ulga stóp procentowych poprawia perspektywy: Rynek nieruchomości w Kanadzie ostrożnie patrzy w przyszłość po tym, jak Bank Kanady obniżył swoją główną stopę procentową do 2,5% 17 września, co było pierwszą obniżką od marca reuters.com. Redukcja o ćwierć punktu procentowego (jednogłośna decyzja decydentów) nastąpiła w momencie, gdy gospodarka Kanady zwolniła, a rynek pracy osłabł. Gubernator BoC, Tiff Macklem, wskazał na „słabszą gospodarkę i mniejsze ryzyko wzrostu inflacji” jako powód obniżki reuters.com i zasygnalizował, że bank jest gotów dalej luzować politykę, jeśli zajdzie taka potrzeba reuters.com. Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Kanadzie zareagowały: 5-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu spadły poniżej 4% po raz pierwszy od ponad roku, według danych RBC. Ta ulga monetarna ma ożywić popyt kupujących na jesieni. Rynek nieruchomości w Kanadzie był w stagnacji przez 2024 rok z powodu presji stóp, ale w sierpniu 2025 sprzedaż odbijała piąty miesiąc z rzędu nerdwallet.com. Kanadyjskie Stowarzyszenie Nieruchomości poinformowało o krajowej sprzedaży domów +1,1% m/m w sierpniu, ze szczególną siłą w Vancouver i Montrealu stats.crea.ca. Ceny się ustabilizowały – przeciętny dom kosztuje około 687 tys. CAD, co oznacza brak większych zmian w porównaniu z rokiem ubiegłym wowa.ca. Podaż pozostaje problemem; liczba nowych rozpoczętych budów spada, a ekonomiści ostrzegają przed możliwym przejściem z „nadwyżki do niedoboru”, jeśli popyt ponownie wzrośnie kelownarealestate.com. W kwestii polityki rząd federalny uruchomił we wrześniu nowy program Build Canada Homes mający na celu przyspieszenie budowy, a niektóre prowincje rozszerzają zachęty dla kupujących po raz pierwszy. Na razie nastroje kupujących się poprawiły dzięki spadkowi stóp. Jednak każde ożywienie rynku ma swoje ograniczenia: zadłużenie gospodarstw domowych w Kanadzie jest bliskie rekordowych poziomów, a regulatorzy obserwują ryzyko ponownego przegrzania rynku w miarę spadku kosztów kredytu.
Europa: Ochłodzenie na rynku mieszkaniowym, kryzys w biurach
Rynki mieszkaniowe – powolny wzrost, duże nadzieje: Europejski rynek nieruchomości mieszkaniowych przechodzi łagodne lądowanie po boomie pandemicznym. W Niemczech najnowsze dane pokazują, że ceny domów wzrosły o 3,2% w II kwartale, co oznacza trzeci z rzędu kwartalny wzrost reuters.com. To odbicie następuje po gwałtownej korekcie w latach 2022–23, kiedy gwałtownie rosnąca inflacja i podwyżki stóp procentowych EBC zakończyły trwającą dekadę hossę na rynku mieszkaniowym. Ostatni wzrost – choć nieco mniejszy niż 3,5% w I kwartale – sugeruje, że największa gospodarka Europy mogła znaleźć dno na swoim rynku nieruchomości reuters.com. Rząd Niemiec interweniował, aby wesprzeć deweloperów (kilka znanych firm stanęło w obliczu niewypłacalności), w tym poprzez dotacje na nowe budownictwo i złagodzenie przepisów dotyczących efektywności energetycznej. W innych krajach: Francja i Hiszpania odnotowują umiarkowany wzrost cen (~1–3% r/r), podczas gdy Włochy pozostają na tym samym poziomie. Szwecja i kraje nordyckie nadal notują niewielkie spadki cen rok do roku w związku z wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych i hipotekami o zmiennym oprocentowaniu.
W Wielkiej Brytanii ceny domów zasadniczo zatrzymały się po kilkuletnim wzroście. Ceny ofertowe we wrześniu były o 0,1% niższe niż rok temu – to pierwszy roczny spadek od początku 2024 roku reuters.com. Dane Rightmove pokazują, że średnia cena ofertowa w Wielkiej Brytanii to około 366 tys. funtów, a słabość drogich rynków w południowej Anglii obniża średnią reuters.com. „Plotki o zmianach w podatku od nieruchomości” (przed budżetem 26 listopada) wprowadziły ostrożność, zauważyła ekspertka Rightmove ds. nieruchomości Colleen Babcock reuters.com. Potencjalni sprzedający w Londynie i na południu wstrzymują się, przewidując możliwe podwyżki podatku od zysków kapitałowych lub podatku od drogich nieruchomości w nowym budżecie. Z drugiej strony, wzrost czynszów w Wielkiej Brytanii spowolnił do 2,4% – to najwolniejsze tempo od 4 lat reuters.com, ponieważ niewielki wzrost podaży mieszkań na wynajem i limity przystępności cenowej ograniczają dalsze podwyżki czynszów. Bank Anglii utrzymał swoją stopę procentową na poziomie 4,0% 18 września reuters.com, a rynki obecnie oczekują pierwszej obniżki stóp przez BOE do wiosny 2026 roku, ponieważ inflacja spadła do około 2,7%. Przy stopach hipotecznych niższych niż szczyty (5-letnie stałe ~4,5% wobec 6% rok temu), aktywność na brytyjskim rynku mieszkaniowym może wzrosnąć w 2025 roku. Jednak nastroje pozostają kruche, ponieważ gospodarka zatrzymała się w III kwartale reuters.com, a gospodarstwa domowe borykają się z presją kosztów życia.Komercyjne „Zombieland” Europy: Największy ból na rynku nieruchomości dotyczy europejskiego sektora nieruchomości komercyjnych, który jeden z analityków nazwał finansowym „zombielandem”. Wolumeny transakcji załamały się – w II kwartale inwestycje transgraniczne w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce spadły o ok. 20% r/r do najniższego poziomu od dekady reuters.com. „Brak odbicia, uwięzione aktywa, brak płynności” – tak sytuację opisał Sebastiano Ferrante z PGIM, gdyż uporczywie wysokie stopy procentowe i przeszkody refinansowania zamrażają transakcje reuters.com. Potencjalni kupujący czekają na okazje z rynku distressed, ale sprzedający często odmawiają akceptacji niższych wycen, co prowadzi do impasu. Dane z badania INREV pokazały, że nastroje inwestorów wobec europejskich nieruchomości są najsłabsze od ponad roku, co odzwierciedla pesymizm w USA reuters.com. Sektor biurowy jest epicentrum problemów: szczególnie Niemcy zostały mocno dotknięte, a inwestycje spadły tam o kolejne 2% w I półroczu reuters.com, a flagowe nieruchomości, jak frankfurcki wieżowiec Trianon, trafiają do postępowania upadłościowego. Banki i fundusze zmagają się obecnie z zarządzaniem problematycznymi kredytami – przedłużanie i udawanie (ang. „extend and pretend”) jest powszechne, ale niektórzy kredytodawcy (i regulatorzy) naciskają na szybsze odpisy i sprzedaż aktywów reuters.com reuters.com. Jeden pozytywny sygnał: segmenty takie jak magazyny logistyczne i hotele nadal przyciągają kupujących szukających dochodu zabezpieczonego przed inflacją reuters.com. A chroniczny niedobór mieszkań w Europie sprawia, że projekty mieszkań na wynajem wciąż otrzymują finansowanie, nawet gdy biura podupadają reuters.com. Ogólnie jednak wyższe koszty finansowania, inflacja kosztów budowy i niepewność gospodarcza powodują, że wiele europejskich projektów jest wstrzymanych. Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki stóp 11 września i zasygnalizował, że stopy są na szczycie <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/uk-house-prices-fall-while-rents-rise-by-least-4-years-surveys-show-2025-09-14/#:~:text=Official%20figures%20last%20week%20showed,in%20June” target=”_blank” rel=”norreuters.com – mile widziane wytchnienie, ale jakakolwiek znacząca poprawa na rynku nieruchomości komercyjnych może się opóźnić aż do głębokiego 2026 roku, kiedy obniżki stóp procentowych rzeczywiście zaczną przynosić efekty.
Azja-Pacyfik: Mieszane losy – spadek Chin, wzrost Japonii, odporność Indii
Chiny – Przewlekły kryzys na rynku nieruchomości: Kiedyś potężny chiński sektor nieruchomości nadal zmaga się z spadającymi cenami i słabą sprzedażą. Najnowsze dane pokazały, że ceny nowych domów w 70 miastach spadły w sierpniu o 0,3% (m/m), co oznacza czwarty z rzędu miesięczny spadek reuters.com. W ujęciu rocznym ceny nowych domów są niższe o około 2,5% reuters.com. Trwający spadek, który rozpoczął się w 2021 roku, opiera się licznym próbom łagodzenia polityki przez Pekin. Władze obniżyły stopy procentowe kredytów hipotecznych, zmniejszyły wymagania dotyczące wkładu własnego, a nawet złagodziły ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań w dużych miastach – ale zaufanie pozostaje zachwiane. Dwa lata kryzysów zadłużeniowych deweloperów (na przykładzie niewypłacalności Evergrande i niedawnej restrukturyzacji Country Garden) sprawiły, że kupujący obawiają się niedokończonych projektów i spadku wartości. W tym tygodniu premier Chin Li Qiang zapowiedział, że „pobudzi popyt na mieszkania” dodatkowymi środkami, w związku z doniesieniami, że niektóre miasta mogą wprowadzić bezpośrednie dopłaty do zakupu mieszkań lub ulgi podatkowe, aby pobudzić sprzedaż. Rząd wywiera także presję na państwowe banki, by zwiększyły akcję kredytową na mieszkania i zapewniły finansowanie dla wstrzymanych inwestycji. Jak dotąd, sytuacja się nie poprawiła: inwestycje w nieruchomości spadły o 12,9% r/r w okresie styczeń–sierpień 2025 reuters.com reuters.com, a wielu mniejszych deweloperów stoi w obliczu bankructwa. Sektor mieszkaniowy odpowiada nawet za 25% PKB Chin (bezpośrednio i pośrednio), więc spowolnienie ciąży na całej gospodarce (która wzrosła tylko o ~4,5% od początku roku, poniżej celu). Niektórzy analitycy dostrzegają wczesne oznaki stabilizacji – np. ceny mieszkań z rynku wtórnego w dużych miastach nieznacznie wzrosły pod koniec września, a wolumen sprzedaży w Szanghaju i Pekinie poprawił się z bardzo niskich poziomów po złagodzeniu polityki. Jednak wszelkie ożywienie prawdopodobnie będzie miało „kształt litery U” w najlepszym razie. „Sektor nieruchomości wciąż się stabilizuje, mimo pewnej zmienności, i potrzebne są dalsze działania wspierające popyt,” powiedział w zeszłym tygodniu rzecznik Narodowego Biura Statystycznego reuters.com. Rynki światowe przyglądają się uważnie, ponieważ twarde lądowanie chińskiego rynku nieruchomości mogłoby odbić się echem na rynkach surowców i finansów na całym świecie.
Japonia – Boom cenowy w Tokio: W Japonii rozgrywa się zupełnie inna historia: Rynek nieruchomości w Tokio osiąga nowe szczyty, rozprzestrzeniając się poza ultra-centralne dzielnice. Coroczne badanie cen gruntów przeprowadzone przez tokijski ratusz (opublikowane 16 września) wykazało, że ceny gruntów mieszkaniowych w całym mieście wzrosły o 5,6% w ciągu ostatniego roku, przyspieszając z 4,6% rok wcześniej asahi.com asahi.com. Co istotne, wzrost nie ogranicza się już do tradycyjnego, luksusowego centrum Tokio (obszary Minato/Chiyoda/Shibuya). Sąsiednie dzielnice odnotowały największe wzrosty – w dzielnicach Meguro i Taito ceny wzrosły o ~13,5% rok do roku, co plasuje je wśród największych wzrostów w stolicy asahi.com asahi.com. To rozszerzające się ożywienie napędzane jest przez silny popyt i ograniczoną podaż. „Tokio może czekać przyszłość, w której tylko zamożni będą mogli sobie pozwolić na mieszkanie w coraz większej liczbie dzielnic”, ostrzega Toshiaki Nakayama z instytutu badawczego Lifull asahi.com. Nowe budownictwo nie nadąża: w pierwszej połowie 2025 roku w 23 dzielnicach Tokio powstało tylko ok. 2 964 nowych mieszkań, co oznacza spadek o 10,7% rok do roku asahi.com w związku z niedoborem siły roboczej i wysokimi kosztami materiałów. W rezultacie ceny nowych mieszkań poszybowały w górę – przeciętny nowy apartament kosztuje obecnie 135,3 mln jenów (~925 000 USD), o 24% więcej niż rok temu asahi.com asahi.com i jest to najwyższy poziom w historii. Ponieważ nowe lokale są tak drogie (i często sprzedawane z wyprzedzeniem zamożnym nabywcom), zwykli poszukujący mieszkań zwracają się ku starszym nieruchomościom. Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki w Tokio również przekroczyła 100 mln jenów i utrzymuje się powyżej tego poziomu przez trzy kolejne miesiące asahi.com. Po stronie komercyjnej, ożywienie Japonii po COVID napędziło wzrost wartości gruntów pod handel i hotele – np. grunty w turystycznej Asakusie podrożały o 25–27%, najszybciej w Tokio, dzięki rosnącej turystyce i nowym inwestycjom asahi.com. Pomimo cenowego szaleństwa, bank centralny Japonii pozostaje ultra-liberalny – Bank Japonii utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie i dopiero we wrześniu zaczął sygnalizować bardzo stopniowe zacieśnianie polityki. Tanie kredyty hipoteczne (poniżej 2%) i odbicie gospodarcze Japonii (PKB +6% w ujęciu rocznym w II kwartale) sugerują, że trend wzrostowy na rynku nieruchomości może się utrzymać, choć oficjalneuważnie monitorują przegrzewanie się rynku. Sytuacja Tokio – rosnące ceny mimo umiarkowanego wzrostu liczby ludności – podkreśla, jak dekady ultra-niskich stóp procentowych i zainteresowanie globalnych inwestorów (Japonia jest postrzegana jako stabilna i tania w porównaniu z innymi stolicami) sprawiły, że jej rynek nieruchomości stał się „tylko dla bogatych”, jak ujęto to w jednym z nagłówków Asahi Shimbun asahi.com.
Indie – Magnes dla inwestorów: Sektor nieruchomości w Indiach wykazuje odporność i przyciąga solidne przepływy inwestycyjne. Nowy raport Colliers podkreśla, że Indie przyciągnęły 3,0 mld USD inwestycji w nieruchomości w I połowie 2025 roku, z czego 1,6 mld USD pochodziło od inwestorów zagranicznych ianslive.in ianslive.in. Choć łączna kwota była nieco niższa niż rekordowe poziomy sprzed roku, zaufanie inwestorów do Indii pozostaje silne. „Indie nadal wyróżniają się jako obiecujący kraj na rynku inwestycji w nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku,” powiedział Badal Yagnik, CEO Colliers India ianslive.in. Co istotne, krajowe inwestycje w nieruchomości wzrosły o 53% r/r w I połowie roku, gdy lokalne instytucje i deweloperzy zwiększyli aktywność ianslive.in. Kluczowe czynniki to „silny popyt na wysokiej jakości powierzchnie” (szczególnie w centrach technologicznych, takich jak Bangalore i Hyderabad), trwające reformy regulacyjne (np. uproszczenia GST) oraz oczekiwanie, że wydatki konsumenckie w sezonie świątecznym pobudzą rynek nieruchomości handlowych ianslive.in. Według klas aktywów, segmenty mieszkaniowy i biurowy dominowały, stanowiąc ponad połowę wolumenu inwestycji w I połowie roku ianslive.in. Nawet segmenty takie jak zagospodarowanie gruntów i finansowanie budowy zyskały na znaczeniu, co wskazuje, że deweloperzy zabezpieczają kapitał na nowe projekty ianslive.in. Na arenie międzynarodowej rosnąca pozycja Indii jest widoczna: kraj awansował na 4. miejsce w APAC pod względem transgranicznych inwestycji w grunty i tereny pod zabudowę, z 7. miejsca wcześniej ianslive.in. Optymistyczne prognozy sprawiają, że analitycy przewidują, iż inwestycje w indyjskie nieruchomości mogą zakończyć 2025 rok „na wysokim poziomie”, a kluczowe aktywa będą systematycznie zyskiwać na wartości <a href=”https://ianslive.in/indias-real-estate-investment-landscape-remains-resilient-in-h1-2025-attracianslive.in. Główne przeciwności to stopy procentowe – Bank Rezerw Indii utrzymuje stopy na podwyższonym poziomie 6,5%, ale wraz ze spadkiem inflacji analitycy uważają, że obniżki stóp w 2026 roku mogą dodatkowo napędzić sektor.
Inne aktualizacje z regionu Azji i Pacyfiku: W Azji Południowo-Wschodniej rynki mieszkaniowe są generalnie stabilne. Singapur odnotował wzrost cen prywatnych domów o ok. 2,5% r/r w III kwartale; miasto-państwo pod koniec września nieznacznie zmodyfikowało środki schładzające rynek nieruchomości (łagodząc niektóre zasady dla zagranicznych nabywców) po tym, jak liczba transakcji osiągnęła najniższy poziom od 3 lat. Malezja i Tajlandia korzystają na wznowieniu zakupów nieruchomości przez chińskich turystów, choć nadpodaż mieszkań pozostaje problemem w Bangkoku. Australia zasługuje na wzmiankę ze względu na niedawny zwrot: po krótkiej korekcie w latach 2022–23, ceny domów w Australii ponownie rosną w większości stolic. W sierpniu ceny krajowe wzrosły o 0,7% (7. z rzędu miesięczny wzrost) w klasycznej sytuacji niedoboru podaży względem popytu abc.net.au abc.net.au. Mediana ceny domu w Australii wynosi obecnie 848 tys. AUD, co oznacza wzrost o 4,1% r/r abc.net.au. Stopy procentowe w końcu się ustabilizowały – Bank Rezerw Australii utrzymał stopę bazową na poziomie 4,10% we wrześniu, a wcześniejsze obniżki zaczynają działać. Tymczasem liczba ogłoszeń sprzedaży domów jest o ok. 20% niższa niż zwykle abc.net.au abc.net.au, co ponownie tworzy „rynek sprzedającego”. „Więcej kupujących, a mniej ofert… to właśnie napędza ceny,” jak ujęła to wprost agentka z Sydney, Tina O’Connor abc.net.au. Programy rządowe, takie jak rozszerzona Gwarancja dla Pierwszych Nabywców Domów, również zwiększają popyt abc.net.au. Nie wszystko jednak wygląda różowo – dostępność mieszkań w Australii jest bliska najgorszych poziomów w historii (obecnie potrzeba ponad 11 lat mediany dochodu, by kupić przeciętny dom w Sydney). Jednak na razie połączenie ulgi w stopach procentowych, wzrostu płac (najwyższego od 5 lat) abc.net.au i ograniczonej podaży podbija wartości, nawet gdy gospodarka zwalnia.
Bliski Wschód i Afryka: Nieruchomości w Zatoce szybują, Afryka stara się budować
Region Zatoki – Wysoki wzrost i nowe zasady: Rynki nieruchomości na Bliskim Wschodzie nadal rozwijają się dzięki silnemu impulsowi gospodarczemu i reformom. W państwach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) nieruchomości są głównym beneficjentem płynności napędzanej przez ropę i ambitnych wizji narodowych. Arabia Saudyjska wyróżnia się imponującym wzrostem: raport Cavendish Maxwell ujawnia, że sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych w Rijadzie osiągnęła 65,7 mld SAR (~17,5 mld USD) w I połowie 2025 r., co oznacza wzrost o 63% rok do roku cbnme.com. W stolicy odnotowano ponad 35 600 transakcji w ciągu sześciu miesięcy (+10% r/r), podczas gdy rząd promuje własność domów (cel 70% do 2030 r.) cbnme.com cbnme.com. Także Dżudda odnotowała 34% wzrost wartości sprzedaży cbnme.com. Ceny i czynsze rosną w obu miastach w związku z napływem ludności i przygotowaniami do wielkich wydarzeń (Expo Rijad 2030, Mistrzostwa Świata FIFA 2034) cbnme.com cbnme.com. Saudyjski boom inwestycyjny – od futurystycznego miasta NEOM po nowe ośrodki wypoczynkowe – napędza popyt na mieszkania do bezprecedensowych poziomów cbnme.com cbnme.com. W przełomowej zmianie regulacyjnej Arabia Saudyjska pozwoli cudzoziemcom na posiadanie nieruchomości w wybranych strefach od stycznia 2026 roku (po raz pierwszy w królestwie poza konkretnymi projektami) cbnme.com. Przedstawiciele oczekują, że to „dodatkowo zwiększy popyt” i inwestycje zagraniczne na gorących rynkach, takich jak Rijad cbnme.com. Z kolei w Zjednoczonych Emiratach Arabskich gorączka nieruchomości trwa: ceny domów w Dubaju są o ok. 20% wyższe niż rok temu, a miasto przoduje na świecie pod względem wzrostu cen luksusowych nieruchomości. Indeks UBS umieścił Dubaj w „podwyższonym ryterytorium „isk” po 50% wzroście cen od 2018 roku wealthbriefing.com wealthbriefing.com. Niemniej jednak, wrześniowa sprzedaż w Dubaju osiągnęła rekordowy miesięczny poziom (wspierana przez napływ zamożnych zagranicznych nabywców z Europy i Azji). Portale nieruchomości w ZEA również przyciągają duże inwestycje – Property Finder (największy portal nieruchomości w regionie MENA) ogłosił rundę finansowania o wartości 525 mln dolarów prowadzoną przez Silver Lake i General Atlantic 9 września, co odzwierciedla zaufanie do sektora proptech i danych w regionie generalatlantic.com. Katar, świeżo po organizacji Mistrzostw Świata FIFA, odnotował ~394 mln QR (108 mln USD) sprzedaży nieruchomości tylko w pierwszym tygodniu września arabianbusiness.com, co wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie po wydarzeniu (szczególnie w Dosze i luksusowej inwestycji The Pearl). W całym regionie Zatoki rządy starają się równoważyć wzrost z ostrożnością – np. ZEA wprowadziły surowszy nadzór nad sprzedażą nieruchomości na etapie planowania oraz limity czynszów, aby zapobiec przegrzaniu rynku. Jednak w porównaniu z innymi regionami, rynek nieruchomości na Bliskim Wschodzie jest zdecydowanie na fali wznoszącej, wspierany przez solidny wzrost PKB, stosunkowo niskie stopy procentowe (waluty powiązane importują obniżki Fedu) oraz trwające działania dywersyfikacyjne.
Afryka – Rozwiązywanie problemów mieszkaniowych: W Afryce wiadomości z rynku nieruchomości koncentrują się na przeciwdziałaniu niedoborom mieszkań i modernizacji miast. Nigeria, najludniejszy kraj kontynentu, zmaga się z ogromnym deficytem mieszkaniowym. Według jednego z rządowych szacunków, Nigeria potrzebuje około 5 milionów nowych jednostek mieszkalnych rocznie, aby nadążyć za gwałtownym wzrostem liczby ludności infrastructurenews.ng. Ministerstwo Mieszkalnictwa 23 września podkreśliło tę liczbę podczas prezentacji inicjatywy tanich mieszkań skierowanej do rodzin o niskich dochodach. Jednak realizacja budowy domów na taką skalę to ogromne wyzwanie – wysokie koszty budowy, ograniczona dostępność kredytów hipotecznych i szybka migracja do miast sprawiają, że własne mieszkanie pozostaje poza zasięgiem milionów ludzi. Bank centralny Nigerii zasygnalizował możliwe obniżki stóp procentowych, ponieważ inflacja zaczęła się obniżać nigeriahousingmarket.com, co mogłoby nieco zmniejszyć oprocentowanie kredytów hipotecznych. W Południowej Afryce nastroje są ostrożnie optymistyczne. Po bolesnym wzroście stóp procentowych wcześniej, Południowoafrykański Bank Rezerwowy zmienił kurs i czterokrotnie obniżył stopy od końca 2024 do połowy 2025 roku, sprowadzając stopę bazową do 10,75% ooba.co.za. Ta ulga monetarna, w połączeniu z niższą inflacją (obecnie poniżej 3%), poprawiła nastroje kupujących. Główne banki odnotowują, że wnioski o kredyty hipoteczne znowu rosną, a wzrost cen domów znów jest dodatni w 2025 roku po stagnacji w roku ubiegłym instagram.com. Mimo to, Południowa Afryka wciąż boryka się z niedoborem mieszkań rzędu około 2,3 miliona jednostek ooba.co.za, a jej rynek nieruchomości jest silnie podzielony – w ekskluzywnych dzielnicach Kapsztadu i Durbanu trwają wojny licytacyjne, podczas gdy wiele obszarów wiejskich i townshipów zmaga się z nadpodażą i słabym popytem.
W innych częściach kontynentu Kenia i Afryka Wschodnia przeżywają boom budowlany w zakresie inwestycji wielofunkcyjnych i centrów logistycznych, częściowo dzięki chińskim inwestycjom infrastrukturalnym. Egipt kontynuuje realizację projektu Nowej Stolicy Administracyjnej: lśniącego, inteligentnego miasta na pustyni na wschód od Kairu. Pod koniec września Egipt był gospodarzem targów nieruchomości Cityscape, gdzie deweloperzy prezentowali setki nowych projektów – od luksusowych apartamentów w Kairze po nadmorskie kurorty – licząc na przyciągnięcie zarówno lokalnych, jak i zatokowych inwestorów (zwłaszcza że dewaluacja funta egipskiego sprawia, że nieruchomości są stosunkowo tanie dla nabywców z krajów Zatoki powiązanych z dolarem). Nieruchomości pozostają czołowym sektorem inwestycyjnym w całej Afryce, ale koszty finansowania są poważną przeszkodą – stopy procentowe często wahają się od 15% do 25% w wielu krajach (np. Ghana, Nigeria), co ogranicza rozwój. Aby temu zaradzić, kilka państw wprowadza fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości (REITs) oraz programy obligacji diaspory, aby skierować więcej kapitału do sektora nieruchomości. Ogólnym motywem jest pilna potrzeba dostępnych cenowo mieszkań i nowoczesnej przestrzeni komercyjnej w całej Afryce, a rządy coraz częściej postrzegają rozwój nieruchomości zarówno jako bodziec gospodarczy, jak i priorytet społeczny. Jak ujął to w tym tygodniu jeden z nigeryjskich urzędników: „Mieszkalnictwo to nie tylko schronienie; to także miejsca pracy, godność i przyszłość naszych miast.”
Ameryka Łacińska: Wysokie stopy procentowe w kraju, przepływy inwestycji za granicę
Rynki mieszkaniowe w Ameryce Łacińskiej – pod presją inflacji: W całej Ameryce Łacińskiej krajowa aktywność na rynku nieruchomości w 2025 roku była ograniczona przez czynniki gospodarcze i wysokie stopy procentowe, choć utrzymują się pewne obszary siły. W Brazylii, po okresie obniżek stóp w 2023 roku, bank centralny musiał zmienić kurs i gwałtownie podnieść stopy, podnosząc stopę referencyjną Selic do 15,0% we wrześniu 2025 bssnews.net, aby zwalczyć odradzającą się inflację. To osłabiło rynek mieszkaniowy w Brazylii – wolumen kredytów hipotecznych spadł, a ceny domów w skali kraju są mniej więcej na tym samym poziomie rok do roku (São Paulo +2% r/r, Rio -1%). Bank centralny Brazylii utrzymał stopy na niezmienionym poziomie podczas posiedzenia 17 września bssnews.net, ale zasygnalizował „nowy etap stabilnych stóp”, aby zakotwiczyć oczekiwania. Rynek mieszkaniowy Meksyku radzi sobie nieco lepiej; stopy procentowe tam, choć wysokie, pozostają stabilne (stopa Banxico na poziomie 11,25%). Ceny domów w Meksyku rosną o około 6% r/r (w nominalnych wartościach w peso), wspierane przez popyt mieszkaniowy w regionach przemysłowych korzystających z inwestycji nearshoringowych. Chile i Kolumbia odnotowały spowolnienie na rynku mieszkaniowym w 2024 roku, gdy banki centralne utrzymywały stopy na poziomie dwucyfrowym; jednak oba kraje obecnie obniżają stopy (kluczowa stopa Chile spadła do 8,5%, Kolumbii do 10,25%), co powinno stopniowo ożywić sprzedaż nieruchomości w 2026 roku.
Ucieczka kapitału do Miami: Jednym z kluczowych trendów wśród zamożnych mieszkańców Ameryki Łacińskiej w ostatnich latach stało się inwestowanie w amerykańskie nieruchomości – szczególnie w południowej Florydzie – jako zabezpieczenie przed niestabilnością w regionie. Ten trend osiągnął nowe szczyty w 2025 roku. Rynek apartamentów w Miami jest w dużej mierze napędzany przez nabywców z Ameryki Łacińskiej, którzy postrzegają amerykańskie nieruchomości jako bezpieczną przystań dla kapitału w obliczu politycznych i gospodarczych zawirowań w ojczyźnie. Badanie przeprowadzone przez Miami Association of Realtors wykazało, że niemal 50% sprzedaży nowych domów w południowej Florydzie w ciągu 18 miesięcy przypadło na zagranicznych nabywców, a około 90% tych zagranicznych kupujących pochodziło z Ameryki Łacińskiej vertical-developments.com vertical-developments.com. „Miami pozostaje numerem jeden w USA pod względem zagranicznych nabywców nieruchomości” – zauważono w raporcie, ze szczególnie dużym napływem z Kolumbii, Brazylii, Meksyku, Argentyny, Chile i Peru vertical-developments.com vertical-developments.com. Latynoamerykańska klasa wyższa kupuje zarówno nieruchomości na własny użytek (dla osób przeprowadzających się), jak i inwestycyjne lub drugie domy. Wiele transakcji odbywa się za gotówkę, co chroni tych nabywców przed wysokimi amerykańskimi stopami procentowymi vertical-developments.com. „Polityczna i gospodarcza niestabilność w wielu krajach Ameryki Łacińskiej napędza aktywność na naszym rynku” – wyjaśnia broker z Miami, Eddie Blanco vertical-developments.com. Seria zwycięstw lewicowych kandydatów – od Gustavo Petro w Kolumbii po powrót Luli w Brazylii – oraz wysoka inflacja w krajach takich jak Argentyna, spowodowały ucieczkę kapitału. „Kiedy rządy w Ameryce Łacińskiej skręcają w lewo, kupujący jadą na północ” – żartowała Alicia Cervera, doświadczona deweloperka z Miami, podsumowując długo obserwowany schemat vertical-developments.com. Obecnie deweloperzy z Miami aktywnie zabiegają o inwestorów z Ameryki Łacińskiej: organizują targi sprzedażowe w Buenos Aires, Bogocie i São Paulo, aby sprzedawać apartamentowce w Miami na etapie planowania vertical-developments.com <a href=”https://vertical-developments.com. Ten napływ zagranicznego popytu pomógł rynki nieruchomości w Miami przeciwstawić się trendom w USA, utrzymując sprzedaż i ceny na wysokim poziomie, nawet gdy inne rynki luksusowe się ochłodziły. Tworzy to również ciekawą pętlę zwrotną: niedawna polityka Zillow zakazująca nieaktualnych ofert poza rynkiem (“pocket listings”) była postrzegana jako wymierzona w praktyki Compass vertical-developments.com, ale niektórzy eksperci twierdzą, że prawdziwa walka polega na tym, że portale takie jak Zillow ryzykują utratę znaczenia, jeśli zbyt wiele nieruchomości będzie sprzedawanych prywatnie wśród sieci międzynarodowych nabywców resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. Krótko mówiąc, pieniądze z Ameryki Łacińskiej podtrzymują wybrane segmenty rynku nieruchomości w USA – dynamika ta prawdopodobnie utrzyma się tak długo, jak długo w regionie będzie panować niepewność.
Perspektywy: Od Wall Street po Szanghaj i od Dubaju po São Paulo, rynek nieruchomości jest kształtowany przez zmieniające się warunki monetarne, dostosowania po pandemii oraz odważnych nowych graczy. Podsumowanie z końca września pokazuje świat kontrastów: rekordowe pustostany i restrukturyzacje w niektórych sektorach, podczas gdy w innych obserwujemy gorączkową sprzedaż i nowe rekordy. Wchodząc w IV kwartał 2025 roku, zarówno inwestorzy, jak i właściciele domów będą obserwować działania banków centralnych (czy obniżki stóp procentowych przyspieszą na całym świecie?), politykę rządów (np. debaty o kontroli czynszów, zachęty mieszkaniowe) oraz wszelkie oznaki napięć finansowych w nadmiernie zadłużonych sektorach. Jedno jest pewne: nieruchomości pozostają barometrem nastrojów gospodarczych – a obecnie wysyłają mieszane sygnały. „Ogólna euforia osłabła,” zauważa Matthias Holzhey z UBS, komentując globalne trendy mieszkaniowe, gdy opada fala boomu z 2021 roku wealthbriefing.com. Jednak w niektórych miejscach pojawia się nowa euforia (wystarczy spojrzeć na wzrosty w Tokio i Rijadzie). Rynek nieruchomości, z natury lokalny, odzwierciedla zróżnicowaną kondycję gospodarek poszczególnych regionów. Wydarzenia z września 2025 roku doskonale oddają tę rozbieżność – i podkreślają, dlaczego światowe rynki nieruchomości będą nadal zarówno fascynować, jak i budzić niepokój.
Źródła: Globalne agencje informacyjne i raporty rynkowe wealthbriefing.com businessinsider.com reuters.com resiclubanalytics.com reuters.com cbnme.com reuters.com asahi.com ianslive.in reuters.com vertical-developments.com, między innymi. Wszystkie informacje oparte są na raportach i danych z okresu 22–24 września 2025 r.
