Belangrijke feiten:
- Renteverlaging in zicht: Zwakke Amerikaanse banencijfers hebben de verwachtingen aangewakkerd dat de Federal Reserve al in september kan beginnen met het verlagen van de rente, waardoor de beleidsrente mogelijk wordt verlaagd tot ongeveer 3,25–3,50% in januari reuters.com. De verwachte draai van de Fed zal waarschijnlijk wereldwijd de leenkosten verlagen, en analisten zeggen dat dit “agressieve versoepeling kan ontgrendelen” door centrale banken in opkomende markten riotimesonline.com, wat de financieringsvoorwaarden voor vastgoed verbetert.
- Amerikaanse huizenmarkt koelt af: De ooit zeer hete Amerikaanse huizenmarkt slaat om in het voordeel van kopers. Een “tekort aan huizenkopers” heeft veel verkopers gedwongen om de vraagprijs te verlagen of extra’s aan te bieden abcnews.go.com. Landelijk liggen de verkopen van bestaande woningen tot nu toe nog steeds ongeveer 1,3% lager dan vorig jaar – dat zelf al een dieptepunt in 30 jaar was abcnews.go.com – en in grote steden als Austin, Miami en Los Angeles daalden de mediane vraagprijzen deze zomer met ongeveer 4–5% op jaarbasis abcnews.go.com.
- Grote inzetten in Amerikaans commercieel vastgoed: Terwijl kantoren kampen met hoge leegstand, springen investeerders op toplocaties. In New York heeft RXR Realty ingestemd met de aankoop van 590 Madison Avenue voor $1,1 miljard, de grootste kantoorovername in Manhattan in meer dan drie jaar commercialcafe.com. RXR ziet dit als een “herstel van de kantoormarkt” – een prestigieuze toren kopen met korting, in de verwachting dat topkantoren op de lange termijn winnaars zullen zijn ondanks de problemen in de sector commercialcafe.com.
- Europa’s Gemengde Fortuinen: Het commercieel vastgoed in Europa blijft in een dip, met investeringsvolumes die rond het laagste punt in tien jaar blijven hangen reuters.com. “We zitten in ‘zombieland’… geen herstel, gestrande activa, geen liquiditeit,” zegt het hoofd Europees vastgoed van PGIM, terwijl veel verkopers prijsverlagingen weigeren reuters.com. Toch zijn koopjesjagers actief: in Groot-Brittannië toonde private-equitygigant KKR interesse in de overname van de Britse verhuurder PRS REIT, en sloot zich aan bij een bod van £631,6 miljoen op het huurwoningfonds nu de Britse vastgoedwaarden zijn verzwakt reuters.com reuters.com. Ondertussen bereikten de huizenprijzen in het VK in augustus een recordgemiddelde van £299.331 – een stijging van 2,2% op jaarbasis reuters.com reuters.com – doordat verbeterde betaalbaarheid en veerkrachtige vraag zorgen voor een “langzame maar gestage” stijging reuters.com (hoewel verkopers vaker dan normaal hun prijzen verlagen om woningen te verkopen reuters.com).
- Onrust op de Chinese vastgoedmarkt: De vastgoedsector in China staat onder grote druk. Kantoorleegstand in de grootste steden bereikt recordhoogtes (Shenzhen 30,6%, Shanghai 22,6% reuters.com reuters.com), waardoor verhuurders extraatjes aanbieden zoals gratis opladen van elektrische auto’s en huurkortingen om huurders te lokken reuters.com reuters.com. Tegelijkertijd blijft de schuldencrisis onder Chinese projectontwikkelaars voortduren – met als voorbeeld het historische faillissement van Evergrande. De ooit $50 miljard waard zijnde gigant werd geschrapt van de beurs in Hongkong, en was nog slechts $282 miljoen waard reuters.com reuters.com. De autoriteiten proberen het vertrouwen van kopers te herstellen (Shanghai heeft zelfs beperkingen op woningkoop versoepeld reuters.com), maar een overschot aan onverkochte woningen en onafgebouwde projecten drukt nog steeds op het sentiment.
- Hoogtepunten Azië-Pacific: De Japanse vastgoedmarkt trekt nieuw kapitaal aan nu het tijdperk van ultralage rentes op zijn einde lijkt te lopen. Mitsubishi UFJ Financial Group lanceert een ¥100 miljard ($680 miljoen) fonds voor Japans vastgoed reuters.com – een van de vele nieuwe fondsen die zich richten op kantoren, woningen en hotels in Tokio en Osaka terwijl de prijzen stijgen. In de regio melden Australië en India een stabiele vraag, maar hogere rentekosten testen de betaalbaarheid.
- Midden-Oosten Boomt en Hervormt: Het vastgoed in de Golfregio floreert dankzij sterke economische rugwind. Dubai noteerde AED40 miljard ($10,9 miljard) aan vastgoedverkopen in augustus, een stijging van 13% op jaarbasis arabianbusiness.com, te midden van recordbrekende deals (waaronder een Dh161 miljoen (~$44 miljoen) Palm Jumeirah villa-verkoop, een van de duurste ooit in Dubai therealestatereports.com). De bevolking van de VAE is net boven de 4 miljoen uitgekomen, wat de vraag naar nieuwe off-plan projecten en luxe woningen aanwakkert arabianbusiness.com. Elders in de regio, heeft Saoedi-Arabië een baanbrekende wet goedgekeurd om zijn vastgoedmarkt open te stellen voor buitenlandse investeerders vanaf januari 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – een stap gericht op het aantrekken van internationaal kapitaal en het ondersteunen van de Vision 2030-diversificatie, terwijl Golfstaten inzetten op vastgoedontwikkeling om groei te stimuleren.
- Trends in Latijns-Amerika: Latijns-Amerikaanse markten staan op het punt van een vastgoedopleving nu de rente daar mogelijk eindelijk daalt in lijn met de Fed. Bank of America merkt op dat renteverlagingen door de Fed de weg zouden vrijmaken voor “agressieve” monetaire versoepeling in Brazilië, Colombia, Mexico en andere landen riotimesonline.com – een verlichting na een periode van historisch hoge lokale rentes. In Mexico trekt een nearshoring-boom in de maakindustrie investeerders naar industrieterreinen en woningen: het land zal naar verwachting meer dan 652 miljard peso (~$32 miljard) aan vastgoedbeleggingen aantrekken in 2025, een stijging van 15%, gedreven door de vraag naar logistieke faciliteiten, nieuwe appartementen en toeristische ontwikkelingen adventuresincre.com. Brazilië en Colombia verwachten eveneens dat lagere leenkosten commerciële vastgoeddeals en bouwactiviteiten nieuw leven zullen inblazen richting 2026.
Noord-Amerika: Slapende woningmarkt ontmoet megadeals
Verschuivingen op de woningmarkt: Na jaren van koortsachtige prijsstijgingen is het momentum op de Amerikaanse woningmarkt tot stilstand gekomen. Potentiële kopers zijn schaars nu de hypotheekrente hoog blijft, en verkopers voelen de druk. In grote delen van het land staan huizen langer te koop en zijn biedoorlogen vrijwel verdwenen abcnews.go.com abcnews.go.com. Uit een enquête van Associated Press blijkt dat veel verkopers de vraagprijs hebben moeten verlagen (soms herhaaldelijk) om biedingen aan te trekken, of extra’s aanbieden zoals rentekortingen en vergoedingen voor reparaties abcnews.go.com abcnews.go.com. De nationale mediane vraagprijs in juli was ongeveer $439.000 – iets hoger dan vorig jaar – maar in voorheen populaire steden als Austin, Miami, Chicago en Denver daalden de mediane prijzen zelfs met ~4–5% ten opzichte van een jaar eerder abcnews.go.com. De voorraad onverkochte huizen is toegenomen (het aantal actieve aanbiedingen steeg in juli met ongeveer 25% op jaarbasis) doordat er meer nieuwbouw op de markt komt en kopers aarzelen abcnews.go.com. De verkoop van bestaande woningen blijft steken op een historisch laag niveau – 1,3% lager dan het toch al magere tempo van vorig jaar tot en met juli abcnews.go.com. “Het wordt voor verkopers steeds moeilijker om hard te onderhandelen,” meldt AP, nu de machtsbalans langzaam weer richting de kopers verschuift abcnews.go.com. Toch merken economen op dat de betaalbaarheid van woningen geleidelijk verbetert – de loonstijging ligt nu gemiddeld hoger dan de stijging van de huizenprijzen, en elke daling van de hypotheekrente kan opgekropte vraag losmaken abcnews.go.com abcnews.go.com.
Commerciële sector – Voorzichtigheid en opportunisme: Het landschap van commercieel vastgoed in Noord-Amerika is gespleten. Aan de ene kant blijven kantooreigenaren worstelen met hoge leegstandscijfers door thuiswerken en hogere leenkosten. In sommige markten is de malaise duidelijk zichtbaar – van halflege kantoortorens in het centrum tot co-workinggigant WeWork die wankelt (het zou later in de herfst Chapter 11 aanvragen). Toch kiezen grote investeerders nog steeds de beste panden uit tegen de huidige lage waarderingen, zelfs in deze malaise. Een voorbeeld: eind augustus kochten RXR Realty en partners de 42 verdiepingen tellende 590 Madison Avenue in Manhattan voor $1,1 miljard commercialcafe.com. Het is de grootste kantoortransactie in NYC in jaren, en RXR ziet het als een strategische gok dat eersteklas, goed gelegen kantoren zullen herstellen, zelfs als oudere, standaard kantoorgebouwen “gestrande activa” blijven. De toren in de Plaza District – met bekende huurders en recente renovaties – werd verkocht met een aanzienlijke korting ten opzichte van de piekwaarde, wat laat zien dat zelfs topobjecten in prijs zijn gedaald. “Dit past in onze kantoorherstelstrategie,” aldus RXR, die de aankoop ziet als een langetermijninvestering in het krimpende aanbod van hoogwaardige ruimte en de aanhoudende vraag van tophuurders commercialcafe.com. Evenzo kocht SL Green Realty – de grootste kantooreigenaar van Manhattan – op 8 september voor $160 miljoen twee kantoorpanden in Midtown (346 Madison Ave en een aangrenzend pand), waarmee het zijn consolidatie van toplocaties voortzet commercialcafe.com. En buiten het kantoorsegment blijft industrieel vastgoed relatief sterk presteren: de verkoop van Amerikaanse magazijnen en logistieke faciliteiten bedroeg tot en met augustus $33,8 miljard, waarmee het recordvolume van de afgelopen twee jaar ondanks economische tegenwind vrijwel werd geëvenaard commercialcafe.com. Dit onderstreept het vertrouwen van investeerders in e-commerce en logistieke faciliteiten, zelfs nu andere vastgoedtypes achterblijven.
Beleids- en financieringsontwikkelingen: Een mogelijk keerpunt voor het Noord-Amerikaanse vastgoed is de richting van de rentevoeten. Alle ogen zijn gericht op de Fed-vergadering midden september. Na een jaar van hoge rentes om de inflatie af te remmen, is de markt er steeds meer van overtuigd dat de Fed de rente voor het eerst in deze cyclus zal verlagen reuters.com. Futures schatten de kans op een renteverlaging in september op ongeveer 88% (meestal verwacht men een verlaging van een kwart procentpunt, al is er een kleine kans op een grotere verlaging van een half procentpunt) riotimesonline.com reuters.com. Fed-voorzitter Jerome Powell heeft gehint op toenemende risico’s voor de arbeidsmarkt die versoepeling kunnen rechtvaardigen reuters.com. Als de Fed inderdaad een reeks renteverlagingen begint, zou dit de financieringsvoorwaarden voor hypotheken en commerciële leningen aanzienlijk verbeteren. De National Association of Realtors voorspelt dat Fed-versoepeling “uiteindelijk [de kosten van lenen] in de commerciële vastgoedmarkt zal verlagen.” nar.realtor De Amerikaanse hypotheekrentes zijn al iets gedaald ten opzichte van recente pieken in afwachting hiervan, wat enige verlichting biedt aan huizenkopers. Ook in Canada verwachten economen algemeen dat de Bank of Canada zal volgen met eigen renteverlagingen tegen de herfst equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, wat de Canadese woningmarkt na een vertraging nieuw leven kan inblazen. Al met al zorgt het vooruitzicht op goedkoper krediet voor een vleugje optimisme in een verder tamelijk matte Noord-Amerikaanse vastgoedmarkt.
Europa: Investeerders speuren naar waarde nu markten een dieptepunt zoeken
Commercieel vastgoed – “Zombieland” blijft hangen: De commerciële vastgoedmarkten in Europa blijven in een lage versnelling steken, ondanks voorspellingen eerder in 2025 dat er een herstel zou komen. Het transactievolume blijft hangen rond het laagste niveau in tien jaar, omdat kopers en verkopers het niet eens worden over de prijs. In het eerste kwartaal bedroeg de verkoop van commercieel vastgoed in Europa slechts €47,8 miljard – gelijk aan een jaar eerder en amper de helft van het niveau van drie jaar geleden reuters.com. Voorlopige cijfers over het tweede kwartaal zien er zelfs nog zwakker uit: grensoverschrijdende investeringen in vastgoed in Europa, het Midden-Oosten en Afrika daalden met ongeveer 20% op jaarbasis tot €17,2 miljard, het slechtste tweede kwartaal in tien jaar reuters.com. “We zitten in ‘zombieland’… geen herstel, gestrande activa, geen liquiditeit die terugkomt,” klaagde Sebastiano Ferrante van fondsgigant PGIM, die de verlamming van de markt beschreef reuters.com. Potentiële kopers eisen forse kortingen vanwege de hogere rente en recessievrees, maar veel verkopers weigeren te zakken met hun prijzen, en geven de voorkeur aan “verlengen en doen alsof” bij leningen in plaats van verliezen te nemen. Deze impasse is het meest acuut in de kantoorsector – vooral voor minder gewilde activa zoals verouderde kantoren in de buitenwijken en halflege winkelcentra, waarvoor nauwelijks bieders te vinden zijn reuters.com reuters.com. Zelfs datacenters, tot voor kort een populaire niche, zien de interesse van investeerders in Europa afkoelen reuters.com. Daarentegen blijft één segment veerkrachtig: woningen voor verhuur. De onderbedeelde huurwoningmarkt blijft kapitaal aantrekken reuters.com, omdat sterke vraag van huurders en aan inflatie gekoppelde huren het relatief veilig maken. Zo zien Duitse portefeuilles met meergezinswoningen en andere “living sector”-activa nog steeds biedingen, terwijl kantoortorens op de plank blijven liggen.
Opportunistische deals en biedingen: Nu de Europese vastgoedwaarden aanzienlijk lager liggen dan de pieken van vóór de pandemie, zijn opportunistische investeerders – met name uit Noord-Amerika en private equity – op zoek naar koopjes. Het VK is een belangrijk aandachtspunt geworden: zwakkere waarderingen hebben Britse vastgoedbedrijven aantrekkelijke doelen gemaakt voor Amerikaanse kopers reuters.com. Deze week bevestigde het in Londen genoteerde PRS REIT, een verhuurder die zich richt op gezinswoningen, dat het interesse heeft getrokken van het New Yorkse KKR & Co. reuters.com. KKR heeft zich aangesloten bij een formeel verkoopproces voor PRS REIT, dat in juni al een overnamebod van £632 miljoen had ontvangen reuters.com. De aandelenkoers van PRS REIT steeg op 8 september met bijna 9% toen het nieuws bekend werd, wat de hoop weerspiegelt dat een biedingsstrijd de waarde zou kunnen verhogen reuters.com. De stap van KKR maakt deel uit van een bredere trend – in 2025 hebben Amerikaanse investeerders verschillende in het VK genoteerde vastgoedfondsen benaderd (zo bracht KKR eerder een bod uit van $6,4 miljard op ingenieursbedrijf Spectris en deed het een poging tot overname van zorgvastgoedverhuurder PHP) reuters.com. Analisten merken op dat de lage waarderingen en een zwakke pond het Britse vastgoed tot “value play” hebben gemaakt voor fondsen met veel dollars reuters.com. Elders in Europa komen er eindelijk enkele gedwongen verkopen op gang: in Duitsland heeft de curator van de failliete Trianon wolkenkrabber in Frankfurt de toren te koop gezet in een zeldzame test van die problematische markt reuters.com. En in Frankrijk en Spanje zijn enkele particuliere deals voor logistieke parken en hotels gesloten met kortingen van 15–20%, wat aangeeft dat prijsontdekking gaande is. Marktwaarnemers verwachten meer transacties in de loop van 2025, naarmate verkopers geleidelijk de nieuwe prijsniveaus accepteren.
Woonweerbaarheid (en een record in het VK): De Europese woningmarkten laten een gemengd beeld zien, maar doen het over het algemeen beter dan de commerciële sector. Opvallend is dat de huizenprijzen in het VK onlangs een recordhoogte hebben bereikt, ondanks de bredere economische onzekerheid. Hypotheekverstrekker Halifax meldde dat de gemiddelde Britse huizenprijs in augustus £299.331 bereikte, een nieuw record na een maandelijkse stijging van 0,3% (de derde maand op rij met winst) reuters.com reuters.com. De prijzen liggen nu 2,2% hoger dan een jaar geleden, en overtreffen daarmee ruimschoots de verwachtingen van economen reuters.com. Deze verrassende kracht komt na een tijdelijke dip eind 2024; de markt herstelde zich begin 2025, geholpen door een verbeterde betaalbaarheid (lonen zijn gestegen en de hypotheekrente is gestabiliseerd) en de laatste golf kopers die gebruikmaakten van een inmiddels verlopen belastingvoordeel op de overdrachtsbelasting reuters.com. “De woningmarkt heeft laten zien dat ze deze uitdagingen aankan,” aldus het hoofd hypotheken van Halifax, die opmerkte dat de vraag veerkrachtig blijft ondanks het feit dat inflatie en rentes hoog bleven reuters.com. Dat gezegd hebbende, wordt de activiteit sterk gedreven door realistische prijsstelling – vastgoedportaal Rightmove merkte op dat verkopers in juli hun vraagprijzen meer dan gebruikelijk moesten verlagen om te kunnen verkopen, vanwege een toegenomen aanbod van woningen op de markt reuters.com. Sterker nog, concurrent Nationwide noteerde in augustus een lichte daling van 0,1% in de prijs, wat aantoont dat niet alle cijfers overeenkomen en de prijsstijging buiten de toplocaties beperkt is reuters.com. De huurmarkt in het VK bereikt ook nieuwe records: de gemiddelde geadverteerde huurprijs voor nieuwe contracten steeg naar £1.577 per maand, 3% hoger dan een jaar geleden en de hoogste ooit, aldus Rightmove reuters.com. Vergelijkbare trends zijn in heel Europa te zien – de huren stijgen omdat potentiële starters langer blijven huren. In steden van Dublin tot Parijs blijft het woningaanbod krap, waardoor de prijzen relatief stevig blijven, zelfs als het aantal verkopen afneemt. Ook het overheidsbeleid is in beweging: in Groot-Brittannië groeit de speculatie dat de begroting van het najaar de belastingen op dure woningen zou kunnen verhogen <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, wat enige voorzichtigheid heeft ingebracht aan de bovenkant van de Londense markt. Over het algemeen houdt de Europese woningmarkt zich beter staande dan commercieel vastgoed, hoewel 2025 duidelijk is overgegaan naar een trager “nieuw normaal” van bescheiden prijsstijgingen (of lichte dalingen in sommige gebieden) in plaats van de hectische hausse van voorgaande jaren.
Azië-Pacific: Problemen in China, Beleidswijzigingen & Lichtpuntjes
China – Recordaantal leegstand en reddingspogingen: De enorme vastgoedsector van China blijft worstelen met twee crises: dalende vraag in belangrijke segmenten (zoals kantoren) en een schuldprobleem bij projectontwikkelaars. In de commerciële vastgoedsector zijn de cijfers opvallend: de leegstand in steden van het hoogste niveau is nog nooit zo hoog geweest. De leegstand van Grade-A kantoren in Shenzhen bereikte 30,6% halverwege het jaar, met Shanghai op 22,6%, Guangzhou 22,6% en zelfs Beijing bijna 20% leeg reuters.com reuters.com. In tegenstelling tot westerse markten is thuiswerken minder gebruikelijk in China, maar een zwakke economie en kostenbesparingen bij bedrijven hebben er toch voor gezorgd dat “lege kantoren… steeds vaker voorkomen” in grote steden reuters.com. Om dit overschot te bestrijden, komen verhuurders en lokale overheden met allerlei prikkels. Projectontwikkelaars verlagen de huren (de huren voor Grade-A kantoren zijn sinds 2020 met 20–40% gedaald in de vier grootste steden reuters.com) en bieden extra’s aan – zo biedt een staats-REIT huurders gratis opladen van elektrische voertuigen, flexibele huurvoorwaarden en zelfs het betalen van sommige nutsvoorzieningen om de “loyaliteit” te vergroten reuters.com reuters.com. Ook stadsbesturen grijpen in met ondersteunende maatregelen: sommige zijn begonnen met het subsidiëren van kantoorhuur, het stimuleren van de omzetting van kantoren naar woningen en het stopzetten van nieuwe grondverkopen voor commerciële projecten reuters.com. Ondanks deze inspanningen verwachten insiders dat “de omstandigheden op korte termijn uitdagend blijven” totdat het overaanbod is weggewerkt reuters.com. De malaise beperkt zich niet tot kantoren – zelfs de ooit bloeiende Chinese magazijnsector voelt de pijn, zoals blijkt uit Shenzhen International (een grote logistieke ontwikkelaar) die moeite heeft om huurders te behouden in zijn magazijnen nu sommige multinationals zich terugtrekken reuters.com.
Aan de kant van de woningmarkt staat China voor een andere, maar gerelateerde uitdaging: de nasleep van de schuldencrisis bij projectontwikkelaars heeft het vertrouwen van kopers ondermijnd. Het meest dramatische symbool, China Evergrande Group, werd op 25 augustus formeel van de beurs in Hongkong gehaald, waarmee een tijdperk werd afgesloten. Evergrande – dat ooit een beurswaarde van $50 miljard had – zag zijn aandelen geschrapt na 18 maanden schorsing en mislukte pogingen tot herstructurering reuters.com reuters.com. De ondergang (met meer dan $300 miljard aan verplichtingen) reuters.com onderstreept de “ongekende schuldencrisis” die het Chinese vastgoed in 2021 trof en nog steeds voortduurt reuters.com. Tientallen particuliere ontwikkelaars zijn in gebreke gebleven, waardoor onafgebouwde appartementen door het hele land verspreid staan. Peking is nu in reddingsmodus: de autoriteiten hebben de hypotheekrente verlaagd, de eisen voor aanbetalingen versoepeld en in veel steden de beperkingen op het kopen van woningen opgeheven om de verkoop te stimuleren. Opvallend is dat Shanghai eind augustus bepaalde beperkingen op het kopen van woningen heeft opgeheven – het nieuws over die beleidswijziging zorgde zelfs voor een opleving van vastgoed-aandelen reuters.com. De centrale overheid oefent ook druk uit op staatsbanken om meer krediet te verstrekken aan gezonde ontwikkelaars en om financiering te ondersteunen voor stilgevallen projecten zodat deze aan kopers kunnen worden opgeleverd. Deze maatregelen hebben enig effect gehad – er was een korte opleving in de verkoop van nieuwe woningen begin september in steden van de eerste categorie nadat de regels werden versoepeld. Toch blijft het herstel broos, omdat veel Chinese huishoudens huiverig zijn om vooruit te betalen voor woningen van noodlijdende bouwers. Analisten waarschuwen dat het tijd zal kosten om het vertrouwen te herstellen; zoals een investeerder het verwoordde, “signaleert de delisting van Evergrande het einde van een tijdperk voor het door vastgoed gedreven groeimodel van China”, en begint er een nieuw, nuchterder hoofdstuk reuters.com.
Japan – Stijgende rentes, stijgende interesse (van investeerders): In Japan is het vastgoedverhaal heel anders. Het ultralakse monetaire beleid van het land begint eindelijk te verschuiven – de Bank of Japan heeft aangegeven mogelijk geleidelijk af te stappen van negatieve rentes – en dit zorgt ervoor dat binnenlandse investeerders op zoek gaan naar hogere rendementen in vastgoed. Verschillende nieuwe vastgoedbeleggingsfondsen zijn gelanceerd om te profiteren van de nog steeds lage leenkosten in Japan, voordat deze stijgen. Zo heeft Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) een vastgoedfonds van ¥100 miljard (~$680 miljoen) aangekondigd, gericht op middelgrote kantoren, woongebouwen en hotels in Tokio, Osaka en Nagoya reuters.com reuters.com. Dit is het tweede grote vastgoedfonds van MUFG dit jaar en onderdeel van een “reeks Japanse vastgoedfondslanceringen” in 2025, aldus Reuters reuters.com. Verzekeraar Dai-ichi Life en Marubeni kondigden in juli op vergelijkbare wijze een vastgoedfonds van ¥400 miljard aan, en Orix Corp. lanceerde in februari een fonds van ¥100 miljard reuters.com. Ook wereldwijde investeerders stappen in: Morgan Stanley haalde zojuist ¥131 miljard (~$885 miljoen) op voor een vastgoedfonds gericht op Japan, waarmee het zijn doel overtrof bloomberg.com eatonvance.com. Wat drijft deze interesse? De vastgoedwaarden in Japan stijgen gestaag (zij het niet op bubbelniveau), en zelfs als de BOJ de rente iets verhoogt, blijven de rendementen op eersteklas Japans vastgoed aantrekkelijk ten opzichte van obligaties. Bovendien biedt Japan een stabiele haven met solide vraag van huurders – vooral in meergezinswoningen en logistiek vastgoed – en een reputatie van relatief voorspelbare, laag-volatiele rendementen. Analisten merken op dat na decennia van deflatie de Japanse vastgoedmarkt “post-deflatoire veerkracht” laat zien, wat buitenlands kapitaal aantrekt (buitenlandse investeerders zijn nu goed voor naar schatting 27% van de investeringsvolumes) ainvest.com. In de komende maanden zal een belangrijk aandachtspunt zijn of de BOJ een eerste renteverhoging doorvoert – als dat gebeurt, kan het de leenkosten verhogen, maar mogelijk ook nog meer aankopen aanwakkeren in afwachting van huurgroei. Voor nu is het sentiment positief: Japanse vastgoedbedrijven hebben de winstverwachting verhoogdngs voorspellingen, en de transacties in 2025 liggen op schema om die van vorig jaar te overtreffen, aangevoerd door de residentiële en logistieke sectoren.
Andere ontwikkelingen in de Azië-Pacific-regio: Elders in de Azië-Pacific laten vastgoedmarkten een gemengd beeld van trends zien. De Australische huizenmarkt vertoont bijvoorbeeld tekenen van afkoeling na een sterk begin van het jaar. De Reserve Bank of Australia hield begin september de rente ongewijzigd op het hoge niveau van 4,10%, en de huizenprijzen in Sydney en Melbourne zijn afgevlakt doordat kopers hun grenzen qua betaalbaarheid bereiken. Een tekort aan aanbod voorkomt echter een scherpe daling, en velen verwachten dat de prijzen weer langzaam zullen stijgen zodra renteverlagingen in zicht komen (de markten verwachten dat de RBA het beleid in 2024 kan versoepelen). De Indiase vastgoedsector blijft robuust – de woningverkopen in grote steden liggen op schema om in 2025 records te breken, dankzij een groeiende middenklasse en urbanisatie. De Indiase overheid verlengde in september de stimuleringsmaatregelen voor betaalbare woningen en spoort banken aan om meer hypotheken te verstrekken aan starters. Zuidoost-Azië is ook opmerkelijk: Vietnam en de Filipijnen kennen een bouwhausse (nieuwe appartementen, kantoren, industrieterreinen) ondersteund door snelle economische groei, terwijl de vastgoedmarkt in Singapore, na een hectisch 2021–2022, is afgekoeld door strenge maatregelen en hogere overdrachtsbelasting voor buitenlandse kopers. Over het algemeen is de vastgoedvooruitzichten in de Azië-Pacific-regio gespleten – de neergang in China remt de regionale investeringsstromen en de vraag naar bouwgrondstoffen, maar andere economieën zoals Japan, India en de ASEAN-landen zorgen voor groeimotoren die wereldwijde investeerders geïnteresseerd houden in de regio.
Midden-Oosten: Booming markten en gedurfde beleidsmaatregelen
Golfvastgoed in vuur en vlam: De vastgoedmarkten in het Midden-Oosten – vooral in de energie-rijke Golfstaten – bevinden zich midden in een opmerkelijke opleving. Hoge olie-inkomsten, economische diversificatie en bevolkingsgroei hebben samen de vraag naar vastgoed enorm aangewakkerd. Nergens is dit duidelijker dan in de Verenigde Arabische Emiraten, waar Dubai en Abu Dhabi blijven zorgen voor recordcijfers. De vastgoedmarkt van Dubai is gloeiend heet, voortbouwend op het herstel na de pandemie. In de week die eindigde op 7 september alleen al, registreerde Dubai voor meer dan AED 11,5 miljard aan vastgoedtransacties (zo’n 4.300 deals) facebook.com. In de hele maand augustus bedroeg de verkoop AED 40 miljard (~$10,9 miljard), een stijging van 13,2% ten opzichte van een jaar eerder arabianbusiness.com. Dat aantal omvatte 16.993 residentiële transacties, het hoogste aantal ooit in één maand, volgens gegevens van het Dubai Land Department arabianbusiness.com. De hausse beslaat beide uiteinden van het spectrum: het off-plan segment (nieuwbouwprojecten) zag een stijging van 22% in volume arabianbusiness.com, waarbij investeerders units opkochten in nieuw gelanceerde projecten in de master-planned communities van Dubai. Tegelijkertijd groeide de secundaire (herverkoop) markt ook met ~6% in waarde arabianbusiness.com, wat wijst op een gezonde vraag van eindgebruikers in gevestigde buurten. Eén opvallende deal onderstreept de gekte rond luxe vastgoed: een villa op Palm Jumeirah werd verkocht voor AED 161 miljoen (ongeveer $44 miljoen), een van de hoogste prijzen ooit genoteerd in Dubai therealestatereports.com. Makelaars zeggen dat ultrarijke kopers uit Europa, India en China zorgen voor een “ongekende” vraag naar het beperkte aanbod van waterfront villa’s en penthouses in Dubai, waardoor de prijzen voor luxe vastgoed nieuwe hoogten bereiken. Ook de huurmarkt floreert – de huren in Dubai stegen met dubbele cijfers ten opzichte van vorig jaar, en verhuurders vragen vaak om één cheque vooraf omdat huurders concurreren om schaarse woningen.
Abu Dhabi bloeit ook: de vastgoedtransacties in de hoofdstad van de VAE bedroegen AED 61,5 miljard ($16,7 miljard) in de eerste helft van 2025 arabianbusiness.com, en de overheid verkoopt nieuwe fasen van grote projecten op Yas Island en Saadiyat Island uit. Elders in de Golf ervaren de grote steden van Saoedi-Arabië (Riyad, Jeddah, Dammam) een snelle prijsstijging van woningen en grond, aangejaagd door overheidsuitgaven en een jonge bevolking. Zo zijn de gemiddelde villaprijzen in Riyad het afgelopen jaar met ongeveer 10% gestegen, en de kantoorhuren in het financiële district van Riyad staan op een recordhoogte doordat bedrijven toestromen. Qatar, dat net het WK Voetbal heeft georganiseerd, zag ook een stijging: vastgoedtransacties bereikten QAR 8,9 miljard ($2,4 miljard) in Q2 2025, een stijging van 29,8% ten opzichte van het jaar ervoor instagram.com qa.muqawlat.com, dankzij nieuw aanbod en een toestroom van buitenlandse investeerders. In de hele regio houden sterke bbp-groei en gekoppelde valuta’s (aan de Amerikaanse dollar) het investeerdersvertrouwen hoog. Opvallend is dat de dollar-koppeling in de Golf betekent dat renteveranderingen van de Amerikaanse Fed direct doorwerken – de huidige hoge rente heeft de hypotheekopname door eindgebruikers enigszins getemperd, maar heeft ook een toestroom van op rendement belust buitenlands kapitaal naar het Golfvastgoed aangetrokken. Nu, met de verwachting dat de Fed zal versoepelen, verwachten ontwikkelaars in de Golf goedkopere financiering om de ontwikkelingspijplijn van megaprojecten verder aan te jagen.
Beleidswijzigingen – Deuren openen voor buitenlandse kopers: Er is een belangrijke beleidsverschuiving gaande in het Midden-Oosten die een gamechanger kan zijn voor langetermijninvesteringen: Saoedi-Arabië liberaliseert zijn vastgoedwetten om buitenlands eigendom van onroerend goed toe te staan in belangrijke gebieden. In juli keurde het Saoedische kabinet een nieuwe vastgoedwet goed (van kracht in januari 2026) die voor het eerst niet-Saoedi’s toestaat om volledig onroerend goed te kopen en te bezitten in aangewezen zones van grote steden middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Dit is een historische stap in een koninkrijk waar buitenlanders tot nu toe vooral beperkt waren tot kortlopende huurcontracten of zeer beperkt eigendom via bepaalde projecten. De wet is bedoeld om buitenlandse directe investeringen en expertise aan te trekken in Saoedisch vastgoed als onderdeel van het Vision 2030-initiatief van kroonprins Mohammed bin Salman middleeastbriefing.com. Volgens de nieuwe regels kunnen buitenlandse particulieren en bedrijven onroerend goed kopen op plaatsen als Riyad en Djedda (hoewel de gevoelige heilige steden Mekka en Medina verboden blijven of onder speciale voorwaarden vallen) middleeastbriefing.com. De overheid hoopt hiermee “nieuwe kapitaalstromen te ontsluiten” in de sector, het woningaanbod uit te breiden en internationale ontwikkelaars aan te moedigen om te bouwen in Saoedische steden middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. De aankondiging heeft al voor opwinding gezorgd – vastgoedbedrijven uit de Golfregio en wereldwijd richten hun blik op de Saoedische markt, die een bouwhausse doormaakt door grootschalige projecten (NEOM, de Rode Zee-resortontwikkelingen, enz.). Saoedische autoriteiten blijven ook zwaar investeren in huisvesting voor de lokale bevolking; de bijdrage van de vastgoedsector aan het Saoedische BBP is verdubbeld van 5,9% naar ~12% tussen 2023 en 2024 middleeastbriefing.com, wat het groeiende belang ervan buiten olie illustreert middleeastbriefing.com. In de VAE worden ondertussen vastgoedreguleringen ook investeerdersvriendelijker: Dubai heeft onlangs de geschiktheid voor langetermijn “gouden visa” gekoppeld aan vastgoedbeleggingen uitgebreid (waarbij de minimale invbenodigde investering), en Abu Dhabi heeft bepaalde transactiekosten verlaagd. Deze stappen maken deel uit van de strategie van de Golfstaten om zichzelf te profileren als wereldwijde investeringsparadijzen en rijke expats aan te trekken.
ESG- en technologische trends: De vastgoedhausse in het Midden-Oosten kruist ook met nieuwe trends zoals PropTech en ESG (environmental, social, governance) initiatieven. De VAE nemen bijvoorbeeld het voortouw op het gebied van vastgoed-tokenisatie en cryptotransacties – de toezichthouders in Dubai hebben een kader opgezet dat vastgoed aankopen via digitale activa op gelicentieerde platforms toestaat therealestatereports.com therealestatereports.com, en sommige ontwikkelaars onderzoeken blockchain voor fractioneel eigendom van vastgoed. Duurzaamheid krijgt ook een steeds belangrijkere plek op de agenda; de giga-projecten van Saoedi-Arabië promoten allemaal groene bouwstandaarden en innovatieve milieuvriendelijke ontwerpen (zoals het “The Line” stadsconcept van NEOM). Ontwikkelaars in de hele regio hebben daarnaast te maken met hogere bouwkosten en een behoefte aan geschoolde arbeidskrachten, omdat het hoge bouwtempo soms de aanvoer van materialen en werknemers overstijgt. Toch is het vertrouwen in het vastgoed in het Midden-Oosten torenhoog richting het einde van 2025. Analisten zeggen dat de regio wereldwijd is uitgegroeid tot een opvallende uitblinker, met groei en rendement op een moment dat traditionele markten vertragen. Zoals een CEO van een makelaarskantoor in Dubai het verwoordde: “Bevolkingsgroei, infrastructuurontwikkeling en overheidssteun creëren het perfecte recept voor aanhoudende vastgoedgroei” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – een scherp contrast met de tegenwind waar de vastgoedsectoren in het Westen mee te maken hebben.
Latijns-Amerika: Hoge verwachtingen nu renteverlaging dichterbij komt
De vastgoedmarkten van Latijns-Amerika hebben een uitdagende periode van torenhoge rentetarieven en inflatie doorstaan, maar er zijn tekenen dat betere tijden in het vooruitzicht liggen. Een centraal thema is de verwachte verschuiving in het monetaire beleid. Veel Latijns-Amerikaanse centrale banken hadden in 2021–2023 de rente agressief verhoogd om de inflatie te beteugelen (de Braziliaanse basisrente Selic bereikte 15%, die van Chili meer dan 11%, enz.). Deze maatregelen stabiliseerden weliswaar de economieën, maar maakten hypotheken en ontwikkelingsfinanciering erg duur, waardoor de vastgoedactiviteit afkoelde. Nu, nu de inflatie onder controle komt en de Amerikaanse Fed waarschijnlijk gaat verlagen, zou Latijns-Amerika eindelijk de leenkosten kunnen zien dalen. “Lagere kortetermijnrentes in de VS maken verlagingen in Latijns-Amerika mogelijk, vooral in Brazilië, Colombia, Mexico,” merkten analisten van Bank of America op riotimesonline.com. Inderdaad, de markten gokken erop dat de centrale bank van Brazilië de renteverlagingen zal voortzetten tot in 2026, en ook van de Mexicaanse Banxico wordt verwacht dat ze zal beginnen te versoepelen als de Fed dat doet x.com riotimesonline.com. Dit vooruitzicht heeft de activaprijzen al opgedreven (bijvoorbeeld de Colombiaanse COLCAP-aandelenindex bereikte zojuist een hoogste punt in vijf jaar riotimesonline.com riotimesonline.com). Voor vastgoed betekent dit goedkopere kredieten en hernieuwde investeringscapaciteit. Ontwikkelaars die projecten hadden uitgesteld vanwege de financieringskosten staan klaar om de bouw te hervatten zodra de rente daalt.
Hotspots en trends: Binnen Latijns-Amerika is Mexico een opvallende uitblinker dankzij de wereldwijde nearshoring-trend. Nu de handelsspanningen tussen de VS en China aanhouden, vestigen multinationale fabrikanten zich steeds vaker in Mexico om de Noord-Amerikaanse markt te bedienen. Dit heeft geleid tot een enorme vraag naar industrieel vastgoed – magazijnen, fabrieken en logistieke faciliteiten – vooral langs de Amerikaanse grens en rond Mexico-Stad en Monterrey. Een recente sectorprognose voorziet meer dan 652 miljard peso’s (>$32 miljard USD) aan vastgoedinvesteringen die in 2025 naar Mexico zullen stromen, een jaarlijkse stijging van ongeveer 15% adventuresincre.com, waarbij de industriële, “verticale” residentiële (appartementen) en toeristische vastgoedsectoren de toon zetten adventuresincre.com. De industriële leegstand in hotspots zoals Tijuana en Juárez is vrijwel nul, wat een golf van nieuwe industriële parkontwikkeling veroorzaakt. Ook de woningmarkt in Mexico past zich aan: er is een hausse in gemengde stedelijke ontwikkelingen (vaak met appartementen boven winkels en kantoorruimte) gericht op jonge professionals in steden als Mexico-Stad en Guadalajara. Bovendien zijn buitenlandse investeerders actief in heel Latijns-Amerika – zo investeren Canadese en Amerikaanse pensioenfondsen in Braziliaanse logistieke magazijnen en Colombiaanse winkelcentra, omdat zij groeipotentieel op lange termijn zien.
Marktprestaties: In Brazilië, de grootste markt in de regio, is een voorzichtige vastgoedherstel in de maak. Brazilië kende een zwaar 2023–2024 met dubbele cijfers aan rentetarieven; de woningverkopen vertraagden en de leegstand op de kantorenmarkt in São Paulo nam toe. De inflatie is echter gedaald naar enkelcijferige percentages, en de Centrale Bank van Brazilië begon in augustus 2025 met renteverlagingen. Economen verwachten meer verlagingen in 2025, wat de hypotheekverstrekking en het consumentenvertrouwen geleidelijk zou moeten herstellen finance.yahoo.com reuters.com. Braziliaanse woningontwikkelaars melden nu al een toename van het aantal aanvragen, en de huizenprijzen stegen landelijk met ongeveer 5% op jaarbasis (in nominale termen) tot halverwege 2025 globalpropertyguide.com. De overheid heractiveert ook een gesubsidieerd huisvestingsprogramma (Minha Casa, Minha Vida) om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Aan de commerciële kant hebben de beste winkelcentra van Brazilië een sterk herstel in de verkoop gezien naarmate de economie aantrekt, hoewel secundaire winkelcentra en oudere kantoorgebouwen onder druk blijven staan. In Colombia is de vastgoedvooruitzichten voorzichtig optimistisch: hoewel het land nog steeds relatief hoge inflatie kent (ongeveer 5% in augustus riotimesonline.com) en een beleidsrente van 13,25%, heeft de centrale bank een mogelijke renteverlaging tegen het einde van het jaar aangekondigd. De woningmarkt in Colombia is veerkrachtig gebleken, met een verwachte groei van de nieuwbouwverkopen van ongeveer 9% in 2025 bbvaresearch.com, geholpen door overheidssubsidies voor kopers met een laag inkomen en een jonge bevolking die zorgt voor meer huishoudens. Argentinië, dat worstelt met een inflatie van boven de 100%, blijft een buitenbeentje – de vastgoedmarkt is grotendeels bevroren in dollarwaarden, waarbij ontwikkelaars alleen bouwen als de kosten via USD-voorverkoop kunnen worden gedekt en veel transacties contant plaatsvinden. Er is echter hoop dat de komende verkiezingen en een eventueel stabilisatieplan de vastgoedactiviteit in Argentinië uiteindelijk weer kunnen aanwakkeren vanaf een zeer laag niveau.
Innovatie en ESG: Ook in Latijns-Amerika ziet men technologische en duurzame innovatie. PropTech-startups ontstaan in markten als Mexico, Brazilië en Colombia, en brengen digitalisering naar vastgoedaanbiedingen, crowdfunding voor vastgoed en slimmer vastgoedbeheer. Zo hebben Mexicaanse startups als Habi en La Haus aanzienlijk kapitaal opgehaald om online woningverkopen te stroomlijnen adventuresincre.com adventuresincre.com. Duurzaamheid wint ook aan terrein: ontwikkelaars in de grote steden van de regio streven steeds vaker naar groene bouwcertificeringen (LEED, EDGE) – Mexico heeft nu miljoenen vierkante meters gecertificeerde groene gebouwen, en in Brazilië zijn er in de commerciële centra van São Paulo verschillende nieuwe LEED Gold kantoortorens adventuresincre.com adventuresincre.com. Overheden stimuleren dit met incentives; zo biedt Panama-Stad belastingvoordelen voor LEED-gecertificeerde projecten.
Samengevat gaat Latijns-Amerika eind 2025 in met voorzichtige optimisme in de vastgoedsector. Hoewel uitdagingen als politieke onzekerheid en valutavolatiliteit blijven bestaan, is de verwachte verschuiving naar een soepeler monetair beleid een belangrijke meewind. In combinatie met structurele drijfveren – zoals de productiehausse in Mexico, het grote woningtekort in Brazilië en een groeiende technologiesector – zou de regio een betekenisvol herstel van de vastgoedmarkt kunnen zien. Investeerders die de periode van hoge rentes hebben doorstaan, positioneren zich nu voor groei: grensoverschrijdende investeringsfondsen nemen toe en lokale ontwikkelaars verzekeren zich van grond voor toekomstige projecten, in de verwachting dat 2026 en daarna een hernieuwde opwaartse cyclus voor de Latijns-Amerikaanse vastgoedmarkten zal brengen.
Bronnen: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (Halifax index); Reuters (Clare Jim in Hong Kong); Reuters (Miho Uranaka in Tokyo); Reuters (Raechel Job et al., Londen); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
