Belangrijke feiten
- Amerikaanse hypotheekhulp: Het gemiddelde 30-jaars vaste hypotheekrentepercentage bereikte een laagste punt in 11 maanden (~6,5%) realestatenews.com, waardoor de maandlasten iets daalden. Echter, blijft de vraag van kopers achter – het aantal aanvragen daalde eind augustus met 1,2% ondanks de rentedaling realestatenews.com realestatenews.com. “Huizenkopers houden de rente scherp in de gaten, in de hoop dat [de rente] onder de 6% zakt,” merkte een makelaar uit Seattle op realestatenews.com.
- Kwetsbaar herstel in China: De neergang op de Chinese huizenmarkt houdt aan, maar voor 2025 wordt nu een prijsdaling van 3,8% voorspeld (minder ernstig dan de eerder verwachte daling van 4,8%) reuters.com. Analisten waarschuwen dat de verkoop en investeringen in vastgoed sterker zullen krimpen dan gedacht reuters.com, en sommigen pleiten voor “directe interventie” van Beijing om de markt te stabiliseren reuters.com.
- Europa koelt af: De huizenprijzen in het VK daalden in augustus met 0,1% – een onverwachte daling doordat de betaalbaarheid onder druk staat en nu 35% van het inkomen nodig is voor een startershypotheek, wat de vraag drukt reuters.com. De bouwsector in de eurozone blijft in een dip (PMI’s <50 in Duitsland, Frankrijk, Italië) riotimesonline.com, wat wijst op zwakkere bouwactiviteit op het hele continent.
- Azië-Pacific gemengd: De vastgoedmarkt van Hongkong bereikt een dieptepunt, waarbij de grootste ontwikkelaar voor het eerst in 3 jaar de winst ziet stijgen dankzij versoepelde hypotheekregels chinadailyhk.com chinadailyhk.com. De Japanse economie is een lichtpunt – de huishoudelijke uitgaven stegen in juli met 2,2% en de lonen met 3,0% riotimesonline.com – wat mogelijk de vraag naar woningen ondersteunt, zelfs nu de problemen in China een regionale schaduw werpen.
- Midden-Oosten boom: Vastgoed in de Golfregio schiet omhoog. De vastgoedverkopen in Dubai stegen met 40% in H1 2025 (AED 326,6 miljard vs 233 miljard een jaar eerder) wam.ae, aangejaagd door buitenlandse investeerders en oliegedreven groei. Sommige projecten in de VAE zijn binnen “één of twee weken” uitverkocht ondanks een bouwtijd van drie jaar wam.ae. Saoedi-Arabië zet door met megaprojecten zoals NEOM om ambitieuze woningdoelstellingen voor 2030 te halen english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Uitdagingen in Latijns-Amerika: De woningmarkt in Brazilië staat onder druk door torenhoge rentetarieven (~14,75% Selic) die de hypotheekfinanciering opdroogden reuters.com. De centrale bank werkt aan een nieuw “brug”-financieringsmodel om het hoofd te bieden reuters.com. De vooruitzichten voor de bouwsector in Mexico zijn zwak – de bruto vaste investeringen daalden met 6,4% op jaarbasis riotimesonline.com – wat voorzichtigheid weerspiegelt ondanks hoop op groei door nearshoring.
- Afrika’s woningcrisis: Er blijven ernstige woningtekorten bestaan – het tekort in Nigeria bedraagt ongeveer 28 miljoen woningen businessamlive.com – zelfs terwijl de vastgoedmarkt in Afrika naar verwachting $17,6 biljoen zal bedragen in 2025 businessamlive.com. Zuid-Afrika kent een relatief betere betaalbaarheid (prijs-inkomenverhouding ~3,1 versus ~10 in Nigeria) businessamlive.com, en recente renteverlagingen daar (prime ~10,75%) stimuleren de koopactiviteit in het middensegment.
Noord-Amerika
Woning- & residentiële markten
Hypotheekrentes en koperssentiment: De hypotheeklasten in de VS zijn zeven weken op rij gedaald, wat kopers enige verlichting biedt. Het 30-jaars vaste tarief bedraagt nu gemiddeld 6,5% – het laagste in 11 maanden realestatenews.com, dankzij afkoelende inflatie en de verwachting van renteverlagingen door de Federal Reserve. “Historisch gezien zorgt een zwakker dan verwacht banenrapport voor optimisme over Fed-renteverlagingen en kan het de obligatierente verlagen, waardoor hypotheekrentes dalen,” legt Hannah Jones uit, analist bij Realtor.com realestatenews.com. Omgekeerd kan sterke banengroei de rentes weer doen stijgen, merkte ze op, waarmee ze “volatiliteit in het vooruitzicht” realestatenews.com onderstreepte. Met een cruciaal Amerikaans banenrapport op komst, houden marktvolgers rekening met schommelingen in de rente.
Vraag van kopers en prijzen: Zelfs met lagere rentes blijft de vraag van huizenkopers lauw. “Huizenkopers… zouden niet moeten proberen de rente te timen,” adviseert Lisa Sturtevant, hoofdeconoom van Bright MLS, waarbij ze kopers aanraadt om juist te profiteren van het stijgende aanbod en flexibelere verkopers realestatenews.com. Inderdaad, het aantal actieve aanbiedingen in de VS is ongeveer 11% gestegen ten opzichte van vorig jaar nu meer eigenaren hun huis te koop zetten en de prijsstijging afvlakt realestatenews.com. Veel verkopers zijn begonnen met het verlagen van prijzen of het aanbieden van concessies om deals te sluiten realestatenews.com. Hierdoor is de mediane maandelijkse betaling gedaald tot het laagste niveau sinds januari (≈$2.593) realestatenews.com. Maar dat is nog steeds 5% hoger dan een jaar geleden en het dubbele van het niveau van voor de pandemie realestatenews.com, wat de betaalbaarheidsproblemen benadrukt. “De hypotheekrentes zijn niet genoeg gedaald om een golf van kopers terug te brengen. Huizenkopers hopen… dat ze onder de 6% zakken,” zei Mariah O’Keefe, een Redfin-makelaar in Seattle realestatenews.com. Wat betreft de prijzen blijft de Amerikaanse huizenmarkt over het algemeen veerkrachtig – de nationale mediane prijzen zijn ongeveer gelijk aan vorig jaar, zonder tekenen van een crash in 2025 forbes.com – maar regionale verschillen nemen toe. Dure markten aan de westkust hebben lichte dalingen gezien, terwijl sommige steden in het Midwesten en het noordoosten nog steeds bescheiden stijgingen laten zien dankzij sterke lokale economieën.
Marktrisico’s en regionale ongelijkheden: Een nieuw woningrisicorapport van ATTOM rangschikte delen van Californië en Florida als het meest kwetsbaar voor een neergang dit jaar worldpropertyjournal.com. Deze markten worden geconfronteerd met een perfecte storm van slechte betaalbaarheid (meer dan 50% van het loon voor een gemiddelde woning), stijgende executieverkopen en bovengemiddelde werkloosheid worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “De huizenprijzen van deze zomer waren zeker opvallend, maar… belangrijke indicatoren naast alleen de verkoopprijs [bieden] een barometer van waar de markt naartoe gaat,” zei ATTOM CEO Rob Barber worldpropertyjournal.com. Daarentegen lijken veel woningmarkten in Texas en het Midwesten gezonder, met lagere werkloosheid en weinig onderwaterhypotheken worldpropertyjournal.com. Canada bevindt zich ondertussen op een keerpunt: na een langdurige stilstand verbetert het koperssentiment voorzichtig. De Canadese hypotheekrente is gestabiliseerd rond ~5,5% voor 5-jaars vaste leningen fortune.com, en de verwachting is breed dat de Bank of Canada de rente zal gaan verlagen tijdens de vergadering van 17 september om de groei te stimuleren ca.finance.yahoo.com. De woningraad van Toronto rapporteerde een lichte stijging in de verkopen in augustus (+2,3% j-o-j) terwijl de prijzen afzwakken, wat aangeeft dat een “gestagneerd herstel” mogelijk een keerpunt bereikt trreb.ca. Toch blijft de betaalbaarheid in Canada onder druk staan, met gemiddelde huizenprijzen (~C$673k) ~0,6% hoger dan een jaar geleden stats.crea.ca en huishoudens met een bijna recordschuld.niveaus.Meergezinswoningen en huren: De Amerikaanse markt voor appartementverhuur wordt zwakker na jaren van groei. De landelijke bezettingsgraad daalde in augustus naar 95,4% en de effectieve huren daalden met 0,2% op jaarbasis, de eerste jaarlijkse huurdaling sinds begin 2021 credaily.com credaily.com. Deze lichte daling weerspiegelt een golf van nieuw aanbod in Sun Belt-steden en huurders die onder druk staan door inflatie. Huurverlagingen zijn geconcentreerd in overontwikkelde stedelijke gebieden zoals Austin, Phoenix en Orlando, en in toerisme-afhankelijke markten (bijv. Las Vegas) waar verhuurders een zwakkere vraag melden credaily.com credaily.com. Daarentegen stijgen de huren in sommige dure kuststeden nog steeds met 3–7% op jaarbasis – San Francisco, New York, San Jose – omdat het beperkte aanbod en sterke arbeidsmarkten de druk omhoog houden credaily.com. De algehele afkoeling is goed nieuws voor huurders, maar experts merken op dat het om een herijking gaat en niet om een crash. “Hoewel de maandelijkse huurgroei al meer dan een jaar beperkt is, betekent dit een verschuiving naar negatief terrein,” merkten analisten van RealPage op in een marktupdate credaily.com. Met meer appartementprojecten die worden opgeleverd tot in 2026, kunnen huurders eindelijk weer wat onderhandelingsmacht krijgen.
Commercieel & industrieel vastgoed
Kantoorsector en commerciële transacties: De kantorenmarkten van Noord-Amerika blijven onder druk staan door hoge leegstand en herfinancieringsproblemen. In de VS ligt de leegstand van kantoren in veel binnensteden rond de 18–20% bisnow.com, en verhuurders grijpen naar forse kortingen of herbestemmen gebouwen. Deze week was er een voorbeeld van gedwongen verkoop van kantoren: particuliere investeerder Savanna kocht een kantoortoren in Midtown Manhattan (444 Madison Ave) via een short-sale voor $50 miljoen crenews.com – een forse korting die de gedaalde waarde weerspiegelt. Aan de westkust werd een kantoorpand in San Francisco gekocht om omgebouwd te worden tot woningen, nu investeerders creatieve herbestemmingen zoeken voor onderbezet vastgoed crenews.com. “De kantoorbezetting blijft achter,” waarschuwde een branchevooruitzicht, waardoor verhuurders dure renovaties en concessies moeten doen om huurders te lokken realestatenews.com. De verhuuractiviteit is matig, al beweren sommige makelaars dat het ergste voorbij is. In Los Angeles bijvoorbeeld verdubbelde de kantoorinvesteringen in het tweede kwartaal vanaf een laag niveau, en lokale makelaars zeggen dat de markt “de bodem heeft bereikt” en dat er opportunistische kopers opduiken bisnow.com. Toch wordt verwacht dat het herstel van de kantorenmarkt langzaam en ongelijkmatig zal verlopen tot in 2025.
Industrieel en logistiek: Daarentegen blijft industrieel vastgoed een krachtpatser. Datacenters in Noord-Amerika bereikten zojuist een “historisch laag” leegstandsniveau nu de vraag naar cloud computing stijgt crenews.com. Ook de vraag naar magazijn- en logistieke ruimte blijft groot – de nationale leegstand in de industrie schommelt rond de 4% en de huren stijgen, vooral nabij havens en grote steden wam.ae wam.ae. Investeerders staken meer dan $33 miljard in industrieel vastgoed in H1 2025 credaily.com, in de verwachting dat de vraag naar e-commerce en productie aanhoudt. Zo wist een investeerder in Californië een lening van $67 miljoen te verkrijgen voor een volledig verhuurd industrieel park in Sacramento, wat het vertrouwen in de sector onderstreept crenews.com crenews.com. Ontwikkelaars zetten waar mogelijk nieuwe projecten op: in Dallas werd een modern magazijn van een jaar oud tegen een hoge waardering verkocht aan een REIT crenews.com, en de bouw van mega-distributiecentra gaat door in Sun Belt-steden. “De industriële sector blijft internationale investeerders aantrekken,” meldt het Q2-rapport van CBRE, waarin wordt gewezen op “sterke huurgroei in belangrijke logistieke activa” in markten als Atlanta en Toronto wam.ae. Een mogelijk risico: als de consumentenbestedingen of handelsvolumes afnemen, kan het snelle tempo van huurgroei afvlakken. Maar voorlopig is industrieel vastgoed wereldwijd een uitblinker.
Detailhandel en gemengd gebruik: Het beeld van winkelvastgoed is genuanceerd. De leegstand van winkelpanden in de VS bevindt zich dicht bij een historisch dieptepunt (~5,3% beschikbaarheid) ondanks golven van ketensluitingen marketsgroup.org. Goed gelegen winkelcentra en winkelstraten hebben de leegstand uit de pandemieperiode grotendeels opgevuld, en het aantal bezoekers in veel winkelcentra neemt weer toe. Echter, een nieuw rapport van Newmark toont aan dat het volume van winkelverhuur in Q2 2025 met 29% is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar marketsgroup.org. Landelijk werd slechts 31,7 miljoen vierkante voet verhuurd – 23% onder het langetermijngemiddelde – omdat winkeliers voorzichtiger werden door economische onzekerheid en een schaarste aan toplocaties marketsgroup.org. Het aantal winkelsluitingen overtrof het aantal openingen, waardoor de netto opname afgelopen kwartaal negatief werd marketsgroup.org. Opvallende faillissementen (Joann, Rite Aid, Forever 21) en kostenbesparingen door grote ketens droegen bij aan de terugval marketsgroup.org. “Veel winkelexploitanten stroomlijnen hun winkelbestand… en richten zich op onderpresterende locaties,” aldus het rapport, dat meer consolidatie tot 2026 voorspelt marketsgroup.org. Toch, zelfs nu grote winkels krimpen, zijn de fundamenten van de detailhandel verre van ingestort – de beschikbaarheid blijft krapper dan het historische gemiddelde van 6,6% marketsgroup.org en de gevraagde huren blijven over het algemeen stabiel. Winkelcentra met supermarkten als trekker en luxe winkelstraten presteren bijzonder goed, terwijl secundaire winkelcentra het moeilijk hebben. In Canada melden topwinkelcentra in Toronto en Vancouver eveneens hoge bezettingsgraden en huurprijsstijgingen, ook al trekken sommige middenklassewinkeliers zich terug. Gemengde ontwikkelingen die detailhandel, horeca en entertainment combineren, blijken een redding voor verouderde winkelcentra, met verschillende grote Amerikaanse projecten waarbij winkelcentra worden omgebouwd tot appartementen die het afgelopen jaar zijn aangekondigd om het aantal bezoekers te verhogen.
Grond & Ontwikkeling
Bouw en grondverkopen: De bouwactiviteit is gesplitst over Noord-Amerika. Woningbouw in de VS is vertraagd ten opzichte van de pieken in 2022 – het aantal gestarte eengezinswoningen is licht gedaald en bouwers geven aan moeite te hebben om betaalbare grond te vinden. In een NAHB-enquête gaf 38% van de bouwers aan dat het aanbod van kavels “laag” was in hun markten eyeonhousing.org. Toch zijn de verkopen van nieuwbouwwoningen tot nu toe dit jaar slechts ~3% lager kitchenbathdesign.com, wat aangeeft dat bouwers er toch in slagen woningen te verkopen, zij het met incentives. De grondprijzen blijven in veel regio’s hoog, wat samen met de hoge materiaalkosten de druk op de prijzen van nieuwbouwwoningen in stand houdt. In Canada hervatten ontwikkelaars voorzichtig projecten na een dip, geholpen door overheidsmaatregelen zoals de vergunningshervormingen in Vancouver en een nieuw initiatief in Toronto om onderbenutte kantoren om te bouwen tot woningen. Infrastructuur en grondontwikkeling gekoppeld aan industrieel gebruik – zoals de voorbereiding van megasites voor batterijfabrieken in het zuiden van de VS, of distributieparken in het noorden van Mexico – zijn hotspots die institutioneel kapitaal aantrekken. Zo promoot Mexico nieuwe industriële zones nabij de Amerikaanse grens om reshoring aan te trekken, hoewel er nog steeds lokale infrastructuurtekorten zijn. Landbouwgrond en bosgrond, als alternatieve reële activa, hebben in 2025 ook meer interesse van investeerders gezien te midden van volatiele aandelenmarkten, met verschillende grote verkopen van grondportefeuilles die deze zomer zijn gemeld. Over het algemeen is de ontwikkelingspijplijn van Noord-Amerika dunner geworden vergeleken met de post-COVID-boom, maar strategische projecten (vooral in betaalbare huisvesting en logistiek) gaan door, vaak ondersteund door publiek-private samenwerkingen en creatieve financiering.
Europa
Woonvastgoed
Huizenprijzen en beleid: De Europese woningmarkten vertonen tekenen van afkoeling na jaren van groei. In het VK schokte de nieuwste index van Nationwide waarnemers door een daling van 0,1% in de huizenprijzen in augustus (t.o.v. juli) reuters.com – de derde maandelijkse daling sinds april. De jaarlijkse prijsstijging vertraagde tot slechts 2,1%, het zwakste sinds medio 2024 reuters.com. “Het relatief gematigde tempo van de huizenprijsstijging is begrijpelijk, aangezien de betaalbaarheid onder druk blijft staan,” zei Robert Gardner, hoofdeconoom van Nationwide reuters.com. Ondanks dat de Bank of England haar basisrente in augustus heeft verlaagd naar 4,0% reuters.com (de eerste verlaging in deze cyclus), zijn de leenkosten nog steeds hoog vergeleken met de recente normen en slokt de gemiddelde hypotheek nu ongeveer 35% van het nettoloon op reuters.com. Potentiële kopers worden ook geconfronteerd met onzekerheid over mogelijke belastingwijzigingen – speculatie over een nieuwe “mansion tax” in de volgende begroting heeft het vertrouwen van kopers aan de bovenkant van de markt aangetast. “Het risico is dat speculatie over verhogingen van de onroerendgoedbelasting… het sentiment onder kopers verder aantast,” waarschuwde Ashley Webb van Capital Economics reuters.com. Op het continent is de groei van de huizenprijzen grotendeels tot stilstand gekomen in veel landen. Duitsland ziet in sommige steden lichte nominale prijsdalingen nu een tijdperk van ultragoedkope hypotheken eindigt. Zweden en Denemarken kenden eerder scherpere correcties (10–15% onder de piek), maar lijken te stabiliseren nu de rente een plateau bereikt. In Frankrijk zijn de prijzen over het algemeen stabiel, maar het aantal transacties is afgenomen, waardoor de overheid overweegt om kopers te stimuleren voor nieuwe milieuvriendelijke woningen. Polen en Centraal-Europa kennen groeigebieden (aangedreven door sterke loonstijgingen en Oekraïense immigratie in het geval van Polen), maar hoge rentetarieven in de eurozone beperken de financiering. In grote lijnen gaat de Europese woningmarkt een periode van prijsstagnatie in – een opluchting voor starters, maar een uitdaging voor ontwikkelaars en recente eigenaren die rekenden op eindeloze waardestijging.
Huren en betaalbaarheid: Huurders in heel Europa voelen de druk. In veel hoofdsteden – Londen, Dublin, Parijs, Berlijn – zijn de huren dit jaar tot recordhoogte gestegen, aangejaagd door een beperkt aanbod en hogere kosten voor verhuurders. Zo is de gemiddelde huur in Londen gestegen tot meer dan £2.200 per maand, een stijging van ongeveer 12% op jaarbasis, doordat hogere hypotheekrentes sommige verhuurders ertoe aanzetten te verkopen of de huur te verhogen. Sommige overheden grijpen in: Ierland heeft het huurplafond en het uitzettingsverbod in gevoelige markten verlengd, terwijl Schotland tijdelijke huurbevriezingsmaatregelen voor zittende huurders handhaaft. Duitsland breidt het budget voor sociale woningbouw uit nadat uit enquêtes bleek dat er een drastisch tekort is aan betaalbare woningen. Aan de andere kant kampen enkele steden met overaanbod: Dubai-achtige bouwhausse in delen van de Costa del Sol in Spanje en de Algarve in Portugal (populair bij expats) hebben de luxe huren daar zelfs licht doen dalen, een uitzondering in Europa. Het algemene Europese eigenwoningbezitpercentage is gedaald doordat jongere huishoudens langer huren, een trend die beleidsmakers nauwlettend volgen. In het VK ligt het private huurcomponent van de CPI ongeveer 5% hoger dan een jaar geleden, de snelste stijging in meer dan tien jaar, wat bijdraagt aan de inflatie. Dit heeft geleid tot discussies over strengere huurregulering versus maatregelen om het huuraanbod te vergroten. Opvallend is dat Polen zojuist prikkels heeft ingevoerd voor build-to-rent-projecten en Oostenrijk pensioenfondsen inzet voor betaalbare woningobligaties – innovatieve benaderingen om de Europese huurwoningcrisis te verlichten.
Commercieel & Industrieel Vastgoed
Bouw- en ontwikkelingsdip: De Europese bouw- en ontwikkelingssector zit stevig in het slop. De eurozone bouw-PMI zakte in augustus verder onder de 50, wat duidt op krimp: de Duitse index daalde naar 46,0, die van Italië naar 47,7 en Frankrijk bleef op 46,7 riotimesonline.com. Dit betekent een aanhoudende terugval in bouwactiviteiten. Hoge financieringskosten, personeelstekorten en economische onzekerheid zorgen ervoor dat veel projecten worden uitgesteld of geannuleerd. Van kantoren in Frankfurt tot woningbouwprojecten in Madrid melden ontwikkelaars moeite om winstgevende rendementen te behalen met ECB-rente op 4%. Zelfs nu de kosten van bouwmaterialen (zoals hout en staal) zijn gedaald ten opzichte van de pieken in 2022, blijft het sentiment onder ontwikkelaars zwak. In Duitsland daalden de bouwvergunningen voor woningen in de eerste helft van 2025 met ongeveer 27% ten opzichte van een jaar eerder, en brancheorganisaties waarschuwen voor een “ontwikkelaarsuitval” tenzij de leenkosten dalen. De bouwcrisis in Zweden is ernstig – verschillende grote bouwbedrijven hebben dit jaar faillissementsbescherming aangevraagd vanwege een overschot aan onverkochte woningen en dure schulden. Infrastructuur- en industriële projecten vormen echter een relatief lichtpuntje: door de EU gefinancierde groene energie- en chipfabrieken (in Duitsland en Frankrijk) en windmolenparken (Noordzee) gaan door en zorgen voor wat bouwbanen. Maar over het algemeen trekken Europese ontwikkelaars zich terug. Deze daling in de bouw is zowel een symptoom als een oorzaak van economische kwetsbaarheid in Europa – minder bouwkranen aan de horizon vandaag kan over een paar jaar, als de vraag weer aantrekt, leiden tot een krapper woningaanbod (en hogere huren).
Kantoren- en winkelvastgoedmarkten: Europese kantorenmarkten blijven gespleten. Prime, moderne kantoorruimtes in steden als Londen en Parijs behouden hun waarde doordat bedrijven kiezen voor kwaliteit, maar oudere, minder efficiënte gebouwen hebben moeite om huurders te vinden. De leegstand van kantoren in Londen is opgelopen tot ongeveer 9%, en verhuurders bieden huurvrije periodes van 12–18 maanden aan om huurders te lokken, vooral in de City. Parijs doet het beter (leegstand ~7%) dankzij een beperkt nieuw aanbod en een voorkeur voor werken op kantoor, maar zelfs daar neemt het aantal onderverhuringen toe. Een grote Franse verhuurder, Gecina, merkte op dat “huurders langer de tijd nemen om te tekenen en meer onderhandelingsmacht hebben”. De kantoorhubs van Centraal- en Oost-Europa (Warschau, Praag) staan onder druk door thuiswerken en overaanbod; de leegstand in Warschau bereikte 13%, het hoogste in tien jaar. Ondertussen is winkelvastgoed in Europa voorzichtig. De detailhandelsverkopen in Spanje daalden met 0,5% in de afgelopen maand riotimesonline.com en het winkelbezoek in Duitsland ligt onder het niveau van voor Covid. De winkelhuren zijn stabiel en sommige zwakkere winkelcentra in secundaire steden zien rendementspieken (omdat de waarden dalen). Toch rapporteren toplocaties (zoals de Champs-Élysées in Parijs, de Via Montenapoleone in Milaan) sterke luxeverkopen en zelfs recordhuren in 2025, gedreven door internationale toeristenbestedingen en beperkt aanbod. Europese retailers veranderen ook van formaat – met meer nadruk op kleinere stadswinkels en beleving – wat de vraag naar ruimte verandert. Zo opende IKEA haar eerste winkel in het centrum van Parijs en andere grote winkelketens volgen dit voorbeeld, om zich aan te passen aan het veranderende consumentengedrag.
Industrieel en logistiek: Europees industrieel en logistiek vastgoed blijft relatief veerkrachtig. Pan-Europese logistieke leegstand is laag (ongeveer 4–5%), en de huurgroei zet door, zij het in een lager tempo dan de hectiek van 2022. De vraag naar magazijnruimte nabij havens (Rotterdam, Antwerpen) en grote steden blijft sterk dankzij e-commerce. Een nieuw Savills-rapport merkte op dat €380 miljard wereldwijd werd geïnvesteerd in vastgoed in H1 2025, waarbij de sectoren logistiek en seniorenhuisvesting groei laten zien marketsgroup.org. In Europa verkiezen investeerders magazijnen omdat ze stabiel inkomen bieden; echter, de transacties zijn afgenomen doordat kopers en verkopers twisten over de prijsstelling. Aanvangsrendementen (yields) voor eersteklas logistiek vastgoed in West-Europa zijn het afgelopen jaar met ongeveer 50 basispunten gestegen, wat de hogere financieringskosten weerspiegelt, maar blijven binnen historische normen invesco.com perenews.com. Een trend is de opkomst van meerdere verdiepingen tellende magazijnen in markten met weinig ruimte zoals Londen en Parijs, en de transformatie van leegstaande grote winkelpanden tot distributiecentra. De vooruitzichten voor de industrie zijn voorzichtig optimistisch: “Zelfs in Europa, waar de spreads van de aanvangsrendementen zijn genormaliseerd, blijft het herstel van de transacties traag” door de financieringsvoorwaarden invesco.com. Mocht de ECB renteverlagingen voor 2026 aankondigen, zoals velen verwachten, dan zou dit een golf van opgekropte industriële investeringen in de regio kunnen ontketenen.
Retail & Hospitality
Toerisme en herstel van de detailhandel: De beroemde stadscentra van Europa genieten van een opleving in het toerisme, wat hotels en winkels in de hoofdstraten ondersteunt. De hotelbezetting in Europa keerde deze zomer terug naar het niveau van 2019, waarbij Zuid-Europa profiteerde van een recordseizoen. Dit heeft een positief effect op de detailhandel en horeca. Zo meldde Italië dat de uitgaven van buitenlandse toeristen 8% hoger lagen dan vorig jaar, wat luxe boetieks in Rome en Florence een boost gaf. Investeerders in horecavastgoed zijn weer actief: begin september nam een Midden-Oosters fonds een portfolio van Spaanse resorts over voor €500 miljoen, in de verwachting dat de reislust aanhoudt. Toch hebben kleinere hotelexploitanten te maken met stijgende lonen en energiekosten, waardoor de marges onder druk staan. Het sentiment rond winkelvastgoed is voorzichtig. Kwetsbare retailtrends blijven bestaan in economieën als Duitsland, waar het consumentenvertrouwen laag is – Duitse winkelmerken stellen uitbreidingsplannen uit, wat bijdraagt aan de vertraging in het verhuren van winkelpanden. Toch presteren supermarkt-gedreven retail en retailparken goed. In het VK bereikte de leegstand van retailparken het laagste punt in 15 jaar, doordat prijsbewuste shoppers massaal naar grote discounters gaan. De groei van e-commerce is gestabiliseerd op ongeveer 15% van de totale detailhandelsverkopen in Europa, wat de druk op fysieke winkels wat verlicht. Daardoor is de discussie over een “retailapocalyps” in Europa verstomd; in plaats daarvan ondergaat de sector een langzame aanpassing en selectieve groei. Eigenaren van winkelvastgoed investeren in renovatie en voegen attracties toe (van foodhallen tot mini-magazijnen voor click-and-collect) om winkelcentra relevant te houden. In Frankrijk ondergaan bijvoorbeeld verschillende verouderde winkelcentra renovaties met steun van overheidsfondsen voor stedelijke vernieuwing.
Beleidsomgeving: Europese overheden grijpen steeds vaker in op de vastgoedmarkten. Naast de eerder genoemde huisvestingsmaatregelen pakken sommige steden speculatie met vastgoed aan. In Tokio, Japan (vaak gerekend tot Azië-Pacific maar hier relevant vanwege beleidsovername), werd bijvoorbeeld een interessante maatregel genomen waarbij een lokale wijk ontwikkelaars vroeg om doorverkoop van appartementen 5 jaar te verbieden om speculanten te weren asahi.com. Hoewel dit buiten Europa is, trok het de aandacht van beleidsmakers wereldwijd die speculatieve gekte willen afremmen. Geen enkele Europese stad is zo ver gegaan, maar steden als Berlijn blijven discussiëren over huurplafonds (nadat een rechtbank het eerdere plafond in Berlijn vernietigde) en Amsterdam heeft investeerders verboden om goedkopere woningen op te kopen om te verhuren. De EU voert ook duurzaamheidsregels (ESG) in die van invloed zijn op vastgoed – vanaf 2025 moeten grote gebouwen hun energieverbruik rapporteren, en mogelijk worden inefficiënte gebouwen vanaf 2030 verboden om te verhuren. Dit heeft nu al invloed op de waarderingen: uit een recent onderzoek bleek dat kantoren met een energielabel lager dan “C” in de grote Europese steden met 5–10% korting worden verhandeld. Deze regelgevende verschuivingen, samen met economische krachten, zorgen ervoor dat de Europese vastgoedmarkt meer in het voordeel van huurders en competitiever wordt na jaren van dominantie door verhuurders. Naarmate 2025 vordert, is alle aandacht gericht op de Europese Centrale Bank – de markten rekenen op ongeveer 200 basispunten renteverlaging tegen eind 2025 perenews.com om de groei te redden. Als en wanneer monetaire verruiming begint, kan dat een keerpunt zijn om de vastgoedmarkten weer op te krikken, maar voorlopig balanceert Europa voorzichtig tussen het beteugelen van inflatie en het niet kapotmaken van de vastgoedsector.
Azië-Pacific
Residentiële markten
China: De op één na grootste economie ter wereld blijft vastzitten in een langdurige vastgoedcrisis. Uit een peiling van Reuters onder economen blijkt dat de prijzen van nieuwe woningen in China naar verwachting met ongeveer 3,8% zullen dalen in 2025, een iets mildere daling dan eerder voorspeld, dankzij recente steunmaatregelen reuters.com. Toch verslechteren de verkopen en investeringen: de vastgoedverkopen zullen naar verwachting met 7,5% kelderen in 2025 (slechter dan de eerder voorspelde –5%) en de investeringen in vastgoed kunnen met 11% krimpen reuters.com. De kernproblemen – wanbetalingen van ontwikkelaars, overaanbod van onverkochte woningen en zwak vertrouwen bij kopers – blijven onopgelost. Ondanks tientallen beleidsaanpassingen door Peking (van lagere hypotheekrentes tot versoepelde aanbetalingsregels), heeft de markt nog geen dieptepunt bereikt reuters.com. “Fitch denkt dat de vastgoedsector op middellange termijn veel structurele uitdagingen zal blijven ondervinden, waaronder demografische verschuivingen, lage betaalbaarheid van woningen en hoge onverkochte voorraden,” aldus Lulu Shi, directeur bij Fitch Ratings reuters.com. Veel analisten verwachten nu niet dat de Chinese huizenprijzen zullen stabiliseren vóór eind 2026 of 2027 reuters.com. De roep om drastischere maatregelen neemt toe: “Het stabiliseren van de markt vereist mogelijk… directe interventie van de centrale overheid,” betoogde Gao Yuhong van kredietbeoordelaar Pengyuan, die suggereert dat staatsfondsen onverkochte woningen en braakliggende grond opkopen om het overschot te verminderen reuters.com. Inderdaad, het afbouwen van de voorraad is een gigantische opgave – ongeveer 600–700 miljoen m² aan woningen (ongeveer 5+ miljoen huizen) hebben kopers nodig, wat gelijkstaat aan meer dan 12 maanden aan verkopen, en Gao schat dat er ¥5 biljoen ($699 miljard) nodig zou zijn om dit overschot weg te werken reuters.com. In de praktijk zijn grote ontwikkelaars zoals Country Garden en Evergrande bezig met herstructurering, terwijl het vertrouwen van huizenkopers het zwakst is in kleinere steden. De centrale overheid van China heeft meer steun aangekondigd: deze week hebben lokale banken de hypotheekrente voor starters met nog eens 10–20 basispunten verlaagd en hebben verschillende steden de aankoopbeperkingen versoepeld. Maar tot nu toe hebben deze incrementele stappen nog gom een ommekeer teweeg te brengen in wat China’s Lehman-moment voor vastgoed wordt genoemd.
Hongkong: In scherp contrast met het vasteland, trekt de woningmarkt van Hongkong aan na een lange neergang. De grootste ontwikkelaar van Hongkong, Sun Hung Kai Properties, rapporteerde de eerste winststijging in drie jaar, onder verwijzing naar “tekenen van stabilisatie” op de vastgoedmarkt chinadailyhk.com. De onderliggende winst over het jaar eindigend op 30 juni steeg met 0,5% tot HK$21,9 miljard chinadailyhk.com. “De residentiële markt van Hongkong vertoonde verdere tekenen van stabilisatie dankzij versoepelde hypotheekbeperkingen en lagere lokale hypotheekrentes,” merkte het bedrijf op chinadailyhk.com. De overheid heeft onlangs inderdaad de hypotheeklimieten voor starters versoepeld, en de lokale rente is licht gedaald doordat de HK Monetary Authority het rentepauzebeleid van de Fed volgde. De huizenprijzen in Hongkong stijgen sinds april, en analisten verwachten een herstel van 8% in de prijzen tegen eind 2025 chinadailyhk.com na een cumulatieve correctie van ongeveer 15% sinds de piek in 2019. Een toestroom van Chinees talent en studenten van het vasteland, evenals stijgende huren, ondersteunen de vraag chinadailyhk.com. Het luxe segment van de stad noteerde ook een opvallende verkoop: een villa op The Peak werd verkocht voor ongeveer HK$1 miljard, waarmee het een van de duurste residentiële transacties van 2025 is timeout.com. De commerciële vastgoedsector van Hongkong blijft echter een zwakke plek – Sun Hung Kai zag de huuropbrengsten uit kantoren en winkelcentra met 2% dalen in deze periode chinadailyhk.com. Hoge leegstand van kantoren (momenteel ~14%) en dalende winkelhuren in sommige wijken weerspiegelen het achterblijvende herstel van de zakelijke bestedingen. Al met al lijkt Hongkong de bodem te hebben bereikt, geholpen door de heropening en nauwere integratie met het Greater Bay Area-plan van het vasteland van China. De markt is er nog niet helemaal bovenop, maar het sentiment is aanzienlijk verbeterd ten opzichte van een jaar geleden, toen renteverhogingen en emigratieangst een donkere wolk wierpen.
Japan: De vastgoedmarkt in Japan is relatief stabiel en zelfs optimistisch in bepaalde gebieden. De binnenlandse economische dynamiek – de jaarlijkse consumentenbestedingen stegen in juli met 2,2%, de lonen met 3,0% riotimesonline.com – zorgt voor enig optimisme op de vastgoedmarkt. De huizenprijzen in Tokio zijn gestaag gestegen; de gemiddelde prijs van een nieuw appartement in de 23 wijken van Tokio bereikte in juli ¥135,3 miljoen (~$920k), een stijging van 24% op jaarbasis asahi.com. Deze verbazingwekkende stijging weerspiegelt zowel hogere bouwkosten als felle vraag. Zozeer zelfs dat de autoriteiten zich zorgen beginnen te maken over speculatie. De wijk Chiyoda in Tokio zorgde voor opschudding door ontwikkelaars te vragen om clausules op te nemen die doorverkoop van nieuwe units gedurende 5 jaar verbieden bij bepaalde herontwikkelingen, met als doel huisflippers te ontmoedigen en de prijzen te temperen asahi.com. De vastgoedsector reageerde fel en stelde vragen bij de legaliteit en het nut van zo’n verzoek asahi.com. “Wij vinden ook dat kortetermijnverkoop onwenselijk is… Maar wij vinden dat het verzoek van de wijk onvoldoende onderbouwd is,” zei een hoge functionaris van de Japanse Vereniging van Vastgoedbedrijven asahi.com. Ondanks deze discussies houden de lage rente in Japan (de beleidsrente van de BoJ is nog steeds negatief) en de grote vraag naar woningen in stedelijke centra de markt levendig. Regionaal Japan is een ander verhaal – veel landelijke gebieden blijven kampen met ontvolking en leegstaande woningen. De overheid promoot regelingen om de 8 miljoen “akiya” (lege huizen) in heel Japan te herbestemmen of te slopen, wat kansen voor herontwikkeling kan bieden. De kantorenmarkt in Tokio is relatief stevig met een leegstand van ~6%, veel lager dan in andere wereldsteden, mede dankzij uitbreidende technologie- en financiële bedrijven en een beperkt nieuw aanbod. Samengevat profiteert het Japanse vastgoed van de unieke macro-economische situatie (lage rente, herstellende economie) en valt het dit jaar op als een uitblinker in Azië.
Andere markten in de Azië-Pacific-regio: In Australië heeft de huizenmarkt in 2025 verrassend genoeg weer aan kracht gewonnen. Na een dip in 2024 stijgen de huizenprijzen in Sydney en Melbourne opnieuw (Sydney +5% YTD) nu de Reserve Bank of Australia haar verkrappingscyclus heeft beëindigd en kopers massaal terugkeren. Door het chronische tekort aan woningen in Australië, vooral aan huurwoningen, vertaalt elke renteverlaging zich snel in hogere prijzen. De RBA hield de rente deze week op 4,35%, en sommige analisten voorspellen dat renteverlagingen al begin 2026 kunnen beginnen als de inflatie blijft dalen. Ook in Nieuw-Zeeland is de vastgoedmarkt hersteld; de huizenprijzen in Auckland zijn drie maanden op rij gestegen, waardoor de centrale bank waarschuwde dat “de financiële stabiliteitsrisico’s blijven bestaan”. In India is de vastgoedsector robuust, maar zijn er enkele zorgen. Uit een peiling van Reuters in juni bleek dat de huizenprijzen in India in 2025 met ongeveer 6% zullen stijgen reuters.com, ondersteund door verstedelijking en inkomensgroei. Toch zijn er “barstjes door een vraagvertraging” zichtbaar, vooral in het luxesegment. “De vraag van de ultrarijken heeft zeker een piek bereikt… die gekke post-COVID-rush is voorbij,” aldus Pankaj Kapoor, hoofd van onderzoeksbureau Liases Foras reuters.com. Ontwikkelaars in Mumbai en Delhi blijven zitten met onverkochte luxevoorraad, en analisten waarschuwen voor een mogelijk overschot aan premiumappartementen als de economische groei afzwakt reuters.com. De middenklassewoningen in India blijven echter goed verkopen, geholpen door recente renteverlagingen (de RBI verlaagde de rente in juni onverwacht met 50 basispunten reuters.com) en overheidssubsidies voor starters. Zuidoost-Aziatische markten zoals Singapore en Indonesië zijn over het algemeen stabiel. De huizenprijzen in Singapore zijn dicht bij recordhoogtes, hoewel de overheid nieuwe afkoelmaatregelen heeft ingevoerd (hogere overdrachtsbelasting voor buitenlanders) waardoor het aantal transacties is afgenomen. Vietnam kampt met een kredietcrisis die projectontwikkelaars treft, maar directe overheidsinterventie (waaronder een reddingsfonds voor vastgelopen projecten) heeft de situatie beginnen te stabiliseren. In de hele Azië-Pacific-regio is het overkoepelende thema divergentie – markten die verbonden zijn met de afkoelende Chinese economie hebben het moeilijk, terwijl andere die profiteren van binnenlandse vraag of ontwikkelde economieën het beter doen.
Commerciële & Investeringstrends
Chinese commercieel vastgoed: Het Chinese commercieel vastgoed – kantoren, retail, hotels – staat onder aanzienlijke druk. De leegstand van kantoren in grote Chinese steden zoals Peking en Shanghai is gestegen tot ongeveer 20% of hoger nu er nieuw aanbod op de markt komt en bedrijven hun ruimte verkleinen vanwege tragere groei. Verhuurders verlagen de huren; de huren voor Grade A-kantoren in Shanghai zijn ongeveer 5% lager dan een jaar geleden. Winkelvastgoed doet het iets beter dankzij het prille herstel van de Chinese consument – winkelcentra in steden van de eerste categorie melden dat het aantal bezoekers geleidelijk toeneemt, en luxe retailers zien China nog steeds als een groeimarkt. Maar in kleinere steden blijven veel winkelcentra halfleeg. De investeringsmarkt in China is uiterst rustig: buitenlandse investeerders hebben acquisities grotendeels gepauzeerd en binnenlandse investeerders worden gehinderd door krappe kredietverlening. Sommige opportunistische fondsen richten zich op probleemvastgoed – zo gaan er geruchten dat enkele Amerikaanse private-equityfirma’s onafgebouwde appartementenprojecten in Guangzhou tegen forse kortingen onderzoeken. Maar over het algemeen zal het vertrouwen in Chinees vastgoed tijd nodig hebben om te herstellen, waarschijnlijk vereist dit duidelijker overheidssteun of een macro-economisch herstel.
Kantoren en retail in Azië-Pacific: De kantorenmarkt in Azië-Pacific laat een gemengd beeld zien. Bengaluru en Mumbai kennen een sterke, door IT gedreven vraag naar kantoorruimte en een leegstand in de enkele cijfers, terwijl Seoel en Sydney hogere leegstand (~12%) zien door ontslagen in de technologiesector en hybride werken. De kantoorhuren in Singapore bereikten begin 2025 het hoogste punt in tien jaar (aangedreven door uitbreidingen in de financiële en technologiesector), maar de stijging vlakt nu af. Kantoren in Sydney en Melbourne bevinden zich in een overgangsfase nu sommige bedrijven inkrimpen – de leegstand van kantoren in Australië is ongeveer 14% – maar institutionele investeerders uit Singapore en het Midden-Oosten bieden actief op kwalitatief hoogwaardige Australische kantoortorens en zien elke dip als een instapmoment. De retailsector in Azië herstelt zich met de consumenten in de regio. Het winkelvastgoed in Japan beleeft een opleving door uitgestelde bestedingen – winkelstraten in Tokio en Osaka melden een vrijwel volledige bezetting en stijgende huren. De retailsector in Thailand profiteert van het toerisme; het winkelverkeer in Bangkok is terug en eind 2024 opende een nieuw megawinkelcentrum met een sterke bezettingsgraad. Aan de andere kant zijn retailers in Maleisië en Hongkong voorzichtiger, waarbij vooral in Hongkong veel Chinese shoppers van het vasteland nog niet terug zijn op het niveau van voor COVID. De groei van e-commerce (van Alibaba, Tokopedia, enz.) blijft het winkelvastgoed beïnvloeden: veel Aziatische steden hebben een overaanbod aan oudere winkelcentra die mogelijk herbestemd of omgebouwd moeten worden voor andere doeleinden (zoals last-mile logistiek of zelfs scholen en kantoren).
Investeringsstromen en citaten: Institutionele beleggers zijn selectief optimistisch over vastgoed in de APAC-regio. “2025 markeert een keerpunt voor kapitaalwaarden; het sentiment verbetert, maar de liquiditeit blijft beperkt,” aldus een CBRE Asia-Pacific vooruitblik sg.news.yahoo.com. Grensoverschrijdende investeringen nemen toe – met name, Aziatisch kapitaal is nu een grote kracht wereldwijd, waarbij pensioen- en staatsfondsen uit Singapore, Japan en Korea geld investeren in buitenlands vastgoed (waaronder Europa en de VS) tegen aantrekkelijke rendementen perenews.com. Binnen Azië-Pacific is Japan een favoriete bestemming geworden vanwege de lage rente – verschillende wereldwijde fondsen hebben portefeuilles van meergezinswoningen in Tokio verworven als obligatie-alternatief. Australië ziet ook buitenlandse investeringen in logistiek en huurwoningen. Uit een recent onderzoek van Knight Frank blijkt dat 83% van de vermogende particulieren wereldwijd geïnteresseerd is in het kopen van vastgoed in Dubai, maar dichter bij huis is een aanzienlijk aantal ook van plan te investeren in Aziatische steden (Singapore, Sydney) tegen 2025 knightfrank.ae. Een opvallende deal deze periode: in Singapore stemde een consortium onder leiding van GIC (het staatsfonds) ermee in om $1 miljard te investeren in een trust die eersteklas winkel- en kantoorpanden bezit – een blijk van vertrouwen in de stabiliteit van de stadstaat. Ondertussen houden overheidsfunctionarissen in Azië-Pacific vastgoed in de gaten als barometer van de economische gezondheid. “De vastgoedsector is cruciaal voor ons economisch herstel,” zei een functionaris van het Chinese Ministerie van Huisvesting, waarbij hij recente maatregelen benadrukte om huizenkopers te ondersteunen (deze opmerking werd gemaakt tijdens een briefing op 4 september in Peking). Analisten verwachten meer stimulansen als de omstandigheden niet verbeteren; zoals iemand het verwoordde: “Peking heeft de instrumenten – de vraag is of ze zullen worden gebruikt om direct vastgoed te redden of om de economie in bredere zin te ondersteunen”. In de hele Azië-Pacific zullen de komende maanden cruciaal zijn om te zien of markten zoals China kunnen stabiliseren en of de veerkracht in andere landen (Japan, Australië) standhoudt te midden van wereldwijde tegenwind.
Midden-Oosten
Wonen & Grond
Golf huisvestingshausse: De vastgoedmarkt in het Midden-Oosten, met name in de landen van de Gulf Cooperation Council (GCC), is oververhit. In de Verenigde Arabische Emiraten is er in zowel Dubai als Abu Dhabi sprake van een stijgende vraag in de residentiële, commerciële en industriële sectoren wam.ae wam.ae. Dubai springt eruit met recordverkopen: het aantal vastgoedtransacties bedroeg AED 326,6 miljard in de eerste helft van 2025, 40% meer dan in H1 2024 wam.ae. Deze snelle groei wordt veroorzaakt door een samenloop van factoren – een veerkrachtige economie (gesterkt door olie-inkomsten en diversificatie), een toestroom van buitenlandse investeerders (op zoek naar stabiliteit en aan de dollar gekoppelde activa), en een instroom van gekwalificeerde expats die worden aangetrokken door het ondernemingsvriendelijke beleid van Dubai. “Vastgoedtransacties in alle emiraten laten een aanzienlijke groei zien… sommige projecten die binnen drie jaar opgeleverd worden, zijn in slechts één of twee weken uitverkocht, iets wat zelden ergens anders ter wereld voorkomt,” merkte Ismail Al Hammadi op, CEO van Al Ruwad Real Estate, waarmee hij de bijna koortsachtige kooplust in de VAE benadrukte wam.ae. Grondontwikkelaars lanceren in hoog tempo nieuwe gemeenschappen en off-plan verkopen (aankoop vóór de bouw) zijn booming. Ook Abu Dhabi kent een opvallende dynamiek – de vraag is groot naar zowel luxe villa’s op Saadiyat Island als meer betaalbare woningen in opkomende buitenwijken, ondersteund door overheidsprogramma’s voor huisvesting van Emirati-burgers. In de hele VAE stijgen de bezettingsgraad en huren in elk segment, van appartementen tot magazijnen wam.ae.
Saoedi-Arabië: Het Koninkrijk Saoedi-Arabië bevindt zich midden in een transformatieve vastgoedcampagne onder zijn Vision 2030. De inspanningen van de overheid om het woningbezit te verhogen tot 70% tegen 2030 (van ~64% nu) werpen hun vruchten af – enorme nieuwe woningprojecten zijn in aanbouw in Riyad, Jeddah en geplande nieuwe steden. Uit een rapport van Knight Frank blijkt dat particuliere kopers in Saoedi-Arabië naar schatting $1,22 miljard zullen uitgeven aan woningen in 2025, waarbij het vlaggenschip NEOM megaproject naar voren komt als de meest aantrekkelijke bestemming english.aawsat.com. NEOM, The Line en andere giga-projecten zijn erop gericht volledig nieuwe markten voor woningen te creëren, wat zowel burgers als expats aantrekt. Volgens het rapport zijn Saoedi’s van plan om ongeveer SAR 2,75 miljard ($733 miljoen) aan persoonlijk kapitaal te investeren in Vision 2030-gerelateerde woningontwikkelingen english.aawsat.com. De overheid levert ook actief grond en financiering: alleen al in 2024 werden meer dan 205.000 off-plan woningen goedgekeurd en 165.000 woonkavels beschikbaar gesteld via het Sakani-programma english.aawsat.com. Aan de luxe kant proberen Saoedische ontwikkelaars vermogende kopers aan te trekken met branded residences (vaak verbonden aan luxe hotelketens) in het Diplomatieke Kwartier van Riyad en langs de Rode Zeekust. Ondertussen blijft de huurvraag in Saoedi-Arabië hoog doordat de jonge bevolking groeit; de huren in Riyad zijn sterk gestegen (ongeveer 10% dit jaar) door de toestroom van expats en een achterblijvend nieuw aanbod. Saoedische functionarissen benadrukken het bredere economische voordeel: “De Golf-economie groeit sneller dan het wereldwijde gemiddelde, dankzij ambitieuze ontwikkelingsvisies,” zei GCC-secretaris-generaal Jasem Albudaiwi op 4 september english.aawsat.com, waarmee hij onderstreepte hoe vastgoedontwikkeling centraal staat in de economische strategieën van de GCC.
Breder Midden-Oosten & Noord-Afrika (MENA): Buiten de Golfregio zijn de woningmarkten meer gemengd. Egypte kampt met een door inflatie veroorzaakte betaalbaarheidscrisis – de vastgoedprijzen in Caïro zijn gestegen (verdubbeld in EGP-termen in twee jaar), maar een scherpe valutadevaluatie betekent dat ontwikkelaars met hogere kosten worden geconfronteerd en veel kopers worden uitgesloten. De Egyptische overheid probeert de woningbouw te stimuleren door grond aan ontwikkelaars aan te bieden tegen gereduceerde tarieven als ze betaalbare woningen bouwen, en door haar hypotheekfinancieringsfonds uit te breiden. De Israëlische woningmarkt is na jaren van sterke stijgingen in 2025 afgekoeld door hogere rentetarieven en politieke onzekerheid; de huizenprijzen zijn ongeveer 2% gedaald ten opzichte van de piek van vorig jaar en de verkopen zijn vertraagd, hoewel de fundamentele vraag sterk blijft door bevolkingsgroei. De Turkse vastgoedmarkt is volatiel – de jaarlijkse huizenprijsstijging bedroeg meer dan 50% (deels door inflatie) en buitenlandse aankopen (vooral Russen) zijn gestegen in steden als Istanbul en Antalya. De centrale bank van Turkije heeft uiteindelijk de rente verhoogd om de inflatie te beteugelen, wat de woningactiviteit later dit jaar mogelijk zal afremmen. In het hele Midden-Oosten is één trend dat overheden optreden als master developers: zo hebben Oman en Bahrein door de staat geleide betaalbare woonwijken gelanceerd, en investeert Qatar in nieuwe steden in aanloop naar toekomstige evenementen (post-WK-momentum). Grondverkopen voor ontwikkeling in de regio zijn robuust – in Dubai zijn de waarden van grondtransacties aanzienlijk gestegen omdat ontwikkelaars grond reserveren voor toekomstige projecten; in Saoedi-Arabië wordt onbebouwde grond buiten Riyad snel opgekocht in afwachting van nieuwe infrastructuur. De hoge olie-inkomsten voor de GCC-landen in de afgelopen paar jaar hebben geleid tot aanhoudende publieke investeringen in huisvesting en infrastructuur, waardoor de bouwsector druk blijft en de vastgoedcyclus in een opwaartse fase verkeert in een groot deel van het Midden-Oosten.
Commercieel & Mega-projecten
Commercieel vastgoed: De commerciële vastgoedsector in het Midden-Oosten is grotendeels positief, vooral in de Golfregio. Kantorenmarkten in Dubai en Abu Dhabi zijn krap: de bezettingsgraad van Grade A-kantoren in Dubai ligt boven de 90%, en de huren zijn jaar-op-jaar met dubbele cijfers gestegen in toplocaties zoals DIFC en Downtown wam.ae. Multinationals breiden hun regionale hubs uit, aangetrokken door de groeivooruitzichten van de Golf. In Riyad overtreft de vraag naar kwalitatieve kantoorruimte het aanbod ruimschoots – de huur voor topkantoren steeg het afgelopen jaar met ongeveer 18%, en nieuwe torens worden snel vooraf verhuurd. Zelfs secundaire Golfsteden (Sharjah, Dammam, Manama) zien een verbeterde opname van kantoorruimte dankzij economische diversificatie (zoals financiën, toerisme, logistiek). Winkelvastgoed in de Golfregio floreert ook: de detailhandelsverkopen in de VAE liggen op schema om dit jaar met ongeveer 5% te groeien, en winkelcentra in Dubai rapporteren verkopen boven het pre-pandemische niveau, gestimuleerd door terugkerende toeristen uit Rusland, China en Europa. Luxe winkelcentra zoals Dubai Mall en Mall of the Emirates behouden een bezettingsgraad van bijna 100%, en nieuwe retail-entertainmentprojecten (zoals het retaildistrict van Expo City in Dubai en Reem Mall in Abu Dhabi) openen met sterke huurdersbezetting. Er is echter een kanttekening: de stijgende aanvoer van winkelruimte betekent dat oudere centra zich moeten heruitvinden of het risico lopen op hogere leegstand. Gastvrijheid is een ander lichtpunt – de investeringen in hotels in het Midden-Oosten zijn toegenomen, en Saoedi-Arabië bouwt in hoog tempo hotels voor zijn toerisme-offensief (het Rode Zee-project zag dit jaar verschillende resorts openen).
Industrieel en logistiek: Het industrieel/logistiek segment bloeit dankzij e-commerce en productie-initiatieven. De Jebel Ali-haven en vrijhandelszone in Dubai blijft uitbreiden, en de huren voor magazijnen in Dubai zijn met ongeveer 10% gestegen op jaarbasis. De industriële markt van Saoedi-Arabië groeit ook doordat het koninkrijk productie lokaliseert; de overheid ontwikkelt grote industriesteden (bijv. SPARK voor energie-industrieën) en biedt stimulansen voor fabrieken. “De industriële sector blijft internationale investeerders en ontwikkelaars aantrekken, wat de huurgroei in belangrijke logistieke activa stimuleert,” merkte Saeed Al Fahim op, een vastgoedbestuurder uit de VAE wam.ae. Buitenlandse fondsen hebben inderdaad belangen verworven in logistieke portefeuilles in de GCC, aangetrokken door sterke huurders en rendementen van rond de 7-8%. Datacenters vormen een opkomende niche – er zijn verschillende nieuwe datacenterparken gepland in Saoedi-Arabië en de VAE om te voorzien in de digitale economie, vaak via joint ventures met wereldwijde technologiebedrijven. De strategische ligging van het Midden-Oosten, als brug tussen Azië, Afrika en Europa, vergroot ook de aantrekkingskracht van logistiek vastgoed, aangezien landen als de VAE en Saoedi-Arabië onder initiatieven als Dubai’s Silk Road-strategie en het logistieke plan Vision 2030 van Saoedi-Arabië wereldwijde distributiecentra willen worden.
Voortgang van megaprojecten: Een kenmerk van de Midden-Oosterse markt zijn de megaprojecten – enorme, masterplanned ontwikkelingen die geografieën kunnen herdefiniëren. NEOM in Saoedi-Arabië is misschien wel het meest ambitieuze: gepresenteerd als een futuristische stad voor 9 miljoen inwoners met geavanceerde technologie, er is tot nu toe al naar schatting $37 miljard uitgegeven aan infrastructuur agbi.com. Recente updates tonen aanzienlijke vooruitgang – er wordt geboord voor het transportsysteem van The Line en de eerste modules van de spiegelende wolkenkrabberstructuur verrijzen. “NEOM is een investering voor generaties,” verklaarde de Saoedische investeringsminister, die het project als kern ziet voor de economische diversificatie arabnews.com. In de VAE heeft Dubai plannen onthuld voor “Dubai 2040”, waaronder nieuwe buitenwijken, uitbreiding van waterfrontontwikkelingen en mogelijk de hoogste woontoren ter wereld. Abu Dhabi blijft niet achter, met zijn Vision 2030 die nieuwe culturele districten oplevert (het Guggenheim Abu Dhabi opent naar verwachting in 2026) en grootschalige huisvesting voor Emirati’s. Qatar, vers na investeringen voor het WK, richt zich op de herontwikkeling van het centrum van Doha (Msheireb) en voegt gemengde projecten toe gericht op financiën en toerisme. Zelfs buiten de Golfregio krijgt de Nieuwe Administratieve Hoofdstad van Egypte – een nieuwe stad van $58 miljard in de woestijn – vorm, waarbij overheidsministeries daarheen zullen verhuizen, een ontwikkeling die een bouwhausse veroorzaakt ondanks de economische problemen van Egypte. Deze megaprojecten, hoewel risicovol en kapitaalintensief, weerspiegelen de kenmerkende aanpak van het Midden-Oosten: vastgoed gebruiken als katalysator voor economische transformatie en als uiting van nationale ambitie. Voor investeerders en aannemers betekent dit een pijplijn aan kansen, en voor de steden in de regio beloven ze skylines en infrastructuur die kunnen wedijveren met de beste ter wereld.
Quotes & Vooruitzichten
De stemmen in de vastgoedsector van het Midden-Oosten blijven vol vertrouwen. “De vastgoedsector van de VAE heeft zijn sterke prestaties voortgezet… ondersteund door veerkracht in zowel de olie- als de niet-oliesectoren en een toename van buitenlandse investeringsstromen,” aldus een rapport van het staatsbedrijf Emirates News Agency wam.ae. Dit vertrouwen wordt ondersteund door data: een CBRE-beoordeling bevestigde recordhoge woningverkopen en stijgende huren in de VAE in Q2 wam.ae. Investeerders zoals BlackRock en Brookfield hebben hun blootstelling aan Golfvastgoed dit jaar vergroot, een teken van bevestiging. Sommige waarschuwen echter dat snelle groei beheerst moet worden. Een recent stuk van Bloomberg besprak of de boom in Dubai een bubbel zou kunnen zijn, aangezien de huizenprijzen sinds 2019 met 70% zijn gestegen agbi.com. Voorlopig ziet bijna niemand een crash op korte termijn – de hypotheekverstrekking is nog relatief laag (veel verkopen zijn contant), en overheden kunnen het aanbod bijsturen (bijvoorbeeld, Dubai kan meer grond vrijgeven voor bouw als dat nodig is om de prijzen af te koelen). In de vooruitzichten voor het Midden-Oosten hebben stijgende wereldwijde rentetarieven minder impact gehad door overvloedige liquiditeit en in sommige gevallen valutakoppelingen aan de Amerikaanse dollar, waardoor de lokale financieringsvoorwaarden beheersbaar zijn gebleven. Als de olieprijzen sterk blijven (Brent crude ligt rond de $85–90), zullen Golfstaten waarschijnlijk blijven investeren in vastgoed en infrastructuur, wat het momentum tot 2026 zou moeten aanhouden. De regio profiteert ook van geopolitieke positionering – nu andere markten verzwakken, parkeren vermogende investeerders uit Rusland, China en daarbuiten steeds vaker geld in vastgoed in het Midden-Oosten, dat wordt gezien als een veilige haven.
Samengevat wordt de vastgoedsector van het Midden-Oosten van 4–5 september 2025 gekenmerkt door sterke groei en optimisme, vooral in de GCC. Dit staat in contrast met de meer fragiele omstandigheden in westerse markten en China. Zoals een ontwikkelaar in Dubai deze week zei: “Elke wereldwijde tegenwind – inflatie, rentetarieven, zelfs recessies – zorgt er op de een of andere manier voor dat meer mensen en kapitaal naar Dubai komen. We zitten in een gunstige positie.” Dat gevoel, hoewel misschien overdreven, vat de huidige dynamiek van de regio op het gebied van vastgoed goed samen.
Latijns-Amerika
Wonen & Residentieel
Brazilië: De grootste economie van Latijns-Amerika ondervindt tegenwind op de woningmarkt door hoge rentetarieven. De centrale bank van Brazilië heeft de rente agressief verhoogd om de inflatie te bestrijden – de Selic-benchmark bereikte 14,75%, het hoogste niveau in bijna 20 jaar reuters.com – en is pas recent voorzichtig begonnen met het verlagen van de rente. Door deze hoge rentes zijn hypotheken erg duur geworden en is het aantal spaardeposito’s, die traditioneel woningkredieten financieren, sterk gedaald. “Hoe meer mensen toegang hebben tot [hoogrenderende] alternatieven… hoe logischer het is dat het saldo op spaarrekeningen afneemt,” merkte centraal bankgouverneur Gabriel Galipolo op reuters.com. Nu de spaargelden zijn opgedroogd, staat het Braziliaanse vastgoedkredietsysteem onder druk. Galipolo zei deze week dat hij binnenkort een “brugoplossing” zal presenteren om de vastgoedsector te financieren, in feite een nieuw financieringsmodel om de overgang te maken van het oude, door spaargeld gefinancierde systeem reuters.com reuters.com. Het doel is om banken zoals Caixa in staat te stellen krediet te blijven verstrekken aan huizenkopers en ontwikkelaars ondanks het financieringstekort. In de praktijk is de Braziliaanse woningmarkt een verhaal van veerkracht en risico. De huizenprijzen stijgen landelijk bescheiden (~5% op jaarbasis) in nominale termen, maar in reële (voor inflatie gecorrigeerde) termen zijn ze ongeveer gelijk gebleven. Grote projectontwikkelaars melden een gestage vraag naar goedkopere woningen dankzij een overheidssubsidieprogramma (Casa Verde e Amarela), maar de verkoop van middenklasse- en luxe woningen is aanzienlijk vertraagd. De voorraad loopt in sommige segmenten op; uit branchegegevens blijkt dat er in juli landelijk ongeveer 220.000 nieuwe woningen onverkocht waren, een stijging van 8% op jaarbasis. Toch blijven ontwikkelaars voorzichtig optimistisch dat renteverlagingen (economen voorspellen dat de Selic eind dit jaar rond de 12% kan liggen) de betaalbaarheid zullen verbeteren en “opgekropte vraag zullen losmaken” in 2026. De huurmarkten in de grote Braziliaanse steden zijn ook iets afgekoeld – de huurprijzen in São Paulo liggen ongeveer 2% lager dan de piek eerder dit jaar, wat huurders enige verlichting biedt na scherpe stijgingen na de pandemie.
Mexico: In Mexico kampt de woningmarkt met een andere uitdaging: onderinvestering en structurele barrières. De meest recente cijfers tonen aan dat de bruto vaste investeringen in Mexico met 6,4% j-o-j zijn gedaald in juni riotimesonline.com, waarmee een maandenlange daling wordt voortgezet. Dit omvat investeringen in de bouw, die zwak zijn, wat zowel de overheidsbezuinigingen op niet-vlaggenschipprojecten als de voorzichtige houding van particuliere ontwikkelaars weerspiegelt. Ondanks veel gepraat over nearshoring (het verplaatsen van toeleveringsketens naar Mexico) dat de industriële bouw zou stimuleren, zijn de effecten op de woningmarkt traag. De vraag naar woningen is solide – Mexico heeft een jonge bevolking en het aantal huishoudens groeit – maar het verkrijgen van een hypotheek is lastig met bankrentes rond de 10–12%. De woningbouw die wel plaatsvindt, gebeurt vaak in de informele sector of via zelfbouw. Middenklasse-woningprojecten in de buitenwijken van Mexico-Stad, Guadalajara en Monterrey worden verkocht, maar ontwikkelaars klagen over bureaucratie en hoge financieringskosten. De focus van de overheid ligt op mega-infrastructuur (zoals de Maya-trein, olieraffinaderij, enz.) in plaats van op woningen, afgezien van enkele programma’s voor sociale woningbouw. Als gevolg hiervan kampt Mexico met een woningtekort in veel gebieden en is overbevolking gebruikelijk. De huren zijn gestegen in steden (bijv. de huren in Mexico-Stad zijn ~9% j-o-j gestegen) omdat jonge professionals hun aankoop uitstellen. Het positieve is dat de inflatie is gedaald ten opzichte van de pieken in 2022, waardoor Banxico (de centrale bank van Mexico) haar rente op 11,25% heeft gehouden en mogelijk begin 2026 begint te verlagen, wat de hypotheeklasten zou verlichten. Daarnaast zou de nieuwe regering na de verkiezingen van 2024 kunnen kiezen voor meer stimulering van woninginvesteringen.
Argentinië en anderen: In Argentinië speelt een totaal andere dynamiek: met een inflatie van boven de 100% en een volatiele munt opereert de vastgoedmarkt grotendeels in contante dollars. De huizenverkopen in Buenos Aires zijn vrijwel tot stilstand gekomen omdat mensen dollars aanhouden en wachten op economische duidelijkheid (de verkiezingen komen eraan). De prijzen van luxe onroerend goed zijn in dollars met ongeveer 20% gedaald sinds 2019, wat koopjes oplevert voor wie contant geld heeft, maar voor de lokale bevolking is het moeilijk omdat krediet vrijwel niet bestaat. Chili kende een huizenhausse eind jaren 2010, maar zit nu in een afkoelingsfase – de prijzen in Santiago zijn stabiel en de bouw is vertraagd door een krap monetair beleid (de rente van de centrale bank van Chili piekte op 11,25% maar wordt nu verlaagd). Colombia en Peru zien ook een afkoelende woningmarkt nu hun economieën tegenwind ondervinden, hoewel de Colombiaanse overheid de subsidies voor lage-inkomenshuishoudens uitbreidt. In de hele regio is een terugkerend thema het woningtekort – de meeste landen kampen met aanzienlijke woningtekorten (Brazilië ~6 miljoen woningen, Mexico ~8 miljoen, Colombia ~2 miljoen), maar hoge rentes en beperkte overheidsbudgetten belemmeren snelle vooruitgang.
Commercieel & Industrie
Kantoren- en winkelmarkten: Commercieel vastgoed in Latijns-Amerika is een gemengd beeld. Kantorenmarkten in de megasteden van de regio herstellen zich geleidelijk van de pandemie. Mexico-Stad heeft een leegstand van kantoren van rond de 20%, niet ver van het niveau in de VS, doordat het nieuwe aanbod in de afgelopen jaren de vraag heeft overschreden en sommige multinationals zijn gekrompen. De huren zijn gestabiliseerd en er is hoop dat nearshoring nieuwe zakelijke huurders (industriële bedrijven, logistiek, enz.) zal aantrekken die kantoorruimte nodig hebben. São Paulo, de grootste kantorenmarkt van de regio, zag de leegstand verbeteren tot ongeveer 15% ten opzichte van meer dan 20% in 2021. Techbedrijven die in Brazilië zijn uitgebreid, consolideren, maar financiële instellingen en co-working operators nemen ruimte in. Lokale analisten zeggen dat de huurprijzen voor topkantoren in São Paulo in 2025 licht stijgen na enkele zwakke jaren. Winkelvastgoed in Latijns-Amerika profiteert van het herstel van de consument na Covid. Winkelcentra in Brazilië rapporteren hogere verkopen; de bezettingsgraad van winkelcentra op goede locaties is weer boven de 95%. In Mexico merkten toonaangevende winkelcentrumexploitanten zoals Fibra Uno (een REIT) op dat de omzet van dezelfde huurders op jaarbasis met hoge enkelcijferige percentages steeg. De groei van e-commerce (MercadoLibre, Amazon) begint echter de uitbreiding van winkels te beperken – retailers zijn voorzichtiger met het openen van nieuwe winkels en richten zich op omni-channel strategieën. Leegstand in winkels in grote winkelcentra is laag, maar oudere winkelcentra in secundaire steden hebben meer lege units. Daarnaast maken hoge rentetarieven het herfinancieren van winkelcentrumschulden duur, waardoor sommige retail-REITs minder uitkeren.
Industrieel & logistiek: De industriële vastgoedsector is het heetste segment in Latijns-Amerika, vooral in Mexico en Brazilië. De logistieke knooppunten van Mexico nabij de Amerikaanse grens (Tijuana, Monterrey) en rond Mexico-Stad hebben een extreem lage leegstand (<3%). De nearshoring-trend is echt – bedrijven huren grote magazijnen en productiefaciliteiten om hun toeleveringsketens te verkorten. Hierdoor zijn de industriële huren in Noord-Mexico het afgelopen jaar met ongeveer 15% gestegen en kan nieuwbouw de vraag niet bijhouden. Amerikaanse en Canadese investeerders steken veel geld in Mexicaanse industriële parken; zo is een Canadees pensioenfonds onlangs een samenwerking aangegaan met een lokale ontwikkelaar voor een uitbreiding van een industrieel portfolio van $800 miljoen. Brazilië heeft ook een sterke magazijnmarkt, gestimuleerd door e-commerce (MercadoLibre bouwde enorme distributiecentra nabij São Paulo) en verbeteringen in infrastructuur. Een branche-rapport meldde dat de industriële verkopen in Brazilië in H1 2025 meer dan $33 miljard bedroegen credaily.com, wat zowel transacties als ontwikkelingsactiviteiten weerspiegelt. Een unieke uitdaging: de hoge rente in Brazilië betekent dat veel industriële deals worden gestructureerd als joint ventures of gebruikmaken van creatieve financiering om de cijfers rond te krijgen. Andere landen zoals Chili en Colombia hebben kleinere maar groeiende logistieke sectoren nu retailers en 3PL (third-party logistics) aanbieders hun toeleveringsketens moderniseren.
Investeerdersperspectief: De interesse van buitenlandse investeerders in Latijns-Amerikaans vastgoed was de afgelopen jaren afgekoeld door politieke onzekerheden en valutarisico’s. Maar er zijn tekenen van een opleving. De centrale bank van Brazilië verlaagt nu de rente (verwacht tot 12,75% in december), wat volgens een CIBC-analist “de deur kan openen voor meer vastgoedbeleggingen” canadianmortgagetrends.com. Sommige wereldwijde investeerders zien kansen in de zwakke Braziliaanse markt – zo heeft private-equitybedrijf Brookfield magazijnen en datacenters in Brazilië overgenomen, en deze week plannen aangekondigd om te investeren in een Braziliaans vastgoedkredietfonds om te profiteren van hoge rendementen. In Mexico maken de stabiele peso en de nabijheid van de VS het aantrekkelijk; verschillende Amerikaanse industriële ontwikkelaars (Prologis, Advance) breiden hun portfolio’s in Mexico uit om te profiteren van de nearshoringgolf. Binnenlands zijn Mexicaanse Fibras (REITs) weer kapitaal aan het ophalen, iets wat lange tijd stil lag. Een opvallende ontwikkeling: er is een nieuwe Housing Fibra in de maak in Mexico om huurwoningen op grote schaal te bieden, wat wijst op een volwassenwording van de sector.
Citaten van regionale experts vangen het voorzichtige optimisme. “We moeten stoppen met het sprookje van de krantenkoppen – graaf een beetje en de scheuren zijn overal,” zei Pankaj Kapoor over de Indiase markt reuters.com, maar het sentiment geldt ook voor Latijns-Amerika: sterke vraag verhult onderliggende problemen zoals betaalbaarheid en financiering. Een ander perspectief uit Brazilië: “De onzekerheid blijft nu Q4 nadert,” merkte het internationale forum van de National Association of Home Builders op, verwijzend naar hoe mondiale factoren en lokaal beleid zullen bepalen of de Latijns-Amerikaanse vastgoedmarkt echt kan herstellen of slechts blijft drijven kitchenbathdesign.com. Begin september 2025 staat Latijns-Amerika op een kruispunt: de basis voor herstel wordt gelegd (renteverlagingen, hervormingen, nearshoring), maar breed gedragen vastgoedgroei is nog niet zichtbaar. Belanghebbenden zullen de stappen van centrale banken, overheidsinitiatieven voor huisvesting en wereldwijde economische trends nauwlettend volgen naarmate het jaar ten einde loopt.
Afrika
Wonen & Betaalbare Huisvesting
Woningtekorten en stedelijke groei: Het vastgoedverhaal van Afrika wordt gedomineerd door een enorm woningtekort te midden van snelle verstedelijking. De bevolking van het continent, nu ongeveer 1,4 miljard, groeit het snelst in de steden, wat enorme druk op de huisvesting zet. Tegen 2025 wordt de waarde van de Afrikaanse vastgoedmarkt geschat op $17,64 biljoen, waarbij residentieel vastgoed maar liefst $14,87 biljoen van dat bedrag uitmaakt businessamlive.com. Toch blijft het aanbod ver achter bij de vraag. Informele nederzettingen breiden zich uit rond steden als Lagos, Nairobi en Johannesburg, wat het gebrek aan formele, betaalbare huisvesting benadrukt. Alleen al Nigeria heeft een geschat tekort van 28 miljoen woningen businessamlive.com, en landen als Kenia (~2 miljoen tekort), Angola (~2 miljoen) en Zuid-Afrika (~2,2 miljoen ondanks overheidsprogramma’s) kampen allemaal met enorme tekorten businessamlive.com. Zonder grootschalig ingrijpen nemen deze tekorten jaarlijks toe, omdat de bevolkingsgroei sneller gaat dan de bouw. Overheden en private partijen proberen verschillende strategieën. Nigeria heeft een stimulans gezien voor goedkope woningen via publiek-private samenwerkingen, maar hoge rentetarieven (momenteel ~18% beleidsrente) en dure bouwkosten hebben de vooruitgang beperkt. Housing News uit Nigeria op 4 september benadrukte de menselijke impact: “Huurders kreunen terwijl de huurprijzen stijgen” in de staat Ekiti, een situatie die veel voorkomt in zowel grote steden als kleinere plaatsen waar de vraag het aanbod overtreft. In Zuid-Afrika daarentegen hebben een relatief volwassen hypotheekmarkt en door de overheid gesubsidieerde RDP-woningen de situatie enigszins verbeterd – Zuid-Afrika loopt zelfs voorop op het continent wat betreft betaalbaarheid van woningen (prijs-inkomensverhouding ~3,1) businessamlive.com. Toch moeten ook daar gezinnen met een lager inkomen vaak jarenlang wachten op een overheidswoning of hun toevlucht nemen tot informele nederzettingen.
Beleid en innovatie: Veel Afrikaanse overheden verklaren huisvesting tot prioriteit, en er ontstaan nieuwe beleidsmaatregelen. De president van Kenia kondigde onlangs een ambitieus Programma Betaalbare Huisvesting aan, met als doel jaarlijks 250.000 woningen te bouwen, inclusief prikkels voor ontwikkelaars en een controversiële huisvestingsheffing (belasting) op formele werknemers om de bouw te financieren. Hoewel het doel nobel is, worden dergelijke plannen geconfronteerd met uitdagingen op het gebied van financiering en uitvoering. Innovatieve benaderingen worden onderzocht: van hypotheekrefinancieringsmaatschappijen (zoals Nigeria’s NMRC, die banken liquiditeit verschaft om meer hypotheken te verstrekken) tot alternatieve bouwtechnologie. Sommige startups gebruiken prefab modulaire units of 3D-printing om de bouwkosten te verlagen, terwijl anderen zich richten op micro-hypotheken om krediet te verstrekken aan informele werknemers. In Lagos lanceerde de deelstaatregering een e-portaal voor landadministratie om de registratie van eigendomstitels te stroomlijnen businessamlive.com, in de hoop grond vrij te maken voor ontwikkeling en fraude te verminderen. Ondertussen zijn ook internationale spelers betrokken – de VN en de Wereldbank hebben verschillende initiatieven die betaalbare huisvesting in West- en Oost-Afrika financieren. Er is ook groeiende interesse in groen bouwen om de duurzaamheid van woningen te verbeteren, gezien de frequente stroom- en watertekorten. Zo promoot Rwanda milieuvriendelijke bakstenen en zonne-energie in nieuwe woonwijken.
Huurmarkten en diaspora-investeringen: In veel Afrikaanse steden is huren de norm, aangezien de hypotheekpenetratie extreem laag is (vaak <5% van de woningvoorraad). De huren in grote steden als Accra, Lagos, Nairobi stijgen, wat de middenklasse en lage inkomenshuishoudens onder druk zet. Het is niet ongebruikelijk dat gezinnen ruim boven de 30-40% van hun inkomen aan huur uitgeven. Sommige overheden voeren huurregulering in of overwegen dit – Ghana besprak een huurreguleringswet om jaarlijkse verhogingen te beperken en langere huurcontracten mogelijk te maken. Diaspora-investeringen zijn een belangrijke factor in sommige markten: Afrikanen in het buitenland sturen jaarlijks miljarden aan overboekingen, waarvan een deel wordt gebruikt om huizen te bouwen of te kopen in het thuisland. Deze kapitaalbron heeft veel woningbouw mogelijk gemaakt (bijvoorbeeld, investeringen van de Somalische diaspora stimuleren vastgoed in Mogadishu, en de Nigeriaanse diaspora zijn actieve kopers in Abuja en Lagos). Diasporagedreven projecten zijn echter soms gericht op duurdere woningen, omdat deze investeerders de voorkeur geven aan tastbare, prestigieuze bezittingen (zoals luxe appartementen), die het betaalbaarheidsprobleem niet direct aanpakken.
Commercieel & Infrastructuur
Kantoren en retail: De commerciële vastgoedmarkt in Afrika verschilt sterk per regio. Belangrijke knooppunten zoals Nairobi, Johannesburg, Lagos, Caïro hebben het afgelopen decennium een golf van moderne kantoorgebouwen en winkelcentra gezien, hoewel economische pieken en dalen sommige met hoge leegstand hebben achtergelaten. Nairobi blijft een dienstencentrum voor Oost-Afrika – de kantorenmarkt kent een matige vraag van multinationals en NGO’s, maar een overaanbod van nieuwe gebouwen in gebieden als Upper Hill heeft de leegstand rond de 20% gehouden. Johannesburg heeft de meest ontwikkelde kantorenmarkt van Afrika, maar ook hier is de leegstand hoog (~18%) doordat bedrijven hun ruimte verkleinen in een zwakke economie; Sandton (het financiële district) vraagt nog steeds hoge huren, maar oudere gebouwen in het centrum van Jo’burg worden omgebouwd tot woningen of staan leeg. Lagos heeft weinig en dure kantoorruimte – topklasse kantoren in Ikoyi en Victoria Island kennen een lage leegstand en huren vergelijkbaar met middelgrote Europese steden, dankzij de vraag vanuit de olie-industrie en fintech, terwijl in minder veilige gebieden weinig formele kantoorontwikkeling plaatsvindt. Op retailgebied hebben Afrikaanse winkelcentra wisselend succes. Het retailvastgoed in Zuid-Afrika (het grootste van het continent) is relatief volwassen, met grote beursgenoteerde REITs die winkelcentra bezitten. Druk op de consumentenbestedingen en load-shedding (stroomuitval) hebben het winkelbezoek recent geschaad, maar de leegstand in Zuid-Afrikaanse winkelcentra is nog steeds laag (~5%) en de detailhandelsverkopen verbeteren geleidelijk. Elders hebben nieuwe winkelcentra in Afrika het vaak moeilijk na de eerste hype, zoals blijkt uit halflege malls in Ghana en Nigeria. Winkeliers noemen vaak hoge huurkosten en concurrentie van informele markten als uitdagingen. Toch groeit de winkelcultuur en steden als Accra en Abidjan hebben nieuwe winkelcentrumprojecten in ontwikkeling.
Industrieel en logistiek: Het industriële vastgoed in Afrika biedt een opkomende kans nu productie en handel langzaam toenemen. Landen als Ethiopië, Marokko, Egypte hebben vooruitgang geboekt in het aantrekken van productie (kleding in Ethiopië, auto-industrie in Marokko, enz.), wat de vraag naar fabrieken en magazijnen stimuleert. Marokko heeft met name grote vrijhandelszones gebouwd (bijv. Tanger Med haven en logistieke zone) waar de bezetting hoog is en uitbreiding gaande is – het wordt een toegangspoort tussen Europa en Afrika. Nigeria en Kenia zien groei in logistiek door e-commerce (bijv. Jumia) en distributiebehoeften in de retail. Logistiek wordt echter geremd door infrastructuurtekorten. Een positief teken: de African Continental Free Trade Agreement (AfCFTA), die intra-Afrikaanse handel wil stimuleren, zorgt voor investeringen in logistieke knooppunten en grensmagazijnen in afwachting van toekomstige handelsgroei. Zo is er een groot logistiek park in ontwikkeling in Ghana om West-Afrika te bedienen. Datacenters vormen een andere opkomende activaklasse, met nieuwe faciliteiten in Zuid-Afrika, Kenia en Nigeria nu het internetgebruik toeneemt; wereldwijde operators zoals Equinix en Teraco investeren honderden miljoenen in Afrikaanse datacentercapaciteit.
Institutionele investeringen en citaten: Historisch gezien heeft Afrika beperkte institutionele vastgoedbeleggingen aangetrokken vanwege de waargenomen risico’s, maar dat verandert langzaam. Afrikaanse pensioenfondsen, vooral in Zuid-Afrika, Namibië en Botswana, investeren al lange tijd in vastgoed (voornamelijk binnenlands). Nu halen pan-Afrikaanse vastgoedfondsen kapitaal op om in meerdere landen te investeren, vaak met een focus op niches zoals opslag of betaalbare huisvesting. Een forum (de Africa Property Investment Summit, later in september in Kaapstad propertywheel.co.za) zal laten zien hoe lokale pensioenfondsen de groei van vastgoed kunnen stimuleren africabusiness.com. “Afrika’s pensioenfondsen [zijn] belangrijke aanjagers van groei in vastgoedbeleggingen,” merkt een rapport van Africa Business op africabusiness.com, waarin de toenemende betrokkenheid van institutioneel kapitaal wordt benadrukt.
Toch blijven buitenlandse investeerders voorzichtig na enkele spraakmakende teleurstellingen (bijvoorbeeld de golf van winkelcentrum-investeringen in Nigeria in de jaren 2000 die onderpresteerden). Valutavolatiliteit is een groot risico – de scherpe waardedaling van de Ghanese cedi vorig jaar bijvoorbeeld, heeft de vastgoedwaarden in USD fors doen dalen en investeerders afgeschrikt.
Lokale vastgoedprofessionals benadrukken duurzaamheid en de langetermijnbehoefte. Zoals Business Day Live schreef, “Het heruitvinden van Afrikaanse vastgoedmarkten voor een duurzame toekomst” is cruciaal, en pleit voor innovatie en regulatoire hervormingen businessamlive.com businessamlive.com. Velen zien enorm potentieel: een continent met 1,4 miljard mensen, snel moderniserende economieën en een jonge bevolking zou een goudmijn voor vastgoed kunnen zijn als de uitdagingen worden aangepakt. De vooruitzichten voor Afrika hangen dus af van economische stabiliteit en hervormingen. Als de inflatie kan worden beteugeld (de Afrikaanse inflatie bedraagt gemiddeld ~12% maar verschilt sterk per land), en als overheden blijven investeren in infrastructuur en huisvesting, kan de vastgoedsector de komende tien jaar jaarlijks met 5-6% groeien. Er zijn al prognoses die uitgaan van een jaarlijkse groei van ~5,6% voor Afrikaans vastgoed tot 2029, met een marktvolume van $21,9 biljoen businessamlive.com. De behoefte is er; het geld en het bestuur moeten volgen.
Om op een menselijke noot te eindigen: Afrikanen op het hele continent verlangen naar betere leefomstandigheden. Of het nu gaat om de techwerker in Nairobi die hoopt haar eerste appartement te kopen, of het gezin in Lagos dat verlichting zoekt van torenhoge huren, vastgoedontwikkelingen (of het gebrek daaraan) hebben een directe invloed op de levenskwaliteit. Overheden erkennen steeds meer dat het aanpakken van huisvesting en infrastructuur niet alleen een sociaal beleid is, maar essentieel om economisch potentieel te ontsluiten. Zoals we zagen in het nieuws van 4–5 september 2025, van hypotheekrente-bewegingen in de VS tot vastgoedpeilingen in China en booms in Dubai, vastgoed is een centraal thema in het verhaal van de wereldeconomie – en Afrika staat op het punt een belangrijk hoofdstuk in dat verhaal te worden in de komende jaren.Bronnen: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (India poll) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazilië) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
