Belangrijke Feiten
- Huizenprijzen Stijgen Explosief: In de zomer van 2025 kende de Québec City CMA recordprijzen. De mediane prijs van een eengezinswoning bereikte ongeveer CA$453.500 in juli 2025 – een stijging van 21% op jaarbasis apciq.ca. Ook appartementen en plexen stegen met ongeveer 10–11% apciq.ca. Opvallend is dat Québec City begin 2025 koploper was in Canada met een jaarlijkse prijsstijging van 13,4% globalpropertyguide.com.
- Verkoopvolume & Voorraad: De verkopen zijn zeer sterk. In juli 2025 lag het aantal transacties ongeveer 12% hoger dan een jaar eerder apciq.ca, gedreven door een stijging van 15% in de verkoop van eengezinswoningen apciq.ca. Tegelijkertijd daalde het aantal actieve aanbiedingen sterk. Midden 2025 waren er ongeveer 28% minder beschikbare woningen dan in 2024 apciq.ca, wat leidde tot ernstige tekorten aan aanbod (vooral starters- en betaalbare woningen). Biedoorlogen zijn gebruikelijk – ongeveer 40% van de woningen werd midden 2025 voor meer dan 5% boven de vraagprijs verkocht apciq.ca.
- Strakheid van de huurmarkt: Québec City heeft een van de strakste huurmarkten van Canada. Volgens CMHC bedroeg de leegstand op de huurmarkt slechts 0,8% in 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – feitelijk een “historisch dieptepunt”. De meeste nieuwere huurwoningen worden snel opgenomen; zelfs in de buitenwijken was de leegstand bijna 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Omdat de vraag het aanbod ruimschoots overtreft, zijn de gemiddelde huren sterk gestegen. Eind 2024 lag de gemiddelde vraaghuur voor een tweeslaapkamerwoning in alle deelmarkten van Québec City zelfs boven de $1.000 assets.cmhc-schl.gc.ca, en de huurprijzen bij contractvernieuwing stegen met ongeveer 12% op jaarbasis. Hierdoor is het vinden van een betaalbare huurwoning uiterst moeilijk.
- Commerciële sector: De beschikbaarheid van kantoorruimte neemt af. CBRE meldde dat na negatieve opname eerder, in Q2 2025 de netto-opname weer positief werd, waardoor de leegstand met ongeveer 0,4 procentpunt daalde cbre.ca. De gemiddelde huurprijs voor klasse-A kantoorruimte in het centrum bedraagt ongeveer $16,50/ft² (hoger dan het regionale gemiddelde) cbre.ca. Het aanbod van onderverhuurde ruimte is ook sterk afgenomen. De industriële markt van Québec City is aan het stabiliseren: de huren zijn stabiel gebleven en het beperkte nieuwe aanbod heeft de licht stijgende cap rates in evenwicht gehouden canadianrealestatemagazine.ca. Winkelruimte (vooral stripcentra met supermarkten als trekker) blijft in trek, al zijn exacte leegstandscijfers voor de regio niet openbaar gerapporteerd.
- Economische & Demografische Context: De economie van Québec City is sterk en divers. De werkloosheid is laag (~4,5% in het voorjaar van 2025) ondanks tegenwind op provinciaal niveau apciq.ca. De groei wordt gestimuleerd door banen in de publieke sector, een groeiende technologie- en toerismesector, en sterke sociale samenhang (de op één na hoogste groei van het BBP per hoofd van de bevolking in Canada van 2001–2019 policyoptions.irpp.org). De bevolking van de CMA bereikte ~880.875 in 2023 (een toename van +22.275 mensen) quebecinternational.ca, bijna volledig gedreven door immigratie en interprovinciale groei quebecinternational.ca. In 2023 was Québec City de enige grote regio in Québec met een positieve netto migratie ten opzichte van Montréal en andere gebieden quebecinternational.ca. Demografische prognoses waarschuwen echter dat de stad snel zal vergrijzen, en recente immigratielimieten vlakken de groei af: in Q2 2025 kwam de bevolkingsgroei van Québec op nul uit desjardins.com.
- Woningaanbod & Bouw: Gemeenten en projectontwikkelaars voeren de bouw op. Veel nieuwe projecten, vooral meergezins-huurgebouwen, zijn in ontwikkeling. Provinciale prognoses (Desjardins) voorspellen dat het aantal woningstarts in heel Québec met ~10% zal stijgen in 2025 desjardins.com (wat ook de starts in de regio Québec City weerspiegelt). Federale maatregelen zoals de nieuwe GST/HST-teruggave voor speciaal gebouwde huurwoningen en lokale ontwikkelingsprikkels zijn bedoeld om het aanbod te vergroten desjardins.com. Toch blijven grond, arbeid en kosten knelpunten.
- Beleidsomgeving: Rentevoeten: De Bank of Canada (BoC) is begonnen met versoepelen. In september 2025 werd het beleidsrente verlaagd tot ongeveer 3,25% (van 5% in 2024) canadianrealestatemagazine.ca. Variabele hypotheekrentes dalen al, en de verwachting is dat de vaste rentes eind 2025 licht zullen dalen desjardins.com. Lagere leenkosten moedigen kopers aan, maar experts waarschuwen dat hypotheekrentes mogelijk niet zo snel dalen als de beleidsrente (obligatierentes spelen een rol) desjardins.com. Immigratie: Nieuwe federale en Québec-regels (lagere plafonds voor tijdelijke werknemers en studenten) zullen naar verwachting de instroom van migranten vertragen desjardins.com, waardoor de langetermijnvraag naar woningen afkoelt. Woningbeleid: Er is geen Québec-specifieke belasting voor buitenlandse kopers of wijzigingen in huurprijsregulering van kracht, maar federale programma’s voor betaalbare woningen (en gemeentelijke bestemmingsplannen) zijn gericht op het verlichten van het tekort.
- Stedelijke planning: Grote stadsprojecten zullen de markt vormgeven. Opvallend is dat Québec City een 19 km moderne tramlijn (“TramCité”) plant die de westelijke voorsteden (Cap-Rouge) met Charlesbourg via het centrum verbindt cdpqinfra.com. Deze investering in openbaar vervoer is expliciet bedoeld om “vastgoedontwikkeling te versnellen” en de economische activiteit in de regio te stimuleren cdpqinfra.com. Andere infrastructuur (scholen, wegen, verbeteringen voor erfgoedtoerisme) en bestemmingswijzigingen voor meer hoogbouw worden ook besproken.
Woonvastgoed (2025)
De woningmarkt in Québec City blijft in 2025 sterk in het voordeel van de verkoper. Door het krappe aanbod en de sterke vraag zijn de prijzen tot nieuwe hoogten gestegen. Volgens de Québec vastgoedraad (QPAREB) werden er in juli 2025 744 woningen verkocht – een stijging van 12% ten opzichte van een jaar eerder apciq.ca. Vrijstaande woningen waren het sterkste segment (+15% verkopen), en ook appartementen en plexen stegen (verkopen +8% en +5% respectievelijk) apciq.ca. Deze stijging werd deels geleid door de noordelijke randgemeenten, maar in alle zones (inclusief het centrum en de zuidoever) waren er minder aanbiedingen dan gebruikelijk. QPAREB meldt zelfs dat het aantal actieve aanbiedingen ongeveer 28% lager ligt dan in juli 2024 apciq.ca.Door het geringe aanbod zijn biedoorlogen weer teruggekeerd. Meer dan 40% van de biedingen in 2025 lag 5% of meer boven de vraagprijs apciq.ca. Hierdoor zijn de mediane verkoopprijzen de pan uit gerezen. De hoogste mediane prijs ooit voor een vrijstaande woning in juli 2025 was ongeveer CA$453.500 (een stijging van 21% op jaarbasis) apciq.ca. De gemiddelde verkoopprijzen (alle woningtypes) zijn eveneens met ongeveer 10–15% gestegen. De regio Groot-Québec City leidde Canada qua prijsstijgingen begin 2025 – ver vooruit op Toronto en Vancouver – doordat betaalbaarheidsproblemen en lage leenkosten kopers naar deze meer betaalbare markt trokken globalpropertyguide.com. Royal LePage merkt op dat opgekropte vraag en schaarste aan woningen Québec tot een van de “verrassend veerkrachtige” markten van Canada hebben gemaakt bij de start van 2025 globalpropertyguide.com.
Huurmarkt: De huursector is zelfs nog krapper dan het eigenwoningbezit. CMHC-gegevens van eind 2024 tonen een algemene leegstand van slechts 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – in feite geen beschikbaarheid. In centrale wijken en veel buitenwijken was de leegstand vrijwel nul, waardoor verhuurders geen druk voelden om de huren te verlagen assets.cmhc-schl.gc.ca. Het gevolg is een snelle huurstijging: in het najaar van 2024 bedroeg de gemiddelde huur voor een tweeslaapkamerwoning meer dan $1.000 in elke deelmarkt assets.cmhc-schl.gc.ca. De huurprijzen bij contractvernieuwing stegen met ongeveer 12% op jaarbasis, veel sneller dan de loonstijging. Meer dan 80% van de nieuwe woningbouw in Q1 2025 bestond uit speciaal gebouwde huurwoningen desjardins.com, en zelfs met dat extra aanbod blijven de huren stijgen (zij het in een gematigder tempo). De leegstand steeg in 2024 licht op de zuidoever (tot ~1,9%) door nieuwe projecten assets.cmhc-schl.gc.ca, maar de totale markt blijft extreem krap. Veel huurders – vooral huishoudens met een laag inkomen – hebben zeer weinig opties, wat uiteindelijk druk kan uitoefenen voor huurregulering of meer sociale woningbouw.
Commercieel Vastgoed
Kantorenmarkt: De kantorenmarkt in het centrum van Québec City begint te herstellen. Na een terugval in 2023–Q1 2025 (met hoge leegstand en veel onderverhuur), kende Q2 2025 een herstel in netto opname. CBRE meldt een daling van 40 basispunten in de leegstand in slechts één kwartaal cbre.ca. Kantoorgebouwen van klasse A leidden deze ommekeer: voor het eerst sinds 2021 zijn er twee opeenvolgende kwartalen met positieve verhuur van klasse A-ruimte in het centrum geregistreerd cbre.ca. De huren voor topklasse kantoorruimte bedroegen gemiddeld ongeveer $16,50/ft² in Q2 2025 – ongeveer 7% boven het regionale gemiddelde cbre.ca. Opvallend is dat de hoeveelheid onderverhuurde ruimte op de markt met meer dan 50% is gedaald ten opzichte van vorig jaar cbre.ca, wat erop wijst dat sommige huurders weer ruimte vastleggen. Ook investeerders zijn actiever: in 2024 werden de kantoorverkopen hervat en bleven de nettohuren stabiel ($7–$8/ft² in eerdere rapporten) canadianrealestatemagazine.ca. Al met al lijkt de kantoorsector klaar voor een geleidelijke stabilisatie, mits de economische omstandigheden gunstig blijven.
Industriële markt: De industriële sector van Groot-Québec City is relatief veerkrachtig gebleven. De beschikbaarheid is slechts licht gestegen ondanks nieuwe ontwikkelingen, en de verhuuractiviteit is stabiel gebleven. Analisten merken op dat de aanvangsrendementen in 2024 licht zijn gestegen doordat de rendementen normaliseerden, maar door de beperkte oplevering van nieuwe projecten is de huurprijsstijging doorgegaan en zijn de leegstandscijfers vooral “genormaliseerd” in plaats van gestegen canadianrealestatemagazine.ca. Kortom, de vraag naar opslag- en lichte industriële ruimte (gedreven door productie, logistiek en wat e-commerce) is ongeveer in evenwicht met het aanbod. De grondprijzen zijn hoog, waardoor grootschalige nieuwe projecten trager verlopen, maar kleine infill-ontwikkelingen worden snel verhuurd. Over het algemeen vertoont de industriële markt van Québec City klassieke tekenen van een evenwicht tussen vraag en aanbod – stijgende huren, stabiliserende aanvangsrendementen – en zal deze naar verwachting op korte termijn stabiel blijven canadianrealestatemagazine.ca.
Detailhandel/Overig: Hoewel er geen gedetailleerde statistieken beschikbaar zijn, wordt gemeld dat winkelpanden (vooral winkelcentra met supermarkten als anker) volledig verhuurd zijn, wat wijst op stabiele consumentenbestedingen en toerisme. Het historische stadscentrum en nieuwe toeristische attracties helpen het winkelend publiek op peil te houden. De verkoop van strata-/toeristenappartementen in Oud-Québec blijft ook sterk, profiterend van het hoge aantal bezoekers (zie Vervoer/Infrastructuur hieronder).
Marktdynamiek & Demografie
De markt van Québec City wordt ondersteund door over het algemeen positieve fundamenten van vraag en aanbod.
- Economie & Werkgelegenheid: De economie van Québec City is divers en presteert beter dan veel andere provinciale regio’s. De stad heeft een grote overheidssector (provinciaal & federaal), groeiende technologie- en verzekeringssectoren, en een bloeiende toerisme-/cultuurcluster. Dit heeft geleid tot een krappe arbeidsmarkt: de werkloosheid in de regio ligt sinds het voorjaar van 2025 rond de 4,5% apciq.ca, ruim onder het provinciale gemiddelde. Ter vergelijking: regio’s die blootstaan aan door de VS belaste industrieën (zoals hout en aluminium) zagen banenverlies, waardoor de totale werkloosheid in Québec steeg van 5,7% naar 6,3% tot halverwege 2025 apciq.ca. In Québec City is dit niet gebeurd, waardoor de inkomensgroei en het consumentenvertrouwen relatief hoog blijven. Sterke vooruitzichten op werk (vooral voor jongvolwassenen) blijven huurders en huizenkopers aantrekken.
- Bevolkingstrends: De bevolking van de CMA van Québec City bedroeg ongeveer 880.875 in 2023 – een stijging van 2,6% (22.275 mensen) ten opzichte van 2022 quebecinternational.ca. Belangrijk is dat bijna 90% van die groei afkomstig was van internationale immigratie quebecinternational.ca (met nog eens 12% door interprovinciale migranten), aangezien het geboortecijfer zeer laag blijft (natuurlijke groei slechts ~0,9% van de totale groei) quebecinternational.ca. Het merendeel van de nieuwkomers zijn jongvolwassenen: in 2023 kreeg de regio er meer dan 11.800 inwoners op arbeidsleeftijd (20–64) en 3.250 mensen van 15–24 jaar bij quebecinternational.ca. Dit heeft de vraag naar woningen, scholen en diensten versterkt. De sociale samenhang en lage criminaliteit van de stad maken haar aantrekkelijk voor gezinnen en nieuwkomers. Echter, demografische prognoses tonen aan dat deze groei waarschijnlijk niet zal aanhouden aan het huidige tempo. Het provinciale beleid verlaagt de immigratiedoelstellingen, en zelfs nationale gegevens geven aan dat de bevolkingsgroei van Québec in het tweede kwartaal van 2025 vrijwel tot stilstand kwam desjardins.com. Ondertussen vergrijst de bevolking snel. Tegen 2030 zal de mediane leeftijd in Québec City aanzienlijk stijgen, waardoor de vraag naar kleinere woningen en seniorenhuisvesting zal toenemen.
- Bouwactiviteit: Om aan de vraag te voldoen, schalen zowel de publieke als private sector de bouw op. Ontwikkelaars behalen recordaantallen vergunningen voor nieuwe woonwijken en meergezinscomplexen. Economen van Québec International verwachten dat het aantal bouwstarts in 2025 met ~10% zal stijgen desjardins.com, vooral bij speciaal gebouwde huurwoningen en middelhoge appartementencomplexen. Het huisvestingsplan van de federale overheid (bijv. btw-teruggave voor nieuwe huurwoningen) en gemeentelijke stimulansen zijn bedoeld om dit te versnellen. Zo zijn er recent aankondigingen gedaan over financiering van tientallen gemengde projecten en betaalbare huurschema’s. Toch blijft het aanbod krap omdat het vrijgeven van grond en het verlenen van vergunningen tijd kost. Het tekort aan instapwoningen (studio’s, 1-slaapkamerappartementen) wijst op een marktmisverstand: veel bouwers richten zich op luxere appartementen, waardoor er aan de onderkant een gat ontstaat.
- Stedelijke ontwikkeling: Langetermijnplanning voor grondgebruik ontwikkelt zich om groei op te vangen. De stad en provincie investeren in grote infrastructuurprojecten die het vastgoedpatroon zullen beïnvloeden. Opvallend is dat Québec werkt aan een 19 km lange lightrail/tram (“TramCité”) die Cap-Rouge en Sainte-Foy (ten westen van de stad) via het centrum en Saint-Roch met Charlesbourg verbindt cdpqinfra.com. Dit project heeft expliciet als doel om “vastgoedontwikkeling te versnellen” langs de corridor cdpqinfra.com. Andere gemeentelijke plannen richten zich op verdichting en infill in de centrale wijken, en het behoud van groene zones op Île d’Orléans om wildgroei te beheersen. Deze initiatieven zullen bepalen waar woning- en commerciële groei plaatsvindt, en waarschijnlijk de waarden langs belangrijke OV-routes verhogen.
Beleid & Regelgevend klimaat
Monetair beleid: De renteverlagingen van de Bank of Canada in 2025 (van 5% naar 3,25% in september) verlagen de leenkosten in het hele land canadianrealestatemagazine.ca. Hypotheeknemers in Québec City zullen hiervan profiteren: variabele hypotheken passen zich snel aan, en vaste rentes zullen naar verwachting dalen eind 2025 desjardins.com. Lagere rentes zouden de woningmarkt in 2026 moeten blijven ondersteunen, al waarschuwen analisten dat wereldwijde obligatierentes kunnen beperken hoe ver de vaste rentes daadwerkelijk dalen (zoals opgemerkt door Desjardins) desjardins.com. Al met al zal het versoepelen van het beleid de vraag ondersteunen, ook al blijven de hypotheek-stresstestregels van kracht.
Immigratiebeleid: Aan de regelgevende kant zijn de recente immigratiebeperkingen van Québec (minder studenten-/werkvisa) een tegenvaller. Landelijk was immigratie in 2025 voor het eerst de enige bron van bevolkingsgroei desjardins.com. Québec heeft plannen aangekondigd om de instroom verder te beperken, wat de toestroom naar Québec City zal afremmen. Dit kan de langetermijnvraag naar woningen doen afnemen ten opzichte van eerdere prognoses. Planners moeten zich aanpassen: bijvoorbeeld, projecten gericht op nieuwkomers (studentenhuisvesting, startersappartementen) moeten mogelijk worden heroverwogen als de vraag stabiliseert.
Woningbeleid: Er zijn geen grote nieuwe provinciale regels die direct gericht zijn op de vastgoedmarkt (bijvoorbeeld nog geen belasting voor buitenlandse kopers), maar zowel Ottawa als Québec streven naar betaalbare huisvesting. Maatregelen omvatten subsidies voor betaalbare huurwoningen en stimulansen voor conversies (van kantoor naar woning). Zo is er bijvoorbeeld de nieuwe federale korting op GST/HST voor nieuwe huurwoningen desjardins.com en de programma’s van Québec voor sociale huisvesting die de druk moeten verlichten. Tegelijkertijd evolueren de huurregels: het Québecse huurtribunaal staat doorgaans huurverhogingen van ongeveer 3–4% toe (recent jaarlijks gemiddelde ~3,8%), en er is politieke druk voor strengere controles als de betaalbaarheid verslechtert. Nieuwe bouwvoorschriften (energie-efficiëntie) en milieuregels zullen de ontwikkelingskosten verhogen. Over het algemeen zullen beleidswijzigingen langzaam het aanbod vergroten, maar betaalbaarheid blijft een grote uitdaging zoals beschreven door analisten desjardins.com.
Vooruitzichten & Prognoses (2025–2030)
Vooruitkijkend verwachten de meeste experts dat de markt van Québec City sterk maar afzwakkend zal blijven in de komende 5 jaar. Op korte termijn (2025–2026) zullen de prijzen naar verwachting op recordhoogte blijven. Desjardins voorspelt dat met beperkt nieuw aanbod en opgekropte vraag, de huizenprijzen blijven stijgen (zij het langzamer) tot en met 2026 desjardins.com. De bank verwacht een bescheiden opleving in de bouw tot 10% boven 2024, wat zou moeten helpen de voorraad te stabiliseren, maar waarschuwt dat de betaalbaarheid zal afnemen zonder drastisch nieuw aanbod desjardins.com desjardins.com.
Tegen het einde van de jaren 2020 (2027–2030) zijn er verschillende scenario’s mogelijk. Positief is dat als de tram en andere infrastructuurprojecten volgens plan worden gebouwd, deze de heropleving van onderbenutte gebieden kunnen stimuleren en nieuwe wijken kunnen creëren (wat de vastgoedwaarden daar ondersteunt). Een stabiele economie in Québec met gediversifieerde industrieën zal op de lange termijn waarschijnlijk werknemers en gezinnen blijven aantrekken. Aanhoudend lage rentevoeten (ten opzichte van het verleden) kunnen ook sommige kopers aanmoedigen. In de sector van meergezinswoningen suggereren aanhoudend krappe huren en belastingvoordelen dat ontwikkelaars appartementen zullen blijven bouwen, waardoor huren een aantrekkelijke kans blijft voor investeerders.
Er zijn echter aanzienlijke risico’s. Een verdere vertraging van immigratie zou de bevolkingsgroei kunnen doen afvlakken, waardoor de toekomstige vraag afneemt; inderdaad voorspellen de vooruitzichten voor Québec nu een bijna stilstaande bevolking tegen 2030 desjardins.com. Een heropleving van de inflatie of een ommekeer in de wereldwijde rentevoeten zou de vraag kunnen temperen of prijsdalingen kunnen veroorzaken. Geopolitieke spanningen (nieuwe tarieven of handelsbarrières) kunnen de exportindustrieën van Québec treffen en de arbeidsmarkt verzwakken. Aan de aanbodzijde, als ontwikkelaars te veel bouwen in de huur- of condo-segmenten op hetzelfde moment dat de kopersvraag verschuift, kan dit tijdelijk de leegstand verhogen of de huurstijgingen vertragen – vooral in perifere gebieden. Tot slot kunnen veranderingen in het stedelijk beleid (bijvoorbeeld nieuwe huurregulering of strengere milieuregels) de winstgevendheid voor eigenaars en ontwikkelaars beïnvloeden.
Marktkansen liggen in de huur- en meergezinssectoren (waar de vraag onverminderd groot is), evenals in minder bekende buurten die klaar zijn voor herontwikkeling (het centrum van Québec en Saint-Roch zijn de afgelopen jaren herboren). Het vooruitzicht van de tram en andere verbeteringen in het openbaar vervoer kan nieuwe investeringszones openen. Aan de andere kant omvatten uitdagingen stijgende bouwkosten (materialen en arbeid), afnemende betaalbaarheid voor middeninkomens, en mogelijke stagnatie als te veel woningen onbereikbaar blijven.
Samengevat zal 2025 waarschijnlijk herinnerd worden als een piek in de boom van Québec City, maar niet noodzakelijk als een zeepbel. Prijzen en verkopen bevinden zich op uitzonderlijke niveaus door het beperkte aanbod en de sterke vraag apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. De toekomstige groei lijkt te zullen matigen, met enige afkoeling naarmate er meer woningen bijkomen en de demografie verschuift. Toch wordt verwacht dat Québec City zelfs tot 2030 beter zal presteren dan veel Noord-Amerikaanse markten dankzij de solide economie en gerichte planning. Huizenkopers en investeerders moeten goed letten op tekenen van overaanbod of beleidswijzigingen, maar over het algemeen blijven de langetermijnfundamenten van de markt gunstig – een veerkrachtige arbeidsmarkt, aanhoudende aantrekkingskracht op migranten (zij het trager), en doelgerichte stedelijke investeringen.
Bronnen: QPAREB woningrapporten apciq.ca apciq.ca; Desjardins Economische Studies desjardins.com desjardins.com; CMHC Huurmarkt Rapport assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; CBRE Québec City onderzoek cbre.ca; Québec International demografiestudie quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Canada Mortgage & Housing (CMHC) voorspellingen; Québec overheid economische bulletins cdn-contenu.quebec.ca; vastgoed- en nieuwsanalyses apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
