- Gebalanceerde markt in 2025: De huizenmarkt van Ottawa stabiliseert. In augustus 2025 was de gemiddelde woningprijs ongeveer $686.500 (ongeveer 4% hoger op jaarbasis) met een mediaan van $630.000 (stijging van 3,3%) wowa.ca wowa.ca. De verkopen (~1.236 in aug 2025) stegen met ongeveer 12% op jaarbasis, terwijl het aantal nieuwe aanbiedingen ook toenam – wat resulteerde in een Sales-to-New-Listings ratio (SNLR) van ~58%, een schoolvoorbeeld van een “gebalanceerde” markt wowa.ca. De maanden-voorraad (~3,2) ligt dicht bij de historische normen, waardoor de biedingsoorlog-gekte van 2021–22 afneemt wowa.ca.
- Trend in wederverkoopprijzen: Na een hausse in 2021–2022 laten de huizenprijzen in Ottawa een bescheiden groei zien. De benchmarkprijs (typische woning) bleef rond de $633.000 in midden 2025 (vrijwel gelijk aan juli) en ongeveer 9% onder de piek van 2022 wowa.ca. De gemiddelde verkoopprijzen zijn de afgelopen maanden licht gedaald (–1,2% MoM in aug 2025) maar liggen nog steeds hoger dan een jaar geleden wowa.ca. Eind 2024 waren de gemiddelde verkoopprijzen ~$692.400 en de verwachting is dat deze ~$734.000 zullen bereiken in 2025 ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union voorspelt dat de prijzen in Ottawa in 2025 ongeveer gelijk zullen blijven (~+$640,5k, +0,4% ten opzichte van 2024) en daarna met 2–3% per jaar zullen stijgen tot ongeveer $658k in 2026 en ~$679k in 2027 central1.com.
- Verkopen & Voorraad: De verkopen in Ottawa zijn gezond, met in 2024 en begin 2025 jaar-op-jaar stijgingen in transacties. Zo lagen de verkopen in aug 2025 12,4% boven die van aug 2024 wowa.ca. Het aantal aanbiedingen is gestegen tot het hoogste niveau sinds 2018. Het aantal actieve aanbiedingen bedroeg ~3.970 in aug 2025, een stijging van 13% op jaarbasis (ongeveer 3,2 maanden voorraad) wowa.ca. Dit extra aanbod geeft kopers meer keuze, waardoor de prijsstijging afneemt.
- Woningsegmenten: Eengezinswoningen blijven het duurst, met een gemiddelde van ongeveer $839.000 in aug 2025 (stijging van ongeveer 4,1% ten opzichte van een jaar geleden) en een referentieprijs van ongeveer $700.100 (+1,5% j-o-j) wowa.ca. Rijtjeshuizen hadden een gemiddelde prijs van ongeveer $556.000 (+3,5% j-o-j) wowa.ca. Appartementen/condo’s hadden een gemiddelde prijs van ongeveer $408.000 (–2,8% j-o-j) met een referentieprijs van ongeveer $412.300 (–1,1% j-o-j) wowa.ca, wat een lichte afkoeling weerspiegelt nu er nieuw condo-aanbod op de markt komt.
- Populaire buurten: Stedelijke inbreidingsgebieden (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) blijven populair voor appartementen en oudere woningen, vooral bij forenzen en starters. De buitenwijken groeien snel: Kanata–Stittsville, Barrhaven en Orléans groeiden het snelst doordat gezinnen en thuiswerkers op zoek zijn naar grotere, betaalbare woningen mattrichling.com. Opkomende gebieden zijn onder andere Vanier (betaalbare inbreiding) en Riverside South. (Zie Diepgaande analyse hieronder voor meer buurtinzichten.)
- Huurmarkt wordt krapper: De huurmarkt in Ottawa is zeer krap. De leegstand voor speciaal gebouwde huurwoningen is historisch laag (≈1–2%), hoewel CMHC een kleine stijging verwacht tot ~~2,9% in 2025 nu de bevolkingsgroei afneemt ottawa.citynews.ca. De gemiddelde huur voor een tweeslaapkamer bedroeg ongeveer $1.880 in 2024, en wordt verwacht ~$1.960 in 2025 ottawa.citynews.ca. Ondanks nieuwe speciaal gebouwde huurwoningen (bijna 3.700 eenheden in 2024) en condo’s die naar de huurmarkt verschuiven, houdt de vraag van overheid, studenten en techwerkers de bezettingsgraad hoog (~97% equiton.com) en stijgen de huurprijzen.
- Commercieel vastgoed: De commerciële markt in Ottawa is stabiel, maar weerspiegelt bredere trends. Kantoren: De leegstand blijft hoog (~12–13% medio 2025) door hybride werken en het inkrimpen van sommige bedrijven cbre.ca. In het centrum daalde de leegstand recent naar ~13,3% (70 bps kwartaal-op-kwartaal) dankzij huurrenovaties (bijv. 160 Elgin) cbre.ca. In de buitenwijken (Kanata e.d.) is de leegstand iets hoger (~13,3%) cbre.ca. Winkelvastgoed: De leegstand in het winkelvastgoed in Ottawa was ~3,5% in H1 2025 (gestegen van 2,8% eind 2024), veroorzaakt door leegstand in enkele winkelcentra zoals Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. Daarentegen zijn buurt-/wijkwinkelcentra zeer krap (<2% leegstand) assets.cushmanwakefield.com. Industrieel: Uiterst sterk. De industriële leegstand in Ottawa is laag (~4,4% in Q2 2025, gedaald ten opzichte van Q1) assets.cushmanwakefield.com. Alle industriële deelmarkten (Orléans, Stittsville, enz.) kenden een positieve opname doordat fabrikanten en distributeurs uitbreidden assets.cushmanwakefield.com. De industriële huren in Ottawa stijgen ($16,75 psf in Q2 2025, licht gestegen) assets.cushmanwakefield.com.
- 2025–2027 Prognose: Toonaangevende voorspellingen geven aan dat er bescheiden groei wordt verwacht in Ottawa. Central 1 (Ontario vooruitzicht) voorziet een daling van de verkopen met ongeveer –1,8% in 2025, gevolgd door een stijging van +3,9% (2026) en +5,1% (2027) in het gebied van Ottawa central1.com. De prijzen stijgen langzaam: +0,4% in 2025, +2,7% in 2026, +3,2% in 2027 central1.com. RBC Economic Research verwacht in grote lijnen dat de prijzen in Ontario later in 2025 zullen dalen (–0,7% in 2026) door een hoog aanbod rbc.com, maar de markt in Ottawa is minder oververhit dan die van Toronto of Vancouver. De betaalbaarheid van het eigen huis zal iets verbeteren naarmate de hypotheekrente daalt en de lonen stijgen, waardoor een deel van de opgekropte vraag wordt vrijgemaakt rbc.com rbc.com. Ook CMHC voorspelt dat de verkopen/prijzen zich in 2026-27 zullen herstellen naarmate de economische omstandigheden verbeteren assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Belangrijkste invloeden: Rentevoeten en betaalbaarheid zijn van het grootste belang. De Bank of Canada wordt verwacht de rente rond 2,75% tot 2026 te houden rbc.com, waardoor de leenkosten hoger blijven dan de recente dieptepunten. Immigratiebeleid heeft een grote lokale impact: recente federale bezuinigingen op immigratie (bedoeld om de bevolkingsgroei te vertragen) zullen de vraag naar huurwoningen en de groei van de huizenverkoop afremmen ottawa.citynews.ca rbc.com. Omgekeerd ondersteunt de technologie- en overheidsgroei in Ottawa de vraag. De technologiesector in Ottawa groeide met ongeveer 51,7% (2018–2023) investottawa.ca, de snelste van alle grote Noord-Amerikaanse steden, met Kanata North als ankerpunt (540+ bedrijven, 33.000 banen) investottawa.ca. Stabiele banen in de publieke sector, gezondheidszorg en onderwijs beschermen Ottawa ook tegen schommelingen. Infrastructuurprojecten – de uitbreiding van de O-Train LRT, ziekenhuisverbeteringen, snelwegen – zullen de komende tien jaar banen en woningen toevoegen in omliggende voorsteden.
- Investeringskansen: Ottawa biedt een balans tussen stabiliteit en groei. Met een sterke institutionele werkgelegenheidsbasis en relatief betaalbare prijzen zien investeerders een gestage waardestijging op lange termijn. De lage leegstand op de huurmarkt (~2–3%) betekent dat huurinkomsten veilig zijn equiton.com ottawa.citynews.ca. Opkomende gebieden zoals Stittsville-Kanata en appartementen in het centrum (met recente kantoor-naar-woning conversies) bieden potentieel voor waardestijging. Meergezinswoningen en speciaal gebouwde huurwoningen zijn in trek, gezien de jonge demografie en de technologische beroepsbevolking van Ottawa.
- Risico’s: De prijsstijging vlakt af, waardoor flips minder zeker zijn. Overaanbod is een zorg: Ottawa heeft veel appartementen in aanbouw, wat de prijzen kan beperken. Hoge rente schrikt nog steeds sommige kopers af. De onzekerheid rond de handelsoorlog (bijv. mogelijke Amerikaanse tarieven) kan de economie van Ontario vertragen, wat indirect invloed heeft op Ottawa assets.cmhc-schl.gc.ca. Aangescherpte hypotheekregels (hogere minimale aanbetalingen) en afnemende bevolkingsgroei (minder immigratie) zullen de vraag beperken. Tot slot zou elke plotselinge marktschok (recessie, veranderingen op de obligatiemarkt) de activiteit vertragen.
- Visies van experts: Lokale makelaars en economen zijn het eens over een “terugkeer naar normaal” op de Ottawaanse markt. Analisten (bijv. Matt Richling) merken op dat Ottawa “niet langer een oververhitte verkopersmarkt” is, met appartementen en stedelijke inbreiding die het goed doen, maar over het algemeen “gebalanceerde” omstandigheden mattrichling.com mattrichling.com. Voorspellingen van CMHC en RBC voorzien slechts lichte schommelingen tot 2027 rbc.com central1.com. De consensus is voor gestage, gematigde waardestijging (ongeveer in lijn met het inkomen, ~1–3% per jaar) in plaats van pieken of dalen rbc.com mattrichling.com.
Bronnen: Er zijn gezaghebbende marktrapporten en nieuwsbronnen (CMHC, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union, enz.) gebruikt om deze cijfers en prognoses samen te stellen wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
