- Noord-Amerika: De hypotheekrentes in de VS daalden naar het laagste punt in 11 maanden (~6,3% voor 30-jaar leningen) door toenemende hoop op renteverlagingen door de Fed, wat het vertrouwen van kopers nieuw leven inblies ainvest.com. In Canada daalden de huizenverkopen in Toronto in augustus voor het eerst in vijf maanden (–1,8% m/m) doordat de betaalbaarheid onder druk blijft staan reuters.com, zelfs nu de Bank of Canada een pauze heeft ingelast.
- Europa: De huizenprijzen in het VK stegen licht met 0,3% in augustus – de derde maandelijkse stijging op rij, tot een recordgemiddelde van £299.331 reuters.com reuters.com – maar in het bredere Europa stagneert de markt voor commercieel vastgoed. De investeringsvolumes in H1 2025 zijn amper de helft van het niveau van vóór 2022, met grensoverschrijdende deals op het laagste punt in tien jaar door de hoge rente m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Azië-Pacific: De vastgoedcrisis in China werd erger nu grote ontwikkelaars wankelen – Evergrande werd van de beurs gehaald en bij concurrent Country Garden daalde het aantal opgeleverde woningen met ~50%, wat wijst op een verlies van ¥18–21 miljard reuters.com reuters.com. Peking overweegt reddingsmaatregelen (zoals staatsbedrijven die onverkochte woningen opkopen) om het overschot aan te pakken reuters.com reuters.com. Toch zijn er lichtpuntjes: in Japan heeft het Duitse Patrizia 14 appartementencomplexen in Tokio gekocht (800 eenheden) voor een wereldwijde investeerder, in de hoop op aanhoudende vraag naar huurwoningen patrizia.ag patrizia.ag.
- Midden-Oosten: De vastgoedhausse in Dubai bereikte nieuwe records – 51.000 woningen verkocht in Q2 2025, een absoluut record bloomberg.com – waarmee de verkopen tot nu toe op een verbluffende AED 441 miljard (~$120 miljard) uitkomen instagram.com. Stijgende prijzen en een stijging van 13% in de verkopen in augustus doen sommige analisten waarschuwen voor een herhaling van de crash van 2009 bloomberg.com. Ondertussen opende Saoedi-Arabië zijn vastgoedmarkt voor buitenlandse investeerders met een nieuwe wet (van kracht in 2026) die kopers uit het buitenland toelaat in aangewezen zones zoals Riyad en Djedda natlawreview.com – een maatregel onder Vision 2030 om kapitaal aan te trekken en ontwikkeling te stimuleren natlawreview.com.
- Latijns-Amerika: Hoge rentetarieven en beleidswijzigingen bepalen de regio. De centrale bank van Brazilië (Selic 14,75%) introduceerde een “brug”-financieringsplan om de woningkredietmarkt te ondersteunen nu spaartegoeden opdrogen reuters.com reuters.com. In Mexico wordt verwacht dat de vastgoedbeleggingen zullen stijgen tot ₱652 miljard ($38 miljard) in 2025, gestimuleerd door nearshoring en een plan om één miljoen woningen te bouwen onder de nieuwe regering riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Binnenlandse investeerders veranderen de markten. Nigeriaanse pensioenfondsen verhoogden hun vastgoedallocaties met ongeveer 418% in H1 2025 (tot ~$51 miljoen) propertywheel.co.za, wat een verschuiving naar lokaal langetermijnkapitaal markeert. Zuid-Afrika daarentegen kampt nog steeds met een zwakke woningmarkt – gehinderd door hoge werkloosheid en lage vraag globalpropertyguide.com – hoewel de renteverlagingen van de Reserve Bank (repo omlaag naar 7,00% in augustus) privateproperty.co.za bedoeld zijn om een bescheiden herstel te stimuleren.
Noord-Amerika: Afnemende rente, voorzichtige kopers
Verenigde Staten – Tekenen van verlichting: De Amerikaanse huizenmarkt liet deze week de eerste tekenen van verlichting voor kopers zien. De hypotheekrente daalde tot het laagste niveau sinds oktober 2024 – het 30-jaars vaste tarief daalde met 16 basispunten tot ongeveer 6,29% ainvest.com. Deze scherpe daling op één dag, veroorzaakt door zwakke werkgelegenheidscijfers en hoop op renteverlagingen door de Federal Reserve, heeft geleid tot tastbare besparingen (ongeveer $169 minder per maand op een lening van $450.000) en een verbeterd sentiment onder huizenkopers ainvest.com ainvest.com. “Het momentum keert” in het voordeel van kopers na jaren van stijgende kosten, zoals Fortune opmerkte, waarbij de betaalbaarheid met 3,1% op jaarbasis is toegenomen newslink.mba.org. Huizenbouwers en hypotheekverstrekkers stegen op het nieuws, wat duidt op verwachtingen dat lagere financieringskosten de vraag zullen stimuleren ainvest.com. Toch blijft de onzekerheid op de markt bestaan: uit een enquête van Bank of America blijkt dat 60% van de Amerikanen nog steeds niet zeker weet of het een goed moment is om te kopen, het hoogste percentage sinds 2023 reuters.com reuters.com. De hoge prijzen en economische onzekerheid zorgen ervoor dat velen “wachten… tot de rente en prijzen verder dalen” reuters.com.
Canada – Markt op scherp: In Canada heeft de afkoeling van de huizenmarkt een belangrijke markt geraakt: Toronto. In augustus daalde de verkoop in de Greater Toronto Area met 1,8% ten opzichte van juli (seizoensgecorrigeerd), wat de eerste daling sinds maart markeert reuters.com. Ook de prijzen daalden – de benchmarkindex zakte naar C$978.100, waarmee de vlakke tot dalende trend sinds afgelopen november werd voortgezet reuters.com. De Toronto Regional Real Estate Board wijt dit aan de “moeilijke” betaalbaarheid: “Een huishouden met een gemiddeld inkomen… vindt het nog steeds moeilijk om de maandelijkse hypotheeklasten van een huis met een gemiddelde prijs te betalen,” zei Jason Mercer van TRREB reuters.com. De leenkosten blijven zwaar, ook al heeft de centrale bank van Canada de renteverhogingen gepauzeerd op 5%. Mercer merkte op dat zelfs bij een bescheiden daling van de hypotheekrente, “een groter aantal kopers [van de zijlijn zou] komen om te profiteren van de huidige goed gevulde markt” reuters.com. Inderdaad, het aantal nieuwe aanbiedingen is jaar-op-jaar met 9,4% gestegen, waardoor kopers meer keuze hebben reuters.com. De aandacht is nu gericht op de komende vergadering van de Bank of Canada op 17 september – de markten verwachten voorzichtig de eerste renteverlaging (na sinds maart op 5% te hebben gestaan) reuters.com om een diepere neergang op de huizenmarkt te voorkomen.
Commerciële voorzichtigheid: De commerciële vastgoedsector van Noord-Amerika blijft gespleten. De Amerikaanse kantoormarkten zitten in een diepe neergang – de nationale kantoorleegstand bereikte een record van 20,7% in Q2 2025, een ongekende overvloed aan lege ruimte reuters.com. Grote steden doen het slechter: de leegstand in San Francisco is gestegen tot ~27,7% (vs. ~8,6% voor de pandemie) reuters.com, terwijl Manhattan en Charlotte rond de 23% schommelen reuters.com. Aanhoudend thuiswerken en kostenbesparingen bij bedrijven hebben geleid tot wat Moody’s Analytics een “structurele verstoring” noemt in de kantoorsector reuters.com. Vastgoedwaarden eroderen, waardoor verhuurders en regionale banken onder druk komen te staan met $290 miljard aan kantoorleningen die aflopen tegen 2027 reuters.com. Als reactie daarop schakelen ontwikkelaars om – van het ombouwen van kantoren tot appartementen (meer dan 149 miljoen vierkante voet bestemd voor hergebruik) reuters.com tot het verkiezen van populairdere segmenten zoals industrieel/logistiek en multifamily. Daarentegen blijven Amerikaans industrieel en multifamily vastgoed relatief veerkrachtig, gesteund door lage leegstand en stabiele huurgroei m24sunshine.com. En in Canada is de commerciële investering vertraagd maar niet ingestort; de leegstand van topkantoren in steden als Toronto en Vancouver is verhoogd (~15%) maar lager dan de Amerikaanse pieken, terwijl industrieel vastgoed in trek blijft dankzij de groei van e-commerce. Over het algemeen verbetert het marktsentiment in Noord-Amerika voorzichtig voor woningen nu de rentes dalen, zelfs terwijl commerciële segmenten een pijnlijke aanpassing doormaken aan de realiteit na de pandemie.
Europa: Winst op de woningmarkt vs. pijn in commercieel vastgoed
Verenigd Koninkrijk – Veerkrachtige prijzen: De Britse huizenmarkt toonde verrassende veerkracht richting de herfst. Hypotheekverstrekker Halifax meldde dat de huizenprijzen in augustus met 0,3% zijn gestegen, de derde opeenvolgende maandelijkse stijging reuters.com. Hierdoor liggen de prijzen 2,2% hoger dan een jaar geleden reuters.com, en overtreffen ze zelfs de verwachtingen van analisten (die slechts een maandelijkse stijging van +0,1% verwachtten) reuters.com. De gemiddelde woning kost nu een recordbedrag van £299.331 reuters.com. Halifax schrijft dit toe aan verbeterde betaalbaarheid en aanhoudende vraag: na een scherpe correctie in 2024 zijn de lonen gestegen en zijn de hypotheekrentes gestabiliseerd, waardoor kopers weer kunnen instappen. “De huizenmarkt heeft laten zien dat ze deze uitdagingen aankan,” aldus de hypotheekdirecteur van Halifax, die opmerkte dat een “langzame maar gestage stijging” van de prijzen waarschijnlijk zal doorgaan als de economische omstandigheden stabiel blijven reuters.com. Niet alle cijfers komen echter overeen: concurrent Nationwide noteerde een daling van 0,1% in augustus reuters.com, en het aantal transacties blijft onder het niveau van voor de pandemie. Het koopgedrag is veranderd – gegevens van Rightmove laten zien dat verkopers deze zomer hun vraagprijzen vaker moesten verlagen om tot een deal te komen reuters.com. En met een mogelijke regeringswisseling in het vooruitzicht, zorgt onzekerheid over het belastingbeleid voor onrust in het hogere segment: brancheonderzoeken tonen aan dat sommige kopers afwachten, uit vrees dat de volgende begroting (verwacht in november) de belastingen op luxe woningen zal verhogen reuters.com. Voorlopig echter tart de Britse huizenmarkt de zwaartekracht, geholpen door dalende inflatie en het rentepauze van de Bank of England, wat het consumentenvertrouwen heeft verbeterd.
Continentaal Europa – Terugval in Investeringen: Aan de overkant van het Kanaal zwoegen de Europese vastgoedmarkten door een neergang, vooral aan de commerciële kant. De transacties zijn ingestort in 2025. In het eerste kwartaal bedroeg de totale Europese investering in commercieel vastgoed slechts €47,8 miljard – minder dan de helft van het niveau van drie jaar geleden m24sunshine.com. Voorlopige cijfers over het tweede kwartaal zijn nog somberder: grensoverschrijdende investeringen daalden met ~20% op jaarbasis tot slechts €17,2 miljard, een laagste punt in tien jaar dat wijst op een scherpe terugtrekking van internationale investeerders m24sunshine.com. De oorzaken: stijgende rente en economische onzekerheid. Met de Europese Centrale Bank die de rente op een cyclushoogte van 4,25% houdt (om de kerninflatie rond de 5% te bestrijden), zijn de financieringskosten gestegen en heeft een verschil in prijsverwachtingen de dealmaking bevroren m24sunshine.com. Potentiële kopers eisen forse kortingen, maar veel verkopers geven geen krimp – wat resulteert in een patstelling en een “lage liquiditeit” op de hele markt m24sunshine.com.
Sector Divergentie: De neergang van het Europese vastgoed is ongelijk verdeeld over de sectoren. Kantoorgebouwen en oudere winkelcentra zien de vraag en waardes dalen m24sunshine.com. Aanhoudende trends van thuiswerken en de groei van e-commerce zorgen ervoor dat kantoren en secundaire winkelcentra moeite hebben om huurders aan te trekken. Zo zijn de commerciële verkopen in Duitsland in H1 2025 met nog eens 2% gedaald, waarmee de daling van vorig jaar wordt voortgezet m24sunshine.com. Er zijn echter lichtpuntjes: logistieke magazijnen, huurwoningen en hotels in heel Europa blijven “aantrekkelijk voor investeringen” m24sunshine.com. Deze segmenten profiteren van structurele rugwind – logistiek van herinrichting van de toeleveringsketen en e-commerce, residentieel van chronische woningtekorten, en hospitality van een herstel in het reizen. Grote investeerders zoals private-equityfirma’s zijn dan ook overgestapt op het kopen van magazijnen en woningportefeuilles, omdat ze deze als meer inflatiebestendige inkomstenbronnen zien. Analisten van Cushman & Wakefield merken op dat de kapitaalwaarden in eersteklas logistiek en multifamily al aan het bodemmen zijn en in H2 2025 kunnen stabiliseren na prijsaanpassingen cushmanwakefield.com.
Vooruitzicht: Het vastgoedsentiment in Europa is voorzichtig hoopvol dat het ergste voorbij is. Nu de recessievrees afneemt (het BBP van de eurozone groeit nog steeds licht) en de ECB waarschijnlijk haar piekrente heeft bereikt, speuren sommige opportunistische fondsen naar koopjes in oververkochte markten. Voorspellingen van CBRE voorzien een geleidelijk herstel in 2025, waarbij het totaalrendement op vastgoed mogelijk weer positief wordt (~7% in 2025) mediaassets.cbre.com. Maar de risico’s blijven groot – geopolitieke spanningen en hardnekkig hoge financieringskosten kunnen een herstel vertragen. Op de korte termijn krijgen verhuurders het zwaar: herfinanciering is duur en de waardes van kantoortorens in steden als Frankfurt en Amsterdam liggen tientallen procenten lager dan de pieken in 2021. De komende kwartalen zullen een test zijn voor zwaar gefinancierde Europese verhuurders (zoals verschillende Duitse en Zweedse vastgoedbedrijven) wanneer zij proberen te herfinancieren of activa te verkopen in een zwakke markt. Samengevat is het Europese vastgoed verdeeld – veerkrachtige woningmarkten zoals het VK en delen van Frankrijk trekken weer licht aan reuters.com, maar de investerings- en commerciële sectoren zitten in een afwachtende houding, in afwachting van duidelijker economische signalen en een draai in de rentecyclus.
Azië-Pacific: Turbulentie in China, Gerichte Optimisme Elders
China – Crisis en Ingrijpen: De kolossale vastgoedsector van China – lange tijd een motor van groei – verkeert nog steeds in diepe crisis. In de afgelopen dagen zijn de landelijke vastgoedverkopen en -prijzen blijven stagneren, en de problemen van grote projectontwikkelaars nemen toe. Evergrande Group, ooit China’s grootste ontwikkelaar, is formeel geschrapt van de Hongkongse beurs (per 25 aug.) nadat het er niet in slaagde zijn schuldenberg van $300 miljard op te lossen thediplomat.com. Een andere gigant, Country Garden, waarschuwde dat het een nog groter verlies zal rapporteren over de eerste helft van boekjaar 2025, waarbij de winst is weggevaagd door een daling van 50% in de oplevering van woningprojecten reuters.com reuters.com. Het leverde slechts ongeveer 74.000 woningen op in H1, amper de helft van het tempo van vorig jaar reuters.com, wat benadrukt hoe de vastgoedcrisis de kasstroom heeft verstikt. Country Garden is eind 2023 al in gebreke gebleven op $11 miljard aan buitenlandse obligaties, en de herstructurering van $14,1 miljard aan schulden is nog gaande reuters.com. Nu ontwikkelaars krap bij kas zitten, blijven talloze projecten onafgemaakt, wat het vertrouwen van kopers ondermijnt en ervoor zorgt dat de prijzen van nieuwbouwwoningen in veel steden dalen.
Als reactie daarop is Beijing het beleidsondersteuning aan het opvoeren. De autoriteiten hebben de hypotheekregels versoepeld (waardoor prikkels voor starters in grote steden mogelijk zijn) en de rente bescheiden verlaagd. Opvallend is dat Bloomberg meldde dat toezichthouders van plan zijn om staatsbedrijven te mobiliseren om onverkochte woningen op te kopen van ontwikkelaars in moeilijkheden reuters.com. In dit plan zouden grote centrale overheidsbedrijven en vermogensbeheerders (zoals China Cinda) een beroep kunnen doen op een centrale bankfonds van ¥300 miljard om overtollige voorraden op te kopen reuters.com. Dit zou het overaanbod verminderen en liquiditeit verschaffen aan ontwikkelaars. Het bouwt voort op een initiatief uit 2022 waarbij lokale overheden en SOE’s werden aangemoedigd om woningvoorraad op te kopen met behulp van herfinancieringsfaciliteiten van de PBOC reuters.com. Hoewel deze maatregelen aan de randen helpen, blijft het vertrouwen wankel: de investeringen in vastgoed zijn dit jaar tot nu toe met ongeveer 8% gedaald en het sentiment onder huizenkopers is zwak, behalve in de grootste steden van het hoogste niveau. Analisten waarschuwen dat de vastgoedproblemen van China – ontstaan door een hard optreden tegen ontwikkelaars in 2021 – een langdurige rem vormen. “Dit is een structurele neergang, geen cyclische dip,” vertelde een econoom aan Reuters, waarbij hij opmerkte dat de groei van de stedelijke bevolking vertraagt en de speculatieve geestdrift waarschijnlijk niet terugkeert. De overheid staat voor een moeilijke evenwichtsoefening om de woningmarkt te stabiliseren (essentieel voor de economie) zonder roekeloze ontwikkelaars volledig te redden.Breder Azië – Gemengde Vooruitzichten: Buiten China zijn de trends in vastgoed in de Azië-Pacific-regio positiever. Japan springt eruit als een magneet voor investeringen. Deze week kondigde de Europese vermogensbeheerder PATRIZIA een grote overname in Japan aan – een woonportefeuille van 14 panden in Tokio, in totaal ~800 appartementen patrizia.ag patrizia.ag. Met een bezettingsgraad van 97% en huren die naar verluidt 10% onder de markt liggen, ziet Patrizia sterke “inkomstenvastheid en… de mogelijkheid om het inkomen te laten groeien door actief beheer”, aldus de Japan-directeur Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. De deal (een van de grootste ooit van Patrizia in Japan) onderstreept het vertrouwen van buitenlandse investeerders in Tokio’s huurwoningen, die profiteren van verstedelijking en een krap aanbod. De extreem lage rente in Japan en stijgende huren maken het aantrekkelijk ten opzichte van andere markten waar de leenkosten hoog zijn. Evenzo is er in Singapore en Zuid-Korea aanhoudende interesse in logistiek en datacenterbezit, hoewel hoge rentes de volumes enigszins hebben getemperd.
Australië & India: In Australië verschuift het verhaal van een hausse naar door beleid gestuurde matiging. Na een snelle groei begin 2025 heeft de Reserve Bank of Australia de rente drie keer verlaagd (waardoor de kasrente medio het jaar op 3,60% kwam afr.com) om de economie te ondersteunen bij lage inflatie. De woningmarkten in Sydney en Melbourne zijn sindsdien gestabiliseerd met bescheiden prijsstijgingen, doordat lagere rentes de voorzichtigheid van kopers compenseren. Ondertussen herstelt India’s commerciële vastgoedmarkt door sterke kantoorverhuur (vooral in IT-hubs zoals Bangalore), en bereikten de verkopen van woningen recordhoogtes in de belangrijkste steden dankzij sterke economische groei.
Opkomende beleidsmaatregelen: Ook regionale overheden zijn actief. Zuid-Korea bereidt maatregelen voor om het woningaanbod te vergroten, met als doel de prijzen te beteugelen en jonge kopers te helpen (hoewel de details nog moeten volgen) menafn.com menafn.com. En in Vietnam heeft de overheid de kredietverlening aan vastgoedbedrijven en huizenkopers versoepeld, in een poging een kredietcrisis in de vastgoedsector te voorkomen. Over het algemeen is de vooruitzichten voor vastgoed in Azië-Pacific tweesporig: China’s langdurige neergang drukt op de regionale groei en de vraag naar grondstoffen, maar andere markten (Japan, India, Zuidoost-Azië) blijken relatief veerkrachtig dankzij gerichte stimulansen en aanhoudende stedelijke vraag. Investeerders zijn steeds selectiever – ze geven de voorkeur aan markten met duidelijkere fundamenten of beleidssteun, en mijden markten met hoge schulden en overaanbod.
Midden-Oosten: Hete Golfmarkten en Nieuwe Hervormingen
Golfhausse – Recordstijging in Dubai: De vastgoedfocus in het Midden-Oosten ligt op de buitengewone vastgoedhausse in de Golf, met name in Dubai. De vastgoedmarkt van het emiraat breekt records in 2025, aangejaagd door een toestroom van kapitaal en investeerders. In de eerste acht maanden (jan–aug) noteerde Dubai ongeveer AED 441,2 miljard aan vastgoedverkopen (~$120 miljard) instagram.com – een bedrag dat de totale jaaromzet van voorgaande jaren overtreft. Alleen al in Q2 2025 werden er 51.000 woningen verkocht, het hoogste kwartaalvolume ooit, volgens Knight Frank bloomberg.com. De vraag is breed gedragen – ultra-luxe villa’s op de Palm Jumeirah, moderne appartementen en zelfs off-plan verkopen doen het allemaal uitstekend. De hausse heeft de prijzen in toplocaties met dubbele cijfers doen stijgen ten opzichte van vorig jaar. Zo liggen de villaprijzen volgens vastgoedadviseurs ongeveer 16% hoger dan een jaar geleden en zijn de transacties tot nu toe dit jaar met circa 30% gestegen.
Deze uitbundigheid “wakkert de angst voor een nieuwe crash aan”, schrijft Bloomberg bloomberg.com. Doorgewinterde waarnemers zien parallellen met 2009, toen de laatste vastgoedzeepbel in Dubai barstte. Er zijn volop tekenen van oververhitting: een villa op Palm Jumeirah werd onlangs verkocht voor een recordbedrag van AED 170 miljoen (~$46 miljoen), en het doorverkopen van off-plan units is teruggekeerd. Toch zijn er nu enkele nieuwe steunpilaren op de markt – een toestroom van langdurige buitenlandse bewoners (die elders instabiliteit ontvluchten) en relatief beperkte nieuwe aanvoer in toplocaties. Ontwikkelaars brengen ook gefaseerd nieuwe projecten op de markt om het aanbod te beheersen. Analisten waarschuwen voor voorzichtigheid, maar voorzien geen onmiddellijke instorting: “Deze cyclus is anders – meer eindgebruikers, minder hefboomwerking,” merkt een lokaal makelaarskantoor op, al geven ze toe dat als de wereldwijde rente hoog blijft en de olieprijs daalt, de vastgoedmarkt in Dubai kan afkoelen. Voorlopig blijft het momentum sterk: in augustus bedroeg de verkoop $10,9 miljard (13% hoger dan vorig jaar) tijdens een zomerse koopgolf therealestatereports.com. De huuropbrengsten zijn nog steeds aantrekkelijk (~6–8%), wat institutionele investeerders aantrekt. Desondanks heeft het Dubai Land Department de speculatieve koorts opgemerkt en denkt aan mogelijke maatregelen zoals hogere transactiekosten of aanpassingen in de verblijfsregels om oververhitting te voorkomen.Saoedi-Arabië – Openstelling: In Saoedi-Arabië is het grote nieuws de regulatoire transformatie. Op 8 juli keurde de regering een baanbrekende Wet op het Eigendom en de Investering in Onroerend Goed voor Niet-Saoedi’s goed, waarmee de toegang van buitenlanders tot de vastgoedmarkt van het Koninkrijk sterk wordt geliberaliseerd natlawreview.com. Met ingang van januari 2026 mogen buitenlandse particulieren en bedrijven onroerend goed bezitten en investeren in aangewezen zones (die zullen worden gespecificeerd door de nieuwe Algemene Vastgoedautoriteit) natlawreview.com. Aanvankelijk zullen deze zones gebieden met hoge vraag in Riyad, Djedda en andere grote steden omvatten. Er gelden bepaalde voorwaarden – zo moeten buitenlandse commerciële investeringen ontwikkelingsprojecten zijn met minimaal SAR 30 miljoen (~$8 miljoen) aan kapitaal en binnen 5 jaar voltooid zijn natlawreview.com. Maar de verschuiving is significant: het vervangt een twintig jaar oud restrictief kader en sluit aan bij de doelen van Saudi Vision 2030 om buitenlands kapitaal en expertise aan te trekken natlawreview.com. Het doel van de regering is om het vastgoedaanbod te vergroten en de sector te moderniseren en tegelijkertijd lokale belangen te beschermen. Zo blijft het voor buitenlanders grotendeels verboden om eigendom te verwerven in de heilige steden Mekka en Medina natlawreview.com, en kunnen individuele expats alleen een huis kopen als ze een verblijfsvergunning hebben en goedkeuring krijgen van het ministerie van Binnenlandse Zaken natlawreview.com. De invoering zal gefaseerd verlopen, waarbij toezichthouders de impact op prijzen en de betaalbaarheid van huisvesting voor Saoedi’s zullen monitoren natlawreview.com. Reactie: Vastgoedontwikkelaars en wereldwijde investeerders hebben de wet verwelkomd en noemen het een “game-changer” die de markt zal verdiepen. Analisten verwachten een golf van buitenlandse investeringen in Saoedische commerciële projecten (hotels, kantoren, winkelcentra) zodra de zones zijn aangekondigd, al zal het volledige effect zich over jaren ontvouwen.
Andere regionale trends: In de hele Golfregio zorgen sterke olie-inkomsten en economische groei voor vastgoedbooms. Qatar en Abu Dhabi zien ook prijsstijgingen, zij het gematigder dan in Dubai. Riyad ondergaat een bouwhausse nu de Saoedische hoofdstad bedrijven aantrekt via haar bedrijfsverplaatsingsinitiatief. Het luxe segment floreert in de hele regio – Dubai loopt voorop met ultra-prime verkopen (Knight Frank rangschikte het als de #1 markt voor huizenverkopen van $10 miljoen+ in 2025), en Riyads diplomatieke wijk en de kustontwikkelingen van NEOM trekken belangstelling. Ondertussen kent Egypte een tegengestelde situatie: een valutacrisis en IMF-hervormingen hebben de vastgoedmarkt verzwakt, met lokale huizenprijzen die in Egyptische ponden sterk stijgen, maar waarbij de investeringen vertragen. In Israël zijn de huizenprijzen voor het eerst in jaren afgekoeld, ongeveer 2% lager dan de pieken van 2024, doordat hogere rentevoeten en politieke onzekerheid het vertrouwen van kopers aantasten. Over het algemeen is het vastgoedverhaal van het Midden-Oosten eind 2025 er een van groei en kansen in de Golfregio, gestuwd door hervormingen en economische diversificatie, tegenover uitdagingen in economieën die onder druk staan.
Latijns-Amerika: Hoge rentes, grote plannen en veerkrachtige vraag
Brazilië – Navigeren door een kredietkrapte: Brazilië, de grootste economie van Latijns-Amerika, worstelt met de gevolgen van hoge rentetarieven voor de woningmarkt. Met het basisrentepercentage (Selic) van de centrale bank op 14,75% – het hoogste niveau in bijna 20 jaar reuters.com – zijn de leenkosten voor hypotheken sterk gestegen, wat de verkoop van woningen en de bouw afremt. Het probleem wordt verergerd doordat Brazilianen geld uit traditionele spaarrekeningen halen (de belangrijkste bron van woningfinanciering) om te investeren in beleggingen met een hoger rendement reuters.com. Hierdoor is er een financieringstekort ontstaan voor vastgoedleningen. Als reactie hierop heeft Centrale Bank-gouverneur Gabriel Galipolo een spoedige oplossing aangekondigd: een “brug”-financieringsprogramma om de overgang naar een nieuw model voor woningfinanciering te maken reuters.com. Op 5 september legde hij uit dat het plan – ontwikkeld met grote banken zoals staatsbank Caixa – alternatieve financieringsbronnen zal vinden om de afnemende spaardeposito’s te vervangen reuters.com reuters.com. Het idee is om andere instrumenten te gebruiken (mogelijk covered bonds of meer securitisatie) zodat ontwikkelaars en huizenkopers toegang tot krediet houden totdat de rente daalt. “We moeten overstappen op een nieuw systeem,” merkte Galipolo op, aangezien financiële educatie en betere beleggingsmogelijkheden het spaargedrag blijvend hebben veranderd reuters.com. Bemoedigend is dat de inflatie in Brazilië is afgekoeld tot onder de tien procent, en de centrale bank is eindelijk begonnen met het verlagen van de rente (een verlaging van 50 basispunten in augustus, met meer verlagingen in het vooruitzicht). De vastgoedsector kijkt reikhalzend uit naar deze renteverlagingen om de activiteit weer op gang te brengen. Projectontwikkelaars melden dat er medio 2025 een dip was in nieuwe projecten, maar ze hopen dat lagere financieringskosten tegen het einde van het jaar de opgekropte vraag naar woningen zullen losmaken – Brazilië heeft een grote jonge bevolking en een woningtekort van miljoenen.
Mexico – Investeringsgolf en Nearshoring: De vooruitzichten voor vastgoed in Mexico zijn uitgesproken optimistisch. Een recente analyse voorspelt dat de vastgoedinvesteringen 652 miljard peso ($38 miljard) zullen bereiken tegen 2025, wat een robuuste jaarlijkse groei van ~15% weerspiegelt riotimesonline.com. Verschillende factoren voeden dit optimisme. Ten eerste heeft de nearshoring van productie – nu Amerikaanse bedrijven hun toeleveringsketens dichterbij halen – de vraag naar industrieel vastgoed langs de Mexicaans-Amerikaanse grens en belangrijke logistieke knooppunten aangewakkerd. De leegstand van industrieel vastgoed in hotspots als Monterrey en Tijuana ligt onder de 3%, en de huren bereiken nieuwe hoogten, wat een golf van ontwikkeling van magazijnen en fabrieksparken veroorzaakt. Ten tweede heeft de Mexicaanse regering onder president Claudia Sheinbaum (ingehuldigd eind 2024) een ambitieus huisvestingsprogramma gelanceerd. Ze streven ernaar om 1 miljoen nieuwe woningen te bouwen tijdens haar ambtstermijn riotimesonline.com, met de focus op betaalbare woningen, wat de activiteit onder projectontwikkelaars heeft gestimuleerd. Federale huisvestingsinstanties (Infonavit en Fovissste) verhogen de kredietverlening, en nieuwe subsidies voor kopers met een laag inkomen zijn geïntroduceerd in de begroting van 2025. Als gevolg hiervan wordt verwacht dat de woningbouw met ~50% zal stijgen: van ₱241 miljard in 2024 naar ₱364 miljard in 2025 riotimesonline.com. “Veerkracht” is een woord dat analisten gebruiken voor de Mexicaanse markt – ondanks wereldwijde uitdagingen houden binnenlandse vraag en buitenlandse investeringen de markt overeind mexlaw.com. Dat gezegd hebbende, Mexico staat voor tegenwind: hoge rentetarieven (de rente van Banxico is ~11,25%) maken hypotheken duur, en politieke overgangen kunnen lokale vergunningstrajecten vertragen (de woningmarkt in Mexico-Stad is traag door bureaucratische vertragingen riotimesonline.com). Daarnaast hebben beperkingen in de energie-infrastructuur de groei in sommige industriële corridors afgeremd riotimesonline.com. Toch blijft het algemene verhaal positief: internationale investeerders pompen geld in Mexicaanse vastgoedfondsen en ontwikkelaars, in de verwachting van aanhoudende vraag vanuit de industrie en een groeiende middenklasse. De relatieve stabiliteit van de peso en de nabijheid van Mexico tot de Amerikaanse markt vergroten de aantrekkingskracht.
Andes & Zuidelijke Kegel: Elders in Latijns-Amerika zijn de trends meer lokaal. Chili en Colombia hebben een afkoeling van de woningmarkt gezien door hogere rente en inflatie, maar zijn nu voorbij de piekinflatie, wat hun markten in 2025 nieuw leven kan inblazen. Argentinië, te midden van economische onrust en meer dan 100% inflatie, heeft een bevroren formele vastgoedmarkt – transacties gebeuren contant of helemaal niet – in afwachting van de uitkomst van de komende verkiezingen en mogelijke dollarisatie. Peru kampt met een vertraging in de bouwsector door politieke onzekerheid. Positief is dat Panama een post-pandemisch herstel meldt in commercieel vastgoed (kantoren en retail) dankzij zijn rol als regionaal zakelijk knooppunt, en Caribische markten (zoals de Dominicaanse Republiek en Costa Rica) profiteren van toerisme en vastgoed aankopen door expats, vooral in resort- en kustgebieden. Samengevat is het vastgoedlandschap van Latijns-Amerika gespleten: economieën met hogere rente staan in de wacht, terwijl Mexico (en tot op zekere hoogte Brazilië, zodra de rente daalt) eruit springen als groeiverhalen die structurele trends benutten.
Afrika: Binnenlands kapitaal groeit te midden van economische spanningen
Pan-Afrikaanse verschuiving – Lokale investeerders nemen het voortouw: Een opvallende trend in het Afrikaanse vastgoed dit jaar is de toename van binnenlandse institutionele investeringen. Historisch gezien was Afrikaanse vastgoedontwikkeling sterk afhankelijk van buitenlands kapitaal of ontwikkelingsfinanciering, maar dat verandert nu. “Pensioenfondsen en lokale vermogensbeheerders mengen zich eindelijk in de strijd,” legt Niyi Adeleye van Standard Bank uit propertywheel.co.za. Zo verhoogden Nigeriaanse pensioenfondsen hun vastgoedallocatie met ongeveer 418% in H1 2025 vergeleken met H1 2024 propertywheel.co.za. Hoewel het om een laag uitgangspunt gaat (ongeveer $9 miljoen naar $51 miljoen), is het een aanzienlijke sprong, wat het hernieuwde vertrouwen in vastgoed als een stabiele, inkomsten genererende activaklasse weerspiegelt. Deze injectie van langetermijn lokaal kapitaal helpt projecten op gang te brengen en kan de afhankelijkheid van volatiele buitenlandse financiering verminderen propertywheel.co.za. Evenzo zijn in Oost-Afrika Keniaanse en Rwandese pensioenregelingen vastgoedbeleggingen aan het verkennen, zoals betaalbare huisvesting en commerciële ontwikkelingen. De aankomende Africa Property Investment Summit (18–19 september in Kaapstad) zal deze trend belichten en laten zien hoe lokaal kapitaal “duurzame groei aanwakkert” en zelfs sommige internationale investeerders vervangt propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Deze volwassenwording van het investerings-ecosysteem – waarbij lokale banken en fondsen permanent kapitaal verschaffen – is een goed teken voor het creëren van meer veerkrachtige vastgoedmarkten op het continent propertywheel.co.za.
Zuid-Afrika – Daling van de rente, trage herstel: Zuid-Afrika, de meest ontwikkelde markt van het continent, laat een voorzichtige ommekeer zien dankzij renteverlagingen. De Zuid-Afrikaanse Reservebank heeft de reporente met 100 basispunten verlaagd sinds eind 2024 (van 8,25% naar 7,25% halverwege 2025, en naar 7,00% in september) privateproperty.co.za. Het prime rentetarief staat nu op 10,5%, gedaald van 11,75% ooba.co.za. Deze verlagingen – mogelijk gemaakt doordat de inflatie weer binnen de doelstelling van 3–6% valt – beginnen door te sijpelen naar de vastgoedsector. De hypotheekrentes dalen licht, waardoor de betaalbaarheid van woningen iets verbetert. Desondanks blijft de woningmarkt onder druk staan. Zoals de Global Property Guide opmerkt, is de vraag zwak te midden van “aanhoudend hoge werkloosheid en een kwakkelende economie,” en zijn de huizenprijzen in reële termen stabiel of dalend globalpropertyguide.com. Zuid-Afrikaanse consumenten staan er financieel zwak voor, en banken hebben de kredietvoorwaarden aangescherpt na de vorige renteverhogingscyclus. Het aantal woningverkopen verbetert slechts licht ten opzichte van het zwakke niveau van 2024, en ontwikkelaars melden moeite met het starten van nieuwe projecten (vooral in het betaalbare segment) door nog steeds hoge financieringskosten en tekortschietende gemeentelijke diensten. Een verschuiving is de groeiende voorkeur voor kleinere, energiezuinige woningen nu de nutsvoorzieningen tekortschieten – load-shedding (stroomuitval) heeft ervoor gezorgd dat voorzieningen als zonnepanelen en omvormers zeer gewild zijn op de woningmarkt, wat invloed heeft op prijzen en vraag.
Op het gebied van commercieel vastgoed volgt Zuid-Afrika de wereldwijde trends: kantoorleegstand in stadscentra (bijv. Johannesburg CBD) is hoog (15–20%) door voortdurende inkrimping bij bedrijven, terwijl logistiek en industrieel vastgoed het goed doen dankzij e-commerce en handel. Een recent consultancyrapport meldde een bezettingsgraad van magazijnen van meer dan 83% in belangrijke Afrikaanse markten, waarbij Zuid-Afrika tot de hoogste industriële huren en rendementen (~8% cap rate) van het continent behoort consultancy.africa. Winkelvastgoed is verdeeld: eersteklas winkelcentra zijn na COVID hersteld met stijgende bezoekersaantallen, maar secundaire winkelcentra hebben het moeilijk doordat consumenten minder uitgeven.
Opkomende markten en kansen: In heel Afrika worden bepaalde steden aangemerkt als “ones to watch” voor vastgoedbeleggingen in 2025. Een onderzoek van Estate Intel noemde Nairobi, Lagos, Accra, Kigali en Johannesburg als topkeuzes, dankzij verstedelijking en groeivooruitzichten estateintel.com. Zo is er in Nairobi vraag naar moderne logistieke parken en middenklassewoningen, heeft Lagos een bloeiende pijplijn voor retail- en gemengde ontwikkelingen, en trekt de stabiliteit van Kigali buitenlandse investeerders in betaalbare woningen aan. De vraag naar woningen blijft enorm in Afrika – een continent met een geschat tekort van 50 miljoen woningen. Overheden nemen dit serieus: Kenia heeft zojuist een controversiële woningheffing ingevoerd om nieuwe betaalbare woningen te financieren (hoewel er tegenstand is), en de nieuwe regering van Nigeria geeft prioriteit aan hervorming van de woningfinanciering om meer hypotheken mogelijk te maken. In Nigeria meldt de Real Estate Developers Association meer activiteit nu de nieuwe regering probeert de inflatie te beteugelen en de munt te stabiliseren, wat, als het lukt, woningfinanciering zou kunnen vrijmaken. Daarnaast groeien REITs (Real Estate Investment Trusts) langzaam – de REIT-markt van Nigeria bereikte ~$600 miljoen aan activa, de op één na grootste van Afrika na Zuid-Afrika instagram.com, en biedt een nieuw investeringsvehikel.
Uitdagingen: Ondanks positieve signalen blijven uitdagingen zoals valutavolatiliteit, politiek risico en infrastructuurtekorten zwaar wegen op veel Afrikaanse vastgoedmarkten. Financieringskosten zijn hoog (lokale rente in Nigeria en Ghana is voor ontwikkelaars meer dan 20%), en het vertrouwen van investeerders kan broos zijn. Toch duidt de grotere rol van lokaal kapitaal en stapsgewijze economische hervormingen op een volwassenwording. Zoals een expert het verwoordde, betekent de toetreding van pensioenfondsen en lokale instellingen “een volwassen wordend investerings-ecosysteem”, wat waarschijnlijk meer stabiliteit, beter bestuur en een langere termijnvisie naar Afrikaans vastgoed zal brengen propertywheel.co.za. Vooruitkijkend zijn belanghebbenden voorzichtig optimistisch dat 2025 een kantelpunt kan zijn waarop de Afrikaanse vastgoedmarkten hun enorme potentieel met meer zelfredzaamheid en veerkracht beginnen te benutten.
Bronnen:
- Reuters – Amerikaanse hypotheekrente daalt & woningmarktstemming ainvest.com reuters.com; Toronto marktgegevens reuters.com reuters.com
- Reuters – Britse Halifax-index & analyse reuters.com reuters.com; Europese CRE-investeringsdaling m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Waarschuwing voor verlies bij Country Garden, Chinese projectontwikkelaars reuters.com reuters.com; Bloomberg – Dubai verkoophausse en crash-angsten bloomberg.com bloomberg.com; Saoedische wet op buitenlands eigendom natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Opmerkingen over Braziliaanse woningfinanciering reuters.com reuters.com; Rio Times – Investeringsprognoses Mexico riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigeriaanse pensioenen & lokaal kapitaal propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Marktomstandigheden Zuid-Afrika globalpropertyguide.com; SARB renteverlagingen privateproperty.co.za.
