Belangrijke Feiten
- Marktverschuiving in 2025: Na enkele jaren van sterke groei stabiliseert de woningmarkt in Calgary. De verkopen zijn afgekoeld tot meer normale niveaus en de algemene huizenprijzen zijn ruwweg gelijk gebleven of licht gedaald ten opzichte van vorig jaar creb.com creb.com, wat een verandering markeert ten opzichte van de dubbele groeicijfers in 2021–2022.
- Woningprijzen per segment: De benchmark prijs voor een huis in Calgary ligt rond de $590.000 halverwege 2025 creb.com. Vrijstaande en halfvrijstaande woningen hebben hun waarde behouden of een lichte stijging gezien (~0–2% jaarlijkse groei) storeys.com, dankzij het beperkte aanbod in populaire gebieden. Daarentegen ervaren appartementen en rijtjeshuizen een lichte prijsdaling (ongeveer 1–2% lager dan vorig jaar) door een toename van het nieuwe hoogbouwaanbod creb.com storeys.com.
- Record nieuwbouw & voorraad: Calgary bouwt in een razend tempo. Het aantal woningstarts bereikte een record van ~24.400 eenheden in 2024 calgary.ca (voornamelijk appartementen en huurwoningen), en ook in 2025 blijft de bouwactiviteit hoog. Deze bouwhausse heeft de doorverkoopvoorraad verdubbeld ten opzichte van vorig jaar creb.com, waardoor de extreme verkopersmarkt van voorgaande jaren is afgezwakt. Kopers hebben nu meer keuze en de markt is verschoven naar een meer evenwichtige situatie – zelfs in het voordeel van kopers in sommige segmenten creb.com.
- Huurmarkt koelt af: Na jaren van krap aanbod komt er eindelijk wat ruimte op de huurmarkt van Calgary. Het leegstandspercentage steeg van een ultralaag ~1,4% in 2022 naar ongeveer 4,8% eind 2024 mortgagesandbox.com, doordat duizenden nieuwe speciaal gebouwde huurwoningen op de markt kwamen. De gemiddelde huren zijn gestabiliseerd en zelfs gedaald – halverwege 2025 ligt de gemiddelde huur in de stad (~$1.914 over alle woningtypes) ongeveer 9% lager dan een jaar eerder calgary.citynews.ca. Verhuurders bieden incentives aan (zoals gratis huurmaanden) en de geadverteerde huurprijzen voor een 2-slaapkamerwoning zijn enkele procenten gedaald ten opzichte van vorig jaar cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
- Commercieel vastgoed gemengd: Calgary heeft nog steeds te maken met de hoogste kantoorleegstand van Canada, een erfenis van de neergang in de energiesector en thuiswerken. De leegstand van kantoren in het centrum schommelt rond de 30% cbre.ca, en de totale kantoorleegstand in de stad bedraagt ongeveer 23–24% assets.cushmanwakefield.com, waarbij veel oudere torens moeite hebben om huurders te vinden. De agressieve kantoor-naar-woning-conversie van de stad is echter gestart – 21 kantoorgebouwen zijn goedgekeurd voor transformatie, wat 2.628 nieuwe woningen oplevert en meer dan 2,6 miljoen vierkante voet aan leegstaande kantoorruimte uit het centrum verwijdert cmhc-schl.gc.ca. In de retail- en gemengde sector trekt de consumentenvraag aan en worden nieuwe projecten (zoals buurtwinkelcentra en vernieuwde winkelstraten) voorzichtig opgestart naarmate de economie verbetert.
- Industriële markt sterk: Het industrieel vastgoed in Calgary is een lichtpunt. Magazijn- en logistieke ruimtes blijven zeer gewild dankzij de groei van e-commerce en distributie. Leegstandscijfers zijn laag (rond de 4–5% in 2025) avisonyoung.ca nadat een golf van nieuwbouw het eerdere tekort iets heeft verlicht. Huurprijzen zijn gestabiliseerd en er is ongeveer 1–1,5 miljoen vierkante voet extra industrieel vastgoed in ontwikkeling om te voorzien in de behoeften van logistiek, productie en opslag avisonyoung.ca.
- Belangrijkste groeifactoren: Verschillende factoren bepalen de markt in Calgary. Bevolkingsgroei staat op nummer één – de metropool Calgary kreeg er in 2024 alleen al ongeveer ~100.000 nieuwe inwoners (+6%) bij atb.com, de snelste groei van het land, dankzij recordimmigratie en interprovinciale migratie. Deze toestroom van mensen (velen aangetrokken door de werkgelegenheid en betaalbare woningen in Alberta) heeft de vraag naar woningen enorm vergroot. De economie houdt goed stand: Alberta zal naar verwachting Canada aanvoeren in BBP-groei in 2025 storeys.com, en Calgary heeft tienduizenden banen gecreëerd (vooral in technologie, gezondheidszorg en bouw) terwijl de werkloosheid rond de 7% blijft. Tegelijkertijd blijven de rentes – na een sterke stijging in 2022–2023 – hoog, wat de betaalbaarheid voor kopers heeft getemperd. (Het beleidsrentepercentage van de Bank of Canada lag tussen de 2,75–5% tot begin 2025, hoewel een recente verlaging naar 2,5% eind 2025 wat verlichting heeft gebracht reuters.com.) Grote infrastructuurprojecten zorgen ook voor meer vertrouwen: in 2025 is de bouw gestart van de $5+ miljard Green Line LRT (Fase 1 voegt 16 km en 10 stations toe tegen ~2030) en.wikipedia.org, en het nieuwe $1,25 miljard kostende evenementencomplex/arena is in aanbouw voor een opening in 2027 calgary.citynews.ca – beide projecten zullen naar verwachting de ontwikkeling in de omliggende gebieden stimuleren.
- Investeringstrends: Calgary komt steeds vaker op de radar van investeerders. Lokale vastgoedinvesteerders zijn tijdens de recente hausse actief geweest in het kopen van huurwoningen, aangetrokken door sterke huuropbrengsten (vooral in vergelijking met Toronto/Vancouver). Nu de huren recent zijn afgezwakt, heroverwegen sommige appartementinvesteerders hun positie, en de toename van het aanbod van appartementen zorgt er zelfs voor dat sommigen hun units te koop zetten, waardoor het aantal doorverkoopaanbiedingen van appartementen sinds midden 2024 is verdrievoudigd mortgagesandbox.com. Kopers van buiten de provincie (uit Ontario en B.C.) blijven Calgary zien als een koopjesmarkt met groeipotentieel, en sommige institutionele investeerders en REITs kopen activa (zoals portefeuilles van huurappartementen, industrieterreinen) tegen prijzen die nog steeds solide aanvangsrendementen bieden. Opvallend is dat Canada’s buitenlandse-koper verbod (verlengd tot 2027) betekent dat directe buitenlandse investeringen in woningen beperkt zijn canada.ca, maar buitenlands kapitaal vindt nog steeds zijn weg naar commerciële deals en ontwikkelingsprojecten. Over het algemeen is het investeerderssentiment in 2025 voorzichtig optimistisch – velen zien Calgary als voorbij de oververhitte fase en nu als een kansvenster vóór de volgende opwaartse cyclus.
- Wijk-hotspots: In de stad zijn er bepaalde gebieden waar de meeste veranderingen plaatsvinden. Nieuwe buitenwijken aan de rand groeien snel – bijvoorbeeld Yorkville (ZW), Glacier Ridge en Ambleton (NW), en Belvedere (O) – waar duizenden eengezinswoningen worden toegevoegd voor de groeiende gezinnen van Calgary bestcalgaryhomes.com. Bestaande buitenwijken zoals Livingston, Seton, en Mahogany breiden zich verder uit met nieuwe fases en voorzieningen. In het centrum is Marda Loop volop in ontwikkeling met inbreidingsbouw en een groot gemengd project (het Marc + Mada-project) dat die trendy wijk zal transformeren avenuecalgary.com. Het historische Currie Barracks wordt herontwikkeld tot een moderne, gemengde wijk, en de Beltline/East Village voegen nog steeds appartementen en winkels toe voor jonge professionals. Ondertussen zitten sommige lang verwaarloosde gebieden in de lift: zo staat Greater Forest Lawn in het oosten op het punt te worden opgeknapt met nieuwe openbare voorzieningen en huisvestingsinitiatieven, waardoor het aantrekkelijk wordt voor investeerders die op zoek zijn naar “de volgende grote kans” nu nieuwe bewoners naar de stad trekken avenuecalgary.com.
- Vooruitzichten – Nu in Balans, Matige Groei Vooruitzicht: De vastgoedmarkt van Calgary zal op korte termijn (2025–2026) naar verwachting in balans blijven. Economen voorspellen stabiele tot bescheiden prijsstijgingen in 2025 – ongeveer +1% voor vrijstaande woningen en 0% tot –2% voor appartementen/rijtjeshuizen, na de lichte afkoeling dit jaar storeys.com. Het ruime nieuwe woningaanbod en de hogere leenkosten zullen waarschijnlijk een rem zetten op snelle prijsstijgingen, zelfs als de bevolkingsgroei aanhoudt. Tegen het einde van de jaren 2020 verwachten de meeste prognoses dat de markt in Calgary geleidelijk zal stijgen. De bevolkingsgroei zal naar verwachting vertragen tot ~2% per jaar (tegenover de recente 4–6%) doordat de federale immigratiedoelstellingen worden bijgesteld en de interprovinciale migratie normaliseert atb.com. Deze gematigde toestroom, gecombineerd met aanhoudende woningbouw, zou vraag en aanbod beter in balans moeten brengen. Tot 2030 wordt verwacht dat de huizenprijzen in Calgary gestaag en bescheiden zullen stijgen in plaats van een nieuwe hausse – denk aan enkele procentpunten per jaar, tenzij er grote schokken optreden. De grote onzekere factor is de economie: als de olie- & gassector of de technologiesector sterk groeit, kan Calgary opnieuw een vraagpiek zien; omgekeerd kan een wereldwijde neergang of aanzienlijk hogere rente de markt afzwakken. Over het algemeen suggereren de sterke fundamenten van de stad – diversifiërende industrieën, een jonge groeiende bevolking en relatieve betaalbaarheid – een positieve langetermijntrend voor vastgoed, zij het zonder de extreme schommelingen van het afgelopen decennium. Kopers, verkopers en investeerders moeten zich voorbereiden op een markt in Calgary die wordt gekenmerkt door stabiliteit en duurzame groei richting 2030.
Woningmarkt in 2025
Huizenprijzen en Verkooptrends
De woningmarkt in Calgary in 2025 is overgegaan van hectiek naar stabiliteit. De verkoopactiviteit is afgenomen ten opzichte van de recordhoogten – de Calgary Real Estate Board (CREB) meldt dat het aantal verkochte woningen tot nu toe in 2025 is gedaald tot rond de 23.000, na meer dan 26.000 vorig jaar storeys.com storeys.com. Deze daling (van ongeveer 10–15% minder transacties) brengt de verkopen dichter bij het langetermijngemiddelde en duidt niet op een crash. De afkoeling is deels te wijten aan economische onzekerheid en hogere leenkosten die het vertrouwen van kopers beïnvloeden creb.com. Toch liggen de huidige verkoopniveaus nog steeds boven de dieptepunten tijdens de oliedip van 2015–2019 creb.com – de markt in Calgary vertraagt, maar komt niet tot stilstand.
Ondertussen zijn de huizenprijzen gestabiliseerd in 2025. De algemene referentieprijs voor Calgary (alle woningtypes) ligt rond de $585.000–$590.000 halverwege het jaar creb.com. Dit is eigenlijk een lichte daling (ongeveer 2% lager) vergeleken met het voorjaar van 2024 creb.com, wat de eerste prijsdaling op jaarbasis in meerdere jaren markeert. De kleine daling wordt grotendeels toegeschreven aan het segment appartementen en rijwoningen (hieronder meer) en is niet overal in de stad gelijk. Sterker nog, vrijstaande eengezinswoningen – het meest gewilde segment van Calgary – hebben hun waarde behouden of zelfs lichte stijgingen laten zien in sommige gebieden. De update van de CREB-voorspelling verwacht dat de prijzen van vrijstaande woningen in 2025 met “minder dan 2%” zullen stijgen ten opzichte van vorig jaar storeys.com, wat in feite stabiel is. Beperkt aanbod in bepaalde prijsklassen (vooral gezinswoningen in het middensegment) ondersteunt de waarde van vrijstaande woningen creb.com, zelfs nu het gemiddelde voor de hele stad stabiliseert. Evenzo doen halfvrijstaande woningen (duplexen) het goed: de referentieprijs voor halfvrijstaande woningen was rond de $697.300 in mei 2025, een stijging van ongeveer 3% op jaarbasis creb.com. Kortom, de laagbouwwoningen van Calgary blijven in trek en hebben grotendeels elke prijsdaling weten te vermijden in 2025 creb.com.
In tegenstelling daarmee ondervinden woningen met een hogere dichtheid een lichte prijsdruk. Condominium-appartementen en townhouses (rijwoningen) kenden een snelle waardestijging in 2022–2024 (sommige condo-prijzen stegen in 2024 alleen al met 10–15%+), maar die trend is dit jaar omgekeerd. Ruim aanbod aan nieuwbouw – veel condo-projecten zijn voltooid of bijna klaar – plus afnemende huuropbrengsten hebben voor neerwaartse druk gezorgd. Halverwege 2025 laten appartement-condo’s een jaarlijkse prijsdaling zien van ongeveer 2% op de benchmarkindex creb.com. Het gemiddelde appartement in Calgary heeft nu een benchmarkwaarde van ongeveer $335.000–$340.000 (ter referentie: in mei was de benchmark voor appartementen $335.300) creb.com. Rijwoningen zijn op vergelijkbare wijze met ongeveer 1–2% jaar-op-jaar gedaald creb.com, met een benchmark in het midden van de $400.000 (mei-rijwoning-benchmark was $453.600) creb.com. Deze dalingen zijn relatief gering en halen in feite alleen de piek van de prijzen van vorig jaar af. Door het ruime aanbod op de nieuwe condo-markt (en concurrentie van een bloeiende huursector voor potentiële kopers) zijn condo/rijwoning-prijzen beter onderhandelbaar geworden. Het is het vermelden waard dat, zelfs na deze daling, de condo-waarden in Calgary nog steeds hoger liggen dan voor de pandemie – de markt is aan het afkoelen, maar stort niet in. CREB verwacht dat de prijzen van appartementen en rijwoningen in 2025 in totaal met een bescheiden 1–2% zullen dalen creb.com, en vroege gegevens komen overeen met die prognose. De geografie van prijsveranderingen binnen Calgary is gevarieerd. Over het algemeen zijn de buitenste buitenwijken (waar veel vrijstaande huizen staan) sterker gebleven, terwijl de binnenstedelijke gebieden met veel appartementen meer afvlakking zagen. Zo hebben de wijken City Centre en Beltline – vol met nieuwe woontorens – meer aanbod en zachtere appartementprijzen, terwijl buitenwijken zoals Evanston, Silverado of Mahogany (gedomineerd door huizen) nog steeds een relatief krap aanbod en veerkrachtige prijzen hebben. Zelfs binnen woningtypes zijn aanbodverschillen van belang: in de categorie vrijstaand zijn goedkopere instapwoningen schaars en blijven ze in waarde stijgen, terwijl het luxesegment (vrijstaand in de $1M+ range) meer aanbod kent en wat is afgekoeld. Deze “tweesnelhedenmarkt” creëert kansen voor doorstromers – wie een instapwoning verkoopt in een sterke markt en koopt in een zachter luxesegment, kan profiteren van het prijsverschil. Over het algemeen wijzen de prijstrends in Calgary in 2025 op een gezondere balans: na drie jaar van een oververhitte verkopersmarkt, wordt de onderhandelingsmacht eindelijk gelijker verdeeld tussen kopers en verkopers creb.com. Woningen worden nog steeds verkocht, maar kopers kunnen nu wat meer tijd nemen en vaak onder de vraagprijs onderhandelen, vooral bij appartementen of in gebieden met een groot aanbod.Woningaanbod en nieuwe ontwikkelingen
Een groot verhaal in 2025 is dat het woningaanbod eindelijk bijtrekt. Calgary ging van een ernstig tekort aan aanbod naar een veel gezondere voorraad in een jaar tijd. In het midden van 2024 klaagden kopers en makelaars dat er “geen aanbod” was – het aanbod stond op een historisch dieptepunt. Fast forward naar midden 2025, en het aantal actieve aanbiedingen is ongeveer verdubbeld ten opzichte van het jaar ervoor creb.com. De markt in Calgary heeft nu duizenden woningen extra beschikbaar, dankzij een combinatie van factoren: recordaantallen nieuwbouw, meer bestaande woningen op de markt nu de hete markt is afgekoeld, en een golf van nieuwe huurwoningen waardoor potentiële verkopers vertrouwen krijgen om hun huis te verkopen. CREB merkt op dat na jaren van onderaanbod, de bestaande woningvoorraad in Calgary in 2025 eindelijk “weer op een normaal niveau” is creb.com. De maanden-voorraad-maatstaf – die op het hoogtepunt van de gekte onder de 2 maanden lag (kenmerkend voor een verkopersmarkt) – is nu gestegen naar ongeveer 2,5–3 maanden in de hele stad creb.com, wat duidt op evenwichtige marktomstandigheden. Kopers hebben meer keuze, en biedingen boven de vraagprijs komen veel minder vaak voor dan in 2021–22.
De aanjager van deze toename in aanbod is een voortdurende bouwhausse. Calgary bouwt woningen in een tempo dat nog nooit eerder in haar geschiedenis is vertoond. In 2021, 2022 en opnieuw in 2023 steeg het aantal woningstarts tot recordhoogtes van de afgelopen decennia, met als hoogtepunt 24.400 woningstarts in 2024 – een absoluut record calgary.ca. Cruciaal is dat het merendeel van deze nieuwe woningen in hogere-dichtheidsvormen is: appartementen, huurflats en complexen met rijtjeshuizen. De stad reageerde op de toestroom van inwoners en de lage leegstand met een golf van woontorens en appartementenprojecten, waarvan er nu veel worden opgeleverd. Hierdoor wordt in 2025 een groot aantal projecten opgeleverd. Nieuwe appartementencomplexen zijn geopend in gebieden zoals de Beltline, East Village, University District en buitenwijken (bijv. Seton in het zuidoosten). Misschien nog ingrijpender is de toename van speciaal gebouwde huurwoningen (sommige gefinancierd door de overheid en CMHC-programma’s). De Canada Mortgage and Housing Corporation meldt dat het aanbod van speciaal gebouwde huurwoningen in Calgary alleen al in 2024 met ongeveer 10% is toegenomen mortgagesandbox.com – een enorme stijging in één jaar – en dat deze trend zich in 2025 heeft voortgezet. Dankzij overheidsstimulansen hebben ontwikkelaars duizenden huurwoningen in aanbouw, waarvan er veel gepland staan om te openen in 2025–2026. Dit verhoogde aanbod is een belangrijke reden waarom het aantal bestaande woningen in de verkoop is gestegen: sommige potentiële kopers vinden nu huurwoningen en concurreren niet langer om koopwoningen, en sommige investeerders zetten hun appartementen te koop omdat de huurmarkt niet langer extreem krap is.Op het gebied van ontwikkeling is Calgary in 2025 een en al bedrijvigheid met bouwkranen, niet alleen voor woningen maar ook voor gemengde projecten en infrastructuur. Enkele opvallende ontwikkelingen en trends:
- Suburbane Uitbreiding: De stad heeft tal van nieuwe buitenwijken goedgekeurd en gelanceerd om de groei op te vangen. In feite heeft een commissie van de stad tientallen nieuwe buitenwijken goedgekeurd in de afgelopen jaren. Vanaf 2025 zijn er minstens 11 nieuwe gemeenschapsprojecten in uitvoering voor 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Voorbeelden zijn Ambleton (NW), Glacier Ridge (ver noord), Belvedere (oost), Alpine Park (ZW), en Homestead (NO) onder andere. Deze gebieden bevinden zich in verschillende stadia – sommige zijn al bezig met bouwen en verkopen van woningen, andere zijn net begonnen met de grondwerken. Gezamenlijk hebben de actief ontwikkelende buitenwijken tienduizenden woningen toegevoegd (alleen al 27.700 woningen in 2021–2025, goed voor ~60% van de nieuwe woninggroei van de stad) calgary.ca. De trend is duidelijk: Calgary blijft naar buiten groeien en biedt nieuwe vrijstaande woningen en rijwoningen in masterplanned communities met parken, scholen en winkels. Kopers die de binnenstad niet meer kunnen betalen, of nieuwkomers die gezinsvriendelijke woningen zoeken, trekken massaal naar deze randgebieden.
- Inbreiding en Stedelijke Herontwikkeling: Tegelijkertijd ziet Calgary aanzienlijke herontwikkeling binnen de stad. Inbreidingsbouw in de binnenstad (oude huizen slopen om duplexen, vier-onder-één-kapwoningen of rijhuizen te bouwen) blijft zeer actief in gebieden als Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill en andere. Het ruimtelijk beleid van de stad stimuleert voorzichtige verdichting in gevestigde wijken, en de meer evenwichtige markt van 2025 heeft de inbreiding nauwelijks afgeremd – bouwers rekenen op aanhoudende vraag naar centraal gelegen woningen. Daarnaast is grootschalige herontwikkeling van voormalige institutionele/industriële locaties aan de gang. Bijvoorbeeld, Currie Barracks, een voormalige militaire basis nabij het centrum, wordt getransformeerd tot een nieuw stedelijk dorp (met appartementen, rijwoningen, winkels en kantoren); de bouw van woningen en een winkelstraat gaat daar in 2025 door. In het East Village en Victoria Park-gebied, de focus van het Rivers District-plan, hebben nieuwe woontorens en de BMO Centre-uitbreiding (een grote upgrade van het congrescentrum, voltooid in 2024) nieuw leven ingeblazen. De Beltline krijgt ook een nieuw evenementencomplex (arena) en omliggend entertainmentdistrict tegen 2027, wat nu al condo-projecten en grondontwikkeling in de buurt aanwakkert. Al met al groeit de gevestigde kern van Calgary langzaam maar zeker in inwonersaantal – een belangrijk doel van de revitaliseringsinspanningen van de stad voor het centrum.
- Kantoorconversies naar woningen: Een zeer innovatieve bron van nieuwe woningen is het kantoorconversieprogramma in het centrum van Calgary. Nu de leegstand van kantoren in het centrum zo hoog is, heeft de stad (met steun van de provincie en de federale overheid) stimulansen geboden om lege kantoorgebouwen om te bouwen tot woningen. Begin 2025 zijn 21 kantoorgebouwen goedgekeurd voor conversie, wat zal leiden tot 2.628 nieuwe wooneenheden (voornamelijk huurappartementen) in het centrum cmhc-schl.gc.ca. Verschillende van deze projecten zijn al in aanbouw of zelfs al voltooid. Zo is een voormalig kantoorgebouw aan 7 Ave SW in 2023 heropend als “The Cornerstone” appartementen, en meer volgen. In 2025 is een opvallende conversie het Barclay Centre (606 4 St SW) – een 55 jaar oud, 16 verdiepingen tellend kantoorgebouw dat wordt omgevormd tot 166 huurappartementen met moderne voorzieningen, gepland om te openen in 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Deze conversies verminderen niet alleen het aantal leegstaande kantoren, maar voegen ook broodnodige huurwoningen toe precies daar waar de vraag groeit (in het centrum). Tegen 2030 is het doel van het conversieprogramma om miljoenen vierkante meters kantoorruimte te verwijderen en ruim 5.000 nieuwe woningen in het centrum toe te voegen, waarmee het centrum van Calgary ingrijpend wordt veranderd. Dit is een nationaal gevolgd experiment, en in 2025 is het in volle gang – vier omgebouwde gebouwen zullen naar verwachting dit jaar hun deuren openen voor bewoners cmhc-schl.gc.ca.
- Infrastructuurprojecten: De vastgoedontwikkeling in Calgary is nauw verbonden met grote infrastructuurprojecten. In 2025 is eindelijk de langverwachte Green Line LRT van start gegaan met de hoofdconstructie. Deze nieuwe C-Train-lijn (het grootste infrastructuurproject ooit in de stad) zal aanvankelijk 16 km lopen van Shepard (SE Calgary) tot 7 Avenue SW (downtown), met 10 extra stations in onderbediende zuidoostelijke wijken en.wikipedia.org. De eerste spade ging in juni 2025 de grond in en.wikipedia.org, en de eerste fase zal naar verwachting rond 2030 operationeel zijn en.wikipedia.org. De Green Line beïnvloedt nu al de ontwikkeling: langs de geplande route (met stations in onder andere Inglewood, Ogden en nabij het nieuwe Event Centre) zijn ontwikkelaars grond aan het samenvoegen en stellen ze projecten voor die gericht zijn op openbaar vervoer. De stad investeert ook in nutsvoorzieningen en wijzigingen in het grondgebruik langs de corridor. Een ander opvallend project is het nieuwe Event Centre van Calgary, een arena met 19.000 zitplaatsen die “Scotia Place” wordt genoemd en in aanbouw is in het Rivers District. De funderingswerken begonnen begin 2025 calgary.citynews.ca met een geplande opening in het najaar van 2027 calgary.citynews.ca. Deze faciliteit (de toekomstige thuisbasis van de NHL Flames en een het hele jaar door beschikbare entertainmentlocatie) is het middelpunt van een breder Culture & Entertainment District-plan – verwacht nieuwe hotels, appartementen, restaurants en andere attracties in de omgeving. Zelfs tijdens de bouw stijgen de grondprijzen in de buurt al in afwachting van de opening. Naast deze projecten verbeteren andere infrastructuren zoals de Stoney Trail ringweg (volledig voltooid in 2024) en uitbreidingsplannen voor de luchthaven de bereikbaarheid verder, wat doorgaans zorgt voor de ontwikkeling van perifere gronden (bijvoorbeeld industrieterreinen nabij de ringweg, nieuwe wijken net buiten de oude stadsgrenzen).
Samengevat: het woningaanbod in Calgary neemt in 2025 eindelijk toe. Jaren van plannen en bouwen leveren tastbare resultaten op: meer woningen beschikbaar voor zowel kopers als huurders. Nieuwe ontwikkelingen – van verre buitenwijken tot hoogbouw in het centrum – zorgen voor een stad die haar groei beter aankan. Voor kopers betekent dit meer keuze en minder hectische concurrentie. Voor de markt als geheel is dit gunstig voor een betere betaalbaarheid op de middellange termijn, naarmate het aanbod de vraag inhaalt. De belangrijkste vraag is of de bouw het tempo kan volhouden (gezien de uitdagingen op het gebied van arbeid en kosten) en of de bevolkingsgroei op het huidige niveau blijft. Maar in 2025 voegt Calgary proactief woningen toe, wat een belangrijke verschuiving betekent ten opzichte van de door schaarste gedreven prijsstijgingen van het begin van de jaren 2020.
Huurmarkt en leegstandscijfers
Calgary’s huurmarkt is in 2025 omgeslagen van gloeiend heet naar comfortabel warm, wat huurders wat verlichting biedt. De afgelopen jaren stegen de huren in Calgary met een van de snelste tempo’s in Canada – jaarlijkse huurverhogingen met dubbele cijfers – veroorzaakt door een toestroom van nieuwkomers en een extreem lage leegstand. Eind 2022 en begin 2023 daalde het leegstandspercentage van huurwoningen in de stad tot bijna 1%, en het vinden van een appartement was een felle concurrentiestrijd waarbij biedoorlogen om huurcontracten niet ongewoon waren. In 2024–2025 begon echter een nieuw hoofdstuk: een stijgend huuraanbod en afnemende vraag hebben de druk eindelijk verlicht.Het leegstandspercentage in speciaal gebouwde huurwoningen in Calgary is aanzienlijk gestegen. Volgens CMHC-enquêtes bedroeg het leegstandspercentage in de regio Calgary slechts 1,4% in 2023, maar eind 2024 was dit gestegen tot 4,8% mortgagesandbox.com. Dit is een van de meest dramatische leegstandsschommelingen in één jaar ooit voor Calgary. Een leegstand van ongeveer 5% wordt als relatief gezond beschouwd (een evenwichtige huurmarkt), dus Calgary ging van extreem krap naar feitelijk normaal binnen 12 maanden. Bronnen uit de sector suggereren in 2025 zelfs dat de leegstand in sommige segmenten boven de 5% kan uitkomen naarmate er meer nieuwe gebouwen worden opgeleverd emeraldmanagement.com. Inderdaad, gegevens uit de private sector lieten zien dat de beschikbaarheid van huurwoningen in Calgary tot halverwege 2025 bleef stijgen, waarbij geadverteerde appartementleegstand langer duurde om te vullen en verhuurders begonnen te concurreren om huurders cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Deze stijging van de leegstand is direct gekoppeld aan nieuw aanbod. Zoals eerder vermeld, is er een recordaantal nieuwe appartementen opgeleverd of staan op het punt te worden opgeleverd. Veel hiervan zijn grote meergezinsprojecten gericht op huurders (sommige condo-projecten zijn uiteindelijk ook als huurwoningen verhuurd). Alleen al in het centrum en de Beltline kwamen er de afgelopen jaar enkele honderden nieuwe huurwoningen op de markt (bijvoorbeeld bij The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II, enz.). In de buitenwijken bouwden ontwikkelaars nieuwe huurcomplexen in wijken zoals Seton, University District en nabij OV-knooppunten. Deze toevoegingen, samen met meer particuliere condo’s die worden verhuurd, hebben het aanbod van huurwoningen voor huurders sterk vergroot. Het aantal huuradvertenties in Calgary was begin 2025 ongeveer 130% hoger dan een jaar eerder, volgens analyse van CMHC cmhc-schl.gc.ca. Door de toegenomen concurrentie moesten verhuurders flexibeler worden met prijzen en incentives.
Huurprijzen zijn daardoor gestabiliseerd en zelfs licht gedaald in reële termen. Om dit te kwantificeren: Uit gegevens van Rentals.ca (rapport juli 2025) bleek dat de gemiddelde huur in Calgary (voor alle woningtypes) $1.914 bedroeg, wat 9% lager is dan een jaar eerder calgary.citynews.ca. Dit was een van de sterkste huurdalingen onder de grote Canadese steden op dat moment calgary.citynews.ca. Per woningtype liggen de gemiddelde huren voor eenkamerappartementen in Calgary medio 2025 rond de $1.500–$1.600 per maand, gedaald van een piek van ongeveer $1.650+ in 2024 apartments.com. Tweekamerappartementen, die ruim boven de $1.800 waren gestegen, zijn gemiddeld weer teruggevallen naar het midden van de $1.700. Zelfs grotere woningen (driekamerappartementen) zagen de huurprijzen dalen – de huren voor driekamerwoningen in Calgary zijn medio 2025 ongeveer 15% lager dan een jaar geleden (nu gemiddeld rond de $2.300+) calgary.citynews.ca. Deze statistieken onderstrepen een huurmarkt die aan het afkoelen is. Het is echter belangrijk op te merken dat deze afkoeling volgt op een periode van extreme groei – zo liggen de gemiddelde huren in Calgary nog steeds zo’n 9% hoger dan drie jaar geleden (periode 2019–2022) calgary.citynews.ca. Huurders krijgen nu dus wat ademruimte, maar geen volledige terugkeer naar de prijzen van vóór de hausse.
Verhuurders hebben op verschillende manieren gereageerd op de zwakkere markt. Veel nieuwe luxe huurgebouwen bieden verhuisincentives aan – bijvoorbeeld “één maand gratis huur”, een jaar gratis parkeren, of cadeaubonnen – om huurders te lokken, wat niet nodig was toen de leegstand rond de 1% lag. Sommige bestaande verhuurders beperken huurverhogingen bij het verlengen van contracten, omdat ze liever goede huurders behouden dan het risico lopen dat een woning een maand of twee leegstaat. De CMHC-halverwege-het-jaar update merkte op dat in Calgary (en enkele andere steden) de geadverteerde huren in Q1 2025 daadwerkelijk 3–4% lager waren dan in Q1 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, wat aangeeft dat verhuurders de vraaghuren verlagen om woningen gevuld te krijgen. Opvallend is dat hoewel vraaghuren voor nieuwe contracten zijn gedaald, de huren die door langetermijnhuurders worden betaald nog steeds stijgen (door jaarlijkse huurcorrecties en het inhalen van eerdere plafonds) – maar in een lager tempo. CMHC constateerde dat huurverhogingen voor bewoonde woningen in Calgary positief blijven (ongeveer 7,9% jaar-op-jaar begin 2025) cmhc-schl.gc.ca, wat aangeeft dat veel huurders nog steeds verhogingen zien bij verlenging, zij het minder dan voorheen.
Een andere interessante trend is dat met meer aanbod, huurders nieuwe keuzevrijheid en onderhandelingsmacht hebben. Gedurende 2025 kwamen er verhalen naar voren van huurders die kleine kortingen onderhandelden, of kieskeuriger konden zijn over locatie/voorzieningen omdat meerdere woningen aan hun criteria voldeden. Dit is een groot verschil met 2022, toen huurders vaak de eerste beschikbare woning tegen elke prijs namen. Het zorgt ook voor kwaliteitsconcurrentie: verhuurders van oudere gebouwen investeren in renovaties en upgrades om te voorkomen dat ze huurders verliezen aan glanzende nieuwe projecten. De secundaire huurmarkt van Calgary (individuele condo-verhuurders) voelt ook de concurrentie – sommige condo-investeerders, die zien dat de huren stabiliseren en er veel nieuwe luxe huurwoningen als concurrentie zijn, kiezen ervoor hun woningen te verkopen. Dit verklaart deels de stijging van het aantal condo’s dat te koop staat in 2025 mortgagesandbox.com.
In termen van betaalbaarheid blijft de huurmarkt in Calgary goedkoper dan in Toronto of Vancouver, maar het verschil is kleiner geworden tijdens de stijging van 2021–2023. De gemiddelde huur in Calgary (~$1.900) ligt nog steeds onder het Canadese gemiddelde (~$2.100) calgary.citynews.ca, en ver onder Vancouver (~$2.800) of Toronto (~$2.400). Met de recente dalingen heeft Calgary zijn positie als betaalbare grote stad voor huurders verbeterd. De huren zijn echter nog steeds aanzienlijk hoger dan vijf jaar geleden, en door de hogere rente blijven veel potentiële starters huren, wat de basale vraag in stand houdt. Een neveneffect van de hoge woonlasten in het hele land is huishoudens met huisgenoten – zelfs in Calgary merkt CMHC op dat meer huurders samenwonen om de huur te kunnen betalen facebook.com, een trend die elders ook voorkomt.Vooruitkijkend is de huurprognose tot 2025 er een van aanhoudende balans of zelfs enige afkoeling. Meer nieuwe huurwoningen staan gepland voor later in 2025 en 2026, wat de leegstand verder zou kunnen verhogen. Sommige prognoses suggereren dat het leegstandspercentage in Calgary tijdelijk kan stijgen tot 5–7% voordat de bevolkingsgroei het inhaalt youtube.com. De huren zullen waarschijnlijk relatief stabiel blijven; we zouden zelfs lichte nominale dalingen kunnen zien in bepaalde segmenten (bijvoorbeeld luxe eenkamerappartementen in het centrum kunnen in 2026 iets goedkoper zijn dan in 2024). Dit is goed nieuws voor huurders en voor de aantrekkelijkheid van de stad qua kosten van levensonderhoud. Voor investeerders en ontwikkelaars betekent een koelere huurmarkt dat nieuwe projecten voorzichtiger moeten worden doorgerekend – inderdaad, tegen eind 2025 gaven sommige ontwikkelaars aan dat ze pauze zouden nemen met nieuwe huurprojecten omdat dalende huren en hogere financieringskosten de haalbaarheid onder druk zetten mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Maar omdat de bevolking van Calgary nog steeds groeit, verwachten de meeste analisten dat de huurmarkt het nieuwe aanbod de komende jaren geleidelijk zal absorberen. Het huidige venster is een soort “inhaalperiode” waarin de groei van het aanbod de vraaggroei overtreft, waarna het evenwicht zou moeten worden bereikt. Opvallend is dat de huurmarkt in Calgary fundamenteel krapper blijft dan tijdens de oliedip (toen de leegstand rond 2016 in de dubbele cijfers liep). De stad heeft geen overaanbod, maar beweegt zich van extreme krapte naar gezonde omstandigheden.
Samenvattend markeert 2025 een keerpunt voor huurwoningen in Calgary: hogere leegstand en stabiliserende huren kenmerken de markt. Huurders kunnen opgelucht ademhalen nu het aanbod toeneemt. Verhuurders krijgen te maken met meer concurrentie en moeten voorzichtig zijn bij het vaststellen van de huurprijzen. Deze evenwichtige huurmarkt zal waarschijnlijk in de nabije toekomst aanhouden – een welkome normalisering na de koortsachtige huurstijgingen van de afgelopen jaren.Commercieel vastgoed: kantoor, retail & gemengd gebruik
Kantoormarktcondities
De kantoormarkt van Calgary ondergaat al geruime tijd een moeizame aanpassing, en 2025 is opnieuw een jaar van geleidelijk herstel – maar ook van aanhoudende uitdagingen. De stad kreeg te maken met een beruchte kantooroverschot na de olieprijsschok van 2014, waardoor energiebedrijven inkrimpten of hun deuren sloten. Zelfs toen de bredere economie herstelde, zorgde de opkomst van thuiswerken/hybride werken tijdens de pandemie voor extra druk, waardoor het centrum van Calgary een van de hoogste leegstandscijfers voor kantoren in Noord-Amerika kreeg.
In 2025 draagt Calgary helaas nog steeds de titel van hoogste kantoorleegstand in Canada. Het leegstandspercentage voor kantoren in het centrum bedraagt ongeveer 30% cbre.ca, wat betekent dat ongeveer één op de drie kantoorruimtes in het centrum leegstaat. Dit is een stijging ten opzichte van het begin van het decennium (de leegstand was een paar jaar geleden ~25%) door extra vertrekkers en een kleine hoeveelheid nieuwe opleveringen. Alleen al in Q2 2025 steeg de leegstand in het centrum met ongeveer 0,5%, deels doordat een groot energiebedrijf ruimte consolideerde en meer vierkante meters op de markt bracht cbre.ca cbre.ca. Het centrum van Calgary heeft ongeveer 42 miljoen vierkante voet aan kantoorruimte, dus een leegstand van 30% betekent ~12–13 miljoen vierkante voet leeg – een enorme overcapaciteit. Kantoren in de buitenwijken, hoewel gezonder dan het centrum, kampen ook met een verhoogde leegstand van 15–20%. Zo bedroeg de leegstand in de buitenwijken van Calgary ~17% in het midden van 2025 (waarbij de zuidelijke buitenwijken het iets beter deden dan de noordelijke) collierscanada.com. Stadbreed (alle klassen, centrum + buitenwijken samen) bedraagt de kantoorleegstand ongeveer 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Deze cijfers onderstrepen dat Calgary een meerjarige uitdaging heeft om haar lege kantoorruimte opnieuw te vullen of een andere bestemming te geven.
Positief is dat er enkele tekenen van stabilisatie zijn. In het afgelopen anderhalf jaar laten nationale gegevens zien dat de leegstand van Canadese kantoren stabiliseert, en Calgary vormt hierop geen uitzondering bij dit opkomende plateau cbre.ca cbre.ca. De netto opname (de netto verandering in verhuurde ruimte) in Calgary schommelt rond nul – het ene kwartaal iets positief, het volgende iets negatief – wat aangeeft dat de vrije val gestopt is. CBRE meldde zelfs dat Calgary in een paar kwartalen een lichte positieve opname van kantoorruimte had, en dat hoogwaardige “trophy”-gebouwen de leegstand zelfs zagen verbeteren doordat sommige huurders kiezen voor “flight to quality” cbre.ca. De topklasse kantoortorens in het centrum (zoals The Bow, Brookfield Place) doen het relatief goed, houden de bezetting op peil en vragen zelfs behoorlijke huren, terwijl oudere Class B/C-gebouwen bijna leeg staan. Deze bifurcatie betekent dat nieuwere, van voorzieningen voorziene kantoren op toplocaties beter presteren. Sterker nog, het “trophy”-segment in het centrum van Calgary heeft een leegstand van rond de 11% – een wereld van verschil met het totale leegstandspercentage van 30% in het centrum cbre.ca cbre.ca. Veel huurders grijpen deze kans aan om hun ruimte te upgraden (omdat het verschil in huurprijzen tussen de klassen kleiner is geworden). Het verschil in leegstand tussen Class A en Class B/C bedraagt ongeveer 14,7 procentpunt cbre.ca, wat benadrukt dat oudere kantoren onevenredig vaak leegstaan.
Huurprijzen voor kantoorruimte zijn dienovereenkomstig aangepast. De gemiddelde netto vraaghuur in het centrum van Calgary in Q1 2025 was ongeveer $16,31 per vierkante voet per jaar assets.cushmanwakefield.com, wat zelfs een stijging is ten opzichte van het vorige kwartaal ($14,95 per vierkante voet). Die sprong is enigszins misleidend – het weerspiegelt dat er meer hoogwaardige ruimte op de markt is gekomen, in plaats van dat verhuurders in het algemeen meer prijszettingsmacht hebben gekregen. Over het algemeen hebben verhuurders van minder kwalitatieve gebouwen de huren drastisch verlaagd en bieden ze grote incentives om huurders aan te trekken (bijvoorbeeld lange periodes huurvrij, vergoedingen voor verbeteringen). Het is niet ongebruikelijk om effectieve huren in klasse B-gebouwen te zien in de enkele cijfers per vierkante voet. Daarentegen zien de premium “trophy” gebouwen nog steeds huren in de hoge $20 per vierkante voet of meer voor de beste ruimtes. De gemiddelde huur voor kantoren in de buitenwijken ligt lager, en is in het begin van 2025 zelfs licht gedaald (een kleine daling in de buitenwijken terwijl het gemiddelde in het centrum juist steeg) assets.cushmanwakefield.com. Over het algemeen blijven de kantoorhuren in Calgary ver onder de pieken van vóór 2014. Ter vergelijking: vóór de oliecrisis lagen de huren voor klasse A-kantoren in het centrum tussen de $30–40 per vierkante voet; nu halen alleen de allerbeste ruimtes de $20, en veel deals worden gesloten voor een fractie van de historische tarieven. Dit is gunstig voor bedrijven die op zoek zijn naar betaalbare kantoorruimte, maar lastig voor gebouweigenaren en investeerders.
De aanhoudend hoge leegstand heeft geleid tot creatieve maatregelen. Zoals besproken is het kantoor-naar-woning-conversieprogramma van de stad een directe reactie op het overschot. Door subsidies te verstrekken (tot $75 per vierkante voet) aan gebouweigenaren, heeft Calgary het schrappen van kantoorruimte via conversie gestimuleerd. In 2025 zijn er drie conversies afgerond en meerdere zijn in aanbouw, waarmee in totaal ongeveer 2,68 miljoen vierkante voet kantoorruimte in het centrum wordt verwijderd cmhc-schl.gc.ca. Dit heeft een dubbel voordeel: het verlaagt de leegstand en brengt meer mensen (bewoners) naar het centrum, wat lokale bedrijven ondersteunt. Stadsfunctionarissen geven aan dat voor elke $1 aan publiek geld, de private sector $4 heeft geïnvesteerd om deze conversies mogelijk te maken cmhc-schl.gc.ca – een behoorlijke hefboomwerking. Het is een langzaam proces, maar op de lange termijn zouden deze inspanningen de leegstand aanzienlijk moeten verminderen. Daarnaast onderzoekt de stad de sloop van kantoorgebouwen voor enkele hopeloos verouderde torens, die mogelijk worden omgevormd tot parken of herontwikkelingslocaties.
Aan de vraagzijde diversifieert de kantoormarkt van Calgary zich geleidelijk verder dan alleen olie en gas. Technologiebedrijven, hoewel niet op de schaal van Toronto/Vancouver, zijn gegroeid in Calgary – bedrijven zoals Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies en lokale startups hebben kantoorruimte ingenomen en vullen zo deels het gat dat is ontstaan door krimpende energiebedrijven. De provinciale overheid heeft ook enkele banen naar het centrum van Calgary gedecentraliseerd, en sectoren zoals financiële dienstverlening en gezondheidszorgadministratie zijn bescheiden gegroeid. Deze winsten zijn echter marginaal in vergelijking met de tientallen miljoenen vierkante meters die zijn vrijgekomen. Een opvallende factor in 2025 is de “terug-naar-kantoor”-beweging; veel bedrijven in Calgary verhogen hun verwachtingen voor fysieke aanwezigheid, wat ertoe heeft geleid dat sommigen iets meer ruimte huren of in ieder geval behouden wat ze hebben in plaats van onder te verhuren. De beschikbaarheid van onderverhuur, die piekte in 2020, is aan het afnemen – de onderverhuurde ruimte in Calgary is met ongeveer 9% gedaald ten opzichte van vorig jaar cbre.ca, wat betekent dat minder bedrijven proberen overtollige ruimte af te stoten (een teken dat het ergste overschot mogelijk achter ons ligt).
Samengevat: de kantoorsector van Calgary in 2025 schommelt op het dieptepunt. Leegstand van ~30% in het centrum is een enorme uitdaging cbre.ca, en het zal waarschijnlijk vele jaren van economische groei (en verdere conversie-inspanningen) vergen om dat aanzienlijk te verminderen. De huurprijzen zijn zwak, vooral in oudere gebouwen, en verhuurders blijven fel concurreren om huurders. Toch is er voorzichtige optimisme dat het bloeden is gestopt. Het verhaal verschuift van “hoe erg wordt het?” naar “hoe kunnen we herbestemmen en herstellen?”. Voor het centrum van Calgary blijft het vullen van deze kantoren (of het vinden van nieuwe bestemmingen) een topprioriteit. Het goede nieuws: er worden geen nieuwe kantoortorens gebouwd (de bouw van kantoren is op het laagste punt in 20 jaar cbre.ca), dus de aanbodzijde wordt niet slechter. De focus ligt nu op het absorberen of elimineren van de bestaande leegstand. Als de economie van Alberta sterk blijft en sectoren als technologie en professionele dienstverlening blijven groeien, kan het centrum van Calgary langzaam het overschot aan ruimte verminderen. In de tussentijd is de kantoormarkt in het centrum een paradijs voor huurders – ruime keuze en lage huren – en een hoofdpijndossier voor verhuurders. Het is een verhaal van twee markten: glanzende torens doen het redelijk, oudere torens vechten voor hun voortbestaan. Calgary zal nauwlettend in de gaten worden gehouden in de commerciële vastgoedwereld terwijl het zijn centrum opnieuw uitvindt voor een post-olie, hybride-werk tijdperk.
Winkel- en gemengde ontwikkelingen
Het winkelvastgoed van Calgary staat er in 2025 over het algemeen beter voor dan de kantoorsector, omdat het wordt ondersteund door de bevolkingsgroei van de stad en het herstel van de consumentenbestedingen. De retailmarkt omvat alles van winkelcentra in de buitenwijken en grote powercentra tot winkels aan stadsstraten en nieuwe gemengde ontwikkelingen. Over het algemeen is de leegstand in de retailsector in Calgary matig en zijn de winkelhuren relatief stabiel gebleven, hoewel de prestaties per locatie en type verschillen.
In de buitenwijken volgt detailhandel het aantal daken – en Calgary heeft veel nieuwe daken. Naarmate er nieuwe gemeenschappen aan de randen ontstaan, leveren ontwikkelaars van winkelvastgoed de vereiste door supermarkten verankerde winkelplaza’s en diensten. Zo zijn er in snelgroeiende gebieden als Livingston/Carrington (noord) en Seton/Mahogany (zuid) nieuwe winkelcomplexen geopend of in aanbouw om die bewoners te bedienen (met supermarkten, drogisterijen, restaurants, enz.). Deze worden meestal goed verhuurd, omdat er in nieuwe wijken vaak een opgekropte vraag is naar lokale voorzieningen. Power centres (clusters van grote winkels) in gevestigde gebieden zijn over het algemeen ook gezond; de sterke bevolkingsgroei in Calgary heeft de verkopen bij grote retailers (Costco, Walmart, bouwmarkten, enz.) ondersteund, en de leegstand in deze centra is laag. Sommige oudere power centres hebben zelfs herontwikkeling ondergaan, waarbij nieuwe units of gemengde functies zijn toegevoegd. Een opvallende trend is de integratie van mixed-use elementen – bijvoorbeeld, de enorme Taza development op Tsuut’ina Nation-grond (ZW Calgary, nabij de ringweg) brengt detailhandel, entertainment, kantoren en mogelijk woningen samen in een nieuwe hub, wat de vervagende grenzen tussen pure retail en gemengde bestemmingen laat zien.
De winkelcentra van Calgary hadden het zwaar tijdens de pandemie, maar de topmalls komen weer op. CF Chinook Centre en CF Market Mall, de grootste winkelcentra van de stad, melden verbeterde bezoekersaantallen en verkopen in 2025, mede dankzij nieuwe winkelopeningen en renovaties. Chinook Centre bereidt zich voor op een grote uitbreiding (waarbij mogelijk een openluchtwinkelstraat en woontorens op het terrein worden toegevoegd in de komende jaren), en in 2025 blijft het nieuwe internationale merken aantrekken. CrossIron Mills, het outletcentrum net ten noorden van de stadsgrens, blijft ook een regionale trekpleister. Secundaire winkelcentra (zoals Sunridge of Southcentre) zijn stabiel, al ondervinden ze concurrentie van e-commerce en moeten ze zich blijven vernieuwen met attracties zoals horeca, fitness of zelfs zorgfuncties in winkelruimtes. De leegstand in Calgary’s winkelcentra wordt geschat op lage tot midden enkele cijfers (rond 3–6%, afhankelijk van de deelmarkt). De sterke bevolkingsgroei in de stad houdt de vraag naar retail hoog – meer mensen betekent meer shoppers.
In het stedelijk centrum is het beeld gemengd. De kantoorgerichte retail in het centrum van Calgary (de +15 food courts, winkels op de begane grond van kantoortorens) heeft het moeilijk door thuiswerken en minder kantoormedewerkers. Sommige +15 food court-stands en gemakswinkels die zich op dagelijkse forenzen richtten, staan leeg of hebben beperkte openingstijden, omdat het aantal kantoormedewerkers in het centrum nog steeds lager is dan in 2019. Maar nu er meer bewoners naar het centrum trekken (met nieuwe appartementen en kantoortransformaties), ontstaat er een nieuwe klantenbasis. We zien een toename van voorzieningen in het centrum, zoals supermarkten (bijvoorbeeld twee grote supermarktketens die recent winkels openden in de Beltline) en diensten voor bewoners. De gebieden Beltline en East Village zijn uitgegroeid tot hotspots voor horeca en entertainment, waardoor daar winkelruimtes worden gevuld. Zo blijven First Street SW in Beltline en 17th Avenue nieuwe cafés, bars en boetieks aantrekken, profiterend van de jonge professionals die er wonen. De leegstand in het centrum op straatniveau is nog steeds hoog (misschien ~10%+), maar verbetert doordat sommige ruimtes worden omgevormd tot nieuwe concepten (zoals fitnessstudio’s, medische klinieken of zelfs pop-upgalerieën) en doordat de toegenomen woondichtheid sommige voorheen stille straten geschikt maakt voor retail.
Een grote ontwikkeling aan de horizon voor stedelijke detailhandel is het eerder genoemde Culture + Entertainment District rond 17th Ave en Stampede Park. Met de uitbreiding van het BMO Centre (het congrescentrum dat in 2024 is voltooid) en de bouw van het Event Centre, omvatten de plannen het hele jaar door detailhandel, restaurants en openbare pleinen om een bruisend district te creëren. Platform Innovation Centre (een tech-hub) is al geopend in East Village met openbare ruimtes, en de organisatie van de Calgary Stampede werkt aan een winkelstraat als onderdeel van de herontwikkeling van haar terreinen. Rond 2027 zou deze zone Calgary’s versie kunnen worden van een sport-/entertainmentdistrict, met bars, winkels en hotels – wat nieuw leven in de binnenstedelijke detailhandel zou blazen.Een ander interessant retailproject is de Greenwich-ontwikkeling in NW Calgary (nabij Canada Olympic Park). Het is een geplande gemeenschap van 59 hectare die mikt op een “New York-geïnspireerde” sfeer met brownstone-achtige stadswoningen en een mix van commerciële ruimte avenuecalgary.com. Opvallend is dat hier de Calgary Farmers’ Market West als belangrijke trekpleister is geopend avenuecalgary.com – een overdekte markthal die bezoekers trekt voor lokale voeding en producten. Dit heeft Greenwich op de kaart gezet en laat zien hoe belevingsgerichte retail (zoals boerenmarkten, food halls) deel uitmaakt van nieuw gemeenschapsontwerp. Op vergelijkbare wijze integreren nieuwe wijken zoals University District high-street retail met woningen, wat zeer succesvol is gebleken (met supermarkt, bioscoop, restaurants nabij de campus en nieuwe appartementen).
Men kan niet over detailhandel praten zonder e-commerce te noemen: dit blijft groeien, maar retailers in Calgary hebben zich aangepast door te focussen op persoonlijke ervaringen en omnichannel. Industriële distributiecentra aan de randen van de stad voorzien in de online vraag (zoals besproken in de industriële sectie), maar fysieke winkels in Calgary zijn verre van dood. Sterker nog, een uniek aspect van Calgary is de relatief jonge, welvarende bevolking met een voorliefde voor uit eten gaan en winkelen wanneer mogelijk – de stad scoort consequent hoog qua restaurantbestedingen per hoofd van de bevolking. De energie van de economie in 2022–2025 (met minder strenge lockdowns dan sommige andere plaatsen en een snel herstel) betekende dat veel restaurants en winkels floreerden. Dat gezegd hebbende, hebben inflatie en hoge rentevoeten consumenten in 2025 wat voorzichtiger gemaakt, wat leidt tot een lichte matiging van de groei van de detailhandelsverkopen.
Gemengde ontwikkeling is een belangrijk thema: het combineren van wonen, kantoren en retail. Calgary’s nieuwe bestemmingsplannen in gebieden zoals Brentwood, Anderson en andere transitgerichte locaties stimuleren torens met winkels op de begane grond. Een voorbeeld dat in aanbouw is, is bij Brentwood Village Mall – een oud winkelcentrum dat wordt herontwikkeld met hoogbouw en winkels op straatniveau. Hetzelfde geldt voor Westbrook en Shaganappi rond nieuwe treinstations. Door functies te combineren, willen ontwikkelaars zorgen voor een ingebouwd klantenbestand voor winkels en 24/7 levendigheid creëren. Het vernieuwde Gemeentelijk Ontwikkelingsplan van de stad benadrukt deze complete gemeenschappen.
Samengevat is de retailsector van Calgary in 2025 voorzichtig gezond. Suburbane retail breidt uit met de groei van de stad, topwinkelcentra innoveren en straatwinkels in dichtbevolkte gebieden vinden hun plek. Er blijven uitdagingen voor retail die afhankelijk is van kantoren in het centrum en oudere centra die een update nodig hebben. Maar in tegenstelling tot de kantorenmarkt, heeft retail fundamentele steun van de demografie en het bestedingspatroon in Calgary. De leegstand is beheersbaar en de huurprijzen voor toplocaties zijn zelfs licht gestegen in gebieden met veel vraag. De retailmarkt in Calgary profiteert uiteindelijk van de bevolkingsgroei – meer mensen betekent meer shoppers – en dat is een positieve ontwikkeling zolang de stad nieuwkomers blijft aantrekken.
Trends in industrieel vastgoed
Terwijl de kantorenmarkt het moeilijk heeft en retail zich aanpast, is industrieel vastgoed in Calgary de afgelopen jaren een uitblinker geweest. De industriële sector (magazijnen, distributiecentra, productiehallen, logistieke terreinen) in Calgary en de omliggende regio kent een sterke vraag dankzij een combinatie van groei in e-commerce, de gunstige ligging van Alberta voor distributie, en een relatief gediversifieerde industriële basis (waaronder logistiek, voedselverwerking, bouwmaterialen, enz.). Ook in 2025 zijn de fundamenten sterk in de industrie, al zorgt een toestroom van nieuw aanbod ervoor dat de voorheen extreem krappe markt iets ruimer wordt.
Om het in perspectief te plaatsen: de industriële leegstand in Calgary bereikte een laagste punt in 16 jaar van slechts 2,6% in midden 2023 assets.cushmanwakefield.com – feitelijk bijna volledige bezetting – doordat bedrijven elke beschikbare ruimte innamen. Dit werd gestimuleerd door grote investeringen van e-commerce- en retaildistributiebedrijven, zoals Amazon (dat meerdere distributiecentra in de regio Calgary opende), Walmart, Canadian Tire en anderen die grote logistieke faciliteiten bouwden om West-Canada te bedienen. Daarnaast maakt Calgary’s positie als spoor- en transportknooppunt (halverwege tussen Vancouver en Winnipeg, en een toegangspoort tot de Amerikaanse grens via Highway I-15) het tot een strategische locatie voor magazijnen. Gedurende 2021–2023 lag de opname (verhuurde ruimte) ver boven de nieuwbouw, waardoor de leegstand daalde en de huren stegen.
Gezien de krappe markt, reageerden ontwikkelaars met een golf van nieuwbouw. In de afgelopen 18 maanden zijn er tal van industriële projecten opgeleverd in alle segmenten – grootschalige distributiecentra, middelgrote multi-tenant industrieterreinen en zelfs enkele strata industriële condo’s. Volgens Cushman & Wakefield zag Calgary in de 18 maanden na medio 2023 een “golf van opleveringen in alle marktsegmenten” die de broodnodige ruimte begon toe te voegen assets.cushmanwakefield.com. Begin 2025 leidde deze bouwgolf tot een bescheiden stijging van de leegstand vanaf het dieptepunt. De totale industriële leegstand kroop tegen de 4–5% aan in 2025 avisonyoung.ca. Colliers rapporteerde een industriële leegstand in Calgary van 4,14% in Q2 2025, iets lager dan het vorige kwartaal dankzij een positieve opname van ~52.000 m². collierscanada.com. De momentopname van Avison Young voor Q2 2025 liet een leegstand zien van ongeveer 5,1% met 6,2% beschikbaarheid (inclusief ruimte die op de markt is maar nog niet leegstaat), en ongeveer 1,2 miljoen vierkante voet in ontwikkeling nog steeds avisonyoung.ca. De markt blijft dus aan de krappe kant van evenwichtig – zeker niet overbouwd, maar ook niet langer acuut onderbedeeld. Een leegstand van 4–5% betekent dat huurders wat meer keuze hebben en ontwikkelaars gebouwen niet meer verhuren voordat ze zelfs maar klaar zijn (wat gebeurde tijdens de krapste periode).
De huurprijzen voor industrieel vastgoed zijn de afgelopen jaren gestegen door de lage leegstand. In Calgary zijn netto huren voor nieuwe, kwalitatieve magazijnruimte gestegen naar $10–11 per vierkante voet, wat opmerkelijk is (historisch was $7–8 de norm). Oudere of minder optimale ruimtes worden voor minder verhuurd, maar de algemene huurgroei is sterk geweest. Er is enige weerstand van huurders in 2025 nu er meer ruimte beschikbaar is – de snelle huurstijgingen vlakken af. Maar verhuurders van moderne gebouwen met hoge vrije hoogte blijven zelfverzekerd vanwege de beperkte concurrentie in dat segment. De kosten voor industrieel land en gebouwen in Calgary stijgen ook, wat de huren voor nieuwe ontwikkelingen verder opdrijft.
Vanuit een ontwikkelingsperspectief is de bouwactiviteit na de recente hausse licht aan het afnemen. Zoals vermeld, is er medio 2025 ongeveer 1,2 miljoen vierkante voet in aanbouw avisonyoung.ca. Dit is minder dan op het hoogtepunt in 2022, toen er tegelijkertijd meerdere miljoenen vierkante voeten werden gebouwd. Ontwikkelaars worden wat voorzichtiger (hogere financieringskosten en een iets minder rooskleurige marktverwachting), maar ze trekken zich zeker niet terug – industrieel vastgoed wordt nog steeds als een goede investering gezien. Enkele projecten in de pijplijn zijn extra fasen in High Plains Industrial Park (ten oosten van de stad in Balzac), nieuwe gebouwen in het Dufferin North industrieterrein, en enkele speculatieve ontwikkelingen in de industriële corridors in het zuidoosten van Calgary.Belangrijkste drijfveren van de industriële vraag in Calgary:
- E-commerce en distributie: Bedrijven blijven hun toeleveringsketens optimaliseren. Calgary is een distributiehub voor West-Canada (ontvangt goederen uit de haven van Vancouver, bedient Alberta, Saskatchewan, enz.). Amazon heeft hier meerdere faciliteiten; in 2025 maken ze volledig gebruik van hun grote Balzac-fulfilmentcentrum en een sorteercentrum in de stad. Andere retailers en 3PL (third-party logistics) aanbieders hebben zich hier gevestigd om snellere levering aan klanten op de Prairies te ondersteunen. Deze trend zorgt ervoor dat grote magazijnen (100.000+ vierkante voet) in trek blijven. Sterker nog, het aantal magazijnen van meer dan 100.000 vierkante voet is in vier jaar met 20% gegroeid lee-associates.com, en in 2025 stonden sommige van die grote nieuwe panden leeg (de leegstand in dat deel van de markt bereikte ~9% toen enkele enorme ruimtes beschikbaar kwamen) lee-associates.com. Maar verwacht wordt dat deze op termijn verhuurd worden, naarmate meer bedrijven hun activiteiten in Calgary centraliseren.
- Productie en verwerking: Calgary is niet sterk geïndustrialiseerd zoals een stad met auto-industrie, maar er is wel productie in voeding en dranken (bijv. brouwerijen, vleesverwerking), bouwmaterialen, elektronica, enz. Sommige van deze gebruikers zijn gegroeid, vooral voedselverwerkers die inspelen op de bevolkingsgroei en de landbouwproductie in Alberta. Daarnaast heeft de hoge grondstoffenprijs van de afgelopen jaren geleid tot meer vraag naar opslag van materialen en apparatuur voor olie & gas en landbouw.
- Logistieke infrastructuur: De voltooiing van de Ring Road (Stoney Trail) van Calgary betekent uitstekende toegang voor vrachtwagens rond de stad. Industriële gebieden nabij de ringwegopritten (bijv. SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) floreren dankzij de gemakkelijke verbinding met de snelweg. De luchthaven van Calgary (YYC) is ook een vrachtknooppunt, en de magazijnen rond de luchthaven kennen vrijwel geen leegstand.
Samengevat is het industriële vastgoed in Calgary in 2025 robuust en groeiend. Een leegstand van ~4–5% is heel wat anders dan de ultra-krappe 0–2% van eerder, maar nog steeds gezond avisonyoung.ca. Het nieuwe aanbod geeft huurders eindelijk meer keuze, maar de vraag blijft sterk genoeg om de meeste nieuwe gebouwen snel te vullen (Q2 2025 zag nog steeds positieve opname (~125.000 sq. ft.) in totaal avisonyoung.ca). Industriële verhuurders zijn in een veel betere positie dan kantooreigenaren in Calgary, omdat hun ruimtes nodig zijn en de bezettingsgraad hoog is. Voor de economie van Calgary betekent een bloeiende industriële sector banen in logistiek en lichte productie, en het verstevigt de positie van de stad als distributiehart van het Westen. Richting 2030 kan de industrie zelfs een nieuwe uitdaging krijgen: grond voor ontwikkeling. Met zoveel bouw in de afgelopen jaren wordt eersteklas industriële grond schaarser, en de prijzen voor bestemde grond zijn sterk gestegen. Maar voorlopig, in 2025, is het traject van de industriële markt gestage groei, in lijn met de groeiende rol van Calgary in de Canadese toeleveringsketens.
Belangrijkste factoren die de markt in 2025 beïnvloeden
Verschillende macro-economische factoren hebben een grote invloed op het vastgoedlandschap van Calgary in 2025. Deze variëren van economische trends en beleidswijzigingen tot demografische verschuivingen. Inzicht in deze drijfveren is essentieel om de prestaties van de markt en het toekomstige verloop te begrijpen:
- Rentevoeten & Hypotheeklasten: Misschien is de meest directe factor die het koopgedrag in 2025 beïnvloedt de hoge renteomgeving. Als reactie op de landelijke inflatie voerde de Bank of Canada snelle renteverhogingen door in 2022–2023, waardoor het belangrijkste nachttarief steeg van bijna 0% naar ongeveer 4,5–5% begin 2023. Dit resulteerde in 5-jaars hypotheekrentes in de 5–6% range, wat de leenkosten voor huizenkopers ongeveer verdubbelde ten opzichte van de ultralage rentes van 2020–21. Deze hogere rentes hebben een aanzienlijke impact op de betaalbaarheid – hetzelfde huis gaat nu gepaard met een veel hogere maandelijkse hypotheekbetaling, waardoor het bedrag waarvoor kopers in aanmerking komen, afneemt. Als gevolg hiervan koelde de ooit zeer sterke vraag in Calgary af in 2023/24, en in 2025 blijft dat dempende effect zichtbaar. Potentiële kopers stellen hun aankoop uit, verlagen hun budget of kiezen voor huren. CREB merkte op dat economische onzekerheid (inclusief renteonzekerheid) drukte op de woningverkopen begin 2025, omdat kopers voorzichtiger werden creb.com. Er is echter een lichtpuntje: halverwege tot eind 2025 begon de Bank of Canada, geconfronteerd met een verzwakkende economie, de rente licht te verlagen. In september 2025 verlaagde de BoC haar beleidsrente naar 2,50% (de eerste verlaging in zes maanden) reuters.com, wat duidt op een mogelijke versoepelingscyclus. Dit was een reactie op lagere inflatiedruk en economische risico’s. Voor de markt in Calgary is elke daling van de hypotheekrente gunstig – het verbetert de betaalbaarheid en kan sommige kopers weer aan tafel brengen. Alleen al de verwachting van renteverlagingen eind 2025/2026 heeft het sentiment verbeterd. Toch zijn de leenkosten, vergeleken met het afgelopen decennium, hoog, en dat is een belangrijke reden waarom de prijsstijgingen in Calgary in 2025 zijn afgevlakt. De stresstest (die vereist dat leners zich kwalificeren tegen ~2% boven het contracttarief) blijft ook een obstakel, vooral voor starters. Samengevat zijn de rentevoeten in 2025 een afkoelende factor, en het evenwicht op de markt is deels het resultaat van deze hogere financieringskosten. Mochten de rentes verder dalen in 2026, dan zou dat de vraag weer kunnen aanwakkeren.
- Bevolkingsgroei & Migratie: Calgary zit midden in een bevolkingsgroei, waardoor demografie een enorme rugwind is voor de woningmarkt. Zoals eerder vermeld, groeide de CMA van de stad met ongeveer 6% in het jaar tot medio 2024 – wat neerkomt op zo’n 100.000 extra inwoners atb.com – en er wordt verwacht dat de sterke groei zich voortzet in 2025 (zij het waarschijnlijk iets minder hoog). Deze groei komt uit twee hoofdbronnen: internationale immigratie en interprovinciale migratie. Internationaal heeft Canada record-immigratiedoelstellingen gehad (ongeveer 465.000 in 2023, 485.000 in 2024 en 500.000 in 2025 landelijk). Alberta trekt een aanzienlijk deel van deze nieuwkomers aan, dankzij werkgelegenheid en lagere kosten van levensonderhoud dan Ontario of BC. Veel nieuwe immigranten kiezen Calgary als hun eerste bestemming of verhuizen erheen nadat ze elders zijn aangekomen. In 2024 was bijna twee derde van de bevolkingsgroei in Calgary afkomstig van internationale migratie (inclusief een aanzienlijk aantal niet-permanente bewoners zoals buitenlandse studenten en tijdelijke werknemers) atb.com. Binnenlands trekt Calgary mensen uit andere provincies aan – vooral jongere werknemers en gezinnen uit Ontario, BC en elders die op zoek zijn naar betaalbare huisvesting en goede banen. In 2024 zagen Calgary en Edmonton samen een netto toename van ongeveer 35.000 interprovinciale migranten, wat het grootste deel van de groei in Alberta verklaart atb.com. Deze toestroom van mensen heeft de vraag naar woningen over het hele spectrum vergroot: nieuwkomers huren vaak eerst (wat die markt krapper maakt, zoals we zagen), daarna stappen velen over op eigendom, om nog maar te zwijgen van de algemene consumptie die de behoefte aan commercieel vastgoed aanjaagt. Een belangrijk punt is dat demografie een grote positieve kracht is geweest die de woningmarkt in Calgary veerkrachtig houdt. Zelfs toen de rente hoog was, zorgde het grote aantal mensen dat een huis nodig had voor onderliggende steun. Vooruitkijkend is er een mogelijke verschuiving: de federale overheid hintte eind 2024 op gematigde immigratiedoelstellingen als reactie op zorgen over het woningaanbod mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Sterker nog, RBC Economics waarschuwde dat als de overheid inderdaad het aantal nieuwkomers verlaagt, dit “de eerder verwachte bevolkingsgroei kan uitwissen” en demografie van een rugwind in een tegenwind voor de woningmarkt kan veranderen mortgagesandbox.com. ATB Financial voorspelt eveneens dat de bevolkingsgroei in Alberta zal vertragen van 4,4% in 2024 naar ongeveer 1,9% in 2025 door lagere immigratiedoelstellingen en minder interprovinciale instroom atb.com. Voor Calgary betekent dit dat, hoewel de groei zal aanhouden, deze mogelijk terugkeert naar een meer normaal tempo in plaats van de razendsnelle periode van 2022–24. Minder nieuwkomers zou iets minder druk op de vraag naar woningen betekenen dan in de afgelopen jaren. Echter, zelfs een jaarlijkse groei van 1,9% is historisch gezien sterk, en het voordeel van betaalbaarheid in Calgary suggereert dat het nog steeds mensen zal aantrekken als andere provincies duurder blijven. Kortom, immigratie/migratiebeleid zijn een bepalende factor: als Canada/Alberta de deuren openhouden, zal de vraag naar woningen in Calgary sterk blijven; als het beleid strenger wordt, zal de markt meer afhankelijk zijn van lokale gezinsvorming.
- Economische Gezondheid & Werkgelegenheid: Het vastgoedfortuin van Calgary is altijd verbonden geweest met de economie, met name de olie- en gassector. In 2025 is de economische achtergrond voorzichtig positief. Alberta zal naar verwachting Canada aanvoeren in BBP-groei (~1,9% in 2025 volgens ATB, tegenover bijna geen groei in sommige andere regio’s) mpamag.com. De hoge olieprijzen in 2022 zorgden voor provinciale begrotingsoverschotten en nieuw leven in sommige investeringen, hoewel de energieprijzen sindsdien zijn afgezwakt. Diversificatie betekent dat Calgary niet alleen om olie draait: de stad heeft opkomende sectoren in technologie, logistiek, agribusiness en financiële dienstverlening die bijdragen aan stabiliteit. Werkgelegenheid in Calgary groeit – in feite zijn er in de eerste twee maanden van 2025 in de regio Calgary 26.700 banen bijgekomen assets.cushmanwakefield.com, met sectoren als Gezondheidszorg & Maatschappelijke Dienstverlening als koplopers (met ~30.500 banen meer op jaarbasis) assets.cushmanwakefield.com, gevolgd door detailhandel en bouw. Het werkloosheidspercentage in Calgary ligt rond de 7,2–7,3% in Q1 2025 assets.cushmanwakefield.com, gedaald ten opzichte van de pieken tijdens de pandemie, maar nog steeds iets boven het nationale gemiddelde van ~6,7% assets.cushmanwakefield.com. Een werkloosheidspercentage van 7% wijst op enige ruimte op de arbeidsmarkt, wat wellicht verklaart waarom de loonstijging gematigd is en geen lokale, uit de hand lopende inflatie aanwakkert. Het is ook vermeldenswaard dat arbeidstekorten een probleem zijn geweest in de bouw en techniek tijdens de hausse – ironisch genoeg was de zeer hoge immigratie die nu afneemt, juist van groot belang bij het invullen van veel vacatures. Belangrijk voor de vooruitzichten van Calgary is de richting van de energiesector. De CREB heeft opgemerkt dat “duidelijkheid over energie- en milieubeleid een belangrijke factor zal zijn die de woningmarkt na 2025 beïnvloedt” creb.com. Dit verwijst naar hoe het federale klimaatbeleid, goedkeuringen van pijpleidingen (of het uitblijven daarvan), en de wereldwijde vraag naar olie/gas invloed kunnen hebben op de primaire industrie van Calgary. Als bedrijven vertrouwen hebben, nemen ze mensen aan en breiden ze uit (goed voor vastgoed); zo niet, dan kunnen we opnieuw een krimp zien. In 2025 zijn energiebedrijven over het algemeen stabiel en winstgevend, maar velen gebruiken de winst om schulden af te lossen of dividenden uit te keren in plaats van agressief te groeien, wat betekent dat er geen grote kantooruitbreidingen zijn. Aan de andere kant zijn groene energie en technologie in opkomst: Calgary heeft zichzelf gepositioneerd alszichzelf als een hub voor schone technologie, logistieke technologie, en heeft zelfs enkele film- en creatieve industrieën aangetrokken. Een meer gediversifieerde economie maakt de vastgoedmarkt minder volatiel dan in het verleden. Een andere economische factor: handelsspanningen en tarieven. Interessant genoeg zagen we in 2025 de heropleving van protectionistische handelsbeleid (met een verandering in de Amerikaanse regering). CREB noemde “toegenomen onzekerheid” door Amerikaanse tarieven als reden waarom ze de woningmarktprognose voor 2025 naar beneden bijstelden storeys.com storeys.com. Tarieven op Canadees aluminium, staal, en mogelijk energieproducten zorgden voor onzekerheid bij bedrijven in Calgary, wat investeringen mogelijk afremde. De Bank of Canada verwees naar het “schadelijke effect van Amerikaanse tarieven” in haar besluitvorming reuters.com. Voor de woningmarkt kan dit soort macro-risico het consumentenvertrouwen verminderen – mensen zijn minder geneigd een grote aankoop te doen als ze een economische neergang vrezen. Tot nu toe heeft Alberta het doorstaan (mede doordat het minder direct werd getroffen dan provincies met veel industrie), maar het blijft een factor om in de gaten te houden.Gemeentelijk beleid & initiatieven: De stad Calgary zelf heeft beleid geïmplementeerd dat invloed heeft op vastgoed. Eén daarvan is de Downtown Strategy, waaronder het Downtown Calgary Development Incentive Program (voor kantoorconversies die eerder zijn besproken). Door feitelijk het verwijderen van kantoorruimte en het toevoegen van woningen te subsidiëren, probeert de stad het vastgoed in het centrum af te stemmen op de nieuwe realiteit. Dit is bedoeld om de leegstand van kantoren te verminderen en de woondichtheid te verhogen, en tot nu toe zijn er concrete vorderingen zichtbaar (met duizenden nieuwe woningen in het centrum) cmhc-schl.gc.ca. Een andere stadsinitiatief is het versnellen van goedkeuringen voor nieuwe gemeenschappen om het woningaanbod aan te pakken. Eind 2023 keurde de gemeenteraad van Calgary, na aanvankelijke aarzeling, controversieel 8 nieuwe buitenwijken goed als reactie op de grote vraag naar woningen. Ook in 2024 werden meer gronduitgiftes overwogen. Deze beslissingen vergroten het aanbod van bouwgrond, wat in theorie de prijzen van kavels en uiteindelijk van huizen binnen de perken houdt. Uiteraard roepen ze ook vragen op over infrastructuurkosten en verstedelijking. De stad paste ook haar Service Plan and Budget in november 2024 aan ter ondersteuning van investeringen in huisvesting en grondgebruik, wat de ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van oudere wijken vergemakkelijkt mortgagesandbox.com. Dit betekent dat er budget wordt vrijgemaakt voor zaken als water, wegen en planningsprocessen om de woningbouw te versnellen. Er is ook een streven om meer infill en meergezinswoningen toe te staan in bestaande wijken – onderdeel van Calgary’s evoluerende bestemmingsplannen (die worden herzien onder een nieuw stadsplan dat meer dichtheid langs corridors stimuleert). Belastingen en heffingen kunnen ook niet worden genegeerd. Calgary heeft geen overdrachtsbelasting zoals sommige provincies (een pluspunt voor betaalbaarheid). De stad is afhankelijk van onroerendgoedbelasting, die wat volatiel is geweest doordat de waarde van kantoren in het centrum daalde en de last verschoof naar andere vastgoedklassen. In 2025 stegen de onroerendgoedbelastingen voor woningen licht, en er is een voortdurende discussie over het creëren van een meer evenwichtige belastingstructuur. Voor ontwikkelaars zijn de heffingen voor externe voorzieningen en vergunningstrajecten van belang – Calgary werkt aan het verminderen van bureaucratie om projecten sneller op de markt te brengen (bijvoorbeeld, proefprojecten voor snellere vergunningverlening zijn gestart in 2024–25). Daarnaast zijn er op federaal niveau beleidsmaatregelen zoals het Foreign Buyer Ban (dat in 2023 van kracht werd en de meeste buitenlanders verbiedt om voor een bepaalde periode woningen in Canada te kopen, nu verlengd tot 2027) canada.ca die indirect invloed hebben op Calgary. Hoewel Calgary historisch gezien niet zo’n groot segment buitenlandse investeerders heeft als Vancouver of Toronto, haalt het verbod toch wat potentiële vraag weg, vooral van kopers uit het buitenland die naar appartementen kijken. Alberta is echter een van de provincies die heeft gepleit voor versoepeling van dat verbod, omdat buitenlandse investeringen hier niet als een groot probleem werden gezien. In het voorjaar van 2023 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd (zoals het toestaan dat mensen met een werkvergunning kunnen kopen), waardoor de deur iets op een kier werd gezet. Over het algemeen zijn overheidsmaatregelen in Calgary momenteel gericht op het vergroten van het woningaanbod en het nieuw leven inblazen van het centrumrong>. Dit zijn pro-vastgoedontwikkelingsstandpunten die gericht zijn op het verlichten van de woningnood en het transformeren van ongebruikte kantoorruimte. Het effect op de markt is over het algemeen positief: meer aanbod om de betaalbaarheid te verbeteren, en meer vertrouwen dat het stadscentrum zich kan ontwikkelen in plaats van stagneren. Er moet echter een balans worden gevonden – te veel aanbod in één keer zou het doel voorbij kunnen schieten (hoewel de hoge vraag in Calgary dat op korte termijn onwaarschijnlijk maakt), en stimulansen kosten geld. Belanghebbenden zullen in de gaten houden hoe effectief dit beleid zich vertaalt in echte woningen en bezette ruimtes.
- Infrastructuur & Openbaar Vervoer: Zoals besproken onder ontwikkelingen, vormen grote infrastructuurprojecten zoals de Green Line LRT en de voltooiing van de Ring Road het vastgoedlandschap door nieuwe gebieden te openen voor ontwikkeling en de bereikbaarheid te vergroten. Vastgoedmarkten anticiperen hier doorgaans op – zo zijn de grondwaarden in gebieden nabij geplande Green Line-stations (zoals Ogden of Inglewood) al gestegen en zijn er nieuwe woningvoorstellen ingediend. Verbeterd openbaar vervoer kan de vastgoedwaarde verhogen en bepaalde kopers/huurders aantrekken die waarde hechten aan goede verbindingen. Omgekeerd kunnen vertragingen of onzekerheid rond zulke projecten (en de Green Line kende veel vertragingen en aanpassingen in de scope) het enthousiasme voor ontwikkeling temperen. In 2025, nu de eerste spades eindelijk de grond in gaan voor de Green Line, is er meer vertrouwen in projecten gericht op openbaar vervoer. Evenzo kreeg de luchthaven van Calgary recent een nieuwe landingsbaan en upgrades in de late jaren 2010; tegen 2025 wordt verdere uitbreiding overwogen nu het aantal passagiers zich herstelt – luchthavenuibreidingen leiden doorgaans tot meer hotel- en logistieke ontwikkeling in de buurt. Een ander aspect van infrastructuur zijn publieke voorzieningen – nieuwe scholen, ziekenhuizen, recreatiecentra. Nieuwe wijken in Calgary zijn vaak afhankelijk van beloften van scholen en voorzieningen; provinciale begrotingsbeslissingen over scholen kunnen bepalen welke nieuwe gebieden het aantrekkelijkst zijn voor jonge gezinnen. In 2025 financiert de provincie nieuwe scholen in veel van de groeigebieden (wat nodig is gezien de bevolkingsgroei). Eind 2023 opende een splinternieuw Kankercentrum nabij het Foothills Hospital, wat zelfs gevolgen heeft voor het ruimtegebruik (omdat het veel mensen in dienst heeft en mogelijk de vraag naar woningen in de buurt door medisch personeel verhoogt). Al met al is infrastructuurontwikkeling grotendeels een positieve factor voor het vastgoed in Calgary, doordat het de langetermijnwaarde en leefbaarheid vergroot.
Samengevat zijn de marktstuwers van 2025 een gemengd geheel: Strak monetair beleid en enkele economische onzekerheden werken remmend, terwijl sterke bevolkingsgroei en ondersteunend lokaal beleid juist gas geven. Calgary bevindt zich enigszins in evenwicht omdat deze factoren elkaar in balans houden: bijvoorbeeld, enorme immigratie zou tot ongecontroleerde prijsstijgingen hebben geleid als de hoge rente de boel niet had afgeremd. Voor de toekomst is het belangrijk om veranderingen in een van deze hefbomen in de gaten te houden – een aanzienlijke daling van de hypotheekrente, of een sterke daling van de immigratie, bijvoorbeeld – want die kunnen de marktdynamiek opnieuw doen kantelen.
Beleggingstrends en -kansen
De vastgoedmarkt van Calgary in 2025 biedt een verscheidenheid aan investeringsmogelijkheden, zowel voor lokale als externe investeerders, in zowel de residentiële als commerciële sector. De overgang van de markt naar een evenwicht, na een periode van snelle groei, heeft enkele nieuwe kansen (en uitdagingen) gecreëerd voor wie kapitaal wil investeren in vastgoed in Calgary.
Residentiële investeringen: Tijdens de hausse van 2020–2022 stapten veel investeerders in de woningmarkt van Calgary, aangetrokken door relatief lage prijzen (vooral vergeleken met Toronto/Vancouver) en sterke huurvooruitzichten. Kleine investeerders kochten appartementen en vrijstaande huizen in de buitenwijken om te verhuren, terwijl grotere spelers (REITs, vermogensbeheerders) begonnen met het verwerven of ontwikkelen van huurprojecten. Tegen 2025 is het landschap iets verschoven. Nu de huurprijsstijging stagneert en de rente hoog is, is de rekensom voor investeerders met geleend geld lastiger. Sommige appartementinvesteerders die op het hoogtepunt in 2022–23 hebben gekocht, ervaren een cashflowkrapte – hun hypotheeklasten zijn gestegen en de huren stijgen niet langer explosief, waardoor hun winstmarges dun of negatief zijn. Dit is een van de redenen waarom het aantal appartementaanbiedingen is toegenomen; een deel van de investeerders kiest ervoor om te verkopen. Toch houden velen vast, in de hoop op waardestijging op de lange termijn en beschouwen ze de korte termijn cashflow als minder belangrijk.
Een opkomende kans is juist in de appartementenmarkt zelf – nu de prijzen wat zachter zijn en er veel aanbod is, kunnen slimme investeerders koopjes vinden op gloednieuwe units, vooral als ontwikkelaars kortingen of incentives bieden om gebouwen uit te verkopen. Sommige ontwikkelaars die met trage verkopen te maken hebben, bieden huurgaranties of prijsaanpassingen, wat investeerders op zoek naar koopjes kan aantrekken. Daarnaast bieden de kantoor-naar-woning conversies in het centrum een mogelijk interessante investeringsmogelijkheid: deze projecten creëren unieke loftachtige appartementen in het centrum, waarvan sommige verhuurd en andere mogelijk verkocht zullen worden. Vroege investeerders kunnen deelnemen aan deze conversies of van plan zijn units te kopen als ze als appartement worden aangeboden. De stimulansen van de stad maken deze projecten financieel aantrekkelijk voor ontwikkelaars, wat kan resulteren in aantrekkelijke prijzen voor eindkopers.
Een andere sector is speciaal gebouwde huurontwikkelingen. Institutionele investeerders, waaronder pensioenfondsen en REITs, kijken steeds vaker naar Calgary om huurappartementen te bouwen of te kopen. Zo breidt Boardwalk REIT (een grote appartementeneigenaar uit Alberta) zijn portefeuille uit. Met de stijgende leegstand zou men kunnen twijfelen, maar de langetermijnvisie is dat de bevolkingsgroei in Calgary de vraag naar huurwoningen sterk zal houden en de huren weer gematigd zullen stijgen zodra het huidige nieuwe aanbod is opgenomen. In vergelijking met andere steden zijn de cap rates (aanvangsrendementen) op huurwoningen in Calgary hoger, mogelijk rond de 5%+ cap rate tegenover minder dan 4% in Vancouver/Toronto. Sommige investeerders zien dat als een koopsignaal – een degelijk rendement en potentiële waardestijging naarmate de stad groeit. In 2025 zien we zelfs dat Canadese REITs en fondsen hun allocaties verhogen voor meergezinswoningen, omdat ze betere rendementen verwachten in 2025–2027 na een dip deeded.ca. Goed gefinancierde investeerders houden ook projecten met problemen of moeilijk lopende appartementontwikkelingen in de gaten, die ze mogelijk kunnen opkopen of omzetten naar huur als kleinere ontwikkelaars financieringsproblemen krijgen deeded.ca.
Buitenlandse investeringen: Historisch gezien heeft Calgary niet hetzelfde niveau van directe buitenlandse aankopen van woningen gehad als bijvoorbeeld Vancouver. In het midden van de jaren 2010 was er echter enige toename van buitenlandse interesse (waaronder uit China en het Midden-Oosten) in appartementen en grond toen de markt in een dip zat (op zoek naar koopjes). Het federale buitenlandse kopersverbod (2023-2027) heeft in feite een pauze gezet op nieuwe buitenlandse aankopen van residentieel vastgoed canada.ca. Dus in 2025 zijn buitenlandse individuen grotendeels uit de markt voor huizen/appartementen. Dat gezegd hebbende, kan buitenlands kapitaal nog steeds binnenkomen via ontwikkelings- of commerciële deals. Opvallend is dat sommige Amerikaanse private equity- en wereldwijde fondsen naar de huur- en industriële sectoren van Calgary kijken. Ook heeft Alberta nooit een belasting voor buitenlandse kopers gehad (in tegenstelling tot BC en Ontario), dus wanneer het verbod uiteindelijk wordt opgeheven of als er uitzonderingen gelden (bijvoorbeeld studenten of houders van een werkvergunning mogen kopen na wijzigingen), kan Calgary een opleving zien door opgekropte buitenlandse interesse. Bijvoorbeeld, als internationale studenten (een groot deel van de instroom van niet-permanente inwoners) besluiten om appartementen te kopen terwijl ze een werkvergunning hebben (nu toegestaan), kan dat een niche-impuls geven.
Commerciële investeringen: Aan de commerciële kant zijn industriële panden momenteel de favoriet. Investeerders uit heel Canada zijn enthousiast over industrieel vastgoed, en Calgary’s combinatie van lagere instapprijzen en hoge vraag maakt het aantrekkelijk. We hebben grote transacties gezien, zoals de verkoop van portefeuilles van logistieke centra in Calgary aan institutionele kopers. De rendementen in Calgary liggen mogelijk rond de 5-5,5% voor industrieel vastgoed, iets hoger dan in meer krappe markten, waardoor het relatief gezien een goede koop is. Met de aanhoudende groei van e-commerce zien velen industrieel vastgoed als een stabiele langetermijninvestering. Sommige lokale ontwikkelaars die speculatief industrieel vastgoed bouwden in 2018–2021, hebben nu met flinke winst verkocht, door voltooide verhuurde gebouwen te verkopen aan passieve investeerders. Er is ook interesse in het ontwikkelen van nieuw industrieel vastgoed op een build-to-suit basis voor bedrijven, dat investeerders vervolgens aanhouden.
Voor kantoorinvesteringen is het een contrarian strategie. De meeste investeerders zijn terughoudend met Calgaryse kantoren vanwege de hoge leegstand en het onzekere herstel. De prijzen voor oudere kantoorgebouwen zijn zo ver gedaald dat sommige ver onder de vervangingswaarde worden verhandeld. Een gedurfde strategie van sommige opportunistische investeerders (waaronder lokale ondernemers en bedrijven) is geweest om noodlijdende kantoortorens te kopen voor conversie of herbestemming. Bijvoorbeeld, een groep kan een bijna leeg B-klasse kantoorgebouw tegen een flinke korting kopen en vervolgens een aanvraag indienen voor de gemeentelijke conversiesubsidie om het om te bouwen tot woningen of andere bestemmingen. Als dit succesvol wordt uitgevoerd, kan de eindwaarde de aankoopprijs plus conversiekosten ruimschoots overtreffen, wat een mooie winst oplevert. Deze projecten zijn echter complex en niet gegarandeerd, en vereisen ontwikkelaarsexpertise, niet alleen passief investeren. Traditionele kantoorverhuur blijft risicovol in Calgary; we hebben in 2025 niet veel grote fondsen gehoord die Calgaryse kantoortorens kopen – in feite komt het vaker voor dat eigenaren in de afgelopen jaren in gebreke blijven of de sleutels aan de geldschieters overhandigen. Dus kantoren zijn momenteel vooral voor investeerders in bijzondere situaties.
Winkelpanden bevinden zich enigszins in het midden. De retailsector in Calgary heeft degelijke fundamenten, dus panden zoals supermarkten met stripwinkels of goed gelegen winkelcentra kunnen solide inkomsten opleveren. Nationale retailinvesteerders zijn nog steeds geïnteresseerd in Calgary – bijvoorbeeld, RioCan, First Capital en anderen zijn hier actief en blijven goede resultaten zien. De sleutel is het kiezen van de juiste retail – die verbonden zijn aan groeiende buurten of unieke trekpleisters (zoals de nieuwe Farmer’s Market West-locatie, die waarschijnlijk een investeringsmagneet is). De opkomst van mixed-use betekent ook dat investeerders soms een project kopen of ontwikkelen dat zowel residentiële als retailcomponenten heeft, waardoor hun inkomstenstromen worden gediversifieerd.
Grond en Ontwikkeling: Investeren in grond is een andere invalshoek. Degenen die 5-10 jaar geleden grond aan de rand van Calgary hebben gekocht, hebben waarschijnlijk flinke waardestijgingen gezien nu die grond wordt gebruikt voor nieuwe gemeenschappen. In 2025 stijgen de grondprijzen aan de rand door alle nieuwe aankondigingen van gemeenschappen. Sommige investeerders specialiseren zich in het verkrijgen van bestemmingsplannen (zoning approvals) en verkopen dan door aan bouwers – dit kan lucratief zijn in een groeifase. Binnen de stad is de waarde van infill-grond (percelen voor twee-onder-een-kapwoningen of kleine appartementen) ook gestegen dankzij de vraag naar woningen in het centrum. Maar men moet letten op bestemmingsplanwijzigingen – Calgary stapt over op een nieuwe bestemmingsplanverordening die veel percelen kan herbestemmen voor hogere dichtheid, wat hun waarde kan verhogen. Omgekeerd, als er te veel nieuwe grond in de buitenwijken tegelijk wordt vrijgegeven, kan de prijsstijging van grond vertragen.
Huurinkomsten versus Waardestijging: Calgary is traditioneel meer een cashflowmarkt dan puur gericht op waardestijging (vergeleken met hetere markten). In 2025 liggen de bruto huurinkomsten voor een typische condo rond de 5-6%, wat relatief goed is, maar het netto rendement (na kosten) kan 3-4% zijn, wat, met de huidige hypotheekrentes, kan betekenen dat er voor sterk gefinancierde investeerders sprake is van neutrale of licht negatieve cashflow. Dit heeft speculatie getemperd en de markt behoed voor verdere oververhitting – een gezonde ontwikkeling. Veel lokale investeerders gaan voor de lange termijn, in de verwachting dat ze, zelfs als de cashflow nu mager is, zullen profiteren van toekomstige waardestijgingen als Calgary groeit naar een metropool van 2+ miljoen in 2030. Sommige investeerders van buiten de provincie beschouwen Calgary inderdaad als “ondergewaardeerd” – bijvoorbeeld een vrijstaand huis van $600k hier versus $1,5 miljoen in Toronto – en voorzien een inhaalslag. Of dat uitkomt is onzeker, maar als de economie van Calgary sterk blijft, is er op lange termijn waarschijnlijk ruimte voor prijsstijgingen, wat voordeel biedt aan degenen die in deze rustigere periode kopen.
Flipping en Korte Termijn Handel: Op het hoogtepunt van de hausse was het flippen van huizen of appartementen populair (sommige investeerders maakten snel winst doordat prijzen maand na maand stegen). In 2025 zijn de mogelijkheden voor flipping afgenomen door stabiele prijzen. Flippers moeten nu daadwerkelijk waarde toevoegen (door renovatie of herontwikkeling) in plaats van alleen te vertrouwen op marktmomentum. Er is nog steeds een actieve renovatie- en wederverkoopmarkt, vooral met oudere huizen op goede locaties – investeerders kunnen een verouderd huis kopen in bijvoorbeeld Lake Bonavista, het volledig renoveren en met winst doorverkopen aan een gezin. Dat werkt zolang de aankoopprijs goed is. Het verschil tussen oude en nieuwe huizenprijzen in gevestigde gebieden biedt daarvoor ruimte.
AirBnB/Kortetermijnverhuur: Dit is een andere microtrend. Het toerisme en de congressector van Calgary herstelden zich in 2023–2024 (Stampede, evenementen, enz.), en hoewel het niet zo groot is als in sommige steden, is er een markt voor kortetermijnverhuur. Sommige investeerders hebben AirBnB-strategieën geprobeerd met appartementen in het centrum of huizen nabij populaire attracties. Er is geen gemeentelijk verbod op kortetermijnverhuur (hoewel regelgeving wordt besproken), dus het is een mogelijkheid. De verhouding tussen rendement, inspanning en het regelgevingsrisico betekent echter dat het geen grootschalige markt is; het is meer een niche voor een paar slimme spelers.
Samengevat vinden investeerders in 2025 het vastgoed in Calgary aantrekkelijk vanwege de fundamenten en de relatieve waarde. De markt is niet oververhit, wat juist aantrekkelijk is voor voorzichtige investeerders die activa tegen redelijke prijzen kunnen kopen zonder mee te hoeven doen aan biedoorlogen. De grootste kansen lijken te liggen in gebieden zoals huurwoningen (profiteren van eventuele zwakte nu om zich te positioneren voor toekomstige winst), industriële/logistieke faciliteiten (inspelen op de groeiende rol van Calgary in die sector), en waarde-toevoegende projecten (zoals conversies of renovaties). Lokale kennis is essentieel – weten welke buurten in opkomst zijn (bijvoorbeeld het revitaliseringspotentieel van Forest Lawn avenuecalgary.com, of welke buitenwijken de volgende school krijgen) kan een voordeel opleveren. Er is ook het gevoel dat de timing goed is: sommige investeerders zien 2025 als een jaar om te kopen tijdens een dip – de markt is gepauzeerd na sterke groei, dus nu instappen kan betekenen dat je de volgende opwaartse cyclus meepakt, vooral als de rente daalt en de vraag weer toeneemt. Zoals een vastgoedadviseur het verwoordde, is Calgary in 2025 “noch een kopers- noch een verkopersmarkt – het is een investeerdersmarkt,” waar geïnformeerde investeerders strategische zetten kunnen doen terwijl eindgebruikers afwachten.
Wijken om in de gaten te houden in Calgary
Calgary is een stad met diverse wijken, elk met hun eigen dynamiek. In 2025 maken sommige gebieden een snelle groei of significante verandering door die het vermelden waard zijn:
- Nieuwe Suburbane Gemeenschappen: De snelste groei van Calgary vindt plaats aan de randen, in gloednieuwe wijken die een paar jaar geleden nog niet bestonden. Zo is Yorkville in het uiterste zuidwesten (ten westen van Macleod Trail bij 194th Ave SW) een van de nieuwste buurten van de stad avenuecalgary.com. Het beschikt over een centraal park, vijvers en gezinsvriendelijke woningontwerpen, en trekt nu al veel jonge gezinnen aan. Nabijgelegen gevestigde gebieden zoals Silverado en Legacy bieden winkels en scholen totdat Yorkville’s eigen voorzieningen volledig operationeel zijn avenuecalgary.com. In het noorden breiden Glacier Ridge en Ambleton (net ten noorden van Evanston) zich uit, met nieuwe eengezinswoningen en rijtjeshuizen die betaalbaarder zijn dan de dichterbij gelegen buitenwijken. Belvedere in het uiterste oosten (voorbij Abbeydale) is een ander enorm gebied dat tot leven komt en uiteindelijk tienduizenden mensen zal huisvesten. Deze nieuwe gebieden vangen samen een groot deel van de bevolkingsgroei van Calgary op – in feite waren actief ontwikkelende buitenwijken goed voor ongeveer 61% van alle groei in het aantal woningen tussen 2021 en 2025 calgary.ca. Investeerders en projectontwikkelaars zijn hier zeer actief, omdat de vraag naar suburbane woningen onder starters en nieuwkomers hoog blijft. De stad heeft ook Alpine Park in het zuidwesten, Keystone Hills in het noorden, en meer goedgekeurd – als je naar de kaart van Calgary kijkt, zie je dat de stadsgrenzen steeds verder opschuiven. Deze buurten beloven het nieuwste op het gebied van moderne suburbane planning: open-concept woningen, uitgebreide wandelpaden en vaak een dorpscentrum met gemengde functies.
- Levendigheid in de binnenstad – Marda Loop & omgeving: Marda Loop (inclusief South Calgary, Altadore, Garrison Woods) ondergaat momenteel een bouwhausse. Het is al een topbestemming voor boetiekwinkels en trendy restaurants, maar nu wordt het nog dichter bebouwd. Veel oude bungalows hebben plaatsgemaakt voor rijtjeshuizen en kleine appartementencomplexen. De ontwikkelingsdruk is zo groot dat “veel van de straten een draaideur van bouwprojecten lijken te zijn” avenuecalgary.com. Een groot project dat van start gaat is het Marc and Mada Block, een twee hectare groot gemengd project van Calgary Co-op en Truman Homes avenuecalgary.com. Dit zal nieuwe woningen en winkels (waaronder vermoedelijk een nieuwe Co-op supermarkt) naar het hart van Marda Loop brengen. Hoewel de bouw nu overlast veroorzaakt (met wegafsluitingen en lawaai), wordt verwacht dat de revitalisering op de lange termijn de beleving voor voetgangers zal verbeteren en meer bewoners en commerciële activiteit naar het gebied zal brengen avenuecalgary.com. In wezen ontwikkelt Marda Loop zich van een laagbouwwijk tot een stedelijk dorp met middelhoge bebouwing, terwijl het zijn hippe sfeer behoudt. Het is zeker een buurt om in de gaten te houden – de vastgoedwaarden zijn aanzienlijk gestegen, en zodra de projecten zijn afgerond, zal het een van de meest gewilde adressen van Calgary zijn voor wie binnenstedelijk wil wonen zonder hoogbouw in het centrum.
- Downtown/Beltline & East Village: De Beltline van Calgary (net ten zuiden van het centrum) is het afgelopen decennium een van de snelst groeiende gebieden qua bevolking, dankzij talrijke woontorens. In 2025 blijft de Beltline nieuwe bewoners aantrekken. Opvallend is het aanhoudende succes van 17th Ave SW als uitgaansgebied – nieuwe bars en eetgelegenheden vervangen oude, waardoor het fris blijft. Nu meer mensen thuis of hybride werken, is wonen in de Beltline (met zijn goede wandelmogelijkheden) aantrekkelijker geworden. Ondertussen ontwikkelt de aangrenzende East Village (het oostelijke deel van het centrum) zich tot een volwassen gemeenschap. Alle geplande woontorens zijn daar nu gebouwd of in aanbouw, en voorzieningen zoals de Centrale Bibliotheek en het Studio Bell muziekcentrum maken het tot een cultureel centrum. De East Village heeft een nieuwe supermarkt (geopend in 2021) en andere winkels die het eindelijk het gevoel van een complete wijk geven. Met het nieuwe Event Centre dat net ten zuiden van East Village wordt gebouwd, zal die hele wijk nog meer ontwikkeling zien. Verwacht dat er restaurants, cafés en hotels zullen verschijnen rond 2026 bij 12th Ave en 4th Street SE. Voor nu worden er gronden samengevoegd en worden enkele oudere gebouwen gesloopt in Victoria Park. Als je vooruitkijkt, zou de Beltline/East Village/Rivers District tegen 2030 vele duizenden extra bewoners kunnen huisvesten en veel levendiger zijn, waardoor de levendigheid van het centrum zich buiten kantooruren uitstrekt.
- Heropleving in Greater Forest Lawn: Het Forest Lawn-gebied (in het oosten van Calgary langs International Avenue SE) is al lange tijd een immigrantenrijke, arbeidersklassewijk met relatief lage huizenprijzen – en, eerlijk gezegd, een wat ruige reputatie. Toch wordt het steeds meer gezien als de volgende grens voor herontwikkeling. De stad heeft delen van Forest Lawn aangewezen voor een grootschalig herontwikkelings- en revitalisatieproject, met als doel meer woonopties toe te voegen en de openbare ruimte te verbeteren avenuecalgary.com. Er wordt gesproken over een nieuw Forest Lawn Civic Centre dat een cultureel en recreatief centrum zou worden (hoewel de financiering nog in de maak is) avenuecalgary.com. International Avenue (17 Ave SE) heeft een paar jaar geleden al een opknapbeurt gekregen, waardoor het voetgangersvriendelijker is geworden en het internationale karakter (met diverse winkels en keukens) wordt benadrukt. Investeerders hebben hun oog laten vallen op Forest Lawn omdat het een van de laatste binnenstedelijke gebieden is met koopjesprijzen voor vastgoed. Zoals het tijdschrift Avenue opmerkt, is Forest Lawn “klaar om een geweldig gebied te worden, vooral voor investeerders die op zoek zijn naar een kans nu nieuwe bewoners naar de stad trekken en jonge gezinnen de westkant van de binnenstad niet meer kunnen betalen” avenuecalgary.com. Kortom, nu plekken als Marda Loop en Inglewood duur zijn geworden, kijken mensen naar het oosten voor betaalbare woningen dicht bij het centrum, en Forest Lawn past precies in dat plaatje. Als de stedelijke verbeteringen doorgaan en de criminaliteit wordt aangepakt, zou Forest Lawn de komende jaren flink kunnen gentrificeren. Nu al zie je op sommige straten stijlvolle nieuwbouwwoningen verschijnen en lokale bedrijven zoals microbrouwerijen of kunstplekken opduiken, wat de vroege tekenen van verandering zijn.
- University District & Vernieuwingen in het noordwesten: In het noordwesten is de University District nabij de University of Calgary uitgegroeid tot een voorbeeld van een gemengde wijk. Tussen 2020-2025 zijn er verschillende appartementencomplexen, huurwoningen en een winkelstraat gerealiseerd. Het trekt niet alleen studenten, maar ook mensen die kleiner willen wonen en jonge professionals vanwege het aantrekkelijke ontwerp en de voorzieningen (zoals een bioscoop, supermarkt, restaurants, allemaal op loopafstand). Het laat zien hoe Calgary stedelijke principes omarmt in een suburbane context. In de buurt zien de oudere wijken Brentwood en Banff Trail projecten gericht op openbaar vervoer vanwege hun LRT-stations en de nabijheid van U of C. Verwacht meer middelhoge appartementen en flats in die zones.
- Luxe pockets: Aan de bovenkant van de markt blijven buurten als Elbow Park, Mount Royal, Britannia het toppunt van luxe wonen en zijn er zelfs records gebroken qua verkoop, zelfs in een gebalanceerde markt – rijkdom is in Calgary nog steeds zichtbaar en deze gevestigde gebieden behouden hun waarde. Aan de andere kant zien sommige luxe buitenwijken (zoals Springbank Hill, Aspen Woods), die na 2015 een overschot aan dure woningen hadden, nu weer meer activiteit nu meer grootverdieners van buiten de provincie komen, die deze prijzen een koopje vinden vergeleken met Vancouver.
- Buiten de stadsgrenzen: Het is het vermelden waard dat er groei is in gebieden net buiten Calgary, zoals Airdrie, Cochrane, Chestermere, enzovoort, die feitelijk satellietgemeenschappen zijn. Zo is Airdrie in het noorden enorm gegroeid en telt nu ongeveer 80.000 inwoners. In 2025 is de markt daar robuust (de referentieprijs voor woningen in Airdrie bereikte zelfs nieuwe records creb.com). Deze steden profiteren van de groei van Calgary, maar bieden een dorpsgevoel of specifieke lifestyle-trekkers (zoals het meer van Chestermere). Ze raken steeds meer geïntegreerd (sommige mensen wonen er en pendelen naar Calgary of andersom). In bredere zin heeft de hele regio Calgary interessante buurten, niet alleen binnen de stadsgrenzen.
Samengevat: de buurten met de meeste dynamiek in 2025 zijn de gloednieuwe buitenwijken aan de randen van Calgary, trendy binnenstedelijke districten die verdichten met infill- en gemengde projecten (Marda Loop, Inglewood, Kensington tot op zekere hoogte), en voorheen over het hoofd geziene gebieden zoals Forest Lawn die op het punt staan vernieuwd te worden. Elk biedt andere kansen: nieuwe buitenwijken voor grote bouwers en jonge gezinnen, binnenstad voor stedelijke levensstijl en kleinschalige ontwikkeling, en transitiegebieden voor investeerders die op zoek zijn naar waardegroei. Door de gedecentraliseerde aard van Calgary – een mix van suburbane uitgestrektheid en stedelijke pockets – is er niet één enkele “heetste” buurt, maar zijn er meerdere groeigebieden. Belangrijk is dat naarmate Calgary blijft groeien, de verbinding tussen deze buurten (via wegen en openbaar vervoer) en het bijhouden van voorzieningen bepalend zullen zijn voor welke buurten echt zullen floreren.
Marktvooruitzichten: Korte en lange termijn
Korte termijn vooruitzicht (2025–2026)
Op korte termijn wordt verwacht dat de vastgoedmarkt van Calgary in balans en relatief stabiel blijft. De gekte van de vroege jaren 2020 heeft plaatsgemaakt voor een periode van matiging. Voor de rest van 2025 en in 2026 verwachten de meeste analisten stabiele tot bescheiden groei van de huizenprijzen, in plaats van grote schommelingen. De officiële prognose van de Calgary Real Estate Board suggereert dat tegen het einde van 2025 de referentieprijzen ongeveer gelijk zullen zijn aan (of net iets boven) die van vorig jaar voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen, en iets lager dan vorig jaar voor appartementen en rijtjeshuizen storeys.com. In de praktijk betekent dit dat de prijzen van vrijstaande woningen wellicht met 1–2% stijgen en de prijzen van appartementen met 1–2% dalen gedurende het jaar – per saldo dus vrijwel gelijk, binnen de foutmarge van nul. Het aantal verkopen zal naar verwachting lager zijn dan tijdens de piek van 2021–2022, maar dicht bij het langetermijngemiddelde liggen (de CREB voorspelt ongeveer 23.000 verkopen in 2025, wat rond het 10-jarig gemiddelde is) storeys.com storeys.com. Dit past bij een gezonde, functionerende markt waarin noch verkopers noch kopers een duidelijk overwicht hebben.
Meerdere factoren ondersteunen deze voorzichtige vooruitzichten. Rentes zijn een grote factor – zolang de leenkosten hoog blijven, werken ze als een rem op de prijsstijgingen. Als de Bank of Canada voorzichtig blijft met renteverlagingen tot in 2026 (misschien de beleidsrente terugbrengt naar ongeveer 2% vanaf 2,5% nu, ervan uitgaande dat de inflatie onder controle is), kunnen de hypotheekrentes dienovereenkomstig dalen. Dat zou de betaalbaarheid iets verbeteren, wat de vraag mogelijk stimuleert. Het is echter onwaarschijnlijk dat we snel terugkeren naar de superlage 1,5% hypotheken van 2021. Dus de markt zal waarschijnlijk niet op korte termijn opnieuw in een speculatieve gekte belanden; in plaats daarvan zal elke toename van de koopkracht worden opgevangen door het nog steeds ruime aanbod, waardoor alles in balans blijft. Het scenario om in de gaten te houden is als de BoC de rente sneller of dieper verlaagt dan verwacht (bijvoorbeeld als reactie op een recessie). Vreemd genoeg kan een recessie de rente verlagen, wat de vraag naar woningen kan aanwakkeren, zelfs als de economie verzwakt – maar als mensen hun baan verliezen, kopen ze misschien geen huizen. Dus op korte termijn is het een evenwichtsoefening.Aan de aanbodzijde zullen er in 2025 en 2026 veel woningen worden opgeleverd, zoals besproken. Dit nieuwe aanbod (vooral appartementen en huurwoningen) zal kopers keuzemogelijkheden blijven bieden en buitensporige prijsstijgingen voorkomen. We zouden zelfs kunnen zien dat het aantal aanbiedingen stijgt als meer investeerders besluiten hun panden te verkopen of als doorstromers het aandurven hun huidige woning te koop te zetten (omdat het nu makkelijker is een nieuwe te vinden). Een stijgende voorraad zou de markt in sommige segmenten een licht voordeel voor kopers kunnen geven. Zo zouden appartementkopers in 2026 kunnen merken dat ze over de prijs kunnen onderhandelen als er meerdere vergelijkbare units op de markt zijn. Het kortetermijnrisico op een prijsdaling lijkt echter klein, omdat de prijzen in Calgary niet buitensporig boven de fundamentele waarden zijn gestegen en de bevolkingsgroei een stevig vangnet biedt. Het is waarschijnlijker dat we een zachte landing zien – kleine aanpassingen in plaats van een scherpe daling.
De huurmarkt zal op korte termijn waarschijnlijk gunstig blijven voor huurders. Zoals genoemd, kan de leegstand verder stijgen eind 2025 wanneer er veel nieuwe projecten worden opgeleverd (sommige prognoses verwachten een piek van de leegstand rond 6%). Daarom kunnen 2025–26 een uitstekende periode zijn voor huurders om goede deals te sluiten of voor bedrijven om kantoorpanden te huren (indien nodig) tegen gunstige tarieven. Maar tegen eind 2026, als de immigratie sterk blijft, kan veel van die nieuwe huisvesting worden opgenomen, waardoor de markt mogelijk weer krapper wordt.
In commercieel vastgoed wordt niet verwacht dat de kantoorleegstand op korte termijn sterk verbetert. We kunnen zien dat de leegstand in het centrum rond de 30% blijft tot 2026 cbre.ca – elke verbetering zal langzaam gaan. De opening van het nieuwe Event Centre in 2027 zou een katalysator kunnen zijn voor het centrum (bedrijven aantrekken, enz.), maar dat is net buiten de korte termijn. Industrieel vastgoed zal op korte termijn sterk blijven; tegen 2026 kan de leegstand zelfs weer dalen als het huidige nieuwe aanbod wordt opgenomen, tenzij er opnieuw veel nieuwbouw start. Detailhandel zal afhangen van de consumentenbestedingen – op korte termijn, met hoge rentes, kunnen de uitgaven lauw zijn, maar zolang de werkgelegenheid goed blijft, zou de bezetting in de detailhandel stabiel moeten blijven.
De wildcard op de korte termijn is altijd iets onverwachts – bijvoorbeeld een plotselinge stijging of daling van de olieprijs, een verandering in het overheidsbeleid, enzovoort. Alberta krijgt uiterlijk in 2027 weer een provinciale verkiezing, en er zijn altijd wat beleidsverschillen (zoals benaderingen om bedrijven aan te trekken of huisvesting te financieren). Maar binnen 2025–26 liggen de beleidslijnen redelijk vast (bijvoorbeeld het verbod op buitenlandse kopers blijft, immigratiedoelstellingen worden misschien iets verlaagd maar blijven hoog, enz.). Tenzij er een ernstige wereldwijde recessie komt die de vraag naar grondstoffen raakt, zou de economie van Calgary bescheiden moeten groeien en de woningmarkt moeten ondersteunen.
Samengevat is de korte termijn verwachting een “zachte landing” en een plateau. Kopers kunnen meer keuze en minder stress verwachten dan een paar jaar geleden, en misschien iets betere betaalbaarheid als de rente daalt. Verkopers moeten realistisch zijn over de prijsstelling en rekening houden met langere verkooptijden. Investeerders zullen een rustigere omgeving vinden om hun kansen te kiezen. In wezen wordt 2025–26 een periode van stabiliteit en herstel – waardoor inkomens een beetje kunnen inlopen op de prijzen, en het woningaanbod op de bevolking – wat een gezondere basis legt voor de langere termijn.
Langetermijnvooruitzicht (2027–2030)
Kijkend naar de rest van het decennium blijven de vooruitzichten voor vastgoed in Calgary fundamenteel positief, hoewel de groei naar verwachting gematigder en duurzamer zal zijn dan de achtbaan van de jaren 2010 en vroege jaren 2020. Een aantal langetermijntrends en prognoses schetsen een beeld van hoe de markt in Calgary er in 2030 uit zou kunnen zien:
- Bevolking en vraag naar woningen: De bevolking van de metropoolregio Calgary zal naar verwachting blijven groeien, mogelijk richting of boven de 2 miljoen in 2030 (vanuit ~1,6–1,7 miljoen in 2025). Zoals besproken, kan het groeitempo echter afnemen van de uitzonderlijke ~4-6% jaarlijkse pieken naar iets dichter bij 1,5–2,5% per jaar atb.com. Zelfs bij 2% per jaar zijn dat ongeveer 30.000+ nieuwe inwoners per jaar die huisvesting nodig hebben. De samenstelling van de groei kan meer verschuiven naar natuurlijke aanwas en binnenlandse verhuizingen als immigratie wordt teruggeschroefd. Maar Calgary zal waarschijnlijk een relatief jonge stad blijven (mediane leeftijd begin 30) met veel nieuwe gezinsvormingen. Dit ondersteunt een aanhoudende vraag naar woningen, vooral voor gezinswoningen en huurwoningen voor nieuwkomers. In 2030 zal de grote Millennial-generatie in de 30 en 40 zijn (de belangrijkste leeftijd voor het kopen van een huis) en Gen Z in de 20 en vroege 30 (de fase van huren/eerste huis kopen). Dus het demografisch momentum is aanwezig.
- Woningaanbod en Bouw: Na de recordjaren van de vroege jaren 2020, zal Calgary dit volhouden? De eigen economische vooruitzichten van de stad suggereren dat het aantal woningstarts gemiddeld rond de 21.000 eenheden per jaar van 2023-2026 calgary.ca zal liggen (wat historisch gezien erg hoog is). Er kan een lichte daling zijn in de latere jaren 2020 als de vraaggroei afneemt of als de hoge bouwkosten aanhouden. Om aan de cumulatieve vraag te voldoen, moet Calgary echter waarschijnlijk agressief blijven bouwen. Het nationale rapport van de CMHC over het woningtekort gaf aan dat Canada miljoenen extra woningen nodig heeft tegen 2030 om de betaalbaarheid te herstellen truenorthmortgage.ca. Voor Calgary betekent dit tienduizenden extra woningen bovenop de huidige plannen. Het is ambitieus, maar Calgary heeft een voordeel – overvloedig land en relatief snellere goedkeuringen – om daadwerkelijk het aanbod te vergroten. We zouden kunnen zien dat de stad in 2030 de nadruk legt op dichtheid in bestaande gebieden (bijvoorbeeld meer ‘missing middle’-woningen) en het ontwikkelen van nieuwe randgemeenschappen. Als de bouw afneemt door economische factoren, bestaat het risico op opnieuw een krappe markt tegen het einde van het decennium. Maar als Calgary het aantal woningstarts tot ~15k+ per jaar tot 2030 kan houden, zou het de groei moeten kunnen opvangen met slechts bescheiden prijsstijgingen. Kortom, de langetermijnstrategie voor het aanbod zal bepalen of Calgary betaalbaar blijft of opnieuw onder druk komt te staan.
- Prijstraject: De langetermijnwaardestijging van woningen in Calgary zal waarschijnlijk terugkeren naar meer normale niveaus – mogelijk in lijn met de inflatie of iets daarboven (bijvoorbeeld 2–4% per jaar). De eigen prognose van de stad in het voorjaar van 2025 gaf aan dat de groei van de referentiehuisprijs in deze cyclus vrijwel onveranderd zou blijven calgary.ca, dankzij een sterk aanbod dat de vraag bijhoudt. Maar na 2026, als de bevolkingsgroei positief blijft en de economie stabiel is, zijn bescheiden jaarlijkse prijsstijgingen redelijk. We verwachten zeker geen verdubbeling van de prijzen in korte tijd zoals in eerdere booms. Tegen 2030 zou men zich kunnen voorstellen dat de gemiddelde woningprijs in Calgary misschien 15–25% hoger ligt dan het niveau van 2025. Dus als het nu ongeveer $600k is, misschien rond de $700k–$750k in 2030 (ruwe schatting), tenzij er zich onverwachte gebeurtenissen voordoen. De langetermijnprognoses van RBC (uit sommige investeerdersmaterialen) schatten het gemiddelde in Calgary rond $810k in 2025 vestaproperties.com – maar dat lijkt niet te kloppen gezien de huidige realiteit; waarschijnlijker dat zo’n bedrag pas dichter bij 2030 wordt bereikt. Belangrijk is dat de woningprijzen in Calgary ook afhankelijk zullen zijn van het renteregime. Velen verwachten wereldwijd dat de late jaren 2020 een terugkeer naar meer normale rentetarieven zullen zien (dus niet zo laag als 2020, maar ook niet zo hoog als 2023), wat een gestage maar niet uit de hand lopende prijsstijging mogelijk zou maken.
- Economische Evolutie: In de komende 5+ jaar zal de economie van Calgary zich blijven diversifiëren. De hoop (en tot op zekere hoogte de trend) is dat Calgary tegen 2030 niet meer zo sterk afhankelijk is van oliehoogte- en dieptepunten. Groeisectoren kunnen technologie zijn (met initiatieven om van Calgary een tech-hub te maken die hun vruchten afwerpen), hernieuwbare energie en cleantech (gebruikmakend van Alberta’s expertise maar met een transitie naar toekomstige energiebronnen), logistiek (met Calgary als belangrijk West-Canadees distributiecentrum), en mogelijk meer toerisme en cultuur (met een uitgebreid conferentiecentrum, een nieuw evenementencomplex, misschien zelfs toekomstige evenementen zoals een bod op de Expo of een ander groot evenement om de stad te presenteren). Als Alberta zich enigszins weet los te koppelen van de olie-inkomsten, kan de vastgoedmarkt meer stabiliteit genieten in plaats van scherpe cyclische schommelingen. Toch zal olie & gas in 2030 nog steeds belangrijk zijn – realistisch gezien zal de wereldwijde energievraag dan nog niet zijn ingestort, en Alberta beschikt over goedkope reserves. Dus waarschijnlijk zal Calgary tegen 2030 nog minstens één energie-opwaartse cyclus meemaken – wat de inkomens, werkgelegenheid en vraag naar woningen zal stimuleren (en mogelijk een mini-boom in de woningmarkt veroorzaakt als het aanbod niet meegroeit).
- Binnenstad en Stedelijk Centrum 2030: Een groot vraagteken: hoe ziet het centrum van Calgary eruit in 2030? Idealiter is de leegstand in het centrum tegen 2030 aanzienlijk verminderd, dankzij transformaties en nieuwe bestemmingen. Het doel van de stad om 6 miljoen vierkante voet kantoorruimte te verwijderen tegen 2031 zou de leegstand met ongeveer 15 procentpunten verlagen als dat lukt. Dus de leegstand in het centrum zou kunnen dalen van ~30% naar het midden van de tien procenten tegen 2030 – dat is een doelstelling, maar niet gegarandeerd. Er wordt een levendiger, gemengd stedelijk centrum met bijvoorbeeld 10.000+ extra bewoners (door transformaties en nieuwe woongebouwen) voor ogen gehouden. Als dat gebeurt, kan dat de marktdynamiek veranderen: appartementen in het centrum kunnen een heropleving meemaken, en gebieden rond het centrum (Beltline, East Village) kunnen sterker in waarde stijgen omdat het centrum weer aantrekkelijk wordt om te wonen. Het Event Centre, nieuwe culturele locaties, misschien een toestroom van studenten als een campus in het centrum uitbreidt – deze factoren kunnen de vraag naar centraal vastgoed nieuw leven inblazen. In wezen is Calgary centrum 2030 óf een groot succesverhaal (wat de vastgoedwaarden daar aanzienlijk zou verhogen) óf een aanhoudende worsteling (waarbij de appartementprijzen kunnen blijven hangen). Gezien het huidige momentum en de focus van de stad zijn we op dit punt optimistisch.
- Infrastructuur tegen 2030: De Green Line LRT eerste fase wordt naar verwachting operationeel tegen 2030 en.wikipedia.org. Dit zal een grote verandering betekenen voor het openbaar vervoer in de noord-centrale en zuidoostelijke corridors. Vastgoed rond die 10 nieuwe stations zal waarschijnlijk een stijging zien – doorgaans zijn woningen op loopafstand van een station meer waard zodra de lijn operationeel is. Op de lange termijn, als latere fases worden gefinancierd (richting noord-centraal Calgary), ontstaan er nog meer mogelijkheden voor TOD (transit-georiënteerde ontwikkeling). Ook tegen 2030 kunnen andere projecten, zoals mogelijk een uitbreiding van het Foothills Medical Centre, misschien een nieuwe terminal op de luchthaven, enzovoort, aan de orde zijn. Calgary zou kunnen overwegen te bieden op wereldwijde evenementen (ze overwogen de Commonwealth Games 2030, maar dat werd uitgesteld – maar misschien iets anders). Zulke evenementen stimuleren vaak infrastructuur en woningbouw (maar kosten ook geld).
- Klimaat en Milieu: Hoewel het niet vaak centraal staat in de korte termijn marktgesprekken, zouden klimaatoverwegingen tegen 2030 meer invloed kunnen krijgen op vastgoed. Calgary heeft relatief weinig klimaatrisico (geen zeespiegelstijging, etc.), maar gebeurtenissen zoals de overstroming van 2013 toonden kwetsbaarheden aan. Tegen 2030 zouden de nieuwe overstromingskeringen en maatregelen aan de Bow en Elbow Rivers volledig operationeel moeten zijn om het centrum en de binnenstad te beschermen. Dat zou de aantrekkelijkheid van aan de rivier gelegen eigendommen kunnen vergroten (als mensen vertrouwen hebben in de bescherming). De aantrekkingskracht van het klimaat van Calgary kan toenemen naarmate andere plaatsen het zwaarder krijgen (we horen nu al over klimaatmigranten). De overgang naar schone energie kan ook betekenen dat er tegen 2030 nieuwe industrieën zijn (zoals waterstof of lithium) die de economie versterken.
- Betaalbaarheid en Beleid: Betaalbaarheid van woningen zal een publiek aandachtspunt blijven. In nationale vergelijking is Calgary nog steeds een van de meer betaalbare grote steden, maar als de prijzen stijgen en de rente niet veel daalt, kan de lokale betaalbaarheid verslechteren. De stad en provincie zouden maatregelen kunnen nemen om ervoor te zorgen dat gezinnen met een gemiddeld inkomen redelijk kunnen kopen of huren. In 2023–24 kende Calgary al een kleine huurcrisis die afnam door extra aanbod; men wil dat waarschijnlijk niet herhalen. We zouden meer samenwerkingen kunnen zien voor betaalbare huisvesting (zoals het ombouwen van lege kantoren tot betaalbare woningen met overheidsfinanciering). Als op de lange termijn het woningaanbod niet meegroeit of als de markt weer versnelt, is er altijd een kans op beleidsinterventie (bijvoorbeeld strengere hypotheekregels of belastingen) om de markt te kalmeren. Maar dat is moeilijk te voorspellen.
Alles overwegende is de langetermijnvooruitzichten tot 2030 voor vastgoed in Calgary voorzichtig optimistisch. Calgary staat op het punt om te blijven groeien, zowel qua bevolking als in haar rol als economisch centrum. De vraag naar vastgoed zal naar verwachting meegroeien, maar waarschijnlijk in een tempo dat de stad (door proactieve ontwikkeling) aankan. Het grote verschil met vorige decennia zou een afname van de volatiliteit kunnen zijn – Calgary kan uitgroeien tot een stabielere groeimarkt zoals sommige andere metropolen. Huiseigenaren kunnen verwachten dat hun woningwaarde in een gezond, niet overdreven tempo stijgt, waardoor ze over tijd vermogen opbouwen. Huurders kunnen profiteren van een groter huuraanbod en meer gebalanceerde huurstijgingen (hoewel de huren weer zullen stijgen zodra het huidige aanbod is opgenomen). Commerciële verhuurders van kantoren hopen tegen 2030 op een meer gediversifieerde huurdersbasis, terwijl industriële verhuurders waarschijnlijk op gewaardeerde activa zitten in een volledig ontwikkelde industriële markt.
Je zou kunnen zeggen dat Calgary in 2030 misschien zal lijken op wat Denver of Austin hebben meegemaakt – steden die snel groeiden, hun economie diversifieerden, en waar vastgoed steeg maar betaalbaarder bleef dan in de grote steden aan de kust. De levenskwaliteit in Calgary (zonnig weer, nabijheid van bergen, schone stad) en de relatieve betaalbaarheid kunnen bedrijven en mensen blijven aantrekken, wat een positieve cyclus versterkt. Tenzij er onverwachte schokken zijn, ligt de stad op koers voor stabiele groei. Daarom zien langetermijninvesteerders Calgary als een solide keuze; gezinnen zien het als een plek waar eigenwoningbezit haalbaar blijft; en de stadsplanners zien een kans om de groei slim te sturen (meer dichtheid, meer openbaar vervoer) zodat Calgary in 2030 een grotere, maar ook beter verbonden en leefbaardere stad is. In vastgoedtermen betekent dat een grotere markt, maar hopelijk gekenmerkt door evenwicht – het juiste aanbod en de juiste vraag, wat leidt tot noch een bubbel, noch een crash, maar tot aanhoudende welvaart.
