주요 사실
- 미국 주택담보대출 구제: 30년 고정 모기지 평균 금리가 11개월 만에 최저치(~6.5%)를 기록하며 realestatenews.com, 월 상환금이 소폭 완화되었습니다. 그러나 구매자 수요는 여전히 저조하며, 금리 하락에도 불구하고 8월 말 신청 건수는 1.2% 감소했습니다 realestatenews.com realestatenews.com. “주택 구매자들은 금리가 6% 아래로 떨어지길 바라며 지켜보고 있다”고 한 시애틀 중개인은 언급했습니다 realestatenews.com.
- 중국의 불안정한 회복: 중국의 주택 시장 침체가 계속되고, 2025년 주택 가격 하락폭은 현재 3.8%로 전망되어 이전 예상치인 4.8%보다 덜 심각할 것으로 보입니다 reuters.com. 분석가들은 부동산 판매와 투자가 예상보다 더 크게 위축될 것이라고 경고하며 reuters.com, 일부는 시장 안정을 위해 베이징의 “직접 개입”을 촉구하고 있습니다 reuters.com.
- 유럽의 냉각: 영국 주택 가격이 8월에 0.1% 하락했으며, 이는 예상치 못한 하락으로, 주택 구매자의 모기지에 현재 소득의 35%가 필요해 수요가 위축되고 있습니다 reuters.com. 유로존 건설 부문은 여전히 침체 상태(PMI 독일, 프랑스, 이탈리아 모두 50 미만)이며 riotimesonline.com, 이는 유럽 전역의 개발 활동이 약화되고 있음을 시사합니다.
- 아시아-태평양 혼합: 홍콩 부동산 시장이 바닥을 치고 있다. 최대 개발업체가 3년 만에 처음으로 이익이 상승하는 모습을 보였으며, 이는 완화된 주택담보대출 규정 덕분이다 chinadailyhk.com chinadailyhk.com. 일본 경제는 밝은 부분이다 – 7월 가계 지출이 2.2%, 임금이 3.0% 상승했다 riotimesonline.com – 이는 중국의 어려움이 역내에 그림자를 드리우는 가운데서도 주택 수요를 뒷받침할 수 있다.
- 중동 호황: 걸프 부동산 시장이 앞서 나가고 있다. 두바이의 부동산 매출은 2025년 상반기에 40% 급증했다(3,266억 디르함 vs 전년 2,330억 디르함) wam.ae, 이는 외국인 투자자와 석유 주도의 성장에 힘입은 것이다. 일부 UAE 프로젝트는 3년의 건설 기간에도 불구하고 “1~2주 만에” 완판되고 있다 wam.ae. 사우디아라비아는 2030년 주택 목표 달성을 위해 NEOM과 같은 메가 프로젝트를 추진 중이다 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- 라틴아메리카의 도전: 브라질의 주택 시장은 고금리(~14.75% Selic)로 인해 압박을 받고 있다. 이로 인해 주택담보대출 자금이 고갈되었다 reuters.com. 중앙은행은 이를 해결하기 위해 새로운 ‘브릿지’ 금융 모델을 고안 중이다 reuters.com. 멕시코의 건설 전망은 약세다 – 고정자산 투자가 전년 대비 6.4% 감소했다 riotimesonline.com – 이는 니어쇼어링 주도 성장에 대한 기대에도 불구하고 신중함을 반영한다.
- 아프리카의 주택난: 심각한 주택 부족이 계속되고 있다 – 나이지리아의 부족분은 약 2,800만 호에 달한다 businessamlive.com – 한편 아프리카의 부동산 시장은 2025년까지 총 17.6조 달러에 이를 것으로 전망된다 businessamlive.com. 남아프리카공화국은 상대적으로 더 나은 주택 구매력(가격 대비 소득 비율이 나이지리아의 약 10에 비해 약 3.1)businessamlive.com을 누리고 있으며, 최근 금리 인하(기준금리 약 10.75%)로 인해 중간 가격대 시장에서 구매자 활동이 활발해지고 있다.
북아메리카
주거 및 주택 시장
주택담보대출 금리와 구매자 심리: 미국의 주택담보대출 비용은 7주 연속 하락해, 구매자들에게 약간의 숨통을 틔워주고 있다. 30년 고정금리는 현재 6.5%로 11개월 만에 최저치 realestatenews.com를 기록했는데, 이는 인플레이션 완화와 연방준비제도 금리 인하 기대 덕분이다. “역사적으로 기대 이하의 고용보고서는 연준의 금리 인하에 대한 낙관론을 자극하고, 이는 채권 수익률을 낮춰 주택담보대출 금리를 하락시킬 수 있다,”고 리얼터닷컴의 애널리스트 한나 존스는 설명했다 realestatenews.com. 반대로, 강한 고용지표는 금리를 다시 올릴 수 있다고 그녀는 지적하며 “앞으로 변동성이 예상된다”고 강조했다 realestatenews.com. 중요한 미국 고용보고서 발표를 앞두고, 시장 관찰자들은 금리 변동에 대비하고 있다.
구매자 수요와 가격: 금리가 낮아졌음에도 불구하고 주택 구매자 수요는 여전히 미지근합니다. “주택 구매자들은…금리 타이밍을 맞추려고 해서는 안 됩니다,”라고 Bright MLS 수석 이코노미스트 Lisa Sturtevant는 조언하며, 구매자들이 오히려 증가하는 매물과 더 유연해진 판매자들을 활용할 것을 권장합니다 realestatenews.com. 실제로, 미국의 활성 매물은 더 많은 소유주들이 집을 내놓고 가격 상승세가 완화되면서 작년 대비 약 11% 증가했습니다 realestatenews.com. 많은 판매자들이 거래를 성사시키기 위해 가격을 인하하거나 양보를 제공하기 시작했습니다 realestatenews.com. 그 결과, 중간 월별 상환액은 1월 이후 최저치(약 $2,593)로 떨어졌습니다 realestatenews.com. 하지만 이는 여전히 1년 전보다 5% 높고, 팬데믹 이전 수준의 두 배에 달합니다 realestatenews.com, 이는 주택 구매 여력의 어려움을 보여줍니다. “모기지 금리가 충분히 많이 내려가지 않아 구매자가 대거 돌아오지 않고 있습니다. 집을 찾는 이들은…금리가 6% 이하로 떨어지길 바라고 있습니다,”라고 시애틀의 Redfin 에이전트 Mariah O’Keefe가 말했습니다 realestatenews.com. 가격 측면에서 미국 주택 시장은 전반적으로 여전히 견고하며 – 전국 중간 가격은 작년과 거의 비슷하고, 2025년 폭락 조짐은 없습니다 forbes.com – 지역별 차이는 커지고 있습니다. 고가의 서부 해안 시장은 소폭 하락을 보였으나, 일부 중서부 및 북동부 도시는 견실한 지역 경제 덕분에 여전히 소폭 상승세를 기록하고 있습니다.
시장 위험과 지역 격차: ATTOM의 새로운 주택 위험 보고서에 따르면 캘리포니아와 플로리다 일부 지역이 올해 경기 침체에 가장 취약한 곳으로 꼽혔습니다 worldpropertyjournal.com. 이들 시장은 열악한 주택 구매력(중간 가격 주택에 임금의 50% 이상 소요), 증가하는 압류, 평균 이상의 실업률이라는 완벽한 폭풍에 직면해 있습니다 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “올여름 주택 가격은 확실히 눈길을 끌었지만… 단순한 매매가 외에도 주요 지표들이 시장의 향방을 가늠하게 해준다,”고 ATTOM CEO 롭 바버는 말했습니다 worldpropertyjournal.com. 반면, 텍사스와 중서부의 많은 주택 시장은 실업률이 낮고 담보대출이 집값보다 많은 경우가 적어 더 건강한 모습을 보이고 있습니다 worldpropertyjournal.com. 캐나다는 한편으로 변곡점에 있습니다: 장기간의 침체 이후, 구매자 심리가 조심스럽게 개선되고 있습니다. 캐나다 모기지 금리는 5년 고정 대출 기준 약 5.5% 수준에서 안정화되었으며 fortune.com, 캐나다 중앙은행은 성장을 촉진하기 위해 9월 17일 회의에서 금리 인하를 시작할 것으로 널리 예상되고 있습니다 ca.finance.yahoo.com. 토론토 주택위원회는 8월 매매가 소폭 증가(+2.3% 전년 대비)하고 가격이 완화되면서 “정체된 회복”이 전환점을 맞이할 수 있음을 시사했습니다 trreb.ca. 그럼에도 불구하고, 캐나다의 주택 구매력은 여전히 부족하며, 평균 주택 가격(약 67만3천 캐나다달러)은 1년 전보다 약 0.6% 상승했고 stats.crea.ca, 가계 부채는 사상 최고치에 근접해 있습니다.수준.
다세대 주택과 임대료: 미국 아파트 임대 시장은 수년간의 확장 이후 약세를 보이고 있습니다. 전국 점유율은 8월에 95.4%로 소폭 하락했고, 실질 임대료는 전년 대비 0.2% 하락했으며, 이는 2021년 초 이후 처음으로 임대료가 감소한 것입니다 credaily.com credaily.com. 이 완만한 하락은 선벨트 도시의 신규 공급 증가와 인플레이션으로 인해 압박받는 세입자들을 반영합니다. 임대료 인하는 과잉 개발된 대도시(오스틴, 피닉스, 올랜도 등)와 관광 의존 시장(예: 라스베이거스)에서 집중적으로 나타나며, 이들 지역의 임대인들은 수요 약화를 보고하고 있습니다 credaily.com credaily.com. 반면, 일부 고비용 해안 도시(샌프란시스코, 뉴욕, 산호세 등)는 공급 부족과 강한 고용 시장으로 인해 임대료가 여전히 3–7% 상승하고 있습니다 – San Francisco, New York, San Jose – 이러한 요인들이 상승 압력을 유지하고 있습니다 credaily.com. 전반적인 시장의 진정세는 임차인들에게는 반가운 소식이지만, 전문가들은 이것이 붕괴가 아닌 균형 회복이라고 지적합니다. “월별 임대료 상승이 1년 넘게 제한적이었지만, 이번에는 마이너스 영역으로 전환된 것”이라고 RealPage 분석가들은 시장 업데이트에서 언급했습니다 credaily.com. 더 많은 아파트 프로젝트가 완공됨에 따라 2026년까지 임차인들이 마침내 협상력을 되찾을 수 있을 것으로 보입니다.
상업 및 산업용 부동산
오피스 부문 및 상업 거래: 북미의 오피스 시장은 여전히 높은 공실률과 재융자 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 미국에서는 많은 도심 지역에서 오피스 공실률이 약 18~20%에 달하며 bisnow.com, 건물주들은 큰 폭의 할인이나 건물 용도 변경에 나서고 있습니다. 이번 주에는 부실 오피스 매각의 한 사례가 있었습니다. 사바나(Savanna)라는 민간 투자자가 미드타운 맨해튼의 오피스 타워(444 Madison Ave)를 숏세일(short-sale)로 5,000만 달러에 인수했는데 crenews.com, 이는 가치 하락을 반영한 큰 폭의 할인입니다. 서부 해안에서는 샌프란시스코의 한 오피스 건물이 주거용으로 전환될 목적으로 매입되었으며, 투자자들은 채워지지 않은 타워의 창의적 재활용에 주목하고 있습니다 crenews.com. “오피스 출근율은 여전히 저조하다”고 한 업계 전망은 경고하며, 임차인을 유치하기 위해 건물주들이 비용이 많이 드는 업그레이드와 인센티브를 제공해야 한다고 밝혔습니다 realestatenews.com. 임대 활동은 침체되어 있지만, 일부 중개인들은 최악의 상황은 지났다고 주장합니다. 예를 들어 로스앤젤레스에서는 2분기 오피스 투자액이 최저점에서 두 배로 증가했으며, 현지 중개인들은 시장이 “바닥을 쳤다”고 말하며 기회를 노리는 매수자들이 등장하고 있다고 전했습니다 bisnow.com. 그럼에도 불구하고 오피스 시장의 회복은 2025년까지 느리고 불균등할 것으로 예상됩니다.
산업 및 물류: 반면, 산업용 부동산은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 데이터 센터는 북미에서 클라우드 컴퓨팅 수요가 급증하면서 “역사적 최저” 공실률을 기록했습니다 crenews.com. 창고 및 물류 공간도 여전히 부족하며, 전국 산업용 공실률은 약 4% 수준이고 임대료는 특히 항구와 대도시 인근에서 상승하고 있습니다 wam.ae wam.ae. 투자자들은 2025년 상반기에 산업용 부동산에 330억 달러 이상을 쏟아부었으며 credaily.com, 전자상거래와 제조업의 지속적인 수요를 감지하고 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아에서는 한 투자자가 완전히 임대된 새크라멘토 산업단지에 6,700만 달러의 대출을 확보하며 이 분야에 대한 신뢰를 보여주었습니다 crenews.com crenews.com. 개발업자들은 가능한 곳에서 신규 프로젝트를 확대하고 있습니다. 댈러스에서는 1년 된 현대식 창고가 높은 가치로 리츠에 매각되었고 crenews.com, 선벨트 주요 도시에서는 대형 물류센터 건설이 계속되고 있습니다. “산업 부문은 계속해서 해외 투자자들을 끌어들이고 있습니다,”라고 CBRE의 2분기 보고서는 밝히며, 애틀랜타와 토론토와 같은 시장에서 “핵심 물류 자산의 강한 임대료 성장”을 언급했습니다 wam.ae. 한 가지 잠재적 위험 요소는 소비자 지출이나 무역 물동량이 둔화될 경우 임대료 상승 속도가 완화될 수 있다는 점입니다. 하지만 현재로서는, 산업용 부동산이 전 세계적으로 두드러진 성과를 내고 있습니다.
소매 및 복합용도: 소매 부동산 시장은 복합적입니다. 미국의 점포 공실률은 체인점 폐점이 이어지는 가운데에도 기록적으로 낮은 수준(~5.3% 가용률)에 머물고 있습니다 marketsgroup.org. 입지가 좋은 쇼핑센터와 번화가 소매점들은 팬데믹 시기의 공실을 대부분 채웠고, 많은 쇼핑몰에서 유동 인구가 회복되고 있습니다. 그러나 Newmark의 새로운 보고서에 따르면 2025년 2분기 소매 임대 거래량이 전년 대비 29% 급감했습니다 marketsgroup.org. 전국적으로 임대된 면적은 3,170만 평방피트에 불과해 장기 평균보다 23% 낮았으며, 소매업체들은 경제적 불확실성과 우량 매장 공간 부족으로 인해 신중해졌습니다 marketsgroup.org. 폐점이 신규 오픈을 앞질렀고, 지난 분기 순 흡수율이 마이너스로 전환되었습니다 marketsgroup.org. Joann, Rite Aid, Forever 21 등 대형 파산과 주요 체인점의 비용 절감이 위축에 일조했습니다 marketsgroup.org. “많은 소매업체들이 점포 수를 줄이고… 실적이 저조한 매장에 집중하고 있다”고 보고서는 언급하며, 2026년까지 추가 통합이 이뤄질 것으로 전망했습니다 marketsgroup.org. 그러나 대형 매장이 축소되고 있음에도 불구하고, 소매 시장의 펀더멘털은 결코 붕괴 직전이 아닙니다 – 가용률은 6.6%의 역사적 평균보다 여전히 낮고 marketsgroup.org, 전체적으로 요청 임대료도 안정세를 보이고 있습니다. 대형마트 중심의 쇼핑센터와 고급 소매 상권은 특히 좋은 실적을 내고 있는 반면, 2급 쇼핑몰은 어려움을 겪고 있습니다. 캐나다 역시 토론토와 밴쿠버의 최상위 쇼핑몰은 높은 점유율과 임대료 상승을 기록하고 있지만, 일부 중간급 소매업체들은 후퇴하고 있습니다. 소매, 식음료, 엔터테인먼트를 결합한 복합용도 개발이 노후 쇼핑몰의 구원책으로 떠오르고 있으며, 지난 1년간 미국에서 여러 대형 쇼핑몰의 아파트 전환 프로젝트가 발표되어 유동 인구 회복을 노리고 있습니다.
토지 및 개발
건설 및 토지 매각: 북미 전역에서 건설 활동이 이원화되고 있습니다. 미국의 주택 건설은 2022년의 고점에서 둔화되었으며, 단독주택 착공은 소폭 감소했고, 건설업자들은 저렴한 토지 확보의 어려움을 언급하고 있습니다. NAHB 설문조사에서 건설업자의 38%가 자사 시장에서 토지 공급이 “부족하다”고 답했습니다 eyeonhousing.org. 그러나 신규 주택 판매는 연초 대비 약 3%만 감소했으며 kitchenbathdesign.com, 이는 건설업자들이 인센티브를 통해 주택을 계속 판매하고 있음을 보여줍니다. 많은 지역에서 토지 가격이 여전히 높게 유지되고 있으며, 여기에 높은 자재비가 더해져 신규 주택 가격에 압박을 주고 있습니다. 캐나다에서는 밴쿠버의 인허가 개혁, 토론토의 유휴 사무실 주택 전환 등 정부 정책의 지원으로 개발업자들이 일시적 침체 이후 신중하게 프로젝트를 재개하고 있습니다. 산업용 인프라 및 토지 개발 – 미국 남부의 배터리 공장용 메가사이트 준비, 멕시코 북부의 물류창고 단지 등 – 은 기관투자자 자본을 끌어들이는 핫스팟입니다. 예를 들어, 멕시코는 리쇼어링 수요를 잡기 위해 미국 국경 인근에 새로운 산업지구를 홍보하고 있지만, 현지 인프라 부족 문제는 여전합니다. 대체 실물자산인 농지와 임야도 2025년 변동성 높은 주식시장 속에서 투자자 관심이 증가했으며, 여름 동안 대규모 토지 포트폴리오 매각 사례가 여러 건 보고되었습니다. 전반적으로 북미의 개발 파이프라인은 코로나19 이후 호황기와 비교해 얇아졌지만, 전략적 프로젝트(특히 저렴한 주택과 물류 분야)는 공공-민간 파트너십과 창의적 금융 지원을 바탕으로 계속 추진되고 있습니다.
유럽
주거용 부동산
주택 가격과 정책: 유럽의 주택 시장은 수년간의 성장 후 냉각 조짐을 보이고 있습니다. 영국에서는, Nationwide의 최신 지수가 관측자들을 놀라게 했는데, 8월 주택 가격이 0.1% 하락했다고 발표했습니다(7월 대비) reuters.com – 4월 이후 세 번째 월간 하락입니다. 연간 가격 상승률은 2.1%로 둔화되어 2024년 중반 이후 가장 약한 수치입니다 reuters.com. “주택 가격 상승세가 상대적으로 미미한 것은, 주택 구입 여력이 여전히 부족하기 때문”이라고 Nationwide의 수석 이코노미스트 로버트 가드너는 말했습니다 reuters.com. 영란은행이 8월 기준금리를 4.0%로 인하했음에도 reuters.com(이번 사이클에서 첫 인하), 최근 기준으로는 여전히 대출 비용이 높으며, 평균 구매자의 모기지 상환액이 현재 실수령액의 약 35%를 차지합니다 reuters.com. 예비 구매자들은 잠재적 세제 변화에 대한 불확실성에도 직면해 있는데, 다음 예산안에서 새로운 ‘맨션세’ 도입에 대한 추측이 고가 주택 시장의 구매자 신뢰를 떨어뜨렸습니다. “부동산 세금 인상에 대한 추측이…구매자 심리를 더 위축시킬 위험이 있다”고 캐피털 이코노믹스의 애슐리 웹은 경고했습니다 reuters.com. 유럽 대륙에서는, 주택 가격 상승이 대부분의 국가에서 사실상 멈췄습니다. 독일은 초저금리 모기지 시대가 끝나면서 일부 도시에서 명목상 소폭 하락을 목격하고 있습니다. 스웨덴과 덴마크는 이전에 더 큰 조정(정점 대비 10~15% 하락)을 겪었으나, 금리가 정체되면서 안정세를 보이고 있습니다. 프랑스는 전체적으로 가격이 보합세지만 거래가 둔화되어 정부가 친환경 신축 주택 구매자 인센티브를 검토 중입니다. 폴란드와 중앙유럽은(폴란드는 임금 상승과 우크라이나 이민 영향) 일부 성장세를 보이고 있으나, 높은 유로존 금리가 자금 조달을 억제하고 있습니다. 전반적으로 유럽의 주택 시장은 가격 정체기에 진입하고 있습니다 – 이는 첫 주택 구매자에게는 반가운 소식이지만, 개발업자와 최근 주택 구매자(끝없는 가격 상승을 예상했던)에게는 도전 과제입니다.
임대료와 주거비 부담: 유럽 전역의 임차인들이 압박을 느끼고 있습니다. 많은 수도들 – 런던, 더블린, 파리, 베를린 – 에서는 올해 임대료가 사상 최고치를 기록했으며, 이는 제한된 공급과 임대인 비용 증가에 의해 촉진되었습니다. 예를 들어, 런던의 평균 임대료는 월 2,200파운드를 넘어섰으며, 연간 약 12% 상승했습니다. 이는 높은 모기지 금리로 인해 일부 임대인들이 매각하거나 임대료를 인상했기 때문입니다. 일부 정부는 개입에 나섰습니다: 아일랜드는 민감한 시장에서 임대료 상한제와 퇴거 금지 조치를 연장했고, 스코틀랜드는 기존 임차인을 위한 임시 임대료 동결 조치를 유지하고 있습니다. 독일은 저렴한 주택의 심각한 부족이 조사에서 드러나자 사회주택 예산을 확대하고 있습니다. 반면, 일부 도시는 공급 과잉 압박을 겪고 있습니다: 두바이식 건설 붐이 스페인 코스타 델 솔과 포르투갈 알가르브(외국인 거주자들에게 인기) 일부 지역에서 실제로 고급 임대료를 소폭 낮추기 시작했는데, 이는 유럽에서 이례적인 현상입니다. 전체적으로 유럽의 주택 소유율은 젊은 가구들이 더 오래 임대 생활을 하면서 하락했으며, 이는 정책 입안자들이 주목하는 추세입니다. 영국에서는 소비자물가지수(CPI) 내 민간 임대료 부문이 전년 대비 약 5% 상승해 10년 만에 가장 빠른 속도를 보이며 인플레이션에 기여하고 있습니다. 이로 인해 임대료 규제 강화와 임대 공급 확대 방안에 대한 논쟁이 촉발되었습니다. 특히, 폴란드는 최근 임대주택 개발을 위한 인센티브를 도입했고, 오스트리아는 연금기금을 저렴한 주택 채권에 투입하고 있습니다 – 이는 유럽의 임대주택난을 완화하기 위한 혁신적인 접근법입니다.
상업 및 산업용 부동산
건설 및 개발 침체: 유럽의 건설 및 개발 부문은 확실히 위축 국면에 있습니다. 유로존 건설 PMI는 8월에 50 이하로 더 깊이 하락해 수축을 나타냈습니다: 독일 지수는 46.0, 이탈리아는 47.7, 프랑스는 46.7을 기록했습니다 riotimesonline.com. 이는 건설 활동의 지속적인 침체를 의미합니다. 높은 자금 조달 비용, 인력 부족, 경제적 불확실성으로 인해 많은 프로젝트가 연기되거나 취소되고 있습니다. 프랑크푸르트의 오피스부터 마드리드의 주거 프로젝트까지, 개발업자들은 ECB 금리가 4%인 상황에서 수익성 있는 수익을 확보하기 어렵다고 보고합니다. 목재와 철강 등 원자재 비용이 2022년 정점에서 완화되었음에도 불구하고, 개발업자 심리는 여전히 약세입니다. 독일에서는 2025년 상반기 주택 건축 허가가 전년 대비 약 27% 감소했으며, 업계 단체들은 차입 비용이 낮아지지 않으면 “개발업자 구조조정”이 일어날 수 있다고 경고합니다. 스웨덴의 건설 위기는 심각합니다 – 올해 미분양 물량과 비싼 부채로 인해 여러 대형 건설사가 파산보호를 신청했습니다. 인프라 및 산업 프로젝트는 상대적으로 밝은 부분입니다: EU가 지원하는 친환경 에너지 및 반도체 공장(독일과 프랑스), 풍력발전소 프로젝트(북해)는 진행 중이며, 일부 건설 일자리를 제공하고 있습니다. 그러나 전반적으로 유럽의 개발업자들은 위축되고 있습니다. 이러한 건설 감소는 유럽 경제 취약성의 원인이자 결과입니다 – 오늘날 하늘에 크레인이 줄어든 것은 몇 년 후 수요가 회복될 경우 주택 공급이 더 타이트해지고(임대료 상승) 이어질 수 있음을 의미합니다.
오피스 및 소매 시장: 유럽 오피스 시장은 여전히 양극화되어 있습니다. 런던과 파리와 같은 도시의 프라임, 현대식 오피스 공간은 기업들의 ‘퀄리티로의 이동’ 덕분에 가치를 유지하고 있지만, 오래되고 비효율적인 건물들은 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 런던의 오피스 공실률은 약 9%까지 상승했으며, 특히 시티 지역에서는 임대계약을 유치하기 위해 12~18개월의 무상임대 기간을 제공하고 있습니다. 파리는 신규 공급이 제한적이고 대면 근무 선호도가 높아 (공실률 약 7%) 더 나은 성과를 보이고 있지만, 이곳에서도 전대(sublease)가 증가하고 있습니다. 프랑스의 주요 임대인 Gecina는 “임차인들이 계약을 체결하는 데 더 오래 걸리고, 협상력이 더 커졌다”고 언급했습니다. 중동부 유럽의 오피스 허브(바르샤바, 프라하)는 원격근무와 공급과잉의 압박을 받고 있으며, 바르샤바의 공실률은 13%로 10년 만에 최고치를 기록했습니다. 한편, 유럽의 소매 부동산은 신중한 태도를 보이고 있습니다. 스페인의 소매 판매는 최근 한 달 동안 0.5% 감소했으며 riotimesonline.com, 독일의 소매 유동 인구는 코로나 이전 수준에 미치지 못하고 있습니다. 소매 임대료는 정체되어 있고, 일부 2급 도시의 약한 쇼핑센터들은 수익률 급등(가치 하락에 따른)을 겪고 있습니다. 그러나 파리 샹젤리제, 밀라노 비아 몬테나폴레오네 등 일류 상권에서는 국제 관광객 소비와 한정된 공간 덕분에 고급 브랜드 매출이 강세를 보이고, 2025년에는 사상 최고 임대료까지 기록할 전망입니다. 유럽 소매업체들은 포맷을 전환하고 있으며, 도심 소형 매장과 체험형 매장에 더 중점을 두면서 공간 수요가 변화하고 있습니다. 예를 들어, IKEA는 파리 도심에 첫 매장을 열었고, 다른 대형 소매업체들도 소비자 행동 변화에 적응하기 위해 이 같은 움직임을 따르고 있습니다.
산업 및 물류: 유럽의 산업 및 물류 부동산은 비교적 견고함을 유지하고 있습니다. 범유럽 물류 공실률은 낮은 편(약 4–5%)이며, 임대료 상승세도 2022년의 열풍보다는 느리지만 계속되고 있습니다. 항구(로테르담, 앤트워프)와 주요 도시에 가까운 창고 공간에 대한 수요는 전자상거래 덕분에 견고하게 유지되고 있습니다. 새로운 Savills 보고서에 따르면, 2025년 상반기에 전 세계적으로 3,800억 유로가 부동산에 투자되었으며, 물류 및 시니어 리빙 부문이 성장세를 보이고 있습니다 marketsgroup.org. 유럽에서는 투자자들이 창고를 선호하는데, 이는 안정적인 수익을 제공하기 때문입니다. 하지만 매수자와 매도자가 가격을 두고 대립하면서 거래량은 감소했습니다. 서유럽의 프라임 물류 자산에 대한 캡레이트(수익률)는 지난 1년간 약 50bp 상승했는데, 이는 금융비용 증가를 반영하지만 역사적 범위 내에 머물러 있습니다 invesco.com perenews.com. 한 가지 트렌드는 런던, 파리와 같이 토지가 제한된 시장에서 다층 창고가 증가하고, 유휴 대형 소매점이 물류 허브로 전환되는 것입니다. 산업 전망은 신중한 낙관론을 보이고 있습니다: “캡레이트 스프레드가 정상화된 유럽에서도 거래량은 여전히 회복이 더딘 상황”이며, 이는 금융 환경 때문입니다 invesco.com. 많은 이들의 예상대로 ECB가 2026년 금리 인하 신호를 보낸다면, 이 지역의 산업 투자에 대한 잠재 수요가 한꺼번에 분출될 수 있습니다.소매 및 호스피탈리티
관광 및 소매업 회복: 유럽의 유명 도심은 호텔과 번화가 소매업을 뒷받침하는 관광 반등을 누리고 있습니다. 유럽의 호텔 객실 점유율은 올여름 2019년 수준으로 회복되었으며, 남유럽은 사상 최고 시즌의 혜택을 받았습니다. 이는 소매업과 외식업에도 긍정적인 파급 효과를 주고 있습니다. 예를 들어, 이탈리아는 외국인 관광객 지출이 전년 대비 8% 증가해 로마와 피렌체의 명품 부티크 매출을 끌어올렸다고 보고했습니다. 호스피탈리티 부동산 투자자들도 다시 활발해졌습니다. 9월 초, 중동계 펀드가 스페인 리조트 포트폴리오를 5억 유로에 인수하며 여행 수요 지속에 베팅했습니다. 그러나 소규모 호텔 운영자들은 임금과 에너지 비용 상승에 직면해 수익성이 압박받고 있습니다. 소매 부동산 심리는 신중합니다. 취약한 소매 트렌드는 독일과 같이 소비자 신뢰가 낮은 경제에서 계속되고 있습니다. 독일 소매 브랜드들은 확장 계획을 미루고 있어 임대 시장 둔화에 일조하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 식료품점 중심 소매 및 소매 파크는 좋은 실적을 내고 있습니다. 영국에서는 대형 할인점에 집중하는 가치 지향 소비자들 덕분에 소매 파크 공실률이 15년 만에 최저치를 기록했습니다. 전자상거래 성장률은 유럽 전체 소매 판매의 약 15% 수준에서 안정화되어 오프라인 매장에 대한 압박이 다소 완화되었습니다. 그 결과, 유럽에서 “소매업의 종말”에 대한 논의는 사라졌고, 대신 업계는 점진적 적응과 선별적 성장을 겪고 있습니다. 소매 부동산 임대인들은 리노베이션에 투자하고, 푸드홀부터 클릭앤콜렉트용 미니 창고까지 다양한 시설을 추가해 쇼핑몰의 경쟁력을 유지하고 있습니다. 프랑스에서는 정부 도시재생기금의 지원을 받아 노후 쇼핑센터 여러 곳이 리노베이션 중입니다.
정책 환경: 유럽 각국 정부는 부동산 시장에 점점 더 개입하고 있습니다. 앞서 언급한 주택 대책 외에도 일부 도시는 부동산 투기 억제에 나서고 있습니다. 일본 도쿄(아시아-태평양으로 분류되지만 정책 공유 측면에서 관련 있음)에서는 한 구청이 개발업자에게 아파트 전매 5년 금지를 요청해 투기 억제를 시도한 사례가 있습니다 asahi.com. 이는 유럽 외 사례이지만, 투기 과열을 진정시키려는 글로벌 정책 입안자들의 관심을 끌었습니다. 유럽 내에서는 아직 이 정도까지 나아간 도시는 없지만, 베를린 등은 임대료 상한제(베를린의 기존 상한제는 법원에서 무효 판결) 논의를 이어가고 있고, 암스테르담은 투자자의 저가 주택 매입 후 임대 행위를 금지했습니다. EU는 또한 지속가능성 규정(ESG)을 시행 중인데, 2025년부터 대형 건물은 에너지 사용량을 보고해야 하며, 비효율적 건물은 2030년부터 임대가 금지될 수 있습니다. 이는 이미 평가에 영향을 미치고 있습니다. 최근 연구에 따르면, 에너지 효율 등급이 “C” 미만인 사무실은 유럽 주요 도시에서 5~10% 할인된 가격에 거래되고 있습니다. 이러한 규제 변화와 경제적 요인이 결합되면서 유럽 부동산 시장은 수년간의 임대인 우위에서 임차인 친화적이고 경쟁적인 시장으로 전환되고 있습니다. 2025년이 진행됨에 따라 모든 시선은 유럽중앙은행에 쏠려 있습니다. 시장은 2025년 말까지 약 200bp 금리 인하 perenews.com에 베팅하며 성장 회복을 기대하고 있습니다. 통화 완화가 시작된다면 부동산 시장에 “재팽창”의 전환점이 될 수 있지만, 현재로서는 유럽이 부동산을 붕괴시키지 않으면서 인플레이션을 억제하는 미묘한 균형을 유지하고 있습니다.
아시아-태평양
주거용 시장
중국: 세계 2위 경제 대국은 여전히 장기화된 부동산 침체에 빠져 있다. 로이터가 실시한 경제학자 설문조사에 따르면 중국의 신규 주택 가격은 2025년에 약 3.8% 하락할 것으로 예상되며, 이는 최근의 지원책 덕분에 이전 전망보다 다소 완만한 하락폭이다 reuters.com. 그러나 매출과 투자는 악화되고 있다. 부동산 매출은 2025년에 7.5% 급락할 것으로 보이며(이전 –5% 예측보다 악화), 부동산 투자는 11% 감소할 수 있다 reuters.com. 근본적인 문제들 – 건설사 부채 디폴트, 미분양 과잉, 그리고 약한 구매자 신뢰 – 는 여전히 해결되지 않았다. 베이징이 수십 차례 정책을 조정(주택담보대출 금리 인하, 계약금 규제 완화 등)했음에도 불구하고, 시장은 아직 바닥을 찾지 못했다 reuters.com. “피치(Fitch)는 인구 구조 변화, 낮은 주택 구매력, 높은 미분양 재고 등 중기적으로 부동산 부문이 많은 구조적 도전에 직면할 것으로 본다,”고 피치 레이팅스의 디렉터 루루 시(Lulu Shi)는 말했다 reuters.com. 많은 분석가들은 이제 중국 주택 가격이 2026년 말이나 2027년까지 안정되지 않을 것으로 예상한다 reuters.com. 더 강력한 조치를 요구하는 목소리도 커지고 있다: “시장 안정을 위해서는…중앙정부의 직접 개입이 필요할 수 있다,”고 신용평가사 펑위안(Pengyuan)의 가오위홍(Gao Yuhong)은 주장하며, 국가 자금이 미분양 주택과 유휴 토지를 매입해 공급 과잉을 줄일 것을 제안했다 reuters.com. 실제로 재고 해소는 매우 어려운 과제로, 약 6억~7억㎡(500만 채 이상의 주택)이 매수자를 필요로 하며, 이는 12개월 이상의 판매량에 해당한다. 가오의 추산에 따르면 5조 위안(6,990억 달러)가 이 과잉 재고를 해소하는 데 필요하다 reuters.com. 현장에서는 컨트리 가든, 에버그란데 등 주요 건설사들이 구조조정을 진행 중이며, 중소도시에서 주택 구매자 심리가 가장 약하다. 중국 중앙정부는 추가 지원을 시사했다. 이번 주에만도 지방 은행들이 첫 주택담보대출 금리를 10~20bp 추가 인하했고, 여러 도시가 주택 구매 제한을 완화했다. 그러나 지금까지 이러한 점진적 조치들은 y중국 부동산의 리먼 순간이라고 불렸던 상황에서 반전을 이끌어내기에는 아직 역부족이다.
홍콩: 본토와는 극명하게 대조적으로, 홍콩의 주택 시장은 오랜 침체 이후 활기를 되찾고 있습니다. 홍콩 최대의 개발업체인 Sun Hung Kai Properties는 부동산 시장의 “안정화 조짐”을 언급하며 3년 만에 처음으로 이익 증가를 보고했습니다 chinadailyhk.com. 6월 30일로 끝나는 연도의 기본 수익은 0.5% 증가한 219억 홍콩달러를 기록했습니다 chinadailyhk.com. “홍콩의 주택 시장은 완화된 주택담보대출 규제와 낮아진 현지 모기지 금리를 바탕으로 추가적인 안정화 조짐을 보였다”고 회사는 밝혔습니다 chinadailyhk.com. 실제로 정부는 최근 첫 주택 구입자를 위한 모기지 한도를 완화했고, 현지 금리도 홍콩금융관리국이 연준의 금리 동결을 따라가면서 소폭 하락했습니다. 홍콩의 주택 가격은 4월 이후 상승세를 보이고 있으며, 애널리스트들은 2019년 고점 대비 누적 약 15% 조정 이후 2025년 말까지 8% 가격 반등을 전망하고 있습니다 chinadailyhk.com. 본토 중국의 인재와 학생 유입, 그리고 임대료 상승이 수요를 뒷받침하고 있습니다 chinadailyhk.com. 도시의 고급 주택 부문에서도 화제가 된 거래가 있었습니다: 더 피크에 위치한 대저택이 약 10억 홍콩달러에 팔리며 2025년 최고가 주택 거래 중 하나가 되었습니다 timeout.com. 그러나 홍콩의 상업용 부동산 부문은 여전히 약세를 보이고 있습니다 – Sun Hung Kai는 오피스와 쇼핑몰 임대 수입이 해당 기간 동안 2% 감소했다고 밝혔습니다 chinadailyhk.com. 현재 약 14%에 달하는 높은 오피스 공실률과 일부 지역의 하락하는 상점 임대료는 기업 지출 회복이 더디다는 점을 보여줍니다. 전반적으로 홍콩은 바닥을 다지고 있는 모습이며, 재개방과 중국 본토의 광둥-홍콩-마카오 대만구(Greater Bay Area) 계획과의 긴밀한 통합이 도움이 되고 있습니다. 시장이 완전히 회복된 것은 아니지만, 금리 인상과 이민 우려로 어두웠던 1년 전과 비교하면 투자 심리가 크게 개선되었습니다.
일본: 일본의 부동산 시장은 비교적 안정적이며 일부 지역에서는 오히려 활기를 띠고 있습니다. 국내 경제 모멘텀 – 7월 연간 소비자 지출 2.2% 증가, 임금 3.0% 상승 riotimesonline.com – 이 부동산 시장에 약간의 낙관론을 불어넣고 있습니다. 도쿄의 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 도쿄 23구의 신축 아파트 평균 가격은 7월에 1억 3,530만 엔(약 92만 달러)으로 전년 대비 24% 상승했습니다 asahi.com. 이 놀라운 상승은 건설비 증가와 치열한 수요를 모두 반영합니다. 그 정도로 당국은 투기에 대해 우려하기 시작했습니다. 도쿄 치요다구는 일부 재개발에서 신규 분양 주택 5년간 전매 금지 조항을 포함하도록 개발업체에 요청해, 집을 되파는 투자자와 가격 상승을 억제하려 했습니다 asahi.com. 부동산 업계는 이에 강하게 반발하며, 이러한 요청의 합법성과 타당성에 의문을 제기했습니다 asahi.com. “저희도 단기 전매가 바람직하지 않다고 생각합니다… 하지만 구의 요청은 근거가 부족하다고 느낍니다,”라고 일본 부동산회사협회 고위 관계자가 말했습니다 asahi.com. 이러한 논쟁에도 불구하고, 일본의 낮은 금리(일본은행 정책금리는 여전히 마이너스)와 대도시의 높은 주택 수요로 시장은 활기를 유지하고 있습니다. 일본 지방은 사정이 다릅니다 – 많은 농촌 지역에서는 인구 감소와 빈집이 계속되고 있습니다. 정부는 일본 전역에 800만 채의 ‘아키야’(빈집)를 재활용하거나 철거하는 방안을 추진 중이며, 이는 재개발 기회를 열어줄 수 있습니다. 도쿄의 오피스 시장은 공실률이 약 6%로 다른 글로벌 대도시에 비해 훨씬 낮으며, 이는 부분적으로 IT·금융 기업의 확장과 신규 공급 제한 덕분입니다. 요약하면, 일본 부동산은 독특한 거시 환경(저금리, 경기 회복)의 수혜를 입으며 올해 아시아에서 두드러진 성과를 내는 시장으로 평가받고 있습니다.
기타 아시아-태평양 시장: 호주에서는 2025년에 주택 시장이 놀랍게도 다시 활기를 되찾았습니다. 2024년에 하락한 후, 시드니와 멜버른 주택 가격이 다시 오르고 있습니다(시드니 연초 대비 +5%) 이는 호주중앙은행이 긴축 사이클을 종료하고 매수자들이 다시 몰려들었기 때문입니다. 호주의 만성적인 공급 부족, 특히 임대주택 부족은 금리 인하가 곧바로 가격 상승으로 이어짐을 의미합니다. 호주중앙은행은 이번 주 금리를 4.35%로 동결했으며, 일부 분석가들은 인플레이션이 계속 하락세를 보인다면 2026년 초부터 금리 인하가 시작될 수 있다고 예측합니다. 뉴질랜드 역시 부동산 시장이 반등했습니다. 오클랜드 주택 가격은 3개월 연속 상승했으며, 중앙은행은 “금융 안정성 위험이 여전하다”고 경고했습니다. 인도에서는 부동산 시장이 전반적으로 견조하지만 일부 우려가 있습니다. 6월 로이터 설문조사에 따르면 인도 주택 가격은 2025년에 약 6% 상승할 것으로 전망 reuters.com되며, 이는 도시화와 소득 증가에 힘입은 것입니다. 그러나 특히 고급 주택 시장에서 “수요 둔화로 인한 균열”이 나타나고 있습니다. “초고가 주택 수요는 확실히 정점을 찍었습니다…코로나 이후의 광풍은 끝났어요,”라고 리아세스 포라스의 리서치 책임자 판카즈 카푸어가 말했습니다 reuters.com. 뭄바이와 델리의 개발업자들은 미분양 고급 주택 재고를 보유하고 있으며, 분석가들은 경제 성장세가 둔화될 경우 고급 아파트 공급 과잉 가능성을 경고합니다 reuters.com. 반면 인도의 중산층 주택은 최근 금리 인하(인도중앙은행이 6월에 예상치 못하게 50bp 인하 reuters.com)와 정부의 첫 주택 구입자 보조금에 힘입어 여전히 빠르게 팔리고 있습니다. 동남아시아의 싱가포르와 인도네시아 등 시장은 대체로 견조합니다. 싱가포르의 주택 가격은 사상 최고치에 근접했으나, 정부가 외국인에 대한 인지세 인상 등 새로운 진정책을 도입해 거래량이 둔화되었습니다. 베트남은 부동산 개발업체들이 신용 경색을 겪고 있으나, 정부의 직접 개입(중단된 프로젝트를 위한 구제 기금 포함)으로 상황이 점차 안정되고 있습니다. 아시아-태평양 전역에서 가장 두드러진 흐름은 분화입니다 – 중국의 경기 둔화에 연동된 시장은 어려움을 겪는 반면, 내수 수요나 선진국 경제 역학을 활용하는 시장은 더 나은 성과를 내고 있습니다.
상업용 & 투자 동향
중국 상업용 부동산: 중국의 상업용 부동산 – 오피스, 리테일, 호텔 –은 상당한 압박을 받고 있습니다. 베이징과 상하이와 같은 중국 주요 도시의 오피스 공실률은 신규 공급이 늘어나고 기업들이 성장 둔화로 공간을 줄이면서 약 20% 이상으로 상승했습니다. 임대인들은 임대료를 대폭 인하하고 있으며, 상하이의 A급 오피스 임대료는 전년 대비 약 5% 하락했습니다. 리테일 부동산은 중국의 초기 소비 회복 덕분에 다소 나은 상황입니다 – 1선 도시의 쇼핑몰들은 유동 인구가 점차 개선되고 있다고 보고하며, 럭셔리 리테일러들은 여전히 중국을 성장 시장으로 보고 있습니다. 하지만 중소도시에서는 많은 쇼핑몰이 여전히 절반 이상 비어 있습니다. 중국의 투자 시장은 매우 조용합니다: 외국인 투자자들은 대부분 인수를 중단했고, 국내 투자자들은 신용 경색으로 어려움을 겪고 있습니다. 일부 기회주의 펀드들은 부실 자산을 노리고 있는데 – 예를 들어, 몇몇 미국계 사모펀드가 광저우의 미완공 콘도 프로젝트를 큰 폭의 할인 가격에 물색 중이라는 소문이 있습니다. 하지만 전반적으로, 중국 부동산에 대한 신뢰 회복에는 시간이 걸릴 것이며, 이는 명확한 정부 지원이나 거시경제의 반등이 필요할 가능성이 높습니다.
아시아-태평양 오피스 및 리테일: 아시아-태평양 오피스 시장은 엇갈린 양상을 보이고 있습니다. 벵갈루루와 뭄바이는 IT 중심의 오피스 수요가 강하고 공실률이 한 자릿수인 반면, 서울과 시드니는 기술 업계 감원과 하이브리드 근무의 영향으로 공실률이 약 12%로 더 높습니다. 싱가포르 오피스 임대료는 2025년 초 10년 만에 최고치를 기록했으나(금융 및 기술 확장에 힘입어), 현재는 상승 속도가 둔화되고 있습니다. 시드니와 멜버른 오피스는 일부 기업의 축소로 전환기를 겪고 있으며 – 호주 오피스 공실률은 약 14% – 싱가포르와 중동의 기관 투자자들은 호주 우량 오피스 타워에 적극적으로 입찰하며, 가격 하락을 진입 기회로 보고 있습니다. 아시아 리테일은 지역 소비자들의 회복과 함께 반등하고 있습니다. 일본 리테일 부동산은 억눌린 소비가 폭발하며 호황을 누리고 있으며 – 도쿄와 오사카의 번화가는 공실률이 거의 0%에 가깝고 임대료도 상승 중입니다. 태국 리테일 부문은 관광업에 힘입어 활기를 띠고 있으며, 방콕의 쇼핑몰 유동 인구가 회복되었고 2024년 말에는 신규 메가몰이 오픈해 입점률이 높았습니다. 반면, 말레이시아와 홍콩의 리테일러들은 더 신중한 태도를 보이고 있으며, 특히 홍콩은 중국 본토 쇼핑객이 여전히 코로나 이전 수준에 미치지 못하고 있습니다. 이커머스 성장(알리바바, 토코피디아 등)은 리테일 부동산에 계속 영향을 미치고 있습니다: 아시아 여러 도시는 노후 리테일 센터가 과잉 공급되어, 이들 공간을 라스트마일 물류, 학교, 오피스 등 다른 용도로 전환해야 할 필요성이 커지고 있습니다.
투자 흐름 및 인용문: 기관 투자자들은 APAC(아시아 태평양) 부동산에 대해 선별적으로 낙관적입니다. “2025년은 자본 가치의 전환점이 될 것이다. 심리는 개선되고 있지만 유동성은 여전히 제한적이다,”라고 CBRE 아시아-태평양 전망 보고서에서 언급했습니다 sg.news.yahoo.com. 국경 간 투자가 증가하고 있는데, 특히 아시아 자본이 이제 전 세계적으로 주요 세력으로 부상하고 있으며, 싱가포르, 일본, 한국의 연기금 및 국부펀드가 매력적인 수익률로 해외 부동산(유럽 및 미국 포함)에 자금을 투입하고 있습니다 perenews.com. 아시아-태평양 내에서는 일본이 저금리로 인해 선호 목적지가 되었으며, 여러 글로벌 펀드가 도쿄 다가구 주택 포트폴리오를 채권 대체재로 인수했습니다. 호주 역시 물류 및 임대주택 분야에 대한 해외 투자가 이루어지고 있습니다. 나이트 프랭크의 최근 설문조사에 따르면 전 세계 고액 자산가의 83%가 두바이 부동산 구매에 관심이 있지만, 가까운 지역에서도 상당수가 아시아 도시(싱가포르, 시드니)에 2025년까지 투자할 계획입니다 knightfrank.ae. 이번 기간의 주목할 만한 거래 중 하나로, 싱가포르에서는 GIC(국부펀드)가 이끄는 컨소시엄이 핵심 소매 및 오피스 자산을 보유한 신탁에 10억 달러를 투자하기로 합의했는데, 이는 도시국가의 안정성에 대한 신뢰의 표시입니다. 한편, 아시아-태평양의 정부 관계자들은 부동산을 경제 건강의 바로미터로 주시하고 있습니다. “부동산 부문은 우리 경제 회복의 핵심이다,”라고 중국 주택도시농촌건설부 관계자가 최근 주택 구매자 지원 조치를 강조하며 밝혔습니다(이 발언은 9월 4일 베이징 브리핑에서 나왔습니다). 분석가들은 상황이 개선되지 않으면 추가 부양책이 나올 것으로 예상합니다. 한 분석가는 “베이징은 수단을 갖고 있다. 문제는 그것이 부동산을 직접 구제하는 데 쓰일지, 아니면 경제 전반을 완충하는 데 쓰일지다”라고 말했습니다. 아시아-태평양 전역에서 향후 몇 달이 중국과 같은 시장이 안정될 수 있을지, 그리고 다른 시장(일본, 호주)의 회복력이 글로벌 역풍 속에서 유지될 수 있을지의 분수령이 될 것입니다.
중동
주거 및 토지
걸프 주택 붐: 중동 부동산 시장, 특히 걸프협력회의(GCC) 국가들에서 과열 양상을 보이고 있습니다. 아랍에미리트에서는 두바이와 아부다비 모두 주거, 상업, 산업 부문 전반에 걸쳐 수요가 급증하고 있습니다 wam.ae wam.ae. 두바이는 기록적인 판매 실적으로 두드러집니다: 2025년 상반기 부동산 거래액이 3,266억 디르함에 달해, 2024년 상반기 대비 40% 증가했습니다 wam.ae. 이러한 뜨거운 성장세는 여러 요인이 맞물려 나타난 결과입니다. (석유 수익과 다각화 노력으로 뒷받침되는) 견고한 경제, 안정성과 달러 연동 자산을 찾는 외국인 투자자 급증, 두바이의 기업 친화적 정책에 이끌린 숙련된 외국인 인력 유입 등이 그 배경입니다. “전 에미리트 전역의 부동산 거래가 큰 폭으로 성장하고 있습니다…3년 내 인도 예정인 일부 프로젝트가 단 1~2주 만에 완판되는 등, 전 세계적으로도 드문 현상입니다,”라고 알 루와드 부동산의 CEO 이스마일 알 하마디는 UAE의 거의 열광적인 매수 심리를 강조하며 말했습니다 wam.ae. 토지 개발업체들은 빠른 속도로 신규 커뮤니티를 선보이고 있으며, 오프플랜(건설 전 분양) 판매도 호황을 누리고 있습니다. 아부다비 역시 두드러진 모멘텀을 보이고 있습니다. 사디야트 아일랜드의 고급 빌라와 신흥 교외 지역의 보다 저렴한 주택 모두에 대한 수요가 강하며, 이는 에미리티 시민을 위한 정부 주택 프로그램이 뒷받침하고 있습니다. UAE 전역에서 입주율과 임대료가 상승하고 있으며, 아파트부터 창고까지 모든 부문에서 이러한 현상이 나타나고 있습니다 wam.ae.사우디아라비아: 사우디아라비아 왕국은 비전 2030에 따라 부동산 분야의 대전환을 추진 중이다. 정부가 2030년까지 주택 소유율을 70%로 높이기(현재 약 64%에서) 위한 노력이 결실을 맺고 있으며, 리야드, 제다, 그리고 계획된 신도시에서 대규모 신규 주택 프로젝트가 진행 중이다. 나이트 프랭크(Knight Frank) 보고서에 따르면, 사우디의 민간 구매자들은 2025년에 약 12억 2,000만 달러를 주택에 지출할 것으로 예상되며, 대표적인 네옴(NEOM) 메가프로젝트가 가장 매력적인 목적지로 부상하고 있다 english.aawsat.com. 네옴, 더 라인(The Line), 기타 초대형 프로젝트들은 거주용 부동산의 완전히 새로운 시장을 창출하는 것을 목표로 하고 있으며, 이는 내국인과 외국인 모두를 끌어들이고 있다. 보고서에 따르면, 사우디인들은 비전 2030 관련 주거 개발에 약 27억 5,000만 SAR(7억 3,300만 달러)의 개인 자본을 투자할 계획이다 english.aawsat.com. 정부는 토지와 자금도 적극적으로 공급하고 있다. 2024년 한 해에만 20만 5,000가구의 오프플랜(분양 전) 주택이 승인되었고, 16만 5,000필지의 주거용 토지가 사카니(Sakani) 프로그램을 통해 제공되었다 english.aawsat.com. 고급 부동산 시장에서는 사우디 개발업체들이 리야드 외교지구와 홍해 연안에서(주로 고급 호텔 운영사와 연계된) 브랜드 레지던스를 통해 고액 자산가들을 유치하고 있다. 한편, 임대 수요는 젊은 인구 증가로 인해 여전히 높으며, 리야드의 임대료는 외국인 유입과 신규 공급 지연으로 인해(올해 약 10% 상승) 급등했다. 사우디 당국은 더 넓은 경제적 이점을 강조한다: “걸프 경제는 야심찬 개발 비전 덕분에 세계 평균을 뛰어넘는 성장을 이루고 있다,”고 GCC 사무총장 자셈 알부다이위가 9월 4일에 말했다 english.aawsat.com, 이는 부동산 개발이 GCC 경제 전략의 핵심임을 강조한다.
광역 중동 및 북아프리카(MENA): 걸프 지역 외의 주거 시장은 더 혼조세를 보이고 있습니다. 이집트는 인플레이션으로 인한 주거비 위기에 직면해 있습니다. 카이로의 부동산 가격은 2년 만에 EGP 기준으로 두 배가 되었지만, 급격한 통화 평가절하로 인해 개발업체들은 더 높은 비용을 부담하게 되었고 많은 구매자들이 가격 부담으로 시장에서 밀려나고 있습니다. 이집트 정부는 저렴한 주택을 건설하는 조건으로 개발업체에 토지를 할인된 가격에 제공하고, 주택담보대출 기금도 확대하며 주택 시장 활성화를 시도하고 있습니다. 이스라엘의 주택 시장은 수년간의 급등 이후 2025년 들어 금리 인상과 정치적 불확실성으로 식었습니다. 주택 가격은 작년 고점 대비 약 2% 하락했고, 거래도 둔화되었으나 인구 증가로 인한 수요 기반은 여전히 견고합니다. 터키 부동산 시장은 변동성이 큽니다. 연간 주택 가격 상승률이 50%를 넘었고(부분적으로 인플레이션 영향), 이스탄불과 안탈리아 등 도시에서는 외국인(특히 러시아인) 매입이 급증했습니다. 터키 중앙은행은 뒤늦게 금리를 인상해 인플레이션을 억제하려 하고 있으며, 올해 하반기에는 주택 시장이 다소 진정될 수 있습니다. 중동 전역에서 나타나는 한 가지 트렌드는 정부가 마스터 디벨로퍼로 나서는 것입니다. 예를 들어 오만과 바레인은 국가 주도의 저렴한 주택 단지를 시작했고, 카타르는 향후 이벤트(월드컵 이후 모멘텀)에 대비해 신도시에 투자하고 있습니다. 개발용 토지 매각도 활발합니다. 두바이에서는 개발업체들이 미래 프로젝트를 위해 토지를 확보하면서 토지 거래 가치가 크게 증가했고, 사우디에서는 리야드 외곽의 미개발 토지가 새로운 인프라 건설을 기대하며 빠르게 매입되고 있습니다. 최근 몇 년간 GCC 국가들의 높은 석유 수익은 주택 및 인프라에 대한 지속적인 공공 투자로 이어져, 건설 부문이 활기를 띠고 중동 대부분 지역에서 부동산 경기가 상승 국면을 유지하고 있습니다.
상업용 및 메가 프로젝트
상업용 부동산: 중동의 상업용 부동산 부문은 특히 걸프 지역에서 대체로 긍정적입니다. 두바이와 아부다비의 오피스 시장은 공급이 부족합니다. 두바이의 Grade A 오피스 점유율은 90%를 넘고, DIFC와 다운타운 wam.ae 등 주요 지역에서는 임대료가 전년 대비 두 자릿수로 상승했습니다. 다국적 기업들은 걸프 지역의 성장 전망에 이끌려 지역 허브를 확장하고 있습니다. 리야드에서는 고급 오피스 공간에 대한 수요가 공급을 훨씬 초과해, 최고급 오피스 임대료가 지난 1년간 약 18% 급등했고 신규 타워도 빠르게 사전 임대되고 있습니다. 샤르자, 담맘, 마나마 등 걸프 내 2차 도시들도 경제 다각화(예: 금융, 관광, 물류) 덕분에 오피스 흡수율이 개선되고 있습니다. 걸프 지역의 리테일 부동산도 호황입니다. UAE 소매 판매는 올해 약 5% 성장할 것으로 보이며, 두바이의 쇼핑몰들은 러시아, 중국, 유럽에서 돌아온 관광객 덕분에 팬데믹 이전 수준을 웃도는 매출을 기록하고 있습니다. 두바이몰, 에미리트몰 등 고급 쇼핑몰은 점유율이 거의 100%에 달하며, 신규 리테일-엔터테인먼트 프로젝트(예: 두바이 엑스포시티 리테일 지구, 아부다비의 리임몰)도 강력한 임차인 라인업으로 오픈하고 있습니다. 다만, 리테일 공간 공급이 늘면서 기존 쇼핑센터들은 혁신하지 않으면 공실률이 높아질 위험이 있습니다. 호스피탈리티도 또 다른 밝은 부분입니다. 중동의 호텔 투자 규모가 증가하고 있으며, 특히 사우디아라비아는 관광산업 육성을 위해 호텔을 빠르게 건설 중입니다(올해 레드씨 프로젝트에서 여러 리조트가 개장).
산업 및 물류: 산업/물류 부문은 전자상거래와 제조업 진흥에 힘입어 호황을 누리고 있습니다. 두바이의 제벨 알리 항구와 자유무역지대는 계속 확장 중이며, 두바이의 창고 임대료는 전년 대비 약 10% 상승했습니다. 사우디아라비아의 산업 시장도 왕국이 제조업을 현지화함에 따라 확장되고 있습니다. 정부는 대규모 산업 도시(예: 에너지 산업을 위한 SPARK)를 개발하고 공장에 인센티브를 제공하고 있습니다. “산업 부문은 계속해서 국제 투자자와 개발자를 끌어들이며, 주요 물류 자산의 임대료 성장을 이끌고 있습니다,”라고 UAE 부동산 임원 Saeed Al Fahim이 언급했습니다 wam.ae. 실제로, 외국 자금은 강력한 임차인과 약 7~8%의 수익률에 이끌려 GCC 물류 포트폴리오의 지분을 인수했습니다. 데이터 센터는 신흥 틈새 시장으로, 사우디와 UAE에서 디지털 경제를 지원하기 위해 여러 신규 데이터 센터 파크가 계획되고 있으며, 종종 글로벌 기술 기업과의 합작 투자 형태로 진행됩니다. 중동의 전략적 위치(아시아, 아프리카, 유럽을 잇는 다리 역할)는 물류 부동산의 매력을 더욱 높이고 있으며, UAE와 사우디와 같은 국가는 두바이의 실크로드 전략, 사우디의 비전 2030 물류 계획 등 이니셔티브를 통해 글로벌 유통 허브가 되는 것을 목표로 하고 있습니다.
메가 프로젝트의 진전: 중동 시장의 특징은 바로 메가 프로젝트입니다. 이는 지형을 재정의할 수 있는 방대한 마스터플랜 개발입니다. 사우디아라비아의 네옴(NEOM)은 아마도 가장 야심찬 프로젝트일 것입니다. 900만 명이 거주할 미래 도시로 홍보되고 있으며, 지금까지 인프라에 약 370억 달러를 이미 투자했습니다 agbi.com. 최근 소식에 따르면 The Line의 교통 시스템 터널 공사가 진행 중이고, 거울로 된 초고층 구조물의 첫 모듈이 세워지고 있습니다. “NEOM은 세대를 아우르는 투자입니다,”라고 사우디 투자부 장관이 언급하며, 이를 경제 다각화의 핵심으로 설명했습니다 arabnews.com. UAE에서는 두바이가 “두바이 2040” 계획을 발표했으며, 여기에는 새로운 교외 타운십, 해안 개발 확장, 그리고 잠재적으로 세계에서 가장 높은 주거 타워가 포함되어 있습니다. 아부다비도 뒤처지지 않고, 비전 2030을 통해 새로운 문화 지구(구겐하임 아부다비는 2026년 개장 예정)와 에미라티를 위한 대규모 주택을 조성하고 있습니다. 카타르는 월드컵 투자 이후 도하 도심(Msheireb) 재개발과 금융·관광을 겨냥한 복합 개발에 집중하고 있습니다. 걸프 지역을 넘어, 이집트의 신행정수도(사막에 건설되는 580억 달러 규모의 신도시)도 모습을 갖추고 있으며, 정부 부처가 이곳으로 이전할 예정입니다. 이는 이집트의 경제적 어려움에도 불구하고 건설 붐을 이끌고 있습니다. 이러한 메가 프로젝트는 위험과 자본 집약적이지만, 중동만의 독특한 접근법을 보여줍니다. 즉, 부동산을 경제 변혁의 촉매이자 국가적 야망의 상징으로 활용하는 것입니다. 투자자와 시공사에게는 기회의 파이프라인을, 지역 도시들에게는 세계 최고 수준의 스카이라인과 인프라를 약속합니다.
인용문 & 전망
중동 부동산 업계의 목소리는 여전히 자신감이 넘친다. “UAE의 부동산 부문은 계속해서 견고한 실적을 이어가고 있습니다… 석유 및 비석유 부문의 회복력과 외국인 투자 유입의 급증에 힘입은 결과입니다,”라고 국영 Emirates News Agency의 보고서가 언급했다 wam.ae. 이러한 자신감은 데이터로 뒷받침된다: CBRE의 검토에 따르면 역대 최고 수준의 주택 판매와 UAE 전역의 임대료 상승이 2분기에 확인되었다 wam.ae. BlackRock과 Brookfield와 같은 투자자들은 올해 걸프 지역 부동산에 대한 노출을 늘렸는데, 이는 신뢰의 신호다. 그러나 일부에서는 급격한 성장은 관리가 필요하다고 경고한다. 최근 Bloomberg 기사에서는 두바이의 호황이 거품일 수 있는지에 대해 논의했는데, 2019년 이후 주택 가격이 70%나 급등했기 때문이다 agbi.com. 현재로서는 급락이 임박했다고 보는 이는 드물다 – 모기지 대출은 여전히 비교적 낮고(많은 거래가 현금으로 이루어짐), 정부는 공급 조절 장치를 사용할 수 있다(예를 들어, 두바이는 필요시 건설용 토지를 더 풀어 가격을 안정시킬 수 있음). 중동 전망에서, 전 세계적으로 금리가 오르고 있지만 풍부한 유동성과 일부 국가의 경우 미 달러화에 연동된 환율 덕분에 현지 금융 여건은 관리 가능한 수준을 유지하고 있다. 유가가 강세를 유지한다면(브렌트유는 약 85~90달러), 걸프 국가 정부는 부동산 및 인프라에 대한 지출을 계속할 가능성이 높아, 2026년까지 모멘텀을 이어갈 전망이다. 이 지역은 지정학적 위치에서도 이점을 누리고 있다 – 다른 시장이 흔들리는 가운데, 러시아, 중국 등지의 고액 자산가들이 점점 더 안전자산으로 여겨지는 중동 부동산에 자금을 예치하고 있다.
요약하자면, 2025년 9월 4~5일 기준 중동 부동산 부문은 견고한 성장과 낙관론이 특징이며, 특히 GCC에서 두드러진다. 이는 서방 시장과 중국의 더 취약한 상황과 대조된다. 한 두바이 개발업자는 이번 주 이렇게 말했다: “전 세계의 역풍 – 인플레이션, 금리, 심지어 경기침체까지 – 모두가 어떻게든 더 많은 사람과 자본을 두바이로 보내고 있습니다. 우리는 최고의 위치에 있습니다.” 이 같은 분위기는 다소 과장일 수 있지만, 현재 이 지역 부동산 시장의 역동성을 잘 보여준다.
라틴 아메리카
주택 & 주거
브라질: 라틴 아메리카 최대 경제국은 높은 금리로 인해 주택 시장에 역풍을 맞고 있습니다. 브라질 중앙은행은 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 공격적으로 인상했으며, 기준금리인 Selic는 14.75%로 거의 20년 만에 최고치에 도달했습니다 reuters.com. 최근에야 조심스럽게 금리 인하 사이클을 시작했습니다. 이처럼 높은 금리는 주택담보대출을 매우 비싸게 만들었고, 전통적으로 주택대출 자금원이었던 저축예금이 급감하게 했습니다. “더 많은 사람들이 [고수익] 대안에 접근할수록… 저축예금 잔고가 줄어드는 것은 자연스러운 일입니다,”라고 중앙은행 총재 가브리엘 갈리폴로가 언급했습니다 reuters.com. 저축이 고갈되면서, 브라질의 부동산 신용 시스템이 압박을 받고 있습니다. 갈리폴로는 이번 주에 곧 “브릿지 솔루션”을 발표해 부동산 부문에 자금을 공급할 것이라고 밝혔는데, 이는 기존 저축 기반 자금 조달 방식에서 벗어나기 위한 새로운 자금 조달 모델입니다 reuters.com reuters.com. 목표는 Caixa와 같은 은행들이 자금 부족에도 불구하고 주택 구매자와 개발업자에게 신용을 계속 공급할 수 있도록 하는 것입니다. 현장에서는, 브라질의 주택 시장은 회복력과 위험이 공존하는 모습입니다. 전국 주택 가격은 명목상으로는 소폭 상승(~5% 전년 대비)했지만, 실질(인플레이션 조정) 기준으로는 거의 변동이 없습니다. 주요 주택 건설업체들은 정부 보조금 프로그램(Casa Verde e Amarela) 덕분에 저가 주택에 대한 꾸준한 수요를 보고 있지만, 중산층 및 고급 주택 판매는 크게 둔화되었습니다. 재고가 일부 부문에서 쌓이고 있으며, 업계 자료에 따르면 7월 기준 전국적으로 약 22만 채의 신축 주택이 미판매 상태로, 전년 대비 8% 증가했습니다. 그럼에도 불구하고, 개발업자들은 금리 인하(경제학자들은 Selic가 연말까지 약 12%가 될 것으로 예측)에 힘입어 주택 구매 여력이 개선되고 “억눌린 수요가 해소될 것”으로 조심스럽게 낙관하고 있습니다. 브라질 대도시의 임대 시장도 다소 완화되어, 상파울루의 임대료는 올해 초 정점 대비 약 2% 하락해, 팬데믹 이후 급등했던 임차인들에게 다소 숨통을 틔워주고 있습니다.
멕시코: 멕시코에서는 주택 시장이 다른 문제에 직면해 있습니다: 투자 부족과 구조적 장벽입니다. 최신 자료에 따르면 멕시코의 총 고정 투자액은 전년 동기 대비 6.4% 감소했으며, riotimesonline.com에 따르면 수개월간 하락세가 이어지고 있습니다. 여기에는 건설 투자가 포함되며, 이는 비주요 프로젝트에 대한 정부의 긴축 정책과 민간 개발업자들의 신중한 태도를 반영합니다. 공급망을 멕시코로 이전하는 니어쇼어링이 산업용 건설을 촉진할 것이라는 기대가 많지만, 주거용 부동산에는 그 효과가 더디게 나타나고 있습니다. 주택 수요는 견고합니다. 멕시코는 젊은 인구가 많고 가구 형성도 증가하고 있지만, 은행 금리가 10~12% 수준이라 주택담보대출을 받기가 어렵습니다. 현재 이루어지는 주택 건설은 비공식 부문이나 자가 건설이 많습니다. 멕시코시티, 과달라하라, 몬테레이 교외의 중산층 주택 개발은 판매되고 있지만, 개발업자들은 관료주의와 높은 금융 비용을 불평합니다. 정부는 일부 사회주택 프로그램을 제외하면 주택보다는 마야 열차, 정유공장 등 대형 인프라에 집중하고 있습니다. 그 결과, 멕시코는 많은 지역에서 주택 부족을 겪고 있으며, 과밀 거주가 흔합니다. 임대료는 도시에서 상승하고 있습니다(예: 멕시코시티 임대료는 전년 대비 약 9% 상승), 젊은 직장인들이 주택 구매를 미루고 있기 때문입니다. 긍정적인 점은 2022년 고점 대비 인플레이션이 하락해 Banxico(멕시코 중앙은행)이 기준금리를 11.25%로 동결했고, 2026년 초에는 인하를 시작할 수 있어 주택담보대출 비용이 완화될 수 있다는 점입니다. 또한, 2024년 선거 이후 새 행정부가 주택 투자를 장려하는 방향으로 전환할 가능성도 있습니다.
아르헨티나 및 기타 국가: 아르헨티나에서는 완전히 다른 양상이 전개되고 있습니다. 인플레이션이 100%를 넘고 통화가 불안정해 부동산 시장은 대부분 현금 달러로 운영됩니다. 부에노스아이레스의 주택 거래는 달러를 보유하며 경제적 명확성을 기다리는 사람들이 많아 거의 정체 상태입니다(곧 선거가 예정됨). 고급 부동산 가격은 달러 기준으로 2019년 이후 약 20% 하락해 현금 보유자에게는 기회가 되지만, 신용이 사실상 존재하지 않아 현지인들은 어려움을 겪고 있습니다. 칠레는 2010년대 후반 주택 붐을 겪었으나 현재는 냉각기에 접어들었습니다. 산티아고의 집값은 정체되어 있고, 칠레 중앙은행 금리가 11.25%까지 올랐다가 현재 인하 중이어서 건설도 둔화되었습니다. 콜롬비아와 페루 역시 경제적 역풍으로 주택 시장이 둔화되고 있지만, 콜롬비아 정부는 저소득층 주택 구매자에 대한 보조금을 확대하고 있습니다. 이 지역 전체에서 공통적으로 나타나는 주제는 주택 부족입니다. 대부분의 국가에서 상당한 주택 부족(브라질 약 600만 호, 멕시코 약 800만 호, 콜롬비아 약 200만 호)이 있지만, 높은 금리와 제한된 공공 예산이 빠른 진전을 방해하고 있습니다.
상업 및 산업
오피스 및 리테일 시장: 라틴 아메리카의 상업용 부동산 시장은 혼재되어 있습니다. 오피스 시장은 이 지역의 대도시에서 팬데믹 이후 점진적으로 회복 중입니다. 멕시코시티의 오피스 공실률은 약 20%로, 최근 몇 년간 신규 공급이 수요를 초과하고 일부 다국적 기업이 규모를 축소하면서 미국 수준과 크게 다르지 않습니다. 임대료는 안정화되었으며, 니어쇼어링으로 인해 사무실 공간이 필요한 새로운 기업 임차인(산업 기업, 물류 등)이 유입될 것이라는 기대가 있습니다. 상파울루는 이 지역 최대 오피스 시장으로, 2021년 20%를 넘었던 공실률이 약 15%로 개선되었습니다. 브라질에서 확장했던 IT 기업들은 통합 중이지만, 금융 및 공유오피스 업체들이 공간을 흡수하고 있습니다. 현지 분석가들은 상파울루의 프라임 오피스 임대료가 몇 년간의 약세를 딛고 2025년에 소폭 상승할 것으로 보고 있습니다. 리테일 부동산은 라틴 아메리카에서 코로나 이후 소비 회복의 수혜를 받고 있습니다. 브라질의 쇼핑몰들은 매출 증가를 보고하고 있으며, 입지가 좋은 쇼핑몰의 점유율은 다시 95% 이상으로 회복되었습니다. 멕시코에서는 Fibra Uno(REIT)와 같은 주요 쇼핑몰 운영사가 전년 대비 동일 점포 임차인 매출이 한 자릿수 후반대의 증가세를 기록했다고 밝혔습니다. 그러나 이커머스(메르카도리브레, 아마존 등)의 성장으로 리테일 확장이 제한되기 시작했으며, 소매업체들은 신규 매장 오픈에 더 신중해지고 옴니채널 전략에 집중하고 있습니다. 주요 쇼핑몰의 리테일 공실률은 낮지만, 2차 도시의 노후 쇼핑센터는 빈 점포가 더 많습니다. 또한, 높은 금리로 인해 쇼핑몰 부채 재조달 비용이 상승하면서 일부 리테일 REIT의 배당이 압박받고 있습니다.
산업 및 물류: 산업용 부동산 부문은 라틴 아메리카, 특히 멕시코와 브라질에서 가장 뜨거운 분야입니다. 멕시코의 물류 허브(티후아나, 몬테레이 및 멕시코시티 인근)는 공실률이 매우 낮으며(3% 미만), 니어쇼어링 트렌드가 실제로 나타나고 있습니다. 기업들은 공급망 단축을 위해 대형 창고와 제조시설을 임차하고 있습니다. 그 결과, 멕시코 북부의 산업용 임대료는 지난 1년간 약 15% 상승했으며, 신규 건설이 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 미국과 캐나다 투자자들은 멕시코 산업단지에 자금을 대거 투입하고 있으며, 예를 들어 한 캐나다 연기금은 최근 현지 개발업체와 8억 달러 규모의 산업 포트폴리오 확장에 협력했습니다. 브라질 역시 전자상거래(메르카도리브레가 상파울루 인근에 대형 물류센터를 건설)와 인프라 개선에 힘입어 견고한 창고 시장을 보유하고 있습니다. 업계 보고서에 따르면 2025년 상반기 브라질 산업용 부동산 거래액은 330억 달러를 돌파 credaily.com했으며, 이는 거래와 개발 활동 모두를 반영합니다. 한 가지 독특한 과제는 브라질의 높은 금리로 인해 많은 산업용 거래가 합작투자 또는 창의적인 금융 구조를 통해 성사된다는 점입니다. 기타 국가들인 칠레와 콜롬비아도 소매업체와 3PL(3자 물류) 업체들이 공급망을 현대화하면서 규모는 작지만 성장하는 물류 부문을 보유하고 있습니다.
투자자 관점: 최근 몇 년간 정치적 불확실성과 환율 위험으로 인해 라틴아메리카 부동산에 대한 외국인 투자자들의 관심이 식었으나, 부활의 조짐이 보이고 있다. 브라질 중앙은행이 현재 금리를 인하 중(12월까지 12.75%까지 인하 예상)인데, 이는 “더 많은 부동산 투자에 문을 열 수 있다”고 CIBC 애널리스트가 canadianmortgagetrends.com에서 밝혔다. 일부 글로벌 투자자들은 브라질의 침체된 시장에서 기회를 보고 있다. 예를 들어, 사모펀드 브룩필드는 브라질에서 창고와 데이터 센터를 인수해왔으며, 이번 주에는 고수익을 노리고 브라질 부동산 신용 펀드에 투자할 계획을 발표했다. 멕시코는 안정적인 페소와 미국과의 근접성 덕분에 매력적이다. 여러 미국 산업 개발업체(Prologis, Advance 등)가 니어쇼어링 흐름을 잡기 위해 멕시코 포트폴리오를 확장 중이다. 국내적으로는 멕시코 피브라(REITs)가 다시 자본을 조달하고 있는데, 이는 한동안 정체되어 있던 현상이다. 주목할 만한 점은, 멕시코에서 대규모 임대주택을 제공하기 위한 새로운 주택 피브라가 준비 중이라는 점으로, 이는 이 부문의 성숙을 시사한다.
지역 전문가들의 인용문은 신중한 낙관론을 보여준다. “우리는 헤드라인만 보고 동화처럼 생각하면 안 된다 – 조금만 파고들면 균열이 다 보인다,”라고 인도의 시장에 대해 판카즈 카푸어가 언급했으나, 이 감정은 라틴아메리카에도 적용된다: 강한 수요 이면에는 주택 구입 가능성과 금융 등 근본적인 문제가 있다. 브라질에서의 또 다른 시각: “4분기가 다가오면서 불확실성은 계속된다,”고 전국주택건설업자협회 국제 포럼에서 언급했으며, 글로벌 요인과 현지 정책이 라틴아메리카 부동산이 진정으로 반등할지 아니면 제자리걸음을 할지 결정할 것이라고 했다 kitchenbathdesign.com. 2025년 9월 초 현재, 라틴아메리카는 기로에 서 있다: (금리 인하, 개혁, 니어쇼어링 등) 회복을 위한 기반이 마련되고 있지만, 아직 광범위한 부동산 성장으로 나타나지는 않고 있다. 이해관계자들은 연말까지 중앙은행의 움직임, 정부의 주택 정책, 글로벌 경제 동향을 면밀히 지켜볼 것이다.
아프리카
주거 및 저렴한 주택
주택 부족과 도시 성장: 아프리카의 부동산 이야기는 급속한 도시화 속에서 막대한 주택 부족이 지배적입니다. 현재 약 14억 명에 달하는 대륙 인구는 도시에서 가장 빠르게 증가하고 있어 주택에 엄청난 압박을 가하고 있습니다. 2025년까지 아프리카 부동산 시장 가치는 17조 6,400억 달러로 예상되며, 이 중 주거용 부동산이 무려 14조 8,700억 달러를 차지합니다 businessamlive.com. 그러나 공급은 수요에 한참 못 미칩니다. 라고스, 나이로비, 요하네스버그와 같은 도시 주변에는 비공식 정착촌이 확산되어 공식적이고 저렴한 주택의 부족을 드러냅니다. 나이지리아만 해도 추정 2,800만 호의 주택 부족 businessamlive.com이 있으며, 케냐(약 200만 호 부족), 앙골라(약 200만 호), 남아프리카공화국(국가 주택 프로그램에도 불구하고 약 220만 호) 등도 모두 막대한 부족에 직면해 있습니다 businessamlive.com. 대규모 개입이 없다면 인구 증가가 건설 속도를 앞지르면서 이 부족은 매년 커지고 있습니다. 정부와 민간 부문은 다양한 전략을 시도하고 있습니다. 나이지리아는 민관 협력을 통한 저가 주택 공급을 추진해왔으나, 높은 금리(현재 정책금리 약 18%)와 비싼 건설비로 진전이 제한적입니다. 9월 4일 나이지리아 하우징 뉴스는 인적 영향을 강조했습니다: “임차인들, 임대료 급등에 신음”하는 에키티 주의 상황은 주요 도시와 소도시 모두에서 수요가 공급을 앞지르면서 흔히 나타나는 현상입니다. 남아프리카공화국은 상대적으로 성숙한 모기지 시장과 정부의 RDP 주택(보조금 주택) 덕분에 상황이 다소 개선되었습니다. 남아공은 실제로 주택 구입 가능성 지표(소득 대비 가격 비율 약 3.1)에서 대륙을 선도하고 있습니다 businessamlive.com. 그럼에도 불구하고, 이곳에서도 저소득 가정은 정부 주택을 수년간 기다리거나 비공식 정착촌에 의존하는 경우가 많습니다.
정책과 혁신: 많은 아프리카 정부가 주택을 우선순위로 선언하고 있으며, 새로운 정책들이 등장하고 있습니다. 케냐 대통령은 최근 연간 25만 가구 건설을 목표로 하는 야심찬 저렴주택 프로그램을 발표했으며, 개발업자 인센티브와 건설 자금 마련을 위한 공식 근로자 대상의 논란이 많은 주택세(세금)도 포함되어 있습니다. 이러한 계획은 취지는 고귀하지만, 자금 조달과 실행에서 도전에 직면해 있습니다. 혁신적 접근법도 모색되고 있습니다. 예를 들어, 모기지 리파이낸스 회사(나이지리아의 NMRC처럼 은행에 유동성을 제공해 더 많은 모기지를 공급하도록 하는 회사)부터 대체 건설 기술까지 다양합니다. 일부 스타트업은 조립식 모듈러 유닛이나 3D 프린팅을 활용해 건설비를 절감하고, 또 다른 곳은 마이크로 모기지에 집중해 비공식 근로자에게 신용을 확장합니다. 라고스에서는 주 정부가 토지 관리 전자 포털을 개설해 등기 절차를 간소화하고 businessamlive.com, 개발을 위한 토지 확보와 사기 감소를 기대하고 있습니다. 한편, 국제 기관들도 참여하고 있습니다. 유엔과 세계은행은 서아프리카와 동아프리카에서 저렴주택 자금 지원 사업을 여러 건 진행 중입니다. 또한, 잦은 정전과 물 부족 문제로 인해 친환경 건축에 대한 관심도 커지고 있습니다. 예를 들어, 르완다는 신규 주택단지에 친환경 벽돌과 태양광을 장려하고 있습니다.
임대 시장과 디아스포라 투자: 많은 아프리카 도시에서 임대가 일반적입니다. 모기지 보급률이 매우 낮기 때문입니다(주택 재고의 5% 미만인 경우가 많음). 아크라, 라고스, 나이로비 등 주요 도시의 임대료는 계속 오르고 있어 중산층과 저소득 가구에 부담이 되고 있습니다. 가족이 소득의 30~40% 이상을 임대료로 지출하는 경우도 드물지 않습니다. 일부 정부는 임대료 통제 정책을 시행하거나 검토 중입니다. 가나는 연간 임대료 인상 상한과 장기 임대 제공을 위한 임대료 통제 법안을 논의했습니다. 디아스포라 투자도 일부 시장에서 중요한 요소입니다. 해외에 거주하는 아프리카인들은 매년 수십억 달러의 송금을 보내며, 이 중 상당 부분이 고국의 주택 건설이나 구입에 사용됩니다. 이 자본 덕분에 많은 주택 건설이 지속되고 있습니다(예: 소말리아 디아스포라 투자가 모가디슈 부동산 시장을, 나이지리아 디아스포라는 아부자와 라고스에서 활발히 주택을 매입). 그러나 디아스포라 주도의 프로젝트는 투자자들이 실물 자산, 특히 고급 아파트 등 명망 있는 자산을 선호하기 때문에 고가 주택에 치우치는 경향이 있어, 저렴주택 문제를 직접적으로 해결하지는 못합니다.
상업 및 인프라
오피스 및 소매: 아프리카의 상업용 부동산은 지역에 따라 매우 다양합니다. 나이로비, 요하네스버그, 라고스, 카이로와 같은 주요 허브에서는 지난 10년간 현대식 오피스 빌딩과 쇼핑몰이 많이 들어섰지만, 경제의 부침으로 일부 지역은 공실률이 높습니다. 나이로비는 동아프리카의 서비스 중심지로 남아 있으며, 오피스 시장은 다국적 기업과 NGO의 적당한 수요가 있지만, Upper Hill과 같은 지역의 신규 빌딩 공급 과잉으로 오피스 공실률이 약 20% 수준을 유지하고 있습니다. 요하네스버그는 아프리카에서 가장 발전된 오피스 시장을 가지고 있지만, 이곳 역시 (~18%)의 높은 공실률을 보이고 있습니다. 이는 기업들이 경기 침체로 인해 사무실 공간을 축소하고 있기 때문입니다. 샌튼(금융지구)은 여전히 프리미엄 임대료를 자랑하지만, 구시가지의 오래된 조버그 빌딩들은 주거용으로 전환되거나 비어 있습니다. 라고스의 오피스 공간은 제한적이고 비쌉니다. 이코이와 빅토리아 아일랜드의 최고급 오피스는 공실률이 낮고 임대료는 중간급 유럽 도시와 비슷한 수준인데, 이는 석유 산업과 핀테크 수요 덕분입니다. 반면, 보안이 떨어지는 지역은 공식 오피스 개발이 거의 없습니다. 소매 부문에서는, 아프리카 쇼핑몰의 성과가 엇갈리고 있습니다. 남아프리카공화국의 소매 부동산(대륙 최대)은 비교적 성숙되어 있으며, 대형 상장 리츠(REITs)가 쇼핑몰을 소유하고 있습니다. 최근 소비 지출 압박과 정전(로드셰딩)으로 쇼핑몰 방문객이 줄었지만, 남아공 쇼핑몰의 전체 공실률은 여전히 낮은 편(~5%)이고 소매 매출도 점차 개선되고 있습니다. 다른 지역에서는, 아프리카의 신규 쇼핑몰이 초기 열기 이후 어려움을 겪는 경우가 많으며, 가나와 나이지리아의 일부 쇼핑몰은 절반 이상이 비어 있습니다. 소매업자들은 높은 임대료와 비공식 시장과의 경쟁을 주요 과제로 꼽습니다. 그럼에도 불구하고 쇼핑 문화는 성장 중이며, 아크라와 아비장과 같은 도시에 신규 쇼핑몰 프로젝트가 진행 중입니다.
산업 및 물류: 아프리카의 산업용 부동산은 제조업과 무역이 서서히 증가함에 따라 떠오르는 기회입니다. 에티오피아, 모로코, 이집트와 같은 국가는 제조업(에티오피아의 의류, 모로코의 자동차 등) 유치에 성공하면서 공장과 창고 수요가 늘고 있습니다. 모로코는 특히 대규모 자유무역지대(예: 탕헤르 메드 항구 및 물류지대)를 조성해 높은 입주율을 보이고 있으며, 확장도 계속되고 있습니다. 이곳은 유럽과 아프리카를 잇는 관문이 되고 있습니다. 나이지리아와 케냐는 전자상거래(예: Jumia)와 소매 유통 수요로 물류가 성장하고 있습니다. 하지만 인프라 부족이 물류 발전의 걸림돌입니다. 긍정적인 신호로는 아프리카 대륙 자유무역지대(AfCFTA)가 intra-African 무역 증진을 목표로 하면서, 미래 무역 성장에 대비해 물류 허브와 국경 창고에 대한 투자가 일부 이뤄지고 있습니다. 예를 들어, 가나에서는 서아프리카를 위한 대형 물류 파크가 개발 중입니다. 데이터 센터도 새로운 자산군으로 부상하고 있으며, 남아공, 케냐, 나이지리아에 신규 시설이 들어서고 있습니다. 인터넷 사용이 급증하면서 Equinix, Teraco와 같은 글로벌 운영사들이 아프리카 데이터 센터 용량에 수억 달러를 투자하고 있습니다.
기관 투자 및 인용: 역사적으로 아프리카는 인식된 위험 때문에 기관의 부동산 투자가 제한적이었으나, 이는 서서히 변화하고 있습니다. 특히 남아프리카공화국, 나미비아, 보츠와나의 아프리카 연금기금들은 오랫동안 (대부분 국내에서) 부동산에 투자해왔습니다. 이제 범아프리카 부동산 펀드들이 여러 국가에 투자하기 위해 자본을 모으고 있으며, 종종 창고나 저렴한 주택과 같은 틈새 시장에 집중하고 있습니다. 한 포럼(Africa Property Investment Summit, 9월 말 케이프타운에서 개최 예정 propertywheel.co.za)에서는 현지 연금기금이 어떻게 부동산 성장을 이끌 수 있는지 선보일 예정입니다 africabusiness.com. “아프리카의 연금기금은 부동산 투자 성장의 핵심 동인이다,”라고 Africa Business 보고서는 언급합니다 africabusiness.com, 기관 자본의 참여가 증가하고 있음을 강조합니다.
그럼에도 불구하고, 외국인 투자자들은 일부 대형 실패 사례(예: 2000년대 나이지리아 쇼핑몰 투자 붐의 부진) 이후 여전히 신중한 태도를 보이고 있습니다. 통화 변동성은 주요 위험 요소입니다. 예를 들어, 지난해 가나 세디화의 급격한 평가절하는 미 달러 기준 부동산 가치를 크게 하락시켜 투자자들을 위축시켰습니다.
현지 부동산 실무자들은 지속 가능성과 장기적 필요성을 강조합니다. Business Day Live는 다음과 같이 썼습니다. “지속 가능한 미래를 위한 아프리카 부동산 시장의 재구상”이 중요하며, 혁신과 규제 개혁을 촉구합니다 businessamlive.com businessamlive.com. 많은 이들은 엄청난 잠재력을 봅니다. 14억 인구, 빠르게 현대화되는 경제, 젊은 인구 구조를 가진 대륙은 과제만 해결된다면 부동산의 황금광맥이 될 수 있습니다. 아프리카의 전망은 결국 경제적 안정성과 개혁에 달려 있습니다. 인플레이션이 억제되고(아프리카 평균 인플레이션은 약 12%이나 국가별로 차이가 큼), 정부가 인프라와 주택에 계속 투자한다면, 부동산 부문은 향후 10년간 연 5~6% 성장할 수 있습니다. 이미 전망에 따르면 2029년까지 아프리카 부동산의 연평균 성장률은 약 5.6%에 달하며, 시장 규모는 21.9조 달러에 이를 것으로 보입니다 businessamlive.com. 수요는 충분하니, 이제 자금과 거버넌스가 따라야 합니다.
인간적인 관점에서 마무리하자면: 아프리카 대륙 전역의 사람들은 더 나은 생활 환경을 간절히 바라고 있습니다. 나이로비의 기술 노동자가 자신의 첫 아파트를 사길 희망하든, 라고스의 가족이 터무니없이 비싼 임대료에서 벗어나길 바라든, 부동산 개발(혹은 그 부재)은 삶의 질에 직접적인 영향을 미칩니다. 각국 정부는 점점 더 주택과 인프라 문제를 해결하는 것이 단순한 사회 정책이 아니라 경제적 잠재력을 열어주는 핵심임을 인식하고 있습니다. 2025년 9월 4~5일의 뉴스에서 보았듯이, 미국의 모기지 금리 변동부터 중국의 부동산 여론조사, 두바이의 호황에 이르기까지 부동산은 세계 경제 이야기의 중심 줄거리입니다. 그리고 앞으로 수년간 아프리카가 그 이야기의 주요 장이 될 준비를 하고 있습니다.
출처: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (인도 선거) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (브라질) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
