주요 사실 및 수치
- 주택 가격, 사상 최고치 근접: 오아후의 단독주택 중위 가격은 2025년 초 약 $1.1 million에 도달했으며, 전년 대비 약 5% 상승했습니다 hicentral.com. 콘도 중위 가격은 팬데믹 기간 급등 이후 약 $500,000에서 유지되고 있습니다 hicentral.com. 2023년에는 가격이 하락(단독주택 중위값 약 5% 하락)했으나, 2024년에는 반등했습니다 hicentral.com, 이는 견고한 수요를 반영합니다.
- 매매 및 매물 변화: 금리 인상으로 주택 거래량이 감소했습니다 – 2025년 3월 단독주택 거래는 전년 대비 약 10% 감소했습니다 hicentral.com – 하지만 매물은 급증했습니다. 오아후의 주택 매물은 2025년 3월 기준 전년 대비 33%(주택), 54%(콘도) 증가했습니다 hicentral.com hicentral.com, 이에 따라 매수자 선택지가 늘고 2021–2022년의 과열 경쟁이 진정되었습니다. 주택의 시장 내 중위 체류일은 약 2주(15일)로 늘었으며, 최고점 당시 1주 미만이었습니다 hicentral.com.
- 임대료, 사상 최고치: 오아후의 중위 임대료는 2024년 말 기준 월 약 $2,500입니다 agencyhawaii.com, 호놀룰루 평균 임대료는 2025년 중반 기준(모든 크기) 약 $2,900입니다 zillow.com zillow.com. 임대료는 카카아코, 알라 모아나 등 인기 지역에서 연 2–4% 상승률로 안정세를 보이고 있습니다 agencyhawaii.com. 높은 주택 가격과 모기지 금리로 인해 임대 수요가 꾸준히 유지되어, 2025년 오아후의 임대 공실률은 약 5–6%로 낮은 수준을 보이고 있습니다.
- 오피스 시장 회복 중: 호놀룰루의 오피스 공실률은 2025년에 대략 12–13%로 개선되었습니다 hawaiipublicradio.org – 샌프란시스코(30% 이상 공실)와 같은 본토 도시들보다 훨씬 건강한 수준입니다. 2024년 말까지 2분기 연속 순흡수가 보고되어, 공실률이 3년 만에 최저치(~12.7%)를 기록했습니다 instagram.com. 도심 건물주들은 새로운 용도로 공간을 재활용하고 있으며, 호놀룰루는 오피스-주거 전환 계획에서 전국 2위를 차지했습니다 hawaiipublicradio.org, 이는 빈 오피스와 주택 수요 모두를 해결하기 위한 적응형 재사용 노력을 보여줍니다.
- 소매 및 산업 부문 강세: 소매 부동산은 공실률이 낮아 안정적입니다(~5%) brevitas.com, 관광 회복과 꾸준한 지역 소비에 힘입고 있습니다. 와이키키 상점가는 2024년 보행자 수가 팬데믹 이전 수준에 근접했습니다 brevitas.com, 이는 명품 소매업체와 레스토랑에 도움이 되었습니다. 교외 소매업은 주택 개발을 따라 서오아후(카폴레이/에와) 등 성장 지역에서 확장 중입니다 brevitas.com. 산업 부동산은 매우 부족한 상태를 유지하고 있습니다 – 오아후의 창고 공실률은 2024년 말 기준 1%에 머물렀습니다 rebusinessonline.com – 수요가 강하고 여유 공간이 사실상 없습니다.
- 관광 및 환대 산업의 회복: 호놀룰루의 호텔 객실 점유율은 70% 중반대로 다시 상승했습니다 brevitas.com brevitas.com (2024년 주 전체 평균 약 76%), 여전히 2019년 이전 약 80%의 정점보다는 몇 포인트 낮은 수준입니다. 기록적인 객실 요금이 수익을 견인하고 있습니다: 2024년 주 전체 평균 일일 요금(ADR)은 2019년 대비 약 30% 상승(약 $360/박)brevitas.com, 총 호텔 수익을 약 55억 달러로 끌어올려, 인플레이션을 감안하면 2019년과 비슷한 수준입니다brevitas.com. 와이키키 호텔은 견고한 내국인 방문 수요를 누리고 있으나, 일본 관광(고급 호텔 및 럭셔리 콘도에 매우 중요)의 회복은 여전히 점진적입니다.
- 신규 개발로 변화하는 스카이라인: 수십 개의 신규 콘도 타워가 특히 도심 호놀룰루에서 건설 중이거나 최근 완공되었습니다. 카카아코/알라 모아나 지구는 빅토리아 플레이스(2024년 완공), 더 파크 워드 빌리지(2025년 완공 예정), 칼라에(구 워드 웨어하우스 부지에 건설 중), 라우니우(워드 애비뉴), 알리아(고바야시 그룹), 칼리우(아워 카카아코)hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com 등 고급 고층 아파트로 호황을 누리고 있습니다. 이 프로젝트들은 2026~2027년까지 수천 세대의 고급 주거지를 추가해 호놀룰루의 스카이라인을 재편할 것입니다. 오아후 서부에서는 마스터플랜 커뮤니티(호오필리, 코아 리지)와 카폴레이의 두 번째 ‘도시’가 단독주택, 타운홈, 심지어 하와이대 캠퍼스까지 공급하며 섬의 건조한 서쪽 지역으로 성장을 이동시키고 있습니다.
- 주택 공급 확대를 위한 정책 변화: 하와이 주 정부는 새로운 법률과 인센티브로 주택난에 대응하고 있습니다. 2024년, 주 정부는 SB 3202를 제정해 주 전역에서 한 필지당 최대 2개의 부속 주거 단위(ADU)를 허용하고, HB 2090을 통해 상업용 부동산을 주거용으로 전환할 수 있도록 했습니다 hiappleseed.org – 주택 재고를 늘리기 위한 큰 조치입니다. 호놀룰루 시의회는 Bill 3 (2024)을 통과시켜 저렴한 임대주택 개발을 촉진하기 위해 세금 감면과 수수료 면제를 제공하고 있습니다 sachihawaii.com. 단기 임대에 대한 엄격한 규제(주거지역 내 최소 90일 임대)가 시행되어 많은 휴가용 임대가 장기 임대 시장으로 돌아가고 있습니다. 공실 투자 부동산에 대한 ‘빈집’ 세금도 논의 중입니다 honolulucitycouncil.org. 이는 투기적 보유를 억제하고 더 많은 주택을 현지인에게 공급하기 위한 조치입니다.
- 인기 및 신흥 지역: 카카아코는 호놀룰루에서 가장 빠르게 성장하는 고급 콘도 시장으로, 세련된 고층 건물, 바다 전망, 도심 접근성으로 투자자와 부유한 구매자들을 끌어들이고 있습니다. 와이키키는 여전히 콘도(허용되는 경우 관광객 임대 수익 포함)로 인기 있는 지역입니다. 카할라와 다이아몬드 헤드와 같은 고급 지역은 꾸준한 수요를 보이고 있으며(2025년 카할라에서 6,575만 달러의 기록적인 거래가 성사됨 hicentral.com), ‘블루칩’ 지역으로서의 입지를 굳히고 있습니다. 밀릴라니(오아후 중부)와 하와이 카이(호놀룰루 동부)와 같은 가족 친화적 교외 지역은 학교와 생활 환경으로 꾸준히 인기가 있습니다. 서쪽 지역에서는 카폴레이/에와 비치가 성장 중심지로 떠오르고 있으며 – 최신 주택, 쇼핑몰(카 마카나 알리이), 향후 철도 연결 등으로 수천 채의 신규 주택이 현지 가족과 투자자 모두를 끌어들이고 있습니다.
- 2030년까지의 전망 – 완만한 성장, 폭락은 없음: 전문가들은 향후 5년 이상 호놀룰루 부동산 시장이 꾸준하지만 더딘 성장세를 보일 것으로 예상합니다. 공급이 제한적이고 하와이의 지속적인 매력으로 인해 오아후의 주택 가격이 연간 약 1~3% 상승할 것으로 전망됩니다 luxurybigisland.com luxurybigisland.com, 단, 큰 경제적 충격이 없는 한 그렇습니다. 하와이대학교 경제연구소(UHERO)는 2024~25년의 높은 금리로 거래량은 감소했지만, 지속적인 수요로 인해 부동산 가치는 여전히 높다고 지적합니다 luxurybigisland.com. 이러한 완만한 성장세가 이어진다면 2030년 오아후의 주택 중위 가격은 약 80만 달러 중반대에 이를 수 있습니다(2025년 약 75만 6천 달러에서 상승 zillow.com zillow.com). 중요한 점은, 큰 하락세나 “폭락”은 예측되지 않는다는 것입니다 – 하와이만의 독특한 공급 제한과 높은 선호도로 2008년과 같은 붕괴는 일어나기 어렵습니다 luxurybigisland.com. 주의해야 할 주요 위험 요인은 외부에 있습니다: 미국 경기침체, 글로벌 지정학적 사건, 급격한 해수면 상승 등입니다. 전반적으로 호놀룰루 부동산 시장은 견고함을 유지할 것으로 보이며, 2020년대 중반의 순환적 조정 이후 2030년을 앞두고 완만한 성장세로 전환될 전망입니다.
2025년 주거용 부동산 동향
가격과 수요: 호놀룰루의 주거용 시장은 2025년 초에 역대 최고가 수준에 진입했습니다. 호놀룰루 부동산 중개인 협회(REALTORS®)는 오아후의 단독주택 중위 가격이 2025년 3월에 $1,160,000로, 전년 대비 5.5% 상승했다고 보고했습니다 hicentral.com hicentral.com. 이는 팬데믹 시기의 급등 이후 2023년에 중위 가격이 잠시 하락(~2023년 5% 하락, $1.05M)했던 것에서 반등한 것입니다 hicentral.com. 콘도미니엄 가격은 더 안정적이었으며, 2025년 초에 중위 가격이 $500,000로 1년 전과 거의 변동이 없었습니다 hicentral.com. 콘도 평균 가격은 전년 대비 약 6% 상승하여 hicentral.com, 고급 매물의 강세를 나타냅니다. 전반적으로, 주택 가치는 역대 최고치에 근접한 수준을 유지하고 있으며, 낮은 매물과 지속적인 구매 수요, 특히 현지의 주거 업그레이드 수요자와 하와이의 라이프스타일에 이끌린 외지 구매자들에 의해 뒷받침되고 있습니다.
판매량 및 재고: 주택 판매량은 2021~2022년의 열기에서 식었습니다. 2024~25년에 약 6~7%를 맴도는 모기지 금리 상승으로 일부 구매자들이 관망하게 되었고, 이로 인해 단독주택 판매는 2025년 초에 전년 대비 약 10% 감소했습니다 hicentral.com. 2023년은 특히 침체기였으며, 전체 주거용 거래가 2022년 대비 25% 이상 감소했습니다 hicentral.com. 이는 많은 구매자들이 금리 인상 속에 잠시 멈췄기 때문입니다. 그러나 2024년에는 안정화의 조짐이 보였으며, 단독주택 판매는 연간 약 9% 증가했습니다 hicentral.com, 반면 콘도 판매는 소폭 감소했습니다. 주요 변화는 주택 공급에 있습니다. 수년간 만성적으로 낮았던 재고가 점차 쌓이기 시작했습니다. 2025년 3월, 오아후에는 773건의 단독주택 매물과 2,302건의 콘도 매물이 있었으며, 이는 각각 전년 대비 33%, 54% 증가한 수치입니다 hicentral.com. 신규 매물도 훨씬 빠른 속도로 시장에 나오고 있습니다(예: 3월 단독주택 YoY +30%) hicentral.com. 이러한 재고 증가는 구매자들에게 더 많은 여유를 제공하며, 팬데믹 시기의 과열된 입찰 경쟁을 끝냈습니다. 신규 매물의 약 73%가 월말까지 팔리지 않은 상태로 남아 있었으며(1년 전에는 58%에 불과) hicentral.com hicentral.com, 이는 매물이 예전만큼 빠르게 팔리지 않고 있음을 의미합니다. 실제로, 단독주택의 중간 시장 체류일은 15일로 늘어났으며(호황기에는 8~10일), 콘도는 판매까지 약 40일이 걸리고 있습니다(1년 전 약 30일에서 증가) hicentral.com. 구매자 수요는 다소 식었지만 여전히 존재하며, 인기 지역의 적정 가격 매물은 여전히 복수의 오퍼를 받고 있습니다. 그러나 판매자들은 이제 가격 책정과 협상에서 더 현실적이어야 합니다 hicentral.com. 2025년 시장은 균형 또는 약간 구매자 우위로 볼 수 있으며, 이는 이전 몇 년간의 강한 판매자 시장에서 변화한 모습입니다.
지역별 차이: 호놀룰루(오아후) 내에서도 시장 동향은 지역과 가격대에 따라 다릅니다. 고급 주택가(카할라, 다이아몬드 헤드, 라니카이)는 거래 건수는 줄었지만 가격은 여전히 견고하게 유지되고 있습니다. 대표적으로 카할라 해변가 저택이 2025년 1분기에 6,575만 달러에 거래되었습니다 hicentral.com, 이로 인해 평균 가격 지표가 상승했습니다. 반면, 일부 입문~중간 가격대 지역에서는 더 뚜렷한 둔화가 나타났습니다. 예를 들어, 최근 몇 년간 신규 주택 공급이 급증했던 ‘에와 플레인(카폴레이/에와/마카킬로)’은 2025년 초에 매물 수가 약 74% 증가(144건의 활성 매물)했습니다 hicentral.com. 더 많은 판매자가 적은 구매자를 두고 경쟁하면서 나타난 현상입니다. 센트럴 오아후(밀릴라니/와히아와) 역시 매물 수가 두 배로 늘었습니다 hicentral.com. 이들 지역은 팬데믹 기간 동안(원격 근무자와 군인가족 수요로) 가격 상승을 주도했으나, 이제는 공급이 따라잡으면서 정상화되고 있습니다. 한편, 윈드워드 오아후(카일루아, 카네오헤)와 이스트 호놀룰루(하와이카이, 카할라)는 여전히 수요가 높으며, 신규 공급이 제한적이어서 시장이 타이트하게 유지되고 있고, 관리가 잘 된 주택은 여전히 빠르게 팔리고 있습니다. 콘도 시장은 도심과 리조트 지역마다 다릅니다. 다운타운과 카카아코 콘도는 직장인들의 사무실 복귀와 신규 프로젝트 기대감으로 수혜를 보고 있는 반면, 오래된 리스홀드 콘도나 2차 입지에 있는 콘도는 더 오래 매물로 남아 있을 수 있습니다. 와이키키 콘도 시장은 단기 임대 규제로 인해 변화 중입니다. 많은 유닛이 기존에는 휴가용 임대였으나 이제는 장기 임대나 매물로 전환되면서, 일부 오래된 와이키키 콘도 건물의 가격이 약세를 보이고 있지만, 고급 콘도는 여전히 가치를 유지하고 있습니다. 전반적으로, 2025년 호놀룰루 주택 시장은 2~3년 전의 과열에 비해 더 차분하고 균형 잡힌 모습이지만, 기본적인 수요는 여전히 강하며, 장기적인 토지 부족으로 인해 입지가 좋은 부동산은 계속해서 프리미엄 가격을 형성하고 있습니다.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 호텔)
오피스 시장: 점유율 상승, 적응형 재개발
호놀룰루의 오피스 부문은 많은 미국 도시들보다 팬데믹 이후 시대를 더 잘 견디고 있습니다. 2025년 중반 기준, 섬 전체의 오피스 공실률은 약 13.5%입니다 hawaiipublicradio.org. 팬데믹 당시 최고치에서 하락한 수치이며, 본토의 기술 중심 도시들(비교를 위해 샌프란시스코의 공실률은 30% 이상)에 비해 훨씬 낮은 수준입니다. 실제로 오아후의 오피스 시장은 2024년 말까지 여러 분기 연속 순흡수(임대 증가)를 기록하며, 공실률을 2024년 4분기 12.73%까지 낮췄습니다. 이는 3년 만에 가장 낮은 수치입니다 colliers.com instagram.com. 이러한 개선은 부분적으로 기업들이 직원들을 (최소한 파트타임으로라도) 다시 사무실로 복귀시키고, 축소된 공간을 소규모 지역 기업이나 정부 기관이 임대하는 경우가 늘었기 때문입니다. 호놀룰루 오피스 공간의 평균 요청 임대료는 2025년에 소폭 상승했으며, 주요 건물의 임대율이 안정화되고 있다고 임대인들은 보고하고 있습니다. 예를 들어, CBD(중앙 비즈니스 지구)와 카카아코의 클래스 A 타워는 강한 임대율을 유지하고 있는 반면, 오래된 클래스 B 건물은 여전히 높은 공실률과 낮은 임대료로 어려움을 겪고 있습니다.
주목할 만한 추세는 노후된 오피스 건물의 적응형 재사용입니다. 호놀룰루는 계획된 오피스-주거 전환 비율이 미국에서 두 번째로 높으며 hawaiipublicradio.org, 이해관계자들은 충분히 활용되지 않는 상업용 건물을 절실히 필요한 주택으로 전환하려 하고 있습니다. 여러 다운타운 오피스 건물이 아파트나 복합 용도로 전환될 수 있는지 평가 중이며, 그 예로는 역사적으로 공실률이 높았던 파이낸스 팩터스 센터의 잠재적 리모델링이 있습니다. 이는 새로운 주법(HB 2090, 2024)과도 일치하는데, 이 법은 상업용 구역의 부동산을 주거용으로 사용할 수 있도록 허용합니다 hiappleseed.org. 모든 오피스 건물이 전환에 적합한 것은 아니지만, 이러한 움직임은 점차 공실률을 줄이고 도심에 주택을 추가할 수 있습니다. 또한, 다운타운 비즈니스 개선 지구 및 활성화 노력이 진행 중이며 hawaiipublicradio.org, 호놀룰루 금융 지구를 더욱 활기차게 만들고자 합니다. 도시 계획가와 민간 개발업자들은 거리 경관 개선에서부터 기존 오피스 공간에 주거용 로프트 도입 가능성까지 다양한 아이디어를 협력하여 모색하고 있습니다. 전반적으로, 2025년 호놀룰루의 오피스 시장은 안정적이며 – 많은 시장보다 건강하다고 볼 수 있습니다 – 공실률이 10%대 초반이고, 잉여 오피스 공간을 재창조하려는 미래지향적 전략이 있습니다. 단점은 임차인들이 여전히 선택지가 많아 임대인들이 임차인을 유치하기 위해 인센티브(임차인 개선, 주차 양보 등)를 제공해야 하고, 업그레이드가 없는 노후 건물은 계속 뒤처질 수 있다는 점입니다. 그러나 미국 본토의 도심과 비교하면, 호놀룰루의 오피스 전망은 조심스럽게 낙관적이며, 다양한 경제(정부 및 군 임차인 포함)와 기존 재고와 경쟁할 신규 오피스 개발이 상대적으로 적다는 점이 뒷받침이 됩니다.
소매 & 산업: 타이트한 소매 공실률, 급증하는 산업 수요
호놀룰루의 리테일 부동산은 2024~25년 동안 회복 중인 관광산업과 안정적인 지역 소비에 힘입어 견고함을 입증했습니다. 섬 전체의 리테일 공실률은 약 5%로, 전국 평균에 비해 매우 낮은 수준이며, 2024년 말에도 사실상 변동 없이 유지되었습니다 brevitas.com. 세계적으로 유명한 와이키키에서는 2023~2025년 방문객 수가 팬데믹 이전 수준에 근접하면서 유동 인구가 급증해, 호텔, 레스토랑, 관광객을 대상으로 하는 소매업체들이 혜택을 받았습니다 brevitas.com. 와이키키(칼라카우아 애비뉴)와 알라 모아나 센터(미국 최대의 야외 쇼핑몰)의 주요 리테일 매장들은 다시 한 번 최고 수준의 임대료를 기록하고 있으며, 명품 브랜드와 여행 소매업체들의 매출이 회복되고 있습니다. 관광객의 리테일 지출은 사상 최고치를 기록했으며(2025년 1분기 방문객 지출은 전년 대비 약 6.5% 증가 dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), 이는 관광지 내 매장 공간에 대한 건전한 수요로 이어집니다. 한편, 주거지 및 교외 리테일도 호조를 보이고 있으며, 카폴레이, 에와 비치, 밀릴라니 등 인구가 증가하는 지역의 쇼핑센터들은 확장되거나 완전히 임대가 완료된 상태입니다. 이는 해당 지역의 인구 증가 덕분입니다 brevitas.com. 개발업자들은 웨스트 오아후에 거주자 유입을 위해 대형 마트 중심의 쇼핑센터와 복합용도 프로젝트를 추가했습니다. 호놀룰루의 주요 리테일 입지 임대료는 점진적으로 상승하고 있으며, 신규 건설은(높은 비용과 토지 부족으로 인해) 제한적이어서 리테일 부문은 주요 입지에서 대체로 임대인에게 유리한 시장을 유지하고 있습니다. 리테일의 과제는 주로 2급 리테일 거리와 노후 상업 건물에 있으며, 이들 중 일부는 높은 유지비와 전자상거래와의 경쟁에 직면해 있습니다. 그러나 전반적으로 호놀룰루의 리테일 시장은 안정적인 기반 위에 있으며, 관광의 회복이 리조트 지역 리테일과 광범위한 경제 모두에 활력을 불어넣고 있습니다.
산업 측면에서, 오아후는 여전히 미국에서 가장 공급이 부족한 산업용 부동산 시장 중 하나입니다. 산업 용지(주로 호놀룰루 항구, 공항, 캠벨 산업단지 주변)가 제한적이기 때문에 공실률은 수년간 2% 미만을 유지해왔습니다. 2024년 말 기준으로도 산업용 공실률은 약 0.9%에 불과했으며, 몇몇 신규 창고가 공급되었음에도 불구하고 기록적인 저점에서 거의 오르지 않았습니다(colliers.com). 창고, 유통, 물류 공간에 대한 수요는 건설업체부터 전자상거래 유통업체까지 다양한 기업들이 현지 시설을 필요로 하면서 매우 높게 유지되고 있습니다. 산업용 임대료는 꾸준히 상승하고 있으며, 임차인들은 종종 임대 계약을 조기에 갱신해야 하거나 대체 공간이 없는 상황에 직면합니다. 신규 산업 개발은 극히 드물며, 물류 용도의 카폴레이 인근 확장 계획이 주목받고 있지만, 지역사회 반대와 인허가 문제로 신규 공급이 더디게 진행되고 있습니다. 투자자들에게 하와이의 산업용 부동산은 공실률이 낮고 안정적인 현금 흐름을 제공하는 귀중한 자산군입니다. 여기서 핵심 문제는 창고부터 제조업까지 공간이 필요한 모든 기업에 선택지가 거의 없다는 점으로, 이는 경제 다각화를 제약할 수 있습니다. 그러나 시장 관점에서 볼 때, 산업용 부동산은 논란의 여지 없이 호놀룰루에서 가장 강력한 부문입니다. 사실상 만실에 가까운 점유율, 상승하는 임대료, 과잉 공급 위험이 낮은 시장입니다.
호스피탈리티 & 호텔 부동산: 관광업의 재점화
하와이의 환대 산업 – 부동산의 상당 부분을 뒷받침하는 산업 – 은 2024년까지 견고한 회복세를 보였습니다. 2024년 말까지 주 전체 호텔 객실 점유율은 연평균 약 73%를 기록했으며 brevitas.com, 팬데믹 당시(2020년 20% 미만으로 하락)보다는 크게 상승했지만 2019년의 약 80%에는 아직 다소 못 미칩니다. 오아후(호놀룰루/와이키키) 호텔들은 2024년 말과 2025년 초 기준으로 객실 점유율이 70% 중반대를 기록하며 brevitas.com, 미국 본토 방문객 급증과 단체/비즈니스 여행(하와이 컨벤션 센터의 컨벤션 재개) 덕분에 좋은 실적을 보이고 있습니다. 특히 객실 요금이 급등했는데, 하와이 호텔업계는 억눌린 수요를 활용해 가격을 인상했습니다. 평균 일일 요금(ADR)은 현재 팬데믹 이전보다 약 30% 높아졌으며 (2024년 주 전체 ADR 약 $340–$370, 2019년 약 $280) brevitas.com. 이는 거의 사상 최고 수준의 수익으로 이어졌습니다: 하와이 호텔들은 2024년에 약 55억 달러의 수익을 올렸으며(물가상승률을 감안하면 2019년 수익에 근접) brevitas.com. 와이키키에서는 많은 호텔이 주말과 성수기에는 사실상 만실이며, 고급 호텔의 객실당 수익(RevPAR)은 미국 내 최고 수준입니다.호텔 부동산 거래도 증가하고 있는데, 투자자들은 하와이의 장기 관광 전망에 자신감을 보이고 있습니다. 특히 여러 대형 호텔 재개발 및 매각이 이루어졌거나 진행 중입니다. 예를 들어, 힐튼 하와이언 빌리지의 상징적인 알리이 타워가 업그레이드를 앞두고 있으며, 전통적으로 와이키키에서 큰 손이었던 일본계 투자자들도 여행 재개와 함께 서서히 인수를 재개하고 있습니다. 신규 호텔 개발은 토지와 규제로 인해 제한적이지만, 대표적인 프로젝트로는 만다린 오리엔탈 호놀룰루가 있습니다. 이는 알라 모아나 인근에 건설 중인 초고급 호텔 및 콘도 복합 타워로, 2020년대 후반 완공 예정입니다 brevitas.com. 또한 일부 노후 호텔은 신축 대신 리브랜딩 또는 리노베이션되고 있습니다. 호놀룰루 외의 마우이, 카우아이, 빅아일랜드의 리조트 지역도 다양한 실적을 보였는데, 예를 들어 마우이 서부 호텔들은 2023년 라하이나 산불 참사 이후(관광이 중단되며 점유율이 60% 미만으로 하락) 어려움을 겪었으며 brevitas.com, 다른 섬들이 그 수요를 일부 흡수했습니다.
호놀룰루 환대 부동산에 영향을 미치는 또 다른 트렌드는 단기 임대에 대한 규제 강화입니다. 2022~2023년, 호놀룰루 카운티는 대부분의 주거 지역(리조트 구역 외부)에서 90일 미만 임대를 금지하는 엄격한 규칙(Ordinance 22-7, Bill 41)을 시행했습니다. 이로 인해 합법적인 휴가 임대 공급이 크게 줄어들었고, 관광객들은 다시 호텔과 소수의 합법적인 리조트 콘도로 몰리게 되었습니다. 새로운 규정과 에어비앤비 간 경쟁 심화로 인해 2024년 휴가 임대 점유율은 약 47%로 떨어졌습니다 agencyhawaii.com. 과거 단기 임대를 하던 와이키키와 코올리나의 일부 콘도 소유주들은 장기 임대로 전환하거나 유닛을 매각했습니다. 호텔 입장에서는 대체 공급이 줄어들면서 수요가 증가해 호재가 되었습니다. 주택 시장에는 혼재된 영향이 있습니다: 일부 재고가 지역 임차인에게 풀릴 수 있지만, 일부 소유주에게는 수입원이 사라졌습니다. 시의 의도는 지역 사회의 주택을 회복하고 관광이 미치는 영향을 줄이려는 것이었으며, 2025년 중반까지 관광은 대체로 다시 호텔로 돌아왔다는 것이 중론입니다.
환대 전망: 관광은 2025년 이후까지도 완만한 속도로 계속 성장할 것으로 예상됩니다. 하와이 관광청은 2025~2026년경에 코로나 이전 방문객 수가 완전히 회복될 것으로 전망하고 있으며, 일부 시장(미국 서부, 캐나다)은 이미 2019년 수치를 초과했으나 일본 및 기타 아시아-태평양 시장은 다소 뒤처져 있습니다 dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. 이는 일본 여행이 정상화되면(와이키키 고급 시장에 매우 중요) 향후 몇 년간 호놀룰루 호텔 점유율이 다시 70%대 후반까지 오를 수 있음을 시사합니다. 부동산 관점에서 하와이의 환대 자산은 여전히 매우 선호되며 대체로 경기 침체에 강한 편입니다 – 코로나 기간에도 가치가 하락하긴 했지만, 매각 압박을 받은 사례는 거의 없었습니다. 이제 투자자들은 관광이 안정화되면서 상승 여력을 보고 있습니다. 단, 관광 영향 관리를 위한 주정부의 새로운 정책(예: ‘그린피’ 관광세 또는 일일 방문객 수 제한)이 성장에 다소 제약을 줄 수 있지만, 지속 가능성도 보장할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 2025년 호놀룰루의 상업용 부동산 시장은 전반적으로 안정적이거나 확장세입니다: 오피스는 새로운 입지를 찾고, 리테일과 산업은 매우 강세, 환대 부문은 다시 활기를 띠며, 호놀룰루가 세계적 관광지이자 장기적으로 견고한 투자 시장임을 재확인하고 있습니다.
임대 시장 개요
호놀룰루의 임대 주택 시장은 2025년에도 여전히 공급이 부족하고 비쌉니다. 수년간의 상승세 이후, 임대료는 역사적으로 높은 수준에서 정체되어 있으며, 일부 지역에서만 소폭 상승하고 있습니다. 오아후의 중위 임대료(모든 유형의 부동산)는 2024년 말 기준 약 월 $2,522입니다 agencyhawaii.com. Zillow에 따르면, 호놀룰루 평균 임대료(도시 기준)는 2025년 중반 약 월 $2,900입니다 zillow.com. 참고로, 호놀룰루의 일반적인 원룸 아파트는 현재 약 $2,200–$2,400에 임대되고 있으며, 인기 지역의 투룸 유닛은 평균 $3,000 이상입니다 livinginhawaii.com. 이러한 임대료 수준은 호놀룰루를 미국 내 가장 비싼 임대 시장 중 하나로 만들며, 캘리포니아 해안 도시들과 비슷한 수준입니다. 임대료 상승세는 2021년 급등 이후 완화되었으며, 2024~25년에는 집주인들이 일반적으로 소폭(연 2~5% 이내)만 인상하고 있습니다. 실제로 일부 지역에서는 임대료가 정체되거나 소폭 하락하는 현상도 나타나고 있습니다. 예를 들어, 와이키키의 부동산 관리업자들은 임대용 유닛 공급 과잉(부분적으로는 에어비앤비에서 장기 임대로 전환된 영향)으로 인해 임대료가 억제되고 있다고 보고합니다 agencyhawaii.com. 반면, 신규 일자리와 교통이 가까운 수요가 높은 주거 지역 – 카카아코, 알라 모아나, 카폴레이 – 에서는 신규 고급 임대주택이 공급되면서 프리미엄을 지불할 의향이 있는 임차인들이 유입되어 임대료가 여전히 오르고 있습니다 agencyhawaii.com.
임대 공실률은 호놀룰루에서 비교적 낮은 편으로, 최근 수치는 약 4–6%(서브마켓별로 다름)로 집주인에게 유리한 시장임을 나타내지만, 몇 년 전 주택난이 극심했을 때(공실률 3% 미만)만큼 극단적이지는 않습니다. 매매용 매물 증가가 임대용 매물 증가로도 이어져, 일부 소유주들이 냉각된 매매 시장에서 매도 대신 임대를 선택하고 있습니다. 또한, 팬데믹 시기 인구 이동(일부 주민의 유출)이 안정되었고, 하와이 인구는 2024년에 소폭 증가하기도 했습니다 brevitas.com, 이는 주택 수요를 자극합니다. 더 많은 주민들이 장기간 임대를 선택하는데, 이는 많은 이들에게 주택 구입이 여전히 어려운 일이기 때문입니다. 호놀룰루의 주택 소유율(약 55%)은 미국 평균보다 낮아, 높은 주택 구입 비용을 반영합니다. 따라서 현지 가족부터 주택 수당을 받는 군인, “파라다이스 오피스”를 체험하려는 미국 본토 원격 근무자까지 임차인 풀이 꾸준히 유지되고 있습니다. 이로 인해 입지가 좋은 임대주택의 입주율이 높게 유지됩니다.
임대 시장에서 중요한 역학 중 하나는 단기 임대 규제의 영향입니다. 수천 개의 휴가용 임대가 사실상 단기 운영이 금지되면서, 많은 소유주들이 해당 콘도와 주택을 6개월 또는 12개월 장기 임대로 전환했습니다. 이로 인해 2023~2024년에 장기 임대 공급이 일시적으로 증가했습니다. 부동산 관리업체들은 처음에는 이로 인해 리조트가 밀집한 지역(예: 와이키키, 노스쇼어)에서 공실률이 약간 상승했으나, 전반적인 주택 부족으로 인해 2025년까지 시장이 대부분의 물량을 흡수했다고 언급합니다. Agency Rentals 부동산 관리 회사는 전 에어비앤비 소유주들에게 안정적인 수요를 노리고 장기 임대로 전환할 것을 권장합니다. 특히 현지 임차인들이 유닛을 간절히 원하는 가족 친화적인 동네에서 그렇습니다 agencyhawaii.com. 예를 들어, Ko Olina나 Turtle Bay(전통적인 휴양지)에 콘도를 소유한 일부 투자자들은 군인이나 기업 임차인에게 임대하기도 했습니다.
주거비 부담 측면에서, 호놀룰루 임차인들은 어려움에 직면해 있습니다. 임차인 가구의 중위 소득(약 $64,000)은 이러한 임대료를 간신히 따라갈 수 있을 뿐입니다 point2homes.com. 많은 가구가 소득의 30% 이상을 임대료로 지출하고 있으며(하와이는 임대료 부담이 가장 심한 지역 중 하나로 꾸준히 꼽힙니다), 이를 해결하기 위해 시와 주 정부는 저렴한 임대주택 사업을 추진하고 있습니다. 임대주택 순환기금, 포괄적 구역제 등 프로그램을 활용하고 있습니다. 호놀룰루에서는 저소득층 주택 개발(소득 제한 임대주택)도 여러 곳에서 진행 중입니다. 예를 들어, 카폴레이의 The Reserve at Hilomoana와 차이나타운의 Halewaiʻolu Senior Residences 등이 있습니다. 또한, 주 정부는 퇴거 중재 프로그램을 연장하고, 임대료 인상 시 더 긴 사전 통지를 요구하는 법안도 검토(통과되지는 않음)했습니다 hiappleseed.org hiappleseed.org. 이러한 조치들은 임차인에게 더 큰 안정성을 제공하는 것을 목표로 합니다. 최근 또 다른 정책 변화로는 시의 Bill 3(2024)가 있는데, 이는 개발업자에게 신속한 허가와 재산세 감면을 제공하여 임대 아파트 건설을 장려하는 법안입니다 sachihawaii.com. 개발업자들이 이를 활용할 경우, 향후 수년간 수천 개의 신규 임대주택이 공급될 수 있습니다.
앞을 내다보면, 임대 시장은 강세를 유지할 것으로 예상됩니다. 높은 금리는 많은 예비 첫 주택 구매자들이 주택을 구입하기 어렵게 만들어, 이들이 임대 시장에 남게 됩니다. 동시에, 경제 침체가 발생할 경우 수요가 다소 약화될 수 있습니다(예: 관광이 감소하면 일부 서비스업 일자리가 줄어들어 임차인 수요가 감소할 수 있음). 하지만 하와이의 주택 공급이 매우 부족하기 때문에, 인구 증가가 정체되어도 잠재 임대 수요가 발생합니다. 2030년까지 많은 주택이 건설되지 않는 한, 임대료는 더 오를 가능성이 높습니다. 단기적으로는, 집주인들이 경쟁력 있고 편의시설에 집중할 것을 권장합니다 – 공실률이 약 5%로 증가해 임차인들이 선택의 폭이 다소 넓어졌으므로, 최신 가전제품, 공과금 포함, 혹은 약간 낮은 임대료 제시 등이 더 빠른 임대에 도움이 될 수 있습니다 reddit.com livinginhawaii.com. 결론: 호놀룰루에서 임대는 계속해서 비용이 많이 드는 선택지가 될 것이며, 임대 시장은 전체 부동산 시장에서 중요한, 그리고 면밀히 주시되는 부분으로 남을 것입니다.
신규 및 예정 개발
어반 호놀룰루 – 카카아코와 알라 모아나: 개발이 이처럼 극적으로 이루어지는 곳은 카카아코(다운타운 호놀룰루와 와이키키 사이의 도심 지구)만큼 없습니다. 하워드 휴즈 코퍼레이션의 워드 빌리지 마스터 플랜과 여러 개발업체의 주도로, 카카아코의 스카이라인은 세련된 고층 건물들로 재구성되고 있습니다. 최근 및 예정된 프로젝트로는 빅토리아 플레이스(2024년 완공된 고급 콘도 타워), 더 파크 워드 빌리지(2025년 완공 예정의 공원 전망 콘도 타워) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, 칼라에(알라 모아나 블러바드에 건설 중인 또 다른 고급 타워) hawaiihomelistings.com, 라우니우(워드 맞은편에 곧 착공 예정) hawaiihomelistings.com, 알리아(2024년 착공한 고바야시 그룹의 고급 복합용도 타워) hawaiihomelistings.com, 그리고 칼리우(넓은 바다 전망을 가진 728 알라 모아나 블러바드의 신규 콘도) hawaiihomelistings.com 등이 있습니다. 또한 일리마와 멜리아(워드 센터 몰 위에 들어설 쌍둥이 타워) hawaiihomelistings.com도 예정되어 있습니다. 이 프로젝트들은 2020년대 후반까지 수천 개의 신규 콘도 유닛을 추가할 예정이며, 그 중 다수는 고급 또는 “리저브”(근로자용) 유닛입니다. 워드 빌리지 단지 내 유닛은 평방피트당 $1,200~$2,000+에 꾸준히 판매되고 있어, 호놀룰루의 고급 도심 주거에 대한 강한 수요를 반영합니다. 이 지역은 또한 인프라 개선의 혜택도 받고 있는데, 특히 2025년에 개통된 알라 모아나 블러바드 위 보행자 다리 hawaiihomelistings.com 덕분에 워드 빌리지 콘도와 알라 모아나 비치 파크가 더 잘 연결되어(주민들에게 큰 매력) 있습니다. 이러한 개발의 물결은 카카아코를 진정한 라이브-워크-플레이(주거-업무-여가) 지역으로 변화시키고 있으며, 새로운 소매점, 레스토랑, 그리고 인근에 계획된 철도역(미래 호놀룰루 철도 노선의 시빅 센터 역)도 들어설 예정입니다.
카카아코와 인접한 알라 모아나 지역도 성장세를 보이고 있습니다. 주목할 만한 점은 계획 중인 만다린 오리엔탈 호놀룰루로, 36층 타워에 125개 객실의 5성급 호텔과 99채의 초고급 레지던스(만다린 오리엔탈 레지던스 브랜드)가 결합된 형태입니다. 2023년에 공사가 시작되었으며, 2026~2027년경 완공될 예정입니다 brevitas.com. 일부 유닛은 2,000만 달러가 넘는 가격에 책정되어 있으며, 고자산가를 타깃으로 호놀룰루의 럭셔리 기준을 새롭게 세울 전망입니다. 인근의 상징적인 알라 모아나 쇼핑센터는 새로운 엔터테인먼트 단지와 고층 빌딩 신축을 추진 중입니다. 쌍둥이 타워로 제안된 더 플라자 앳 알라 모아나(코나 스트리트 위치) 프로젝트가 진행 중이며, 쇼핑몰 맞은편에서는 개발업체가 첫 번째 스카이 알라 모아나 타워의 성공에 힘입어 스카이 알라 모아나 2를 계획하고 있습니다. 이들 개발은 2031년까지 호놀룰루 철도 노선의 종착역이 될 예정인 알라 모아나 역의 개통을 활용하고 있습니다. 철도 개통의 기대감은 대중교통 중심 개발(TOD)을 촉진하고 있으며, 앞으로 수년간 칼리히에서 알라 모아나까지 역 주변에 중·고층 프로젝트가 집중될 것으로 예상됩니다.
오아후의 다른 지역: 도심 외곽에서는 주택 수요를 충족하기 위해 오아후 서부와 중부에서 대규모 개발이 진행 중입니다. 카폴레이(‘제2의 도시’)에서는 여러 프로젝트를 통해 신규 주택이 공급되고 있습니다. 에와 지역의 후오필리 마스터 플랜 커뮤니티는 새로운 철도 노선을 따라 단독주택, 타운홈, 콘도 등 수천 채의 주택을 단계적으로 건설 중입니다. 2025년까지 후오필리는 인구 증가에 대응해 새로운 학교, 공원, 상업시설을 추가했습니다. 중부 오아후(와이피오 지역)의 코아 리지 역시 대규모 마스터 플랜으로, 약 3,500채의 주택과 마을 중심지, 의료 단지를 조성할 예정입니다. 이러한 교외 개발은 일반 분양과 일부 저렴한 가격의 유닛이 혼합되어 제공되는 것이 일반적입니다(단, 하와이에서 ‘저렴함’은 상대적입니다). 이 지역의 신규 주택 수요는 매우 높아, 분양 시 추첨제가 자주 활용되고 있습니다.
리조트 및 호텔 측면에서는, 만다린 오리엔탈 외에도 가장 기대를 모으는 곳 중 하나는 코 올리나(오아후 서부)의 잠재적 아틀란티스 리조트입니다. 이 프로젝트는 수족관과 워터파크를 갖춘 메가 리조트로 오랫동안 논의되어 왔으나, 2025년 현재 착공되지 않았으며 상태가 불확실합니다. 보다 구체적인 것은 기존 업체들의 타임셰어 및 호텔 확장입니다. 디즈니의 아울라니(코 올리나)는 편의시설을 추가하고 있으며, 와이키키의 힐튼 하와이언 빌리지는 캠퍼스 내에 새로운 타워 건설 계획을 발표했습니다. 또한 와이키키 인근에서는 하와이언 빌리지의 할레쿨라니 코퍼레이션이 2019년 할레푸나 호텔(할레쿨라니의 부티크 자매 호텔)을 오픈했습니다. 2025년에 신축은 아니지만, 리뉴얼된 숙박 옵션의 일부입니다. 와이키키의 일부 오래된 콘도-호텔(알라 모아나 호텔 콘도, 일리카이 등)은 경쟁력을 유지하기 위해 리노베이션 중입니다. 또 다른 흥미로운 개발 방향은 일부 부동산의 주택 전환입니다. 예를 들어, 와이키키의 소규모 호텔이나 아파트 건물을 현지 주민을 위한 저렴한 주택으로 전환하는 방안이 제안되고 있으며, 정부 자금을 활용해(주택 공급 확대와 저가 관광객 유닛 축소를 동시에 달성) 추진되고 있습니다.
공공 인프라 측면에서 가장 큰 이슈는 호놀룰루의 100억 달러 이상의 철도 교통 프로젝트(현재 “스카이라인”이라는 브랜드로 불림)입니다. 철도의 첫 구간은 2023년 중반 이스트 카폴레이에서 알로하 스타디움까지 개통되었습니다. 다음 구간들은 공항과 도심 호놀룰루까지 이어지며 2020년대 후반까지 공사가 진행 중입니다. 이 철도 노선은 역세권 개발을 촉진하고 있습니다. 시는 여러 TOD 지구의 용적률을 상향 조정하여 칼리히, 이윌레이, 펄리지 등 역 인근에 고밀도 주택과 복합용도 개발을 장려하고 있습니다. 예를 들어, 펄리지 역 인근의 Kūʻono 마켓플레이스라는 고층 프로젝트는 주거 및 소매시설을 도입할 예정입니다. 주 정부도 알로하 스타디움 부지(할라와)를 주거가 포함된 복합 스포츠·엔터테인먼트 지구로 재개발할 계획이며, 이 프로젝트는 2026년까지 시작될 것으로 예상되며 해당 지역에 최대 3,000세대의 신규 주택이 포함될 수 있습니다. 이 모든 것은 철도 접근이 용이한 거점에 성장을 집중시키고, 교통 체증을 완화하며, 난개발 없이 주택을 추가하려는 광범위한 전략의 일부입니다.
요약하자면, 호놀룰루의 개발 파이프라인은 매우 활발하게 진행 중이며, 명확한 양분화가 있습니다: 도심 핵심에는 고급 콘도, 서부 지역에는 꼭 필요한 가족용 주택이 집중되고 있습니다. 과도한 개발과 인프라 부담에 대한 지역사회의 우려가 지속되고 있어 각 프로젝트마다 철저한 검증을 받고 있습니다(예를 들어, 카카아코 주민들은 조망권과 혼잡 문제를 제기함). 그러나 전반적인 흐름은 호놀룰루가 외곽 확장보다는 수직 개발을 통해 제한된 토지 내에서 인구와 주택 수요를 수용하려 한다는 점입니다. 이 10년이 끝날 무렵에는 도시 경관이 눈에 띄게 바뀔 것입니다 – 카카아코와 알라 모아나를 따라 새로 들어선 고층 빌딩, 웨스트 오아후의 새로운 교외 마을, 그리고 이 모든 곳을 연결하는 철도 시스템이 기대됩니다. 부동산 투자자와 주택 소유자들은 이러한 개발 트렌드를 주의 깊게 지켜봐야 하며, 이는 미래 성장과 가치 상승이 집중될 곳을 시사하기 때문입니다.
투자 기회와 리스크
하와이 부동산은 오랫동안 안전자산 투자처로 여겨져 왔으며, 2025년에도 여전히 기회가 존재하지만 고려해야 할 새로운 리스크도 있습니다.
내국인 vs. 해외 투자자: 전통적으로 오아후는 현지인뿐만 아니라 해외(일본, 캐나다, 한국, 중국) 및 미국 본토 투자자들의 큰 관심을 받아왔습니다. 팬데믹 기간에는 여행 제한으로 해외 투자자 활동이 급감했습니다. 2024~2025년에는 해외 투자자들의 점진적 복귀가 관찰되고 있으며, 특히 일본 관광이 재개되면서 그 경향이 두드러집니다. 다만, 강한 미국 달러와 일본의 경제 상황으로 인해 일본 투자자 유입은 1980년대 호황기보다는 적은 편입니다. 현재 투자자 활동의 대부분은 미국 본토에서 오고 있으며, 예를 들어 캘리포니아의 테크 부나 안정적인 자산을 찾는 기관 자금이 대표적입니다. 해외 투자는 특히 콘도 부문에서 여전히 중요합니다. UHERO에 따르면 이웃 섬의 고급 콘도 구매자 대다수는 주 외 거주자라고 합니다 uhero.hawaii.edu. 오아후에서는 그 비중이 낮지만 여전히 상당하며, 많은 와이키키 콘도와 코올리나 부동산이 비현지인 소유입니다. 투자자 입장에서 호놀룰루는 매력적인 자산을 제공합니다: 높은 수요, 제한된 공급, 그리고 국제적 관광지로서의 매력입니다.
수익률 및 현금 흐름 고려사항: 투자자에게 한 가지 위험은 낮은 캡 레이트입니다. 하와이 부동산은 매입 가격이 높기 때문에 본토 투자에 비해 임대 수익률이 낮은 경향이 있습니다. 호놀룰루의 주거용 투자는 현재 임대료 기준으로 매입가 대비 연 3~4%의 임대 수익률만을 제공할 수 있으며, 금리가 오를 경우 레버리지를 사용할 경우 현금 흐름이 마이너스가 될 수 있습니다. 그러나 많은 고급 및 외국인 구매자들은 현금 구매자입니다(특히 고가 시장에서) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, 따라서 이들은 금리에 덜 민감하며 장기적인 가치 상승과 자산 다각화에 중점을 둡니다. 실제로 고급 시장에서는 현금이 왕입니다 – 이 트렌드는 앞으로도 계속될 가능성이 높습니다 luxurybigisland.com. 임대 부동산을 고려하는 경우, 좋은 동네의 단독주택은 꾸준한 임차 수요가 있으며(주로 군 장교나 기업 이전자), 리조트 지역의 잘 관리된 휴가용 임대는 여전히 수익성이 있을 수 있습니다(와이키키의 합법 단기 임대 유닛은 평균적으로 높은 점유율을 보임). 또한 대체 임대에 대한 관심도 증가하고 있는데, 3~6개월간 원격 근무자를 대상으로 하는 ‘워케이션’ 임대가 일부 투자자들 사이에서 시도되고 있습니다.
개발 및 부가가치 창출 기회: 개발업자와 부가가치 투자자들은 노후 건물 재고에서 기회를 찾고 있습니다. 호놀룰루에는 1960~1980년대에 지어진 콘도와 아파트가 많아 리노베이션이나 재개발이 가능합니다. 예를 들어, 도심 호놀룰루의 일부 워크업 아파트는 용도 변경이 허용된다면 중층 건물로 재건축할 수 있으며, 이는 소규모 저렴 임대 프로젝트를 위한 호놀룰루 인센티브인 Bill 7을 활용할 수 있습니다. 또한, 주정부가 이제 단일 필지에 2개의 ADU 허용 hiappleseed.org함에 따라, 투자자는 오아후의 단독주택에 임대용 코티지를 추가해 수익을 늘릴 수 있습니다(단, 대지 크기와 인프라가 이를 지원해야 함). 부실 호텔의 아파트 전환에도 관심이 높아지고 있는데, 더 이상 경쟁력이 떨어지는 소규모 노후 호텔을 정부 지원 하에 근로자 주택으로 전환할 수 있습니다. 실제 사례로는 와이키키의 한 호텔을 가족용 저렴 주택인 Hale Kalele로 전환한 경우가 있습니다. 이러한 창의적인 재포지셔닝은 주거 문제를 해결하면서도 좋은 수익을 낼 수 있습니다.
위험 – 경제적 및 환경적: 위험 측면에서 거시경제적 요인이 가장 큰 위협이 됩니다. 2025년 말이나 2026년에 발생할 수 있는 미국 경기침체는 수요를 둔화시킬 수 있습니다. 즉, 부유한 해외 거주자들이 두 번째 주택을 덜 구입하고, 현지 구매자들도 신중해지며, 관광객도 줄어들 수 있습니다(이로 인해 환대 산업이 타격을 입을 수 있습니다). 이는 특히 고가 주택이나 선택적 세컨드 하우스 시장에서 가격과 임대료 모두에 하방 압력을 줄 수 있습니다. 하지만 하와이는 역사적으로 주택 가치 측면에서 전국적 경기침체 시에도 종종 더 좋은 성과를 보였습니다. 이는 낙원에 살거나 소유하고 싶어하는 사람들의 꾸준한 유입 덕분입니다. 또 다른 위험은 금리입니다. 금리가 높게 유지되거나 더 오를 경우, 현지인의 주택 구입 여력은 계속 크게 제한됩니다. 이는 거래량을 더 줄이고 결국 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 2022~2023년에 모기지 금리가 약 7%로 급등하자 시장이 얼마나 빠르게 식었는지 이미 경험했습니다.
규제 위험도 또 다른 요인입니다. 하와이 정책 입안자들은 현지인을 위한 부동산 시장을 안정시키기 위해 점점 더 다양한 조치를 시도하고 있습니다. 예를 들어, 논의 중인 공실세(연중 절반 이상 비어 있는 부동산에 추가 세금을 부과할 수 있음) honolulucitycouncil.org, 또는 잠재적으로 임대료 규제(현재는 논의 중이 아니지만, 세입자 단체에서 개념적으로 제기함) 등이 있습니다. 하와이는 전통적으로 재산권을 중시해왔지만, 주택 위기가 대담한 아이디어를 촉진하고 있습니다. 이러한 조치들은 투자 수익이나 전략에 영향을 줄 수 있습니다(예: 공실세는 일부 소유주가 매도하거나 임대하도록 유도해 공급에 영향을 줄 수 있음). 투자자들은 카운티와 주 차원의 정책 변화를 주시해야 합니다.
기후 및 보험: 점점 더 커지는 우려는 기후 변화와 자연재해 위험입니다. 이는 섬 부동산에서 매우 중요한 이슈입니다. 2023년 마우이 라하이나 산불은 하와이에서도 산불과 기후 위험에 대한 경각심을 일깨워주었습니다. 해수면 상승은 앞으로 수십 년간 와이키키, 마푸나푸나, 에와 비치와 같은 저지대 지역에 영향을 줄 수 있는 느리게 진행되는 문제입니다. 이미 King Tide(만조)로 인해 가끔 호놀룰루 일부 도로가 침수되고 있습니다. 이는 보험료와 적응 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 실제로 하와이의 보험료는 해안가 부동산의 경우 연간 약 15%씩 오르고 있습니다 agencyhawaii.com agencyhawaii.com. 일부 보험사는 허리케인/강풍 보장을 강화하거나 더 높은 자기부담금을 요구하고 있습니다. 특히 바닷가 근처에 투자하는 투자자들은 이러한 비용을 반드시 고려하고, 필요하다면 내풍 보강, 건물 높이기 등 내재해성 리트로핏도 검토해야 합니다. 좋은 소식은 하와이가 적극적으로 대응하고 있다는 점입니다. 예를 들어, 신축 건물은 강력한 허리케인 기준을 적용받고, 와이키키 등 일부 지역에서는 방파제와 펌프 설치 논의도 있습니다. 하지만 장기적으로 기후 위험은 가장 취약한 지역의 부동산 가치에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 위험 평가에 포함되어야 합니다.
투자자 전망: 높은 진입 가격에도 불구하고 하와이 부동산은 여전히 매력적인 장기 투자로 남아 있습니다. 포트폴리오 다각화와 일반적으로 꾸준한 가치 상승을 제공하며, “하와이에 더 이상 땅이 만들어지지 않는다”는 말처럼 희소성이 있습니다. 많은 투자자들이 이를 세대 간 보유 자산 또는 미래 은퇴 계획(지금 구입, 임대 후 나중에 은퇴하여 거주)으로 봅니다. 급락이 아닌 완만한 성장세가 예측되는 가운데, 2025년에 고점에 매수하더라도 2030년에는 가치가 더 높아질 가능성이 충분합니다. 임대 시장이 안전망 역할을 합니다 – 원하는 가격에 매도가 어렵더라도 하와이의 주택 수요 덕분에 임대를 통해 비용을 충당할 수 있는 경우가 많습니다. 신규 투자자에게 중요한 점은 세그먼트 선택을 신중히 할 것입니다. 초고가 콘도는 변동성이 크고(외국인 투자자 의존), 보유 비용(수수료/세금)이 높지만, 중간 가격대 주택(예: 60만 달러 미만 콘도, 100만 달러 미만 학군 좋은 지역 단독주택)은 현지 매수자와 임차인 풀이 넓어 위험이 낮을 수 있습니다. 소형 리테일 센터나 산업용 창고 같은 상업용 투자도 공급이 부족해 매력적입니다. 전반적으로 하와이는 강한 장기 펀더멘털(매력적인 라이프스타일, 제한된 토지, 수백만 명의 거주/방문 희망자)을 갖추고 있지만, 투자자는 금리, 규제 변화, 하와이 특유의 시장 역학에 맞는 전략 수립 등 단기적 리스크도 유념해야 합니다.
용도지역 및 정부 정책 업데이트
정부 정책은 호놀룰루 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하며, 특히 현재는 지도자들이 높은 주택 비용과 개발 압력에 대응하고 있습니다. 최근 부동산에 영향을 미치는 주요 용도지역 및 정책 업데이트는 다음과 같습니다:
- 부속 주거 단위(ADU) 확대: 2024년, 주 의회는 SB 3202 (법률 39호)를 통과시켰으며, 이는 단일 주거용 부지에 최대 두 개의 ADU 설치를 허용하는 획기적인 법입니다 hiappleseed.org hiappleseed.org. 이전에는 호놀룰루에서 특정 부지에 ADU(별채) 한 채만 허용됐으나, 이제 인프라가 허용된다면 두 채의 소형 주택을 추가할 수 있습니다. 이는 사실상 많은 단독주택 지역의 용도지역을 상향 조정해 더 많은 주택을 수용할 수 있게 합니다. 그러나 호놀룰루 시의회는 인프라 부담을 우려하며 반발했고(지방 정부는 주 정부의 용도지역 결정 개입을 선호하지 않음), 법은 건별로 카운티 승인 권한을 유지하고 있어 시행은 진행 중입니다. 이 정책이 정착된다면, 점진적으로 임대 공급과 다세대 주거 옵션이 섬 전역에 늘어날 수 있습니다.
- 상업용에서 주거용으로의 전환: ADU와 함께, HB 2090 (Act 37, 2024)가 통과되어 상업용으로 용도 지정된 부동산을 주거용으로 사용할 수 있게 되었습니다 hiappleseed.org. 이는 빈 사무실 건물이나 스트립몰 등 소유주가 예를 들어 비어 있는 상업용 건물을 아파트나 콘도로 전환하기 쉽게 하려는 목적입니다. 호놀룰루는 이 정책이 주택 공급에 도움이 될 수 있는 후보지를(아마도 다운타운, 이윌레이, 카이무키 등 일부 지역) 선정할 가능성이 높습니다. 주차, 유닛 크기 등과 관련된 조닝 코드의 조정이 필요하겠지만, 이 정책은 주택 공급을 늘리고 활용도가 낮은 지역을 활성화하려는 창의적인 접근임을 보여줍니다.
- 저렴한 주택 인센티브(호놀룰루 법안 3): 카운티 차원에서, 호놀룰루 시장 릭 블란지아르디가 2024년 법안 3을 서명하였습니다. 이 법안은 저렴한 임대주택 개발을 위한 인센티브를 강화합니다 sachihawaii.com. 저소득 임차인을 위한 유닛을 할당하는 자격을 갖춘 프로젝트에 대해 재산세 면제 확대 및 일부 수수료 면제를 제공합니다. 또한 이러한 프로젝트의 허가 처리 절차를 간소화하여(90일 내 처리 목표) 민간 개발업자가 더 많은 근로자 주택을 짓도록 장려합니다. 하와이의 높은 건설비를 감안할 때, 이러한 인센티브는 프로젝트의 수지를 맞추기 위해 필요하다고 여겨집니다. 그 결과, 공공-민간 파트너십을 통해 도심 호놀룰루와 서부 오아후에서 새로운 저소득 및 ‘갭 인컴’ 임대 프로젝트가 몇 건 발표되었습니다.
- ‘빈집’ 세금 제안: 2024년, 호놀룰루 시의원들은 법안 46을 도입하여 연중 절반 이상 비어 있는 주거용 부동산에 대해 빈집세를 부과하는 방안을 제안했습니다 honolulucitycouncil.org. 이는 밴쿠버의 세금을 모델로 하여, 유닛을 비워두는 투자자들이 임대를 내놓거나, 아니면 주택 프로그램에 자금을 지원하는 세금을 내도록 유도하는 것이 목적입니다. 이 아이디어는 부동산 소유주들 사이에서 논란이 있지만, 옹호자들은 호놀룰루의 약 34,000개 빈 주택(일부는 휴가용 주택이나 투자용임)이 지역 주택 공급을 위해 활용할 수 있는 자원이라고 말합니다. 2025년 현재 이 조치는 여전히 논의 중이며, 만약 최종적으로 통과된다면 장기 임대 공급을 소폭 늘리고 저렴한 주택을 위한 수익을 창출할 수 있습니다. 이는 하와이가 주택 공실 및 투기 문제를 해결하기 위해 더 강력한 조치를 고려하고 있음을 보여줍니다.
- 단기 임대 규제: 주요 정책 변화로는 2022년에 통과되어 2023년에 전면 시행된 Ordinance 22-7 (Bill 41)이 있습니다. 이 조례는 오아후 대부분의 주거 지역에서 단기 임대(90일 미만 체류)를 금지하며, 지정된 리조트 구역(와이키키, 코 올리나, 터틀 베이 일부 등)만 예외로 허용합니다. 또한 불법 휴가 임대에 대한 단속과 벌금이 강화되었습니다. 이로 인해 수천 개의 Airbnb/VRBO 유닛이 폐쇄되거나 장기 임대로 전환되는 즉각적인 영향이 있었습니다. 이 조례는 법원에 의해 이의가 제기되었으나 대부분 유지되었으며(소송 중에는 30일 임대를 허용하는 조정이 있었으나, 곧 90일로 전환될 가능성이 높음), 정책 의도는 주택을 현지인에게 되돌리고, 방문객이 주거지에 미치는 영향을 줄이려는 것입니다. 부동산 측면에서는 리조트 지역 외부의 부동산은 단기 임대 수익 잠재력을 상실하여, 휴가 임대용으로 마케팅되던 콘도나 주택의 가치가 약화될 수 있습니다. 반대로, 리조트 구역 내부(와이키키의 콘도텔 등)의 부동산은 합법적 휴가 임대에 대한 사실상 독점권을 가지게 되어 더 가치가 높아졌습니다. 시는 계속해서 적극적으로 단속을 진행하고 있으며, 이 정책은 계속 유지될 것으로 보여 많은 주거용 부동산의 투자 계산법을 재편하고 있습니다.
- 용도지역 및 업조닝(상향 용도변경) 이니셔티브: 호놀룰루 시와 카운티는 오아후 종합계획 및 인근 TOD(대중교통지향개발) 계획을 업데이트하고 있습니다. 새로운 철도역 주변 지역은 고밀도 용도지역 변경이 이루어졌습니다. 예를 들어, 칼리히와 이윌레이 역 주변에서는 시가 중층 아파트와 복합용도 개발을 장려하고 있습니다. 알라 모아나와 같은 지역에서는 특별한 알라 모아나 TOD 계획을 통해 지역사회 혜택을 제공하는 조건으로 고층 건물을 허용합니다. 카카아코는 하와이 커뮤니티 개발청(HCDA) 관할로, 마스터플랜에 따라 신규 타워 승인이 계속되고 있습니다. 한편, 윈드워드 오아후나 노스쇼어 등 일부 지역에서는 개발 증가로 이어질 수 있는 용도지역 변경에 주민들이 반대하고 있습니다. 예를 들어, 이스트 호놀룰루에서는 일부 상업지역에 아파트를 허용하는(주택 공급을 위한) 제안이 있었으나 저항에 부딪혔습니다. 전반적인 패턴은: 도심과 서부 오아후는 성장 예정지로 지정되고, 농촌 및 기존 교외 지역은 용도지역 규제로 보호받는다는 점입니다. 주택 수요가 증가함에 따라, 용도지역 조정(예: 높이 제한 상향, 주차 요건 완화 등)에 대한 논쟁이 더 많아질 것으로 예상됩니다. 특히 주택 부족이 시급한 현 상황에서 더욱 그렇습니다.
- 인프라 및 기후 정책: 2025년에는 주와 시가 기후 회복력 강화를 개발 규정에 통합하고 있습니다. 예를 들어, 새로운 해안선 이격 규정(Act 16, 2020)은 해수면 상승을 고려해 건물이 해안에서 더 멀리 떨어져야 함을 요구합니다. 호놀룰루는 하수도 개선, 빗물 유틸리티 요금 등 인프라 업그레이드를 계획 중이며, 이는 개발 일정과 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 주정부는 지속가능 관광을 추진 중입니다: 환경 보전을 위해 방문객에게 요금을 부과하는 “그린피” 법안이 도입되었으며, 이는 직접적인 부동산 정책은 아니지만, 관광의 영향 인식이 향후 리조트 개발 승인이나 개발업자에게 더 많은 완화 조치를 요구하는 데 영향을 미칠 수 있습니다.
최고 실적 & 신흥 동네
호놀룰루의 부동산 환경은 각기 다른 트렌드를 가진 다양한 동네들로 이루어진 한 폭의 태피스트리와 같습니다. 2025년 기준, 최고 실적 및 주목받는 지역은 다음과 같습니다:
- 카카아코/워드 & 알라 모아나(메트로 호놀룰루): 앞서 언급했듯, 카카아코는 새로운 고급 콘도 개발로 활황을 보이고 있습니다. 이곳은 개발 측면에서 가장 역동적인 동네로, 도심의 편리함을 원하는 고급 구매자들에게 빠르게 프리미어 주소로 자리 잡았습니다. 마치 호놀룰루의 맨해튼 또는 마이애미 다운타운과 같은 삶을 원하는 이들에게 인기가 높습니다. Waiea, Anaha(몇 년 전 완공), 그리고 곧 들어설 Kalae와 같은 신축 콘도는 수백만 달러에 정기적으로 거래됩니다. 새로운 마트, 공원, 예술 설치물 등으로 지역이 변화하면서 매우 매력적인 곳이 되었습니다. 그 결과, 카카아코는 지난 10년간 강한 가격 상승세를 보였으며, 가격 성장과 거래량 모두에서 다른 많은 동네를 계속 앞서가고 있습니다. 인접한 알라 모아나는 다소 오래된 콘도와 쇼핑센터가 있지만, 철도 노선이 최종적으로 이곳에 정차할 예정이어서 관심이 다시 높아지고 있습니다. 투자 전망: 긍정적이나, 주로 콘도 시장에 한정됨; 부유한 구매자와 투자자들의 안식처로, 일부 유닛은 피에드아테르(별장)나 고소득 임차인을 겨냥한 장기 임대로 사용됩니다.
- 와이키키: 와이키키는 호놀룰루의 관광 중심지이자 독특한 콘도 시장입니다. 콘도텔, 주거용 콘도, 고급 호텔 레지던스(예: 리츠칼튼 와이키키) 등이 혼재되어 있습니다. 팬데믹 이전에는 휴가 임대 수익 가능성 덕분에 와이키키 부동산이 좋은 실적을 보였습니다. 새로운 규정에 따라, 와이키키는 단기 임대가 여전히 합법인 몇 안 되는 지역 중 하나이므로, 일부(리조트 용도로 지정된) 건물은 여전히 투자 핫스팟입니다. 이곳의 부동산 성과는 다양합니다: 고급 콘도(트럼프 타워 와이키키, 리츠칼튼 등)은 가치가 견고하게 유지되고 있으며(국제 구매자들이 선호), 반면 일부 오래된 워크업 아파트는 정체되어 있습니다. 와이키키의 매력은 여전합니다 – 유명 해변, 식사, 엔터테인먼트까지 도보 거리입니다. 관광이 회복되면서 이곳 합법 휴가용 콘도의 임대 수익률도 다시 오르고 있습니다. 따라서 와이키키는 투자자들에게 여전히 “오래됐지만 좋은” 지역으로 남아 있으나, 예비 구매자는 각 건물의 허용 용도를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 카할라 & 다이아몬드 헤드(이스트 호놀룰루): 이곳은 호놀룰루의 대표적인 고급 주거지로, 해변가 대저택과 조용한 거리로 유명합니다. 특히 카할라는 오아후의 베벌리 힐스와도 같습니다. 최근 몇 년간 초고가 매매가 급증했으며(1,000만 달러 이상 거래가 여러 건, 2025년에는 6,500만 달러 기록적 거래 hicentral.com이 그 위상을 확실히 보여줍니다). 카할라 시장은 공급이 매우 제한적이라 매년 소수의 주택만 거래됩니다. 가격은 사상 최고치(비치프론트가 아닌 주택도 중간값이 보통 200만~400만 달러, 해변가는 쉽게 1,000만 달러 이상)에 달합니다. 다이아몬드 헤드와 블랙 포인트 지역도 마찬가지로 최고급입니다. 이 동네들은 꾸준히 좋은 성과를 내며, 희소성과 명성 덕분에 경기 침체기에도 가치가 크게 떨어지는 일이 드뭅니다. 투자자 입장에서는 주로 장기 보유나 가업 승계용 매입(임대 수익률은 낮음—5백만 달러짜리 카할라 주택을 비례적으로 높은 임대료에 임대할 수 없기 때문—이지만, 가치 상승과 명성이 가치를 이끕니다)으로 여겨집니다. 우리는 이 지역들을 가치 보존 및 프리미엄 가격 형성 측면에서 최고 성과 지역으로 분류하지만, 이미 잘 확립된 곳이므로 “신흥” 지역은 아닙니다.
- 하와이카이(이스트 호놀룰루): 교외 해안 커뮤니티인 하와이카이는 꾸준히 가장 선호받는 가족 거주지 중 하나로 꼽힙니다. 우수한 학교, 마리나 앞 주택, 쇼핑 편의시설 등으로 현지 전문직과 군 고위층에게 인기가 많습니다. 공급이 제한적(계획적으로 조성된 한정 구역)이고 수요가 꾸준해 가격이 지속적으로 오르는 “퍼포밍” 지역입니다. 현재 단독주택 중간값은 약 130만~150만 달러, 타운홈은 70만~100만 달러대입니다. 하와이카이는 장기 임차인을 선호하는 투자자들에게 인기(도심에서 다소 떨어져 있어 관광객보다는 거주민에게 더 매력적)입니다. 신규 개발 계획은 없으며(하와이카이는 사실상 완공된 지역), 이는 기존 부동산 가치에 긍정적입니다.
- 밀릴라니(센트럴 오아후): 밀릴라니(밀릴라니 마우카 포함)는 가족 친화적 분위기, 우수한 학교, 상대적 합리적 가격(호놀룰루 시내 대비)으로 유명한 마스터플랜 커뮤니티입니다. 수년간 거래량 기준 최고 인기 동네였으며, 군 가족들이 기지와 가까워 많이 매입 또는 임차합니다. 밀릴라니 시장은 견고하며, 2023년 둔화기에도 적정 가격이면 잘 팔렸습니다. 도심에서는 다소 떨어져 있지만, 고지대라 기후가 시원하고 교외의 쾌적함을 제공합니다. “신흥” 지역은 아니지만(1980년대부터 인기), 수요 면에서 오아후 최고 중 하나입니다. 코네와이(호놀룰루 철도 운영센터) 등 신규 고용지와 가까우며, 향후 철도 2단계가 밀릴라니 인근(리워드 커뮤니티 칼리지/펄 하이랜즈, 파크 앤 라이드)까지 연장될 예정이라 접근성이 개선될 것입니다. 밀릴라니는 앞으로도 중간 가격대 시장의 최고 성과 지역으로, “진짜 동네” 분위기를 원하는 현지 및 미국 본토 바이어 모두에게 매력적일 전망입니다.
- Ewa 평야 & 카폴레이(서 오아후): 이 지역은 오아후의 성장 전선입니다. 지난 10년 동안 수만 명이 신규 주택을 찾아 이곳으로 이주했습니다. 카폴레이는 특히 자체 다운타운, 관공서, 쇼핑센터, 철도 노선을 갖춘 오아후의 “제2의 도시”로 홍보되고 있습니다. 한동안 투자자들은 도심까지의 긴 통근 거리 때문에 주저했지만, 일자리 증가와 부분적인 철도 개통으로 관심이 높아졌습니다. 카폴레이/Ewa의 주택 가격은 호놀룰루보다 낮으며(2025년 기준 단독주택 중간 가격 약 90만 달러, 오아후 전체는 110만 달러), 신축 주택을 찾는 첫 주택 구매자와 투자자들에게 매력적입니다. Ocean Pointe, Hoakalei, Kapolei-Mehana와 같은 동네에는 신축 주택이 많아 인기리에 판매되고 있습니다. 이 지역의 한 가지 주의점: 재고 데이터에서 볼 수 있듯, Ewa는 2024~25년에 매물 급증이 있었습니다 hicentral.com, 이는 비슷한 주택들이 동시에 시장에 나오면서 다소 과잉 현상이 있음을 시사합니다. 하지만 장기적으로 오아후 인구가 증가(혹은 재분배)함에 따라 서 오아후가 대부분의 신규 공급이 이루어질 곳이므로, 점점 더 중요해진다는 의미에서 “신흥” 지역입니다. 투자자들에게 이곳의 단독주택 임대는 가족(특히 H-1/H-2를 통해 Schofield와 Hickam 기지 근처에 있는 군인 가족)에게 인기가 많을 수 있습니다. 또한, 카폴레이의 성장하는 소매업과 미래 대학 캠퍼스(확장 중인 UH West Oʻahu)로 인해 자급자족 도시로 변모하고 있어 수요를 견인할 것으로 보입니다.
- Kalihi–Palama & Iwilei(도심 호놀룰루): 이곳은 다운타운 서쪽에 위치한 오래된 동네로, 역사적으로 노동자 계층과 산업 지역이었습니다. 이 지역은 신흥 지역으로, 시에서 교통 중심 개발(철도 노선이 여러 역을 지나감) 계획을 크게 추진하고 있습니다. 복합 용도 프로젝트, 저렴한 주택, 그리고 개발을 위해 Kalihi에 있는 오아후 교정센터(교도소) 이전 논의도 있습니다. 일부 개발업자들은 이 지역의 토지를 모아 상승세에 베팅하고 있습니다. 현재 이곳의 부동산 가치는 비교적 낮아, 재개발이 이루어지면 가치 상승 가능성이 있습니다. 인프라 업그레이드가 필요해 장기적인 투자이지만, 2030년쯤에는 Kalihi가 크게 변모할 수 있습니다(2010년대 Kakaʻako처럼).
- 노스쇼어 & 윈드워드 “라이프스타일” 지역: 오아후의 노스쇼어(Haleʻiwa, Pupukea)와 윈드워드 해안(Kailua, Kāneʻohe)은 서핑 마을과 평화로운 커뮤니티로 라이프스타일 면에서 매우 인기가 높습니다. Kailua는 특히 팬데믹 기간에(원격 근무자들의 천국) 집값이 크게 올랐습니다. 최근에는 과열 경쟁이 다소 진정되었지만, 여전히 호놀룰루 외 지역 중 가장 비싼 곳입니다. Kailua의 단독주택 중간 가격은 꾸준히 130만 달러를 넘고, 신규 개발이 사실상 불가능해(지역사회 반대가 강함) 매물도 부족합니다. 이 지역들은 장기적으로 가치가 잘 유지되고 종종 상승만 하는 “최상위 성과” 지역입니다. “신흥”은 아니지만(오래전부터 인기 지역), 종종 전체 시장 트렌드를 앞서가므로 주목할 만합니다(최근 여러 해 동안 Kailua의 가격 상승률이 호놀룰루 평균을 앞질렀음).
결론적으로, 호놀룰루의 부동산 승자들에는 새로운 도심 핫스팟(카카아코)과 기존의 고급 및 가족 중심 지역(카할라, 밀릴라니 등)이 모두 포함됩니다. 투자나 이주를 고려하는 사람에게는 초현대식 콘도에서 교외 주택까지 다양한 선택지가 있으며, 각각의 위험/보상 프로필이 다릅니다. 또한 교통 및 개발 계획이 특정 지역(철도 연결 지역, 오아후 서부 커뮤니티 등)을 차세대 주목할 곳으로 끌어올리고 있다는 점도 분명합니다. 인프라(철도, 신설 고속도로 등)와 정부 또는 개발업체가 어디에 노력을 집중하는지 주시하면 내일의 “신흥” 동네를 파악할 수 있습니다.
전문가 전망 및 2030년까지의 예측
호놀룰루 부동산 시장의 미래는 어떨까요? 2020년대 후반까지의 전망은 하와이의 만성적인 수요-공급 불균형을 바탕으로 완만한 성장세가 이어질 것으로 보입니다. 주요 예측과 전문가 기대는 다음과 같습니다:
- 주택 가격 추이: 2020년대 초반의 급등(그리고 2023년의 일시적 조정) 이후, 호놀룰루 주택 가격은 2030년까지 완만한 속도로 성장할 것으로 예측됩니다. 여러 주택 분석가들은 오아후의 중간 주택 가격이 10년 후반에는 연간 1%~3% 정도 오를 것으로 전망합니다 luxurybigisland.com luxurybigisland.com. 이에 따라 2030년 호놀룰루 카운티의 단독주택 중간 가격은 약 130만~140만 달러(2025년 약 110만 달러에서), 콘도 중간 가격은 약 55만~60만 달러(2024년 51.5만 달러에서 hicentral.com)가 될 것으로 보입니다. 물론 이는 추정치이며, 실제 결과는 금리와 경제 상황에 따라 달라질 수 있지만, 대체적인 전망은 또 다른 호황이 아닌 완만한 성장입니다. 한 가지 이유는 금리가 2021년 급등을 촉진했던 초저금리로 돌아갈 것으로 예상되지 않아, 구매력에 제약이 있기 때문입니다. 그러나 한정된 매물과 높은 건설비가 가격 하락을 막는 역할을 합니다. 수요가 다소 약해지더라도, 하와이의 주택 부족은 공급 과잉을 막습니다. 실제로 하와이 비즈니스·경제개발·관광국(DBEDT)은 호놀룰루 카운티가 2035년까지 약 13,500~24,000세대의 신규 주택이 필요하다고 전망합니다(인구 추이에 따라) files.hawaii.gov files.hawaii.gov. 이는 연간 약 1,300~2,400세대가 필요하다는 의미이며, 이는 역사적으로 달성하기 어려운 건설 속도입니다. 이 부족분은 주택이 계속 희소해져 가치를 지지할 것임을 시사합니다.
- 임대료 및 수익률 전망: 호놀룰루의 임대료는 점진적으로 계속 오를 가능성이 높으며, 특히 주택 구입이 많은 사람들에게 여전히 어려운 경우 더욱 그렇습니다. 2030년까지 현재 $2,300에 임대되는 원베드룸은 $2,700~$2,800에 임대될 수 있습니다(연간 약 2% 인상 가정 시). 큰 폭의 상승은 아니지만, 이는 주거비 부담 문제를 더욱 악화시킵니다. 호놀룰루 부동산 중개인 협회와 UHERO는 공실률이 낮게 유지될 것으로 예상하며, ADU나 신규 임대주택 등 새로운 공급도 억눌린 수요에 의해 흡수될 것입니다. 투자자 관점에서 임대 부동산은 안정적인 수입을 계속 제공할 것으로 보이며, 오늘날의 가격에 매입해 금리를 고정한다면(향후 몇 년 내 금리가 안정되거나 하락할 경우, 재융자를 통해 현금 흐름이 개선될 수 있음) 약간 더 나은 자본수익률도 기대할 수 있습니다. 또 다른 요인으로는, 2030년까지 대규모 밀레니얼 세대가 본격적으로 가정을 꾸리는 시기에 접어들면서 가구 형성이 증가할 수 있습니다(주택 수요에 긍정적) – 다만 일부 현지 밀레니얼이 비용 문제로 하와이를 떠나는 현상으로 상쇄될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 임대료 상승은 인플레이션과 비슷하거나 약간 더 높게 나타날 것이며, 호놀룰루는 미국 내에서 가장 임대료가 비싼 상위 5개 도시 중 하나의 지위를 유지할 가능성이 높습니다.
- 상업용 부문 전망: 오피스 공간 수요는 하이브리드 근무가 지속됨에 따라 안정적이거나 소폭 감소할 것으로 예상됩니다. Colliers는 향후 몇 년간 호놀룰루 오피스 공실률이 10%대 초중반에서 머물 것으로 전망합니다 – 본토 도시들보다는 훨씬 양호하지만, 크게 타이트해지지는 않을 것입니다. 일부 노후 건물이 전환을 위해 시장에서 사라지고, 기업들이 공간을 최적화하면서 균형점에 도달할 수 있습니다. 리테일 부동산은 관광과 현지 소비가 건강하게 유지되는 한 강세를 보일 전망입니다. 하와이의 리테일 임대료는 소폭 상승하고, 공실률은 2030년까지(대형 경기침체가 없다면) 약 5% 이하로 낮게 유지될 수 있습니다. 리테일 개발은 주로 성장 지역(서부 오아후, 혹은 TOD 프로젝트 내 신규 리테일 등)의 근린 상업지에 집중될 것입니다. 산업용 부동산은 이미 거의 포화 상태입니다 – 2030년까지 새로운 산업단지가 개발되지 않는 한(토지 용도 변경을 위한 정치적 의지가 필요), 공실률은 극히 낮게 유지될 것입니다. 따라서 산업용 임대료는 2030년까지 상당히 더 높아질 가능성이 크며(인플레이션과 희소성으로 인해 현재보다 20~30% 상승할 수 있음), 호텔 전망은 매우 긍정적입니다: 2030년까지 하와이 관광은 완전히 회복되고 2019년 기록을 넘어 성장할 것으로 예상됩니다. 주 정부 공식 전망에 따르면 방문객 수는 매년 몇 퍼센트씩 증가해, 10년 후반에는 연간 1,000만 명을 돌파할 것으로 보입니다. 이는 호텔 객실 점유율을 높게 유지시키고, 신규 호텔 프로젝트(또는 기존 호텔 확장)의 필요성을 불러올 수 있습니다. 호텔 자산 가치는 그에 따라 상승할 것이며, 특히 기관 투자자들이 하와이와 같은 레저 목적지를 안정적인 투자처로 점점 더 인식함에 따라 더욱 그럴 것입니다.
- 투자자 심리: 현지 부동산 전문가들과 Pacific Asia Center for Entrepreneurship의 설문조사에 따르면, 하와이 부동산이 인플레이션을 능가할 것이라는 전반적인 낙관론이 있지만, 향후 5년간 거품과 같은 성장세는 보이지 않을 것으로 예상됩니다. 하와이 경제는 완만한 성장세(~1.5–2% GDP 성장률)를 보이고 있으며 brevitas.com, 이는 부동산을 뒷받침하지만 과열을 시사하지는 않습니다. 폭락은 예상되지 않습니다 – 특히, 폭락에 앞서 나타나는 요인들(공급 과잉, 투기적 레버리지 등)이 현재 하와이에는 거의 없습니다. 대출 기준은 여전히 견고하고, 건설도 제한적입니다. 또한 많은 소유주들이 낮은 모기지 금리를 고정해두고 있어, 강제로 매도해야 할 상황이 아닙니다. 만약 금리가 높게 유지된다면 정체기가 나타날 수 있습니다: 거래가 둔화되고 가격이 몇 년간 횡보하는 상황(2018–2019년에 실제로 그랬던 것처럼)이 올 수 있습니다. 하지만 심각한 가격 하락은, 심각한 외부 충격(예: 여행이 중단될 정도의 지정학적 위기, 예상치를 훨씬 뛰어넘는 금리 급등 등)이 없는 한 가능성이 낮아 보입니다.
- 역사적 관점: 역사적으로 하와이 부동산은 미국과 대체로 비슷한 주기로 움직이지만 변동 폭은 더 완만합니다(1990년대 일본 버블 붕괴로 인한 10년간의 침체는 예외). 예를 들어, 2008년 글로벌 금융위기 이후 호놀룰루 집값은 약 10–15% 하락했다가 2013년까지 회복했지만, 미국의 많은 시장은 30% 이상 하락했습니다. 1990년대에는 일본 투자자 이탈로 인해 하와이 부동산이 장기간 침체(~1991–2000년 가치 정체)를 겪었습니다. 2030년까지 비슷한 일이 일어날 수 있을까요? 현재 일본의 영향력은 더 작아졌고, 미국 본토 수요가 더 중요해졌습니다. 하와이의 매력이 장기적으로 크게 하락하지 않는 한(예: 기후 변화로 섬이 심각하게 영향을 받거나, 원격 근무로 인해 세컨드 하우스 수요가 급감하는 경우 등), 호놀룰루 부동산은 극단적인 변동을 피할 것으로 보입니다. 오히려 기후와 지속가능성이 2030년까지 가치에 반영되기 시작할 수 있습니다: 홍수 위험에서 벗어난 안전지대의 부동산이 해안가 취약 지역보다 프리미엄을 받을 수 있습니다. 하지만 이러한 변화는 점진적으로 나타날 가능성이 높습니다.
- 인구 및 주택 수요: 하와이의 인구 전망은 비교적 정체되어 있습니다 – 지난 5년간 주 인구는 약 142만~145만 명 수준을 유지해왔습니다. DBEDT의 예측에 따르면 앞으로도 완만한 성장이 예상되며(2030년까지 주 전체적으로 약 150만 명에 도달할 것으로 보이나, 주로 오아후에 집중됨) brevitas.com. 인구가 정체되어 있어도 하와이에는 주택 단위 부족 현상이 있습니다. 이는 가구 규모가 줄어들고, 많은 젊은 현지 성인들이 주택 부족으로 부모와 함께 살고 있기 때문입니다. 따라서 인구가 안정적이어도 (가구 분화로 인해) 새로운 주택 수요가 발생합니다. 2025-2035년 주택 수요 연구에 따르면 호놀룰루는 평균적으로 연간 1,874세대의 신규 주택(시나리오 중간값)이 필요합니다 files.hawaii.gov files.hawaii.gov. 이는 현재 건설되고 있는 양보다 많습니다. 만약 정책이 건설을 촉진해(예를 들어 연 1,500세대 건설, 현재는 약 1,000세대) 공급이 늘어난다면 가격 압박이 서서히 완화될 수 있습니다. 하지만 그렇지 않으면 압박은 계속될 것입니다. 가장 가능성 높은 시나리오는 그 중간 어딘가 – 새로운 법 덕분에 주택 공급이 다소 늘어나지만, 대규모 증가는 아닐 것입니다. 따라서 2030년까지도 호놀룰루는 여전히 고가의 공급 제한 시장일 것으로 예상되며, 오늘날보다 약간 더 많은 매물과 선택지가 있기를 바랄 뿐입니다.
핵심 요약: 2030년까지 전문가들은 호놀룰루 부동산 시장의 지속적인 안정과 점진적 성장을 전망합니다. 이 시장은 회복력이 특징이며 – 제한된 토지와 세계적 매력으로 완충되고 있습니다. 2022년 초와 같은 두 자릿수 연간 상승은 기대하기 어렵지만, 소유주들은 시간이 지남에 따라 자산 가치가 완만하게 상승할 것으로, 투자자들은 임대 및 상업 공간에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 정책 입안자들에게는 이러한 성장이 주민들에게 혜택(더 저렴한 주택)으로 돌아가면서도 시장의 강점을 유지할 수 있도록 관리하는 것이 과제입니다. 현재 추세가 이어진다면, 2030년에도 호놀룰루는 미국에서 가장 살기 좋은(그리고 비싼) 도시 중 하나로 남을 것이며, 부동산은 독특한 섬 경제와 라이프스타일을 반영하는 프리미엄 가치를 유지할 것입니다. 한 현지 경제학자의 말처럼, 하와이의 부동산은 롤러코스터가 아니라 – 다이아몬드 헤드를 천천히 오르는 것과 같습니다: 때로는 가파르고, 때로는 평평하지만, 항상 그 아래에 단단한 기반이 있습니다. luxurybigisland.com luxurybigisland.com
출처:
- 호놀룰루 부동산 중개인 협회® – 월간 시장 보고서 (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
- 호놀룰루 부동산 중개인 협회® – 과거 판매 데이터 hicentral.com hicentral.com
- 질로우 리서치 – 호놀룰루 주택 시장 통계 (2025) zillow.com zillow.com
- 하와이 비즈니스·경제 개발·관광부(DBEDT) – 관광 및 주택 보고서 dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
- 하와이 공영 라디오 – 오피스 시장 인터뷰, 콜리어스 (2025년 8월) hawaiipublicradio.org
- 콜리어스 & CBRE – 오아후 상업용 시장 하이라이트 (2024) colliers.com brevitas.com
- 브레비타스 하와이 상업용 부동산 전망 (2025) brevitas.com brevitas.com
- 에이전시 렌탈 – 호놀룰루 임대 시장 전망 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
- 하와이 애플시드 – 저렴한 주택 관련 입법 업데이트 (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
- 럭셔리 빅 아일랜드 (해롤드 클라크) – 하와이 주택 시장 전망 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com
