캘거리 부동산 2025: 시장 균형과 놀라운 트렌드 공개

주요 사실

• 2025년 시장 변화: 몇 년간의 호황 이후, 캘거리의 주택 시장은 안정화되고 있습니다. 매매는 보다 정상적인 수준으로 식었고, 전체 주택 가격은 전년 대비 대체로 보합세이거나 소폭 하락했습니다 creb.com creb.com, 이는 2021–2022년에 보였던 두 자릿수 상승세와는 다른 변화입니다.
• 주거 유형별 가격: 캘거리 주택의 기준 가격은 2025년 중반 기준 약 $590,000입니다 creb.com. 단독주택과 세미디태치드 하우스는 인기 지역의 공급 부족 덕분에 가치가 유지되거나 소폭 상승(~연 0–2% 상승)했습니다 storeys.com. 반면, 콘도 아파트와 타운홈은 신규 고밀도 공급 급증으로 인해 가격이 소폭 하락(전년 대비 약 1–2% 하락)하고 있습니다 creb.com storeys.com.
• 신규 건설 및 재고 기록 경신: 캘거리는 빠른 속도로 주택을 짓고 있습니다. 2024년 신규 주택 착공은 약 24,400세대로 사상 최고치를 기록했습니다 calgary.ca (대부분 콘도와 임대주택), 2025년에도 높은 건설 활동이 이어지고 있습니다. 이 건설 붐으로 인해 재판매 재고가 작년 대비 두 배로 증가했습니다 creb.com, 이전 몇 년간의 극심한 판매자 우위 시장이 완화되었습니다. 이제 구매자들은 더 많은 선택권을 가지게 되었고, 시장은 균형 상태로 기울었으며 일부 부문에서는 구매자 우위로 전환되었습니다 creb.com.
• 임대 시장 진정세: 수년간 공급 부족이 이어진 끝에, 캘거리의 임대 부문이 마침내 완화되고 있습니다. 공실률은 2022년 약 1.4%의 초저점에서 2024년 말에는 약 4.8%로 급등했습니다 mortgagesandbox.com. 수천 개의 신규 목적형 임대주택이 시장에 공급된 결과입니다. 평균 임대료는 안정세를 보이거나 하락세로 전환되었으며, 2025년 중반 기준 시 평균 임대료(모든 유형 평균 약 $1,914)는 전년 대비 약 9% 하락했습니다 calgary.citynews.ca. 집주인들은 (무료 임대 기간 등) 인센티브를 제공하고 있으며, 2베드룸의 광고 임대료도 지난해보다 몇 퍼센트 하락했습니다 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• 상업용 부동산은 혼조세: 캘거리는 여전히 캐나다에서 가장 높은 오피스 공실률을 기록하고 있습니다. 이는 에너지 경기 침체와 원격 근무의 여파입니다. 도심 오피스 공실률은 약 30%에 머물고 있습니다 cbre.ca, 시 전체 오피스 공실률은 약 23~24% 수준이며, 많은 노후 빌딩들이 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다 assets.cushmanwakefield.com. 그러나 시의 적극적인 오피스-주거 전환 프로그램이 진행 중이며, 21개 오피스 빌딩이 전환 승인을 받아 2,628가구의 신규 주택이 공급되고, 도심의 260만 평방피트 이상의 빈 오피스 공간이 사라질 예정입니다 cmhc-schl.gc.ca. 리테일 및 복합용도 공간에서는 소비자 수요가 회복되고 있으며, 지역 쇼핑센터나 활성화된 거리 등 신규 프로젝트가 경제 회복에 맞춰 신중하게 추진되고 있습니다.
• 산업 시장 강세: 캘거리의 산업용 부동산은 밝은 부분입니다. 전자상거래와 유통의 성장 덕분에 창고 및 물류 공간에 대한 수요가 계속 높습니다. 공실률은 낮은 편(2025년 약 4–5%)이며, 신규 건설 붐이 이전의 부족 현상을 다소 완화시켰습니다. 임대료는 견고하게 유지되고 있으며, 약 100만~150만 평방피트의 추가 산업 공간이 물류, 제조, 창고 수요를 충족하기 위해 개발 중입니다 avisonyoung.ca.
• 주요 성장 동인: 여러 요인이 캘거리 시장을 형성하고 있습니다. 인구 증가가 첫 번째입니다 – 캘거리 광역권은 2024년 한 해에만 약 10만 명의 신규 거주자(+6%)를 추가했으며 atb.com, 이는 전국에서 가장 빠른 속도입니다. 기록적인 이민과 주간 이동 덕분입니다. 많은 사람들이 앨버타의 일자리 기회와 저렴한 주택 때문에 유입되면서 주택 수요가 크게 증가했습니다. 경제도 견조하게 유지되고 있습니다: 앨버타는 2025년 캐나다에서 GDP 성장률 1위를 기록할 것으로 예상되며 storeys.com, 캘거리는 수만 개의 일자리(특히 기술, 의료, 건설 분야)를 창출하면서 실업률을 약 7%로 유지하고 있습니다. 동시에, 금리는 2022~2023년에 급등한 이후 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 구매자들의 부담을 가중시키고 있습니다. (캐나다 중앙은행의 기준금리는 2025년 초까지 2.75~5% 범위였으나, 2025년 말 2.5%로 최근 인하되어 일부 완화 효과가 있었습니다 reuters.com.) 주요 인프라 프로젝트도 신뢰를 높이고 있습니다: 2025년에는 50억 달러 이상 규모의 그린라인 LRT(1단계는 약 2030년까지 16km와 10개 역 추가) en.wikipedia.org와, 2027년 개장을 목표로 한 12억 5천만 달러 규모의 새로운 이벤트 센터/아레나가 착공되었습니다 calgary.citynews.ca – 두 프로젝트 모두 인근 지역 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다.
• 투자 동향: 캘거리는 점점 더 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 현지 부동산 투자자들은 최근 호황기 동안 강한 임대 수익률(특히 토론토/밴쿠버와 비교할 때)에 이끌려 임대용 부동산 매입에 적극적이었습니다. 최근 임대료가 다소 약세를 보이면서 일부 콘도 투자자들은 재평가에 나섰고, 아파트 공급 급증으로 일부는 매물로 내놓으면서 2024년 중반 이후 콘도 재판매 매물이 세 배로 늘었습니다 mortgagesandbox.com. 외지인(온타리오와 B.C. 출신)들은 여전히 캘거리를 성장 여력이 있는 저렴한 시장으로 보고 있으며, 일부 기관 투자자와 REIT들도 여전히 견실한 자본수익률을 제공하는 가격에 자산(예: 임대 아파트 포트폴리오, 산업단지)을 인수하고 있습니다. 특히 캐나다의 외국인 구매자 금지(2027년까지 연장)로 인해 직접적인 외국인 주거용 투자에는 제한이 있지만 canada.ca, 외국 자본은 여전히 상업 거래와 개발 프로젝트로 유입되고 있습니다. 전반적으로 2025년 투자자 심리는 신중한 낙관론이 우세합니다. 많은 이들이 캘거리가 과열 국면을 지나 이제 다음 상승 사이클 전의 기회의 창을 제공한다고 보고 있습니다.
• 주목받는 동네: 도시 곳곳에서 특정 지역이 가장 큰 변화를 겪고 있습니다. 외곽의 신규 교외 커뮤니티가 급성장 중인데, 예를 들어 Yorkville(남서), Glacier Ridge와 Ambleton(북서), 그리고 Belvedere(동부) 등이 캘거리의 늘어나는 가족을 위해 수천 채의 단독주택을 추가하고 있습니다 bestcalgaryhomes.com. Livingston, Seton, 및 Mahogany와 같은 기존 교외 지역도 새로운 단계와 편의시설로 계속 확장되고 있습니다. 도심에서는 Marda Loop가 인필(재개발) 공사와 대규모 복합 개발(마크+마다 프로젝트)로 활기를 띠며 트렌디한 지역으로 변모할 예정입니다 avenuecalgary.com. 역사적인 Currie Barracks 지역은 현대적인 복합 커뮤니티로 재개발되고 있으며, 벨트라인/이스트 빌리지도 젊은 직장인을 겨냥한 콘도와 상점이 계속 들어서고 있습니다. 한편, 오랫동안 소외됐던 일부 지역도 상승세를 타고 있습니다. 예를 들어, 동쪽의 Greater Forest Lawn은 새로운 공공시설과 주거 정책으로 재생이 기대되며, 신규 거주자가 몰리면서 투자자들에게 “다음 핫플레이스”로 주목받고 있습니다 avenuecalgary.com.
• 전망 – 현재는 균형, 앞으로는 완만한 성장: 캘거리의 부동산 시장은 단기적으로(2025~2026년) 균형을 유지할 것으로 예상됩니다. 경제학자들은 2025년 가격이 보합세이거나 소폭 상승할 것으로 예측하고 있습니다. 단독주택은 약 +1%, 콘도/타운홈은 0%에서 –2% 정도로, 올해의 약간의 진정세 이후 storeys.com. 충분한 신규 주택 공급과 높은 대출 비용이 인구 증가에도 불구하고 급격한 가격 상승을 억제할 가능성이 높습니다. 2020년대 후반에는 대부분의 전망이 캘거리 시장이 점진적으로 상승할 것으로 보고 있습니다. 인구 증가는 연간 약 2%로 둔화될 것으로 예상되며(최근 4~6%에 비해), 이는 연방 이민 목표 조정과 주간 이동 정상화에 따른 것입니다 atb.com. 이러한 완만한 유입과 지속적인 주택 건설이 공급과 수요의 균형을 더욱 맞출 것으로 보입니다. 2030년까지 캘거리의 주택 가격은 또 다른 급등이 아닌, 연간 몇 퍼센트 수준의 꾸준하고 완만한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다(큰 충격이 없는 한). 가장 큰 변수는 경제입니다. 만약 오일&가스 시장이나 기술 부문이 급등하면 캘거리는 또 한 번 수요 급증을 겪을 수 있고, 반대로 글로벌 경기 침체나 금리 급등이 있으면 시장이 약화될 수 있습니다. 전반적으로, 산업 다각화, 젊고 성장하는 인구, 상대적 주택 가격 경쟁력 등 캘거리의 강한 기초 여건은 극단적인 변동 없이 긍정적인 장기 부동산 전망을 시사합니다. 매수자, 매도자, 투자자 모두 안정성과 지속 가능한 성장이 특징인 2030년을 향한 캘거리 시장에 대비해야 합니다.

2025년 주거용 부동산 시장

주택 가격 및 거래 동향

2025년 캘거리 주거 시장은 과열에서 안정으로 전환되었습니다. 거래량은 최고치에서 감소했으며, 캘거리 부동산 위원회(CREB)에 따르면 2025년 연초부터 누적 거래량은 23,000건대로, 지난해 26,000건을 넘었던 것에 비해 줄었습니다 storeys.com storeys.com. 이 하락(거래량 기준 약 10~15% 감소)은 시장 붕괴가 아니라 장기 평균에 가까워진 것입니다. 진정세의 원인 중 하나는 경제적 불확실성과 높은 대출 비용이 매수 심리에 영향을 미쳤기 때문입니다 creb.com. 그럼에도 불구하고, 현재 거래 수준은 2015~2019년 오일 경기 침체 당시의 저점보다는 여전히 높습니다 creb.com – 캘거리 시장은 둔화되고 있지만 멈춘 것은 아닙니다.

한편, 2025년에는 주택 가격이 정체되었습니다. 캘거리의 전체 기준 가격(모든 주택 유형)은 2025년 중반 기준으로 대략 $585,000–$590,000입니다 creb.com. 이는 실제로 2024년 봄과 비교해 약 2% 하락한 수치로, 수년 만에 처음으로 전년 대비 가격이 하락한 것입니다 creb.com. 이 소폭 하락은 주로 콘도와 타운홈 부문(아래에서 자세히 설명)에 기인하며, 도시 전체에 일률적으로 나타나는 현상은 아닙니다. 실제로, 단독 주택 – 캘거리에서 가장 인기 있는 부문 – 은 일부 지역에서 가치를 유지하거나 소폭 상승하기도 했습니다. CREB의 전망 업데이트에 따르면 단독 주택 가격은 2025년 말까지 전년 대비 “2% 미만” 상승할 것으로 예상되며 storeys.com, 사실상 보합세를 보이고 있습니다. 특정 가격대(특히 중간 가격대 가족용 주택)의 공급 부족이 단독 주택 가치를 지지하고 있습니다 creb.com, 반면 도시 전체 평균은 안정세를 보이고 있습니다. 마찬가지로, 세미디태치드 하우스(듀플렉스)도 좋은 성과를 내고 있습니다: 세미디태치드의 기준 가격은 2025년 5월 기준 약 $697,300로 전년 대비 약 3% 상승했습니다 creb.com. 요약하면, 캘거리의 저밀도 주택은 여전히 수요가 높으며, 2025년에도 가격 조정 없이 대체로 견고함을 유지했습니다 creb.com.

대조적으로, 고밀도 부동산은 약간의 가격 압박을 받고 있습니다. 콘도미니엄 아파트와 타운하우스(연립주택)는 2022~2024년에 급격한 가치 상승을 경험했으나(일부 콘도 가격은 2024년 한 해에만 10~15% 이상 급등), 올해 들어 그 추세가 반전되었습니다. 풍부한 신규 공급—많은 콘도 프로젝트가 완공되었거나 완공을 앞두고 있음—과 임대 수익률 약세가 하락 압력을 가하고 있습니다. 2025년 중반 기준, 아파트형 콘도는 벤치마크 지수에서 연간 약 2% 하락을 보이고 있습니다 creb.com. 현재 캘거리의 일반적인 아파트 벤치마크 가치는 약 $335,000~$340,000 수준입니다(참고로 5월 아파트 벤치마크는 $335,300) creb.com. 연립 타운홈 역시 연간 약 1~2% 하락을 보이고 있습니다 creb.com, 벤치마크는 $400,000대 중반(5월 연립 벤치마크는 $453,600) creb.com입니다. 이러한 하락폭은 비교적 미미하여, 사실상 지난해 최고점에서 약간만 조정된 수준입니다. 신규 콘도 시장에서의 다양한 선택지(그리고 잠재적 구매자를 위한 호황을 누리는 임대 시장과의 경쟁)로 인해 콘도/연립주택 가격 협상이 더 쉬워졌습니다. 하락세에도 불구하고 캘거리의 콘도 가치는 팬데믹 이전보다 여전히 높다는 점은 주목할 만합니다—시장이 과열에서 식어가고 있지만, 붕괴되는 것은 아닙니다. CREB는 아파트와 연립주택 가격이 2025년 전체적으로 1~2% 소폭 하락할 것으로 전망하고 있습니다 creb.com, 그리고 초기 데이터도 이 예측과 일치합니다.

캘거리 내 가격 변동의 지리적 특성은 다양합니다. 일반적으로, 외곽 교외 지역(많은 단독주택이 위치한 곳)은 더 강세를 유지한 반면, 도심의 콘도 밀집 지역은 가격이 더 평평해졌습니다. 예를 들어, 시티 센터 지구와 벨트라인은 새로운 콘도 타워가 많아 매물도 많고 콘도 가격이 더 약세를 보이는 반면, 에반스턴, 실버라도, 마호가니와 같은 교외 커뮤니티(주택이 주를 이루는 곳)는 여전히 매물이 적고 가격이 견고합니다. 심지어 주택 유형 내에서도 공급 차이가 중요합니다: 단독주택 부문에서는 저가의 입문용 주택이 여전히 부족해 가격이 계속 오르고 있지만, 고급 부문(100만 달러 이상의 고가 단독주택)은 공급이 더 많아져 다소 진정되었습니다. 이러한 ‘투-스피드’ 시장은 이사 수요자에게 기회를 제공하고 있습니다. 즉, 수요가 강한 입문용 주택을 팔고, 가격이 다소 약세인 고급 주택을 사는 경우 가격 격차 변화의 이점을 누릴 수 있습니다. 전반적으로, 2025년 캘거리의 가격 추세는 더 건강한 균형을 시사합니다. 3년간의 뜨거운 판매자 우위 시장 이후, 가격 결정력이 마침내 매수자와 매도자 사이에서 균형을 이루고 있습니다 creb.com. 주택은 여전히 거래되고 있지만, 매수자는 이제 좀 더 시간을 들여 살펴보고, 특히 콘도나 공급 과잉 지역에서는 호가보다 낮게 협상하는 경우가 많아졌습니다.

주택 공급 및 신규 개발

2025년의 큰 이슈는 주택 공급이 마침내 따라잡고 있다는 점입니다. 캘거리는 극심한 매물 부족에서 1년 만에 훨씬 더 건강한 재고 수준으로 전환되었습니다. 2024년 중반까지만 해도 매수자와 공인중개사들은 “매물이 없다”고 한탄했으며, 재고는 사상 최저치에 가까웠습니다. 2025년 중반이 되자 활성 매물 수가 전년 대비 거의 두 배로 증가했습니다 creb.com. 캘거리 시장에는 이제 수천 채의 추가 주택이 나와 있는데, 이는 신규 주택 건설 기록 경신, 뜨거웠던 시장이 진정되며 늘어난 기존주택 매물, 그리고 신규 임대주택 급증으로 잠재적 매도자들이 자신 있게 집을 내놓게 된 것이 복합적으로 작용한 결과입니다. CREB는 몇 년간의 공급 부족 끝에 2025년 캘거리의 기존주택 재고가 마침내 “정상 수준으로 돌아왔다”고 언급합니다 creb.com. 월별 공급량 지표는(시장 과열기에는 2개월 미만으로 떨어져 판매자 시장을 의미했으나) 이제는 시 전역에서 약 2.5~3개월 수준으로 상승했습니다 creb.com, 이는 균형 잡힌 시장 상황을 나타냅니다. 매수자는 선택의 폭이 넓어졌고, 2021~22년처럼 치열한 입찰 경쟁은 훨씬 드물어졌습니다.

이 공급 증가를 촉진하는 것은 지속적인 건설 붐입니다. 캘거리는 역사상 한 번도 본 적 없는 속도로 주택을 짓고 있습니다. 2021년, 2022년, 그리고 2023년에도 주택 착공이 수십 년 만에 최고치를 기록했으며, 2024년에는 24,400건의 주택 착공으로 사상 최고 기록을 세웠습니다 calgary.ca. 중요한 점은, 이 신규 주택 대부분이 고밀도 형태라는 것입니다: 콘도미니엄, 임대 아파트, 타운홈 단지 등입니다. 도시는 인구 유입과 낮은 공실률에 대응해 콘도 타워와 아파트 프로젝트를 대거 추진했고, 이들 중 상당수가 이제 완공되고 있습니다. 그 결과, 2025년에는 프로젝트 완공 물량이 대거 쏟아지고 있습니다. 벨트라인, 이스트 빌리지, 유니버시티 디스트릭트, 교외 허브(예: 남동부의 세튼) 등지에 신규 콘도 건물이 들어섰습니다. 아마도 더 큰 영향은 목적형 임대 건물의 급증일 것입니다(일부는 정부 및 CMHC 프로그램의 자금 지원을 받음). 캐나다 모기지 주택공사에 따르면 캘거리의 목적형 임대 재고는 2024년 한 해에만 약 10% 증가했습니다 mortgagesandbox.com – 엄청난 1년간의 증가폭이며, 이 모멘텀은 2025년에도 이어지고 있습니다. 정부 인센티브로 인해 개발업자들은 수천 세대의 임대 유닛을 건설 중이며, 이 중 다수가 2025~2026년까지 입주 예정입니다. 이러한 공급 증가는 재판매 주택 재고가 늘어난 주요 이유입니다: 일부 잠재적 구매자들이 임대 옵션을 선택해 재판매 주택 경쟁에서 빠지고, 일부 투자자들은 임대 시장이 더 이상 극도로 타이트하지 않기 때문에 콘도를 매물로 내놓고 있습니다.

개발 측면에서 2025년 캘거리는 주택뿐 아니라 복합용도 및 인프라 프로젝트를 위한 건설 크레인으로 분주합니다. 몇 가지 주목할 만한 개발 및 트렌드는 다음과 같습니다:

• 교외 확장: 도시는 성장을 수용하기 위해 수많은 새로운 교외 커뮤니티를 승인하고 시작했습니다. 실제로, 시 위원회는 최근 몇 년 동안 수십 개의 새로운 교외 지역을 승인했습니다. 2025년 기준으로 최소 11개의 신규 커뮤니티 프로젝트가 2025/26년에 진행 중입니다 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. 예시로는 Ambleton(북서부), Glacier Ridge(최북단), Belvedere(동부), Alpine Park(남서부), 그리고 Homestead(북동부) 등이 있습니다. 이 지역들은 각기 다른 단계에 있으며, 일부는 이미 주택을 건설·분양 중이고, 다른 곳은 이제 막 착공을 시작했습니다. 현재 개발 중인 교외 지역들은 수만 호의 주택(2021~2025년 사이에만 27,700호, 이는 시 신규 주택 성장의 약 60%에 해당)을 추가했습니다 calgary.ca. 추세는 분명합니다: 캘거리는 계속 외곽으로 확장하며, 공원, 학교, 상업시설이 완비된 마스터플랜 커뮤니티에서 새로운 단독주택과 타운하우스를 제공합니다. 도심 내 주택 가격이 부담스러운 구매자나 가족 친화적 주택을 찾는 신규 이주자들이 이 외곽 지역으로 몰리고 있습니다.
• 인필 및 도심 재개발: 동시에 캘거리 도심 내에서도 상당한 재개발이 이루어지고 있습니다. 도심 인필(노후 주택을 철거하고 듀플렉스, 포플렉스, 연립주택 등으로 신축) 공사는 Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill 등에서 여전히 활발합니다. 시의 도시계획 정책은 기존 지역의 완만한 밀도 증가를 장려하고 있으며, 2025년의 보다 균형 잡힌 시장 상황에서도 인필은 크게 둔화되지 않았습니다. 건설사들은 중심지 주택에 대한 지속적인 수요를 기대하고 있습니다. 또한, 대규모 구(舊) 기관/산업 부지의 재개발도 진행 중입니다. 예를 들어, Currie Barracks(도심 인근의 옛 군사기지)는 새로운 도시형 마을(콘도, 타운하우스, 상업시설, 오피스 포함)로 탈바꿈 중이며, 2025년에도 주택과 상업 “하이스트리트” 건설이 계속되고 있습니다. East Village와 Victoria Park 지역, 즉 Rivers District 계획의 중심지에서는 신규 콘도 타워와 BMO Centre 확장(2024년 완공된 대형 컨벤션 센터 업그레이드)으로 새로운 활력이 불어넣어졌습니다. Beltline 지역도 2027년까지 새로운 이벤트 센터(아레나)와 주변 엔터테인먼트 지구가 조성될 예정이며, 이미 인근 콘도 프로젝트와 토지 개발이 촉진되고 있습니다. 종합적으로, 캘거리의 기존 도심은 천천히 그러나 확실하게 인구가 늘고 있으며, 이는 시의 도심 활성화 노력의 핵심 목표입니다.
• 오피스의 주거용 전환: 새로운 주택 공급의 매우 혁신적인 원천 중 하나는 캘거리의 도심 오피스 전환 프로그램입니다. 도심 오피스 공실률이 매우 높아지자, 시(주 및 연방 정부의 지원과 함께)는 빈 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 데 인센티브를 제공하고 있습니다. 2025년 초 기준, 21개의 오피스 빌딩이 전환 승인을 받아, 도심 지역에 2,628개의 신규 주거 유닛(대부분 임대 아파트)이 조성될 예정입니다 cmhc-schl.gc.ca. 이 중 여러 프로젝트는 이미 공사 중이거나 완공되었습니다. 예를 들어, 7 Ave SW에 위치한 한 옛 오피스 타워는 2023년에 “The Cornerstone” 아파트로 재개장했으며, 더 많은 프로젝트가 뒤따르고 있습니다. 2025년에는 Barclay Centre (606 4 St SW)가 주목받는 전환 사례 중 하나로, 55년 된 16층 오피스 빌딩이 166세대 임대 아파트(현대적 편의시설 포함)로 재탄생하여 2027년 오픈 예정입니다 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. 이러한 전환은 공실 오피스 재고를 줄일 뿐만 아니라, 수요가 증가하는 도심에 꼭 필요한 임대 주택을 추가합니다. 2030년까지 전환 프로그램은 수백만 평방피트의 오피스 공간을 없애고 5,000세대 이상의 신규 도심 주택을 추가하는 것을 목표로 하며, 캘거리 도심을 획기적으로 변화시킬 것입니다. 이는 전국적으로 주목받는 실험이며, 2025년 현재 본격적으로 진행 중입니다. 올해 안에 네 개의 전환된 건물이 입주를 시작할 예정입니다 cmhc-schl.gc.ca.
• 인프라 프로젝트: 캘거리의 부동산 개발은 주요 인프라와 밀접하게 연관되어 있습니다. 2025년, 오랜 기다림 끝에 Green Line LRT의 본격적인 공사가 시작되었습니다. 이 새로운 C-Train 노선(도시 역사상 최대 규모의 인프라 프로젝트)은 처음에 셰퍼드(캘거리 남동부)에서 7번가 SW(다운타운)까지 16km를 운행하며, 서비스가 부족했던 남동부 지역에 10개의 역이 추가됩니다 en.wikipedia.org. 착공식은 2025년 6월에 진행되었으며 en.wikipedia.org, 1단계는 2030년경 운영을 목표로 하고 있습니다 en.wikipedia.org. 그린라인은 이미 개발에 영향을 미치고 있습니다. 예정 노선(잉글우드, 오그덴, 새로운 이벤트 센터 인근 등 커뮤니티 포함) 주변에서는 개발업자들이 토지를 매입하고 교통 중심 개발을 제안하고 있습니다. 시는 또한 해당 구간의 유틸리티 업그레이드와 토지 이용 변경에 투자하고 있습니다. 또 다른 주요 프로젝트는 캘거리의 새로운 이벤트 센터로, 리버스 디스트릭트에 건설 중인 19,000석 규모의 아레나 “Scotia Place”입니다. 기초 공사는 2025년 초에 시작되었으며 calgary.citynews.ca, 2027년 가을 개장을 목표로 하고 있습니다 calgary.citynews.ca. 이 시설(향후 NHL 플레임스의 홈이자 연중무휴 엔터테인먼트 장소)은 더 넓은 문화 및 엔터테인먼트 지구 계획의 핵심으로, 주변에 새로운 호텔, 콘도, 레스토랑, 기타 명소가 들어설 것으로 기대됩니다. 실제로 공사 중에도 인근 토지 가치가 상승하고 있습니다. 이 외에도 Stoney Trail 순환도로(2024년 완공)와 공항 확장 계획 등 다른 인프라 역시 연결성을 지속적으로 개선하고 있으며, 이는 주변 지역 개발(예: 순환도로 인근 산업단지, 기존 시 경계 너머의 신규 커뮤니티 등)을 촉진하는 경향이 있습니다.

요약하자면, 2025년 캘거리의 주택 공급은 마침내 증가세로 돌아섰습니다. 수년간의 계획과 건설이 가시적인 성과를 내고 있으며, 매수자와 임차인 모두를 위한 주택이 더 많이 공급되고 있습니다. 외곽 신도시부터 도심 고층 아파트까지 새로운 개발이 이루어지면서, 도시는 성장에 더 잘 대응할 수 있게 되었습니다. 매수자에게는 더 많은 선택지와 덜 치열한 경쟁을 의미합니다. 시장 전체적으로는, 공급이 수요를 따라잡으면서 중기적으로 주거비 부담 완화에 긍정적인 신호로 작용합니다. 관건은 건설 속도가(노동력 및 비용 문제에도 불구하고) 유지될 수 있을지, 인구 증가가 최근 추세를 이어갈 수 있을지입니다. 하지만 2025년 현재, 캘거리는 적극적으로 주택을 추가하고 있으며, 이는 2020년대 초 공급 부족에 따른 가격 급등과는 확연히 다른 변화입니다.

임대 시장 및 공실률

캘거리의 임대 시장은 2025년에 뜨겁게 달아올랐던 상태에서 적당히 따뜻한 수준으로 전환되어, 세입자들에게 약간의 안도감을 주고 있습니다. 지난 몇 년간 캘거리의 임대료는 캐나다에서 가장 빠른 속도로 치솟았으며, 두 자릿수의 연간 임대료 인상률을 기록했습니다. 이는 신규 이주자 유입과 극심한 공실 부족이 원인이었습니다. 2022년 말에서 2023년까지, 이 도시의 임대 공실률은 1%에 가까울 정도로 낮아졌고, 아파트를 구하는 일은 치열한 경쟁이었으며 임대 계약을 두고 입찰 경쟁이 흔했습니다. 그러나 2024~2025년에는 새로운 국면이 시작되었습니다. 임대 공급 급증과 수요 완화로 인해 마침내 압박이 완화되었습니다.

캘거리의 목적형 임대주택 공실률이 크게 상승했습니다. CMHC 조사에 따르면, 캘거리 광역시의 공실률은 2023년에 1.4%에 불과했으나, 2024년 말에는 4.8%로 급등했습니다 mortgagesandbox.com. 이는 캘거리에서 기록된 가장 극적인 1년간 공실률 변화 중 하나입니다. 약 5%의 공실률은 비교적 건강한(균형 잡힌 임대 시장) 상태로 간주되므로, 캘거리는 12개월 만에 극심한 부족 상태에서 사실상 정상 수준으로 전환된 셈입니다. 2025년 업계 소식통에 따르면, 신규 건물의 추가 입주로 일부 부문에서는 공실률이 5%를 넘길 수도 있다고 합니다 emeraldmanagement.com. 실제로 민간 부문 자료에 따르면, 캘거리의 임대 가능 물량은 2025년 중반까지 계속 증가했으며, 광고된 아파트 공실이 채워지는 데 더 오래 걸리고, 집주인들이 세입자를 유치하기 위해 경쟁하기 시작했습니다 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

이러한 공실률 상승은 신규 공급과 직접적으로 연관되어 있습니다. 앞서 언급했듯이, 기록적인 수의 신규 아파트가 완공되었거나 곧 완공될 예정입니다. 이들 중 상당수는 임차인을 대상으로 한 대형 다가구 프로젝트(일부 콘도 프로젝트도 임대용으로 전환됨)입니다. 예를 들어, 다운타운과 벨트라인 지역만 해도 지난 1년간 수백 개의 신규 임대 유닛이 시장에 나왔습니다(예: The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II 등). 교외 지역에서도 개발업자들이 Seton, University District, 주요 교통 요지 인근 커뮤니티에 신규 임대 단지를 건설했습니다. 이와 더불어 더 많은 민간 콘도가 임대 시장에 나오면서, 임차인을 위한 매물 인벤토리가 크게 늘어났습니다. 2025년 초 캘거리의 임대 매물은 전년 대비 약 130% 증가했습니다(CMHC 분석 기준) cmhc-schl.gc.ca. 경쟁이 심화되면서 집주인들은 가격과 인센티브에 있어 더 유연해질 수밖에 없었습니다.

임대료는 그 결과 안정세를 보였고, 실질적으로는 소폭 하락하기도 했습니다. 구체적으로 살펴보면: Rentals.ca 데이터(2025년 7월 보고서)에 따르면 캘거리의 평균 임대료(모든 부동산 유형 기준)는 $1,914로, 1년 전보다 9% 낮은 수치입니다 calgary.citynews.ca. 이는 당시 주요 캐나다 도시 중 가장 큰 임대료 하락폭 중 하나였습니다 calgary.citynews.ca. 부동산 유형별로 보면, 2025년 중반 기준 캘거리의 원룸 아파트 평균 임대료는 월 약 $1,500~$1,600으로, 2024년 약 $1,650+의 최고치에서 하락한 수치입니다 apartments.com. 2베드룸은 $1,800을 훌쩍 넘었던 임대료가 평균적으로 $1,700대 중반으로 다시 내려왔습니다. 더 큰 유닛(3베드룸)도 임대료가 하락했는데, 2025년 중반 캘거리의 3베드룸 임대료는 1년 전보다 약 15% 낮아져 현재 평균 $2,300+ 수준입니다 calgary.citynews.ca. 이러한 통계는 임대 시장이 진정세를 보이고 있음을 보여줍니다. 다만, 이 진정세는 극심한 성장기를 거친 뒤에 나타난 현상임을 주목할 필요가 있습니다. 예를 들어, 캘거리의 평균 임대료는 여전히 3년 전(2019~2022년 기간)과 비교해 약 9% 높은 수준입니다 calgary.citynews.ca. 즉, 현재 임차인들은 한숨 돌릴 수 있게 되었지만, 임대료가 완전히 급등 이전 수준으로 돌아간 것은 아닙니다.

임대인들은 더 부드러워진 시장에 다양한 방식으로 대응하고 있습니다. 많은 신규 고급 임대 건물들은 세입자를 유치하기 위해 입주 인센티브—예: “한 달 무료 임대,” 1년간 무료 주차, 또는 상품권—를 제공하고 있는데, 공실률이 1%에 가까웠을 때는 필요하지 않았던 일입니다. 일부 기존 임대인들은 임대 갱신 시 임대료 인상 억제를 선택하고 있는데, 한두 달 동안 공실이 되는 위험을 감수하기보다는 좋은 세입자를 유지하는 것을 선호하기 때문입니다. CMHC의 연중 업데이트에 따르면 캘거리(및 몇몇 다른 도시)에서는 2025년 1분기 광고 임대료가 실제로 2024년 1분기보다 3~4% 낮았다 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca고 하며, 이는 임대인들이 세입자를 채우기 위해 요구 임대료를 낮추고 있음을 보여줍니다. 주목할 점은, 신규 임대 계약의 요구 임대료는 하락했지만, 장기 세입자들이 실제로 내는 임대료는(연간 임대료 조정과 이전 상한선 보정으로 인해) 여전히 오르는 경향이 있다는 점입니다—하지만 그 속도는 느려지고 있습니다. CMHC는 캘거리의 거주 중인 유닛의 임대료 인상이 여전히 긍정적(2025년 초 기준 전년 대비 약 7.9%)임을 관찰했습니다 cmhc-schl.gc.ca, 즉 많은 세입자들이 여전히 갱신 시 인상을 경험하지만, 이전보다는 덜하다는 것을 반영합니다.

또 다른 흥미로운 트렌드는 공급이 늘어나면서 세입자들이 새롭게 선택권과 협상력을 갖게 되었다는 점입니다. 2025년 내내, 세입자들이 소폭의 할인 협상을 하거나, 여러 유닛이 기준에 부합하기 때문에 위치/편의시설에 대해 더 까다롭게 선택할 수 있었다는 사례들이 등장했습니다. 이는 2022년에는 세입자들이 어떤 가격이든 첫 번째로 나오는 유닛을 잡았던 것과는 극명한 변화입니다. 또한 이는 품질 경쟁도 촉진하고 있습니다: 오래된 건물의 임대인들은 반짝이는 신규 프로젝트에 세입자를 빼앗기지 않기 위해 리노베이션과 업그레이드에 투자하고 있습니다. 캘거리의 2차 임대 시장(개별 콘도 임대인)도 경쟁을 체감하고 있는데, 일부 콘도 투자자들은 임대료가 정체되고 신규 고급 임대가 경쟁자로 등장하자 유닛을 매도하는 선택을 하고 있습니다. 이것이 2025년 콘도 매물 증가의 일부 원인입니다 mortgagesandbox.com.

가격 적정성 측면에서 보면, 캘거리의 임대 시장은 여전히 토론토나 밴쿠버보다 저렴하지만, 2021~2023년 급등기 동안 그 격차가 줄어들었습니다. 캘거리의 평균 임대료(약 $1,900)는 캐나다 평균(약 $2,100)calgary.citynews.ca보다 여전히 낮고, 밴쿠버(약 $2,800)나 토론토(약 $2,400)보다 훨씬 낮습니다. 최근 하락세로 인해 캘거리는 임차인들에게 저렴한 대도시로서의 입지를 강화했습니다. 하지만 임대료는 5년 전보다 여전히 상당히 높으며, 높은 금리로 인해 첫 주택 구입을 미루는 사람들이 계속 임대를 선택하고 있어 기본 수요가 유지되고 있습니다. 전국적으로 높은 주거비의 한 가지 부작용은 룸메이트 가구입니다. 캘거리에서도 CMHC는 더 많은 임차인들이 임대료를 감당하기 위해 함께 거주하고 있다고 지적합니다facebook.com. 이는 다른 지역에서도 흔한 추세입니다.

앞을 내다보면, 임대 시장 전망은 2025년까지 균형 또는 다소 완화된 상태가 이어질 것으로 보입니다. 더 많은 신규 임대 주택 완공이 2025년 후반과 2026년에 예정되어 있어 공실률이 더 높아질 수 있습니다. 일부 전망에 따르면 캘거리의 공실률이 인구 유입이 따라잡기 전 일시적으로 5~7%대까지 오를 수 있다고 합니다youtube.com. 임대료는 비교적 안정세를 유지할 가능성이 높으며, 일부 구간(예: 도심 고급 원베드룸)은 2026년에 2024년보다 소폭 하락할 수도 있습니다. 이는 임차인과 도시의 생활비 경쟁력 측면에서 좋은 소식입니다. 투자자와 개발업자에게는, 임대 시장이 식으면서 신규 프로젝트의 수익성 검토가 더 신중해져야 한다는 의미입니다. 실제로 2025년 말에는 일부 개발업자들이 임대료 하락과 금융비용 상승으로 인해 신규 임대 프로젝트를 일시 중단할 것임을 시사했습니다mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. 하지만 캘거리의 인구가 여전히 증가하고 있기 때문에, 대부분의 분석가들은 향후 몇 년간 임대 시장이 신규 공급을 점진적으로 흡수할 것으로 예상합니다. 현재는 공급 증가가 수요 증가를 앞지르는 일종의 ‘추격’ 기간이며, 이후 균형이 맞춰질 것으로 보입니다. 특히 캘거리 임대 시장은 오일 경기 침체기(2016년경 공실률이 두 자릿수에 달했을 때)보다 근본적으로 더 타이트한 상태를 유지하고 있습니다. 도시는 공급 과잉 상태가 아니라 극심한 부족에서 건강한 상태로 전환 중입니다.

요약하자면, 2025년은 캘거리 임대 시장의 전환점이 되는 해입니다: 더 높은 공실률과 안정화되는 임대료가 시장의 특징입니다. 임차인들은 선택지가 늘어나 한숨 돌릴 수 있습니다. 임대인들은 더 많은 경쟁에 직면하며 임대료 책정에 신중해야 합니다. 이러한 균형 잡힌 임대 환경은 가까운 미래에도 지속될 가능성이 높으며, 최근 몇 년간의 과열된 임대료 인상 이후 반가운 정상화입니다.

상업용 부동산: 오피스, 리테일 & 복합용도

오피스 시장 상황

캘거리의 오피스 시장은 오랜 기간 고통스러운 조정을 겪어왔으며, 2025년 역시 점진적인 회복과 지속적인 도전의 해입니다. 2014년 유가 폭락 이후 에너지 기업들이 축소하거나 문을 닫으면서 도심 오피스 공급 과잉이 악명 높게 발생했습니다. 이후 전반적인 경제가 회복되었음에도, 팬데믹 기간 원격/하이브리드 근무의 확산이 추가적인 압박을 가해, 캘거리 도심은 북미에서 가장 높은 오피스 공실률 중 하나를 기록하게 되었습니다.

2025년 현재, 캘거리는 안타깝게도 여전히 캐나다에서 가장 높은 오피스 공실률을 기록하고 있습니다. 도심 오피스 공실률은 약 30% cbre.ca로, 도심 내 오피스 공간 3곳 중 1곳이 비어 있다는 의미입니다. 이는 10년 초반(몇 년 전 공실률 약 25%)보다 증가한 수치로, 추가 이탈과 소량의 신규 공급이 완공된 결과입니다. 2025년 2분기만 해도, 대형 에너지 기업이 공간을 통합해 더 많은 면적을 시장에 내놓으면서 도심 공실률이 약 0.5% 상승했습니다 cbre.ca cbre.ca. 캘거리 도심에는 약 4,200만 평방피트의 오피스 재고가 있어, 30% 공실률은 약 1,200~1,300만 평방피트가 비어 있다는 뜻으로, 이는 막대한 초과 공급입니다. 교외 오피스 지역은 도심보다는 양호하지만, 역시 15~20%대의 높은 공실률을 보이고 있습니다. 예를 들어, 2025년 중반 캘거리 교외 오피스 공실률은 약 17%였으며(남부 교외 시장이 북부보다 다소 양호) collierscanada.com. 시 전체(모든 등급, 도심+교외 합산) 오피스 공실률은 약 23~24% assets.cushmanwakefield.com입니다. 이 수치들은 캘거리가 공실 오피스 공간을 재임대하거나 용도 변경하는 데 수년간의 과제가 있음을 보여줍니다.

긍정적인 점은, 몇 가지 안정화의 신호가 있다는 것입니다. 지난 1년 반 동안 전국 자료에 따르면 캐나다 오피스 공실률이 정체되고 있으며, 캘거리도 이러한 정체 현상의 예외가 아닙니다 cbre.ca cbre.ca. 캘거리의 순흡수(임대 공간의 순변화)는 거의 0에 머물러 있습니다. 한 분기는 약간 플러스, 다음 분기는 약간 마이너스—즉, 자유낙하가 멈췄다는 신호입니다. 실제로 CBRE는 캘거리가 몇 분기 동안 오피스 공간의 순흡수가 소폭 플러스를 기록했다고 보고했으며, 고급 “트로피” 빌딩들은 일부 임차인들이 “퀄리티로 이동”하면서 공실률이 개선되기도 했습니다 cbre.ca. 보우, 브룩필드 플레이스와 같은 최상급 도심 타워들은 비교적 선방하여 점유율을 유지하고 심지어 괜찮은 임대료를 받는 반면, 오래된 B/C급 빌딩들은 거의 비어 있습니다. 이러한 양극화는 최신식, 편의시설이 풍부한 핵심 입지의 오피스가 더 좋은 성과를 내고 있음을 의미합니다. 실제로 캘거리의 “트로피” 도심 부문 공실률은 약 11%로, 전체 도심 평균 30%와는 전혀 다른 수준입니다 cbre.ca cbre.ca. 많은 임차인들이 이 기회를 이용해 공간을 업그레이드하고 있습니다(클래스 간 임대료 차이가 줄었기 때문). A급과 B/C급 오피스의 공실률 차이는 약 14.7%포인트에 달해 cbre.ca, 오래된 오피스가 불균형적으로 비어 있음을 보여줍니다.

사무실 공간의 임대료도 그에 따라 조정되었습니다. 2025년 1분기 캘거리의 도심 순 임대료 평균는 연간 약 제곱피트당 $16.31였습니다 assets.cushmanwakefield.com. 이는 전 분기의 $14.95(psf)에서 실제로 상승한 수치입니다. 하지만 이 상승은 다소 오해의 소지가 있는데, 이는 임대인들이 전반적으로 가격 결정력을 얻었다기보다는 고급 공간이 시장에 새로 공급된 결과입니다. 일반적으로, 저품질 건물의 임대인들은 임대료를 대폭 인하하고, 임차인을 유치하기 위해 장기간 무상 임대, 인테리어 비용 지원 등 큰 인센티브를 제공합니다. 클래스 B 건물에서는 실질 임대료가 제곱피트당 한 자릿수로 내려가는 경우도 드물지 않습니다. 반면, 프리미엄 “트로피” 빌딩의 경우 최고급 공간은 여전히 제곱피트당 $20 후반대 이상의 임대료를 기록합니다. 교외 사무실의 평균 임대료는 더 낮으며, 흥미롭게도 2025년 초에는 약간 하락했습니다(도심 평균이 소폭 상승한 반면 교외는 소폭 하락) assets.cushmanwakefield.com. 전반적으로 캘거리의 사무실 임대료는 2014년 이전의 최고치에 한참 못 미치는 수준입니다. 참고로, 유가 하락 전에는 도심 클래스 A 임대료가 $30~40(psf) 범위였으나, 현재는 최고급 공간만이 $20을 넘기고, 많은 거래가 과거의 일부 가격에 체결되고 있습니다. 이는 저렴한 사무실 공간을 찾는 기업에게는 좋은 소식이지만, 건물주와 투자자에게는 어려운 상황입니다.

계속되는 높은 공실률로 인해 창의적인 대책이 등장했습니다. 앞서 언급했듯, 시의 오피스-주거 전환 프로그램은 과잉 공급에 대한 직접적인 대응책입니다. 건물주에게(제곱피트당 최대 $75까지) 보조금을 제공함으로써, 캘거리는 전환을 통해 오피스 재고를 줄이도록 유도했습니다. 2025년까지 세 건의 전환이 완료되었고, 여러 건이 공사 중이며, 이로 인해 총 도심 오피스 공간 268만 제곱피트가 사라질 예정입니다 cmhc-schl.gc.ca. 이는 공실률 감소와 더불어 도심에 더 많은 거주자를 유입시켜 지역 상권을 활성화하는 이중 효과가 있습니다. 시 당국은 공공 자금 $1당 민간 부문이 $4를 투자했다고 강조합니다 cmhc-schl.gc.ca – 꽤 괜찮은 레버리지입니다. 느린 과정이지만, 장기적으로는 이러한 노력이 공실률을 의미 있게 낮출 것으로 보입니다. 추가로, 시는 일부 회생 불가능한 노후 타워에 대해 오피스 건물 철거도 검토 중이며, 이를 공원이나 재개발 부지로 전환할 가능성도 있습니다.

수요 측면에서, 캘거리의 오피스 시장은 점차 석유 및 가스 산업을 넘어 다양화되고 있습니다. 토론토/밴쿠버만큼은 아니지만, 기술 기업들이 캘거리에서 성장하고 있습니다. Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies와 같은 기업들, 그리고 현지 스타트업들이 사무실 공간을 임대하여, 축소된 에너지 기업들이 남긴 공백을 일부 메우고 있습니다. 주 정부도 일부 일자리를 캘거리 도심으로 분산시켰고, 금융 서비스 및 의료 행정과 같은 분야도 소폭 확장되었습니다. 하지만 이러한 성장은 수천만 평방피트에 달하는 공실에 비하면 점진적인 수준입니다. 2025년의 주목할 만한 동인은 “사무실 복귀” 추진입니다. 많은 캘거리 기업들이 대면 근무 기대치를 높이고 있어, 일부는 공간을 약간 더 임대하거나 최소한 기존 공간을 전대(sublet)하지 않고 유지하고 있습니다. 2020년에 급증했던 전대 가능 공간은 감소하고 있으며, 캘거리의 전대 공간은 전년 대비 약 9% 감소했습니다 cbre.ca. 이는 초과 공간을 처분하려는 기업이 줄고 있다는 의미로, 최악의 공급 과잉이 지나갔을 수 있음을 시사합니다.

요약하자면, 2025년 캘거리의 오피스 부문은 바닥을 치며 횡보하고 있습니다. 도심 공실률 약 30%는 엄청난 도전 과제입니다 cbre.ca, 그리고 이를 크게 줄이려면 수년간의 경제 성장(및 추가 전환 노력)이 필요할 것입니다. 임대료는 특히 노후 건물에서 약세를 보이고 있으며, 임대인들은 임차인을 유치하기 위해 치열하게 경쟁하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 최악의 상황은 멈췄다는 신중한 낙관론이 있습니다. 이제 내러티브는 “얼마나 더 나빠질까?”에서 “어떻게 재구성하고 회복할 수 있을까?”로 바뀌고 있습니다. 캘거리 도심이 번영하려면 이 사무실 공간을 채우거나 새로운 용도를 찾는 것이 최우선 과제입니다. 좋은 소식은 신규 오피스 타워가 건설되고 있지 않다는 점입니다 (오피스 건설은 20년 만에 최저 수준 cbre.ca), 즉 공급 측면이 더 악화되지 않는다는 뜻입니다. 이제 초점은 기존 공실을 흡수하거나 없애는 데 맞춰져 있습니다. 알버타 경제가 견조하고 기술 및 전문 서비스 분야가 계속 성장한다면, 캘거리 도심은 초과 공간을 서서히 줄여나갈 수 있을 것입니다. 그동안 도심 오피스 시장은 임차인에게는 천국(선택지와 저렴한 임대료가 풍부), 임대인에게는 골칫거리입니다. 이는 두 시장의 이야기입니다: 번듯한 신축 타워는 괜찮은 반면, 노후 타워는 생존을 위해 싸우고 있습니다. 캘거리는 포스트 오일, 하이브리드 근무 시대에 도심을 재창조하는 과정에서 상업용 부동산 업계의 주목을 받을 것입니다.

소매 및 복합용도 개발

2025년 캘거리의 소매 부동산은 인구 증가와 회복 중인 소비 지출에 힘입어 오피스 부문보다 대체로 더 견고한 기반을 갖추고 있습니다. 소매 시장은 교외 쇼핑센터, 대형 박스형 쇼핑몰, 도심 거리 상점, 신규 복합용도 개발 등 모든 유형을 포괄합니다. 전반적으로 캘거리의 소매 공실률은 보통 수준이며, 소매 임대료도 비교적 안정적이지만, 위치와 형태에 따라 성과 차이가 있습니다.

교외에서는 소매업이 주택 개발을 따라가며, 캘거리에는 새로운 주택이 많이 들어서고 있습니다. 새로운 커뮤니티가 외곽에 생겨나면서, 소매 개발업자들은 필수적인 대형마트 중심의 쇼핑 플라자와 서비스를 제공하고 있습니다. 예를 들어, 성장 중인 리빙스턴/캐링턴(북부)와 세튼/마호가니(남부) 같은 지역에서는 슈퍼마켓, 약국, 레스토랑 등이 입점한 새로운 소매 단지가 오픈했거나 건설 중으로, 해당 지역 주민들을 위한 서비스를 제공합니다. 이러한 곳들은 신규 커뮤니티에 지역 편의시설에 대한 잠재 수요가 많기 때문에 임대가 잘 되는 편입니다. 기존 지역의 파워 센터(대형 매장 집합체)도 대체로 건전한 상태를 유지하고 있습니다. 캘거리의 강한 인구 증가가 주요 소매업체(코스트코, 월마트, 홈 인프루브먼트 스토어 등)의 매출을 뒷받침하고 있으며, 이들 센터의 공실률도 낮은 편입니다. 일부 오래된 파워 센터는 재개발을 통해 신규 매장이나 복합 용도를 추가하기도 했습니다. 주목할 만한 트렌드는 복합용도 요소의 도입입니다. 예를 들어, Tsuut’ina Nation 땅(캘거리 남서부, 순환도로 인근)에 위치한 대규모 타자 개발은 소매, 엔터테인먼트, 오피스, 그리고 잠재적으로 주거까지 아우르는 새로운 허브를 조성하며, 순수 소매와 복합용도 목적지의 경계가 흐려지고 있음을 보여줍니다.

캘거리의 쇼핑몰은 팬데믹 기간 동안 어려움을 겪었지만, 주요 쇼핑몰들은 회복세를 보이고 있습니다. CF 치누크 센터와 CF 마켓 몰 등 시내 최대 쇼핑몰들은 2025년에 신규 매장 오픈과 리노베이션 덕분에 방문객과 매출이 증가했다고 보고합니다. 치누크 센터는 향후 몇 년 내 오픈 에어 리테일 스트리트와 주상복합 타워 추가를 포함한 대규모 확장을 준비 중이며, 2025년에도 새로운 해외 브랜드를 유치하고 있습니다. 시 경계 북쪽에 위치한 아울렛몰 크로스아이언 밀스 역시 지역 내 인기 명소로 남아 있습니다. 선리지, 사우스센터 등 2차 쇼핑몰들도 안정적이지만, 이커머스와의 경쟁에 직면해 있으며, 식음료, 피트니스, 심지어 헬스케어 등 새로운 매력 요소로 리테일 공간을 재구성할 필요가 있습니다. 캘거리의 쇼핑센터/몰 공실률은 한 자릿수 초중반(서브마켓별로 약 3~6%)로 추정됩니다. 시의 높은 인구 증가가 소매 수요를 견고하게 유지하고 있습니다. 인구가 늘면 쇼핑객도 늘기 때문입니다.

도심에서는 소매업의 상황이 혼재되어 있습니다. 캘거리 다운타운의 오피스 중심 소매업(+15 푸드코트, 오피스 타워 1층 상점 등)는 재택근무와 사무실 근로자 감소로 어려움을 겪고 있습니다. 출퇴근자 대상이던 일부 +15 푸드코트 매장과 편의 소매점은 여전히 공실이거나 영업시간이 단축된 상태이며, 다운타운 오피스 근로자 유동 인구는 2019년 수준에 미치지 못하고 있습니다. 하지만 신규 콘도와 오피스 리모델링을 통한 주거 전환으로 더 많은 주민이 도심으로 유입되면서 새로운 고객층이 형성되고 있습니다. 최근 몇 년간 벨트라인 지역에 대형 식료품점 두 곳이 오픈하는 등, 도심 내 주민을 위한 편의시설이 증가하고 있습니다. 벨트라인과 이스트 빌리지 지역은 식음료와 엔터테인먼트 중심지로 부상하며, 이곳의 리테일 공간을 채우고 있습니다. 예를 들어, 벨트라인의 퍼스트 스트리트 SW와 17번가에는 인근에 거주하는 젊은 직장인들을 겨냥한 새로운 카페, 바, 부티크가 계속 오픈하고 있습니다. 도심 리테일(스트리트 레벨) 공실률은 여전히 높지만(약 10% 이상), 일부 공간이 피트니스 스튜디오, 의료 클리닉, 팝업 갤러리 등 새로운 콘셉트로 전환되고, 주거 밀집도가 높아지면서 예전에는 한산했던 블록도 소매업이 가능해지는 등 점차 개선되고 있습니다.

도시 소매업의 큰 발전으로는 앞서 언급한 17번가와 스탬피드 파크 주변의 문화 + 엔터테인먼트 지구가 있다. BMO 센터 확장(2024년에 완공된 컨벤션 센터)과 이벤트 센터 건설과 함께, 연중무휴 소매점, 레스토랑, 공공 광장을 포함한 계획이 활기찬 지구를 조성할 예정이다. 이미 플랫폼 이노베이션 센터(테크 허브)가 이스트 빌리지에 공공 공간과 함께 문을 열었고, 캘거리 스탬피드 조직은 부지 재개발의 일환으로 소매 거리를 조성하고 있다. 2027년경에는 이 지역이 바, 상점, 호텔이 어우러진 캘거리판 스포츠/엔터테인먼트 지구로 변모해 도심 소매업에 새로운 활력을 불어넣을 수 있다.

또 다른 흥미로운 소매 프로젝트는 NW 캘거리(캐나다 올림픽 파크 근처)의 그리니치 개발이다. 이곳은 59에이커 규모의 계획 커뮤니티로, 브라운스톤 스타일의 타운홈과 상업 공간이 어우러진 “뉴욕에서 영감을 받은” 분위기를 목표로 한다 avenuecalgary.com. 특히, 주요 앵커로 캘거리 파머스 마켓 웨스트가 오픈했다 avenuecalgary.com – 현지 식품과 상품을 찾는 방문객을 끌어들이는 실내 마켓홀이다. 이로 인해 그리니치는 주목받게 되었고, 파머스 마켓, 푸드홀과 같은 체험형 소매가 새로운 커뮤니티 디자인의 일부임을 보여준다. 마찬가지로, 유니버시티 디스트릭트와 같은 신규 커뮤니티도 주거와 통합된 하이스트리트 소매를 도입해 매우 성공적이었다(캠퍼스와 신축 콘도 근처에 식료품점, 영화관, 레스토랑이 위치).

소매업을 이야기할 때 전자상거래를 빼놓을 수 없다: 계속 성장하고 있지만, 캘거리 소매업체들은 오프라인 경험과 옴니채널에 집중하며 적응해왔다. 도시 외곽의 산업형 이행 센터가 온라인 수요를 충족시키고 있지만(산업 섹션에서 다룸), 캘거리의 오프라인 매장은 결코 죽지 않았다. 실제로 캘거리의 독특한 점은 비교적 젊고 부유한 인구가 외식과 쇼핑을 즐긴다는 것이다 – 이 도시는 1인당 레스토랑 지출이 꾸준히 상위권이다. 2022~2025년 경기의 활력(일부 지역보다 덜 엄격한 봉쇄와 빠른 회복)으로 많은 레스토랑과 매장이 호황을 누렸다. 다만, 2025년에는 인플레이션과 높은 금리로 소비자들이 다소 신중해지면서 소매 매출 성장세가 약간 완화되었다.

복합용도 개발이 핵심 테마다: 주거, 오피스, 소매의 결합. 브렌트우드, 앤더슨 등 교통 중심지의 캘거리 신규 용도지역은 저층부 소매가 있는 고층 타워를 장려한다. 현재 공사 중인 사례로는 브렌트우드 빌리지 몰이 있다 – 오래된 몰 부지를 고층 주거와 1층 소매로 재개발 중이다. 웨스트브룩과 샤가나피 등 신규 전철역 주변도 마찬가지다. 용도 혼합을 통해 개발업자들은 소매업의 내재 고객층을 확보하고 24시간 활기찬 환경을 조성하려 한다. 시의 개정된 도시개발계획은 이러한 완성형 커뮤니티를 강조한다.

요약하자면, 캘거리의 소매 부문은 2025년에 조심스럽게 건강한 상태입니다. 교외 소매는 도시의 성장과 함께 확장되고 있으며, 주요 쇼핑몰들은 혁신을 거듭하고, 인구 밀집 지역의 거리 소매도 자리를 잡아가고 있습니다. 도심 오피스에 의존하는 소매와 리노베이션이 필요한 노후 쇼핑센터에는 여전히 도전 과제가 남아 있습니다. 하지만 오피스 시장과 달리, 소매 시장은 캘거리의 인구통계와 소비 패턴에서 근본적인 지지를 받고 있습니다. 공실률은 관리 가능한 수준이고, 수요가 높은 지역의 주요 소매 임대료는 소폭 상승세를 보이기도 했습니다. 캘거리의 소매 시장은 결국 인구 급증의 수혜를 받고 있습니다. 인구가 늘면 쇼핑객도 늘어나기 때문이며, 이는 도시가 계속해서 신규 유입 인구를 끌어들이는 한 긍정적인 흐름입니다.

산업용 부동산 동향

오피스 시장이 어려움을 겪고 소매가 변화하는 동안, 캘거리의 산업용 부동산은 최근 몇 년간 눈에 띄는 성과를 보였습니다. 캘거리 및 인근 지역의 산업 부문(창고, 물류센터, 제조 공간, 물류 야드 등)은 전자상거래 성장, 유통에 유리한 앨버타의 입지, 그리고 비교적 다각화된 산업 기반(물류, 식품 가공, 건축 자재 등) 덕분에 수요가 급증했습니다. 2025년에도 산업 부문은 강한 펀더멘털을 유지하고 있지만, 신규 공급이 유입되면서 극도로 타이트했던 시장이 약간 완화되기 시작했습니다.

맥락을 설명하자면: 캘거리의 산업용 공실률은 2023년 중반 2.6%로 16년 만에 최저치를 기록했습니다 assets.cushmanwakefield.com – 사실상 거의 만실 상태였으며, 기업들이 가용 공간을 모두 차지했습니다. 이는 아마존(캘거리 지역에 여러 물류센터를 개설), 월마트, 캐나디언 타이어 등 전자상거래 및 소매 유통 기업들이 서부 캐나다를 위한 대형 물류 시설을 구축하면서 촉진되었습니다. 또한, 캘거리는 밴쿠버와 위니펙의 중간 지점이자, I-15 고속도로를 통한 미국 국경 진입 관문으로서 철도 및 트럭 운송 허브 역할을 하여 창고 입지로 전략적 이점을 갖고 있습니다. 2021~2023년 동안 임대(흡수) 면적이 신규 건설을 훨씬 앞지르면서 공실률은 하락하고 임대료는 상승했습니다.

치열한 시장 상황을 보고, 개발업자들은 신규 건설 붐으로 대응했다. 지난 18개월 동안, 대형 유통센터, 중형 다세대 산업단지, 일부 스트라타 산업 콘도 등 모든 부문에서 수많은 산업 프로젝트가 완공되었다. Cushman & Wakefield에 따르면, 2023년 중반 이후 18개월 동안 캘거리는 “모든 시장 부문에서 완공의 물결”을 경험하며 절실히 필요했던 공간이 추가되기 시작했다assets.cushmanwakefield.com. 2025년 초까지 이러한 건설 급증으로 인해 극히 낮았던 공실률이 소폭 상승했다. 전체 산업 공실률은 2025년까지 4–5% 범위로 소폭 상승했다 avisonyoung.ca. Colliers는 2025년 2분기 캘거리의 산업 공실률이 4.14%라고 보고했으며, 이는 약 560,000평방피트의 긍정적 흡수 덕분에 전 분기보다 약간 하락한 수치다 collierscanada.com. Avison Young의 2025년 2분기 스냅샷에 따르면 공실률은 약 5.1%, 6.2%의 가용률(아직 비어있지는 않지만 시장에 나온 공간 포함), 그리고 약 120만 평방피트가 개발 중이라고 한다 avisonyoung.ca. 따라서 시장은 여전히 균형에 가까운 타이트한 상태를 유지하고 있다 – 분명 과잉 공급은 아니지만, 더 이상 극심한 공급 부족도 아니다. 4–5%의 공실률은 임차인들이 선택지가 조금 더 많아졌고, 개발업자들이 건물이 완공되기도 전에 임대를 마치는 이전과 같은 상황(가장 타이트했던 시기에 발생했던 일)은 더 이상 벌어지지 않음을 의미한다.

산업용 임대료는 낮은 공실률로 인해 지난 몇 년간 상승했다. 캘거리에서는 순 임대료가 새롭고 품질 좋은 창고 공간의 경우 평방피트당 $10–11까지 올랐는데, 이는 주목할 만하다(과거에는 $7–8이 일반적이었다). 오래되었거나 덜 최적화된 공간은 더 낮은 가격에 임대되지만, 전반적으로 임대료 상승세는 강했다. 2025년에는 더 많은 공간이 공급되면서 임차인들의 일부 반발이 있었고 – 급격한 임대료 인상은 완만해지고 있다. 하지만 현대식 고천장 건물의 임대인들은 해당 부문에서 경쟁이 제한적이기 때문에 여전히 자신감을 보이고 있다. 캘거리의 산업용 토지 및 건물 비용도 상승하고 있어 신규 개발의 임대료 상승 압박 요인으로 작용하고 있다.

개발 관점에서 보면, 최근 호황 이후 건설이 약간 완화되고 있습니다. 앞서 언급했듯이, 2025년 중반 기준 약 120만 평방피트가 건설 중입니다 avisonyoung.ca. 이는 2022년 여러 백만 평방피트가 동시에 건설되던 활동의 정점에 비해 감소한 수치입니다. 개발업자들은 (높아진 금융 비용과 다소 약해진 시장 전망으로 인해) 약간 신중해지고 있지만, 완전히 철수하는 것은 아니며 – 산업용 부동산은 여전히 좋은 선택지로 여겨집니다. 진행 중인 프로젝트로는 High Plains Industrial Park(도시 동쪽 Balzac 지역)의 추가 단계, Dufferin North 산업 지역의 신규 건물, 그리고 캘거리 남동부 산업 회랑의 일부 투기적 건설 등이 있습니다.

캘거리 산업 수요의 주요 동인:

• 전자상거래 및 유통: 기업들은 계속해서 공급망을 최적화하고 있습니다. 캘거리는 서부 캐나다의 유통 허브(밴쿠버 항구에서 들어오는 상품을 받아 앨버타, 서스캐처원 등지에 공급)입니다. 아마존은 이곳에 여러 시설을 두고 있으며, 2025년에는 Balzac의 대형 물류센터와 시내의 분류센터를 완전히 활용하고 있습니다. 다른 소매업체와 3PL(서드파티 물류) 업체들도 프레리 지역 고객에게 더 빠른 배송을 지원하기 위해 입주했습니다. 이 트렌드는 대형 창고(10만 평방피트 이상)의 지속적인 수요를 보장합니다. 실제로 10만 평방피트 이상 창고 재고는 4년 만에 20% 증가했으며lee-associates.com, 2025년에는 일부 대형 신규 창고에 공실이 발생했습니다(해당 하위 시장의 공실률이 약 9%까지 상승, 대형 공간이 새로 공급됨에 따라)lee-associates.com. 그러나 시간이 지나면서 더 많은 기업들이 캘거리로 운영을 통합함에 따라 이 공간들도 임대될 것으로 예상됩니다.
• 제조 및 가공: 캘거리는 자동차 제조 도시처럼 중공업이 발달한 곳은 아니지만, 식음료(예: 양조, 육류 가공), 건축 자재, 전자 등 다양한 제조업이 있습니다. 이 중 일부 업체들은 특히 앨버타의 인구 증가와 농업 생산량 증가에 대응해 식품 가공업체들이 확장했습니다. 또한 최근 몇 년간 높은 원자재 가격은 석유·가스 및 농업용 자재와 장비의 저장 수요를 촉진했습니다.
• 물류 인프라: 캘거리의 순환도로(Stoney Trail) 완공으로 도시 전역에 트럭 접근성이 뛰어납니다. 순환도로 교차로 인근 산업 지역(예: SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie)은 우수한 고속도로 연결성 덕분에 번창하고 있습니다. 캘거리 공항(YYC)도 화물 허브이며, 공항 주변 창고는 사실상 공실이 없습니다.

이러한 요소들을 고려할 때, 산업 부문에 대한 전망은 여전히 긍정적입니다. 대부분의 전문가들은 가까운 시일 내에 캘거리의 산업 공실률이 한 자릿수 중반을 유지할 것으로 보고 있습니다. 이는 일부 임차인의 이동을 허용할 만큼의 공간이 있지만, 임대료를 견고하게 유지할 만큼은 여전히 타이트하다는 의미입니다. 만약 새로운 수요(예를 들어, 또 다른 대형 물류센터의 필요)가 발생한다면 시장은 다시 빠르게 타이트해질 수 있습니다. 캘거리는 또한 밴쿠버나 토론토보다 산업 입주자들에게 더 저렴하다는 이점이 있어, 일부 기업들은 네트워크에 맞는 경우 이곳에 운영을 집중하기도 합니다. 캘거리 산업 부동산에 대한 투자에도 관심이 높아지고 있습니다. 자본화율이 압축되어(높은 가치를 반영), 국내 투자자 및 리츠(REITs)들이 안정적인 수익 자산으로 캘거리의 창고를 매입하고 있습니다.

요약하자면, 2025년 캘거리의 산업용 부동산은 견고하게 성장하고 있습니다. 약 4~5%의 공실률은 과거 0~2%의 극도로 타이트했던 상황과는 다르지만, 여전히 건강한 수준입니다 avisonyoung.ca. 신규 공급이 임차인에게 더 많은 선택지를 제공하고 있지만, 수요가 여전히 강해 대부분의 신규 건물이 빠르게 채워지고 있습니다(Q2 2025에도 순흡수(약 125,000평방피트)가 계속되었습니다 avisonyoung.ca). 산업용 건물주들은 캘거리의 오피스 건물주들보다 훨씬 더 좋은 상황에 있습니다. 이들의 공간은 필요로 하며, 활용도도 높기 때문입니다. 캘거리 경제에 있어 활기찬 산업 부문은 물류 및 경공업 분야의 일자리를 의미하며, 도시가 서부의 유통 허브로서의 입지를 더욱 공고히 합니다. 2030년을 향해 가면서, 산업 부문은 실제로 새로운 도전과제에 직면할 수 있습니다. 개발을 위한 토지입니다. 최근 몇 년간 많은 개발이 이루어지면서 우량 산업용 토지가 점점 부족해지고, 용도 지정된 토지의 가격도 급등했습니다. 하지만 2025년 현재로서는, 산업 시장의 궤적은 꾸준한 성장세를 보이고 있으며, 이는 캘거리의 캐나다 공급망 내 역할 확대와도 맞물려 있습니다.

2025년 시장에 영향을 미치는 주요 요인

여러 거시적 요인이 2025년 캘거리 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 이는 경제 동향, 정책 변화, 인구 구조 변화 등 다양한 범위에 걸쳐 있습니다. 이러한 동인들을 이해하는 것이 시장의 성과와 미래 방향성을 해석하는 데 핵심입니다:

• 이자율 및 모기지 비용: 2025년에 구매자 행동에 가장 즉각적으로 영향을 미치는 요인은 높은 이자율 환경입니다. 전국적인 인플레이션에 대응하여 캐나다 중앙은행은 2022~2023년에 급격한 금리 인상을 단행했고, 기준 금리는 2023년 초까지 거의 0%에서 약 4.5~5%로 올랐습니다. 이로 인해 5년 고정 모기지 금리는 5~6%대로 상승하여, 2020~21년의 초저금리와 비교해 주택 구매자의 차입 비용이 거의 두 배가 되었습니다. 이러한 높은 금리는 주택 구매 여력에 큰 영향을 미칩니다. 같은 집이라도 월별 모기지 상환액이 훨씬 커져, 구매자가 대출받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 그 결과, 캘거리의 한때 뜨거웠던 수요는 2023/24년에 식었고, 2025년에도 그 영향이 계속되고 있습니다. 잠재적 구매자들은 구매를 잠시 미루거나, 예산을 낮추거나, 임대로 전환하고 있습니다. CREB는 경제적 불확실성(금리 불확실성 포함)이 2025년 초 주택 판매에 부담을 주었다고 언급했으며, 구매자들은 신중해졌습니다 creb.com. 하지만 긍정적인 신호도 있습니다. 2025년 중후반, 캐나다 중앙은행은 경기 둔화에 직면하여 금리를 소폭 인하하기 시작했습니다. 2025년 9월, BoC는 6개월 만에 처음으로 정책 금리를 2.50%로 인하했습니다 reuters.com, 이는 완화 사이클의 신호였습니다. 이는 인플레이션 압력 완화와 경제적 위험에 대한 대응이었습니다. 캘거리 시장에서는 모기지 금리의 하락이 곧바로 구매 여력 개선으로 이어지며, 일부 구매자들이 다시 시장에 진입할 수 있게 합니다. 2025년 말~2026년에 금리 인하 기대감만으로도 시장 심리가 개선되었습니다. 그럼에도 불구하고, 지난 10년과 비교하면 차입 비용은 여전히 높으며, 이것이 2025년 캘거리의 집값 상승세가 둔화된 주요 원인입니다. 스트레스 테스트(차입자가 계약 금리보다 약 2% 높은 금리로 대출 자격을 심사받는 제도) 역시 특히 첫 주택 구매자에게는 여전히 큰 장벽입니다. 요약하자면, 2025년의 이자율은 시장을 식히는 요인이며, 시장의 균형은 부분적으로 이러한 높은 금융 비용에 의해 조정되고 있습니다. 만약 2026년에도 금리 인하가 이어진다면, 수요가 다시 살아날 수 있습니다.
• 인구 증가 및 이주: 캘거리는 인구 급증의 한가운데에 있어, 인구통계가 주택 시장에 큰 순풍이 되고 있습니다. 앞서 언급했듯이, 이 도시의 CMA는 2024년 중반까지 1년 동안 약 6% 성장했으며, 약 10만 명의 주민이 추가되었습니다 atb.com. 2025년에도 계속해서 강한 성장이 예상되지만, 아마도 이 정도로 높지는 않을 것입니다. 이러한 성장은 두 가지 주요 원천에서 비롯됩니다: 국제 이민과 주간 이주입니다. 국제적으로, 캐나다는 사상 최고 수준의 이민 목표(2023년 약 465,000명, 2024년 485,000명, 2025년 전국적으로 500,000명)를 세웠습니다. 앨버타는 일자리 기회와 온타리오나 BC보다 낮은 생활비 덕분에 이들 신규 이민자 중 상당수를 유치하고 있습니다. 많은 신규 이민자들이 캘거리를 첫 정착지로 선택하거나, 처음에는 다른 곳에 도착한 후 이곳으로 이주하고 있습니다. 2024년에는 캘거리 인구 증가의 거의 3분의 2가 국제 이주(외국인 유학생 및 임시 근로자와 같은 비영주권자 상당수 포함)에서 비롯되었습니다 atb.com. 국내적으로는, 캘거리는 다른 주에서 온 사람들을 끌어들이고 있습니다. 특히 온타리오, BC 등에서 온 젊은 근로자와 가족들이 저렴한 주택과 좋은 일자리를 찾아 이주하고 있습니다. 2024년에는 캘거리와 에드먼턴이 함께 약 35,000명의 주간 순유입을 기록했으며, 이는 앨버타 전체 증가분의 대부분을 차지합니다 atb.com. 이러한 인구 유입은 전반적인 주택 수요를 증가시켰습니다. 신규 이주자들은 보통 처음에는 임대를 하며(앞서 본 것처럼 임대 시장을 더욱 타이트하게 만듦), 이후 많은 이들이 주택을 구입하고, 전반적인 소비 역시 상업용 부동산 수요를 촉진합니다. 핵심 포인트는 인구통계가 캘거리 주택 시장을 견고하게 유지시킨 주요 긍정적 요인이었다는 점입니다. 금리가 높았을 때조차, 집이 필요한 사람들의 sheer한 수가 근본적인 지지를 제공했습니다. 앞으로는 변화의 가능성이 있습니다. 2024년 말 연방 정부는 주택 공급 문제에 대응해 이민 목표 완화를 시사했습니다 mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. 실제로 RBC 이코노믹스는 정부가 신규 이민자 수를 줄이면 “기대되던 인구 증가가 사라질 수 있다”며, 인구통계가 주택 시장의 순풍에서 역풍으로 바뀔 수 있다고 경고했습니다 mortgagesandbox.com. ATB 파이낸셜 역시 이민 목표 하향과 주간 유입 감소로 인해 앨버타의 인구 증가율이 2024년 4.4%에서 2025년 약 1.9%로 둔화될 것으로 전망합니다 atb.com. 캘거리의 경우, 성장은 계속되겠지만 2022–24년의 급격한 성장기보다는 더 정상적인 속도로 돌아갈 수 있습니다. 신규 유입 인구가 줄어들면 최근 몇 년보다 주택 수요 압박이 다소 완화될 수 있습니다. 그러나 연간 1.9%의 성장률도 역사적으로는 강한 편이며, 캘거리의 주거비용 경쟁력은 다른 주의 집값이 계속 비싸다면 여전히 사람들을 끌어들일 것임을 시사합니다. 요약하자면, 이민/이주 정책은 변동 요인입니다: 캐나다/앨버타가 계속 문을 열어둔다면 캘거리의 주택 시장은 강한 수요를 유지할 것이고, 정책이 강화된다면 시장은 더 많이 지역 내 가구 형성에 의존하게 될 수 있습니다.
• 경제 건강 및 고용: 캘거리의 부동산 경기는 항상 경제, 특히 석유 및 가스 산업과 밀접하게 연관되어 왔습니다. 2025년의 경제적 배경은 조심스럽게 긍정적입니다. 앨버타는 캐나다에서 GDP 성장률(2025년 약 1.9%, ATB 기준, 일부 다른 지역은 거의 제로 성장)을 이끌 것으로 전망됩니다 mpamag.com. 2022년의 높은 유가로 인해 주 예산 흑자가 발생했고 일부 투자가 다시 활기를 띠었으나, 이후 에너지 가격은 다소 완화되었습니다. 산업 다각화 노력으로 캘거리는 더 이상 석유에만 의존하지 않습니다. 이 도시는 기술, 물류, 농업 비즈니스, 금융 서비스 등 신흥 산업이 안정성에 기여하고 있습니다. 고용도 캘거리에서 증가하고 있습니다. 실제로 2025년 초까지 캘거리 지역은 연초 두 달 동안 26,700개의 일자리를 추가했습니다 assets.cushmanwakefield.com. 보건 및 사회복지 부문이 선도적으로 연간 약 30,500개의 일자리를 추가했으며 assets.cushmanwakefield.com, 그 뒤를 소매업과 건설업이 이었습니다. 캘거리의 실업률은 2025년 1분기 기준 약 7.2–7.3% 수준입니다 assets.cushmanwakefield.com. 팬데믹 당시보다는 낮아졌지만, 여전히 전국 평균인 약 6.7%보다는 다소 높습니다 assets.cushmanwakefield.com. 7%의 실업률은 노동 시장에 다소 여유가 있음을 의미하며, 이는 임금 상승이 완만하고 지역 내 인플레이션이 과도하게 치솟지 않는 이유이기도 합니다. 또한 노동력 부족이 호황기 동안 건설 및 기술직에서 문제였다는 점도 주목할 만합니다. 역설적으로, 현재 둔화되고 있는 높은 이민이 많은 일자리 공백을 메우는 데 중요한 역할을 했습니다. 캘거리 전망의 핵심은 에너지 산업의 방향성입니다. CREB는 “에너지 및 환경 정책에 대한 명확성이 2025년 이후 주택 시장에 영향을 미치는 중요한 요인이 될 것”이라고 지적했습니다 creb.com. 이는 연방 기후 정책, 파이프라인 승인(또는 그 부재), 전 세계 석유/가스 수요가 캘거리의 주력 산업에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 의미합니다. 기업들이 자신감을 가지면 고용과 확장(부동산에 긍정적)을 하겠지만, 그렇지 않으면 또 한 번의 위축이 올 수 있습니다. 2025년 현재 에너지 기업들은 대체로 안정적이고 수익성이 있지만, 많은 기업들이 공격적인 성장보다는 부채 상환이나 배당금 지급에 이익을 사용하고 있어 대규모 오피스 확장은 없는 상황입니다. 반면, 친환경 에너지와 기술이 부상하고 있습니다. 캘거리는 이를…스스로를 클린 테크, 물류 테크의 허브로 자리매김하고 있으며, 일부 영화 및 창의 산업까지 유치하고 있습니다. 보다 다양화된 경제 구조는 과거에 비해 부동산 시장의 변동성을 줄였습니다. 또 다른 경제적 요인: 무역 긴장과 관세입니다. 흥미롭게도, 2025년에는 보호무역주의 정책이 다시 등장했습니다(미국 행정부의 변화와 함께). CREB는 2025년 주택 전망을 하향 조정한 이유로 미국 관세로 인한 “불확실성 증가”를 언급했습니다 storeys.com storeys.com. 캐나다산 알루미늄, 철강, 그리고 잠재적으로 에너지 제품에 대한 관세는 캘거리 기업들에게 불확실성을 야기해, 투자 심리를 위축시킬 수 있습니다. 캐나다 중앙은행도 의사결정 과정에서 “미국 관세의 부정적 영향”을 언급했습니다 reuters.com. 주택 시장의 경우, 이러한 거시적 위험은 소비자 신뢰를 떨어뜨릴 수 있습니다. 경기 침체를 우려할 때 사람들은 큰 구매를 꺼리기 때문입니다. 지금까지 앨버타는 (제조업 비중이 높은 주들보다 직접적인 타격이 적었던 덕분에) 이를 잘 견뎌왔지만, 앞으로도 주시해야 할 요소입니다.
• 지방 정책 및 이니셔티브: 캘거리 시 자체적으로 부동산에 영향을 미치는 정책들을 시행해왔습니다. 그 중 하나는 다운타운 전략으로, 다운타운 캘거리 개발 인센티브 프로그램(앞서 언급한 오피스 전환 관련)이 포함됩니다. 시는 오피스 공간을 줄이고 주택을 추가하는 데 실질적으로 보조금을 제공함으로써, 다운타운 부동산을 새로운 현실에 맞추려 하고 있습니다. 이는 상업용 공실률을 줄이고 주거 밀도를 높이는 것을 목표로 하며, 현재까지 구체적인 진전(수천 채의 신규 주택이 다운타운에 들어서고 있음)이 나타나고 있습니다 cmhc-schl.gc.ca. 또 다른 시의 이니셔티브로는 주택 공급 문제를 해결하기 위한 신규 커뮤니티 승인 신속화가 있습니다. 2023년 말, 캘거리 시의회는 강한 주택 수요에 대응하여 처음에는 주저했으나 논란 끝에 8개의 신규 교외 커뮤니티를 승인했습니다. 2024년에도 더 많은 토지 공급이 검토되었습니다. 이러한 결정들은 토지 공급을 확대하여 이론적으로는 필지 가격과 궁극적으로 주택 가격이 과도하게 급등하는 것을 막아줍니다. 물론, 인프라 비용과 도시 확장에 대한 우려도 제기됩니다. 시는 또한 2024년 11월 서비스 계획 및 예산을 조정하여 주택 및 토지 이용 투자를 지원하고, 신규 커뮤니티 개발과 기존 지역 재개발을 촉진하고 있습니다 mortgagesandbox.com. 이는 주택 건설을 더 빠르게 진행하기 위해 상수도, 도로, 계획 절차 등에 예산이 배정된다는 의미입니다. 기존 지역에서 인필 및 다가구 주택을 더 많이 허용하려는 움직임도 있습니다. 이는 캘거리의 변화하는 조닝(더 많은 밀도를 장려하는 새로운 도시 계획 하에 개편 예정)의 일부입니다. 세금과 수수료도 무시할 수 없습니다. 캘거리는 일부 주와 달리 토지 양도세가 없어(주택 구매 부담 완화에 긍정적) 재산세에 의존합니다. 그러나 다운타운 오피스 가치 하락으로 인해 재산세 부담이 다른 부동산 유형으로 이동하면서 다소 변동성이 있었습니다. 2025년에는 주거용 재산세가 소폭 인상되었고, 보다 균형 잡힌 세금 구조에 대한 논의가 계속되고 있습니다. 개발업자에게는 시의 오프사이트 부담금과 허가 절차가 중요한데, 캘거리는 프로젝트의 시장 출시를 더 빠르게 하기 위해 행정 절차 간소화에 힘쓰고 있습니다(예: 2024~25년 신속 허가 시범사업 시행). 또한 연방 차원에서는 외국인 구매 금지(2023년 시행, 대부분의 외국인이 일정 기간 캐나다 주택 구매 금지, 2027년까지 연장됨) canada.ca와 같은 정책이 간접적으로 캘거리에 영향을 미칩니다. 캘거리는 역사적으로 밴쿠버나 토론토만큼 외국인 투자자가 많지 않았지만, 이 금지로 인해 해외 콘도 구매 수요가 일부 줄어듭니다. 그러나 앨버타는 외국인 투자가 큰 문제가 아니라고 판단해 이 금지 완화를 주장한 주 중 하나입니다. 2023년 봄에는(예: 취업 허가 소지자 구매 허용 등) 일부 개정이 이루어져 약간의 문이 열렸습니다. 전반적으로, 캘거리의 정부 정책은 현재 주택 공급 확대와 다운타운 활성화에 초점을 맞추고 있습니다.이들은 주택난을 완화하고 사용되지 않는 오피스 공간을 변화시키기 위한 친부동산 개발 입장입니다. 시장에 미치는 영향은 대체로 긍정적입니다. 더 많은 공급이 주택의 적정성을 돕고, 도심이 정체되지 않고 진화할 수 있다는 신뢰를 줍니다. 그러나 균형을 맞추는 것이 중요합니다. 한 번에 너무 많은 공급이 이루어지면 과잉 공급이 될 수 있지만(캘거리의 높은 수요로 인해 단기적으로는 가능성이 낮음), 인센티브에는 비용이 듭니다. 이해관계자들은 이러한 정책이 실제 주택 공급과 공간 점유로 얼마나 효과적으로 이어지는지 지켜볼 것입니다.
• 인프라 및 교통: 개발 동향에서 다룬 바와 같이, 그린라인 LRT와 링로드 완공과 같은 대규모 인프라 프로젝트는 새로운 개발 지역을 열고 접근성을 높이면서 부동산 시장에 영향을 주고 있습니다. 부동산 시장은 일반적으로 이러한 변화를 미리 반영합니다. 예를 들어, 계획된 그린라인 역(오그덴이나 잉글우드 등) 인근 지역은 이미 토지 가치가 상승하고 신규 주택 제안이 늘었습니다. 교통 개선은 부동산 가치를 높이고, 연결성을 중시하는 특정 구매자/임차인을 끌어들일 수 있습니다. 반대로, 이러한 프로젝트의 지연이나 불확실성(그린라인은 많은 지연과 범위 변경을 겪음)은 개발 열기를 누그러뜨릴 수 있습니다. 2025년에는 그린라인 공사가 실제로 시작되면서 교통 중심 개발에 대한 신뢰가 높아졌습니다. 마찬가지로, 캘거리 공항은 2010년대 후반에 새로운 활주로와 업그레이드를 완료했고, 2025년에는 승객 수 회복에 따라 추가 확장을 검토 중입니다. 공항 확장은 일반적으로 인근 호텔 및 물류 개발을 촉진합니다. 또 다른 인프라 측면은 공공 편의시설입니다. 새로운 학교, 병원, 레크리에이션 센터 등입니다. 캘거리의 신도시는 종종 학교와 편의시설 제공 약속에 달려 있으며, 주정부의 학교 예산 결정이 젊은 가족에게 가장 매력적인 신규 지역에 영향을 줄 수 있습니다. 2025년에는 인구 급증에 대응해 주정부가 여러 성장 지역에 신규 학교를 지원하고 있습니다. 2023년 말에는 Foothills 병원 인근에 새로운 암센터가 개원했으며, 이는 많은 인력을 고용하고 의료진의 인근 주거 수요를 높일 수 있어 토지 이용에도 영향을 미칩니다. 전반적으로 인프라 개발은 캘거리 부동산에 장기적 가치와 주거 환경을 높여주는 긍정적 요인입니다.

요약하면, 2025년 시장의 주요 동인은 복합적입니다. 긴축 통화 정책과 일부 경제적 불확실성은 제동을 거는 반면, 강한 인구 유입과 우호적인 지역 정책은 가속 페달을 밟고 있습니다. 이러한 요인들이 상쇄되면서 캘거리는 어느 정도 균형을 이루고 있습니다. 예를 들어, 높은 이자율이 없었다면 대규모 이민으로 인해 집값이 급등했을 것입니다. 앞으로는 이들 요인 중 하나라도 변화가 생기면—예를 들어, 모기지 금리의 큰 하락이나 이민의 급감 등—시장 역학이 다시 바뀔 수 있으니 주목해야 합니다.

투자 동향 및 기회

2025년 캘거리 부동산 시장은 투자 관점에서, 거주용과 상업용 모두, 지역 및 외부 투자자에게 다양한 기회를 제공합니다. 급격한 성장기 이후 균형을 찾아가는 시장의 변화는 자본을 캘거리 부동산에 투입하려는 이들에게 새로운 기회(그리고 도전)를 만들어냈습니다.

주거 투자: 2020~2022년 호황기 동안 많은 투자자들이 비교적 저렴한 가격(특히 토론토/밴쿠버와 비교할 때)과 강한 임대 수익 전망에 이끌려 캘거리 주택 시장에 뛰어들었습니다. 소규모 투자자들은 임대를 위해 콘도와 교외 단독주택을 구입했고, 대형 투자자들(REIT, 자산운용사 등)은 임대 프로젝트를 인수하거나 개발하기 시작했습니다. 2025년이 되면서 시장 환경은 약간 변화했습니다. 임대료 상승이 정체되고 금리가 높아지면서, 레버리지를 활용한 투자자들에게는 계산이 더 까다로워졌습니다. 2022~23년 고점에 콘도를 매입한 일부 투자자들은 현금 흐름 압박을 겪고 있습니다. 모기지 비용은 올랐지만 임대료는 더 이상 급등하지 않아, 수익 마진이 얇거나 마이너스가 된 것입니다. 이 때문에 콘도 매물도 증가했는데, 일부 투자자들이 현금화하기로 선택한 결과입니다. 그렇다고 해도, 많은 투자자들은 장기적인 가치 상승에 베팅하며 단기 현금 흐름은 부차적으로 여기고 버티고 있습니다.

새롭게 떠오르는 기회 중 하나는 바로 콘도 시장입니다. 가격이 다소 약세를 보이고 공급이 많아지면서, 노련한 투자자들은 신축 유닛에서 좋은 거래를 찾을 수 있습니다. 특히 개발업체가 건물 분양을 마치기 위해 할인이나 인센티브를 제공하는 경우가 있습니다. 일부 개발업체는 분양이 더딜 경우 임대 수익 보장이나 가격 조정을 제안하기도 하는데, 이는 저가 매물을 찾는 투자자들에게 매력적일 수 있습니다. 또한, 도심의 오피스-주거 전환 프로젝트도 흥미로운 투자 기회를 제공합니다. 이 프로젝트들은 도심에 독특한 로프트형 아파트를 공급하고 있으며, 일부는 임대용, 일부는 분양용이 될 수 있습니다. 초기 투자자들은 이러한 전환 프로젝트에 파트너로 참여하거나, 분양 전환 시 유닛을 인수할 계획을 세울 수 있습니다. 시에서 제공하는 인센티브 덕분에 개발업체에게는 재정적으로 매력적이며, 이는 최종 구매자에게도 매력적인 가격으로 이어질 수 있습니다.

또 다른 분야는 목적형 임대 개발입니다. 연기금, REIT 등 기관 투자자들은 캘거리에 임대 아파트 건물을 신축하거나 매입하는 데 점점 더 관심을 보이고 있습니다. 예를 들어, 앨버타에 본사를 둔 대형 아파트 소유주인 Boardwalk REIT는 포트폴리오를 확장하고 있습니다. 공실률이 오르고 있어 망설일 수도 있지만, 장기적으로는 캘거리의 인구 증가가 임대 수요를 견고하게 유지시켜주고, 현재 신규 공급이 흡수되면 임대료도 다시 완만하게 오를 것이라는 전망입니다. 다른 도시에 비해 캘거리 임대 부동산의 캡 레이트(초기 수익률)는 더 높아, 밴쿠버/토론토의 4% 미만에 비해 5% 이상을 기록하고 있습니다. 일부 투자자들은 이를 매수 신호로 보고, 괜찮은 수익률과 도시 성장에 따른 가치 상승을 기대합니다. 2025년에는 실제로 캐나다 REIT와 펀드들이 다가구 주택에 대한 투자 비중을 늘리고 있는데, 2025~2027년에는 잠시 주춤한 후 더 나은 수익을 기대하기 때문입니다 deeded.ca. 자금력이 풍부한 투자자들은 또한 부실하거나 어려움을 겪는 콘도 개발 프로젝트를 주시하고 있는데, 소규모 개발업체가 자금 조달에 어려움을 겪을 경우 이를 인수하거나 임대용으로 전환할 수 있기 때문입니다 deeded.ca.

외국인 투자: 역사적으로 캘거리는 밴쿠버와 같은 도시만큼 주택에 대한 직접적인 외국인 구매가 많지 않았습니다. 하지만 2010년대 중반, 시장이 침체되었을 때(가성비 매수 기회를 노리며) 콘도와 토지에 대한 외국인(중국과 중동 포함) 관심이 다소 증가한 적이 있습니다. 연방 외국인 구매 금지(2023-2027)는 사실상 신규 외국인 주거용 부동산 canada.ca 구매를 일시 중단시켰습니다. 그래서 2025년에는 외국인이 주택/콘도 시장에서 거의 배제되어 있습니다. 그렇다고 해도, 외국 자본은 개발이나 상업 거래를 통해 여전히 유입될 수 있습니다. 특히 미국 사모펀드와 글로벌 펀드 일부가 캘거리의 임대 및 산업 부문에 관심을 보이고 있습니다. 또한 앨버타는 BC나 온타리오와 달리 외국인 구매자 세금이 없었기 때문에, 금지 조치가 해제되거나 예외(예: 학생 또는 취업 허가 소지자가 개정 후 구매 가능)가 적용되면, 캘거리는 억눌렸던 외국인 수요로 인한 반등을 경험할 수 있습니다. 예를 들어, 국제 학생(비상주 유입의 큰 비중)이 취업 허가 기간 중 콘도를 구매하기로 결정한다면(이제 허용됨), 틈새 시장에서의 상승 효과가 있을 수 있습니다.

상업용 투자: 상업 부문에서는 산업용 부동산이 현재 가장 인기입니다. 캐나다 전역의 투자자들이 산업용 부동산에 열광하고 있으며, 캘거리는 진입 가격이 낮고 수요가 높아 매력적입니다. 물류센터 포트폴리오가 기관 투자자에게 매각되는 등 대형 거래도 있었습니다. 캘거리의 산업용 수익률은 약 5~5.5%로, 더 제한적인 시장보다 약간 높아 상대적으로 좋은 매수처로 평가받고 있습니다. 전자상거래가 계속되는 한, 많은 이들이 산업용 부동산을 장기적으로 안정적인 투자처로 보고 있습니다. 2018~2021년에 산업용 부동산을 선분양(스펙)으로 지었던 일부 지역 개발업자들은 지금 완공된 임대 건물을 수동적 투자자에게 높은 이익을 남기고 매각하고 있습니다. 또한 기업 맞춤형 빌드 투 슈트 방식의 신규 산업용 개발에도 관심이 있으며, 투자자들이 이를 보유하는 경우도 있습니다.

오피스 투자는 역발상 전략입니다. 대부분의 투자자들은 높은 공실률과 불확실한 회복 전망 때문에 캘거리 오피스에 신중한 입장입니다. 오래된 오피스 빌딩의 가격은 신축 비용의 일부 수준까지 하락했습니다. 일부 기회를 노리는 투자자(지역 기업가 및 회사 포함)들은 심각하게 공실이 많은 B급 오피스 빌딩을 큰 폭의 할인 가격에 매입한 뒤, 시에서 제공하는 전환 보조금을 신청해 주거용 등으로 전환하는 대담한 전략을 펼치고 있습니다. 성공적으로 전환할 경우, 최종 가치는 매입가와 전환 비용을 합친 것보다 훨씬 높아져 큰 이익을 남길 수 있습니다. 하지만 이런 프로젝트는 복잡하고 보장되지 않으며, 단순한 수동적 투자자가 아닌 개발 전문성이 필요합니다. 전통적인 오피스 임대 투자는 캘거리에서 여전히 위험하며, 2025년에는 주류 펀드가 캘거리 오피스 타워를 매입했다는 소식은 거의 들리지 않습니다. 오히려 최근 몇 년간 소유주가 채무불이행하거나 건물 열쇠를 대출기관에 넘기는 경우가 더 흔했습니다. 그래서 오피스 투자는 현재로서는 특수 상황 투자자에게만 적합합니다.

소매 부동산은 다소 중간에 위치해 있습니다. 캘거리의 소매 시장은 기본 여건이 괜찮아서, 식료품점이 입점한 스트립몰이나 입지가 좋은 쇼핑센터 같은 부동산은 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 전국 소매 투자자들도 여전히 캘거리를 선호합니다. 예를 들어, RioCan, First Capital 등은 이곳에서 운영 중이며 계속해서 좋은 실적을 내고 있습니다. 핵심은 올바른 소매 부동산을 고르는 것입니다. 성장하는 동네에 있거나 독특한 매력을 가진 곳(예: 새로운 Farmer’s Market West 부지처럼 투자자들이 몰릴 만한 곳)이 여기에 해당합니다. 복합용도 개발이 증가하면서 투자자들은 주거와 소매가 결합된 프로젝트를 매입하거나 개발해 수익원을 다각화하기도 합니다.

토지 및 개발: 토지 투자는 또 다른 접근법입니다. 5~10년 전에 캘거리 외곽의 토지를 매입한 사람들은, 그 토지가 신규 커뮤니티로 흡수되면서 큰 가치 상승을 경험했을 가능성이 높습니다. 2025년에는 신규 커뮤니티 발표가 이어지면서 외곽 토지 가격이 오르고 있습니다. 일부 투자자들은 토지의 용도 변경(구역 지정 승인)을 전문으로 하여, 이후 건설사에 되파는 방식으로 성장기에 큰 수익을 올리기도 합니다. 도심 내에서는 인필 토지(듀플렉스나 소형 콘도 부지)도 도심 주택 수요 덕분에 가치가 상승했습니다. 하지만 구역 변경을 주의 깊게 살펴야 합니다. 캘거리는 더 높은 밀도의 용도로 많은 부지를 상향 지정할 수 있는 새로운 토지 이용 조례로 전환 중이어서, 이로 인해 토지 가치가 오를 수 있습니다. 반대로, 신규 교외 토지가 한꺼번에 너무 많이 풀리면 토지 가격 상승세가 둔화될 수도 있습니다.

임대 수익률 vs. 시세 차익: 캘거리는 전통적으로 순수 시세 차익보다는 현금 흐름에 더 중점을 둔 시장이었습니다(더 뜨거운 시장과 비교할 때). 2025년 기준, 일반 콘도의 총 임대 수익률은 약 5~6%로 비교적 양호하지만, 순수익률(비용 차감 후)은 3~4%로, 현재의 모기지 금리에서는 레버리지가 큰 투자자에게는 현금 흐름이 거의 없거나 약간 마이너스일 수 있습니다. 이로 인해 투기 수요가 다소 억제되어 시장 과열을 막는 데 도움이 되었습니다. 많은 현지 투자자들은 장기적인 관점에서 접근하며, 지금은 현금 흐름이 적더라도 캘거리 인구가 2030년까지 200만 명을 넘어서면 향후 시세 차익을 기대합니다. 실제로 일부 타주 투자자들은 캘거리를 “저평가”되었다고 보고 있습니다(예: 이곳의 단독주택이 60만 달러, 토론토는 150만 달러)며, 가격이 수렴할 것으로 예상합니다. 실제로 그렇게 될지는 불확실하지만, 캘거리 경제가 견조하다면 장기적으로 가격 상승 여력이 남아 있어, 이 조용한 시기에 매수한 투자자에게는 상승 여력이 있을 수 있습니다.

플리핑 및 단기 매매: 호황기에는 주택이나 콘도를 플리핑(단기 매매)하는 것이 유행이었고, 일부 투자자들은 가격이 월별로 급등하면서 빠른 이익을 얻었습니다. 2025년이 되면서 가격이 안정화되어 플리핑 기회는 줄어들었습니다. 이제 플리퍼들은 단순히 시장 상승에 기대기보다는 실제로 리노베이션이나 재개발을 통해 가치를 더해야 합니다. 특히 입지가 좋은 오래된 주택을 리노베이션해 재판매하는 시장은 여전히 활발합니다. 예를 들어, Lake Bonavista 같은 곳에서 노후 주택을 매입해 완전히 리노베이션한 뒤 가족 단위에 프리미엄을 붙여 재판매할 수 있습니다. 단, 매입가가 적정해야 이 전략이 통합니다. 기존 주택과 신축 주택의 가격 차이가 있는 지역에서는 이런 전략이 가능합니다.

에어비앤비/단기 임대: 이것도 또 다른 마이크로 트렌드입니다. 캘거리의 관광 및 컨벤션 산업은 2023–2024년에 반등했습니다(스탬피드, 각종 이벤트 등). 규모가 다른 대도시만큼 크진 않지만, 단기 임대 시장은 존재합니다. 일부 투자자들은 다운타운 콘도나 인기 명소 근처 주택을 활용한 에어비앤비 전략을 시도해왔습니다. 단기 임대에 대한 시의 금지 조치는 없으며(규제 논의는 진행 중), 하나의 방법이 될 수 있습니다. 하지만 수익 대비 노력, 그리고 규제 리스크를 고려하면 대규모로 확장되긴 어렵고, 몇몇 노련한 투자자들에게 적합한 틈새 시장에 가깝습니다.

요약하자면, 2025년 투자자들은 캘거리 부동산을 기본적인 요소와 상대적 가치 측면에서 매력적으로 보고 있습니다. 시장이 과열되지 않아 신중한 투자자들이 무리한 경쟁 없이 합리적인 가격에 자산을 매입할 수 있다는 점이 오히려 매력적입니다. 가장 유망한 기회는 임대 주택(현재의 약세를 활용해 미래 수익을 노림), 산업/물류 시설(캘거리의 해당 분야 성장에 베팅), 그리고 가치 상승 프로젝트(전환 또는 리노베이션 등)에서 보입니다. 지역에 대한 이해가 핵심입니다 – 어떤 동네가 떠오르고 있는지(예: Forest Lawn의 재생 잠재력 avenuecalgary.com, 또는 어느 교외에 다음 학교가 들어설지 등)를 아는 것이 경쟁력을 줍니다. 또한 지금이 타이밍이 좋다는 인식도 있습니다: 일부 투자자들은 2025년을 조정기 매수의 해로 보고 있습니다 – 큰 성장 이후 시장이 잠시 멈춘 상태이므로, 지금 진입하면 금리 인하와 수요 급증 시 다음 상승 사이클을 탈 수 있다는 기대입니다. 한 부동산 자문가는 2025년 캘거리를 “매수자도, 매도자도 아닌 투자자들의 시장”이라고 표현했습니다. 정보에 밝은 투자자들이 전략적으로 움직일 수 있는 시기라는 의미입니다.

캘거리에서 주목할 만한 동네들

캘거리는 다양한 동네로 이루어진 도시입니다. 2025년에는 일부 지역이 빠른 성장이나 주목할 만한 변화를 겪고 있어 주목할 필요가 있습니다:

• 신규 교외 커뮤니티: 캘거리의 가장 빠른 성장은 도시 외곽, 몇 년 전만 해도 존재하지 않았던 신축 커뮤니티에서 일어나고 있습니다. 예를 들어, 요크빌(Yorkville)은 남서쪽 끝(194th Ave SW의 Macleod Trail 서쪽)에 위치한 도시의 최신 동네 중 하나입니다 avenuecalgary.com. 이곳은 중앙 공원, 연못, 가족 친화적인 주택 디자인을 갖추고 있어 이미 많은 젊은 가족들을 끌어들이고 있습니다. 인근의 실버라도(Silverado)와 레거시(Legacy)와 같은 기존 지역은 요크빌 자체의 편의시설이 완전히 갖춰질 때까지 상점과 학교를 제공합니다 avenuecalgary.com. 북쪽에서는 글레이셔 리지(Glacier Ridge)와 앰블턴(Ambleton)(에반스턴 북쪽)이 확장 중이며, 도심에 가까운 교외보다 더 저렴한 신축 단독주택과 타운홈을 제공합니다. 동쪽 끝(애비데일을 지나)에는 벨베데레(Belvedere)라는 또 다른 대규모 지역이 조성되고 있으며, 향후 수만 명이 거주할 예정입니다. 이들 신규 지역은 캘거리 인구 증가의 상당 부분을 차지하고 있으며, 실제로 개발 중인 교외 지역이 2021~2025년 전체 주택 증가의 약 61%를 차지했습니다 calgary.ca. 투자자와 주택 건설업자들이 이곳에서 활발히 활동하고 있으며, 첫 주택 구매자와 신규 이주자들의 교외 주택 수요가 여전히 높습니다. 시는 또한 남서쪽의 알파인 파크(Alpine Park), 북쪽의 키스톤 힐스(Keystone Hills) 등 여러 신규 지역을 승인했습니다. 즉, 캘거리 지도를 보면 외곽선이 계속 확장되고 있음을 알 수 있습니다. 이들 동네는 최신 교외 계획을 약속합니다: 오픈 콘셉트 주택, 광범위한 산책로 시스템, 그리고 종종 복합 용도의 마을 중심지 개념 등이 포함됩니다.
• 도심 활기 – 마르다 루프 & 인근 지역: 마르다 루프(사우스 캘거리, 알타도어, 개리슨 우즈 포함)은 현재 건설 붐을 겪고 있습니다. 이미 부티크 쇼핑과 트렌디한 레스토랑의 명소로 손꼽히지만, 이제는 더욱 밀집된 지역이 되고 있습니다. 많은 오래된 방갈로가 타운하우스와 소형 콘도로 대체되었습니다. 이 지역은 개발 압력이 심해 “많은 거리들이 공사 현장으로 끊임없이 바뀌는 것처럼 보인다”고 합니다 avenuecalgary.com. 주요 프로젝트 중 하나는 Marc and Mada Block로, Calgary Co-op과 Truman Homes가 추진하는 2에이커 규모의 복합 개발입니다 avenuecalgary.com. 이 프로젝트는 마르다 루프 중심부에 새로운 주거 유닛과 소매점(아마도 새로운 Co-op 식료품점 포함)을 도입할 예정입니다. 현재는 공사로 인해 도로 폐쇄와 소음 등 불편함이 있지만, 장기적으로는 보행자 경험을 향상시키고 더 많은 거주자와 상업 활동을 이끌 것으로 기대됩니다 avenuecalgary.com. 본질적으로 마르다 루프는 저층 주거지에서 중층 도시 마을로 진화하고 있으며, 힙한 분위기는 그대로 유지되고 있습니다. 확실히 주목해야 할 동네로, 부동산 가치가 크게 상승했으며, 프로젝트가 완공되면 도심 고층 아파트 없이 도심 생활을 원하는 이들에게 캘거리에서 가장 인기 있는 주소 중 하나가 될 것입니다.
• 다운타운/벨트라인 & 이스트 빌리지: 캘거리의 벨트라인(다운타운 바로 남쪽)은 지난 10년간 수많은 콘도 타워 덕분에 인구 증가 속도가 가장 빠른 지역 중 하나였습니다. 2025년에도 벨트라인은 계속해서 거주자가 늘고 있습니다. 특히 17번가 SW의 엔터테인먼트 지구로서의 지속적인 성공이 눈에 띄는데, 새로운 바와 레스토랑이 기존 업소를 대체하며 신선함을 유지하고 있습니다. 재택근무나 하이브리드 근무가 늘면서, 도보 이동성이 좋은 벨트라인 거주가 매력적으로 다가오고 있습니다. 한편, 인접한 이스트 빌리지(다운타운 동쪽 끝)는 커뮤니티로서 성숙해지고 있습니다. 이곳의 모든 계획된 콘도 타워는 이미 완공되었거나 공사 중이며, 중앙 도서관과 Studio Bell 음악 센터 같은 편의시설이 문화 중심지로 만들고 있습니다. 이스트 빌리지에는 2021년에 문을 연 새로운 식료품점과 기타 소매점이 들어서면서 마침내 완전한 커뮤니티의 느낌을 주고 있습니다. 이스트 빌리지 남쪽에 새로운 이벤트 센터가 건설되면서, 이 지역 전체에 더 많은 개발이 이루어질 전망입니다. 2026년까지 12번가와 4번가 SE 주변에 레스토랑, 펍, 호텔이 속속 들어설 것으로 예상됩니다. 현재는 빅토리아 파크에서 토지 매입과 일부 노후 건물 철거가 진행 중입니다. 앞으로를 내다보면, 2030년까지 벨트라인/이스트 빌리지/리버스 디스트릭트에는 수천 명의 추가 거주자가 살게 되고, 도심의 활기가 사무실 근무 시간 이후까지 확장될 것입니다.
• Greater Forest Lawn의 재활성화: Forest Lawn 지역(캘거리 동쪽 International Avenue SE를 따라 위치)은 오랫동안 이민자가 많고 노동자 계층이 주를 이루는 커뮤니티로, 주택 가격이 비교적 저렴하며 솔직히 말해 다소 거친 이미지를 가지고 있었습니다. 하지만 최근에는 재활성화의 다음 프런티어로 점점 더 주목받고 있습니다. 시에서는 Forest Lawn의 일부를 대규모 재개발 및 재활성화 프로젝트 대상으로 지정하여, 주거 옵션을 추가하고 공공 공간을 개선하는 것을 목표로 하고 있습니다 avenuecalgary.com. 새로운 Forest Lawn Civic Centre가 문화 및 레크리에이션 허브로 조성될 것이라는 논의도 있지만(아직 자금 조달은 진행 중임) avenuecalgary.com. 이미 International Avenue(17 Ave SE)는 몇 년 전 거리 경관이 새롭게 단장되어 보행자 친화적으로 바뀌었고, 다양한 상점과 요리로 글로벌 마켓 분위기를 강조하고 있습니다. 투자자들은 Forest Lawn이 도심 내에서 저렴한 부동산 가격을 가진 마지막 지역 중 하나이기 때문에 주목하고 있습니다. Avenue 매거진에 따르면, Forest Lawn은 “특히 새로운 거주자들이 도시로 몰려들고 젊은 가족들이 도심 서쪽에서 가격 부담을 느끼는 상황에서 기회를 찾는 투자자들에게 훌륭한 지역이 될 준비가 되어 있다”고 합니다 avenuecalgary.com. 본질적으로 Marda Loop나 Inglewood 같은 곳이 비싸지면서, 사람들은 도심과 가까우면서도 저렴한 주택을 찾아 동쪽으로 눈을 돌리고 있고, Forest Lawn이 그 조건에 부합합니다. 만약 시의 개선이 계속되고 범죄 문제가 해결된다면, Forest Lawn은 향후 몇 년간 크게 젠트리피케이션(고급화)될 수 있습니다. 이미 일부 거리에는 세련된 인필 주택이 들어서고 있고, 마이크로브루어리나 예술 공간 같은 지역 비즈니스도 등장하기 시작해 변화의 초기 신호를 보여주고 있습니다.
• University District & NW 지역 재개발: 북서부에서는 University District(캘거리 대학교 인근)가 모범적인 혼합용도 커뮤니티로 자리 잡았습니다. 2020~2025년 동안 여러 콘도 건물, 임대 아파트, 리테일 메인 스트리트가 완공되었습니다. 이곳은 학생들뿐만 아니라, 다운사이저(규모를 줄여 이사하는 사람들)와 젊은 전문직 종사자들도 매력적인 디자인과 편의시설(영화관, 식료품점, 레스토랑 등 도보 거리 내 위치) 덕분에 끌어들이고 있습니다. 이는 캘거리가 교외에서도 도시적 원칙을 받아들이고 있음을 보여줍니다. 인근의 기존 Brentwood와 Banff Trail 지역도 LRT 역과 캘거리 대학교 인접성 덕분에 교통 중심 개발이 진행 중입니다. 이들 지역에서는 중층 콘도와 아파트가 더 많이 들어설 것으로 예상됩니다.
• 고급 주거지: 상위 시장에서는 Elbow Park, Mount Royal, Britannia 같은 동네가 여전히 고급 주거의 정점에 있으며, 균형 잡힌 시장에서도 일부 기록적인 매매가 이루어졌습니다. 캘거리의 부는 여전히 뚜렷하며, 이들 전통적인 지역은 가치를 유지하고 있습니다. 반면, 2015년 이후 고급 주택이 과잉 공급되었던 일부 교외 고급 지역(Springbank Hill, Aspen Woods 등)은 최근 타주에서 유입되는 고소득자들이 늘면서, 밴쿠버에 비해 저렴한 가격 덕분에 거래가 활발해지고 있습니다.
• 도시 외곽 지역: 캘거리 바로 외곽의 에어드리, 코크레인, 체스터미어 등과 같은 지역의 성장을 주목할 필요가 있습니다. 이들은 사실상 위성 커뮤니티입니다. 예를 들어, 북쪽의 에어드리는 급성장하여 현재 약 8만 명의 도시가 되었습니다. 2025년에도 이곳의 시장은 견고하며(에어드리의 기준 주택 가격은 실제로 새 기록을 세웠습니다 creb.com). 이들 소도시는 캘거리의 성장 혜택을 받으면서도 소도시의 분위기나(체스터미어의 호수처럼) 특정 라이프스타일의 매력을 제공합니다. 점점 더 통합되고 있으며(일부는 이곳에 살고 캘거리로 통근하거나 그 반대의 경우도 있음), 넓은 의미에서 보면 캘거리 전체 지역에 주목할 만한 동네가 있으며, 이는 시 경계 내에만 국한되지 않습니다.

요약하자면, 2025년에 가장 활기를 보이는 동네들은 캘거리의 새로운 외곽을 형성하는 신도시, 인필 및 복합 개발로 밀집되는 트렌디한 도심 지역(마르다 루프, 잉글우드, 켄싱턴 등), 그리고 재생을 앞둔 포레스트 론과 같은 그간 간과되었던 지역입니다. 각각은 다른 기회를 제공합니다: 신도시는 대형 건설사와 젊은 가족을 위해, 도심은 도시적 라이프스타일과 부티크 개발을 위해, 전환기 지역은 가치 상승을 노리는 투자자에게 적합합니다. 캘거리의 분산된 특성 – 교외 확장과 도심 포켓의 혼합 – 때문에 단일 “최고 인기” 지역이 있는 것이 아니라 여러 성장 거점이 존재합니다. 중요한 것은, 캘거리가 계속 확장됨에 따라 이들 동네 간의 연결성(도로 및 대중교통)과 편의시설 확충이 실제로 번창할 지역을 결정짓게 될 것입니다.

시장 전망: 단기 및 장기

단기 전망 (2025–2026)

가까운 미래에 캘거리 부동산 시장은 균형 잡히고 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다. 2020년대 초반의 열기는 완화 국면으로 접어들었습니다. 2025년 남은 기간과 2026년까지 대부분의 분석가들은 주택 가격이 보합세이거나 소폭 상승할 것으로 예상하며, 큰 변동은 없을 전망입니다. 캘거리 부동산 위원회의 공식 전망에 따르면, 2025년 말까지 기준 가격은 단독 및 반단독 주택의 경우 전년과 비슷하거나 약간 높고, 콘도 및 타운홈은 전년보다 약간 낮을 것으로 보입니다 storeys.com. 실질적으로 이는 단독주택 가격이 연간 1~2% 오르고, 콘도 가격은 1~2% 하락할 수 있음을 의미하며, 사실상 오차 범위 내에서 큰 변화가 없다는 뜻입니다. 거래량은 2021~2022년의 호황기보다는 적지만, 장기 평균에 근접할 것으로 예상됩니다(2025년 CREB 전망은 약 23,000건으로, 10년 평균 수준) storeys.com storeys.com. 이는 건강하고 정상적으로 작동하는 시장과 일치하며, 매도자와 매수자 어느 쪽도 뚜렷한 우위를 점하지 않는 상황입니다.

여러 가지 요인이 이러한 완만한 전망을 뒷받침합니다. 금리가 큰 요인 중 하나입니다. 차입 비용이 높은 상태로 유지되는 한, 이는 가격 상승을 억제하는 역할을 합니다. 캐나다 중앙은행이 2026년까지 신중하게 금리를 인하한다면(인플레이션이 통제된다는 가정 하에 현재 2.5%에서 약 2%까지 기준금리를 내린다면), 모기지 금리도 그에 따라 하락할 수 있습니다. 이는 주택 구매 여력을 약간 개선시켜 수요를 촉진할 수 있습니다. 하지만 2021년의 초저금리 1.5% 모기지로 곧바로 돌아가기는 어려울 것입니다. 따라서 단기적으로 시장이 다시 투기적 과열로 진입할 가능성은 낮으며, 구매 여력의 증가는 여전히 풍부한 공급에 의해 상쇄되어 균형이 유지될 것입니다. 주목해야 할 시나리오는 중앙은행이 예상보다 더 빠르거나 더 큰 폭으로 금리를 인하하는 경우(예: 경기침체에 대응하여)입니다. 아이러니하게도 경기침체는 금리를 낮출 수 있는데, 이는 경제가 약화되는 와중에도 주택 수요를 자극할 수 있습니다. 하지만 사람들이 일자리를 잃는다면 집을 사지 않을 수도 있습니다. 그래서 단기적으로는 균형 잡힌 상황이 이어질 것입니다.

공급 측면에서는 2025년과 2026년에 많은 주택이 완공될 예정입니다(앞서 언급한 대로). 이 신규 공급(특히 콘도와 임대주택)은 구매자에게 다양한 선택지를 제공하고 과도한 가격 상승을 억제할 것입니다. 실제로 더 많은 투자자들이 부동산을 매각하거나, 이사 수요가 있는 기존 주택 소유자들이 새 집을 찾기 쉬워지면서 현재 집을 내놓는 경우가 늘어난다면 매물 증가도 기대할 수 있습니다. 매물 증가로 인해 일부 시장에서는 약간의 구매자 우위가 나타날 수 있습니다. 예를 들어, 2026년 콘도 구매자는 비슷한 매물이 여러 개 나와 있다면 가격 협상이 좀 더 수월해질 수 있습니다. 단기적으로 가격 조정의 위험은 낮아 보입니다. 캘거리의 집값이 펀더멘털을 크게 벗어나지 않았고, 인구 증가라는 뒷받침이 강하기 때문입니다. 급격한 하락보다는 소폭의 조정, 즉 연착륙이 더 가능성이 높아 보입니다.

단기적으로 임대 시장은 세입자에게 유리한 상황이 계속될 가능성이 높습니다. 언급했듯이, 2025년 말에 더 많은 프로젝트가 완공되면 공실률이 더 오를 수 있습니다(일부 전망에 따르면 공실률이 약 6%까지 정점에 달할 수 있음). 따라서 2025~26년은 임차인들이 좋은 조건으로 계약을 맺거나, 기업들이 사무실 임대 계약을 유리한 조건으로 체결할 수 있는 좋은 시기가 될 수 있습니다. 하지만 2026년 말까지 이민이 계속 활발하다면, 신규 주택이 빠르게 흡수되어 다시 시장이 타이트해질 수 있습니다.

상업용 부동산에서는, 오피스 공실률이 단기적으로 크게 개선될 것으로 보이지 않습니다. 2026년까지 도심 공실률이 약 30% 수준에서 머물 것으로 예상됩니다 cbre.ca – 개선 속도는 느릴 것입니다. 2027년 새 이벤트 센터가 개장하면(기업 유치 등으로) 도심 활성화의 계기가 될 수 있지만, 이는 단기적인 범위를 약간 벗어납니다. 산업용 부동산은 단기적으로 강세를 유지할 것으로 보입니다. 오히려 2026년에는 현재 공급된 신규 물량이 흡수되면서 공실률이 다시 하락할 수 있습니다(단, 신규 건설이 대거 시작되지 않는다면). 소매 부문은 소비 지출에 달려 있습니다. 단기적으로는 금리가 높아 소비가 다소 부진할 수 있지만, 고용이 안정적이라면 소매점 임대율은 견조하게 유지될 것입니다.

단기적으로는 항상 예기치 못한 변수가 있습니다 – 예를 들어, 갑작스러운 유가 급등 또는 급락, 정부 정책 변화 등이 있습니다. 앨버타는 2027년까지 또 한 번 주 선거를 치르게 되며, 항상 일부 정책 차이(예: 기업 유치 방식이나 주택 자금 지원 방식 등)가 존재합니다. 하지만 2025~26년 내에는 정책이 비교적 고정되어 있습니다(예: 외국인 구매 금지 유지, 이민 목표는 약간 줄어들 수 있으나 여전히 높음 등). 글로벌 경기 침체로 인해 원자재 수요가 심각하게 타격받지 않는 한, 캘거리 경제는 완만하게 성장하며 주택 시장을 뒷받침할 것입니다.

요약하자면, 단기 전망은 “연착륙”과 정체입니다. 매수자는 몇 년 전보다 더 많은 선택지와 덜한 스트레스를 기대할 수 있으며, 금리가 하락한다면 약간 더 나은 주택 구매 여력도 기대할 수 있습니다. 매도자는 가격 책정에 현실적으로 접근하고, 시장에 머무는 기간이 더 길어질 것을 예상해야 합니다. 투자자들은 보다 차분한 환경에서 투자처를 고를 수 있을 것입니다. 본질적으로 2025~26년은 안정과 재조정의 시기로 예정되어 있습니다 – 소득이 집값을 어느 정도 따라잡고, 주택 공급이 인구 증가를 따라잡을 수 있도록 하여, 장기적으로 더 건강한 기반을 마련하는 시기입니다.

장기 전망 (2027~2030년)

10년대와 2020년대 초의 롤러코스터와 비교해, 성장세는 근본적으로 긍정적이지만 더 완만하고 지속 가능할 것으로 예상됩니다. 여러 장기 트렌드와 전망을 통해 2030년 캘거리 시장의 모습을 그려볼 수 있습니다:

• 인구 및 주택 수요: 캘거리 광역권 인구는 계속 증가할 것으로 예상되며, 2030년까지 200만 명에 근접하거나 이를 초과할 수 있습니다(2025년 약 160~170만 명에서 증가). 하지만 앞서 언급했듯, 성장률은 연간 약 4~6%의 이례적인 급증에서 연 1.5~2.5% 수준으로 둔화될 수 있습니다 atb.com. 연 2%만 되어도 매년 3만 명 이상의 신규 거주자가 주택을 필요로 하게 됩니다. 성장의 구성은 이민이 줄어들 경우 자연 증가와 주 내 이동이 더 큰 비중을 차지할 수 있습니다. 하지만 캘거리는 여전히 비교적 젊은 도시(중위 연령 30대 초반)로, 새로운 가족 형성이 많을 것입니다. 이는 특히 가족 중심 주택과 신규 이주자를 위한 임대 수요를 꾸준히 뒷받침합니다. 2030년이 되면 대규모 밀레니얼 세대가 30~40대(주택 구매 적령기), Z세대가 20~30대 초반(임대/첫 주택 진입기)에 진입하게 됩니다. 즉, 인구 구조상 모멘텀은 충분합니다.
• 주택 공급 및 건설: 2020년대 초 기록적인 건설 붐 이후, 캘거리는 이를 계속 이어갈 수 있을까? 시 자체의 경제 전망에 따르면 2023~2026년 동안 주택 착공이 연평균 약 21,000세대 calgary.ca(역사적으로 매우 높은 수치임) 수준이 될 것으로 보인다. 만약 수요 증가가 둔화되거나 높은 건설비가 지속된다면 2020년대 후반에는 소폭 감소할 수도 있다. 그러나 누적 수요를 충족하려면 캘거리는 공격적으로 건설을 계속해야 할 가능성이 높다. CMHC의 전국 주택 부족 보고서에 따르면, 캐나다는 2030년까지 주거비 부담 완화를 위해 수백만 채의 추가 주택이 필요하다고 한다 truenorthmortgage.ca. 캘거리의 경우, 이는 현재 계획보다 수만 세대의 추가 공급이 필요함을 의미한다. 이는 야심찬 목표이지만, 캘거리는 풍부한 토지와 비교적 빠른 인허가라는 이점을 가지고 있어 실제로 공급을 늘릴 수 있다. 2030년까지 도심 내 고밀도(예: 미싱 미들 주택 확대)와 신규 외곽 커뮤니티 개발이 동시에 강조될 수 있다. 만약 경제적 요인으로 건설이 둔화된다면, 10년대 후반에는 다시 공급 부족 시장이 올 위험이 있다. 하지만 캘거리가 2030년까지 연간 약 1만 5천 세대 이상의 착공을 유지할 수 있다면, 성장 수요를 비교적 완만한 가격 상승만으로도 수용할 수 있을 것이다. 결국, 장기 공급 전략이 캘거리의 주거비 부담 완화 지속 여부를 결정할 것이다.
• 가격 추이: 캘거리의 장기 주택 가격 상승률은 더 정상적인 수준(예: 인플레이션과 비슷하거나 약간 높은 연 2~4% 정도)으로 돌아갈 가능성이 높다. 2025년 봄 시 자체 전망에 따르면 기준 주택 가격 상승률은 이번 사이클에서 거의 변동이 없을 것 calgary.ca이라고 한다. 이는 강한 공급이 수요를 맞추기 때문이다. 하지만 2026년 이후에도 인구 증가와 경제가 안정적이라면, 연간 소폭의 가격 상승은 합리적이다. 과거 일부 호황기처럼 단기간에 가격이 두 배로 오르는 일은 기대하지 않는다. 2030년까지 캘거리 평균 주택 가격은 2025년 대비 15~25% 상승할 것으로 예상할 수 있다. 즉, 현재 약 60만 달러라면 2030년에는 대략 70만~75만 달러 수준(대략적 추정치)이 될 수 있다. RBC의 장기 전망(일부 투자자 자료 기준)에서는 2025년 캘거리 평균이 약 81만 달러로 제시되어 있으나 vestaproperties.com, 이는 현재 현실과는 다소 차이가 있어, 오히려 2030년쯤에나 도달할 수 있는 수치로 보인다. 중요한 점은 캘거리 주택 가격이 금리 환경에도 좌우된다는 것이다. 많은 이들은 2020년대 후반에는 전 세계적으로 금리가 더 정상적인 수준(2020년만큼 낮지는 않지만 2023년만큼 높지도 않은)으로 돌아갈 것으로 예상하며, 이는 완만하지만 과도하지 않은 가격 상승을 가능하게 할 수 있다.
• 경제적 진화: 앞으로 5년 이상 동안 캘거리의 경제는 계속 다각화될 것입니다. 기대(그리고 어느 정도는 현재의 추세)는 2030년까지 캘거리가 석유 경기의 호황과 불황에 그리 크게 얽매이지 않게 되는 것입니다. 성장 가능성이 있는 분야로는 기술(캘거리를 기술 허브로 만들기 위한 다양한 이니셔티브가 결실을 맺음), 재생에너지 및 클린테크(알버타의 전문성을 활용하되 미래 에너지원으로 전환), 물류(캘거리가 서부의 주요 유통 중심지로 자리매김), 그리고 더 많은 관광 및 문화(컨벤션 센터 확장, 새로운 이벤트 센터, 심지어 엑스포 유치나 도시를 알릴 대형 이벤트 개최 등) 등이 있습니다. 만약 알버타가 석유 경기와 약간이라도 분리된다면, 부동산 시장은 급격한 경기 변동 대신 더 안정적인 흐름을 보일 수 있습니다. 하지만 2030년에도 석유 및 가스 산업은 여전히 중요할 것입니다. 현실적으로, 그때까지 글로벌 에너지 수요가 급감하지는 않을 것이고, 알버타는 저비용 매장량을 보유하고 있습니다. 따라서 캘거리는 2030년까지 최소 한 번은 에너지 업사이클을 더 경험할 가능성이 높으며, 이는 소득, 고용, 주택 수요를 높일 것입니다(공급이 따라가지 못하면 주택 시장에 미니 붐이 일어날 수도 있습니다).
• 2030년 다운타운 및 도심: 가장 큰 물음표 중 하나는 2030년에 캘거리 다운타운이 어떤 모습일까 하는 점입니다. 이상적으로는, 2030년까지 전환 및 새로운 용도 덕분에 다운타운 공실률이 크게 줄어들 것으로 기대됩니다. 시의 목표는 2031년까지 600만 평방피트의 오피스 공간을 없애는 것인데, 달성된다면 공실률이 약 15%포인트 하락하게 됩니다. 따라서 다운타운 공실률은 약 30%에서 2030년에는 중반대로 떨어질 수 있습니다. 이는 목표치일 뿐 보장된 것은 아닙니다. 전환 및 신규 주거 건설로 1만 명 이상의 추가 거주자가 사는 더 활기찬 복합용도 도심이 그려집니다. 만약 그렇게 된다면 시장 역학이 바뀔 수 있습니다. 다운타운 콘도는 부활을 맞이할 수 있고, 다운타운 인근 지역(벨트라인, 이스트 빌리지 등)도 다운타운이 다시 매력적인 주거지가 되면서 더 큰 가치 상승을 경험할 수 있습니다. 이벤트 센터, 새로운 문화 공간, 다운타운 캠퍼스 확장 등으로 학생 유입이 늘어난다면 중심지 부동산 수요가 다시 살아날 수 있습니다. 본질적으로, 2030년의 캘거리 다운타운은 대전환 성공 스토리(이 경우 부동산 가치가 크게 오름)거나, 계속된 침체(이 경우 콘도 가격이 정체)일 것입니다. 현재의 모멘텀과 시의 집중을 볼 때, 이 부분에 대해 우리는 낙관적으로 보고 있습니다.
• 2030년까지의 인프라: 그린라인 LRT 1단계가 2030년까지 운영될 것으로 예상됩니다 en.wikipedia.org. 이는 북중부 및 남동부 교통에 큰 변화를 가져올 것입니다. 이 10개 신규 역 주변 부동산은 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다. 일반적으로 역 도보권 내 부동산은 노선이 개통되면 가치가 오릅니다. 장기적으로 이후 단계(북중부 캘거리까지)가 추가로 자금 지원을 받으면, 더 많은 TOD(대중교통 중심 개발) 기회가 열릴 것입니다. 또한 2030년까지, 예를 들어 포스힐즈 메디컬 센터 확장, 공항 신규 터미널 신설 등 다른 프로젝트도 추진될 수 있습니다. 캘거리는 글로벌 이벤트 유치도 고려할 수 있습니다(2030년 커먼웰스 게임 유치를 검토했으나 보류됨 – 하지만 다른 이벤트는 가능). 이런 이벤트는 인프라와 주택 개발을 촉진하지만(비용도 듦) 영향을 미칠 수 있습니다.
• 기후 및 환경: 단기 시장 논의에서 자주 전면에 등장하지는 않지만, 2030년까지는 기후 요인이 부동산에 더 많은 영향을 미치기 시작할 수 있습니다. 캘거리는 상대적으로 기후 위험이 낮은 편(해수면 상승 등 없음)이지만, 2013년 홍수와 같은 사건은 취약성을 보여주었습니다. 2030년까지는 보우강과 엘보강에 새로운 홍수 방지벽과 완화 조치가 완전히 구축되어 도심과 내륙 지역을 보호할 것으로 보입니다. 이는 실제로 강 인접 부동산의 선호도를 높일 수 있습니다 (사람들이 보호 조치를 신뢰한다면). 다른 지역이 피해를 입으면서 캘거리의 기후적 매력은 더 커질 수 있습니다(이미 기후 이주민에 대한 이야기가 들리고 있습니다). 청정 에너지 전환으로 인해 2030년까지 수소나 리튬과 같은 새로운 산업이 경제를 뒷받침할 수도 있습니다.
• 주거비용 및 정책: 주거비용 문제는 여전히 대중의 관심사로 남을 것입니다. 전국적으로 비교해보면 캘거리는 여전히 더 저렴한 대도시 중 하나이지만, 가격이 오르고 금리가 크게 떨어지지 않는다면 지역 내 주거비 부담은 악화될 수 있습니다. 시와 주정부는 중산층 가정이 합리적으로 주택을 소유하거나 임대할 수 있도록 조치를 시행할 수 있습니다. 이미 2023~24년 캘거리에서는 임대 위기가 있었으나 공급 증가로 완화되었습니다; 이를 반복하고 싶지 않을 것입니다. 정부 자금으로 빈 사무실을 저렴한 주택으로 전환하는 등, 저렴한 주택 공급을 위한 더 많은 파트너십이 생길 수 있습니다. 장기적으로 주택 공급이 따라가지 못하거나 시장이 다시 가속화된다면, 정책 개입(예: 더 엄격한 모기지 규정이나 세금 등) 가능성도 항상 있습니다. 하지만 이는 예측하기 어렵습니다.

종합적으로 볼 때, 2030년까지 캘거리 부동산의 장기 전망은 조심스럽게 낙관적입니다. 캘거리는 인구와 경제 중심지로서의 역할 모두에서 계속 성장할 태세입니다. 부동산 수요도 이에 맞춰 증가하겠지만, 시가(적극적인 개발을 통해) 관리할 수 있는 속도가 될 가능성이 높습니다. 과거 수십 년과의 주요 차이점은 변동성 감소일 수 있습니다 – 캘거리는 다른 대도시처럼 보다 안정적인 성장 시장으로 전환할 수 있습니다. 주택 소유자는 시간이 지남에 따라 자산 가치가 건전하게(과도하지 않게) 상승하며 자산을 축적할 수 있을 것으로 기대할 수 있습니다. 임차인은 더 많은 임대 주택과 균형 잡힌 임대료 상승(현재 공급이 흡수되면 임대료 인상은 재개될 것임)에서 혜택을 볼 수 있습니다. 사무실 상업용 임대인은 2030년까지 다양화된 임차인 기반을 기대할 것이고, 산업용 임대인은 완전히 개발된 산업 시장에서 가치가 상승한 자산을 보유하게 될 가능성이 높습니다.

누군가는 2030년의 캘거리가 덴버나 오스틴이 경험한 것과 비슷할 것이라고 말할 수 있습니다 – 빠르게 성장하고, 경제를 다각화하며, 부동산 가격이 상승했지만 해안의 슈퍼스타 도시들보다는 여전히 더 저렴한 도시들입니다. 캘거리의 삶의 질(맑은 날씨, 산과의 근접성, 깨끗한 도시)과 상대적 저렴함은 기업과 사람들을 지속적으로 끌어들여 긍정적인 순환을 강화할 수 있습니다. 예기치 못한 충격이 없는 한, 도시는 안정적인 확장 궤도에 있습니다. 따라서 장기 투자자들은 캘거리를 확실한 투자처로 보고, 가정들은 주택 소유가 계속 실현 가능한 곳으로 여기며, 도시 계획가들은 성장(더 높은 밀도, 더 많은 대중교통)을 현명하게 이끌 기회로 봅니다. 2030년이 되면 캘거리는 더 크면서도 더 잘 연결되고 살기 좋은 도시가 될 것입니다. 부동산 측면에서 이는 더 큰 시장이지만, 공급과 수요의 균형이 맞아 거품도 침체도 아닌 지속적인 번영이 이어지는 시장이 되기를 기대할 수 있습니다.