주요 사실:
- 금리 인하 기대: 미국의 약한 고용 지표로 인해 연방준비제도(Fed)가 이르면 9월 중순부터 기준금리 인하를 시작할 것이라는 기대가 커졌으며, 내년 1월까지 기준금리가 약 3.25~3.50%로 인하될 수 있습니다 reuters.com. 예상되는 연준의 정책 전환은 전 세계적으로 차입 비용을 완화할 것으로 보이며, 분석가들은 이것이 신흥국 중앙은행들의 “공격적인 완화”를 촉진할 수 있다고 말합니다 riotimesonline.com, 부동산 금융 여건을 개선할 전망입니다.
- 미국 주택시장 둔화: 한때 뜨거웠던 미국 주택시장이 매수자 우위로 기울고 있습니다. “주택 구매자 부족”으로 인해 많은 판매자들이 매물 가격을 인하하거나 인센티브를 제공하고 있습니다 abcnews.go.com. 전국적으로 기존 주택 판매량은 올해 누적 기준으로 작년 대비 약 1.3% 낮은 수준인데, 작년 자체도 30년 만에 최저치였습니다 abcnews.go.com. 오스틴, 마이애미, 로스앤젤레스 등 주요 대도시에서는 올여름 중간 매물 가격이 전년 대비 약 4~5% 하락했습니다 abcnews.go.com.
- 미국 상업용 부동산의 대형 투자: 사무실 공실률이 높음에도 불구하고, 투자자들은 우량 자산에 적극적으로 투자하고 있습니다. 뉴욕에서는 RXR Realty가 590 Madison Avenue를 11억 달러에 인수하기로 합의했습니다. 이는 3년 만에 맨해튼에서 가장 큰 오피스 빌딩 인수입니다 commercialcafe.com. RXR은 이를 “오피스 회복” 전략으로 보고 있으며, 업계의 어려움에도 불구하고 우량 오피스 빌딩이 장기적으로 승자가 될 것이라는 베팅입니다 commercialcafe.com.
- 유럽의 엇갈린 행운: 유럽의 상업용 부동산은 여전히 침체에 머물러 있으며, 투자 규모는 10년 만의 최저치 부근에 머물러 있다 reuters.com. “우리는 ‘좀비랜드’에 있다… 회복도 없고, 고립된 자산, 유동성도 없다,”고 PGIM의 유럽 부동산 책임자는 말한다. 많은 매도자들이 가격 인하를 거부하고 있기 때문이다 reuters.com. 하지만 헐값 매수자들은 기회를 노리고 있다: 영국에서는 사모펀드 대기업 KKR이 영국 임대주택 신탁 PRS REIT 인수에 관심을 보였으며, 영국 부동산 가치 약세 속에 임대주택 신탁에 6억 3,160만 파운드 규모의 인수 제안에 참여했다 reuters.com reuters.com. 한편, 영국 주택 평균 가격은 8월에 사상 최고치인 299,331파운드를 기록했으며, 전년 대비 2.2% 상승했다 reuters.com reuters.com. 이는 개선된 구매력과 견고한 수요가 “느리지만 꾸준한” 상승세를 뒷받침하고 있기 때문이다 reuters.com (다만 매도자들은 매물을 팔기 위해 예년보다 더 많이 가격을 인하하고 있다 reuters.com).
- 중국 부동산 혼란: 중국의 부동산 부문은 극심한 압박을 받고 있습니다. 주요 도시의 오피스 공실률이 사상 최고치에 달했습니다(선전 30.6%, 상하이 22.6% reuters.com reuters.com), 임대인들은 세입자를 유치하기 위해 무료 전기차 충전 및 임대료 할인과 같은 혜택을 내걸고 있습니다 reuters.com reuters.com. 동시에, 중국 개발업체들의 부채 위기는 계속되고 있습니다 – 에버그란데의 역사적 붕괴가 그 대표적 사례입니다. 한때 500억 달러 규모였던 이 거대 기업은 홍콩 증시에서 상장폐지되었고, 그 가치는 단 2억 8,200만 달러로 쪼그라들었습니다 reuters.com reuters.com. 당국은 매수자 신뢰 회복에 총력을 기울이고 있으며(상하이는 주택 구매 규제까지 완화함 reuters.com), 미분양 주택과 미완공 프로젝트의 과잉이 여전히 시장 심리를 짓누르고 있습니다.
- 아시아-태평양 주요 소식: 일본 부동산 시장에는 초저금리 시대가 전환점을 맞이하면서 신규 자금이 유입되고 있습니다. 미쓰비시 UFJ 파이낸셜 그룹은 일본 부동산을 위한 1,000억 엔(6억 8,000만 달러) 규모의 펀드를 출시합니다 reuters.com – 도쿄와 오사카의 오피스, 주거, 호텔을 겨냥한 신규 펀드가 잇따라 조성되고 있으며, 가격도 상승세입니다. 이 지역 전반에서 호주와 인도는 꾸준한 수요를 보이고 있지만, 높은 금리로 인해 구매력에 부담이 가중되고 있습니다.
- 중동의 호황과 개혁: 걸프 지역 부동산 시장이 강한 경제적 순풍을 타고 급성장하고 있습니다. 두바이는 8월에 400억 디르함(109억 달러)의 부동산 매출을 기록했으며, 이는 전년 대비 13% 증가한 수치입니다 arabianbusiness.com. 이 기간에는 두바이 역사상 최고가 중 하나인 1억 6,100만 디르함(약 4,400만 달러) 팜 주메이라 빌라 거래 등 기록적인 거래가 이어졌습니다 therealestatereports.com. 아랍에미리트(UAE) 인구는 최근 400만 명을 돌파하며 신규 분양 프로젝트와 고급 주택에 대한 수요를 촉진하고 있습니다 arabianbusiness.com. 이 지역의 다른 곳에서는, 사우디아라비아가 2026년 1월부터 외국인 투자자에게 부동산 시장을 개방하는 획기적인 법안을 승인했습니다 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. 이는 국제 자본 유입과 비전 2030 다각화 정책을 지원하기 위한 조치로, 걸프 국가들은 부동산 개발을 성장 동력으로 삼고 있습니다.
- 라틴 아메리카 동향: 라틴 아메리카 시장은 부동산 경기 상승을 앞두고 있습니다. 이 지역의 금리가 마침내 연준과 함께 완화될 수 있기 때문입니다. 뱅크 오브 아메리카는 연준의 금리 인하가 브라질, 콜롬비아, 멕시코 등에서 “공격적인” 통화 완화를 촉진할 것이라고 지적합니다 riotimesonline.com. 이는 역사적으로 높은 현지 금리 이후의 반가운 소식입니다. 멕시코에서는 제조업의 니어쇼어링 붐으로 인해 투자자들이 산업단지와 주택 시장에 몰리고 있습니다. 2025년에는 6520억 페소(약 320억 달러) 이상의 부동산 투자가 예상되며, 이는 15% 증가한 수치로 물류 시설, 신규 아파트, 관광 개발에 대한 수요가 주도하고 있습니다 adventuresincre.com. 브라질과 콜롬비아 역시 차입 비용 하락으로 2026년을 앞두고 상업용 부동산 거래와 건설 활동이 다시 활기를 띨 것으로 기대하고 있습니다.
북미: 침체된 주택 시장과 대형 거래의 공존
주택 시장 변화: 수년간의 열광적인 가격 상승 이후, 미국 주택 시장의 모멘텀이 멈췄습니다. 모기지 금리가 높은 수준을 유지하면서 잠재적 구매자들이 드물고, 판매자들은 압박을 느끼고 있습니다. 미국 대부분 지역에서 주택이 시장에 더 오래 머무르고 있으며, 입찰 경쟁은 거의 사라졌습니다 abcnews.go.com abcnews.go.com. AP(Associated Press) 설문조사에 따르면 많은 판매자들이 오퍼를 유도하기 위해(때로는 반복적으로) 매물 가격을 인하하거나, 금리 인하 및 수리 크레딧과 같은 혜택을 제공해야 했다고 합니다 abcnews.go.com abcnews.go.com. 7월 전국 중간 매물 가격은 약 $439,000로 연간 소폭 상승했지만, 오스틴, 마이애미, 시카고, 덴버와 같은 한때 뜨거웠던 도시에서는 중간 가격이 실제로 전년 대비 약 4~5% 하락했습니다 abcnews.go.com. 미판매 주택 재고가 늘어나면서(7월 기준 활성 매물은 전년 대비 약 25% 증가) 신규 주택 공급이 시장에 나오고, 구매자들은 망설이고 있습니다 abcnews.go.com. 기존 주택 판매는 여전히 세대 최저 수준에 머물러 있으며, 7월까지 전년의 저조한 속도보다 1.3% 낮은 수준입니다 abcnews.go.com. “판매자들이 강경하게 협상하기가 점점 더 어려워지고 있다”고 AP는 보도하며, 힘의 균형이 천천히 구매자 쪽으로 이동하고 있다고 전했습니다 abcnews.go.com. 그럼에도 불구하고 경제학자들은 주택 구입 여건이 점차적으로 개선되고 있다고 지적합니다. 평균적으로 임금 상승률이 주택 가격 상승률을 앞지르고 있으며, 모기지 금리가 하락할 경우 억눌린 수요가 분출될 수 있습니다 abcnews.go.com abcnews.go.com.
상업 부문 – 신중함과 기회주의: 북미의 상업용 부동산 시장은 양분되어 있습니다. 한편으로는, 오피스 건물주들이 계속해서 어려움을 겪고 있습니다. 이는 재택근무와 높은 차입 비용으로 인해 공실률이 높아졌기 때문입니다. 일부 시장에서는 어려움이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 도심의 절반만 채워진 빌딩부터 공유 오피스 대기업 위워크(WeWork)가 위태로운 상황에 이르렀고(이후 가을에 챕터 11 파산 신청을 하게 됩니다)까지 말이죠. 그럼에도 불구하고, 침체 분위기 속에서도 대형 투자자들은 오늘날 저평가된 가치에 우량 자산을 선별적으로 매입하고 있습니다. 대표적인 사례로, 8월 말 RXR Realty와 파트너들은 맨해튼의 42층짜리 590 Madison Avenue를 11억 달러에 인수했습니다 commercialcafe.com. 이는 수년 만에 뉴욕시에서 가장 큰 오피스 거래이며, RXR은 이 거래를 블루칩급의 입지 좋은 오피스는 회복할 것이라는 전략적 베팅으로 보고 있습니다. 반면, 노후화된 일반 오피스 빌딩은 “고립된 자산”으로 남을 수 있습니다. 플라자 디스트릭트에 위치한 이 타워는 유명 임차인과 최근 리노베이션을 자랑하지만, 최고점 평가액 대비 상당한 할인 가격에 매각되어, 대표급 자산조차 가격이 재조정되고 있음을 보여줍니다. “이 거래는 우리의 오피스 회복 전략에 부합합니다,”라고 RXR은 밝혔으며, 이번 인수를 최고급 공간의 공급 감소와 엘리트 임차인의 지속적인 수요에 대한 장기적 투자로 설명했습니다 commercialcafe.com. 이와 유사하게, 맨해튼 최대 오피스 건물주인 SL Green Realty는 9월 8일 1억 6천만 달러에 미드타운의 두 오피스 빌딩(346 Madison Ave와 인접 부지)을 인수하는 계약을 체결하며 우량 입지의 자산 통합을 이어가고 있습니다 commercialcafe.com. 그리고 오피스 부문 외에도, 산업용 부동산은 상대적으로 밝은 모습을 보이고 있습니다. 미국의 창고 및 물류 시설 매각액은 8월까지 연초 이후 338억 달러에 달해, 경제적 역풍에도 불구하고 지난 2년간의 기록적인 거래량과 거의 일치했습니다 commercialcafe.com. 이는 전자상거래와 공급망 시설에 대한 투자자들의 신뢰가 여전함을 보여주며, 다른 부동산 유형이 침체를 겪는 가운데서도 두드러집니다.
정책 및 금융 동향: 북미 부동산의 잠재적 변곡점은 금리 방향입니다. 모든 시선이 연방준비제도(Fed)의 9월 중순 회의에 쏠려 있습니다. 인플레이션을 억제하기 위해 1년간 금리를 높게 유지한 후, 시장은 점점 더 연준이 이번 사이클에서 처음으로 금리를 인하할 것이라고 확신하고 있습니다 reuters.com. 선물 시장은 9월 금리 인하 가능성을 약 88%로 보고 있습니다 (대부분 0.25%p 인하를 예상하지만, 0.5%p 인하 가능성도 소폭 존재) riotimesonline.com reuters.com. 제롬 파월 연준 의장은 완화 정책을 정당화할 수 있는 노동 시장의 위험 증가를 시사했습니다 reuters.com. 만약 연준이 실제로 연속 금리 인하를 시작한다면, 이는 주택담보대출과 상업 대출의 금융 여건을 크게 개선할 것입니다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 연준의 완화가 “결국 [상업용 부동산 시장의] 차입 비용을 낮출 것”이라고 전망합니다 nar.realtor. 미국의 모기지 금리는 이미 최근 고점에서 소폭 하락해 주택 구매자들에게 다소 숨통을 틔워주고 있습니다. 캐나다 역시 경제학자들은 캐나다 중앙은행이 가을까지 자체 금리 인하를 단행할 것으로 널리 예상하고 있습니다 equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, 이는 경기 둔화 이후 캐나다 주택 시장에 활력을 불어넣을 수 있습니다. 전반적으로, 저렴한 신용 전망이 다소 침체된 북미 부동산 시장에 낙관론을 불어넣고 있습니다.
유럽: 투자자들, 시장 저점 모색하며 가치에 주목
상업용 부동산 – “좀비랜드”가 계속된다: 유럽의 상업용 부동산 시장은 저속 기어에 갇혀 2025년 초반에 반등이 일어날 것이라는 예측을 무색하게 하고 있습니다. 거래량은 10년 만에 최저치에 머물고 있으며, 매수자와 매도자 간의 가격 차이가 여전히 큽니다. 1분기 유럽 상업용 부동산 매각액은 단 478억 유로에 그쳤으며, 이는 1년 전과 비슷하고 3년 전의 절반 수준에 불과합니다 reuters.com. 2분기 예비 데이터는 더욱 약세를 보이고 있습니다. 유럽, 중동, 아프리카 전역의 부동산에 대한 국경 간 투자는 전년 대비 약 20% 급감해 172억 유로에 그쳤으며, 이는 10년 만에 최악의 2분기 실적입니다 reuters.com. “우리는 ‘좀비랜드’에 있다… 회복도 없고, 고립된 자산만 남았으며, 유동성도 돌아오지 않는다”고 펀드 대기업 PGIM의 세바스티아노 페란테는 시장의 마비 상태를 설명하며 한탄했습니다 reuters.com. 잠재적 매수자들은 금리 인상과 경기 침체 우려로 인해 큰 폭의 할인 가격을 요구하고 있지만, 많은 매도자들은 가격을 내리는 것을 거부하며 손실을 실현하기보다는 대출을 “연장하고 모른 척”하는 쪽을 택하고 있습니다. 이러한 교착 상태는 오피스 부문에서 가장 심각하게 나타나고 있습니다. 특히 노후된 교외 사무실이나 반쯤 비어 있는 쇼핑센터 등 비인기 자산은 입찰자를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다 reuters.com reuters.com. 최근까지 인기를 끌었던 데이터 센터조차도 유럽에서는 투자자 관심이 식고 있습니다 reuters.com. 반면, 한 부문만은 견고함을 보이고 있습니다: 주거 임대 부동산. 공급이 부족한 임대 주택 시장은 계속해서 자본을 끌어들이고 있습니다 reuters.com. 강한 임차 수요와 인플레이션 연동 임대료 덕분에 상대적으로 안전하기 때문입니다. 예를 들어, 독일의 다가구 주택 포트폴리오와 기타 “리빙 섹터” 자산은 여전히 입찰이 이어지고 있습니다. 반면 오피스 타워는 매물로만 남아 있습니다.
기회주의적 거래 및 입찰: 유럽 부동산 가치가 팬데믹 이전 고점 대비 크게 하락하면서, 특히 북미와 사모펀드의 기회주의적 투자자들이 저가 매물을 찾아 나서고 있습니다. 영국은 중심지가 되었습니다: 평가액이 약해지면서 영국 부동산 기업들이 미국 바이어들에게 매력적인 타깃이 되고 있습니다 reuters.com. 이번 주, 런던 상장사인 PRS REIT(가족 임대주택에 집중하는 임대업체)는 뉴욕의 KKR & Co.로부터 관심을 받고 있다고 확인했습니다 reuters.com. KKR는 이미 6월에 6억 3,200만 파운드의 인수 제안을 받았던 PRS REIT의 공식 매각 절차에 합류했습니다 reuters.com. PRS REIT의 주가는 9월 8일 소식이 전해지며 거의 9% 급등했는데, 이는 입찰 경쟁이 기업 가치를 끌어올릴 수 있다는 기대를 반영합니다 reuters.com. KKR의 움직임은 더 넓은 흐름의 일부입니다 – 2025년에는 미국 투자자들이 여러 영국 상장 부동산 신탁을 노리고 있습니다(예를 들어, KKR은 앞서 엔지니어링 기업 Spectris에 64억 달러를 제안했고, 헬스케어 임대업체 PHP 인수도 추진했습니다) reuters.com. 애널리스트들은 평가액 하락과 약한 파운드화가 영국 부동산을 달러 자금이 풍부한 펀드들에게 ‘가치 투자’ 영역으로 만들었다고 지적합니다 reuters.com. 유럽의 다른 지역에서도 일부 부실 매각이 마침내 나타나고 있습니다: 독일에서는 프랑크푸르트의 랜드마크인 Trianon 마천루의 파산관재인이 이 빌딩을 매물로 내놓으며, 어려운 시장 상황을 드물게 시험하고 있습니다 reuters.com. 프랑스와 스페인에서는 물류단지와 호텔에 대한 일부 사모 거래가 15~20% 할인된 가격에 성사되며, 가격 탐색이 진행 중임을 보여주고 있습니다. 시장 관측통들은 2025년 말로 갈수록 매도자들이 새로운 가격 수준을 점차 받아들이면서 거래가 더 활발해질 것으로 예상합니다.
주거 부문의 회복력(그리고 영국의 신기록): 유럽의 주택 시장은 혼재된 양상을 보이고 있지만, 전반적으로 상업용 부동산보다 더 나은 성과를 내고 있습니다. 특히, 영국 주택 가격이 최근 사상 최고 평균가를 기록했습니다. 모기지 대출기관인 Halifax에 따르면, 영국의 평균 주택 가격이 8월에 £299,331에 도달했습니다. 이는 0.3%의 월간 상승(3개월 연속 상승) 이후의 사상 최고치입니다 reuters.com reuters.com. 현재 가격은 1년 전보다 2.2% 높아, 경제학자들의 예측을 훨씬 웃돌고 있습니다 reuters.com. 이러한 놀라운 강세는 2024년 말 일시적 하락 이후 나타난 것으로, 2025년 초 시장이 반등한 데에는 주택 구입 여력 개선(임금 상승과 모기지 금리 안정)과 이제는 만료된 인지세 감면 혜택을 활용하려는 마지막 구매자들의 수요가 한몫했습니다 reuters.com. “주택 시장은 이러한 도전을 능숙하게 극복할 수 있음을 보여주었습니다,”라고 Halifax의 모기지 책임자가 말하며, 수요가 여전히 견고하게 유지되고 있다고 덧붙였습니다. 이는 인플레이션과 금리가 높은 수준을 유지하고 있음에도 불구하고 나타난 현상입니다 reuters.com. 다만, 거래 활동은 현실적인 가격 책정에 크게 좌우되고 있습니다. 부동산 포털 Rightmove는 7월에 판매자들이 거래 성사를 위해 평소보다 더 많이 호가를 낮춰야 했으며, 이는 시장에 매물 과잉이 늘었기 때문이라고 밝혔습니다 reuters.com. 실제로 경쟁사인 Nationwide는 8월에 0.1%의 가격 하락을 기록해, 모든 지표가 일치하지 않으며 주요 지역 외에서는 가격 상승이 미미함을 보여줍니다 reuters.com. 영국의 임대 시장도 신기록을 경신하고 있습니다. 신규 임대 계약의 평균 광고 임대료는 월 £1,577로, 1년 전보다 3% 높아졌으며 역대 최고치입니다(출처: Rightmove) reuters.com. 유럽 전역에서도 비슷한 추세가 나타나고 있습니다. 첫 주택 구입을 미루는 이들이 임대를 더 오래 하면서 임대료가 오르고 있습니다. 더블린에서 파리까지, 주택 공급은 여전히 부족해 거래량이 줄어도 가격은 비교적 견고하게 유지되고 있습니다. 정부 정책도 변화 중입니다: 영국에서는 가을 예산안에서 고가 주택에 대한 부동산세 인상이 있을 것이라는 추측이 커지고 있습니다 reuters.com, 이는 런던 고급 시장에 다소 신중함을 불러일으켰습니다. 전반적으로 유럽의 주거 부문은 상업용 부동산보다 더 견고하게 버티고 있으며, 2025년에는 명백히 이전 몇 년간의 광적인 호황 대신 완만한 가격 상승(또는 일부 지역에서는 소폭 하락)이라는 느린 ‘뉴노멀’로 전환되었습니다.
아시아-태평양: 중국의 문제, 정책 전환 & 밝은 전망
중국 – 사상 최고 공실률과 구조 노력: 중국의 방대한 부동산 부문은 여전히 두 가지 위기에 시달리고 있습니다: 주요 부문(예: 오피스)에서의 수요 급감과 개발업체들의 과도한 부채 부담입니다. 상업용 부동산 분야의 수치는 매우 충격적입니다: 일류 도시들의 공실률이 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 선전의 프라임 오피스 공실률은 연중 중반에 30.6%에 달했고, 상하이와 광저우는 각각 22.6%, 심지어 베이징도 거의 20%가 비어 있습니다 reuters.com reuters.com. 서구 시장과 달리 중국에서는 재택근무가 덜 일반적이지만, 경기 침체와 기업의 비용 절감으로 인해 주요 거점 도시에서도 “빈 사무실이 점점 더 흔해지고 있다”고 합니다 reuters.com. 이 과잉 공급에 맞서기 위해 건물주와 지방 정부가 각종 인센티브를 쏟아붓고 있습니다. 개발업체들은 임대료를 대폭 인하하고(프라임 오피스 임대료는 2020년 이후 4대 도시에서 20~40% 하락 reuters.com), 각종 혜택도 제공합니다. 예를 들어, 한 국유 리츠(REIT)는 임차인에게 전기차 무료 충전, 유연한 임대 조건, 일부 공과금 지원까지 제공하며 “고객 유지력”을 높이고 있습니다 reuters.com reuters.com. 시 당국도 지원책을 내놓고 있는데, 일부 도시는 오피스 임대료 보조, 오피스의 주거용 전환 장려, 상업용 신규 토지 매각 중단에 나섰습니다 reuters.com. 이런 노력에도 불구하고, 업계 관계자들은 “단기적으로는 여전히 어려운 상황이 이어질 것”으로 보고 있습니다. 과잉 공급이 해소될 때까지 말이죠 reuters.com. 침체는 오피스에만 국한되지 않습니다 – 한때 호황이던 중국의 물류창고 부문도 타격을 받고 있습니다. 대표적으로 선전국제(주요 물류 개발업체)는 일부 다국적 기업들이 축소하면서 창고 임차인 유치에 고군분투하고 있습니다 reuters.com.
주거 부문에서 중국은 다르지만 관련된 또 다른 도전에 직면해 있습니다: 부동산 개발업체 부채 위기의 여파로 인해 구매자 신뢰가 약화되었습니다. 가장 극적인 상징은 중국 헝다그룹(China Evergrande Group)이 8월 25일 홍콩 증권거래소에서 공식적으로 상장폐지된 것으로, 한 시대의 종말을 알렸습니다. 한때 500억 달러의 시가총액을 자랑했던 헝다는 18개월간의 거래정지와 구조조정 시도가 실패한 끝에 주식이 소각되었습니다 reuters.com reuters.com. 3,000억 달러가 넘는 부채를 안고 무너진 헝다 사태는 reuters.com “전례 없는 부채 위기”가 2021년 중국 부동산 시장을 강타했고, 그 여파가 여전히 남아 있음을 보여줍니다 reuters.com. 수십 곳의 민간 개발업체들이 채무불이행(디폴트)에 빠지면서 전국 곳곳에 미완공 아파트가 남겨졌습니다. 베이징은 현재 구제 모드에 돌입했습니다: 당국은 주택담보대출 금리를 인하하고, 계약금 요건을 완화했으며, 많은 도시에서 주택 구매 제한을 해제해 판매를 촉진하고 있습니다. 특히 상하이는 8월 말 일부 주택 구매 제한을 해제했습니다. 이 정책 변화 소식에 실제로 부동산주가 급등하기도 했습니다 reuters.com. 중앙정부는 또한 국유은행에 건전한 개발업체에 더 많은 신용을 제공하고, 중단된 프로젝트의 자금 지원을 확대해 주택이 구매자에게 인도될 수 있도록 압박하고 있습니다. 이러한 조치들은 어느 정도 효과를 보였으며, 규제가 완화된 후 9월 초 1선 도시에서 신규 주택 판매가 잠시 반등하기도 했습니다. 그러나 회복세는 여전히 불안정합니다. 많은 중국 가계가 부실 건설사로부터 분양 아파트를 사는 데 신중하기 때문입니다. 전문가들은 신뢰 회복에는 시간이 걸릴 것이라고 경고합니다. 한 투자자의 말처럼, 헝다의 상장폐지는 “중국의 부동산 주도 성장 모델의 종말을 알리는 신호”이며, 이제 더 냉정한 새로운 장이 시작되고 있습니다 reuters.com.일본 – 금리 상승, 투자자 관심 증가: 일본의 부동산 이야기는 상당히 다릅니다. 일본은행(BOJ)이 초완화적 통화정책에서 점차 벗어날 수 있음을 시사하면서, 국내 투자자들이 부동산에서 더 높은 수익을 추구하고 있습니다. 차입 비용이 오르기 전에 일본의 여전히 낮은 금리를 활용하기 위해 여러 신규 부동산 투자펀드가 출범했습니다. 예를 들어, 미쓰비시 UFJ 파이낸셜 그룹(MUFG)은 도쿄, 오사카, 나고야의 중형 오피스, 주거용 건물, 호텔에 초점을 맞춘 1,000억 엔(약 6억8,000만 달러) 규모의 부동산 펀드를 발표했습니다 reuters.com reuters.com. 이는 MUFG가 올해 두 번째로 조성한 대형 부동산 펀드이며, 로이터에 따르면 2025년 “일본 부동산 펀드 출시 러시”의 일부입니다 reuters.com. 보험사 다이이치생명과 마루베니도 7월에 4,000억 엔 규모의 부동산 펀드를 공개했고, 오릭스는 2월에 1,000억 엔 펀드를 출시했습니다 reuters.com. 글로벌 투자자들도 대거 유입되고 있습니다. 모건스탠리는 일본 부동산에 초점을 맞춘 펀드로 1,310억 엔(약 8억8,500만 달러)을 모아 목표치를 초과 달성했습니다 bloomberg.com eatonvance.com. 이러한 관심을 이끄는 요인은 무엇일까요? 일본의 부동산 가치는 꾸준히 상승하고 있으며(버블 수준은 아님), BOJ가 금리를 올리더라도 일본의 우량 부동산 수익률은 채권에 비해 여전히 매력적입니다. 또한 일본은 견고한 임차 수요(특히 다가구 주택 및 물류 부동산)와 예측 가능하고 변동성이 낮은 수익으로 안정적인 피난처로 평가받고 있습니다. 애널리스트들은 수십 년간의 디플레이션 이후 일본 부동산 시장이 “포스트 디플레이션 회복력”을 보이고 있다고 지적하며, 외국 자본이 유입되고 있다고 말합니다(외국인 투자자가 전체 투자 금액의 약 27%를 차지) ainvest.com. 앞으로 몇 달간 주요 관전 포인트는 BOJ가 첫 금리 인상을 단행할지 여부입니다. 만약 그렇다면 대출 비용이 오르겠지만, 임대료 상승 기대감에 매수세가 더 몰릴 수도 있습니다. 현재로서는 분위기가 긍정적입니다. 일본 부동산 기업들은 실적을 상향 조정하고 있습니다.2025년의 거래 활동은 주거 및 물류 부문이 주도하면서 작년을 능가할 것으로 예상되며, 전망도 밝습니다.
아시아-태평양 지역의 기타 동향: 아시아-태평양 지역의 다른 곳에서는 부동산 시장이 다양한 추세를 보이고 있습니다. 호주의 주택 시장은 예년 초 강한 출발 이후 진정세를 보이고 있습니다. 호주중앙은행은 9월 초 기준금리를 4.10%의 높은 수준으로 동결했으며, 시드니와 멜버른의 주택 가격은 구매자들이 감당할 수 있는 한계에 도달하면서 보합세를 보이고 있습니다. 그러나 매물 부족으로 인해 급격한 하락은 막히고 있으며, 많은 이들은 금리 인하가 가시화되면(시장에서는 2024년 호주중앙은행의 정책 완화를 예상) 가격이 다시 천천히 오를 것으로 기대하고 있습니다. 인도의 부동산 부문은 여전히 견고합니다. 중산층 증가와 도시로의 인구 이동 덕분에 주요 도시의 주택 판매가 2025년 사상 최고치를 기록할 전망입니다. 인도 정부는 9월에 저렴한 주택에 대한 인센티브를 연장했고, 은행들이 첫 주택 구매자에게 더 많은 주택담보대출을 제공하도록 독려하고 있습니다. 동남아시아도 주목할 만합니다. 베트남과 필리핀은 빠른 경제 성장에 힘입어 신규 콘도, 오피스, 산업단지 등 건설 붐이 일고 있으며, 싱가포르의 부동산 시장은 2021~2022년의 과열 이후, 강력한 진정책과 외국인 구매자에 대한 높은 인지세로 인해 진정세를 보이고 있습니다. 전반적으로 아시아-태평양 지역의 부동산 전망은 양분되어 있습니다. 중국의 침체가 역내 투자 흐름과 건설 원자재 수요에 부담을 주고 있지만, 일본, 인도, 아세안 국가들과 같은 다른 경제권이 성장 동력을 제공하며 글로벌 투자자들의 관심을 이 지역에 유지시키고 있습니다.
중동: 호황을 누리는 시장과 대담한 정책 변화
걸프 부동산 시장이 불타오르다: 중동의 부동산 시장, 특히 에너지 부국인 걸프 국가들은 놀라운 상승세 한가운데에 있다. 높은 석유 수익, 경제 다각화 추진, 인구 증가가 결합되어 부동산 수요를 폭발적으로 끌어올렸다. 이 현상은 아랍에미리트에서 가장 뚜렷하게 나타나고 있으며, 두바이와 아부다비는 계속해서 기록적인 수치를 내고 있다. 두바이의 부동산 시장은 그야말로 뜨겁다. 팬데믹 이후 반등세를 이어가고 있다. 9월 7일로 끝나는 한 주 동안에만 두바이에서는 115억 디르함(약 4,300건)의 부동산 거래가 기록되었다 facebook.com. 8월 한 달 전체로는 매출이 400억 디르함(약 10억 9천만 달러)에 달해, 전년 대비 13.2% 증가했다 arabianbusiness.com. 이 수치에는 16,993건의 주거용 거래가 포함되어 있는데, 이는 두바이 토지청 자료 기준으로 한 달 기준 역대 최다 기록이다 arabianbusiness.com. 이 호황은 시장의 양극단 모두에 해당된다. 오프플랜(신규 개발) 부문은 거래량이 22% 급증했으며 arabianbusiness.com, 투자자들이 두바이의 마스터플랜 커뮤니티 내 신규 분양 프로젝트에서 유닛을 쓸어가고 있다. 동시에, 2차(재판매) 시장도 가치 기준 약 6% 성장했다 arabianbusiness.com, 이는 기존 지역에서 실수요자 수요가 건강하게 유지되고 있음을 보여준다. 한편, 고급 부동산에 대한 열기를 보여주는 대표적인 거래도 있었다. 팜 주메이라의 한 빌라가 1억 6,100만 디르함(약 4,400만 달러)에 팔려, 두바이에서 역대 최고가 중 하나를 기록했다 therealestatereports.com. 중개인들에 따르면 유럽, 인도, 중국의 초부유층 바이어들이 두바이의 한정된 워터프론트 맨션과 펜트하우스에 대한 “전례 없는” 수요를 이끌고 있어, 고급 부동산 가격이 사상 최고치를 경신하고 있다. 임대 시장도 호황을 누리고 있다. 두바이 임대료는 전년 대비 두 자릿수로 급등했고, 임차인들이 희소한 유닛을 두고 경쟁하면서 집주인들은 선불 일시불(원수표)을 요구하는 경우가 많다.
아부다비도 호황을 누리고 있습니다: UAE 수도의 부동산 거래는 2025년 상반기에 총 615억 디르함(167억 달러)에 달했습니다 arabianbusiness.com, 그리고 정부는 야스 아일랜드와 사디야트 아일랜드의 대형 프로젝트 신규 단계를 연이어 매진시키고 있습니다. 걸프 지역의 다른 곳에서는, 사우디아라비아의 주요 도시들(리야드, 제다, 담맘)에서 정부 지출과 젊은 인구에 힘입어 주택 및 토지 가격이 빠르게 상승하고 있습니다. 예를 들어, 리야드의 평균 빌라 가격은 지난 1년 동안 약 10% 상승했습니다, 그리고 리야드 금융지구의 오피스 임대료는 기업들이 몰리면서 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 카타르는 FIFA 월드컵 개최 직후에도 상승세를 보였습니다: 2025년 2분기 부동산 거래는 89억 카타르 리얄(24억 달러)에 달해 전년 대비 29.8% 증가했습니다 instagram.com qa.muqawlat.com, 신규 공급이 시장에 나오고 외국인 투자자가 유입된 덕분입니다. 이 지역 전반에 걸쳐, 강한 GDP 성장과 미 달러에 연동된 통화 덕분에 투자자 신뢰가 높게 유지되고 있습니다. 특히, 걸프 지역의 달러 페그제는 미국 연준의 금리 변동이 직접적으로 전달됨을 의미합니다 – 현재의 높은 금리는 최종 사용자들의 모기지 수요를 다소 둔화시켰지만, 동시에 수익을 추구하는 외국 자본이 걸프 부동산 시장에 대거 유입되는 결과를 낳았습니다. 이제 연준의 금리 인하가 예상되면서, 걸프 개발업체들은 메가프로젝트 개발 파이프라인을 더욱 촉진할 저렴한 자금 조달을 기대하고 있습니다.정책 변화 – 외국인 구매자에게 문을 여는 정책: 중동에서 장기 투자에 판도를 바꿀 수 있는 중요한 정책 변화가 진행 중입니다. 사우디아라비아가 주요 지역에서 외국인의 부동산 소유를 허용하도록 부동산 법을 자유화하고 있습니다. 7월, 사우디 내각은 새로운 부동산 법을 승인했으며(2026년 1월 발효) 이로써 주요 도시의 지정 구역에서 비(非)사우디인들이 처음으로 부동산을 완전 소유할 수 있게 됩니다 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. 지금까지 외국인들은 대부분 단기 임대나 특정 프로젝트를 통한 매우 제한적인 소유에 국한되어 있었던 왕국에서 이는 역사적인 조치입니다. 이 법은 사우디 부동산 시장에 외국인 직접 투자와 전문성을 유치하는 것을 목표로 하며, 이는 무함마드 빈 살만 왕세자의 비전 2030 이니셔티브의 일환입니다 middleeastbriefing.com. 새로운 규정에 따라 외국인 개인과 기업은 리야드, 제다 등에서 부동산을 구매할 수 있게 되지만, 민감한 성지인 메카와 메디나는 여전히 제한되거나 특별 조건이 적용됩니다 middleeastbriefing.com. 정부는 이를 통해 “새로운 자본 유입을 촉진”하고, 주택 공급을 확대하며, 국제 개발업체들이 사우디 도시에 진출하도록 장려하길 기대하고 있습니다 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. 이 발표는 이미 큰 반향을 일으키고 있으며, 걸프 지역 및 글로벌 부동산 기업들이 대규모 프로젝트(네옴, 홍해 리조트 개발 등)로 건설 붐이 일고 있는 사우디 시장을 주목하고 있습니다. 사우디 당국은 현지인을 위한 주택 공급에도 계속해서 대규모 투자를 하고 있으며, 부동산 부문의 사우디 GDP 기여도는 2023년 5.9%에서 2024년 약 12%로 두 배 가까이 증가했습니다 middleeastbriefing.com, 이는 석유를 넘어선 부동산의 중요성이 커지고 있음을 보여줍니다 middleeastbriefing.com. 한편 UAE에서는 부동산 규제가 투자자 친화적으로 변화하고 있습니다. 두바이는 최근 부동산 투자와 연계된 장기 “골든 비자”의 자격 요건을 확대(최소 투…투자 요건), 그리고 아부다비는 일부 거래 수수료를 인하했습니다. 이러한 조치들은 걸프 국가들이 자신들을 글로벌 투자 허브로 자리매김하고 부유한 외국인 거주자들을 유치하기 위한 전략의 일환입니다.
ESG 및 기술 트렌드: 중동의 부동산 호황은 PropTech 및 ESG(환경, 사회, 지배구조) 이니셔티브와 같은 새로운 트렌드와도 교차하고 있습니다. 예를 들어, UAE는 부동산 토큰화 및 암호화폐 거래를 선도하고 있습니다. 두바이 규제 당국은 라이선스가 있는 플랫폼에서 디지털 자산을 통한 부동산 구매를 허용하는 프레임워크를 마련했으며 therealestatereports.com therealestatereports.com, 일부 개발업체는 부동산 분할 소유권을 위해 블록체인 도입을 모색하고 있습니다. 지속가능성 역시 주요 의제로 부상하고 있습니다. 사우디아라비아의 초대형 프로젝트들은 모두 친환경 건축 기준과 혁신적인 친환경 디자인(예: NEOM의 “더 라인” 도시 개념)을 내세우고 있습니다. 이 지역의 개발업체들은 또한 건설 비용 상승과 숙련된 인력 부족 문제에 직면해 있는데, 빠른 건설 속도가 때때로 자재와 인력 공급을 앞지르기 때문입니다. 그럼에도 불구하고, 2025년 말에 접어들며 중동 부동산에 대한 신뢰는 매우 높습니다. 분석가들은 이 지역이 전 세계적으로 두드러진 성과를 보이고 있다고 말합니다. 전통적인 시장이 둔화되는 시기에 성장과 수익을 제공하고 있습니다. 한 두바이 부동산 중개사 CEO는 “인구 증가, 인프라 구축, 정부 지원이 지속적인 부동산 성장의 완벽한 조합을 만들고 있다”고 밝혔습니다 arabianbusiness.com arabianbusiness.com – 이는 서구의 부동산 시장이 직면한 역풍과는 뚜렷한 대조를 이룹니다.
라틴 아메리카: 금리 인하 기대감에 부푼 희망
라틴 아메리카의 부동산 시장은 매우 높은 금리와 인플레이션이라는 어려운 시기를 견뎌냈지만, 더 나은 시기가 다가올 수 있다는 신호가 보이고 있습니다. 중심 주제는 통화 정책의 전환이 예상된다는 점입니다. 많은 라틴 아메리카 중앙은행들은 2021~2023년에 인플레이션을 억제하기 위해 공격적으로 금리를 인상했습니다(브라질의 기준금리 Selic는 15%에 도달했고, 칠레는 11%를 넘었습니다). 이러한 조치는 경제를 안정시키는 데 도움이 되었지만, 주택담보대출과 개발 자금 조달 비용을 매우 비싸게 만들어 부동산 활동을 위축시켰습니다. 이제 인플레이션이 통제되고 미국 연방준비제도(Fed)도 금리 인하를 시작할 가능성이 높아지면서, 라틴 아메리카는 마침내 차입 비용이 낮아지는 것을 볼 수 있을 것입니다. “미국의 단기 금리 인하는 라틴 아메리카, 특히 브라질, 콜롬비아, 멕시코에서 금리 인하를 촉진한다”고 뱅크 오브 아메리카 애널리스트들은 언급했습니다 riotimesonline.com. 실제로 시장은 브라질 중앙은행이 2026년까지 금리 인하를 계속할 것으로 내다보고 있으며, 멕시코의 Banxico 역시 연준이 금리를 내릴 경우 완화 정책을 시작할 것으로 예상됩니다 x.com riotimesonline.com. 이러한 전망은 이미 자산 가격을 끌어올렸습니다(예: 콜롬비아의 COLCAP 주가지수는 최근 5년 만에 최고치를 기록함 riotimesonline.com riotimesonline.com). 부동산 시장에 있어 이는 더 저렴한 신용과 투자 여력의 회복을 의미합니다. 자금 조달 비용 때문에 프로젝트를 미뤘던 개발업체들은 금리가 완화되면 다시 건설을 재개할 태세입니다.핫스팟 및 트렌드: 라틴 아메리카 내에서, 멕시코는 글로벌 니어쇼어링 트렌드 덕분에 두드러진 성과를 보이고 있습니다. 미·중 무역 긴장이 지속됨에 따라, 다국적 제조업체들은 북미 시장에 공급하기 위해 멕시코에 점점 더 많이 진출하고 있습니다. 이로 인해 산업용 부동산—창고, 공장, 물류 시설—에 대한 수요가 급증하고 있으며, 특히 미국 국경 지역과 멕시코시티, 몬테레이 주변에서 두드러집니다. 최근 업계 전망에 따르면, 2025년 멕시코로 6,520억 페소(320억 달러 이상)의 부동산 투자가 유입될 것으로 예상되며, 이는 연간 약 15%의 증가입니다 adventuresincre.com. 산업용, “수직형” 주거(콘도), 관광 부동산 부문이 선도하고 있습니다 adventuresincre.com. 티후아나, 후아레스와 같은 핫스팟의 산업용 공실률은 거의 0에 가까워, 새로운 산업단지 건설 붐이 일고 있습니다. 멕시코의 주거용 부동산도 변화하고 있는데, 멕시코시티와 과달라하라 등 도시의 젊은 직장인들을 겨냥한 복합용도 도시 개발(종종 리테일 및 오피스 공간 위에 콘도가 위치)이 붐을 이루고 있습니다. 또한, 외국인 투자자들도 라틴 아메리카 전역에서 활발히 활동하고 있습니다. 예를 들어, 캐나다와 미국의 연기금은 장기 성장 가능성을 보고 브라질의 물류 창고와 콜롬비아의 쇼핑센터에 투자해왔습니다.
시장 동향: 브라질은 이 지역 최대 시장으로, 부동산 회복의 조짐이 나타나고 있습니다. 브라질은 2023~2024년에 두 자릿수 금리로 어려움을 겪었으며, 주택 판매가 둔화되고 상파울루 오피스 시장의 상업용 공실률이 상승했습니다. 그러나 인플레이션이 한 자릿수로 완화되었고, 브라질 중앙은행은 2025년 8월부터 금리 인하를 시작했습니다. 경제학자들은 2025년에 추가 금리 인하를 예상하고 있으며, 이는 점진적으로 주택담보대출과 소비자 신뢰를 회복시킬 것으로 보입니다 finance.yahoo.com reuters.com. 브라질의 주택 개발업체들은 이미 문의가 증가하고 있다고 보고하고 있으며, 전국 주택 가격은 2025년 중반까지 전년 대비 약 5% 상승했습니다(명목 기준) globalpropertyguide.com. 정부는 또한 저소득층 주택 건설을 촉진하기 위해 보조금 주택 프로그램(미냐 카사, 미냐 비다)을 재가동하고 있습니다. 상업용 부문에서는, 브라질의 주요 쇼핑몰 매출이 경제 회복과 함께 강하게 반등했으나, 2급 쇼핑몰과 노후 오피스 빌딩은 여전히 압박을 받고 있습니다. 콜롬비아의 부동산 전망은 신중한 낙관론이 우세합니다. 이 나라는 여전히 비교적 높은 인플레이션(2025년 8월 기준 약 5% riotimesonline.com)과 13.25%의 정책금리를 유지하고 있지만, 중앙은행은 연말까지 금리 인하 가능성을 시사했습니다. 콜롬비아의 주택 시장은 견조하게 유지되고 있으며, 정부의 저소득층 주택 구매 보조금과 젊은 인구에 힘입어 2025년 신규 주택 판매가 약 9% 성장할 것으로 전망됩니다 bbvaresearch.com. 아르헨티나는 100%가 넘는 인플레이션으로 예외적인 상황에 처해 있습니다. 부동산 시장은 달러 기준으로 사실상 동결되어 있으며, 개발업체들은 비용을 미리 달러로 충당할 수 있을 때만 건설을 진행하고, 많은 거래가 현금으로 이루어지고 있습니다. 그러나 다가오는 선거와 안정화 계획이 마련된다면, 매우 낮은 수준에서 아르헨티나의 부동산 활동이 결국 회복될 수 있다는 기대도 있습니다.
혁신과 ESG: 라틴 아메리카 부동산 시장에서도 기술적 및 지속가능한 혁신이 일어나고 있습니다. 멕시코, 브라질, 콜롬비아 등지에서는 PropTech 스타트업이 등장해 부동산 매물의 디지털화, 부동산 크라우드펀딩, 더 스마트한 자산 관리 등을 선보이고 있습니다. 예를 들어, 멕시코의 Habi와 La Haus 같은 스타트업은 온라인 주택 매매를 간소화하기 위해 상당한 자본을 유치했습니다 adventuresincre.com adventuresincre.com. 지속가능성 역시 주목받고 있습니다. 이 지역 주요 도시의 개발업자들은 점점 더 친환경 건축 인증(LEED, EDGE) 취득을 추구하고 있습니다. 멕시코에는 이미 수백만 평방피트의 친환경 인증 건물이 있으며, 브라질 상파울루의 상업 중심지에는 여러 개의 신규 LEED 골드 오피스 타워가 들어섰습니다 adventuresincre.com adventuresincre.com. 정부도 인센티브로 이를 장려하고 있습니다. 예를 들어, 파나마시티는 LEED 인증 프로젝트에 세금 감면을 제공합니다.
요약하자면, 라틴 아메리카는 2025년 말 부동산 부문에서 조심스러운 낙관론을 가지고 진입하고 있습니다. 정치적 불확실성이나 환율 변동성 같은 도전 과제가 남아 있지만, 완화된 통화 정책으로의 전환 가능성은 큰 순풍이 되고 있습니다. 멕시코의 제조업 호황, 브라질의 큰 주택 부족, 성장하는 기술 부문 등 구조적 동인과 맞물려 이 지역은 의미 있는 부동산 반등을 경험할 수 있습니다. 고금리의 폭풍을 견뎌낸 투자자들은 이제 성장을 위해 포지셔닝하고 있습니다. 국경을 넘는 투자 펀드가 증가하고, 현지 개발업자들은 미래 프로젝트를 위해 토지를 확보하며 2026년 이후 라틴 아메리카 부동산 시장에 새로운 상승 주기가 올 것을 기대하고 있습니다.
출처: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (Halifax index); Reuters (Clare Jim in Hong Kong); Reuters (Miho Uranaka in Tokyo); Reuters (Raechel Job et al., London); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
