- 미국 주택 침체: 미국의 주택 판매는 7%+ 모기지 금리 속에서 수십 년 만에 최저 수준을 유지하고 있으며, 전국 주택 가격은 거의 오르지 않고 있습니다(8월 기준 전년 대비 약 1.3% 상승) cotality.com cotality.com. 중간 가격은 약 $400,000로 하락해 주택 구입 여력이 약간 개선되었습니다 cotality.com. JPMorgan 분석가들은 시장이 “2025년까지 대체로 얼어붙은 상태”를 유지할 것이며, 가격 상승률은 3% 미만일 것이라고 경고합니다 rfsadvisors.com.
- 유럽의 신중한 낙관론: 유럽 최대 부동산 박람회에서 실시된 새로운 설문조사에 따르면 시장이 “바닥을 찍었다”고 보이며, 업계 관계자의 44%가 이제 낙관적이고 신뢰가 서서히 회복되고 있습니다 exporeal.net. 주택은 여전히 가장 선호되는 자산군(투자자 75%)으로, 오피스나 리테일을 훨씬 앞서고 있습니다 exporeal.net. 그러나 높은 금리와 관료주의는 여전히 90% 이상의 응답자에게 주요 우려 사항으로 남아 있습니다 exporeal.net. 특히, 유럽 일부 지역의 모기지 금리가 마침내 완화되고 있는데, 예를 들어 체코의 주택 대출 금리는 최근 2년 만에 최저치(약 4.91%)로 하락했습니다 expats.cz.
- 중국의 지속적인 부동산 침체: 중국의 부동산 침체는 정책 지원에도 불구하고 계속되고 있습니다. 신규 주택 가격은 보합세이거나 소폭 상승했지만, 기존 주택의 재판매 가치는 계속 하락하고 있습니다 reuters.com. 분석가들은 진정한 반등이 최소 2026년 말이나 2027년까지는 기대하기 어렵다고 보고 있습니다. 이는 이전 전망보다 약 반년 늦춰진 것입니다 reuters.com. 가계 소득 부진, 높은 실업률, 미분양 주택 과잉이 계속해서 구매자 심리를 위축시키고 있습니다 reuters.com.
- 중동의 호황과 메가프로젝트: 걸프 지역은 대규모 투자를 끌어들이고 있습니다. 블랙스톤과 아부다비의 루네이트는 최근 걸프 지역 물류 부동산(창고) 수요 급증에 베팅하며 50억 달러 규모의 플랫폼을 출범시켰습니다 reuters.com. 사우디아라비아에서는 개발업체 다르 글로벌이 제다에 10억 달러 규모의 “트럼프 플라자” 프로젝트를 발표했으며, 고급 주거 및 오피스가 포함되어 있습니다. 이는 그곳에서 두 번째 트럼프 브랜드 개발입니다 reuters.com. 두바이와 같은 걸프 시장은 (4년간 약 70% 가격 상승) 급등했으나 reuters.com, 향후 신규 건설 물량 증가로 이 같은 상승세가 진정될 것으로 예상됩니다.
- 아프리카 주택 이니셔티브: 아프리카 국가들은 급속한 도시화 속에서 주택 부족 문제에 대응하고 있습니다. 케냐는 200만 호의 주택 부족 문제를 해결하기 위한 국가 프로그램의 일환으로 10만 채의 저렴한 주택을 건설하고 있습니다 africanews.com. 윌리엄 루토 대통령은 주택 위기를 해결하기 위해 글로벌 연합을 촉구하며, “어느 한 나라가 해결하기에는 너무 방대한 문제”라고 말했습니다 africanews.com. 남아프리카공화국에서는 금리 인하가 가시화되고 있습니다. 중앙은행이 금리를 7%(2022년 이후 최저치)로 인하했습니다 reuters.com tradingeconomics.com. 이는 수년간의 긴축 이후 매수자 신뢰를 높일 것으로 기대됩니다.
- 라틴 아메리카의 상반된 흐름: 라틴 아메리카의 부동산 동향은 복합적인 경제 상황을 반영합니다. 멕시코는 성장을 촉진하기 위해 금리 인하를 시작했습니다. 중앙은행이 기준금리를 7.5%로 소폭 인하했으며, 이는 2022년 이후 최저치입니다 reuters.com. 이에 따라 주택담보대출 비용이 완화될 전망입니다. 반면, 브라질은 여전히 매우 높은 차입 비용에 직면해 있습니다. 중앙은행은 셀릭 금리를 15%(20년 만의 최고치)로 유지하고 있으며, 완고한 인플레이션으로 인해 2025년까지 금리 인하가 어려울 것임을 시사했습니다 reuters.com reuters.com. 이로 인해 브라질의 부동산 시장은 침체를 이어가고 있지만, 라틴 아메리카의 주식과 REIT는 금리 인하 기대감에 2025년에 반등했습니다.
- 상업용 부동산 불안감: 전 세계 오피스 시장은 원격 근무와 높은 금융 비용으로 인해 계속 압박을 받고 있습니다. 미국 오피스 공실률은 2025년 중반에 사상 최고치인 약 20.7%를 기록했으며 reuters.com, 이는 건물주와 도시들이 빈 건물의 활용 방안을 재고하도록 만드는 대변혁입니다. 샌프란시스코와 같은 주요 도시는 오피스 공실률이 25%를 넘고 있습니다 reuters.com. 반면, 산업 및 물류 부동산은 전 세계적으로 상대적으로 밝은 분야로, 대형 창고 투자(블랙스톤의 걸프 벤처 등)와 데이터 센터가 많은 지역에서 공급 부족을 겪고 있는 것이 그 증거입니다 jll.com.
- 전망 – 신중한 희망: 전망에 따르면 울퉁불퉁하지만 개선되는 길이 예상됩니다. 유럽의 심리는 긍정적으로 전환되고 있으며, 미국 주택 시장도 모기지 금리가 조금씩 하락하면 서서히 균형을 되찾을 수 있습니다. “높아진 주택 구매 여력은 꼭 필요한 안도감을 제공했다”고 한 미국 주택 경제학자는 언급하며, 구매자들이 점진적으로 다시 시장에 진입하고 있다고 말합니다. 이는 가격이 안정되고 매물이 늘어나고 있기 때문입니다 cotality.com. 그럼에도 불구하고 회복은 점진적이고 고르지 않을 것으로 예상됩니다. 중국과 기타 약세 시장에서는 신뢰 회복까지 수년이 걸릴 수 있습니다 reuters.com. 그럼에도 전 세계적으로 부동산 업계는 적응하고 있습니다. 정부는 금리나 규제를 완화하고, 개발업자들은 자산을 재활용하는 등, 부동산 시장의 다음 상승장을 위한 씨앗을 심고 있습니다.
글로벌 거시경제 환경: 금리, 인플레이션 & 경제적 역풍
전 세계적으로 높은 금리와 인플레이션이 2025년 부동산에 영향을 미치는 주요 거시경제 이슈였습니다. 지난 2년간 인플레이션을 억제하기 위해 공격적으로 금리를 인상한 후, 각국 중앙은행들은 이제 서로 다른 길을 모색하고 있습니다:
- 미국(연방준비제도): 미국 연준은 최근에서야 완화 신호를 보내기 시작했습니다. 올해 초 7%를 넘었던 30년 모기지 금리는 여전히 수십 년 만의 최고치를 유지하고 있어 주택 구매자들에게 대출 비용이 비쌉니다. 연준의 긴축 사이클이 끝나가고 있다는 초기 신호가 있습니다. 실제로 연준은 인플레이션이 완화됨에 따라 2025년 9월에 이번 사이클에서 처음으로 소폭 금리 인하를 단행했습니다. 하지만 금리는 2025년까지 높은 수준을 유지할 것으로 예상되어 주택 구입 여력에 대한 압박이 계속될 전망입니다. 이러한 ‘장기 고금리’ 기조는 JPMorgan Research가 미국 주택 시장이 내년까지 “대체로 얼어붙은 상태”로 남을 것이라고 예측하는 rfsadvisors.com 주요 이유 중 하나이며, 가격 상승률도 미미(3% 이하 수준)할 것으로 보입니다.
- 유럽(ECB 및 기타): 유럽중앙은행도 금리를 급격히 인상했으며, 아직 인하를 시작하지는 않았지만, 유럽 대륙에서는 시장 금리 하락을 통한 초기 완화 조짐이 나타나고 있습니다. 예를 들어 중앙유럽의 체코에서는 평균 모기지 금리가 2022년 중반 이후 처음으로 5% 아래로 하락했습니다 expats.cz. 이는 일부 유럽 정책 입안자들이 곧 완화에 나설 것이라는 기대를 반영합니다. 이미 움직인 곳도 있습니다. 폴란드 중앙은행은 9월에 경기 부양을 위해 대폭 금리 인하를 단행해 시장을 놀라게 했습니다. 그러나 유로존 핵심국에서는 여전히 금리가 높고 신용 여건이 빡빡합니다. 인플레이션은 완화되었지만 아직 안심할 수준은 아니어서 유럽 부동산 대출자들은 아직 안심할 수 없습니다. 더 긍정적인 소식은 유럽 경제가 지금까지 침체를 피하며 회복력을 보였고, 금리도 정점에 이르면서 부동산 시장의 심리가 개선되고 있다는 점입니다.
- 아시아-태평양: 상황은 혼재되어 있습니다. 중국 중앙은행은 침체된 부동산 시장을 구제하기 위해 금리를 인하하고 주택담보대출 규제를 완화하고 있지만, 지금까지 이러한 조치들은 뚜렷한 반전을 이끌어내지 못했습니다. 인도는 반대로, 이전에 금리를 인하한 후 일시 중단했습니다. 10월 1일 인도중앙은행은 기준금리를 5.5%로 동결했습니다 hindustantimes.com. 이는 축제 기간 동안의 안정을 선택한 것입니다. 인도 부동산 개발업자들은 금리 동결을 환영하며, 이는 주택 대출 EMI(월 상환금)를 안정적으로 유지하고 구매자 심리를 지지한다고 언급했습니다 hindustantimes.com. 일본과 같은 다른 아시아 국가들은 여전히 초저금리 환경을 유지하고 있으며, 호주와 같은 국가는 높은 금리로 인해 주택 시장이 크게 식었지만(여기서도 정점은 이미 지났을 수 있음) 상황이 다릅니다. 아시아-태평양 전역에서 거시경제 상황은 중국의 경기부양 대 침체 딜레마에서 동남아시아의 안정적 성장과 인프라 투자까지 다양합니다(예를 들어, 싱가포르는 실물 자산 투자에 관한 주요 포럼을 개최하고 있으며 laotiantimes.com, 베트남은 호텔 및 리조트 개발 거래를 계속 유치하고 있습니다).
- 중동 및 아프리카: 석유 부국인 걸프 국가들은 자국 통화를 미국 달러에 연동(페그)하고 있어, 이들 국가의 금리는 대체로 연준의 인상 흐름을 따라갔습니다. 이로 인해 지난 1년간 사우디아라비아와 아랍에미리트(UAE) 등에서는 자금 조달 비용이 높아졌습니다. 그럼에도 불구하고, 강한 석유 수익과 정부 지출(예: 사우디의 비전 2030 프로젝트 등) 덕분에 이 지역의 부동산 시장은 활기를 유지하고 있습니다. 걸프 지역 은행들은 유동성이 풍부하고, 특히 인플레이션이 비교적 억제된 상황에서 적합한 프로젝트에는 대출에 적극적입니다. 아프리카에서는 많은 경제가 최근 몇 년간 급등한 금리로 인해 통화 약세와 인플레이션에 맞서 싸워야 했습니다. 이제는 완화의 신호도 보입니다. 예를 들어, 나이지리아 중앙은행이 9월에 기준금리를 50bp 인하해 27%로 조정(여전히 매우 높지만 첫 하락), 이에 따라 나이지리아 국채 수익률도 하락세를 보이기 시작했습니다 proshare.co proshare.co. 남아프리카공화국 역시 완화에 나설 수 있었는데, 남아공 중앙은행은 2025년 7월 기준금리를 7.0%로 인하했습니다 reuters.com tradingeconomics.com, 이는 인플레이션 전망이 개선된 덕분입니다. 여러 아프리카 국가에서 인플레이션이 낮아지고 통화가 안정되면 부동산 개발을 위한 신용 접근성이 점차 개선될 수 있지만, 높은 위험 프리미엄 등 과제는 여전히 남아 있습니다.
전반적으로, 거시경제 환경은 조심스러운 전환기에 있습니다. 긴축에서 (선별적) 완화로, 팬데믹 시기의 변동성에서 점차 정상화되는 국면으로 옮겨가고 있습니다. 2025년 경제 성장 둔화는 우려 요인이지만 – IMF는 2025년 세계 경제 성장률을 약 3.3%로 전망하는데, 이는 2000~2019년 평균 3.7%보다 낮은 수치입니다 – 경기 침체는 아닙니다. 많은 국가들이 경기 침체를 피하고 있으며, 이처럼 완만한 성장과 인플레이션 진정은 부동산 시장이 안정을 찾는 데 필요한 조건입니다. 결론적으로, 차입 비용은 내년 동안 많은 지역에서 점진적으로 하락할 것으로 보이며(북미와 유럽은 아시아, 라틴아메리카보다 다소 늦은 주기), 이는 부동산 시장에 긍정적 영향을 줄 것입니다. 단, 만약 인플레이션이 통제된다면 말입니다.
북미: 주택 시장 침체 지속, 상업용 부동산 시장은 가격 재조정 중
미국 – 주택 시장: 미국 주택 시장은 여전히 높은 금리의 한기를 느끼고 있습니다. 10월 초까지, 30년 고정 모기지 금리는 약 7%~7.5%로 20년 만에 처음 보는 수준에 머물러 있어 많은 잠재적 구매자들이 시장에서 이탈했습니다. 그 결과 주택 판매량은 역대 최저치에 가까운 수준에 머물러 있습니다 – 연간 약 400만 건으로, 팬데믹 호황기에서 크게 감소한 수치입니다. “주택 시장은 느린 재조정 단계에 있습니다.”라고 부동산 데이터 회사 코탈리티(Cotality)의 수석 이코노미스트 셀마 헵(Selma Hepp)은 설명하며, 판매 활동이 수십 년 만에 최저 수준에 머물러 있다고 덧붙입니다 cotality.com. 구매자가 부족한 상황에서, 가격 상승세는 정체되었습니다: 전국 주택 가격은 지난 1년간 약 1.3% 상승(2024년 8월~2025년 8월) cotality.com에 그쳤으며, 인플레이션을 감안하면 실제 가격은 오히려 하락한 셈입니다. 한때 뜨거웠던 시장(선벨트에서 마운틴 웨스트까지)에서는 가격이 전년 대비 하락했고, 북동부와 중서부 일부 시장만이 소폭 상승을 보이고 있습니다.
공급 측면에서는, 매물 주택 재고가 극히 낮은 수준에서 소폭 증가해 구매자들에게 선택의 폭이 약간 넓어졌습니다. 미국 주택 중위 가격도 소폭 하락해 40만 달러로 내려갔습니다 cotality.com. 여기에 최근 모기지 금리가 최고점에서 소폭 하락하면서, “2022년 이후 가장 유리한 수준으로” 주택 구매 여건이 개선되었다고 헵은 말합니다 cotality.com. 그녀는 이것이 “절실히 필요했던 안도감을 제공했다”고 언급하며, 모기지 신청과 구매자 관심이 소폭 증가하는 결과를 낳았다고 설명합니다 cotality.com. 본질적으로, 일부 구매자들은 7%대 모기지라는 새로운 현실에 적응하며 시장에 재진입하고 있습니다. 주택은 시장에 더 오래 머무르고, 판매자들은 거래 성사를 위해 가격을 더 자주 인하하고 있어 – 남아 있는 구매자들에게 이번 가을에는 약간 더 협상력을 제공하고 있습니다(2021년의 열광적인 판매자 우위 시장과는 극명한 변화입니다).
그럼에도 불구하고, 전반적인 분위기는 신중합니다. 많은 주택 소유자들이 과거 몇 년간의 초저금리 주택담보대출에 “갇혀” 있어, 더 높은 금리로 새로 집을 사고팔기를 꺼리고 있습니다. 이로 인해 매물 공급이 제한되고 있습니다. 신규 주택 건설이 공급을 다소 도왔지만, 주택 건설업체들 역시 비싼 자금 조달 및 건설 비용에 시달리고 있습니다. 전문가들의 전망은 냉정한 현실을 반영합니다: J.P. 모건은 미국 주택 시장이 2025년까지 대체로 얼어붙은 상태를 유지할 것으로 예상하며, 가격 상승률도 미미(약 3% 이하)하고 거래량도 계속 저조할 것으로 전망합니다 rfsadvisors.com. 다시 말해, 미국 주택 시장의 전반적인 회복은 금리가 더 크게 하락해야만 가능할 것으로 보이며, 대부분은 2025년 하반기나 2026년에나 가능할 것으로 예상합니다.
미국 – 상업용 부동산: 상업용 부동산 시장에서 미국은 특히 오피스(사무실) 부문에서 고통스러운 가격 재조정과 구조조정을 겪고 있습니다. 원격 및 하이브리드 근무가 오피스 공간 수요를 영구적으로 줄였고, 그 수치는 충격적입니다 – 2025년 2분기 전국 오피스 공실률이 20.7%에 달해, 사상 최고치를 기록했습니다 reuters.com. 참고로, 팬데믹 이전 오피스 공실률은 약 12%였습니다. 주요 도시는 타격이 더 큽니다: 샌프란시스코는 현재 오피스 공실률이 27.7%에 달하며 (2019년 약 8% 대비) reuters.com, 뉴욕, 시카고 등 다른 비즈니스 중심지들도 20% 이상의 공실률을 보이고 있습니다. 이처럼 빈 오피스가 넘쳐나면서 건물주들의 재정에 큰 타격을 주고(임대 수입 감소, 대출 재조달도 고금리로 어려워짐), 심지어 재산세에 의존하는 도시 예산에도 악영향을 미치고 있습니다. 그 결과, 오피스 건물 가치 평가절하, 모기지(담보대출) 연체, 노후 오피스 빌딩을 포기하는 개발업자들이 속출하고 있습니다.
산업의 대응은 두 가지로 나뉩니다: 전환과 통합. 일부 도시의 개발업자들은 쓸모없어진 오피스 빌딩을 아파트나 다른 용도로 전환하기 위해 경쟁하고 있습니다. 올해 기준 미국 오피스 공간 약 1억 5천만 평방피트가 주거용 또는 복합용도로 전환되는 단계에 있습니다 reuters.com reuters.com. 쉽지는 않습니다. 높은 비용과 용도지역 규제로 인해 실제로 전환이 가능한 건물은 일부에 불과하지만, 이는 유휴 자산에서 가치를 창출할 수 있는 몇 안 되는 방법 중 하나입니다. 또 다른 추세는 ‘퀄리티로의 이동’입니다. 임차 기업들은 최신식이고 편의시설이 뛰어난 최고급 건물에 집중하고 있습니다. 오래된 B/C급 오피스 빌딩은 상대적으로 공실률이 높아지고 있는 반면, 주요 입지의 A급 랜드마크 오피스는 상황이 좀 더 낫습니다(일부는 거의 만실에 가깝기도 합니다). 이런 양극화로 인해 최신식 오피스와 연구소는 여전히 견고한 임대료를 유지하는 반면, 1980년대식 오피스는 대대적인 리노베이션 없이는 비어 있을 수 있습니다.오피스 외에도, 북미의 다른 상업용 부동산 부문은 혼재된 양상을 보입니다. 다가구 아파트는 그동안 매우 강세(임대료 급등, 낮은 공실률)를 보였으나, 신규 공급이 늘고 임대인들이 세입자 유치 경쟁을 하면서 많은 도시에서 임대료가 정체되고 있습니다. 리테일 부동산(쇼핑센터, 몰)은 회복세가 고르지 않습니다. 고급 리테일 거리와 입지가 좋은 교외 쇼핑센터는 소비가 안정적이어서 괜찮지만, 약한 몰은 계속 점포를 잃고 있습니다(전자상거래의 영향). 산업 및 물류 부동산은 여전히 두드러진 강세를 보입니다. 전자상거래의 성장과 공급망의 압박으로 창고와 물류센터 수요가 높습니다. 경제 성장세가 둔화되었음에도 대형 물류 임대 계약은 계속 체결되고 있습니다. 예를 들어, 올해 주요 거래로는 사우스캐롤라이나에서 물류회사가 약 100만 평방피트 임대, 영국에서 88만 5천 평방피트 창고 임대 등이 있습니다. 이는 글로벌 산업용 공간 수요가 얼마나 견고한지 보여줍니다 jll.com jll.com. 미국 내 창고 공실률은 여전히 매우 낮고, 주요 거점의 물류시설 임대료 상승세도 강합니다(다만 창고 신축이 늘면서 상승세는 다소 완화되고 있음). 상업용 부동산 내 이런 차별화 – 약세인 오피스, 강세인 산업, 혼재된 리테일, 안정적인 아파트 – 로 인해 투자자들은 포트폴리오를 재조정하고 있습니다. 실제로, 어려움을 겪는 오피스 부문에서 빠져나온 자본이 창고, 아파트, 생명과학 연구소, 데이터센터 등 전망이 더 나은 부문으로 이동하고 있습니다.
캐나다: 국경 북쪽에 위치한 캐나다의 부동산 시장은 종종 미국의 트렌드를 약간의 변형과 함께 반영합니다. 캐나다 주택 시장은 캐나다 중앙은행의 급격한 금리 인상(이로 인해 캐나다의 주택담보대출 금리가 5~6%를 넘음)으로 인해 2025년 초에 침체를 겪었고, 이로 인해 주택 구입 여력이 줄었습니다. 올가을까지 전국 평균 주택 가격은 전년 대비 약 3~4% 하락했습니다(nesto.ca). 이는 2020~2022년의 큰 상승 이후 나타난 완만한 조정입니다. 토론토와 밴쿠버처럼 과열됐던 시장은 지난 1년간 가격 하락과 거래량 급감을 경험했습니다. 하지만 캐나다 중앙은행이 금리 인상을 멈추고, 구매자들이 적응하면서 일부 시장에서는 다시 거래가 활발해지고 있습니다. 9월 밴쿠버의 평균 주택 가격은 사실상 변동이 없었으며(+0.1% 전년 대비)(wowa.ca), 이 지역의 조정이 바닥을 찍었을 가능성을 시사합니다. 캐나다의 매물은 여전히 부족한 상태(주택 건설 속도 저조와 높은 이민으로 인한 만성적 문제)여서, 2024년에 금리가 안정되거나 하락한다면 많은 분석가들은 캐나다 주택 시장이 빠르게 반등할 것으로 예상합니다. 그 사이 임차인들은 매우 낮은 공실률과 치솟는 임대료에 직면해 있으며, 이로 인해 주거비 부담 문제가 캐나다 정치 논쟁의 중심에 떠오르고 있습니다.
상업용 부동산 측면에서 캐나다의 오피스와 리테일 부문은 미국과 동일한 역풍에 직면해 있지만, 캐나다 주요 도시(토론토, 밴쿠버, 몬트리올)는 미국 주요 도시보다 오피스 공실률이 다소 낮은 편입니다. 한 가지 차별점은 캐나다의 대도시들이 계속해서 인구 유입(국제 이주자 포함)을 끌어들이고 있다는 점으로, 이는 아파트와 도심 편의시설에 대한 수요를 뒷받침합니다. 캐나다의 산업용 부동산은 미국과 마찬가지로 호황을 누리고 있으며, 토론토와 밴쿠버의 산업용 공실률은 각각 2~3% 미만으로 북미에서 가장 낮은 수준입니다. 전반적으로 투자자들은 캐나다 부동산을 두 개의 세계로 보고 있습니다. 즉, 주거용과 산업용 부동산은 비교적 견고하고 수요가 지속되는 반면, 오피스와 노후 리테일 부동산은 압박을 받고 있습니다. 캡 레이트(투자 수익률)는 기준금리 상승으로 전반적으로 올랐고, 이로 인해 부동산 가치가 장부상 하락했지만, 금리가 정점을 찍었다는 신호가 명확해지면 시장에 재진입하려는 대기 자금이 여전히 많습니다.
유럽: 높은 금리와 새로운 우선순위 속에서 회복의 조짐
심리 저점 통과: 유럽 부동산 시장은 2025년을 침체된 분위기로 맞이했습니다. 많은 국가에서 가격이 약세를 보였고, 투자 규모는 급감했으며, 유럽중앙은행(ECB)의 금리 급등(수십 년 만에 최고치)은 2021년 뜨거웠던 시장을 급격히 식혔습니다. 그러나 2025년 10월에 접어들면서, 유럽이 바닥을 찍고 안정화되기 시작했다는 신호가 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 10월 6~8일 뮌헨에서 열린 유럽 최대 부동산 컨퍼런스 EXPO REAL에서 수천 명의 업계 참가자를 대상으로 한 트렌드 설문조사 결과, 44%가 앞으로 국제 부동산 시장에 대해 “낙관적”이라고 답했습니다. “신중하다”는 22%, 나머지는 중립이었습니다 exporeal.net. 불과 1년 전만 해도 비관론이 훨씬 더 팽배했습니다. “현재 트렌드 지수는 우리가 바닥에 도달했고 신뢰가 점차 회복되고 있음을 보여줍니다.”라고 엑스포를 주최한 Messe München의 CEO인 Stefan Rummel은 말했습니다. 그는 계속해서, 지속적인 도전에도 불구하고 시장이 서서히 정상으로 돌아가고 있는 것 같다고 덧붙였습니다 exporeal.net.
이런 조심스러운 낙관론의 배경에는 무엇이 있을까요? 우선, 유럽의 부동산 가치가 2022년 이후 크게 조정되었습니다. 특히 상업용 부동산에서 두드러집니다. 일부 시장에서는 오피스와 리테일 부동산 가격이 정점 대비 20% 이상 하락했고, 파리나 프랑크푸르트의 핵심 오피스와 같은 “코어” 자산조차 수익률이 오르고 가격이 약 10~15% 하락했습니다. 이런 재평가는 소유주에게는 고통스럽지만, 거품이 상당 부분 사라졌다는 의미이기도 합니다. 이제 매수자와 매도자가 다시 가격에 합의할 수 있게 되었습니다. 실제로, 지난 12개월간의 거래 가뭄 이후, 기회를 노리는 투자자들이 저가 매물을 찾으면서 거래 활동이 증가할 것으로 예상됩니다. 또 다른 요인은 금융 환경이 개선될 것이라는 기대감입니다. 유럽의 인플레이션이 하락세를 보이고 있고, 많은 이들이 ECB가 금리 인상의 정점에 도달했거나 근접했다고 믿고 있습니다(현재 예치금리 약 4%). 인플레이션이 계속 완화된다면, ECB는 2024년에 금리를 인하할 수도 있습니다. 게다가 일부 유럽 국가는 표적 지원을 제공하고 있습니다. 예를 들어, 독일은 주택 건설과 친환경 리모델링을 보조하는 프로그램을 도입했고, 관료적 장벽을 줄이는 방안도 논의 중입니다(업계의 주요 불만 – Expo Real 설문 응답자의 79%가 시장 활성화를 위해 “관료주의 완화”를 요구함 exporeal.net).
승자와 패자 – 자산 유형: 유럽 설문조사는 투자자들이 앞으로 가장 많은 기회를 어디에서 보는지도 강조했습니다. 2년 연속으로, 주거용 부동산이 가장 매력적인 자산군으로 꼽혔습니다 exporeal.net. 응답자의 약 75%가 주거(다세대 등)를 주요 초점으로 지목했는데, 이는 유럽의 만성적인 주택 부족과 경기 침체기에도 주거 자산의 상대적 안정성을 반영합니다. 주거 다음으로, “케어 부동산”(헬스케어, 시니어 리빙 등)과 데이터 센터가 높은 평가를 받았습니다(각각 60% 이상) exporeal.net, 이는 인구 고령화와 디지털 인프라에 연관된 성장 섹터임을 시사합니다. 물류/창고도 좋은 점수를 받았습니다(47%). 반면, 전통적인 호텔, 오피스, 리테일 부문은 인기가 떨어졌습니다 – 각각 약 10%의 응답자만이 관심을 보였습니다 exporeal.net. 이는 해당 섹터가 유럽에서 사라졌다는 의미는 아니지만, 투자자들은 매우 선별적으로 접근하고 있습니다: 신세대 오피스(특히 에너지 효율이 높고 편의시설이 뛰어난 건물)가 핵심 입지에 있다면 여전히 성공할 수 있지만, 노후 오피스나 쇼핑몰은 경계의 시선으로 보고 있습니다.
지역별 차이: 유럽은 단일하지 않으며, 국가와 지역에 따라 상황이 다릅니다. 2025년 현재까지, 남유럽(스페인, 포르투갈 등)은 비교적 견조한 모습을 보였습니다; 리조트, 호텔, 임대 아파트에 대한 해외 투자가 강한 관광과 외국인 거주자 덕분에 꽤 견고하게 유지되었습니다. 북유럽(스칸디나비아, 독일, 네덜란드 등)은 더 큰 조정을 겪었는데, 이는 이들 시장이 큰 상승세를 보였고, 고레버리지 투자자가 많아 금리 인상에 압박을 받았기 때문입니다. 특히, Expo Real 설문조사에 따르면 유럽인들의 미국 시장에 대한 신뢰가 하락(미래 투자에 미국이 중요하다고 보는 비율이 1년 전 66%에서 현재 45%로 감소)했으며, 유럽 자체가 여전히 최우선 선택지이고 아시아-태평양 지역이 두 번째로 부상(선호도 64%) exporeal.net. 이는 유럽 자본이 미국의 불확실한 시장을 쫓기보다는 자국 또는 아시아로 방향을 틀 수 있음을 시사합니다. 유럽 내에서는 서유럽(프랑스, 독일, 영국 등)이 여전히 주요 지역(중요도 84%)으로, 중동부 유럽보다 높게 평가받고 있습니다.
도전 과제 – 금리와 비용: 조심스럽게 낙관적인 전망이라고 해도, 여전히 존재하는 거대한 도전 과제들을 무시하지는 않습니다. 업계의 거의 모든 사람이 금리를 가장 중요한 이슈로 꼽고 있습니다. Expo 설문조사에 따르면, 응답자의 94%가 금리 정책을 시장 전망에 “매우 중요” 또는 “중요”하다고 답했습니다 exporeal.net. 금리는 주택 구매자의 모기지 비용(수요를 억제함)뿐만 아니라 신규 개발의 타당성에도 영향을 미칩니다. 몇 년 전 1~2%였던 금융 비용이 5~6%로 오르면서 많은 프로젝트가 더 이상 수지타산이 맞지 않게 되었습니다. 이로 인해 건설 활동이 심각하게 침체되었습니다. 예를 들어, 독일의 주택 착공 건수는 2023~2025년에 급격히 감소했으며, 독일은 야심찬 신규 주택 목표치 부족을 우려하고 있습니다. 유럽 전역의 개발업자들은 지원을 요청하고 있습니다. 상황을 개선하는 방법에 대해 묻자, 79%가 “관료주의 축소”(승인 절차를 빠르게 하기 위해), 64%는 자본 접근성 개선(예: 정부 대출 보증)을 원한다고 답했으며, 많은 이들이 비용 절감을 위해 건설세나 기준 완화를 강조했습니다 exporeal.net exporeal.net. 2021~22년에는 공급망 문제와 인플레이션으로 건설 비용이 급등했으며, 최근 다소 진정되었지만 오늘날 유럽에서 프로젝트를 짓는 비용은 여전히 몇 년 전보다 상당히 높아, 신규 주택 공급이 제한되고 있습니다. 바로 지금이 가장 필요한 시점임에도 말이죠.
긍정적인 신호: 역풍에도 불구하고, 유럽 부동산의 일부 분야는 호황을 누리고 있습니다. 대표적인 예가 대도시의 임대 아파트 부문입니다. 높은 금리는 역설적으로 임대 수요를 증가시켰습니다(더 적은 사람들이 주택을 살 수 있기 때문). 이로 인해 전문적으로 관리되는 다가구 임대 부동산의 입주율과 임대료가 강세를 보이고 있습니다. 독일과 프랑스의 일부 도시에서는 2025년에 임대료가 사상 최고치를 기록했으며, 매매 가격은 하락했습니다. 이는 연기금과 같은 장기 투자자들에게 주거용 투자를 매력적으로 만듭니다. 물류 부동산도 또 다른 긍정적인 신호입니다. 전자상거래로의 전환과 인구 밀집 지역 인근의 현대식 창고 수요로 인해, 우량 물류 공간의 공실률은 매우 낮은 수준(대개 5% 미만)이며, 개발업자들은 새로 짓는 창고마다 임차인들이 줄을 서는 상황입니다. 범유럽 물류 수익률은 최근 몇 년간 하락했지만, 임대료 상승이 금리 인상에 따른 부담을 일부 상쇄하고 있습니다. 또한, 대체 섹터인 생명과학 연구소, 학생 기숙사, 데이터 센터 등도 구조적 수요에 힘입어 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 예를 들어, 데이터 센터 용량 부족으로 런던, 프랑크푸르트, 더블린 등 주요 거점에서 대형 프로젝트가 진행되고 있으며, 이들 부동산은 착공 전부터 빅테크 기업들과 임대 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
사례 연구 – 영국과 프랑스: 영국은 금리 인상을 더 일찍 시작했고 주요 경제국 중 가장 가파른 주택 가격 조정을 겪었으나, 최근에는 점진적인 안정화 조짐을 보이고 있습니다. 런던의 주택 가격은 1년 전보다 약 4~5% 하락했으며, 인플레이션을 감안하면 실질적으로는 더 많이 하락했습니다. 영란은행의 금리 인상이 거의 끝났다고 예상하는 가운데, 매수 문의가 서서히 증가하고 있습니다. 일부 전망에 따르면 영국의 주택 가격은 2024년에 바닥을 찍을 것으로 보입니다. 한편, 영국의 임대 시장은 매우 공급이 부족하여 정부가 임대 공급과 주택 건설을 늘리기 위한 정책을 검토하고 있습니다. 프랑스의 부동산 시장은 상대적으로 조용한 편이었으며, 파리는 소폭의 가격 하락과 거래량 감소를 겪었지만 심각한 붕괴는 없었습니다. 그러나 새로운 대출 규정과 금리 인상으로 인해 특히 프랑스의 첫 주택 구매자들이 대출을 받기가 훨씬 더 어려워졌고, 이는 시장의 하위 계층에 압박을 주고 있습니다. 프랑스 정부는 구매자 지원 프로그램과 노후 주택 개보수(프랑스는 에너지 효율성 향상을 위한 대대적인 정책을 추진 중이며, 이 자체가 부동산 투자 부문을 견인하고 있습니다 – 새로운 기준을 충족하기 위해 건물을 리모델링하는 것)에 대응하고 있습니다.
예상치 못한 사건 하나: 이 기간 중 주목할 만한(그리고 비극적인) 뉴스는 2025년 10월 7일 스페인 마드리드에서 발생한 건물 붕괴 사고였습니다. 1960년대에 지어진 6층짜리 사무실 건물이 럭셔리 호텔로 리노베이션 공사 중 갑자기 붕괴되어 4명이 사망했습니다 reuters.com reuters.com. 이 사건은 스페인 사회에 충격을 주었고, 건물 안전과 리노베이션 감독에 대한 의문을 제기했습니다. 흥미롭게도, 해당 부동산은 사우디 기반 부동산 펀드(RSR)가 소유하고 있었으며, 이 펀드는 스페인과 포르투갈의 고급 호텔에 특화되어 있습니다 reuters.com. 마드리드 시 당국은 이 건물이 이전 검사에서 불합격 판정을 받았고, 구조적으로 “불리한” 상태로 분류되어 있었다고 밝혔습니다 reuters.com. 이 사건은 두 가지를 시사합니다. 첫째, 유럽이 도시 중심지 재생과 지속가능성 목표 달성을 위해 노후 건물을 리노베이션하고 용도를 변경하는 과정에서의 위험(이것은 신중하게 이루어져야 함)을 보여줍니다. 둘째, 국제 투자자(중동계 펀드 등)가 유럽 부동산 시장에 계속해서 영향을 미치고 있음을 보여줍니다. 이 비극적인 붕괴는 예외적인 사례이지만, 유럽 전역의 개발업자와 규제 당국이 노후 건물을 새로운 용도로 전환할 때 구조적 안전성을 재점검하도록 촉구하는 계기가 되었습니다. 이는 부동산 개발이 안전에 대한 책임을 수반한다는 점을, 현대화의 열풍 속에서도 잊지 말아야 함을 일깨워줍니다.
앞으로 유럽을 내다보면, 핵심 서사는 조정과 혁신입니다. 시장은 더 높은 금리 환경에서 새로운 균형점을 적극적으로 모색하고 있습니다. 전문가들은 주택 부문이 자금 조달 비용이 완화되면 회복을 주도할 것으로 예측합니다. 결국 집이 필요한 사람들의 수요는 계속 증가하고 있기 때문입니다. 하지만 정부의 지원과 창의적인 해법(예: 모듈러 건축 확대, 민관 협력 등)이 주택 구매력 격차를 해소하는 데 필요할 수 있습니다. 상업용 부동산은 ‘적자생존’이 펼쳐질 가능성이 높습니다. 최고의 입지와 자산은 결국 가치를 회복하겠지만, 노후화된 자산은 용도 변경이 필요하거나 큰 폭의 할인 거래가 이뤄질 수 있습니다. 현재 유럽의 부동산 업계는 조심스러운 낙관론을 보이며, ECB와 인플레이션 데이터를 면밀히 주시하고 있고, 많은 이들이 2024년 말이나 2025년의 반등에 대비하고 있습니다. 뮌헨 엑스포에서 한 업계 베테랑이 농담 삼아 말했습니다. “힘든 시기였지만, 현금과 인내심이 있다면 내년은 10년에 한 번 올 매수 기회가 될 수 있다.”
아시아-태평양: 중국의 고전, 인도의 안정, 그리고 엇갈린 지역 상황
중국 – 고전하는 거인: 2025년 말 부동산 이야기가 이보다 더 극적인 곳은 중국(세계 2위 경제 대국)일 것입니다. 2021년경 사상 최대 규모(정점 시 중국 GDP의 약 4분의 1 차지)에 도달했던 중국의 부동산 시장은 reuters.com, 장기적인 침체에 머물러 있습니다. 문제는 2021~2023년 에버그란데, 컨트리 가든 등 주요 개발업체의 유동성 위기에서 시작되어, 이후 주택 구매자들의 전반적인 신뢰 상실로 번졌습니다. 2025년 10월 현재, 중국의 신규 주택 가격은 여전히 많은 도시에서 하락세입니다. 한 민간 조사에 따르면 9월 가격은 전월 대비 0.09% 상승에 그쳐 8월보다 증가폭이 둔화됐고, 중고(2차) 주택 가격은 여전히 하락세(전월 대비 약 0.7% 하락) reuters.com입니다. 요약하면, 의미 있는 반전은 없었고, 가격과 거래량은 바닥을 기고 있으며, 신규 아파트 미분양 재고도 많은 지역에서 여전히 매우 높은 상태입니다.
중국 정부와 중앙은행은 여러 가지 지원책을 시도해 왔습니다. 주택담보대출 금리 인하, 초기 납입금 요건 완화, 대도시의 구매 제한 완화, 심지어는 초과 공급을 흡수하기 위한 도시 재개발 프로그램까지 도입했습니다 reuters.com. 이러한 정책들은 일시적으로 일부 효과를 보이기도 했습니다(예를 들어, 몇몇 대도시에서 주택 구매 규제를 완화한 9월 이후 문의와 거래가 잠시 급증했음), 하지만 전반적인 영향은 제한적이었습니다. 소비자 심리는 선분양 주택의 공사가 중단되고 일부 업체가 부채를 상환하지 못하는 모습을 본 후로 회복하기 어렵습니다. 많은 중국 가정은 이미 한 채 이상의 주택을 소유하고 있으며, 특히 경제 성장세가 둔화되고 청년 실업률이 높은 상황에서 추가 주택 구매보다는 부채 상환에 더 집중하고 있습니다.무엇보다도, 이제 분석가들은 중국의 주택 시장 회복이 이전에 생각했던 것보다 더 오래 걸릴 것으로 보고 있습니다. 9월 말 로이터 전문가 설문조사에 따르면, 주택 가격이 최소 2026년 하반기, 혹은 2027년까지는 안정되지 않을 것이라는 데 의견이 모였습니다 reuters.com. 이는 불과 한 분기 전 같은 분석가들이 예측했던 것보다 약 6개월 늦춰진 시점입니다. 이러한 비관적 수정은 침체가 얼마나 뿌리 깊은지 보여줍니다. 부동산 판매가 부진한 가운데, 지방정부의 토지 매각 수입은 감소하고, 건설 활동은 미미하며, 그 여파가 중국 전체 경제에 부담을 주고 있습니다. 몇 가지 긍정적인 신호도 있습니다. 중국 당국은 인프라 투자 등 다른 방식으로 경기 부양을 강화했고, 세계은행은 최근 중국의 2025년 GDP 성장률 전망을 4.8%로 상향 조정했습니다 icis.com. 이는 부분적으로 내년에는 부동산 부진의 최악의 국면이 해소될 것이라는 기대에 따른 것입니다. 실제로 “완만한 안정화의 신호”도 있습니다. 예를 들어, 100개 도시의 민간 지수에서 5월 주택 가격이 0.3% 소폭 상승 reuters.com했는데, 이는 반년 넘게 이어진 하락세 이후 처음 있는 일입니다. 그러나 이러한 개선은 매우 불안정합니다. 한 경제학자의 말처럼, 2025년에는 전반적인 회복이 기대되지 않습니다 conference-board.org. 잘해야 중국은 2025년 말쯤 주택 시장의 하락세를 멈추고 이후 완만한 회복세를 보일 수 있을 것이며, 이는 추가 경기 부양책(금리 인하나 부실 개발업체에 대한 구제 등)이 시행된다는 전제 하에서입니다.
이 혼란에 대응하여, 중국의 주택 구매자와 투자자들은 행동을 바꾸고 있습니다. 더 많은 사람들이 (완공 리스크를 피하기 위해) 완공된 신축 주택이나 중고 주택을 선호하고 있으며, 재정이 불확실한 개발업체의 선분양 주택 구매는 피하고 있습니다. 정부는 신뢰 회복을 위해 은행들이 중단된 프로젝트가 완공될 수 있도록 대출을 연장하도록 장려해왔습니다. 이주 패턴에도 뚜렷한 변화가 나타나고 있는데, 일부 젊은 중국인들은 현재 가격 수준에서 베이징이나 선전과 같은 1선 도시에서 무리하게 집을 사기보다는 임대하거나 더 저렴한 도시로 이주하는 것을 선택하고 있습니다. 중국의 고급 및 럭셔리 부동산은 특히 베이징/상하이에서 가치가 더 잘 유지되고 있는데, 부유한 구매자들은 주택담보대출 금리 인상에 덜 영향을 받고 여전히 부동산을 지위의 상징 자산으로 보고 있기 때문입니다.아시아-태평양 기타 지역: 중국 외 아시아의 부동산 시장은 매우 다양한 양상을 보이고 있습니다:
- 인도: 인도의 부동산 부문은 2025년에도 비교적 안정적이고 성장세를 보이고 있습니다. 이는 강한 경제(올해 인도는 가장 빠르게 성장하는 주요 경제국 중 하나임)에 힘입은 것입니다. 인도중앙은행(RBI)이 이번 달 기준금리를 5.5%로 동결(올해 초 100bp 인하 이후)한 결정은 hindustantimes.com hindustantimes.com 개발업체와 주택 구매자 모두에게 환영받았습니다. 이는 주택담보대출 금리가 안정적으로 유지됨을 의미하며, 중산층 구매자들이 새 아파트 예산을 세우는 데 도움이 됩니다. 인도는 전통적으로 서구보다 금리가 높지만, 중산층의 성장과 도시화가 주택 수요를 견인하고 있습니다. 뭄바이, 방갈로르, 델리 NCR와 같은 도시에서는 2025년에도 주택 판매가 실제로 견조했고, 가격도 완만하게 오르고 있습니다. 인도에서 주택 구매가 가장 활발한 시기는 축제 시즌(10월~디왈리 기간)인데, 올해는 금리 안정 덕분에 분위기가 좋았고, 개발업체들은 신규 분양 예약이 증가했다고 보고했습니다. RBI의 신중한 태도(“주저함이 아닌 자신감”이라고 한 전문가가 평함 hindustantimes.com)는 인플레이션 우려와 성장 지원 필요 사이에서 균형을 잡고 있음을 시사합니다. 인플레이션이 목표치 내에 머무는 한, 많은 분석가들은 RBI가 2024년에 점진적인 금리 인하를 재개할 수 있다고 보고 있으며, 이는 부동산 시장에 추가적인 활력을 줄 것입니다. 다만 인도의 한 가지 제약은 개발업체에 대한 자금 조달입니다. 몇 년 전 일부 대형 개발업체의 디폴트 이후 은행들이 더 엄격해졌기 때문입니다. 하지만 인도의 오피스 및 리테일 부문에서 리츠(REITs)가 등장하면서 새로운 자금 조달 경로가 열렸고, 캐나다 연기금, 국부펀드 등 글로벌 대형 투자자들이 인도 오피스파크, 물류센터, 쇼핑몰 등에 수십억 달러를 투자하며 인도의 장기 성장에 베팅하고 있습니다.
- 일본: 2025년 일본의 부동산 시장은 비교적 차분했습니다. 일본은행이 초저금리를 유지(수익률 곡선 제어를 약간만 조정)하면서 일본의 주택담보대출 금리는 여전히 저렴합니다(약 1%). 주택 수요는 안정적이며, 더 큰 문제는 일본의 고령화와 이로 인한 농촌 지역(인구 감소 문제)의 주택 수요입니다. 도쿄, 오사카, 나고야와 같은 대도시에서는 올해 외국인 투자자들의 관심이 실제로 증가했습니다. 이는 약한 엔화로 인해 일본 자산이 해외 투자자들에게 더 저렴해졌기 때문입니다. 특히 일부 글로벌 펀드는 도쿄의 오피스 타워와 아파트 단지를 매입하며 안전자산으로 보고 있습니다. 도쿄 오피스의 공실률은 약 6%로(코로나 이전보다는 높지만 미국 수준에는 미치지 못함), 임대료는 소폭 하락에 그쳤습니다. 한편, 도쿄의 고급 주거용 부동산 시장은 아시아의 부유층이 자산을 안전하게 보관할 곳으로 여기면서 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 단, 일본은행이 인플레이션이 2%를 넘는 상황이 지속되면 금리를 천천히 올릴 수 있지만, 변화는 매우 점진적일 것입니다.
- 동남아시아: 많은 동남아 국가들은 활발한 부동산 활동을 보이고 있습니다. 예를 들어, 싱가포르는 2021~2023년의 급등 이후 쿨링 조치(인지세 인상 등)를 시행해 거래가 둔화되었지만, 만성적인 공급 부족으로 민간 콘도와 공공주택 모두 가격이 여전히 오르고 있습니다. 싱가포르 오피스 시장은 홍콩과 중국에서 일부 기업들이 이전해 오면서 수혜를 입었고, 2025년 초 오피스 임대료가 상승했습니다. 말레이시아와 태국은 시장이 다소 부진했는데(경제 성장률이 낮고, 태국은 정치적 불확실성으로 투자 심리가 위축됨), 그럼에도 관광 회복으로 호텔·리테일 부문이 활기를 띠고 있습니다. 베트남은 두드러집니다: 경제 성장률이 약 5~6%에 달하며, 개발 프로젝트로 부동산 시장이 호황입니다. 10월 8일 헤드라인에 따르면 힐튼이 베트남 Sun Group과 전략적 파트너십을 맺고 베트남에 5개 신규 호텔을 개발하기로 했습니다 theinvestor.vn – 이는 베트남의 관광 및 비즈니스 여행 전망에 대한 신뢰의 신호입니다. 베트남은 또한(차이나+1 전략 덕분에) 제조업 유치가 계속되어 산업단지와 근로자 주택 수요를 자극하고 있습니다. 다만, 베트남 부동산 개발업체들은 2023년 초 신용경색을 겪었고, 정부가 회사채 시장을 안정시키고 프로젝트 지연을 허용하는 등 개입했으며, 현재는 상황이 개선되고 있습니다.
- 호주 & 뉴질랜드: 이 서방 성향의 시장들은 팬데믹 기간 동안 가장 큰 주택 호황을 겪었고, 이후 금리가 급등하자 조정이 나타났습니다. 호주에서는 중앙은행이 기준금리를 수개월간 4.1%로 동결해 주택 시장에 숨통을 틔워주었습니다. 2025년 10월 기준, 호주 주요 도시의 주택 가격은 다시 상승세로 돌아섰습니다. 시드니와 퍼스는 연초 대비 상승했고, 멜버른은 대체로 보합세를 보이며 많은 분석가들의 예측보다 빠르게 회복하고 있습니다. 주택 공급이 제한적이고, 강한 이민 회복(호주 인구는 코로나 이후 재개방으로 빠르게 증가 중)이 이러한 회복력을 뒷받침합니다. 그럼에도 불구하고 호주의 주택 구입 여력은 여전히 매우 낮은 상태(특히 첫 주택 구매자에게)이며, 압박을 완화하기 위한 용도지역 규제 개혁과 주택 공급 확대 요구가 있습니다. 호주의 상업용 부동산 시장은 혼조세를 보이고 있습니다. 시드니/멜버른의 오피스 공실률은 현재 14%를 넘으며 기업들이 공간을 통합하고 있고, 리테일은 안정세, 산업용 부동산은 매우 강세(일부 시드니 산업지구는 공실률 1% 미만)입니다. 뉴질랜드는 큰 주택 침체를 겪었으나(전국 집값이 정점 대비 약 15% 하락), 뉴질랜드 중앙은행이 금리 인하로 전환(2025년 중반 인플레이션이 통제됐다고 선언 후 완화 시작)하면서, 2026년에는 뉴질랜드 주택 시장이 반등할 것으로 예상됩니다.
- 신흥 아시아: 인도네시아, 필리핀, 말레이시아와 같은 지역에서는 부동산 시장이 현지 경제 성장과 금리에 크게 연동되어 있습니다. 인도네시아 경제는 견조하고, 금리도 비교적 낮은 편(인도네시아 중앙은행 기준금리 약 5.75%)이어서 자카르타 등 주요 도시의 주택 및 쇼핑몰 개발이 꾸준히 이어지고 있습니다. 필리핀은 콘도미니엄 건설 붐으로 마닐라 수도권에 약간의 공급 과잉이 발생했으나, 젊은 인구와 BPO(아웃소싱) 산업 성장으로 장기 전망은 긍정적입니다. 신흥 아시아의 한 가지 트렌드는 인프라 확충입니다. – 신규 지하철, 고속도로, 공항 등이 부동산 개발의 새로운 축을 열고 있습니다(예: 마닐라와 방콕의 신규 철도 노선이 교통 중심 개발을 촉진).
전문가 논평: 아시아 전망에 대한 주목할 만한 언급은 한 부동산 포럼에서 한 애널리스트가 “아시아 태평양 부동산은 이중 트랙 이야기다. 중국은 침체, 나머지 아시아는 견조하다.”고 농담한 것입니다. 이는 적절한 표현으로 보입니다. 중국의 침체가 지역 심리에 부담을 주고(홍콩, 싱가포르, 밴쿠버 등으로의 중국인 부동산 구매 감소 등 파급 효과), 다른 아시아 시장들은 대체로 더 낙관적입니다. 아시아의 인구 구조와 도시화 추세는 부동산 수요의 강력한 엔진으로 남아 있습니다. – 예: 인도, 동남아, 일본 도심 등 – 그리고 국부펀드부터 사모펀드까지 많은 글로벌 투자자들이 올해의 불확실성을 자산을 합리적 가격에 매입할 기회로 보고 아시아 태평양 부동산에 대한 투자 비중을 늘리고 있습니다. 한 부동산 컨설팅 업체의 설문조사에 따르면 도쿄, 싱가포르, 시드니가 2025년 해외 투자 선호도 상위권에 올랐으며, 이는 이들 도시의 안정성 또는 성장 잠재력 덕분입니다. 반면 중국 도시들은 지속되는 불확실성으로 선호도가 하락했습니다.
요약하자면, 2025년 말 아시아-태평양 부동산은 대조적인 모습을 보입니다. 중국은 부동산 거품 붕괴의 연착륙을 시도하고 있지만(아직 진행 중인 대단히 어려운 과제), 아시아의 다른 지역에서는 시장이 대체로 탄력적이거나 빠르게 적응하고 있습니다. 만약 중국이 2026년에 안정을 되찾는다면, 이는 지역적으로 큰 신뢰를 불어넣을 수 있습니다. 현재로서는 투자자들이 신중하게 접근하고 있으며 – 시장 전반에 걸쳐 분산 투자하고, 물류 및 데이터 센터와 같은 섹터를 선호하며, 일본은행의 정책이나 중국의 경기부양책과 같이 판도를 바꿀 수 있는 중앙은행의 움직임을 주시하고 있습니다.
중동: 투자 급증, 건설 붐, 그리고 변화하는 전략
중동, 특히 걸프협력회의(GCC) 국가들은 2025년 말에 부동산 활동의 중심지로 부상했습니다. 이는 내부적인 야망과 글로벌 자본의 유입이 모두 작용한 결과입니다. 최근 몇 년간의 높은 에너지 가격은 정부 재정을 풍족하게 했고, 이를 바탕으로 화려한 개발 계획이 가능해졌으며, 사회·경제적 개혁은 인재와 관광객을 끌어들여 새로운 부동산 수요를 창출하고 있습니다. 2025년 10월 7~8일에는 이 지역의 활력을 보여주는 여러 주요 개발 소식이 있었습니다:
초대형 투자 및 파트너십: 주목을 끈 거래 중 하나는 블랙스톤과 아부다비 루네이트의 파트너십으로, 걸프 지역 물류 부동산에 50억 달러 투자 reuters.com입니다. 세계 최대 대체 자산 운용사인 블랙스톤은 중동에서 전자상거래 이행부터 항만 물류에 이르기까지 창고 및 유통센터에 대한 수요가 커지고 있다는 점에 주목했습니다. 새롭게 출범한 플랫폼(“GLIDE”로 명명)은 GCC(바레인, 쿠웨이트, 오만, 카타르, 사우디아라비아, UAE) 전역에서 “고품질 창고 자산”의 건설 및 인수에 집중할 예정입니다 reuters.com. 이는 걸프 지역의 경제 성장세에 대한 미국 대형 투자자의 강한 신뢰를 보여줍니다. “GCC에서 진행 중인 심오한 경제 변혁은… 물류와 같은 분야에 강력한 모멘텀을 만들어내고 있다”고 블랙스톤 사장 존 그레이는 언급하며, 걸프 국가들의 친성장 정책과 경제 다각화가 부동산 수요를 높이고 있음을 강조했습니다 reuters.com. 실제로 사우디아라비아 등 국가들이 공급망 현지화를 추진하고 역내 교역이 증가함에 따라, 그동안 주목받지 못했던 산업용 부동산 부문이 호황을 누리고 있습니다. 두바이나 리야드의 현대식 창고 공실률은 매우 낮고 임대료는 상승세를 보이고 있어, 블랙스톤이 이 사업에 뛰어든 배경이 되었을 것입니다.
럭셔리 및 복합용도 부문에서 , 사우디아라비아는 계속해서 주목받고 있습니다. 9월 말(10월 7~8일 직전), 사우디 개발업체 Dar Global은 제다에 트럼프 플라자를 건설하는 10억 달러 규모의 프로젝트를 발표했습니다 reuters.com. 10월 7~8일에는 더 많은 세부 정보가 공개되었습니다: 이곳은 고급 주거시설, 서비스 아파트, 오피스 공간, 타운하우스까지 포함한 하이엔드 개발로, 뉴욕 센트럴파크를 모델로 한 대형 공원도 조성될 예정입니다 reuters.com. 이는 지난해 리야드에 트럼프 타워가 개장한 이후 왕국 내 두 번째 트럼프 브랜드 프로젝트로, 사우디-미국 간 비즈니스 관계(적어도 기업 브랜드 차원에서)가 강화되고 있음을 보여줍니다. 트럼프 그룹(전 미국 대통령 트럼프 가족이 운영)은 해외 진출을 확대하고 있으며, 중동은 서구 브랜드와 럭셔리에 대한 수요가 높아 주요 타깃이 되고 있습니다. 이러한 개발은 사우디아라비아가 얼마나 개방되고 있는지도 보여줍니다. 몇 년 전만 해도 이런 공개적인 브랜드 사용은 이례적이었지만, 이제 사우디 부동산 시장은 미국 엔터테인먼트 지구부터 유럽 디자인의 메가 프로젝트까지 국제 협업으로 가득합니다.
두바이와 아랍에미리트: 아랍에미리트, 특히 두바이는 2020년대 부동산 성공 신화의 주인공입니다. 2010년대 후반 침체를 겪은 뒤, 두바이 부동산 시장은 팬데믹 기간과 이후 투자자, 원격 근무자, 부유층의 피난처가 되면서 다시 급성장했습니다(비즈니스 친화적 정책과 성공적인 엑스포 2020 덕분). 두바이의 부동산 가격은 2020년 저점 대비 2024년 말까지 약 70% 급등했습니다 reuters.com. 수요는 고급 빌라, 워터프론트 콘도, 상업용 부동산 전반에 걸쳐 있습니다. 이에 대응해 두바이 개발업체들은 건설 속도를 대폭 높이고 있습니다. 8월 로이터 보도에 따르면, 이마르, 다막 등 주요 기업들은 납기 단축과 비용 통제를 위해 더 많은 건설 작업을 직접 수행하고 있습니다 reuters.com reuters.com. 두바이 시 당국은 2040년까지 두바이 인구를 780만 명으로 두 배로 늘리는 전략적 목표를 세웠으며 reuters.com, 이는 방대한 신규 주택과 인프라 수요를 의미합니다.
하지만 두바이가 다시 공급 과잉으로 치닫고 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 현재의 열기 이후, 전례 없는 수의 신규 주택(2025년~2026년 사이 20만 채 이상으로 추정)이 인도될 예정이며, 이는 지난 몇 년간의 속도의 약 두 배에 달합니다 reuters.com. 분석가들은 이 모든 프로젝트가 제때 완공된다면 주택 가격이 시장 균형을 맞추기 위해 두 자릿수 하락을 겪을 수 있다고 경고합니다 reuters.com. 두바이의 역사는 호황과 불황이 반복되는 순환적 구조이기 때문에, 정부는 선분양 규제를 강화하고 투기 활동을 감시하는 등 이를 관리하려 하고 있습니다. 하지만 현재로서는 핵심 부문에서 여전히 수요가 공급을 앞서고 있는 것으로 보이며, 임대 시장도 매우 강세를 보이고 있습니다(지난 1년간 임대료가 20~30% 상승해 임대 투자자들에게 매력을 더함). UAE 중앙은행의 금리는 디르함이 달러에 연동되어 있어 미국과 동일하게 움직이므로, 금리 인상으로 실수요자들의 주택담보대출 비용이 높아졌지만, 두바이 거래의 상당 부분은 현금 거래(부유한 현지인, 외국인 투자자, 기관 자금 등)로 이루어집니다. 실제로 UAE 주택 거래의 약 3분의 1이 전액 현금 거래입니다. 이는 이 지역의 부유한 구매자층을 반영하며, 금리 인상에 따른 수요 위축 효과를 어느 정도 제한합니다.
사우디아라비아의 주택 소유 확대 정책: 사우디아라비아는 2030년까지 주택 소유율을 70%로 높이기 위한 야심찬 정책을 추진 중입니다(2016년 약 50%에서 상승 목표). 이는 삶의 질 개선과 경제 다각화를 위한 왕국의 비전 2030 개혁의 일환입니다 spglobal.com spglobal.com. 사카니(Sakani) 프로그램과 같은 정부 정책은 사우디 시민들에게 주택 구입을 위한 보조금과 저렴한 금융을 제공합니다. 그 결과, 주택 건설 붐이 일고 있으며, 리야드, 제다 등 주요 도시 외곽에 신규 주거 단지가 빠르게 조성되고 있습니다. S&P 글로벌에 따르면, 이러한 정책에 힘입어 리야드의 주택 시장은 계속 성장할 것으로 예상됩니다 spglobal.com. 특히 수요는 저가 주택에만 국한되지 않고, 부유층 인구 증가에 따라 고급 주택 개발도 급증하고 있습니다. 사우디 정부는 국내외 개발업체와 협력해 쇼핑몰, 공원, 학교까지 갖춘 대규모 마스터플랜 커뮤니티를 건설하고 있습니다. 이로 인해 저가형부터 고급 빌라까지 주택 전반에 걸쳐 다양한 기회가 창출되고 있습니다.
또한, 사우디아라비아의 초대형 프로젝트들이 설계 단계에서 실행 단계로 옮겨가고 있습니다. NEOM(북서부의 미래형 도시), 레드씨 프로젝트(섬과 리조트로 구성된 고급 관광지), 그리고 여러 “경제 도시” 모두 수천 명의 건설 노동자를 고용하고 있습니다. 예를 들어, 2025년 10월 NEOM 개발업체들은 “더 라인”(170km 길이의 선형 도시)과 기타 구성 요소의 진척 상황을 선보였으며, 2026년까지 첫 구역에 거주자가 입주하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 독특하고 다소 실험적이지만, 대규모 건설 붐을 반영하며 전 세계 건축 및 엔지니어링 기업들을 끌어들이고 있습니다. 이들 개발의 상당수는 경계를 모호하게 만듭니다 – 복합 용도로, 주거, 사무실, 관광, 산업이 결합되어 있습니다. 예를 들어, 앞서 언급한 제다의 트럼프 프로젝트는 브랜드 레지던스와 호텔, 오피스 요소를 통합해 단일 목적의 건물이 아닌 라이프스타일 목적지를 조성하는 더 큰 트렌드의 일부입니다.
기타 걸프 국가들: GCC의 다른 지역에서도 부동산 시장이 호황을 누리고 있습니다. 카타르는 2023년 월드컵 이후 일시적 둔화가 있었으나, 활동이 정상화되고 있습니다. 인프라 개발(경기장 재활용, 신규 자유무역지구)과 오피스 개발이 계속되고 있으며, LNG 부문 확장에 따른 인구 증가가 주택 수요를 뒷받침합니다. 바레인과 오만은 시장 규모는 작지만, 주변국 투자 유입과 자체 개혁(바레인은 수도 마나마의 새로운 마스터플랜, 오만은 해변 관광단지 개발)으로 이익을 보고 있습니다. 쿠웨이트는 관료적 절차로 인해 속도가 느리지만, 젊은 인구의 주택 수요가 강하고, 정부는 “메가 교외” 건설을 통해 시민 주택 신청 적체를 해소하려 하고 있습니다.
전략 변화: 중동에서 주목할 만한 변화는 현지 개발업체들이 국제 자본시장과 파트너십을 활용하고 있다는 점입니다. 예를 들어, 10월에 한 UAE 개발업체가 부동산 부문 IPO를 계획 중이라는 소문이 돌았으며, reuters.com에 따르면 외국인 투자를 유치하는 것이 목표입니다. 중동의 국부펀드들도 글로벌 부동산(예: 카타르의 뉴욕·런던 랜드마크 빌딩 매입)에 대규모 투자하고 있지만, 점점 더 투자 흐름이 양방향이 되고 있습니다 – 외국인 투자자들도 중동 프로젝트에 관심을 보이고 있습니다. 이 지역의 상대적 정치적 안정(카타르와 이웃 국가 간의 주요 갈등이 해소되었고, 주변의 지정학적 긴장에도 불구하고 GCC 내부는 안정적임)과 견고한 재정 상태가 매력 요인입니다. 올해는 아부다비 개발업체들이 두바이에서 프로젝트를 시작하고 그 반대의 경우도 나타나, 일종의 지역 통합이 진행되고 있음을 보여줍니다. 이스라엘과 UAE도 관계 정상화 이후 협력을 시작했으나, 최근 10월의 전쟁 격화(가자 분쟁)로 일부 초기 파트너십이 잠시 중단될 수 있습니다.
전문가 시각: 중동 부동산 경영진들은 종종 자국 시장이 글로벌 위기와 분리될 수 있다는 자신감을 표명합니다. “우리의 성장은 투기적 거품이 아니라 근본적인 수요와 정부의 비전에 의해 이끌어집니다.” 한 두바이 개발업자는 패널 토론에서 인구 증가로 인한 실제 최종 사용자 수요를 지적하며 이렇게 주장했습니다. 어느 정도 사실이 있습니다: 걸프 지역의 인구 및 소득 증가(경제 다각화로 인해 외국인 노동자가 유입되고 고용이 증가함)는 실제입니다. 그러나 관찰자들은 글로벌 금융 여건이 더 악화되거나 유가가 크게 하락할 경우, 중동 지역이 자금난이나 수요 감소에 직면할 수 있다고 경고합니다. 하지만 현재로서는 이 지역이 논란의 여지 없이 최고의 위치에 있다고 할 수 있습니다 – 높은 석유 수익, 개혁 추진력, 인재 유입 – 그리고 이것이 전 세계가 주목하는 대규모 부동산 호황으로 이어지고 있습니다.
결론적으로, 2025년 말 중동의 부동산 시장은 대담한 프로젝트와 낙관적인 분위기가 특징입니다. 화려한 마천루와 리조트부터 꼭 필요한 중산층 주택까지, 두바이, 리야드, 도하 등지의 스카이라인에 늘어선 크레인은 변혁의 시기를 알리고 있습니다. 블랙스톤의 대규모 투자가 시사하듯, 글로벌 투자자들은 중동을 불확실한 세계에서 성장과 수익을 제공하는 몇 안 되는 지역 중 하나로 보고 있습니다. 이 지역이 위험이 없는 것은 아니지만(지정학적 충격이 발생할 수 있고, 과잉 공급은 늘 우려거리임), 지금 이 순간만큼은 전속력 전진하는 중동 부동산 개발입니다.
아프리카: 주택 문제, 금리 인하, 그리고 투자자 관심
2025년 10월 7~8일 기준 아프리카의 부동산 시장은 다양한 시장으로 구성된 대륙의 모습을 반영합니다. 이들 시장은 장기적으로는 엄청난 잠재력을 지녔지만 단기적으로는 시급한 과제도 안고 있습니다. 주요 주제는 빠르게 성장하는 도시에서의 심각한 주택 부족, 이제 막 하락세로 돌아선 높은 금리의 영향, 그리고 성장의 최전선을 찾는 국내외 투자자들의 관심 증가 등입니다.
주택 위기와 대응: 이번 주 인상적인 이야기는 케냐에서 나왔습니다. 한 보고서에 따르면 저렴한 주택 부족으로 인해 나이로비 거리에서 수천 가구가 생활하고 있다고 합니다 africanews.com africanews.com. 나이로비는 많은 아프리카 대도시와 마찬가지로 공식적인 주택 건설 속도를 훨씬 뛰어넘는 폭발적인 인구 성장을 겪고 있습니다. 그 결과는 광범위한 비공식 정착촌(슬럼)과 가장 취약한 계층의 노숙입니다. 케냐에서는 약 47%의 도시 거주자가 비공식 주택에 살고, 전국적으로는 200만 호의 주택 부족이 있습니다 africanews.com. 이를 해결하기 위해 케냐 정부는 저렴한 주택 프로그램을 시작했으며, 10월 현재 전국적으로 10만 호의 저가 주택을 건설 중입니다 africanews.com. 여기에는 나이로비와 기타 도시의 아파트 단지가 포함되어 있으며, 저소득 및 중산층 구매자를 위한 가격으로 책정되어 있습니다. 정부는 또한 공공 주택 자금을 마련하기 위해 공식 근로자 급여에 논란이 많은 주택 부담금(세금)과 같은 혁신적인 금융 방식을 시도하고 있으며, 민간 자본을 활용하기 위해 민관 협력도 모색하고 있습니다.
케냐 대통령 윌리엄 루토는 주택 문제에 대해 목소리를 높여왔으며, 심지어 글로벌 차원의 접근을 촉구하기도 했습니다: “글로벌 주택 위기는 어느 한 국가가 해결하기에는 너무 방대합니다. 우리는 다자주의의 힘을 활용해 이 문제에 맞서야 합니다.”라고 루토는 연설에서 강조했습니다 africanews.com. 이 호소는 케냐를 넘어 울려 퍼집니다. 많은 아프리카 국가들이 비슷한 주택 격차에 직면해 있습니다. 나이지리아는 증가하는 인구를 위한 수백만 호의 주택이 필요하고, 이집트는 신도시를 건설하고 있음에도 주택 부족을 겪고 있으며, 남아프리카공화국은 아파르트헤이트 시대의 주택 적체 문제에 시달리고 있습니다. 루토의 아이디어는 아마도 여러 정부, 개발은행, 투자자들이 협력해 대규모로 저렴한 주택을 자금 지원하는, 일종의 개발도상국을 위한 주택 마셜 플랜과 같은 것을 시사합니다. 이는 이상적이지만, 실제로 아프리카 각국 정부는 다양한 조치를 취하고 있습니다: 모로코는 저소득 가정을 위해 주택을 보조하고, 나이지리아는 근로자를 위한 국가 주택 기금을 시도하고 있으며, 남아프리카공화국은 오랫동안 빈곤층을 위한 무상 RDP 주택 제도를 운영해왔으나(성공은 엇갈림) 그렇습니다.
케냐 사례는 주거 문제가 빈곤, 실업, 심지어 치안(노숙자들이 나이로비에서 괴롭힘을 당함) 등 다른 이슈들과 어떻게 연결되어 있는지도 보여준다. 케냐 주택국장 조지 오몬디와 같은 전문가들은 “집중적인 노력”이 필요하다고 강조한다 – 대규모 보조금이 지원되는 사회주택 africanews.com 등이 포함되어야 하며, 그렇지 않으면 민간 개발업자들만으로는 이윤이 적은 최빈층을 위한 주택을 짓지 않을 것이기 때문이다. 일부 진전도 있다: 세계은행과 EIB 같은 기관의 지원을 받는 케냐의 프로그램은 몇몇 대표 프로젝트가 진행 중이며(나이로비 도심 근처의 한 프로젝트는 거의 완공되어, 시세의 일부에 불과한 2만 달러대 아파트를 제공), 규모가 문제로 남아 있다 – 수만 호는 시작에 불과하며, 대륙 전체적으로는 수백만 호가 필요하다.
금리와 금융: 아프리카 경제는 2022년 이후 전 세계적인 금리 인상으로 큰 타격을 받았다. 아프리카의 많은 중앙은행들이 인플레이션(주로 수입 비용 상승과 통화 가치 하락에 의해 유발됨)에 대응하기 위해 자체 금리를 인상했다. 그러나 2025년 중반에는 여러 국가에서 인플레이션이 완화되기 시작해 정책 입안자들이 긴장을 풀 수 있게 되었다. 예를 들어, 남아프리카공화국 중앙은행은 2025년 7월 기준금리를 25bp 인하해 7.00%로 조정했다 reuters.com tradingeconomics.com. 이는 인플레이션이 다시 3~6% 목표 범위로 떨어진 뒤 이루어진 조치였다. 이번 인하는 2021년 3.5%에서 2025년 초 7.25%까지 올랐던 긴 인상 사이클 이후 첫 인하였다. 인하 폭은 작지만 상징적으로 중요하다 – 한 부동산 그룹 CEO의 말처럼 “남아공 주택 소유자들에게 좋은 소식”으로 받아들여졌는데, 이는 주택담보대출(모기지) 상환금이 더 이상 오르지 않고 오히려 내려갈 수도 있음을 의미하기 때문이다. 남아공의 주택 시장은 고금리로 크게 둔화되어 가격 상승률이 약 2%(인플레이션보다 낮음)에 그쳤다 globalpropertyguide.com. 금리 동결/인하로 상황이 안정되었고, 9~10월에는 특히 관망하던 첫 주택 구매자들 사이에서 매수 관심이 개선되는 조짐이 나타났다. 자본력이 탄탄한 남아공 은행들은 여전히 신용이 좋은 주택 구매자에게 대출을 적극적으로 해주고 있으며, 부실 모기지 비율도 낮게 유지되고 있어, 금리가 2026년까지 점진적으로 더 하락한다면 주택 시장이 다시 활기를 띨 수 있다.
다른 한편, 나이지리아(아프리카 최대 경제국)는 극명한 대조를 이룹니다. 중앙은행이 인플레이션 억제와 통화 방어를 위해 2025년 중반까지 금리를 무려 18.75%까지 인상했습니다. 이로 인해 신용이 매우 비싸졌고 부동산 개발 자금 조달이 매우 어려워졌습니다(이로 인해 대부분의 나이지리아 주택 구매는 현금으로 이루어집니다). 그러나 10월 초, (정권 교체 후 새 지도부가 들어선) 나이지리아 중앙은행은 기준금리를 27%에서 27.5%로 인하 proshare.co(나이지리아의 MPR은 정의가 다르지만, 실질적으로는 약간 완화한 셈)하고 은행의 지급준비율도 낮췄습니다proshare.co. 즉각적인 영향으로는 국채 수익률 하락이 나타났습니다. 1년 만기 국채 수익률이 약 16.8%에서 17.7%로 하락 proshare.co했는데, 이는 주목할 만한 변화입니다. 수익률 하락 추세는 기업과 소비자의 차입 비용이 (아주 높은 수준이긴 하지만) 하락하기 시작할 수 있음을 시사합니다. 만약 나이지리아가 낮은 인플레이션을 유지할 수 있다면(최근 보조금 폐지와 환율 변동성으로 쉽지 않지만), 금리가 더 내려가면서 모기지 대출(현재 나이지리아에서는 틈새 시장임) 등도 활성화될 수 있습니다. 나이지리아 부동산은 잠재 수요가 매우 큽니다(인구 약 2억 2천만 명, 빠른 도시화), 하지만 자금 조달이 병목입니다. 나이지리아 주택의 모기지 구매 비율은 추정치로 5% 미만(대부분은 점진적으로 직접 건축)입니다. 희망적인 신호도 있습니다. 개발업자들이 임대 후 매입 같은 창의적 모델을 시도하고, 현지 금리 문제를 우회하기 위해 디아스포라 자금을 활용하고 있습니다.
투자자 관심과 서밋: 더 높은 수익률을 찾는 글로벌 투자자들도 점점 아프리카 부동산을 탐색하고 있습니다. 이번 주에는 제18회 부동산 개발 서밋 – 아프리카가 개최되었습니다(2025년 10월 8~9일, 두바이) archidatum.com. 이 행사에는 개발업자, 투자자, 운영자들이 모여 아프리카의 대규모 프로젝트를 논의했습니다. “Africa Risen”이라는 주제는 대륙의 성장 스토리에 초점을 맞추고 있음을 시사합니다. 많은 아프리카 도시들은 현대식 상업용 부동산(쇼핑몰, Grade A 오피스, 물류단지 등)이 절실히 필요하며, 일찍 투자하는 이들이 경제의 공식화와 소비계층 확대에 따라 이익을 볼 수 있습니다. 예를 들어, 남아공과 유럽 기업들은 잠비아, 가나, 코트디부아르 등에서 중산층을 겨냥한 쇼핑몰을 건설해왔습니다. 산업/물류 분야도 주목할 만합니다. 아프리카의 전자상거래는 아직 초기 단계지만 성장 중이며, 가나의 신 자유무역지대나 케냐의 SGR 철도 등 인프라 사업으로 창고 수요가 늘고 있습니다.
북아프리카(예: 이집트, 모로코)는 투자자 포트폴리오에서 중동과 함께 묶이는 경우가 많습니다. 이집트는 경제적 혼란(대규모 통화 평가절하, IMF 대출 등)로 부동산 시장이 타격을 받았습니다. 이집트인들은 인플레이션에 대비해 부동산을 가치 저장 수단으로 자주 사용하기 때문에, 이집트 파운드 기준으로는 부동산 가격이 치솟았지만, 달러 기준으로는 하락했습니다. 부유한 이집트인들과 걸프 지역 투자자들은 달러 기준으로 할인된 가격에 카이로 부동산을 사들이고 있습니다. 이집트 정부의 신행정수도 프로젝트(카이로 동쪽 행정수도)는 진행 중이며, 회의적인 시각에도 불구하고 실제로 많은 정부 기관들이 그곳으로 이전하고 있어 일정 수준의 부동산 수요를 창출하고 있습니다(하지만 여전히 많은 공급이 비어 있음).
남아프리카: 남아프리카공화국은 아프리카에서 가장 성숙한 부동산 시장과 정교한 리츠(REIT) 부문을 보유하고 있지만, 성장률은 낮습니다. 이곳에서는 주로 특정 틈새 시장에 집중하는 전략이 많습니다. 예를 들어 요하네스버그/프리토리아에서 수요가 강한 저렴한 임대주택, 특수 창고 등입니다. 잠비아, 앙골라와 같은 다른 국가는 경제가 원자재에 크게 의존하고 있어, 구리나 유가에 따라 부동산 시장이 호황과 불황을 반복합니다. 동아프리카: 탄자니아, 우간다, 르완다는 꾸준한 성장을 보이고 있습니다. 실제로 우간다의 부동산 시장은 Morning Market Brief 10월 8일자에서 캄팔라의 변화하는 시장을 집중 조명하며 realestatedatabase.net에서 주목할 만한 지역에 대한 팁을 제공했습니다. 르완다는 비즈니스 허브로 자리매김하고 있으며(키갈리의 깨끗하고 체계적인 도시계획이 긍정적인 평가를 받고 있음)
아프리카 전문가 논평은 주로 잠재력의 실현에 초점을 맞춥니다. 예를 들어, 주택 장기 금융 조달 방법, 토지 소유권 공식화(토지 소유권 문제가 많은 국가에서 투자 저해 요인임), 지속가능성 통합(기후 영향으로 일부 신축 건물은 친환경 기준을 도입 중) 등이 논의됩니다. 많은 전문가들은 아프리카 부동산 수익률이 매우 높을 수 있지만, 위험도 크고 현지 지식이 핵심이라고 지적합니다. 한 정상회의 연설자는 “아프리카 부동산 시장은 가속화되고 있으며, 글로벌 솔루션을 맞이할 준비가 되어 있다” facebook.com라고 말하며, 외국의 전문성과 자본에 대한 개방성과 현지 기회의 결합을 시사했습니다.
요약하자면, 2025년 10월 초 기준 아프리카의 부동산 개발 현황은 막대한 수요가 대담한 이니셔티브를 이끌고 있는 모습을 보여줍니다. 케냐와 같은 정부는 국민을 위한 주택 건설에 직접 개입하고 있으며, 낮아진 금리와 같은 거시적 추세는 마침내 약간의 숨통을 틔워주고 있습니다. 국제 포럼과 파트너십이 형성되고 있어, 아프리카가 성장을 모색하는 부동산 투자자들의 레이더에 점점 더 오르고 있음을 시사합니다. 이 여정이 쉽지는 않을 것입니다. 빈곤에서 인프라 격차에 이르기까지 여러 문제가 남아 있지만, 이야기는 점차 도전만이 아닌 미개척 잠재력과 점진적 진전의 이야기로 바뀌고 있습니다.라틴 아메리카: 금리 인하, 시장 반등, 그리고 신중한 낙관론
이 시기 라틴 아메리카의 부동산 시장은 (중앙은행들이 이전의 매우 높은 금리를 인하하기 시작하면서) 거시경제가 개선되는 한편, 각국 고유의 역학이 영향을 미치고 있습니다. 이 지역의 주요 경제국인 브라질, 멕시코, 콜롬비아, 칠레, 아르헨티나는 각각 뚜렷한 부동산 트렌드를 보이지만, 2025년 말의 전반적인 흐름은 긴축 사이클에서 완화 사이클로의 전환이며, 이는 일반적으로 부동산에 긍정적입니다.
이자율 롤러코스터: 라틴 아메리카는 2022~2023년 동안 각국이 인플레이션과 싸우면서 세계에서 가장 높은 이자율을 기록했습니다. 2025년이 되자 많은 국가에서 인플레이션이 크게 진정되었고, 중앙은행들은 정책 전환에 나섰습니다. 최근 가장 주목할 만한 움직임: 멕시코 중앙은행(Banxico)이 9월 말 기준금리를 0.25% 인하해 7.50% – 2022년 5월 이후 최저치로 내렸습니다 reuters.com. 이는 2025년 들어 Banxico의 다섯 번째 연속 금리 인하(연초 최고치 11.25%에서 꾸준히 인하)였습니다. 9월 28일 결정은 찬반이 갈린 표결이었는데, 한 이사는 근원 인플레이션을 우려했지만, 다수는 성장 부진과 인플레이션 전망 개선을 이유로 완화에 동의했습니다 reuters.com reuters.com. 멕시코 부동산 시장에는 반가운 소식입니다. 10~12%까지 올랐던 주택담보대출 금리가 하락세로 돌아섰습니다. 멕시코 은행들은 즉각 일부 대출 금리를 인하했고, 애널리스트들은 Banxico가 연말까지 두 차례 더 0.25%p 인하할 것으로 예상합니다 reuters.com. 금리 인하는 주택담보대출과 주택 판매를 2026년에 자극할 전망입니다. 건설 대출이 매우 비쌌던 개발업자들에게도 좋은 소식으로, 자금 조달 비용이 떨어지면 보류됐던 프로젝트가 재개될 수 있습니다. 단, Banxico는 근원 인플레이션 우려가 남아 있다고 언급하며 신중하게 움직이고 있습니다(가격 압력이 다시 커지는 것을 막기 위해 0.5%가 아닌 0.25% 인하를 선택함 reuters.com). 그럼에도 방향은 정해졌습니다: 멕시코는 이제 완화 사이클에 진입해 주택 및 상업용 부동산 시장을 지원하고 있습니다. 로이터가 표현한 대로 멕시코 경제가 “빈약”하긴 해도 reuters.com, 나쁘지 않은 상황입니다. 멕시코는 니어쇼어링(중국에서 벗어나 다변화하는 기업들의 제조업 투자) 트렌드의 수혜를 입고 있어, 특히 미국 국경을 따라 산업용 부동산 수요가 증가하고 있습니다.
브라질은(는) 반면에 금리를 매우 높은 15%로 유지하고, 필요하다면 추가 인상도 고려할 수 있다는 매파적 입장을 취해 많은 이들을 놀라게 했습니다 reuters.com reuters.com. 브라질 중앙은행은 2025년 중반에 금리 인상 사이클을 중단했는데, 이 사이클은 2024년 이후 450bp 인상을 가져왔습니다 reuters.com (브라질은 2023년에 금리를 인하했으나, 이후 인플레이션이 고착화되면서 다시 인상으로 전환했습니다). 최근 회의(2025년 9월 17일) 기준으로, 중앙은행은 “장기 동결”을 시사했습니다 – 즉, 최소한 2026년 초까지는 금리 인하가 없을 가능성이 높다는 의미입니다 reuters.com. 이는 브라질을 예외적으로 만듭니다 – 미국 연준과 Banxico(멕시코 중앙은행)는 금리를 인하했지만, 브라질은 강경한 입장을 유지했습니다. 그 이유는 인플레이션 기대치, 특히 장기 기대치가 아직 3% 목표에 고정되지 않았고, 성급한 완화가 고인플레이션의 재발을 초래할 수 있다는 우려 때문입니다 reuters.com. 브라질 부동산 시장에 즉각적인 영향은 신용이 매우 빡빡하다는 점입니다. 브라질의 주택담보대출 금리는 중·후반대(%)로, 많은 잠재적 주택 구매자들에게는 감당하기 어려운 수준입니다. 브라질의 주택 판매는 둔화되었고, 가격 상승도 미미합니다(일부 지역은 실질적으로 소폭 하락). 브라질의 건설 부문은 상당히 압박을 받고 있습니다 – 낮은 금리 가정 하에 선분양한 많은 개발업자들이 이제는 더 높은 금융 및 건설 비용에 시달리고 있습니다. 일부 소규모 개발업체는 파산하거나 프로젝트를 지연시키기도 했습니다. 자본시장(채권 또는 주식)을 통한 자금 조달이 가능한 대형 업체들은 버티고 있지만, 이들 역시 금리 인하를 기대하고 있습니다. 불행히도, Inter Bank의 수석 이코노미스트 등 분석가들은 중앙은행의 “매우 매파적인 입장”으로 볼 때, 2025년 금리 인하는 어려울 것으로 보고 있습니다 reuters.com. 대부분의 전망은 브라질이 디스인플레이션이 계속될 경우 2026년 중반에야 금리 인하를 시작할 것으로 보고 있습니다.
하지만 브라질의 고통 속에는 이익의 씨앗이 숨어 있을 수 있습니다. 결국 정책 전환이 이루어지면, 억눌려 있던 수요가 상당할 수 있습니다. 브라질 가계는 과도하게 레버리지를 일으키지 않았으며(신용/ GDP 비율이 적당함), 금리가 15%에서 예를 들어 10%까지(향후 몇 년 내 달성된다면) 인하된다면 주택 구매력은 크게 개선될 것입니다. 일부 투자자들은 이미 토지나 부실 자산을 저렴하게 매입하며 반등을 기대하고 있습니다. 국제 펀드들도 관심을 보이고 있습니다. 브라질의 부동산 주식과 리츠(REITs)는 큰 폭의 할인된 가격에 거래되고 있어, 12~18개월 내 회복을 기대한다면 매력적으로 보입니다. 이러한 낙관론의 신호로, 글로벌 신용평가사들은 추가적인 연준 금리 인하와 강세를 보이는 브라질 헤알화(올해 미 달러 대비 약 13% 상승, reuters.com)가 인플레이션을 완화시킬 수 있다고 언급하고 있습니다. 이는 브라질의 정책 기조가 공식 메시지보다 더 빨리 완화될 수 있음을 시사합니다.
라틴아메리카의 다른 지역에서는, 칠레와 콜롬비아가 일찍 금리 인하에 나섰습니다. 칠레 중앙은행은 인플레이션이 한 자릿수로 떨어지자 2025년 10월까지 금리를 11.25%에서 약 8.5%로 공격적으로 인하했습니다. 한동안 식었던 칠레의 주택 시장도 모기지 금리가 다시 낮아지면서 약간 활기를 띠고 있습니다. 콜롬비아 역시 2025년 중반 13.25%의 고점에서 금리 인하를 시작해 10월에는 약 11.25%까지 내렸고, 2025년 말에는 10% 이하로 내려갈 것으로 예상됩니다. 이는 2023년에 침체했던 콜롬비아의 신규 주택 판매가 안정되는 데 도움이 되었습니다.
극단적인 상황에 처한 국가는 아르헨티나입니다. 하지만 아르헨티나의 경우는 이례적입니다. 100%가 넘는 인플레이션, 올해 가치가 3분의 2나 하락한 페소, 그리고 곧 있을 선거까지 겹쳤습니다. 아르헨티나의 부동산 시장은 헤지 수단으로 달러로 거래되기 때문에, 부에노스아이레스의 부동산 가격은 달러 기준으로 수년 만에 최저치에 있습니다(일부 외국인들은 현금으로 저렴한 아파트를 매입하고 있음). 하지만 신용이 사실상 존재하지 않아(누구도 연 150%의 페소 모기지를 받지 않음) 현지 거래는 거의 멈춘 상태입니다. 많은 이들이 새 정부가 달러화 정책을 도입하거나 경제를 안정시킬 수 있을지 지켜보고 있으며, 이는 아르헨티나 부동산 시장의 판도를 완전히 바꿀 수 있습니다. 아마도 2026년쯤에나 다뤄질 이야기입니다.
시장 성과 및 전망: 흥미롭게도, 금융 시장은 2025년 라틴 아메리카의 반등을 반영하고 있습니다. 브라질과 멕시코의 주식 시장은 좋은 성과를 보였고, 글로벌 투자자들도 주목했습니다. 한 보고서에 따르면 라틴 아메리카 시장은 2025년의 깜짝 승자 중 하나였으며, 브라질의 보베스파와 멕시코의 지수는 크게 상승했습니다 neworleanscitybusiness.com. 부동산 측면에서, 글로벌 리츠(REITs, 부동산투자신탁)는 실제로 올해 미국 리츠보다 더 좋은 성과를 보였습니다 neworleanscitybusiness.com. 이는 부분적으로 해외(라틴 아메리카 및 유럽/아시아 일부 지역)의 금리가 하락한 반면 미국은 여전히 높은 금리를 유지하고 있기 때문입니다. 많은 라틴 아메리카 국가들은 인플레이션 연동 임대료/리스 제도를 사용하고 있어, 고인플레이션 시기에도 현금 흐름을 보호할 수 있었고, 이제 인플레이션이 하락함에 따라 해당 부동산 소유주들은 평균 이상의 수입을 확보하게 되었습니다. 예를 들어, 멕시코의 부동산, 특히 산업용 부동산은 니어쇼어링 덕분에 매우 활황입니다. 미국 국경(티후아나, 몬테레이) 주요 산업지대의 공실률은 2% 미만이며, 임대료는 두 자릿수 비율로 상승하고 있습니다. 미국 개발업자들은 현지 업체들과 협력해 테슬라(누에보 레온에 기가팩토리 건설 중)와 같은 임차인 및 진출하는 제조업체들을 위한 대규모 신규 산업단지를 건설하고 있습니다. 주거 부문에서는, 대도시 주변에 입문용 주택을 짓는 멕시코의 주택 개발업체들이 고금리 환경에서 어려움을 겪었으나, 주택담보대출이 다소 저렴해지면서 판매가 회복될 것으로 보입니다. 정부 주택 기관(Infonavit 등)도 대출 한도를 늘려 금리 상승을 일부 상쇄했습니다. 멕시코의 지속적인 금리 인하 전망과 함께 – 일부 전망에 따르면 정책금리가 2025년 말까지 약 7% 또는 6.5%까지 하락할 것으로 보입니다 scotiabank.com banxico.org.mx – 2024년과 2025년이 주택 판매에 있어 2023년보다 나아질 것이라는 신중한 낙관론이 있습니다.브라질 전망은 단기적으로는 높은 금리로 인해 다소 조용합니다. 하지만 흥미롭게도, 브라질 부동산 개발업체들의 주가는 중앙은행이 결국 금리를 인하할 것이라는 기대감에 저점에서 반등했습니다. 룰라 대통령 정부는 새로운 주택 프로그램(내 집, 내 삶)을 재도입해 저소득층 주택을 보조하고 건설업계에 일자리를 창출할 계획이지만, 아직 초기 단계입니다. 브라질의 인플레이션이 계속 하락세를 보인다면(현재 약 4.8%이고 내년에는 약 3.6%로 전망됨 reuters.com), 중앙은행에 대한 금리 인하 압박이 커질 것이며, 이는 부동산 부문에 촉매제가 될 수 있습니다.
기타 라틴아메리카 시장: 페루에서는 정치적 불안정이 지속적인 부담이었지만, 리마의 부동산 시장은 안정적입니다 – 페루는 금리를 크게 올리지 않아 주택담보대출이 비교적 저렴하게 유지되었습니다(약 8%). 칠레는 헌법 개정과 매우 높은 금리로 불확실한 시기를 겪은 후, 현재는 심리가 개선되고 있습니다; 차입 비용이 하락하면서 산티아고 아파트 가격이 반등하고 있습니다. 우루과이나 파라과이와 같은 소규모 시장은 종종 주목받지 못하지만, 예를 들어 파라과이는 라틴아메리카의 차세대 유망주로 자신을 내세우고 있습니다 gatewaytosouthamerica-newsblog.com. 낮은 세금과 젊은 인구를 활용해 아순시온에서는 아르헨티나와 브라질 투자자들이 안정을 찾아 자금을 대는 현대식 주거 타워의 미니 붐이 일어나고 있습니다.
라틴아메리카 전문가 논평은 정치와 부동산의 상호작용에 자주 초점을 맞춥니다. 예를 들어 멕시코에서는 현 정부의 정책이 대규모 인프라(마야 열차, 신공항 등)를 선호해 개발을 위한 새로운 지역을 열고 있지만, 외국인 투자자들을 걱정시키는 일부 민족주의적 경향도 있습니다. 브라질에서는 룰라의 복귀가 처음에는 시장을 불안하게 했으나, 그는 대체로 재정 제약을 존중하고 있으며, 주택 지원 정책에 대한 그의 지지는 오히려 이 부문에 시장 친화적입니다. 한 지역 경제 리뷰의 전반적 평가는 라틴아메리카가 “지속적인 인플레이션과 글로벌 불확실성 속 성장 둔화”를 헤쳐 나가고 있다는 것이었지만, 멕시코와 같은 국가는 성장 전망이 소폭 상향 조정되는 등 기대 이상의 성과를 보이고 있습니다 scotiabank.com(예: 글로벌 경기 둔화에도 불구하고 멕시코의 2025년 성장 전망이 개선됨). 이러한 회복력은 경제 활동을 따라가는 부동산 시장에 긍정적 신호입니다.
결론적으로, 2025년 10월 기준 라틴아메리카 부동산 시장은 신중한 낙관론과 엇갈린 운명이 공존하고 있습니다. 멕시코의 금리 인하 시작 reuters.com, 브라질의 고금리 고수 reuters.com, 칠레/콜롬비아의 조기 완화 등 구체적 변화들이 2026년을 위한 무대를 마련하고 있습니다. 멕시코와 같은 시장은 외부 투자와 통화 완화에 힘입어 상승세를 타고 있습니다. 브라질은 관망세를 보이고 있지만, 금리 전환점이 오면 강한 반등이 기대됩니다. 신흥국 부동산을 기피하던 투자자들도 낮은 밸류에이션과 현지 금리 하락(이는 부동산 가치 상승으로 이어짐)에 이끌려 다시 발을 들이고 있습니다. 애널리스트들의 메시지는 기본적으로: 라틴아메리카를 주목하라. 한 투자 노트는 이렇게 말했습니다. “라틴아메리카 부동산을 과소평가하지 마세요 – 금리가 떨어지면 크게 깨어날 수 있습니다.” 이미, 이들 시장을 반영하는 글로벌 리츠(REIT) 지수는 초과 수익을 내고 있어, 똑똑한 자금이 회복에 대비해 포지션을 잡고 있음을 시사합니다.
출처:
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