- 북미: 미국 주택담보대출 금리가 급락하며 11개월 만에 최저치(~6.3%, 30년 고정)에 도달, 연준 금리 인하 기대감이 높아지면서 구매자들의 낙관론이 다시 살아남 ainvest.com. 캐나다에서는 토론토 주택 거래가 감소하여 5개월 만에 처음으로 8월에 하락(전월 대비 –1.8%)했으며, 주택 구입 여력은 여전히 부족한 상황 reuters.com, 캐나다 중앙은행이 금리 동결을 유지하고 있음에도 불구하고.
- 유럽: 영국 주택 가격이 소폭 상승하여 8월에 0.3% 오르며 3개월 연속 상승, 평균 £299,331로 사상 최고치 기록 reuters.com reuters.com – 그러나 유럽 전역의 상업용 부동산 시장은 정체. 2025년 상반기 투자 규모는 2022년 이전의 절반 수준에 불과하며, 국경 간 거래는 10년 만에 최저치를 기록, 고금리 영향 m24sunshine.com m24sunshine.com.
- 아시아-태평양: 중국의 부동산 위기가 심화됨 – 대형 개발업체들이 휘청이고 있음. 에버그란데는 상장폐지되었고, 경쟁사 컨트리 가든의 주택 인도량은 약 50% 급감해 180~210억 위안의 손실이 예고됨 reuters.com reuters.com. 베이징은 미분양 주택을 국영기업이 매입하는 등 구제책을 검토 중임 reuters.com reuters.com. 그러나 밝은 신호도 있음: 일본에서는 독일의 파트리치아가 도쿄 아파트 14개 동을 인수함 (800세대) – 글로벌 투자자를 위해 견고한 임대 수요에 베팅함 patrizia.ag patrizia.ag.
- 중동: 두바이 부동산 호황이 신기록을 경신함 – 2025년 2분기 51,000채 주택 판매, 역대 최고치 bloomberg.com – 연초 이후 누적 판매액은 무려 4,410억 디르함(약 1,200억 달러)에 달함 instagram.com. 가격 급등과 8월 판매 13% 증가로 일부 분석가들은 2009년과 같은 붕괴 재현을 경고함 bloomberg.com. 한편, 사우디아라비아는 부동산 시장을 개방함 – 2026년부터 시행되는 새 법으로 리야드, 제다 등 지정 구역에서 해외 투자자도 매입 가능해짐 natlawreview.com – 비전 2030의 일환으로 자본 유치와 개발 촉진을 노림 natlawreview.com.
- 라틴 아메리카: 높은 금리와 정책 변화가 이 지역을 정의합니다. 브라질의 중앙은행(Selic 14.75%)은 예금 감소로 인해 주택 대출을 지원하기 위한 ‘브릿지’ 금융 계획을 발표했습니다 reuters.com reuters.com. 멕시코에서는 부동산 투자가 2025년까지 ₱6520억(380억 달러)으로 급증할 것으로 예상되며, 니어쇼어링과 새 행정부의 100만 가구 건설 계획이 이를 뒷받침하고 있습니다 riotimesonline.com riotimesonline.com.
- 아프리카: 국내 투자자들이 시장을 재편하고 있습니다. 나이지리아 연금펀드는 2025년 상반기에 부동산 투자 비중을 약 418% 늘려(약 5,100만 달러) propertywheel.co.za, 장기 국내 자본으로의 전환을 보여줍니다. 반면 남아프리카공화국은 여전히 약한 주택 시장과 높은 실업률, 낮은 수요로 어려움을 겪고 있습니다 globalpropertyguide.com. 하지만 중앙은행의 금리 인하(8월 기준 repo 7.00%로 인하) privateproperty.co.za가 소폭 회복을 노리고 있습니다.
북미: 금리 하락, 신중한 구매자들
미국 – 안도의 신호: 이번 주 미국 주택 시장에서는 구매자들에게 처음으로 안도의 기미가 보였습니다. 모기지 금리가 2024년 10월 이후 최저치로 급락했으며, 30년 고정 금리는 16bp 하락해 약 6.29%를 기록했습니다 ainvest.com. 고용 지표 부진과 연방준비제도 금리 인하 기대감에 힘입은 이 하루 만의 급락은 실질적인 절감 효과(45만 달러 대출 기준 월 약 169달러 감소)로 이어졌고, 주택 구매자 심리도 개선되었습니다 ainvest.com ainvest.com. “모멘텀이 바뀌고 있다”고 Fortune은 전하며, 수년간 치솟던 비용 이후 구매자들에게 유리하게 돌아서고 있다고 보도했습니다. 주택 구매 여력은 전년 대비 3.1% 상승했습니다 newslink.mba.org. 주택 건설업체와 모기지 대출업체 주가도 급등했으며, 이는 낮아진 금융 비용이 수요를 자극할 것이라는 기대를 반영합니다 ainvest.com. 그럼에도 불구하고 시장의 불확실성은 여전합니다. 뱅크오브아메리카 설문조사에 따르면 미국인의 60%가 여전히 지금이 주택 구매에 적기인지 확신하지 못하고 있으며, 이는 2023년 이후 최고치입니다 reuters.com reuters.com. 높은 가격과 경제적 불안으로 인해 많은 이들이 “금리와 가격이 더 내려가길 기다리고 있다”고 답했습니다 reuters.com.
캐나다 – 시장이 긴장 상태에: 캐나다에서는 주택 시장의 냉각이 주요 시장에 영향을 미쳤습니다: 토론토. 8월 그레이터 토론토 지역의 판매량은 7월 대비 1.8% 감소(계절 조정)하여 3월 이후 처음으로 감소세를 보였습니다 reuters.com. 가격도 하락했으며, 벤치마크 지수는 C$978,100으로 소폭 하락해 작년 11월 이후 이어진 보합 또는 하락 추세를 연장했습니다 reuters.com. 토론토 지역 부동산 위원회는 “어려운” 주택 구입 여건을 원인으로 꼽았습니다: “평균 소득을 버는 가구도 평균 가격의 주택에 대한 월별 모기지 상환금을 감당하는 데 여전히 어려움을 겪고 있습니다,”라고 TRREB의 제이슨 머서가 말했습니다 reuters.com. 차입 비용은 여전히 가혹한 수준을 유지하고 있습니다, 비록 캐나다 중앙은행이 금리를 5%에서 동결했음에도 불구하고 말이죠. 머서는 모기지 금리가 약간만 완화되어도 “더 많은 구매자들이 관망세에서 벗어나 오늘날 공급이 충분한 시장의 이점을 누리기 위해 움직일 것”이라고 언급했습니다 reuters.com. 실제로 신규 매물은 전년 대비 9.4% 증가해, 구매자들에게 더 많은 선택권을 제공하고 있습니다 reuters.com. 이제 시장의 시선은 캐나다 중앙은행의 9월 17일 예정된 회의에 쏠려 있습니다 – 시장은 첫 금리 인하(3월 이후 5%로 동결)reuters.com로 주택 시장의 더 깊은 침체를 막을 수 있기를 조심스럽게 기대하고 있습니다.
상업용 주의: 북미의 상업용 부동산 부문은 여전히 양분되어 있습니다. 미국 오피스 시장은 심각한 침체에 빠져 있습니다 – 전국 오피스 공실률은 2025년 2분기 20.7%로 사상 최고치를 기록했으며, 이는 전례 없는 빈 공간 과잉입니다 reuters.com. 주요 도시는 더 심각합니다: 샌프란시스코의 공실률은 약 27.7%까지 치솟았으며 (팬데믹 이전 약 8.6% 대비) reuters.com, 맨해튼과 샬럿은 약 23% 수준을 유지하고 있습니다 reuters.com. 지속적인 원격 근무와 기업의 허리띠 졸라매기가 Moody’s Analytics가 “구조적 혼란”이라고 부르는 오피스 부문을 초래했습니다 reuters.com. 부동산 가치가 하락하고, 2027년까지 만기가 도래하는 2,900억 달러 규모의 오피스 대출로 인해 임대인과 지역 은행들이 압박을 받고 있습니다 reuters.com. 이에 따라 개발업자들은 방향을 전환하고 있습니다 – 오피스를 아파트로 전환(재사용 예정 면적 1억 4,900만 평방피트 이상) reuters.com하거나, 산업/물류 및 다가구 등 더 유망한 부문에 집중하고 있습니다. 반면, 미국의 산업 및 다가구 부동산은 낮은 공실률과 안정적인 임대료 상승에 힘입어 비교적 견조한 모습을 보이고 있습니다 m24sunshine.com. 캐나다의 경우, 상업용 투자 속도는 느려졌지만 붕괴하지는 않았으며, 토론토와 밴쿠버 등 주요 도시의 오피스 공실률은 약 15%로 높지만 미국보다는 낮고, 산업용 공간은 전자상거래 성장 덕분에 여전히 수요가 있습니다. 전반적으로, 북미의 주택 시장 심리는 금리 하락과 함께 조심스럽게 개선되고 있습니다, 반면 상업용 부문은 팬데믹 이후의 현실에 고통스러운 적응을 겪고 있습니다.
유럽: 주택 시장의 상승과 상업용 부동산의 고통
영국 – 견고한 가격: 영국 주택 시장은 가을로 접어들며 놀라운 회복력을 보였습니다. 모기지 대출 기관인 Halifax는 8월 주택 가격이 0.3% 상승했다고 보고했으며, 이는 3개월 연속 월간 상승세입니다 reuters.com. 이로 인해 가격은 1년 전보다 2.2% 상승했으며 reuters.com, 이는 애널리스트들의 예측(월간 +0.1% 상승 예상)을 뛰어넘는 수치입니다 reuters.com. 현재 평균 주택 가격은 사상 최고치인 299,331파운드에 달합니다 reuters.com. Halifax는 개선된 구매 여력과 꾸준한 수요를 그 이유로 꼽았습니다. 2024년 급격한 조정 이후 임금이 상승하고 모기지 금리가 안정되면서 구매자들이 다시 시장에 진입할 수 있게 되었습니다. “주택 시장은 이러한 도전을 무난히 이겨낼 수 있음을 보여주고 있다”고 Halifax 모기지 담당 이사는 말하며, “느리지만 꾸준한 상승”이 경제 상황이 유지된다면 계속될 것이라고 덧붙였습니다 reuters.com. 그러나 모든 지표가 일치하는 것은 아닙니다. 경쟁사인 Nationwide는 8월에 0.1% 가격 하락을 기록했습니다 reuters.com, 그리고 거래량은 여전히 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하고 있습니다. 구매자 행동도 변화했습니다 – Rightmove 데이터에 따르면, 올여름 거래를 성사시키기 위해 판매자들이 예년보다 더 많이 호가를 인하해야 했습니다 reuters.com. 그리고 정권 교체 가능성이 커지면서, 세금 정책의 불확실성이 고가 시장에 그림자를 드리우고 있습니다. 업계 설문조사에 따르면 일부 구매자들은 다음 예산안(11월 발표 예정)에서 고급 주택에 대한 부동산세가 인상될 수 있다는 우려로 관망하고 있습니다 reuters.com. 하지만 현재로서는 영국의 주택 시장은 중력의 법칙을 거스르고 있습니다. 인플레이션 하락과 영란은행의 금리 동결이 소비자 신뢰를 높인 것이 그 배경입니다.
유럽 대륙 – 투자 침체: 해협 건너 유럽의 부동산 시장은 침체를 겪고 있습니다, 특히 상업용 부문에서 두드러집니다. 거래량은 2025년에 급감했습니다. 1분기 유럽 전체 상업용 부동산 투자는 단 478억 유로에 그쳤으며, 이는 3년 전의 절반에도 못 미치는 수준입니다 m24sunshine.com. 2분기 예비 데이터는 더욱 암울합니다: 국경 간 투자는 전년 대비 약 20% 감소해 172억 유로에 불과했으며, 이는 10년 만의 최저치로 국제 투자자들이 급격히 이탈했음을 보여줍니다 m24sunshine.com. 원인: 급등한 금리와 경제적 불확실성. 유럽중앙은행이 기준금리를 4.25%로(핵심 인플레이션 5% 근처 억제를 위해) 유지하면서 자금 조달 비용이 급등했고, 가격 기대치의 불일치로 거래가 얼어붙었습니다 m24sunshine.com. 잠재적 매수자들은 큰 폭의 할인율을 요구하지만, 많은 매도자들은 꿈쩍도 하지 않아 교착 상태와 “유동성 부족”이 시장 전반에 나타나고 있습니다 m24sunshine.com.
섹터별 차별화: 유럽의 부동산 침체는 섹터별로 고르지 않게 나타나고 있습니다. 오피스 빌딩과 노후된 소매센터는 수요와 가치가 급락하고 있습니다 m24sunshine.com. 지속적인 원격 근무 트렌드와 전자상거래의 성장으로 인해 오피스와 2급 쇼핑몰은 임차인을 유치하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 예를 들어, 독일의 상업용 부동산 거래는 2025년 상반기에 추가로 2% 감소하여 지난해 하락세가 이어졌습니다 m24sunshine.com. 그러나 밝은 부분도 있습니다: 유럽 전역의 물류 창고, 임대 주택, 호텔은 계속해서 “투자 매력 유지”하고 있습니다 m24sunshine.com. 이 부문들은 구조적 순풍의 혜택을 받고 있습니다 – 물류는 공급망 재편과 전자상거래, 주거는 만성적인 주택 부족, 호텔업은 여행 수요 회복의 영향을 받고 있습니다. 실제로, 사모펀드 등 주요 투자자들은 창고와 아파트 포트폴리오 매입으로 방향을 전환하며, 이를 인플레이션에 더 강한 수익원으로 보고 있습니다. Cushman & Wakefield의 애널리스트들은 핵심 물류 및 다가구 주택의 자본 가치가 이미 바닥을 치고 있으며, 가격 조정에 따라 2025년 하반기에는 안정화될 수 있다고 언급합니다 cushmanwakefield.com.
전망: 유럽의 부동산 심리는 조심스럽게 희망적입니다. 경기침체 우려가 완화되고(유로존 GDP는 여전히 완만하게 성장 중) ECB가 금리 인상의 정점에 도달한 것으로 보이면서, 일부 기회주의적 펀드들은 과매도된 시장에서 저가 매수를 모색하고 있습니다. CBRE의 전망에 따르면 점진적 회복이 2025년에 예상되며, 모든 부동산의 총수익률이 2025년 약 7%로 다시 플러스로 전환될 수 있습니다 mediaassets.cbre.com. 그러나 위험은 여전히 높습니다 – 지정학적 긴장과 고착된 금융비용이 회복을 지연시킬 수 있습니다. 단기적으로는 임대인들이 고통을 겪고 있습니다: 재융자가 비용이 많이 들고, 프랑크푸르트와 암스테르담 등 도시의 오피스 타워 가치는 2021년 고점 대비 두 자릿수 하락을 기록하고 있습니다. 앞으로 몇 분기는 부채가 많은 유럽 임대인들(예: 일부 독일 및 스웨덴 부동산 회사들)이 침체된 시장에서 자산을 재융자하거나 매각하려는 시도를 시험하게 될 것입니다. 요약하면, 유럽 부동산 시장은 분열되어 있습니다 – 영국과 프랑스 일부 등 주거 시장은 다시 소폭 상승하고 있지만 reuters.com, 투자 및 상업 부문은 명확한 경제 신호와 금리 사이클의 전환을 기다리며 관망세를 보이고 있습니다.
아시아-태평양: 중국의 혼란, 그 외 지역의 선택적 낙관론
중국 – 위기와 개입: 중국의 거대한 부동산 부문은 오랫동안 성장의 동력이었으나 여전히 깊은 위기에 빠져 있다. 최근 며칠 동안, 전국적인 부동산 판매와 가격이 계속 정체되고 있으며, 주요 개발업체들의 고난은 심화되고 있다. 에버그란데 그룹은 한때 중국 최대의 개발업체였으나, 3,000억 달러에 달하는 부채 문제를 해결하지 못해 홍콩 증시에서 공식적으로 상장폐지되었다(8월 25일 기준) thediplomat.com. 또 다른 대형 업체인 컨트리 가든은 2025 회계연도 상반기에 더 큰 손실을 기록할 것이라고 경고했으며, 주택 프로젝트 인도량이 50% 급감하면서 이익이 사라졌다 reuters.com reuters.com. 상반기에는 약 74,000채만 인도했는데, 이는 지난해의 절반 수준에 불과하다 reuters.com. 이는 부동산 침체가 현금 흐름을 막고 있음을 보여준다. 컨트리 가든은 이미 2023년 말 110억 달러의 해외 채권에서 디폴트를 냈으며, 141억 달러 규모의 부채 구조조정이 진행 중이다 reuters.com. 개발업체들이 자금난에 시달리면서, 수많은 프로젝트가 미완성 상태로 남아 있어 구매자 신뢰를 약화시키고, 많은 도시에서 신규 주택 가격이 하락하고 있다.
이에 대응하여 베이징은 정책 지원을 강화하고 있습니다. 당국은 모기지 규제를 완화(대도시에서 첫 주택 구매자 인센티브 허용)하고 금리도 소폭 인하했습니다. 특히, 블룸버그는 규제 당국이 부실 개발업체로부터 미분양 주택을 국유기업이 매입하도록 동원할 계획이라고 보도했습니다 reuters.com. 이 방안에 따라, 주요 중앙정부 산하 기업과 자산운용사(예: 차이나신다)는 3,000억 위안 규모의 중앙은행 기금을 활용해 초과 재고를 매입할 수 있습니다 reuters.com. 이는 공급 과잉을 줄이고 개발업체에 유동성을 공급하는 효과가 있습니다. 이는 2022년 지방정부와 국유기업이 PBOC 재대출 시설을 이용해 주택 재고를 매입하도록 장려했던 정책을 기반으로 합니다 reuters.com. 이러한 조치들이 일부 도움이 되긴 하지만, 신뢰는 여전히 불안정합니다. 올해 들어 부동산 투자는 약 8% 감소했고, 주택 구매자 심리도 1선 대도시를 제외하면 약세입니다. 전문가들은 중국의 부동산 문제는 2021년 개발업체 부채 단속에서 비롯된 장기적 부담이라고 경고합니다. “이것은 구조적 하락이지, 경기순환적 일시 현상이 아니다”라고 한 경제학자는 로이터에 밝혔으며, 도시 인구 증가세가 둔화되고 투기 열기도 다시 살아나기 어렵다고 지적했습니다. 정부는 경제에 필수적인 주택 시장을 안정시키면서도 무분별한 개발업체를 전면 구제하지 않는 어려운 균형을 맞춰야 하는 상황입니다.
아시아 전역 – 엇갈린 행운: 중국을 제외한 아시아-태평양 부동산 트렌드는 더 낙관적입니다. 일본이 투자자들의 이목을 끄는 중심지로 두드러집니다. 이번 주, 유럽 자산운용사 PATRIZIA가 일본에서 대규모 인수를 발표했습니다 – 도쿄 내 14개 주거용 부동산 포트폴리오, 총 약 800세대 아파트 단위 patrizia.ag patrizia.ag. 점유율이 97%에 달하고 임대료가 시세보다 10% 낮게 평가되는 가운데, Patrizia는 일본 대표 Masami Takizawa에 따르면 “수익 안정성과… 적극적 관리로 수익 성장 기회”를 기대하고 있습니다 patrizia.ag patrizia.ag. 이 거래(일본 내 Patrizia 최대 규모 중 하나)는 도쿄 임대주택에 대한 외국인 투자자들의 신뢰를 보여줍니다. 도쿄 임대주택은 도시화와 공급 부족의 수혜를 받고 있습니다. 일본의 초저금리와 임대료 상승은 차입 비용이 높은 다른 시장에 비해 매력적입니다. 이와 유사하게, 싱가포르와 한국도 물류 및 데이터센터 자산에 대한 꾸준한 관심을 받고 있으나, 높은 금리로 거래량은 다소 감소했습니다.
호주 & 인도: 호주에서는, 시장 분위기가 호황에서 정책 주도의 완화로 전환되고 있습니다. 2025년 초 빠른 성장 이후, 호주중앙은행은 세 차례 금리를 인하(연중 기준금리를 3.60%까지 인하 afr.com)하여 저물가 속에서 경기를 지원했습니다. 시드니와 멜버른의 주택 시장은 이후 소폭의 가격 상승과 함께 안정세를 보이고 있으며, 낮은 금리가 매수자들의 신중함을 상쇄하고 있습니다. 한편, 인도의 상업용 부동산은 강한 오피스 임대(특히 방갈로르와 같은 IT 허브)로 반등하고 있으며, 주요 도시에서 주택 판매가 사상 최고치를 기록하는 등 견고한 경제 성장 덕분입니다.
신흥 정책 동향: 지역 정부들도 활발히 움직이고 있습니다. 한국은 주택 공급 확대를 위한 대책을 준비 중이며, 이는 집값 안정과 청년 구매자 지원을 목표로 하고 있습니다(구체적인 내용은 아직 발표되지 않음). menafn.com menafn.com. 그리고 베트남에서는 정부가 부동산 기업과 주택 구매자에 대한 신용을 완화하여 부동산 부문의 신용 경색을 해소하려 하고 있습니다. 전반적으로, 아시아-태평양 지역의 부동산 전망은 두 가지 속도로 전개되고 있습니다: 중국의 장기 침체가 지역 성장과 원자재 수요에 부담을 주고 있지만, 다른 시장들(일본, 인도, 동남아시아)은 맞춤형 경기부양책과 지속적인 도시 수요로 비교적 견조한 모습을 보이고 있습니다. 투자자들은 점점 더 선별적으로 움직이고 있으며, 펀더멘털이나 정책 지원이 명확한 시장을 선호하고, 부채와 공급 과잉이 심한 시장은 피하고 있습니다.
중동: 뜨거운 걸프 시장과 새로운 개혁
걸프 호황 – 두바이의 기록적 급등: 중동 부동산의 주목은 걸프 지역의 놀라운 부동산 호황, 특히 두바이에 쏠려 있습니다. 이 에미리트의 부동산 시장은 2025년에 기록을 깨고 있으며, 부와 투자자 유입에 힘입어 급등하고 있습니다. 1~8월(1~8월) 동안 두바이는 약 4412억 디르함(AED)의 부동산 매출(~1,200억 달러)을 기록했습니다 instagram.com – 이는 이전 연간 총액을 뛰어넘는 수치입니다. 2025년 2분기에만 51,000건의 주택 거래가 이루어졌으며, 이는 분기별로 사상 최대 거래량이라고 나이트 프랭크는 밝혔습니다 bloomberg.com. 수요는 초고가 팜 주메이라 빌라, 고급 콘도, 심지어 분양 아파트까지 전반적으로 활발합니다. 이 랠리로 인해 주요 지역의 집값은 전년 대비 두 자릿수 상승률을 기록했습니다. 예를 들어, 부동산 컨설팅 업체에 따르면 빌라 가격은 1년 전보다 약 16% 상승했고, 거래량은 연초 대비 약 30% 증가했습니다.
이 활황은 “또 다른 붕괴에 대한 두려움을 불러일으키고 있다”고 블룸버그는 보도했다 bloomberg.com. 노련한 관찰자들은 2009년 두바이의 마지막 부동산 거품이 터졌던 때와의 유사점을 지적한다. 과열의 신호는 곳곳에서 나타난다: 최근 팜 주메이라의 한 저택이 기록적인 1억7천만 디르함(약 4,600만 달러)에 팔렸고, 분양권 전매도 다시 등장했다. 하지만 이번에는 시장을 지지하는 새로운 요인들이 있다. 장기 외국인 거주자 유입(다른 지역의 불안정에서 도피)과 주요 지역의 신규 공급이 상대적으로 제한적이라는 점이다. 개발업체들도 재고 관리를 위해 분양 시기를 조절하고 있다. 분석가들은 신중함을 촉구하지만 즉각적인 붕괴는 예상하지 않는다: “이번 사이클은 다르다 – 실수요자가 더 많고, 레버리지가 적다”고 한 현지 중개업체는 언급하지만, 글로벌 금리가 계속 높고 유가가 하락한다면 두바이 부동산 시장이 식을 수 있다는 점도 인정한다. 현재로서는 모멘텀이 여전히 강하다: 8월 매출은 109억 달러(전년 대비 13% 증가)를 기록하며 여름철 매수 열풍이 이어졌다 therealestatereports.com. 임대 수익률도 여전히 매력적(약 6~8%)이어서 기관 투자자들을 끌어들이고 있다. 그럼에도 불구하고 두바이 토지청은 투기 열기를 주시하며, 과열 방지를 위해 거래 수수료 인상이나 거주 규정 변경과 같은 잠재적 조치를 검토하고 있다.
사우디아라비아 – 개방 정책: 사우디아라비아에서 가장 큰 이슈는 규제 개혁입니다. 7월 8일, 정부는 획기적인 비(非)사우디인을 위한 부동산 소유 및 투자법을 승인하여 외국인의 왕국 내 부동산 시장 접근을 대폭 자유화했습니다 natlawreview.com. 2026년 1월부터 이 법은 외국인 개인 및 기업이 지정 구역 내 부동산을 소유하고 투자할 수 있도록 허용합니다(새로 설립되는 부동산청이 지정 예정) natlawreview.com. 초기에는 이 구역에 리야드, 제다 등 주요 도시의 수요가 많은 지역이 포함될 예정입니다. 특정 조건이 적용되는데, 예를 들어 외국인 상업 투자는 최소 3,000만 사우디리얄(약 800만 달러) 이상의 자본을 가진 개발 프로젝트여야 하며 5년 이내에 완공되어야 합니다 natlawreview.com. 하지만 이 변화는 중대합니다: 20년간 유지된 제한적 제도를 대체하고, 사우디 비전 2030의 외국 자본 및 전문성 유치 목표와 부합합니다 natlawreview.com. 정부의 목표는 부동산 공급을 확대하고 산업을 현대화하는 동시에 지역 이익을 보호하는 것입니다. 예를 들어, 외국인은 여전히 메카와 메디나 등 성지에서의 소유가 대부분 금지되며 natlawreview.com, 외국인 거주자는 거주 허가증을 소지하고 내무부 승인을 받아야만 주택을 구입할 수 있습니다 natlawreview.com. 시행은 단계적으로 이뤄지며, 규제 당국은 가격 및 사우디 주택 구입 가능성에 미치는 영향을 모니터링할 예정입니다 natlawreview.com. 반응: 부동산 개발업자와 글로벌 투자자들은 이 법을 시장을 심화시킬 “게임 체인저”라고 환영했습니다. 분석가들은 구역이 발표되면 사우디 상업 프로젝트(호텔, 오피스, 쇼핑몰 등)에 외국인 투자가 몰릴 것으로 예상하지만, 전체적인 효과는 수년에 걸쳐 나타날 것입니다.
기타 지역 동향: 걸프 전역에서는 강한 석유 수익과 경제 성장이 부동산 호황을 이끌고 있습니다. 카타르와 아부다비 역시 가격 상승을 보이고 있으나, 두바이보다는 더 완만한 수준입니다. 리야드는 사우디 수도가 기업 유치 정책에 힘입어 건설 붐을 겪고 있습니다. 럭셔리 부문은 전 지역에서 호황을 누리고 있으며, 두바이는 초고가 주택 판매(나이트 프랭크가 2025년 1,000만 달러 이상 주택 판매 1위 시장으로 선정)로 선두를 달리고 있고, 리야드의 외교 지구와 해안 네옴 개발도 관심을 끌고 있습니다. 한편, 이집트는 대조적인 상황에 직면해 있습니다: 통화 위기와 IMF 개혁으로 부동산 시장이 침체되었으며, 현지 주택 가격은 이집트 파운드 기준으로 급등했지만 투자는 둔화되고 있습니다. 이스라엘에서는 수년 만에 처음으로 주택 가격이 하락세를 보이고 있으며, 2024년 최고점 대비 약 2% 하락했습니다. 이는 금리 인상과 정치적 불확실성으로 인해 구매자 신뢰가 약화된 결과입니다. 전반적으로, 2025년 말 중동 부동산 시장의 흐름은 걸프 지역의 성장과 기회가 개혁과 경제 다각화에 힘입어 이어지는 한편, 경제적 압박을 받는 일부 국가에서는 도전이 공존하는 양상입니다.
라틴 아메리카: 높은 금리, 대형 계획, 그리고 견고한 수요
브라질 – 신용 경색을 헤쳐나가기: 라틴 아메리카 최대 경제국인 브라질은 주택 부문에 대한 높은 금리의 여파에 시달리고 있습니다. 중앙은행의 기준금리인 셀릭(Selic) 금리가 14.75%로 거의 20년 만에 최고치에 달하면서reuters.com, 주택담보대출의 차입 비용이 급등해 주택 판매와 건설이 위축되고 있습니다. 문제를 더욱 악화시키는 것은, 브라질 국민들이 더 높은 수익률을 쫓아 전통적인 저축예금(주택금융의 주요 자금원)에서 돈을 빼내고 있다는 점입니다reuters.com. 이로 인해 부동산 대출에 자금 공백이 생겼습니다. 이에 대해 중앙은행 총재 가브리엘 갈리폴로는 즉각적인 해결책을 시사했습니다. 즉, 새로운 주택금융 모델로 전환하기 위한 ‘브릿지’(임시) 금융 프로그램을 도입하겠다는 것입니다reuters.com. 그는 9월 5일 주요 국책은행인 카이샤(Caixa) 등과 함께 마련한 이 계획이 감소하는 저축예금을 대체할 대체 자금원을 찾는 것이라고 설명했습니다reuters.com reuters.com. 구체적으로는, 다른 금융 상품(아마도 커버드본드나 더 많은 유동화증권 등)을 활용해 금리가 내려갈 때까지 개발업자와 주택구입자가 신용을 이용할 수 있도록 하겠다는 구상입니다. “우리는 새로운 시스템으로 이행해야 합니다.”라고 갈리폴로는 언급했습니다. 금융 교육과 더 나은 투자 옵션이 저축 습관을 영구적으로 바꿔놓았기 때문입니다reuters.com. 다행히 브라질의 인플레이션은 한 자릿수로 진정되었고, 중앙은행은 마침내 금리 인하를 시작했습니다(8월에 50bp 인하, 추가 인하 예상). 부동산 업계는 이러한 금리 인하가 시장을 되살릴 것으로 기대하고 있습니다. 부동산 개발업자들은 2025년 중반에 신규 프로젝트가 주춤했다고 보고하지만, 연말까지 자금조달 비용이 낮아지면 억눌린 주택 수요가 폭발할 것으로 기대하고 있습니다. 브라질은 젊은 인구가 많고 수백만 호의 주택 부족을 겪고 있습니다.
멕시코 – 투자 붐과 니어쇼어링: 멕시코의 부동산 전망은 확실히 강세입니다. 최근 분석에 따르면 부동산 투자가 2025년까지 6,520억 페소(380억 달러)에 달할 것으로 예상되며, 이는 연간 약 15%의 견고한 성장세를 반영합니다 riotimesonline.com. 이러한 낙관론을 이끄는 요인은 여러 가지입니다. 첫째, 제조업의 니어쇼어링 – 미국 기업들이 공급망을 더 가까이 이전함에 따라 – 멕시코의 미국 국경과 주요 물류 거점에서 산업용 부동산 수요가 급증했습니다. 몬테레이와 티후아나와 같은 인기 지역의 산업용 공실률은 3% 미만이며, 임대료는 최고치를 경신하고 있어 창고 및 공장 단지 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 둘째, 클라우디아 셰인바움 대통령(2024년 말 취임) 하의 멕시코 정부는 야심찬 주택 공급 정책을 시작했습니다. 임기 중 100만 채의 신규 주택 건설을 목표로 하고 있으며 riotimesonline.com, 저렴한 주택에 중점을 두어 주택 건설업체들의 활동이 활발해졌습니다. 연방 주택 기관(Infonavit와 Fovissste)은 대출을 확대하고, 2025년 예산에는 저소득층 구매자를 위한 새로운 보조금이 도입되었습니다. 그 결과, 주거용 건설이 약 50% 증가할 것으로 예상되며: 2024년 2,410억 페소에서 2025년 3,640억 페소로 증가할 전망입니다 riotimesonline.com. “회복력”은 분석가들이 멕시코 시장을 설명할 때 사용하는 단어입니다 – 글로벌 도전에도 불구하고 국내 수요와 외국인 투자가 시장을 지탱하고 있습니다 mexlaw.com. 하지만 멕시코는 역풍에도 직면해 있습니다: 높은 금리(Banxico 기준금리 약 11.25%)로 인해 주택담보대출이 비싸고, 정치적 전환기로 인해 지역 허가 승인 절차가 지연될 수 있습니다(멕시코시티의 주택 시장은 관료적 지연으로 부진했습니다 riotimesonline.com). 또한, 에너지 인프라 제약으로 일부 산업 회랑의 성장이 둔화되었습니다 riotimesonline.com. 그럼에도 불구하고 전반적인 분위기는 긍정적입니다: 국제 투자자들이 자금을 대거 투입하며 멕시코 부동산 투자신탁과 개발업체에 투자하고 있으며, 제조업 수요와 성장하는 중산층에 대한 지속적인 수요에 베팅하고 있습니다. 페소의 상대적 안정성과 미국 시장과의 근접성도 매력을 더합니다.
안데스 및 남부 콘: 라틴아메리카의 다른 지역에서는 추세가 더 지역적으로 나타납니다. 칠레와 콜롬비아는 금리 인상과 인플레이션으로 주택 시장이 식었으나, 현재는 인플레이션 정점을 지나 2025년에 시장이 회복될 수 있습니다. 아르헨티나는 경제 혼란과 100% 이상의 인플레이션 속에서 공식 부동산 시장이 얼어붙어 있으며, 거래는 현금으로만 이루어지거나 아예 이루어지지 않고 있습니다. 이는 다가오는 선거 결과와 잠재적 달러화에 달려 있습니다. 페루는 정치적 불확실성에 따른 건설 경기 둔화를 겪고 있습니다. 긍정적인 면으로는, 파나마가 지역 비즈니스 허브 역할 덕분에 팬데믹 이후 상업용 부동산(오피스 및 소매)에서 반등을 보고 있으며, 카리브해 시장(도미니카공화국, 코스타리카 등)은 관광과 외국인 부동산 구매(특히 리조트 및 해안가 부동산)로 혜택을 보고 있습니다. 요약하자면, 라틴아메리카의 부동산 시장은 양분화되어 있습니다: 고금리 국가들은 관망세를 보이고 있는 반면, 멕시코(그리고 금리 인하 시 브라질도 어느 정도)는 구조적 추세를 활용한 성장 스토리로 두드러집니다.
아프리카: 경제적 어려움 속에서 국내 자본이 부상하다
범아프리카적 변화 – 현지 투자자들의 부상: 올해 아프리카 부동산 시장의 주목할 만한 트렌드는 국내 기관투자 증가입니다. 과거에는 아프리카 부동산 개발이 외국 자본이나 개발금융에 크게 의존했으나, 이제 변화가 일어나고 있습니다. “연기금과 현지 자산운용사들이 마침내 본격적으로 진입하고 있다”고 스탠다드뱅크의 Niyi Adeleye는 설명했습니다 propertywheel.co.za. 예를 들어, 나이지리아 연기금은 2024년 상반기 대비 2025년 상반기에 부동산 투자 비중을 약 418% 늘렸습니다 propertywheel.co.za. 비록 소규모(약 900만 달러에서 5,100만 달러)에서 시작했지만, 이는 부동산이 안정적이고 수익을 창출하는 자산군이라는 새로운 신뢰를 반영하는 큰 도약입니다. 이러한 장기 현지 자본의 유입은 프로젝트를 촉진하고 변동성 높은 외국 자금에 대한 의존도를 줄일 수 있습니다 propertywheel.co.za. 마찬가지로, 동아프리카에서는 케냐와 르완다의 연기금이 주택 및 상업 개발 등 부동산 투자를 모색하고 있습니다. 다가오는 아프리카 부동산 투자 서밋(9월 18~19일, 케이프타운)은 이러한 트렌드를 조명하며, 현지 자본이 “지속 가능한 성장에 연료를 공급”하고 일부 국제 투자자를 대체하고 있음을 보여줄 예정입니다 propertywheel.co.za propertywheel.co.za. 현지 은행과 펀드가 영구 자본을 제공하는 투자 생태계의 성숙은 대륙 내에서 더 회복력 있는 부동산 시장을 만드는 데 긍정적인 신호입니다 propertywheel.co.za.
남아프리카공화국 – 금리 인하, 더딘 회복세: 아프리카 대륙에서 가장 발전된 시장인 남아프리카공화국은 금리 인하 덕분에 조심스러운 반등세를 보이고 있습니다. 남아프리카공화국 중앙은행은 2024년 말 이후 기준금리를 100bp 인하했습니다(2025년 중반까지 8.25%에서 7.25%로, 9월에는 7.00%까지 인하) privateproperty.co.za. 현재 기준 대출금리는 10.5%로, 이전 11.75%에서 하락했습니다 ooba.co.za. 이러한 금리 인하는 인플레이션이 3~6% 목표 범위 내로 다시 진입하면서 가능해졌으며, 부동산 시장에도 점차 영향을 미치고 있습니다. 주택담보대출 금리가 하락하면서 주택 구매 여건이 소폭 개선되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 주택 시장은 여전히 압박을 받고 있습니다. Global Property Guide에 따르면, 수요는 “지속적으로 높은 실업률과 부진한 경제”로 인해 위축되어 있으며, 실질 주택 가격은 정체되거나 하락하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 남아프리카 소비자들은 재정적으로 여유가 없고, 은행들은 이전 금리 인상기 이후 대출 기준을 강화했습니다. 주택 거래량은 2024년의 저조한 수준에서 소폭 개선되는 데 그치고 있으며, 개발업자들은 여전히 높은 금융 비용과 지방자치단체 서비스 부족으로 인해(특히 저가 주택 부문에서) 신규 프로젝트 추진에 어려움을 겪고 있습니다. 한 가지 변화는, 전력 공급 불안정으로 인해 소형·에너지 효율 주택 선호가 커지고 있다는 점입니다. 정전(로드셰딩)으로 인해 태양광 패널과 인버터 같은 설비가 주택 시장에서 매우 인기를 끌며, 가격과 수요에 영향을 미치고 있습니다.
상업용 부문에서는 남아프리카공화국도 글로벌 트렌드를 따르고 있습니다: 도심 오피스 공실률(예: 요하네스버그 CBD)은 여전히 높게(15~20% 범위) 나타나고 있으며, 기업들의 지속적인 규모 축소가 이어지고 있습니다. 반면, 물류 및 산업용 부동산은 호황을 누리고 있는데, 이는 전자상거래와 무역 덕분입니다. 최근 컨설팅 보고서에 따르면, 주요 아프리카 시장에서 창고 점유율이 83% 이상에 달하며, 남아프리카공화국은 대륙 내에서 가장 높은 산업용 임대료와 수익률(약 8% 캡 레이트)을 기록하고 있습니다 consultancy.africa. 소매 부동산은 양극화되고 있습니다: 주요 쇼핑몰은 코로나19 이후 방문객 증가로 회복세를 보이고 있지만, 2차 소매센터는 소비자 지출 감소로 어려움을 겪고 있습니다.
신흥 시장과 기회: 아프리카 전역에서 일부 도시는 2025년 부동산 투자에 있어 “주목해야 할 도시”로 지목되고 있습니다. Estate Intel의 설문조사에 따르면 나이로비, 라고스, 아크라, 키갈리, 요하네스버그가 도시화와 성장 전망 덕분에 최상위로 꼽혔습니다 estateintel.com. 예를 들어, 나이로비는 현대식 물류단지와 중산층 주택에 대한 수요가 증가하고 있고, 라고스는 소매 및 복합 개발 파이프라인이 활발하며, 키갈리는 안정성 덕분에 외국인 투자자들이 저렴한 주택에 투자하고 있습니다. 아프리카의 주택 수요는 여전히 막대합니다. 이 대륙은 약 5천만 호의 주택 부족이 추정되고 있습니다. 각국 정부도 주목하고 있습니다: 케냐는 최근 논란이 많은 주택세를 도입해 신규 저렴한 주택 건설 자금을 마련하고자 했으며(반발도 있었음), 나이지리아의 새 행정부는 더 많은 주택담보대출이 가능하도록 주택금융 개혁을 우선시하고 있습니다. 나이지리아에서는 부동산 개발업자 협회가 새 정부가 인플레이션 억제와 통화 안정화에 나서면서 활동이 증가했다고 보고하고 있는데, 성공할 경우 주택금융이 활성화될 수 있습니다. 또한, REITs(부동산투자신탁)도 서서히 성장 중입니다. 나이지리아의 REIT 시장은 약 6억 달러의 자산을 기록하며 남아프리카공화국에 이어 아프리카에서 두 번째로 큰 시장이 되었습니다 instagram.com, 이는 투자에 새로운 수단을 제공합니다.
도전 과제: 긍정적인 신호에도 불구하고, 환율 변동성, 정치적 위험, 인프라 부족 등과 같은 도전 과제는 여전히 많은 아프리카 부동산 시장에 부담을 주고 있습니다. 자금 조달 비용이 높으며(나이지리아와 가나의 현지 금리는 개발업자 기준 20%를 초과), 투자자 신뢰도 불안정할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 자국 자본의 역할 확대와 점진적 경제 개혁은 시장의 성숙을 시사합니다. 한 전문가는 연기금의 진입과 현지 기관의 참여가 “성숙한 투자 생태계의 신호”라고 평가하며, 이는 아프리카 부동산 시장에 더 큰 안정성, 더 나은 거버넌스, 장기적 관점을 가져올 것으로 기대됩니다 propertywheel.co.za. 앞으로 이해관계자들은 2025년이 아프리카 부동산 시장이 더 큰 자립성과 회복력을 바탕으로 잠재력을 실현하기 시작하는 전환점이 될 수 있을 것이라며 조심스럽게 낙관하고 있습니다.
출처:
- Reuters – 미국 모기지 금리 하락 & 주택 심리 ainvest.com reuters.com; 토론토 시장 데이터 reuters.com reuters.com
- Reuters – 영국 Halifax 지수 & 분석 reuters.com reuters.com; 유럽 CRE 투자 침체 m24sunshine.com m24sunshine.com
- 로이터 – 컨트리 가든 손실 경고, 중국 개발업체들 reuters.com reuters.com; 블룸버그 – 두바이 매출 호황과 붕괴 우려 bloomberg.com bloomberg.com; 사우디 외국인 소유권 법 natlawreview.com natlawreview.com
- 로이터 – 브라질 주택 금융 관련 발언 reuters.com reuters.com; 리오 타임즈 – 멕시코 투자 전망 riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (아프리카) – 나이지리아 연금 및 현지 자본 propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – 남아공 시장 상황 globalpropertyguide.com; 남아공중앙은행 금리 인하 privateproperty.co.za.
