글로벌 부동산 격변: 급등하는 수익, 침체 및 정책 변화 (2025년 8월 30~31일)

북미: 미국 주택 시장은 높은 금리로 침체되어 있으며, 가격은 전년 대비 약 2%만 상승해 인플레이션을 따라가지 못하고 있습니다 investopedia.com. 분석가들은 실질 주택 자산 가치가 하락하고 있다고 경고하며, “미국의 주택 부는… 인플레이션을 감안하면 감소했다”고 말합니다 investopedia.com. 대형 자본은 여전히 부동산에 베팅 중입니다: 칼라일은 주거, 산업, 셀프스토리지 자산을 겨냥해 사상 최대인 90억 달러 펀드를 조성했으며 부실 오피스는 피하고 있습니다 reuters.com reuters.com.
유럽: 상업용 부동산은 거래량이 10년 만에 최저치로 떨어지며 “좀비랜드”에 머물러 있습니다 reuters.com reuters.com. 투자자 이탈과 매도자의 가격 인하 거부로 회복이 지연되고 있습니다. “우리는 ‘좀비랜드’에 있다… 회복도 없고, 고립된 자산, 유동성도 없다”고 PGIM 유럽 부동산 대표는 말합니다 reuters.com. 타격을 입은 오피스와 쇼핑몰은 침체되어 있지만, 임대 주택과 물류 부문은 여전히 관심을 받고 있습니다.
아시아: 중국의 부동산 침체가 심화되고 있습니다 – 개발업체들은 매출 급감과 손실 증가를 경고하고 있습니다 reuters.com reuters.com. 컨트리 가든은 한때 중국 최대 건설사였으나, 올해는 작년의 절반 수준의 주택만을 공급했고, 상반기 180~210억 위안의 손실을 예상하고 있습니다 reuters.com reuters.com. 더 넓은 경제도 타격을 받고 있습니다: 가계가 신규 대출을 꺼리면서 주택담보대출 수요가 20년 만에 최저치를 기록했습니다 reuters.com. 아시아의 다른 지역에서는 일본 부동산이 글로벌 투자자들을 끌어들이고 있습니다 – 외국계 펀드인 베인과 KKR 등이 저금리 시장에서 매물을 찾으면서 삿포로 홀딩스의 4,000억 엔(27억 달러) 규모 부동산 포트폴리오를 두고 입찰 경쟁이 예상됩니다 reuters.com reuters.com.
라틴 아메리카: 가파른 금리 인상 이후, 일부 완화 조짐이 보이고 있습니다. 브라질 중앙은행은 20년 만에 최고치인 15% 기준금리가 “필요 이상으로 긴축적”이라고 밝혀 조기 금리 인하를 시사했습니다 reuters.com reuters.com. 칠레 등 일부 국가는 이미 정책 완화에 들어가 부동산 수요 회복을 노리고 있습니다. 한편, 멕시코의 산업용 부동산은 니어쇼어링 덕분에 호황을 누리고 있습니다: 미국과 가까운 곳으로 기업들이 이전하면서 공장 및 창고 투자가 급증하고 있습니다(미국 무역 정책에 대한 우려에도 불구하고).
중동: 두 가지 호황의 이야기 – 기업 이익과 건설. 두바이의 부동산 열풍으로 Emaar Properties의 상반기 이익이 33% 증가했으며, 프리미엄 프로젝트와 투자자 친화적 개혁이 전 세계 구매자들을 끌어들이고 있다 reuters.com reuters.com. 사우디아라비아는 획기적인 주택 개혁을 시작했다: 8월에는 대규모 미개발 토지에 대해 연간 최대 10%의 새로운 ‘화이트 랜드’ 세금을 도입하여 투기를 단속했다 topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. 이제 빈 토지를 보유하는 것이 훨씬 더 비싸졌으며, “생산적으로 사용하지 않는 자산을 보유하는 소유주에게 훨씬 더 많은 비용이 들게 된다”고 DLA Piper의 Nils Vanhassel은 언급했다 topluxuryproperty.com. 또한, 사우디는 2026년부터 리야드, 제다 및 기타 지역에서 외국인이 주택을 구매할 수 있도록 허용하는 법을 승인했으며, 이는 투자를 유치하기 위한 중대한 정책 변화이다 gfmag.com gfmag.com.
아프리카: 높은 금리가 부동산 성장에 제동을 걸었지만, 모멘텀이 전환되고 있습니다. 남아프리카공화국은 기준금리를 7.00%로 인하했습니다(현재 대출 기준금리 10.5%) – 2022년 이후 최저치입니다 privateproperty.co.za – 차입자들에게 다소간의 안도감을 제공합니다. “가계의 재정적 압박이 약간 완화될 것”이라고 소더비 부동산의 야엘 게펜은 말하지만, 남아프리카공화국이 “경제적 재앙의 벼랑 끝”에 있으며 사상 최고 실업률과 가계가 소득의 2/3를 빚 갚는 데 쓰고 있다고 경고합니다 privateproperty.co.za. 한편, 범아프리카 투자도 움직이고 있습니다: 나이지리아의 Dangote Group은 에티오피아 부동산 시장 진출 계획(25억 달러 규모의 산업 프로젝트와 함께)을 발표하며, 아프리카 내 부동산 자본 흐름이 증가하고 있음을 보여줍니다 facebook.com.
오세아니아: 호주의 주택 시장은 다시 성장세로 전환되었습니다 – 7월 한 달 동안 모든 주도에서 집값이 상승했으며, 전국 주택 가치가 약 1.8% 올랐습니다 cotality.com. 공급 부족과 견고한 이민이 완만한 반등을 이끌고 있으며, 분석가들은 금리 인하 기대 속에 점진적인 추가 상승을 전망하고 있습니다 propertyupdate.com.au. 뉴질랜드는 여전히 하락세를 겪고 있습니다: 평균 주택 가치는 2021년 말 최고점보다 13% 낮으며 qv.co.nz qv.co.nz, 웰링턴 시는 최고점 대비 약 27% 하락했습니다 qv.co.nz. 하락세가 바닥을 다지고 있지만 – 전국적으로는 1년 전과 비교해 집값이 변동이 없습니다 qv.co.nz – 뉴질랜드 시장은 여전히 불안정합니다. 중개인들은 “불균형적이고 불안정한” 회복세를 보고 있으며, 많은 지역의 판매자들은 거래를 성사시키기 위해 가격을 “시장에 맞춰야” 한다고 전합니다 qv.co.nz.

북미: 고금리의 직격탄

주택 시장 냉각: 미국 주거용 부동산은 높은 금리의 타격을 받고 있습니다. 30년 만기 평균 모기지 금리는 여전히 약 6.7%로, 20년 만에 가장 높은 수준이며, 이는 주택 구매력에 큰 제약을 주고 있습니다 investopedia.com. 최근 자료에 따르면 주택 가격은 연간 약 1.9%(6월 기준)만 상승하고 있는데, 이는 2.7%의 인플레이션율보다 훨씬 낮은 수치입니다 investopedia.com. 사실상, 실질 주택 가치가 하락하고 있습니다. “수년 만에 처음으로 주택 가격이 전체 인플레이션을 따라가지 못하고 있습니다… 미국의 주택 자산은 실제(인플레이션 조정) 기준으로 감소했습니다,”라고 S&P 다우존스 인덱스의 Nicholas Godec이 언급했습니다 investopedia.com. 이는 두 자릿수 연간 가격 상승이 일반적이었던 팬데믹 호황기와는 뚜렷이 대조되는 변화입니다.

재고와 수요: 2021년의 구매 열풍과 달리, 현재 시장은 재고가 풍부합니다. 신규 주택 건설로 인해 판매용 신규 주택 재고가 9.2개월분까지 쌓였는데, 이는 역대 최고치에 근접한 수준 investopedia.com입니다. 건설업자들이 프로젝트를 마무리하지만, 구매자들은 관망하고 있습니다. 기존 주택 매물도 증가하고 있으며(4.6개월분 공급, 1년 전 4.0개월분 대비) investopedia.com. 특히 한때 뜨거웠던 선벨트 지역에서 재고가 늘어나면서 가격 하락 압력이 커지고 있습니다. 케이스-실러 지수 자료에 따르면 일부 호황 도시에서는 가격이 하락하고 있습니다. 예를 들어, 탬파는 전년 대비 2.4% 하락, 샌프란시스코는 2.0% 하락했는데, 이는 해당 지역의 공급 과잉을 반영합니다 investopedia.com. 반면, 북동부와 중서부는 상대적으로 강세를 보이고 있습니다. 뉴욕시 가격은 전년 대비 7% 상승, 시카고는 6% 상승했는데, 이는 공급이 더 타이트하기 때문입니다 investopedia.com.

전망 및 정책: 미국 연방준비제도의 급격한 금리 인상은 주택담보대출 활동의 붕괴로 이어졌습니다. 최근 신청 건수는 28년 만에 최저치를 기록했습니다 reuters.com. 그럼에도 불구하고 주택 시장이 완전히 붕괴하지는 않았습니다. 전국적으로 주택 가격은 2022년 정점 대비 3% 미만 하락했으며 reuters.com, 더 큰 조정이 있을 것이라는 예측을 무색하게 했습니다. 분석가들은 이제 최악의 시기는 지났다고 보고 있습니다. “조정의 최악의 국면은 지난 것으로 보이며, 추가적인 지속적 하락은 기대하지 않는다”고 Capital Economics의 수석 부동산 이코노미스트 Andrew Burrell은 말합니다 reuters.com. 컨센서스는 2024년 가격 정체를 예상하고 있으며, 연준이 금리를 인하하더라도 새로운 수요가 늘어날 경우 더 많은 매도자가 시장에 나올 수 있어 균형을 이룰 것이라는 전망입니다 reuters.com. 한 가지 지속적인 부담 요인은 첫 주택 구입자들의 구매 여력입니다. 집값이 더 오르지 않더라도, 7%에 가까운 모기지 금리는 월 상환액을 여전히 부담스럽게 만듭니다. 부동산 전문가의 약 절반은, 가격이 정체되어도 내년에는 첫 주택 구입자의 구매 여력이 악화될 것이라고 답했습니다 reuters.com.

캐나다 및 국경 간 자금 흐름: 캐나다에서도 비슷한 냉각 현상이 진행 중입니다. 토론토와 밴쿠버 같은 주요 시장에서는 5~6%의 모기지 금리로 인해 매매가 둔화되고 가격이 소폭 하락하고 있습니다. 그럼에도 북미는 여전히 글로벌 부동산 자본을 끌어들이고 있습니다. 특히 라틴 아메리카 투자자들이 미국 부동산 시장에서 점점 더 활발하게 활동하고 있습니다. 올해 마이애미 신규 콘도 매매의 절반 가까이가 라틴 아메리카 바이어에게 이루어졌으며, 이들은 자국의 정치·경제적 불확실성 속에서 미국 부동산을 안전자산으로 보고 있습니다 miamiherald.com. 이러한 국제적 수요가 국내 구매자들이 주춤하는 가운데에서도 일부 시장에 힘을 실어주고 있습니다.

대형 거래 및 리츠(REITs): 어려운 환경에도 불구하고, 일부 대형 부동산 거래와 움직임이 주목을 받았습니다:

칼라일의 90억 달러 부동산 펀드: 사모펀드 대기업 칼라일 그룹이 90억 달러 규모의 미국 부동산 펀드를 조성했습니다 – 역대 최대 규모입니다 reuters.com – 이는 기관 투자자들이 특정 분야에서 여전히 기회를 보고 있음을 시사합니다. “투자자들은 “최근 기억 중 가장 어려운 자금 조달 환경”에서 자금을 약정했다”고 칼라일 미국 부동산 대표 롭 스터키가 밝혔습니다 reuters.com. 이 펀드는 의도적으로 오피스, 호텔, 쇼핑몰을 피하고, 대신 주거, 물류창고, 셀프스토리지 등 “기초 여건이 개선되고 있는” 분야에 집중하고 있습니다 reuters.com. 스터키는 현재 시장에서 매수자가 부족한 점이 자금력이 풍부한 투자자들에게 거래 협상에서 우위를 준다고 언급했습니다 reuters.com.
REIT 반등?: 미국 부동산투자신탁(REIT)은 변동성 있는 한 주를 보냈습니다. FTSE Nareit All-REIT 지수는 8월 30~31일 동안 여름 랠리가 식으면서 보합세를 보였습니다. 산업/물류 REIT는 전자상거래 수요 덕분에 계속해서 좋은 성과를 내고 있는 반면, 오피스 REIT는 높은 공실률과 만기 도래 부채로 인해 약세장에 머물러 있습니다. 기업 소식으로는, 블랙스톤의 BREIT(비상장 REIT)가 8월에 상환 요청이 급증했다고 보고했으며, 소매 투자자들이 유동성을 찾으면서 펀드는 다시 출금 제한 조치를 시행했습니다 – 이는 상업용 부동산 시장에 대한 투자자들의 신중함이 여전함을 보여줍니다 reuters.com.
주요 거래: 8월 30~31일에는 대형 합병 소식은 없었지만 일부 지역 거래가 있었습니다. 뉴욕에서는 브룩필드가 원 맨해튼 웨스트 오피스 타워의 일부 지분 매각 협상을 대폭 할인된 가격에 재개한 것으로 전해졌으며, 이는 프라임 오피스에 대한 투자자 수요를 시험하는 것입니다. 실리콘밸리에서는 구글이 사무실 캠퍼스를 사모펀드에 3억 달러에 매각 후 재임대하는 거래를 완료했습니다 – 이는 하이브리드 근무 트렌드 속에서 진행 중인 부동산 구조조정의 일환입니다(소식통에 따르면 구글은 올해 비용 절감을 위해 약 15억 달러 규모의 오피스 자산을 매각 중입니다).

전문가 시각: 경제학자들은 북미의 향방에 대해 의견이 엇갈린다. 낙관론자들은 미국의 견고한 일자리 증가와 억눌린 밀레니얼 수요를 지적하며, 모기지 금리가 조금만 완화되어도 주택 시장이 다시 활기를 띨 수 있다고 본다. 비관론자들은 “장기 고금리”가 많은 이들에게 주택을 여전히 감당하기 어렵게 만들고, 실질적으로 가격을 완만하게 하락시킬 것이라고 주장한다. 뱅크오브아메리카의 최근 설문조사에 따르면, 미국 소비자들은 2023년 이후 주택 시장에 대해 가장 비관적이며, 대다수가 차입 비용과 경제적 불확실성으로 인해 가격이 정체되거나 하락할 것으로 예상하고 있다 reuters.com. 시장의 향방은 연방준비제도의 다음 조치에 달려 있을 수 있다 – 2024년에 금리 인하로 빠르게 전환하면 완만한 반등이 촉발될 수 있지만, 내년까지 7% 이상의 모기지 금리가 지속된다면 가격과 건설 활동이 추가로 하락할 위험이 있다.

유럽: ‘좀비랜드’에 갇혔지만 희망의 조짐도

상업용 부동산 침체: 유럽의 부동산 시장, 특히 상업 부문은 장기 침체를 겪고 있다. 거래량이 급감하여 거의 10년 만에 최저치를 기록했으며, 높은 금융 비용과 경제적 불안감으로 투자자들이 관망하고 있다. 2025년 1분기 유럽 전역의 상업용 부동산 매각은 총 478억 유로에 그쳤는데, 이는 2022년 초의 절반에도 못 미치는 수준이다 reuters.com. 해외 투자도 말랐다: 2분기 EMEA 지역의 부동산 유입 투자는 전년 대비 20% 감소해, 나이트 프랭크 자료에 따르면 최근 10년간 4~6월 중 최저치를 기록했다 reuters.com. 잠재적 매수자들은 큰 폭의 할인율을 요구하지만, 많은 매도자들(대개 자본력이 충분하거나 대출기관과 ‘연장 및 눈감아주기’ 상태)은 가격 인하를 거부해 교착 상태가 이어지고 있다.

‘Zombieland’ 시장: 2025년 초, 일부가 낙관적으로 팬데믹 이후 반등을 예측했던 때와는 분위기가 확연히 다릅니다. 대신, “우리는 ‘좀비랜드’에 있다… 회복도 없고, 좌초된 자산들, 유동성도 돌아오지 않는다”고 PGIM의 유럽 부동산 책임자인 세바스티아노 페란테는 한탄합니다 reuters.com. 그는 심지어 기회주의적 투자자들조차 불확실한 전망 때문에 신중하다고 지적합니다. 곤경의 징후가 나타나기 시작했습니다: 일부 은행과 펀드는 더 이상 대출을 연장하지 않고 문제 자산을 매각하거나 구조조정하기 시작했습니다 reuters.com. 예를 들어, 캐나다의 브룩필드는 런던 시티포인트 타워의 채권을 매각 철회 후, 입찰가가 장부가보다 훨씬 낮게 나오자 구조조정을 시도했습니다 reuters.com. 독일 프랑크푸르트의 상징적인 트리아논 마천루는 소유주가 채무불이행을 하면서 관리인이 매물로 내놓았는데, 이는 그 취약한 시장에서 가격 발견의 드문 시험대가 되고 있습니다 reuters.com.

섹터별 차별화: 고통이 고르게 퍼져 있지는 않습니다:

오피스 & 리테일: 비선호 부문인 2급 오피스와 노후 쇼핑몰은 사실상 유동성이 없습니다 – 큰 폭의 할인에도 불구하고 매수자가 거의 없습니다 reuters.com. 프랑크푸르트, 런던, 암스테르담 등 금융 중심지에서 오피스 공실률은 기록적이거나 그에 근접한 수준이며, 하이브리드 근무가 정착되고 있습니다. 리테일 부동산은 전자상거래와 약한 소비로 역풍을 맞고 있으며, 많은 2급 쇼핑센터는 “좌초된 자산”으로 용도 변경을 모색하고 있습니다.
주거 & 물류: 다세대 주택에서는 유럽의 주택 부족으로 투자자 관심이 높게 유지되고 있어 밝은 부분이 남아 있습니다(독일과 네덜란드의 임대주택 포트폴리오 최근 거래가 이를 뒷받침). 현대식 물류 창고 역시 전자상거래 호황 덕분에 여전히 입찰자가 있지만, 이 부문조차 2021년 정점보다는 식었습니다. 페란테는 “물류와 호텔은 [매수] 기회를 제공한다”고 지적합니다 , 다른 부문이 고전하는 가운데서도 reuters.com. 실제로 일부 사모펀드는 수요 반등을 예상하며 창고 자산을 조용히 축적하고 있습니다.
호텔: 관광업의 반등과 함께 환대 산업이 회복되고 있습니다. 주요 여행지(파리, 로마, 두바이)에서는 호텔 투숙률과 객실 요금이 상승해 고급 호텔 인수에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 그러나 상승하는 자본환원율로 인해 매수자들은 여전히 신중하며, 일부 예정된 호텔 매각은 보류되었습니다.

투자자 심리 & 금융: 유럽의 투자자 심리는 1년 넘게 최저 수준에 머물러 있습니다 reuters.com, 이는 2025년 미국에서도 신뢰도가 악화된 것과 유사합니다. INREV(비상장 부동산 투자차량 유럽협회)에 따르면, 2025년 중반 투자자 신뢰지수는 수년 만에 최저치를 기록했습니다 reuters.com. 주요 원인은 금융 비용입니다. ECB 금리가 수년 만에 최고치에 머무르면서, 부동산 수익률은 아직 매수자를 유인할 만큼 충분히 조정되지 않았습니다. 파리나 뮌헨 같은 도시에서 우량 오피스 수익률이 여전히 약 4%에 불과한 반면, 부채 금융 비용이 5%를 넘을 수 있어 많은 거래가 성사되지 않고 있습니다. 이 수익률 격차가 (금리 인하나 자산 가격 하락을 통해) 해소되기 전까지는 거래 활동이 계속 저조할 수 있습니다.

정책 및 규제: 유럽 각국 정부는 주택 부담 완화와 금융 안정성 사이에서 균형을 모색하고 있습니다:

임대료 규제 & 주택 정책: 여러 국가가 임대료 상승을 억제하고 주택 공급을 늘리는 방안을 고심하고 있습니다. 베를린에서는 임대료 인상 상한제가 올여름 시행되어 세입자의 부담을 덜어주는 것을 목표로 하고 있습니다(비평가들은 이로 인해 신규 주택 투자가 위축될 것이라고 주장). 영국은 2026년 총선을 앞두고 주택 부담이 정치적 쟁점이 되면서 임대 규정과 개발 규정 개정을 논의 중입니다. 한편, EU 전체는 바르셀로나 시장이 “주택 위기가 이제 러시아만큼 EU에 큰 위협”이라고 언급했듯이, 해결책 마련이 시급한 상황입니다 theguardian.com.
친환경 건축 추진: 지속가능성 규제도 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. EU가 제안한 에너지 성능 지침은 2030년까지 비효율적인 노후 건물의 고비용 개보수를 강제할 수 있어, 노후 오피스와 아파트 소유주들에게 압박을 주고 있습니다. 이는 비친환경 건물의 조기 퇴출(‘좌초자산’ 문제의 한 요인)을 가속화하고, 리모델링 및 친환경 개발에 대한 투자를 촉진할 것으로 예상됩니다.

회복의 신호: 침체 분위기 속에서도 일부 기회주의적 움직임과 긍정적 신호가 나타났습니다:

부실 자산 거래: 몇몇 용감한 투자자들이 바닥을 노리고 있다. 런던에서는 팬데믹 이전 평가액 대비 30~40% 할인된 가격에 여러 부실 오피스 자산에 대한 사모펀드 입찰이 있었다. 가장 가파른 부동산 침체를 겪은 스웨덴에서는, 국내 기관들이 무리한 임대인들로부터 고품질 상업용 부동산을 조용히 헐값에 매입하기 시작했다. 이러한 초기 움직임은 자금 조달이 개선된다면 더 광범위한 회복의 발판이 될 수 있다.
시장 조정: 시장의 일부에서는 회복이 진행되고 있다. Phoenix Group의 Cecile Retaureau는 “시장 일부에서는 회복이 이미 상당히 진행 중이지만, 비인기 자산의 경우 유동성이 거의 없고 더 큰 고통이 남아 있다”고 언급한다. reuters.com 이는 입지가 좋고 미래에도 경쟁력이 있는 자산(예: 높은 ESG 등급의 프라임 오피스, 신축 물류센터, 저렴한 주택 프로젝트 등)은 바닥을 다지고 있지만, 노후되었거나 레버리지가 높은 자산은 여전히 어려움을 겪고 있음을 시사한다.
금리 전망: 금리의 향방이 매우 중요하다. 유로존의 인플레이션이 최근 3%를 약간 상회하며 마침내 하락세로 돌아서면서, 많은 이들이 유럽중앙은행이 2026년에 금리 인하를 시작할 것으로 기대하고 있다(더 빠를 수도 있음). 금리 인하 신호가 명확해지면, 수익률 요구치가 낮아지고 매수자들이 다시 돌아올 수 있다. 그 전까지는, 유럽 부동산 시장은 최고의 자산에는 초기 회복세가, 나머지에는 침체가 계속되는 ‘두 개의 시장’ 이야기가 될 수 있다.

아시아: 중국의 위기, 일본의 기회

중국 – 위기와 부양책: 한때 막강했던 중국 부동산 부문은 전례 없는 침체에 계속 시달리고 있다. 부동산 개발업체들이 위기에 처해 있고, 신규 주택 판매는 급락했으며, 주택 구매자 신뢰는 산산조각났다. 과거 전 세계에서 가장 많은 주택을 판매했던 컨트리 가든은 8월 22일, 주택 프로젝트 인도량이 전년 대비 50% 감소했다며 상반기 대규모 손실을 경고했다. reuters.com reuters.com. 이 회사는 2023년 말 역외 채권에서 디폴트를 냈으며, 그 고통은 이미 에버그란데와 같은 대형 업체들을 무너뜨린 “업계 전반의 위기”를 상징한다. 개발업체들이 프로젝트를 중단하고 부채 구조조정에 몰두하는 가운데, 주택 구매자들은 관망세로 돌아섰다 – 선분양은 말라붙었고, 일부 구매자들은 미완공 주택에 대한 모기지 상환을 거부하며 항의하고 있다.reuters.com

베이징은 하락세를 막기 위해 다양한 지원책을 쏟아내고 있다:

8월 말, 중국 규제 당국은 주요 도시에서 주택담보대출(모기지) 초기 납입금 요건을 완화했습니다. 베이징, 상하이와 같은 대도시의 첫 주택 구매자에 대해 최소 초기 납입금이 기존 30%에서 20%로, 두 번째 주택의 경우 60–70%에서 약 30–40%로 낮아진 것으로 알려졌습니다. 이는 초기 비용을 낮춰 수요를 자극하기 위한 조치입니다.
중국인민은행은 주요 금리(1년 대출우대금리는 8월 초에 인하됨)를 인하하고, 은행에 기존 주택담보대출 금리 인하를 적격 차주에게 적용하라고 지시했습니다. 부동산 호황기 5% 이상의 금리로 대출을 받은 많은 중국 주택 소유자들은 대출 금리가 더 낮게 재조정되어 가처분 소득과 주택 구매력 향상을 기대할 수 있습니다.
도시들은 이전의 부동산 시장 진정책을 해체하고 있습니다: 여러 지방자치단체가 주택 구매 제한을 완화했으며(예: 비거주자도 구매 허용, 다주택 구매 제한 해제 등), 광저우는 9월 1일 모든 주택 구매 제한을 해제한 것으로 전해졌습니다. 다른 도시들은 주택 구매자에게 보조금과 세제 혜택을 제공하고 있습니다.

이러한 노력에도 불구하고, 지표는 여전히 암울합니다. 신규 주택 가격은 1년 넘게 하락세를 보이고 있으며, 7월에는 가격이 전년 동기 대비 2.8% 하락했으나, 하락폭은 완화되었습니다(6월 3.2% 하락에서) tradingeconomics.com. 부동산 투자는 두 자릿수 감소세를 보이고 있습니다. 아마도 가장 우려스러운 점은 가계가 대출을 꺼리고 있다는 것입니다. 7월에는 20년 만에 처음으로 은행 주택담보대출 잔액이 순 감소를 기록했습니다 reuters.com, 이는 신뢰 위기를 보여줍니다. 핀포인트 자산운용의 수석 이코노미스트 장즈웨이(張智威)는 “중국의 경제 모멘텀은 지속적으로 약한 내수와 냉각된 부동산 시장으로 인해 3분기에 둔화됐다”고 지적했습니다. reuters.com 만약 부동산 침체가 멈추지 않는다면, 이는 소비자 지출을 위축시켜(주택 자산이 중국 소비의 주요 동력이기 때문) 베이징의 GDP 성장 목표(2025년 약 5%) 달성을 위협할 수 있습니다 reuters.com reuters.com.

아시아 태평양 전반: 중국 외의 다른 아시아 부동산 시장은 엇갈린 양상을 보이고 있습니다:

일본 – 인기 부동산: 일본이 뜻밖의 투자 핫스팟으로 떠오르고 있습니다. 초저금리(일본은행은 여전히 마이너스/0% 정책금리 유지)와 마침내 디플레이션에서 벗어나고 있는 경제 덕분에, 글로벌 투자자들이 일본 부동산에 몰려들고 있습니다. 대표적인 사례로는: 삿포로 홀딩스가 부동산 사업(귀중한 양조장, 사무실, 호텔 포트폴리오 포함)을 매각하고 있으며, 최소 3개의 주요 외국계 그룹이 약 4,000억 엔(27억 달러) 규모의 입찰을 준비 중입니다 reuters.com. 미국 사모펀드 베인 캐피털과 KKR이 자산 인수를 노리는 컨소시엄을 주도하고 있습니다 reuters.com. 부동산은 “일본이 디플레이션에서 벗어나고 금리가 낮아지면서 투자자들에게 인기 있는 타깃이 되었다”고 합니다 reuters.com. 이 거래 외에도, 2025년 일본 전체 부동산 투자는 견조하며 – J-REITs(일본 리츠)는 상승세를 보이고, 임대주택, 물류, 심지어 교외 소매센터까지 수요가 증가하고 있습니다. 단 한 가지 주의점은: 일본은행이 정책을 긴축하거나 엔화가 급격히 변동할 경우, 외국인 투자 열기가 식을 수 있다는 점입니다. 하지만 현재로서는, 일본의 안정적인 캡레이트와 저렴한 자금조달이 전 세계적으로 드문 달콤한 지점이 되고 있습니다.
인도 – 개혁과 성장: 인도의 부동산 시장은 강한 경제(Q2 GDP +7.8% hindustantimes.com)와 정부 개혁의 수혜를 받고 있습니다. 8월 30일, 인도 주택도시부 장관 하디프 싱 푸리는 국가 파산제도(NCLT) 하에서 중단된 주택 프로젝트의 느린 해결을 강하게 비판하며 시급한 개혁을 촉구했습니다 hindustantimes.com hindustantimes.com. 부동산 컨벤션에서 그는 지연된 프로젝트가 NCLT로 넘어가면 “절대 완공되지 않을 것”이라고 언급했습니다 hindustantimes.com – 이는 개발업자 파산 처리 방식의 전면 개편 필요성을 직설적으로 평가한 것입니다. 푸리 장관은 개발업자들에게 현금 거래(부동산 내 검은 돈의 주요 원인)를 줄이고, 신고된 부동산 가치(서클 레이트)를 시장 현실에 맞추어 투명성을 높일 것을 촉구했습니다 hindustantimes.com hindustantimes.com. 그는 부동산이 인도 GDP의 8~10%를 차지한다고 강조하며, 2047년까지 이를 18%로 끌어올리겠다는 야심찬 목표를 제시했습니다 hindustantimes.com. 한편, 2025년에도 인도의 주택 판매는 대도시의 실수요가 견고하게 유지되고 있으나, 건설비 상승과 높은 금리(주택담보대출 약 9%)로 인해 개발업자들의 수익성이 압박받고 있습니다. 중앙은행은 2025년 현재까지 금리를 인하하지 않았으나, 낮은 인플레이션으로 곧 완화가 가능할 것으로 보여 부동산 시장에 추가적인 지원이 될 전망입니다.
동남아시아: 싱가포르, 방콕, 자카르타와 같은 주요 아세안 수도들은 이번 주말 동안 비교적 조용한 부동산 시장을 보였다. 싱가포르는 2025년 초 외국인에 대한 정부의 대폭적인 인지세 인상 이후 주택 시장의 냉각이 계속되고 있다; 분기별 가격은 대체로 보합세이고 거래량도 저조하다. 인도네시아는 지역 투자자들의 관심을 끌고 있다 – 범죄 조직(PCC)이 브라질에서 자금 세탁을 위해 수십 개의 부동산 및 투자 펀드를 이용했다는 보고가 나오면서 신흥 시장에서 더 나은 감독의 필요성이 부각되었다 boz.substack.com. 한편, 베트남은 부동산 개발업체에 대한 신용을 완화하고 은행 대출을 연장할 계획을 발표했는데, 이는 부동산 부문(특히 콘도미니엄)이 유동성 위기를 겪고 있기 때문이다.

전문가 의견: 경제학자들은 아시아의 전망이 중국의 향방에 크게 달려 있다고 경고한다. 만약 중국의 부동산 침체가 심화된다면, 이웃 국가들의 원자재, 기계, 소비재에 대한 수요 감소를 통해 지역 성장에 타격을 줄 수 있다. 이미 중국의 제조업 PMI는 위축세(8월 49.4)이며 reuters.com, 경제학자들은 “장기화된 부동산 침체가 여전히 소비를 억제하고 있다”고 우려한다 reuters.com. 반면, APAC Realty의 제임스 맥그리거는 만약 투자자들이 중국에서 이탈한다면 동남아시아와 인도의 부동산이 수혜를 입을 수 있다고 지적한다: “중국에서 자금을 회수한 글로벌 펀드들이 인구 구조와 도시화가 여전히 강한 인도, 베트남, 인도네시아 등 시장에 일부 자본을 재배분하고 있다.”

요약하자면, 아시아의 부동산 상황은 양분되어 있다: 중국은 신뢰 위기 속에서 주택 부문을 안정시키기 위해 총력을 기울이고 있고, 일본은 수익률을 좇는 외국 자본을 끌어들이고 있으며, 신흥 아시아는 글로벌 역풍을 경계하면서도 꾸준히 성장하고 있다. 앞으로 몇 달은 중국의 조치가 부동산 시장을 바닥에 안착시킬 수 있을지 시험대가 될 것이다 – 이는 아시아뿐 아니라 전 세계 부동산 심리에 중요한 요인이다.

중동: 뜨거운 시장 & 판도를 바꾸는 개혁

걸프 붐타운: 중동의 대표적인 부동산 시장은 뜨겁게 달아오르고 있으며, 이는 높은 석유 수익, 성장 촉진 정책, 그리고 국제 투자자 유입에 힘입은 것이다. 이 현상이 가장 뚜렷하게 나타나는 곳이 바로 두바이로, 팬데믹 이후 부동산 급등세가 계속되고 있다. 두바이 최대 개발업체인 Emaar Properties는 2025년 상반기 순이익이 33% 증가했다고 밝혔다 reuters.com, 이는 고급 주택 판매 호조 덕분이다. Emaar의 부동산 판매는 전년 동기 대비 46% 급증해 2025년 상반기 AED 460억에 달했다 reuters.com – 놀라운 수치다 – 유럽, 아시아, 러시아 등지의 외국인 구매자들이 고급 빌라와 콘도를 대거 사들인 결과다. “두바이의 부동산 시장은 현재 매우 뜨겁다”고 로이터는 전했으며, 규제 변화와 프리미엄 프로젝트가 글로벌 자본을 끌어들이고 있다 reuters.com. 실제로 정부는 대규모 부동산 구매자에게 장기 “골든” 비자를 제공하고, 고급 개발에 대한 규제를 완화하는 등 조치로 두바이를 부동산 투자 천국으로 굳혔다. 두바이의 주택 가격은 전년 대비 약 20% 상승했으며, 오랫동안 침체됐던 콘도 부문도 강하게 반등했다. 이 열기는 슈퍼 프라임 자산(팜 주택 등)으로까지 확산되어 일부는 사상 최고가를 기록했다. 시장 전문가들은 거주민의 주거 부담과 과열 가능성을 경고하지만, 현재까지 수요는 둔화 조짐이 없다.

사우디아라비아 – 대담한 개혁: 두바이의 이야기가 시장 주도의 성장이라면, 사우디아라비아는 위에서 아래로의 변혁이다. 왕국은 무함마드 빈 살만 왕세자의 비전 2030 이니셔티브의 일환으로 부동산 부문을 현대화하고 확장하기 위한 대대적인 개혁을 추진 중이다. 특히 역사적인 두 가지 변화가 2025년에 발표됐다:

외국인 소유권 법: 7월에 사우디아라비아는 새로운 “비(非)사우디인의 부동산 소유 및 투자” 법을 승인했으며, 2026년 1월 1일부터 시행될 예정이다 gfmag.com. 이 법은 외국인 개인 및 기업이 주요 도시(리야드, 제다, 담맘 등)의 지정 구역에서 부동산을 구매하고 소유할 수 있도록 허용한다 gfmag.com. 이는 수십 년간 비(非)GCC 외국인의 사우디 부동산 소유를 거의 금지해온 엄격한 제한을 뒤집는 것이다. 목표는 사우디의 메가 프로젝트(5000억 달러 규모의 NEOM 도시, 혁신적인 “더 라인”, 리야드의 역사적인 디리야 재개발, 홍해 리조트 등)에 글로벌 투자자와 전문성을 유치하는 것이다 gfmag.com. 관측통들은 이 조치를 2002년 두바이의 자유 소유권 개혁에 비유하며, 당시 외국인 투자가 폭발적으로 증가했다고 평가한다 gfmag.com. “이는 성장하는 경제에 노출될 수 있는 새로운 채널을 제공하지만, 시장은 아직 초기 단계이고 규제 체계도 발전 중”이라고 Traze의 오사마 알 사이피는 언급하며, 실행이 핵심이 될 것이라고 경고한다 gfmag.com. 정부는 “투자자 친화적” 도입을 보장하기 위해 시행령을 마련 중이며(법 승인 후 180일 이내 발표 예상) gfmag.com. 이번 시장 개방은 대대적인 변화로, 2026년까지 글로벌 부동산 기업과 펀드가 사우디 부동산을 직접 소유할 수 있게 되는데, 이는 불과 몇 년 전만 해도 상상할 수 없던 일이다.
화이트 랜드 세 확장: 2025년 8월부터 사우디 당국은 미개발 도시 토지에 부과되는 세금인 화이트 랜드 세 프로그램을 전면 개편하여 개발을 적극적으로 유도하고 있습니다. 새로운 규정에 따르면, 대도시에서 5,000㎡ 이상의 대형 빈 토지 소유자는 연간 최대 10%의 토지 가치 세금을 내야 합니다topluxuryproperty.com (이전에는 단 2.5%에 불과했습니다). 추가로, 장기간 비어 있는 주거용 건물에 대해 연 5~10%의 새로운 수수료가 부과됩니다topluxuryproperty.com. 이는 토지 투기와 사재기를 종식시키려는 대담한 시도로, 이로 인해 토지 가격이 천정부지로 치솟았습니다. 참고로, 리야드와 같은 도시에서는 소수의 부유한 인사들이 광대한 토지를 놀리고 있었으며, 정부는 주요 도시에서 5,500개 이상의 빈 토지(4억 1,100만 ㎡)를 새 세금 대상지로 확인했습니다topluxuryproperty.com. 개편된 세금은 이미 변화를 이끌고 있습니다. “좋은 토지를 그냥 비워두는 것이 훨씬 더 비싸졌습니다. [소유주들은] 직접 개발하거나, 개발할 사람에게 팔게 될 것입니다.”라고 Savills Middle East의 한 애널리스트는 설명합니다topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. 초기 징후에 따르면, 많은 토지 소유주들이 세금 회피를 위해 합작 투자나 토지 분할 매각에 서두르고 있습니다topluxuryproperty.com. 화이트 랜드 개혁은 향후 수년간 새로운 주택 개발의 물꼬를 틀 것으로 보이며, 사우디의 주택 부족 문제를 해결하고, Knight Frank의 Faisal Durrani가 말하듯 “대다수 사우디 국민이 감당할 수 있는 가격대의 주택”으로 이어질 전망입니다topluxuryproperty.com (이는 꼭 필요한 일로, 사우디 국민의 3분의 2가 주택 예산이 150만 리얄 미만입니다).

기타 GCC 시장: 걸프 지역의 다른 곳에서는 카타르와 아부다비 역시 활기를 띠고 있습니다. 아부다비는 올여름 역대 최고 빌라 판매를 기록했으며, 수요에 맞춰 국영 개발사들이 새로운 워터프론트 프로젝트를 출시하고 있습니다. 카타르는 월드컵 이후 잠시 둔화되었으나, 현재는 높은 소득과 우수한 인프라를 바탕으로 외국인을 위한 신규 프리홀드 구역을 홍보하고 있습니다. 바레인과 오만은 비교적 조용하지만 안정적이며, 아시아와 아프리카에서 투자자를 유치하기 위해 경쟁력 있는 투자이민 제도를 활용하고 있습니다.

북아프리카 & 레반트: 이집트의 부동산 시장은 변동성 높은 통화로 인해 역풍을 맞고 있습니다. 이집트 파운드의 급격한 평가절하(및 30%의 인플레이션)로 건축 자재 가격이 비싸졌고, 개발업자들은 현금 흐름에 어려움을 겪고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 이집트인들이 인플레이션 헤지 수단으로 부동산에 몰리면서 실물 자산에 대한 수요는 여전히 높습니다. 카이로에서는 주요 지역의 신규 주택 가격이 현지 통화 기준으로는 올랐지만, 통화 가치 하락으로 인해 달러 기준으로는 1년 전보다 오히려 저렴해졌습니다. 이집트 정부는 부동산 투자 기회로 내세우며 신행정수도 프로젝트를 추진하고 있습니다. 한편, 이스라엘에서는 정치적 불확실성과 높은 금리로 한때 뜨거웠던 주택 시장이 식었습니다. 지난 10년간 약 70% 상승한 후 2025년에는 주택 가격이 소폭 하락했습니다. 텔아비브의 상업용 부동산 시장도 기술 분야 해고와 금리 급등으로 인해 일시 정지 상태입니다.

투자자 및 전문가 의견: 중동 부동산 시장은 현재 양극화된 구도를 보이고 있습니다. 한쪽에는 걸프 지역의 국제 허브가, 다른 한쪽에는 그 외 지역이 있습니다. 기관 투자자들은 주로 경제 성장세가 강하고 정부가 개발에 파트너로 참여하는 GCC 시장(사우디, UAE, 카타르)에 관심을 보이고 있습니다. Global SWF의 보도에 따르면, 걸프 지역의 국부펀드들 자체도 국내 프로젝트에 자금을 대거 투입하고 있습니다. 예를 들어, UAE의 ADIA와 무바달라가 국내 부동산 비중을 늘리고 있는데, 이는 자국 시장에 대한 신뢰를 반영합니다. 특히 사우디의 개혁은 “게임 체인저”로 평가받으며 더 유동적이고 투명한 시장을 만들 것으로 기대되고 있습니다. 하지만 전문가들은 성공 여부는 세부 실행과 투자자 보호에 달려 있다고 경고합니다. “사우디아라비아가 명확한 법적 틀과 이익 송환을 보장한다면, 두바이에서 일어났던 것과 유사한 외국 자본의 유입이 폭발적으로 일어날 수 있다”고 한 부동산 경제학자는 gfmag.com에서 언급했습니다.

요약하자면, 2025년 8월 30~31일 기준 중동 부동산 시장의 화두는 호황과 대담한 행보입니다. 걸프 지역의 호황과, 이 시장을 더욱 개방·확장하기 위한 정부의 대담한 개입이 두드러집니다. 이는 세계 다른 지역의 신중한 분위기와 대조를 이루며, 글로벌 부동산 시장에서 이 지역의 부상하는 위상을 부각시킵니다.

아프리카: 고금리와 신규 투자 속에서 길 찾기

경제적 배경: 아프리카 부동산 시장은 도전적인 거시경제 환경에 직면해 있습니다. 최근 몇 년간 많은 국가들이 높은 인플레이션과 금리로 어려움을 겪었고, 이로 인해 자금 조달 비용이 상승하고 부동산 거래가 위축되었습니다. 그러나 일부 경제에서 인플레이션이 안정되면서 중앙은행들이 신중하게 정책 전환을 모색하고 있어, 부동산 시장에 약간의 숨통이 트이고 있습니다.

남아프리카공화국 – 금리 인하의 숨통: 아프리카 대륙에서 가장 발전된 부동산 시장인 남아프리카공화국은 2025년 8월 초에 오랫동안 기다려온 금리 인하를 단행했다. 남아프리카공화국 중앙은행은 기준금리를 7.25%에서 7.00%로 인하해, 기준 대출금리를 10.50%로 낮췄다 privateproperty.co.za. 이는 오랜 긴축 사이클 이후 첫 인하로, 소비자들에게 주택담보대출 금리를 소폭 낮춰준다(대부분의 남아공 주택담보대출은 기준금리에 마진을 더한 변동금리임). 부동산 전문가들은 이 조치를 환영했다: “더 낮은 기준금리는 소비자와 주택 소유자에게 꼭 필요한 숨통을 틔워줍니다… 이번 인하로 주택 시장이 더욱 활기를 띨 것입니다,”라고 BetterBond의 영업 책임자인 Bradd Bendall이 말했다 privateproperty.co.za privateproperty.co.za. 실제로 남아공의 주택담보대출 신청 건수는 2025년 중반까지 전년 대비 약 7% 증가해, 구매자들이 다시 시장에 돌아오고 있음을 시사한다 privateproperty.co.za.

하지만 이번 금리 인하는 소폭에 그쳤고, 경제적 역풍은 여전하다. Lew Geffen Sotheby’s Realty의 CEO인 Yael Geffen은 이번 인하가 미미하다고 지적했다 – 200만 랜드의 주택담보대출 기준, 이번 인하로 월 약 340랜드(18달러) 절감에 불과하다 privateproperty.co.za –면서 남아공 소비자들이 극심한 압박을 받고 있다고 경고했다. “우리는 경제적 재앙의 벼랑 끝에 서 있습니다… 가계는 소득의 무려 3분의 2를 빚 갚는 데 쓰고 있습니다,”라고 Geffen은 경고했다 privateproperty.co.za. 높은 실업률과 상승하는 공공요금(전기요금이 급등함)으로 인해 많은 잠재적 주택 구매자들이 여전히 망설이고 있다. 요하네스버그, 케이프타운 등 대도시의 주택 시장은 정체되어 있으며, 가격은 명목상으로만 소폭 오르고 있다. 그럼에도 불구하고, 2025년 추가 금리 인하 기대감이 점차 주택 구매 여력과 시장 심리를 개선할 수 있다.

나이지리아 & 서아프리카: 나이지리아의 부동산 부문은 통화 평가절하와 정책 변화로 인해 혼란을 겪고 있습니다. 2025년 정부의 연료 보조금 폐지로 운송 및 건설 비용이 급등했습니다. 나이지리아의 금리는 여전히 매우 높아(중앙은행 기준금리 18.75%) 공식적인 주택담보대출은 드물고(대부분의 주택 구매는 현금 거래) 있습니다. 그럼에도 불구하고, 인플레이션에 대한 헤지 수단으로 부유층이 주도하는 고급 시장과, 해외에 거주하는 나이지리아인들이 본국의 아파트와 토지에 투자하는 디아스포라 부문에서 상당한 활동이 있습니다. 주목할 만한 소식: Dangote Group(아프리카 최대 규모의 대기업 중 하나)이 에티오피아 부동산에 투자할 계획을 밝혔습니다. 이는 더 넓은 확장 전략의 일환입니다. 8월 30일, Dangote는 에티오피아에 비료 공장을 건설하는 25억 달러 규모의 계약을 체결했으며 reuters.com, 이들이 현지 부동산 개발 기회도 모색 중이라는 보도도 있습니다 facebook.com. 이 움직임은 범아프리카 투자 흐름의 성장을 보여줍니다. 나이지리아와 남아프리카 투자자들이 동아프리카(에티오피아, 케냐, 르완다)와 같은 빠르게 성장하는 시장의 부동산 사업에 점점 더 관심을 보이고 있습니다. 이러한 국경 간 투자는 자본과 전문성을 유입시켜, 수용국의 개발을 가속화할 수 있습니다.

동아프리카: 동아프리카의 경제 중심지인 케냐는 활기찬 부동산 시장을 가지고 있으나, 2023~2024년에는 선거 불확실성과 높은 금리로 다소 둔화되었습니다. 그러나 반등이 기대됩니다. 케냐 중앙은행은 기준금리를 10.5%로 유지했고, 인플레이션은 중간 수준(약 6.7%)으로, 곧 금리 인하가 가능할 수도 있습니다. 나이로비에서는 저렴한 주택과 물류/창고 공간(특히 역내 무역이 성장함에 따라)에 대한 수요가 계속되고 있습니다. 특히, 두바이 부동산 박람회가 8월 30일 나이로비에서 개최되어 아프리카 투자자들에게 UAE 부동산을 판매하는 것을 목표로 했습니다 research8020.com. 이는 아프리카와 중동 간의 연계가 심화되고 있음을 보여줍니다. 또한, 케냐 정부는 최근 야심찬 저렴한 주택 프로그램을 시작하여, 개발업자들에게 수천 세대의 입찰을 제공하고 인센티브를 부여했습니다. 성공할 경우 주택 부족을 줄이고 새로운 투자 기회를 열 수 있습니다.

북아프리카: 앞서 언급했듯이, 이집트는 통화 문제가 지배적입니다. 그럼에도 불구하고, 걸프 지역의 외국인 투자자들은 (달러 기준으로) 할인된 가격에 카이로의 고급 부동산을 매입하고 있습니다. 이집트 정부는 걸프 국부펀드가 신도시 개발에 지분을 투자하는 방안을 논의 중이며, 자금 조달을 강화하려 하고 있습니다. 한편, 모로코의 관광 부동산(리야드, 호텔 등)은 팬데믹 이후 관광객 급증으로 활기를 띠었으나, 2025년 말 마라케시 인근에서 발생한 비극적인 지진으로 인해 노후 건물의 재건 및 구조적 안전 강화에 우선순위가 재조정될 수 있습니다.

전반적인 동향: 아프리카 대부분 지역에서 주택 부족과 급속한 도시화가 부동산 시장의 주요 동인으로 남아 있습니다. 경제 상황이 어려운 시기에도 인구는 증가하고 있으며, 도시는 더 많은 주택과 사무실을 필요로 합니다. 이는 자금 조달이 더 용이해질 경우 전반적으로 긍정적인 장기 전망을 뒷받침합니다. 가나와 우간다와 같은 국가의 현지 은행들은 정부나 개발은행 프로그램의 지원을 받아, 주택 소유를 촉진하기 위해 주로 첫 주택 구매자를 대상으로 한 보조금 금리의 모기지 상품을 탐색하기 시작했습니다.

REITs 및 자본 시장: 부동산투자신탁(REITs)은 아프리카에서 아직 초기 단계이지만 서서히 확장되고 있습니다. 남아프리카공화국은 성숙한 REIT 부문을 보유하고 있으며(일부 남아공 REIT, 예: Growthpoint는 대륙 내 다른 지역에도 투자 중), 나이지리아는 2025년에 라고스와 아부자 상업용 부동산에 초점을 맞춘 두 번째 REIT를 출시했습니다. 케냐와 르완다는 투자자들에게 REIT를 더 매력적으로 만들기 위해 규정을 개정 중입니다. 이러한 투자 수단은 시간이 지남에 따라 아프리카 부동산에 더 많은 기관 투자를 유치할 수 있습니다.

전문가 인사이트: “아프리카 부동산의 이야기는 근본적으로 충족되지 않은 수요와 미개척 자본에 관한 것입니다.”라고 Estate Intel(라고스 소재 리서치 회사)의 한 애널리스트는 말합니다. 높은 수익률(종종 8~10% 이상의 임대 수익률)이 가능하지만, 과제는 투자 위험을 줄이는 데 있습니다. 정치적 안정성, 환율 위험, 유동성이 해외 투자자들의 주요 관심사입니다. 고무적인 점은, 여러 아프리카 국가들이 더 많은 투자를 유치하기 위해 토지 등기 디지털화, 재산권 강화, 개발에 대한 세금 감면 등 개혁을 시행하고 있다는 것입니다. 2025년 하반기는 이러한 노력을 시험하는 시기가 되겠지만, 많은 관측통들은 아프리카의 젊은 인구 구조와 도시 성장 덕분에 부동산 프런티어로서 주목할 가치가 있다고 여전히 낙관적으로 보고 있습니다.

오세아니아: 호주 반등, 뉴질랜드 바닥 확인

호주 – 성장세로 복귀: 호주 부동산 시장은 2022~23년의 급격한 조정 이후 2024~25년에 완만한 성장세로 전환했습니다. 2025년 중반까지 모든 주요 도시에서 주택 가격이 다시 상승하고 있습니다 business.nab.com.au. 7월 한 달(가장 최근 데이터) 동안 전국 주택 가치는 약 1.8% 상승했으며 cotality.com, 다윈(+2.2% 전월 대비)과 같은 소도시의 강한 상승세와 시드니, 멜버른의 꾸준한 상승이 주도했습니다 business.nab.com.au. 이러한 반전의 원인은 다음과 같습니다:

호주중앙은행은 올해 초 금리 인상을 중단했으며, 시장에서는 인플레이션이 계속 완화될 경우 2026년 금리 인하까지 예상하고 있습니다. 금리 정점 기대감이 매수 심리를 높였습니다.
호주는 주택 공급 부족에 직면해 있습니다. 신규 주택 건설이 수요를 따라가지 못하고 있으며, 코로나 이후 이민이 다시 활발해지면서 인구가 빠르게 증가하고 있습니다. 이로 인해 몇 년 전보다 높은 모기지 금리에도 불구하고 가격 하락에 하방 경직성이 생겼습니다.
투자자들이 돌아오고 있습니다. 특히 아파트 시장에서 임대료가 계속 높게 유지될 것이라는 기대에 베팅하고 있습니다. 호주의 임대료는 공실률이 낮아 기록적인 속도로 상승하고 있으며(일부 도시는 연간 두 자릿수 성장), 이로 인해 임대 부동산이 다시 매력적으로 보이고 있습니다.

호주 최대 시장인 시드니와 멜버른은 최근 분기별로 소폭의 가격 상승(~1–3%)을 보였고, 경매 낙찰률도 개선되어 매수자들의 관심이 높아졌음을 나타냅니다. 퍼스와 브리즈번도 연간 기준으로 상승세를 보이고 있는데, 이는 부분적으로 퍼스의 경우 광업, 브리즈번은 주간 이주로 인한 강한 지역 경제 덕분입니다.

분석가 전망: KPMG의 최신 전망에 따르면 호주 주택 가격은 2025년에 약 5.5% 상승할 것으로 보이며, abc.net.au 2026년까지 이전 하락분의 대부분을 회복할 것으로 예상됩니다. “전국 부동산 가치는 공급 부족과 예상되는 금리 인하에 힘입어 꾸준한 성장을 보이고 있다”고 한 부동산 업데이트에서는 언급합니다 propertyupdate.com.au. 그러나 제약 요인도 있습니다. 주택 구입 여력은 여전히 부담스럽고(시드니의 중간 주택 가격은 여전히 약 130만 호주달러), 호주 정부는 첫 주택 구입자 인센티브를 도입하고 주택 공급 확대를 위해 주정부에 신속한 구역 승인 압박을 가하고 있습니다. 회복의 폭은 이러한 공급 측 대응과 글로벌 경제 상황에 달려 있을 수 있지만, 현재로서는 모멘텀이 긍정적입니다.

뉴질랜드 – 바닥을 찾는 중: 바로 옆의 뉴질랜드는 선진국 중 가장 가파른 주택 시장 하락을 겪었으며, 아직도 바닥을 찾는 중입니다. 2025년 7월 기준, 뉴질랜드 전체 평균 주택 가치는 2021년 말 정점 대비 약 13% 하락한 상태입니다 qv.co.nz qv.co.nz. 주요 도시는 정점 대비 더 큰 하락을 보였는데, 오클랜드는 약 19.6% 하락 qv.co.nz, 웰링턴 시는 무려 정점 대비 27% 하락했습니다 qv.co.nz. 긍정적인 소식은 하락 속도가 거의 멈추었고 바닥을 다지는 모습이 보인다는 점입니다:

지난 3개월(5월~7월) 동안 전국 평균 집값은 거의 변동이 없었습니다(분기별 -0.5%) qv.co.nz. 전년 대비로도 2024년 7월과 비교해 사실상 변동이 없으며 qv.co.nz, 하락세가 멈췄음을 보여줍니다.
일부 지역은 이미 바닥을 찍고 반등하고 있습니다. 타우랑가(+1.7% 분기별)와 퀸스타운(+2.4% 분기별) 같은 2차 도시들은 견고한 분기별 상승세를 기록했고 qv.co.nz, 오클랜드 일부(중앙 교외)도 가격이 안정되는 모습을 보였습니다 qv.co.nz. 이는 수요가 강한 지역(또는 가격이 일찍, 크게 하락한 지역)에서는 매수자들이 다시 시장에 진입하고 있음을 시사합니다.
뉴질랜드의 주택담보대출 금리는 정체 상태입니다. 뉴질랜드 중앙은행은 8월까지 기준금리(OCR)를 5.5%로 유지했고, 인플레이션이 약 4.9%로 완화되면서 많은 이들이 중앙은행의 다음 조치가 2026년 금리 인하가 될 것으로 기대하고 있습니다. 은행들은 이를 예상해 최근 몇 주간 고정금리를 소폭 인하하며 시장 심리를 개선했습니다.

하지만 시장 심리는 여전히 신중합니다. “전체 시장은 여전히 침체되어 있고… 회복세는 고르지 않고 불안정하다”고 QV의 안드레아 러시가 말합니다 qv.co.nz. 그녀는 매수자들이 가격에 민감하게 반응하고, 일부 지역에 매물이 많아 협상력이 있음을 지적합니다 qv.co.nz. 매도자들은 기대치를 조정해야 했으며, 현실적인 가격 책정이 거래 성사에 매우 중요합니다. 지난해 수준으로 가격을 책정한 매물은 시장에 더 오래 머무는 것으로 나타났습니다. 현재는 첫 주택 구입자와 실수요자가 가장 활발하게 움직이고 있으며, 이는 안정된 금리와 다소 개선된 대출 여건 덕분입니다 qv.co.nz qv.co.nz. 투자자들도 매물을 찾는 움직임이 늘고 있지만, 뉴질랜드의 강화된 임대인 규제와 일부 이자 비용의 세금 공제 폐지로 인해 많은 이들이 여전히 관망하고 있습니다.

정책 업데이트: 뉴질랜드 정부는 2025년 말 선거를 앞두고 필요시 주택 시장을 자극하기 위한 잠재적 조치들을 검토하고 있습니다. 예를 들어, 부동산 세금 공제 부활이나 수요 촉진을 위한 이민 정책 조정 등이 있습니다. 야당은 공급 확대를 위해 개발 관련 규제를 완화하겠다는 공약을 내세우고 있습니다. 선거 결과에 따라 뉴질랜드의 주택 정책이 변화할 수 있으며, 이는 시장의 향방에 영향을 미칠 수 있습니다.

오세아니아 전반: 호주와 뉴질랜드의 상반된 상황은 금리와 정책이 결과에 어떤 영향을 미쳤는지를 보여줍니다. 호주는 덜 엄격한 긴축 사이클과 지속적인 인구 증가로 하락폭이 제한된 반면, 뉴질랜드는 공격적인 금리 인상(그리고 아마도 이전의 과도한 가격 상승)으로 더 큰 조정을 겪었습니다. 이제 두 시장 모두 향후 통화 완화가 순풍이 되기를 기대하고 있습니다.

오세아니아의 다른 지역에서는 태평양 도서국가들이 독특한 부동산 트렌드를 보이고 있습니다. 예를 들어, 피지와 바누아투는 이주나 제2시민권을 원하는 외국인 구매자를 겨냥한 리조트 및 주거 프로젝트가 진행 중이며, 기후 회복력이 중요한 요소(해안가 부동산의 해수면 상승 대응)로 부상하고 있습니다. 이는 틈새 시장이지만 점차 성장하는 분야입니다.

핵심 요약: 2025년 8월 말, 글로벌 부동산 시장은 극명한 대조를 이루고 있습니다:

고금리 후유증이 북미와 유럽에서 나타나고 있으며, 이들 시장은 침체되고 선별적으로 움직이며, 더 명확한 경제 신호를 기다리고 있습니다.
정책 주도의 회복이 아시아와 중동 일부 지역에서 나타나고 있습니다. 중국의 경기부양책이나 사우디의 개방 정책 등이 해당 시장을 재편할 수 있습니다.
회복력과 반등이 중동 걸프 지역과 오세아니아 일부에서 나타나고 있으며, 글로벌 역풍 속에서도 부동산은 여전히 지역별 게임임을 보여줍니다.

한 전문가의 말처럼, 2025년은 “조정의 해”로, 투자자와 주택 소유자 모두가 더 높은 금리의 새로운 정상에 적응하면서도 각 시장의 고유한 역동성에서 나오는 기회를 포착하고 있습니다. 앞으로 몇 달(그리고 금리 결정)이 다음 부동산 사이클을 주도할 지역을 결정할 것입니다. 계속 지켜봐 주세요.

출처: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz 및 위에 연결된 기타 출처.