主な事実と数字
- 平均価格の急騰: サスカトゥーンの住宅平均価格（全物件種別）は2025年中頃（1月～7月）で約$359,200に達し、前年比7%上昇しましたblog.remax.ca。基準（中央値）住宅価格も新高値を記録：2025年7月は$435,100で、前年比7%増kentbraaten.com。
- 販売と在庫: 住宅販売が急増しています。例：2025年7月に610戸が売却、前年比+17%、10年平均の約40%増kentbraaten.com。在庫は依然として非常に少なく、2025年7月末時点で約594件のアクティブリスティング（約1.5か月分の供給）しかありません。新規リスティングは増加しているもののkentbraaten.comkentbraaten.com。この逼迫した供給状況により、サスカトゥーンは依然として売り手市場ですkentbraaten.com。
- 賃貸市場: 賃貸空室率は非常に低く（2024年末で1%未満）、家賃も上昇しています。2023年10月時点で2ベッドルームの平均家賃は約$1,300（前年比9%増）globalnews.ca。CMHCは2025年も空室率が引き続き低いと指摘しており、家賃の上昇が続く見込みですassets.cmhc-schl.gc.ca。
- 人口増加: サスカトゥーンの人口は急速に増加しています。カナダ統計局は2023年半ばに市の住民数を約295,200人と推定しており、市は2024年半ばまでに約308,600人になると予測していますsaskatoon.ca。近年の年間成長率は約2%ですsaskatoon.ca。若く拡大する労働力（カナダで最も低い失業率、約4～5%）economics.td.comと強い純移住が住宅需要を牽引しています。
- 経済見通し: サスカチュワン州の経済はカナダで最も健全なものの一つです。TDエコノミクスは州のGDP成長率を2025年に1.7%（全国平均を上回る）と予測していますeconomics.td.com。鉱業（カリ、ウラン）と建設業が主導していますeconomics.td.com。低い失業率（2025年8月で約4.7%）と堅調な賃金上昇が購買力を高めていますeconomics.td.com。経済の基礎は、引き続き住宅需要を吸収できるほど強固ですassets.cmhc-schl.gc.caeconomics.td.com。
- 政府の取り組み: 供給拡大のため、連邦・州共同プログラムが進行中です。4,130万ドルの住宅加速基金（2024～27年）は、サスカトゥーンで約940戸の新規住宅を迅速に建設しますglobalnews.ca。市は、敷地ごとに最大4戸、トランジット志向型や駐車場改革などのゾーニング改革を承認し、インフィル住宅やミッシングミドル住宅を促進していますglobalnews.ca。インフラ整備や新しい分譲地（ブライトン、ケンジントン、アスペンリッジなど）も供給拡大に寄与していますblog.remax.ca。
- 予測: アナリストは、供給の逼迫と強い需要を背景に、2025～26年にかけて価格の上昇が継続すると予想していますblog.remax.ca assets.cmhc-schl.gc.ca。CMHCは、経済が堅調であれば2025年まで高水準の販売と価格が続くと見込んでいますassets.cmhc-schl.gc.ca。新規賃貸住宅の供給が始まる2026～27年には、家賃上昇の緩やかな鈍化が予想されますassets.cmhc-schl.gc.ca。要するに、サスカトゥーン市場は当面は活況が続く見通しで、中期的にはコスト上昇と新規供給に注意が必要です。
住宅・商業市場の動向
住宅用: サスカトゥーンの住宅市場は2024～25年に急成長しました。2023年の短期間の低迷の後、販売件数と価格は急激に回復しました。複数のデータソースによると、記録的な動きが見られます。2025年7月には610戸が売却され（2024年7月比で17%増）kentbraaten.com、市内のMLS®ベンチマーク価格は新記録を更新しました（2025年7月で$435,100）kentbraaten.com。供給は非常に逼迫しており、在庫はわずか1.5か月分kentbraaten.comで、売り手に有利な状況です。不動産業者によると、控えめな住宅でも入札合戦が起きており、新たなカナダ移民や州外からの購入者が需要を支えています。blog.remax.cakentbraaten.com 初めての購入者も積極的に参加しており（10年前より年齢層は高めで、家族の支援を受けるケースが多いblog.remax.ca）、投資家（特に地元やBC/ON州から）が物件を次々と購入しています。
2025年これまでで、住宅の中央値価格は年央までに約$359,000に跳ね上がりましたblog.remax.ca。今後について、RE/MAXは2025年末までに平均価格がさらに約3%上昇すると予測していますblog.remax.ca。金利がわずかでも下がれば、需要がさらに高まる可能性があります。2025年後半には金利が緩和される見通しで、潜在的な需要が一層強まるかもしれません。新興住宅地（例：ブライトン、アスペンリッジ、ケンジントン）は特に人気で、新築住宅、公園、交通アクセスがあり、若い家族や新規移住者を惹きつけていますblog.remax.ca。同時に、インフィルエリア（ケンジントン、ストーンブリッジ初期段階など）でも再開発や高密度化が進んでいます。
商業用: サスカトゥーンの商業用不動産市場は、2025年も比較的堅調です。2025年第1四半期の総取引件数は、世界的な不確実性にもかかわらず前年比約2%増加しましたblog.remax.ca。最も成長しているのは土地および集合住宅資産です。サスカトゥーン近郊で開発用に区画された大規模な土地（10エーカー以上）は需要があり、1エーカーあたり36,000～40,000ドルで取引されていますblog.remax.ca。「すぐに建設可能」な区画（完全に整備された土地）は、主要エリアで1エーカーあたり18万～30万ドルと、はるかに高値で取引されていますblog.remax.ca。集合住宅部門（賃貸アパートやタウンハウス投資）は好調で、新築物件は100%入居済み、キャップレートは約9%blog.remax.ca、小規模な低層建物（4～6戸）は約120万ドル、26～32戸のブロックは約400万ドルで売買されていますblog.remax.ca。家賃の上昇（最新データでサスカトゥーンの平均アパートは約1,500ドル、前年比+9.7%blog.remax.ca）と、ほぼ100%の入居率により、集合住宅は投資家にとって魅力的です。
他の分野は安定しています。小売業の開発は新しい郊外によって推進されています。各分譲地には、食料品店、銀行、ファストフードを核としたストリップモールが追加されます。一方、ダウンタウンのオフィススペースは、パンデミック後に苦戦しています（空室率は高止まりし、一部の主要テナントが退去しましたblog.remax.ca）。一方、郊外のクラスAオフィス（例：ストーンブリッジ）は需要が強く、空室率も低いですblog.remax.ca。ホテル市場は小規模ながら活発で、最近約5軒の小規模ホテル／モーテルが取引されました（市域外の需要拠点付近）、価格帯は100万～500万ドルですblog.remax.ca。工業用不動産は新規供給が増加しており、空室率はやや上昇中（現在約3%blog.remax.ca）ですが、小規模工業ユニット（5,000平方フィート未満）は依然として高値で素早く売れています。全体として、商業投資家は「必需」物件タイプ（土地、賃貸、軽工業、小売）に関心を持ち続けており、サスカトゥーンの安定した地域経済に賭けていますblog.remax.ca。
住宅の手頃さ＆賃貸市場
手頃さ: 力強い成長にもかかわらず、サスカトゥーンはカナダの主要都市（バンクーバー、トロントなど）よりも手頃ですが、価格は所得よりも速く上昇しています。地元のエージェントは手頃さが損なわれていると指摘しており、初めての購入者はより多くの借金を負うか、親からの支援を受けていますblog.remax.ca。2025年半ばの平均住宅価格は約35万9千ドルblog.remax.caで、全国基準では低いものの、急速な上昇により手頃さは厳しくなっています。例えば、2025年7月のベンチマーク価格（43万5千ドル）は、過去のどの記録よりも大幅に上回っていますkentbraaten.com。CMHCは、供給不足が続くことで、特にエントリーレベルの住宅価格に圧力がかかり続けると警告していますassets.cmhc-schl.gc.ca。
手頃さの主要な指標は圧迫されています。住宅ローン金利はピーク時より下がったものの依然として高く、2025年後半の利下げ（アナリスト予想）があれば購入意欲を刺激する可能性がある一方で、さらなる価格上昇のリスクもありますblog.remax.ca。これに対応し、市と州は手頃な住宅を優先しています。サスカトゥーンの住宅アクションプランや関連政策では、低所得者向け住宅へのインセンティブ（例：5～10%の頭金助成、手数料の減免）を提供し、連邦の迅速住宅イニシアチブや住宅加速基金を通じてプロジェクトを支援していますglobalnews.caglobalnews.ca。その純効果として、手頃な住宅ユニットの供給増（例：ファミリーネイバーフッドでの最大4戸の集合住宅、複数戸住宅の承認手続きの簡素化globalnews.ca）が期待されています。
賃貸市場: 賃貸部門は極めて逼迫しています。市のデータ（2024年6月）では多くの地域で空室率が1%未満（均衡市場は約3%）となっていますglobalnews.ca。空室が非常に少ないため、家主は積極的に家賃を引き上げています。2023年末時点でサスカトゥーンの2ベッドルーム平均家賃は$1,300を超え（前年比9%増）globalnews.ca、CMHCは2025年まで需要が新規供給を上回るため家賃上昇が続くと予測していますassets.cmhc-schl.gc.ca。2026～27年には、最近の建設（特に専用賃貸住宅）が供給され始めることで、やや緩和すると見込まれています。
家賃の上昇と低い空室率により、一部の住民は住宅の手頃さに苦しんでいます。これに対応して、サスカトゥーン市議会は賃貸住宅の開発を促進するための数々の改革を承認しました：付属スイートの許可、駐車場の最低要件の削減、交通回廊周辺の高密度アパートへの用途変更などですglobalnews.ca saskatoon.ca。4,100万ドルの住宅加速基金（2024～27年）は、新たな手頃な賃貸ユニット（合計940戸）にも補助金を出しますglobalnews.ca。これらの施策により最終的には賃貸物件の供給が増えるはずですが、アナリストは緩和には時間がかかると警告しています。現時点では、借り手は物件の激しい競争と急速な価格上昇に直面しており、低～中所得世帯にとって住宅の手頃さが重要な課題となっています。
経済・人口動態の要因
サスカトゥーンの力強い経済と人口増加は、不動産市場の大きな追い風となっています。サスカチュワン州の経済は多様で、鉱業（カリ、ウラン）、石油、農業、堅調な公共部門があり、2025年には全国平均を上回る成長が予測されていますeconomics.td.com。ジャンセン・カリ鉱山（建設中）などの主要投資や、鉱業輸出の継続的な成長（年初来+20%）が雇用と所得を生み出していますeconomics.td.com。失業率はカナダで最も低く（2025年8月時点で約4.7%）economics.td.com、個人消費も堅調です。TDエコノミクスは、資源と建設部門が「強い」と指摘しており、世界的な貿易の逆風にもかかわらず、サスカチュワン州に緩やかな成長の後押しを与えていますeconomics.td.com economics.td.com。
人口増加も同様に堅調です。2023年半ば時点でサスカトゥーンCMAの人口は約295,000人saskatoon.ca、市の推計では2024年7月までに約308,600人saskatoon.ca（2023年に約13,700人の新住民が増加、過去5年平均を大きく上回る）となっています。成長は、国際的な移民（仕事を求める学生や熟練労働者）と州間移動（サスカチュワン州の強い雇用市場がカナダ人を引き寄せている）によって推進されています。予測（サスカトゥーン市の調査）では、今後も成長が続くと長らく見込まれており、市は10年以内に約312,700人（中程度成長シナリオ）を目指していますが、正確なペースは経済状況に左右されます。より大きく若い人口は、持続的な住宅需要につながります。つまり、より多くの家族、学生、労働者が住宅や賃貸物件を必要としています。
全体として、同地域の手頃な価格の優位性（バンクーバーやトロントと比べて）と強い地域経済（「カナダで最も低い失業率」economics.td.com）は強力な組み合わせです。CMHCは、サスカトゥーンの労働市場が新規移住者をうまく吸収している（高い雇用成長とわずかな失業率上昇）と指摘していますassets.cmhc-schl.gc.ca。つまり、新規移住者が積極的に賃貸や購入を行っているということです。これらの基礎条件から、住宅市場の調整があっても限定的であり、住宅需要は少なくとも2020年代半ばまでは長期トレンドを上回る可能性が高いと示唆されます。
投資機会とリスク
機会: 投資家にとって、サスカトゥーンは現在、住宅、集合住宅、さらには農地においてさまざまな機会を提供しています。低い（相対的な）価格と力強い成長により、住宅賃貸は魅力的です――100%の入居率と家賃の上昇によりblog.remax.ca globalnews.ca、専用賃貸物件は約8～9%のキャップレートを生み出すことができますblog.remax.ca。小規模なアパート（4～6戸）は約$1.2Mから購入可能でblog.remax.ca、「ママ＆パパ」投資家も参加できます。郊外の住宅市場は競争が激しいものの、値上がりによる自己資本利益がまだ期待でき、多くの購入者がサスカトゥーンを安定した長期投資先と見なしています。商業分野でも土地や集合住宅に多くの機会があります。サスカトゥーン近郊の大規模な土地（10エーカー以上）は非常に需要が高くblog.remax.ca、小規模な開発済み区画も高値で取引されています。新しい分譲地（Brevoort Parkの拡張など）も建築業者向けに区画を提供しています。小売業やホスピタリティにもニッチな市場があり、成長回廊にある地域小売センターは安定した集客があり、市外の小規模モーテル（トラックルート沿いなど）は利益を上げており、$1～5Mで売買されていますblog.remax.ca。
サスカトゥーン近郊の農地は際立っています。サスカチュワン州の農地価値は2024年に13.1%上昇（カナダで最も高い州別上昇率）blog.remax.ca。州最大の都市であるサスカトゥーンは、農業投資家を近隣の土地に引き寄せており、農業利用や将来の開発目的で購入されています。投資家はまた、サスカトゥーンの相対的な手頃さにも注目しています――サスカトゥーンで$400Kのコンドミニアムを購入する場合、BCやオンタリオに比べて保有コストがはるかに低く、それでも値上がり益が期待できます。
リスク: どの市場にもリスクはつきものであり、潜在的な落とし穴には金利、経済ショック、政策変更が含まれます。住宅ローン金利の上昇（わずかでも）は購買力を損なう可能性があります。2023年に金利はピークを迎えましたが、利下げの予想外の遅れがあれば需要が鈍化する恐れがあります。経済的には、外部要因が不確実性をもたらします。例えば、カナダの輸出業者（特に農業）は貿易摩擦に直面しています。中国によるカノーラ種子（75％）と油（100％）への関税はサスカチュワン州の農家を脅かしていますeconomics.td.com。カナダ・米国間の貿易戦争が激化し（関税が最大25％）、州経済が減速する可能性もあります（CMHCによれば、大規模な関税は雇用喪失や景気後退リスクを引き起こす可能性がありますassets.cmhc-schl.gc.ca）。商品価格が下落した場合（例：石油価格の横ばい、カノーラの問題）、地域の所得成長が停滞し、住宅需要が冷え込む可能性があります。
地域政策の面では、野心的な住宅計画自体が政治的反発や遅延のリスクを伴います。ゾーニング変更（多世帯住宅の許可、駐車場要件の緩和）は一部の地域住民の反対を招いており、承認が遅れる可能性があります。また、賃貸住宅の建設が加速する中（CMHCによるassets.cmhc-schl.gc.ca）、2027年までに供給過剰が発生するリスクもあります。多数の新規賃貸プロジェクトが完成すると空室率が上昇し、家賃の伸びが抑えられる可能性があります。最後に、投資家は過熱にも注意が必要です。州全体で2年間に30％超の二桁価格上昇stats.crea.caは、新たな供給が十分でなければ長期的に持続可能とは限りません。急激な市場調整（現状のファンダメンタルズを考えれば可能性は低いものの）が起きれば、在庫が非常に薄いため大きな痛手となります。市場はショックに対するクッションがほとんどありません。
政府の政策、インフラ、ゾーニング
政府の取り組みはサスカトゥーンの住宅の将来にとって中心的な役割を果たします。近年、連邦政府と市政府の両方が供給と密度の拡大を目的とした施策を打ち出しています:
- 連邦・州資金提供: サスカトゥーンは連邦の住宅加速基金（HAF）のパートナーです。これにより、4,130万ドルがサスカトゥーンに割り当てられており（2024～27年）、約940戸の新規住宅ユニットの迅速な建設が目指されていますglobalnews.ca。これらの資金は手頃な価格の住宅を対象としており、市はそのうち約3,500万ドルをインセンティブ（補助金、手頃な価格・多世帯プロジェクト用の土地）に充てる計画ですglobalnews.ca。ラピッド・ハウジング・イニシアチブ（以前の連邦資金）も、サスカトゥーンのシェルターや支援付き住宅に数百万ドルをもたらし、ホームレスや深刻な住宅不足の解消に役立っています。
- ゾーニングおよび開発条例: HAFの要件に合わせて、サスカトゥーン市議会は大規模な土地利用改革を承認しました。これには、ほぼすべての住宅用地で最大4戸まで許可され、バス高速輸送（BRT）駅から800m以内では多世帯住宅も認められていますglobalnews.ca。市は、ラピッドトランジット回廊向けの新たなコリドーゾーニング（2024年7月承認）を導入し、複合用途・高密度開発を促進していますsaskatoon.ca。トランジットエリアでは最低駐車場規則が緩和または撤廃され、開発コストが削減されましたsaskatoon.ca。付属住宅（地下スイート、ガーデンスイート）に関する規制も2024年4月に見直され、従来の障壁が撤廃されましたsaskatoon.ca。要するに、ゾーニングが自由化され、長期の承認を必要とせずに、より多くのインフィル住宅、タウンハウス、マルチプレックスが可能になっています。
- インセンティブおよび手頃な価格の住宅プログラム: 市の手頃な価格の住宅インセンティブプログラム（AIP）は、市価より安い賃貸住宅やコンドミニアム賃貸を建設する開発業者に対し、固定資産税の減免や助成金を提供しています。2024年5月、サスカトゥーンはトランジット回廊での「ミッシングミドル」住宅（トリプレックス、タウンハウス）向けインセンティブを拡大しましたsaskatoon.ca。また、市独自の土地備蓄を活用し、達成可能な住宅プログラムのもとで住宅プロジェクトを継続しています（例：開発業者が市有地に入札し、手頃な価格の住宅を建設）。
- インフラと成長エリア: 公共インフラも市場を支えています。新しい道路、公共設備、アメニティがBrighton、Aspen Ridge、Kensingtonなどの分譲地で整備されましたblog.remax.ca。BRTブルーライン（2023年8月開通）とオレンジライン（近日開通予定）は、ラピッドトランジットを拡大し、多くの地域へのアクセスを向上させています。川を渡る3本目の高速道路橋（サークルドライブサウス）や、進行中の環状道路プロジェクトにより、通勤時間が短縮される見込みです。こうした投資は郊外エリアの魅力を高め、住宅建設を促進します。上下水道などのインフラ強化も高密度化を可能にします。全体として、サスカトゥーンの都市計画とインフラ整備は、人口増加予測に合わせて設計されています。
これらの政策は総じて、サスカトゥーンでの建設加速を目指しています。CMHCは、価格や家賃の上昇（および各種インセンティブ）により「新規建設の水準が高まることが期待される」と指摘していますassets.cmhc-schl.gc.ca。実際、2024/25年にはサスカトゥーン地域の住宅着工件数が増加しており、特に集合住宅建設が顕著です。これらの政策が供給を需要に近づけられるか、今後注目されます。これまで新規完成戸数は需要に追いついていませんが、許可済みプロジェクトの着工が進めば、2026～27年にはその差が縮まる可能性があります。
見通し（今後3～5年）
短期的には（2025～27年）、ほとんどのアナリストはサスカトゥーンの市場が引き続き活況を呈すると予想しています。販売量は長期平均を上回る水準を維持し、価格も（2025年初頭と比べてペースは緩やかになるものの）上昇し続ける見込みです。CREA/SRAのレポートによると、2026～27年も需要が堅調なため、価格は年数パーセントずつ上昇する可能性が示唆されていますblog.remax.ca kentbraaten.com。CMHCは引き続き高い需要と2025年までタイトな中古住宅市場を明言しており、さらなる価格上昇を後押ししていますassets.cmhc-schl.gc.ca。もし住宅ローン金利が下がれば、様子見していた買い手が再び動き出し、2025年末～2026年初頭にかけて価格がさらに上昇する可能性もありますblog.remax.ca。新築は賃貸セクターが主導するため、今後数年で多くの新しいアパートやタウンハウスのプロジェクトが期待されます。これらは2026～27年には賃料をやや緩和させるものの、2025年までは空室率が低い状態が続く見込みですassets.cmhc-schl.gc.ca。
5～10年のスパンでは、成長予測がどのように推移するかに大きく左右されます。公式な都市計画（中程度成長シナリオ）では、2030年までに人口約312,700人を長年想定しています。サスカトゥーンがこの成長の一部でも達成すれば、2030年代にかけて住宅需要は強いままでしょう。根本的な供給制約があるため、少なくとも名目上は価格が上昇し続ける可能性が高いです。ただし、新しい住宅（新規分譲地、コンドミニアムタワー、多世帯開発など）の供給が本格化すれば、徐々に圧力が緩和される可能性もあります。CMHCやエコノミストは住宅着工件数が歴史的な平均を上回ると予想しており、市場は2027年以降バランスに戻るかもしれません。さらに長期的には、金利が完全に正常化し労働市場が落ち着けば成長が鈍化する可能性もありますが、現時点では減速の兆候は見られません。サスカチュワン州は2025年の販売記録を最初に達成した州でありstats.crea.ca、経済的にも堅調を維持していますeconomics.td.com。
要約すると、サスカトゥーンの不動産市場は、例外的な好景気の真っ只中にあり、人口流入と強い地域経済によって牽引されています。2024～25年の記録的な売上と急騰する価格は、供給制約を反映しています。今後3～5年は、さらなる価格上昇と非常にタイトな市場が続くと予想されますが、新築（特に賃貸物件）の供給も増加する見込みです。注視すべき主な要因は、金利動向（需要を押し上げたり抑制したりする可能性がある）、政府による住宅供給拡大の成否、そして家計所得に影響を与える可能性のある経済的ショック（貿易やコモディティサイクル）です。しかし現時点では、見通しは強気です。在庫の少なさと安定した需要により、サスカトゥーンの住宅市場は引き続き売り手市場となり、住宅および関連不動産分野での投資機会が見込まれます。kentbraaten.com assets.cmhc-schl.gc.ca.
出典: サスカチュワン不動産協会 / CREA 月次統計 kentbraaten.com stats.crea.ca; RE/MAX マーケットレポート blog.remax.ca blog.remax.ca; CMHC 2025年2月住宅見通し（サスカトゥーンセクション）assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; サスカトゥーン市人口レポート saskatoon.ca; TDエコノミクス州予測 economics.td.com economics.td.com; Global News 住宅政策について globalnews.ca globalnews.ca; Kent Braaten（Century21）2025年7月レポート kentbraaten.com kentbraaten.com; その他多数。これらの信頼できる情報源は、サスカトゥーンの住宅市場とその要因に関する最新データと専門的な分析を提供しています。
