ケロウナ不動産2025：価格高騰、家賃の落ち着き、そして大胆な2030年予測

主な事実と数字

2025年の住宅価格: ケロウナの一戸建て住宅の中央値は2025年半ば時点で約120万ドル、前年比約6%上昇 vantagewestrealty.com。コンドミニアムの中央値は52万1,000ドルに達し、前年比ほぼ10%急騰 vantagewestrealty.com、タウンホームは60万ドル付近（前年比約0.8%減）vantagewestrealty.com。全体の住宅平均価格は約86万8,000ドル（年間約5%上昇）vantagewestrealty.com。
販売と在庫: 住宅販売は回復傾向にあり、2025年第2四半期には2,702件が売却（前年比+2.5%）vantagewestrealty.com。一戸建て住宅の販売は+7.4%増加した一方、コンドミニアムとタウンホームの取引量は約7～8%減少vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。在庫月数は2025年半ばで一戸建てが8か月、コンドミニアムが9か月とvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com、2021年以前の水準より大幅に高く、一部のセグメントでよりバランス型／買い手市場へのシフトを示している。
家賃価格と空室率: 数年間の急激な上昇の後、家賃は落ち着き始めています。2025年秋時点で、中央値の家賃（全物件タイプ）は月額約$2,200ですzumper.com – 前年比で約8%減少zumper.com。ワンベッドルームアパートの平均は約$1,850（2025年3月）で、2024年8月のピーク時$2,010から下がっていますmpamag.com。新規賃貸物件の急増により、空室率は2025年に約5～6%まで上昇しました（2023年の超低水準1.3%から）mpamag.com mpamag.com。緩和が見られるものの、ケロウナは依然としてカナダで7番目に家賃が高い市場（バリーと同率）ですmpamag.com。
人口増加: ケロウナ地域はカナダで最も成長が速い地域の一つです。都市圏人口は2023年に2.9%増加しましたstonesisters.com。また、セントラルオカナガンは2030年までに約290,000人に達すると予測されていますstonesisters.com。かつてはリタイアメントタウンとして知られていましたが、ケロウナの平均年齢は現在わずか44歳で、リタイア層とともに若い家族やプロフェッショナルの流入を反映していますstonesisters.com。
経済の原動力: 現在、34,000社以上の企業がこの地域で事業を展開しており（2023年に5.4%成長）、stonesisters.com。主要な分野には、不動産・賃貸サービス（7,565社）stonesisters.com、テック系スタートアップ、観光、農業・ブドウ栽培、ヘルスケアが含まれます。失業率は比較的低いままですが、労働力人口の増加（2025年半ばまでに前年比+12,000人）が雇用創出をやや上回っていますinvestkelowna.com investkelowna.com。ケロウナの空港では、2025年に旅客数が約4.6%増加し、トロントなどへの新たな直行便が接続性を高めていますinvestkelowna.com investkelowna.com。
政府の施策: 積極的な政策が市場を形成しています。BC州の投機・空き家税（地元住民は0.5%、外国人所有者は2%）がケロウナにも適用されcoverthecoast.org coverthecoast.org、空き家抑制を目指しています。外国人購入者の不動産譲渡税20%もこの地域に適用されcoverthecoast.org（2025年までの一時的な連邦外国人購入者禁止措置を補完）。供給促進のため、ケロウナは2023年にオタワの住宅加速基金と提携し、3,150万ドルが2026年までに950戸の新規住宅の迅速な建設と、今後10年間で最大20,000戸の住宅供給（用途地域・許認可改革による）を支援しますcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca。BC州の2023年の法案（ビル44号）により、多くの地域で1区画あたり3～4戸のゾーニングが義務付けられ、複数戸建て住宅の建設が促進されます。
予測: 大手銀行や機関は今後も安定した成長を見込んでいます。BCREA、CREA、BMOは、ケロウナの住宅価格が2025年に約4～5％上昇すると予測していますsellingkelownarealestate.com。これは金利が緩和され、経済が安定することを前提としています。さらに先を見据えると、カナダの住宅不足は2030年まで上昇圧力が続くことを示唆しています。CMHCは、350万戸（BC州で57万戸）の追加住宅が2030年までに必要であり、手頃な価格を回復するにはkelownarealestate.comと推定しています。建設ラッシュがなければ、AI主導の調査では2032年までに主要市場で劇的な価格高騰が警告されておりkelownarealestate.com、ケロウナの住宅見通しにとって重要な意味を持っています。

2025年の住宅不動産トレンド

ケロウナの2025年の住宅市場は、顕著な回復力を示しています。カナダの大都市が冷え込む中、ケロウナの住宅市場は2022～2023年の低迷後に再び活気を取り戻しました。販売活動は緩やかに回復し、価格も上昇。根強い需要に支えられています。2025年第2四半期までに、セントラルオカナガンの住宅総販売数は前年比2.5％増vantagewestrealty.comとなりました。これは、パンデミック後の減速で販売数がほぼ半減したこと（2023年は約4,000件、2021年は8,000件）を考えると注目すべき回復ですmykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com。地元の不動産業者は、「買い手の信頼が戻りつつある」と、在庫の増加を報告していますsellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com。

住宅価格は再び上昇し始めています。2025年半ば、ケロウナの住宅平均価格は約$868,000で、前年から約5%上昇しましたvantagewestrealty.com。一戸建て住宅が上昇を牽引し、中央値は約$1,215,000となり、+6%の年間上昇率でしたvantagewestrealty.com。このセグメントの供給が逼迫しており、一戸建て住宅の在庫は約8か月分（前年の9.2か月から減少）となりましたvantagewestrealty.com。高級物件の購入者は依然として活発ですが、ラグジュアリー物件（$3M超）の売れ行きは2021年の熱狂時よりも鈍化しています。

一方で、タウンハウスの価格は比較的横ばいでした。タウンホームの中央値は約$600,000で、実際には下落し、前年比約0.8%減少しましたvantagewestrealty.com。これは借入コストの上昇が中間層の購入者に影響したためです。タウンハウスの在庫は約6.8か月に増加し、平均売却日数も約46日に延びましたvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。これは、軽度の供給過剰がタウンハウス市場で発生していることを示唆しており、買い手にとって有利な状況となっています。

一方で、コンドミニアム市場では興味深い分裂が見られました：価格は急騰した一方で、販売件数は減少しました。コンドミニアムの中央値価格は前年比でほぼ+9.8%上昇し、約$521,700となりましたvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。多くのコンドミニアムが投資家やダウンサイザーを惹きつけており、価格上昇を牽引しています。しかし、コンドミニアムの販売件数は前年から約7.7%減少しましたvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。コンドミニアムの在庫は約9ヶ月分あるためvantagewestrealty.com、買い手には選択肢がありますが、中心部や設備が充実した好立地の優良物件は依然として競争が激しいです。特筆すべきは、コンドミニアムの平均市場滞在日数が48日（前年は49日）とわずかに改善しており、適正価格の物件は比較的早く売れていることを示していますvantagewestrealty.com。

いくつかの要因がケロウナの2025年の市場動向の背景にあります。まず、移住による需要が依然として強いです。バンクーバーやトロントと比べて手頃な価格、ライフスタイルの魅力、拡大する雇用市場のおかげで、オンタリオ州やBC州沿岸部から新規移住者を引き続き惹きつけていますvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。実際、ローワーメインランドからの州内移住や、アルバータ州やオンタリオ州からの州間流入が、買い手の流れを安定して維持しています。次に、新築供給の制限—特に一戸建て住宅—が供給を抑えていますvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。近年新しい分譲地の着工はほとんどなく、中古物件の売り出しはほとんど競合がありません。ケロウナの土地制約（湖、山、農地保護区）も都市の拡大を制限しており、一戸建て住宅の在庫が慢性的に不足する要因となっています。

2025年半ばまでに、ケロウナの市場バランスは移行期と表現するのが最適でしょう。全体の在庫数（すべての物件タイプ）は2025年初頭に前年比約21％増加し、2021年の極端な売り手市場から脱却しましたsellingkelownarealestate.com。在庫月数が二桁（カテゴリーによっては8～11か月）となり、買い手はより多くの選択肢と交渉力を持つようになりました。これは、かつての熱狂的な時期とは対照的ですmykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com。実際、現在は平均して売却まで6～12週間かかっておりsellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com、売却価格も平均でリスト価格より2～3％低い水準となっていますmykelownahomesearch.com mykelownahomesearch.com。数年前の複数オファーやリスト価格超えの売却とは大きく異なります。高金利が一部の過熱感を冷やしています。ただし、適正価格の人気帯（例：100万ドル未満のファミリーホーム）では、100万ドル未満の供給不足によりstonesisters.com stonesisters.com、入札競争が起こることもあります。手の届く物件が市場に出ると、エントリーレベルの買い手は依然として積極的です。

住宅建設もそれに応じて対応しています。2022～2024年に住宅着工件数が記録的に急増した後、建設業者はやや控えめになっています。2025年前半のセントラルオカナガンの住宅着工件数は1,814戸で、2024年前半の記録的な2,714戸から減少しましたinvestkelowna.com。この33%の減少は新規着工件数としては依然として過去10年の平均ペースを上回っていますが、資金調達コストの上昇を受けて開発業者が慎重になっていることを反映しています。特に、進行中のプロジェクトは大規模な集合住宅開発（例：コンドミニアムタワー、アパートメントコンプレックス）が多く、2025年第2四半期には建築許可額が前年比でほぼ19%増加していることからも明らかですinvestkelowna.com。つまり、新規プロジェクトの数自体は減少しているものの、より大規模な建設が進んでいるということです。これらの傾向は、密度向上を目指す政策や建設における規模の経済とも一致しています。

賃貸市場の動向

ケロウナの賃貸住宅分野は2025年に大きな転換点を迎え、極端な貸主優位の市場からよりバランスの取れた状態へと傾きました。数年にわたる容赦ない家賃の高騰の後、家賃がついに安定、あるいはわずかに下落し始めました。これは新規供給の急増によるものです。賃貸データによると、全物件タイプの月額家賃の中央値は2025年末時点で約$2,200となっていますzumper.com。これは前年比で約8%の下落にあたりzumper.com、カナダで最も家賃上昇が激しかったケロウナの借主にとっては大きな救いとなっています。

ワンベッドルームのアパートの平均家賃は現在およそ$1,850（2025年3月時点）で、2024年後半のピーク時の$2,010から下がっていますmpamag.com。ツーベッドルームの家賃は約$2,250（2023年の高値は約$2,700）ですmpamag.com。かつては大家が全ての主導権を握っていましたが、現在はユニットを埋めるために家賃無料月などのインセンティブを提供し始めていますmpamag.com。例えば、一部の新築物件（例：Mission Flats）では、14か月契約で1～2か月分の家賃無料を宣伝していますmpamag.com。このような譲歩は、数年前に空室率がほぼゼロだった頃にはほとんど見られませんでした。

その原動力となっているのは、新しいアパート建設の実現です。深刻な賃貸住宅不足（2023年の空室率はわずか1.3%mpamag.com）を認識した後、ケロウナ市と開発業者は賃貸住宅建設ブームに乗り出しました。市はCMHCの支援を受け、税制優遇、容積率ボーナス、迅速な承認、駐車要件の緩和などを導入し、専用賃貸プロジェクトの加速を図りましたmpamag.com。これらの施策が実を結び、数千戸の新しい賃貸ユニットが過去1～2年で完成し、さらに2,000戸のアパートが来年中に完成予定ですmpamag.com。その結果、ケロウナの賃貸住宅数は約24,000戸（全住戸の約3分の1）に拡大しましたmpamag.com。空室率も2025年には推定5～6%に跳ね上がりましたmpamag.com。これは劇的な転換で、家賃への圧力を緩和しています。

それでも、ケロウナは依然として比較的家賃が高い市場です。1ベッドルームの家賃は約1,850ドルで、カナダで7番目に高い位置にあり、バリー（オンタリオ州）と同率で、バンクーバー、トロント、バーナビー、ビクトリア、ハリファックス、オタワに次いでいますmpamag.com。これは部分的には需要が依然として堅調であるためです。オカナガンのライフスタイルや流入する移住者により、賃貸希望者（学生、若手専門職、転居する家族、購入前に賃貸する退職者など）が絶えず流入しています。さらに、多くの初回購入希望者が高価格や住宅ローンのストレステストのために引き続き賃貸を選択しており、賃貸需要を堅調に保っています。

供給面では、今後も緩和が続く見込みという朗報があります。進行中のプロジェクトは、連邦政府の住宅加速基金やケロウナの継続的なダウンタウン高層ビルブームなどの取り組みによって後押しされ、2026年までに大幅な在庫増加が見込まれます。ただし、この新しい在庫の一部は高級アメニティ付きの建物など、より高価格帯の賃貸市場をターゲットにしているため、低所得者層の賃貸の手頃さは依然として懸念材料です。州政府の家賃統制政策（2023年は家賃上昇率を2%、2024年は3.5%に上限設定）も家賃の上昇を抑えるのに役立っていますが、新築物件は当初この制限の対象外となることが多いです。まとめると、2025年はケロウナの賃貸者にとって転換点となり、余裕が生まれた年でした。建設が堅調に続けば、この傾向は今後も続く可能性があります。家主は、かつての「言い値で家賃を上げられる」時代から、物件の質や価格設定が重要となるより競争的な環境へと期待を調整する必要があります。

商業用不動産の動向

住宅用不動産が注目を集めがちですが、ケロウナの商業用不動産も都市の成長とともに顕著な変化を遂げています。にぎわう小売地区から拡大するオフィススペース、工業団地まで、2025年のケロウナの商業セクターは、ダイナミック（かつ進化中）のポストパンデミック経済を反映しています。

工業用不動産: 工業セクターは、ケロウナで最も活発な商業分野であり続けています。その背景には、電子商取引、物流、そして多様化する地域経済があります。倉庫、物流、軽工業スペースの空室率は歴史的に非常に低く、しばしば1～3％の範囲で推移しており、事実上満室状態を示していますkelownarealestate.com。新たな工業プロジェクトが完成しても、空いたスペースはすぐに吸収されます。（ある報告書では、2025年初頭に新規供給の影響でケロウナの工業用空室率が約5.6％から7.2％に上昇したと指摘されていますが、この水準は健全であり、テナントがスペースを埋めることで安定すると予想されています。）オカナガン地域の工業用スペースの賃料は堅調に上昇しており、平均で1平方フィートあたり16ドル（ネット）程度で、バンクーバーの水準と大きく変わりませんkelownarealestate.com kelownarealestate.com。高い土地コストと「ラストワンマイル」配送への需要により、ケロウナの工業用地は非常に価値が高くなっています。新しい工業団地や拡張（例：エアポートビジネスパーク周辺や新しい物流センターなど）が開発中ですが、多くは事前に契約が決まっています。投資家にとって、工業用不動産は基幹資産クラスとなっており、地域の需給バランスの偏りや倉庫需要の増加により、安定した長期リターンをもたらしています。

オフィスマーケット: ケロウナのオフィス部門は新しい働き方に適応しています。コロナ後のハイブリッドワークのトレンドは多くの都市で従来型オフィスの需要を減少させましたが、ケロウナの状況は一筋縄ではいきません。ダウンタウンやイノベーションセンター周辺では「質への移行」が見られ、アメニティの整った近代的なクラスAオフィスは依然として需要があり、古いオフィス物件は空室率の上昇に苦しんでいます。カナダの主要都市では2022年にオフィス空室率が15％を超えましたがkelownarealestate.com、ケロウナのオフィスマーケットは規模が小さく、比較的堅調です。実際、ケロウナのオフィス賃貸活動は年間約8％で成長していますkelownarealestate.com。これは、事業拡大や新規企業の進出を示唆しています。こうした動きは、急成長するテックやプロフェッショナルサービス分野が一因です。バンクーバーなど他都市の企業がオカナガンの人材（とライフスタイルの利点）を求めてサテライトオフィスを開設しており、多くは柔軟なコワーキングスペースや高級ビルを探しています。例えば、ダウンタウンのランドマークであるイノベーションセンター（テックハブ）はほぼ満室状態が続いています。新しい複合用途プロジェクトでもオフィスフロアが組み込まれています。全体として、古い物件や周辺部のオフィスは苦戦するかもしれませんが、プレミアムで立地の良いケロウナのオフィスは引き続きテナントを惹きつけています。現在建設中のUBCOダウンタウンタワーなどのプロジェクトが、質を重視した最先端のオフィススペースを供給し、需要に応えると予想されます。

小売・ホスピタリティ: ケロウナの小売不動産は驚くべき回復力を示しています。Eコマースやパンデミックによる混乱にもかかわらず、特に観光地や成長中の住宅地の実店舗小売は堅調です。2025年中頃のコリアーズレポートでは、ケロウナの小売市場は「慎重な経済見通しと観光客減少にもかかわらず、回復力を維持した」と指摘されています。主要な小売エリア（ダウンタウンのバーナードアベニュー、パンドシービレッジ、ショッピングセンターなど）は空室率が低いです。主要立地の小売賃料は近年5～7％上昇しておりkelownarealestate.com、人通りの多い店舗の人気の高さを反映しています。複合用途開発では1階に小売スペースを組み込み、供給を増やすと同時に新しい現代的な小売形態も生まれています。ビッグボックス店やモール型小売はややまちまちで、オーチャードパークモールは大手テナントで好調を維持していますが、小規模な小売ストリップでは入れ替わりも見られます。ケロウナの消費支出全体は人口増加と所得上昇に支えられていますが、高金利が裁量的支出を抑制する可能性もあります。

ホスピタリティセクター（ホテル、観光向け物件）は急速に回復しています。Tourism Kelownaによると、2025年第2四半期には旅行の正常化に伴い、訪問者数が大きく増加しましたtourismkelowna.com。オカナガン地域のホテル稼働率と客室料金は上昇しており、新しいホテルや拡張工事も進行中です。従来は季節限定だった市場も、通年型観光（ワインツーリズム、ビッグホワイトのスキーシーズンなど）に力を入れています。ホスピタリティ不動産は投資を集めており、古いモーテルが現代的なブティックホテルや複合型ホスピタリティプロジェクトに再開発される例もあります。全国的には、ホスピタリティ分野は2024年から2029年にかけて年間約10%の成長が見込まれておりkelownarealestate.com、ケロウナも地元のホテル業績の改善とともにその好況を享受していますkelownarealestate.com。イベントや会議の復活、安定した夏の観光客の増加は、小売業やホスピタリティの家主にとって好材料です。

マルチファミリー投資: 目的別賃貸物件やアパートメントビルも商業資産クラスに分類できます。この分野はケロウナで急成長し、ますます制度化されています。空室率は約3～5％、賃料の堅調な伸び（直近の一部マルチファミリーポートフォリオでは前年比10％近く）が投資家の注目を集めていますkelownarealestate.com。個人投資家だけでなく、REITや年金基金などの機関投資家も、ケロウナでマルチファミリー物件の取得や開発に積極的で、長期保有による安定した利回りを見込んでいます。強力なファンダメンタルズ（高い移民率、低い空室率、多様化する経済）は説得力のある理由となっています。ケロウナのアパートメントビルのキャップレート（利回り）は圧縮傾向にあり、これらの資産を購入する競争の激化を反映しています。全体として、マルチファミリーは今やカナダ不動産の最もダイナミックな要素の一つと見なされており、ケロウナも例外ではありませんkelownarealestate.com。

要約すると、2025年の商業用不動産の動向は、ケロウナが地域経済の中心地として成熟していることを示しています。物流や製造業の成長により、工業用スペースは非常に人気があります。オフィス市場は、柔軟な働き方が増加する中でも、より高品質なスペースが企業を惹きつけることで再構築されています。小売業は主要エリアで安定した需要に適応し、ホスピタリティ業界は復活しつつあり、新たな開発（ワイナリーからウォーターフロントホテルまで）を牽引しています。特筆すべきは、ケロウナ市が商業回廊への投資を行っていることで、市のインフラ予算の約10～15％が主要商業地域の道路、交通、公共設備の改善に充てられています。kelownarealestate.com kelownarealestate.com。この積極的な取り組み（例：ダウンタウンの街並み整備、小売エリアへの交通改善）は、企業の事業運営や従業員の通勤を容易にすることで、オフィスおよび工業部門の成長を促進しています。これらの動向により、ケロウナの商業用不動産市場は、より広範な経済的逆風を乗り越えながらも、2030年までの持続的成長が期待されています。

2025年現在の不動産価値と賃料価格

住宅価格（2025年）： 2025年の最新データによると、ケロウナの不動産価値は歴史的な高値付近にあり、2020～2022年の急騰後はやや安定しています。ベンチマーク（一戸建ての標準的な価格）は、セントラルオカナガンで100万～110万ドル程度（地域による）です。mykelownahomesearch.com sellingkelownarealestate.com。前述の通り、一戸建ての中央値価格は2025年第2四半期で約120万ドルでしたvantagewestrealty.com。高級住宅地（アッパーミッション、ロワーミッション、レイクショアロードなど）では、一戸建ての価格が150万ドルを大きく超えることも多いです。一方、よりエントリーレベルのエリア（ラトランド、ウェストケロウナ郊外）では、一戸建てが80万～90万ドル台で見つかることもあります。タウンハウスは通常、50万ドル台半ばから70万ドル台半ばで、2025年上半期の中央値は約69万3,000ドルでしたsellingkelownarealestate.com。コンドミニアムは幅広い価格帯で、築年数の古い1ベッドルームは30万ドル台から、高級ウォーターフロントコンドは100万ドル超となります。2025年初頭のコンドミニアムの中央値は約44万1,000ドルでしたsellingkelownarealestate.com sellingkelownarealestate.com（注：この低い中央値は小規模ユニットが多いためであり、ダウンタウンの新しい2ベッドルームコンドは60万ドル以上になることが多いです）。

重要なのは、ケロウナの価格差です。都市部のケロウナやその近郊はプレミアム価格となり、郊外（ピーチランドやレイクカントリーの一部など）はやや手頃ですが、価格は上昇傾向にあります。また、ケロウナの多くの住宅にはスイートや「モーゲージヘルパー」（賃貸可能な部屋）が付いており、高価格帯への対応策となっています。賃貸可能なスイートがあることで、収入の可能性があるため物件価値が上がる場合があります。

土地・区画の価値も上昇しています。ケロウナで一戸建て用の平均的な市街地区画は、見つかれば簡単に40万～50万ドル以上となります。これにより、インフィル開発（大きな区画の古い家を取り壊して、デュプレックスやフォープレックスを建てること。現在多くのエリアで許可）が有利になっており、土地利用価値を大きく高めることができます。

家賃相場（2025年）： 賃貸市場については、家賃の緩やかな上昇を強調しています。主な数字をまとめると、ケロウナの一般的な1ベッドルームアパートは2025年末でおおよそ$1,800～$1,900/月ですmpamag.com。2ベッドルームアパートの場合、平均は約$2,300～$2,400/月zumper.com zumper.comです。より広いユニットや一戸建て賃貸はさらに高く、例えば3ベッドルームの家は平均で約$2,750～$3,000以上/月zumper.com zumper.comとなります。賃貸の平方フィートあたりの価格は平均で約$2.50/平方フィートzumper.comで、これは全国平均と比べても高く（ケロウナの高い需要を反映しています）。

参考までに、ケロウナの中央値家賃は約$2,200で、これはカナダ全国平均より$226高い家賃、つまり約平均より11%高いzumper.com zumper.comです。このプレミアムは他の人気の中規模都市と同等で、ケロウナが人口規模に比して人気が高いことを示しています。

空室率と供給状況： 最近の空室率上昇（約5%）により、借り手の選択肢がやや増えています。2025年秋時点で、ケロウナの主要プラットフォーム（Zumper）には約141件の賃貸物件が掲載されていましたzumper.com。以前はこの数字ははるかに少なく、供給が改善したことを示しています。家賃分布を見ると、掲載物件の約80%が月額$1,500～$3,000の範囲zumper.comで、$1,500未満はごく一部（主にルームシェアやスタジオ）、$4,500を超える高級物件も一部存在します。

手頃さ: 高い価格と家賃により、住宅の手頃さは中心的な課題です。ある推計によると、平均的なケロウナの住宅（約80万ドル）を購入するには、世帯収入が上位5％（約15万ドル/年）である必要がありますmykelownahomesearch.com。当然、多くの世帯は（他の場所で家を売却するなどの）資産移転や家族の援助に頼ってここで家を購入しています。賃貸者もまた課題に直面しています：2,200ドルの家賃は、年収88,000ドルの世帯収入の約30％に相当します（ケロウナの世帯収入の中央値はこれより低いため、多くの人が収入の30％を大きく超えて家賃に費やしています）。こうした圧力があるため、政策立案者は供給拡大に注力しており、多くの地元住民がケロウナを労働者や家族にとって住みやすい場所に保つことを懸念しています。

まとめると、2025年のケロウナの不動産価値は、インフレ調整後では2022年のピークを下回るものの、依然として非常に高い水準にあります。2025年の購入者は過去最高水準に近い価格で購入していますが、数年前よりもやや交渉の余地や選択肢が増えています。賃貸者は数年ぶりに初めて緩和の兆しを見ていますが、家賃は依然として地元の収入に比べて高いままです。今後数年で新築供給によるさらなる緩和がもたらされるのか、それとも金利が最終的に下がることで価格が再び上昇に転じるのか、注目が集まっています。

2026～2030年の予測

今後を見据えると、2026年から2030年にかけてのケロウナの不動産市場の見通しは、重要な注意点はあるものの、概ね前向きです。数年先を予測するのは常に難しいですが、現在の傾向や専門家の予測がいくつかの指針を与えてくれます。

住宅価格の推移: ほとんどのアナリストは、今後5年間でケロウナの緩やかな価格上昇を予想しています。BCREAや主要銀行などの見解の一致として、2022～24年のわずかな調整・停滞の後、価格は緩やかな上昇傾向に戻るとされています。2025年には4～5％の価格上昇が予測されておりsellingkelownarealestate.com、経済的ショックがなければ2020年代後半まで同様の1桁台の年間成長が見込まれています。この成長率は、バブル的ではなく持続可能なものであり、インフレ率と同等かやや上回る程度です。2030年までに、複利計算で現在より20～25％高い中央値の住宅価格になる可能性があり（つまり、現在120万ドルの家が「通常」条件下で5年後には約150万ドルになる計算です）。
販売量: 販売量は、現在の高金利環境を抜けるにつれて回復すると予想されています。BCREAの予測では、オカナガンの住宅販売は2025年に+6.7%増加 vernonmatters.caすると見込まれており、利下げによって先送りされていた需要が解放されます。2026年には、もし実際に住宅ローン金利が下がれば、さらなる改善が見込まれます—より多くの買い手が条件を満たし、市場に参入できるからです。ただし、2020年代後半には、販売数は供給（住宅の完成戸数が増えれば取引も増える可能性）や移住の動向にも左右されます。2021年のような極端な回転率に戻ることはなさそうですが、基準値としては健全で成長する市場が期待できます。ひとつの不確定要素は、2026～27年に大きな景気減速や不況が発生した場合、一時的に販売が落ち込む可能性があることです。
金利と経済: 2026～2030年の主要な要因は金利の動向です。2025年時点ではカナダ銀行の金利は高水準（約5%）ですが、インフレが落ち着くにつれて2025年後半から2026年にかけて低下すると予想されています。金利が下がれば買い手の購入力が高まり、価格上昇が再燃する可能性があります。一部の予測では、構造的な住宅不足のため、金利が下がると全国的に価格が再び急騰すると警告していますkelownarealestate.com kelownarealestate.com。ケロウナは住宅供給が限られ、人気も高いため、低金利環境下では平均以上の値上がりが見込まれます。逆に、インフレが予想外に上振れしたり、金利が長期間高止まりした場合、住宅市場は引き続き抑制されるかもしれません。最も可能性が高いのは、今後数年で徐々により緩和的な金利に戻り、それが住宅市場を支えるというシナリオです。
住宅供給と手頃な価格の目標: 5年間の見通しを左右する重要な要素は新築住宅の建設です。連邦政府および州政府は、2030年までに手頃な価格を実現するための野心的な目標を設定しています。CMHCは、カナダが手頃な価格を回復するためには、2030年までに追加で350万戸の住宅（現在の建設ペースを超えて）が必要だと有名な発表をしましたkelownarealestate.com kelownarealestate.com。ブリティッシュコロンビア州の割り当ては、2030年までに約57万戸ですkelownarealestate.com。これらの数字は、現在建設されている数をはるかに上回っています。例えば、ケロウナの住宅着工件数の過去最高は1年で約3,500戸です。仮にケロウナが2020年代を通じて毎年2,000戸を建設したとしても、2030年までにわずか1万戸にしかなりません。これは、住宅機関が必要だとする数には遠く及びません。したがって、需要（人口増加）が強いままで、供給が過去のパターンを大きく上回らない限り、価格の上昇圧力は続くでしょう。簡単に言えば、建設ブームがなければ、ケロウナの住宅価格は高止まりすると予想されます。政策立案者はこの状況を変えようとしています（例：ケロウナで10年間に2万戸の住宅を目指すHousing Acceleratorの取り組みcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca）が、これは大きな課題です。
人口と人口動態: オカナガン地域の人口動態予測は、多くの住宅需要の基盤となっています。セントラル・オカナガンの人口は、2030年までに5万人以上増加すると予測されていますstonesisters.com。この多くは他州や海外からの新規移住者、そして退職者となるでしょう。この持続的な人口流入（年間2～3％の成長）は、世帯形成が高水準で推移し、持ち家需要と賃貸需要の両方を後押しします。移住者の構成も重要です。もし若い家族が多く移住してくれば、郊外の一戸建てやタウンハウス、賃貸住宅の需要が強くなるでしょう。退職者が多ければ、コンドミニアムやダウンサイザー向け住宅の需要が高まります。おそらくケロウナでは両方が見られるでしょう。つまり、働き盛り世代の州間移住と、気候やライフスタイルを求める退職者の安定した流入が続くと考えられます。最終的な結果として、住宅需要は2030年まで堅調に推移し、新規供給の価格上昇と吸収を支えるでしょう。
2030年の予測シナリオ: 2030年までに、ケロウナの不動産市場は以下のいくつかのシナリオで展開する可能性があります:
- ベースケース: 中程度の価格上昇（年間約3～5％）と多くの建設が行われるバランスの取れた市場。住宅価格は新たな高値に達するが、所得の伸びと大きくかけ離れることはない。空室率は2010年代の超低水準よりやや高めで、3～5％程度にとどまり、家賃の上昇も中程度に抑えられる。住宅は依然として高価だが、タウンハウスやアパートなど多様な供給が選択肢を広げている。
- 強気ケース: 供給のボトルネックが続き、需要が非常に高いまま（好調な経済、移住、投資家の関心）であれば、ケロウナは2020年代後半に再び価格ブームを迎える可能性がある。これは一時的に2桁の年間価格上昇が戻り、平均住宅価格が手の届かない水準を大きく超えることを意味する。コンコルディア大学の調査では、介入がなければ都市部で2030年代初頭に劇的な価格急騰が起こりうると警告しているkelownarealestate.com。この傾向はバンクーバーやトロントが主導するが、ケロウナも（より低い価格水準からではあるが）その波に乗る可能性が高い。政策立案者は積極的な建設によってこのシナリオを回避しようとしている。
- 弱気ケース: 大きな景気後退や人口流出（例えばリモートワークの逆転やアルバータ州が積極的に人を引き寄せた場合）により、価格が停滞またはやや下落する可能性がある。景気後退が起これば、ケロウナの住宅価格は2020年代後半に5～10％程度調整した後、回復するかもしれない。ただし、全国的な住宅不足を考えると、深刻で長期的な価格下落は、重大な経済危機や金利の急騰がない限り、あまり起こりそうにない。
賃貸市場の見通し: 2030年までの賃貸市場は、建設が人口増加のペースに追いつくかどうかにかかっている。短期的（2026～27年）には、現在のアパート建設計画が実現し、空室率が5％を超えていれば、家賃は比較的横ばいになる可能性がある。しかし5年以上のスパンで見ると、住民や学生（UBCオカナガンの拡大など）の流入が続くため、賃貸需要は増加する見込み。したがって、家賃は今後再び上昇し始める可能性が高いが、空室率が再び低下しない限り、2015～2022年ほど急激ではないかもしれない。2023年に導入された新築賃貸へのGST撤廃など政府の施策は、賃貸供給を促進し、家賃上昇を抑える効果が期待される。妥当な予測としては、2020年代後半には空室率が3～5％のバランスの取れた範囲で推移すれば、年間家賃上昇率は1桁台前半～中盤程度になるだろう。

まとめると、ケロウナの2026～2030年の不動産見通しは、地域に引き寄せられる人や企業によって成長が続くと予想される。価格は過去の熱狂ほどではないが、慢性的な住宅不足を背景に、確実に上昇し続ける見込みだ。すべては供給側の対応次第であり、ケロウナが前例のないペースで住宅を建設できれば、価格や家賃の上昇を抑え、多少なりとも手頃さが改善する可能性がある。そうでなければ、需要が供給を上回るという基本的な経済原則により、住宅コストはさらに上昇するだろう。いずれにせよ、2030年までにケロウナはより大きく、さらに活気ある都市となり、不動産はその物語の中心であり続ける。

市場に影響を与える政府の政策

政府の介入は、ケロウナの不動産市場において主要な役割を果たしており、投機的な過剰を抑制し、手頃な価格を改善し、住宅供給を増やすことを目的としています。2025年時点でいくつかの重要な政策および規制が施行されています:

投機・空室税（SVT）: 2018年に導入されたBC州のSVTは、ケロウナおよびウェストケロウナを含む都市部を対象としていますcoverthecoast.org。この年次税は、BC州/カナダの所有者には評価額の0.5%、外国人または「サテライトファミリー」には2%が、空き家や十分に利用されていない住宅に課されますcoverthecoast.org。目的は、空き別荘を減らし、より多くの住宅を賃貸市場に戻すことです。ケロウナでは、当初多くのカナダ人別荘所有者が不利益を受けていると感じ、反発がありました。（特に、ケロウナのSVT納税者の60%はカナダ人であり、州全体の12%よりはるかに高く、このリゾート都市で国内のセカンドハウス所有者に大きな影響があったことを示していますcoverthecoast.org。）市はこの税が地元の賃貸供給に与えた影響は「ごくわずか」（約0.7%増）だったと主張しましたcoverthecoast.org。それでもSVTは存続しており、手頃な住宅のための財源となっています。2018年以降、ケロウナ地域から700万ドル以上が徴収され、その一部は地元の住宅プロジェクトに充てられています。実際、SVTにより所有者は空き家のケロウナのコンドミニアムに資金を「寝かせておく」ことができなくなり、賃貸や売却を促されるため、賃貸物件の供給増加に寄与しています。
外国人購入者税および禁止措置: 外国人による投機を抑制するため、BC州は外国人購入者不動産譲渡税（FBT）を2018年にオカナガン地域にも拡大しました。セントラル・オカナガン地域で住宅を購入する外国人は、購入価格に対して追加で20%の税金を支払う必要がありますcoverthecoast.org。この高額な税金と、バンクーバーやビクトリアの同様の課税措置により、BC州の不動産への外国人投資はすでに冷え込んでいました。さらに、連邦政府は全国的な外国人購入者禁止（2023–2025年）を施行し、一部例外を除き、非居住外国人によるカナダの住宅購入を一時的に禁止しました。これらの措置により、ケロウナでの外国人購入者の活動は大幅に減少しました（バンクーバーほどではないものの、湖畔の高級物件や留学生の家族などで見られました）。この禁止措置は2025年に終了予定ですが、延長や他の措置に置き換えられる可能性もあります。全体として、これらの政策はケロウナ市場への追加的な需要圧力をある程度防いだと考えられますが、需要の大部分は国内であり、今後もそうであるでしょう。
住宅供給法案（Homes for People計画）： 2023年、BC州は住宅供給を増やすための積極的な計画を開始しました。注目すべき点はBill 44で、ケロウナのような自治体に対し、従来の一戸建て用地で小規模な複数世帯住宅を認めることを義務付けています。2024年半ばまでに、ケロウナは1区画につき最低3戸（特に「コア」エリアでは最大4戸または6戸）を許可するようにゾーニングを更新しなければなりませんkelowna.ca。本質的に、一戸建て専用ゾーニングは廃止されつつあり、これは「ミッシングミドル」住宅（デュプレックス、フォープレックス、ガーデンスイートなど）を創出することを目指す大きな転換です。ケロウナはすでにこの分野で先行しており、2016年以降、市は800以上の都市区画を最大4戸まで事前にゾーニングしていましたcmhc-schl.gc.ca。現在、州はさらに広範な高密度化を強制しています。これにより、より多くのインフィル開発が可能となり、時間をかけて住宅在庫が適度に増加するはずです。さらに、BC州の計画には、許認可の迅速化、賃借人の保護、都市と協力した住宅目標の設定（ケロウナには今後の法案で新築住宅の最低承認数が割り当てられる可能性あり）も含まれています。開発業者や住宅所有者にとって、これらのゾーニング変更は付加価値を加える機会（例：1戸しかなかった場所にフォープレックスを建てるなど）をもたらします。近隣住民にとっては、既存エリアでの高密度化が進むことを意味します。
賃貸住宅建設のための税制優遇策： 連邦政府と州政府の両方が、賃貸住宅建設のためのインセンティブを打ち出しています。2023年秋、連邦政府は新築賃貸住宅建設にかかるGST（5%の税）を撤廃しました。これにより、アパート開発業者の事業採算性が直接向上します（節約分は還元されたり、利益率向上に寄与）。BC州にも独自のインセンティブがあり、例えばケロウナでは新しい手頃な賃貸住宅開発に対する固定資産税の免除や、賃貸プロジェクトの承認迅速化を行っていますmpamag.com。市はまた、非営利住宅に対して開発コストチャージ（手数料）を免除することもあります。これらすべての施策は、コストを下げ、ケロウナが切実に必要とする多世帯住宅の供給スピードを加速させることを目的としています。
地域の住宅施策: ケロウナ市は住宅問題に非常に積極的に取り組んでいます。最新の住宅アクションプランでは、（開発業者が長期の用途変更手続きを必要としない）アズ・オブ・ライト・ゾーニングの拡大、交通回廊沿いの高密度開発の促進、市有地を活用した手頃な住宅の供給、許可プロセスの効率化などの戦略が示されていますcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca。市は2023年にオタワの住宅加速基金から3,150万ドル以上を確保し、これらの施策を実施していますcmhc-schl.gc.ca。具体的な行動としては、（パートナーシップや土地交換を通じて）開発用地をより多く提供すること、新しい地域が成長に対応できるようインフラに投資すること、混合所得プロジェクトを義務付けまたは奨励することなどがあります。ケロウナ市はまた、キャリッジハウスやセカンダリースイートの導入をより広く認める政策も採用しており、過去10年間で静かに数百戸の賃貸住宅が増加しました。もう一つの地域の取り組みとして、ダウンタウンの一部で駐車場の最低要件を撤廃し、新規住宅（特に全ての入居者が車を持っているわけではない賃貸住宅）の建設コストの障壁を下げています。
手頃な価格への対策: 購入者支援として、連邦の初回住宅購入者インセンティブ（共有持分型プログラム）や、多くのケロウナの若者が活用している新しい「税制優遇初回住宅貯蓄口座（FHSA）」などのプログラムがあります。BC州には初回住宅購入者の不動産譲渡税控除（50万ドルまでの住宅が対象）もありますが、価格が高いためケロウナの住宅で全額適用されるケースは少ないです。2023年には、BC州がCMHC保険の適用購入価格の上限引き上げや、信用組合での初回購入者向け40年ローンの導入などの調整も発表しましたvernonmatters.ca。これらは若年層の市場参入能力をわずかに改善する可能性があります。
賃貸保護策: 州は2022年末に区分所有（コンドミニアム）物件の賃貸制限の大部分を撤廃し、ケロウナのコンドミニアム所有者は自由に賃貸できるようになりました（「賃貸禁止」条例は廃止）。これにより賃貸供給が増加します。また、「リノベーション立ち退き（リノビクション）」に対する保護も強化され、軽微な改修による不当な立ち退きが防止されます。これらの施策は賃貸住宅の稼働率と入居者の安心を高め、間接的に家主の投資判断（例：家賃を上げるために気まぐれで立ち退きさせることができない）にも影響します。
固定資産税と手数料: ケロウナの固定資産税率は中程度ですが、資産評価額の上昇により住宅所有者の負担は増えています。また、インフラ整備のために成長に合わせて固定資産税や手数料を調整する議論もあります（例：公園や学校の新規開発費用負担金）。課税に大きな変更があれば不動産市場に影響を与える可能性があります。例えば、投機税の引き上げや拡大は投資家の需要を抑制する一方、開発への税制優遇は建設を促進するかもしれません。これまでの施策はアメとムチの両方であり、一方では投機的所有に課税し、他方では建設的な開発のコストを削減しています。

まとめると、政府の政策がケロウナの市場を再形成しています。明確なテーマは「住宅の手頃さと供給」であり、不必要な需要を抑制し、特に賃貸や手の届く持ち家の供給を増やすことです。勝利を宣言するにはまだ早いものの、2025年の家賃の落ち着きや建築許可数の増加は、これらの介入が影響を与えていることを示唆していますinvestkelowna.com mpamag.com。今後10年の間に政策対応は継続すると予想されており、これは政治的な優先事項です。これには、住宅目標のより厳格な執行、手頃な住宅へのさらなる補助金、あるいは新たな税（空室物件への家賃規制、外国人購入者税の引き上げなど）が含まれる可能性があります。ケロウナの不動産投資家や関係者は、政策動向を注視すべきです。なぜなら、それが今後数年間の需要、コスト、そして市場全体の健全性に直接影響を与えるからです。

主要インフラおよび開発プロジェクト

ケロウナの成長は単なる数字だけでなく、スカイラインや街並みにも現れています。いくつかの大規模なインフラおよび開発プロジェクトが進行中、または計画されており、それぞれが不動産需要や価値に大きな影響を与えています:

UBCオカナガン・ダウンタウンキャンパス: おそらく最も変革的なプロジェクトは、UBCオカナガンの新しいダウンタウンキャンパスタワーです。この43階建ての複合用途超高層ビル（高さ155m）は、カルガリーとバンクーバーの間で最も高い建物となりますskyscrapercenter.com skyscrapercenter.com。2027年頃の完成が予定されておりskyscrapercenter.com、学術施設、学生寮、公共アメニティが入ります。UBCOダウンタウンプロジェクトは、推定500人以上の学生用住居と数百人の教職員をダウンタウンにもたらします。主要な大学拠点がダウンタウンにできることで、近隣の住宅需要が大きく刺激されるでしょう—この流入に対応するため、ダウンタウンやノックスマウンテンエリアでさらに多くの分譲マンション、賃貸アパート、関連小売店が登場すると予想されます。周辺の不動産価値はすでに「UBC効果」を見込んでいます。さらに、このプロジェクトはケロウナを知識とイノベーションの中心地として確立し、（研究所やスタートアップ向けの）派生的なオフィススペース需要を促進し、年間を通じてダウンタウンに活気をもたらす可能性があります。
アッパーミッション＆その他の新しい近隣地域: 住宅開発の面では、アッパーミッションの新しい分譲地がケロウナの範囲を拡大しています。The Ponds、The Heights at Upper Mission、South Ridgeなどのプロジェクトは、南西ケロウナの丘陵地に高級な一戸建て住宅やタウンホームを数十戸追加しています。vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。これらは景観の良い眺望とモダンなデザインを提供し、地元のステップアップ購入者や高級志向の新規移住者を惹きつけています。同様に、University Heights（UBCO近く）では、マルチジェネレーションやエグゼクティブ層に人気のファミリーホームが建設されています。vantagewestrealty.com。Lake CountryやWest Kelownaでは、Lakestone（Lake Country）やShorerise（West Kelowna）などのマスタープランコミュニティが郊外に新たな住宅供給を生み出しています。vantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。これらの開発は個々には控えめですが、全体として住宅供給に貢献し、中古市場の圧力をわずかに緩和します。重要なのは、これらがケロウナ中心部では土地制約のために満たしにくい一戸建て需要に対応している点です。これらの地域での新規供給は極端な価格上昇を抑制できますが、需要が強いため、しばしばすぐに完売します。例えば、これらの分譲地の区画にはしばしばウェイティングリストがあり、事前販売も強い関心を集めています。
ダウンタウン・ケロウナの再活性化: ダウンタウンは高密度プロジェクトで進化を続けています。UBCOのタワーのほか、最近完成したOne Water Streetタワー（36階建て・29階建て）や、Leon通りやLawrence通り沿いに建設予定の高層コンドミニアムなどがあります。市はアーバンセンター再活性化の取り組みを行っており、ダウンタウンでの住宅タワー建設を奨励しています。これにより、都市中心部に数千戸の新しいコンドミニアムユニットが生まれています。これは住宅だけでなく、小売スペースやオフィスも追加され、実質的にケロウナをより垂直な都市へと形成しています。ダウンタウンの人口が増えるにつれ、レストランやショップ、文化施設などのアメニティも増え、ダウンタウンの魅力と不動産価値がさらに高まっています。
交通インフラ: 成長に伴い交通量も増加しており、注目すべき交通プロジェクトがいくつかあります:
- ハイウェイ97の改良: ハイウェイ97（市内のHarvey Ave）は段階的にアップグレードされています。交差点の流れと安全性が向上されており、長期的にはバイパスや代替ルートの話もあります。West Kelownaでは、橋のアプローチ付近の改良が悪名高い渋滞の緩和を目指しています。
- 第二の横断議論: 5車線のウィリアム・R・ベネット橋は、ケロウナとウェストサイドのコミュニティを結ぶオカナガン湖唯一の連絡路です。2025年にはこの橋の交通量が過去最高を記録しましたvernonmatters.ca。まだ第二の湖横断は承認されていませんが、州政府は将来の容量拡大の選択肢（既存橋の拡張や2040年代までに新橋建設など）を検討中です。ウェストケロウナのリーダーたちは計画策定を強く要望しており、現橋はボトルネックや単一障害点となり得ます（例：2023年には事故で10時間以上の通行止めが発生）kelownanow.com。第二の横断が実現すれば、湖の両岸の開発可能性が大きく広がり、アクセス向上によりウェストケロウナやピーチランドの不動産価値も上昇する可能性があります。
- 市道プロジェクト: ケロウナ市は2025年に1億5000万ドルを130以上のインフラプロジェクトに投資しました。これは前年予算比50%増ですkelowna.ca。新設道路や延伸（例：ミッション地区のフロストロード延伸kelowna.ca）、交差点改良などが含まれます。主な成果として、2025年6月にバートラムストリート歩行者・自転車用陸橋が開通し、ダウンタウンとハイウェイをまたいでアクティブ交通の接続が向上しましたkelowna.ca。KLOロード橋の架け替えなども完了し、安全性と容量が向上しましたfacebook.com。これらの改善により移動性が高まり、地域のアクセス性向上と移動の負担軽減を通じて不動産市場も支えられます。
- 交通機関: トランジット・サポーティブ・コリドー計画は、レイクショアやハーヴィーなどの路線沿いの開発とバスサービスの改善に注力しています。ケロウナにはまだ高速交通機関はありませんが、2030年までにより頻繁で便利な交通機関（BRTや専用レーンの可能性も）を計画しており、これが開発の集積場所やトランジット指向型開発（TOD）の普及に影響を与える可能性があります。
空港拡張: ケロウナ国際空港（YLW）は、数十年ぶりとなる最大規模の拡張工事を進めています。複数年にわたるターミナル拡張が2023年に始まり、フェーズ1は2026年に完了予定ですylw.kelowna.ca ylw.kelowna.ca。この拡張により、ゲートや手荷物システム、アメニティが追加され、2045年までに年間300万人以上の乗客増加予測に対応します。さらに、YLWは空港用地内で軽工業用地および商業用地の開発ylw.kelowna.ca developkelowna.caや、駐車場・地上交通の改善も進めています。空港の成長はケロウナの接続性を高め（主要ハブや米国への新たな直行便も期待）、ビジネス旅行や観光を促進し、時折飛行機を利用するリモートワーカーにとっても魅力的な都市となります。空港周辺の不動産（空港ビジネスパークや大学エリアなど）は、これらの改善による恩恵を受けるでしょう。
医療・公共プロジェクト: ケロウナ総合病院（KGH）は継続的な拡張が行われており、2017年には新しい患者タワーが開設、さらに2025年の薬局拡張や小児科機能の強化などのアップグレードが進行中ですinteriorhealth.ca infrastructurebc.com。強固な医療インフラはリタイア層を引き寄せ、安定した雇用を生み出し、間接的に住宅市場を支えます。市はまた、パーキンソン・レクリエーション・センターを最新のスポーツ・レクリエーションキャンパスへと再建中です（2025年着工）kelowna.ca。このような公共プロジェクトは生活の質を高め、周辺地域の魅力を向上させます（最先端のレクリエーションセンターや公園の近くに住むことを想像してみてください―不動産価値が上昇することもよくあります）。
気候レジリエンスプロジェクト: 山火事や干ばつなどの気候リスクに直面して、レジリエンスに焦点を当てたプロジェクトが進行中です。市は燃料管理や防火帯プロジェクト（例：ノックスマウンテン付近での管理焼却）vernonmatters.ca、および水供給を確保するための水インフラのアップグレードに着手しています。これらは派手ではありませんが、山火事リスクの緩和（少なくとも壊滅的なインターフェース火災の防止）に成功することは、丘陵地や森林インターフェースでの保険の利用可能性や不動産の信頼性を維持するために極めて重要です。今後数年間で、この分野への投資は増加すると予想されます。特に2023年と2021年の深刻なオカナガン山火事の後は顕著です。高リスク地域の住宅は、最終的に耐火性のアップグレードが必要になったり、保険料や固定資産税が高くなったりする可能性があり、これらの公共安全プロジェクトは不動産の安定性に非常に関連しています。

要するに、ケロウナのインフラと開発パイプラインは、成長に追いつき、導くために機能しています。ダウンタウンのUBCOキャンパスや空港拡張といった大型プロジェクトは、今後のゲームチェンジャーとなり、近隣へのさらなる民間投資を促す可能性が高いです。交通インフラの改善は徐々に成長の痛みを和らげ、新たな開発エリアを開放します。そして、都市型タワーから郊外の邸宅まで続く住宅建設は、住宅不足の解消に少しずつ貢献します。不動産投資家や住宅所有者にとって、これらのプロジェクトは一般的に価値の上昇を示唆します。利便性や接続性の向上は、好循環で不動産価値を高める傾向があります。課題は、インフラ拡張が成長のペースに追いつき、ケロウナの有名なライフスタイル（大都市ほどの渋滞がなく、自然へのアクセスが良い）が都市拡大によって損なわれないようにすることです。

不動産投資の機会とリスク

投資家にとって、ケロウナの不動産市場は機会とリスクが魅力的に混在しています。2020年代以降に向けて、両面を理解することが、情報に基づいた意思決定の鍵となります。

機会

強い長期需要: ケロウナは、人口増加、ライフスタイルの魅力、多様化した経済という持続的な需要の原動力の恩恵を受けています。これらは信頼できる長期的な住宅需要を生み出します。投資家は、立地の良い物件（賃貸ユニット、商業スペース、開発用地など）が将来的にも安定した買い手やテナントの層を持つことを合理的に見込めます。一部の小さな町とは異なり、ケロウナは地図に載っており、今後も人気の目的地としてその地位を維持する可能性が高いです。
賃貸利回りと収益の可能性: バンクーバーのような巨大市場と比べて、ケロウナはしばしばより良い賃貸利回りを提供します。購入価格は高いものの、バンクーバーよりはまだ低く、それでいて家賃は比較的高いため、キャップレート（利回り）が高くなります。例えば、ケロウナのロワーミッションにある約130万ドルの住宅（スイート付き）は、家賃として約$6,500/月を生み出すことができますstonesisters.com stonesisters.com。バンクーバーの一部地域では、同じくらいの価格の住宅でも家賃は約$4,200程度にしかなりませんstonesisters.com。この差が、キャッシュフローを求める投資家にとってケロウナを魅力的にしています。さらに、同市の空室率は歴史的に低く（上昇したとはいえ約5%は悪くありません）、過去10年間の家賃上昇率はカナダでもトップクラスです。したがって、コンドミニアムからアパートメントビルまで、賃貸投資は堅実な収入と資産価値の上昇をもたらす可能性があります。新しいUBCキャンパスや雇用の増加により、ケロウナのダウンタウンや大学周辺の学生・プロフェッショナル向け賃貸市場は特に有望です。
開発・バリューアップによる上昇余地: ケロウナの高密度化推進により、バリューアップの機会があります。開発や再開発に意欲的な投資家は、新しいゾーニングルールを活用できます。例えば、大きな敷地の古い一戸建てを購入し、キャリッジハウスを追加したり、フォープレックス（4戸）に改築したりすることで、賃貸収入と資産価値を大幅に高めることができます。市のインフィル（既存市街地の再開発）に対する寛容な姿勢により、目利きの投資家は市場が強く求める供給を生み出しつつ、利益を得ることができます。大規模なデベロッパーは、トランジット（公共交通）沿線の中層プロジェクト用地の集約（例：ラトランドロードやレイクショアドライブ沿い）を検討するかもしれません。これらのエリアは市のインセンティブやNIMBY（開発反対運動）の抵抗が少なく、今後恩恵を受けるでしょう。
商業成長エリア: ケロウナの拡大する経済は、商業用不動産にもチャンスをもたらします。工業用地や建物は依然として人気が高く、工業開発や既存倉庫への投資は安定した長期リース（流通センターや職人会社などのテナントは5～10年の賃貸契約を結ぶことが多い）を生み出します。市の成長に伴い、新しい分譲地（アッパーミッション、グレンモア）では近隣型小売センターが必要とされるため、小規模なストリップモールや住居兼用商業ユニットは魅力的な投資対象となります。オフィスはリモートワークの流れからやや投機的ですが、ニッチなオフィス（KGH近くの医療オフィスやコワーキングスペースなど）は好調かもしれません。また、ホスピタリティ・観光物件（ブティックホテル、バケーションレンタル、ワイナリーなど）は、オカナガンならではの資産クラスで、収益とライフスタイルの両立を目指す投資家に人気です。
2025/26年のマーケットタイミング: 一部では、今（2025年）が次の上昇局面前の絶好の買い時だと主張されています。金利がピークを迎え、買い手がやや減少しているため、投資家は2021年の熱狂時よりも有利な条件で交渉できる状況です。実際、地元の専門家は2025年初頭が競争が激化する前の買い手にとっての好機と予測していましたmykelownahomesearch.com。もしカナダ銀行が2025～26年に金利を引き下げると考えるなら、その後は不動産価値が加速する可能性があり、この落ち着いた時期に購入した物件は大きく値上がりするかもしれません。要するに、「ディップで買う」という論理です。
資産の質と分散投資: ケロウナへの投資は、大都市圏に集中したポートフォリオを持つ人にとって分散効果があります。市内の資産（湖畔のコンドミニアムやワインカントリーの農場など）はユニークで実体的です。さらに、多くの投資家は個人利用の可能性、例えばバケーションレンタルや将来引退して住めるセカンドハウスの所有に惹かれています。ワイナリー、ゴルフ、湖でのレクリエーションなど、オカナガンのライフスタイルは、ここで不動産を所有することに無形のメリットをもたらし、単なる金銭的価値を超えた魅力となっています。

リスク

金利および資金調達リスク: 投資家にとって最も差し迫ったリスクは、高金利環境です。住宅ローンの維持コストは大幅に上昇しています。レバレッジをかけている場合、金利が5～6％前後で推移するとキャッシュフローがマイナスになる懸念が現実的です。もし金利が予想外にさらに上昇したり、高止まりが長引いたりすれば、特に低いキャップレートで安い資金調達を見込んで購入した投資家は圧迫される可能性があります。また、住宅ローンの満期時に資産価値が上昇していなければ、借り換えリスクもあります。慎重な投資家は、より高い金利でストレステストを行い、十分な予備資金を確保する必要があります。
賃貸物件の供給過剰リスク: たしかに、ケロウナは長期的には住宅不足ですが、短期的には、賃貸物件の局地的な供給過剰というシナリオもあります。短期間で2,000戸の新規賃貸物件が市場に登場しmpamag.com、2024～25年には家賃の上昇が下落に転じる現象も見られました。開発業者が（過去の空室率0％を追い求めて）供給を過剰に増やすと、ケロウナでは一時的に高級賃貸物件の供給過剰が発生する可能性があります。これは、より多くの特典提供、入居までの期間の長期化、家賃への圧力を意味し、賃貸収益の予測にリスクをもたらします。実際、現在もインセンティブが提供されている状況が一部見られます。人口増加を考えれば長期的な過剰供給リスクは大きくありませんが、タイミングは重要です。複数のプロジェクトが同時期（例えば2026年）に完成すると、投資家は1～2年ほど賃貸で苦戦する可能性があります。
経済および雇用リスク: ケロウナの経済は多様化しているものの、景気循環型セクターへの一定の依存があります。例えば観光業は、不況や（パンデミックや山火事のような）出来事によって打撃を受ける可能性があります。不況や外的ショックで観光が減少すれば、ホスピタリティや短期賃貸収入も減少するかもしれません。建設業も主要な雇用主であり、住宅市場の低迷は雇用喪失につながり、それが住宅需要に跳ね返る可能性があります。さらに、リモートワークのトレンドが変化し（企業が従業員を大都市に戻す場合）、ケロウナへの特定の専門職の流入が鈍化するかもしれません。もう一つの要因はアルバータ州の魅力です。近年、コストの安さや低税率を求めて、BC州の住民や企業がアルバータ州に移転するケースが見られます。この流出が拡大すれば（特にアルバータ州の経済が好調な場合）、ケロウナの需要がわずかに軟化する可能性があります。したがって、投資家はマクロ指標に注目し、永遠の好景気を前提にしないことが重要です。
政策および規制リスク: 政府の政策もリスクとなり得ます。例えば、家賃規制が強化される可能性があります。BC州では現在、年間家賃値上げ幅が制限されており（例：2024年は3.5%上限）、これは家主の収入増加に影響します。さらにより強力な家賃規制や空室規制（家賃を入居者でなく物件に紐付ける）を求める声もあります。これが導入されれば、賃貸投資のROIが上限され、新規賃貸供給のインセンティブが減少する可能性があります。所有側では、課税強化のリスクもあります。SVT（投機抑制税）が引き上げられたり、短期転売へのフリッパー税や高額住宅への不動産譲渡税増税など、新たな税が投機抑制のために導入される可能性もあります。これらはリターンや流動性に影響します。2025年に終了予定の外国人購入者禁止措置の行方も不透明です。もし終了し、外国資本が流入すれば価格上昇（現オーナーには有利ですが、バブル懸念から新たな規制導入の可能性も）につながるかもしれません。要するに、投資家は住宅が非常に政治的な分野であり、ルールが変わり得る環境を乗り越える必要があります。
気候および環境リスク: オカナガン地域も不動産に影響を及ぼす気候リスクから無縁ではありません。山火事は夏の恒常的な脅威であり、2023年にはウェストケロウナ周辺で大規模な火災が発生し、避難や一部の財産損失がありました。直接的な被害にとどまらず、これは住宅保険にも影響します。保険料は上昇傾向にあり（カナダ全体で山火事保険の支払いが急増）、一部の保険会社はリスクの高い地域で慎重になっています。長期的には、保険の利用可能性やコストが、森林に隣接する丘陵地の物件にとって要因となる可能性があります。煙害の季節も、悪化すれば観光や居住の魅力に影響を与える可能性があります。同様に、干ばつも地域に影響を及ぼす可能性があります（ケロウナは水インフラが整っていますが、極端な状況では使用制限や農業の継続困難につながる可能性も）。これらの要因は現時点で市場を鈍化させていませんが、コスト増や最悪の場合の需要減少という背景リスクとなっています。投資家は、（住宅周囲の防火帯確保など）対策が講じられている立地を選ぶのが望ましいかもしれません。
手頃さと市場の持続可能性: より微妙なリスクとして、住宅が地元住民にとって手が届かなくなりすぎる場合、市場が空洞化したり、より不安定になったりする可能性があります。すでに、購入者の大きな割合は、地元の賃金労働者ではなく、退職者や資産を持つ移住者です。価格が地元の収入を上回り続けると、才能の流出（若い家族が移住する）や、市場を支える地元の賃貸・購入者の減少リスクがあります。外部からの需要のみに依存する市場は、その需要が減少した場合にリスクにさらされます。また、手頃さが危機的なレベルに達した場合、政府がより強力に介入する可能性もあります（例：非居住者の所有制限や、市有地でのより積極的な開発の実施など）。投資家は地域社会の感情にも注意を払うべきです—「投資家主導」の価格上昇に対する反発が時にあり、それがエンドユーザーを優遇する政策（短期賃貸規制の強化など、ケロウナですでにある程度導入されているもの）につながることがあります。

これらを考慮しても、多くの投資家は依然としてケロウナのリスクとリターンのバランスを魅力的と感じています。同市の基礎的要素—人口増加、限られた土地、魅力的なライフスタイル—は、歴史的に不動産投資で報われてきた市場の特徴を反映しています。しかし、一方通行の賭けではありません。慎重な選択（物件タイプや立地）、十分な財務的余裕、新たな規制への適応力が、成功する投資と問題を抱える投資を分けるでしょう。例えば、投資家はファミリー向け賃貸（常に需要がある）を良い学区で選ぶことでリスクを軽減したり、投機的な高級物件の転売を避けたりすることができます。また、レバレッジを抑えることで、金利上昇や空室率の急増があっても、タイミングの悪い売却を強いられないようにすることも可能です。

最終的に、ケロウナは大きな機会を提供しています。活気ある成長都市で、複数の需要要因を持つ場所に投資できるチャンスです。賢明に管理すれば、不動産投資家は同市の成長に参加し、強いリターンを享受できる可能性があります—ただし、この進化する市場を特徴づける短期的な波と長期的な潮流を乗り越える必要もあります。

移住トレンドと人口動態への影響

誰がケロウナに移住しているのか（または離れているのか）、そして同市の人口動態の変化は、不動産市場を理解する上で極めて重要です。近年、ケロウナは移住による大幅な人口増加を経験しており、それが直接的に住宅需要を押し上げています:

州間および州内の移動: ケロウナの新住民の多くはカナダ国内の他地域から来ています。特に、大都市圏からの移住—特にバンクーバーやBC州ローワーメインランド、オンタリオ州（トロント、カルガリーなど）の都市—が顕著です。多くのカナダ人が、バンクーバーやトロントと比べて比較的手頃な住宅価格、自然の美しさ、ゆったりとした生活ペースを求めてケロウナに惹かれています。例えば、パンデミックによってリモートワークが可能になった後、若いプロフェッショナルや家族が高額な都市からケロウナのようなライフスタイル重視の地域へ移住する動きがありました。これにより、2021～22年には購入・賃貸の両方で新たな需要が生まれ、多くは現地を見ずに入札されました。2024～25年になっても、オフィスへの出社が再開される中、ケロウナは自らの成長分野（テック、医療）での雇用機会やオカナガンの変わらぬ魅力により、引き続き移住者を惹きつけています。BC州内では、ケロウナは手頃な住宅所有を求めてメトロバンクーバーを離れる人々の主要な移住先となっています。一方で、BC州からアルバータ州への流出も見られます—高い住宅費やその他の要因により、2023年には数十年ぶりにBC州から他州への純流出が最大となりましたbiv.com immigration.ca。ケロウナはバンクーバーよりも住宅が手頃なため、アルバータ州へ流出する人はバンクーバーほど多くないと考えられます。しかし、完全に無縁ではありません。リタイアした人やリモートワーカーの一部は、さらに安価な生活を求めてアルバータ州の小さな町やプレーリー地方を選び、ケロウナの若者の一部はより大きな雇用市場を求めて移住します。それでも全体として、ケロウナは純増の移住を記録しており、流出よりも流入の方が多い状況です。
国際移民: 歴史的に見ると、ケロウナの移民人口は比較的少なく（過去20年間の純増のうち国際移民によるものは約15%のみ）newtobc.ca。バンクーバーやトロントと比べて、移民コミュニティや雇用機会が少なかったこともあり、新規移住者の主な目的地ではありませんでした。しかし、状況は変わりつつあります。カナダの過去最高水準の移民受け入れ目標（近年は年間40万人超）により、ケロウナのような二次都市でも直接的な移民が増えています。セントラル・オカナガン地域移民パートナーシップなどが積極的に移民の誘致と統合に取り組んでいます。実際、南アジア、中国、フィリピンからの家族が以前より多くケロウナに定住しており、多くは起業家や小規模コミュニティを好む人々です。拡大する大学も国際学生を呼び込み、その一部は卒業後に定住し住宅市場に参入しています。今後、国際移民が住宅需要の中で占める割合は増加し、特に最初は賃貸市場、その後は移民家族が定着するにつれて初めての購入層（コンドミニアム、タウンホーム）で需要が高まると予想されます。
人口増加率: 数字が物語っています。ケロウナの都市圏（CMA）は2023年に2.9%の人口増加を記録しましたstonesisters.com。これはカナダ国内でも最も高い増加率の一つです（カナダ全体では主に移民によって約2.7%増加）。ケロウナ市自体はさらに速い3.2%の成長を遂げましたstonesisters.com。このような増加率は通常、ブームタウンでしか見られません。今後5年間で、年間成長率はやや緩やかになる（おそらく年2%～2.5%）と予測されていますが、依然として堅調です。2030年までに、このバレーの人口は29万人に近づく可能性がありますstonesisters.com（2021年は約22万9千人）。10年足らずで約6万人の人口増加は、ナナイモやプリンスジョージ規模の都市を吸収するのと同じほどの大きな人口流入です。これが住宅需要が根強い理由を物語っています。
変化する人口構成 – 退職者だけではない: ケロウナの人口構成は進化しています。中央値年齢が44歳に下がり、40代後半から若返っていることは、より若い世代の人口が増えていることを示していますstonesisters.com。この地域は長らく退職者に人気がありましたが、気候、ゴルフコース、医療施設、同じく退職者のコミュニティがその理由です。しかし今や、同じくらい、あるいはそれ以上に重要なグループが若い家族やプロフェッショナル層です。新しい住宅開発（例：スイート付きのファミリーホームやタウンホーム団地）の多くは、退職者だけでなく、子どもを持つ30代・40代の家族で埋まっています。市内の学校の入学者数も増加しており、地域に子どもが増えている証拠です。この変化は住宅市場に大きな影響を与えます。若い家族は3ベッドルームの家や庭、学校や公園への近さを求めるため、100万ドル未満の住宅や特定の学区での競争が激しくなっています。また、購入資金を貯める間は賃貸住宅の需要も高まります。一方で、子育てを終えた夫婦やダウンサイザーも重要な層です。他地域から来る多くの退職者は、新しいコンドミニアムや湖畔のタウンホーム（大きな家よりも管理が楽）を購入します。ケロウナのコンドミニアムタワーのブームは、この層への対応でもあり、バンクーバーやカルガリーの郊外住宅を売却した人々にロック＆リーブのライフスタイルや高級アメニティを提供しています。シニア向けコミュニティ（55歳以上のストラータ開発やリタイアメントレジデンス）も、ウェストケロウナやレイクカントリーで拡大中です。したがって、住宅市場は多様な人口層に対応する必要があります。学生や若い賃貸者、成長する家族、退職者まで、それぞれ異なるニーズがあります。現状では、どの層に対しても供給が十分に追いついておらず、市場全体の逼迫につながっています。
移住が近隣地域に与える影響: 移住の傾向は、どの地域が人気かにも影響します。例えば、大都市からの移住者は都市化されたエリアを好む傾向があり、ダウンタウンやパンドシー地区のコンドミニアムは、徒歩で生活できるライフスタイルを求める人々の間で高い需要があります。州外からのリタイア層は、ウェストケロウナ（ゴルフコースのあるコミュニティや眺望の良い場所）や湖沿いの物件を好むことが多いです。地元の家族層の住み替え購入者は、より新しく広い住宅があるアッパーミッションやグレンモアに向かう傾向があります。以前は静かだった郊外の農村地域が、流入によって活気あるコミュニティへと変化しています。例えば、レイクカントリー（ケロウナの北）は、アルバータ州やローワーメインランドからの家族が手頃な価格と新しい住宅を求めて選んだことで急速に成長しました。こうしたミクロなトレンドが、開発業者が次にどこに建設するかの指針となっています。
文化的・社会的影響: ケロウナの多様化が進むにつれ、文化的な織物も変化しています。より多くのエスニックレストランやイベントなどが増え、これが街の魅力を高め、さらに多くの人を惹きつける好循環を生み出しています。不動産開発業者は、特定の人口層に合わせた物件（例えば多世代家族向けのコンドミニアムや高齢者向けのバリアフリーデザインなど）を手掛けることもあります。さらに、移住者が増えることで人的資本も増加します。起業家が移住して新たなビジネス（商業スペースが必要）を始めたり、テレワーカーが地域の昼間経済（カフェやコワーキングスペースなど、商業不動産にも影響）を活性化させたりします。一方で、急速な人口増加はインフラ（道路、学校、医療）に負担をかけるため、街は生活の質と不動産の魅力を維持するために継続的な対応が求められます。

まとめると、移住はケロウナの住宅市場の生命線です。バンクーバーからの若いITワーカー、サスカチュワンからのリタイア層、海外からの家族など、さまざまな人々の継続的な流入が、価格上昇と空室率低下の一因となっています。この傾向は今後も続くと見られますが、2020年代初頭ほどの極端なペースではないかもしれません。人口動態的には、ケロウナはリタイアの聖地という従来のイメージと、若く経済的に活気ある中規模都市としての将来像の間でバランスを取っています。不動産市場にとっては、エントリーレベルのコンドミニアム、広いファミリーホーム、賃貸アパート、高齢者向けユニットなど、あらゆるタイプの住宅が必要とされています。ケロウナで成功する開発とは、こうした多様な人口ニーズを認識し、応えるものとなるでしょう。

市場に影響を与える地域経済要因

ケロウナの不動産は孤立して存在しているわけではなく、地域経済の状況と密接に結びついています。ケロウナおよびオカナガン地域の主要な経済要因は、不動産需要の傾向や人々の住宅購入力を説明する手がかりとなります。

雇用と雇用成長: セントラルオカナガンの経済は拡大し、多様化しています。伝統的な産業である農業（果樹園、ブドウ園）、観光業、建設業は依然として重要な雇用主です。しかし、ますますテクノロジーや知識ベースの分野が貢献しています。Accelerate Okanaganのような組織によって育成されたテックハブが成長しており、ケロウナには現在、数百のテック企業やスタートアップ（ゲーム、AI、SaaSの著名企業を含む）があり、若い才能を引き付けています。医療分野も大きな雇用主であり、ケロウナ総合病院は地域最大の病院で、数千人を雇用しており、人口増加に伴い医療需要も高まっています。教育分野も重要で、UBCオカナガンやオカナガンカレッジが多くの雇用を提供しています。地域の労働力人口は1年で6%以上増加しました（2024年第2四半期から2025年第2四半期）investkelowna.com、これは仕事を求めて移住する人が増えていることを反映しています。しかし、同時期に2,400人の雇用減少もデータで示されておりinvestkelowna.com、労働参加率も低下していますinvestkelowna.com。これは、金利引き上げによる景気減速の影響を受けた一時的な変動かもしれません。2025年半ばのケロウナCMAの失業率は5～6%前後でした。雇用成長が人口増加に追いつかなければ、いずれ住宅需要が抑制される可能性があります（良い仕事がなければ家は買えません）。しかし、傾向から見て、ほとんどの人は雇用が成長すると予想しています—特に金利が緩和されればなおさらです。注目すべきは、宿泊/飲食（約15%増）、金融/保険（約26%増）、不動産リース（91%増）などの分野での求人が2025年の成長分野を示していることですinvestkelowna.com investkelowna.com。地元の雇用市場が強ければ、より多くの人が世帯を形成し、家賃や住宅ローンを支払う余裕ができ、不動産需要が維持されます。逆に、地域不況や主要雇用主の閉鎖（大きな製材所や工場の閉鎖など）があれば住宅市場に打撃となりますが、ケロウナの経済は特定の雇用主に過度に依存していないため、これは強みです。
収入レベル: ケロウナの世帯収入の中央値はバンクーバーやカルガリーよりも低いですが、住宅費はかなり高いです。この手ごろさのギャップが懸念されています。地元の仕事、特にサービス業や観光業は、控えめな給与のものが多いです。しかし、より高収入の移住者（多くはリモートワークをしている人や年金・投資収入のある退職者）の流入が平均値を押し上げています。地元の賃金と外部からの資金という、やや二層構造のような状況です。もし住宅が主に外部または平均以上の収入を持つ人々によって購入されている場合、地元の労働者は苦労するかもしれません。その結果、労働力不足や、より安価な地域から通勤する人が増える可能性があります。市は地元の収入を増やすために高収入産業（テック産業など）を誘致する必要があります。現時点では、裕福な新規移住者の存在が不動産市場を支えています。これは、ケロウナが裕福な買い手にとって魅力的である限り、今後も続く可能性があります。
観光と季節経済: 観光はケロウナの主要な経済推進力であり、短期レンタル、ホスピタリティ物件、さらにはセカンドハウス購入などの不動産分野に直接影響を与えています。毎年夏になると、ケロウナはビーチ、ワイナリー、ゴルフを楽しむ観光客で賑わいます。良い観光シーズン（パンデミック後の2022年・2023年の回復など）は、ホテルの稼働率上昇、Airbnbの予約増加、時には観光客が別荘を購入することにもつながります。しかし、観光は変動しやすい（例：夏の山火事の煙で観光客が減る、世界的な旅行トレンドの変化など）。市は春のワインフェスティバルや冬のビッグホワイトでのスキーなど、夏以外の観光拡大にも取り組んでおり、年間を通じたビジネスの安定化に役立っています。安定または成長する観光部門は雇用や収入（特に若年層）を支え、商業用不動産（レストラン、小売店）への需要を下支えします。また、アメニティ重視の不動産購入—バケーションでケロウナを気に入った人がリタイアや投資目的で物件を購入—を促します。もし観光が大きく落ち込めば、こうした需要の一部が冷え込む可能性もあります。
ビジネス環境と投資: ケロウナには34,000以上の企業があり、2022年から2023年にかけて事業所数が5.4%増加しましたstonesisters.com。最も多い事業ライセンスは不動産・賃貸業（多くの小規模大家やエージェントがいることを反映）stonesisters.comですが、建設業、小売業、専門サービスも多く見られます。市はセントラル・オカナガン経済開発委員会を通じて新規ビジネスや投資の誘致に積極的です。企業投資—新しいコールセンター、支店、工場など—は不動産に大きな影響を与えることがあります。例えば、大企業がケロウナに200人の雇用を移転すれば、200世帯分の住宅需要が生まれます。最近ではAmazon（ケロウナに配送拠点を開設）や空港周辺の航空宇宙関連企業の成長など、多様化が進んでいます。ケロウナが安定した高収入の雇用を提供できれば、ライフスタイルやリタイア需要だけでなく、不動産市場の基盤がより強固になります。
建設コストと開発の実現可能性: 不動産供給に影響を与える地域要因の一つは建設コストです。BC州全体で、建設コストは高止まりしています（労働力不足、資材費の高騰など）。ケロウナも例外ではなく、大都市に職人が流れるため、時に熟練労働者の不足に直面します。建設コストが今後も上昇し続ければ、採算の合うプロジェクトが減り、供給が制限され、価格が高止まりします。しかし、コストの安定や生産性の向上（モジュール建築など）が見られれば、より多くのプロジェクトが進行可能です。市の成長により、請負業者は多忙となり、建設期間が長くなることもあります。この要因が間接的に供給を逼迫させ、価格を高く保っています。
農業と土地の制約: オカナガンの農業基盤（ブドウ園、果樹園）および農地保護区（ALR）は、ケロウナ周辺の多くの土地で開発を制限しています。これは典型的な「経済要因」ではありませんが、地域経済と土地利用の構造的特徴です。つまり、市は周辺のすべての土地に自由に拡大できず、大きな区画が農業用に保全されています。これにより、地元経済はワインや果物産業（観光とも関連）を維持できますが、住宅用地の不足を招き、不動産価格が高止まりします。ALRから住宅用に除外しようとする開発提案は常に議論を呼びます。これまで州はALR土地の保護に厳格であり、今後も続く見込みです。農業経済と住宅経済のこの相互作用は、ケロウナ（およびBC州の他のいくつかの地域）特有の要因です。
地域および世界的な経済動向: 最後に、より広範な経済状況も当然ケロウナに影響します。カナダ経済が好調であれば、人々は仕事があり、ケロウナで住宅や別荘を購入する自信があります。不況になれば、ケロウナも影響を受けます（ただし、退職者は雇用喪失の影響を受けにくいため、時に緩和されます）。為替レートも影響し、過去にはカナダドル安で米国人がオカナガンの不動産を購入することもありました。現在の高インフレ環境は建設や消費支出に影響を与えています。インフレが（期待通り）収束すれば、金利や建設コストの圧力が緩和され、不動産に好影響をもたらす可能性があります。さらに、連邦のインフラ投資やBC州の大型プロジェクト（新しい医療センターや学校の建設など）は、地元の雇用を生み出し、利便性を向上させ、間接的に住宅市場を支えます。

結論として、ケロウナの経済的基盤は概ね不動産市場を支えるものです。成長する多様な雇用基盤、持続的な人口流入、公的・民間の大規模投資が強固な土台を形成しています。主な課題は、地元労働者にとって住宅を手の届くものに保ち、インフラが成長に追いつくことです。ケロウナが良質な雇用を生み出し、生活の質を維持し続ければ、不動産セクターは堅調に推移するでしょう。しかし、投資家や政策立案者は、経済の変化―新たな大規模雇用主の登場といった機会や、景気後退や生活費危機といったリスク―に常に注意を払い、市場の健全性とバランスを保つために戦略を適応させる必要があります。

出典: 主要なデータや洞察は、地元の不動産レポート、経済速報、ニュースソースから得られています。例えば、Vantage West Realtyの2025年第2四半期レポートは、住宅市場の詳細な統計を提供しましたvantagewestrealty.com vantagewestrealty.com。Canadian Mortgage Professionalは、新たな供給によるケロウナの家賃価格の最近の緩和について取り上げましたmpamag.com mpamag.com。BCREAやCREAの予測は、今後のトレンドの参考とされていますsellingkelownarealestate.com vernonmatters.ca。地元メディアのVernon MattersやKelownaNowは、人口増加や政策変更について報道していますstonesisters.com coverthecoast.org。また、KelownaRealEstate.comなどのブログでは、商業の見通しやインフラの影響が分析されていますkelownarealestate.com kelownarealestate.com。これらおよびその他の情報源は、分析のための包括的かつ事実に基づいた根拠を提供するため、本レポート全体で引用されています。2025年以降のケロウナの不動産市場は間違いなく複雑で進化し続けていますが、上記の洞察をもとに、投資家や読者はこのダイナミックなBC州の都市の今後の展望をより明確に把握できるはずです。