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2025年メキシコシティ不動産市場の展望：住宅・商業の動向と予測

9月 25, 2025
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2025 Mexico City Real Estate Market Outlook: Residential & Commercial Trends and Forecasts
  • メキシコシティの市域人口は900万人を超えています。
  • 2020年以降、主要エリアの住宅価格は約30%上昇し、ベヌスティアーノ・カランサ地区は5年間で55%上昇しました。
  • 高級地区のポランコ、ローマ、サンタフェでは2020年以降約30%上昇し、これらのエリアのエントリーレベル物件はしばしば500万メキシコペソ（約28万米ドル）を超えます。
  • 2024年第4四半期時点で、平均希望価格は1平方メートルあたり約50,116メキシコペソ（1平方メートルあたり2,470米ドル）、新築物件は平均60,839メキシコペソ、中古物件は約44,400メキシコペソでした。
  • 予測では、2025年末までに価格は3～7%上昇すると見込まれており、2024年の約8%の上昇からはやや落ち着く見通しです。
  • 市内では約50万戸の新規住宅が必要とされていますが、現在の計画では今後5年間で約26,000戸の手頃な価格の住宅しか供給されない見込みです。
  • 外国人購入者、特にアメリカ人は2022年の高級住宅販売の約40%を占めており、今後数年で60%に増加する可能性があります。
  • ローマ／コンデサ地区の賃貸利回りは約5.7～6.7%、ポランコでは長期で5%台半ばの利回りとなっています。
  • 2024年末の家賃規制では、家賃の上昇はインフレ率（年間最大約10%）までに制限され、デジタル賃貸契約登録が義務付けられ、「Airbnb法」により短期賃貸は年間180日までに制限されます。
  • 2025年初頭のメキシコシティのオフィス空室率は約19～20%で、新規オフィス建設は約1,000平方メートル、2025年1～2月の稼働率は前年比40%減となりました。

2025年のメキシコシティ不動産市場は、住宅・商業両セクターで堅調な需要と慎重な楽観主義が入り混じるダイナミックな状況を反映しています。世界有数の大都市圏（市域人口900万人超）であるメキシコシティは、投資家や新住民を引き付け続けており、不動産価値の上昇を後押ししていますglobalpropertyguide.com。しかし、手頃な価格や市場の不均衡が課題となっています。本レポートでは、住宅および商業不動産の最新動向を包括的に概観し、購入・賃貸・投資パターン、最新データと予測、主要な注目エリア、そして市場動向を左右するマクロ経済・規制要因について解説します。

メキシコシティの住宅不動産市場

価格上昇と投資動向

メキシコシティの住宅不動産価値は、過去数年間で大幅に上昇しています。2020年以降、主要エリアの住宅価格は約30%急騰し、インフレや賃金の伸びを大きく上回っていますthelatinvestor.com。新興地区の中にはさらに劇的な上昇を見せた場所もあり、例えば、従来は見過ごされがちだったVenustiano Carranza区では、急速なジェントリフィケーションとインフラ整備の進展により、5年間で価格が55%も急騰しましたthelatinvestor.com。高級住宅地のPolanco、Roma、Santa Feなどは、すでに最も高価な地域の一つですが、2020年以降さらに約30%価値が上昇し、これらのエリアのエントリーレベルの物件でも現在はしばしばMXN 5 million（約28万米ドル）を超えていますthelatinvestor.com。

最近のデータもこの上昇傾向が続いていることを示しています。2024年第4四半期までに、メキシコシティの平均売出価格は約MXN 50,116/m²（約2,470米ドル/m²）に達し、前年比8.1%増となりましたglobalpropertyguide.com。新築物件の平均はさらに高く（約MXN 60,839/m²）、中古物件の平均は約MXN 44,400/m²でしたglobalpropertyguide.com。業界アナリストは、2025年まで価格上昇が続くと予想していますが、やや緩やかなペースになる見込みです。予測では、2025年末までに3～7%の値上がりが見込まれており、2024年の約8%の上昇からはやや落ち着くものの、依然としてインフレ率を大きく上回る水準ですthelatinvestor.com。長期的には、メキシコ全体の不動産市場は2028年までに年平均4～5%成長すると予測されておりthelatinvestor.com、メキシコシティがその主要な牽引役となっています。

いくつかの要因がこれらの上昇を支えています。住宅供給は依然として制約されています ― 官僚的な障壁や高い建設コストが新規開発を制限しており、特に中心部の地区で顕著です。推計によると、首都では需要を満たすために約50万戸の新しい住宅が必要ですが、現行の政府計画では5年間で約26,000戸の手頃な価格の住宅しか追加されませんthelatinvestor.com。この慢性的な供給不足と安定した需要を背景に、価格には持続的な上昇圧力がかかっていますthelatinvestor.com。一方で、人口動態やライフスタイルの変化が住宅需要を押し上げています。都市の人口増加、単身世帯の増加、平均寿命の上昇などにより、より多くの住宅ユニットが必要とされています。さらに、外国人購入者や駐在員 ― 米国、カナダ、ヨーロッパからのデジタルノマドやリモートワーカーを含む ― の流入が、人気のある地域の物件競争を激化させていますthelatinvestor.comthelatinvestor.com。有利な為替動向（ペソに対して強い米ドル）により、メキシコシティの不動産はこれらの国際的な購入者にとって魅力的な価格に見えます。例えば、米ドル50万ドル（約1,000万ペソ）の予算で、主要地区の高級物件を手に入れることができますthelatinvestor.com。実際、外国人購入者（特にアメリカ人）は高級市場で重要な存在となっており、2022年の高級住宅販売の約40％を占め、今後は60％に達する可能性もありますthelatinvestor.comthelatinvestor.com。この外国資本の流入は特に高級エリアやトロフィー物件に集中しており、これらのセグメントの価格をさらに押し上げています。

住宅セグメントへの投資家の関心は、全体的に依然として強いです。最近最も価格上昇が速かったのは、「人気」の手頃な価格の住宅セグメント（多くは政府補助付き）で、2024年末までに前年比+12.06%の上昇となりましたglobalpropertyguide.com。これは最上位の高級セグメント（前年比+7.01%）globalpropertyguide.comをも上回っており、中間層向け住宅の需要が高まっていることを示しています。投資家はまた、パンデミック後のライフスタイルに対応した物件にも注目しています。屋外スペース（庭やテラス）のある住宅は現在、10～15%のプレミアム価格で取引されており、購入者は屋外設備の価値を重視していますthelatinvestor.com。その他のニッチなトレンドとしては、テクノロジー対応の「スマート」アパート（高速インターネットやホームオフィススペースを備えたもの）が若いプロフェッショナルに人気thelatinvestor.com、そして持続可能な「グリーン」ビルも挙げられます。新規開発物件の約30%が、太陽光パネルや省エネシステムなどの環境配慮型設備を取り入れておりthelatinvestor.com、環境意識の高い購入者にアピールしています。

特に、メキシコシティの住宅市場における賃貸利回りは、世界的に見ても比較的魅力的であり、投資家の関心を支えています。ローマやコンデサなど、トレンディで中心部に位置する地区では、2024年初頭の時点でグロス賃貸利回りは5.7%～6.7%と測定されていますthelatinvestor.com。これは高い賃貸需要によるものです。都市全体では、ポランコのような高級住宅街で長期賃貸の平均利回りは5%台半ばとなっていますthelatinvestor.com。このような堅調な利回りと、資産価値の上昇期待が相まって、国内外の投資家が賃貸収入を目的としたアパート購入に積極的です。

賃貸市場の動向と新たな規制

メキシコシティの賃貸市場は活況を呈しており、都市中心部での賃貸を好む若いプロフェッショナル、学生、駐在員の波によって活性化されています。より多くの多国籍企業と外国人タレントの到来が、特に賃貸需要を高めています。2024年には、国際企業がメキシコ（特に製造業とサービス業）に390億米ドル以上の投資計画を発表し、雇用を創出し、首都に駐在員を引き寄せていますthelatinvestor.com。多くのアメリカ人やヨーロッパ人（リモートワークのデジタルノマドを含む）が、活気あるライフスタイルと生活費の安さを求めてメキシコシティに移住し、賃貸物件の入居率を押し上げています。コロニア・ローマのような人気の駐在員エリアでは、過去最高の賃貸入居率を記録しており、外国人賃貸者の流入が家賃を押し上げていますthelatinvestor.com。駐在員に人気のエリア（例：ローマ、コンデサ、ポランコ、サン・ミゲル・チャプルテペック）の家主は、強い需要と、立地の良い家具付き物件にプレミアム価格を設定できる状況を報告していますthelatinvestor.com。

全体的に、家賃は上昇傾向にあります。プロップテック企業の調査によると、メキシコシティの平均賃貸価格は2023年に約3.8%、2024年に4.1%上昇しており、インフレ率とほぼ同じ推移ですnearshoreamericas.com。しかし、これらの穏やかな平均値の裏には、近年高所得の新住民が流入している流行の中心部エリアでの、はるかに急激な家賃高騰が隠れています。短期賃貸（Airbnbなど外国人向けユニット）の急増も、一部の地区で長期住宅供給を減少させ、家賃上昇と地元住民の住宅の手頃さへの懸念を助長しています。

手頃な価格の危機に対応して—多くの地元住民が都市の周辺部へと追いやられていた—当局は2024年後半に新たな家賃規制措置を導入しました。メキシコシティの議会は数十年ぶりに最も強力な家賃規制法を承認し、住宅家賃の値上げをインフレ率（年間最大10％まで）に制限しましたnearshoreamericas.com。家主は契約更新時に家賃をどれだけ上げられるかが制限され、値上げは中央銀行が発表する隔月のインフレ率に連動することになりましたnearshoreamericas.com。さらに、賃貸契約のデジタル登録簿が導入され、家主は新たな賃貸契約を市当局に登録することが義務付けられますnearshoreamericas.com。これらの措置は透明性を高め、急激な家賃上昇を抑えることを目的としています。市当局はまた、若者が「都市の周辺部に追いやられない」よう、手頃な賃貸住宅（公営住宅プログラムを含む）の拡充にも取り組む姿勢を示していますnearshoreamericas.com。

もう一つの大きな規制変更は、短期賃貸市場を対象としています。Airbnbのようなプラットフォームによる「デジタル・ジェントリフィケーション」を抑制するため、メキシコシティは2024年後半に、いわゆる「Airbnb法」を可決しました。短期賃貸は年間180日までに制限され、実質的に物件はホームシェアリングプラットフォーム上で年間の半分しか貸し出せなくなりますnearshoreamericas.com。日数（最大約6か月）に上限を設けることで、投資家が長期住宅を年間を通じたバケーションレンタルに転用しすぎることを抑止する狙いです。これらの規則は、ホストの登録義務とあわせて、地元の住宅供給を守り、家賃の安定化を目指しています。初期の兆候として、これらの規制によりフルタイムのAirbnbリスティングの増加が鈍化し始めており、人気のある地域への圧力が緩和される可能性が示唆されています。

これらの介入にもかかわらず、賃貸需要は供給に比べて非常に高いままです。住宅の手頃さの課題が、賃貸セクターにおけるイノベーションを促しています。注目すべきトレンドの一つは、コリビングスペースの台頭です。これは、部屋ごとに貸し出される家具付きの共同生活空間です。コリビングは、若いプロフェッショナルが主要エリアでより手頃な選択肢を求める中、近年で需要が約20%増加していますthelatinvestor.com。市中心部の基本的な1ベッドルームアパートの平均月額家賃が現在USD $1,000を超えており（2020年初頭の約$880から上昇）thelatinvestor.com、多くのミレニアル世代やZ世代の賃貸者は、コリビングの低コストに救いを見出しています。これらの仕組みは、柔軟性やコミュニティへの欲求にも応え、共用アメニティや社交イベントを提供しています。住宅費が上昇し続ける中、コリビングは、メキシコシティ中心部で無理なく暮らしたい賃貸者にとって、実用的な代替手段としてさらに注目を集めると予想されますthelatinvestor.comthelatinvestor.com。

主要な地区とホットスポット

メキシコシティの広大な都市圏には、多様な特徴を持つさまざまな地区（コロニアス）が存在します。2025年には、特に活動が活発で投資の可能性が高いエリアが際立っています:

  • ポランコ – 長年にわたりメキシコシティ随一の高級地区として知られるポランコは、ラテンアメリカで最も高い価格帯を誇ります。ここでの高級アパートメントの平均価格は1平方メートルあたりUSD $4,000～$5,500（約MXN 80,000～110,000/㎡）thelatinvestor.comthelatinvestor.comであり、チャプルテペック公園近くの高級エリアでは1㎡あたりMXN 100,000（$5,000超）を超えることもありますglobalpropertyguide.com。ポランコは高級小売店、レストラン、オフィスが集積していることから、裕福な国内外の購入者や投資家を引きつけ続けています。また、オフィス在庫量でも市内トップ（クラスAオフィスの約20%がポランコに集中）であり、この分野でのリース活動も活発ですmexicobusiness.newsmexicobusiness.news。投資家はポランコの長期的な価値を評価しており、ここでの物件は約5～6%の賃貸利回りthelatinvestor.comを提供し、供給の限られた希少性と高いステータスにより安定した値上がりが期待できます。
  • ローマ＆コンデサ – これら隣接する中心部のコロニアは、歴史的な魅力、文化的なアメニティ、活気あるストリートライフで人気が急上昇しています。ローマとコンデサは海外駐在員やデジタルノマドのホットスポットとなっており、それが不動産価値の上昇を後押ししています。これらのエリアの物件価格は、特に近年上昇しています。そのトレンディな評判が支えとなっています。キャピタルゲインだけでなく、家主はここで平均以上の賃貸収益も享受しています。ローマ／コンデサの最近の利回りは約5.7%～6.7%thelatinvestor.comであり、若いプロフェッショナルや外国人からの強い賃貸需要を反映しています。カフェ、公園、ナイトライフなどの近隣の魅力は、Corredor Cultural Roma-Condesaフェスティバルのようなイベントによっても紹介されており、新しい住民を引き続き惹きつけていますthelatinvestor.com。パンデミック後に数百の新規ビジネスやコミュニティ開発が始まったことで、ローマとコンデサは今後も上昇傾向が続くと予想されており、ライフスタイルと投資の両面で魅力的ですthelatinvestor.comthelatinvestor.com。
  • サンタフェ – 市の西端に位置する近代的な地区であるサンタフェは、企業オフィスタワー、高級コンドミニアム、そして多くの外国人居住者が集まることで知られています。1990年代～2000年代にかけて元牧場地に大規模開発され、現在は多国籍企業の本社、国際大学、高級ショッピングモールが立地しています。住宅価格は高級セグメントでポランコと同等（多くのユニットがthelatinvestor.comで500万メキシコペソを超える）です。サンタフェのスカイラインは成長を続けていますが、現在市内で最も高いオフィス空室率の一つを抱えており（空室オフィススペースの25～26%がサンタフェに集中）mexicobusiness.newsmexicobusiness.news。それでも、進行中のインフラ改善――新しい通勤鉄道の開通（インフラセクション参照）を含む――によって、サンタフェと市内他地域との接続性が向上し、その魅力が高まる可能性があります。投資家にとって、サンタフェは広々とした新しい物件を提供し、裕福な賃貸者の拠点であり続けています（多くの外国人幹部がサンタフェのゲート付き高層マンションを選んでいます）。
  • ロマス・デ・チャプルテペック＆サン・ミゲル・チャプルテペック – ポランコやチャプルテペック公園に隣接するこれらのエリアは、伝統的な高級住宅地であり、大きな一戸建て住宅や低密度の高級アパートが並んでいます。ロマス・デ・チャプルテペックは特に排他的なエンクレーブ（多くの億万長者や外交官が住む場所）であり、邸宅は日常的に数百万ドルで取引されていますthelatinvestor.com。新築物件が限られ、名声の高いロマスは超富裕層にとって安定した投資エリアであり続けています。近隣のサン・ミゲル・チャプルテペックも規模は小さいものの、現代的なコンドミニアムと緑豊かな環境が混在するトレンディな高級エリアとして注目されており、エクスパットのホットスポットとなっていますthelatinvestor.com。
  • 新興周辺地区 – 中心部の住宅地が手の届かないほど高騰する中、市の周縁部の改善エリアに注目が集まっています。公共交通機関の強化がここでのカギとなっています。例えば、新しいCablebús路線（ロープウェイ型公共交通）がイスタパラパやグスタボ・A・マデロなどの外縁区に導入され、通勤時間が劇的に短縮されました（場合によっては1.5時間から数分に）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。イスタパラパのCablebús 2号線は、ラテンアメリカ最長の都市型ロープウェイ路線で、現在は1日あたり約70,000～80,000人の乗客を運んでおりthelatinvestor.com、その沿線で不動産への関心が高まっています。こうした交通インフラの改善で結ばれた、かつて見過ごされていた周辺地区では、不動産価値の上昇や新たな住宅開発が進んでいますthelatinvestor.com thelatinvestor.com。市の北端や東端の地区は、より手頃な価格を提供しており、通勤時間が短縮されたことで、長距離通勤と引き換えに手頃な住宅を求める中流層や若い家族にとってますます魅力的になっています。
  • メキシコ州郊外 – 首都の境界を越えて、メキシコ州にあるメキシコシティ大都市圏は、市内で手が届かない人々に手頃な物件を提供しています。メキシコ州のエリアでは、中価格帯住宅で1平方メートルあたり米ドル1,000（約20,000メキシコペソ/m²）という価格もあり、これは都心部のコストの一部にすぎません。これらの郊外（ナウカルパン、トラルネパントラ、エカテペックなど）は安定した需要がありますが、投資の可能性はエリアによって異なります。主にベッドタウンの地域もあれば、産業成長の恩恵を受けている地域もあります（例えば、クアウティトラン・イスカリやトルカはニアショアリングに関連した物流や製造業の拡大が見られます）。主要な今後のインフラ（新しい都市間鉄道など）は、特定の郊外の交通の便を向上させ、不動産の見通しを高める可能性があります（詳細は下記で説明）。

メキシコシティの商業用不動産市場

オフィス部門の状況

メキシコシティは国内最大のオフィスマーケットを誇っており、2024年末時点で約740万m²のクラスA/A+オフィス在庫がありますmexicobusiness.news。しかし、パンデミック後の高い空室率や変化する需要、進化する働き方に直面しています。パンデミック期の低迷を経て、2024年には回復の兆しが見られました。オフィススペースの純吸収がプラスとなり、2024年第3四半期には空室率が21.6%まで改善し、1年前のピークである約23.7%から低下しましたmexicobusiness.newsmexicobusiness.news。2024年には企業の賃貸活動が活発化し、特にITおよび金融サービス分野が牽引し、2024年第3四半期の賃貸面積の約60%を占めましたmexicobusiness.news。ロマス＝パルマス、ポランコ、インスルヘンテスなどの主要サブマーケットがその四半期の賃貸活動をリードしmexicobusiness.news、立地が良く質の高いスペースが依然としてテナントを惹きつけていることを示しています。2024年末には新たなオフィス開発は開始されず、供給の安定化に寄与しました。開発業者は過剰な空室が吸収されるまで新規建設をほぼ停止していますmexicobusiness.newsmexicobusiness.news。

しかし、2025年に入るとオフィスセクターはマクロ経済の不確実性による逆風に直面しました。2025年最初の2か月間、メキシコのオフィス賃貸活動（特に新規契約）は急激に減少し、全国で前年同期比27%減となりましたriotimesonline.comriotimesonline.com。国内オフィス需要の約64%を占めるメキシコシティが最も大きな打撃を受けました。不動産コンサルタントのSoliliのデータによると、首都のオフィス稼働率は2025年1～2月に前年比40%減少riotimesonline.comとなりました。つまり、多くの企業がスペースを手放したり拡張を延期したことで、純稼働率が前年に比べ大幅に低下したのです。約56,000m²のオフィススペースが2025年初頭にメキシコ全土で空室となり、そのうち実に80%がメキシコシティに集中していましたriotimesonline.com。この退去の急増により、同市の空室率は2025年第1四半期までに再び10%台後半に上昇しました。2025年初頭の空室率は19～20%程度と推定されており、これは2023年のピークよりやや改善したものの、依然として高水準ですmexicobusiness.newssolili.mx。プライムオフィススペースの平均募集賃料は、2025年初頭の時点で首都では月額US ~$20/m²前後で推移しておりmexicobusiness.news、一部のサブマーケット（例：ポランコ、レフォルマ）では、その格式から米ドル建てでより高い賃料が実現しています。

このオフィス市場の減速の原因は、景気循環的なものと構造的なものの両方があります。マクロ経済の不確実性—特に米国との貿易摩擦—が企業を慎重にさせました。2025年初頭、米国は特定のメキシコ製品に新たな関税を課し、企業の信頼感を低下させましたriotimesonline.com。多くの企業は「様子見」姿勢を取り、貿易政策や経済の見通しが明確になるまで賃貸契約を延期していますriotimesonline.com。同時に、働き方の構造的変化（COVID-19以降のリモートワークやハイブリッドワークの傾向）により、一部の企業はオフィススペースの縮小や、長期契約ではなく柔軟なコワーキングスペースを選択するようになっています。これらが合わさり、短期的には従来型オフィススペースの需要が減少しています。その結果、新規オフィス建設はほぼ停止状態となっており、2025年初頭時点でメキシコシティで建設中の新規オフィスプロジェクトは1,000 m²のみ（ほとんど無視できる規模の追加）ですriotimesonline.com。開発業者は、空室率が下がり需要が明確に回復するまで、大型オフィスタワーの着工を控えていますriotimesonline.com。

市内では、空室率が

一様ではありません。近代的な郊外型企業拠点であるサンタフェは空室の大部分（全空室の約4分の1）を占めていますmexicobusiness.news。これは一部の企業がスペースを統合したり、サブリースしたりしているためです。ポランコやインスルヘンテス回廊も、空室在庫が多く（それぞれ市内の利用可能スペースの約13～17％を占める）mexicobusiness.news、これは最近の新規建設や、一部テナントが「量より質」へと移行したことが一因です。対照的に、レフォルマ／セントロ地区（パセオ・デ・ラ・レフォルマ沿いに多くの本社がある）は、より安定した入居率を維持しており、ロマス・パルマス（小規模ながら高級オフィスゾーン）のようなサブマーケットは新規賃貸で比較的好調ですmexicobusiness.news。

困難にもかかわらず、回復力の指標が見られます。CBREによると、2025年第1四半期には、いくつかの大規模なリース契約が成立し、新たな供給が市場に流入しなかったため、空室率は実際に約19.5％まで低下しました（パンデミック以降で最も低い）、mexicobusiness.news。また、2025年第2四半期の報告によれば、一部の企業が低迷する賃料を利用してオフィスをグレードアップしたことで、ネット吸収が再びプラス（2Q25で+60％）に転じたとされていますmexicobusiness.news。モンテレイや他のメキシコの都市では、2025年初頭にオフィス需要の成長さえ見られましたriotimesonline.com。これは、経済的不安が落ち着けば、メキシコシティのオフィス過剰供給が緩和し始める可能性を示しています。全体として、オフィスセクターの見通しは慎重な回復傾向です。テナントは依然として価格に敏感で柔軟ですが、メキシコ経済とニアショアリングのトレンドが新たな企業活動を生み出すと予想されており、アナリストは今後数年で稼働率が徐々に改善すると見込んでいます（大きな外的ショックがなければ）。

小売・工業セクター

メキシコシティのリテール不動産は、パンデミックによる低迷から力強く回復しています。2020年の広範な小売店の閉鎖後、消費者の来店数とテナント需要が回復し、ショッピングセンターの空室率が低下しました。2024年末までに、市内全体のリテール物件の稼働率は約93.3%に達し、2019年以前の約95%の稼働率にほぼ戻っていますsiila.com businesswire.com。実際、大手リテールオーナーの一つであるFIBRA Macquarieは、2024年第4四半期にリテールポートフォリオの稼働率93.3%を報告しており、前年比で130ベーシスポイント上昇していますbusinesswire.com。主要なモール（特に「ライフスタイルセンター」や大型リージョナルモール）は最も好調で、しばしば93～94%の稼働率を誇っていますsiila.com.mx。買い物客は大勢戻ってきており、パンデミックを生き残った小売業者は再び拡大するか、新規参入者に置き換えられています。業界分析によると、恒久的に閉店した店舗10軒ごとに約12軒の新店舗がオープンしており、2025年に向けて小売テナントが純増していることを示しています。人気のショッピング地区（ポランコのハイストリート、サンタフェのモール地区、歴史的なセントロなど）は、消費者支出と観光の回復の恩恵を受けています。主要な立地ではリテールスペースの賃料が緩やかに上昇し始めており、一部のリテールREITは更新時の賃料増加（リーススプレッド）が5%以上となっていますfibramacquarie.com。

リテール業界の特徴的なトレンドがいくつかあります。第一に、体験型および「ライフスタイル」リテールが増加傾向にあり、エンターテインメントや飲食、オープンエアのコンセプトを持つモールは高い来店数を集め、非常に高い稼働率（93%以上）を維持していますsiila.com.mx。第二に、Eコマースと実店舗の統合が進み、市内各地で最新の物流施設やラストマイル配送センターの需要が高まっています（詳細は下記参照）。Eコマースの成長は当初、実店舗に脅威を与えましたが、多くの小売業者は店舗をショールームやフルフィルメント拠点として活用することで適応し、リテールの空室率を低く保っています。全体的なリテールの見通しは良好で、経済の減速がなければ、首都の消費者需要は2026年まで堅調に推移する見込みであり、新たなリテール開発も成長エリアで慎重に計画されています（多くは複合用途プロジェクトの一部として）。

産業および物流セクターにおいて、メキシコシティはニアショアリング—製造およびサプライチェーンのオペレーションを米国市場に近い場所へ移す企業のトレンド—によって牽引される全国的なブームの一部となっています。最も劇的な産業成長はメキシコ北部（国境都市やモンテレイ、ここでは産業用空室率がしばしば1–3% bcg.com bcg.com）で見られますが、首都圏も恩恵を受けています。メキシコシティ都市圏（隣接するメキシコ州を含む）は主要な消費市場および流通拠点であり、倉庫スペースはeコマースと地域サプライチェーンの両方で高い需要があります。2024年末までに、メキシコの産業用空室率は記録的な低水準からわずかに上昇し—全国的な空室率は数四半期連続で上昇しましたが、平均で約2–3%と健全な水準を維持していますsiila.com.mx blog.frontierindustrial.mx。中部メキシコ（例えばトルーカ–メキシコシティ回廊）でも空室率は依然として低いままですが、新たな投機的建設が一部始まっています。開発業者は2022～2023年にニアショアリング需要を見越して倉庫建設を急ぎ、2024年には一部空きスペースが生まれましたが、基本的に産業市場はほぼ満室状態です。

メキシコシティに特化すると、新たな産業用不動産の多くは市域のすぐ外側、つまりクアウティトラン、トゥルティトラン、テポツォトラン（まとめて「CTT」回廊と呼ばれる）や、さらに離れたトルーカやプエブラなどの市場で活発です。これらの産業サブマーケットでは、物流、小売、製造業の企業による大規模なリース契約が見られます。現代的な物流施設の賃料は、空室率の低さと建設コストの高さから上昇しており、2025年も緩やかに上昇し続けると予想されています。ある報告によると、全国の産業用賃料は2024年に8％以上上昇しましたbusinesswire.com。メキシコが北米の製造拠点としての地位を固める中、産業用不動産投資が流入しています。例えば、海外投資家（グローバルファンドやREITを含む）が、需要に応えるためメキシコシティ周辺で倉庫の取得・開発を進めています。政府と民間セクターも、新たな産業団地の開発で協力しており（グリーン産業団地向けの1億5,000万ドルのIFC融資などの取り組みに支えられています）thelatinvestor.com thelatinvestor.com、長期的な成長への自信がうかがえます。全体として、メキシコシティ地域の産業セグメントは2025年以降も堅調に推移する見込みで、ニアショアリングやEコマースが主な原動力となっています。ただし、世界的な経済や貿易の混乱（米国の関税問題など）がこの急成長のペースを抑える可能性がある点には注意が必要です。

マクロ経済および規制要因

不動産市場のパフォーマンスは、より広範なマクロ経済状況と密接に関連しています。メキシコ経済は比較的堅調で、2022～2023年にGDPが約3％成長し、中間層の拡大が住宅需要を後押ししています。首都であるメキシコシティは、国内経済活動の大きな割合を占めており（2024年初頭の市のGDPは前年比2.3％成長mexicobusiness.news）、2025年に市場へ影響を与える主なマクロ要因は以下の通りです。

  • 金利とインフレ: メキシコの中央銀行（Banxico）は、インフレ対策として2024年を通じて高い政策金利（10～11％台）を維持しました。インフレ率は2024年末にはより穏やかな水準（約4～5％）に落ち着いたものの、住宅ローンの借入コストは依然として高いままです。現地の購入者向けの一般的な住宅ローン金利は10％前後またはそれ以上で、資金調達コストが高く、一部の住宅購入者の活動を抑制する可能性があります。（外国人購入者向けには、クロスボーダー型の住宅ローン商品でUSD建て約7～9％の金利が提供されていますthelatinvestor.com。これは米国の住宅ローンより高いものの、高い値上がり益を見込む投資家を引きつけていますthelatinvestor.com。）高金利はまた、建設資金調達コストも押し上げ、新規開発のペースを鈍化させています。このように、高金利環境は両刃の剣であり、需要をやや冷やし供給拡大も制約しますが、メキシコシティの住宅需要は全体として堅調で、インフレ率を上回る価格上昇を維持していますthelatinvestor.com。もしBanxicoが2025年後半に利下げに動けば（インフレが抑制され続ける場合にそうなるとの見方もありますriotimesonline.com）、信用がより利用しやすくなり、不動産活動がさらに活発化する可能性があります。
  • 経済成長と雇用: メキシコシティの雇用動向は好調で、2024年末の失業率は約2.4％にとどまりましたassets.cushmanwakefield.com。特にサービス業や製造業での正式な雇用創出が堅調です。活況な雇用市場は住宅需要（賃貸・購入の両方）を下支えしています。さらに、ニアショアリング主導の投資（工場、物流センター、企業拡張など）が国内に資本を呼び込んでいます。2025年中頃の報告では、メキシコが多額の海外直接投資を集めており、2023年の不動産FDIの67.6％がメキシコシティに集中しましたthelatinvestor.com。これらの動向は、不動産セクターの中期的な成長への信頼感を高めています。
  • 為替レート: メキシコペソの為替レートは外国人の購買力に影響します。近年、ペソは比較的強いですが、それでも1米ドルあたり約17～20MXNの範囲で変動しています。有利な為替レート（米国や欧州の買い手の視点から）は、メキシコシティの不動産を比較的安価にします。例えば、米国で100万ドルかかる高級コンドミニアムが、メキシコシティでは同等の品質でその半額以下になることもあり、国際的な買い手を引きつけています。ペソの安定が続き、大幅な切り下げが回避されることは、不動産への外国投資の流入を維持する上で重要です。

規制面では、前述の家賃規制やAirbnb規制に加え、他の政策や計画も市場に影響を与えています:

  • 手頃な価格の住宅イニシアチブ: 新しい連邦政権（2024年末に就任）は、2030年までに全国で100万戸の住宅建設を目指す野心的な手頃な価格の住宅プログラムを発表し、そのうち約26,000戸がメキシコシティ向けthelatinvestor.comとされています。これは住宅不足への対策として前向きな一歩ですが、アナリストは、人口2,000万人を超える大都市圏には規模が不十分であり、赤字をわずかに削減するにとどまると指摘していますthelatinvestor.com。それでも、実施されれば、これらのプロジェクト（おそらく中～高密度の社会住宅開発）は低所得層にある程度の救済をもたらし、長期的には圧力をやや緩和する可能性があります。市政府も、未活用物件の再開発（例えば、古いオフィスビルを住宅に転用）や低価格住宅の許可の迅速化を奨励しています。
  • 持続可能性とグリーンビルディングのインセンティブ: メキシコシティ当局は、持続可能な不動産開発を推進しています。持続可能な建物の認証プログラムは、グリーンビルディング基準を満たすプロジェクトに対して、水道税、給与税、不動産税の減税や許可の迅速化を提供していますthelatinvestor.com。この取り組みにより、グリーン建設が顕著に増加しました。2023年だけで、市内の86件の新規プロジェクトがLEEDグリーンビルディング認証を取得し、メキシコはLEED認証建物数で世界トップ10入りを果たしましたthelatinvestor.com。さらに、銀行や国際機関もこの流れを支援しています。例えば、IFCからの1億5,000万ドルのサステナビリティ連動型ローンは、メキシコ国内の省エネ改修や環境配慮型工業団地の資金に充てられていますthelatinvestor.com。これらの施策は環境に貢献するだけでなく、不動産価値の向上や社会的意識の高い投資家・テナントの誘致にもつながります。今後も持続可能性に関する規制支援が続くと予想され、新築の商業・住宅プロジェクトではグリーン機能がますます一般的（そして期待されるもの）となるでしょう。
  • 政治的気候と安定性: 2024年のメキシコの政権交代（大統領選挙の年）は、いくらかの不確実性をもたらしました。クラウディア・シェインバウム大統領の当選と与党の引き続きの多数派維持により、当初は一部の投資家の間で「様子見」姿勢が広がりました。これは政権の進歩的な政策アジェンダによるものですthelatinvestor.com thelatinvestor.com。憲法改正や不動産に関する税制改革の可能性について懸念が浮上しましたが、これまでのところ新政権は不動産権利に影響を与えるような抜本的な措置は講じていません。実際、政府は（過度な家賃値上げを標的とすることを除き）不動産開発と所有を支持する姿勢を示していますthelatinvestor.com。米国との貿易摩擦（関税の脅しを含む）は、不動産セクター、特に商業分野にとってより差し迫った懸念事項となっていますmexicobusiness.news。メキシコは米国経済と密接に結びついているため、貿易政策の変化や米国の景気減速はオフィスや工業用スペースの需要に影響を与える可能性があります。それでも、コンセンサスとしては、メキシコは今後も北米のサプライチェーンに不可欠な存在であり、国内外の不動産投資家は短期的な政治的ノイズにもかかわらず、概ね長期的に前向きな見通しを維持していますbusinesswire.com businesswire.com。

まとめると、投資の増加、高水準ながらも緩和傾向にある金利、そして積極的（ただし控えめな）住宅政策によって特徴づけられる、概ね安定したマクロ環境が、メキシコシティの不動産市場の拡大を後押ししています。規制の変更も進行中で、手頃な価格や持続可能性の向上を目指しており、これが一部のセグメント（特に賃貸住宅の質と供給）を徐々に再形成する可能性があります。

不動産に影響を与える主要インフラ・開発プロジェクト

いくつかのインフラプロジェクトや大規模開発がメキシコシティで進行中、または最近完了しており、これらが不動産の動向に具体的な影響を与えています:

  • 新国際空港（AIFA）： 2022年にメトロ北部エリアに開業したフェリペ・アンヘレス国際空港は、重要な追加要素です。旅客数はまだ増加中ですが、空港の存在（および関連する高速道路の整備）は北部郊外の開発を促進しています。空港近隣の自治体では、新しいホテル、工業団地、労働者向け住宅が建設されています。今後、AIFAへのアクセス向上により、メキシコシティ北部やメキシコ州の一部で不動産価値が上昇する可能性があります。市中心部（ブエナビスタ駅）と新空港を結ぶ通勤鉄道も建設中で、完成すれば（2025～26年予定）この地域の統合がさらに進むでしょう。不動産投資家は、空港利用の増加を見越してこの回廊沿いの土地や物流の機会に注目しています。
  • メキシコシティ–トルカ都市間列車（エル・インスルヘンテ）： 長年の建設を経て、メキシコシティとトルカ（隣接するメキシコ州の州都）を結ぶ高速通勤鉄道が部分的に運行を開始しました。「エル・インスルヘンテ」のブランド名で、2023年末に最初の区間が開通し、2024年8月にはメキシコシティ西部（サンタフェ地区）まで到達しましたen.wikipedia.org en.wikipedia.org。ダウンタウンのオブセルバトリオターミナルまでの最終区間は2025年に完成予定ですen.wikipedia.org en.wikipedia.org。この最新鋭の鉄道は、メキシコシティとトルカ間の移動時間を大幅に短縮します（従来は車で1時間以上かかっていた移動が、列車なら約20～30分に）。不動産への影響も顕著です：サンタフェ・ビジネス地区には新たに駅ができ、通勤が楽になり、オフィスの稼働率向上も期待されます。同様に、オブセルバトリオ周辺（メトロシステムと接続予定）では、地域活性化のための新しい複合開発など、交通指向型開発が計画されています。トルカや中間駅周辺でも、メキシコシティで働きながら西側に住む人々の住宅需要増加が見込まれます。全体として、この都市間列車は地域の接続性を大きく変えるものであり、両端の駅周辺の不動産価値を上昇させ、メキシコの広大なメガロポリスの一体化を促進するでしょう。
  • 都市交通の拡張（Cablebúsおよびメトロ）： メキシコシティは、Cablebúsのような革新的なソリューションで公共交通ネットワークを拡大しています。Cablebúsは、丘陵地でサービスが行き届いていない地域に対応するロープウェイ型の交通システムです。現在、2つのCablebús路線（北部の1号線と東部の2号線）が運行しており、Iztapalapaのような地域の交通を劇的に改善しています。これらの路線の成功（毎日数万人の利用者）thelatinvestor.com thelatinvestor.comは、さらなる路線計画につながっています。これらのプロジェクトはすでに終点エリアで不動産への関心を高めており、例えばCablebús駅周辺では新しい商業施設、集合住宅、コミュニティ施設の計画が進んでいます。これは人の流入や通勤時間の短縮によるものです。一方、市のメトロシステムも拡張やアップグレードが続いています。2021年の事故で一部区間が閉鎖されていた12号線は2023年に完全修復され、南東回廊のサービスが復旧しました。また、メトロ12号線のObservatorioへの延伸（Toluca鉄道との接続）、周辺地域での新路線やBRT路線の提案など、拡張が進行中です。各交通インフラの改善は、隣接エリアをよりアクセスしやすく魅力的にすることで、不動産開発を促進する傾向があります。例えば、数年前のInsurgentes Sur BRTの延伸は、その沿線で中層住宅のミニブームをもたらしました。今後も新たな交通ノードの開業により、同様の局地的なブームが期待できます。
  • 大規模複合開発： 市のスカイラインや景観は、いくつかの大規模複合プロジェクトによって再構築されています。一例が南部コヨアカン地区のMítikahプロジェクトで、ラテンアメリカで最も高い住宅タワーの一つ、ショッピングモール、オフィススペースを備えたメガ開発です（2022年までに段階的に開業）。このようなプロジェクトは周辺地域を再生し、地価を上昇させ、富裕層の住民を引き寄せることがよくあります。ダウンタウンエリアでは、Proyecto Chapultepec（チャプルテペク周辺の文化・公園整備）や、Nuevo Polancoの旧工業地帯を現代的な商業・住宅拠点に転換する取り組みが進行中です。さらに、歴史的中心部やレフォルマ通りなどの老朽化したオフィスビルの一部は、アパートやホテルへの転用が検討されています。これは高いオフィス空室率を背景に、住宅需要への対応や都市の空洞化防止策として政府も支援を表明しています。進捗は徐々ですが、いくつかの転用が成功すれば前例となり、今後数年で中心部に数百戸の新しい住宅が供給される可能性があります。
  • ニアショアリング工業団地: 都市中心部のすぐ外側では、メキシコシティ大都市圏周辺で多くの工業団地プロジェクトがニアショアリングによって開発中です。例えば、メキシコ-ケレタロ高速道路沿いやウエウエトカ、スンパンゴ（市の北部）で新たな物流パークが計画されています。これらのプロジェクトは、国際的な投資家の支援を受けることが多く、前述の通り持続可能な設計（太陽光発電、グリーン認証）を取り入れていますthelatinvestor.com。これらの工業拠点が成長するにつれ、地元の住宅需要にも波及効果が生まれます――労働者や管理職が通勤圏内の住居を求めるためです。このようなパークの近隣の町では、新たな住宅地や商業施設が見られるかもしれません。さらに、製造業の誘致（例：ケレタロの航空宇宙産業、プエブラの自動車産業）が成功すれば、間接的にメキシコシティの経済にも恩恵をもたらします。なぜなら、首都はこれらの産業の金融・専門サービスの基盤を提供しているからです。その意味で、ニアショアリングというマクロ開発トレンドは重要な背景となっています。それは倉庫や工場を埋めるだけでなく、インフラ投資（高速道路、鉄道連結、エネルギープロジェクト）ももたらし、メキシコ中部の接続性を向上させます。これらすべてがメキシコシティの地域ビジネス拠点としての魅力を強化し、最終的には商業用・住宅用不動産需要の両方を支えています。

需給ダイナミクスと市場見通し

供給対需要: 2025年のメキシコシティの不動産市場は、住宅および小売分野で供給が制約されている一方で、オフィスは供給過剰（工業用はその中間で、やや供給不足傾向）と特徴付けられます。住宅分野では、限られた住宅在庫と増加する需要という根本的な不均衡が今後も続く可能性が高いです。住宅の建設パイプラインは、首都で新たに形成される世帯数に追いついていません。前述の通り、野心的な公共プログラムでさえ、不足分の一部しか対応できていませんthelatinvestor.com thelatinvestor.com。これは、不況や大きな外的ショックがない限り、今後数年間、住宅価格と家賃が上昇傾向を続ける可能性が高いことを示唆しています。手頃な価格の問題は引き続き深刻であり、規制対応や創造的な市場ソリューション（コリビング、マイクロアパートメントなど）が住民の受け皿として促進される可能性があります。投資家や開発業者は、土地が安価な都市周辺の「新興エリア」に次の住宅開発の波を求めて注目し始めていますglobalpropertyguide.com globalpropertyguide.com。これらのエリアは交通インフラの改善によって後押しされ、今後、都市の他の地域に追いつく形で最も高い相対的な価格上昇が見込まれます。

商業セクターでは、オフィス供給が依然として現在の需要を上回っていますが、経済状況が安定すれば最悪期は過ぎたかもしれません。企業は徐々にスペースを再吸収し始めており、新規供給はほぼ停止しているため、市場は時間とともに均衡に向かうでしょう。注目すべき重要な指標は、オフィス稼働率と在宅勤務の動向です。より多くの企業が出社を義務付けたり、（特にニアショアリング関連の）新規企業がメキシコシティで事業を開始した場合、吸収が加速する可能性があります。空室率20％前後は高いものの、壊滅的ではありません。家主はテナント誘致のために柔軟な条件や譲歩を提供するようになっています。今後2～3年でオフィスの空室率は徐々に10％台まで低下する見込みですが、オフィス利用の構造的変化を考慮すると、2019年以前の一桁台には戻らないでしょう。最も質の高い一等地のビルが先に埋まり、老朽化したり立地の悪いオフィスビルは苦戦し、他用途への転換候補となるかもしれません。

小売に関しては、需給状況が良好です。新たな小売スペースの建設は比較的少なく、小売業者の需要は回復しているため、稼働率と賃料は堅調に推移するはずです。消費者は対面での買い物への抑えきれない需要を示しており、国際ブランドもメキシコで拡大していることから、小売不動産セクターを後押ししています。開発業者が回復への自信を深める中で、サービスが行き届いていない地域で選択的な新規小売プロジェクトが立ち上がる可能性もあります（おそらく複合用途の形態で統合される）。消費支出に大きな打撃がない限り、小売の空室率は一桁台前半（約5～7％以下）で推移する見込みで、これは実質的に一等地の商業施設では貸主優位の市場を意味します。

工業用不動産では、2025年以降も需要が堅調に推移すると予想されます。ニアショアリングがやや落ち着いたとしても（2024年には2021～2022年にリースしたスペースを企業が消化しているため、若干の減速が報告されていますsiila.com.mx）、メキシコの戦略的優位性から、製造業や物流拠点の流入は続くと考えられます。工業団地の空室率は、新たな投機的建設が大量に供給されれば緩やかに上昇する可能性がありますが、歴史的な低水準の約2％からの上昇です。仮に4～5％まで上昇したとしても、依然として貸主優位のタイトな市場を示しています。工業用不動産の賃料上昇は、特に土地が不足している都市近郊で、インフレ率を上回るペースで続く可能性があります。

主なリスクと注視すべき要因: 全体的に前向きな見通しではありますが、いくつか注意点もあります。一つは世界経済環境です。米国経済が大きく減速したり、貿易摩擦が激化した場合（例：2025年初頭に課された関税riotimesonline.comなど）、メキシコシティは企業の拡大縮小や海外投資家の意欲低下を通じて影響を受ける可能性があります。もう一つは国内政策の継続性です。現政権のアプローチは実際には概ね市場寄りですが、予想外の変化（例えば、固定資産税の変更や家賃規制を超える厳格な規制など）があれば、投資家心理が変化する可能性があります。さらに、住宅の手頃さや社会的課題（地元住民によるジェントリフィケーションへの反発など）が政策に影響を与える可能性もあります。すでにコミュニティの圧力によってAirbnb法や家賃上限が導入されており、今後は手頃な住宅開発業者へのインセンティブや、未使用の高級物件への空室税などの追加措置が取られる可能性もあります。

一方で、メキシコシティの基礎的条件は依然として非常に強いです。同市は国の経済・文化の中心地であり、才能や投資を引き寄せる存在です。金融からテック系スタートアップ、クリエイティブ産業まで多様な経済構造がレジリエンスをもたらしています。インフラ投資も着実に生活の質や交通の利便性を向上させており、長期的に不動産価値の上昇につながります。また、不動産分野での持続可能性や近代化への取り組みも、都市の不動産ストックに長期的な価値をもたらしています。新しいグリーンビルやスマートシティの取り組みにより、機関投資家にとってより魅力的な市場となっています。

結論として、2025年のメキシコシティ不動産市場は成長と機会に満ちており、特に住宅や好立地の商業資産に投資する人々にとって有望ですが、同時に規制の変化や分野ごとのパフォーマンスのばらつきにも注意が必要です。住宅不動産は、地元住民と外国人の両方からの需要の高まりに乗っており、価格動向は今後も上昇傾向が続くと予想されます（ただし、過去数年よりもやや緩やかな上昇になる可能性があります）thelatinvestor.com thelatinvestor.com。商業不動産は二つの物語があります。小売・工業セグメントは旺盛な消費とニアショアリングによって好調ですが、オフィスセグメントは供給過剰の状況から徐々に回復しつつありますriotimesonline.com mexicobusiness.news。ポランコ、ローマ／コンデサ、サンタフェといった主要な地区は引き続き活動の中心となり、新たな交通インフラや開発プロジェクトによって新興エリアも注目を集めています。投資家は政策の変化（新たな家賃規制など）に細心の注意を払い、堅実な基礎を持つセグメント（例えば中所得者向け住宅や物流施設）をターゲットにすることで、長期的に最良のリターンが期待できます。全体として、メキシコシティの不動産市場は強い需要、重要分野での供給制約、そしてメキシコ経済の中心地としての不動の地位に支えられ、2020年代後半に自信を持って突入します。

出典

Mexico Real Estate Market 2025: Top Investment Hotspots & Trends
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Roman Bednarski