- 北米：米国の住宅ローン金利が急落し、11か月ぶりの低水準（30年ローンで約6.3%）となりました。FRBの利下げ期待が高まる中、買い手の楽観ムードが再燃していますainvest.com。カナダでは、トロントの住宅販売が減少し、8月は5か月ぶりに減少（前月比-1.8%）となりました。手頃な価格が依然として課題となっていますreuters.com。カナダ銀行が利上げを停止しているにもかかわらずです。
- 欧州：英国の住宅価格は8月に0.3%上昇し、3か月連続の上昇で平均29万9,331ポンドの過去最高を記録しましたreuters.comreuters.com。しかし、欧州全体の商業用不動産市場は停滞しています。2025年上半期の投資額は2022年以前の水準の半分程度にとどまり、クロスボーダー取引は10年ぶりの低水準となっています。高金利が影響していますm24sunshine.comm24sunshine.com。
- アジア太平洋： 中国の不動産危機が深刻化、大手デベロッパーが苦境に陥る――エバーグランデは上場廃止となり、ライバルのカントリーガーデンの住宅引き渡しは約50％減少、1,800億～2,100億元の損失を予告reuters.com reuters.com。北京は、売れ残り住宅を国有企業が買い取るなどの救済策を検討中reuters.com reuters.com。しかし、明るい材料もある。日本では、ドイツのパトリツィアが東京のマンション14棟を取得（800戸）し、堅調な賃貸需要に賭けているpatrizia.ag patrizia.ag。
- 中東： ドバイの不動産ブームは新記録を樹立――2025年第2四半期に51,000戸が販売され、過去最高bloomberg.com。年初来の売上高は驚異の4,410億ディルハム（約1,200億ドル）に達したinstagram.com。価格の高騰と8月の販売13％増により、一部アナリストは2009年型のクラッシュ再来を警告しているbloomberg.com。一方、サウジアラビアは不動産市場を開放し、新法（2026年施行）でリヤドやジッダなど指定区域での海外投資家による購入を認めたnatlawreview.com。これはビジョン2030の一環で資本誘致と開発促進を狙う動きnatlawreview.com。
- ラテンアメリカ: 高金利と政策転換がこの地域を特徴づけています。ブラジルの中央銀行（Selic 14.75%）は、貯蓄預金が枯渇する中で住宅ローンを支えるための「ブリッジ」ファイナンス計画を発表しましたreuters.comreuters.com。メキシコでは、不動産投資が2025年までに6520億ペソ（380億ドル）に急増すると予測されています。これはニアショアリングと新政権による100万戸建設計画によって後押しされていますriotimesonline.comriotimesonline.com。
- アフリカ: 国内投資家が市場を再構築しています。ナイジェリアの年金基金は2025年上半期に不動産への配分を約418%増加させ（約5100万ドルに）propertywheel.co.za、地元の長期資本へのシフトを示しています。対照的に南アフリカは、低迷する住宅市場と高失業率・低需要に苦しみ続けていますglobalpropertyguide.com。ただし、中央銀行の利下げ（8月にレポ金利7.00%まで引き下げ）privateproperty.co.zaは、緩やかな回復を促すことを目指しています。
北米: 金利の冷却、慎重な買い手
アメリカ合衆国 – 安堵の兆し: 今週、米国の住宅市場では購入者にとって最初の安堵の兆しが見られました。住宅ローン金利は2024年10月以来の最低水準に急落し、30年固定金利は16ベーシスポイント下がって約6.29%となりましたainvest.com。この急激な1日での下落は、雇用統計の弱さと米連邦準備制度理事会（FRB）の利下げ期待によるもので、実際の節約額（45万ドルのローンで月々約169ドル減）となり、住宅購入者の心理も改善しましたainvest.comainvest.com。「勢いが買い手側に傾きつつある」とFortune誌は指摘しており、住宅の手頃さは前年比3.1%上昇していますnewslink.mba.org。住宅建設業者や住宅ローン貸し手の株価も上昇し、低金利が需要を刺激するとの期待が反映されていますainvest.com。それでも市場の不透明感は続いており、バンク・オブ・アメリカの調査では、アメリカ人の60%が「今が買い時かどうか分からない」と回答し、これは2023年以来の最高水準ですreuters.comreuters.com。高止まりする価格や経済的不安から、多くの人が「金利と価格がさらに下がるのを待っている」状況ですreuters.com。
カナダ – 市場は緊張状態: カナダでは、住宅市場の冷え込みが主要市場に影響しました: トロントです。8月のグレーター・トロント・エリアの販売件数は7月から1.8%減少（季節調整済み）し、3月以来初めての減少となりましたreuters.com。価格も下落し、ベンチマーク指数はC$978,100に下がり、昨年11月以降見られる横ばいから下落傾向が続いていますreuters.com。トロント地域不動産委員会は「困難な」住宅取得の手ごろさを理由に挙げています: 「平均的な収入を得ている世帯でも、平均価格の住宅の月々の住宅ローン支払いを負担するのは依然として困難です」とTRREBのジェイソン・マーサー氏は述べていますreuters.com。借入コストは依然として厳しいままで、カナダ中銀が5%で利上げを停止したものの状況は変わっていません。マーサー氏は、住宅ローン金利がわずかに緩和されるだけでも、「より多くの買い手が様子見から動き出し、現在供給が豊富な市場を活用するだろう」と指摘していますreuters.com。実際、新規売り出し件数は前年比9.4%増となり、買い手の選択肢が増えていますreuters.com。現在、注目はカナダ中銀の9月17日の会合に集まっており、市場は慎重ながらも初の利下げ（3月以降5%で据え置き）reuters.comが住宅市場のさらなる悪化を防ぐために行われると予想しています。
商業用不動産への警戒: 北米の商業用不動産セクターは依然として二極化しています。米国のオフィス市場は深刻な低迷に陥っており、全米のオフィス空室率は2025年第2四半期に過去最高の20.7%に達し、かつてないほどの空室過剰となっていますreuters.com。主要都市ではさらに悪化しており、サンフランシスコの空室率は約27.7%に急上昇（パンデミック前は約8.6%）reuters.com、マンハッタンやシャーロットも約23%で推移していますreuters.com。リモートワークの定着や企業のコスト削減により、ムーディーズ・アナリティクスはオフィス分野における「構造的な混乱」と呼んでいますreuters.com。不動産価値は下落し続けており、2027年までに満期を迎える2,900億ドルのオフィスローンを抱える家主や地方銀行に負担をかけていますreuters.com。これに対応し、デベロッパーは方向転換を図っており、オフィスをアパートに転用する（1億4,900万平方フィート超が再利用予定）reuters.comほか、産業用・物流用や集合住宅など好調な分野へのシフトが進んでいます。一方、米国の産業用および集合住宅不動産は、低い空室率と安定した賃料成長に支えられ、比較的堅調ですm24sunshine.com。カナダでは商業投資は減速しているものの崩壊には至っておらず、トロントやバンクーバーなどの主要都市のオフィス空室率は約15%と高水準ですが、米国ほどではありません。また、産業用スペースは依然として需要が高く、Eコマースの成長が後押ししています。全体として、北米の住宅市場のセンチメントは金利低下により慎重ながらも改善傾向にあり、商業分野はパンデミック後の現実への痛みを伴う調整を続けています。
欧州: 住宅の上昇と商業の苦境
イギリス – 強靭な価格: 英国の住宅市場は秋に向けて驚くべき強さを示しました。住宅ローン貸し手のハリファックスによると、8月の住宅価格は0.3%上昇し、3か月連続の月次上昇となりましたreuters.com。これにより価格は前年比2.2%高となりreuters.com、アナリストの予想（+0.1%の月次上昇予想）を上回りましたreuters.com。現在、平均住宅価格は過去最高の299,331ポンドですreuters.com。ハリファックスは、購入のしやすさの改善と安定した需要を要因としています。2024年の急激な調整後、賃金が上昇し住宅ローン金利が安定したことで、買い手が再び市場に戻れるようになりました。「住宅市場はこれらの課題をうまく乗り越えられることを示しました」と、ハリファックスの住宅ローン部門ディレクターは述べ、「緩やかだが着実な上昇」が経済状況が維持されれば続くだろうとしていますreuters.com。しかし、すべての指標が一致しているわけではありません。競合のナットウィストは8月に0.1%の価格下落を記録しましたreuters.comし、取引件数はパンデミック前の水準を下回ったままです。買い手の行動も変化しており、Rightmoveのデータによると、この夏は売り手が取引成立のために例年よりも多く希望価格を下げる必要がありましたreuters.com。さらに、政権交代の可能性が高まる中、税制政策の不透明感が高級住宅市場に影を落としています。業界調査では、一部の買い手が次回の予算案（11月予定）で高級住宅への不動産税が引き上げられることを警戒し、購入を控えていることが分かりましたreuters.com。とはいえ、現時点では英国の住宅市場は重力に逆らっている状況で、インフレ率の低下やイングランド銀行の金利据え置きが消費者信頼感を高めています。
大陸ヨーロッパ – 投資の落ち込み: 海峡を越えた先では、ヨーロッパの不動産市場は低迷期を迎えています、特に商業用不動産で顕著です。取引額は2025年に急落しました。第1四半期のヨーロッパ全体の商業用不動産投資総額はわずか478億ユーロで、3年前の半分以下となっていますm24sunshine.com。第2四半期の速報値はさらに厳しく、越境投資は前年比約20%減のわずか172億ユーロとなり、10年ぶりの低水準で国際投資家の大幅な撤退を示していますm24sunshine.com。その要因は、急騰する金利と経済の不透明感です。欧州中央銀行が政策金利を4.25%の高水準で維持（コアインフレ率が約5%のため）しているため、資金調達コストが急上昇し、価格期待のミスマッチで取引が停滞していますm24sunshine.com。買い手は大幅な値引きを要求していますが、多くの売り手は応じず、膠着状態と「流動性の低さ」が市場全体に広がっていますm24sunshine.com。
セクターごとの乖離: ヨーロッパの不動産不況はセクターごとにばらつきがあります。オフィスビルや古い商業施設は需要と価値が急落していますm24sunshine.com。リモートワークの定着やEコマースの成長により、オフィスや二次的なショッピングモールはテナントの確保に苦戦しています。例えば、ドイツの商業用不動産売上は2025年上半期にさらに2%減少し、昨年からの下落が続いていますm24sunshine.com。しかし、明るい分野もあります。物流倉庫、賃貸住宅、ホテルはヨーロッパ全体で「投資魅力を維持」していますm24sunshine.com。これらの分野は構造的な追い風の恩恵を受けています。物流はサプライチェーンの再構築やEコマース、住宅は慢性的な住宅不足、ホスピタリティは旅行需要の回復です。実際、プライベートエクイティなどの大手投資家は、倉庫やアパートメントのポートフォリオ購入にシフトし、インフレ耐性のある収益源と見なしています。Cushman & Wakefieldのアナリストは、主要物流施設や集合住宅の資本価値はすでに底打ちし、価格調整により2025年下半期には安定する可能性があると指摘していますcushmanwakefield.com。
見通し: ヨーロッパの不動産市場のセンチメントは慎重ながらも希望を持ち始めています。景気後退への懸念が和らぎ（ユーロ圏GDPは緩やかに成長中）、ECBも金利のピークに達したとみられる中、一部のオポチュニスティックファンドは売られすぎた市場で掘り出し物を探しています。CBREの予測では、2025年に緩やかな回復が見込まれ、不動産全体のトータルリターンはプラス（2025年は約7%）に転じる可能性がありますmediaassets.cbre.com。しかし、リスクは依然高く、地政学的緊張や高止まりする資金調達コストが回復を遅らせる可能性もあります。短期的には、家主は苦境に直面しています。リファイナンスのコストが高く、フランクフルトやアムステルダムなどの都市のオフィスタワーの価値は2021年のピークから二桁減少しています。今後数四半期は、重い債務を抱えるヨーロッパの家主（例：ドイツやスウェーデンの複数の不動産会社）が、低迷する市場でリファイナンスや資産売却を試みる中で試練となるでしょう。要するに、ヨーロッパの不動産市場は分断されています。イギリスやフランスの一部など堅調な住宅市場は再び上昇傾向にありますreuters.comが、投資・商業セクターは明確な経済シグナルや金利サイクルの転換を待ちながら様子見の状態です。
アジア太平洋： 中国の混乱、他地域では限定的な楽観論
中国 ― 危機と介入： 中国の巨大な不動産セクターは、長年成長の原動力でしたが、依然として深刻な危機にあります。ここ数日、全国的な不動産販売と価格は停滞し続けており、大手デベロッパーの苦境はさらに深刻化しています。恒大集団は、かつて中国最大のデベロッパーでしたが、香港証券取引所から正式に上場廃止（8月25日付）となりました。3,000億ドルの債務問題を解決できなかったためですthediplomat.com。もう一つの大手、カントリーガーデンは、2025年度上半期にさらに大きな損失を計上すると警告しており、住宅プロジェクトの引き渡しが50%減少したことで利益が消失していますreuters.comreuters.com。上半期の引き渡し戸数は約74,000戸で、昨年の半分程度にとどまっていますreuters.com。これは、不動産不況がキャッシュフローを断ち切っていることを浮き彫りにしています。カントリーガーデンはすでに2023年末に110億ドルの海外債券でデフォルトしており、141億ドルの債務再編が進行中ですreuters.com。デベロッパーが資金難に陥る中、無数のプロジェクトが未完成のままとなり、購入者の信頼を損ない、多くの都市で新築住宅価格が下落しています。
これに対応して、北京は政策支援を強化しています。政府当局は住宅ローン規制を緩和し（大都市で初回購入者向け優遇措置を導入）、金利もわずかに引き下げました。特に、ブルームバーグは、規制当局が国有企業を動員して、問題を抱えるデベロッパーから売れ残り住宅を購入させる計画を報じましたreuters.com。このスキームの下、中央政府系の大手企業や資産運用会社（中国信達など）は、中央銀行の3,000億元の基金を活用して過剰在庫を購入できる可能性がありますreuters.com。これにより供給過剰が緩和され、デベロッパーに流動性が注入されます。これは2022年の取り組みを発展させたもので、地方政府や国有企業がPBOCのリファイナンス制度を使って住宅在庫を購入することが奨励されていましたreuters.com。こうした措置は一部で効果を発揮していますが、依然として信頼感は揺らいだままです。年初来で不動産投資は約8％減少し、住宅購入者の意欲も最大の一級都市以外では弱い状況です。アナリストは、中国の不動産問題は2021年のデベロッパー債務規制に端を発し、長期的な重荷になると警告しています。「これは構造的な下落であり、一時的な落ち込みではない」と、あるエコノミストはロイターに語り、都市人口の増加が鈍化し、投機的な熱狂が戻る可能性は低いと指摘しました。政府は、経済にとって重要な住宅市場を安定させつつ、無謀なデベロッパーを全面的に救済しないという難しいバランスを迫られています。
アジア全域 – 明暗が分かれる: 中国以外のアジア太平洋地域の不動産動向は、より明るい見通しとなっています。日本は投資の磁石として際立っています。今週、欧州の資産運用会社PATRIZIAが日本での大型買収を発表しました。東京の14物件からなる住宅ポートフォリオで、約800戸のアパートメントを含みますpatrizia.agpatrizia.ag。入居率は97%で、家賃は市場価格より10%低いと見られており、PATRIZIAは日本代表の滝沢雅美氏によると、「収益の安定性と…積極的な運用による収益成長の機会」を強調していますpatrizia.agpatrizia.ag。この取引（PATRIZIAにとって日本で過去最大級の一つ）は、東京の賃貸住宅に対する海外投資家の信頼を示しており、都市化と供給の逼迫が追い風となっています。日本の超低金利と上昇する家賃は、借入コストが高い他市場と比べて魅力的です。同様に、シンガポールと韓国でも物流やデータセンター資産への安定した関心が見られますが、高金利が取引量をやや冷やしています。
オーストラリア＆インド: オーストラリアでは、物語が好景気から政策主導の穏やかな成長へと移行しています。2025年初頭の急成長の後、オーストラリア準備銀行は3度の利下げを行い（年央までに政策金利を3.60%にafr.com）、低インフレ下で経済を支えました。シドニーやメルボルンの住宅市場はその後安定し、金利低下が買い手の慎重姿勢を相殺し、価格は緩やかに上昇しています。一方、インドの商業用不動産は、特にバンガロールのようなIT拠点でのオフィス賃貸が好調で回復し、住宅販売も主要都市で過去最高を記録するなど、力強い経済成長が後押ししています。
新たな政策の動き: 地域政府も活発に動いています。韓国は住宅供給を拡大するための施策を準備しており、価格の抑制と若年層の購入支援を目指しています（詳細は未定）menafn.commenafn.com。また、ベトナムでは、政府が不動産企業や住宅購入者向けの融資を緩和し、不動産セクターの信用収縮の緩和を図っています。全体として、アジア太平洋地域の不動産見通しは二極化しています: 中国の長引く低迷が地域の成長やコモディティ需要の足かせとなっていますが、他の市場（日本、インド、東南アジア）は、的を絞った景気刺激策や持続的な都市需要により比較的堅調です。投資家はますます選別的になっており、ファンダメンタルズや政策支援が明確な市場を好み、債務過多や供給過剰の市場を避ける傾向にあります。
中東: 熱狂する湾岸市場と新たな改革
湾岸ブーム – ドバイの記録的急騰: 中東の不動産市場の注目は、湾岸諸国の驚異的な不動産ブーム、特にドバイに集まっています。首長国の不動産市場は2025年に記録を塗り替え続けており、富裕層や投資家の流入によって活況を呈しています。最初の8か月間（1月～8月）で、ドバイは約4412億ディルハム（約1200億ドル）の不動産売上高を記録しましたinstagram.com。これは過去数年の年間合計を上回る数字です。2025年第2四半期だけで5万1000件の住宅販売があり、これは四半期ベースで過去最高の取引量となりました（Knight Frank調べ）bloomberg.com。需要は幅広く、パーム・ジュメイラの超高級ヴィラ、洗練されたコンドミニアム、さらには未完成物件の販売まで好調です。この高騰により、主要エリアの価格は前年比で2桁上昇しています。例えば、ヴィラの価格は不動産コンサルタントによると1年前より約16%高く、取引件数も年初来で約30%増加しています。
この活況は「再びバブル崩壊への懸念を煽っている」と、Bloombergは報じていますbloomberg.com。経験豊富な観察者たちは、ドバイの前回の不動産バブルが崩壊した2009年との類似点を指摘しています。過熱の兆候は至る所に見られます。最近、パーム・ジュメイラの豪邸が記録的な1億7,000万ディルハム（約4,600万ドル）で売却され、未完成物件の転売も復活しています。しかし、市場には新たな下支えもあります――長期滞在の外国人居住者の流入（他地域の不安定さからの避難）や、主要エリアでの新規供給の相対的な少なさです。デベロッパーも在庫管理のために段階的に物件をリリースしています。アナリストは慎重な姿勢を促していますが、直ちにバブルが崩壊するとは見ていません。「今回のサイクルは異なります――実需層が多く、レバレッジも少ない」と、ある地元の仲介業者は述べていますが、世界的な金利高止まりや原油価格の下落が続けば、ドバイの不動産市場は冷え込む可能性も認めています。現時点では勢いは強く、8月の売上高は109億ドル（前年同期比13％増）に達し、夏の購買ラッシュが続いていますtherealestatereports.com。賃貸利回りも依然として魅力的（約6～8％）で、機関投資家を引き付けています。それでもなお、ドバイ土地局は投機熱を警戒し、過熱防止のために取引手数料の引き上げや居住ルールの調整などの対策を検討しています。サウジアラビア – 開放政策: サウジアラビアでの大きな話題は規制改革です。7月8日、政府は画期的な非サウジ人向け不動産所有・投資法を承認し、王国の不動産市場への外国人アクセスを大幅に自由化しましたnatlawreview.com。この法律は2026年1月から施行され、外国人個人および企業が指定区域内で不動産を所有・投資できるようになります（新設の不動産総局が指定予定）natlawreview.com。当初は、リヤド、ジェッダなどの主要都市の需要が高いエリアが含まれます。一定の条件もあり、例えば外国商業投資は最低資本金3,000万サウジリヤル（約800万ドル）の開発プロジェクトで、5年以内に完了する必要がありますnatlawreview.com。しかし、この変化は大きな転換点です。20年以上続いた制限的な枠組みを置き換え、サウジ・ビジョン2030の外国資本と専門知識の誘致目標に沿ったものですnatlawreview.com。政府の狙いは、不動産供給の拡大と業界の近代化を進めつつ、地元の利益も守ることです。例えば、外国人は依然としてメッカとメディナの聖地での所有はほぼ禁止されておりnatlawreview.com、個人の外国人居住者は居住許可証を持ち、内務省の承認を得た場合のみ住宅を購入できますnatlawreview.com。導入は段階的に行われ、規制当局が価格やサウジ国民の住宅取得可能性への影響を監視しますnatlawreview.com。反応: 不動産開発業者や世界の投資家はこの法律を歓迎し、市場を深める「ゲームチェンジャー」と呼んでいます。アナリストは、区域が発表され次第、サウジの商業プロジェクト（ホテル、オフィス、モールなど）への外国投資の波が起こると予想していますが、その全体的な効果が現れるには数年かかるでしょう。
その他の地域動向: 湾岸地域全体で、強力な石油収入と経済成長が不動産ブームを後押ししています。カタールやアブダビでも価格上昇が見られますが、ドバイほど急激ではありません。リヤドでは、サウジの首都がビジネス移転施策のもと企業を引き付けており、建設ラッシュが進行中です。高級セグメントは地域全体で好調で、ドバイは超高級物件の販売でリードしています（ナイト・フランクは2025年に1,000万ドル超の住宅販売市場でドバイを世界1位と評価）。また、リヤドの外交地区や沿岸部のNEOM開発も注目を集めています。一方、エジプトは対照的な状況に直面しています。通貨危機とIMF改革により不動産市場が冷え込み、現地通貨建ての住宅価格は急騰しているものの、投資は減速しています。イスラエルでは、数年ぶりに住宅価格が下落し、2024年のピークから約2%下がっています。これは金利上昇と政治的不透明感が買い手の信頼感を損なっているためです。全体として、2025年後半の中東不動産市場は、湾岸地域での成長と機会（改革と経済多角化に支えられている）が、経済的に苦しい一部地域の課題と対比される構図となっています。
ラテンアメリカ：高金利、大きな計画、そして強靭な需要
ブラジル – クレジットクランチを乗り越える: ラテンアメリカ最大の経済大国であるブラジルは、住宅セクターにおける高金利の影響に苦しんでいます。中央銀行の基準金利セリック（Selic）は14.75%と、約20年ぶりの高水準reuters.comであり、住宅ローンの借入コストが急騰し、住宅販売や建設が低迷しています。さらに問題を複雑にしているのは、ブラジル国民がより高い利回りを求めて、従来の貯蓄口座（住宅金融の主な資金源）から資金を引き出していることですreuters.com。これにより、不動産ローンの資金ギャップが生じています。これに対応して、中央銀行総裁ガブリエル・ガリポロは、差し迫った解決策として「ブリッジ」ファイナンスプログラムを導入し、新たな住宅金融モデルへの移行を示唆しましたreuters.com。9月5日の発言で、彼はこの計画が国営銀行カイシャなどの大手銀行と共に策定され、減少する貯蓄預金に代わる資金調達源を見つけることを説明しましたreuters.comreuters.com。そのアイデアは、他の金融商品（カバードボンドや証券化の拡大など）を活用し、金利が下がるまで開発業者や住宅購入者がクレジットにアクセスできるようにすることです。「私たちは新しいシステムに移行しなければならない」とガリポロ氏は述べ、金融教育やより良い投資選択肢の普及により、貯蓄行動が恒久的に変化したと指摘しましたreuters.com。幸いなことに、ブラジルのインフレ率は一桁台に落ち着き、中央銀行はついに利下げを開始しました（8月に0.5ポイントの利下げ、今後も追加が見込まれています）。不動産セクターは、これらの利下げによる景気回復を心待ちにしています。不動産開発業者によると、2025年半ばには新規プロジェクトが停滞しましたが、年末までに融資コストが下がれば、潜在的な住宅需要が解放されることを期待しています――ブラジルには若年人口が多く、数百万戸規模の住宅不足があります。
メキシコ – 投資ブームとニアショアリング: メキシコの不動産の見通しは明らかに強気です。最近の分析によると、不動産投資は2025年までに6,520億ペソ（380億ドル）に達すると予測されており、年間約15％の力強い成長を示していますriotimesonline.com。この楽観的な見方を支える要因はいくつかあります。第一に、製造業のニアショアリング—米国企業がサプライチェーンをより近くに移転する動き—が、メキシコの米国国境沿いや主要物流拠点での産業用不動産の需要を急増させています。モンテレイやティフアナなどのホットスポットでは産業用空室率が3％未満となり、賃料は過去最高を記録、新たな倉庫や工場団地の開発が進んでいます。第二に、2024年末に就任したクラウディア・シェインバウム大統領の下、メキシコ政府は野心的な住宅推進策を開始しました。任期中に100万戸の新築住宅を建設することを目指しておりriotimesonline.com、手頃な価格の住宅に重点を置いているため、住宅建設業者の活動が活発化しています。連邦住宅機関（インフォナビットおよびフォビッセ）は融資を拡大し、2025年予算では低所得者向けの新たな補助金も導入されました。その結果、住宅建設は約50％の増加が見込まれています：2024年の2,410億ペソから2025年には3,640億ペソへriotimesonline.com。「レジリエンス（回復力）」は、アナリストがメキシコ市場を表現する際によく使う言葉です—世界的な課題があっても、国内需要と海外投資が市場を支えていますmexlaw.com。とはいえ、メキシコは逆風にも直面しています。高金利（バンシコの政策金利は約11.25％）により住宅ローンは高止まりし、政権交代は地方の許認可取得を遅らせることがあります（メキシコシティの住宅市場は官僚的な遅延で低迷していますriotimesonline.com）。さらに、エネルギーインフラの制約が一部の産業回廊で成長を抑制していますriotimesonline.com。それでも、全体的なストーリーは前向きです。国際投資家が資金を投入しており、メキシコの不動産投資信託やデベロッパーに流入、製造業の需要と拡大する中間層に持続的な需要を見込んでいます。ペソの相対的な安定性と米国市場への近接性も魅力を高めています。
アンデスおよび南部コーン：ラテンアメリカの他地域では、傾向はより局所的です。チリとコロンビアは、金利上昇とインフレにより住宅市場が冷え込んでいましたが、現在はインフレのピークを過ぎており、2025年には市場が回復する可能性があります。アルゼンチンは、経済混乱と100％超のインフレの中で、正式な不動産市場が凍結しており、取引は現金で行われるか、まったく行われないかのどちらかです。今後の選挙の結果と潜在的なドル化を待っています。ペルーは、政治的不確実性に関連した建設の減速に直面しています。明るい話題としては、パナマが、地域のビジネス拠点としての役割のおかげで、パンデミック後の商業用不動産（オフィスや小売）の回復を報告しています。また、カリブ市場（ドミニカ共和国やコスタリカなど）は、観光とリゾート・沿岸物件での外国人購入による恩恵を受けています。まとめると、ラテンアメリカの不動産市場は二極化しています。金利の高い経済は様子見の状態にあり、メキシコ（および金利が下がればブラジルも）は、構造的なトレンドを活かした成長ストーリーとして際立っています。
アフリカ：経済的困難の中で国内資本が台頭
パンアフリカン・シフト – 地元投資家が台頭： 今年のアフリカ不動産で注目すべきトレンドは、国内機関投資の急増です。これまでアフリカの不動産開発は外国資本や開発金融に大きく依存していましたが、それが変わりつつあります。「年金基金や地元の資産運用会社がついに参入し始めた」と、スタンダードバンクのNiyi Adeleye氏は説明していますpropertywheel.co.za。例えば、ナイジェリアの年金基金は2025年上半期に不動産への配分を2024年上半期比で約418%増加させましたpropertywheel.co.za。元々の規模は小さい（約900万ドルから5100万ドル）ものの、これは大きな飛躍であり、不動産が安定した収益資産クラスとして新たな信頼を得ていることを示しています。この長期的な地元資本の注入がプロジェクトの始動を後押しし、不安定な外国資金への依存を減らす可能性もありますpropertywheel.co.za。同様に、東アフリカではケニアやルワンダの年金制度が、手頃な住宅や商業開発などの不動産投資を模索しています。今後開催されるアフリカ不動産投資サミット（9月18～19日、ケープタウン）では、このトレンドが強調され、地元資本が「持続可能な成長を促進」し、一部の国際投資家に取って代わっている様子が紹介される予定ですpropertywheel.co.zapropertywheel.co.za。地元銀行やファンドが恒久的な資本を提供することで投資エコシステムが成熟しつつあり、これは大陸のより強靭な不動産市場の創出にとって好材料ですpropertywheel.co.za。
南アフリカ – 金利緩和と緩やかな回復: アフリカ大陸で最も発展した市場である南アフリカは、金利緩和のおかげで慎重ながらも回復の兆しを見せています。南アフリカ準備銀行は、2024年後半以降、政策金利（レポ金利）を100ベーシスポイント引き下げました（2025年半ばまでに8.25%から7.25%、9月までに7.00%へ）privateproperty.co.za。プライム貸出金利は現在10.5%で、以前の11.75%から低下していますooba.co.za。これらの利下げは、インフレ率が3～6%の目標範囲内に収まったことで可能となり、不動産セクターにも徐々に波及し始めています。住宅ローン金利が低下し、住宅の購入しやすさがわずかに改善しています。それでもなお、住宅市場は依然として圧力下にあります。Global Property Guideによると、需要は「依然として高い失業率と低迷する経済」の中で低調であり、実質的な住宅価格は横ばいか下落していますglobalpropertyguide.com。南アフリカの消費者は経済的に厳しい状況にあり、銀行は前回の利上げサイクル後に融資基準を厳格化しています。住宅販売件数は2024年の低調な水準からわずかに改善しているに過ぎず、開発業者は依然として高い資金調達コストや自治体サービスの不足により（特に手頃な価格帯で）新規プロジェクトの立ち上げに苦労しています。一方で、電力供給の不安定化により、より小型で省エネ性能の高い住宅への志向が強まっており、停電（ロードシェディング）の影響で太陽光パネルやインバーターなどの設備が住宅市場で非常に人気となり、価格や需要に影響を与えています。
商業分野では、南アフリカは世界的な傾向を反映しています。都市中心部（例：ヨハネスブルグCBD）のオフィス空室率は高止まり（15～20%の範囲）しており、企業による縮小が続いています。一方で、物流・工業用不動産は好調で、これはEコマースや貿易の拡大によるものです。最近のコンサルティングレポートによると、主要アフリカ市場で倉庫稼働率が83%以上に達しており、南アフリカは大陸内で最も高い工業用賃料と利回り（約8%のキャップレート）を享受していますconsultancy.africa。小売不動産は二極化しており、主要ショッピングモールはコロナ後に来客数が増加し回復していますが、二次的な小売センターは消費者の支出削減で苦戦しています。
新興市場と機会: アフリカ全土で、特定の都市が2025年の不動産投資における「注目すべき都市」として挙げられています。Estate Intelの調査によると、ナイロビ、ラゴス、アクラ、キガリ、ヨハネスブルグが都市化と成長の見通しからトップの選択肢となっていますestateintel.com。例えば、ナイロビでは近代的な物流パークや中間層向け住宅の需要が高まっており、ラゴスでは小売業や複合開発のパイプラインが活況を呈し、キガリの安定性は手頃な価格の住宅に外国人投資家を引き付けています。アフリカでは住宅需要が依然として非常に大きく、推定5,000万戸の住宅不足があります。各国政府も注目しており、ケニアでは新たな手頃な価格の住宅建設資金を調達するために物議を醸す住宅税を導入しました（反発もありますが）、ナイジェリアの新政権はより多くの住宅ローンを可能にするため住宅金融改革を優先しています。ナイジェリアでは、不動産開発業者協会が新政権のインフレ抑制と通貨安定化の取り組みにより活動の増加を報告しており、これが成功すれば住宅金融の解放につながる可能性があります。さらに、REITs（不動産投資信託）も徐々に成長しており、ナイジェリアのREIT市場は資産規模約6億ドルに達し、南アフリカに次いでアフリカで2番目の規模となっていますinstagram.com。これは新たな投資手段を提供しています。
課題: 前向きな兆候がある一方で、通貨の変動、政治的リスク、インフラ不足などの課題が多くのアフリカ不動産市場に重くのしかかっています。資金調達コストは高く（ナイジェリアやガーナの開発業者向けの現地金利は20％を超える）、投資家の信頼も脆弱です。それでも、自国資本の役割拡大と段階的な経済改革は成熟化の兆しを示しています。ある専門家は、年金基金や地元機関の参入が「成熟した投資エコシステムの到来を示している」と述べており、これによりアフリカの不動産市場にさらなる安定性、より良いガバナンス、長期的な視点がもたらされる可能性がありますpropertywheel.co.za。今後、関係者は2025年が転換点となり、アフリカの不動産市場がより自立的かつ強靭にその膨大な潜在力を引き出し始めることに慎重ながらも楽観的な見方をしています。
出典:
- ロイター – 米国の住宅ローン金利の低下＆住宅市場のセンチメント ainvest.com reuters.com; トロント市場データ reuters.com reuters.com
- ロイター – 英国ハリファックス指数＆分析 reuters.com reuters.com; 欧州商業用不動産投資の落ち込み m24sunshine.com m24sunshine.com
- ロイター – カントリーガーデン損失警告、中国のデベロッパー reuters.com reuters.com; ブルームバーグ – ドバイの販売ブームと暴落懸念 bloomberg.com bloomberg.com; サウジの外国人所有法 natlawreview.com natlawreview.com
- ロイター – ブラジル住宅金融に関する発言 reuters.com reuters.com; リオタイムズ – メキシコ投資予測 riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel（アフリカ） – ナイジェリア年金＆国内資本 propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – 南アフリカの市場状況 globalpropertyguide.com; SARB利下げ privateproperty.co.za.
