主な事実:
- 利下げの兆し: 米国の雇用統計の弱さを受け、連邦準備制度理事会（FRB）が早ければ9月中旬にも利下げを開始するとの観測が高まり、来年1月までに政策金利が約3.25～3.50％まで引き下げられる可能性があるreuters.com。予想されるFRBの方針転換は世界中の借入コストを緩和する見通しで、アナリストはこれが新興国の中央銀行による「積極的な金融緩和を解き放つ」可能性があると指摘しているriotimesonline.com。これにより不動産融資の条件が改善される見込み。
- 米国住宅市場の冷え込み: かつて過熱していたアメリカの住宅市場は買い手有利に傾きつつある。「住宅購入者の不足」により、多くの売り手が売値を引き下げたりインセンティブを提供したりしているabcnews.go.com。全米の既存住宅販売は年初来で昨年比約1.3％減少しており、昨年自体が過去30年で最低水準だったabcnews.go.com。また、オースティン、マイアミ、ロサンゼルスなどの主要都市では、今夏の中央値の売出価格が前年比で約4～5％下落したabcnews.go.com。
- 米国商業不動産への大型投資: オフィスの空室率が高止まりする中でも、投資家は優良物件に飛びついている。ニューヨークでは、RXR Realtyが590マディソン・アベニューを11億ドルで取得することで合意、これは過去3年以上で最大のマンハッタンのオフィス取引となるcommercialcafe.com。RXRはこれを「オフィス回復」戦略と位置付けており、優良オフィスビルを割安で取得し、セクターの苦境にもかかわらず一流オフィスが長期的に勝者になると見込んでいるcommercialcafe.com。
- ヨーロッパの明暗： ヨーロッパの商業用不動産は依然として低迷しており、投資額は10年来の低水準付近にとどまっている reuters.com。「私たちは『ゾンビランド』にいる…回復もなく、取り残された資産、流動性もない」とPGIMの欧州不動産責任者は語る。多くの売り手が価格引き下げに抵抗しているためだ reuters.com。しかし、掘り出し物を狙う投資家たちが動き出している。イギリスでは、プライベート・エクイティ大手のKKRが英国の家主PRS REITの買収に関心を示し、英国不動産価値の下落を受けて賃貸住宅信託への6億3,160万ポンドの入札に加わった reuters.com reuters.com。一方、英国の住宅価格は8月に過去最高の平均29万9,331ポンドを記録し、前年比2.2%上昇した reuters.com reuters.com。手頃感の改善と堅調な需要が「緩やかだが着実な」上昇を支えている reuters.com（ただし、売り手は物件を売るために例年よりも価格を下げているreuters.com）。
- 中国の不動産混乱: 中国の不動産セクターは強い圧力にさらされています。主要都市のオフィス空室率は過去最高を記録（深セン30.6%、上海22.6% reuters.com reuters.com）、家主はテナントを引き付けるために電気自動車の無料充電や家賃割引などの特典を提示していますreuters.com reuters.com。同時に、中国のデベロッパーの債務危機が続いており—エバーグランデの歴史的崩壊がその象徴です。かつて500億ドル規模だった同社は、香港取引所から上場廃止され、その価値はわずか2億8200万ドルに縮小しましたreuters.com reuters.com。当局は買い手の信頼回復に奔走しており（上海では住宅購入規制を緩和reuters.com）、売れ残り住宅や未完成プロジェクトの過剰が依然として市場心理を圧迫しています。
- アジア太平洋地域の注目点: 日本の不動産市場には新たな資本が流入しており、超低金利時代の転換が近づいています。三菱UFJフィナンシャル・グループは、日本の不動産向けに1,000億円（6億8,000万ドル）のファンドを立ち上げreuters.com—東京や大阪のオフィス、住宅、ホテルを狙った新ファンドが相次ぎ、価格も上昇しています。地域全体では、オーストラリアとインドで安定した需要が報告されていますが、金利上昇が購入の手ごろさを試しています。
- 中東のブームと改革: 湾岸地域の不動産は、強力な経済的追い風を受けて活況を呈しています。ドバイでは8月の不動産売上高が400億ディルハム（109億ドル）に達し、前年比13%増となりましたarabianbusiness.com。記録的な取引（1億6100万ディルハム（約4400万ドル）のパーム・ジュメイラのヴィラ売却など、ドバイ史上最高額の一つtherealestatereports.com）が相次いでいます。UAEの人口は400万人を突破し、新規オフプランプロジェクトや高級住宅への需要を後押ししていますarabianbusiness.com。地域の他の場所では、サウジアラビアが2026年1月から外国人投資家に不動産市場を開放する画期的な法律を承認しましたmiddleeastbriefing.com middleeastbriefing.com。これは国際資本の導入と、湾岸諸国が成長の原動力として不動産開発に期待する中、ビジョン2030の多角化を支援する動きです。
- ラテンアメリカの動向: ラテンアメリカ市場は不動産の上昇局面を迎えようとしています。同地域の金利がついにFRBと連動して緩和される可能性があるためです。バンク・オブ・アメリカは、FRBの利下げがブラジル、コロンビア、メキシコなどで「積極的な」金融緩和の舞台を整えると指摘していますriotimesonline.com。これは歴史的に高かった現地金利の時代の後の救済となります。メキシコでは製造業のニアショアリングブームにより、投資家が工業団地や住宅に注目しています。同国は2025年に6520億ペソ（約320億ドル）超の不動産投資を呼び込むと予測されており、15%の増加となります。物流施設、新築アパート、観光開発への需要が牽引していますadventuresincre.com。ブラジルやコロンビアも同様に、借入コストの低下が2026年に向けて商業不動産取引や建設活動を活性化させると見込んでいます。
北米: 低迷する住宅市場と大型取引
住宅市場の変化: 数年間にわたる熱狂的な価格上昇の後、米国の住宅市場の勢いは停滞しています。住宅ローン金利が高止まりしているため、購入希望者は少なく、売り手は苦境に立たされています。全米の多くの地域で、住宅は市場に長く留まり、入札合戦はほとんど消滅しました abcnews.go.com abcnews.go.com。AP通信の調査によると、多くの売り手がオファーを引き出すために（時には繰り返し）売出価格を下げたり、金利引き下げや修理費用のクレジットなどの特典を提供したりしているといいますabcnews.go.com abcnews.go.com。7月の全米中央値売出価格は約43万9,000ドルで、前年比でわずかに上昇しましたが、かつて人気だったオースティン、マイアミ、シカゴ、デンバーなどの都市では、中央値価格が実際に前年比約4～5％下落しましたabcnews.go.com。新築物件の供給増加や買い手の様子見により、売れ残り住宅の在庫（アクティブリスティング）は7月に前年比約25％増加しましたabcnews.go.com。中古住宅の販売は世代的な低水準にとどまったままで、7月までの販売ペースは前年の低調な水準を1.3％下回っていますabcnews.go.com。「売り手が強気の交渉をするのは難しくなってきている」とAPは報じており、力関係は徐々に買い手側に戻りつつありますabcnews.go.com。それでも、エコノミストは住宅の手頃さが徐々に改善していると指摘しています。平均して賃金の伸びが住宅価格の伸びを上回っており、住宅ローン金利が下がれば、抑えられていた需要が解放される可能性がありますabcnews.go.com abcnews.go.com。
商業セクター – 慎重さと機会主義: 北米の商業用不動産の状況は二極化しています。一方で、オフィスの大家は引き続き苦戦しており、リモートワークや借入コストの上昇によって空室率が高止まりしています。一部の市場では苦境が明らかで、都心のビルが半分空いていたり、コワーキング大手WeWorkが揺らいでいたりします（同社はこの秋後半にチャプター11を申請することになります）。しかし、停滞感が漂う中でも、大口投資家は現在の低迷した価値で優良資産を選別して購入しています。その一例が、8月下旬にRXR Realtyとそのパートナーがマンハッタンの42階建て590 Madison Avenueを11億ドルで取得したことですcommercialcafe.com。これは近年最大のNYCオフィス取引であり、RXRは、優良で立地の良いオフィスは回復すると見ており、古い一般的なオフィスビルが「取り残された資産」となっても戦略的な賭けだと考えています。プラザ・ディストリクトのこのタワーは、有名テナントや最近の改修を誇り、ピーク時の評価額から大幅な割引で売却されました。これは、トロフィー物件でさえ価格が見直されていることを示しています。「これは当社のオフィス回復戦略に合致しています」とRXRは述べ、購入を一流テナントからの継続的な需要と高品質スペースの供給減少に賭けた長期的な投資と位置付けていますcommercialcafe.com。同様に、マンハッタン最大のオフィス大家であるSL Green Realtyは、9月8日に1億6000万ドルでミッドタウンの2つのオフィスビル（346 Madison Aveと隣接物件）を取得する契約を結び、優良物件の統合を進めていますcommercialcafe.com。また、オフィス以外の分野では、工業用不動産が比較的明るい分野となっています。米国の倉庫・物流施設の売上高は8月までの年初来で338億ドルに達し、経済的な逆風にもかかわらず過去2年の記録的な取引量とほぼ同水準となっていますcommercialcafe.com。これは、他の不動産タイプが低迷する中でも、投資家がeコマースやサプライチェーン施設に自信を持っていることを示しています。
政策と資金調達の動向: 北米不動産にとっての潜在的な転換点は、金利の方向性です。すべての注目は、連邦準備制度理事会（FRB）の9月中旬の会合に集まっています。インフレを抑えるために1年間高金利を維持した後、市場はますますFRBがこのサイクルで初めて利下げを行うと確信しつつありますreuters.com。先物市場では、9月の利下げの確率を約88%と見積もっています（ほとんどが0.25ポイントの利下げを予想していますが、0.5ポイントの大幅な利下げの可能性もわずかにあります）riotimesonline.comreuters.com。FRB議長のジェローム・パウエル氏は、労働市場へのリスクが高まっており、これが金融緩和の正当化につながる可能性があると示唆していますreuters.com。もしFRBが実際に一連の利下げを開始すれば、住宅ローンや商業ローンの資金調達条件が大幅に改善されるでしょう。全米リアルター協会は、FRBの金融緩和が「最終的には[商業用不動産市場の借入コストを]緩和する」と予測していますnar.realtor。米国の住宅ローン金利はすでに最近のピークから下がり始めており、住宅購入者にとって多少の安心材料となっています。同様にカナダでも、エコノミストの多くがカナダ銀行が秋までに独自の利下げを行うと広く予想していますequalsmoney.comtruenorthmortgage.ca。これにより、減速していたカナダの住宅市場が再活性化する可能性があります。全体として、より安価な信用の見通しが、低調な北米不動産市場に楽観的な雰囲気をもたらしています。
ヨーロッパ：投資家は市場の底値を探りつつ価値を狙う
商業用不動産 – 「ゾンビランド」が続く: ヨーロッパの商業用不動産市場は低迷から抜け出せず、2025年初めに予想されていた回復の兆しに反している。取引量は10年ぶりの低水準にとどまっており、買い手と売り手の価格の隔たりが埋まらない。第1四半期のヨーロッパの商業用不動産売上高はわずか478億ユーロで、前年とほぼ横ばい、3年前の半分程度にとどまっているreuters.com。第2四半期の速報値はさらに弱く、ヨーロッパ・中東・アフリカ全体の不動産への越境投資は前年比約20%減の172億ユーロに落ち込み、過去10年で最悪の第2四半期となったreuters.com。「私たちは『ゾンビランド』にいる…回復もなく、取り残された資産、流動性も戻らない」と、ファンド大手PGIMのセバスティアーノ・フェランテ氏は市場の麻痺状態を嘆いたreuters.com。買い手は金利上昇や景気後退懸念を受けて大幅な値引きを要求しているが、多くの売り手は価格を下げることを拒み、損失を確定させるよりもローンの「延長と現実逃避」を選んでいる。この膠着状態はオフィス分野で特に顕著で、老朽化した郊外オフィスや半分空きのショッピングセンターなど不人気資産は買い手がほとんどつかない状況だreuters.comreuters.com。最近まで人気だったデータセンターでさえ、ヨーロッパでは投資家の関心が冷え込んでいるreuters.com。一方で、唯一堅調なのが住宅賃貸物件だ。供給不足の賃貸住宅市場には引き続き資本が流入しておりreuters.com、強い入居需要とインフレ連動型家賃が安全性を高めている。例えば、ドイツの集合住宅ポートフォリオや他の「リビングセクター」資産には今も入札がある一方、オフィスタワーは売れ残っている。
機会主義的な取引と入札: ヨーロッパの不動産価値がパンデミック前の高値から大幅に下落している中、特に北米やプライベート・エクイティの機会主義的な投資家たちが掘り出し物を探している。イギリスは注目の的となっている：評価額の低下により、英国の不動産会社が米国の買い手にとって魅力的なターゲットとなっている reuters.com。今週、ロンドン上場のPRS REIT（家族向け賃貸住宅に特化した家主）は、ニューヨークのKKR & Co.から関心を寄せられていることを認めた。reuters.com。KKRは、すでに6億3200万ポンドの買収提案を6月に受けていたPRS REITの正式な売却プロセスに参加したreuters.com。ニュースが報じられた9月8日、PRS REITの株価は約9%急騰し、入札合戦による価値上昇への期待が反映されたreuters.com。KKRの動きはより広範な傾向の一部であり、2025年には米国の投資家が英国上場の複数の不動産信託を狙っている（例えば、KKRは以前、エンジニアリング企業Spectrisに64億ドルの買収提案を行い、ヘルスケア系家主PHPの買収も追求した）reuters.com。アナリストは、評価額の低迷とポンド安により、英国不動産がドル資金の豊富なファンドにとって「バリュープレイ」領域になっていると指摘しているreuters.com。ヨーロッパの他地域でも、ついに一部の不良資産売却が出始めている。ドイツでは、フランクフルトのランドマークであるTrianon超高層ビルの管財人が、この問題を抱えた市場の稀な試金石としてタワーを売りに出したreuters.com。また、フランスやスペインでは、物流パークやホテルのプライベート取引が15～20%の割引で成立しており、価格発見が進行中であることを示している。市場関係者は、売り手が徐々に新たな価格水準を受け入れるにつれ、2025年後半にさらなる取引増加を予想している。
住宅市場の回復力（および英国での記録）： ヨーロッパの住宅市場はまちまちの様相を呈していますが、一般的には商業用不動産よりも良好な状況です。特に、英国の住宅価格は、経済全体の不透明感にもかかわらず、過去最高値を記録しました。住宅ローン貸し手のハリファックスによると、英国の平均住宅価格は8月に299,331ポンドに達し、月間0.3％の上昇（3か月連続の上昇）で過去最高値を更新しましたreuters.com reuters.com。価格は1年前より2.2％高く、エコノミストの予想を大きく上回っていますreuters.com。この驚くべき強さは2024年後半の一時的な下落の後に現れました。市場は2025年初頭に回復し、手頃さの改善（賃金の上昇と住宅ローン金利の安定）や、現在は終了した印紙税減税を利用する最後の買い手の駆け込み需要に支えられましたreuters.com。「住宅市場はこれらの課題をうまく乗り越えられることを示しました」とハリファックスの住宅ローン責任者は述べ、需要は依然として堅調であると指摘しました。インフレと金利が高止まりしているにもかかわらずですreuters.com。とはいえ、取引活動は現実的な価格設定に大きく左右されています。不動産ポータルのRightmoveは、7月の売り手は、売却を実現するために通常よりも多くの値下げを余儀なくされたと指摘しています。市場に売り物件が増加したためです reuters.com。実際、競合する貸し手のNationwideは8月にわずか0.1％の価格下落を記録しており、すべての指標が一致しているわけではなく、主要エリア以外の価格上昇は鈍いことを示していますreuters.com。英国の賃貸市場も新たな記録を更新しています。新規契約の平均掲載家賃は月額1,577ポンドに達し、1年前より3％高く、Rightmoveによれば過去最高値ですreuters.com。同様の傾向はヨーロッパ全体でも見られ、初めて家を買う予定だった人々がより長く賃貸にとどまるため、家賃が上昇しています。ダブリンからパリまで、都市部では住宅供給が依然として逼迫しており、取引件数が減少しても価格は比較的堅調です。政府の政策も流動的です： 英国では、秋の予算案で高額住宅への不動産税が引き上げられるとの憶測が高まっています <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com、これはロンドンの高級市場にいくらか慎重さをもたらしています。全体として、ヨーロッパの住宅部門は商業用不動産よりも堅調に推移しているものの、2025年には明らかに、過去数年の熱狂的なブームではなく、緩やかな価格上昇（または一部地域でのわずかな下落）という、より遅い「新たな常態」へと移行しています。
アジア太平洋： 中国の苦境、政策転換、そして明るい兆し
中国 – 記録的な空室率と救済策: 中国の広大な不動産セクターは、主要分野（オフィスなど）での需要低迷とデベロッパーの債務超過という二重の危機に引き続き直面しています。商業用不動産分野では、数字が際立っています。一流都市の空室率はかつてないほど高くなっています。深圳のグレードAオフィスの空室率は30.6%に達し、上海は22.6%、広州も22.6%、北京でさえほぼ20%が空室ですreuters.comreuters.com。欧米市場とは異なり、中国では在宅勤務はあまり一般的ではありませんが、経済の低迷と企業のコスト削減により、主要都市では「空きオフィスが…ますます一般的」になっていますreuters.com。この過剰供給に対抗するため、家主や地方政府はインセンティブを次々と打ち出しています。デベロッパーは家賃を大幅に引き下げており（グレードAオフィスの家賃は2020年以降、四大都市で20～40%下落reuters.com）、さらに特典も提供しています。例えば、ある国有REITは、テナントに無料の電気自動車充電、柔軟なリース条件、さらには一部の光熱費の負担まで提供し、「粘着性」を高めようとしていますreuters.comreuters.com。市当局も支援策で介入しており、一部ではオフィス賃料の補助、オフィスから住宅への転用の奨励、商業プロジェクト用地の新規売却停止を始めていますreuters.com。これらの努力にもかかわらず、業界関係者は「当面は厳しい状況が続く」と見ています。過剰供給が吸収されるまでreuters.com。この不調はオフィスに限らず、かつて活況だった中国の倉庫セクターでさえ打撃を受けています。その例として、深圳国際（大手物流デベロッパー）は、一部の多国籍企業が縮小する中、倉庫のテナント維持に奔走していますreuters.com。
住宅部門では、中国は異なるが関連した課題に直面しています。デベロッパーの債務危機の余波が買い手の信頼を損なっています。最も劇的な象徴は、中国恒大集団（チャイナ・エバーグランデ・グループ）が8月25日に香港証券取引所から正式に上場廃止となったことであり、一つの時代が終わりました。かつて時価総額500億ドルを誇ったエバーグランデは、18か月の取引停止と再建の試みが失敗した後、株式が抹消されましたreuters.com reuters.com。同社の崩壊（負債総額3,000億ドル超）reuters.comは、「前例のない債務危機」が2021年に中国不動産を襲い、今もくすぶり続けていることを浮き彫りにしていますreuters.com。数十社の民間デベロッパーが債務不履行に陥り、全国に未完成のマンションが残されています。現在、北京は救済モードに入っています。当局は住宅ローン金利を引き下げ、頭金要件を緩和し、多くの都市で住宅購入規制を解除して販売を刺激しています。特に、上海は8月下旬に一部の住宅購入制限を撤廃しました。この政策変更のニュースは実際に不動産株の上昇を引き起こしましたreuters.com。中央政府も、健全なデベロッパーへの融資拡大や、滞っているプロジェクトへの資金支援を国有銀行に圧力をかけて促しています。これらの措置は一定の効果を上げており、規制緩和後の9月初旬には一級都市で新築住宅販売が一時的に回復しました。しかし、回復は依然として脆弱です。多くの中国の家庭は、経営難のデベロッパーからの未完成物件の購入に慎重です。アナリストは、信頼回復には時間がかかると警告しています。ある投資家が言うように、エバーグランデの上場廃止は「中国の不動産主導型成長モデルの時代の終焉を示している」のであり、より冷静な新たな章が始まろうとしていますreuters.com。日本 – 金利上昇、投資家の関心も上昇： 日本では、不動産の状況はかなり異なります。日本銀行の超緩和的な金融政策がついに転換しつつあり、日銀はマイナス金利から徐々に脱却する可能性を示唆しています。これにより、国内投資家が不動産でより高いリターンを求める動きが出ています。日本の依然として低い借入コストが上昇する前に活用しようと、いくつかの新しい不動産投資ファンドが立ち上げられています。例えば、三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）は、東京・大阪・名古屋の中規模オフィス、住宅、ホテルに特化した1,000億円（約6億8,000万ドル）の不動産ファンドを発表しました reuters.com reuters.com。これはMUFGにとって今年2つ目の大型不動産ファンドであり、ロイターによれば、2025年には「日本の不動産ファンド立ち上げラッシュ」の一環ですreuters.com。保険会社の第一生命と丸紅も同様に、7月に4,000億円の不動産ファンドを発表し、オリックスも2月に1,000億円のファンドを立ち上げましたreuters.com。海外投資家も続々と参入しています。モルガン・スタンレーは日本に特化した不動産ファンドで1,310億円（約8億8,500万ドル）を調達し、目標額を上回りましたbloomberg.com eatonvance.com。なぜこれほど関心が高まっているのでしょうか？日本の不動産価値は着実に上昇しており（バブル期ほどではありませんが）、たとえ日銀が金利を引き上げても、日本の優良不動産の利回りは債券と比べて依然として魅力的です。さらに、日本は安定した避難先であり、特に集合住宅や物流施設で堅調なテナント需要があり、比較的予測しやすく低ボラティリティなリターンの評判があります。アナリストは、「数十年にわたるデフレの後、日本の不動産市場は“ポストデフレの強さ”を示している」と指摘し、海外資本を呼び込んでいます（現在、海外投資家は投資額全体の推定27％を占めています）ainvest.com。今後数か月の注目点は、日銀が初の利上げを行うかどうかです。もしそうなれば、貸出コストは上昇しますが、賃料上昇を見越したさらなる買いを促す可能性もあります。現時点では、センチメントは好調です。日本の不動産会社は収益を引き上げていまngs forecasts, and transaction activity in 2025 is on track to beat last year’s, led by the residential and logistics sectors.
アジア太平洋地域のその他の動向: アジア太平洋地域の他の場所では、不動産市場はさまざまな傾向が見られます。オーストラリアの住宅市場は、例えば、年初の好調なスタートの後、冷え込みの兆しを見せています。オーストラリア準備銀行は9月初旬に政策金利を据え置き、4.10%という高水準を維持しており、シドニーやメルボルンの住宅価格は、購入者が手頃な価格の限界に達したため横ばいとなっています。しかし、物件の供給不足が急激な下落を防いでおり、多くの人は利下げが視野に入れば価格がゆっくりと再び上昇すると予想しています（市場はRBAが2024年に金融緩和に動くと見込んでいます）。インドの不動産セクターは依然として堅調で、主要都市の住宅販売は中間層の拡大と都市への人口移動により2025年に記録を更新するペースです。インド政府は9月に手頃な価格の住宅向けの優遇措置を延長し、銀行に対して初めて住宅を購入する人への融資拡大を促しています。東南アジアも注目に値します。ベトナムやフィリピンでは急速な経済成長を背景に新築マンション、オフィス、工業団地の建設ブームが起きており、シンガポールの不動産市場は2021～2022年の熱狂の後、厳しい冷却策や外国人購入者への印紙税引き上げにより冷え込んでいます。全体として、アジア太平洋地域の不動産見通しは二極化しています。中国の不振は地域の投資フローや建設資材需要の足かせとなっていますが、日本、インド、ASEAN諸国など他の経済圏が成長エンジンとなり、世界の投資家の関心をこの地域に引きつけています。
中東: 活況な市場と大胆な政策
湾岸不動産が熱い： 中東の不動産市場、特にエネルギー資源が豊富な湾岸諸国では、著しい上昇局面の真っ只中にあります。高い石油収入、経済の多角化推進、人口増加が相まって、不動産需要を加速させています。これが最も顕著に現れているのがアラブ首長国連邦であり、ドバイとアブダビは記録的な数字を出し続けています。ドバイの不動産市場は非常に活況で、パンデミック後の回復を背景にさらに勢いを増しています。9月7日までの1週間だけで、ドバイでは115億AED超（約4,300件）の不動産取引が記録されましたfacebook.com。8月全体では、売上高が400億AED（約109億ドル）に達し、前年同期比13.2%増arabianbusiness.com。この数字には、16,993件の住宅取引が含まれており、ドバイ土地局のデータによると、単月としては過去最多となりましたarabianbusiness.com。このブームは市場の両端に及んでいます。オフプラン部門（新規開発）は取引量が22%増加arabianbusiness.comし、投資家はドバイのマスタープランコミュニティで新規プロジェクトのユニットを次々と購入しています。同時に、セカンダリー（転売）市場も価値ベースで約6%成長arabianbusiness.comし、既存の住宅地で実需層の需要が堅調であることを示しています。注目を集めた取引の一つが、パーム・ジュメイラのヴィラが1億6,100万AED（約4,400万ドル）で売却されたことで、これはドバイで記録された中でも最高額の一つtherealestatereports.comです。ブローカーによれば、ヨーロッパ、インド、中国からの超富裕層バイヤーが、ドバイの限られたウォーターフロントの豪邸やペントハウスに対する「前例のない」需要を牽引しており、ラグジュアリー物件の価格を新たな高値へと押し上げています。賃貸市場も好調で、ドバイの家賃は前年比で二桁上昇し、大家は一括前払い小切手を求めることが多く、入居希望者が限られた物件を争う状況です。
アブダビも好調です。UAEの首都における不動産取引総額は、2025年上半期で615億ディルハム（167億ドル）に達しましたarabianbusiness.com。政府はヤス島やサディヤット島の大型プロジェクトの新たなフェーズを次々と完売させています。湾岸地域の他の場所でも、サウジアラビアの主要都市（リヤド、ジェッダ、ダンマーム）では、政府支出と若い人口に支えられ、住宅や土地の価格が急速に上昇しています。例えば、リヤドの平均ヴィラ価格は過去1年で約10%上昇しました。また、リヤドの金融街のオフィス賃料は過去最高となり、企業が続々と進出しています。カタールも、FIFAワールドカップ開催直後に不動産取引が増加し、2025年第2四半期には取引総額が89億カタールリヤル（24億ドル）に達し、前年同期比29.8%増となりましたinstagram.comqa.muqawlat.com。これは新規供給の開始と外国人投資家の流入によるものです。地域全体で、力強いGDP成長と米ドルにペッグされた通貨が投資家の信頼を高めています。特に湾岸諸国のドルペッグ制により、米国FRBの金利変更が直接波及します。現在の高金利はエンドユーザーによる住宅ローン利用をやや抑制していますが、一方で利回りを求める外国資本の流入を湾岸不動産市場に呼び込んでいます。今後、FRBの利下げが見込まれる中、湾岸のデベロッパーは、より安価な資金調達によってメガプロジェクトの開発パイプラインがさらに加速すると期待しています。
政策の変更 – 外国人購入者への扉を開く: 中東では長期投資にとって画期的となる可能性のある重要な政策転換が進行中です。サウジアラビアは主要地域で外国人による不動産所有を認めるため、不動産法を自由化しています。7月、サウジ内閣は新たな不動産法を承認し（2026年1月施行）、主要都市の指定区域で非サウジ人が初めて不動産を完全所有できるようになりますmiddleeastbriefing.com middleeastbriefing.com。これまで外国人は主に短期リースや特定プロジェクトを通じた非常に限定的な所有に制限されていた王国にとって、歴史的な動きです。この法律は、サウジの不動産分野への海外直接投資と専門知識の誘致を目的としており、ムハンマド・ビン・サルマン皇太子の「ビジョン2030」イニシアチブの一環ですmiddleeastbriefing.com。新ルールの下では、外国人個人や企業がリヤドやジェッダなどの場所で不動産を購入できるようになります（ただし、聖地メッカとメディナは依然として対象外、または特別な条件が適用されます）middleeastbriefing.com。政府は、これによりセクターへの「新たな資本の流入を解放する」こと、不動産供給を拡大すること、国際的なデベロッパーがサウジの都市で建設を行うことを促進することを期待していますmiddleeastbriefing.com middleeastbriefing.com。この発表はすでに話題を呼んでおり、湾岸諸国や世界の不動産会社がサウジ市場に注目しています。同市場は大規模プロジェクト（NEOM、紅海リゾート開発など）による建設ブームを迎えています。サウジ当局は地元住民向け住宅への投資も引き続き積極的に行っており、不動産セクターのサウジGDPへの貢献度は2023年から2024年にかけて5.9%から約12%に倍増しましたmiddleeastbriefing.com。これは石油以外の分野での重要性が高まっていることを示していますmiddleeastbriefing.com。一方、UAEでは、不動産規制もより投資家に優しいものになりつつあります。ドバイでは最近、不動産投資に紐づく長期「ゴールデンビザ」の対象が拡大されました（最低投資額の引き下げ必要な投資額）、アブダビは特定の取引手数料を引き下げました。これらの動きは、湾岸諸国が自らを世界的な投資の避難所として確立し、裕福な外国人居住者を惹きつける戦略の一環です。
ESGとテクノロジートレンド: 中東の不動産ブームは、PropTechやESG（環境・社会・ガバナンス）イニシアチブのような新しいトレンドとも交差しています。例えばUAEは、不動産のトークン化や暗号資産による取引の分野でリードしており、ドバイの規制当局は、ライセンスを受けたプラットフォーム上でデジタル資産による不動産購入を可能にする枠組みを整えています。therealestatereports.com therealestatereports.com、一部のデベロッパーは不動産の分割所有のためにブロックチェーンの活用も模索しています。持続可能性も重要な課題となっており、サウジアラビアのギガプロジェクトはすべてグリーンビルディング基準や革新的なエコデザイン（NEOMの「ザ・ライン」都市構想など）を掲げています。地域全体のデベロッパーは、建設コストの上昇や熟練労働者の必要性にも直面しており、建設の急ピッチが時に資材や労働力の供給を上回ることもあります。それでも、中東の不動産市場への信頼感は2025年末に向けて非常に高まっています。アナリストによれば、この地域は世界的に際立ったパフォーマーとして台頭しており、伝統的な市場が減速する中で成長とリターンを提供しています。ドバイのある不動産会社CEOは、「人口増加、インフラ整備、政府の支援が、持続的な不動産成長の完璧なレシピを生み出している」と述べています。arabianbusiness.com arabianbusiness.com ― これは西側諸国の不動産セクターが直面している逆風とは対照的です。
ラテンアメリカ：利下げ期待で高まる希望
ラテンアメリカの不動産市場は、非常に高い金利とインフレという厳しい時期を乗り越えてきましたが、今後はより良い日々が訪れるかもしれないという兆しが見えています。中心的なテーマは、金融政策の転換が予想されていることです。多くのラテンアメリカの中央銀行は、インフレを抑えるために2021年から2023年にかけて積極的に金利を引き上げてきました（ブラジルの基準金利セリックは15％、チリは11％超など）。これらの動きは経済を安定させる一方で、住宅ローンや開発資金の調達コストを非常に高くし、不動産活動を冷え込ませました。現在、インフレが抑制され、米国連邦準備制度理事会（FRB）も利下げを開始する可能性が高まる中、ラテンアメリカでもようやく借入コストが下がる可能性があります。「米国の短期金利が下がれば、ラテンアメリカ、特にブラジル、コロンビア、メキシコでの利下げがしやすくなる」とバンク・オブ・アメリカのアナリストは指摘していますriotimesonline.com。実際、市場はブラジルの中央銀行が2026年まで利下げを継続すると見込んでおり、メキシコのバンシコもFRBが利下げを始めれば緩和に動くと予想されていますx.comriotimesonline.com。この見通しはすでに資産価格を押し上げており（例：コロンビアのCOLCAP株価指数は5年ぶりの高値を記録riotimesonline.comriotimesonline.com）、不動産にとっては融資コストの低下と投資余力の回復を意味します。資金調達コストのためにプロジェクトを延期していた開発業者は、金利が下がれば建設を再開する態勢にあります。
ホットスポットとトレンド: ラテンアメリカの中で、メキシコはグローバルなニアショアリングのトレンドのおかげで際立ったパフォーマーです。米中貿易摩擦が続く中、多国籍メーカーは北米市場への供給のためにメキシコでの事業展開をますます進めています。これにより、工業用不動産（倉庫、工場、物流施設）への需要が急増しており、特に米国国境沿いやメキシコシティ、モンテレイ周辺で顕著です。最近の業界予測では、2025年に6520億ペソ（320億米ドル超）の不動産投資がメキシコに流入すると見込まれており、年間約15%の増加となりますadventuresincre.com。工業用、「垂直型」住宅（コンドミニアム）、観光用不動産セクターが牽引していますadventuresincre.com。ティフアナやフアレスのようなホットスポットでは工業用空室率がほぼゼロとなり、新たな工業団地建設の波が起きています。メキシコの住宅不動産も変化しており、メキシコシティやグアダラハラなどの都市部で若いプロフェッショナル向けに、商業・オフィススペースの上にコンドミニアムがある複合用途開発がブームとなっています。さらに、外国人投資家はラテンアメリカ全域で活発に活動しており、例えばカナダや米国の年金基金がブラジルの物流倉庫やコロンビアのショッピングセンターに投資し、長期的な成長の可能性を見込んでいます。
市場のパフォーマンス: ブラジル（この地域で最大の市場）では、慎重ながら不動産回復の兆しが見え始めています。ブラジルは2023～2024年に二桁台の金利に直面し、住宅販売は減速、サンパウロのオフィス市場では商業用空室率が上昇しました。しかし、インフレ率は一桁台に落ち着き、ブラジル中央銀行は2025年8月に利下げを開始しました。エコノミストは2025年にさらなる利下げを予想しており、これにより住宅ローンの貸し出しや消費者信頼感が徐々に回復する見込みですfinance.yahoo.com reuters.com。ブラジルの住宅開発業者はすでに問い合わせの増加を報告しており、全国の住宅価格は2025年半ばまでに前年比約5%上昇しました（名目ベース）globalpropertyguide.com。政府も手頃な価格の住宅建設を促進するため、補助金付き住宅プログラム（Minha Casa, Minha Vida）を再活性化しています。商業分野では、ブラジルの一等地ショッピングモールの売上が経済回復とともに大きく回復していますが、二次的なモールや古いオフィスビルは依然として圧力を受けています。コロンビアでは、不動産の見通しは慎重ながら楽観的です。同国は依然として比較的高いインフレ率（2024年8月時点で約5%riotimesonline.com）と13.25%の政策金利を抱えていますが、中央銀行は年末までに利下げの可能性を示唆しています。コロンビアの住宅市場は堅調で、新築住宅販売は2025年に約9%成長すると予測されていますbbvaresearch.com。これは低所得者向けの政府補助金や、若年層による世帯形成の増加が後押ししています。アルゼンチンは、100%を超えるインフレに苦しみ、例外的な状況にあります。不動産市場はドル建てでほぼ凍結しており、開発業者はUSDでの事前販売でコストを賄える場合のみ建設を行い、多くの取引が現金で行われています。しかし、今後の選挙や安定化策によって、非常に低い水準からアルゼンチンの不動産活動が回復する可能性も期待されています。
イノベーションとESG: ラテンアメリカの不動産市場でも技術革新と持続可能性のイノベーションが見られます。メキシコ、ブラジル、コロンビアなどの市場ではPropTechスタートアップが登場し、不動産リスティングのデジタル化、不動産のクラウドファンディング、よりスマートな物件管理をもたらしています。例えば、メキシコのスタートアップであるHabiやLa Hausは、オンラインでの住宅販売を効率化するために多額の資金を調達していますadventuresincre.com adventuresincre.com。持続可能性も注目を集めており、地域の主要都市のデベロッパーはグリーンビルディング認証（LEED、EDGE）をますます取得しています。メキシコでは、認証済みグリーンビルディングの床面積が数百万平方フィートに達し、ブラジルのサンパウロ中心部には新たなLEEDゴールドのオフィスタワーがいくつも建設されていますadventuresincre.com adventuresincre.com。政府もこれを奨励しており、例えばパナマシティではLEED認証プロジェクトに税制優遇措置を提供しています。
まとめると、ラテンアメリカは2025年後半に慎重な楽観論をもって不動産セクターに臨んでいます。政治的不確実性や通貨の変動といった課題は依然として存在しますが、金融政策の緩和への転換が大きな追い風となっています。メキシコの製造業ブーム、ブラジルの大きな住宅不足、成長するテックセクターといった構造的な要因と相まって、地域の不動産市場は大きな回復を遂げる可能性があります。高金利の嵐を乗り越えた投資家たちは今、成長に向けてポジションを取っています。クロスボーダー投資ファンドが増加し、地元のデベロッパーは将来のプロジェクトのために土地を確保しており、2026年以降、ラテンアメリカの不動産市場に新たな上昇サイクルが訪れると見込んでいます。
出典: ロイター；AP/ABCニュース；全米リアルター協会；ロイター（ハリファックス指数）；ロイター（香港のClare Jim）；ロイター（東京の浦中美穂）；ロイター（ロンドンのRaechel Job他）；ロイター；アラビアンビジネス；ガルフニュース；ミドルイースト・ブリーフィング；リオタイムズ；Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
