- 回復の兆し（暫定的）: 数年にわたる低迷の後、世界の不動産市場は中央銀行が金利引き下げを始める中で回復の暫定的な兆しを見せています。しかし、借入コストは過去10年の超低水準よりも依然として高く、回復のスピードを抑えています。
- 米国住宅市場の底堅さ: 米国の住宅需要は底堅さを維持しています。 8月の仮契約住宅販売は4.0%増となり、5か月ぶりの高水準となりました。また、「住宅ローン金利の低下が、より多くの購入希望者の契約成立を可能にしている」とNARチーフエコノミストのローレンス・ユン氏は述べています。高級住宅は現在、株式市場の上昇や資産豊富な買い手によって高級物件の販売が活発化し、最も売れ行きの良いセグメントとなっています。一方、住宅ローン金利は11か月ぶりの低水準に下がり、購入のしやすさが向上しています―中央値の買い手の支払い額は4か月連続で減少しました。
- 欧州の低迷は底打ちか: 欧州の不動産不況は底打ちの兆しを見せています。 ドイツでは、今年1～9月の不動産取引件数が前年同期比で約5%増加し、住宅価格も再び上昇し始めました（第1四半期は前年比+3.8%）。ロイターの調査では、ドイツの住宅価格は2025年に3%上昇すると予測されており、3年ぶりの年間上昇となる見込みです。ただし、欧州の商業用不動産市場は依然として低調で、売上高は過去10年の最低水準に近く、郊外のオフィスや老朽化したショッピングモールなど一部の資産は「買い手がほとんどいない」状態で取り残されています。
- アジアはまちまち：中国とその他: 中国の住宅市場は依然として弱いままです。 新築住宅価格は9月に+0.09%上昇（繁忙期）にとどまり、中古住宅価格は下落が続いています。多くの景気刺激策にもかかわらず、アナリストは2026年末から2027年まで本格的な回復は見込んでいません。対照的に、他のアジア市場はより楽観的です。シンガポールでは、CapitaLand Ascendas REITが5億6,580万シンガポールドル相当の物流不動産を取得し、高利回りの産業資産に賭けています。また、インドの商業用不動産は活況で、オフィスや倉庫の賃貸は2025年に過去最高を記録し、企業の拡大や物流需要が牽引しています。一方、全体の住宅販売はやや減速しました。
- 中東は好調: 中東の不動産は石油主導の成長で急騰しています。サウジアラビアの巨大「ギガプロジェクト」では、今年1,960億ドルの契約が締結され、Vision 2030のメガ開発が計画段階から実行段階へと移行し、20%増加しましたarabnews.com。世界の投資家も参入しており、ブラックストーンとアブダビのLunateは50億ドル規模の合弁事業を立ち上げ、湾岸地域の物流施設を買収しています。「GCCで進行中の大規模な経済変革は、物流などの分野に強力な勢いを生み出している」とブラックストーン社長のジョン・グレイ氏は述べ、成長促進政策と地域の旺盛な需要を強調しました。
- アフリカが資本を呼び込む: アフリカの不動産は新たな資本を引き寄せている。 エジプトでは、湾岸諸国の投資家だけで14億ドルを不動産取引に割り当てており、新都市やリゾートの資金調達に充てられている。「エジプトが地域の不動産大国へと変貌を遂げつつあるのは間違いありません」と、ナイトフランクのMENAリサーチ責任者ファイサル・デュラニ氏は述べ、湾岸諸国の富が変革を加速させていると評価している。サブサハラ・アフリカ全域でも、主要都市で堅調な価格上昇が見られ、ラゴス、ナイロビ、アクラなどの主要拠点では、急速な都市化と住宅需要の高まりにより、推定で年間8～12%の不動産価格上昇が記録されている。
- 市場見通しが明るく: 2025年の予測は楽観的に転じている。 各国の中央銀行は政策を緩和し始めており、米連邦準備制度理事会（FRB）は2025年9月に初の利下げを実施、欧州中央銀行（ECB）も最近合計200ベーシスポイントの利下げを行った。これにより、不動産投資が徐々に活性化すると見込まれている。商業用不動産会社は今、活動の回復を予測しており、例えばCBREは2025年の投資予測を上方修正し、世界のCRE投資が来年約15%増加すると見込んでいる。資金調達コストの低下に伴い、不動産株やREITも市場全体の上昇とともに値上がりしており、今後の融資環境の緩和や不動産価値の改善を見越している。
世界概観: 高金利下での回復の兆し
3年にわたる厳しい減速を経て、世界の不動産市場がついに再び活気を見せ始めている。インフレの緩和と利下げの兆しが、回復の初期条件を生み出している。「不動産の強気相場が終焉してから3年、世界の不動産市場は、利下げによって以前のブームを支えた条件の一部が戻りつつある中、回復の兆しを見せている」とブルームバーグは今週報じた。北米からアジアまで、投資家たちは借入コストが急騰した際に敬遠していた市場に慎重に再参入している。
とはいえ、かつての「イージーマネー」時代への回帰ではない。たとえ中央銀行が方針転換しても、現在の金利はパンデミック時代の低水準よりはるかに高いままだ。資金調達コストは依然として歴史的に見て高く、銀行は融資を厳格化している。「今回が再びイージーマネーのサイクルになることはない」とアナリストは警告し、住宅ローンや商業ローンが2010年代の超低金利に戻ることはないと指摘する。購入希望者や開発業者はより高いコストのハードルを乗り越える必要があり、多くの取引は新たに調整された（より低い）価格水準でしか成立しない。ミュンヘンでの業界会議の参加者の一人は、「今が再び参入する好機なのか？」と述べており、この問いはドイツのExpo Realに集まった4万人の不動産関係者の最大の関心事となっている。
経済指標はまちまちのシグナルを発している。良い面では、多くの国でインフレが落ち着き、世界の国債利回りもピークから下がり、不動産のキャップレートへの圧力が一部緩和されている。米国では連邦準備制度理事会（FRB）が利下げを9月下旬に0.25%実施（2025年初の利下げ）し、フェッドファンド金利は約4.0%に引き下げられた。欧州でもECBが引き締めから一転して利上げを停止し、合計約2ポイントの緩和を実施した。これらの動きは、金利が上昇し続ける時代の終焉を示しており、住宅や商業不動産のような金利に敏感な分野にとって歓迎すべき展開である。
しかし、世界の成長は一部の地域で減速しており、信用状況もやや厳しいままです。アメリカでは、10月初旬の一時的な連邦政府閉鎖が経済データの発表を一時的に妨げ、不確実性を高めました。労働市場は先進国で軟化しており、例えばアメリカの雇用増加はほとんど停滞しており、これが続けばオフィスや小売スペースの利用需要を冷やす可能性があります。そして中国では、アジアの不動産問題の震源地として、長引く不動産不況が経済全体の重荷となっています。要するに、不動産のマクロ環境は改善しつつあるものの依然として脆弱であり、この回復は地域ごとに極めて不均一なものとなっています。
北米：高級住宅購入と緩和への期待
北米では、不動産の物語は逆境の中での回復力—特にアメリカ合衆国で—が際立っています。過去1年間で住宅ローン金利が急上昇したにもかかわらず、アメリカの住宅市場の活動は驚くほど堅調に推移しています。9月末、全米リアルター協会（NAR）は、成約前住宅販売数（契約締結に基づく先行指標）が8月に7月比で4.0%回復し、横ばい予想を覆したと発表しました。これによりNARの成約前住宅販売指数は春先以来の高水準となりました。契約件数は南部、中西部、西部で増加し、北東部はやや遅れました—より手頃な地域で買い手の関心が最も強まっていることを示しています。
重要なのは、住宅ローン金利がピークから下がってきていることで、買い手にチャンスが生まれています。アメリカの30年固定住宅ローンの平均金利は最近11か月ぶりの低水準（6%台半ば）に下がり、2025年初めの7%超から低下しました。「住宅ローン金利の低下が、より多くの購入希望者の契約成立を可能にしている」と、NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は市場に戻る買い手を見て説明しました。多くの買い手は金利が高水準だった時に手が出せずにいましたが、今は多少の緩和が見られます。新しいデータによると、住宅購入者の負担能力は4か月連続で改善しており、8月の新規住宅ローンの中央値月額支払いは2,100ドルに下がり、アメリカ人の所得も上昇しているため、負担は1年前より1.1%軽くなっています。この控えめながらも着実な負担軽減が、アメリカの住宅購入者と売り手の信頼感を回復させています。
初めての購入者だけでなく、高級住宅セグメントが活況です。実際、100万ドル超の住宅はアメリカ住宅市場で最も速く売れているセグメントとなっており、業界データによればこの価格帯の住宅は他のどの価格帯よりも早く売れています。2025年の株式市場の上昇と既存住宅の強い資産価値に支えられた富裕層の買い手が、積極的に高級物件に買い替えています。これは1年前、金利上昇で市場全体が停滞していた時とは対照的です。今やS&P500やナスダックが史上最高値を更新し、高額資産保有者は資金に余裕を感じており、不動産を安定した価値の保管先として積極的に投資しています。「株式市場の上昇と健全な住宅資産価値が、高価格帯住宅の強い販売を後押ししている」とYahooファイナンスのレポートは指摘しています。その結果、高級住宅は複数のオファーを受けることが多く、市場の上位セグメントは販売速度で他を上回っています。
米国の商業用不動産分野では、状況はより複雑ですが、希望の兆しも見えています。多くのダウンタウンではパンデミック後もオフィスの空室率が高止まりしており、苦境にある物件の売却（一部のオーナーが高い資金調達コストと低い入居率に屈して）によるオフィスタワーの大幅な値引き売却は2025年まで続いています。それでも、ここでも機会を狙う投資家が動き始めています。専門家によれば、質の高いオフィスビルの売り手と買い手の価格差は徐々に縮小しており、これが2025年にオフィスの評価額の「リセット」と取引件数の増加を後押しするはずです。一方、工業用／物流不動産や集合住宅賃貸などの分野は比較的堅調です。eコマースや製造業の堅調な活動により倉庫スペースの需要は依然として高く、入居率の高いアパートメントビルは多くの予想以上に金利環境をうまく乗り切っています。
一方、金融面では、米国の不動産投資信託（REIT）や不動産株がこの秋に大きく上昇しました。連邦準備制度理事会（FRB）の利下げ観測がセンチメントを好転させ、投資家は金利に敏感なセクターに資金を移し始めています。キャップレートが安定または低下（借入コストが下がれば不動産価値が上昇）することを見込んでいるためです。ダウ・ジョーンズ米国不動産指数は10月初旬まで数週間連続で上昇し、一部の取引日ではS&P500を上回りました。CRE Dailyの分析によれば、「REITのパフォーマンスは、利下げによる借入コストの低下と配当の魅力向上で改善する可能性がある」とのことです。要するに、ウォール街は不動産の回復に賭けているのです。特筆すべきは、商業用不動産サービス大手のCBREが2025年の見通しを上方修正し、来年の投資額が15%増加すると予測している点です。これはFRBの政策転換を受け、従来予想から5%の上方修正となりました。この楽観的な見方は、資金調達の停滞が解消される可能性を示唆しており、金利が実際に下がれば、滞っていた取引が一気に動き出すでしょう。
最後に、北米の状況の一部として土地および農地不動産にも触れておく価値があります。農地価格は「実物資産」投資トレンドの先行指標となることが多いですが、非常に堅調に推移しています。例えば米国中西部では、良質な農地が依然として過去最高値で取引されています。USDAによると、ミネソタ州の土地価格は2025年は2024年比で約5.3%上昇しており、作物価格の下落で農家の収入が圧迫されているにもかかわらずです。ミネアポリス連邦準備銀行の秋の調査では、多くの農家が支出を抑えている一方で、その地域の土地価格は「横ばいまたはやや上昇」していると報告されています。秋のオークションも活発に行われており、農家や投資家からの需要が市場に出ている土地供給の増加に追いついています。第4四半期も土地価格は安定（±0～5%程度の変動）と見込まれており、経済的なショックがなければこの傾向が続くでしょう。金利や商品市況の影響を強く受ける資産クラスである農地のこの底堅さは、不動産の本質的価値が維持されていることを示しています。うまくいけば、2026年までに資金調達コストがさらに下がることで、北米全体の農業用・都市部不動産市場がさらに活性化するでしょう。
欧州：底を探る展開
ヨーロッパの不動産市場は過去2年間で厳しい状況に耐えてきましたが、劇的な回復はまだ見られないものの、最悪期は過ぎたという兆しが強まっています。不動産価値と取引活動は、2022年から2024年にかけてヨーロッパの多くの地域で急落しました。これは欧州中央銀行の急速な利上げによって投資家が逃げ出したためです。2025年半ばには、ヨーロッパの商業用不動産はほぼ凍結状態に陥っていました。ある業界専門家はこの状況を「ゾンビランド…回復なし、取り残された資産、流動性も戻らない」と有名な言葉で表現しました。実際、2025年前半のヨーロッパの商業用不動産売買は、過去10年で最低水準にあり、取引量は好景気時と比べて50％以上減少しました。最も大きな打撃を受けたのはオフィスビル（特に空室率の高い古いオフィスや郊外のオフィス）やショッピングセンターであり、こうした資産は多くの貸し手や投資家が高金利環境下では手を出そうとしませんでした。
10月に入ると、やや雰囲気が改善しています。ミュンヘンで開催されたExpo Realに集まったヨーロッパの不動産関係者の間では、市場の底が形成されつつあるというのがコンセンサスです。「現在のトレンド指数は、底に到達し自信が徐々に戻りつつあることを示しています」と、Messe MünchenのCEO、シュテファン・ルンメル氏は、1,300人の出展者と投資家を対象にした最新調査を要約して述べました。そのExpo Realのトレンド指数によると、回答者の44％が現在、国際不動産の見通しについて楽観的と答えており（昨年より増加）、35％が中立、22％のみが悲観的または「慎重」となっています。これは慎重ながらも楽観的な方向への顕著な変化を示しています。ルンメル氏が指摘したように、高金利や政治的不確実性、官僚主義といった課題は「主要な課題」として人々を警戒させていますが、「全体的にバランスの取れたセンチメントは、市場がゆっくりと正常に戻りつつあることを示している」と述べています。つまり、業界の多くの人が自由落下状態は終わったと感じているということです。
ヨーロッパ最大の経済大国であるドイツのデータも、転換点が近いという見方を裏付けています。ドイツはおそらく最も急激な落ち込みを経験し、不動産セクターは「危機」に陥り、資金調達が枯渇し開発業者が倒産しました。現在、取引が再び徐々に増加し始めています。グローバル仲介会社JLLによると、ドイツの投資用不動産取引高は2025年最初の9か月で234億ユーロとなり、2024年同時期と比べて約5％増加しました。これは好景気時と比べればまだ大きく下回りますが、2年間の崩壊を経て底打ちの兆しを示しています。「商業用および住宅用不動産の価格下落は鈍化し始めている」とJLLは指摘し、その安定化の多くは欧米の中央銀行による利下げによるものとしています。実際、ECBの利上げ停止とわずかな利下げが、ヨーロッパの不動産価格を安定させ始めており、事実上、価値下落に歯止めをかけています。
ヨーロッパの一部地域では、住宅セクターがすでに回復傾向にあります。ドイツでは、2年間の下落を経て住宅価格が再び前年比で上昇しています。2025年第1四半期には価格が前年比3.8%上昇し、これは2022年以来最も速い伸びです。新築住宅の建築許可件数も6月に約8%急増し、今後の建設に希望をもたらしています。9月に発表されたロイターの不動産専門家調査によると、ドイツの住宅価格は2025年に3%、2026年に3.5%上昇すると予測されており、（2022年のピークから約9%下落した）失地の一部を回復する見込みです。「住宅市場の回復は続いており、手の届きやすさが停滞しているにもかかわらず…この傾向が逆転する兆しは見られません」と、INGのグローバル・マクロリサーチ責任者カーステン・ブジェスキ氏は述べていますが、経済の不確実性が「消費者信頼感に重しとなる可能性」があると警告しています。懸念されるのは初めて住宅を購入する人の手の届きやすさで、住宅ローン金利が依然として比較的高く、エネルギーコストも高止まりしているため、アナリストの大半（調査対象14人中11人）は、来年は手の届きやすさが悪化すると予想しています。「2025年残りの期間で手の届きやすさが大幅に改善する見通しは立っていません」とGEWOSリサーチのセバスチャン・ヴンシュ氏は述べており、住宅圧力を緩和するための新規賃貸住宅の建設が不十分であることを指摘しています。したがって、価格が底を打って反発しているように見えても、ヨーロッパの住宅問題は消費者にとってまだ終わっていません。
一方、商業用不動産セクターでは、ヨーロッパはより緩やかな回復の道を歩んでいます。「これで突然の売買ラッシュが起こるわけではありません…誇張のない穏やかな回復を期待するしかありません」と、JLLドイツのリサーチ責任者ヘルゲ・ショイネマン氏は最近の安定化についてコメントしています。業界のベテランたちは、急速な回復は見込めないと強調しており、むしろ徐々に回復していくと見ています。「今まさに雰囲気が変わりつつあります…しかし、依然として低水準にあります」と、ヨーロッパ最大級の住宅オーナーであるフォノヴィア社CEOのロルフ・ブッフ氏はミュンヘンのパネルディスカッションで述べました。同社を含む企業は慎重に資金調達や取引を再開し始めていますが、取引量は依然として低水準です。2025年前半のヨーロッパ商業用不動産売買は2019年の約半分にとどまっています。また、セクター間の格差も見られます。物流倉庫やホテルは（投資家が成長を続ける分野でお買い得物件を探しているため）買い手の関心が高まっていますが、郊外のオフィスや古いショッピングモールはほとんど取引されていません。これらは再評価が必要な不良資産と見なされています。例えば、破産したフランクフルトの高層ビル（トリアノン）は管財人によって売却に出されており、これはドイツ市場にとって珍しいストレステストとなり、どの価格帯で市場が成立するかが明らかになります。初期の兆候では、入札価格はピーク時の評価額を大きく下回っていますが、少なくとも適正価格では買い手が現れ始めています。
ロンドンとパリ、ヨーロッパの他の主要な投資拠点も同様に逆風に直面しています。イギリスでは、金利の上昇が住宅市場を冷やしており、住宅価格はやや下落（最近数ヶ月で前年比約3～5%、NationwideおよびHalifax指数による）、商業用不動産（特にオフィス）の価値も圧力を受けています。しかし、ロンドンの一等地不動産（中心部の高級住宅など）は、価格下落とポンド安を利用する海外投資家から再び注目を集めています。フランスは一方で、高インフレと政治的不確実性により投資家の信頼が低下しており、一部の海外投資家は少なくとも一時的に他の市場へと焦点を移しています（Expo Realの調査では、米国や特定のEU市場を最重要視する人が顕著に減少し、アジア太平洋および中東への関心が高まっています）。それでも、ECBが2024年にさらに利下げする可能性が高いため、多くの人はヨーロッパが徐々に不況から脱すると予想しています。ナイトフランクやPwCなどの機関は、2025年の取引量が2024年の低迷期より増加すると予測していますが、ピーク時には及ばないものの、投資家が「新常態」となる高利回りに適応し、売り手が徐々に価格で譲歩することで回復が進むと見ています。
まとめると、ヨーロッパは底を打ち、徐々に上向き始めているようです。価格の調整（市場によっては20～30%下落）と今後の借入コスト低下が、バリューハンターを引き寄せています。あるファンドマネージャーは「市場の一部では回復が順調に進んでいる…しかし、不人気な資産やセクターでは流動性がほとんどなく、さらなる苦痛が待っている」と述べています。このK字型回復は、投資家が選択的である必要があることを意味します。住宅（特に賃貸住宅）は明るい材料の一つで、ヨーロッパの慢性的な住宅供給不足がこの分野を比較的堅調に保っています。物流およびデータセンターも依然として人気ですが、今年初めにはスターセクターであるデータセンターでさえ若干の減速が見られました。一方、オフィス分野の将来は、ハイブリッドワークモデルの成功と余剰スペースの再活用にかかっています。
現時点では、徐々に自信が戻りつつあります。Expo Realで調査されたヨーロッパの不動産業界幹部の大多数は、2024～2025年に資金調達条件の改善と建設コストの低下がもたらされると予想しており、これが業界再活性化の最大の要因と見ています。また、政府に対して規制緩和を強く求める声もあり、回答者の79%が「官僚主義の削減」を開発・投資促進のために訴えました。これらの願いが実現し（実際に金利が下がれば）、ヨーロッパの不動産市場は2025年末から2026年にかけて本格的な回復を迎える可能性があります。現時点では患者（市場）は安定しており、慎重ながらヨーロッパは一歩ずつ不動産市場に再参入し始めています。
アジア太平洋：
中国の苦戦と他地域の明るい兆しアジア全域で、不動産の景気は大きく分かれています。注目が集まるのは中国で、数年にわたる不動産不況が長い影を落とし続けています。かつて中国のGDPの4分の1を占めていた不動産セクターは、複数の大手デベロッパーの破綻後も、いまだ底を打っていません。9月の住宅データは課題を浮き彫りにしました: 新築住宅価格は前月比でわずか0.09%上昇し、8月の0.2%増から伸びが鈍化しました。例年、デベロッパーが販促を仕掛け、買い手が市場に殺到する「ゴールデンセプテンバー」と呼ばれる強い時期も、今年は盛り上がりませんでした。さらに注目すべきは、中古（セカンダリーマーケット）住宅価格が先月0.74%下落し、既存住宅価値の18カ月連続下落となったことです。これは、中国の家計が依然として非常に慎重で、賃貸を選ぶか、住宅市場で「落ちるナイフ」をつかむのを避けて様子見していることを示しています。
北京はここ数カ月で、信頼回復のために一連の支援策を打ち出しました。住宅ローン金利は繰り返し引き下げられ、頭金要件も緩和され、多くの都市で住宅購入規制が緩められました。政府は、空き家を社会住宅に転用することで余剰住宅在庫を吸収する都市再開発プログラムまで導入しました。しかし、持続的な回復は見られていません。複数回の景気刺激策にもかかわらず…セクターは持続的な回復を達成していない、とロイターは率直に指摘しています。民間調査や公式データも、消費者心理が依然として低迷していることを示しています。購入希望者は、所得の伸び悩み、高い若年失業率、一部地域での売れ残り住宅の過剰によって足踏みしています。多くの中国の家計は（中国では不動産が主な資産であるため）住宅価格の下落で資産が目減りし、その結果消費を控えるようになっています――これは負の連鎖です。
今後を見据えると、専門家たちは徐々に長期戦を覚悟しつつあります。ロイターのアナリスト調査では、中国の住宅価格は2026年後半から2027年にかけてまで安定しないと予想されており、これは数カ月前の同じアナリストの予測より約半年遅れています。毎月のデータが期待外れに終わるたび、回復のタイムラインは先送りされています。政府は大胆な措置も講じており（例えば今週、広州や深圳など複数の大都市が住宅購入促進策を拡大）、しかし信頼の回復は容易ではありません。「家計は支出を引き締めている」と不動産不況の中で、景気低迷は「企業の信頼感も損ない、…より広範な経済回復の重しとなっている」とアナリストは指摘します。要するに、中国の不動産不況は2026年に向けてアジア経済最大のリスク要因であり続けているのです。世界銀行などの国際機関も、中国の成長見通しを下方修正しており、その主な理由として不動産セクターの弱さを挙げています。
アジアの他の地域では、しかしながら、不動産の強さが点在しています。例えばシンガポールは、資本やビジネスの安全な避難所としての地位から恩恵を受けています。今週、シンガポールの産業用不動産分野への大規模な投資のニュースがありました。CapitaLand Ascendas REITは、シンガポールで3つの高級産業用・物流不動産を5億6,580万シンガポールドル（約4億3,800万米ドル）で取得すると発表しました。これらの物件はパイオニア・セクター、トアス、カランにあり、テクノロジー、物流、ライフサイエンス分野のテナントに全て長期（平均残存5.5年）で賃貸されています。この取引は、REITによる今年の13億シンガポールドル規模の国内投資推進の一環であり、CapitaLand Ascendasのシンガポールのポートフォリオ価値を約123億シンガポールドルに押し上げます。特筆すべきは、この取得によりコスト控除後の純不動産収益利回りが約6.1%となり、REITの分配金にも増益効果が見込まれる点です。これらの魅力的な指標は、アジアの貿易拠点における物流資産の魅力を裏付けています。シンガポールの不動産市場全体も堅調で、グレードAオフィスの賃料は過去最高、空室率は低水準、住宅価格も（中国などからの富の流入もあり）底堅く推移しています。政府のクーリング措置により2021～22年の熱狂から住宅販売は落ち着きましたが、2025年時点でもシンガポールの住宅価格は緩やかに上昇を続けており、（最近のマリーナベイ・ファイナンシャルセンターの一部持分売却のような）大型商業取引も投資家の旺盛な需要が続いていることを示しています。インドもまた明るい材料ですが、より複雑な事情があります。最近のデータによると、インドの主要7都市における住宅販売は2025年第3四半期に前年比約9%減少しており、市場が2024年の過熱状態から落ち着きつつあることを示しています。インドの住宅ローン金利（現在約8.5～9%）や高止まりする価格が一部の需要を冷やしています。しかし、この減少の裏には重要な分岐があります。インドの高級住宅市場は好調です。Knight Frankなどの業界レポートによれば、高級住宅（約1,500万ルピー、18万米ドル超）の販売は2025年に前年比でほぼ40%増加しました。米国同様、インドの富裕層もペントハウスやバンガロールのヴィラなど、より広く高級な物件へと住み替え、不動産をインフレ下で安定した投資先と見なしています。同時に、インドの商業用不動産も過去最高を記録しています。2025年最初の9か月間のオフィスリースは過去最高水準に達し、グローバル企業（特にテック、金融、多国籍企業のグローバル・ケイパビリティ・センター（GCC））が事業を拡大しています。産業用・物流不動産も、インドの急速なEC・製造業成長により好調です。Business Standardによれば、2025年1～9月のオフィス・倉庫リースはインドで過去最高を記録し、住宅市場が落ち着く中でも商業分野の堅調さが目立ちます。こうした商業分野の強さは、企業の高いビジネス信頼感を反映しており、企業はインドの経済成長と人口動態の優位性に賭けています。インド政府によるインフラ投資や「Make in India」などのサプライチェーン誘致策も、産業用不動産の追い風となっています。
一方、他のアジア市場はまちまちの様相を呈しています。日本は例外的な存在です。日本銀行は超緩和政策をわずかに調整しただけ（イールドカーブ・コントロールを微調整したものの、実質的に金利は0%のまま）で、日本の不動産は比較的安定しています。東京のオフィス空室率はやや上昇（6%超）し、パンデミック時代の変化も見られますが、賃料の下落は底打ちしつつあるようです。特筆すべきは、低い借入コストと通貨の優位性（円安）に惹かれ、外国人投資家が日本の不動産市場で活発に動いていることです。米国やシンガポールのファンドによるアパートや物流施設のポートフォリオ買収など、大型取引が2025年に話題となりました。その結果、日本の不動産投資額は年初来で増加し、世界的な傾向に逆行しています。
東南アジアも成長ストーリーを提供しています。インドネシア、マレーシア、ベトナムでは、若い人口向けの工業団地や住宅の開発が急速に進んでいますが、金利上昇により一部の投機的な建設は抑制されています。ベトナムは特に、不動産分野で社債規制や開発業者の不祥事により厳しい年となりましたが、政府は危機回避と住宅購入需要の支援（信用インセンティブやプロジェクトの法改正など）に向けた施策を講じています。オーストラリアとニュージーランドは、インフレを抑制しつつ住宅市場を崩壊させない方法に苦慮しています。シドニーとオークランドの住宅価格は2022～23年に大きく調整されましたが、低失業率と移民の増加が価格の下支えとなりました。2025年末には、オーストラリアの住宅価格は慢性的な住宅不足の中で再び上昇傾向となり、オーストラリア準備銀行が金利を据え置いたことで買い手の心理も改善しています。
まとめると、アジア太平洋の不動産市場は二極化しています。中国は依然として深刻な低迷が続き、地域全体の平均を押し下げていますが、シンガポール、インド、日本などの市場は安定または成長を示しています。多くの投資家は、中国での投資比率を減らし、インドや東南アジアで増やすなど、こうした異なる動向を活かすために資産配分を見直しています。2026年にすべての市場を後押しする共通要因となり得るのは、世界的な金利緩和の可能性です。米国や欧州が利下げに踏み切れば、多くのアジア諸国（特に通貨防衛のために利上げを余儀なくされた新興国）は追随するでしょう。実際、バンク・オブ・アメリカのアナリストは、「米国の短期金利が下がれば、ラテンアメリカや新興アジアでも利下げが容易になる。特にインフレが落ち着いている国では…」と指摘しています。中国の場合、不動産を本格的に回復させるには、さらなる国内刺激策や大きな政策転換が必要かもしれません。他の国々では、人口動態、都市化、そして（間もなく）より安価な資金調達という好材料が揃いつつあります。アジアの不動産市場は一部に課題を抱えつつも決して一枚岩ではなく、2025年の終わりには、地域の不動産見通しは「最も暗い夜（中国）」から「明るい朝（インドなど）」まで幅広い状況となっています。
ラテンアメリカ：高金利が重し、しかし変化の兆し
ラテンアメリカでは、近年、不動産市場が非常に高い金利とインフレの環境を乗り越えてきました。ブラジルからメキシコまでの中央銀行は、パンデミック時代の物価高騰に対抗するために積極的に金利を引き上げてきましたが、その高い借入コストが不動産市場にも波及し、住宅ローンの貸し出しが減速し、住宅販売が冷え込み、一部の商業プロジェクトは後回しにされました。しかし、2025年が進むにつれて、ラテンアメリカではまもなく金融緩和が見込まれ、不動産市場の活性化の舞台が整う可能性が出てきています。
例えば、ブラジルは、地域最大の経済大国です。ブラジル中央銀行は、世界でも有数のタカ派的な金融引き締めを行い、2025年半ばまでに政策金利（Selic）を15.00%まで引き上げました。これは約20年ぶりの高水準です。これにより、ブラジルでの住宅やオフィス開発の資金調達コストが大幅に上昇しました。当然ながら、住宅の手頃さは悪化し、12%を超える住宅ローン金利によって多くの中間層家庭が市場から締め出され、住宅価格の上昇も停滞しました。商業用不動産では、投資家がより高いキャップレートを要求し、特に以前は活況だったサンパウロのオフィス市場で評価額が下落しました。中央銀行は現在、追加利上げを停止し、インフレが持続的に低下している明確な証拠を待ちながら15%で長期据え置きを示唆しています。（ブラジルのインフレ率は、2桁からは下がったものの、依然として約5～6%で目標を上回っています。）
朗報は、ラテンアメリカで利下げへの転換が間近に迫っていることです。エコノミストたちは、米国FRBが明確に金融緩和に転じれば（2025年後半に小規模ながら開始）、それがラテンアメリカの中央銀行にとってより積極的な利下げの「扉を開く」と指摘しています。ブラジルは、インフレ見通しが穏やかなことから（Pantheon Macroeconomicsはブラジルのインフレ率が「引き続き低下し、年末には約5%になる」と予想）、2026年初め、遅くとも2025年末には利下げを開始する見通しです。同様に、チリとコロンビアも、それぞれ11.25%、13.25%まで金利を引き上げた後、すでに利下げを開始しています。例えばチリ中央銀行は、インフレが落ち着いた2024年と2025年に利下げを進めており、政策金利はまもなく一桁台に戻ると予想されています。メキシコはより慎重な姿勢を取り（長期間にわたり翌日物金利を11.25%に据え置き）、市場ではメキシコ中央銀行が、FRBの緩和でペソへの圧力が和らげば2025年に利下げを検討すると見込まれています。
不動産業界にとって、これらの変化は一刻も早く訪れてほしいものです。ラテンアメリカ全域の不動産開発業者や購入者は、信用コストの高騰に苦しんできました。メキシコでは、住宅ローン金利が10%を超えたことで2023～2024年に住宅供給が減速し、住宅販売件数も減少しました。しかし、特に成長中の都市圏やニアショアリングの恩恵を受ける国境地域では、根本的な需要は依然として堅調でした。メキシコ不動産への外国投資―特に米国国境近くの工業団地や物流センター―は、高金利にもかかわらず、製造業の移転トレンドのおかげで実際に急増しました。金利が正常化し下がっていく中で、メキシコの開発業者は、住宅・商業両分野で強い反発的回復を期待しており、これは積み上がった需要と住宅不足解消のための政府プログラムによって後押しされる見込みです。
ブラジルの商業用不動産のパラドックスは2025年に15%の金利環境下での賃料高騰として報じられました。サンパウロでは、供給の制限と新規企業の流入により、プライムオフィスや物流施設の賃料が上昇しましたが、高い割引率のため資産価値は帳簿上で下落しました。これはバネが縮んだ状態を示唆しています。もし（あるいはいつか）金利が下がれば、ブラジルの不動産価値は急激に回復する可能性がある、強い賃貸の基礎をより反映する形になるでしょう。同じことがブラジルのREIT（FIIとして知られる）にも当てはまります。これらは大幅なディスカウントで取引されてきましたが、Selic金利が下がれば投資家は再評価する可能性が高いです。
アンデス山脈を越えて、ペルーやアルゼンチンのような国々は独自の課題に直面しています。ペルー経済は2023～25年に減速し、不動産市場も冷え込みました。高い貸出金利と政治的混乱が買い手の慎重姿勢を強めました。ペルー中央銀行は2024年後半に金利を小幅に引き下げ、多少の緩和をもたらしました。2025年のさらなる利下げで徐々に手頃感が改善する可能性があります。アルゼンチンはインフレ率100%超という特殊な状況で、不動産市場は主に現金（多くは米ドル）で取引され、機能不全の信用システムの外で動いています。ブエノスアイレスの不動産価格は、2017年の米ドル建てピークの約半分にまで下落し、深刻な景気後退と為替規制が大きく影響しました。多くのデベロッパーがプロジェクトを中断しました。経済安定化を目指す選挙後の改革に期待がかかっており、それが不動産活動の回復（たとえば、現在インフレのためほぼ存在しない新たな住宅ローンスキームの導入など）につながる可能性があります。
ラテンアメリカでの注目すべきトレンドの一つは、厳しいマクロ経済状況にもかかわらず、特定の不動産機会への外国資本の流入です。たとえば、米国のプライベート・エクイティや中東ファンドがラテンアメリカの物流やインフラに投資している例があります。ブラックストーンの前述の50億ドル規模の湾岸物流事業は中東以外にも範囲を広げており、世界の新興市場の倉庫を視野に入れている可能性があります。ラテンアメリカの消費者市場の成長もその対象です。メキシコでは、カナダや米国の投資家が米国のサプライチェーン向けに工業用不動産を買い漁っています。また、ブラジルでは、ソブリンファンドやグローバル投資家がデータセンターや冷蔵倉庫などの分野に長期需要を見込んで関心を示しています。
住宅セクターでは、ラテンアメリカは依然として若く都市化が進む人口を抱えており、住宅需要を下支えしています。コロンビアやドミニカ共和国のような国々では、（多くは中価格帯で）活発な住宅建設ブームが見られ、高金利でもその勢いは一部しか鈍りませんでした。パナマやコスタリカでは、国際的なリタイア層やリモートワークの専門職の移住によって住宅販売の堅調さが続いています。チリは深刻な金利ショック（同国の金利は11.25%に達した）を経て徐々に安定化しつつあります。住宅市場は大きく冷え込みましたが、インフレが目標近くまで戻ったことで中央銀行はこれまでに4%以上の利下げを実施し、2025年には住宅活動の回復が期待されています。
全体として、2025年後半のラテンアメリカの不動産市場は、金融緩和を待ち望む不安な状況が特徴です。あるブラジルのデベロッパーは、「私たちはプロジェクトのダムを築いている。金利が下がれば、一気に水門が開くようなものだ」と冗談を言いました。今のところ、主なボトルネックは需要不足ではなく、高い資金調達コストです。IMFや世界銀行は、ラテンアメリカの中央銀行がインフレを抑制したことを称賛しており、その戦いに勝利した今、優先順位は成長の回復へと移ります――つまり、金利の引き下げです。金利が実際に下がれば、地域全体で住宅販売と商業投資の復活が期待できます。2025年後半から2026年にかけて、ラテンアメリカの不動産市場は加速し、ついにこの地域の有利な人口動態や構造的な住宅需要が不動産成長へとつながる可能性があります。その間、市場関係者はポジションを整えています。地元銀行は新たな住宅ローン商品を準備し、デベロッパーは許認可の手続きを進め、投資家は潮目が変わる前に掘り出し物を探しています。中東：メガプロジェクトと巨額資金
中東の不動産セクターは、豊富な資本、国家主導の野心的なプロジェクト、国際的な関心の高まりによって、著しい上昇局面にあります。債務制約のある欧米市場とは対照的に、特に湾岸地域は、近年の高いエネルギー価格と戦略的な経済変革計画のおかげで、潤沢な流動性を誇っています。その結果、湾岸協力会議（GCC）諸国での不動産ブーム、そして過去最高の建設パイプラインと投資案件が生まれています。
サウジアラビアはこの傾向の典型です。ビジョン2030プログラムのもと、同国は「ギガプロジェクト」――かつてない規模の新都市、観光リゾート、インフラ開発――を次々と進めています。今週、ナイトフランクによる新たな分析で、この建設ラッシュがいかに急速に加速しているかが明らかになりました。2025年にサウジのギガプロジェクトで授与された契約の総額は前年比20％増の1,960億ドルに達しました arabnews.com。この数字は驚異的で、5000億ドル超の未来都市NEOM（紅海沿岸）、高級観光拠点のRed Sea Global（最初のホテルがオープンしたばかり）、エンターテインメント都市Qiddiya、リヤドの都市型メガプロジェクトDiriyah GateやKing Salman Parkなどの巨大開発を含みます。ナイトフランクの「サウジ・ギガプロジェクト・レポート2025」によれば、この建設ブームはビジョン2030計画が「計画から実行へ」本格的に移行していることを示していますarabnews.com。
サウジアラビアの首都リヤドは、この不動産革命の中心地にあります。「リヤドはサウジアラビアの新たな経済の中心地として確固たる地位を築いており、2019年以降、王国で創出された新規雇用の63％を占めています」と、ナイトフランクのMENAリサーチ責任者ファイサル・デュラニ氏は述べていますarabnews.com。2016年以降、リヤドでは2,370億ドル超の不動産およびインフラプロジェクトが発表されておりarabnews.com、220kmに及ぶ「スポーツ・ブールバード」や大規模な住宅拡張など象徴的な事業が含まれます。都市の人口（2022年時点で約700万人）は2030年までに1,010万人に達すると予測されておりarabnews.com、この成長に対応するために「34万戸超の新築住宅、480万平方メートルのオフィススペース、300万平方メートルの小売スペース、約3万室のホテル客室」を同年までに整備する計画が進行中ですarabnews.com。これらの数字は、世界的にもほとんど類を見ない建設ラッシュを示しています。デュラニ氏はリヤドを「世界で最も野心的な都市成長ストーリーの一つを目撃している」と表現し、ビジネスと観光の世界的ハブとなることを目指していると述べていますarabnews.com。
このメガプロジェクト推進はリヤドだけにとどまりません。西部サウジアラビア、NEOMや紅海沿岸開発の地では、17のギガプロジェクトが進行中で、発表済み投資総額は4,310億ドルにのぼりますarabnews.com。そのうち約570億ドル分の契約がすでに締結されており、さらに数千億ドル規模の案件が控えていますarabnews.com。NEOM単体でも（The Line、Trojenaスキーリゾート、Oxagon工業都市などのサブプロジェクトを含む）、これまでに約240億ドルの契約が結ばれておりarabnews.com、まだ初期段階です。その規模は圧倒的で、2030年までに西部地域のこれらのプロジェクトは38万2,000戸の新築住宅、300万平方メートル超のオフィス、430万平方メートルの小売スペース、33万室のホテル客室を供給する計画ですarabnews.com――まさに新たな都市をゼロから創出しようとしています。
サウジを超えて、UAE（ドバイ、アブダビ）はそれ自体で不動産の強国であり続けています。ドバイの不動産市場は2021年以降好調で、高級住宅の記録的な売上（例えば2023年にはパーム・ジュメイラのヴィラが1億ドル超で売却）や、ドバイの開放性と安全性に惹かれた裕福なロシア人、インド人、ヨーロッパ人など海外からの買い手の流入が続いています。2025年にはドバイの成長ペースはやや緩やかになったものの、依然として高級住宅の年間価格が二桁成長し、商業スペースの稼働率も高いままです。アブダビでは、開発業者が高級および文化的プロジェクト（グッゲンハイム・アブダビ地区や新しい島コミュニティなど）に注力しています。特筆すべきは、サザビーズ・インターナショナル・リアルティが今月アブダビにオープンし、サディヤット・ビーチのフォーシーズンズ・プライベート・レジデンスでデビューしたことで、超高級セグメントへの自信が示されています。中東不動産業界で最大の話題の一つは、国際的な投資パートナーシップの流入です。今週は注目を集める事例がありました：ブラックストーン（世界最大のオルタナティブ資産運用会社）が、アブダビのルネイト（首長国が支援する投資会社）と提携し、湾岸地域全体で50億ドル規模の物流資産をターゲットとするプラットフォームを創設します。この新事業体GLIDEは、GCC諸国で「高品質な倉庫資産」の取得・開発に注力し、グリーンフィールド開発や大手地域企業とのセール・リースバック取引も含まれます。「GCCで進行中の深い経済変革は、成長促進政策、好調な人口動態、幅広い分野での多角化によって推進されており、物流のような分野に強力な勢いを生み出しています」とブラックストーン社長のジョン・グレイは提携発表で述べました。このコメントは、なぜ世界の投資家が中東不動産に殺到しているのかを端的に表しています。地域経済（特にサウジとUAE）は石油依存から多角化し、若い人口が増加し、Eコマースや貿易が活況で、現代的な倉庫、港湾、データセンター、オフィスへの需要が急増しているのです。ブラックストーン自身も湾岸地域で拡大しており、先月にはプロパティ・ファインダー（ドバイ拠点のオンライン不動産ポータル）への5億2500万ドルの投資を共同主導しました。ブルックフィールド、KKR、湾岸の政府系ファンド（ADIA、PIFなど）も、カイロからカラチに至るまで、しばしばパートナーシップの形で注目の不動産取引に積極的に関与しています。
もう一つ注目すべきトレンドは、湾岸マネーが周辺地域に流入していることで、実質的に好景気を輸出している点です。例えば、エジプト（アフリカセクションで解説）は2021年以降、中東の政府系資本が1200億ドル以上コミットしており、不動産開発も含まれます。トルコでは、カタールとUAEがイスタンブールの不動産やインフラに投資しています。イラクやパキスタンではGCC投資家が支援する新たな建設プロジェクトが進行中で、ギリシャや南欧でもリゾートや島の中東バイヤーからの関心が高まっています。
中東本体では、カタール、バーレーン、オマーンなど他の市場も前進していますが、規模は二大国（サウジ/アラブ首長国連邦）ほど大きくありません。カタールはワールドカップ後、新築住宅が余っていますが、特定プロジェクトでの100％外国人所有権などのインセンティブを使い、外国人駐在員や企業を誘致しています。バーレーンは手頃な価格の住宅や工業団地に注力。オマーンは観光地での外国人不動産所有をさらに開放し、ドバイのようにリタイア層やセカンドハウス購入者の誘致を目指しています。
中東の不動産ブームにおけるリスク要因は比較的抑えられているようです。一つは原油価格の変動で、原油価格が大きく下落すれば政府支出や景気に影響が出る可能性があります。しかし、GCC諸国の多くは十分な外貨準備を持ち、10年前より財政的にはるかに強固です。もう一つの懸念は供給過剰で、特にサウジアラビアで計画されている全ての供給が吸収されるのか懐疑的な見方もあります。しかし現時点では、政府の潤沢な資金と本物の住宅需要（サウジは若年人口が多く住宅不足）により、価格調整があっても入居者は見つかると考えられます。
これだけ多くの動きがある中、地域の見通しは非常に明るいままです。Expo Realの調査によると、中東の不動産の将来性は非常に魅力的で、多くのグローバル投資家が成長ターゲットの最上位に湾岸諸国を挙げています。ある業界CEOは「中東は今や世界の開発ラボだ。都市の未来を見たければ、サウジの砂漠やドバイのスカイラインを見よ」と語っています。大胆な主張ですが、根拠がないわけではありません。2025年残りとその先も、さらなるメガディール、スカイラインを形作るプロジェクト、そして中東不動産への資本流入が続くと予想され、同地域は世界不動産市場の中心地としての地位を固めていくでしょう。
アフリカ：投資拡大と新たな成長フロンティア
アフリカの不動産市場は世界的な議論では見過ごされがちですが、国際投資家の注目をますます集めています。特にアフリカが「新興市場成長の最後のフロンティア」と見なされ、若い人口と急速な都市化が進んでいるためです。アフリカ各国にはそれぞれ独自の不動産ストーリーがありますが、2025年の共通テーマは、投資流入の増加と野心的な開発であり、マクロ経済の課題が続く中でもそれが見られます。
北アフリカは特に投資の波を迎えており、その多くは中東からのものです。エジプトは計画の規模と流入する資本で際立っています。Knight Frankの「Destination Egypt 2025」レポートによれば、エジプトは「湾岸諸国の富が不動産セクターに流れ込んでいる」とされ、GCCからの民間資本約14億ドルがエジプトの住宅やオフィスに向かう予定です。UAEやサウジアラビアの富裕層投資家が主導しており、調査データではUAE国民は約7億900万ドルをエジプト不動産に投資する計画で、サウジは約4億300万ドル、続いてドイツや英国の投資家からも大きな関心が寄せられています。これらの資金は、カイロ郊外で建設中の新行政首都から、地中海や紅海沿岸の高級リゾートまで、あらゆる分野に投入されています。
エジプト政府自体も、ここ数十年で最も野心的な開発アジェンダの真っ只中にある。カイロは砂漠に新しい首都（「NAC」）を建設中で、これはすでに調査対象となったサウジアラビア投資家の56%、アラブ首長国連邦投資家の34%にとって最優先ターゲットとなっている（Knight Frank調べ）。北海岸（地中海沿岸）やカイロ中心部もホットスポットで、湾岸諸国の買い手が別荘や戦略的商業資産を次々と取得している。「エジプトが地域の不動産開発大国へと変貌を遂げつつあるのは、まさに現実のものとなっている」とKnight Frankのファイサル・ドゥラニ氏は語る。「湾岸からの民間資本と政府系ファンドの投資が、同国の変革を加速させている。」実際、2023年以降、エジプトは海外直接投資（FDI）の増加を経験しており、その多くは不動産やインフラ分野に集中している――今年2月にはアブダビのADQによる350億ドルの大型投資コミットメント（大規模な沿岸開発「ラス・エル・ヘクマ」などを含む）が発表された。こうした資本注入のおかげで、エジプト各地で新都市やゲーテッドコミュニティ、ビジネス地区が次々と誕生している。カイロの一部地域では不動産価値が急騰しており（Knight Frankによればシェイク・ザイード・シティの価格は前年比24.7%上昇）、arabianbusiness.com。2025年には新規供給が大量に出る見込み（3万戸超の新築住宅が引き渡し予定、2024年比29%増）で、arabianbusiness.com、今後数年で価格上昇が落ち着く可能性も指摘されている。しかし現時点では、エジプトは不動産ブームの波に乗っている――外部資本と政府の近代化への決意に支えられているのだ。
サハラ以南に目を向けると、サブサハラ・アフリカでも独自の不動産トレンドが見られる。アフリカ最大級の都市の多くが、急速な人口増加と都市への移住を経験しており、既存の住宅やインフラに負担をかけつつも、開発の機会も生み出している。ラゴス（ナイジェリア）、ナイロビ（ケニア）、アクラ（ガーナ）などの主要都市では、近年平均して年間8%～12%の不動産価格上昇が報告されている。例えばラゴスでは、イコイやビクトリア・アイランドの高級アパートや、郊外の手頃な住宅への需要が依然として高く、同国がインフレや20%超の金利に直面している中でもその傾向は続いている。ナイジェリア中央銀行はインフレ抑制のために金利を引き上げており（現在約18.75%）、これが住宅ローンコストを押し上げている。しかし、アフリカの不動産市場の多くは住宅ローン依存度が高くなく（南アフリカやナミビアを除き、住宅ローンは比較的まれ）、購入は現金や革新的な支払いプランで行われることが多い。そのため、高金利や経済の不安定さは逆風ではあるものの、住宅市場の活動を完全に停滞させることはなく、むしろ開発業者や買い手は、ナイジェリアのドル建て支払いプランやケニアの協同貯蓄スキームのような創造的な資金調達方法を見出している。
ケニアの不動産市場（ナイロビを中心に）は、東アフリカで最も発展した市場の一つです。ナイロビには活気ある商業用不動産セグメントがあり、多国籍企業やNGOの地域拠点となっているため、オフィスパークや駐在員向け住宅の需要が高まっています。オフィスの空室率は一部で供給過剰により上昇しましたが、グレードA倉庫、近代的なショッピングモール、中所得者向け住宅などの分野は引き続き拡大しています。ナイロビのアッパーミドル層は、キアンブやンゴンロードなど郊外でのゲーテッドコミュニティ開発のミニブームを牽引しています。さらに、ケニアは学生寮や医療不動産などのオルタナティブ資産への投資の中心地となっており、社会インフラのギャップに対応しています。
ガーナおよびコートジボワールも、西アフリカで政治的に安定した市場として投資家の関心を集めています。アクラの不動産市場は2010年代後半に高級アパートやオフィス建設が急増し、一時的な停滞の後、ディアスポラ投資やガーナの石油収入に支えられて新規プロジェクトが再開しています。ただし、ガーナの最近の債務再編やインフレ急騰により慎重な姿勢も見られます。それでも、ガーナの手頃な価格の住宅計画やコートジボワールの新都市プロジェクト（例：アビジャンのビジネス地区拡大）などの取り組みは、開発金融機関の支援を受けて進行中です。
アフリカ全体に共通するテーマは、手頃な価格の住宅の必要性です。ケニア、ナイジェリア、南アフリカなどの政府はこれを優先課題とし、多くの場合官民パートナーシップを通じて推進しています。ナイジェリアでは、手頃な価格の住宅ユニット開発を促進するため、国民住宅基金やディアスポラ向け住宅ローンスキームを開始しました。南アフリカでは住宅市場はより成熟していますが、現在は軟調です。南アフリカ準備銀行はインフレ対策のため高金利（政策金利8.25%）を維持しており、経済の低迷や電力網の問題と相まって、住宅市場は横ばいです。多くの地域で実質価格が下落しており（グローバル・プロパティ・ガイドは、南アフリカの住宅市場は「需要の低迷、失業率の高止まり、経済の停滞により抑制されている」と指摘）、2025～26年の南アフリカにはやや楽観的な見方もあります。インフレが緩和すれば利下げが予想され（2025年末までに政策金利が約10.5%まで下がる可能性）、これが「不動産購入者に前例のない機会を生み出す」とともに、潜在的な需要を解放する可能性があります。すでに南アフリカの銀行は2025年後半に住宅ローン申請が安定または増加していると報告しており、最近の政治的変化（例えばビジネス寄りの財務大臣の就任）を受けて市場のセンチメントも改善しています。
もう一つの注目点は、アフリカにおける新しい不動産テクノロジーと資金調達モデルの台頭です。ナイジェリアとケニアでは、プロップテック系スタートアップが不動産の小口投資やデジタル住宅ローンプラットフォーム、不動産向けクラウドファンディングを実現し、市場へのアクセスを広げています。これらのイノベーションは徐々に流動性と透明性を高めています。さらに、アフリカのREIT（不動産投資信託）も徐々に登場しており、ガーナはREITを立ち上げ、ケニアもそれを促進する規制整備を進めており、これによりモールやオフィス、物流センターの開発に機関投資家の資金が流入する可能性があります。
最後に、アフリカのグローバル投資シーンへの統合が進んでいます。象徴的な兆候として、主要なグローバルデベロッパーやホテルブランドがアフリカで拡大していることが挙げられます。例えば、フランスやアメリカのデベロッパーがコートジボワールやセネガルで複合用途のメガプロジェクトを建設しています。マリオット、ヒルトン、アコーなどのホテルチェーンは、ビジネスや観光の成長を見込んで大陸全体で数十の新しいホテルをオープンしており、不動産の将来性への自信の表れとなっています。
結論として、2025年末のアフリカの不動産セクターは対照的な側面を持っています。大きな課題（高い資金調達コスト、一部の国でのマクロ経済の不安定さ）もあれば、大きなリターン（急速な成長、高い利回り、好調な人口動態）もあります。湾岸諸国の投資家などの関心は、アフリカ市場がリスクは高いものの、無視できない長期的な可能性を持っていることを認識していることを示唆しています。もし世界的な状況が改善すれば（つまり金利が下がり、コモディティ価格が維持されれば）、アフリカでは不動産開発が大きく加速する可能性があります。すでに、「新しい都市」が誕生しており（エジプトのNACやナイジェリアのエコ・アトランティックなど）、10年後にはアフリカのスカイラインが大きく変わっているかもしれません。今のところ、大陸は少しずつ、しばしば目立たない形で建設を進めていますが、ますますグローバルな資本と専門知識を取り入れながら進んでいます。
見通し：2026年以降への慎重な楽観論
2025年10月初旬のニュースを締めくくるにあたり、世界の不動産市場の全体的なテーマは慎重な楽観論です。各大陸で市場関係者は2026年の好転に向けてポジションを取っていますが、依然として残るリスクにも注意を払っています。
いくつかの主要機関や専門家が、最近の動向を受けて予測を更新しました。
- 国際通貨基金（IMF） ― 10月中旬に発表予定の世界経済見通しで、IMFは世界的なインフレの沈静化とその影響について論じる見込みです。初期のシグナルでは、IMFは金融環境の改善を受けて一部地域の成長予測をやや上方修正する見通しです。低金利の恩恵を受けやすい不動産は、IMFの「ソフトランディング」シナリオが実現すれば投資が活発化する可能性があります。（逆に、IMFは中国の不動産問題がアジアの成長にとって下振れリスクであると警告する可能性も高いです。）
- CBREとJLL（グローバル仲介会社） ― 両社とも2025年に対してより前向きな見通しを示しています。CBREは現在、2025年の世界の商業用不動産投資額が前年比15%増加すると予測しており、これは従来の約10%から上方修正されたものです。米国、英国、ユーロ圏での利下げへの転換が流動性と買い手の信頼感を高めるとしています。JLLの最新のグローバル見通しでも、2024～25年の「先行投資家」は市場回復時に大きな利益を得る可能性があるとし、特定分野（例：物流、住宅）での供給不足がさらに深刻化し、デベロッパーにとって上昇余地が生まれると指摘しています。
- デロイト＆PwC（コンサルティング会社） – PwC/ULI（アーバン・ランド・インスティテュート）による「不動産の新興トレンド2025」レポートが10月5日に発表され、そのグローバルな見通しは慎重ながらも前向きでした。インフレ、高金利、政治リスク、建設コストが依然として懸念材料であるとしつつも、調査回答者の多くは2025年に取引量が増加すると予想しており、「不動産サイクルは転換点を迎えた」と考えています。「K字型」回復の話もあり、主要立地のコア資産が先に回復し、二次的資産は遅れるかさらに下落する可能性があるとされています。デロイトの2026年商業用不動産見通し（10月初旬にプレビュー）も同様に、高品質で収益を生む物件は2025年末までに再び複数の入札者を集め始めるだろうとしています。
- 中央銀行 – 中央銀行関係者からのシグナルは概ね支援的です。米国連邦準備制度理事会（FRB）は利上げの一時停止と、インフレがさらに緩和すれば追加利下げの可能性を示唆しています。欧州中央銀行も同様に利上げを停止し、経済が弱いままであれば2024年半ばに利下げを示唆するメンバーもいます（ユーロ圏のインフレ率は最近3％未満に低下）。新興市場の中央銀行（ブラジル、前述の通り、ポーランドやハンガリーなど）もすでに利下げを実施、または近く実施予定です。この協調的な緩和サイクルは、2022年の協調的な引き締めからの劇的な転換であり、金利に敏感なセクターにとっては好材料です。不動産は特に恩恵を受ける見込みで、基準金利の低下は住宅ローン金利やキャップレートを引き下げ、需要と資産価値の両方を押し上げます。
もちろん、リスクは依然として存在します。インフレが根強ければ利下げサイクルが遅れるか頓挫する可能性があり、地政学的緊張（戦争や貿易摩擦など）は投資家心理を揺るがす恐れがあります。また、一部市場（公的・民間の両方）での高水準の債務残高も不確定要素です。不動産に特有のリスクとしては、リファイナンスが挙げられます。2024～2026年に商業用不動産の大量の債務が満期を迎え、これらのローンがどれだけ円滑に借り換え（または再構築）されるかが、物件所有者の行動に影響します。金利が期待ほど下がらなければ、一部の所有者はデフォルトや資産売却を余儀なくされ、市場にストレスが生じる可能性もあります。しかし、多くの観測筋は、2022～2024年の価格調整は買い手を引き付けるのに十分だったと考えており、今後さらなるストレスが生じても、今まさに資金調達を進めているオポチュニスティックファンドの増加が示すように、積極的な資本が対応するだろうと見ています。
また、今後の見通しを左右するセクターごとの変化にも注目が必要です。
- 住宅： コンセンサスとしては、2025年には多くの国で住宅市場が安定または緩やかに成長すると見られています。多くの経済圏で住宅需要は構造的に強く（人口動態や供給不足などが要因）、住宅ローン金利が少しでも下がれば取引が活発化するはずです。すでにその兆候も見られます。例えば、英国では利上げ停止後の9月に住宅ローン承認件数が増加、米国では住宅建設業者が金利引き下げを提供したことで新築住宅販売が前年比で増加しています。ただし、住宅の手頃さは依然として制約要因です。近年、賃金が住宅価格や金利上昇に追いついていません。インフレ調整後の所得が増えなければ、住宅市場の回復は緩やかになる可能性があります。初回購入者向けの優遇策や社会住宅プログラムなどの政策が特定市場で重要な役割を果たすでしょう（例：カナダは新規賃貸住宅建設のGSTを撤廃し、供給促進を図っています）。
- 商業用: オフィス市場は、在宅勤務へのシフトにより回復が長引いています。ここでの見通しは品質によって異なります。主要な立地にある最上級でエネルギー効率の高いオフィス（「グレードA」や新築）は、企業が特定のスペースで対面の協働を重視するため、稼働率が回復し、賃料の上昇が見込まれます。一方、古くて環境性能の低いオフィスは、競争力を保つために用途変更や大規模な改修が必要となるでしょう。これは2026年から2030年にかけて継続するプロセスです。小売不動産は二極化しています。生活必需型小売（スーパーマーケット併設型施設など）や観光地の一等地にある高級路面店は順調に回復していますが、二流のショッピングモールや大型量販店は、電子商取引や消費者習慣の変化に苦戦しています。工業用／物流は、世界的に最も強いセクターの一つです。多くの物流拠点で空室率は過去最低水準にあり、新規供給があっても需要をかろうじて満たす程度です。AI、クラウドコンピューティング、5Gの成長もデータセンターの需要を押し上げており、これは事実上新たな機関投資家向け資産クラスとなっています（特別な電力・冷却要件あり）。ホスピタリティ（ホテル）は、多くの地域でコロナ後に力強く回復しましたが、ビジネス旅行はレジャー旅行にまだ遅れをとっています。2025年のホテルの見通しは、観光需要が正常化することで概ね前向きですが、新たなショックがなければ、という条件付きです。
- 土地と開発: 興味深い予測の一つは農地や土地専門家から出ています。彼らは農地価格は堅調に推移する（食料安全保障の必要性やインフレヘッジによる支え）と見ています。住宅用開発地では、一部市場で建設コストや資金調達コストの上昇により土地価格が下落しましたが、これらの要因が改善すれば、土地価格は再び上昇する可能性があり、開発業者は今のうちに土地を確保しようと急ぐかもしれません。一部の政府は、住宅不足対策として遊休地の活用を促すインセンティブ（空き地への課税など）を検討しています。こうした政策が実現すれば、市場に出る土地が増え、価格上昇が抑制される可能性もあります。
この複雑な状況の中、不動産業界の多くの専門家の間でセンチメントは改善しています。Expo Realのトレンド指数によると、楽観派が悲観派を2対1で上回る状況です。「底を打ち、徐々に自信が戻ってきている…市場はゆっくりと正常化しつつある」と、メッセ・ミュンヘンのCEO、シュテファン・ルンメル氏は、課題が残ることを認めつつも希望を表明しました。この「バランスの取れたセンチメント」は、1年前の悲観ムードとは大きく異なります。
まとめると: 回復への舞台は整ったものの、それは緩やかで不均一なものとなるでしょう。2025年が最終四半期に入る中、世界中の不動産投資家や開発業者は中央銀行や経済指標を注視しています。最悪期は過ぎたという慎重な感覚が広がっています。価格の急落はほぼ終わり、新たなサイクルが始まろうとしています。しかし、次のサイクルは前回とは異なることも明らかです。もはや安易なレバレッジや短期売買の時代ではありません。代わりに、ファンダメンタルズと創造的な戦略が成功の鍵となるでしょう。あるベテラン仲介業者はこう冗談を言いました。「来年はアマチュアとプロが分かれる年になる。停滞期にしっかり準備した人が、市場が動いたときに一気に成果を上げるだろう」
言い換えれば、今後数ヶ月の世界の不動産ニュースでは、より多くの大型取引の成立、より多くのクレーンがスカイラインに並ぶ様子、そしてそう、より多くのエージェントや投資家の笑顔が見られることでしょう――もっとも、得た教訓によって慎重さも伴います。今のところ、2025年10月のまとめは、世界中で不動産市場が徐々に活気を取り戻しつつあることを示す十分な証拠を与えてくれています。これは、2026年がさらに力強い年となる可能性の土台を築いているのです。
