主な事実
- 米国の住宅ローン救済策: 30年固定住宅ローンの平均金利が11か月ぶりの低水準（約6.5%）に達し、月々の支払いがわずかに緩和されたrealestatenews.com。しかし、購入希望者の需要は依然として低調であり、金利低下にもかかわらず8月下旬の申請件数は1.2%減少したrealestatenews.comrealestatenews.com。「住宅購入希望者は金利が6%を下回るのを期待して様子を見ている」とシアトルのあるエージェントは述べているrealestatenews.com。
- 中国の脆弱な回復: 中国の住宅不況は続いているが、2025年の住宅価格下落率は3.8%と予測されており、以前予想されていた4.8%よりも緩やかになっているreuters.com。アナリストは、不動産販売と投資が予想以上に大きく縮小すると警告しておりreuters.com、一部では市場安定化のために「直接介入」を北京に求める声もあるreuters.com。
- 欧州の冷え込み: 英国の住宅価格は8月に0.1%下落し、予想外の減少となった。手の届きにくさが続き、初めて住宅を購入する人の住宅ローンには今や収入の35%が必要となり、需要が抑制されているreuters.com。ユーロ圏の建設セクターは依然として低迷しており（ドイツ、フランス、イタリアのPMIが50未満）riotimesonline.com、大陸全体で開発活動の弱さを示している。
- アジア太平洋地域はまちまち: 香港の不動産市場は底打ちしつつあり、最大手デベロッパーの利益が、住宅ローン規制の緩和を受けて3年ぶりに増加 chinadailyhk.com chinadailyhk.com。日本経済は明るい材料で、7月の家計消費は2.2%増、賃金は3.0%増riotimesonline.com。これは住宅需要を下支えする可能性があるが、中国の苦境が地域全体に影を落としている。
- 中東の好調: 湾岸諸国の不動産が急伸。 ドバイの不動産販売は2025年上半期に40%増加（3,266億ディルハム、前年は2,330億ディルハム）wam.ae。これは外国人投資家と石油主導の成長が後押ししている。UAEの一部プロジェクトは、建設期間が3年にもかかわらず「1～2週間で」完売しているwam.ae。サウジアラビアは、2030年の野心的な住宅目標達成に向けてNEOMなどのメガプロジェクトを推進中english.aawsat.com english.aawsat.com。
- 中南米の課題: ブラジルの住宅市場は高金利（セリック約14.75%）で圧迫され、住宅ローン資金が枯渇reuters.com。中央銀行は新たな「ブリッジ」融資モデルを検討中reuters.com。メキシコの建設見通しは弱く、固定資本形成は前年比6.4%減riotimesonline.com。ニアショアリング主導の成長期待があるものの、慎重姿勢がうかがえる。
- アフリカの住宅危機: 深刻な住宅不足が続く ― ナイジェリアの不足数は約2,800万戸 businessamlive.com ― 一方でアフリカの不動産市場は2025年までに17.6兆ドルに達すると予測されている businessamlive.com。南アフリカは比較的手頃な価格（価格対所得比はナイジェリアの約10に対し約3.1）businessamlive.comを享受しており、最近の利下げ（プライム金利約10.75%）が中間層セグメントでの購入活動を活発化させている。
北米
住宅・不動産市場
住宅ローン金利と買い手の心理: 米国の住宅ローン金利は7週連続で低下し、買い手にわずかな安堵をもたらしている。30年固定金利は現在6.5% ― 過去11か月で最低水準 realestatenews.com。これはインフレの沈静化と米連邦準備制度の利下げ期待によるもの。「歴史的に、予想を下回る雇用統計はFRBの利下げへの楽観を生み、債券利回りを下げ、結果として住宅ローン金利を押し下げることがある」とRealtor.comのアナリスト、ハンナ・ジョーンズ氏は説明したrealestatenews.com。一方で、強い雇用統計は金利を再び押し上げる可能性があり、「今後の変動性」を強調したrealestatenews.com。米国の重要な雇用統計の発表を控え、市場関係者は金利の変動に備えている。
買い手の需要と価格: 金利が下がっても、住宅購入者の需要は依然として低調です。「住宅購入者は…金利のタイミングを計ろうとすべきではありません」とBright MLSのチーフエコノミスト、リサ・スターテバント氏は助言し、買い手には在庫増加や売り手の柔軟性を活用するよう促していますrealestatenews.com。実際、米国のアクティブリスティングは昨年から約11%増加しており、より多くの所有者が物件を売りに出し、価格の上昇も緩やかになっていますrealestatenews.com。多くの売り手が価格を下げたり、取引成立のために譲歩を提供し始めていますrealestatenews.com。その結果、中央値の月々の支払い額は1月以来の最低水準（約2,593ドル）に下がりましたrealestatenews.com。しかし、それでも1年前より5%高く、パンデミック前の2倍realestatenews.comとなっており、手頃さの問題が浮き彫りになっています。「住宅ローン金利は、買い手が殺到するほど十分に下がっていません。家探しをしている人たちは…6%を下回ることを期待しています」と、シアトルのRedfinエージェント、マライア・オキーフ氏は述べていますrealestatenews.com。価格面では、米国の住宅市場は全体的に依然として堅調で、全国の中央値価格は昨年とほぼ横ばい、2025年の暴落の兆しはありませんforbes.comが、地域差は拡大しています。高コストの西海岸市場ではわずかな下落が見られる一方、中西部や北東部の一部都市では、堅調な地域経済を背景に小幅な上昇が続いています。
市場リスクと地域格差: 新しい住宅リスクレポートによると、ATTOMはカリフォルニア州とフロリダ州の一部を今年最も景気後退に脆弱な地域としてランク付けしましたworldpropertyjournal.com。これらの市場は、住宅の手頃さの悪化（中央値の住宅で賃金の50%以上）、差し押さえの増加、平均を上回る失業率という完璧な嵐に直面していますworldpropertyjournal.comworldpropertyjournal.com。「この夏の住宅価格は確かに目を引くものでしたが…販売価格以外の主要指標が、市場の行方を示すバロメーターとなっています」とATTOMのCEO、Rob Barber氏は述べましたworldpropertyjournal.com。一方、多くのテキサス州や中西部の住宅市場は、失業率が低く、アンダーウォーターローンも少ないため、より健全に見えますworldpropertyjournal.com。カナダは一方で、転換点にあります。長期にわたる停滞の後、買い手のセンチメントは慎重ながらも改善しています。カナダの住宅ローン金利は5年固定で約5.5%で安定しておりfortune.com、カナダ銀行は成長促進のために9月17日の会合で利下げを開始すると広く予想されていますca.finance.yahoo.com。トロントの住宅委員会は、価格が軟化する中、8月の販売件数がわずかに増加（前年比+2.3%）したと報告し、「停滞した回復」が転機を迎えている可能性を示していますtrreb.ca。それでも、カナダの住宅の手頃さは依然として厳しい状況で、平均住宅価格（約67万3,000カナダドル）は1年前から約0.6%上昇しstats.crea.ca、家計債務は過去最高水準に近づいています。レベル。
集合住宅と家賃: 米国のアパート賃貸市場は、数年にわたる拡大の後、軟化しています。全国の入居率は8月に95.4%に下がり、実質家賃は前年比0.2%減少しました。これは2021年初頭以来初めての年間家賃下落ですcredaily.com credaily.com。この緩やかな下落は、サンベルト都市での新規供給の波と、インフレで圧迫される入居者を反映しています。家賃の値下げは、供給過剰の都市圏（オースティン、フェニックス、オーランドなど）や、観光依存型市場（例：ラスベガス）で集中しており、これらの地域では家主が需要の弱さを報告していますcredaily.com credaily.com。一方で、供給が限られ雇用市場が強い一部の高コスト沿岸都市（3–7%の前年比上昇、サンフランシスコ、ニューヨーク、サンノゼなど）では、家賃が依然として上昇していますcredaily.com。全体的な冷え込みは借り手にとって朗報ですが、専門家はこれは暴落ではなくバランス調整だと指摘しています。「月ごとの家賃上昇が1年以上限定的だったものの、これはマイナス領域への転換を示します」と、RealPageのアナリストは市場アップデートで述べていますcredaily.com。より多くのアパート建設プロジェクトが完成する2026年までに、借り手がようやく交渉力を取り戻すかもしれません。
商業用・工業用不動産
オフィス部門と商業取引: 北米のオフィスマーケットは、高い空室率とリファイナンスの課題に引き続き直面しています。米国では、多くのダウンタウンでオフィスの空室率が約18～20%となっておりbisnow.com、家主は大幅な値引きや建物の用途変更に頼らざるを得ません。今週は、不動産の困窮売却の一例が見られました。プライベート投資家のSavannaが、ミッドタウン・マンハッタンのオフィスタワー（444 Madison Ave）をショートセールで5,000万ドルcrenews.comで取得しました。これは価値の下落を反映した大幅なディスカウントです。西海岸では、サンフランシスコのあるオフィス物件が住宅への転用目的で購入され、投資家は空きの多いタワーの創造的な再利用に注目していますcrenews.com。「オフィス出勤率は依然として低迷している」と、ある業界見通しは警告しており、家主はテナントを呼び込むために高額な改修や譲歩を余儀なくされていますrealestatenews.com。リース活動は低調ですが、一部の仲介業者は最悪期は過ぎたと主張しています。例えばロサンゼルスでは、オフィス投資が第2四半期に低水準から倍増し、地元の仲介業者は市場が「底を打った」とし、機会を狙う買い手が現れていると述べていますbisnow.com。それでも、オフィス市場の回復は2025年まで緩やかで不均一になると予想されています。
産業用および物流： 対照的に、産業用不動産は依然として強力な分野です。北米のデータセンターは、クラウドコンピューティング需要の急増により、「過去最低」の空室率を記録しました crenews.com。倉庫や物流スペースも依然として逼迫しており、全米の産業用空室率は約4%で推移し、特に港湾や大都市近郊では賃料が上昇しています wam.ae wam.ae。投資家は2025年上半期に産業用不動産へ330億ドル以上を投資し、堅調なEコマースや製造業の需要を見込んでいます credaily.com。例えばカリフォルニアでは、投資家が満室稼働中のサクラメントの産業団地に対し6,700万ドルの融資を確保し、この分野への信頼を裏付けました crenews.com crenews.com。開発業者は新規プロジェクトを加速できる場所で進めています。ダラスでは築1年の最新倉庫が高値でREITに売却され crenews.com、サンベルトの拠点では巨大配送センターの建設が続いています。「産業セクターは引き続き国際的な投資家を惹きつけている」とCBREの第2四半期レポートは述べており、アトランタやトロントなどの市場で「主要物流資産の強い賃料成長」を挙げています wam.ae。一つの潜在的な逆風は、消費支出や貿易量が減少した場合、賃料上昇の急ピッチが緩やかになる可能性があることです。しかし現時点では、産業用不動産は世界的に際立ったパフォーマーです。
小売および複合用途: 小売不動産の状況は複雑です。米国の店舗空室率は記録的な低水準（約5.3%の空室率）にあり、チェーン店の閉鎖が相次いでいるにもかかわらずです marketsgroup.org。立地の良いショッピングセンターやハイストリートの小売店は、パンデミック時代の空室をほぼ埋め戻し、多くのモールで来店者数が回復しています。しかし、Newmarkの新しいレポートによると、2025年第2四半期の小売賃貸取引量は前年比29%減少 marketsgroup.org。全米で賃貸されたのはわずか3,170万平方フィートで、長期平均を23%下回り、小売業者が経済の不確実性と優良物件の不足に慎重になったためです marketsgroup.org。店舗閉鎖が新規開店を上回り、前四半期は純吸収がマイナスに転じました marketsgroup.org。著名な破産（Joann、Rite Aid、Forever 21）や大手チェーンによるコスト削減が後退の一因となりました marketsgroup.org。「多くの小売業者が店舗網を合理化し…業績不振の店舗に注力している」とレポートは指摘し、2026年までにさらなる統合が進むと予測しています marketsgroup.org。しかし、大型店舗が縮小しても、小売の基礎的条件は崩壊からは程遠い—空室率は6.6%の歴史的平均よりも依然として低く marketsgroup.org、募集賃料も全体的に安定しています。食品スーパー併設型のショッピングセンターや高級小売エリアは特に好調ですが、二次的なモールは苦戦しています。カナダでも同様に、トロントやバンクーバーの一流モールは高い入居率と賃料上昇を記録しており、一部の中堅小売業者が撤退する中でも堅調です。小売、飲食、エンターテインメントを融合した複合用途開発が老朽化したモールの救世主として台頭しており、過去1年で米国の複数の大型モールがアパートへの転換プロジェクトを発表し、来店者数の回復を目指しています。
土地＆開発
建設および土地売却: 北米全体で建設活動は二極化しています。米国の住宅建設は2022年の高水準から減速しており、一戸建て住宅の着工件数はわずかに減少、建設業者は手頃な価格の土地の確保が難しいと述べています。NAHBの調査によると、建設業者の38%が自分たちの市場で「土地供給が少ない」と回答していますeyeonhousing.org。しかし、新築住宅の販売は年初来でわずか約3%減少しただけでkitchenbathdesign.com、建設業者はインセンティブを活用しながらも住宅を販売できていることを示しています。多くの地域で土地価格は高止まりしており、これに高い資材コストが加わることで新築住宅価格への圧力が続いています。カナダでは、開発業者が一時的な停滞を経て慎重にプロジェクトを再開しており、バンクーバーの許認可改革やトロントの未利用オフィスを住宅に転用する新たな取り組みなど、政府の施策が後押ししています。産業用途に関連するインフラおよび土地開発—米国南部のバッテリー工場用メガサイト準備やメキシコ北部の倉庫団地など—は、機関投資家の資本を集めるホットスポットとなっています。例えば、メキシコはリショアリングを取り込むため、米国国境近くの新たな工業地帯を売り込んでいますが、現地のインフラ不足は依然として課題です。代替的な実物資産としての農地や林地も、株式市場の変動を背景に2025年には投資家の関心が高まり、夏には複数の大規模な土地ポートフォリオ売却が報告されました。全体として、北米の開発パイプラインはポストコロナのブーム時と比べて細くなっていますが、戦略的なプロジェクト（特に手頃な価格の住宅や物流分野）は引き続き進行しており、多くは官民パートナーシップや創造的な資金調達によって支えられています。
ヨーロッパ
住宅不動産
住宅価格と政策: ヨーロッパの住宅市場は、数年にわたる成長の後、冷え込みの兆しを見せている。イギリスでは、Nationwideの最新指数が、8月の住宅価格が0.1%下落したこと（7月比）を明らかにし、関係者に衝撃を与えた。reuters.com ― これは4月以降で3回目の月次下落である。年間の価格上昇率はわずか2.1%に減速し、2024年半ば以降で最も弱い伸びとなった。reuters.com。「住宅価格の伸びが比較的鈍いのは、手頃さが依然として厳しいため当然だ」と、Nationwideのチーフエコノミスト、ロバート・ガードナー氏は述べた。reuters.com。イングランド銀行が8月に政策金利を4.0%に引き下げたreuters.com（今回のサイクルで初の利下げ）にもかかわらず、借入コストは依然として最近の基準では高く、平均的な購入者の住宅ローン返済額は手取り収入の約35%を占めている。reuters.com。購入希望者は、税制変更の可能性による不確実性にも直面している。次回予算で新たな「豪邸税」が導入されるとの憶測が、上位層の購入者の信頼感を損なっている。「不動産税引き上げの憶測が…さらに購入者心理に打撃を与えるリスクがある」と、Capital Economicsのアシュリー・ウェッブ氏は警告した。reuters.com。大陸では、多くの国で住宅価格の上昇がほぼ停滞している。ドイツでは、超低金利の住宅ローン時代が終わり、一部都市で名目価格がわずかに下落している。スウェーデンやデンマークでは、以前に（ピークから10～15%の）大きな調整があったが、金利が横ばいとなり安定しつつある。フランスでは、全体的に価格は横ばいだが、取引件数が減少し、政府は新しいエコ住宅購入者へのインセンティブを検討している。ポーランドや中欧では（ポーランドの場合は賃金上昇とウクライナからの移民によって）一部で成長が見られるが、高いユーロ圏金利が資金調達を抑制している。全体として、ヨーロッパの住宅市場は価格停滞の時期に入りつつある ― 初めての購入者には朗報だが、開発業者や最近購入した人々にとっては、永続的な値上がりを前提にした予算計画が課題となる。
家賃と手頃さ: ヨーロッパ全域で賃貸者が圧迫感を感じています。 多くの首都、例えばロンドン、ダブリン、パリ、ベルリンでは、供給不足と家主のコスト増加により、今年家賃が過去最高を記録しました。例えばロンドンの平均家賃は月2,200ポンドを超え、年率約12%上昇しました。これは住宅ローン金利の上昇で一部の家主が物件を売却したり家賃を引き上げたりしたためです。一部の政府は介入しています。アイルランドは、敏感な市場で家賃上限と立ち退き禁止措置を延長し、スコットランドは既存の入居者向けの一時的な家賃凍結措置を維持しています。ドイツは、手頃な住宅の深刻な不足が調査で明らかになったことを受け、社会住宅予算を拡大しています。一方で、いくつかの都市では供給過剰の圧力も見られます。ドバイのような建設ブームがスペインのコスタ・デル・ソルやポルトガルのアルガルヴェ（駐在員に人気）で起こり、そこでは高級賃貸料がわずかに下がり始めており、ヨーロッパでは例外的な現象です。ヨーロッパ全体の持ち家率は、若い世帯がより長く賃貸する傾向により低下しており、政策立案者が注視しています。イギリスでは、消費者物価指数（CPI）の民間賃貸部門が前年比約5%上昇しており、10年以上で最速となり、インフレの一因となっています。これにより、より強力な家賃規制と賃貸供給拡大策のどちらが良いかという議論が活発化しています。特筆すべきは、ポーランドがビルド・トゥ・レント開発へのインセンティブを導入し、オーストリアが年金基金を手頃な住宅債券に振り向けていることです。これらはヨーロッパの賃貸住宅不足を緩和する革新的なアプローチです。
商業・工業用不動産
建設・開発の低迷: ヨーロッパの建設・開発セクターは完全に後退局面にあります。ユーロ圏建設PMIは8月に50を大きく下回り、縮小を示しています。ドイツの指数は46.0、イタリアは47.7、フランスは46.7で推移しましたriotimesonline.com。これは建設活動の持続的な低迷を示しています。高い資金調達コスト、人手不足、経済的不確実性により、多くのプロジェクトが延期または中止されています。フランクフルトのオフィスからマドリードの住宅プロジェクトまで、開発業者はECB金利4%のもとで収益性のある利回りの確保が難しいと報告しています。木材や鉄鋼などの原材料コストは2022年のピークから下がったものの、開発業者のセンチメントは依然として弱いです。ドイツでは2025年前半の住宅建設許可件数が前年比約27%減少し、業界団体は「開発業者の淘汰」が借入コスト低下なしには避けられないと警告しています。スウェーデンの建設危機は深刻で、今年は売れ残り物件の過剰と高額な債務の中で複数の大手建設会社が破産保護を申請しました。インフラおよび工業プロジェクトは比較的明るい材料です。EU資金によるグリーンエネルギーや半導体工場（ドイツ・フランス）、洋上風力発電プロジェクト（北海）が進行中で、建設雇用を一部支えています。しかし全体として、ヨーロッパの開発業者は縮小傾向にあります。この建設低迷は、ヨーロッパの経済的脆弱性の「結果」であり「原因」でもあります。今日クレーンが減っていることは、数年後に需要が回復した際、住宅供給の逼迫（と家賃上昇）につながる可能性があります。
オフィスおよび小売市場: ヨーロッパのオフィス市場は依然として二極化しています。ロンドンやパリのような都市の一等地で近代的なオフィススペースは、企業の「質への逃避」により価値を維持していますが、古くて効率の悪い建物はテナント探しに苦戦しています。ロンドンのオフィス空室率は約9%に上昇しており、特にシティでは家主がリース契約を誘致するために12～18か月のフリーレント期間を提供しています。パリは新規供給が限られており、対面勤務の志向もあって（空室率約7%）より良い状況ですが、それでもサブリースは増加しています。フランスの大手家主Gecinaは、「テナントは契約までに時間をかけ、交渉力が増している」と指摘しています。中東欧のオフィス拠点（ワルシャワ、プラハ）はリモートワークと供給過剰の圧力に直面しており、ワルシャワの空室率は13%と10年ぶりの高水準です。一方、ヨーロッパの小売不動産は慎重な姿勢です。スペインの小売売上高は直近月で0.5%減少し、riotimesonline.com、ドイツの小売来店者数もコロナ前の水準を下回っています。小売賃料は横ばいで、二次都市の一部の弱いショッピングセンターでは利回りの急上昇（価値の下落）が見られます。しかし、パリのシャンゼリゼ通りやミラノのモンテナポレオーネ通りなどの一等地では高級品の売上が好調で、2025年には過去最高の賃料も記録される見込みです。これは国際観光客の消費と限られたスペースによるものです。ヨーロッパの小売業者も業態転換を進めており、都市型小型店舗や体験型小売へのシフトがスペース需要を変化させています。例えば、IKEAはパリ中心部に初の店舗をオープンし、他の大型小売業者もこれに続き、消費者行動の変化に適応しようとしています。
産業用および物流： 欧州の産業用および物流不動産は比較的堅調さを保っています。欧州全域の物流空室率は低く（約4～5％）、賃料の上昇も続いていますが、2022年の熱狂的なペースよりは緩やかです。港湾（ロッテルダム、アントワープ）や主要都市近郊の倉庫需要は、Eコマースの恩恵で堅調です。新たなSavillsレポートによると、2025年上半期に世界で3,800億ユーロが不動産に投資され、物流および高齢者向け住宅セクターが成長を見せていますmarketsgroup.org。欧州では、投資家は倉庫を好む傾向にあります。なぜなら安定した収入が見込めるからですが、買い手と売り手が価格で対立しているため、取引量は減少しています。西欧のプライム物流施設のキャップレート（利回り）は過去1年で約50ベーシスポイント上昇し、資金調達コストの上昇を反映していますが、歴史的な範囲内にとどまっていますinvesco.comperenews.com。一つのトレンドとして、ロンドンやパリのような土地が限られた市場での多層階倉庫の増加や、空き店舗の大型小売施設を配送拠点に転換する動きが見られます。産業用不動産の見通しは慎重ながらも楽観的です：「キャップレートのスプレッドが正常化した欧州でも、取引量の回復は依然として遅い」と、資金調達環境が影響していますinvesco.com。多くの人が予想するように、ECBが2026年の利下げを示唆すれば、この地域で滞留していた産業用投資が一気に解放される可能性があります。
小売・ホスピタリティ
観光と小売の回復: ヨーロッパの有名な都市中心部は、ホテルやハイストリート小売を支える観光の回復を享受しています。ヨーロッパのホテル稼働率は今夏、2019年の水準に戻り、南ヨーロッパは記録的なシーズンの恩恵を受けました。これは小売や飲食にも好影響をもたらしています。例えば、イタリアでは外国人観光客の支出が昨年比8%増となり、ローマやフィレンツェの高級ブティックを後押ししました。ホスピタリティ不動産投資家も再び活発化しています。9月初旬には中東のファンドがスペインのリゾートポートフォリオを5億ユーロで取得し、今後の旅行需要に賭けています。しかし、小規模ホテル運営者は賃金やエネルギーコストの上昇に直面し、利益率が圧迫されています。小売不動産のセンチメントは慎重です。脆弱な小売トレンドはドイツのような経済で続いており、消費者信頼感が低いため、ドイツの小売ブランドは拡大計画を遅らせており、賃貸の減速に寄与しています。それでも、食品スーパー併設型小売や小売パークは好調です。イギリスでは、バリュー志向の買い物客が大手ディスカウンターを頻繁に利用するため、小売パークの空室率は15年ぶりの低水準となりました。Eコマースの成長はヨーロッパの小売総売上の約15%で安定しており、実店舗への圧力が一部緩和されています。その結果、ヨーロッパでの「小売業の終焉」論は消え、代わりに業界は緩やかな適応と選択的成長の時代に直面しています。小売家主は改装やアトラクション（フードホールからクリック＆コレクト用のミニ倉庫まで）の追加に投資し、モールの relevancy を維持しています。フランスでは、例えば、老朽化した複数のショッピングセンターが政府の都市再生資金の支援を受けて改装中です。
政策環境: ヨーロッパ各国政府は不動産市場への介入を強めています。前述の住宅対策に加え、一部都市では不動産投機への対策も進めています。東京・日本（アジア太平洋に分類されることが多いが、政策共有の観点でここで言及）では、興味深い動きとして、ある区が開発業者にマンション転売を5年間禁止するよう要請し、投機家を抑制しようとしましたasahi.com。これはヨーロッパ外の事例ですが、投機的な熱狂を冷ますことを目指す世界の政策担当者の注目を集めました。ヨーロッパの都市でここまで踏み込んだ例はありませんが、ベルリンでは（以前の家賃上限制が裁判所で無効とされた後も）家賃上限の議論が続き、アムステルダムでは投資家による安価な住宅の買い占め・賃貸を禁止しています。EUもサステナビリティ規則（ESG）を導入しており、2025年からは大型建物のエネルギー使用報告が義務化され、2030年までに非効率な建物は賃貸禁止となる可能性があります。これはすでに評価額に影響を与えており、最近の調査ではエネルギー効率「C」未満のオフィスはヨーロッパ主要都市で5～10%の割引で取引されています。これらの規制変化と経済要因が相まって、ヨーロッパの不動産市場は長年の家主優位から借主優位・競争的な市場へと変化しつつあります。2025年が進む中、注目は欧州中央銀行に集まっています。市場は2025年末までに約200ベーシスポイントの利下げperenews.comによる成長回復に賭けています。金融緩和が始まれば不動産市場の「再膨張」の転機となる可能性がありますが、現時点ではヨーロッパはインフレ抑制と不動産市場の圧迫回避の微妙なバランスを取っています。
アジア太平洋
住宅市場
中国： 世界第2位の経済大国は、依然として長引く不動産不況に苦しんでいます。ロイターのエコノミスト調査によると、中国の新築住宅価格は2025年に約3.8%下落すると予想されており、これは最近の支援策reuters.comのおかげで、以前の予測よりやや緩やかな下落です。しかし、販売と投資は悪化しています。不動産販売は2025年に7.5%急落すると見込まれており（以前予想の–5%より悪化）、不動産投資も11%縮小する可能性がありますreuters.com。根本的な問題—デベロッパーの債務不履行、売れ残り物件の過剰供給、買い手の信頼感の低下—は未解決のままです。北京による数十回の政策調整（住宅ローン金利の引き下げや頭金規制の緩和など）にもかかわらず、市場はまだ底を打っていませんreuters.com。「フィッチは、不動産セクターが中期的に人口動態の変化、住宅取得の難しさ、売れ残り在庫の多さなど多くの構造的課題に直面し続けると考えています」と、フィッチ・レーティングスのディレクター、ルル・シー氏は述べていますreuters.com。多くのアナリストは現在、中国の住宅価格が安定するのは2026年末から2027年になると予想していますreuters.com。より抜本的な対策を求める声も高まっています：「市場の安定化には…中央政府による直接介入が必要かもしれない」と、格付け会社ペンユアンのガオ・ユーホン氏は主張し、国家資金で売れ残り住宅や遊休地を購入して過剰供給を減らすことを提案していますreuters.com。実際、在庫の解消は非常に困難で、約6～7億平方メートルの住宅（約500万戸超）が買い手を必要としており、これは12か月以上の販売量に相当します。ガオ氏は、これを解消するには5兆元（6,990億ドル）が必要と見積もっていますreuters.com。現場では、カントリーガーデンやエバーグランデなど大手デベロッパーが再編に取り組む一方、住宅購入者の心理は中小都市で最も弱まっています。中国中央政府はさらなる支援を示唆しており、今週だけでも地方銀行が初回住宅ローン金利をさらに10～20ベーシスポイント引き下げ、複数の都市で住宅購入規制が緩和されました。しかし、これらの段階的な措置は今のところ…不動産における中国のリーマン・モーメントと呼ばれている状況の転換を促すには至っていません。
香港： 本土と著しく対照的に、香港の住宅市場は長い低迷の後、活気を取り戻しつつあります。香港最大のデベロッパーである新鴻基地産（Sun Hung Kai Properties）は、不動産市場の「安定化の兆し」を理由に、3年ぶりの増益を報告しましたchinadailyhk.com。6月30日までの1年間の基礎利益は0.5%増の219億香港ドルとなりましたchinadailyhk.com。「香港の住宅市場は、住宅ローン規制の緩和と地元の住宅ローン金利の低下を背景に、さらなる安定化の兆しを見せました」と同社は述べていますchinadailyhk.com。実際、政府は最近、初めて住宅を購入する人向けの住宅ローン上限を緩和し、香港金融管理局がFRBの利上げ停止に追随したことで、地元の金利もわずかに下がっています。香港の住宅価格は4月以降上昇しており、アナリストは2025年末までに8%の価格回復を予測していますchinadailyhk.com。これは2019年の高値から累計約15%下落した後のことです。中国本土からの人材や学生の流入、家賃の上昇も需要を支えていますchinadailyhk.com。同市の高級住宅セグメントでも話題の取引がありました。ザ・ピークの豪邸が約10億香港ドルで売却され、2025年の住宅取引で最も高額なものの一つとなりましたtimeout.com。しかし、香港の商業用不動産セクターは依然として弱含みで、新鴻基地産のオフィスやショッピングモールからの賃貸収入は2%減少しましたchinadailyhk.com。現在約14%の高いオフィス空室率や一部地区での店舗賃料の下落は、企業の支出回復の遅れを反映しています。全体として、香港は底打ちしつつあるように見えます。再開と中国本土の大湾区計画との連携強化が後押ししています。市場はまだ完全に回復したわけではありませんが、1年前の利上げや移民懸念で暗雲が立ち込めていた時期と比べ、センチメントは大きく改善しています。
日本: 日本の不動産市場は比較的安定しており、地域によってはむしろ好調です。国内経済の勢い ― 7月の年間個人消費は2.2%増、賃金は3.0%増riotimesonline.com ― が不動産市場に楽観的なムードをもたらしています。東京の住宅価格は着実に上昇しており、東京23区の新築マンションの平均価格は7月に1億3,530万円（約92万ドル）となり、前年比24%増となりましたasahi.com。この驚異的な上昇は、建設コストの増加と激しい需要の両方を反映しています。そのため、当局は投機について懸念し始めています。東京都千代田区は、一部の再開発で新築物件の5年間転売禁止条項をデベロッパーに求め、転売目的の購入や価格高騰を抑制しようと話題になりましたasahi.com。不動産業界はこれに強く反発し、その合法性や妥当性に疑問を呈しましたasahi.com。「短期転売が望ましくないことには同意しますが…区の要請には十分な根拠がないと感じます」と日本不動産業協会の幹部は述べていますasahi.com。こうした議論がある一方で、日本の低金利（日本銀行の政策金利は依然マイナス）と都市部の強い住宅需要が市場を下支えしています。地方の日本は状況が異なり、多くの農村地域では人口減少と空き家が続いています。政府は、全国にある800万戸の「空き家」の再利用や解体を促進する施策を進めており、再開発の機会が生まれる可能性もあります。東京のオフィス市場は空室率約6%と比較的堅調で、他の世界の主要都市よりもはるかに低く、これは主にテックや金融企業の拡大と新規供給の限定的なことが要因です。総じて、日本の不動産は独自のマクロ環境（低金利、経済回復）の恩恵を受けており、今年はアジアの中でも好調な市場として際立っています。
その他のアジア太平洋市場: オーストラリアでは、2025年に住宅市場が驚くほど勢いを取り戻しています。2024年に一時的な下落があった後、シドニーとメルボルンの住宅価格は再び上昇しており（シドニーは年初来+5%）、オーストラリア準備銀行が引き締めサイクルを終了し、買い手が再び市場に戻ったためです。オーストラリアは慢性的な供給不足、特に賃貸物件の不足が続いており、金利の緩和はすぐに価格上昇につながります。RBAは今週金利を4.35%で据え置き、一部のアナリストは、インフレが引き続き低下傾向を示せば、2026年初めにも利下げが始まる可能性があると予測しています。ニュージーランドでも同様に不動産市場が転換点を迎えており、オークランドの住宅価格は3カ月連続で上昇、中央銀行は「金融安定リスクは依然として残る」と警告しています。インドでは、不動産セクターは堅調ですが、一部に懸念もあります。6月のロイター調査では、インドの住宅価格は2025年に約6%上昇する見通し reuters.comで、都市化と所得増加が下支えしています。しかし、特に高級住宅で「需要減速によるひび割れ」が見え始めています。「超富裕層からの需要は確実にピークを過ぎた…コロナ後のあの狂乱のラッシュは終わった」と、調査会社Liases Forasの責任者パンカジ・カプール氏は述べていますreuters.com。ムンバイやデリーのデベロッパーは高級物件の在庫を抱えており、アナリストは経済成長が鈍化すれば高級アパートの供給過剰が起こる可能性を警告していますreuters.com。一方、インドの中間層向け住宅は、最近の利下げ（RBIは6月に予想外の50ベーシスポイント利下げを実施reuters.com）や初めての購入者向け政府補助金により、引き続き好調に売れています。東南アジアのシンガポールやインドネシアなどの市場も概ね堅調です。シンガポールの住宅価格は過去最高水準に近いものの、政府は新たな冷却策（外国人向け印紙税の引き上げ）を導入し、取引件数は減少しています。ベトナムは不動産デベロッパーに打撃を与える信用収縮に直面していますが、政府の直接介入（停滞プロジェクト向けの救済基金を含む）により、状況は安定し始めています。アジア太平洋全体での大きなテーマは分岐であり、中国の景気減速に連動する市場は苦戦する一方、内需や先進国型経済を活かす市場はより良い状況にあります。
商業用・投資動向
中国の商業用不動産: 中国の商業用不動産（オフィス、リテール、ホテル）は大きな圧力にさらされています。北京や上海など中国の主要都市では、オフィスの空室率が約20％以上に上昇しており、新たな供給が増える中、企業が成長鈍化を受けてスペースを削減しています。家主は賃料を大幅に引き下げており、上海のグレードAオフィス賃料は前年比で約5％下落しています。リテール不動産は、中国の消費回復の兆しによりやや好調で、1級都市のショッピングモールでは来客数が徐々に回復し、ラグジュアリーブランドは依然として中国を成長市場と見なしています。しかし、地方都市では多くのモールが半分空いたままです。中国の投資市場は非常に静かで、海外投資家はほぼ買収を停止し、国内投資家も厳しい与信で動きが取れません。一部のオポチュニスティックファンドは不良資産に目をつけており、例えば米国のプライベートエクイティ数社が広州の未完成マンションプロジェクトを大幅割引で物色しているとの噂もあります。しかし、全体的に中国不動産への信頼回復には時間がかかるとみられ、明確な政府支援やマクロ経済の好転が必要となるでしょう。
アジア太平洋地域のオフィスとリテール: アジア太平洋地域のオフィス市場はまちまちの状況です。バンガロールやムンバイではIT主導のオフィス需要が強く、空室率は一桁台ですが、ソウルやシドニーではテック業界のレイオフやハイブリッドワークの影響で空室率が約12％と高くなっています。シンガポールのオフィス賃料は2025年初めに10年ぶりの高値を記録しました（金融・テックの拡大が要因）が、現在は上昇ペースが鈍化しています。シドニーとメルボルンのオフィスは一部企業の縮小で転換期を迎えており、オーストラリアのオフィス空室率は約14％ですが、シンガポールや中東の機関投資家が質の高いオーストラリアのオフィスタワーに積極的に入札しており、下落局面を参入の好機と見ています。アジアのリテールは地域の消費者とともに回復しています。日本のリテール不動産は、抑制されていた消費の反動で好調で、東京や大阪の繁華街では空室率がほぼゼロ、賃料も上昇しています。タイのリテールセクターは観光業に支えられ、バンコクのモールは来客数が回復し、2024年末には新たなメガモールが高いテナント入居率でオープンしました。一方、マレーシアや香港の小売業者は慎重で、特に香港では中国本土からの買い物客がコロナ前の水準に戻っていません。Eコマースの成長（アリババ、トコペディアなど）はリテール不動産の形態を変え続けており、多くのアジア都市では古いリテールセンターが供給過剰となり、他用途（ラストマイル物流や学校、オフィスなど）への転換が必要になるかもしれません。
投資の流れと見積もり: 機関投資家は、APAC（アジア太平洋）不動産に選択的に強気です。「2025年は資本価値の転換点となる。センチメントは改善しているが、流動性は依然として制約されている」とCBREアジア太平洋の見通しで述べられていますsg.news.yahoo.com。越境投資が増加しており、特にアジア資本が今や世界的な主要勢力となっている。シンガポール、日本、韓国の年金・政府系ファンドが、魅力的な利回りで海外不動産（欧州や米国を含む）に資金を投入していますperenews.com。アジア太平洋域内では、日本が低金利のため好まれる投資先となっており、複数のグローバルファンドが東京の集合住宅ポートフォリオを債券の代替として取得しています。オーストラリアでも物流や賃貸住宅への投資流入が見られます。ナイトフランクの最近の調査によると、世界の富裕層の83%がドバイでの不動産購入に関心を示していますが、より身近なところでは、かなりの数がアジアの都市（シンガポール、シドニー）で2025年までに投資を計画していますknightfrank.ae。この期間の注目すべき取引の一つとして、シンガポールではGIC（政府系ファンド）主導のコンソーシアムが、主要な小売・オフィス資産を保有する信託に10億ドルを投資することで合意しました。これは都市国家の安定性への信任投票といえます。一方、アジア太平洋の政府関係者は、不動産を経済の健康状態のバロメーターとして注視しています。「不動産セクターは我々の経済回復の鍵だ」と中国住宅都市農村建設省の担当者は述べ、最近の住宅購入者支援策を強調しました（このコメントは9月4日の北京での記者会見で述べられたものです）。アナリストは、状況が改善しなければさらなる景気刺激策が期待されると見ています。あるアナリストは、「北京には手段がある―問題は、それが不動産を直接救済するために使われるのか、より広く経済を下支えするために使われるのかだ」と述べています。アジア太平洋全体で、今後数か月は中国のような市場が安定するか、他の市場（日本、オーストラリア）の回復力が世界的な逆風の中で維持されるかどうかの重要な時期となります。
中東
住宅・土地
湾岸地域の住宅ブーム: 中東の不動産市場、特に湾岸協力会議（GCC）諸国では、非常に活況を呈しています。アラブ首長国連邦では、ドバイとアブダビの両都市で住宅、商業、工業の各分野において需要が急増していますwam.ae wam.ae。ドバイは記録的な売上高で際立っており、不動産取引額は2025年上半期に3,266億ディルハムに達し、前年同期比40%増となりました（2024年上半期比）wam.ae。この急成長は、堅調な経済（石油収入と多角化の取り組みによる）、安定性とドル連動資産を求める外国人投資家の急増、そしてドバイのビジネスに優しい政策に惹かれた熟練した外国人労働者の流入など、さまざまな要因が重なって生じています。「全首長国での不動産取引は大きな成長を示しており…3年以内に引き渡し予定のプロジェクトがわずか1～2週間で完売することもあり、これは世界でもほとんど見られない現象です」と、Al Ruwad Real EstateのCEO、イスマイル・アル・ハンマディ氏は述べ、UAEにおけるほとんど熱狂的な買い手の需要を強調しましたwam.ae。土地開発業者は新しいコミュニティを次々と立ち上げており、オフプラン販売（建設前購入）も好調です。アブダビも勢いがあり、サディヤット島の高級ヴィラや新興郊外の手頃な住宅の需要が強く、エミラティ市民向けの政府住宅プログラムによって支えられています。UAE全体で、入居率と家賃が上昇しており、アパートから倉庫まであらゆる分野でその傾向が見られますwam.ae。
サウジアラビア： サウジアラビア王国は、ビジョン2030のもとで不動産の大規模な変革を進めています。政府は2030年までに持ち家率を70%に引き上げる（現在は約64%）ことを目指しており、その成果が現れ始めています。リヤド、ジェッダ、そして新たに計画されている都市で大規模な住宅プロジェクトが進行中です。ナイト・フランクのレポートによると、サウジの民間購入者は2025年に推定12億2,000万ドルを住宅に支出する見込みで、旗艦のNEOMメガプロジェクトが最も魅力的な目的地として浮上していますenglish.aawsat.com。NEOM、The Line、その他のギガプロジェクトは、住宅市場そのものを新たに創出することを目指しており、市民と外国人の双方を惹きつけています。レポートによれば、サウジ人はビジョン2030関連の住宅開発に約27億5,000万サウジリヤル（7億3,300万ドル）の個人資本を投資する計画ですenglish.aawsat.com。政府も積極的に土地や資金を供給しており、2024年だけで20万5,000戸以上のオフプラン住宅が承認され、16万5,000区画の住宅用地がSakaniプログラムを通じて提供されましたenglish.aawsat.com。高級住宅分野では、サウジのデベロッパーがリヤドの外交地区や紅海沿岸で、ラグジュアリーホテル運営会社と提携したブランドレジデンスで富裕層の購入者を誘致しています。一方、サウジの賃貸需要は若年人口の増加により依然として高く、リヤドの家賃は新規供給の遅れと外国人流入の影響で大幅に上昇（今年は約10%増）しています。サウジ当局は、より広範な経済効果を強調しています。「湾岸経済は、野心的な開発ビジョンのおかげで世界平均を上回る成長を遂げている」と、GCC事務総長のジャセム・アルブダイウィ氏は9月4日に述べましたenglish.aawsat.com。これは、不動産開発がGCC経済戦略の中心であることを強調しています。
中東・北アフリカ（MENA）広域：湾岸諸国以外では、住宅市場はより混在しています。エジプトはインフレによる手頃さの危機に直面しており、カイロの不動産価格は急騰（2年間でエジプトポンド建てで2倍）していますが、急激な通貨切り下げによりデベロッパーはコスト増に直面し、多くの購入希望者が手が届かなくなっています。エジプト政府は、手頃な価格の住宅を建設することを条件にデベロッパーに土地を割安で提供したり、住宅ローンファイナンス基金を拡充したりして、住宅市場の活性化を図っています。イスラエルの住宅市場は、数年にわたる急騰の後、2025年には金利上昇と政治的不確実性の中で冷え込みました。住宅価格は昨年のピークから約2％下落し、販売も減速していますが、人口増加による需要の基礎は依然として強いです。トルコの不動産市場は不安定で、年間の住宅価格上昇率は50％を超え（インフレの影響も一因）、イスタンブールやアンタルヤなどの都市では外国人（特にロシア人）による購入が急増しています。トルコ中央銀行はインフレ抑制のために遅ればせながら金利を引き上げており、これが今年後半には住宅市場の活動を抑制する可能性があります。中東全域で見られる一つの傾向は、政府がマスターデベロッパーとして介入することです。例えば、オマーンやバーレーンは国主導の手頃な価格の住宅コミュニティを立ち上げ、カタールは将来のイベント（ワールドカップ後の勢い）に向けて新都市への投資を進めています。開発用地の売却も地域で活発で、ドバイではデベロッパーが将来のプロジェクト用に土地を確保する動きから土地取引額が大幅に増加しています。サウジアラビアでもリヤド郊外の未開発地が新たなインフラ整備を見越して買い集められています。過去数年間のGCC諸国の高い石油収入は、住宅やインフラへの継続的な公共投資につながり、建設セクターを活発にし、中東の多くで不動産サイクルを上昇局面に保っています。
商業用＆メガプロジェクト
商業用不動産：中東の商業用不動産セクターは、特に湾岸諸国で概ね好調です。オフィス市場はドバイとアブダビで逼迫しており、ドバイのグレードAオフィスの稼働率は90％超、DIFCやダウンタウンなどの主要エリアでは賃料が前年比で2桁上昇していますwam.ae。多国籍企業は湾岸地域の成長見通しに惹かれ、地域拠点を拡大しています。リヤドでは質の高いオフィススペースの需要が供給を大きく上回っており、トップクラスのオフィス賃料は過去1年で約18％上昇、新しいタワーも急速に事前契約されています。二次的な湾岸都市（シャルジャ、ダンマーム、マナーマ）でも、経済多角化（金融、観光、物流など）の取り組みによりオフィス需要が改善しています。湾岸地域の小売不動産も好調で、UAEの小売売上高は今年約5％の成長が見込まれ、ドバイのモールはロシア、中国、欧州からの観光客の回復でパンデミック前を上回る売上を記録しています。ドバイモールやモール・オブ・ジ・エミレーツなどの高級モールはほぼ100％の稼働率を維持し、新しい小売・エンターテインメントプロジェクト（ドバイのエキスポシティ小売地区やアブダビのリームモールなど）も強力なテナント構成でオープンしています。ただし、供給増加により古い商業施設は再発明しなければ空室率上昇のリスクがあるという注意点もあります。ホスピタリティも明るい分野で、中東のホテル投資額は増加しており、特にサウジアラビアは観光推進のため急速にホテルを建設中です（紅海プロジェクトでは今年いくつかのリゾートがオープン）。
産業・物流： 産業／物流セグメントは、電子商取引や製造業の推進を背景に活況を呈しています。ドバイのジュベル・アリ港およびフリーゾーンは拡大を続けており、ドバイの倉庫賃料は前年比約10％上昇しています。サウジアラビアの産業市場も、王国が製造業の現地化を進める中で拡大しています。政府は大規模な産業都市（例：エネルギー産業向けのSPARK）を開発し、工場向けのインセンティブを提供しています。「産業セクターは引き続き国際的な投資家や開発業者を惹きつけており、主要な物流資産の賃料成長を牽引しています」と、UAEの不動産エグゼクティブであるSaeed Al Fahim氏は述べていますwam.ae。実際、強力なテナントと7～8％程度の利回りに惹かれ、外国資本がGCCの物流ポートフォリオに出資しています。データセンターは新たなニッチ分野として台頭しており、サウジアラビアやUAEではデジタル経済に対応するため、グローバルIT企業との合弁事業を通じて複数の新しいデータセンターパークが計画されています。中東はアジア・アフリカ・ヨーロッパを結ぶ戦略的な立地であることから、物流不動産の魅力も高まっており、UAEやサウジアラビアなどの国々は、ドバイのシルクロード戦略やサウジのビジョン2030物流計画といったイニシアチブのもと、世界的な流通拠点となることを目指しています。
メガプロジェクトの進捗： 中東市場の特徴は、メガプロジェクト――地理を再定義しうる広大なマスタープラン開発です。サウジアラビアのNEOMはおそらく最も野心的なもので、最先端技術を備えた900万人都市として宣伝されており、これまでにインフラに約370億ドルを投じていますagbi.com。最近の報告では、The Lineの交通システムのトンネル工事が進行中で、鏡面高層ビルの最初のモジュールが建設されています。「NEOMは世代を超えた投資だ」とサウジの投資大臣は述べ、経済多角化の中核と位置付けていますarabnews.com。UAEでは、ドバイが「ドバイ2040」計画を発表し、新たな郊外タウンシップやウォーターフロント開発の拡大、さらには世界一高い住宅タワーの建設も検討されています。アブダビも負けておらず、ビジョン2030のもと新たな文化地区（グッゲンハイム・アブダビは2026年開館予定）やエミラティ向けの大規模住宅が建設されています。カタールはワールドカップ後の投資を活かし、ドーハ中心部（Msheireb）の再開発や金融・観光向けの複合用途プロジェクトに注力しています。湾岸諸国以外でも、エジプトの新行政首都――砂漠に建設される580億ドル規模の新都市――が形になりつつあり、政府省庁の移転も予定されていて、エジプト経済の困難にもかかわらず建設ブームを牽引しています。これらのメガプロジェクトはリスクや多額の資本を要しますが、不動産を経済変革の起爆剤、そして国家的野心の象徴として活用する中東独自のアプローチを体現しています。投資家や建設業者にとっては案件のパイプラインとなり、地域の都市にとっては世界有数のスカイラインやインフラを約束するものです。
見積もりと見通し
中東の不動産業界の声は引き続き自信を持っています。「UAEの不動産セクターは、石油・非石油部門の両方の回復力と外国からの投資流入の急増に支えられ、堅調なパフォーマンスを続けています」と、国営のEmirates News Agencyのレポートは述べていますwam.ae。この自信はデータによって裏付けられています。CBREのレビューによると、UAE全体で2024年第2四半期に過去最高の住宅販売と家賃の上昇が確認されましたwam.ae。BlackRockやBrookfieldのような投資家は今年、湾岸地域の不動産への投資を増やしており、これは信頼の証といえます。しかし、急速な成長には注意が必要だと警告する声もあります。最近のBloombergの記事では、ドバイの好景気がバブルかどうかが議論されており、2019年以降住宅価格が70%上昇していることが指摘されていますagbi.com。現時点では、暴落が差し迫っていると見る人は少なく、住宅ローンの貸し出しは依然として比較的低水準（多くの取引が現金で行われている）、政府は供給の調整も可能（例えば、ドバイは価格を抑えるために必要に応じて建設用地を追加で供給できる）です。中東の見通しでは、世界的な金利上昇の影響は流動性の豊富さや、場合によっては米ドルへの通貨ペッグにより、現地の資金調達環境が管理可能な状態に保たれているため、限定的です。原油価格が堅調に推移すれば（ブレント原油は約85～90ドル）、湾岸諸国政府は不動産やインフラへの支出を継続する可能性が高く、2026年まで勢いが持続するでしょう。また、地政学的な立ち位置の恩恵も受けており、他市場が低迷する中、ロシアや中国などの富裕層投資家が中東の不動産を安全資産と見なして資金を移す動きが強まっています。
まとめると、2025年9月4日～5日時点の中東不動産セクターは、特にGCCで力強い成長と楽観的な見通しが特徴です。これは、欧米市場や中国のより脆弱な状況と対照的です。今週ドバイのあるデベロッパーはこう語りました。「世界的な逆風――インフレ、金利、リセッションでさえ――なぜかドバイにより多くの人と資本を呼び込むことになる。今は絶好のタイミングだ」。この感情はやや誇張されているかもしれませんが、不動産分野における現在の地域の活気をよく表しています。
ラテンアメリカ
住宅・レジデンシャル
ブラジル: ラテンアメリカ最大の経済大国は、高金利による住宅市場の逆風に直面しています。ブラジル中央銀行はインフレ抑制のために積極的に利上げを行い、政策金利セリックは14.75%と約20年ぶりの高水準に達しましたreuters.com。最近になってようやく慎重な利下げサイクルが始まったばかりです。これらの高金利により住宅ローンのコストが非常に高くなり、従来住宅ローンの資金源となっていた貯蓄預金が大幅に減少しました。「より多くの人々が[高利回り]の代替手段にアクセスできるようになればなるほど…貯蓄口座残高の減少は自然なことです」と中央銀行総裁ガブリエル・ガリポロ氏は述べていますreuters.com。貯蓄が枯渇する中、ブラジルの不動産信用システムは圧迫されています。ガリポロ氏は今週、不動産セクターの資金調達のための「ブリッジソリューション」、つまり従来の貯蓄依存型から移行する新たな資金調達モデルを近く提示すると述べましたreuters.comreuters.com。この目的は、カイシャのような銀行が資金不足にもかかわらず住宅購入者や開発業者への融資を継続できるようにすることです。現場では、ブラジルの住宅市場は回復力とリスクの両面を持つストーリーです。全国の住宅価格は名目ベースで緩やかに上昇（前年比約5%）していますが、実質（インフレ調整後）ではほぼ横ばいです。大手住宅建設会社は、政府の補助金プログラム（Casa Verde e Amarela）のおかげで低価格帯住宅の需要は堅調と報告していますが、中間層や高級住宅の販売は大幅に減速しています。在庫は一部のセグメントで積み上がっており、業界データによると7月時点で全国に約22万戸の新築住宅が売れ残っており、前年比8%増となっています。それでも、開発業者は利下げ（エコノミストは年末までにセリックが約12%になると予測）によって住宅の手頃さが改善し、「潜在需要が解放される」ことに慎重ながらも楽観的です。ブラジルの大都市の賃貸市場もやや軟化しており、サンパウロの賃料は今年初めのピークから約2%下落し、パンデミック後の急騰を経て借り手に多少の安堵をもたらしています。
メキシコ： メキシコでは、住宅市場が異なる課題、すなわち投資不足と構造的障壁に直面しています。最新のデータによると、メキシコの固定資本形成総額は前年比6.4%減少し、riotimesonline.comによれば、数か月にわたる減少が続いています。これには建設投資も含まれており、政府が主要プロジェクト以外で緊縮財政を行い、民間開発業者も慎重な姿勢を取っていることが反映されています。サプライチェーンをメキシコに移転する「ニアショアリング」が産業用建設を後押しするという話は多いものの、住宅不動産への影響は遅れています。住宅需要は堅調で、メキシコは若い人口を抱え、世帯形成も増加していますが、銀行金利が10～12%と高いため、住宅ローンの取得は困難です。現在進行中の住宅建設は、非公式部門や自力建設によるものが多いです。メキシコシティ、グアダラハラ、モンテレイの郊外にある中流階級向け住宅開発は売れていますが、開発業者は官僚的手続きや高い資金調達コストに不満を抱えています。政府の重点は、住宅ではなく（社会住宅向けの一部プログラムを除き）、マヤ鉄道や石油精製所などの巨大インフラに置かれています。その結果、メキシコは多くの地域で住宅不足に直面し、過密状態が一般的です。都市部では家賃が上昇しており（例：メキシコシティの家賃は前年比約9%上昇）、若いプロフェッショナル層が購入を先送りしています。明るい材料としては、インフレが2022年の高水準から下がってきており、Banxico（メキシコ中央銀行）は政策金利を11.25%で据え置き、2026年初頭には利下げを開始する可能性があり、これにより住宅ローンコストが緩和される見込みです。さらに、2024年の選挙後に誕生する新政権が、住宅投資促進に舵を切る可能性もあります。
アルゼンチンおよびその他： アルゼンチンでは、まったく異なるダイナミクスが働いています。インフレ率が100%を超え、通貨が不安定なため、不動産市場は主に現金ドルで運営されています。ブエノスアイレスの住宅販売はほぼ停止状態で、人々はドルを保有し、経済の先行き（選挙が近い）を見守っています。高級物件のドル建て価格は2019年以降約20%下落しており、現金を持つ人にとっては掘り出し物ですが、地元住民は信用がほぼ存在しないため苦しんでいます。チリは2010年代後半に住宅ブームがありましたが、現在は冷却期に入っており、サンティアゴの価格は横ばい、建設も金融引き締め政策（チリ中央銀行の政策金利は11.25%でピークを迎え、現在は引き下げ中）の影響で減速しています。コロンビアやペルーも、経済の逆風を受けて住宅市場が減速していますが、コロンビア政府は低所得者向け住宅購入補助を拡大しています。地域全体で共通するテーマは住宅不足であり、ほとんどの国で深刻な住宅不足（ブラジル：約600万戸、メキシコ：約800万戸、コロンビア：約200万戸）を抱えていますが、高金利と限られた公的予算が迅速な進展を妨げています。
商業・産業
オフィスおよび小売市場: ラテンアメリカの商業用不動産市場は一長一短です。オフィス市場は、地域の巨大都市でパンデミックから徐々に回復しています。メキシコシティのオフィス空室率は約20%で、米国の水準と大きく変わりません。近年の新規供給が需要を上回り、一部の多国籍企業が規模を縮小したためです。賃料は安定しており、ニアショアリングによって新たな企業テナント（工業企業、物流など）がオフィススペースを必要とすることに期待が寄せられています。サンパウロは、地域最大のオフィス市場で、空室率は2021年の20%以上から約15%に改善しました。ブラジルで拡大したテック企業は統合を進めていますが、金融やコワーキング運営会社がスペースを吸収しています。現地アナリストによると、サンパウロのプライムオフィス賃料は数年の低迷を経て2025年に上昇し始めています。小売不動産は、コロナ後の消費回復の恩恵を受けています。ブラジルのショッピングモールは売上増を報告しており、好立地のモールの入居率は再び95%以上に戻っています。メキシコでは、主要モール運営会社（REITであるFibra Unoなど）が、前年同期比でテナントの同一店舗売上が一桁台後半の伸びを記録したと述べています。しかし、eコマース（MercadoLibre、Amazonなど）の成長が小売拡大に歯止めをかけ始めており、小売業者は新規出店に慎重になり、オムニチャネル戦略に注力しています。主要モールの小売空室率は低いですが、地方都市の古いショッピングセンターでは空き店舗が増えています。さらに、高金利によりモールの借り換えコストが高騰し、一部の小売REITの分配金が圧迫されています。
工業・物流: 工業用不動産セクターは、特にメキシコとブラジルでラテンアメリカでもっとも活況な分野です。メキシコの物流拠点（ティフアナ、モンテレイ、メキシコシティ周辺）は空室率が非常に低く（3%未満）、ニアショアリングの流れは本物です。企業はサプライチェーン短縮のため、大型倉庫や製造施設を賃借しています。その結果、北部メキシコの工業用賃料は過去1年で約15%上昇し、新規建設が追いつかない状況です。米国やカナダの投資家がメキシコの工業団地に資金を投入しており、例えばカナダの年金基金が現地デベロッパーと提携し、8億ドル規模の工業用ポートフォリオ拡大を進めています。ブラジルも堅調な倉庫市場を持ち、eコマース（MercadoLibreがサンパウロ近郊に巨大なフルフィルメントセンターを建設）やインフラ改善が後押ししています。業界レポートによると、2025年上半期のブラジルの工業用不動産売上は330億ドルを超えた credaily.comとされ、取引と開発活動の両方を反映しています。一つの特徴的な課題は、ブラジルの高金利により、多くの工業用取引がジョイントベンチャーや創造的な資金調達を活用している点です。その他の国々、例えばチリやコロンビアも、小規模ながら物流セクターが成長しており、小売業者や3PL（サードパーティ物流）事業者がサプライチェーンの近代化を進めています。
投資家の視点: 近年、政治的不確実性や通貨リスクにより、ラテンアメリカ不動産への海外投資家の関心は冷え込んでいました。しかし、復活の兆しも見られます。ブラジル中央銀行が現在利下げを行っており（12月までに12.75％まで下がる見込み）、これが「さらなる不動産投資への扉を開く可能性がある」とCIBCのアナリストは述べていますcanadianmortgagetrends.com。一部のグローバル投資家は、ブラジルの低迷市場にチャンスを見出しています。例えば、プライベート・エクイティ企業のブルックフィールドは、ブラジルで倉庫やデータセンターを取得しており、今週も高利回りを狙ってブラジルの不動産クレジットファンドへの投資計画を発表しました。メキシコでは、安定したペソと米国への近さが魅力となっており、複数の米国系産業デベロッパー（Prologis、Advance）がニアショアリングの波に乗るためメキシコでのポートフォリオを拡大しています。国内では、メキシコのFibras（REITs）が再び資金調達を行っており、これはしばらく停滞していた動きです。注目すべき動きとして、メキシコで大規模な賃貸住宅を提供する新たな住宅Fibraが計画されており、セクターの成熟を示しています。
地域専門家のコメントは慎重な楽観論を表しています。「見出しだけでおとぎ話を作るのはやめるべきだ―少し掘り下げれば、ひび割れはすべて見える」とPankaj Kapoor氏はインド市場について述べましたがreuters.com、この感情はラテンアメリカにも当てはまります。強い需要の裏には、手頃さや資金調達といった根本的な課題が隠れています。ブラジルからの別の視点:「第4四半期が迫る中、不確実性は続く」と全米住宅建設業者協会の国際フォーラムは指摘し、グローバル要因や現地政策がラテンアメリカの不動産が本当に回復できるか、あるいは現状維持にとどまるかを左右すると述べていますkitchenbathdesign.com。2025年9月初旬時点で、ラテンアメリカは岐路に立っています。回復への基盤（利下げ、改革、ニアショアリング）は整いつつありますが、まだ広範な不動産成長には現れていません。関係者は、中央銀行の動き、政府の住宅施策、世界経済の動向を年末まで注視することになるでしょう。
アフリカ
住宅・手頃な価格の住宅
住宅不足と都市成長: アフリカの不動産事情は、急速な都市化の中での大規模な住宅不足が主な特徴です。現在約14億人の大陸人口は都市部で最も急速に増加しており、住宅に大きな圧力がかかっています。2025年までに、アフリカの不動産市場価値は17.64兆ドルに達すると予測されており、そのうち住宅不動産が驚異的な14.87兆ドルを占めますbusinessamlive.com。しかし、供給は需要に大きく及びません。ラゴス、ナイロビ、ヨハネスブルグなどの都市周辺には非公式居住地が広がり、正式かつ手頃な価格の住宅の不足が浮き彫りになっています。ナイジェリアだけでも、推定2,800万戸の住宅不足businessamlive.comがあり、ケニア（約200万戸不足）、アンゴラ（約200万戸）、南アフリカ（国営住宅プログラムがあるにもかかわらず約220万戸）などの国々も大きな不足に直面していますbusinessamlive.com。大規模な介入がなければ、人口増加が建設を上回るため、これらの不足は毎年拡大しています。政府や民間企業はさまざまな戦略を試みています。ナイジェリアでは官民パートナーシップによる低価格住宅の推進が見られますが、高金利（現在の政策金利は約18%）や高額な建設コストが進展を妨げています。9月4日のナイジェリアのHousing Newsは人々への影響を強調しました: 「家賃高騰で借家人が悲鳴」（エキティ州）、これは大都市や小都市の両方で需要が供給を上回る中、よく見られる状況です。南アフリカでは、比較的成熟した住宅ローン市場と政府のRDP住宅（補助住宅）により状況はやや改善しています—南アフリカは実際、住宅の手頃さ指標（価格対所得比率約3.1）で大陸をリードしていますbusinessamlive.com。それでも、低所得層の家族は政府住宅を何年も待つか、非公式居住地に頼ることが多いのが現状です。
政策とイノベーション: 多くのアフリカ諸国政府が住宅を優先課題と宣言し、新たな政策が生まれています。ケニア大統領は最近、開発業者へのインセンティブや建設資金調達のための正規雇用者への物議を醸す住宅税（課税）を含む、年間25万戸の建設を目指す野心的な手頃な住宅プログラムを発表しました。目的は立派ですが、このような計画は資金調達や実行面で課題に直面しています。革新的なアプローチも模索されています。たとえば、（ナイジェリアのNMRCのような）モーゲージリファイナンス会社が銀行に流動性を提供して住宅ローンの拡大を支援したり、代替建設技術の導入などです。一部のスタートアップはプレハブのモジュールユニットや3Dプリンティングを使って建設コストを削減し、他はマイクロモーゲージに注力してインフォーマルワーカーへの融資拡大を目指しています。ラゴスでは、州政府が土地管理のための電子ポータルを立ち上げ、権利登録の効率化を図っていますbusinessamlive.com。これにより開発用地の解放や詐欺の減少を期待しています。一方、国際的な関係者も関与しており、国連や世界銀行は西アフリカ・東アフリカで手頃な住宅への資金提供イニシアチブをいくつか展開しています。また、頻繁な電力・水不足を背景に、住宅の持続可能性を高めるグリーンビルディングへの関心も高まっています。例えばルワンダでは、新しい住宅団地でエコフレンドリーレンガや太陽光発電の導入を推進しています。
賃貸市場とディアスポラ投資: 多くのアフリカ都市では、賃貸が一般的で、住宅ローンの普及率は非常に低い（多くの場合、住宅ストックの5%未満）。アクラ、ラゴス、ナイロビなど主要都市の家賃は上昇を続け、中間層や低所得世帯の負担となっています。家賃に収入の30～40%以上を費やす家族も珍しくありません。一部の政府は家賃統制を実施または検討しており、ガーナでは年間家賃上昇率の上限や長期リースを定める家賃統制法案が議論されました。ディアスポラ投資も一部市場で重要な要素です。海外在住アフリカ人は毎年数十億ドルの送金を行い、その一部が母国での住宅建設や購入に使われています。この資金源が多くの住宅建設を支えており（例：ソマリアのディアスポラ投資がモガディシュの不動産を活性化、ナイジェリアのディアスポラはアブジャやラゴスで積極的に購入）、ただしディアスポラ主導のプロジェクトは高級物件に偏りがちで、投資家は実体的で名誉ある資産（高級アパートなど）を好むため、手頃な住宅不足の解消には直結しません。
商業＆インフラ
オフィスおよび小売: アフリカの商業用不動産は地域によって大きく異なります。ナイロビ、ヨハネスブルグ、ラゴス、カイロなどの主要拠点では、過去10年間で近代的なオフィスビルやショッピングモールが多数建設されましたが、経済の浮き沈みにより空室率が高い物件もあります。ナイロビは東アフリカのサービス拠点としての地位を維持しており、オフィス市場は多国籍企業やNGOからの中程度の需要がありますが、アッパーヒルなどのエリアで新築ビルが供給過剰となり、オフィスの空室率は約20%にとどまっています。ヨハネスブルグはアフリカで最も発展したオフィス市場を持っていますが、ここでも経済の低迷により企業がスペースを縮小しており、空室率は高め（約18%）です。サントン（金融街）は依然として高額な賃料を維持していますが、旧市街地のオフィスビルは住宅に転用されたり空き家になったりしています。ラゴスのオフィススペースは限られており高額です。イコイやビクトリアアイランドの高級オフィスは空室率が低く、石油産業やフィンテック需要により中堅ヨーロッパ都市並みの賃料となっていますが、治安の悪いエリアでは正式なオフィス開発はほとんど見られません。小売分野では、アフリカのショッピングモールは明暗が分かれています。南アフリカの小売不動産（大陸最大）は比較的成熟しており、大手上場REITがモールを所有しています。消費支出の圧迫や計画停電（電力不足）が最近モールの来客数に影響を与えていますが、南アのモール全体の空室率は依然として低く（約5%）、小売売上も徐々に回復しています。他の地域では、アフリカの新しいモールは最初の話題の後に苦戦することが多く、ガーナやナイジェリアでは半分空きのモールも見られます。小売業者は高い賃料やインフォーマル市場との競争を課題として挙げています。それでもショッピング文化は成長しており、アクラやアビジャンなどの都市では新たなモールプロジェクトが進行中です。
工業用・物流: アフリカの工業用不動産は、製造業や貿易の緩やかな増加に伴い新たな機会となっています。エチオピア、モロッコ、エジプトなどの国々は製造業（エチオピアの衣料、モロッコの自動車など）誘致で進展を見せており、工場や倉庫の需要を喚起しています。モロッコは特に大規模なフリーゾーン（例：タンジェ・メッド港および物流ゾーン）を建設し、入居率は高く拡張も進行中で、ヨーロッパとアフリカのゲートウェイとなりつつあります。ナイジェリアやケニアでは、eコマース（例：Jumia）や小売流通のニーズにより物流分野が成長しています。ただし、物流はインフラ不足が足かせとなっています。明るい兆しとして、アフリカ大陸自由貿易協定（AfCFTA）が域内貿易の拡大を目指しており、今後の貿易成長を見越した物流拠点や国境倉庫への投資が進みつつあります。例えば、西アフリカ向けの大規模物流パークがガーナで開発中です。データセンターも新たな資産クラスとして台頭しており、南アフリカ、ケニア、ナイジェリアで新施設が建設されています。インターネット利用の急増を背景に、EquinixやTeracoなどのグローバル事業者がアフリカのデータセンター容量に数億ドル規模の投資を行っています。
機関投資と引用: 歴史的に、アフリカはリスクが高いと見なされてきたため、機関投資家による不動産投資は限定的でしたが、状況は徐々に変化しています。特に南アフリカ、ナミビア、ボツワナのアフリカの年金基金は、長年にわたり（主に国内で）不動産に投資してきました。現在では、汎アフリカ不動産ファンドが複数国への投資のために資金を調達しており、倉庫や手頃な価格の住宅などのニッチ分野に焦点を当てることが多くなっています。フォーラム（Africa Property Investment Summit、9月後半にケープタウンで開催予定 propertywheel.co.za）では、地元の年金基金がどのように不動産成長を牽引できるかが紹介される予定です africabusiness.com。「アフリカの年金基金は不動産投資成長の主要な推進力である」と、Africa Businessのレポート africabusiness.comは述べており、機関投資家の資本による関与が増加していることを強調しています。
それでも、外国人投資家は依然として慎重です。過去にはナイジェリアでの2000年代のショッピングモール投資ブームが期待外れに終わるなど、注目を集めた失敗例もありました。通貨の変動は大きなリスクであり、例えば昨年のガーナ・セディの急激な下落は、米ドル建ての不動産価値を大きく下げ、投資家を遠ざけました。
地元の不動産関係者は、持続可能性と長期的なニーズの重要性を強調しています。Business Day Liveは、「持続可能な未来のためにアフリカの不動産市場を再構築すること」が重要であり、イノベーションと規制改革を提唱しています businessamlive.com businessamlive.com。多くの人が大きな可能性を見ています。人口14億人、急速に近代化する経済、若い人口構成を持つ大陸は、課題が解決されれば不動産の宝庫となり得ます。アフリカの見通しは、経済の安定と改革にかかっています。インフレが抑制され（アフリカのインフレ率は平均約12％ですが、国によって大きく異なります）、政府がインフラや住宅への投資を継続すれば、不動産セクターは今後10年間で年率5～6％の成長が見込めます。すでに、2029年までにアフリカ不動産の年間成長率は約5.6％、市場規模は21.9兆ドルに達すると予測されています businessamlive.com。ニーズは存在しており、あとは資金とガバナンスが追いつく必要があります。
人間的な観点で締めくくると、アフリカ大陸全体の人々はより良い生活環境を切望しています。ナイロビのテックワーカーが初めて自分のアパートを購入しようとしたり、ラゴスの家族が法外な家賃からの救済を求めたりと、不動産開発（またはその欠如）は生活の質に直接影響を与えます。各国政府はますます、住宅やインフラへの対応が単なる社会政策ではなく、経済的潜在力を引き出す鍵であると認識しています。2025年9月4日～5日のニュースで見たように、米国の住宅ローン金利の動きから中国の不動産世論調査、ドバイのブームに至るまで、不動産は世界経済の物語の中心的なプロットです――そしてアフリカは今後数年、その物語の主要な章となる準備ができています。
出典: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; 朝日新聞 asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; ロイター（インド選挙）reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; ロイター（ブラジル）reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
