- 北米： 米国の中古住宅販売契約は8月に4.0%反発し、新築住宅販売は20.5%急増しました reuters.com reuters.com。30年固定住宅ローン金利は約6.3%に低下し、11か月ぶりの低水準となりました foxbusiness.com reuters.com。これにより買い手の信頼感が高まりました（Freddie MacのSam Khater氏は、買い手がこれらの「低金利」でより有利になっていると指摘しています foxbusiness.com）。カナダの市場は借入コストの上昇により減速していますが、新たな動きは記録されていません。
- ヨーロッパ： 英国の住宅価格は9月に小幅上昇（前月比0.5%、前年比2.2%）reuters.com。雇用増と高い賃金が需要を支えていますが、調査士は弱いセンチメント（RICSの8月住宅価格バランスは–19%）と高金利を警告しています。ドイツでは第2四半期の住宅価格が前年比+3.2%reuters.comでしたが、2022年のピークより約9%低いままです。「停滞」がオフィス・小売を覆い、倒産件数（民間部門の倒産は前年比+33%）が増加していますreuters.com。全体として、アナリストは欧州市場が高金利のもとで「凍結状態」にあると述べていますreuters.com。
- アジア太平洋： 中国の住宅不況は8月にさらに深刻化し、新築住宅価格は前月比0.3%減、前年比2.5%減となりました reuters.com。不動産投資も年初来で約12.9%減少しました reuters.com。アナリストは当局が購入制限や融資規制を緩和すると予想しており（上海・深センでは最近規制が緩和されました）reuters.com、安定化は2026年後半になるとの見通しです reuters.com。香港では、2021年以降で不動産価値が約30%下落し、銀行への圧力が高まっています（不良商業不動産ローン比率は6.7%に上昇）reuters.com。一方、オーストラリアでは、最近の利下げと物件不足を背景に、9月の住宅価格が0.8%上昇（1年で最速の伸び）しましたreuters.com。シンガポールでは高級公営住宅の販売が過去最高を記録（第2四半期に100万シンガポールドル以上のフラットが415戸）reuters.com。シンガポールのREIT市場も活況で、Centurion Accommodation REITは9月下旬に7億7100万シンガポールドルを調達し、初値は+11%でしたreuters.com。これは投資家の関心が再び高まっていることを示しています。ニュージーランドは「ゴールデンビザ」投資家（500万NZドル以上の住宅）向けに外国人購入禁止を撤廃し、資本誘致を目指していますreuters.comreuters.com。
- 中東・アフリカ：サウジアラビアは大規模な不動産改革を進めています。新しい法律（2026年1月施行）により、外国人は指定区域で不動産を購入できるようになりますarabianbusiness.com thenationalnews.com。アナリストによれば、これは「変革的」な転換であり（Vision2030の一環として2030年までに250万戸の新規住宅を追加する計画）、arabianbusiness.com thenationalnews.com。実際、サウジのエキスポ・リアルのパビリオンでは10月初旬に「数十億ドル規模」のプロジェクトが披露され、非サウジ人が資産を所有できるエリアも初公開されますarabianbusiness.com arabianbusiness.com。UAEでも活発な動きが見られ、アブダビの上半期取引額は58億6,000万ディルハム（前年比増）に達しuaenews247.com、デベロッパーは新たな高級プロジェクト（ナキールのベイ・ヴィラ契約、ANAXのELLEレジデンス）を発表しました。アフリカの投資環境も活況で、Lango Real Estate（パンアフリカのオフィス・小売所有会社）は2025年半ばまでにロンドンでのIPOを目指していますreuters.com。一方、南アフリカでは物議を醸す土地収用法（補償なしの希少な収用を認める）が進展しreuters.com、議論を呼ぶとともに同市場の規制リスクも示唆しています。
- PropTech & 資本フロー: テクノロジーと資本取引は急速に進行しています。シンガポールでは、一連のインセンティブ（税控除、デュアルリスティング制度）を受けてIPO活動が急増しています。米国企業AvePointが9月19日にデュアルリストし、さらに多くのREIT（UI Boustead、Foundation Healthcare）が待機中ですreuters.com。ラテンアメリカでは、ブラジルのAIプロップテックLastroが10月2日に1,500万ドルのシリーズAをクローズし、「Lais」WhatsAppベースの仲介プラットフォームを拡大しますffnews.com。これらの動向は、不動産テックや代替エクイティ投資への投資家の関心の高まりを浮き彫りにしています。アジア太平洋地域の投資家は、今年シンガポールで約15億ドルがIPOを通じて調達されたのを目撃しましたreuters.com。シンガポールは現在、IPO調達額で地域をリードしています。債券市場では、Reed Smithは一部の冷え込みを予測しています。利回り上昇が高レバレッジの商業不動産に圧力をかける見通しであり、JLLストラテジストのThomas Mundyは金利の不確実性が「不透明な環境を生み出している」と警告していますreuters.com。
北米
米国住宅販売 & 金利: 新しいデータは、米国住宅市場の明確な回復を示しています。ペンディングホームセールス（契約締結済み）は8月に4.0%増加reuters.com、国勢調査による新築一戸建て住宅販売は20.5%急増（年率80万戸）reuters.com—2022年初頭以来の最高値となりました。エコノミストは、8月の新規販売の急増は異例の大きさで一部は反動があるかもしれないと警告しましたが、低金利と供給不足が反映されたと指摘しました。9月下旬時点で、30年固定住宅ローン金利の平均は約6.3%で、2024年中頃の高水準から低下していますreuters.com。Freddie MacチーフエコノミストのSam Khaterは、これら11か月ぶりの低金利が買い手に自信と「レバレッジ」を与えていると述べていますfoxbusiness.com。MBAなどの調査でも、金利低下に伴い住宅ローン申請が増加していることが示されました。
商業および投資: 米国の主要なREITおよびファンドは資金調達を継続しています。FCP® Capital（Mack-Caliの関連会社）は、10月初旬に16州にわたる2,000戸の集合住宅に対して2億5,000万ドルのモーゲージローンを発表しましたreuters.com。これはアパートメントへの資本流入が続いていることを反映しています。PR Newsのリリースでは大規模な取引が強調されています。例えば、FCPは10月1日にラスベガスの560戸の複合施設を取得しましたprnewswire.com。また、Greenwood Starは9月30日にアトランタ地域のアパートコミュニティ2件を追加しましたprnewswire.com。ウォール街では、連邦準備制度理事会（FRB）が次回会合で金利を据え置くとの見方が広がっており、市場は年末までに利下げの可能性を織り込んでいます。ファニーメイ／フレディマックの連邦管理下が続いていることは政治的な話題であり、一部の政策立案者はIPOを推進しています（トランプ政権は2025年初頭にそのような計画を示唆していましたreuters.com）。
カナダ: カナダ銀行は2025年半ば以降、政策金利を2.50%に据え置いています。住宅着工件数と価格上昇率は高い住宅ローン金利のもとで減速傾向にあります。アナリストは、インフレが引き続き低下すれば来年には緩やかな利下げがあると予想しています。トロントとバンクーバーの市場では在庫過剰が続いています。新たな連邦住宅政策は発表されていませんが、一部の州（例:オンタリオ州）では供給拡大のためのゾーニング改革が継続しています。
ヨーロッパ
イギリス: Nationwide Building Societyは、9月の住宅価格指数が0.5%上昇したと報告しました。これは0.2%という予想を上回る結果ですreuters.com。価格は現在、前年同月比で2.2%高くなっています。Nationwideのチーフエコノミスト、ロバート・ガードナー氏は、この堅調さの要因として非常に低い失業率と堅調な賃金上昇を挙げ、今後借入コストがさらに緩和される可能性を示唆しましたreuters.com。しかし、RICSのセンチメント調査はまちまちな結果を示しています。2025年8月には、不動産業者のうち価格上昇を報告した純バランスは–19（純減）でしたreuters.com。これは多くの人が今後も軟調が続くと予想していることを示しています。取引件数は依然として低く、購入希望者は高い住宅ローン金利や経済的不確実性を理由に挙げています。イングランド銀行は、インフレが緩和すれば年末までに利下げの可能性を示唆しています。
ユーロ圏／ドイツ: ヨーロッパ全体で住宅市場は依然として低迷しています。ドイツでは、住宅価格（全住宅タイプ）が2023年第2四半期に前年比3.2%の緩やかな上昇となりましたreuters.com。これは新築マンションへの強い需要（前年比+7.0%）が一因ですreuters.com。しかし、総合的な価格は依然として2022年のピークより約9%低いままであり、ECBの引き締め（預金金利4.5%）が需要を冷やしています。アナリストは二極化を指摘しています。ドイツの住宅は比較的安定していますが、オフィスや小売は深刻なストレス下にあります。ある調査員は、商業用不動産（CRE）セクターは「リーマン型」ではないが、「断続的」に動いていると述べており、倒産件数は8月までに前年比+33%増、開発業者の多くがリファイナンスリスクを抱えていますreuters.com。他のヨーロッパ諸国も同様の慎重姿勢を示しており、アイルランドでは住宅ローン規制の強化で住宅価格の上昇が緩やかになり、スカンジナビアの一部ではストレスの初期兆候が見られます。ロイターの分析では、ユーロ圏の住宅市場は高金利が長期化すれば「凍結」する可能性があると警告していますreuters.com。全体として、EU不動産への投資フローは減速していますが、一部のバリュー投資家は不良資産を買い集めています。
規制と政策: ヨーロッパ全体で、各国政府は住宅の手頃さに取り組んでいます。イングランドでは、ジェレミー・ハント財務相が10月下旬に予算案を発表する予定で、買い手や家主向けの減税措置が噂されています。EUの「Fit for 55」や今後のタクソノミー規則は、建物のグリーン改修を推進しています。大きなテーマの一つはエネルギー効率で、イタリアの一部地域では2025年10月から家庭用ヒートポンプ設置への新たな補助金が導入されます。パリからウィーンまでの市議会は、住宅供給を守るため短期賃貸（Airbnb）を引き続き制限しています。
アジア太平洋
中国： 長引く不動産不況は8月にさらに深刻化しました。新築住宅価格は前月比0.3%下落（7月の下落が拡大）、前年比では–2.5%の下落となりましたreuters.com。中古住宅価格もすべての都市ランクで下落しました。不動産投資総額は1～8月で12.9%減少（前年同期は–8.2%）reuters.com、販売床面積も4.7%減少しました。これらの傾向は、需要の弱さ、高水準の在庫、厳しい資金調達環境を反映しています。李強首相は、業界の安定化のために景気刺激策を繰り返し要請していますreuters.comreuters.com。最近の措置には、頭金の引き下げや主要都市（上海、深圳）での一部購入規制の撤廃が含まれますreuters.com。中原地産研究部のアナリストは、市場は「短期的に大きな調整圧力に直面している」と述べ、住宅購入規制や金利のさらなる緩和を予想していますreuters.com。実際、多くの予測者は住宅市場の本格的な回復を2026年半ば以降に先送りしていますreuters.com。一方、中国のデベロッパーは依然として厳しい状況にあります。カントリーガーデンは8月に主要債権者から141億ドルの再編案への支持を得ましたreuters.comが、流動性は逼迫しており、一部の企業は清算申立てに直面しています（例：カントリーガーデンの2026年1月の裁判所審理）。
香港： 2021年以降、不動産価値は約30％下落し、銀行の不動産ポートフォリオに負担をもたらしています。香港金融管理局（HKMA）のデータによると、卸売・小売業および企業（不動産を含む）の不良債権が急増しています。HSBCは、空室率が過去最高（オフィス空室率約18.9％）であると警告していますreuters.com。Breakingviewsのコラムニストは、香港の規制当局が銀行の安定化のために自己資本比率の引き上げ、LTVの引き下げ、ストレステストの実施などの措置を講じていると指摘しています。HKMAの副総裁らは銀行の強靭性を強調しており、香港の銀行は自己資本比率24％超を維持し、香港不動産市場の低迷を注視しているものの、システムは健全であると見ています。
アジア – その他： 日本では住宅不動産は安定しており、東京の住宅価格は国内需要により緩やかに上昇しています。日本銀行は段階的な慎重な引き締めを示唆しており、植田総裁は世界的な不確実性を要因として挙げています。オーストラリアでは、CoreLogic/Cotalityのデータによると、9月の住宅価格は0.8％上昇しreuters.com、2024年10月以来最も大きな月間上昇となりました。ブリスベンとパースが上昇を牽引し、シドニーとメルボルンも上昇しました。オーストラリア準備銀行（RBA）は3.60％で据え置き（1年前の4.35％から低下）reuters.com、新たに導入された頭金5％の初回住宅購入者向けスキームがさらなる需要増を後押しすると見られています。空室率は過去最低（現在約1.4％）となっており、家賃も上昇中（9月は0.5％上昇）reuters.com。
東南アジアでは、シンガポールの市場が堅調に推移しています。政府のデータによると、2024年の公営住宅の再販価格は約9.6%上昇し、取引件数も8%増加していますreuters.com。2025年第2四半期には、過去最多となる415戸のHDBフラットがS$100万以上で売却されましたreuters.com。これは裕福な地元住民が高級フラットを買い続けているためです。民間住宅価格（URA指数）は、第2四半期の+1.0%に対し、第3四半期は+1.2%でしたura.gov.sg。資本市場を支援するため、シンガポールは2025年初めに上場税の20%還付を実施し、これがIPOの活性化につながりました。実際、10月には初のホテル株UI Boustead（REIT）や、今後予定されているFoundation HealthcareのIPOなど、新規上場が見られました。インドでは、過去10年間の急騰を受けて、2025年の住宅価格は約6～7%上昇すると予測されています。ロイターの調査（2024年12月）では、裕福な買い手による旺盛な需要が引き続き強さを支えているとされています。しかし、RBIの政策金利（レポ金利5.5%）の上昇や、最近の国債利回りの影響で、一部都市市場では減速が見られ始めています。
中東・アフリカ
サウジアラビア： 王国の住宅および不動産セクターは「変革的な」変化を遂げています。2025年末、当局は非サウジ人による不動産所有に関する法律を正式化しました（2026年1月施行）。これにより、外国人は指定された地域で住宅、商業、工業、農業用不動産を購入できるようになりますarabianbusiness.com thenationalnews.com。アナリストによると、これにより長期滞在の外国人や外国人投資家が促進され、需要と開発が活性化されるといいます。副大臣らは、制限が解除され「多数の機会」が開かれたことを強調していますarabianbusiness.com thenationalnews.com。この変化はVision2030のメガプロジェクトの中で行われています。王国は250万戸の新築住宅と、観光・ホスピタリティ・インフラ分野で数十億ドルの投資を計画しています。Invest Saudiは、Expo Real Munich（10月6～8日）で「数十億ドル規模」の新プロジェクトを発表予定ですarabianbusiness.com arabianbusiness.com。イベント需要の高まり（リヤド万博2030、FIFA 2034）が不動産ブームを後押ししていると指摘されています。地元の銀行家や開発業者は、所有権が拡大すればリヤドやジェッダなどの都市に外国資本が流入すると予想しています。タダウル（証券取引所）は好意的に反応し、9月下旬には外国人所有制限緩和のニュースでサウジ株が5％上昇（過去5年で最大）しましたreuters.com。
UAEおよびレバント地域: アブダビの不動産市場は2025年上半期に力強い動きを見せ、取引額は58億6000万AEDに達したuaenews247.com（高級・住宅市場ともに活況）。ドバイでは高級物件の供給が拡大を続けており、ナキール社は10月1日にパーム・ジュメイラのベイ・ヴィラ（150戸の豪邸）建設のため4600万ドルの契約を締結cbnme.com、9月30日にはANAX社がELLEレジデンス（ファッションブランド付きアパートメント）を発表した。エマール・グループなども投資家誘致のため、イスタンブールやソウルなど海外オフィスを開設している。イスラエルでは、テルアビブやエルサレムで大規模な複合開発プロジェクトが進行中で、部分的に海外REITが資金を提供している。しかし、地域紛争（ハマス戦争）の影響で多くのグローバル投資家は慎重姿勢を崩していない。専門家によれば、観光関連資産は比較的堅調に推移している。
アフリカ: 南アフリカ政府は新たな土地収用法（2025年9月）を可決し、100年以上続く格差是正のため、土地の没収（補償なしはまれ）を認めたreuters.com。これにより財産権を巡る議論が再燃しており、批判派（米国当局者も含む）は投資抑制につながると警告する一方、支持派は「深刻な格差」解消に必要だと主張しているreuters.com reuters.com。金融市場では、南アフリカ準備銀行（SARB）がインフレ鈍化を受けて政策金利を8.25%に据え置いているが、住宅ローン金利は所得に比して高く、住宅需要は弱い。一方、アフリカの不動産資本市場は成長の兆しを見せており、Lango Real Estate（汎アフリカのオフィス・小売不動産所有会社）は2025年第2四半期までにロンドンでのIPO計画を発表したreuters.com。これはアフリカ不動産への国際的関心の高まりを示している。
ラテンアメリカでは大きなニュースは少なかったものの、重要な動きが見られました。ブラジルの住宅セクターは超高金利（Selic 14.75%）のもとで圧迫されています。インフレ率は9月に一時的にプラスに転じ、住宅費の上昇（9月中旬CPIで+3.3%）reuters.comと電気料金の急騰が要因です。ブラジル中央銀行のガリポロ総裁は6月、銀行関係者に対し、従来型（預金による住宅ローン資金調達）は機能しておらず、新たな資金調達源への「橋渡し」が設計中であると述べましたreuters.com。メキシコでは新たな住宅ローンプログラムが開始されましたが、住宅ローン金利（約12%）が依然として障壁となっています。多くのラテンアメリカ中銀は金利のピークに近づくか、すでに到達しており、2025年末までにさらなる利下げが見込まれ、2026年には需要回復の可能性があります。
PropTech、REITs & 資本市場
グローバルなプロップテック分野は引き続き投資を集めています。ブラジルでは、Lastro（AI搭載の不動産チャットボットプラットフォーム）が、Prosus Ventures主導のシリーズAラウンドで1,500万ドルを調達しましたffnews.com。AIエージェント「Lais」はWhatsAppを使い、24時間365日のリード管理を自動化し、すでに1,000の仲介業者を支援していますffnews.com。米国では、Baselaneのようなデジタル不動産レンダーが、家主向けAIバンキングツールのために3,400万ドルを調達しました（2025年9月）。ロボティクスを活用した建設スタートアップ（オフサイト製造）やESG重視のデータプロバイダーも資金調達に成功しています。
公開市場では、アジアで不動産のIPOおよびREITの活動が活発化しています。シンガポールでは、2025年9月25日に今年2番目に大きな上場がありました。Centurion Accommodation REITが7億7,110万シンガポールドル（5億9,880万米ドル）を調達し、上場初日にそのユニット価格は11.4%上昇しましたreuters.com。デロイトはこの上場を、REITのIPOが「市場に戻ってきた」兆候だと述べていますreuters.com。シンガポールは現在、東南アジアのIPO件数で首位（年初来14億6,000万シンガポールドル）となっていますreuters.com。これはSGXの施策（例：2025年2月導入の上場税還付など）による後押しもあります。NTTデータセンターREITの7億7,300万シンガポールドルのIPO（7月）は今年最大規模でした。一方、米国の不動産投資信託（REIT）は動きが鈍く、オフィスREITは圧力を受け、小売REITは横ばいです。2025年第3四半期には新規REITのIPOがいくつか始まりましたが、主にデータセンター、工業団地、特殊資産に焦点を当てています。グローバルなプライベート・エクイティ不動産ファンド（例：ブラックストーン、ブルックフィールド）は安定した資金調達を報告しており、年間300～400億ドルを目標としています（2024年とほぼ同水準）ものの、投資実行は慎重です。
専門家のコメント＆見通し
アナリストや経営幹部は、金利が主要な要因であると強調しています。JLLのキャピタルマーケット責任者トーマス・マンディ氏は「最も重要なのは金利ですが、それだけでなく、金利の予測可能性も同じくらい重要です」と警告しています。中央銀行の政策に対する不確実性が、多くの買い手を様子見にさせていますreuters.com。米国では、フレディマックのサム・ケーター氏が、最近の上昇にもかかわらず住宅ローン金利は「52週平均を下回っており」、これが住宅市場を「活況」に保っていると指摘しましたfoxbusiness.com。ネイションワイドのロバート・ガードナー氏も、英国市場のファンダメンタルズ（賃金、雇用、自己資本バッファ）が健全であり、イングランド銀行が最終的に利下げを行う際も、正常化は緩やかになるとコメントしていますreuters.com。
予測については、ほとんどの機関が政策金利が下がる2026年に緩やかな回復の可能性があると見ています。例えば、ロイターによる中国のエコノミスト調査では、住宅市場の安定は2026年後半まで見込めないとされていますreuters.com。米国では、エコノミストはFRBが2026年半ばまでに少なくとも50ベーシスポイントの利下げを行うと予想しており、これにより住宅の購入しやすさが改善し、一定の需要喚起が見込まれますが、多くの市場で住宅価格と所得の比率が過去最高水準に近いことも指摘しています。IMFや大手銀行は、商業用不動産（特にオフィス）が2026年まで銀行のバランスシートに重くのしかかり、CRE（商業用不動産）分野での信用収縮が長引く可能性があると警告しています。
全体として、2025年10月の不動産ニュースはまちまちな状況を示しています。米国、オーストラリア、シンガポールなどの地域では金利の緩和により予想外に強い需要が見られる一方、中国や欧州・アジアの一部では依然として低迷が続き、政策担当者が価格下支えに奔走しています。中東は積極的に市場開放と建設を進めており、プロップテック（不動産テック）には世界中から新たな資本が集まっています。コンセンサスとしては慎重ながらも楽観的な見方が広がっており、中央銀行が第4四半期に利下げを開始する可能性が高い中、市場は安定するかもしれませんが、多くの地域での本格的な回復は2026年まで期待できないとされています。
出典: 2025年10月2日～3日付のロイターおよびその他業界誌の報道reuters.com reuters.com arabianbusiness.com reuters.com、ならびにエコノミストや経営幹部による専門的なコメントfoxbusiness.com reuters.com。すべてのデータは公開された調査、中央銀行・政府データ、信頼できる不動産ニュース媒体からのものです。
