主な事実と数字
- 住宅価格が過去最高水準に接近： オアフ島の一戸建て住宅の中央値価格は2025年初頭に約110万ドルに達し、前年比約5%上昇しましたhicentral.com。コンドミニアムの中央値価格は、パンデミック中の急騰後、約50万ドルで安定していますhicentral.com。2023年には価格が下落（一戸建ての中央値は約5%減）しましたが、2024年には回復しましたhicentral.com。これは需要の強さを反映しています。
- 販売と在庫の変化： 金利上昇の中で住宅販売件数は減少傾向にあり、2025年3月の一戸建て販売は前年同月比で約10%減少しましたhicentral.com。しかし、在庫物件は急増しています。オアフ島の住宅在庫は2025年3月までに前年比で33%（一戸建て）、54%（コンドミニアム）増加しましたhicentral.comhicentral.com。これにより買い手の選択肢が増え、2021～2022年の激しい競争が緩和されています。住宅の中央値売出期間はピーク時の1週間未満から約2週間（15日）に延びましたhicentral.com。
- 家賃が過去最高水準： オアフ島の家賃中央値は2024年末時点で月約2,500ドルagencyhawaii.com、ホノルルの平均家賃は2025年半ばで約2,900ドル（全サイズ平均）ですzillow.comzillow.com。カカアコやアラモアナなど人気エリアでは、家賃は年2～4%の上昇で安定していますagencyhawaii.com。住宅価格や住宅ローン金利の高さから賃貸需要は強く、2025年のオアフ島の賃貸空室率は5～6%程度と控えめです。
- オフィスマーケットの回復: ホノルルのオフィス空室率は2025年におよそ12～13%まで改善しましたhawaiipublicradio.org ― サンフランシスコ（空室率30％超）など本土の都市よりはるかに健全です。2024年後半までに2四半期連続で吸収がプラスとなり、空室率は過去3年以上で最も低い約12.7％にまで下がりましたinstagram.com。ダウンタウンの家主は新たな用途で空間を埋め戻しており、ホノルルは全米で2番目に多くオフィスから住宅への転換計画が進んでいますhawaiipublicradio.org。これは空きオフィスと住宅需要の両方に対応するための用途転換の取り組みを示しています。
- 小売・工業分野の強さ: 小売不動産は空室率が低く安定（約5％）brevitas.com、観光の回復と地元消費の安定に支えられています。ワイキキの店舗前の人通りは2024年にパンデミック前の水準に近づきbrevitas.com、高級小売店やレストランを後押ししています。郊外の小売も、西オアフ（カポレイ／エヴァ）など成長エリアで住宅開発に伴い拡大中ですbrevitas.com。工業用不動産は極めて逼迫しており、オアフ島の倉庫空室率は2024年後半に1％近くで推移しましたrebusinessonline.com。需要が強く、ほぼ余剰スペースがありません。
- 観光・ホスピタリティの回復: ホノルルのホテル稼働率は70%台半ばまで回復しておりbrevitas.com brevitas.com（2024年の州全体平均は約76%）、依然として2019年以前のピーク（約80%）を数ポイント下回っています。過去最高の客室料金が収益を牽引しており、2024年の州全体の平均客室単価（ADR）は2019年比で約30%高く（1泊約360ドル）brevitas.com、ホテル全体の収益は約55億ドルに達し、インフレ調整後で2019年と同水準ですbrevitas.com。ワイキキのホテルは堅調な国内観光客需要を享受していますが、日本人観光客の回復（高級ホテルや高級コンドミニアムにとって重要）は依然として緩やかです。
- 新たな開発がスカイラインを変革: 多数の新築コンドミニアムタワーが進行中または最近完成しており、特にホノルル都市部で顕著です。カカアコ／アラモアナ地区は、ビクトリア・プレイス（2024年完成）、ザ・パーク・ワード・ビレッジ（2025年完成予定）、カラエ（旧ワード・ウェアハウス跡地で建設中）、ラウニウ（ワード通り）、アリア（小林グループ）、カリウ（アワー・カカアコ）hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.comなどの高級高層マンションで活況を呈しています。これらのプロジェクトにより、2026～2027年までに数千戸の高級住宅が供給され、ホノルルのスカイラインが一新されます。西オアフでは、マスタープランコミュニティ（ホオピリ、コアリッジ）やカポレイの第2の「都市」で新築一戸建て、タウンハウス、さらにはハワイ大学のキャンパスも供給されており、島のリーワード側への成長が進んでいます。
- 住宅供給を促進する政策転換: ハワイ州政府は、新たな法律やインセンティブで住宅不足に取り組んでいます。2024年、州はSB 3202を制定し、州全体で1区画につき最大2つのアクセサリー・ドウェリング・ユニット（ADU）を認め、さらにHB 2090で商業用不動産の住宅利用への転用を可能にしましたhiappleseed.org。これらは住宅在庫を増やす大きな動きです。ホノルル市議会はBill 3 (2024)を可決し、手頃な賃貸住宅開発を促進するための税制優遇や手数料免除を導入しましたsachihawaii.com。また、短期賃貸に対する厳格な規制（住宅地での最低90日間の賃貸）が実施され、多くのバケーションレンタルが長期市場に戻っています。空き家投資物件への「空き家税」も議論されておりhonolulucitycouncil.org、投機的な保有を抑制し、より多くの住宅を地元住民に提供する狙いです。
- 注目の新興エリア: カカアコはホノルルで最も成長著しい高級コンドミニアム市場で、洗練された高層タワーやオーシャンビュー、ダウンタウンへの近さから投資家や富裕層を惹きつけています。ワイキキは依然としてコンドミニアムの人気エリア（観光客向け賃貸収入も可能な場合あり）です。カハラやダイヤモンドヘッドなどの高級住宅地も需要が続いており（2025年にはカハラで過去最高の6575万ドルの取引が成立hicentral.com）、“優良資産”としての地位を確立しています。ミリラニ（セントラル・オアフ）やハワイカイ（イースト・ホノルル）などの家族向け郊外も、学校や生活環境の良さから根強い人気です。西側では、カポレイ／エヴァビーチが成長拠点として台頭しており、新しい住宅や商業施設（カ・マカナ・アリイ・モール）、将来の鉄道接続も予定され、数千戸の新築住宅が地元家族や投資家を惹きつけています。
- 2030年までの見通し – 緩やかな成長、暴落なし: 専門家は、今後5年以上にわたりホノルルの不動産市場が安定したがやや緩やかな成長を続けると予想しています。供給の制限とハワイの変わらぬ魅力により、オアフ島の住宅価格は年間約1～3%の上昇が見込まれていますluxurybigisland.com luxurybigisland.com、大きな経済的ショックがない限りです。ハワイ大学経済研究機構（UHERO）は、2024～25年の高金利により売買件数は減少したものの、物件価値は依然として高いと指摘しています。これは根強い需要によるものですluxurybigisland.com。2030年までに、オアフ島の住宅中央値は中盤80万ドル台（2025年の約75万6,000ドルから上昇zillow.com zillow.com）に達する可能性があります。このような緩やかな成長傾向のもと、大きな下落や「暴落」は予測されていません。ハワイ特有の供給制約と人気の高さから、2008年型の暴落は起こりにくいとされていますluxurybigisland.com。主なリスクは外部要因であり、米国の景気後退、世界的な地政学的イベント、または急激な海面上昇などが挙げられます。全体として、ホノルルの不動産市場は堅調を維持し、2020年代半ばの循環的な冷え込みの後、2030年に向けて緩やかな成長に転じる見込みです。
2025年の住宅不動産トレンド
価格と需要: ホノルルの住宅市場は2025年初頭、過去最高水準の価格に近づきました。ホノルル不動産協会（Honolulu Board of REALTORS®）によると、オアフ島の一戸建て住宅の中央値価格は2025年3月に$1,160,000となり、前年比5.5%上昇しましたhicentral.com hicentral.com。これは、パンデミック期の急騰後に中央値が一時的に下落した2023年（2023年に約5%下落し$1.05M）からの回復を示していますhicentral.com。コンドミニアムの価格はより安定しており、2025年初頭のコンドミニアムの中央値は$500,000で、前年とほぼ変わりませんでしたhicentral.com。一方、コンドミニアムの平均価格は前年比約6%上昇しておりhicentral.com、高価格帯の売買が堅調であることを示しています。全体として、住宅価値は依然として過去最高水準付近にあり、在庫の少なさと根強い買い手需要、特に地元の住み替え層やハワイのライフスタイルに惹かれる島外からの購入者によって支えられています。
販売量と在庫: 住宅の販売量は、2021～2022年の熱狂から落ち着いてきています。住宅ローン金利の上昇（2024～25年は約6～7%）により一部の買い手が様子見となり、一戸建て住宅の販売は2025年初頭に前年比約10%減少しましたhicentral.com。2023年は特に低調で、住宅取引総数は2022年比で25%以上減少しましたhicentral.com。これは多くの買い手が金利上昇を受けて購入を控えたためです。しかし、2024年には安定化の兆しが見られ、一戸建ての販売は年間で約9%増加しましたhicentral.com。一方、コンドミニアムの販売はやや減少しました。重要な変化は住宅供給にあります。長年にわたり慢性的な在庫不足が続いていましたが、最近は売り出し物件が増え始めています。2025年3月時点で、オアフ島には一戸建ての売り出し物件が773件、コンドミニアムの売り出し物件が2,302件あり、それぞれ前年比33%、54%増加していますhicentral.com。新規売り出し物件も大幅に増加しており（例：3月の一戸建ては前年比+30%）hicentral.com。この在庫増加により、買い手には余裕が生まれ、パンデミック時の激しい入札合戦は終息しました。新規売り出し物件の約73%が月末時点で未売却（1年前はわずか58%）となっていますhicentral.com hicentral.com。つまり、物件が以前ほどすぐに売れる状況ではありません。実際、一戸建ての中央値販売日数は15日まで延びており（ブーム時はわずか8～10日）、コンドミニアムは売却まで約40日かかっています（1年前は約30日）hicentral.com。買い手の需要は落ち着いてはいるものの、依然として存在しており、人気エリアで適正価格の物件には複数のオファーが集まりますが、売り手は今や価格設定や交渉でより現実的になる必要がありますhicentral.com。2025年の市場は、バランスが取れており、やや買い手有利といえるでしょう。これは、これまでの強い売り手市場からの転換です。
地域差: ホノルル（オアフ島）内でも、市場動向は地域や価格帯によって異なります。高級住宅地（カハラ、ダイヤモンドヘッド、ラニカイ）では販売件数は減少しましたが、価格の堅調さは続いています。特筆すべき例として、カハラのオーシャンフロントの邸宅が2025年第1四半期に6,575万ドルで売却されました（hicentral.com）、これが平均価格指標を押し上げました。一方で、エントリーから中価格帯のエリアでは、より顕著な減速が見られました。例えば、近年新築住宅が急増したエヴァ平原（カポレイ／エヴァ／マカキロ）では、2025年初頭に在庫が約74%増加し（144件の売り出し物件）（hicentral.com）、売り手が買い手の減少を巡って競争する状況となりました。セントラル・オアフ（ミリラニ／ワヒアワ）でも売り出し物件が倍増しました（hicentral.com）。これらのエリアはパンデミック中に価格上昇を牽引してきました（リモートワーカーや軍関係者の需要による）が、現在は供給が追いつきつつあり正常化しています。一方、ウィンドワード・オアフ（カイルア、カネオヘ）やイースト・ホノルル（ハワイカイ、カハラ）は依然として非常に人気が高く、新規供給が限られているため市場はタイトなままで、手入れの行き届いた住宅は依然としてすぐに売れています。コンドミニアム市場は都市部からリゾートエリアまでさまざまです。ダウンタウンやカカアコのコンドミニアムは、オフィスに戻るプロフェッショナルや新規プロジェクトの話題で恩恵を受けていますが、古いリースホールド型や二次的な立地のコンドミニアムは売れるまでに時間がかかる場合もあります。ワイキキのコンドミニアム市場は短期レンタル規制の影響で変動しており、多くのバケーションレンタル用ユニットが現在は売り出しや長期賃貸に回されているため、ワイキキの一部古いコンドミニアムの価格が下落する一方で、高級コンドミニアムは価値を維持しています。全体として、2025年のホノルル住宅市場は2～3年前の熱狂と比べて落ち着きとバランスを取り戻していますが、根本的な需要は依然として強く、長期的な土地不足により、立地の良い物件は引き続き高値で取引されています。
商業用不動産の動向（オフィス、小売、ホスピタリティ）
オフィス市場: 稼働率上昇と用途転換
ホノルルのオフィス部門は、多くの米国都市よりもパンデミック後の時代をうまく乗り越えています。2025年半ば時点で、島全体のオフィス空室率は約13.5%hawaiipublicradio.orgで、パンデミック時の高水準から低下し、本土のテック中心都市（比較としてサンフランシスコの空室率は30%以上）よりもはるかに低い水準です。実際、オアフ島のオフィスマーケットは2024年後半まで複数四半期連続で純吸収がプラスとなり、空室率は2024年第4四半期に12.73%まで下がりました。これは過去3年以上で最も低い水準ですcolliers.cominstagram.com。この改善は、企業が従業員を（少なくともパートタイムで）現場に戻し始めたことや、縮小されたスペースが地元の小規模企業や政府機関にリースされていることが一因です。ホノルルのオフィススペースの平均募集賃料は2025年にわずかに上昇し、主要ビルのオーナーは入居率の安定を報告しています。例えば、CBD（セントラル・ビジネス・ディストリクト）やカカアコのクラスAタワーは高い入居率を維持していますが、古いクラスBビルは依然として高い空室率と低い賃料に苦しんでいます。顕著な傾向として、老朽化したオフィス物件のアダプティブ・リユース（用途転換）があります。ホノルルは全米で2番目に高いオフィスから住宅への転換計画率を誇っておりhawaiipublicradio.org、関係者は十分に活用されていない商業ビルを必要とされる住宅へと再活用しようとしています。ダウンタウンのいくつかのオフィスビルは、アパートや複合用途への転換が検討されており（例としては、歴史的に空室が多かったファイナンス・ファクターズ・センターの改修の可能性があります）、これは新しい州法（HB 2090, 2024年）と一致しています。この法律により、商業用にゾーニングされた物件を住宅用途に利用できるようになりましたhiappleseed.org。すべてのオフィスビルが転換に適しているわけではありませんが、この動きによって徐々に空室が減り、都市中心部に住宅ユニットが追加される可能性があります。さらに、ダウンタウン・ビジネス改善地区と活性化の取り組みが進行中ですhawaiipublicradio.org。これはホノルルの金融街をより活気あるものにすることを目指しています。都市計画担当者と民間開発業者は、ストリートスケープの改善から、元オフィススペースへの住宅ロフト導入の可能性まで、さまざまなアイデアで協力しています。全体として、2025年のホノルルのオフィス市場は安定しており—多くの市場よりも健全と言えるでしょう—、空室率は10％台前半で、余剰オフィススペースを再発明する前向きな戦略が取られています。デメリットとしては、テナントに選択肢が多いため、家主はリース契約を確保するためにインセンティブ（テナント改修、駐車場の譲歩など）を提供する必要があり、改修されていない古いビルは引き続き遅れを取る可能性があります。しかし、本土の都市中心部と比べると、ホノルルのオフィス市場の見通しは慎重ながらも楽観的であり、多様化した経済（政府や軍のテナントを含む）や、既存在庫と競合する新規オフィス開発が比較的少ないことに支えられています。
小売・工業：小売空室率は低水準、工業需要は好調
ホノルルのリテール不動産は、観光業の回復と安定した地元消費に支えられ、2024～25年を通じて堅調さを示しています。島全体のリテール空室率は約5％で、全米基準では非常に低く、実質的に2024年末も横ばいを維持しましたbrevitas.com。世界的に有名なワイキキでは、2023～2025年の来訪者数がパンデミック前の水準に近づき、歩行者数が急増し、観光客向けのホテル、レストラン、小売店が恩恵を受けましたbrevitas.com。ワイキキ（カラカウア通り）やアラモアナセンター（米国最大のオープンエアモール）のハイストリートリテールは、ラグジュアリーブランドや旅行小売業者の売上回復により、再び高額賃料を維持しています。観光客による小売支出は過去最高を記録し（2025年第1四半期の訪問者支出は前年同期比約6.5％増dbedt.hawaii.govdbedt.hawaii.gov）、観光地での店舗スペース需要の健全さを示しています。一方、近隣および郊外のリテールも好調で、カポレイ、エヴァビーチ、ミリラニなど成長中のコミュニティのショッピングセンターは、人口増加により拡張または満室となっていますbrevitas.com。開発業者は、西オアフで住民増加に対応するため、食品スーパー併設型センターや複合用途プロジェクトを追加しています。ホノルルの主要リテール立地の賃料はじわじわ上昇しており、新規建設は（高コストと土地不足のため）限定的で、これがリテール分野を主要立地で貸主優位に保っています。リテールの課題は主に二等立地のリテール回廊や老朽化した商業ビルにあり、これらの一部は高い維持費やEコマースとの競争に直面しています。しかし全体として、ホノルルのリテール市場は安定した基盤にあり、観光業の回復がリゾートエリアのリテールと広範な経済の両方を押し上げています。
産業面では、オアフ島は引き続き全米で最も逼迫した産業用不動産市場の一つとなっています。産業用に区画された土地は限られており（主にホノルル港、空港、キャンベル工業団地周辺）、空室率は数年間2%未満が続いています。2024年後半時点でも、産業用空室率は約0.9%（colliers.com）で、いくつかの新しい倉庫が稼働を開始したにもかかわらず、記録的な低水準からほとんど上昇していません。倉庫、流通、物流スペースへの需要は非常に高く、建設会社から地元施設を必要とするEコマース業者まで、あらゆる業種が牽引しています。産業用ユニットの賃料は着実に上昇しており、テナントは早期にリースを更新しなければ、代替物件がない状況に直面することも多いです。新たな産業用開発は非常に稀で、注目すべきプロジェクトとしてはカポレイ近郊で計画されている物流用途の拡張がありますが、地域住民の反対や許認可のハードルにより新規供給の実現は遅れがちです。投資家にとって、ハワイの産業用不動産は空室率が低く安定したキャッシュフローをもたらす貴重な資産クラスです。ここでの主な課題は、スペースを必要とするあらゆるビジネス（保管から製造まで）に選択肢がほとんどないことで、経済の多様化を制約する可能性がある点です。しかし、市場の観点から見ると、産業用不動産はホノルルで最も強い分野と言えるでしょう。事実上の満室状態、賃料の上昇、供給過剰リスクの低さが特徴です。
ホスピタリティ＆ホテル物件：観光業の再燃
ハワイのホスピタリティ産業（不動産の大部分を支える）は、2024年を通じて力強い回復を見せました。2024年末までに、州全体のホテル稼働率は年間平均約73%となり、パンデミック時の最低水準（2020年には20%未満）から大幅に上昇しましたが、2019年に達成した約80%にはまだ少し及びません。オアフ島（ホノルル／ワイキキ）のホテルは好調で、2024年末から2025年にかけて稼働率は70%台半ばとなっています。これは米本土からの観光客の急増や、団体・ビジネス旅行（ハワイ・コンベンションセンターでの大会も復活）の回復によるものです。重要なのは、客室料金が急騰したことです。ハワイのホテル経営者は、溜まった需要を利用して価格を引き上げました。平均客室単価（ADR）は現在、パンデミック前より約30%高く（2024年の州全体ADRは約340～370ドル、2019年は約280ドル）なっています。これにより、ほぼ過去最高の収益がもたらされました。ハワイのホテルは2024年に約55億ドルの収益を上げ（インフレ調整後で2019年の収益に迫る）、ワイキキでは多くのホテルが週末やハイシーズンに実質満室となり、高級ホテルの客室収益（RevPAR）は全米でも最高水準です。ホテル不動産取引も活発化しており、投資家はハワイの長期的な観光見通しに自信を持っています。特に、複数の注目ホテルの再開発や売却が進行中または計画されています。例えば、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジの象徴的なアリイ・タワーは改装予定で、ワイキキで伝統的に大きな存在感を持つ日本の投資家も、旅行再開に伴い徐々に買収を再開しています。新規ホテル開発は土地や規制により制限されていますが、注目プロジェクトの一つがマンダリン・オリエンタル・ホノルルで、アラモアナ近くに建設中の超高級ホテル兼コンドミニアムタワー（2020年代後半完成予定）です。また、老朽化したホテルの一部は新築ではなくリブランドや改装が進められています。ホノルル以外では、マウイ、カウアイ、ハワイ島のリゾートエリアも異なる動きを見せています。例えば、マウイ島西部のホテルは2023年のラハイナ火災の悲劇後に苦戦し（観光が一時停止し稼働率は60%未満に低下）、他の島々がその需要の一部を吸収しました。
ホノルルのホスピタリティ不動産に影響を与えているもう一つのトレンドは、短期レンタルに対する規制強化です。2022～2023年、ホノルル郡は厳格な規則（条例22-7、法案41）を施行し、リゾートゾーン以外のほとんどの住宅地で90日未満のレンタルを禁止しました。これにより合法的なバケーションレンタルの供給が大幅に減少し、観光客はホテルや少数の合法リゾートコンドミニアムに戻ることになりました。新しい規則とAirbnb間の競争激化により、2024年にはバケーションレンタルの稼働率が約47％に低下しましたagencyhawaii.com。以前短期レンタルを行っていたワイキキやコオリナの一部コンドミニアムオーナーは、長期賃貸に切り替えたり、ユニットを売却したりしています。ホテルにとっては、代替供給が減ることでホテル需要が高まり、恩恵となっています。住宅市場にとっては賛否両論で、地元の賃貸需要向けに在庫が一部解放される可能性がある一方、一部オーナーにとっては収入源が失われました。市の意図は、地域の住宅を回復し、観光が地域社会に与える影響を軽減することでしたが、2025年半ばには観光客の多くが再びホテルに戻っているというのが大方の見方です。
ホスピタリティの見通し: 観光は2025年以降も成長を続けると予想されていますが、そのペースはやや緩やかです。ハワイ観光局は、2025～2026年頃までにコロナ前の来訪者数に完全回復すると予測しており、特定の市場（米国西部、カナダ）はすでに2019年の水準を上回っていますが、日本やその他アジア太平洋市場はやや遅れていますdbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov。これは、特に日本からの旅行が正常化すれば（ワイキキの高級セグメントにとって重要）、今後数年でホノルルのホテル稼働率が再び70％台後半に戻る可能性を示唆しています。不動産の観点から見ると、ハワイのホスピタリティ資産は依然として非常に人気が高く、一般的に景気後退に強いです。コロナ禍でも価値は下落したものの、差し押さえ物件はほとんどありませんでした。現在、観光が安定する中で投資家は上昇余地を見込んでいます。ただし注意点として、観光の影響を管理するための新たな州の取り組み（「グリーンフィー」観光税や1日あたりの来訪者数制限の提案など）が成長をやや抑制する可能性もありますが、持続可能性も確保されます。総合的に見て、2025年のホノルルの商業不動産市場は全体的に安定から拡大傾向にあり、オフィスは新たな立ち位置を模索し、小売・工業は非常に好調、ホスピタリティは力強く回復し、ホノルルの世界的な観光地としての地位と長期的な投資市場としての堅実さを再確認しています。
賃貸市場の概要
ホノルルの賃貸住宅市場は2025年も依然として逼迫し、高額なままです。数年にわたる上昇の後、家賃は歴史的な高水準で横ばいとなり、一部の地域でのみ緩やかな成長が見られます。オアフ島（全物件タイプ）の中央値家賃は2024年末時点で約月額$2,522ですagencyhawaii.com。Zillowによると、ホノルル市の平均家賃は2025年中頃で約月額$2,900ですzillow.com。参考までに、ホノルルの一般的な1ベッドルームアパートは現在$2,200～$2,400程度で賃貸されており、人気のある地域の2ベッドルームユニットは平均$3,000以上ですlivinginhawaii.com。これらの家賃水準により、ホノルルはアメリカで最も高額な賃貸市場の一つとなっており、カリフォルニア沿岸都市と同等です。家賃の上昇は2021年の急騰から落ち着き、2024～25年には大家による値上げも小幅（年2～5％程度、もしくは据え置き）となっています。実際、一部の地域では家賃が横ばいまたはわずかに下落しており、例えばワイキキの物件管理者によると、賃貸用ユニットの供給過剰（元Airbnb物件が長期賃貸に転用されたことも一因）により家賃が抑えられていますagencyhawaii.com。一方で、新たな雇用や交通機関の近くにある需要の高い住宅地―カカアコ、アラモアナ、カポレイ―では、新しい高級賃貸物件が登場し、プレミアムを支払う意欲のある入居者を惹きつけているため、家賃の上昇が続いていますagencyhawaii.com。賃貸空室率はホノルルで比較的低く、最新の数字では約4～6％（サブマーケットによって異なる）で、これは貸主に有利な市場を示していますが、数年前の住宅危機のピーク時（空室率が3％未満に下がった時）ほど極端ではありません。売り物件の在庫増加は賃貸物件の在庫増加にもつながっており、販売市場が冷え込む中で一部のオーナーが売却ではなく賃貸を選択しています。さらに、パンデミック時代の人口移動（住民の一部流出）は安定し、ハワイの人口は2024年にわずかに増加しましたbrevitas.com。これは住宅需要を後押ししています。より多くの住民が長期間賃貸を選択しており、その理由は多くの人にとって住宅購入が手の届かないためです。ホノルルの持ち家率（約55％）は全米平均より低く、高額な所有コストを反映しています。そのため、地元の家族から住宅手当を受ける軍関係者、本土からのリモートワーカー（“楽園のオフィス”を体験中）まで、安定した賃貸需要層が存在します。これにより、立地の良い賃貸物件の入居率は高水準を維持しています。
賃貸市場における重要な動向の一つは、短期賃貸規制の影響です。数千件のバケーションレンタルが事実上短期運営を禁止されたことで、多くのオーナーがそれらのコンドミニアムや住宅を6ヶ月または12ヶ月のリースに切り替えました。これにより、2023～2024年に長期賃貸供給が一時的に増加しました。不動産管理会社によると、当初はリゾートが多い地域（例：ワイキキ、ノースショア）で空室率がやや上昇しましたが、全体的な住宅不足のため2025年までには市場がほぼこれらの物件を吸収しました。Agency Rentalsという不動産管理会社は、元Airbnb物件のオーナーに対し、特に地元の借り手が物件を熱望するファミリー向けの地域で、安定した需要を取り込むため長期リースへ転換することを勧めていますagencyhawaii.com。例えば、コオリナやタートルベイ（伝統的なバケーションスポット）にコンドミニアムを所有する一部の投資家は、それらを軍関係者や企業のテナントに賃貸しています。
家賃の手頃さの面では、ホノルルの借り手は課題に直面しています。借り手世帯の中央値収入（約6万4千ドル）は、これらの家賃にほとんど追いついていませんpoint2homes.com。多くの世帯が収入の30％を大きく超えて家賃を支払っており（ハワイは家賃の手頃さで常に全米最悪レベル）、これに対処するため、市と州は手頃な賃貸プロジェクトに取り組んでいます。Rental Housing Revolving Fundやインクルージョナリーゾーニングなどのプログラムを活用し、ホノルルではいくつかの新しい手頃な住宅開発（所得制限付き賃貸）が進行中です。例えば、カポレイのThe Reserve at HilomoanaやチャイナタウンのHalewaiʻolu Senior Residencesなどがあります。さらに、州は立ち退き調停プログラムを延長し、家賃値上げの通知期間を長くする法案も検討しました（可決はされませんでした）hiappleseed.org hiappleseed.org。これらの施策は借り手により安定をもたらすことを目指しています。最近のもう一つの政策変更は、市の条例3号（2024年）で、開発業者が賃貸アパートを建設する際に許可手続きの迅速化や固定資産税の優遇を提供するものですsachihawaii.com。開発業者がこれを活用すれば、今後数年で数千戸の新たな賃貸物件が生まれる可能性があります。
今後を見据えると、賃貸市場は堅調に推移すると予想されます。高い金利のため、多くの初めての購入希望者が住宅を購入しにくくなっており、賃貸市場にとどまることになります。同時に、景気後退があれば需要がやや減少する可能性もあります（例：観光業が落ち込めばサービス業の雇用が減り、賃貸需要が減少するなど）。しかし、ハワイの住宅供給が非常に限られているため、人口が横ばいでも賃貸需要の蓄積が生まれます。2030年までに大量の住宅が建設されない限り、家賃はさらに上昇する可能性が高いです。短期的には、家主は競争力とアメニティ重視を維持することが推奨されます。空室率が約5%に上昇しているため、借り手にとって選択肢がやや増えており、最新の家電や光熱費込み、やや低めの家賃設定などが、より早く入居者を見つける助けとなります。reddit.com livinginhawaii.com。結論として、ホノルルでの賃貸は今後も高コストな選択肢であり、賃貸市場は不動産全体の動向を左右する重要な要素であり続けるでしょう。
新規および今後の開発計画
アーバン・ホノルル – カカアコとアラモアナ: 開発が最も劇的に進んでいるのは、カカアコ、ダウンタウン・ホノルルとワイキキの間にある都市地区です。ハワード・ヒューズ・コーポレーションのワードビレッジ・マスタープランや他の複数のデベロッパーによって、カカアコのスカイラインは洗練された高層ビルで再構築されています。最近のプロジェクトや今後の計画には、ビクトリア・プレイス（2024年完成の高級コンドミニアムタワー）、ザ・パーク・ワードビレッジ（2025年完成予定の公園向きコンドミニアムタワー）hawaiihomelistings.com、hawaiihomelistings.com、カラエ（アラモアナ大通り沿いで建設中の別の高級タワー）hawaiihomelistings.com、ラウニウ（ワードの向かいに計画されており、まもなく着工）hawaiihomelistings.com、アリア（2024年着工の小林グループによる高級複合タワー）hawaiihomelistings.com、そしてカリウ（アラモアナ大通り728番地の新しいコンドミニアムで広いオーシャンビューあり）hawaiihomelistings.comなどがあります。さらに、イリマとメリアというツインタワーがワードセンターモールの上に建設予定ですhawaiihomelistings.com。これらのプロジェクト全体で、2020年代後半までに数千戸の新しいコンドミニアムユニットが追加される予定で、その多くは高級または「リザーブ」（労働者向け）ユニットです。ワードビレッジだけでも、1平方フィートあたり$1,200～$2,000以上でユニットが継続的に販売されており、ホノルルでの高級都市生活への強い需要を反映しています。このエリアはインフラの改善の恩恵も受けており、特に新しいアラモアナ大通りを横断する歩道橋が2025年に開通しhawaiihomelistings.com、ワードビレッジのコンドミニアムとアラモアナ・ビーチパークをより良く結んでいます（住民にとって大きな魅力）。この開発の波は、カカアコを本当の「住む・働く・遊ぶ」街へと変貌させており、新しい小売店やレストラン、さらには近隣に計画中の鉄道駅（将来のホノルル鉄道のシビックセンター駅）も予定されています。
カカアコに隣接するアラモアナ地区も成長を見せています。注目は、計画中のマンダリン・オリエンタル・ホノルルで、36階建てのタワーに125室の5つ星ホテルと99戸の超高級レジデンス（The Residences at Mandarin Orientalとしてブランド化）が組み合わさっています。建設は2023年に始まり、2026～2027年頃の完成が見込まれていますbrevitas.com。一部のユニットは2,000万ドル超の価格がつけられ、富裕層をターゲットにしており、ホノルルのラグジュアリーの新たな基準となるでしょう。近隣では、象徴的なアラモアナ・ショッピングセンターが新しいエンターテインメント複合施設や高層ビルの建設を計画中です。提案されているツインタワープロジェクトザ・プラザ・アット・アラモアナ（コナストリート沿い）も進行中で、モールの向かい側では、開発業者が最初のスカイ・アラモアナ・タワーの成功を受けてスカイ・アラモアナ2を計画しています。これらの開発は、今後開業予定のアラモアナ駅（2031年までにホノルルの鉄道トランジットラインの終点となる）を活用しています。鉄道の開通はトランジット・オリエンテッド・ディベロップメント（TOD）を促進しており、今後数年でカリヒからアラモアナまでの各駅周辺に中高層・高層プロジェクトが集まることが予想されます。
オアフ島の他の地域： 都心部以外では、西オアフおよびセントラル・オアフで住宅需要に対応するため大規模な開発が進行中です。カポレイ（「第二の都市」）では、複数のプロジェクトが新しい住宅を供給しています。エヴァ地区のホオピリマスタープラン・コミュニティでは、新しい鉄道路線沿いに一戸建て、タウンホーム、コンドミニアムなど数千戸の住宅が段階的に建設されています。2025年までに、ホオピリには新しい学校、公園、商業施設が追加され、人口増加を支えています。セントラル・オアフ（ワイピオ地区）のコア・リッジも大規模なマスタープランで、最終的には約3,500戸の住宅とビレッジセンター、医療複合施設が建設される予定です。これらの郊外開発では、市場価格の住宅と一部手頃な価格のユニット（ただしハワイでは「手頃」は相対的）が混在するのが一般的です。これらの地域での新築住宅需要は堅調で、販売時には抽選システムがよく使われています。
リゾートおよびホテルに関しては、マンダリン・オリエンタル以外で最も注目されているのは、コオリナ（西オアフ）のアトランティス・リゾートの可能性です。このプロジェクトは長年議論されており、水族館やウォーターパークを備えたメガリゾートですが、2025年時点では着工しておらず、状況は不透明です。より具体的なのは、既存事業者によるタイムシェアおよびホテルの拡張です。コオリナのディズニー・アウラニはアメニティを追加し、ワイキキのヒルトン・ハワイアン・ビレッジは新タワー建設を発表しています。また、ワイキキ近くでは、ハワイアン・ビレッジのハレクラニ・コーポレーションが2019年にハレプナ・ホテル（ハレクラニの姉妹ブティックホテル）を開業しました。2025年時点では新規ではありませんが、ホスピタリティの選択肢が刷新された一例です。ワイキキの古いコンドホテル（アラモアナ・ホテル・コンド、イリカイなど）も競争力維持のため改装が進んでいます。もう一つ興味深い開発の方向性は、一部物件の住宅への転用です。例えば、ワイキキの小規模ホテルやアパートのいくつかは、地元住民向けの手頃な住宅への転用が提案されており、政府資金を活用して（住宅供給増と低価格帯観光ユニットの削減の両方を狙う）進められています。
公共インフラ面では、最大の話題はホノルルの100億ドル超の鉄道交通プロジェクト（現在は「スカイライン」としてブランド化）です。鉄道の最初の区間は2023年半ばにイーストカポレイからアロハスタジアムまで開通しました。次の区間は空港やホノルル市街地までで、2020年代後半まで建設中です。この鉄道路線は駅周辺の開発を促進しており、市は複数のTOD地区を用途地域変更し、カリヒ、イウィレイ、パールリッジなどの駅近くで高密度住宅や複合用途プロジェクトを推進しています。例えば、パールリッジ駅近くの高層プロジェクトKūʻono Marketplaceは住宅と小売店舗をもたらします。州もまた、アロハスタジアム跡地（ハラワ）を住宅を含む複合用途のスポーツ・エンターテインメント地区として再開発する計画で、2026年までに着工予定、その地域に最大3,000戸の新規住宅が含まれる可能性があります。これらはすべて、鉄道アクセス可能な拠点に成長を誘導し、交通渋滞を緩和し、スプロール化せずに住宅を増やすという広範な戦略の一部です。
まとめると、ホノルルの開発パイプラインは非常に活発で、明確な二極化が見られます。中心部の高級都市型コンドミニアムと、西側の家族向け住宅の需要です。過度な開発やインフラへの負担に対する地域社会の懸念は根強く、各プロジェクトは厳しい精査を受けています（例えば、カカアコ住民は眺望や混雑について問題を提起しています）。しかし、全体的な流れとしては、ホノルルは「外へ」ではなく「上へ」建設し、限られた土地の中で人口と住宅需要に対応しようとしています。この10年の終わりまでには、カカアコやアラモアナ沿いの新しい高層ビル、西オアフの新しい郊外型ビレッジ、そしてそれらを結ぶ鉄道システムによって、都市景観は目に見えて変化しているでしょう。不動産投資家や住宅所有者は、これらの開発動向を注意深く見守るべきです。なぜなら、将来の成長と価値上昇が集中する場所を示しているからです。
投資機会とリスク
ハワイの不動産は長らく安全資産としての投資と見なされてきましたが、2025年も引き続きチャンスがある一方で、新たなリスクも考慮する必要があります。
国内 vs. 海外バイヤー: 伝統的に、オアフ島は地元の購入者に加え、海外（日本、カナダ、韓国、中国）や米本土の投資家から大きな関心を集めています。パンデミック中は渡航制限により海外バイヤーの活動が急減しましたが、2024～2025年には海外バイヤーの徐々な回復が見られます。特に日本の観光が再開したことで顕著です。ただし、米ドル高や日本の経済状況により、1980年代のブーム時ほど日本人バイヤーの波は大きくありません。現在の投資家活動の多くは米本土からで、例えばカリフォルニアのテック富裕層や安定資産を求める機関投資家などです。海外投資は特にコンドミニアム分野で重要で、UHEROによれば、隣島では高級コンドミニアム購入者の大半が州外uhero.hawaii.eduです。オアフ島ではその割合は低いものの、依然として多く（ワイキキのコンドミニアムやコオリナの物件の多くは非地元所有）、投資家にとってホノルルは魅力的な資産です。需要が高く、供給が限られ、国際的な目的地としての魅力もあります。
利回りとキャッシュフローの考慮事項: 投資家にとってのリスクの一つは低いキャップレートです。ハワイの物件は本土の投資物件に比べて購入価格が高いため、賃貸利回りが低くなりがちです。ホノルルの住宅投資では、現在の家賃水準で購入価格に対して年間3～4％の賃料利回りしか得られない場合があり、金利上昇局面ではレバレッジをかけるとキャッシュフローがマイナスになることもあります。しかし、多くの高級物件や外国人バイヤーは現金購入者（特に高級物件の場合）であり、luxurybigisland.com luxurybigisland.com、金利の影響を受けにくく、長期的な資産価値の上昇や分散投資に注目しています。実際、高級市場では現金が王様であり、この傾向は今後も続くでしょうluxurybigisland.com。賃貸物件を検討する場合、良い地域の一戸建て住宅は常に安定した入居需要があり（多くは軍関係者や企業の転勤者）、リゾートエリアの適切に管理されたバケーションレンタルも依然として収益性があります（ワイキキの合法的な短期賃貸ユニットは高い稼働率を維持）。また、代替型賃貸、例えばリモートワーカー向けの3～6か月の「ワーケーション」賃貸への関心も高まっており、一部の投資家が模索しています。
開発およびバリューアップの機会: デベロッパーやバリューアップ投資家は、老朽化した建物ストックにチャンスを見出しています。ホノルルには1960～1980年代築のコンドミニアムやアパートが多く、リノベーションや再開発の余地があります。例えば、都市部のホノルルにあるウォークアップ型アパートは、ゾーニングが許せば中層ビルに建て替えることができ、Bill 7（小規模な手頃な賃貸プロジェクト向けのホノルルのインセンティブ）を活用できます。さらに、州が1区画に2つのADU設置を許可 hiappleseed.orgしたことで、オアフ島の一戸建て物件に賃貸コテージを追加し、収入を増やすことも可能です（敷地面積やインフラが対応していれば）。また、不動産価値の下がったホテルのアパート転用にも関心が集まっています。競争力を失った小規模な古いホテルを、（行政の支援を受けて）労働者向け住宅に転用するケースです。実例としては、元ワイキキのホテルを家族向けの手頃な住宅「Hale Kalele」に転用した事例があります。このような創造的な再活用は、住宅ニーズに応えつつ良好なリターンを生み出す可能性があります。
リスク – 経済的および環境的: リスク面では、マクロ経済要因が最大の脅威となります。2025年末または2026年に米国の景気後退が起こる可能性があり、需要が減速するかもしれません――裕福な海外駐在員によるセカンドハウス購入が減り、地元の買い手も慎重になり、観光客も減少する可能性があります（これがホスピタリティ業界に打撃を与えます）。これにより、特に高価格帯や裁量的なセカンドハウスマーケットで、価格や家賃に下方圧力がかかる可能性があります。しかし、ハワイは歴史的に、パラダイスに住みたい・所有したいという人々の安定した流入のおかげで、住宅価値の面で全米の景気後退時にもしばしば好成績を収めてきました。もう一つのリスクは金利です：金利が高止まり、またはさらに上昇した場合、地元住民の手の届く範囲は非常に厳しいままで――これが売上高をさらに減少させ、最終的には価格上昇を抑制する可能性があります。2022～2023年に、約7%の住宅ローン金利への急上昇が市場を急速に冷やしたことが見られました。
規制リスクも別の要因です。ハワイの政策立案者は、地元住民の利益のために不動産市場を抑制しようとする施策をますます試みています――例としては、議論されている空き家税（年間の半分以上空き家の物件に追加課税する可能性がある）honolulucitycouncil.org、あるいは将来的には家賃規制（現時点では検討されていませんが、入居者団体が概念的に提起しています）などがあります。ハワイは伝統的に財産権重視ですが、住宅危機が大胆なアイデアを促しています。こうした施策は投資リターンや戦略に影響を与える可能性があります（例：空き家税が一部の所有者に売却や賃貸を促し、供給に影響を与える）。投資家は郡および州レベルの政策変更に常に注意を払うべきです。
気候と保険: 懸念が高まっているのは気候変動と自然災害リスクで、これは島の不動産に非常に関係しています。2023年のマウイ島ラハイナの山火事は、ハワイでも山火事や気候リスクが現実であることを示す警鐘となりました。海面上昇はゆっくりと進行する問題で、今後数十年でワイキキ、マプナプナ、エヴァビーチなどの低地の地域に影響を及ぼす可能性があります。すでに、キングタイドによる洪水がホノルルの一部の通りに時折影響を与えています。これにより、保険料や適応コストが増加する可能性があります。実際、ハワイの保険料は沿岸部の物件で年間約15%上昇していますagencyhawaii.comagencyhawaii.com。一部の保険会社はハリケーン／強風の補償を厳格化したり、自己負担額の引き上げを求めたりしています。特に海の近くで購入する投資家は、これらのコストを考慮し、耐久性向上のための改修（屋根補強、建物の高床化など）も検討する必要があります。良いニュースとしては、ハワイは積極的に対応しており――例えば新築建物には強力なハリケーン基準があり、ワイキキなどの地域では防潮壁やポンプの導入も検討されています。しかし長期的には、気候リスクは最も脆弱な場所の不動産価値に影響を与える可能性があり、リスク評価の一部とすべきです。
投資家の見通し: 高い参入価格にもかかわらず、ハワイの不動産は依然として長期的に魅力的な投資先です。ポートフォリオの分散化や、一般的に安定した価値上昇が期待できるため、「ハワイの土地はもう増えない」という格言もあります。多くの投資家は、世代を超えて保有する資産や将来のリタイアメントプラン（今買って貸し出し、後でその家に引退して住む）と見なしています。今後は暴落ではなく緩やかな成長が予想されており、2025年に高値で購入した場合でも、2030年までには価値が上昇している見込みは十分にあります。賃貸市場が下支えとなっており、希望価格で売れなくても、ハワイの住宅需要を考えれば賃貸に出してコストをカバーできる可能性が高いです。新規投資家にとって重要なのは、セグメントを賢く選ぶことです。超高級コンドミニアムは（外国人バイヤーに依存し）価格変動が大きく、維持費（管理費・税金）も高いですが、ミドルレンジの住宅（例：60万ドル未満のコンドミニアムや100万ドル未満の良い学区の一戸建て）は、地元の購入層や賃貸需要が厚く、リスクが比較的低いといえます。小規模な商業施設や工業用倉庫などの商業投資も、供給が限られているため見つかれば魅力的です。全体として、ハワイは強固な長期的ファンダメンタルズ（魅力的なライフスタイル、限られた土地、住みたい・訪れたい人が何百万人もいる）を持っていますが、投資家は金利や規制の変化、そして自分の戦略がハワイ独自の市場動向に合っているかを短期的な逆風も含めて注意する必要があります。
ゾーニングと政府政策の最新情報
政府の政策は、特に現在、指導者たちが高い住宅費や開発圧力に取り組む中で、ホノルルの不動産市場において重要な役割を果たしています。ここでは、不動産に影響を与える最近の主なゾーニングおよび政策の最新情報を紹介します:
- 付属住宅ユニット（ADU）の拡大: 2024年、州議会はSB 3202（法案39号）を可決し、画期的な法律として、1つの住宅用地に最大2つのADUを設置可能としました（州全体で）hiappleseed.org hiappleseed.org。これまでは、ホノルルでは特定の土地で1つのADU（グラニーフラット）が認められていましたが、今後はインフラが許せば2つの小規模住宅を追加できる可能性があります。これにより、多くの一戸建て住宅地が実質的にアップゾーニングされ、より多くの住宅供給が可能となります。しかし、ホノルル市議会はインフラへの負担を懸念し、州による郡のゾーニング上書きに反発しようとしました。この法律は郡ごとの個別承認権限を残しているため、実施は進行中です。受け入れられれば、島全体で賃貸供給や多世代住宅の選択肢が徐々に増える可能性があります。
- 商業用から住宅用への転用: ADU（付帯住宅）と並んで、HB 2090（2024年法第37号）が可決され、商業用にゾーニングされた物件を住宅用途に利用できるようになりましたhiappleseed.org。これは空きオフィスビルやストリップモールを主な対象としており、例えば空き商業ビルをアパートやコンドミニアムに転用しやすくするものです。ホノルル市は（ダウンタウン、イヴィレイ、カイムキなどの一部地域など）候補地を特定し、住宅供給の拡大に役立てる可能性があります。駐車場やユニットの広さなどに対応するためゾーニング規則の調整が必要ですが、この政策は住宅供給の拡大と未活用地域の活性化に向けた創造的なアプローチを示しています。
- 手頃な住宅へのインセンティブ（ホノルル条例第3号）: 郡レベルでは、ホノルル市長リック・ブランジャルディが2024年に条例第3号に署名し、手頃な賃貸住宅の開発を促進するインセンティブを強化しましたsachihawaii.com。この条例は、対象プロジェクト（低所得者向けのユニットを確保するもの）に対して固定資産税の免除を拡大し、一部の手数料を免除します。また、これらのプロジェクトの許可手続きを簡素化し（90日以内の処理を目標）、民間デベロッパーによるワークフォースハウジングの建設を促すことを目指しています。ハワイの高い建設コストを考えると、これらのインセンティブはプロジェクトの採算を取るために必要と見なされています。その結果、都市部のホノルルや西オアフで新たな低所得者向けおよび「ギャップ所得」層向けの賃貸プロジェクトが、官民連携でいくつか発表されています。
- 「空き家」税の提案: 2024年、ホノルル市議会議員は条例第46号を導入し、空き家税を創設しようとしています。これは、1年のうち半分以上空き家となっている住宅物件に課される税金ですhonolulucitycouncil.org。この制度はバンクーバーの税制をモデルにしており、空き家のままにしている投資家に賃貸を促すか、さもなくば住宅プログラムの資金となる税金を支払わせることを目的としています。このアイデアは不動産所有者の間で物議を醸していますが、推進派はホノルルの約34,000戸の空き住宅（バケーションホームや投資物件も含む）が地元の住宅供給の資源になると主張しています。2025年時点でこの施策はまだ議論中ですが、最終的に可決されれば長期賃貸供給のわずかな増加と、手頃な住宅のための財源確保につながる可能性があります。ハワイが住宅の空き家や投機に対してより強力な対策を検討している兆しです。
- 短期レンタル規制: 主要な政策変更として、2022年に可決され、2023年に全面施行された条例22-7（法案41）があります。この条例は、指定されたリゾートゾーン（ワイキキ、コオリナ、タートルベイの一部など）を除き、オアフ島のほとんどの住宅地で短期レンタル（90日未満の滞在）を禁止しています。また、違法バケーションレンタルに対する取り締まりと罰金も強化されました。これにより即座に影響が現れ、数千件のAirbnb/VRBOユニットが閉鎖または長期レンタルに転換されました。この条例は裁判で争われましたが、ほぼ維持されました（訴訟中は30日レンタルが認められる修正が加えられましたが、今後は90日に移行する見込みです）。政策の意図は、住宅を地元住民に戻し、近隣地域への観光客の影響を減らすことです。不動産にとっては、リゾートエリア外の物件は短期レンタル収入の可能性を失ったことになり、バケーションレンタルとして売り出されていたコンドミニアムや住宅の価値が下がる可能性があります。一方で、リゾートゾーン内の物件（ワイキキのコンドテルなど）は、合法的なバケーションレンタルのほぼ独占権を持つため、より価値が高まりました。市は引き続き積極的な取り締まりを行っており、この政策は今後も継続され、多くの住宅用不動産の投資判断を再構築することになりそうです。
- ゾーニングおよびアップゾーニングの取り組み: ホノルル市郡は、オアフ総合計画および地域のTOD計画を更新中です。新しい鉄道駅周辺では、高密度へのゾーニング変更が行われています。例えば、カリヒやイウィレイ駅周辺では、市が中層アパートや複合用途を推進しています。アラモアナのような地域では、特別なアラモアナTOD計画により、地域貢献と引き換えに高層ビルが認められています。カカアコはハワイ・コミュニティ開発局（HCDA）の管轄下で、マスタープランに従い新しいタワーの承認が続いています。一方、ウィンドワード・オアフやノースショアのような地域では、住民が開発増加につながるゾーニング変更に反対する動きもあります。例えばイーストホノルルでは、特定の商業ゾーンでアパートを認めて住宅を創出する提案がありましたが、抵抗に直面しました。傾向としては、都市中心部と西オアフは成長が予定されている一方、農村部や既存の郊外地域はゾーニングによって保護されています。住宅需要が高まる中、ゾーニングの調整（高さ制限の引き上げや駐車要件の緩和など）について、特に住宅不足の緊急性が高まる中で、今後さらなる議論が予想されます。
- インフラおよび気候政策: 2025年には、州と市も気候レジリエンスを開発規則に統合しています。例えば、新しい海岸線後退規則（2020年法16号）により、建物は海面上昇を考慮して海岸からさらに離して建設する必要があります。ホノルル市は下水道の改良や雨水ユーティリティ料金などのインフラ整備を計画しており、これらは開発のスケジュールやコストに影響を与える可能性があります。また、州による持続可能な観光の推進もあります。「グリーンフィー」法案が導入され、環境保全のために観光客から料金を徴収することが提案されています。これは直接的な不動産政策ではありませんが、観光の影響が認識されることで、今後のリゾート開発の承認や開発業者への追加対策要求に影響を与える可能性があります。
高パフォーマンス＆新興の近隣エリア
ホノルルの不動産市場は多様な近隣エリアが織りなすタペストリーであり、それぞれに独自のトレンドがあります。2025年時点での高パフォーマンスおよび注目のエリアをいくつかご紹介します。
- カカアコ／ワード＆アラモアナ（メトロ・ホノルル）： 先述の通り、カカアコは新しい高級コンドミニアムの建設ラッシュで、開発面で最もダイナミックな近隣エリアとなっています。都市型の利便性を求める高所得層にとって、ホノルル版マンハッタンやマイアミダウンタウンのような一等地となりつつあります。Waiea、Anaha（数年前に完成）、今後完成予定のKalaeなどの新築コンドミニアムは、数百万ドルで取引されることが一般的です。新しいスーパー、公園、アートインスタレーションなどの変化により、非常に人気の高いエリアとなっています。その結果、カカアコは過去10年間で力強い価格上昇を見せており、価格成長・取引量ともに他の多くのエリアを上回り続けています。隣接するアラモアナも、やや築年数の古いコンドミニアムやショッピングセンターがあり、特に鉄道の終点となることで再び注目を集めています。投資見通し: ポジティブですが、主にコンドミニアム市場に限定されます。裕福な購入者や投資家のためのエリアで、一部のユニットはピエ・ア・テールや富裕層向けの長期賃貸として利用されています。
- ワイキキ: ワイキキはホノルルの観光の中心地であり、独特のコンドミニアム市場です。コンドテル、住宅用コンドミニアム、高級ホテルレジデンス（リッツカールトン・ワイキキなど）が混在しています。パンデミック前はバケーションレンタル収入の可能性からワイキキ不動産は好調でした。新しい規制のもと、ワイキキは短期賃貸が今も合法な数少ないエリアの一つであり、リゾートゾーニングされた特定の建物は投資のホットスポットとなっています。物件のパフォーマンスはさまざまです。高級コンドミニアム（トランプタワー・ワイキキやリッツカールトンなど）は価値をしっかり維持しており、海外バイヤーにも人気です。一方、古いウォークアップアパートは停滞気味です。ワイキキの魅力は衰えず、有名なビーチやレストラン、エンターテインメントに徒歩でアクセスできます。観光が回復する中、合法的なバケーションコンドの賃料利回りも再び上昇しています。そのため、ワイキキは投資家にとって「古くて良い」選択肢であり続けていますが、購入希望者はどの建物でどの用途が許可されているかをしっかり把握する必要があります。
- カハラ＆ダイヤモンドヘッド（イーストホノルル）： ここはホノルルのクラシックな高級住宅地であり、ビーチフロントの邸宅や静かな通りで知られています。特にカハラはオアフ島のビバリーヒルズのような存在です。過去数年で超高級物件の売買が急増し（1,000万ドル超の取引が複数、2025年には記録的な6,500万ドルの売却があり、hicentral.comがそのエリートステータスを強調しています）、カハラの市場は非常に供給が限られており、毎年取引される住宅はごくわずかです。価格は過去最高水準で（ビーチフロントでない住宅でも中央値は200万～400万ドル、ビーチフロントなら1,000万ドル超も容易）、ダイヤモンドヘッドやブラックポイントのエリアも同様にトップクラスです。これらの地域は安定したパフォーマンスを見せており、不況時でも価値が大きく下がることはほとんどありません。そのブランド力と希少性が理由です。投資家にとっては、これらは通常長期保有やレガシー購入（賃貸利回りは低く、500万ドルのカハラの家を高額で貸すのは難しいですが、値上がりとステータスが価値を生みます）となります。私たちはこれらを価値の維持と高価格の実現という点でトップパフォーマーと分類しますが、「新興」ではなく、すでに確立されたエリアです。
- ハワイカイ（イーストホノルル）： 郊外の沿岸コミュニティであるハワイカイは、常に最も人気のあるファミリー向けエリアの一つです。良い学校、マリーナフロントの住宅、ショッピング施設があり、地元のプロフェッショナルや軍関係者に人気です。「パフォーマンスが良い」とされるのは、供給が限られており（計画的に開発されたエリアで拡張余地が少ない）、需要が安定しているため、価格が着実に上昇しているからです。現在、戸建て住宅の中央値は約130万～150万ドル、タウンハウスは70万～100万ドルの範囲です。投資家は長期入居者を好みます（町からやや離れているため観光客にはあまり魅力がなく、住民向け）。新たな大規模開発の予定はなく（ハワイカイはほぼ開発済み）、既存物件の価値維持に好材料です。
- ミリラニ（セントラルオアフ）： ミリラニ（ミリラニ・マウカを含む）は、家族向けの雰囲気、優れた学校、比較的手頃な価格（ホノルル市内と比べて）で知られるマスタープランコミュニティです。販売件数でトップの地域であり、基地に近いため多くの軍関係者が購入または賃貸しています。ミリラニの市場は堅調で、2023年の減速期でも適正価格ならよく売れました。市街地からはやや離れていますが、涼しい気候（高地）と郊外の快適さがあります。「新興」ではありません（1980年代から人気）が、需要の面でオアフ島で常にトップクラスです。コネワイ（ホノルル鉄道運営センター）など新たな雇用拠点が近くにでき、将来的に鉄道も（第2期がミリラニの端、リーワード・コミュニティカレッジ／パールハイランズまで延伸、パークアンドライドも設置）接続性が向上します。ミリラニは今後も中価格帯市場のトップパフォーマーとして、地元・本土両方の「本物の住宅地」を求める買い手にアピールし続けるでしょう。
- エヴァ平原＆カポレイ（オアフ島西部）： この地域はオアフ島の成長フロンティアです。過去10年間で、何万人もの人々が新しい住宅を求めてここに移り住みました。カポレイは特に、独自のダウンタウン、行政機関、ショッピングセンター、鉄道があることから、オアフ島の「第二の都市」として売り出されています。しばらくの間、通勤時間が長いため投資家は敬遠していましたが、雇用の増加や鉄道の部分開業により、関心が高まっています。カポレイ／エヴァの住宅価格はホノルルよりも低く（2025年の一戸建て中央値は約90万ドル、島全体では110万ドル）、初めての購入者や新しい建物を求める投資家にとって魅力的です。オーシャン・ポイント、ホアカレイ、カポレイ・メハナなどの地域は新築が多く、人気の売れ筋となっています。この地域で注意すべき点は、在庫データにも見られるように、2024～25年にエヴァで売り出し物件が急増したことですhicentral.com。多くの類似物件が同時に市場に出たため、やや供給過剰の兆しが見られます。しかし長期的には、オアフ島の人口が増加（または単に再分布）するにつれて、西オアフが新規供給の中心となるため、「新興」というよりも今後ますます重要になる地域です。投資家にとっては、ここでの一戸建て賃貸は家族（特に近くのスコフィールドやヒッカム基地に勤務する軍関係者）に人気があります。また、カポレイの小売業の成長や将来的な大学キャンパス（UH West Oʻahuの拡張）により、自給自足型の都市へと変貌しつつあり、需要を後押しするでしょう。
- カリヒ–パラマ＆イヴィレイ（アーバン・ホノルル）： これらはダウンタウン西側に位置する古い地域で、歴史的に労働者階級や工業地帯でした。市が大規模なトランジット・オリエンテッド・ディベロップメント（鉄道が複数駅通過）を計画しているため、新興エリアとなっています。複合用途プロジェクトや手頃な価格の住宅、さらにはカリヒでの開発用地確保のためオアフ・コミュニティ矯正センター（刑務所）の移転も検討されています。一部の開発業者は、今後の上昇を見込んでこの地域の土地をまとめて取得しています。現在の不動産価値は比較的低いため、再開発が進めば値上がりの可能性があります。インフラ整備が必要なため長期的な投資となりますが、2030年までにはカリヒが大きく変貌する可能性があります（2010年代のカカアコのように）。
- ノースショア＆ウィンドワード「ライフスタイル」エリア： オアフ島のノースショア（ハレイワ、ププケア）やウィンドワード海岸（カイルア、カネオヘ）は、サーフタウンや静かなコミュニティとしてライフスタイル面で非常に人気があります。カイルアは特に、パンデミック時に大幅な価格上昇を記録しました（リモートワーカーの楽園）。現在はやや落ち着いてきましたが（入札合戦は減少）、ホノルル以外では依然としてオアフ島で最も高価なエリアの一つです。カイルアの一戸建て中央値は常に130万ドルを超え、新規開発がほとんどできない（地域住民の反対が強い）ため、在庫も非常に少ないです。これらのエリアは長期的な人気という点で「トップパフォーマー」であり、資産価値は維持され、しばしば上昇し続けます。「新興」ではありません（以前から一等地）が、しばしば市場全体のトレンドを上回るため注目に値します（カイルアの価格上昇は近年ホノルル平均を上回る年が多かった）。
専門家による2030年までの予測と展望
ホノルルの不動産市場の今後はどうなるのでしょうか？2020年代後半までの予測では、ハワイ特有の恒常的な需給ギャップを背景に、緩やかな成長期が続くと示唆されています。主な予測と専門家の見解は以下の通りです。
- 住宅価格の推移: 2020年代初頭の目まぐるしい上昇（および2023年の一時的な調整）の後、ホノルルの住宅価格は緩やかなペースで2030年まで成長すると予測されています。複数の住宅アナリストは、オアフ島の住宅中央値が年率1%～3%程度で今後10年の後半に上昇すると予測していますluxurybigisland.comluxurybigisland.com。これにより、ホノルル郡の一戸建て住宅の中央値は2030年までに約130万～140万ドル（2025年時点で約110万ドル）、コンドミニアムの中央値はおそらく55万～60万ドル（2024年の51.5万ドルhicentral.com）になると見込まれます。もちろんこれらは推定値であり、実際の結果は金利や経済状況に左右されますが、コンセンサスとしては再びバブルが起きるのではなく緩やかな成長です。その理由の一つは、金利が2021年の急騰を引き起こした超低水準に戻ることはないと予想されているため、買い手の購買力が抑制されることです。しかし、供給不足と高い建設コストが価格の下支えとなっています。たとえ需要が弱まっても、ハワイの住宅不足が供給過剰を防ぎます。実際、ハワイ州ビジネス・経済開発・観光局（DBEDT）は、ホノルル郡では2035年までに約13,500～24,000戸の新規住宅が必要（人口動向による）と予測していますfiles.hawaii.govfiles.hawaii.gov。これは、年間1,300～2,400戸の建設が必要という計算ですが、歴史的にこのペースを達成するのは困難です。この不足が、住宅の希少性を維持し、価値を下支えする要因となっています。
- 家賃と利回りの見通し: ホノルルの家賃は、特に多くの人にとって住宅購入が手の届かないままであれば、今後も徐々に上昇し続ける可能性が高いです。2030年までに、現在$2,300で借りられる1ベッドルームは$2,700～$2,800になるかもしれません（年間約2%の上昇を想定）。大きな上昇ではありませんが、手頃さの問題がさらに深刻化します。ホノルル不動産協会やUHEROは空室率が低いまま推移すると予想しており、ADUや新規賃貸物件などの新たな供給も、蓄積された需要によって吸収されるでしょう。投資家の視点から見ると、賃貸物件は安定した収入を引き続き提供し、もし今の価格で購入して金利を固定できれば、将来的に金利が安定または低下した際にリファイナンスすることでキャッシュフローが改善し、やや高いキャップレートも期待できるかもしれません。もう一つの要因として、2030年までに大規模なミレニアル世代が子育て期に入り、世帯形成が増加する可能性があります（住宅需要にとってプラス）—ただし、コストのために一部の地元ミレニアル世代がハワイを離れることが相殺要因となります。総じて、家賃の伸びはインフレと同等かやや高い水準で推移し、ホノルルは今後も全米で最も家賃が高い都市トップ5に残る可能性が高いです。
- 商業セクターの予測: オフィススペースの需要は、ハイブリッドワークが続く中で安定またはやや減少傾向になると予想されます。コリアーズは、今後数年間ホノルルのオフィス空室率が10%台前半から中盤で推移すると予測しています—本土の都市よりは良いものの、劇的に引き締まるわけでもありません。古いビルの一部が用途転換のために閉鎖され、企業がオフィス面積を最適化することで均衡が取れるかもしれません。小売不動産は、観光と地元消費が健全である限り堅調に推移するでしょう。ハワイの小売賃料は緩やかに上昇し、空室率も2030年まで5%以下の低水準を維持する見込みです（大きな景気後退がなければ）。小売開発は主に成長エリア（西オアフやTODプロジェクト内の新規小売など）の近隣型センターに集中するでしょう。工業用不動産はほぼ限界に達しています—2030年までに新たな工業団地が開発されない限り（そのためには土地の用途変更に対する政治的意思が必要）、空室率は極めて低いままです。そのため、工業用賃料は2030年までに大幅に上昇する可能性が高く（インフレと希少性により、現在より20～30%高くなる可能性も十分あります）。ホテルについては強気の見通しです。2030年までにハワイの観光は完全に回復し、2019年の記録を超えて成長する見込みです。州の公式予測では、今後10年の後半には年間1,000万人を超える来訪者数となり、毎年数%ずつ増加すると見込まれています。これによりホテルの稼働率は高水準を維持し、新規ホテルプロジェクトや既存施設の拡張も正当化されるかもしれません。ホテルの価値もそれに応じて上昇するはずで、特に機関投資家がハワイのようなレジャー目的地を安定した投資先とみなす傾向が強まっています。
- 投資家のセンチメント: 地元の不動産専門家とPacific Asia Center for Entrepreneurshipによる調査では、ハワイの不動産がインフレを上回るパフォーマンスを示すものの、今後5年間でバブルのような成長は見られないという全体的な楽観論が示されています。ハワイの経済は緩やかな成長軌道（GDP成長率約1.5～2%）にあり、brevitas.com、これは不動産を支えていますが、過熱を示すものではありません。暴落は予想されていません—特に、暴落の前兆となる要因（供給過剰、投機的なレバレッジなど）は現在のハワイにはほとんど見られません。融資基準は堅調で、建設も制約されています。さらに、多くの所有者は低金利の住宅ローンを固定しているため、売却を強いられることはありません。もし金利が高止まりした場合、横ばいのシナリオも考えられます：売買が減速し、数年間価格が横ばいになる（2018～2019年に実際に起きたとも言えます）。しかし、重大な価格下落は、深刻な外部ショック（例：地政学的危機による旅行停止や、予想を大きく上回る金利急騰）がない限り、起こりそうにありません。
- 歴史的観点: 歴史的に、ハワイの不動産は米国本土とほぼ並行したサイクルで動きますが、変動幅は穏やかです（1990年代の日本バブル崩壊による長期低迷を除く）。例えば、2008年の世界金融危機後、ホノルルの価格は約10～15%下落し2013年までに回復しましたが、多くの米国市場は30%以上下落しました。1990年代には、日本からの投資流出によりハワイは長期低迷（約1991～2000年は価値が停滞）しました。2030年までに同様のことが起こる可能性は？現在の日本の影響力は小さく、米国本土からの需要がより重要です。大きな長期的魅力の低下（例えば、気候変動が島々に深刻な影響を与える、またはリモートワークの普及でセカンドハウス需要が大幅に減少するなど）がない限り、ホノルルの不動産は大きな変動を回避できるはずです。むしろ、気候と持続可能性が2030年までに価値に影響し始めるかもしれません：安全なエリア（洪水区域より高台）の物件は、意識の高まりとともに、脆弱な沿岸部よりも高値がつく可能性があります。しかし、これらの影響は徐々に現れるでしょう。
- 人口と住宅需要: ハワイの人口予測は比較的横ばいで、過去5年間は約142万～145万人で推移しています。DBEDTの予測によると、今後は緩やかな成長が見込まれており（主にオアフ島で、2030年までに州全体で約150万人に達する可能性があります）brevitas.com。人口が横ばいでも、ハワイには住宅ユニットの不足があります。これは世帯人数が減少し、多くの地元の若者が住宅不足のため親と同居しているためです。したがって、人口が安定していても（世帯形成によって）新たな住宅需要が生まれます。2025～2035年の住宅需要調査によると、ホノルルでは平均して年間1,874戸の新規住宅ユニット（シナリオの中央値）が必要とされていますfiles.hawaii.govfiles.hawaii.gov。これは現在の建設ペースを上回っています。もし政策が建設増加に成功すれば（たとえば現在の約1,000戸から1,500戸/年に増加した場合）、価格圧力が徐々に緩和される可能性があります。しかし、そうでなければ、逼迫は続きます。現実的なシナリオはその中間で、新しい法律のおかげで住宅供給が多少増加するものの、急増とはならないでしょう。したがって、2030年までにはホノルルは依然として高価格で供給が制約された市場であると予想されますが、今日よりは多少在庫や選択肢が増えていることが期待されます。
まとめ: 2030年まで、専門家はホノルルの不動産について安定した継続と緩やかな成長を予測しています。この市場は回復力が特徴で、限られた土地と世界的な魅力によって支えられています。2022年初頭のような年率二桁の上昇は見込めませんが、所有者は長期的に緩やかな資産価値の上昇を合理的に期待でき、投資家は賃貸や商業スペースへの安定した需要を見込めます。政策立案者にとっての課題は、この成長を住民に利益がもたらされる形（より手頃な住宅）で管理しつつ、市場の強さを維持することです。現在の傾向が続けば、2030年のホノルルは依然として全米で最も魅力的（かつ高価）な居住地の一つであり、不動産はその独自の島経済とライフスタイルを反映したプレミアム価値を持ち続けるでしょう。ある地元の経済学者が言ったように、ハワイの不動産はジェットコースターではなく、ダイヤモンドヘッドを着実に登るようなものです。時には急で、時には平坦ですが、常にしっかりとした基盤があります。luxurybigisland.comluxurybigisland.com
出典:
- ホノルル不動産協会® – 月次市場レポート（2024–2025年）hicentral.com hicentral.com hicentral.com
- ホノルル不動産協会® – 過去の販売データhicentral.com hicentral.com
- Zillowリサーチ – ホノルル住宅市場統計（2025年）zillow.com zillow.com
- ハワイ州ビジネス・経済開発・観光局（DBEDT）– 観光・住宅レポートdbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
- ハワイ・パブリック・ラジオ – オフィスマーケットに関するインタビュー、コリアーズ（2025年8月）hawaiipublicradio.org
- コリアーズ＆CBRE – オアフ島商業市場ハイライト（2024年）colliers.com brevitas.com
- Brevitas ハワイ商業用不動産展望（2025年）brevitas.com brevitas.com
- エージェンシーレンタルズ – ホノルル賃貸市場予測 2025年 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
- ハワイ・アップルシード – 手頃な住宅に関する立法アップデート（2024年） hiappleseed.org hiappleseed.org
- ラグジュアリー・ビッグアイランド（ハロルド・クラーク） – ハワイ住宅市場予測 2025年 luxurybigisland.com luxurybigisland.com
