- メルボルンの住宅価格が急騰しています。DomainとKPMGは2025～26年に約6～7％の成長を予測しており、中央値の住宅価格は約110万ドルに近づく見込みですabc.net.au australianpropertyupdate.com.au。KPMGは特に、2026年にメルボルンの戸建てが+6.6％、ユニットが+7.1％上昇すると見ていますaustralianpropertyupdate.com.au。全国的には、アナリスト（Domain、CoreLogic）は、金利が引き下げられる中、年間約4～5％の価格上昇を予想していますabc.net.au kpmg.com。
- 人口と移民が需要を牽引しています。ビクトリア州の人口は2025年までに700万人を突破しましたid.com.au、その成長の75％は海外からの移民によるものですid.com.au。メルボルンは近年オーストラリアで最も成長の早い州都であり、強い純移民（年間数十万人）が数万世帯を増やしています。同時に、多くのオーストラリア人が州都から地方へ移動しており、ビクトリア州のジーロング地域は現在、国内移動の純増で1位となっていますupmove.com.au openagent.com.au。この人口動態の勢いが、メルボルンおよび周辺地域の住宅需要を後押ししています。
- 新築が増えているにもかかわらず、供給は依然として逼迫しています。 ビクトリア州の住宅供給パイプラインは需要に追いつくのに苦労しています。建築許可件数は過去最低水準であり、新築住宅の完成数は必要数を大きく下回っています propertyupdate.com.au kpmg.com。KPMGの推計では、全国で年間約16万戸の新築住宅しか建設されず（目標より30%下回る）kpmg.com。ビクトリア州では都市計画改革が進行中ですが、現在の許可件数は、オーストラリア全体で年間約98,000戸の追加住宅が必要とされる予測需要を満たしていません。供給不足により家賃や価格は高止まりしています。オーストラリアの家賃は2023年に約7.8%上昇し、現在は伸び率が低下しているものの（2025年は約4～5%）、賃貸市場は依然として非常に逼迫していますkpmg.com kpmg.com。
- 金利と住宅取得のしやすさ。 2024年後半の高い政策金利（4.1～4.35%）は、特に初めて住宅を購入する人の借入能力を抑制していますが、利下げが始まっています。RBA（オーストラリア準備銀行）は2025年に政策金利を50ベーシスポイント引き下げましたabc.net.au。市場の予想では、2026年半ばまでにさらに約80～85ベーシスポイントの利下げが見込まれています。これにより「買い手の心理が改善」kpmg.comし、予測が上方修正されています。専門家は、買い手にとって「最も厳しい課題」が差し迫っていると警告していますが、金利の低下は2025～26年にかけて需要を刺激するはずですabc.net.au kpmg.com。住宅取得のしやすさの観点から、需要はより手頃な住宅に偏っています。アナリストは、ユニットやタウンハウスが戸建てよりも高い成長を示すと予想しており、これがより安価な参入ポイントとなっていますaustralianpropertyupdate.com.au。
- 供給を促進する政府の政策。ビクトリア州政府の住宅声明（2024–34年）は、10年間で80万戸の新築住宅という野心的な目標を掲げていますvic.gov.au。主な施策には、承認手続きの迅速化のための計画改革や建設へのインセンティブが含まれます。特に、印紙税の優遇措置が拡大され、建設価値に対してオフ・ザ・プランのアパート、タウンハウス、ユニットは現在100%の印紙税免除を受けられますpremier.vic.gov.auvic.gov.au（中央値62万ドルのアパートで購入者は約2万5千ドルの節約premier.vic.gov.au）。初めて住宅を購入する人には新築住宅で1万ドルの補助金があり、交通機関近くの開発を促進するために50の新たな「電車＆トラムゾーン」地区が資金提供されていますpremier.vic.gov.au。空き住宅用地税（現在追加で1%～3%の印紙税）は空き家を抑制するために引き続き適用され、外国人購入者には（印紙税+7%～8%）の追加課税もあります。将来的な税制改革（例：印紙税を土地税に置き換える）は議論されていますが、まだ実施されていません。
- 投資見通し：機会とリスク。 価格と利回りの上昇により多くの投資家が関心を持っていますが、注意が必要です。機会: メルボルンの内側および中間環状の郊外（特に新しいインフラの近く）は、利便性が高く供給が不足しているため、他よりも好調が期待されています propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au。メルボルン郊外の新興エリア（クライド・サウスのような新しいグリーンフィールド地区）では、13,200戸の住宅に対する州の開発計画があります premier.vic.gov.au。ビクトリア州地方では、手頃な住宅への需要が強く、ジーロングやモーニントン半島（純移住者数が多い）、バララット、ベンディゴ、シェパートンのような通勤都市は溢れる需要の恩恵を受けています openagent.com.au propertyology.com.au。熟練労働者や家族が生活環境や価格を求めて郊外へ移動しています。リスク: 金利の上昇（利下げの停止の場合）、アパートの供給過剰、政策変更が市場を減速させる可能性があります。ビクトリア州の高い土地税（例：$50,000という低い土地税の閾値）は投資家の活動を抑制しています openagent.com.au。また、2024年初頭の賃貸物件リスティングとアパート供給の急増は注意を促しています。マクロリスクとしては、世界的なショック（貿易摩擦）や移民の逆転などが挙げられます。投資家は、地元の基礎的条件（雇用、インフラ）が強い場所に注目し、すでに供給過剰となっているエリア（既存のアパート団地など）は避けるべきです。
- 住宅用 vs 商業用。 住宅用: 2022～24年の全国的な下落の後、ビクトリア州の住宅価格は反発し始めています。CoreLogicによると、メルボルンは2024年に最も弱い市場の一つで（現在は主要都市の中で「3番目に安い」）、abc.net.au しかし、金利の緩和により予測は改善しています。戸建てもユニットも新たな高値を更新する見込みで、Domainはメルボルンの中央値が2026年半ばまでに110万ドルに達すると予測していますabc.net.au。商業用: メルボルンのオフィス市場は依然として回復途上です。CBDの空室率は非常に高く（2024年末時点で約18%cbre.com.au）、しかし主要テナントの退去後、2025年第1四半期にはネット吸収がプラスに転じました。今後数年間は新たなオフィス供給はほとんどなく（パイプラインは平均より約66%下回る）cbre.com.au、高グレードオフィスは「出社回帰」が進む中で安定する可能性がありますassets.kpmg.com assets.kpmg.com。ビクトリア州の小売も堅調で、2025年第1四半期には小売売上高が1.9%増加しましたcbre.com.au。人出や消費も増加傾向（観光客や留学生の復帰）、投資家の購入も見られます（例：ノースランドSCが3億8500万ドルで売却）cbre.com.au。工業系（倉庫・物流）は依然として非常に逼迫しており、全国の空室率は約2.7%assets.kpmg.comですが、KPMGは新規プロジェクトの稼働により賃料上昇は緩やかになると予想していますassets.kpmg.com。全体として、商業用利回りは安定しており、郊外小売の利回りはやや圧縮、CBD一等地オフィスの利回りはわずかに拡大していますcbre.com.au。
- ビクトリア州内の地域差。 メルボルン vs 地方：メルボルンが州の市場を牽引していますが、地方都市も重要です。メルボルンの都心部および中間郊外（例：鉄道・トラムの結節点や都心の雇用拠点に近いエリア）は成長をリードすると予測されていますpropertyupdate.com.au premier.vic.gov.au。新たな開発が進む郊外や周辺地域も、交通・インフラ整備が計画されている場所では好調となるでしょうpremier.vic.gov.au。一方で、一部の地方都市では異なる傾向が見られます。ジーロングは需要が急増しており（現在、国内純移住先第1位upmove.com.au）ですが、その中央値（約72.6万ドル）はメルボルンよりも低いままです。バララットやベンディゴは好調な時期を経て、今後は成長が鈍化する可能性があり（Propertyologyはバララットでわずかな下落も予測propertyology.com.au）、シェパートン、ミルデューラ、ホーシャムのような小規模な町は2024年に約3～6％の上昇openagent.com.auを記録し、手頃な価格に見えますが、地元の所得による制約があります。セクター別では、2025年はライフスタイル・農村エリアや成長回廊が「勝者」となり、都心部のアパートメント（すでに高額で投資家の流入も鈍化）は「遅れ組」となりそうですopenagent.com.au propertyology.com.au。
分析と背景
最近および今後の価格動向
数年にわたる好景気の後、ビクトリア州の住宅市場は2022～24年に高金利の影響で冷え込みました。CoreLogicのデータによると、2024年にビクトリア州の住宅価値は約2～3%下落しました（地方ビクトリア州は−2.7%、メルボルンは−3.0%）openagent.com.au。しかし、空室率が極めて低いまま賃料は急騰し（ビクトリア州の賃貸は前年比でほぼ8%上昇）、RBAの方針転換により予測は上方修正されています。Domainの2025年6月レポートでは、メルボルンの価格が2025～26年度に6%上昇し、中央値は約110万ドルになると予測していますabc.net.au。KPMGの2025年6月見通しも同様に力強い上昇を予測しており、メルボルンの住宅価格は2025年に+6.5%、2026年に+6.6%（ユニットは+3.6%、+7.1%）としていますkpmg.comaustralianpropertyupdate.com.au。全国的にはKPMGは2025年の住宅価格+4.9%（2026年は+4.5%）、ユニットは+4.5%（+5.1%まで上昇）と見込んでいますkpmg.com。CoreLogicの2024年全国まとめでは、メルボルンは下落の影響で3番目に安い州都となったと指摘されていますabc.net.auが、アナリストは今や急速な回復を予想しています。他の予測機関（例：デロイト、オックスフォード・エコノミクス）も、オーストラリアの住宅価格が2026年まで年率約4～6%上昇すると予測しています。商業セクターでは、価格の動きが異なりました。メルボルンCBDのオフィスは空室率の急上昇（2024年末までに約18% cbre.com.au）により価値が下落しましたが、2025年初頭には安定の兆しが見られました。新たな大型タワーの供給予定はなく（5年間の供給はトレンド比で約66%減 cbre.com.au）、プライム賃料はじわじわと上昇しています。KPMGは「2025年初頭には高品質資産のオフィス価値が安定化の兆しを見せている」と指摘していますassets.kpmg.com。メルボルンのリテール不動産も堅調で、2025年第1四半期の売上高は1.9%増加cbre.com.au、来訪者数も消費者のセンター回帰で増加中です。インダストリアルは依然として好調で、歴史的な低空室率（約2～3%）は新たな大型プロジェクトの完成でやや上昇し始めましたが、全体的な賃料成長は「急落ではなく安定化」する見込みですassets.kpmg.com。
需要と供給の要因
人口増加と移住: ビクトリア州の急増する人口が主な需要の原動力です。同州は2025年3月までの1年間で約1.8%成長しid.com.au、国内の多くの地域よりも速いペースで700万人に到達しましたid.com.au。特にメルボルンは国内外から記録的な移住者流入を集めました。2023～24年のオーストラリアへの純海外移住は約316,000人（前年は494,000人）id.com.auで、その多くがメルボルンの需要を満たしました。同時に、オーストラリアの都市部から人が流出しており、2023～24年には首都圏から地方への移動が約10.5%増加upmove.com.au、ジーロング（ビクトリア州）が主要な移住先となっていますupmove.com.au。これにより地方の住宅需要がさらに高まっています。
建設と土地： 供給が追いついていません。ビクトリア州の住宅建設はCOVID以前にピークを迎えましたが、その後減少しています。建築許可件数は歴史的な低水準ですpropertyupdate.com.au。高いコスト（資材、人件費）、インフレ、そして地域の規制が多くのプロジェクトを停滞させています。2024～25年のゾーニングや計画の変更（例：一部の高さ制限やデザインコードの緩和）は支援を目的としていますが、実施には時間がかかります。新しい住宅政策声明では2034年までに80万戸の住宅と迅速な許可を約束していますvic.gov.au。一方、多くの都市部のインフィルプロジェクトは障害に直面しており、短期的な供給増加のほとんどはグリーンフィールド郊外（例：クライド、ドニーブルック）からもたらされるでしょう。この持続的な供給不足が、人口増加が控えめでも価格や家賃が上昇している理由です。
金利とクレジット： 積極的な利上げの後、RBAは2025年に一時停止し、方針を転換しました。金利の低下は住宅ローンの支払い能力を改善します：0.25%の利下げごとに購入力が約5%向上します。アナリストは、予想される利下げ（2026年までに約3.60%）が需要を再燃させることで一致しています。しかし、非常に高かった以前の金利により「一部の買い手が市場から締め出された」状態で、特に初めての購入者に影響しています。手頃さの圧力から、より多くの買い手が戸建て市場よりも（価格の低い）集合住宅を検討しています。住宅ローンの返済能力規則（返済に関する健全性の制限）は、過熱を防ぐために引き続き適用されます。
経済成長と雇用： ビクトリア州の経済は加速する見込みです。2025～26年の州予算ではGDP成長率が約2.5%と予測されていますbudget.vic.gov.au。失業率は低く（2025年半ばで約3.9%）、2026年までに5～6%に上昇すると見込まれています（RBAのベースラインrba.gov.au）。それでも労働市場は逼迫しており、家計所得を支えています。インフラ投資（ビッグビルド）やデジタル経済が雇用を生み出しています。堅調な経済は住宅需要を下支えしますが、成長が大きく鈍化すれば価格上昇を抑制する可能性もあります。
投資機会とリスク
機会: アナリストは、メルボルン都市圏には選ばれたホットスポットがあると指摘しています。コアおよび中間郊外: 交通機関に近いエリア（内側の郊外、中間リング）は構造的な需要があり、供給不足ですpropertyupdate.com.au。成長回廊: クライドサウス（南東）やターニット／ニューポート（西）などのグリーンフィールド地区には、開発資金や新しい鉄道路線が計画されており、人口流入が期待されていますpremier.vic.gov.au。地方拠点: ジーロング（メルボルンに比べて安価）、ベンディゴ、バララット、雇用基盤の強い町は、特に高い賃貸利回りやキャピタルゲインの可能性から投資家を惹きつけていますopenagent.com.au propertyology.com.au。一部のニッチ市場（マンフィールド、ベアンズデールなどの沿岸やアメニティ重視の町openagent.com.au openagent.com.au）も、ライフスタイルや観光主導の成長を求める買い手を引きつけています。商業面では、物流／工業用不動産は、eコマースの成長に伴い依然として魅力的です。メルボルンの工業用賃料はパンデミック前のピークを依然として上回っています。好立地の小売（近隣の店舗、立地の良いショッピングモール）は、消費支出の増加に伴い回復が続くと見込まれます。
リスク: 一方で、高金利（インフレが続く場合）が手頃さを損なうリスクがあります。予期せぬ経済減速は移民や需要を抑制します。過剰建設も一部のセグメントで懸念されており、例えばメルボルンCBDや内北部には新しい高層マンションが集中しているため、買い手需要が鈍れば価格が停滞する可能性があります。より厳しい融資基準（例：返済能力審査の強化、ネガティブエクイティ懸念）により、銀行が慎重になる場合もあります。政府政策については、最大のリスクは政権交代であり、将来の政府がインセンティブを撤回する（例：オフ・ザ・プラン取引への印紙税再導入、土地税ルールの変更）可能性があります。最後に、マクロ経済要因（世界的な景気後退や貿易戦争など）が、失業率の上昇や資本流入の減少を通じて不動産市場を抑制する可能性があります。
政府の政策とインフラ
- 税金とインセンティブ: ビクトリア州は、不動産譲渡に対して累進的な印紙税を維持しています（住宅の場合、価格の約6～7%が上限）。しかし、最近の予算では新築アパートやタウンハウス（オフ・ザ・プラン）に対する印紙税が大幅に削減されました――2024/25年の優遇措置は2倍となり、2026年まで延長されましたpremier.vic.gov.au。初めて住宅を購入する人には新築住宅に対して1万ドルの補助金が支給されます（実質的に印紙税が軽減されます）vic.gov.au。空き住宅には空き住宅用地税（評価額の1～3%）が課され、海外の購入者には外国人購入者追加税（+7%の印紙税）が適用されます（需要抑制が目的）。印紙税の全面廃止は実施されていません（一部で土地税への移行が議論されていますが）、政府は住宅の手頃さを注視しています。
- 住宅政策声明＆都市計画改革: 新たな住宅政策声明（2024～34年）は、計画改革、インフラ調整、財政的インセンティブ、イノベーション、社会住宅の5つの重点分野を特定していますvic.gov.au。80万戸の新規住宅供給という目標には、大幅な政策転換が必要です：許可プロセスの迅速化、交通機関近くの高密度化のための用途変更、ビルド・トゥ・レント支援など。一部の改革（例：許可手続きの簡素化、開発業者手数料の取り締まり）は進行中ですが、多くは長期的なものです。地方自治体も中間郊外での複数戸開発を認めるため、用途地域の見直しを進めています。
- インフラ投資: 進行中の交通プロジェクトが郊外の需要を左右します。メトロトンネル（フランクストン～サンベリー鉄道拡張）やサバーバン・レール・ループ（東部）は、成長回廊での交通容量を増やしています。新しい道路やバイパス（例：トゥルーランロード）は一部の都市周辺地域へのアクセスを改善しています。メルボルン空港の拡張や新たな貨物路線は、メルボルン北西部を後押しします。これらのインフラ路線はしばしば開発回廊となります――例えば、政府の「電車＆トラムゾーン」地区計画への2,400万ドル投資は、50の鉄道ハブ周辺の住宅開発を促進することを目指していますpremier.vic.gov.au。注意深い監視が必要です：大規模なインフラ整備が予定されている地域は、投機的な関心を集めがちです。
地域および郊外の違い
ビクトリア州の市場は一様ではありません。メルボルン市内では、都心部や中間郊外（ポートフィリップ、ヤラ、ボロンダラ、モナッシュなど）は土地が限られていますが、実需層の需要が強いため、（特に近隣にインフラが追加されると）価格は上昇傾向です。外縁部の郊外は供給が多く、成長は緩やかですが、付加的な利便性があれば別です。新たな計画都市（クライドサウス、トゥーラーン、プラムプトン）を持つ都市周辺部は、低い水準から急速に成長します――これらの市場は区画の供給時期や利便性の提供時期に左右されます。
ビクトリア州地方部: 2025年以前は、地方市場のうち好調だったのはごく一部でした。著名なアナリスト（Property Mavens）によると、主要な地方都市（ジーロング、バララット、ベンディゴ、モーニントン半島）では、手頃な価格と賃貸利回りの高さから、買い手の関心が再び高まっていますopenagent.com.au。しかし、OpenAgentは、投資家への高い土地税により多くの人が2023年に賃貸物件を売却し、それが一時的に価格を押し下げたと指摘していますopenagent.com.au。NABの最新情報では、慎重な姿勢の継続と豊富な在庫により、地方の成長は2025年も抑制される可能性があると警告していますopenagent.com.au。それでも、空室率が低い（多くの場合1.5%未満）ことが下支えとなっています。シェパートン、ミルデューラ、ホーシャム、ベアンズデール、マンスフィールドなどの小規模な町では、（例：シェパートンの農業経済、ミルデューラの住宅の手頃さなど）強い基礎要因があり、2024年には3～6%の価格上昇が見られましたopenagent.com.au。投資家向けには、ジーロング・ウエストやスプリング・ガリー（ベンディゴ）などの郊外が、新しい開発やライフスタイルの魅力から上昇余地があると注目されていますopenagent.com.auopenagent.com.au。
専門家の意見と予測
主要な不動産エコノミストや企業は、ビクトリア州に強気の見方を示しています。Domainのチーフエコノミスト、ニコラ・パウエル氏は「来年はシドニーとメルボルンの価格が先導するだろう」と述べていますabc.net.au。彼女は、金利が下がった後も成長がわずかに鈍化するだけで、初めて家を買う人にとっては「現実を突きつけられる」ことになると警告していますabc.net.au。Domainは、メルボルンの中央値が2026年6月までに110万ドル（+6%）になると予測しておりabc.net.au、ユニット（集合住宅）でも過去最高値を見込んでいます。KPMGのブレンダン・リン博士も同様に、2026年の成長チャートでメルボルンがトップになると見ています：戸建て+6.6%、ユニット+7.1%australianpropertyupdate.com.au。彼らは、長期低迷後のメルボルンの回復と堅調な海外からの移住需要を要因とし、メルボルンの価格は依然としてシドニーより低いことを指摘していますaustralianpropertyupdate.com.au。KPMGは、金利低下と供給改善が需要とバランスを取ることで、2026年も価格上昇はわずかに鈍化するだけだと警告していますaustralianpropertyupdate.com.auaustralianpropertyupdate.com.au。
一方で、慎重な見方を崩さない予測者もいます。専門会社Propertyologyは、ビクトリア州を「過去5年間で最も成績の悪い州」と呼び、市場は遅れを取ると予想していますpropertyology.com.au。一部の地方都市では価格が横ばい、あるいは下落すると予測しており（例：バララットは2025年に-3%から-7%propertyology.com.au）。この見解は、政策変更（土地税の引き上げ）、投資家の撤退、そしてビクトリア州の長期的な低迷が2025年まで続く可能性があるというリスクを浮き彫りにしています。投資家は、楽観的な予測とマクロ・地域の逆風への警戒をバランスよく考慮する必要があります。
比較（国内・世界的な動向）
オーストラリア vs 他州: 全国的に見ると、最近ではブリスベン、アデレード、パースがメルボルンよりも力強い回復を見せています。実際、KPMGの2025年中頃のデータによると、パースの住宅価格は+10%（6か月間で）急騰している一方、メルボルンはわずか+2.8%でしたkpmg.com（ただし、メルボルンは通年で+6.5%と追いつきます）。アデレードとブリスベンも2025年に5～8%の上昇を記録しました。NSW（シドニー）は依然として価格が高いですが、成長は鈍化しています。KPMGは、2026年のシドニーの住宅価格は+4.2%、メルボルンは6.6%と予測していますaustralianpropertyupdate.com.au。全体として、専門家は、ビクトリア州の市場が以前は最も遅れていたものの、回復をリードすると述べています。
世界的な文脈: 世界的に見ると、不動産市場は同様の動向に直面しています。急速な成長の数年（2020～21年）の後、中央銀行の利上げにより横ばいまたは調整局面に入っています。多くの国で主要セクターの供給不足と、2025年の利下げへの転換が報告されていますjll.com。JLLやPwCのような不動産サービス会社は、投資家は質の高い資産（新しい建物、グリーン機能）に注目し、陳腐化に注意する必要があると指摘していますjll.com。ロンドンやニューヨークなどの都市では、住宅価格は手頃さの問題から比較的横ばいです。オーストラリアの状況も同様で、インフレはピークを迎え、利下げが予想されており、これが価格上昇を支えるはずです（米国でもJPMorganは2025年に+3%を見込んでいますjpmorgan.com）。ただし、オーストラリア（およびビクトリア州）特有なのは、住宅需要の非常に高い割合を移民に依存している点です。そのため、世界的な不確実性（貿易戦争、地政学など）は、移民の減速を通じて我々の市場により大きな影響を与える可能性があります。
世界的な見通し: 商業分野では、グローバルCREリサーチ（JLL）によると、望ましいセクター（物流や住宅など）の供給不足は2025年まで続く見込みですjll.com。また、投資家は初期サイクルの機会を好む傾向があり（「アーリームーバーアドバンテージは2025年にピークを迎える可能性」）jll.com。これはビクトリア州の状況とも一致しており、工業・物流などのセクターは依然として供給不足で、プレミアム価格が期待できます。一方、移行期にあるセクター（オフィス、小売）は安定化しつつあります。
要約すると、2025～26年のビクトリア州不動産市場は再成長が予測されるものの、進展は一様ではありません。メルボルン都市圏（特に都心部・中間郊外）は、人口増加と政策の追い風により力強い回復が見込まれますabc.net.au australianpropertyupdate.com.au。地方市場も需要の波及効果を受けますが、一部の小規模な町では供給が追いつくにつれて上昇幅は控えめとなる可能性があります。商業用不動産は慎重ながらも改善傾向にあり、オフィスや小売はパンデミック時の低迷から回復し、工業用は依然として好調です。主な影響要因はRBAの政策（金利動向）、移民トレンド、そして住宅供給を促進する政府改革です。投資家や住宅購入者にとって、2025年はビクトリア州の「次の波」の郊外でチャンスが広がる一方、慎重な調査と専門家の予測への注意が必要なリスクも伴いますabc.net.au openagent.com.au。出典: 政府データ（ABS）、業界分析（Domain、CoreLogic、KPMG、CBRE、NAB）、および専門家分析abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au。これらにはビクトリア州特有のレポートや、全国・世界市場の見通しも含まれており、包括的な視点を確保しています。
