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セントルイス不動産2025年展望：活況な住宅市場、上昇する家賃＆注目すべき主要トレンド

9月 13, 2025
by
St. Louis Real Estate 2025 Outlook: Hot Housing Market, Rising Rents & Key Trends to Watch

主な事実

  • 住宅市場の熱気: セントルイスは、Zillowによって2025年の全米で6番目に熱い住宅市場にランクされました。これは、住宅がすばやく売れる（多くは市場に2週間未満）ことや、強い買い手需要があるためですmidwestbankcentre.com bhhsselectstl.com。金利が高いにもかかわらず、住宅販売は活発で、多くの物件が複数のオファーを受け、希望価格またはそれ以上で売れていますstlmag.com stlmag.com。
  • 緩やかな価格上昇: 住宅価格は引き続き緩やかに上昇しています。セントルイスの住宅の中央値は約27万ドルで、2025年半ばには前年比2～5%上昇していますmidwestbankcentre.com zillow.com。CoreLogicは、2025年末までに全米の住宅価格が約4%上昇すると予測しており、セントルイスの価格も同様に緩やかなペースで上昇し、バブルと暴落を繰り返す市場のような変動は回避される見込みですmidwestbankcentre.com stlmag.com。Zillowのモデルでは、今後12か月でほぼ横ばい（+0.1%）の価格になると予測されており、市場の均衡を反映していますzillow.com。
  • 在庫不足、建設の停滞: 住宅供給は依然として逼迫しており、2025年中頃で在庫は約2.4か月分、均衡市場を大きく下回っていますstlmag.com。新規売出件数は微増（前年比約8%増）しているものの、パンデミック前の水準にはまだ及びませんbhhsselectstl.com。成約までの中央値はわずか7日で、限られた供給に対する激しい競争を示していますzillow.com bhhsselectstl.com。新築住宅やアパートの建設は、コストや金利の上昇により大幅に減速しており、2024年の集合住宅着工件数は前年から約48%減少しましたmmgrea.com mmgrea.com。2025年の新築供給減少は在庫不足を継続させ、価格の下支え要因となります。
  • 賃貸＆空室率: 賃貸市場は堅調です。セントルイスの平均アパート家賃は2025年中頃で約1,400ドル／月、前年比でおよそ1～3%上昇し、インフレと同程度の伸びですpoint2homes.com。賃貸空室率は約7～10%で、2021年の超タイトな5%水準より高いものの、新築アパートの供給増を吸収した結果ですpoint2homes.com cushmanwakefield.com。地域全体の入居率は91～94%程度を維持しており、建設の減速により、今後2026年に向けて賃貸需要が空室率を下げ、家賃をさらに押し上げると予想されますmmgrea.com mmgrea.com。
  • 近隣のホットスポット: 需要は非常にロケーションに敏感です。中心回廊や人気の郊外は非常に活況で、Central West End、Clayton、Kirkwoodのようなエリアでは、住宅が数日で複数の入札で売れ、セントルイスは全米「高級」住宅市場第1位（上位10%の住宅）に選ばれました。これは、他の都市圏と比べて高級住宅（上位10パーセンタイルで約65万ドル）でさえお買い得だからです。bhhsselectstl.com stlmag.com。スターターホーム市場（30万ドル未満）も非常に競争が激しいですstlmag.com。一方で、コンドミニアム／タウンホームのセグメントは冷え込んでおり、セントルイスのコンドミニアム価格は前年比約7%下落し、2025年には市場滞留日数も長くなりましたstlmag.com。これは一戸建てのホットスポット以外では需要が弱まっていることを反映しています。
  • 商業用不動産はまちまち: 工業用不動産は好調で、空室率は3%未満、物流や倉庫需要が堅調に推移していますcushmanwakefield.com。小売スペースも健全で、空室率は約4.7%、消費活動の回復により入居率が改善していますcushmanwakefield.com。しかし、オフィス市場は遅れをとっており、オフィスの空室率は17～20%以上で推移し、供給過剰とリモートワークによる需要減が影響していますcushmanwakefield.com。オフィスの空室率は2025年に横ばいとなりましたが、依然として高水準で、特に古いダウンタウンのビルで顕著です。これにより賃料が圧迫され、転用や再開発が促進されています。
  • 経済の原動力: セントルイスの経済は追い風となっています。この地域は力強い雇用成長と低い失業率を誇り、2025年のウォール・ストリート・ジャーナルの最も熱い雇用市場ランキングで第18位にランクインしましたbhhsselectstl.com。雇用創出が住宅建設を上回っており、新たな住民が仕事を求めて流入し、住宅需要を押し上げていますbhhsselectstl.com。主要な産業分野はヘルスケア、バイオテクノロジー、金融、防衛であり、特に17億ドル規模の国家地理空間情報局（NGA）本部が2025年後半に開設され、3,000人以上の従業員を擁し、セントルイス史上最大の連邦投資となるとともに、市北部の開発を促進すると期待されていますexecutivegov.comexecutivegov.com。これらの好材料にもかかわらず、市域では人口減少に苦しんでおり、2020年から2024年の間に約21,000人の住民を失いましたstlpr.org。今後も（雇用や都市型アメニティの充実など）住民を呼び込む取り組みが、市内の長期的な住宅需要にとって重要となります。
  • 政策と開発の気候: 開発促進の政策が現れています。 2025年、ミズーリ州は個人の州キャピタルゲイン税を廃止しました。つまり、不動産売却益や株式などの利益に州税がかかりません。stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com。この前例のない措置（2025年1月施行）は、投資家や住宅所有者に売却と再投資を促し、市場の流動性や投資活動の増加につながる可能性があります。セントルイス市もまた、70年ぶりのゾーニングコードを見直して成長を促進しようとしています。提案されている変更では、かつての一戸建て専用地域でより多くの集合住宅や付属住宅（ADU）を認め、開発業者のための手続きも簡素化されます。stlpr.org stlpr.org。市のリーダーたちは、この「一世代に一度」のゾーニング改正（2025～26年進行中）が、住宅供給の拡大と人口減少の逆転の鍵になると考えており、高密度化と新たな開発を歓迎しています。stlpr.org stlpr.org。これらの政策転換と、継続中の開発向け税制優遇措置は、今後数年間の不動産投資と建設のための建設的な環境を支援することを目指しています。

住宅市場の動向：販売、需要、住宅価格

セントルイスの住宅市場は2025年も活発なままで、パンデミック時代の熱狂的なブームが落ち着いてきたものの、買い手からの強い需要が続いています。住宅販売件数は、住宅ローン金利が上昇しているにもかかわらず、維持または増加しています。例えば、セントルイス市では2025年6月の住宅販売数が前年同月比で約7.8%増加しており、買い手の関心が持続していることを示していますhousesoldeasy.com。同時に、価格の上昇は緩やかになり、2021～22年の二桁台の急騰から、より持続可能なペースに落ち着いています。2025年半ば時点で、セントルイス都市圏の住宅価格は前年比で約3～5%上昇しており、価格が下落した一部の全米市場と比較されますstlmag.com。地域データはより複雑な状況を示しています。セントルイス市内では、2025年6月の中央値販売価格（25万9千ドル）は実際には2024年6月より約5%低いですが、それでもわずか1か月前（2025年5月）より12%高いという結果で、年単位での正常化と同時に短期的な上昇を示していますhousesoldeasy.com。つまり、昨年の高値から一時的に下落した後、価格は回復し、ここ数か月で上昇傾向にあります。

低い在庫と買い手の競争が市場を引き続き特徴づけています。2025年半ば時点で住宅供給は約2.4か月分しかなく（バランスの取れた市場とされる5～6か月を大きく下回る）、セントルイスは依然として全体的に売り手市場ですstlmag.com。人気エリアの住宅は非常に速く売れ、セントルイスREALTORS®のデータによると、2025年半ばの平均販売日数はわずか24日で、パンデミック前の基準より短く、Zillowによれば成約までの中央値は7～8日となっていますstlmag.comzillow.com。複数のオファーが一般的で、特に適正価格の住宅で顕著です。地元エージェントによると、ラグジュアリー物件だけでなく、20万～30万ドルのスターターホームでも入札合戦が起きており、「非常に競争が激しい」セグメントとなっていますstlmag.com。人気のある地域の注目物件では、初週末に複数の入札で契約が成立し、しばしば希望価格を上回ることが一般的ですstlmag.com。この競争の激しさから、Zillowなどはセントルイスを2025年の注目市場とし、販売の47%がリスト価格を上回って成約していると指摘していますzillow.com。

しかし、市場の状況は徐々にバランスに向かって進んでいます。 価格の上昇は落ち着きました 2020～21年の熱狂的なペースから、買い手に少し余裕が生まれています。中央値の売出価格対成約価格比率は1.00（100％）で、平均的な住宅はちょうど希望価格で売れていることを意味します。これは、多くが希望価格を上回る一方で、他は小さな値引きが必要であることを示しています zillow.com。売り手は期待値を調整しています。これは、2025年中頃の中央値の売出価格が1年前と比べて約5.5％下落していることからも明らかです housesoldeasy.com。物件タイプによる違いもあります：コンドミニアムやタウンホームは価格が下落しており、セントルイスでは前年比約7.3％の下落です。また、在庫の動きも遅くなっています（平均販売日数約42日）stlmag.com。これは、熱狂が主に一戸建て住宅に集中していることを示唆しています。集合住宅や一部の高密度エリアは軟調です。実際、専門家は2025年をより「バランスの取れた」市場の出現と表現しています。買い手市場と売り手市場の両方の特徴が見られます midwestbankcentre.com。優良物件は供給が少ないため売り手が依然として有利ですが、買い手も交渉力を得つつあります。特に価格が高すぎる場合や、あまり人気のない地域ではその傾向が強いです stlmag.com。掲載から2週間以上売れ残る場合は、価格が高すぎる可能性が高く、値下げをすればすぐにオファーが集まることもあります stlmag.com。

地理的に見ると、近隣エリアの動向はさまざまです。セントラルコリドーや郊外のサブマーケットが先導しています。セントルイスの「セントラルコリドー」（ダウンタウンからミッドタウン、セントラル・ウエスト・エンド、クレイトンなどを西に走るエリア）は非常に人気が高く、雇用、利便性、そして歴史的に供給が限られていることが後押ししています。実際、これらのエリアでは高級住宅の需要が急増しています。セントルイスは最近、Realtor.comによって全米トップの高級住宅市場に選ばれました。なぜなら、セントルイスの最上級住宅（約65万ドル）は、シカゴやデンバーに比べてはるかに安価だからですbhhsselectstl.com。裕福な郊外（クレイトン、ラデュー、フロンテナックなど）の高級住宅は、数年前なら75万ドルで売れていたものが、現在は100万ドル以上で取引されており、上位層の大幅な値上がりを反映していますstlmag.com。一方で、サウス・セントルイスのより手頃な市街地（タワーグローブ、ショーなど）や内環状郊外（メープルウッド、ユニバーシティ・シティなど）は、若いプロフェッショナルや家族にとってホットスポットとなりつつあります。歩きやすさや比較的手頃な価格が魅力です。これらの多くのエリアでは、再活性化や住宅価値の上昇がここ数年で見られています。一方で、ノース・セントルイス市や一部の老朽化した郊外は依然として課題に直面しています。人口減少や犯罪、学校の質への懸念が、北側の一部地域で需要を抑えています。市や開発業者はこれらのエリアへの再投資を目指しており（例えば、ノースシティの新NGA本部は一定の関心を呼んでいます）、大きな回復には時間がかかるかもしれません。

今後を見据えると、セントルイスの住宅市場は安定から成長傾向が続くと予想されています。地元の不動産業者やアナリストの間では、大きな外的ショックがない限り、主要な下落や暴落の可能性は低いというのが共通認識です。なぜなら、根本的な需要が供給を上回っているからですstlmag.com。6～7％程度の住宅ローン金利は購入者の予算を抑えていますが、わずかな金利低下（ファニーメイは2025年末までに約6.3％まで下がると予測）があれば、潜在的な購入需要が一気に高まる可能性がありますmidwestbankcentre.commidwestbankcentre.com。同時に、超低金利でローンを組んだ売却希望者は売り出しをためらっていますが、金利が下がり価格が堅調なら、より多くの住み替え希望者が売却を決断するかもしれません。これにより、徐々に在庫が改善するでしょう。その結果、2025～2026年にかけて売買件数や新規売り出しが緩やかに増加し、住宅価格の上昇率は年率で1桁台前半から中盤程度になると見込まれます。セントルイスの歴史的に手頃な価格と安定した経済は、地元の購入者や他都市からの投資家にとっても魅力的な市場となっており、住宅分野の継続的な強さが期待されます。

価格予測と価値上昇の傾向

2年間の二桁成長の後、セントルイスの住宅価格の上昇は2025年に正常化しつつあります。都市圏の中央値の住宅価値は約27万ドル（Zillow Home Value Index）で、依然として主要都市圏の中で最も手頃な価格の一つですbhhsselectstl.com。2025年半ばまでの12か月間で、Zillowの指数によると価値は約2.2%上昇し、St. Louis Realtorsのデータ（2024年6月～2025年6月）によると3.1%上昇しましたstlmag.com。これは健全で控えめな上昇率であり、パンデミック時の10～15%の熱狂からは大きく下回っていますが、過去1年間で全体的にわずかな価格下落を記録した全米市場を上回っていますstlmag.com。実際、多くの過熱した市場（特に沿岸都市）が冷え込む中、セントルイスは「全国的な傾向に逆行して」上昇を続けていますが、より緩やかな傾きで進んでいますstlmag.com。これはセントルイスの安定性を反映しており、劇的な過剰上昇がなかったため、大きな調整も見られません。

短期予測については、ほとんどのアナリストがセントルイスで引き続き緩やかな価格上昇を予測しています。CoreLogicの2025年全米住宅価格予測（+4.1%）は、有用なベンチマークとなりますmidwestbankcentre.com。地元では、セントルイスの住宅価格は2025年までに3～5%程度上昇すると予想されています（予期せぬ経済的ショックがなければ）midwestbankcentre.com。Zillow独自の市場見通しはより保守的で、今後1年間はほぼ横ばい（+0.1%）の価格を予測していますzillow.com。ただし、Zillowのアルゴリズムは、セントルイスで以前見られたわずかな下落や、全体的な手頃さの制約を考慮している可能性がある点に注意が必要です。実際には、もし住宅ローン金利が徐々に下がり、地元経済が堅調に推移すれば、価格上昇はこの最小限の予測よりやや高くなる可能性があります。これは、手頃さの改善に需要が反応するためです。特筆すべきは、Zillowが2025年の「最も熱い市場」トップ10にセントルイスを選出したことです。これは、雇用成長、手頃さ、在庫の少なさの組み合わせによるもので、ここセントルイスの住宅価値には高コスト都市と比べてまだ上昇余地があると自信を示していますmidwestbankcentre.com。

価値を支える要因の一つは手頃さです。最近の上昇にもかかわらず、セントルイスの住宅は地元の所得に対して依然として非常に手頃な価格です。住宅ローンの支払いが所得に占める割合は、セントルイスではほとんどの大都市圏よりも低く、これが大幅な価格下落を防ぐクッションとなっています。投資家の活動も市場を下支えしています。ミズーリ州全体、特にセントルイスは、「手頃な価格と全米中央値を上回る賃料の組み合わせ」stlouisrealestatenews.comにより、不動産投資家にとって魅力的です。2024年には、住宅販売の過去最高割合が投資家によるものでした（ミズーリ州の住宅販売の21%以上）stlouisrealestatenews.com。一部の投資家は、利益確定や軟化する市場で損失を抑えるために物件を売却していましたが、他の投資家はそれらの住宅を積極的に購入していました。これは、セントルイスの住宅価値と家賃が今後も緩やかに上昇し、堅実なリターンをもたらすと信じていることを示しています。このダイナミクスは流動性を高め、特にエントリーレベルのセグメントで価格の下支えとなっています。

とはいえ、価格の上昇はセグメントごとに異なる可能性があります。 一等地の高価格帯一戸建て住宅は、裕福な購入者（および州外から移住してくる購入者）がセントルイスではより多くの家を手に入れられると感じるため、平均以上の値上がりが続くかもしれません。高級住宅の供給が限られていたことで、クレイトンの高級物件が数年前の75万ドルから現在は100万ドルに上昇した例も見られますstlmag.com。一方で、コンドミニアムや築年数の古いスターターホームは、需要が他に集中すれば価格が横ばい、もしくは小幅な上昇にとどまる可能性があります。コンドミニアム市場はすでに前年比で-7%の価格下落を示しておりstlmag.com、この傾向はそのセグメントの在庫が消化されるか再活用されるまで続くかもしれません。地理的要因も影響します。ミズーリ州で最も成長が速い地域の一つであるセントチャールズ郡のような郊外の郡では、人口増加により高い値上がりが記録される可能性がありますが、セントルイス市では人口減少が続けば（ある地区は上昇、他は停滞するなど）まばらな上昇にとどまるかもしれませんstlpr.org。

全体として、セントルイスの住宅価値は急激な変動ではなく、安定した緩やかな成長の軌道にあります。地元の専門家は、今後数年間で大幅な値下がりは予想していません。供給の逼迫と堅調な経済基盤が下支えとなっています。全米の住宅市場が逆風に直面したとしても、セントルイスの割安感と高い賃貸利回りがクッションとなります。Redfinの分析によると、最近のセントルイスの売り手の約10%が損失を出すリスクがあった（特に2022年のピーク時に高金利ローンで購入した人）stlmag.comと指摘されていますが、急いで売却する必要がなければ、多くの所有者は待つことで利益を得られるでしょう。2025年に大幅な価格下落は予想されていませんし、特定のセグメントでの小幅な下落も一時的なものと見込まれています。2026～2027年に金利がさらに下がれば、セントルイスの価格上昇は再加速する可能性もありますが、中西部の一般的な穏やかな成長傾向を考えると、年率で中程度の一桁台にとどまるでしょう。

在庫水準、建設・開発活動

セントルイスの不動産の供給側は2025年も引き続き制約されています。これは市場の動向を左右する重要な要因です。住宅在庫は依然としてパンデミック前の水準を下回っていますmidwestbankcentre.com。超低金利の住宅ローンを持つ多くの住宅所有者は、その金利を失うことを嫌い売却を控えており、一方で住宅建設業者はコスト上昇と慎重な融資姿勢に直面し、新規供給が制限されています。その結果、在庫月数は2～3か月程度で推移しています。これは売り手優位の市場が続いていることを示していますstlmag.com。新規売り出し件数はゆっくりと増加しており（2025年春は前年同期比で約8%増）bhhsselectstl.com、買い手の需要もそれに見合うペースで推移しているため、市場は新たな在庫をほぼ出るそばから吸収している状況です。

一方、建設分野では活動が最近のピークから減速しています。2018～2022年のアパート建設ラッシュの後、開発業者は手控えています。集合住宅分野では、2025年初頭の建設中ユニット数は前年同期比で約55%減少し、過去10年で最も少ないパイプライン量となっていますmmgrea.commmgrea.com。2024年末時点で建設中のユニット数は約1,544戸で、これはセントルイスの歴史的な平均の約3分の1ですmmgrea.com。これは主に金利上昇、融資の厳格化、建設コストの上昇が開発業者の利益率を圧迫しているためですmmgrea.com。集合住宅の年間完成戸数は2025年に50%以上減少すると予測されています（2024年の2,700戸から2025年は約1,300戸へ）mmgrea.com。一戸建て住宅建設でも同様の減速が見られます。高額なローンと価格上昇の鈍化を受け、建設業者は投機的な住宅建設に慎重です。そのため、セントルイス地域の建築許可件数は横ばいとなっています。成長回廊（セントチャールズ郡西部やセントルイス郡の一部など）では新しい分譲地も見られますが、そのペースは抑えられています。

良いニュースは、以前の過剰建設への懸念が和らいだことです。近年供給された新しいユニットは、市場に過剰感をもたらすことなく吸収されました。蓄積された需要が新築アパートを十分に埋め、空室率の急激な上昇を防ぎましたmmgrea.commmgrea.com。また、一部の新築一戸建て開発では事前販売が好調でした。例えば、セントチャールズ郡のアパート在庫はここ数年で25%増加しましたが、そのサブマーケットの入居率は約95%を維持しましたmmgrea.com。これは、拡大する地域での強い基礎的需要を示しています。現在、供給パイプラインが縮小しているため、供給圧力は緩和される見込みです。2025～2026年に新築住宅の供給が減ることで、既存在庫への需要が続き、価格や家賃を下支えします。

また、市場を形作る重要な開発や投資も進行中です。市内では、再開発プロジェクトや都市部のインフィル開発に多くの注目が集まっています。新しいMLSサッカースタジアム（CITYPARK）は2023年にダウンタウン・ウエストにオープンし、周辺の複合用途プロジェクトを促進し、その地域への関心を高めています。進行中の「ブリックライン・グリーンウェイ」プロジェクト（近隣を結ぶ歩行・自転車道ネットワーク）や、歴史的建造物のロフトへの転換も徐々にユニットを増やし、市内の一部エリアを活性化しています。しかし、最大の話題は、国家地理空間情報局（NGA）の新キャンパスがノース・セントルイスに建設されていることです。97エーカーの敷地で、周辺に付随する開発（レストラン、サービス、住宅など）を呼び込むと期待されています。すでに投資家はNGA敷地に隣接する地域の物件に注目しており、施設が完全稼働した際の将来的な需要を見込んでいますyoutube.com。NGA自体は直接住宅を増やしませんが、3,150の高給職が周辺での新たな住宅プロジェクトや、歴史的に投資が少なかった北側エリアでのリノベーション活動を刺激する可能性があります。

郊外では、商業および複合用途開発が引き続き進行中で、それが住宅需要を後押ししています。例えば、ボーイング（ノースカウンティ）、ファイザー、ウェルズ・ファーゴなどの大手雇用主が地元での事業や施設を拡大し、新たな工業団地や流通センター（特にI-70およびI-55回廊沿い）が物流業界を支えるために着工しています。各新施設には新たな住宅供給が伴うことが多く、従業員の移住により周辺の住宅販売も活発化します。マスタープラン型コミュニティは、オーファロン、ウェンツビル、チェスターフィールドなどの地域で、スターターハウスから高級一戸建てまで多様な住宅を追加していますが、数年前よりペースは緩やかです。インフラ整備として、高速道路の拡張や南北メトロリンク（ライトレール）の拡大案などが議論されており、これらが実現すれば開発用地がさらに広がる可能性があります。

将来の在庫にとって重要な要素は、セントルイス市によるゾーニング改革と建設促進の取り組みです。市のゾーニング全面見直し（「Zoning Upgrade – ZOUP」と呼ばれる）は、開発プロセスの簡素化と、現在は禁止されている多くの地域での高密度住宅の建設を可能にすることを目指していますstlpr.org。セントルイスの多くの住宅地は長年、比較的大きな区画の一戸建て住宅に限定されてきましたが、リーダーたちはこの「密度に対する敵対的な姿勢」が開発を妨げ、人口減少の一因となっているstlpr.orgstlpr.orgと認識しています。新しい土地利用計画と今後の条例改正により、最小区画面積の縮小、デュプレックス／トリプレックスやADUの合法化、およびバリアンス承認期間の短縮が見込まれますstlpr.orgstlpr.org。2025年末から2026年にかけて、より多くのプロジェクトが数か月の遅延なしに前進できることが期待されており、建設業者にとって空き地のインフィルや未活用建物の転用が魅力的になります。これが成功すれば、市内の住宅建設が緩やかに増加し、特に手頃な価格やミッシングミドル住宅など、必要とされる在庫が追加される可能性があります。短期的には在庫は依然として逼迫しますが、これらの政策転換と今後の住宅ローン金利低下があれば、今後数年で売り手や新築住宅が徐々に市場に増え、深刻な不足が緩和されるでしょう。

賃貸市場の動向：家賃、空室率＆トレンド

セントルイスの2025年の賃貸市場は堅調でありながら比較的手頃で、特に沿岸都市と比べてその傾向が顕著です。市内の平均アパート家賃は2025年半ば時点で約$1,405ですpoint2homes.compoint2homes.com。これは全米平均（約$1,756）を大きく下回っています。前年比で、セントルイスの家賃は約1.5%上昇していますpoint2homes.com。2021年に見られた二桁台の急騰と比べると成長率は緩やかですが、多くの大都市圏で家賃上昇がほぼゼロに減速している中では注目に値します。実際、セントルイスは最近、「静かなホットスポット」として家賃上昇が目立っており、過去2年間で一貫して家賃上昇率で全米トップ15の都市圏にランクインし、全米平均を上回っていますmmgrea.com。これは賃貸需要の堅調さと、市場が低い水準から追いついてきていることを反映しています。非常に安い家賃を期待していた入居者にとっては、価格が全国平均に近づきつつあるものの、絶対的には依然として非常に手頃です。

賃貸物件の空室率はわずかに上昇していますが、依然として健全な水準です。 市全体の賃貸空室率は最近のデータによると約7～8％ですpoint2homes.com。商業用集合住宅の調査によると、都市圏のアパート空室率は2025年第2四半期で約10.7％となっており、2021年の約6％という過去最低水準から上昇していますcushmanwakefield.com。この増加は主に、ここ数年で市場に供給された新築アパートの波によるものです。2019年から2023年にかけて、開発業者は数千戸の新しいユニットを追加しました（特にセントチャールズ郡や中心部のサブマーケットで）、これにより空室率は自然と底値から上昇しましたmmgrea.com。重要なのは、需要が十分に追いついていたため、入居率はわずかにしか下がらなかったことです。現在、都市圏の平均入居率は約91～92％で、最も逼迫していた時期の94～95％からやや低下していますmmgrea.commmgrea.com。多くの新築物件では入居インセンティブが提供され、一時的に空室率が上昇しましたが、それらのユニットも埋まりつつあります。例えば、在庫が25％増加したにもかかわらず、セントチャールズの入居率は実際に2024年末までに95％に改善しましたmmgrea.com。これは、借り手が新しい選択肢をすぐに受け入れる準備ができていたことを示しています。市中心部では、クラスAの高級賃貸物件はやや余裕があります（ダウンタウンでの新規供給が多いため）が、古いクラスB/Cの賃貸物件は地元住民の間で依然として高い需要があります。

家賃の成長見通しは前向きだが緩やかです。建設パイプラインが大幅に減速しており（新しい集合住宅の着工件数は2024年に約48%減少し、2025年も低水準が続く見込みmmgrea.com）、供給圧力は緩和されるでしょう。新規供給が減ることで、空室率は安定、もしくは低下する可能性が高いです。市場が残りの新築物件を吸収するためです。MMG Real Estate Advisorsは、セントルイスの実効家賃が2025年に約3.6%上昇すると予測しています（2025年第4四半期 vs 2024年第4四半期）mmgrea.commmgrea.com。これは2024年の成長率より速く、米国平均予測を上回ります。また、入居率もわずかに上昇（約20ベーシスポイント）すると予想しており、賃貸需要が減少した新規供給を引き続き上回る見込みですmmgrea.com。要するに、家主は一時的な横ばいを経て、再び価格決定力を一部取り戻しており、2025年には家賃の割引（コンセッション）は縮小する可能性が高いです。すでに2025年半ばには、地元の住宅販売の約47%がリスト価格を上回って成約zillow.comしており、購入競争の激化を反映しています。これにより、多くの購入希望者が賃貸にとどまり、賃貸需要を支えています。さらに、高金利と住宅価格の高騰により、より多くの若年層が長期間賃貸市場にとどまっているため、アパートの入居率が上昇しています。

家賃水準と手頃さの観点では、セントルイスは魅力的な地域で手頃な家賃を提供している点が際立っています。賃貸物件の大半（約35%）は月額1,000～1,500ドルの範囲にありpoint2homes.com、多くの働くプロフェッショナルにとっては収入の中で無理のない範囲です。市内の賃貸世帯の中央値収入は約37,000ドルpoint2homes.comで、1,300ドルの家賃は収入の約42%に相当します。これは理想的な30%の基準をやや上回りますが、ロサンゼルスやニューヨークのように家賃が中央値収入の50～60%に達する都市と比べればはるかに良好です。それでも、低所得者層の家賃負担は依然として懸念事項であり、市内の賃貸世帯の割合が比較的高く、収入も控えめであることからも明らかです。市内の住宅の約55%が賃貸世帯によって占められておりpoint2homes.com、多くの賃貸者が家賃負担に苦しんでいます。これは、より多くの住宅供給と手頃な選択肢の必要性を浮き彫りにしており、市は混合所得住宅の開発を促進するためのゾーニング変更やインセンティブを通じてこの課題に取り組もうとしています。

地域別の賃貸市場動向: ダウンタウンやクレイトンの高級高層マンションでは、新しいユニットが多数登場したことで入居者の選択肢が増え、家賃が横ばい、もしくはやや下落する傾向が見られます。一方、セントラル・ウエスト・エンド、ミッドタウン、ザ・グローブといった若いプロフェッショナルに人気のエリアでは、雇用や各種施設（大学や病院地区など）への近さから、賃貸空室率が低く、家賃も安定して上昇しています。郊外の賃貸需要も増加中です。多くの郊外自治体では、初めて新築のアパート群が建設されており（歴史的にセントルイス郊外は一戸建て中心でした）、順調に入居が進んでいます。これは特に、ダウンサイジングを考える空の巣世代や、都市外で広い空間を求めるリモートワーカーの間で、より郊外での賃貸へのシフトが進んでいることを示しています。一戸建て住宅の賃貸も別のセグメントです。投資家はノースおよびサウス・セントルイスや内側の郊外で多くの手頃な一戸建て住宅を購入し、賃貸に出しています。これらは通常、家族向けに$1,200～$1,800で貸し出されており、需要が高く、2024年の強い投資家による購入活動に寄与しています（ミズーリ州は2024年、住宅販売の21%が投資家によるもので全米トップとなりました）stlouisrealestatenews.com。

まとめると、2025年のセントルイスの賃貸市場は拡大傾向にあるが過熱はしていない状況です。家賃は徐々に上昇しているものの、入居者はまだ手頃なアパートを見つけることができます。空室率も適度な水準で、入居者に選択肢がありつつ、大家も安心できるバランスです。雇用の増加で新しい住民が流入し、新規供給が減少する中、家賃は今後も緩やかに上昇していくと予想されます。セントルイスは生活コストが安い都市として、今後もリモートワーカーや新規住民を惹きつけ、賃貸市場の活況を維持するでしょう。

地域別のトレンドと注目エリア

セントルイスはよく「地域の街」と表現され、不動産動向も場所によって大きく異なります。2025年にかけて、いくつかの注目エリアやミクロ市場のトレンドが明らかになっています:

  • セントラル・コリドー＆高級エリア: メトロの中心軸—ダウンタウン・ウエスト、ミッドタウン、セントラル・ウエスト・エンド（CWE）、クレイトン、さらにフロンテナック／ラデューまで—は、全体的に高い需要を示しています。このエリアはI-64沿いにあり、主要な雇用主（企業本社、大学、病院）や文化的施設が集まっているため、非常に魅力的です。特に、クレイトンとラデュー（市境のすぐ西にある高級郊外）は、プレミアム市場として、トップクラスの学校と低犯罪率を誇ります。ここでは住宅が通常100万ドル以上で売買され、在庫も非常に少ないです。前述の通り、セントルイスは最近、高級住宅市場の潜在力で全米1位にランクされました。これは、クレイトンのような場所が沿岸都市と比べて相対的にお得な豪邸を提供しているためです。bhhsselectstl.com。セントラル・ウエスト・エンドやミッドタウンも人気が高く、CWEの歴史的な住宅や高層コンドミニアム（フォレストパークやバーンズ・ジュイッシュ病院複合施設の近く）は裕福な購入者や賃貸者を引き付けています。一方、ミッドタウンは新しいサッカースタジアム、テック系スタートアップ、ロフトへの改装で再活性化しています。「非常に人気の高いセントラル・コリドー」では供給が極端に少なく、エージェントはオフマーケットでの物件探し（ドアをノックして直接交渉することも）に頼るほどです。stlmag.com。この中心帯は今後も不動産のホットスポットであり続ける可能性が高く、プロフェッショナルや学生向けの高級アパートやコンドミニアムも含まれます。
  • サウスシティとインナーリングの魅力: サウス・セントルイス・シティのタワーグローブ・サウス、ショー、スーラード、セントルイス・ヒルズなどの地区も再生を遂げています。多くのエリアでクラシックなレンガ造りの住宅、公園（例えばタワーグローブパーク）、発展中の商業エリアが特徴です。若い家族や初めて家を買う人たちは、セントラル・コリドーと比べて手頃な価格を求めてこれらのエリアを狙っています。例えば、タワーグローブでフルリノベーション済みの3ベッドルームは30万～40万ドル（CWEで同規模なら60万ドル以上）で、競争力があります。その結果、サウスシティのスターターおよび中価格帯住宅は複数のオファーが入り、すぐに売れることが多いです。同様に、インナーリング郊外のメープルウッド、ウェブスターグローブス、カークウッド、ユニバーシティシティなども、ウォーカブルなダウンタウンや良い学校があり、需要が高いです。カークウッドとウェブスター（セントルイス郡）は、50万ドル未満の住宅で入札合戦が頻繁に起こりますし、投資家も利益目的で住宅を転売しています。ブレントウッドとリッチモンドハイツ（クレイトン近く）も、中心地に近く新しい開発（ミッドカウンティモールエリアの複合用途再開発など）が進んでいるため、小規模ながらホットスポットとなっています。
  • ノースシティおよび新興エリア: ノース・セントルイス・シティは、経済の衰退や空き家率の高さから、歴史的に不動産市場で遅れをとってきました。しかし、一部の地域では再生の可能性が見込まれています。セントルイス・プレイス地区に新設されるNGA本部は、その起爆剤となっています。3,000人以上の専門職の流入に対応するため、新たな住宅やビジネスの話も出ています。すでに一部の投資家は、NGAの近隣住宅に関心を示しており、開業後に価値が上昇すると見込んでいますyoutube.com。同様に、オールド・ノース・セントルイス、ハイドパーク、ジェフバンダールーなどの地区でも、小規模な再開発プロジェクトや歴史的住宅を修復する都市のパイオニアたちの流入が見られます。ここが「人気エリア」になるまでの道のりはゆっくりですが、基盤（税制優遇、土地バンクプログラム）は整えられつつあります。NGAの影響圏外では、ノース・セントルイス郡にも強みのある地域があります。例えば、フローリッサントやヘーゼルウッド（北部郊外）は、手ごろなファミリー向け住宅があり、比較的安定した市場で、近年新築住宅も建設されています。一方で、シティに近いノースカウンティの一部（ジェニングス、ファーガソン）は、依然として差し押さえ率が高く、価格も控えめですが、近年は投資家によるお買い得な賃貸物件の購入も見られました。
  • セントチャールズ郡および外縁部の郊外: ミズーリ川を西に越えると、セントチャールズ郡は急成長中です。州内でも最も成長の速い郡の一つであり、セントチャールズ、オーファロン、セントピーターズ、ウェンツビルなどの都市は不動産のホットスポットとなっています。新築住宅の多くがここに集中しており、実際、セントチャールズの住宅在庫は、過去数年で集合住宅部門だけでも25％以上増加しましたmmgrea.com。新しい分譲地やアパート群は、多くの若い家族や転入者を惹きつけており、通勤を受け入れる代わりに新築住宅、良好な学校、郊外の利便性を求めています。これら外縁部の郊外では住宅価格が着実に上昇しており（過去数年で年率一桁台後半の上昇）、もともと低かった価格帯から上がってきています。現在、セントチャールズ郡の中央値は、全体のメトロ中央値とほぼ同等かやや上回る水準です。同様の傾向は、ジェファーソン郡（セントルイス南部）やイリノイ州メトロイーストの一部でも見られ、手ごろな新築住宅を求めて開発が外側へと広がっています。
  • ダウンタウン＆コンドミニアム市場: セントルイスのダウンタウン（中心業務地区）は、依然として複雑な状況です。ダウンタウンのコンドロフトやアパートメントは、他のエリアほど需要の急増が見られていません。実際、ダウンタウンのコンドミニアムは最も弱いセグメントの一つとなっています。改装されたロフトユニットの供給が豊富で、HOA（管理組合）費用の高さ、ダウンタウンの小売業の低迷、夜間の安全性への懸念などから、購入希望者が限られています。データによると、地元のコンドミニアム価格は前年比約7％減少stlmag.com、これには多くのダウンタウン物件が含まれている可能性があります。しかし、いくつかの好材料もあります。ダウンタウンの居住人口はゆっくりと増加しており、カージナルスのスタジアム近くのボールパークビレッジのようなプロジェクトでは、高級アパートメントが好調に賃貸されています。企業のオフィス回帰が勢いを増せば、計画中のダウンタウンのオフィスから住宅への転換も新たな活気をもたらす可能性があります（市は古いオフィスタワーをアパートメントに転用するためのインセンティブを検討中）。とはいえ、現時点ではダウンタウン本体はセントラルコリドーや郊外ほど「熱い」わけではなく、都市再生に賭ける人向けのバリュープレイとなっています。

まとめると、セントルイスの不動産のホットスポットは、手頃な価格、利便性、職場へのアクセスの良さが組み合わさった場所に集中しています。セントラルコリドーや近郊の郊外がその条件を満たしているため、人気が高いのです。開発の勢いがある地域（新しい交通機関、大規模プロジェクト、公共投資がある場所）は注目に値します。例えば、イノベーションハブのあるミッドタウン、サッカースタジアムのあるダウンタウンウエスト、インフィル開発を可能にするゾーニング改革の恩恵を受けるエリアなどです。一方で、人口減少や構造的課題を抱える地域（ノースシティ／カウンティの一部など）は注意が必要ですが、地域の成長施策が成功すれば長期的なチャンスとなる可能性もあります。セントルイスの不動産は本当にローカルです。賢い投資家や住宅購入者は、特定の地域のトレンドに注目し、チャンスを見つけたりリスクを回避したりしています。

商業市場の動向：オフィス、工業、リテール

2025年のセントルイスの商業用不動産市場は、セクターごとに異なる物語です。 工業・物流物件が間違いなく主役であり、小売はリノベーションや地域密着型センターが好調で安定しています。一方、オフィス市場は逆風に直面しており、パンデミックによる変化の影響を受けています。

工業市場: セントルイスの中心的な地理と強固なインフラ（ミシシッピ川の港、鉄道のハブ、主要高速道路の交差点）は、その工業用不動産を後押ししています。2025年第2四半期時点で、工業セクターの空室率は非常に低い約2.8% cushmanwakefield.com。倉庫・流通スペースの需要は高く、Eコマース、製造業、3PL（サードパーティ・ロジスティクス）企業によって牽引されています。都市圏では、アースシティ、エドワーズビル（イリノイ側）、I-70沿いなどの回廊で数百万平方フィートの新しい倉庫スペースが供給されていますが、新しいスペースはしばしば事前にリースされたり、すぐに吸収されたりしています。2025年第2四半期には、工業用空室率は前年よりも低い水準を維持（第1四半期の2.7%から2.8%にわずかに上昇したものの、2024年中頃の約5.5%よりは依然として低い）colliers.com。工業用賃料は徐々に上昇しており（2025年第2四半期時点で平均約$5.90/平方フィート・トリプルネット、Newmark調べ）、タイトな市場を反映していますnmrkzimmer.com。主な要因は、全国小売業者の流通センターや、航空宇宙・自動車サプライチェーンにおける地元企業の拡大です。 空室率が3%未満のため、セントルイスの工業用家主は賃料を引き上げる余地があり、多くのプロジェクトが需要のために投機的開発からビルド・トゥ・スーツ（注文建築）へと移行しています。工業ブームを鈍化させている唯一の要因は、より広範な経済状況です――もし全国的に消費支出や製造業の受注が減少すれば、需要が軟化する可能性があります。しかし現時点では、セントルイスの工業市場は明るい材料であり、投資家に人気の市場です、しばしば中西部のトップ物流拠点として挙げられます。

小売市場: セントルイスの小売不動産は回復力があり、適応力も高いことが証明されています。全体の小売空室率は2025年中頃で約4.7%、実際には前四半期から0.4%減少しており、空きビッグボックスや店舗が徐々に埋まっていますcushmanwakefield.com。近年、地域では大手チェーン店の統合などによる大規模な小売店の閉鎖が見られましたが、多くの空き小売スペースは再活用されています――例えば、廃れたモールは一部が複合用途やエンターテインメント施設に再開発されています。食料品店やサービスを核とする近隣型ショッピングセンターは好調で、空室率が低く、成長する郊外では新築も見られます。セントルイスの小売シーンは（沿岸部のような）高級ブランド店ではなく、利便性や体験重視です。 セントラル・ウエスト・エンドのユークリッド・アベニューやデルマー・ループのような場所は、近隣の高密度住宅地や大学からの歩行者を引き寄せるレストランや地元ブティックで賑わっています。ダウンタウンの小売は平日の歩行者数が少ないため依然として課題ですが、コンベンションセンターの拡張や新しい住宅ユニットなどの取り組みによって、店舗や飲食店への需要拡大が期待されています。

興味深い傾向として、複合用途開発の増加があります。ミッドタウンのCity Foundry STL（かつての工業用地がフードホール、オフィス、リテールに転用されたプロジェクト）のような事例は、創造的な再利用のトレンドを示しています。これらは買い物客や「サードプレイス」を求めるリモートワーカーの両方を惹きつけ、小売テナントに利益をもたらします。小売賃料は比較的横ばいですが安定しており、家主は入居率やテナントの質により注力しています。将来を見据えたポイントとして、セントルイスの郊外での人口増加により、小売業者はその地域（新しいスーパーマーケットなど）で拡大している一方、都市中心部の小売は増加する居住者層に対応する方向へ転換しています（例：日常サービスの増加、純粋なオフィスワーカー依存の減少）。まとめると、小売は安定しており一部で成長も見られ、消費支出が維持される限り今後も堅調と見られます。空室率4.7%という低さは、小売スペースの需給が適切なバランスにあることを示しています。cushmanwakefield.com。

オフィスマーケット: オフィス分野は、セントルイスが大きな課題に直面している分野であり、多くの米国都市と同様です。セントルイスのオフィス空室率は2025年第2四半期末で約17.2%cushmanwakefield.comと、年初からほぼ変化がなく、市場が高い空室率で安定したことを示しています。しかし、サブリーススペースを含めたり特定のサブマーケットに焦点を当てたりした一部の報告では、空室率はさらに高く（20%以上、ダウンタウンのクラスAオフィスは24%以上が空室と報告）colliers.comとなっています。この違いは、郊外のオフィスサブマーケットがダウンタウンよりも好調であることに起因します。例えば、クレイトン（地域第2のビジネス地区）は、法律事務所や金融会社、複合用途環境のおかげで高い入居率を維持しています。一方、セントルイス市のダウンタウンのオフィスは苦戦しており、いくつかの古い高層ビルでは企業の縮小や郊外・リモートワークへの移転により大きな空室が生じています。

リモート／ハイブリッドワークにより従来型オフィススペースの需要が減少し、供給が豊富なセントルイスはその影響を受けています。良い面としては、痛みがピークに達したように見えることです。平均賃貸日数の小幅な増加と四半期ごとの空室率の安定は、「適正規模化」がほぼ完了したことを示唆しています。stlmag.com。家主は現在、オフィスをアパートやラボに転用したり、テナントを惹きつけるためにアメニティを充実させるなど、創造的な解決策に注力しています。市や開発業者は、ダウンタウンのRailway Exchangeビルのような象徴的だが未活用のタワーを複合用途や住宅に転換することを検討しており、長期的にはオフィス在庫を減らし空室率の改善につながるでしょう。

オフィス賃料の募集価格は比較的横ばいで推移しており、家主はテナント確保のために（フリーレント期間や高額な内装工事費負担など）大幅な譲歩を提供しています。新規のオフィス建設はほぼ皆無で、特定ユーザー向けのビルド・トゥ・スーツ案件（例えば郊外の新しい医療本部など）を除きます。コワーキングや小規模なスペックスイートが増加傾向にあり、企業は長期契約に慎重な姿勢を保っています。セントルイスのオフィスマーケットには一つ利点があります。それは多くの都市よりも安価であることです。実際、いくつかの他都市の企業がコスト削減のためにバックオフィス業務をセントルイスに移転し、沿岸部の価格の一部でクラスBオフィススペースを活用しています。この「バリュープレイ」により、徐々に空室が埋まる可能性があります。また、雇用の成長が続けば、ハイブリッドワークがあっても企業はコラボレーションのために一定の物理的スペースを必要とするため、2026年までには緩やかなプラス吸収が戻る可能性もあります。しかし現時点では、オフィスの空室率は今後1年も高止まりする見込みであり、オフィス賃貸市場は完全にテナント優位の市場となっています。

商業用不動産全体の見通し: セントルイスの商業用不動産は、堅調な工業系パフォーマンスと回復基調の小売セクターに支えられている一方で、オフィスが足を引っ張っている状況です。投資家は工業系資産（高い需要、低い空室率、安定したリターン）に強い関心を持ち、好調なエリアの小売センターも選択的に注目しています。また、クリエイティブな再開発（廃れたモールやオフィスの新用途転換）にも機会を見出しています。商業市場の健全性は、より広範な経済要因とも結びついています。セントルイスの成長する物流産業、安定した医療・教育分野、新興の地理空間テクノロジー分野（NGAや地元スタートアップ周辺）などが、今後のスペース需要に影響を与える可能性があります。例えば、地理空間/テクノロジー分野の成長は、ミッドタウンのCortexイノベーション地区で専門的なオフィスやフレックススペースの需要を押し上げ、一般的なオフィス需要の減少を一部相殺するかもしれません。小売は、ダウンタウン居住者や観光客の増加があれば後押しされる可能性もあります（新しいMLSスタジアムや将来的なNFL拡張、その他のアトラクションは投機的な上振れ要因です）。要するに、2025年の商業用不動産市場は工業系と小売が牽引し、オフィスは忍耐と再発明が求められるでしょう。

投資機会とリスク要因

投資家にとって、2025年のセントルイスは魅力的な機会と慎重な検討が必要な要素が混在しています。プラス面としては、地域の手頃な価格と堅実な賃料対価格比率が、地元および州外の不動産投資家の間で引き続き人気の市場となっています。一方で、経済的・人口動態的な特徴から、投資家は選択的かつ長期的なトレンドに注意を払う必要があります。

投資機会:

  • 高い利回りと手頃な参入コスト: セントルイスは比較的低い不動産価格と十分な家賃を誇り、魅力的な賃貸利回りにつながっています。2024年、ミズーリ州は全米で投資家による住宅購入が最も多く、売却された住宅の21.2%が投資家の手に渡ったと報告されています stlouisrealestatenews.com。この投資家の活発な動きは、セントルイスでは一戸建て賃貸住宅を15万ドルで購入し、月1,300ドルで貸し出すことが今でも可能であり、これは高額な市場ではなかなか得られないリターンだからです。キャッシュフローの可能性は高く、特にサウスシティやノースカウンティの一部など価格が低いエリアで顕著です。さらに、セントルイスの集合住宅のキャップレートは沿岸部の市場よりも高く、アパート投資家にとってキャッシュ・オン・キャッシュリターンが良好です。賃貸需要が堅調に推移すれば（現状のトレンドではその見込み）、投資家はここで収益を生む資産を手頃なコストで見つけることができます。
  • バリューアップと値上がり狙い: セントルイスは急激な値上がりで知られているわけではありませんが、戦略的な投資によって資産価値の成長が見込めます。市内の多くの地区や内側の郊外には、リノベーションに適した古い住宅が多く残っています。目利きの投資家は、傷んだり時代遅れの物件を購入して改修し、利益を得て転売するか、価値が上がった後に保有・リファイナンスすることができます。特定エリアの再開発（例：新しいグリーンウェイ沿いやNGA周辺）が進行中で、そうした地域では不動産価値の上昇が期待できます。こうした新興エリアに早期参入した投資家は、開発が計画通り進めば大きな利益を得られる可能性があります。また、高級物件セグメントも意外な強さを見せており、クレイトンやセントラルコリドー、ウォーターフロントなどの一等地で高級物件（または建設用地）に投資することで、富裕層の買い手層が拡大する中（高コスト地域からの富の流入もあり、セントルイスが割安と見なされている）、リターンが期待できます。
  • 有利な税制・政策環境: ミズーリ州政府は投資家に非常にフレンドリーになっています。2025年、ミズーリ州は個人の州キャピタルゲイン税を撤廃しました。これは全米初の措置ですstlouisrealestatenews.com。つまり、不動産投資家は物件を売却しても、その利益に対して州には0%しか税金を支払わなくてよい stlouisrealestatenews.com（連邦税のみが適用されます）。これはミズーリ州の不動産投資・売買にとって大きなインセンティブであり、より多くの利益を手元に残せます。「ロックイン効果」を軽減し、ポートフォリオのリバランスを促進するため、市場の取引量や流動性の向上にもつながります。さらに、地元自治体はしばしば税金軽減、TIF（税増分ファイナンス）、その他のインセンティブを特定エリアの開発向けに提供しています。開発や再開発を検討する投資家は、これらのプログラムを活用してプロジェクトの実現性を高めることができます。例えばセントルイス市は、新しい集合住宅プロジェクトに対して頻繁に税金軽減を交渉しており、これによりプロジェクトのROIが実質的に向上します。
  • 多様化した経済と安定性: よりリスク回避型の投資家にとって、セントルイスは安定した緩やかな成長環境を提供します。経済は多様化しており（特定の産業が支配的ではなく、医療、教育、金融、製造業などが貢献）、特定セクターの不況に対するヘッジとなっています。雇用は増加しており、失業率は低水準ですbhhsselectstl.com。これは安定した賃貸需要と消費者基盤を示唆しています。さらに、セントルイスの住宅市場は歴史的に極端な変動を回避してきました。2008年の暴落時もそれほど大きく下落せず、2021年の急騰も他市場ほどではありませんでした。この安定性は、大きな変動なく着実な値上がりと収入を望む長期投資家にとって価値があります。

リスク要因:

  • 人口の停滞・減少: 主要な懸念は人口動態の傾向です。郊外の郡は成長していますが、セントルイス市の人口は減少し続けており、2020年以降さらに住民が減少（2024年までに301,000人から約280,000人へ7%減）していますstlpr.org。都市圏全体でも成長は緩やかです。人口増加は住宅需要の主要な原動力であるため、停滞は長期的な不動産の上昇余地を制限する可能性があります。地域がより多くの人々、特に若い専門職層を惹きつけ、定着させられなければ、将来的に供給過剰や価格上昇の支えが弱まるリスクがあります。投資家は、人々が実際に移動している地域（例：セントチャールズ郡や職場・交通機関近くの都市部）に合致したエリアや資産タイプに注目し、人口流出が続くエリアには慎重になるべきです。
  • 経済構造の変化と雇用市場依存: 現在は雇用市場が堅調ですが、セントルイスは過去に企業本社の流出や産業衰退など経済的な後退を経験しています。主要雇用主が縮小したり、全米経済が景気後退に陥った場合、セントルイスもその影響を受ける可能性があります。すでにダウンタウンのオフィスが空き始めており、構造的な変化の兆しが見えます。これらのビルが新たな用途を見つけられなければ、周辺の不動産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。金利リスクも懸念材料です。インフレで金利が高止まりしたり、信用が引き締まれば、借入コストが投資家や住宅購入者の両方を制約し、需要を抑制するかもしれません。一方で、金利が急激に下がり買い急ぎが起きれば、逆に一部の賃貸需要が失われ、投資家が頼りにするバランスが崩れる可能性もあります。投資家は、資金調達が厳しくなるシナリオと、金利低下で自宅購入者との競争が激化するシナリオの両方に備えるべきです。
  • 物件固有のリスク: セントルイスの古い住宅ストックは、投資家がメンテナンスや修理費用（100年以上前の住宅には高額な問題が隠れていることが多い）に注意する必要があることを意味します。また、この地域には局所的な洪水リスク（例：川や小川沿い）やいくつかの環境問題（浄化が必要な古い工業用地）もあります。適切なデューデリジェンスと、場合によっては高額な保険が必要です。さらに、すべての地域が同じではありません ― 一部の地域では犯罪や空室率の増加が見られ、立ち退きや物件損壊によって投資家のリターンが急速に損なわれることがあります。例えば、困窮した地域の非常に安価な住宅に投資するのはお得に見えるかもしれませんが、入居者層が不安定だったり、地域が改善していなければ、金食い虫になる可能性があります。
  • 出口戦略と流動性: ミズーリ州のキャピタルゲイン税なしの法律は売却を後押ししますが、投資家は資産の流動性も考慮しなければなりません。ダウンタウンのコンドミニアムやBグレードのオフィスビルのような軟調なセグメントでは、買い手を見つけるのが難しく、保有期間が長引く可能性があります。また、セントルイスは過熱した市場ではないため、フリップ（短期転売）は適切な価格設定と品質でなければすぐに売れません。長期保有者にとって、最終的な再販価値は市場状況に左右され、それは地域の成長に結びつきます。もしセントルイスが人口と経済を拡大できれば、投資家は健全な出口環境を得られますが、そうでなければ、値上がりの鈍化や売却までの期間が長くなるリスクがあります。

要するに、セントルイスの不動産投資は強力なキャッシュフローと適度な成長の可能性を提供しますが、課題も伴います。2025年以降の最善のアプローチは、おそらくターゲットを絞った投資です。すぐに賃貸需要があり、基本がしっかりした物件（立地が良く、状態が良い）に注目し、有利な税制を活用しましょう。地域の動向にも注目し、（新しい開発、企業の流入、市民による改善などで）上昇傾向にある地域に投資し、まだ衰退中の地域には注意を払いましょう。デューデリジェンスと賢い戦略があれば、投資家はセントルイスの安定した市場で大きなチャンスを見つけられますが、地域の漸進的な成長パターンを考慮し、長期戦も計画する必要があります。

主な経済・人口動態の要因

いくつかのより広範な要因が、2025年のセントルイスの不動産動向を支えており、今後数年の市場を形作ります。これらの経済的・人口動態の要因を理解することは、市場に関わるすべての人にとって重要です:

  • 雇用成長と産業構成: 堅調な雇用成長は、セントルイスにおける住宅需要の大きな原動力です。この都市圏の雇用基盤は順調に拡大しており、セントルイスは最近のウォール・ストリート・ジャーナルのランキングで全米で最も熱い雇用市場トップ20（第18位）に選ばれましたbhhsselectstl.com。失業率は低く（歴史的な低水準の3～4％付近）、労働市場が逼迫していることを示しています。成長を牽引する主な産業は、医療（BJC HealthCare、Mercy）、教育（ワシントン大学、セントルイス大学）、金融サービス（Edward Jones、Wells Fargo Advisors）、航空宇宙・防衛（ボーイングの大規模拠点）です。さらに、テクノロジーとスタートアップの新興シーンがCortex Innovation District（ミッドタウン）を中心に広がっており、新たな地理空間分野もNGAを中心に勢いを増すと期待されています。重要なのは、雇用創出が新築住宅の建設ペースを上回っている点ですbhhsselectstl.com。これにより、不動産に有利な典型的な需給逼迫が生まれています。雇用が増えれば、住宅を購入または賃貸しようとする人も増え、不動産価値や入居率を支えます。
  • 手頃さと生活費: セントルイスの比較的低い生活費（いくつかの指標で全米平均の約87％）と手頃な住宅価格は、コストの高い地域から人々を引き寄せています。Zillowは、セントルイスが2024年の初めて住宅を購入する人に最適な市場のトップに選ばれたと指摘しています。その理由は、若い購入者が収入の30％を超えずに住宅ローンの支払いで家を購入できるからですbhhsselectstl.com。この手頃さは住宅だけでなく、交通や娯楽などにも及び、地域を定住先として魅力的にしています。リモートワークによって地理的な柔軟性が高まる中、セントルイスはコスト意識の高い移住者から恩恵を受ける立場にあります。シカゴやロサンゼルスのような高コスト都市から、より手頃な生活を求めてセントルイスに移住する人がいるという話もあり、住宅需要にとって好材料です。しかしその一方で、地元の賃金上昇は控えめなので、住宅価格や家賃が急激に上昇すると一部の地元住民が手が届かなくなる可能性もあります。これまでのところ、賃金と住宅価格は近年ほぼ同じペースで上昇しており、手頃さが維持され、幅広い層で住宅需要が保たれています（高所得者層に限られない）。
  • 人口と移住の動向: この地域の人口動向は一様ではありません。セントルイス大都市圏（人口約280万人）は比較的横ばいで、郊外のわずかな成長が市内の減少によって相殺されています。セントルイス市の顕著な人口減少（2020年代前半で7%減）stlpr.orgは懸念材料であり、市内住民の減少は一部の地域で住宅需要の減少につながる可能性があります。その理由には高齢化、郊外や他州への一部流出、歴史的に移民が少ないことなどが挙げられます。大都市圏はサンベルトの都市ほど国際的な移民や国内移住者を引き付けていません。これは変わる可能性があり、地元のリーダーたちは移民、学生、リモートワーカーを呼び込んで人口を増やす戦略に積極的に取り組んでいます。これらの取り組みが成功し（住宅供給を増やすためのゾーニング改革と組み合わされれば）、市は安定化、あるいは成長する可能性があり、これは都市不動産にとって強気のサインとなります。一方、周辺の郡（セントチャールズ、ジェファーソン、イリノイ州の一部郊外）は、家族がより広い住宅を求めているため、緩やかに成長しています。人口構成の変化も影響力があります。地域の人口は高齢化していますが、セントルイスには多くの大学があり、卒業後に定着すれば若年層の住宅需要を維持できる可能性があります。現在、頭脳流出の課題があり、歴史的に多くの卒業生がより大きな都市に流出していましたが、地元の雇用機会の改善によって、より多くの若者がセントルイスに残るかもしれません。これは住宅市場にとって追い風となります。
  • インフラと交通: セントルイスのインフラ（高速道路、公共交通機関、空港）は不動産の形成に影響を与えています。地域の広範な高速道路網は郊外の拡大と成長を可能にしていますが、交通量が比較的少なく、通勤時間も混雑した大都市圏と比べて合理的であるため、郊外の居住が現実的になっています。メトロリンクのライトレールは範囲が限られていますが、一部のコミュニティに代替手段を提供し、駅周辺のトランジット指向型開発（例：駅近くのアパート）と結びついています。南北メトロリンク拡張やその他の交通改善の話もあり、これが実現すれば特に市内や内側の郊外の接続性が向上します。将来的な交通路線の近くのエリアは、開発への関心が高まる可能性があります。さらに、セントルイス・ランバート国際空港の継続的な改善（近年ヨーロッパへの直行国際便の開設など）は都市の接続性を高めており、企業やリモートワーカーの誘致に有利なポイントとなっています（移動が容易であることが分かるため）。インフラ投資として、I-270やI-70回廊の計画的なアップグレードも物流や住宅開発のための土地開放につながります。
  • 教育と医療の拠点: セントルイスは教育と医療の拠点（しばしば「meds and eds」と呼ばれる）としてのアイデンティティを持ち、安定した経済エンジンとなっています。これらの分野は景気変動の影響を受けにくく、安定した雇用を提供します。主要な大学や病院の存在は不動産にも直接影響を与えており、（例：ワシントン大学やSLUのキャンパス、セントラル・ウエスト・エンドのBJC病院複合施設など）これらの施設周辺の地域では、教職員、学生、医療従事者からの需要が常にあります。これらのエリアでは賃貸市場が強く、職場の近くに住みたい従業員からの住宅購入需要も安定しています。これらの拠点に集中する知識経済の職は高給である傾向があり、周辺の高級住宅市場を支えています。さらに、これらの機関はしばしば地域開発にも投資しており（例：ワシントン大学はキャンパス周辺の地域再生に関与）、それが不動産価値の向上につながることもあります。
  • 政府と政策環境: すでに述べたゾーニングや税制政策に加え、ミズーリ州および地方自治体の一般的な規制環境も不動産に影響を与えます。ミズーリ州は比較的固定資産税が低い（対岸のイリノイ州と比べて）ことで知られており、住宅所有や投資を促進しています。また、家賃統制法がなく、州法は家主に有利な傾向があり、賃貸物件への投資家にとって好都合です。開発面では、セントルイス市によるインセンティブの活用（時に物議を醸すほど寛大な税控除）が、荒廃地域での開発を後押しし、通常なら実現しないプロジェクトを可能にしています。しかし、これが学校や公共サービスへの資金を奪うと批判する声もあり、バランスが求められています。市は公共の利益を確保するため、インセンティブの付与方法を見直しています。ゾーニングの大幅見直し（ZOUP）は、詳細の通り、成長と高密度化に対する市の前向きな姿勢を示す大きな政策転換です。うまく実行されれば、セントルイスの土地利用を近代化し、開発誘致の競争力を高める可能性があります。
  • 生活の質の要素: 最後に、犯罪率、学校、アメニティといったソフトな要因も不動産需要に影響します。セントルイスは歴史的に一部地域で暴力犯罪が多いという評判と戦っており、これが購入者や投資家を遠ざけることがあります。最近の傾向では全体的な犯罪はやや減少しており、さまざまな地域イニシアチブが安全性向上を目指していますが、依然として注視すべき要素です。安全性が大幅に向上した地域では住宅需要が急増する可能性があります。学校も重要な要素で、セントルイスは学区が入り組んでいるため、家族は学校の質で住む場所を選ぶことが多いです。多くの郊外学区の好成績がその地域の需要を維持している一方、市内公立学校の低迷は市内のファミリー向け住宅需要の足かせとなっています（ただし、チャーター校や私立校がある程度それを緩和しています）。市内学校の改善や成功しているチャーター校の拡大があれば、より多くの家族が市内にとどまったり戻ったりすることを促し、不動産に好影響を与えるでしょう。一方で、文化施設（美術館、動物園、音楽シーン）やスポーツ（カージナルスの野球、ブルースのホッケー、新設のCITY SCサッカーチーム）の存在は地域の魅力と誇りを高め、間接的にセントルイスをより住みやすい場所にすることで不動産を支えています。
要約すると、セントルイスの不動産の将来は、主要産業での雇用成長や手頃な生活費といった経済的強みを活かしつつ、人口減少や都市再生といった課題に取り組む能力によって形作られるでしょう。現在の指標は励みになるものです：雇用は増加し、市場は手頃で、政策立案者は積極的に障壁を取り除いています bhhsselectstl.com stlpr.org。セントルイスが新たな住民の流入を少しでも呼び込み、経済的な勢いを維持できれば、不動産市場は安定した成長を享受できるはずです。これらのマクロ要因を監視することで、早期のシグナルが得られます。例えば、流入人口の急増や新たな企業移転は強気のサインとなり、逆に人口減少や雇用喪失が続けば警戒が必要です。現時点では、推進要因は安定した前向きな軌道を示しており、2025年以降もセントルイス不動産は、地域の手頃さと経済的安定性を基盤に発展していくでしょう。

開発に影響を与える政府およびゾーニング政策

セントルイスの不動産において、公共政策はここ数十年で最も影響力のある役割を果たしつつあります。リーダーたちは新たな法律やゾーニング改革を用いて開発を形作っています。2025年に注目すべき主要な政策の動きがいくつかあり、その影響が期待されます:

  • ゾーニングコードの全面改定（セントルイス市）： セントルイス市は、1950年代から続く時代遅れのゾーニングコードを全面的に書き換える大規模な政策「Zoning Upgrade」またはZOUPstlpr.orgに着手しました。この取り組みは2025年に開始され、約18か月かけて完了する予定で、70年以上ぶりの大規模なゾーニング改定stlouis-mo.govとなります。目的は、開発や人口密度を妨げてきた時代遅れの規制を撤廃することです。現在、多くの市内の地区では一戸建て住宅のみが許可されており、二世帯住宅やタウンハウスなどの建設には数か月かかる特例許可が必要ですstlpr.orgstlpr.org。これらの規則は市当局者によって「人口密度に敵対的」と評されており、実質的に現代都市に必要な集合住宅やADU（付属住宅）の建設を抑制していますstlpr.orgstlpr.org。新しい計画のもと、市はより多様な住宅タイプを“バイ・ライト”で可能にすることを目指しており、これまで禁止されていた地区でも小規模アパートや長屋、付属住宅が特別な許可なしで建設できるようになります。改正後のコードは許可手続きの簡素化も期待されており、審問や特例許可の待ち時間が数か月から、多くの場合は追加の待ち時間なしに短縮されますstlpr.org。開発業者にとってこれは非常に大きな意味を持ち、コストや不確実性が減り、市内でのプロジェクトがより魅力的になります。2023年4月にノースセントルイスを襲ったEF3竜巻の後、当局者はゾーニング改定が厳しい規則を緩和することで被災地の再建・再開発を迅速化するのにも役立つと述べていますstlpr.org。市は新しいコードが地域のニーズに合致するよう、12人の諮問委員会を通じて住民の意見も取り入れていますstlpr.org。もしすべてが計画通りに進めば、2026年末までにセントルイスは、より開発者に優しい、現代的なゾーニングコードを持つことができ、インフィル開発、複合用途の近隣地域、そして適切な場所での高密度化を促進します。これは、新しい住宅（手頃な価格のユニットを含む）や商業プロジェクトの建設を刺激することが期待されており、特に、古い規則のために十分に開発されてこなかった、交通機関や雇用拠点の近くの地域で顕著です。
  • ミズーリ州の州税改革: 画期的な変更が州レベルで行われました。2025年半ば、ミズーリ州は個人の州キャピタルゲイン税を完全に廃止しました（House Bill 594 により）stlouisrealestatenews.com。2025年1月1日より、資産の売却によるキャピタルゲイン（不動産を含む）は、ミズーリ州の課税所得から100%控除されますstlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com。以前は、ミズーリ州はキャピタルゲインを通常所得と同じ税率（最高約4.8%）で課税していたため、投資家や住宅所有者は利益に対してその税率を支払っていました。今では、その負担がなくなりました。この政策により、ミズーリ州は所得税がある州の中で、個人のキャピタルゲインを完全に免除する初めてかつ唯一の州となりましたstlouisrealestatenews.com。不動産への影響: 投資家は州税を気にせずに物件を売却できるため、物件の取引が活発になる可能性があります。値上がりを経験した大家は、現金化して再投資や分散投資がより自由にできるようになります（連邦キャピタルゲイン税のみが課されます）。また、高額物件やセカンドハウスの住宅所有者にも恩恵があります。ほとんどの住宅所有者はすでに主たる住居の売却に対して連邦の免税（最大$250K/$500Kの利益）が受けられますが、非常に高額な住宅や投資物件の売却は、今後州税が完全に免除されます。例えば、$300Kの投資物件を$175Kの利益で売却した場合、以前の4.8%の税率では約$8,400の州税を節約できたことになります。今ではそのお金を手元に残し、別の物件に再投資することも可能ですstlouisrealestatenews.com。この法律は、投資の活性化が期待されています。より多くの物件所有者が売却や利益確定に前向きになり、売り物件の在庫が増えるかもしれません。また、州外の投資家がミズーリ州に注目する可能性もあります（最終的な出口税が低いため）。ただし注意点として、フリッピング活動や短期保有が増える可能性もありますが、1年未満の短期利益は依然として連邦税で通常所得として高い税率が課されます。全体として、この税制変更によりミズーリ州は資本に非常に優しい州となり、今後州全体で開発や不動産取引が活発化する可能性があります。
  • 地域開発のインセンティブと規制: セントルイス市は長年にわたり、税控除、TIF（税増分融資）、特別税地区などの手法を使って開発を誘致してきました。2025年には、これらのインセンティブについて継続的な議論と再調整が行われています。市は、インセンティブが本当に必要な場所（荒廃した地域や開発が難しい地域）で使われ、かつ公共にリターン（手頃な価格の住宅や雇用など）がもたらされることを確保したいと考えています。新たな方針として、インセンティブを受ける開発業者に対し、マイノリティの請負業者や地域社会への利益をプロジェクトに含めることを求めるケースが増えています。また、アフォーダブル住宅信託基金が存在し、不動産取引にかかる使用税の一部で資金が賄われ、手頃な価格の住宅プロジェクトを支援しています。最近ではその資金を増やそうとする動きもあります。規制面では、セントルイス郡（市とは別）は郊外のスプロール現象の管理や老朽化した商業地帯の再開発を促進する施策を検討していますが、郡の具体的なゾーニング変更は市のZOUPの取り組みほど大規模ではありません。
  • 地域計画 ―「OneSTL」など: メトロレベルでは、OneSTL（地域の持続可能性計画）のようなイニシアチブが、トランジット指向型開発、グリーンビルディング、公平な住宅などの目標を推進することで開発パターンに影響を与えています。法的拘束力はありませんが、各自治体が自らのゾーニングや政策を更新する際の指針となっています。例えば、ユニバーシティシティのような郊外では一部地区で複合用途を認めるゾーニングに更新したり、他の自治体でも開発を容易にするため駐車場要件を緩和したりしています。これらの傾向が続けば、郊外でも密度の高い歩きやすい開発の拠点が増加（例：新しいブレントウッド中心部計画やマンチェスターロード回廊の改善）し、土地価値の上昇につながる可能性があります。
  • 許認可と手数料: もう一つ見落とされがちな側面は、許可の取得がどれだけ容易か難しいかです。セントルイス市は許可プロセスのデジタル化と迅速化を進めており、これが成功すれば建設業者の保有コストが下がります。メトロ内の小規模な市でも同様の取り組みが進んでいます。一方で、建設コストや労働力不足は政策だけでは簡単に解決できませんが、より多くの職人を育成する職業訓練プログラムは間接的に関連しています。

要するに、2025年の政府の取り組みは、セントルイスでのさらなる開発を促進する方向に整合しつつあります。これは（ゾーニングの見直しによる）手続きの簡素化と（減税やインセンティブによる）収益性の向上の両面から進められています。これらの政策は、セントルイスの発展を妨げてきた構造的な課題（厳しいゾーニングや人口流出など）に対応しています。効果的に実施されれば、建設活動の顕著な増加、多様な住宅選択肢、より活発な不動産市場につながる可能性があります。市場の関係者はこれらの変化に注目すべきです。開発業者はゾーニングが緩和される場所を把握して新たな用地機会を探し、投資家はミズーリ州が現在提供する税制優遇を検討し、地域住民は開発が地域のニーズに合致するようプロセスに関与すべきです。政策の風向きは成長志向にシフトしており、これは今後のセントルイス不動産にとって大きなプラス要因となるでしょう。

出典:

Roman Bednarski