スコッツデール不動産2025：驚きのトレンド、注目エリア、今後の展望

住宅価格の落ち着き: 2025年のスコッツデールの中央値住宅価格は約80万ドル台半ばで推移しており、昨年のピークから約5～9％下落しています。2021～2022年の熱狂が落ち着いた結果です。redfin.com mileszimbaluk.com。典型的な住宅価値は約83万2,000ドル（2025年7月時点）で、前年比わずか1％の下落ですzillow.com。これは、市場の調整局面を示しており、暴落ではありません。
在庫と市場バランス: 2025年半ばには住宅在庫が増加し、市場には約2,400～2,900件の住宅が出ていますscottsdalerealtors.org zillow.com。スコッツデールの供給期間は約7か月となり、買い手市場へのシフトが見られますscottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org。住宅の市場滞在期間中央値は70～80日（昨年は約60日）となり、売り手はより厳しい競争に直面していますredfin.com scottsdalerealtors.org。買い手は交渉力を増し、平均で売出価格より約3～4％低い価格で購入することが多くなっていますredfin.com。
賃貸需要の高まり: 賃貸市場は依然として堅調です。平均家賃は約2,070ドルで、前年比約1～2％上昇していますzillow.com。高い住宅価格（中央値約90万ドル）と金利の影響で、購入希望者が賃貸に流れ、入居率が高い状態が続いています。スコッツデール住民のうち賃貸は3分の1のみ（高収入で持ち家率が高い）ため、立地の良い賃貸物件は空室率が低く、安定した利回りが得られますmileszimbaluk.com。
ホットスポット＆新たな開発: ノース・スコッツデールの高級住宅地（例: DCランチのシルバリーフ、トゥルーン・ノース）は中央値価格が100万ドルを大きく上回り、2024年までに二桁の価格上昇を記録しましたmileszimbaluk.com。一方、サウス・スコッツデールやオールドタウン（85251）は比較的手頃な選択肢やおしゃれなコンドミニアムプロジェクトがあり、初めて家を買う人や若いプロフェッショナルからの需要を後押ししています。主要プロジェクトとしては、オプティマ・マクドウェル・マウンテン・ビレッジの高級コンドミニアムや、ワン・スコッツデールの複合施設などがあり、2026年までに数百戸の高級住宅が追加される予定ですmileszimbaluk.com。テック業界の億万長者ジョージ・カーツは、ノース・スコッツデールで1,200戸の住宅とホテル／オフィスキャンパスを含む10億ドル規模の開発を主導していますmileszimbaluk.com。これらのメガ開発は、今後数年で新たな住宅在庫とアメニティをもたらすことが期待されています。
商業セクターの動向： オフィスの空室率は高止まりしています（スコッツデールで約18～20%、フェニックス中心部で25%）が、これはリモートワークの影響ですwilliamsluxuryhomes.com。高級オフィスは依然として最高賃料（$34～35/平方フィート）でテナントを引き付けていますwilliamsluxuryhomes.comが、古いビルは苦戦しており、家主は（フリーレントや内装工事費などの）譲歩を提示していますwilliamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com。小売不動産は堅調で、フェニックス都市圏の小売空室率は約5%にとどまっていますcushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。スコッツデールのショッピング拠点（例：スコッツデール・クォーター、ファッション・スクエア）は、裕福な買い物客や年間1,100万人以上の観光客の恩恵を受け、店舗の稼働率を維持していますcitizenportal.ai。工業用スペースは地域的に高い需要が続いており、大規模な倉庫建設によりフェニックスの工業用空室率は2025年半ばに約13.3%となりましたcushmanwakefield.comが、スコッツデールは工業用地が限られているため、北スコッツデールの「The Loop」など新規プロジェクトで需要に対応していますmileszimbaluk.com。全体として、商業需要は工業・物流分野で最も強く、立地の良い小売は安定、オフィスはゆっくりと回復傾向です。
経済成長が住宅市場を後押し： スコッツデールの経済は好調です。人口増加率（年間約1.4％）は米国全体を上回り、失業率は約2.7％と低水準にありますcitizenportal.ai。また、世帯の中央値収入は州および全米平均を大きく上回っていますcitizenportal.ai。同市は高賃金産業を誘致しており、5つの主要分野（バイオテクノロジーや医療技術など）は州全体よりもスコッツデールで急速に成長しています。大手雇用主も拡大中で、例えばASM（半導体企業）は米国本社を建設中、Mac Innovation Parkや新しいBanna Healthキャンパスも雇用を生み出しますcitizenportal.ai。活況な雇用市場と継続的な人口流入（多くの購入者がシカゴ、シアトル、カリフォルニアなどから移住redfin.com redfin.com）が住宅需要を支えています。この経済的活力とスコッツデールのリゾートライフスタイルが、長期的な不動産への信頼を支えています。
住宅に関する政策の変化: 最近のゾーニングおよび規制の変更は、スコッツデールの市場に穏やかな影響を与える可能性があります。2024年後半、州の法律の圧力を受けて、スコッツデールは一戸建て住宅地での付属住宅（ADUまたはカシータ）を合法化しました（アリゾナ州のHB2720により義務付けられています）kjzz.org kjzz.org。市は、ADUが短期賃貸物件として使われることを懸念して抵抗しましたが、最終的には法令遵守のために簡素化された条例を可決しましたkjzz.org kjzz.org。同様に、新しいアリゾナ州法は商業ビル面積の最大10％を住宅に転用することを奨励していますが、スコッツデール市はしぶしぶ象徴的な1％の目標を設定し、州から批判を受けましたkjzz.org kjzz.org。一方、スコッツデール市は短期賃貸の取り締まりを強化しています。2023年から、すべてのSTRはライセンス取得、保険加入、近隣住民への通知、より厳しいルールの遵守が義務付けられていますavalara.com。2024年には、「迷惑パーティーハウス」に対するより厳しい罰則が制定され、騒がしい集まりの際には警察が非居住者を退去させる権限も与えられましたavalara.com avalara.com。これらの措置は、投資家所有のパーティー用賃貸物件の増加を抑制し、地域の平穏を守る可能性があり、代わりに一部の投資が長期賃貸に向かうかもしれません。
投資家にとっての機会とリスク: 投資機会は豊富ですが、選択が重要です。強い賃貸市場と新築住宅の供給制限により、スコッツデールはバイ・アンド・ホールド型の賃貸投資（特に手頃な価格の住宅地や若いプロフェッショナル向けのコンドミニアム）に魅力的です。高所得の入居者と低い空室率が安定したキャッシュフローに寄与していますが、家賃の成長率は当面は緩やか（年2～3％）ですrealwealth.com。新しい高級開発（例：FENDIプライベートレジデンス、オールドタウンのブティックコンドミニアム）は、将来的にランドマークとなる可能性のある物件を建設前に購入するチャンスを提供します。リスクとしては、金利環境が挙げられます。資金調達コストは依然高く、2025年の30年固定住宅ローン金利は約6.5～7％で、2027～2028年に6％を下回ると予想されていますrealwealth.com realwealth.com。高金利は価格上昇を抑制します。実際、専門家はスコッツデールの住宅価値が緩やかで持続可能なペース（年2～4％程度）で2028年まで上昇し、インフレと同程度になると予測していますmileszimbaluk.com realwealth.com。住宅の手頃さの課題も懸念されています。中央値90万ドルの価格では、多くの購入希望者にとって手が届かず、需要の上限となる可能性があります。さらに、アリゾナ州の水資源の安全保障が長期的な要因として浮上しています。州は新規開発に対し100年分の水供給確保を厳格に義務付け、一部の郊外プロジェクトは水の確保ができるまで停止されていますcircleofblue.org azgovernor.gov。スコッツデールは水インフラや節水に投資していますが、今後の地域成長は干ばつや資源制約と向き合う必要があります。最後に、マクロ経済や人口移動の変化もリスクとなり得ます。雇用成長が鈍化したり、リタイア層がより安価な市場を選択した場合、現在の強い需要が弱まる可能性があります。

2025年の住宅不動産トレンド

住宅価格と販売件数: 2020年から2022年にかけて急騰した後、スコッツデールの住宅価格は横ばいとなり、わずかに下落しています。2025年半ばの中央値は約$820,000～$870,000で、1年前から一桁台の減少ですredfin.com zillow.com。実際、2025年7月の中央値（約$820K）は、前年比で約8.9%低下redfin.comしています。この緩やかな調整は、過去最高値への買い手の抵抗と高金利の影響を反映しています。スコッツデールの高級住宅市場でさえ、ある程度の正常化が見られます。全体の住宅価値は、2022年春のピーク時よりもおおよそ6～7%下回っていますmileszimbaluk.com。

在庫と市場滞在日数: 現在、買い手はより多くの選択肢と交渉力を持っています。スコッツデールの売り出し中在庫は、2025年夏までにおよそ2,400～2,900戸に急増しましたscottsdalerealtors.org zillow.com。これはパンデミック時のブームで在庫が極端に少なかった時期から大きな増加です。売り手市場が過熱していた時は2か月未満だった供給月数は、2025年半ばには約7か月に拡大していますscottsdalerealtors.org。（6か月の供給は通常、バランスの取れた市場と見なされます。）住宅はもはや数日で入札合戦の末に消えることはなく、現在は典型的なリスティングが契約成立まで約47～80日かかっていますzillow.com redfin.com。例えば、2025年7月の中央値の市場滞在日数は79日で、2024年7月の63日と比べて長くなっていますredfin.com。供給が増え需要が慎重になっているため、売り手は期待を調整する必要があります: 値下げは一般的で、2025年半ばの売却の79%が希望価格を下回って成約していますzillow.com zillow.com。スコッツデールの平均売却価格対リスト価格比率は約97%で、平均してリスト価格より約3%低い価格で売却されていますzillow.com。これは2021年の熱狂期に見られた希望価格超えの取引から大きな変化です。

買い手 vs. 売り手のダイナミクス: これらの傾向は、スコッツデールが強い売り手市場から、2025年にはより中立的または買い手寄りの市場へと移行したことを示しています。住宅ローン金利の上昇（約6.5～7%）により、特に初めて家を買う人や買い替えを検討している金利に敏感な買い手層が減少しています。同時に、多くの売り手は価格を下げてまで売却することを控えており、在庫がさらに急増するのを防いでいます。その結果、やや膠着状態となっています。適正価格の住宅は依然として売れますが、多くの場合、交渉や忍耐が必要です。適正な価格設定が重要です。地元スコッツデールのエージェントによると、「適正価格の住宅でさえ、内覧が少なく売れ残っている」とのことですmileszimbaluk.com。市場はもはや熱狂状態ではありませんが、暴落しているわけでもなく、新たな均衡を見つけつつあります。人気のある地域で適正価格の住宅は関心を集め（時には複数のオファーが入ることもあります）、かつてのように何十件ものオファーが殺到する時代はほぼ終わりました。買い手は今やより慎重に選ぶことができ、しばしば徹底的な検査や修理・クロージングクレジットの交渉を行います。ブーム時には条件を放棄することもありましたが、今は違います。

注目の地域: スコッツデールの不動産は地域ごとの差が非常に大きいです。人気のあるコミュニティは価値をよりよく維持しており、住宅がすぐに住める状態であれば今でも早く売れます。例えば、ノース・スコッツデール（シルバリーフ、DCランチ、トゥルーンノース、デザートマウンテンを含む）は、今も高級住宅購入者に人気です。2025年2月、ノース・スコッツデールの中央値売却価格は120万ドルに達し、前年比6.5%上昇しました。取引件数も増加しており、高級住宅への需要が根強いことを示していますmileszimbaluk.com。これらの高級住宅地は広い敷地、ゴルフコース、山の景色、ゲート付きのセキュリティを備えており、裕福な州外の買い手やセカンドハウスを求める人々を引き続き惹きつけています。シルバリーフ（DCランチの高級エリア）はその強さの象徴であり、カスタム邸宅は常に数百万ドルで取引され、コミュニティの中央値価格は2024年春までに前年比約15%上昇しましたmileszimbaluk.com。

対照的に、サウス・スコッツデールおよびオールドタウン・スコッツデール（ダウンタウン）エリアは、多くの購入者にとっての入り口となっています。郵便番号85251（オールドタウン）は、スコッツデールのレストラン、ナイトライフ、ショッピングの近くにあるコンドミニアムやタウンホームによる、より都市的で歩きやすいライフスタイルで知られています。スコッツデール基準では比較的手頃な価格を維持しており、若いプロフェッショナルにとってのトップスポットとしても評判です。オプティマ・キャメルビューやエンヴィーのような高級プロジェクトを含むオールドタウンのコンドミニアムは需要が高く、多くが規模や高級度によって$500K～$1M以上で売買されていますmileszimbaluk.com。テンプとの境界にあるサウス・スコッツデールは、ミッドセンチュリーのランチホームや新しいタウンホームがあり、価格（小規模住宅で多くは$400K～$700Kの範囲）は、フェニックスやテンプのような隣接都市も同様に高価だがスコッツデールほどのブランド力がないため、初めての購入者を惹きつけています。これらのエリアでは、適正価格の住宅に対する競争入札が見られます。なぜなら、これらが高コスト都市の中で最も手の届きやすいセグメントだからです。実際、スコッツデールの中央値価格（$900K）は、グレーター・フェニックスやギルバート（$550K）などの都市よりもはるかに高く、多くの購入者がスコッツデール内やその周辺のより手頃なエリアを探す要因となっていますmileszimbaluk.com。この価格の手頃さのギャップが、低価格帯の需要を高く保っています。スコッツデールで$600K未満の物件はすぐに売れてしまう傾向があり、多くは投資家やエントリーレベルの購入者によって購入され、下位層では売り手市場が続いています。

高級市場の動向: スコッツデールは長らく高級の代名詞であり、市場全体は落ち着きを見せているものの、超高級セグメントは依然として活発です。ユニークで象徴的な物件は、今も驚くような価格で取引されています。例えば、アリゾナ州で過去最高額クラスのコンドミニアムが2025年にスコッツデール市場に登場しました。Ascent’s Summit Residencesの6,200平方フィートのペントハウスで、価格は1,030万ドルmileszimbaluk.com。高級住宅地Desert Mountainでは、21,000平方フィートのカスタム邸宅が2,500万ドルで売りに出されましたmileszimbaluk.com。著名人の住宅も取引されており、プロゴルファーのパット・ペレスの4.6エーカーの邸宅は1,275万ドルでリストされましたmileszimbaluk.com。これらの注目取引は、超富裕層の買い手からの需要が依然としてあることを示しています。スコッツデールは、温暖な気候と世界クラスのアメニティを求める高級志向の買い手にとって、ビバリーヒルズやマイアミと肩を並べて競争しています。高級市場は2022～2023年に一時的な停滞を見せましたが、株式市場の変動や金利上昇が富裕層の買い控えを招いたものの、2024～2025年には勢いを取り戻しています。このセグメントでは現金購入者が主流であり、金利の影響はほとんどありません。多くの高級住宅は、特にユニークな特徴があれば（例：カスタマイズされた高級感の象徴である「エアジョーダン・スニーカー金庫」を持つ2,350万ドルの大邸宅など）、ほぼ希望価格かそれ以上で売れていますmileszimbaluk.com。高級物件の売出価格に対する成約価格の比率は平均で100%をやや下回っていますmileszimbaluk.comが、買い手は交渉するものの、主要エリアの即入居可能な高級住宅はプレミアム価格で取引されることもあります。特筆すべきは、ノース・スコッツデールの高級物件販売件数が実際に増加している点です。2025年初頭には、ノース・スコッツデールで年初来408件が売却され、前年の303件を上回りましたmileszimbaluk.com。これは、ミッドマーケットの買い手が控えた一方で、高級志向の買い手が市場に戻ってきたことを示唆しています。

全体として、2025年のスコッツデール住宅市場は熱狂から安定への移行期と表現するのが最適です。多くの点で健全な環境となっており、買い手はじっくり検討する時間があり、条件付き契約も復活しています。一方、現実的な価格設定をする売り手には、スコッツデールの変わらぬ魅力に惹かれた買い手が依然として現れます。安全なコミュニティ、優れた学校、洗練されたライフスタイルといった都市の基本的な魅力は変わらず、急激な価格高騰の時代はひとまず終わったものの、今も人々を惹きつけています。

住宅価格、在庫数＆賃貸動向

現在の住宅価格: スコッツデール（全物件種別）の中央値の住宅価格は、2025年半ば時点で約80万ドル台半ばです redfin.com。これは、米国の中央値の住宅価格より約84%高い水準であり、スコッツデールが高級市場として知られていることを反映しています redfin.com。一戸建て住宅の平均価格はさらに高く（多くの場合100万ドル以上）、一方でコンドミニアムやタウンホームが全体の中央値をやや下げています。価格の上昇率は、2020～2022年の二桁台の年間上昇から大きく減速しました。実際、前年比の価格上昇率は2024～2025年にややマイナスに転じました。Zillowのスコッツデール住宅価値指数は、2025年7月までの1年間で約1%下落しました zillow.com。地元の不動産業者のデータによると、2025年6月の中央値の成約価格は約92万ドルで、2024年6月と比べてほぼ横ばい（前年比–2%）でした noradarealestate.com。要するに、過去1年間の住宅価値は横ばいからやや下落傾向であり、以前の急激な上昇の後の動きです。これはフェニックス広域の傾向とも概ね一致しており、フェニックス都市圏の価格は2023年に落ち着き、以降は1桁台前半の変動となっています。今後について、住宅経済学者は全国的に緩やかな価格上昇（2025～2027年で年3～5%程度）を予測しており realwealth.com、スコッツデールも大きな変化がなければ同様の「緩やかな成長」路線をたどると見込まれています。実際、地元の予測ではスコッツデールの住宅価格は今後年2～3%程度の上昇とされており、インフレ率とほぼ同じペースで大きく上回ることはない見通しです mileszimbaluk.com。このシナリオでは、2028年までにスコッツデールの中央値価格は90万ドル台半ば程度になると考えられ、再び急騰することはなさそうです。重要なのは、主流のアナリストは価格暴落を予想していない点であり、需給の基礎は依然として堅調です。ただし、高価格帯は事実上、手の届きにくい上限に達しており、これを克服するには時間（と所得の伸び）が必要となるでしょう。

販売中在庫: 在庫は重要な要素となっています。スコッツデールのアクティブリスティング数は、2021年の最低値から2023年半ばにかけて2倍以上に増加し、現在も徐々に増え続けています。前述の通り、2025年7月時点でのアクティブリスティング数は約2,420件（Scottsdale REALTORS®の統計より、scottsdalerealtors.org）、これは前年比約22%増となっています（2024年半ばのアクティブ供給は約2,000件でした）。新規リスティングも安定したペースで増えており、2025年夏には月あたり約550～570件が市場に出ています（zillow.com、scottsdalerealtors.org）。これまで様子見だった売主も市場を試し始めていますが、買い手が反応しない場合は価格を下げるケースも多いです。月間在庫供給数（在庫と販売ペースの両方を考慮した指標）は、2025年7月時点で約7.0ヶ月に達しました（scottsdalerealtors.org）。興味深いことに、これは冬の8ヶ月超から減少しています。2024年末に販売が鈍化して在庫が急増し、その後2025年半ばには一部リスティングの期限切れや売主の撤退でやや減少しました。しかし全体として、スコッツデールの販売中住宅数はパンデミック時の在庫不足期よりもはるかに多くなっています。比較として、通常のバランスが取れた市場は在庫4～6ヶ月程度なので、スコッツデールはその閾値をやや上回っており、やや軟調な市場を示しています。現在、買い手はすべての価格帯・物件タイプで選択肢を見つけることができます――ワンベッドルームのコンドミニアム（このセグメントは2025年春に在庫が月間7.3%増加）から大型5ベッドルーム住宅（約1.3%増）までmileszimbaluk.com。リスティングの増加は買い手により交渉力を与える一方で、売主同士の競争も激化し、価格調整や物件の魅力アップで差別化を図る動きが見られます。良い副次的効果として、数年前に入札合戦で悩まされた買い手も、今では検査付きで購入したり、場合によっては自宅売却を条件に購入できるようになりました。スコッツデールの住み替え買い手（自宅を売却して次を買う人）も、今はそのプロセスが以前より容易になっています。

賃貸市場の概要: 賃貸側では、スコッツデールの市場は堅調で家主に有利な状況が続いていますが、過熱はしていません。ZillowのObserved Rent Indexによると、スコッツデールの平均家賃は2025年7月時点で約$2,071でしたzillow.com。これは実際、米国の平均家賃（約$2,072）zillow.comとほぼ同じで、スコッツデールの住宅価格がはるかに高いことを考えると注目に値します。これは、多くの都市で全国的な家賃の伸びが追いついたことを反映しています。前年比で、スコッツデールの家賃は約1～2%上昇していますzillow.comが、これは2021年に見られた年間10％以上の急騰からは減速しています。基本的に、家賃の伸びは正常化し、新しいアパート供給が増えたり、2021～2022年に一部の借り手が購入者に転じたりしたことで、1桁台前半の範囲に落ち着いています。それでも、賃貸需要は非常に健全なままです。スコッツデールの世帯のうち、賃貸はわずか約33%（ほとんどが持ち家）なので、賃貸物件の数は限られており、埋まったままの傾向がありますmileszimbaluk.com。スコッツデールの世帯年収中央値は10万ドル超（広域でも中央値は7.3万ドル）mileszimbaluk.comと高いため、多くの借り手は経済的に安定しており、家主は比較的高い家賃を維持できます。

賃貸物件の種類: スコッツデールの賃貸物件は、ダウンタウンの高級アパートや法人向け賃貸から、市内各地に点在する一戸建てやコンドミニアムまで多岐にわたります。スコッツデールの高級アパート（プールやジム付きなど）は高額な家賃となり、若いプロフェッショナルや裕福なダウンサイザーをターゲットにしています。一方、ファミリー向けの住宅街にある多くの一戸建ては、フェニックスに一時的に住む家族や、まだスコッツデールで購入できない家族に貸し出されています。スコッツデールの3ベッドルーム一戸建ては、場所やアップグレードによって月額$3,000～$4,000以上で貸し出されることもあります。投資家も短期賃貸分野で活発に動いており、スコッツデールの観光需要を背景に、バケーションホームのAirbnb型賃貸が近年ブームとなりました。しかし、新たな市の規制（ライセンス取得やパーティーハウスの取り締まり）により、STR市場はやや冷え込む可能性があり（詳細は後述）、一部の物件が長期賃貸に転換されるかもしれません。全体的に空室率は低く、フェニックス都市圏の賃貸空室率は最近5～6％程度で、スコッツデールは人気の高さからさらに低いと考えられます。このタイトな賃貸市場は家主に有利ですが、同時にスコッツデールの手頃な価格の課題にもつながっています。市内で働く多くの地元住民（ホスピタリティやサービス業など）は、家賃の上昇が賃金の伸びを上回っているため、家賃負担に苦しんでいます。

投資家の関心: 不動産投資家にとって、スコッツデールの賃貸市場は高い賃貸需要と、特定の沿岸市場と比べて強い利回りが魅力的でした。家賃が落ち着いてきても、住宅供給の制限と人口増加の組み合わせにより、賃貸物件は引き続き有望と考えられます。賃貸利回り（キャップレート）は、スコッツデールの投資物件の長期賃貸で約4～5％程度であり、高級市場としてはまずまずです。また、オールドタウンやゴルフコース近くの家具付き物件などでバケーションレンタル収入を得られれば、シーズン中の高い賃料でリターンをさらに高めることも可能です――ただし、規制強化により、短期賃貸（STR）の「無法地帯」状態は収束しつつあります。注目すべきは、スコッツデールの賃貸居住者の割合（33％）が近隣の一部郊外より高いことです（「地域平均」は賃貸居住者が約20～25％）mileszimbaluk.com。これは、裕福なリタイア層がスコッツデールで住宅を完全所有していることや、サービス業従事者がより安価な地域から通勤していることが一因です。つまり、若手専門職、季節居住者、転居中の地元住民といった、常に一定の賃貸需要層が存在します。住宅購入がこれほど高額である限り、賃貸需要は強いままでしょう。ただし注意点として、フェニックス都市圏ではアパート建設ブームが起きており、2021～2024年にかけてテンピ、フェニックス、スコッツデールで数千戸の新築ユニットが供給されました。この新規供給が家賃の安定化に寄与しています。今後の家賃上昇率は緩やか（年率約2～3％）と予想されていますrealwealth.com realwealth.com。特に高金利の住宅ローンが多くの人を賃貸にとどめ（需要増）、同時に集合住宅開発業者の建設意欲も高めている（供給増）ためです。投資家にとっては、安定したキャッシュフローこそが重要であり、不動産価値や家賃の急激な上昇を狙うべきではありません。スコッツデールの一戸建て賃貸は、家族や転勤プロフェッショナルの多くが庭付き住宅を好むため、新築高級アパートよりも実際には入居率で上回る可能性があります。

住宅の手頃さ: 手頃さの問題を強調することは重要です。中央値の住宅価格が約90万ドルに近いスコッツデールの住宅は、十分な資産や収入がない中流家庭のほとんどにとって手の届かないものです。コンドミニアムでさえ40万ドル以上することが多く、10年前ならスターターホームを購入していたであろう人々が今は長期間賃貸にとどまっています。そのため、一部のスコッツデール希望者はより手頃な都市（ギルバート、ピオリアなど）や州外に流れています。この手頃さの課題は政策立案者の注目を集めており、州レベルでADUや適応型再利用住宅の推進が行われていますが、進展は遅いのが現状です。今のところ、高い住宅費はスコッツデールのアイデンティティの一部であり、その排他性にも寄与しています。良い点は、住民の多くが高収入であり、高級ショップやレストランを支えていることです。悪い点は、労働者向け住宅が不足していることで、スコッツデールのホテル、レストラン、病院で働く多くの人が遠方の郊外に住み、長い通勤を強いられています。この問題が解決されなければ、いずれスコッツデールの成長を制約する可能性があります（企業には労働者が必要であり、労働者には住宅が必要です）。短期的には、市の名声とアメニティが高価格でも需要を維持しています。

注目すべき主要な地域と開発プロジェクト

かなり開発が進んだ都市であるにもかかわらず、2025年のスコッツデールは新たな開発や地域の変革で活気づいています。これらのプロジェクトは今後数年で市場に影響を与え、新たな住宅供給や商業拠点をもたらします。ここでは、注目すべき主要なエリアと開発プロジェクトを紹介します:

1. ノース・スコッツデールの高級コリドー: スコッツデールの北部（ループ101号線の東、シェア・ブルバードの北）は、依然として高級開発の中心地です。Silverleaf at DC Ranch、Troon North、Desert Mountain、Estanciaなどのコミュニティでは、カスタム邸宅や高級スペック住宅の建設が継続しています。たとえばSilverleafでは、渓谷のロケーションで新たな区画が引き続き販売されており、土地だけで数百万ドルの価格がついています。Pinnacle Peak周辺では、ブティック分譲地の追加やDC Ranchのマスタープランの継続が見られます。地元の報告によると、ノース・スコッツデールの中央値売却価格は2025年初頭に120万ドルを超え、前年比6.5%増 mileszimbaluk.comとなっており、このエリアの強さを示しています。主要なアメニティ（プライベートゴルフクラブ、フォーシーズンズリゾートなど）がこの地域の人気を支えています。山の景色を望むゲート付きの新しい高級住宅を探している買い手には、プロジェクトが豊富にありますが、供給はオーダーメイドで少量なことが多いです。

2. ワン・スコッツデール＆複合用途ハブ: スコッツデール・ロードとループ101の北東角に位置するOne Scottsdale開発は、主要な複合用途の目的地となる予定です。75エーカーにわたり、高級ショッピング、ダイニング、オフィス、ホテル、住宅が計画されており、新たな都市中心地のような存在です。注目すべき住宅部分は、One Scottsdale内にあるBelgravia Groupによる88戸の高級コンドミニアムプロジェクトAtaviaです。2025年時点で、Ataviaは2026年秋の完成を前にすでに約45％が予約済みですmileszimbaluk.com。これらのコンドミニアムは、住民が同じエリアで住み、働き、遊ぶことを可能にし、徒歩圏内の複合用途環境へのトレンドを反映しています。280万平方フィートのスペースを誇るOne Scottsdaleは、規模の面でKierland/Scottsdale Quarterのような場所に匹敵しますmileszimbaluk.com。その進捗は注目に値し、北スコッツデールの社交シーンの「重心」を移し、周辺（GrayhawkやDC Ranchのようなコミュニティ）の不動産価値をさらに高める可能性があります。

3. オールドタウン・スコッツデール（ダウンタウン）: オールドタウンエリア（おおよそChaparral南のScottsdale Road周辺）は、垂直方向の進化を遂げています。長年、低層のアートギャラリーやバー、南西部の魅力で知られてきたオールドタウンには、高級コンドミニアムタワーやホテルブランドのレジデンスが次々と登場しています。数年前のOptima Camelviewの緑豊かな吊り庭園が先駆けとなりました。現在は、超高級ブランドコンドミニアムをダウンタウンにもたらすFENDI Private Residences Scottsdaleなどの新プロジェクトが進行中ですmileszimbaluk.com。また、環境に配慮した現代的なコンドミニアム開発であるThe Parqueも予定されており、グリーン機能を重視していますmileszimbaluk.com。市は再開発を促進するため、特定のゾーンで高層建築を認めるようオールドタウンのゾーニング計画を更新しましたが、高さや密度については依然として議論が続いています。それでも、開発業者はオールドタウンに強気で、高級コンドミニアムの販売は好調で、多くのユニットが100万ドル超で取引されていますmileszimbaluk.com。購入者は主に空の巣世代やセカンドホーム所有者で、世界的なレストランやスコッツデール・ミュージアム・オブ・ザ・ウエスト、春季トレーニングの野球観戦に徒歩で行ける点に惹かれています。オールドタウンの住宅ストックは、古いアパートや小さな家から、こうした豪華なコンドミニアムへと移行し、より国際的なダウンタウンの到来を告げています。今後、オールドタウンが成長と文化的魅力の維持をどう両立させるか注目してください。さらなるゾーニング変更や高さを巡る論争は、開発のタイムラインに影響を与える可能性があります。

4. サウス・スコッツデールの再活性化: サウス・スコッツデール（一般的にインディアン・ベンド・ロード以南、オールドタウンを除く）は、歴史的に控えめな地域でしたが、インフィルプロジェクトによって活気づいています。パパゴ・プラザの再開発（マクドウェル＆スコッツデール・ロード）はその一例で、時代遅れのショッピングセンターを、アパート、ホテル、小売店を備えた現代的な複合施設へと変貌させています。かつて「モーターマイル」と呼ばれたマクドウェル・ロード沿いには、フェニックス・スカイハーバー空港やスコッツデール中心部への近さを活かした新しい賃貸集合住宅がいくつも建設されています。さらに、南部の伝統的な住宅街であるハイビューやビレッジ・グローブなども、フリッパーやカスタムビルダーの注目を集めており、1960年代のランチハウスがスタイリッシュな現代住宅へとリノベーションされています。他の地域の価格が高騰する中、サウス・スコッツデールは「手頃なスコッツデール」を提供しており、これは相対的なものですが、実際に多くの住宅が50万～70万ドルの価格帯です。これらのエリアは、継続的なジェントリフィケーションが進む可能性が高く、若い住民の流入に伴い新しいレストランやブルワリーも増えるでしょう。テンピのストリートカー延伸やその他の交通改善計画が実現すれば、サウス・スコッツデールはさらに都市圏との一体感を増し、その魅力が高まるでしょう。

5. 主要企業キャンパスプロジェクト: 大手雇用主も、広大なキャンパス（しばしばオフィスと住宅の複合）によってスコッツデールの一部を再構築しています。最も注目されているのは、北端（ヘイデン・ロード＆ループ101付近）にあるアクソン本社の拡張です。テーザー製造のアクソンは、2023年に特別なゾーニング変更で市の承認を得て、未来的な本社キャンパスを建設中ですwhsv.com azfamily.com。計画には、数千人の従業員向けオフィスだけでなく、敷地内住宅やアメニティも含まれており、まさに「住む・働く」が一体となったミニコミュニティを創出します。これは、企業開発に住宅を組み込むトレンドを反映しており、州法（HB2297）も実際に都市にこれをより許可するよう促していますkjzz.org。もう一つ注目すべき開発は、クラウドストライクCEOのジョージ・カーツによるものです。彼はノース・スコッツデールの30エーカーの土地に、1,200戸の住宅とホテル、オフィス複合施設を含む10億ドル規模のプロジェクトを主導していますmileszimbaluk.com。このような大規模プロジェクトは、今後数年で賃貸アパート、コンドミニアム、一戸建て住宅など多様な住宅を大量に供給し、実質的に新しいミニ住宅街を生み出すことになります。例えばカーツのプロジェクトは、まだ初期段階ですが、その規模から実現すればまったく新しい住宅地区となる可能性があります。

6. ループ101回廊（ノースゲートウェイ）： スコッツデールRdとヘイデンRd周辺のループ101沿いは、複数のプロジェクトが進行しており、地域全体が変貌を遂げています。前述のOne ScottsdaleやAxonのほか、Cavasson（フェニックス側）では、ナショナルワイド保険が大規模な地域本社とアパートを開設し、North Sky（スコッツデールRd & トンプソンピーク付近の提案中の複合開発）もあります。さらに、Creationによる産業開発The Loopが進行中で、スコッツデール・エアパーク近くに新たな倉庫・R&Dスペースをもたらしますmileszimbaluk.com。スコッツデール・エアパーク自体（スコッツデール空港周辺）は、何十年も低層オフィス、フレックス工業、リテールが集まるビジネス拠点でしたが、今やScottsdale Quarter（小売・オフィス）や残りの区画への新築アパートなどで高密度化が進んでいます。エアパークエリアには5万人以上の雇用があり、「スコッツデールの第2のダウンタウン」と呼ばれることもあります。ループ101沿いのプロジェクトの流入は、このエリアの地位をさらに確固たるものにするでしょう。隣接する住宅コミュニティ（グレイホーク、ウィンドゲートランチ等）は新たな近隣アメニティの恩恵を受ける一方、交通量の増加にも直面するかもしれません。

7. サステナブル＆ニッチ開発： いくつかのユニークなプロジェクトが新たなトレンドを反映しています。ノーススコッツデールのPalomaは、サステナビリティ重視のニッチプロジェクトで、元市長の邸宅跡地に建てられ、太陽光パネルや省エネ建築などエコフレンドリーな高級住宅が特徴ですmileszimbaluk.com。これは、より環境負荷の少ない高級住宅を求める購買層の増加に応えています。もう一つのトレンドは、長期滞在型ホテルやコンドホテルです。CaliberとHyattの提携によるHyatt Studios長期滞在型ホテル（2026年着工予定）は、長期滞在者やデジタルノマド向けのホスピタリティ在庫を増やしますmileszimbaluk.com。こうした開発は住宅とホテルの境界を曖昧にし、コンドホテルユニットの購入など投資機会としても魅力的です。スコッツデールの観光力がこれらのハイブリッドモデルを支えています。

8. 今後の交通・インフラ： これは厳密には「開発」ではありませんが、インフラの変化は注目すべき地域に影響を与える可能性があります。スコッツデールは中心部に高速道路がなく（周辺の101のみ）、ライトレールもないため、トランジット指向型開発が制限されています。しかし、地域的には交通拡大の議論が進んでいます。もしスコッツデールがバス高速輸送やストリートカー延伸のようなものをダウンタウンに導入すれば、その沿線エリアで中層アパートのブームが起こる可能性があります。さらに、ループ101の拡張や他の道路改良もアクセス性に影響します。例えば、新たな高速道路インターチェンジや拡幅によって、かつて遠かったエリアが急に便利になり、不動産の魅力が高まることもあります。

要約すると、スコッツデールの開発パイプラインは、土地が不足しつつある中でも堅調です。今後は、ダウンタウンで（より高層の高級コンドミニアムによる）スカイラインを変えるプロジェクト、北部での新しいマスタープラン型の居住区（高価格帯の住宅供給の増加）、そして南部や主要な幹線沿いでの古い商業用地のクリエイティブな再利用（複合用途による活性化）が見込まれます。これらの開発は今後数年の住宅需要を満たす鍵となり、スコッツデールで新しくモダンな物件を求める購入者にとっても魅力的な機会となります。

商業用不動産：オフィス、小売、工業のトレンド

2025年のスコッツデールの商業用不動産市場は、オフィス、小売、工業という3つのセクターの物語です。それぞれがパンデミック後、そして今後に向けて異なる動きを見せています。各セグメントの現状と見通しは以下の通りです。

オフィスマーケット ― 空室率が高く、借り手有利： スコッツデール（およびフェニックス都市圏全体）のオフィス部門は、最も軟調なセグメントであり、パンデミックの影響が長引いています。この高級都市でさえ、多くのオフィスがリモートワークやハイブリッドワークの影響で空室または未使用のままです。2024年末～2025年初頭のスコッツデールのオフィス空室率は約18～19％ williamsluxuryhomes.com。つまり、オフィス面積の約5分の1が空いているという、歴史的に高い数字です。ただし、スコッツデールの空室率はフェニックス都市圏平均（約21～25％空室）よりやや良好 williamsluxuryhomes.comで、ダウンタウン・フェニックスやテンピのようなエリアはさらに大きな打撃を受けています（これらのエリアでは空室率が約25％に膨れ上がり、大規模な空きスペースが発生）williamsluxuryhomes.com。スコッツデールには約2,460万平方フィートのオフィス在庫があり、そのうち約380万平方フィートが空室ですwilliamsluxuryhomes.com。これらの空室の多くは、古いクラスBビルや立地があまり良くないオフィスに集中しています。

賃料の面では、スコッツデールは実際、アリゾナ州で最も高いオフィス賃料を誇っています。平均募集賃料は1平方フィートあたり約34.50ドル（フルサービス）で、フェニックスで最も高額なサブマーケット（ビルトモアのキャメルバック・コリドー）とほぼ同等ですwilliamsluxuryhomes.com。これは、スコッツデールの評判や環境が依然として魅力的であり、経営者や企業がスコッツデールの住所の持つステータスを好むためで、多くのクラスAオフィス（例：ゲイニ―ランチ、キアランドエリア、スコッツデール・エアパーク）は新しく、設備も充実しています。しかし、このような賃料をこの市況で実現するために、家主は手厚い譲歩を提供しています。報告によると、家主はテナントを誘致するために、スペースの内装工事費として1平方フィートあたり最大100ドルのテナント改善手当や、複数か月分のフリーレントを提供していますwilliamsluxuryhomes.com。そのため、表面上の賃料は安定して見えても、実質賃料（特典を差し引いた後）は下がっています。

テナント側の交渉力は高い状況です。オフィススペースを探している企業は、リーマンショック以来見られなかったような条件で交渉できます。サブリーススペースも豊富で、フェニックス都市圏では2023年に400万平方フィート以上のサブリースがありましたが、2025年第2四半期には420万平方フィートに減少（2022年以来最も低い水準で、やや改善傾向）しましたcushmanwakefield.com。スコッツデールでは、最近の1年間で約483,000平方フィートのオフィススペースが減少し、入居よりも縮小や撤退する企業が多かったことが分かりますwilliamsluxuryhomes.com（純吸収がマイナス）—これは明らかに供給過剰のサインです。

しかし、すべてが悲観的というわけではありません。フライト・トゥ・クオリティが進行中です。主要エリア（スコッツデール・クォーター／キアランド周辺、ダウンタウンのウォーターフロント沿い、カヴァソンなど）の最高級クラスAオフィスは引き続きテナントを惹きつけています。これらのビルは高い入居率を誇り、場合によってはウェイティングリストもあるほどで、企業は従業員を呼び戻すためにより良いスペースへ集約しています。例えば、シェア・ブルバード沿いの36万6,000平方フィートのクラスAビルが7,150万ドルで完全入居のまま売却されました—これは投資家がスコッツデールの高品質オフィスに長期的な価値を見出している証拠ですwilliamsluxuryhomes.com。一方、設備の少ない老朽化したオフィスビルは苦戦しています。

オフィスの見通しは、最悪期を脱したとの慎重ながらも楽観的なものです。市場アナリストは、経済成長と一部企業の再拡大により、空室率が徐々に低下傾向になると予想しています。Cushman & Wakefieldは、フェニックスのオフィス空室率が2025年第1四半期に27.8%へと低下、以前の28%以上から改善したと指摘しており、スペースがゆっくりと吸収され始めた転換点を示していますassets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com。特にスコッツデールでは、今後しばらくは賃料成長が横ばいから年1%程度にとどまる可能性が高いとされていますwilliamsluxuryhomes.com。これは実質的に賃料の安定を意味し、家主は賃料を上げるよりも空室を埋めることに注力しています。2026年に一部予測通り金利が下がれば、企業の見通しが改善し、リース契約に前向きになる可能性があり、需要が高まるかもしれませんwilliamsluxuryhomes.com。また、スコッツデールの雇用成長—特に金融、テクノロジー、ヘルスケア分野—が、将来的にオフィス雇用とスペース需要を押し上げる可能性もあります。しかし現実的には、リモートワークが定着しているため、スコッツデールのオフィス回復は緩やかになるでしょう。2025～2026年まではテナント優位の市場が続くと予想され、オフィスを必要とする人には選択肢や好条件が豊富にあります。投資家にとっては、リース状況が改善しなければ、古いオフィス物件が（住宅やラボスペースなどへの）用途変更の候補となるかもしれません。

小売・ホスピタリティ—堅調かつ好調: スコッツデールの小売不動産ははるかに良好な状況です。同市は小売の中心地であり、スコッツデール・ファッション・スクエアのような高級モールから、オールドタウンの趣あるブティック街、郊外を支えるパワーセンターまで揃っています。2025年第2四半期時点で、フェニックス都市圏の小売空室率はわずか5.1%で、1年前の5.0%からほとんど変化していませんcushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。つまり、小売スペースの需要は非常に高く、スコッツデールも例外ではありません。実際、スコッツデールの主要な小売エリアではテナントの順番待ちが発生し、空室率も5%未満と非常に低い状況です。小売業はアリゾナ州の人口増加と、パンデミック後に消費者が店舗や飲食店に積極的に戻ったことの恩恵を受けました。さらに、近年大規模なショッピングセンターの新規建設が少なく、供給が逼迫しています。

スコッツデールの観光業と裕福さは優位性をもたらしています：この都市は年間1,100万人以上の観光客を惹きつけており、citizenportal.ai、その多くがショッピングや食事を楽しみ、小売売上を後押ししています。スコッツデール・ウォーターフロントやオールドタウンのようなエリアは、トレンディなレストラン、美術ギャラリー、ナイトライフが盛り上がる活気ある複合用途ゾーンへと変貌しました。2025年のスコッツデールでは、体験型小売のトレンドが見られます。例えば、高級フィットネススタジオ、エンターテインメント施設、没入型アートインスタレーションなどが、従来型の小売スペースに進出しています。家主たちはショッピングセンターの relevancy を保つため、積極的にテナント構成をキュレーションしています。

小売賃料は需要により緩やかに上昇しています。スコッツデールの良い店舗立地では、歩行者数に応じて1平方フィートあたり40～60ドルのトリプルネット賃料が見込めます。一部の小売業者が慎重なのは、経済状況（インフレや人件費）やEコマースとの競争が理由です。しかし、多くの小売業者はスコッツデールの人口動態（高所得層と観光客）を狙って出店しています。そのため、Nobuのレストラン開業、新しい高級車ディーラーや高級食料品店の進出といった拡大が見られます。

ホスピタリティ部門（ホテル、リゾート）も2021～2023年にスコッツデールで力強く回復し、2025年も堅調です。リゾートの稼働率と客室単価は、アメリカ人の国内旅行増加により過去最高を記録しました。多くのスコッツデールのホテルが改装され、新規ホテルも計画されています（前述のHyatt Studiosの長期滞在型ホテルも在庫を増やします）。一つの逆風要因は、フェニックス都市圏でホテル建設が急増し、2026年までに競争が激化する可能性があることです。しかし、スコッツデールはレジャーや会議の一流ブランドとして、地域トップクラスのホテルパフォーマンスを維持するでしょう。

インダストリアル＆フレックス – 高い需要と新規供給: インダストリアル不動産は、Eコマース、製造業、人口増加のおかげでフェニックス都市圏市場の花形です。スコッツデールはフェニックス西バレーの一部のようなインダストリアル拠点ではありませんが、フレックススペースや小規模インダストリアルで地元企業を支える役割を果たしています。スコッツデールのインダストリアル在庫の多くはエアパーク周辺にあり、軽製造、倉庫、ショールームがオフィスと並んで存在します。歴史的に、スコッツデールのインダストリアル空室率は非常に低く（しばしば5％未満）、土地制約で新規供給が限られ、裕福なスコッツデール近隣の物流需要（キッチンリフォーム業者、医療機器組立、高級車保管など）に対して堅調な需要がありました。

しかし、地域的には多くの新しい工業用物件の供給が進んでいます。フェニックスでは2022年から2024年にかけて3,000万平方フィート以上が建設中でした。これは米国でも最も活発な市場の一つです。このため、都市圏全体の工業用空室率は2025年第2四半期に約13.3% cushmanwakefield.comまで上昇しました。これは、以前は一桁台だったのが、多くの新築倉庫が一度に市場に出たためです。フェニックス西側のメガ倉庫（グッドイヤー、バックアイなど）がこの上昇に寄与しました。しかし、これらは50万平方フィート以上の大型施設であり、スコッツデールの工業用物件はより小規模なユニットやニッチな施設が多く、依然として高い稼働率を維持しています。実際、地元デベロッパーのCreation社は、地域の現代的な工業スペース需要に応えるためにノース・スコッツデールで「The Loop」工業プロジェクトを開始しています mileszimbaluk.com。スコッツデールで新しい工業用物件が登場するのはやや珍しく（地価が高いため）、これは特にラストワンマイル配送やハイテク製造スペースなど、スコッツデールの住所を求める特定の需要があることを示しています。

この地域の工業用賃料は、需要の高まりにより急速に上昇しています（数年で二桁％の増加）。スコッツデールの小規模倉庫は、トリプルネットで1平方フィートあたり15ドル以上で賃貸されることもあり、これは多くの中西部都市の6～8ドルと比べて高い水準です。多くの企業がスコッツデールの顧客基盤に近いことにプレミアムを支払う意欲を持っています。

工業用市場の見通しは長期的に非常に良好です。フェニックスの立地と成長は、同市を流通・製造の新たな拠点にしています（特にサプライチェーンが沿岸港湾から多様化する中で）。スコッツデール自体も波及効果を受ける可能性があり、例えばハイテク企業や航空宇宙企業が、地域に住む熟練労働者を惹きつけるためにスコッツデール近郊に小規模施設を設けることも考えられます。工業用市場のリスクがあるとすれば、短期的な供給過剰です。前述の通り、新築ラッシュで一時的に空室率が上昇しましたが、フェニックスの強い工業用リース需要を考えると、今後数年でそのスペースは吸収されると専門家は見ています（需要は依然として多くの都市を上回っています）。2026～2027年には都市圏の工業用空室率が再び引き締まり、賃料も引き続き上昇傾向（ただしより緩やかで健全なペース）になる可能性があります。スコッツデールでは土地が制約となります。新たな工業用物件を建設できる場所はごくわずかしかありません。そのため、既存の工業用不動産の価値が、希少なイーストバレーの立地を求める利用者間の競争で上昇する可能性があります。新しいLoop開発は注目すべき案件で、もし早期にリースが決まれば、スコッツデールでさらなる工業用・フレックス開発が実現可能であることを示すでしょう。

全体的な商業投資環境: 投資家は、スコッツデールの商業用不動産を、その地域の人口動態のおかげで比較的安全な投資先と見なしています。スコッツデールのストリップモールやオフィスビルのキャップレートはアリゾナ州内でも最も低い水準にあり（つまり価格が最も高い）、安定性が高く評価されていることを反映しています。例えば、スコッツデールの満室の小売センターは5～6％のキャップレートで取引されることがありますが、フェニックスのあまり裕福でない地域の同様のセンターでは7％以上になることもあります。現在の高金利はキャップレートの上昇圧力となり、一部の商業物件の価値を下げていますが、スコッツデールの質の高い資産には依然として強い買い手の関心があります。また、地元の一部のプレーヤーはアダプティブ・リユースにも取り組んでいます。例えば、時代遅れのオフィスビルを住宅に転用できるか？商業施設の10％を住宅に転用することを推進する新しい州法は、特にオフィスの空室が続く場合、創造的なプロジェクトを後押しするかもしれませんkjzz.org。スコッツデールのゾーニングや地域住民の反発は再開発の障壁となることがありますが、今後数年で、業績不振の商業用地を複合用途や住宅に転用する提案が増えるかもしれません。

まとめると、スコッツデールの商業用不動産は複雑な状況を示しています。小売とホスピタリティは活況で、消費と観光に支えられています。工業系は堅調ですが、新たな供給を吸収する必要があります。そしてオフィスは遅れをとっており、働き方の大きな変化からの回復途上です。しかし、オフィス市場にも明るい兆しがあり、全体としてスコッツデールの商業活動は新たなトレンドに柔軟に適応しています。

地域経済要因: 雇用、人口、移住の影響

いくつかの地域経済のトレンドがスコッツデールの不動産市場を支えており、現在の状況と今後の見通しの両方に文脈を与えています。多くの点で、スコッツデールの強い経済が、高金利にもかかわらず不動産を比較的堅調に保っている基盤となっています。

堅調な雇用成長: スコッツデールは全国平均を上回る健全なペースで雇用を増やしています。市の経済開発チームはしばしば、スコッツデールの人口増加率（年間約1.4%）と雇用成長率が全米平均の2～3倍であるcitizenportal.aiと述べています。この成長を牽引している主な産業は、テクノロジー、金融、医療、バイオメディカル、観光、そして企業本社/バックオフィス業務です。実際、スコッツデールの5つの産業分野（バイオテクノロジー、医療技術、ビジネスサービスなど）はアリゾナ州平均よりも速い成長を示しており、スコッツデールがハイテク・高スキル雇用の磁石であることを際立たせています。スコッツデールの失業率は非常に低く、2025年初頭時点で約2.7%citizenportal.aiと、アリゾナ州平均（約4～5%）よりも大幅に良好です。実質的にスコッツデールはほぼ完全雇用状態であり、企業はしばしば地元の有資格者よりも多くの求人を抱えています。

この地域の主な雇用主には、HonorHealth（医療システム）、CVS Health（大規模な薬局福利厚生オフィス）、Vanguard（大規模キャンパスを持つ投資運用会社）、Nationwide Insurance、そしてテック企業やスタートアップの集積があります。成長は続いており、市は新たな雇用を生み出すいくつかの大規模プロジェクトを発表しています。例えば、Mac Innovation Park（ビジネスパーク開発で新たなオフィスやR&Dスペースをもたらすと推定）、ASM Americaの新しい半導体本社、そしてBanna Health & Wellness Campuscitizenportal.aiなどです。これらのプロジェクトはそれぞれ、今後数年で数百から数千の雇用を生み出すと見込まれており、それが労働者やその家族の住宅需要を生み出します。例えば、半導体企業（ASMや近隣フェニックスのTSMCなど）は高給のエンジニアを呼び込み、彼らはしばしばスコッツデールのような質の高い住宅を求めます。

さらに、スコッツデールは広域なフェニックス都市圏の成長ストーリーの恩恵も受けています。メトロ・フェニックスは雇用創出で常に全米トップクラスにランクインしています。2025年にはアリゾナ州の雇用創出が記録を更新し、年の前半だけで24,000件以上の新規雇用が発表されましたazbigmedia.com。その多くはイーストバレーやフェニックス北部にあり、スコッツデール住民も通勤可能です。たとえ職場がテンピやフェニックスにあっても、多くの人がライフスタイルを求めてスコッツデールに住み、通勤しています。したがって、スコッツデールの住宅需要は隣接都市の雇用ブームによって間接的にも押し上げられています。

人口と移住: フェニックス都市圏は全米でも最も成長の早い地域の一つであり、スコッツデールもその成長を共有しています。スコッツデールの公式人口は約24万3,000人（2025年推定）で、今も増加中です。特筆すべきは、サンベルトの一部都市が主に中流家庭の国内移住に依存しているのに対し、スコッツデールは裕福な移住者、例えば経営幹部、退職者、どこでも働けるリモートワーカーなども多く引き寄せている点です。マリコパ郡（フェニックス地域）への純移住は毎年大きくプラスであり、カリフォルニア、イリノイ、ワシントンなど生活費の高い州からの人々の移住が原動力となっています。Redfinのデータによると、2025年にスコッツデールへの移住を検討しているオンライン住宅検索者の出身都市トップはシカゴ、シアトル、ロサンゼルス、ダラス、ベイエリアredfin.com redfin.comです。これは、カリフォルニアの高額住宅を売却してスコッツデールで購入する人や、日差しを求める中西部出身者などの逸話的証拠とも一致します。

アリゾナ州内では、スコッツデールはフェニックス／スコッツデールでの仕事のために移住する経営幹部や専門職の転居先としてよく選ばれます。また、季節居住者（スノーバード）、つまり寒冷地から冬の間だけ滞在する人々にも人気で、その一部は最終的に定住（特にリタイア後）することもあります。国際的な移住は小さいながらも無視できず、例えばカナダ人にはスコッツデールは大人気（カナダ人の冬季滞在者コミュニティも大きい）で、ヨーロッパ人がここに別荘を購入することもあります。

人口統計: スコッツデールの人口は高齢化傾向（中央値年齢約47歳）かつ高所得（世帯年収中央値約11万5,000ドル、全米中央値約6万5,000ドル）で、基本的に高所得かつ一部リタイア層のコミュニティです。これが不動産市場に与える影響として、ラグジュアリー住宅やセカンドハウス、また高齢者向けの医療施設やアメニティへの安定した需要があります。しかし近年は活気あるライフスタイルに惹かれた若いプロフェッショナルも増えており、オールドタウンのようなエリアは若い雰囲気もあります。市内の優れた学校や低犯罪率は（経済的に余裕のある）家族層を引きつけており、良い学区の一戸建て住宅の需要を維持しています。

観光の影響: スコッツデールの大きな経済的原動力は観光業です。年間1,100万人以上の観光客が、晴天、ゴルフコース、リゾート、イベント（バレット・ジャクソン自動車オークション、フェニックスオープンゴルフ、スコッツデール馬術ショーなど）を目当てに訪れますcitizenportal.ai。観光は多大な収益（ホスピタリティ関連の雇用、ホテル宿泊税など）を生み出し、住宅市場にも影響を与えています。多くの観光客がライフスタイルを体験した後、セカンドハウスを購入したり、永住を決めたりするのです。活発な観光業は短期賃貸市場も支え、リゾート風物件の需要を高めています。

これが不動産に与える影響: これらすべての要素――雇用成長、移住、富――が不動産需要に直接つながっています:

高い雇用成長率＋低い失業率＝収入を得て家を購入または賃貸できる人が増えることを意味します。また、通常は賃金も上昇傾向にあり（雇用主が人材獲得で競争するため）、これが人々の高い住宅価格への対応力を高めます。
人口増加率は年間約1～2％と小さく見えますが、人口約24万人の都市では毎年数千人の新住民が増えることになります。新しい世帯ごとに住宅が必要となるため、供給への圧力が続きます。
裕福層の流入は、多くの購入者が多額の現金や資産を持っていることを意味します。これがスコッツデールの市場が堅調だった一因であり、多くの購入者は住宅ローンを必要とせず、または多額の頭金を支払えるため、高金利の影響を和らげています。現金購入者（スコッツデールの高級市場で一般的）は引き続き活発で、ある地元専門家によれば、現金取引はスコッツデールの裕福な購入者の間で依然として一般的であり、交渉で優位に立てるとのことです。mileszimbaluk.com。2023年には、スコッツデールの一部の郵便番号で売買の約30～35％が現金取引でした。
多様な経済基盤（テクノロジー、医療、金融、観光）はスコッツデールに強さをもたらします。たとえば、ある分野が低迷しても他の分野が補うことができます。全国的なテック業界の不況があっても、スコッツデールの観光や医療分野は堅調で、雇用を支えます。この安定性は不動産投資家にとって魅力的であり、大きな景気後退のリスクを下げます。

しかし、いくつかの課題もあります:

労働力不足: 皮肉なことに、スコッツデールの非常に低い失業率は、特に低賃金労働者にとって住宅が高すぎるため、企業が労働者を見つけるのが難しいことを示しています。これが解決されなければ、事業拡大が制約される可能性があり、またはより多くの通勤者が市外から流入し（交通渋滞が増加）、問題となるかもしれません。
都市圏内の人口移動: 一部の若いテックワーカーはフェニックス中心部やテンピの都会的な雰囲気を好むため、スコッツデールはその層を惹きつけるために（ダウンタウンのコンドミニアムなどで）引き続き適応する必要があるかもしれません。スコッツデールは歴史的に「リゾート郊外」のイメージでしたが、嗜好は変化しており、他のトレンディな都市部を選ぶかもしれない人材に対して競争力を維持したいと考えています。
高齢化: ベビーブーマー世代が高齢になるにつれ、一部はダウンサイジングやスコッツデールからの転出（例：他地域の成人した子どもの近くに移る、健康上の理由など）を選ぶかもしれません。これは徐々に住宅供給を増やす（供給面では良い）一方で、スコッツデールがリタイア層向けサービス以外にも経済を多様化し続ける必要があることも意味します。

移住パターン: スコッツデールの住民が引っ越す際にどこへ行くのかも興味深い点です。Redfinのデータによると、スコッツデールの住宅購入希望者の約30%がスコッツデールからの転出を検索しており（70%は地域内にとどまる）、redfin.com。転出先として人気なのは、Prescott Valley、Show Low、Flagstaffといったアリゾナ州内の小規模な地域redfin.com redfin.comで、これらはしばしばより涼しく、田舎の雰囲気があり、リタイアした人が環境を変えるために移住したり、住宅を売却してより安価な住居を求める人が向かう場所です。これは一つのサイクルを示唆しています。長年の所有者が売却して静かな場所へ移り、新しい移住者が流入する。その入れ替わりが高級物件の在庫（例：リタイア層が高級住宅を売却）を増やす一方で、新たな需要の流入も確保されます。

まとめると、スコッツデールの経済的基盤は非常に強固であり、人口の増加と富裕層の多さ、豊富な雇用が特徴です。これが不動産価値を支え、市場を深刻な下落から守っています。人々がスコッツデールを働き、住み、遊ぶのに魅力的な場所と感じる限り、不動産への根強い需要が続くでしょう。現在、地域政策は経済成長が住宅不足によって妨げられないように（そのための新しい住宅法）、経済と住宅供給が連動して成長する必要性を認識しています。今後しばらくは、スコッツデールの経済は上昇基調を維持し、不動産所有者にとって好材料となりそうです。

不動産に影響を与える規制・ゾーニングの変化

近年、州および市レベルで規制やゾーニングの動向がいくつか現れており、これがスコッツデールの不動産市場に影響を与える可能性があります。これらの政策変更は、アリゾナ州全体で見られる急速な成長、住宅の手頃さの問題、地域社会への影響への対応です。注目すべき主な分野は以下の通りです。

1. アリゾナ州プロ住宅法（2023年）: 2023年、アリゾナ州議会は州全体の住宅不足を緩和することを目的とした超党派の法案を可決しました。スコッツデールにとって特に重要だったのは次の2つです。

HB 2720 – アクセサリー住居ユニット（ADU）: この法律は本質的に、ADU（カシータやグラニーフラットとも呼ばれる）に対する市の禁止を無効にします。これは、都市に対して、合理的な規制のもとで、単一家族用ゾーンの住宅所有者が自分の敷地にADUを建設または改築することを認めるよう義務付けています。具体的には、この法律は、ADUに対して（大きな敷地面積や過度なセットバックなどの）過度に制限的な要件を自治体が課すことを防ぎますrsnlawaz.com yourvalley.net。この目的は、既存の住宅街で小規模な賃貸や親世帯用スイートを可能にすることで、住宅供給を緩やかに増やすことです。
HB 2297 – 商業スペースのアダプティブリユース: この法律は、都市に対して、商業用または複合用途ビルの一定部分を住宅用途に転用することを認めるよう義務付けています。文言はやや複雑で、「商業ビルのスペースの10％を超えない範囲で」住宅化を認めなければならないとされています。これは、おそらく使われていないオフィスや小売スペースをアパートやコンドミニアムに創造的に再利用することを促進するためですkjzz.org kjzz.org。

スコッツデールの対応：スコッツデール市議会は、これらの州法について消極的であり、地方のゾーニング管理への侵害と見なしていました。2024年末、遵守の期限が迫る中、市議会はADU（付属住宅）と適応的再利用を実施する条例を可決しましたが、「影響を制限するための調整」を加えましたkjzz.org kjzz.org。ADUについては、スコッツデールは、連結型、独立型、制限付きの手頃なADUを認める規則を作成しました（情報ページによる）scottsdaleaz.govが、厳格なデザイン基準や所有者居住要件を含め、地域の特性を維持しようとした可能性が高いです。一部の市のリーダーは、ADUが短期賃貸（パーティーハウス問題の拡大）に使われる可能性や、州法が「私たちの地域社会への攻撃」であることに懸念を示しましたkjzz.org kjzz.org。それでも、2025年時点でスコッツデールの住宅所有者は、以前よりも自由にADUを設置できるようになり、市内の賃貸ユニットが徐々に増加する可能性があります。今後、ガレージの改装や裏庭にカシータ（小さな離れ）が増えるかもしれません――多世代同居や賃貸収入に有益です。

商業施設の再利用法については、スコッツデールは「10％以内」を「1％まで低くできる」と解釈しようとしました。市は、対象となる転用を建物のわずか1％に制限する条例を可決しましたkjzz.org。これに対し、法案の提案者からスコッツデールが法律に違反しているとの警告が出されましたkjzz.org kjzz.org。この争いは続くかもしれませんが、もし施行されれば、一部のストリップモールやオフィスビルの床面積の最大10％までがアパートに転用される可能性があります（例：オフィスの2階を住宅ユニットに転用）。現時点では、この法律の下でスコッツデールで大規模なプロジェクトは公表されていませんが、今後注目すべき分野です。オフィスの空室率が高止まりすれば、不動産所有者がより多くの住宅転用を求めるかもしれません。

2. 短期レンタル規制: アリゾナ州は、2016年の州法により都市が短期レンタル（STR）を禁止することを禁じていたため、歴史的に短期レンタルに対して寛容でした。観光地であるスコッツデールではAirbnbが急増し、その一部は静かな住宅街で「パーティーハウス」と化しました。住民は騒音、ごみ、安全面の問題に不満を募らせました。2022年から州は若干姿勢を緩和し、都市に一定の規制権限を認めました。スコッツデールはこれを最大限に活用しました:

2023年、スコッツデールはすべてのSTRオーナーに年次の市ライセンス（250ドル）の取得と、近隣住民へのレンタル通知、賠償責任保険の加入、ゲストの性犯罪者バックグラウンドチェックの実施を義務付けましたavalara.com avalara.com。これによりSTRの登録簿が作成され、監督体制が強化されました。
2024年5月、スコッツデールはSTRでの「迷惑パーティー」取り締まりを目的とした条例を可決しました。新ルール（2024年6月6日施行）は、いくつかの重要な点を定めています: STRで大規模な迷惑パーティーを主催するイベントプロモーターに責任を負わせる、警察に非居住ゲストの退去権限を与える（迷惑行為が宣言された場合）、そして21歳未満へのレンタルを全面禁止することですavalara.com avalara.com。これらの措置は「パーティーマンション」ビジネスモデルを抑止することを目的としています。

市のリーダーシップは、州法の範囲内でSTRの影響を抑えるために「考えうるあらゆる手段」を使うと表明していますavalara.com avalara.com。実際、スコッツデールのSTR投資家にとって環境はより厳しくなっています。違反に対する罰金が設けられ、継続的な違反者はライセンスを失う可能性があります。Airbnb投資を検討する購入者は、慎重に規則を守らなければ罰則のリスクがあります。今後、より厳格な取り締まりにより問題のあるSTRは減少するかもしれませんが、STR市場自体がなくなることはないでしょう ― スコッツデールはそれほど人気が高いのです。むしろ、よりプロフェッショナルなSTR業界と責任あるホスト（そして観光客に転嫁される可能性のある高コスト）が期待されます。

3. 区域区分の変更 & 開発承認: スコッツデールの市議会および都市計画委員会は、個別に地域区分変更の提案を定期的に扱っており、これが地域開発に影響を与えることがあります。高さと密度（オールドタウンの場合）: スコッツデールは近年、オールドタウン・キャラクター・エリア・プランを更新し、特定の地区（例えばゴールドウォーター・ブルバード周辺では最大150フィートまで）で高層建築を認めるようになりました。しかし、ダウンタウンの高層ビルについては継続的な議論と地域住民からの反発があります。2023～2024年には、一部のプロジェクトが高さや密度のボーナスを求めて公聴会が開かれました。これらの決定の結果は、建設可能なユニット数に影響します。例えば、提案されたコンドミニアムタワーが住民の反対で縮小された場合、新たに供給される住宅が減ることになります。これまでのところ、スコッツデールは「南西部の魅力」を保ちながらダウンタウンの成長を促進しようと、微妙なバランスを取っています。ノース・スコッツデールの区分変更: 時折、広大な土地（州信託地やゴルフコースなど）が開発対象となります。例として、1,975戸のアパートとホテルを含む州有地の開発計画があり、「住宅不可」から住宅利用への区分変更が必要でしたcoalitionofgreaterscottsdale.org。市はこのような大規模な変更を慎重に審査し、しばしば緑地や交通改善などを条件に交渉します。大規模開発を狙う投資家は、この慎重なプロセスを乗り越える必要があります。インフラ & 大企業向け区分: 2023年のAxonキャンパスの区分変更は象徴的な事例で、市はAxonの計画（従業員向け住宅を含む）に合わせて区分を修正しましたwhsv.com azfamily.com。市は基本的に経済開発に前向きであり、主要雇用主の誘致のために区分に柔軟に対応することがあります。同様に、スコッツデール・エアパークのようなエリアでも、必要に応じて高層オフィスビルや駐車場の建設を認めるため、定期的に区分が更新されています。

4. 水政策と開発制限: これはゾーニングコードの問題ではありませんが、アリゾナ州の水規制は不動産開発能力に直接影響します。2023年には注目を集めた事例が発生しました。未編入地域のリオ・ヴェルデ・フットヒルズ（スコッツデールのすぐ外側）で、スコッツデール市が干ばつ懸念のために水の供給（これまでトラックで運搬していた）を停止しましたazgovernor.gov。これにより、2023年に州が緊急措置として水の配送を手配しましたが、水不足が現実であることが浮き彫りになりました。州には新しい分譲地に対して100年保証水供給ルールがあり、開発業者は100年間の水の確保を証明しなければなりません。2023年6月、アリゾナ州当局はマリコパ郡（フェニックス地域）の一部で、計画されているすべての住宅に十分な地下水がないと発表し、代替水源が見つからない限り将来のスプロール開発が事実上停止されました。スコッツデールは主にセントラル・アリゾナ・プロジェクトを通じてコロラド川の水を利用していますが（現在はTier 1の供給制限下）cap-az.com、干ばつが続けば今後数年で供給削減の可能性があります。市は水を貯蔵し、多くの場合再生水を灌漑に利用しているため、新興の郊外コミュニティよりも有利な立場にあります。しかし、深刻な供給削減があれば、スコッツデールは新規の水道接続を制限したり、水を多く使う開発（大きな芝生やゴルフコースなど）を抑制せざるを得なくなるかもしれません。

要するに、アリゾナの無制限成長の時代は、限られた水資源という現実に直面しているのです。開発業者は、例えば農家から水利権を購入する（新しい「農地から都市への」移転法が可決）などの対応をしていますkjzz.org。スコッツデールの不動産は今のところ水問題で直接停止されたことはありません（リオ・ヴェルデへの水供給拒否は市民優先のため）が、賢い投資家は水政策に注目しています。今後はゼリスケープ（乾燥地向け植栽）を奨励する造園規則や、新築物件への水インフラに対するインパクトフィーの引き上げが予想されます。また、新築住宅により水効率の高い住宅や設備を義務付ける議論もあります。

5. その他の注目すべき規制:

短期賃貸税: アリゾナ州では、STR（短期賃貸）ホストはホテルと同様にTPTライセンスを通じて宿泊税を支払う必要がありますavalara.com。Airbnbなどのプラットフォームは現在これを自動的に徴収しています。これはSTRを制限するものではありませんが、かつてあった「抜け道」の優位性を減らしています。
環境およびデザイン基準: スコッツデールは厳格なデザイン審査で知られています。例えば、建物のカラーパレット、高さ、砂漠の保全などに関する規則です。これらは景観（特に北部の景勝地）を維持するために引き続き適用されています。また、市には「ダークスカイ」条例があり、特定の地域での光害を制限しています。これらの規制は新しいものではありませんが、開発コストやスケジュールに影響を与えています。
手頃な価格の住宅へのインセンティブ: スコッツデールでは、これまで大規模な手頃な価格の住宅義務はありませんでしたが、最近はその議論が高まっています。最近承認されたアパートの中には、自主的に手頃な価格のユニットを含むものもありました。住宅の手頃さがさらに悪化すれば、市や州がインクルージョナリーゾーニングや手頃な価格のプロジェクトへのさらなるインセンティブを導入する可能性があり、開発の構成がやや変化するかもしれません。

まとめると、スコッツデールおよびアリゾナ州の政策変更は、住宅不足の緩和を目指して一部の開発制約（ADU、複合用途への転換）を徐々に緩和しつつ、同時に他の分野（短期レンタル、水使用）では負の外部性に対処するために厳格化しています。不動産関係者はこれらの変化に注意を払うべきです。例えば、投資家は新しいADU規則を活用してカシータ（離れ）を追加し賃貸収入を得ることができますが、パーティー用Airbnbとしてのみ利用するために住宅を購入する場合は規制上の逆風に直面する可能性があることも認識しておくべきです。最終的に、これらの規制はより持続可能でコミュニティに優しい成長を導くことを目指していますが、その効果がどれほど発揮されるかは今後数年で明らかになるでしょう。

2026～2028年予測: スコッツデール不動産の今後

今後を見据えると、スコッツデールの不動産市場は安定した緩やかな傾向を示すと予想されており、激しい変動は見込まれていません。複数の予測や専門家の意見によれば、持続可能な成長の時期に入るとされており、2020年代初頭のジェットコースターのような動きの後の一息となりそうです。2026年、2027年、2028年にかけて予想されることは以下の通りです。

住宅価格の予測: コンセンサスとしては、スコッツデールの住宅価格は今後数年間で徐々に上昇し、インフレ率とほぼ同じペースで推移すると見られています。地元の不動産専門家は、スコッツデールでは年間2%から4%程度の値上がりを予測していますmileszimbaluk.com。つまり、1年で20%もの急騰が再び起こる可能性は低いですが、今後も需要が続き新規供給が限られていることから、毎年数パーセントの上昇は見込まれます。2028年までには、現在の水準から合計10～15%程度の住宅価値の上昇になる可能性があります。参考までに、NARやFannie Maeなどの全国的な予測もこの緩やかな成長見通しと一致しており、米国全体の住宅価値は2020年代半ばに年間約3～5%上昇すると見込まれていますrealwealth.com realwealth.com。スコッツデールもこの範囲内、むしろその上限に近い成長が期待されます（人気の高さから）。ただし注意点として、高級セグメントはやや好調になる可能性があります。アリゾナの一部の専門家は、高級市場は全体が横ばいでも「急騰を享受する」と考えていますfhtimes.com。スコッツデールの高級物件は（富裕層は金利の影響を受けにくいため）平均以上の値上がりが見込まれる一方、中間層市場は手頃さの制約から横ばい傾向になるかもしれません。

販売件数と市場バランス: 住宅販売活動は、金利の新たな常態に人々が慣れることで2026年までにやや回復すると予想されます。過去1年間は販売件数が減少しており（2025年半ばのスコッツデールの販売は前年比約7～10%減）redfin.com、金利が安定または低下すれば、買い手・売り手ともに市場に戻るでしょう。米国全体の中古住宅販売は2025年に2%～5%の緩やかな増加が見込まれておりazbigmedia.com、今後もその傾向が続く可能性があるため、スコッツデールでも取引件数が徐々に増加すると考えられます。基本的に、2022～2024年に引っ越しを先送りした人々の潜在的な需要が、状況が好転することで一気に表面化する可能性があります。2026～27年には、ミレニアル世代が本格的な住み替え適齢期を迎え、スコッツデールのファミリー向け住宅への需要がさらに高まるかもしれません。

市場は比較的バランスが取れている状態が続く可能性が高いです。極端な売り手市場（在庫が1か月未満）の時代は、今のところ過ぎ去りました。逆に、深刻な買い手市場（価格の暴落）も予想されていません。なぜなら、人口や雇用の増加が需要を支えるからです。代わりに、スコッツデールは中立的な範囲、つまり在庫が4～6か月程度の状態が今後数年続くかもしれません。買い手は慌てずにチャンスを得られ、現実的な価格設定をする売り手は成功を収めるでしょう。もし住宅ローン金利が2027年までに大きく下がれば（一部の予測では2028年までに5.5%を下回る可能性も）realwealth.com、一時的に買いが活発になり売り手有利に傾くかもしれませんが、それによって新たな売り物件も増え、市場の均衡が保たれるでしょう。

金利と購入可能性: 大きな変動要因は住宅ローン金利の動向です。短期的（2025～2026年）には、多くのアナリストが金利は6%台半ばから後半で推移すると見ていますrealwealth.com。これは購入可能性にとって逆風となり、価格上昇を抑制します。2027年または2028年までにインフレが抑えられれば、FRBが金利をさらに下げる可能性もあります。楽観的なシナリオでは、2028年までに30年固定金利が5%台に戻る可能性もありますrealwealth.com。そうなれば、購買力が高まり、価格上昇が加速する（後半の年で年5～6%の上昇になるかも）可能性があります。ただし、これは保証されていません。経済が好調なら金利が6%前後にとどまる可能性もあります。したがって、計画を立てる際は、金利が徐々に下がり、2027年にはやや追い風になると想定してください。

新築と在庫の見通し: スコッツデールでは、土地が限られており、比較的厳しいゾーニング規制もあるため、大量の新築住宅建設は見込めません。しかし、現在進行中のプロジェクト（Optimaのコンドミニアム、One Scottsdale、George Kurtzの1,200戸プロジェクトなど）は2026～2028年にかけて供給が始まります。これらは在庫を増やすことになります。例えば、Optima McDowell Mountain Villageでは2026年頃までに420戸の高級コンドミニアムと970戸のアパートが予定されています（この多段階プロジェクトが完成すれば大きな追加となるでしょう）。One Scottsdaleの住宅や北部の1,200戸も10年後半に登場する可能性があります。アパート建設は広域で活発で、フェニックス都市圏では数万戸が建設中です。2025～2027年には多くが完成し、家賃上昇をさらに抑える可能性があります。一戸建て住宅については、スコッツデールはほぼ開発し尽くされており、小規模な分譲地を除けば、大規模な一戸建て建設は主にクイーンクリークや西フェニックスなどの郊外で行われています。したがって、スコッツデールの住宅供給は緩やかにしか増えません。これに安定した需要が加わることで、緩やかな価格上昇が見込まれます。

主要市場セグメントの予測:

高級住宅（100万ドル以上）：引き続き堅調に推移する可能性が高いです。多くの高級住宅購入者は現金で支払っており、金利に依存しない資産を持っています。株式市場が回復すれば（そうなると仮定して）、高級不動産もそれに追随する傾向があります。スコッツデールの高級セグメントは、年間3～5％程度の値上がりが見込まれ、ベビーブーマー世代がライフスタイル市場にリタイアし続けることで取引量も増加するかもしれません。ただし、世界経済の状況が注意点ですが、スコッツデールの高級住宅の魅力は根強いです。
中価格帯住宅（50万～100万ドル）：このセグメントは、最も地元の収入や金利に連動しています。価格上昇はここが最も遅く、年率約2％程度で、賃金上昇と同程度にとどまるかもしれません。もし金利が下がれば、より多くの買い替え需要が流入し、このセグメントが急増する可能性もあります。しかし、金利が高止まりすれば、インフレ調整後ではほぼ横ばい、つまり名目上は小幅な上昇にとどまると予想されます。
エントリーレベル＆コンドミニアム（50万ドル未満）：スコッツデールで50万ドル未満の物件は比較的少ないですが、コンドミニアムや築年数の古いタウンホームがこの価格帯を埋めています。これらは相対的な手頃さから実際に需要が高まる可能性があり、希少性ゆえにやや速いペース（年率4％程度）で値上がりするかもしれません。
賃貸物件：地域全体の家賃上昇率は2028年まで年率約2～3％と予測されていますrealwealth.com realwealth.com（前述）。スコッツデールでは、多くのアパートが建設されたため、この範囲の下限で家賃が上昇するかもしれません。しかし、スコッツデールの一戸建て賃貸（新規供給がない）は、アパートよりも家賃上昇が速くなる可能性があります。全体として、借り手は大きな家賃の緩和を期待すべきではなく、家賃は徐々に上昇し続けるでしょうが、2021年のような大幅な上昇は起こりにくいでしょう。アパートの新規供給が増えることで空室率はやや上昇するかもしれませんが、スコッツデールのような人気サブマーケットでは、空室率は比較的低く（5％以下）にとどまるでしょう。
商業用不動産：2026～2028年までに、オフィスの空室率は雇用成長が続けば徐々に低下するはずです。スコッツデールのオフィス空室率は約19％から2028年までに15％程度に下がる可能性がありますが、依然として高水準であるものの、健全な方向に向かうでしょう。リモートワークの傾向が劇的に逆転しない限り、オフィス空室率が10％未満に戻ることは期待できません。小売はおそらく堅調に推移し続けるでしょう。新たな小売スペースの供給はほとんどなく、人口や観光の増加とともに小売需要も伸びるため、小売賃料はじわじわ上昇し、空室率は5％以下にとどまるはずです。工業用不動産は、新しい倉庫が埋まれば再び需給が引き締まるかもしれません。2028年までにフェニックスの工業用空室率は8～10％未満に戻る可能性があり、賃料も上昇するでしょう。スコッツデールの工業用スペースは希少性から非常に価値が高くなります。

経済前提：これらの予測は大きな経済ショックがないことを前提としています。もし景気後退が2025年または2026年に発生した場合、スコッツデールでは一時的な減速が見られ、販売件数が減少し、価格が1年ほど横ばいまたはやや下落する可能性があります。しかし、住みたい人が多いことから、回復も早いと考えられます。さらに、インフレが再燃し金利がさらに上昇した場合は、住宅需要にとって下振れリスクとなります。逆に、予想以上に多くの人が流入した場合（例：リモートワークでアリゾナへの移住が再び増加した場合）、現在の予測を上回る需要増につながる可能性もあります。

投資家の見通し: 不動産投資家は、2028年までスコッツデールで堅実だが目立ったものではないリターンを期待できます。1桁台の価格上昇率と安定した家賃収入の利回りが見込めるでしょう。1年で20%の利益を簡単に得られるフリップの時代は、今のところ終わったと考えられます。その代わり、投資家は長期保有に注目し、以下のような点で利益を狙うかもしれません:

2025年に市場が冷え込んでいる時に購入し、その後2028年までの値上がりを狙う。
手頃な価格のコンドミニアムや立地の良い賃貸住宅など、需要の高いセグメントに注力し、安定した入居率を確保する。
2022年のピーク時に購入した一部の住宅所有者が、高金利環境で売却を余儀なくされる場合、ディストレスト物件のチャンスを狙う。

ワイルドカード: いくつかの予測困難な要素が今後の動向を変える可能性があります:

テクノロジー＆リモートワーク: 大手テック企業がスコッツデールに移転またはキャンパスを開設した場合、住宅需要が急増する可能性があります。また、リモートワークによってさらに多くの人がL.A.やSFではなくスコッツデールを選ぶようになれば、需要が高まるでしょう。スコッツデールはビジネスに優しい都市として自らを売り込んでいるため、これは現実的な話です。
気候と生活の質: 極端な猛暑（フェニックスでは記録的な熱波）や水の制限が今後増加すれば、長期的には地域の住みやすさが低下すると見なされ、需要が抑制される可能性があります。現時点では移住を大きく妨げてはいませんが、2030年に向けて注視すべき点です。
政治・税制の変化: アリゾナ州は比較的税金が低く、それが人々を引き付けています。もし州所得税や固定資産税などの税制が変更されれば、移住に影響を与える可能性があります。

まとめると、2026～2028年のスコッツデールの見通しは前向きだが爆発的ではないと言えます。短距離走ではなくマラソンのようなものと考えてください。市場はおそらく着実なペースで成長するでしょう。これは実際には健全なことで、バブルや暴落を回避できます。住宅所有者にとっては、資産価値が徐々に増加するはずです。購入希望者にとっては、「今買わないと永遠に手が届かなくなる」というパニックはなく、在庫もある程度確保されるでしょうが、あまり待ちすぎると価格がじわじわ上がるため、多少高くなることは覚悟が必要です。要するに、スコッツデールの不動産は今後も堅実な長期投資先であり続ける見込みであり、都市の持続的な魅力と強い経済に支えられ、現時点の予測では大きな激変はないでしょう。mileszimbaluk.com realwealth.com.

投資機会とリスク

投資家（地元・州外問わず）にとって、スコッツデールは魅力的だが一筋縄ではいかない市場です。堅調な経済と高い生活の質により、今後もリターンが期待できる一方で、課題も存在します。ここでは、スコッツデール不動産投資における機会とリスクを見ていきます:

機会:

強力な賃貸市場のリターン: 賃貸物件を探している投資家は、スコッツデールで堅実なチャンスを見つけることができます。高い家賃と安定した需要の組み合わせが、魅力的なキャッシュフローを生み出します。例えば、立地の良い2ベッドルームのコンドミニアムは約$400,000で購入でき、月々約$2,000以上で貸し出すことができ、これは全米平均家賃とほぼ一致しますzillow.com。一戸建て住宅はさらに高い家賃を得られます。スコッツデールのキャップレート（利回り）は（購入価格が高いため）高くはありませんが、比較的安定しています。また、一戸建て賃貸には優位性があります。全米的にも地元でも、一戸建て賃貸住宅は2020年代後半までアパートよりも入居率と家賃の成長で上回ると予想されていますrealwealth.com。投資家はサウス・スコッツデールの手頃な住宅や小規模な集合住宅を狙うとよいでしょう。これらはスコッツデール学区やライフスタイルを求める借り手が絶えないため有利です。さらに、スコッツデール住民の約33%が賃貸mileszimbaluk.comで暮らしており、所有者が多いイメージのあるこの街でも賃貸市場が大きいことが分かります。
バリューアップとリノベーション: スコッツデールの多くの住宅、特に中心部や南部は20世紀中頃に建てられており、現代化の余地があります。古い住宅（例えば1960年代のランチハウス）を購入し、現代的な内装にアップデートして高値で転売したり、プレミアム家賃で貸し出したりするチャンスがあります。スコッツデールの買い手層はすぐに住めるおしゃれな住宅を好むため、リノベーション済み物件はしばしば1平方フィートあたり高値で売れます。建築の知識がある投資家は、時代遅れの物件を高級仕様に仕上げることで利益を得られます。ただし、外観を変更する場合はスコッツデールのデザイン審査の細かい規定に注意しましょう。
新規開発＆プレセール: スコッツデールには複数の新しい高級開発（コンドミニアムや住宅）があり、開発業者は建設前価格を提供しています。これらのプロジェクトに早期投資することで、完成時に価値が上昇すれば利益を得られます。例えば、Atavia condos at One Scottsdaleのユニットを2026年の完成前に確保すれば、エリアが期待通り発展した場合、即座に含み益が得られるかもしれません。同様に、Optima McDowell Mountain VillageやPortico（販売好調な高級コンドミニアムコミュニティ）mileszimbaluk.comへの投資も、これらのコミュニティが確立され再販価値が上昇すれば報われるでしょう。ただし、適切なプロジェクト選びが重要です。信頼できる開発業者と立地の良さを重視しましょう。
商業用不動産の戦略: 現在オフィスはリスクが高いですが、近隣型小売センターや複合用途物件はスコッツデールで優れた投資先となり得ます。スコッツデールの裕福な人口は高級小売や飲食を支えています。スコッツデールでストリップセンター（流行のレストランやブティックなどのテナントが入る）を所有することで、安定したキャッシュフローと物件価値の上昇が期待できます。また、小売の空室率が非常に低い（約5%）ため、cushmanwakefield.com、賃料を時間とともに引き上げることが可能です。インダストリアル/フレックス物件ももう一つの選択肢です。エアパークエリアで古い倉庫を取得しアップグレードできれば、スコッツデールの住所を求める中小企業からの高い需要を取り込めます。
アダプティブリユース＆ADU: 新しいADU法はマイクロ投資の機会をもたらします。例えば、投資家はスコッツデールで広い敷地の物件を購入し、独立したカシータ（ADU）を建てて別途賃貸し、追加収入を得ることができます。また、創造的な投資家は、パフォーマンスの低い小規模オフィスビルや小売物件を住宅や複合用途に転換することを検討し、州のこうした転換推進を活用するかもしれません。簡単ではありませんが、成功すれば、住宅の価値がオフィスより高い場所（例えばオールドタウン）で物件価値を大きく高めることができます。
気候移住＆高級セカンドホーム: マクロな視点では、スコッツデールは高額な、あるいは気候が快適でない地域から裕福な人々が移住する流れの恩恵を受けています。カリフォルニアなどからの富裕層バイヤーは、引き続きスコッツデールをセカンドホーム（またはリモートワークなら主たる住居）として注目しています。高級物件を購入し、ラグジュアリー賃貸（月極め家具付き賃貸など）や将来の転売を狙う投資は有望です。例えば、アメニティ（プール、眺望など）付きの高級住宅は、ピークシーズンにはアスリートやセレブ、経営者などに月数万ドルで貸し出せ、後に高値で売却できる可能性もあります。リスクは需要が限定的で保有コストが高いことですが、タイミングが合えば大きなリターンが期待できます。

リスク:

金利リスク: 何度も述べてきましたが、高金利は現在の市場にとって最大の重荷です。レバレッジを使う投資家にとって、7％超の住宅ローン金利は利益率を大きく圧迫します。このような資金調達コストでは、プラスのキャッシュフローを得るのが難しくなります。もし金利が予想外にさらに上昇した場合（例えばインフレが長引いた場合）、物件価値が停滞または下落し、リファイナンスや売却が困難になる可能性があります。多くの投資家は短期の変動金利ローンを利用したり、現金で物件を購入してリスクを抑えていますが、それは資本を拘束します。
価格の手頃さと需要の制約: スコッツデールの高価格は、買い手層がやや限定されることを意味します。価格が所得よりも速く上昇すると（実際そうなっています）、いずれ需要が頭打ちになる可能性があります。つまり、地元住民にとって市場が手の届かないものになるのです。2023～2025年にはその一部が見られました。多くの家族が現在の価格ではスコッツデールで住み替えや移住ができず、販売件数が減少しました。金利が下がらなければ、需要が弱いまま特に中間層のセグメントで価格上昇が抑えられたり、わずかな下落が起こる可能性もあります。短期的な値上がりを期待する投資家は失望するかもしれません。今はより長期的な戦略が求められます。
規制リスク: スコッツデールの新しい短期賃貸（STR）規則は短期賃貸を禁止してはいませんが、特に悪質な事件や政治的な変化があれば、さらに厳しい措置（例えば、STRライセンスの数の制限や、入居者数の制限など）が導入される可能性があります。現時点ではアリゾナ州法が全面的な禁止を防いでいますが、法律は変更されることがあります。Airbnb収入に投資計画を依存している場合は、規制の変化に常に注意を払ってください。さらに、州が住宅供給を促進するために、より多くの地方自治体の権限を取り上げる可能性もあります。もしスコッツデールが住宅供給の拡大に抵抗すれば、州議会は将来的にさらに広範な用途地域緩和（アップゾーニング）を課すかもしれません。例えば、二世帯住宅やADU（付属住宅）が広く合法化されれば、一戸建て住宅地で供給（競争）が増える可能性があります。
水資源と環境への懸念: 先述の通り、長期的な水不足は差し迫ったリスクです。これはコスト増（高い水道料金でプールや芝生の維持費が上がり、一部の住宅の魅力が下がる）、あるいは開発の一時停止（スコッツデール市内は水供給が保証されていますが、深刻な状況では不可能ではありません）という形で現れる可能性があります。加えて、極端な暑さも環境リスクです。2023年にはフェニックスで前例のない熱波が発生しました。こうした気候問題が悪化すれば、将来の住民がアリゾナを避けたり、現住者（特にリタイア層）が毎年長く滞在しなくなるかもしれません。現時点では不動産市場に明確な影響は出ていませんが、夏がほぼ住めないほど過酷になれば、スコッツデールの魅力にとってリスクとなります。
高級コンドミニアムセグメントの過剰供給: FENDI ResidencesやOptimaなど、多くの高級コンドミニアムプロジェクトが計画されています。スコッツデールの高級コンド市場は歴史的に比較的小規模です。これらのプロジェクトが同時期に完成すると、短期的な高級コンドミニアムの供給過剰リスクがあります。過去のサイクルでマイアミでも同様の現象が見られました。デベロッパーは需要の深さを試しますが、経済が不安定になれば、一部のユニットが長期間売れ残り、価格の譲歩を余儀なくされ、投資家の転売利益を損なう可能性があります。新規開発は魅力的な機会ですが、完成時の値上がりを見込んだ投機にはリスクも伴います。
景気後退や経済構造の変化: スコッツデールの経済は多様ですが、無敵ではありません。全米的な景気後退が起これば、観光や企業の移転が一時的に減少し、住宅や商業スペースの需要が弱まる可能性があります。また、スコッツデールの主要雇用主の一つ（例えばVanguardのような大企業）が人員削減や移転を行えば、特定のサブマーケットに影響が出るかもしれません。さらに、地政学的リスクもあります。株式市場の暴落や新たなパンデミックが発生すれば、高級消費やセカンドハウス購入が一時的に止まる可能性があります。
コストと税金の上昇: 建設コストは依然として高く、開発やリノベーションの利益率を圧迫しています。また、アリゾナの固定資産税は中程度ですが、評価額が上がり続ければ税額も上昇します（一次住宅には年間増加制限がありますが、セカンドハウスや投資物件には同じ上限がありません）。保険料の上昇も考慮が必要です。興味深いことに、アリゾナにはハリケーンはありませんが、時折洪水や周辺地域での山火事などがあり、全米的に保険料が上昇しています。

投資家のための戦略: 上記を踏まえ、スコッツデールの慎重な投資家は以下を実践します:

キャッシュフローに注目し、単なる投機に頼らない。現在の家賃水準で物件が自立して収益を上げられることを確認し、市場サイクルを乗り越えて保有できるようにする。
おそらくパートナーを組むか資金をプールして、レバレッジを抑えるか全額現金で購入し、金利が改善したときにリファイナンスする。
物件タイプを分散する――例えば、賃貸住宅と小規模な商業物件などを組み合わせてリスクを分散する。
地域の政治動向を常にチェックする（例えば、新しい市議会議員がスローグロースやプログロースを掲げて当選した場合、変化の兆しとなる）。
価値を維持できるユニークな物件を探す――例えば、希少な眺望のある土地付き住宅やオールドタウンの歴史的物件など。ユニークさは下落局面でのバッファーとなる。
長期保有を前提に計画する。今はクイックフリップ（短期転売）が難しいため、少なくとも5年以上保有して利益を得る覚悟が必要。

要するに、スコッツデールは依然として一流の不動産投資先であり続けている。その理由は、太陽、雇用、ステータス、限られた土地という永続的な需要要因があるからだ。投資家は高所得テナントから値上がり、再開発のチャンスまで多くのアップサイドを見込める。しかし、成功には高い資金調達コストという新たな常態を乗り越え、規制の流れに注意し、晴れの日も雨の日も（文字通りにも比喩的にも）耐えられる物件を選ぶことが求められる。慎重な戦略を取れば、2028年までのスコッツデール投資は十分なリターンをもたらすはずだ――ただし、バブル期のような天井知らずのリターンは期待できない。それはむしろ、市場が成熟し安定化している証拠である。mileszimbaluk.com realwealth.com.