カウアイ不動産市場2025：驚きのトレンドと5年間の楽園物件予測

主な事実とインサイト（2025年の概要）

住宅価格は落ち着きつつあるが依然高水準: カウアイ島の一般的な一戸建て住宅の価格は2025年で約100万～120万ドル、昨年のピークからやや下落（約10～15％減）したものの、依然としてパンデミック前より40％以上高い水準 locationshawaii.com hawaiibusiness.com。コンドミニアムの中央値は約68万5,000ドル（前年比約4％上昇）locationshawaii.comで、より手頃な選択肢への需要が続いていることを反映している。
売買件数はまちまち: 一戸建て住宅の売買は大幅に減少（2025年8月時点で前年比約30％減）した一方、コンドミニアムの売買は増加（前年比約10％増）locationshawaii.com。島全体では、総住宅売買件数は2025年初めに実際増加（前年比約11％増）しており、これは南・西側での労働者向け住宅の売買が急増したため hawaiilife.com。一方で、ノースショアなど高級市場では取引が減少した。
在庫と市場バランス: 数年にわたる供給不足を経て、住宅在庫は2019年の水準まで回復し、パンデミック時代の極端な売り手市場が緩和された lyndagill.com。カウアイ郡の売り出し中物件数は2025年中頃で約440～500戸となり、買い手の選択肢が増加 fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org。また、物件の売却までの期間も長くなっており（例：一戸建ての中央値は約31日、1年前は約28日）locationshawaii.com、価格の値下げも増えている lyndagill.com。これらはすべて、よりバランスの取れた、場合によっては買い手に有利な市場になっていることを示している。
購入者プロフィール: カウアイ島の購入のかなりの割合は、州外または現金購入者によるものです。2024年の州全体では、約一戸建て住宅の20％とコンドミニアムの31％が州外の購入者によって購入されましたuhero.hawaii.edu。カウアイ島では、地元の不動産業者によると、「最近の売買の半数以上」が現金取引（買い手が高金利を回避）であると指摘されていますhawaiibusiness.com。地元の家族は手頃な価格の課題に直面していますが、新しい手頃な住宅プロジェクト（例：リマ・オラ計画や今後のキラウエア拡張）が一部のカウアイ住民の住宅取得を支援していますhawaiilife.com hawaiilife.com。
観光主導の商業セクター: カウアイ島の経済は依然として観光中心であり、商業用不動産もそれを反映しています。観光客の支出は減少が予想されており（2026年までに州全体で16億ドルの減少が予測されており、2025年以前の傾向と比較）kauainownews.com、観光客の到着数は2028年まで完全には回復しない可能性がありますkauainownews.com。この慎重な見通しが新たなリゾートや小売プロジェクトを抑制しています。それでも、重要な投資が進行中です。歴史的なココパームス・リゾートが再建中（2026年に350室のキンプトンホテルが予定）bigislandnow.com bigislandnow.com、リフエ空港は5,100万ドルのアップグレードを受け、2026年までに滑走路と安全システムが近代化されますbeatofhawaii.com。これらのプロジェクトは、過度な観光への懸念を引き起こすことなく観光インフラを維持することを目指していますbeatofhawaii.com。
地域ごとの対比: カウアイ島の不動産市場は「一方向に動いているわけではない」一様にhawaiilife.com。例えば、サウスショア（ポイプ／コロア）では、2025年初頭に住宅販売が2倍に増加しました（ʻEleʻeleの新しい手頃な価格の分譲地が後押し）hawaiilife.com、その結果、一時的に島全体の中央値価格が約13％下落しましたhawaiilife.com。一方、ノースショア（プリンスビル／ハナレイ）では販売が落ち込み（前年比-39％）、しかし価格は実際に約10％上昇し、裕福な買い手が限られた高級物件を求めたためですhawaiilife.com hawaiilife.com。イーストサイド（カパア／リフエ）およびウエストサイド（ワイメア）の市場はその中間で、全体的に販売量はやや低調でしたが、リフエの中央値価格は2025年中頃に地元買い手に人気があったため約13％上昇しましたhawaiilife.com。（詳細は下記の地域別内訳を参照）
バケーションレンタルに関する厳格な規制: カウアイ島では短期レンタルに対する厳しい規制があり、バケーションレンタルは指定されたリゾートゾーン（プリンスヴィル、ポイプ、カパアの一部などのビジター・デスティネーション・エリア）または既存の許可によってのみ合法ですkauaikahuna.com。2024年のハワイ州法（SB 2919）は、郡に住宅地でのレンタルを段階的に廃止するさらなる権限を与えていますkauaikahuna.com kauaikahuna.com。カウアイ島の既存の規則は、ほとんどの住宅地を15年以上レンタル禁止にしてきましたが、この州全体の動きは島の姿勢をさらに強化しています。特筆すべきは、バケーションレンタルとして利用されている物件数が昨年約30％増加kauaikahuna.com（パンデミック後の旅行需要と投資家の関心を反映）し、規則の厳格な施行を求める地域社会の圧力が高まっていることです。その結果、合法的なAirbnbの供給が限られており、投資物件収入と地元住民の住宅ニーズとの間の緊張が続いています。
投資の見通し: カウアイ島は不動産投資家にとってユニークな機会と課題を提供します。土地は希少で高く評価されており、歴史的に見ても物件の価値が維持されやすい場所です。しかし、開発は容易ではありません。地域社会の反対が大規模プロジェクトにしばしば直面します（例えば、空港拡張は安全上の必要性を超えるものは過度な観光を懸念して阻止されてきましたbeatofhawaii.com、またココパームスの再建も文化擁護者から法的な異議が出されましたbigislandnow.com）。2025～26年にカウアイ島を狙う投資家は、2021年ほどの熱狂はなく（市場が正常化し交渉力が高まる）、厳しいゾーニング、高い建設コスト、気候リスクを乗り越える必要があります。要するに、カウアイ島の市場はより持続可能なペースへと移行していますが、ラグジュアリーリゾートから新しい地元向け住宅プロジェクトまで、その長期的な魅力は、今後5年間で堅実な成長の可能性を示唆しています。長期的な視点が重要です。

2025年の住宅市場動向：価格、在庫、買い手

住宅価格: 2020～2022年の熱狂的な高騰の後、カウアイ島の住宅価格はやや落ち着いたものの、依然として非常に高い水準にあります。2025年時点で、島全体の一戸建て住宅の中央値は約110万～120万ドルlocationshawaii.com付近で推移しています。これは昨年の中央値（約130万～135万ドル）からおよそ8～15％の下落でありlocationshawaii.com、数年ぶりの顕著な下落となりました。不動産業者は、この軟化の要因として金利上昇と買い手層の変化――より低価格帯の物件の売買増加（新たな手頃な価格の住宅を含む）が中央値を押し下げたことhawaiilife.com――を挙げています。参考までに、この下落後でも価格は3年前より約40～45％高い水準hawaiibusiness.comであり、パンデミック期の急騰の影響が残っています。コンドミニアムについては異なる傾向が見られ、2025年8月のカウアイ島のコンドミニアムの中央値は68万5,000ドルで前年比約4％上昇locationshawaii.comしました。コンドミニアム（多くはバケーションレンタルやエントリーレベルの住宅として利用）の需要は堅調で、価格は「少しずつ上がり続けている」と地元のブローカーは述べていますhawaiibusiness.com。全体として、住宅価値は2025年も記録的な高水準に近いものの、市場が正常化する中で売り手の価格決定力はやや低下しています。

販売量と需要: 2025年のカウアイ島の住宅販売活動は、月や地域によってまちまちでした。年初には、前年と比べて島全体の取引件数が約11%増加していましたhawaiilife.com。これは、全米の不動産市場の逆風を考えると驚くべき伸びです。この増加は主に、サウスショアでの販売急増によるものでした。ʻEleʻele（リマ・オラ）での新しい労働者向け住宅開発により、多くの地元家族が購入でき、サウスショアの販売件数が一気に倍増しましたhawaiilife.com hawaiilife.com。しかし、2025年夏までにはこの傾向が変化しました。7月までに、一戸建て住宅の販売は大幅に減少（例：島全体の中央値価格が16%下落、販売件数も年初来で減少）hawaiilife.com。8月には、一戸建ての販売が前年比で約30～32%減少し、一方でコンドミニアムの販売は約10%増加しましたlocationshawaii.com kauaipropertysearch.com。実数で見ると、2025年8月に売れた住宅は28戸（前年は41戸）、コンドミニアムは23戸（前年は21戸）でしたlocationshawaii.com locationshawaii.com。これはいくつかのことを示唆しています。2025年には高級住宅の購入者がより慎重になったか、価格的に手が届かなくなった一方で、コンドミニアムや中価格帯の物件、特にバケーションレンタルやセカンドハウスとしても使える物件への需要は続いているということですkauaipropertysearch.com。買い手の需要が消えたわけではなく、物件は売れていますが、より手頃な商品やお買い得物件に需要が再配分されています（「買い手は価値に注目している」という新しい市場環境hawaiilife.com）。

在庫と市場滞留日数: カウアイ島の2025年市場で最も大きな変化の一つは、住宅在庫の増加です。パンデミックによるブーム中の極端な物件不足の後、市場に出ている住宅数はほぼコロナ前の水準まで回復しました lyndagill.com。2025年半ばには、カウアイ島では常時約440件のアクティブリスティング（戸建て＋コンドミニアム）がありましたfred.stlouisfed.org。これは2021～22年の非常に低い水準からの増加です。実際、在庫が十分にあったため、2025年末にはカウアイ島は「買い手市場」と見なされていました。一部の地域では供給が需要を上回り、買い手により有利な交渉力が生まれましたrealtor.com。物件の売れ残り期間もやや長くなり、住宅の市場滞留日数の中央値は約31日まで上昇（2025年8月、前年の約28日から11%増）locationshawaii.com、コンドミニアムの市場滞留日数は44日に跳ね上がりました（前年のわずか13日から大幅増）locationshawaii.com。不動産業者によると、最近よりも価格の値下げや入札合戦の減少が見られるとのことですlyndagill.com。これらすべてが、より健全で落ち着いた市場を示しています。ただし、「在庫増＝供給過剰」というわけではなく、単に熱狂が落ち着いたということです。多くの売主は依然として「適正な価格でなければ売却しない」ことを選んでいます。なぜなら、多くの所有者が過去数年の3%未満の低金利住宅ローンを享受しており、「売却してより高い金利の物件を買う動機がない」からですhawaiibusiness.com hawaiibusiness.com。このため、在庫の急増や価格の急落は防がれています。代わりに、カウアイ島の住宅在庫は正常化したペースで回転しており、買い手はようやくゆとりを持って物件を探し、交渉できるようになっています。

誰が購入しているのか – 地元 vs. 外部者: 2025年のカウアイ島の購入者層は、同島が魅力的だが高価な市場であることを反映しています。購入のかなりの割合は州外の購入者や投資家によるもので、これはハワイで長年続いている傾向です。2024年の州のデータによると、州全体で一戸建て住宅の約5軒に1軒、コンドミニアムの約3軒に1軒が州外の購入者に売却されているuhero.hawaii.edu（米本土、外国人投資家など）。カウアイ島は市場規模が小さく、高級バケーション物件が多いため、非地元購入者の割合は同等かそれ以上と考えられます。これらの購入者は現金で購入することが多く、2023年半ばまでにカウアイ島の売買の50%以上が現金取引hawaiibusiness.comとなり、この傾向は2025年も続いています。高金利により融資コストが高くなっているためです。裕福なリモートワーカー、退職者、投資家が米本土（カリフォルニア、太平洋岸北西部など）からカウアイ島市場で積極的に活動しており、オアフ島やマウイ島と比べて島の美しさと比較的静かな環境に惹かれています。一方で、地元カウアイ島住民は深刻な住宅価格の壁に直面しており、現在の状況下ではハワイ州世帯の約20%しか中央値の住宅を購入できないcivilbeat.orgのが現状です。カウアイ島の世帯収入の中央値は100万ドルの住宅価格には遠く及びません。そのため、多くの地元家族は賃貸を続けるか、特別なプログラムや新規開発に頼って購入しています。カウアイ郡政府と民間パートナーは手頃な価格の住宅プロジェクトに取り組んでおり、例えばʻEleʻeleのLima Ola手頃な価格の住宅が最近完成し、数十世帯のカウアイ家族が市場価格より安く住宅を購入できましたhawaiilife.com。また、主要なキラウエア・タウン拡張計画が2026年に着工予定で、地元住民向けの手頃な価格の住宅約310戸がノースショアに追加されます（永久的に手頃な価格を維持するリースホールドモデル）hawaiilife.com hawaiilife.com。これらの取り組みと、地元購入者に優先権を与える法整備（住民や重要労働者への優先待機リストなど）hawaiilife.comによって、徐々にバランスを取ることを目指しています。まとめると、2025年の住宅市場は資金力のある購入者が高価格帯を席巻し、カウアイ島の労働者層や初めての購入者は、ターゲットを絞ったプロジェクトややや落ち着いた市場を通じて慎重に再参入しています。

商業用不動産の展望：観光、小売、ビジネストレンド

カウアイ島の商業用不動産セクターは2025年に、島の観光産業および地域消費者層と密接に結びついています。パンデミック後の旅行需要の急回復を経て、現在カウアイの観光業はやや減速しています。経済学者は、今後2年間で来島者数が約4％減少すると予測しており、kauainownews.com、実質的な観光客支出も2026年までに約16億ドル減少する（州全体）と、最近のピーク時と比較して見込まれていますkauainownews.com。その要因は世界的・国内的なもので、米国の軽度な景気後退リスク、高い旅行コスト、国際市場の弱さ（日本とカナダはハワイの主要な観光客供給国ですが、航空便の減少や為替の問題がありました）などが挙げられますkauainownews.com kauainownews.com。カウアイのホテル、リゾート、ショッピングセンターにとって、これは急成長ではなく安定化の時期を意味します。ホテルの稼働率は横ばいとなり、宿泊料金も訪問者数の減少により競争が激化し、圧力がかかっています。商業用不動産の見通しは慎重な楽観論であり、観光業が崩壊するわけではありませんが、短期的に急増することも期待されていません。

小売業とホスピタリティ: カウアイ島の小売スペース、特に観光客向け（ブティック、レストラン、ギャラリーなど）は、穏やかだが安定した状況が続いています。リゾートエリア（ポイプやプリンスヴィルなど）の観光客依存型ショップは、2025年も米本土からの旅行者の堅調な流れに支えられ、健闘しています。同時に、カパアやリフエなどの町の中心部にある地元住民向け小売店は成長を見せており、住民の需要と観光客の本物のローカルビジネスへの関心の両方を反映しています。例えば、カパアのダウンタウンはファーマーズマーケットやフードトラック、ショップが集まり、トレンディなスポットへと発展しました。Hawaii Businessによると、カパアの商業活気はこの地域の住宅価格が5年間で2倍（60万ドル台中盤から約120万ドル）になった時期と重なっていますhawaiieliterealestate.com。起業家たちはカウアイ島独自の雰囲気を活かしており、カウアイ・ブリューイング・カンパニーのような成功例も見られます。同社はクラフトビール市場で独自の地位を築き、地元住民と観光客の両方を惹きつけていますhawaiieliterealestate.com。同様に、ブティック型のウェルネスセンターやサーフスクール、ファーム・トゥ・テーブルのカフェも好調で、観光客のローカル体験志向と合致しています。大型量販店や新しいショッピングプラザはカウアイ島では比較的珍しく（過度な開発への地域住民の反発も一因）、必需サービス（食料品店や薬局など）は安定した営業を続けています。主要エリアの商業物件が限られているため、質の高い小売スペースの入居率は高いままですが、賃料の伸びは頭打ちとなっています。全体として、カウアイの小売市場は小規模で地元志向のビジネスが特徴的で、観光の恩恵を受けつつも、それだけに依存していませんhawaiieliterealestate.com。

オフィスおよび工業用スペース: オアフ島とは異なり、カウアイ島には大規模なオフィスマーケットはありません――島の経済は企業型というよりも観光や農業が中心です。ほとんどの「オフィス」需要は、政府機関、医療施設、または小規模な専門事務所から生じています。2025年時点で、カウアイ島のオフィス空室率は低いのは、単純に供給が非常に限られているためです（リフエにはいくつかのオフィスビルがあり、他の場所にも小規模オフィスが点在しています）。新たなニッチ分野についての話題もあります。例えば、テクノロジー分野やリモートワーク――GoogleやMetaのような企業のテック系プロフェッショナルが、リモートワークを活用してカウアイ島にパートタイムで居住しているという報告もあります（中には大手テック企業が拠点を持っているという情報もありますが、実際には公式オフィスよりもリモートワーカーの方が多いのが現実的です）hawaiieliterealestate.com。この流れはまだ顕著なオフィス開発にはつながっていませんが、コワーキングスペースやより良いブロードバンド環境がこの傾向を支えるために登場しています。工業用および倉庫物件（保管、物流、軽工業向け）も同様に希少ですが、地域経済にとって重要です。進行中のインフラプロジェクト（道路改良、空港のアップグレード）により、請負業者は忙しく、資材置き場や倉庫スペースが必要とされています。工業用スペースの賃料は、供給不足のためにじわじわと上昇しています。

観光施設およびホテル: カウアイ島のホスピタリティ不動産分野は、再生と再投資の段階にあります。注目のプロジェクトは、東海岸にあるココパームス・リゾートの再開発です。ハリケーン・イニキ（1992年）以来長らく廃墟となっていたココパームスは、ついにキンプトンブランドのもとで350室の高級リゾートとして再建され、2026年にオープン予定ですbigislandnow.com bigislandnow.com。この2億5千万～4億ドル規模のプロジェクト（リーフ・キャピタルとIHGホテルズが支援）は、数百人の建設雇用を生み出し、開業後は数百人のホスピタリティ雇用を創出する重要な投資ですbigislandnow.com。これは、カウアイ島の商業シーンにおける機会と課題の両方を浮き彫りにしています。投資家は高級客室への未充足需要を見込んでいますが、このプロジェクトは物議を醸しており、地域団体は文化公園への転換を求めて中止を試みていますbigislandnow.com。2024年に裁判官が差し止め請求を却下したため工事は進行中ですが、開発業者は懸念に対応するため、敷地内に文化センターを設けた「歴史的配慮のある修復」を約束せざるを得ませんでしたbigislandnow.com bigislandnow.com。島内の他の場所でも既存リゾートのアップグレードが進んでおり、例えば旧プリンスビル・リゾートは2023年初頭に1ホテル・ハナレイ・ベイとして（1億ドル超のエコラグジュアリー改装後）再オープンし、ノースショアに超高級在庫を追加しました。バケーションレンタルコンドミニアムやヴィラ開発も商業景観の一部を形成しており、プリンスビル、カパア、ポイプなどのエリアにはホテルのように運営されるコンドミニアム群があります。新しい州法SB 2919（次節で解説）により、法的に認められたリゾートエリアはこのような投資にとってさらに価値が高まります。なぜなら、カウアイ島では住宅地での短期レンタルが今後も段階的に廃止されていくためです。

インフラと開発の展望: 主要なインフラ改善は、拡大ではなく長期的な商業的安定性への道を開いています。代表的な例がリフエ空港のアップグレードです。2025年、この空港は滑走路の安全性問題にようやく対処するために新たに5,130万ドルの連邦助成金を受け、プロジェクトの資金は1億ドルを超えましたbeatofhawaii.com beatofhawaii.com。これには、主要滑走路の移動と延長による適切な安全緩衝地帯の確保、新しい照明の設置、そして2026年頃までに施設をFAA基準に適合させることが含まれますbeatofhawaii.com beatofhawaii.com。重要なのは、このプロジェクトが拡張としてではなく（新しいターミナルや収容力の追加はなし）、遅れていたメンテナンスとして位置付けられている点です。これは、過去のマスタープラン策定の試みが「観光客拡大」に類似するものへの地域社会の反対に直面したことを受けた、意図的な区別です。beatofhawaii.com つまり、カウアイ島の住民は、インフラのアップグレードが大量の観光客流入を可能にするのではなく、安全性や生活の質の向上に役立つことを注視しています。この意識は今後の商業プロジェクトにも影響を与えるでしょう。大規模な商業開発（新しいショッピングモールや既存区域外の大型リゾート）は、交通、環境、文化的懸念から承認のハードルが高い状況です。その代わり、段階的な成長が見込まれます。既存ショッピングセンターの改装、町の中心部での小規模な新築、公共プロジェクト（郡による継続的な道路改良や拡張の一環としてのキラウエア地域施設など）です。

まとめると、2025年までのカウアイ島の商業用不動産は堅調ですが、急成長はしていません。島のショップ、レストラン、リゾートは観光のわずかな減速に対応しながら、投資家は大規模プロジェクトに慎重な姿勢を取っています。しかし、長期的な基盤――限られた商業スペース、プレミアムな目的地としての強いブランド、増加する住民人口――が見通しを明るく保っています。持続可能でコミュニティ重視の開発がテーマとなるでしょう。カウアイ島は量より質を重視し、商業分野の成長が環境や地域のライフスタイルを犠牲にしないようにしています。2027～2028年にかけて観光客数が回復する中でkauainownews.com、今進められている基盤整備（空港の修繕、リゾートの刷新、地元ビジネス支援）は、より強靭で多様化した商業用不動産市場として実を結ぶはずです。

地域別の内訳：カウアイ島北部、東部、南部、西部

カウアイは小さな島かもしれませんが、不動産の動向は地域によって大きく異なります。ここでは、2025年にガーデンアイランドのさまざまな地域がどのような状況にあるかを詳しく見ていきます:

ノースショア（プリンスヴィル＆ハナレイ）: ノースショアは引き続きカウアイの高級住宅地であり、素晴らしい景観と高価格帯の物件で知られています。2025年、この地域では取引件数の顕著な減少が見られましたが、価格は依然として高止まりしています。前年比でノースショアの住宅販売件数は2025年初頭に39%近く減少しましたhawaiilife.com。これは、在庫不足と高額物件購入者の慎重な姿勢の両方を反映しています。取引数は減少したものの、価格は上昇し続け、人気エリアの中央値価格は同期間にノースショアで10%以上上昇しましたhawaiilife.com。基本的に、ここのオーナーは値下げの必要がなく、裕福な買い手は希少な物件（例：オーシャンビューの邸宅や崖上のコンドミニアム）にプレミアムを支払います。リゾートゴルフコースや新しい高級ホテル「1 Hotel」があるプリンスヴィルには、200万～500万ドル（それ以上）の物件が多くあります。ハナレイは有名な湾とビーチフロントがあり、希少な物件はさらに高額（多くは500万ドル超）で取引されます。ノースショアの住宅は「市場に出ている日数」が長くなることが多いですが、売主は価格を下げるよりも適切な買い手を待つ傾向があります。買い手の属性: 多くは米本土（特に西海岸のテックや金融エリートなど）の購入者で、セカンドハウスやリモートリトリートを求めています。ノースショアの不動産は天候やアクセスの影響も受けます。2018年の洪水でクヒオハイウェイが遮断されたことは孤立リスクを浮き彫りにしましたが、それでも需要は衰えていません。むしろ、この地域の排他性を強調する結果となっています。今後の見通し: 新規開発は限定的（計画中のプリンスヴィル開発の一時停止を除き、ほぼ開発済み）で、強いブランド力もあり、ノースショアの価格は今後も堅調に推移する可能性が高いです。新たな動きとしては、北東に位置するキラウエアタウン拡張計画があります。これは郡主導のプロジェクトで、2028年までにキラウエアに手頃な価格の住宅を追加する予定ですhawaiilife.com hawaiilife.com。高級住宅と直接競合するものではありませんが、地域に労働者向け住宅やコミュニティ施設が増えることで、今後ノースショアに通年居住者が増え、地元ビジネスの支援につながる可能性もあります。
イーストサイド（カパア＆リフエ）： イーストサイドはカウアイ島で最も人口が多く商業的なエリアで、郡庁所在地のリフエと賑やかな町カパアを含みます。不動産価格は（カウアイ基準で）比較的手頃で、地元の家族向けが中心、コンドミニアム、一戸建て住宅、農村物件が混在しています。2025年、イーストサイド市場は比較的安定していました。カパアとワイルアの住宅は需要があり—カパアのダウンタウン再生と中心的な立地が、地元住民と「街」らしさを求める島外の購入者の両方に魅力となっています。過去5年間で、カパアの住宅中央値はほぼ2倍になり、この人気の高まりを反映していますhawaiieliterealestate.com。この成長は短期的には落ち着いており、最近のデータではイーストサイドの住宅販売は減少（カパアでは2025年に新規物件数と販売量が減少）kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com、しかし価格はあまり下がりませんでした。一方、リフエでは興味深い上昇がありました：2025年半ばまでにリフエの販売は約20%増、中央値は約12.8%増（年初来）hawaiilife.com。これは、リフエに新しい高級住宅がいくつか売れたこと（リフエには新しい分譲地がある）や、島の雇用の中心地として職場や空港、病院の近くに住みたいという安定した需要があるためと考えられます。一般的に、イーストサイドの価格（多くの住宅で約70万～100万ドル）はノースやサウスショアより低いため、2025年にはより良い価値を求めてこのエリアに切り替えた購入者もいました。ワイルア／カパアのようなコンドミニアム開発も活発で、これらは住民にも、合法的にゾーニングされたバケーションレンタルとしても人気です（カパア沿岸回廊は指定ビジター・デスティネーション・エリアkauaikahuna.comで、特定の複合施設で短期レンタルが許可されています）。商業開発については、リフエには島の主要な工業地帯と大型店舗（コストコ、ホームデポ）があり、大規模な新築は小規模な小売店や空港の改修工事以外はありません。見通し： イーストサイドは今後のプロジェクトで恩恵を受ける見込みです—前述のリフエ空港のアップグレード（安全性向上と2026年までに旅行者体験の改善が期待beatofhawaii.com）、さらにリフエのインフラや歩行性向上のための郡の様々な施策も計画されています。このエリアの不動産は、カウアイ島の「安定のエディ」として：リゾートエリアほど変動が少なく、地元の労働者からの安定した賃貸需要と適度な価値上昇が見込まれます。
サウスショア（ポイプ＆コロア）： サウスショアは2025年において、リゾート高級市場と地元住宅市場という2つの市場の物語です。ポイプは、その日差しとリゾートでサウスショアの宝石とされており、高級コンドミニアム、別荘、グランドハイアットのようなリゾートが立ち並びます。コロアの町とその周辺には、古いプランテーションハウス、新しい分譲地、そして西へと広がる手頃な価格の住宅開発が混在しています。2025年初頭、サウスショアでは販売件数が急増し、ユニット販売数は前年比で2倍（ある期間で12件から24件へ）となりましたhawaiilife.com。これは主に、エレエレ（リマオラプロジェクト）での手頃な価格の住宅の流入hawaiilife.comによるものです。このプロジェクトは、技術的にはコロアの西（ハナペペ近く）に位置しますが、一部のサウス／ウエストの統計に含まれており、一時的に中央値を押し下げました。なぜなら、数十戸の住宅が50万～60万ドルの価格帯で売却され、「平均値」を下げたからですhawaiilife.com。実際、カウアイ全体の中央値の–13.5%の下落は「リマオラプロジェクトのおかげで」サウス／ウエストサイドで住宅所有がより身近になったことが一因ですhawaiilife.com。これらの補助付き販売を除外すると、サウスショアの中央値は依然として非常に高く（ある分析では、手頃な住宅を含めるとサウスショアの中央値は$1.15M、含めなければ$1.45Mになると示されています）hawaiilife.com。一方で、従来のサウスショア高級市場はやや冷え込み、コロア地区（ポイプを含む）は実際、2025年8月に一戸建て販売の最大の減少を記録した地区となりました（大幅な減少で、島全体の住宅販売減少に寄与）kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com。不動産業者によると、2025年のコロアの高価格が買い手層を限定しているとのことですkauaipropertysearch.com。2021年には入札合戦が起きていたかもしれないポイプの物件も、今では現金購入者が現れるまで少し長く市場に残ることがあります。それでもなお、ポイプは非常に人気が高いままです。カウアイで合法的にバケーションレンタルホーム（VDA内）を所有できる数少ないエリアの一つであるため、投資家の関心も高いです。残りは堅調に推移しています。ポイプもククイウラのような新しい開発が進んでおり、ここは数百万ドルのカスタムホームや土地がある高級コミュニティです（2025年のパレード・オブ・ホームズでは、ここで$5–10M+の住宅が紹介されましたlyndagill.com）。超高級セグメントでは素早い取引も見られました（ある$8.5Mのククイウラの住宅は市場に出たその日に契約となりましたlyndagill.com）、適正価格の高級物件は依然として動くことを証明しています。見通し: サウスショアの将来は、リゾートの魅力と地域のニーズのバランスを取りながら、明るいものとなりそうです。カウアイ郡政府は、この雇用拠点近くでより多くの労働者向け住宅を検討しています（次はカラヘオ／ラワイ地区で手頃な住宅の拡大が話題になっています）。ポイプは今後もカウアイ観光の柱であり続けるでしょう—2025～26年の一時的な減速は短期的なものと考えられます。2020年代後半には観光が再び活発になれば、サウスショアの不動産（特にリゾートコンドや住宅）の需要が加速することが予想されます。今のところ、2025～2026年は一息つける時期となり、数年前なら手が届かなかった物件を購入者が狙えるチャンスとなっています。
西側（ワイメア＆ハナペペ地区）： カウアイ島の西側は最も田舎で開発が進んでいない地域で、不動産市場の取引量も少なめです。歴史ある町ワイメアやハナペペ、農地、新興住宅地のケカハやエレエレなどが含まれます。西側は一般的にカウアイ島で最も中央値の住宅価格が低いエリアです。これは主に主要な雇用拠点から遠いこと、また住宅の多くが古いプランテーションスタイルや地元の控えめな住宅街であることが理由です。2025年には、西側での月間売買件数はごくわずかでした（例：2025年8月、ワイメア地区での成約は合計3件のみ—住宅2件と土地1区画）。kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com。この取引量の少なさから、統計は変動しやすいです。西側での大きなニュースは、実は前述のエレエレ・リマ・オラの手頃な価格の住宅プロジェクトでした。地理的には西側（ポートアレン近く）にあり、2024年末から2025年初めにかけて地元住民向けに新築住宅が数十戸供給されました。これらの比較的低価格（60万ドル未満）の売買は地元の住宅事情に恩恵をもたらし、市場データ上では「ブリップ」（成約件数の増加、平均価格の一時的な下落）として現れています。hawaiilife.com。西側の不動産は動きが遅い傾向があり、他の地域を優先する買い手が多いため、売り出し期間が長くなることもあります。しかし、乾燥して晴れた気候（ケカハとワイメアはカウアイ島で最も日照が多い場所）や、昔ながらのハワイの雰囲気（例えばワイメアの町にはプランテーションコテージがあり、大型リゾートはありません）に惹かれる人もいます。島外からの買い手の関心は、特別なケース（大規模な海沿いの土地や歴史的なプランテーションの売却など）を除き、ここでは低めです。西側の価格もカウアイ島全体と同様に上昇しています（決して「安い」わけではなく、中央値は70万ドル台かもしれません）が、地元住民にとっては最も手が届きやすい地域です。今後の見通し： もしさらなる住宅開発が進めば（利用可能な土地はあります）、西側で成長が見込まれるかもしれません。郡の総合計画では、他の地域のオープンスペースを守るため、ワイメアやハナペペなどに成長を集中させる方針です。また、長年議論されている「ポリハレ・リゾート」や他の西側観光拠点の可能性もありますが、現時点では地域住民の反対やアクセスの問題で棚上げされています。今後3～5年、西側は静かでコミュニティ重視の地域であり続け、住宅供給も徐々に増加する見込みです。テレワークがより一般的になれば、手頃な価格と静けさを求めて西側を選ぶリモートワーカーも増え、需要が緩やかに高まる可能性があります。

全体的に見ると、カウアイ島の地域別不動産の2025年の動向は多様な様相を示しています。超高級な北部、活気ある東部、リゾート中心の南部、のんびりとした西部。 この多様性により、カウアイ島の市場には複数のサブマーケットが存在し、時期によっては他よりも好調だったり遅れを取ったりすることがあります。購入希望者や投資家にとっては、プリンスビルの高級感からカパアの利便性まで、こうした地域ごとの違いを理解することが重要です。不動産は本当に超ローカルなものであり、小さな島でもそれは変わりません。

短期バケーションレンタルと地元の法規制

短期バケーションレンタル（STR）―AirbnbやVRBOのような宿泊施設―は、カウアイ島で大きな論点となっています。これはハワイ全体でも同様です。これらのレンタルはオーナーにとって高い収益をもたらし、旅行者にはユニークな宿泊体験を提供しますが、住宅供給や地域社会にも影響を与えます。カウアイ島は州内でも最も厳しいSTR規制のひとつを持っており、2025年には新たな法整備によりこの分野への注目がさらに高まっています。

カウアイ島の現行ルール: 2009年以降、カウアイ郡の法律では指定区域外での短期レンタル（180日未満）は禁止されています kauai.gov kauaikahuna.com。カウアイ島で合法的にトランジエント・バケーション・レンタル（TVR）を運営できるのは、ビジター・デスティネーション・エリア（VDA）内、または稀な非適合使用許可を持つ場合のみです。VDAには、ポイプ（南岸リゾートエリア）、プリンスビルやハナレイの一部（北岸リゾートエリア）、東側のワイルア-カパア回廊が含まれますkauaikahuna.com。基本的に、これらはすでにリゾートやコンドミニアムが整備されている観光向けのエリアです。それ以外の場所で短期的に住宅を貸し出すことは認められていません。カウアイ島の厳格な取り締まりにより、多くの住宅地（リフエから東側の地元地域、西側の町まで）はAirbnb型の運営が禁止され、長期居住者のための住宅が守られています。合法的なSTR物件は、特別な許可を持つか、2009年の禁止前から存在していた場合に限り認められています。郡は違法なバケーションレンタルに対して、罰金を含む措置を歴史的に取ってきました。

SB 2919 – 新しい州法（2024年）： 2024年、ハワイ州議会は上院法案2919号を可決しました。この法律は、郡がゾーニングによって短期レンタルを規制・段階的に廃止する権限を与えるものです。kauaikahuna.com kauaikahuna.com。ジョシュ・グリーン知事が2024年5月に署名しましたkauaikahuna.com。この法律は、州全体の住宅の手頃な価格の危機を受けて制定されました。議員たちは、あまりにも多くの住宅がバケーションレンタルに転用され、地元住民向けの供給が減っていると主張しましたkauaikahuna.com kauaikahuna.com。SB 2919は基本的に、郡が住宅地でのバケーションレンタルを禁止でき、既存のものも「償却」（時間をかけて段階的に廃止）できるとしています。すでに住宅地でSTRを禁止しているカウアイ島にとっては、即時の影響は限定的です。実際、地元の業界専門家は、「カウアイ島への影響はほとんどないだろう」と述べています。なぜなら、島は15年以上これらの規則を施行してきたからですkauaikahuna.com。ただし、郡はSB 2919を利用してさらに規制を強化することも可能です。たとえば、残っている抜け穴を排除したり、違法業者の段階的廃止期間を短縮したりすることが考えられます。SB 2919の本当のドラマは、Airbnbの規制に苦戦しているオアフ島や、一部地域で短期レンタルコンドミニアムの段階的廃止を検討しているマウイ島など、他の島でより顕著になるかもしれません。しかし、この法案の可決自体が、ハワイ州が住民のための住宅を観光客より優先するという決意を強調しています。

カウアイ島のバケーションレンタル市場の動向: 厳しい規制があるにもかかわらず、バケーションレンタルはカウアイ島の不動産市場において許可されたゾーン内で重要な役割を果たしています。実際、過去数年間で旅行需要の回復に伴いバケーションレンタルの活動が急増しました。ある報告では、最近「バケーションレンタルとして利用される物件数が前例のない30%増加」と指摘されていますkauaikahuna.com。多くのオーナーがより高い収入を求めてSTR（短期賃貸）に転換し、多くの旅行者はホテルよりもコミュニティでの生活体験を求めて家やコンドミニアムを借りることを好みますkauaikahuna.com。カウアイ島では、合法的なバケーションレンタルはさまざまな形態があります。リゾート型コンドミニアム（ポイプのキアフナ・プランテーションやノースショアのハナレイ・コロニー・リゾートなど）、リゾートコミュニティ内の許可を得たレンタルホーム、そしてオーナーが現地にいるB&Bやホームシェア（一部は異なる許可ルールがあります）などです。バケーションレンタルの高い需要は、リゾートエリアの不動産価値を押し上げています。例えば、地元住民が長期で月3,000ドルで借りるような控えめなプリンスビルのコンドミニアムでも、バケーションレンタルとしてはその2倍、3倍の月額収入が見込めるため、小さなユニットでも売り手は100万ドル近くで売却できる場合がありますhawaiibusiness.com。しかし、投資家は慎重に行動する必要があります。継続的な取り締まりが行われており、規則を逸脱して運営されている物件は営業停止のリスクがあります。カウアイ島では定期的にレンタルリスティングの監査や調査が行われています。近隣住民は、STRによる駐車問題や騒音が発生するため、住宅街で違法レンタルが疑われる場合はすぐに通報することが多いです。

コミュニティへの影響と継続する議論: 住民の間では、カウアイ島のSTR取り締まりは一部の住宅在庫を守る上で有益だったというのが共通認識です。島は依然として住宅不足に直面していますが、もしカパアのかわいいコテージやワイメアのプランテーションホームがすべてAirbnbになっていたら、地元住民にとってさらに住みにくくなっていたでしょう。一方で、リゾートのない地域ではもっと柔軟性を持たせた方がカウアイ島の経済にプラスになるという意見もあります。反論としては、カウアイ島の道路やインフラ（そしてコミュニティの特性）は観光客数の無制限な増加に耐えられないため、宿泊施設をリゾートに限定することで影響を管理している、というものです。この議論は今後も続くでしょうが、変更があったとしても段階的になるでしょう。投資家の視点から見ると、カウアイ島で短期賃貸用に物件を購入するのは、基本的にVDA内または許可付き物件でのみ実現可能です。これらの物件はしばしば価格にプレミアムがつきます。例えば、プリンスビルでバケーションレンタルが可能なコンドミニアムは、非VDAエリアの同等物件よりも大幅に高額になることがあります。これは収益性の高さが理由です。また、規制環境は慎重さを示唆しています。将来的にはバケーションレンタルに対する課税や規制がさらに強化される可能性があります（ハワイ郡では追加課税が導入され、マウイでは一部の古いバケーションレンタル許可証の段階的廃止が検討されています）。カウアイ島もAirbnbへの課税強化や安全基準の厳格化を追随する可能性があります。一方で、合法的なSTRオーナーは、違法物件が排除されつつある今、競争が減り、稼働率や賃料が改善する可能性もあります。

まとめると、2025年のカウアイ島における短期レンタルは厳しく管理されています。島のリーダーやコミュニティは、観光客が計画的なリゾートエリアに滞在し、住宅地は長期居住者のために残すというモデルを支持しています。これにより、カウアイ島は他の場所と比べてバケーションレンタルで溢れることを防いできました。今後も取り締まりが続き、さらに厳しい措置が講じられる可能性があり、STR（短期レンタル）が住宅供給を侵食しないようにするでしょう。不動産市場にとっては、STRに適した物件（リゾートゾーン内）は引き続き人気商品となり、地元の住宅地の家は主に長期市場にとどまることになります――この区分けは理論上、住宅の手頃さとコミュニティの一体性に貢献します。

カウアイ島特有の投資機会と課題

カウアイ島の不動産投資は非常に魅力的ですが、島ならではの機会と課題が存在します。賢い投資家が知っておくべきポイントをまとめました：

投資機会:

観光・ホスピタリティ物件: 「ガーデンアイランド」としてのカウアイ島の根強い人気により、ホテル、リゾートコンド、バケーションレンタル物件は収益性が高いです。ココパームスリゾートが2026年に再オープンするなど、新たな開発はホスピタリティ分野への信頼を示していますbigislandnow.com。リゾートコンドミニアム群や小規模ブティックホテル物件（入手可能な場合）への投資は、今後数年で期待される観光回復の波に乗ることができます。訪問者数は2028年頃までに完全回復すると予測されておりkauainownews.com、ホスピタリティ収益は大きく伸び、不動産価値もこの分野で上昇する可能性があります。
住宅賃貸・労働者向け住宅: 高級観光の一方で、地元住民向けの長期賃貸への強い需要もあります。カウアイ島は慢性的な賃貸住宅不足に悩まされており、長期賃貸（アパート、オハナユニット等）の所有・管理は、空室率が低く安定した収益をもたらします。より多くの専門職（教師、看護師、リモートワーカー）がライフスタイルを求めてカウアイ島に移住する中、賃貸市場は依然として逼迫しており、2025年の平均家賃は月額約3,000ドル（米国平均を大きく上回る）zillow.com。法的枠組みの中で地元住民向けの質の高い住宅を提供する投資家は、信頼できる入居者層を見つけることができるでしょう。
供給が限られている – 高い上昇余地: カウアイ島の地理と厳しいゾーニング規制により、開発可能な土地の量は大きく制限されています。実質的に、供給は上限がある一方で、需要（地元および島外の両方）は残り続けます。これが長期的な価値上昇を支える傾向にあります。カウアイ島の不動産投資は、安定した長期保有と見なされることが多いです。市場サイクルが下落しても、ここでは希少性のために物件価値が歴史的に回復し、上昇してきました。例えば、最近の軟化後でも、中央値価格は5～10年前と比べて劇的に高いままですhawaiibusiness.com。忍耐強い投資家は、「土地はもう増えない」という事実に賭けることができ、所有するものは多くの人が欲しがる楽園の一部となります。
持続可能でニッチな開発: カウアイ島は、エコフレンドリーな住宅、再生型農業エステート、ウェルネスリトリートなど、いくつかのニッチな不動産分野の最前線にあります。島のクリーンでグリーンなイメージにより、ヨガリトリートや、Airbnbユニット付きのオーガニック農場（許可区域内）、太陽光発電のエコロッジなどへの開発や再活用の機会があります。消費者のエコ意識が高まる中、これらのニッチ市場は成長しています。創造的なビジョンを持つ投資家、例えば古いプランテーションをアグリツーリズムのB&Bに転換するなどは、ユニークな収益源を開拓できます。（もちろん、ゾーニングの遵守が重要です。）
インフラと商業の成長: カウアイ島はオアフ島型の開発を目指してはいませんが、ターゲットを絞った成長エリアがあります。例えば、キラウエアタウン拡張計画では、住宅だけでなく新しい商業・軽工業スペース（食料品、サービスなど）も含まれますhawaiilife.com。これは、投資家がこれらのコミュニティにサービスを提供する新しいビジネスを支援したり、賃貸したりするチャンスを生み出す可能性があります。同様に、インフラの改善（空港のアップグレードや道路プロジェクトなど）により、特定のエリアがよりアクセスしやすく、魅力的になり、長期的にその地域の物件価値が上昇することも考えられます。例えば、新しい道路やコミュニティセンターの計画地近くの土地を先回りして購入することで、利益を得られるかもしれません。

課題:

規制上のハードルとコミュニティの監視: カウアイには、島の個性を守るためによく組織されたコミュニティがあります。あらゆる開発や大規模な購入（特に外部投資家によるもの）は、しばしば厳しい監視にさらされます。ゾーニング法は厳格で、許可の取得は困難な場合が多く、コミュニティの反対によってプロジェクトが停滞することもあります。ココパームスの事例がこれを示しており、最終的に世界的なホテル会社が推進するまで数十年かかり、それでも条件付きでしたbigislandnow.com。小規模な投資家にとっては、単なる住宅建設以上の権利取得プロセスを進めるのは難しいかもしれません。要するに、「ルールを知ること」がカウアイでは非常に重要です。これにはハワイの文化的・環境的配慮の理解も含まれます。例えば、掘削前に考古学的調査が必要だったり、保護種やイヴィ・クプナ（祖先の遺骨）に遭遇した場合、作業が中断されることもあります。コンプライアンスコストや遅延も、あらゆるプロジェクトに織り込む必要があります。
高コスト（建設・維持管理）: カウアイでの建設やリノベーションは高額です。ほとんどすべての資材を輸送する必要があり、請負業者も限られていて非常に多忙です。平方フィートあたりの建設コストは全米でも最も高い水準です。投資家にとっては、転売や開発の利益率が非常にタイトで、予算超過のリスクが現実的です。保険料や維持費も高額で、カウアイの熱帯気候（太陽、塩分、シロアリ、大雨）は建物に厳しい影響を与えます。さらに、イニキ台風や最近の他島での問題の後、保険料率が上昇し、沿岸物件では保険の取得が難しい場合もあります。これらの費用は、慎重に管理しなければリターンを圧迫します。
自然災害と気候リスク: カウアイは楽園ですが、危険がないわけではありません。ハリケーンは稀ですが、過去には大きな被害をもたらしています（1992年のイニキ台風が代表例）。また、時折洪水（例：2018年の記録的な大雨でハナレイが壊滅的被害）や浸食も発生します。低地の沿岸物件は長期的な海面上昇や海岸浸食の問題に直面しています。投資家は、物件の耐災害性を安全面・保険面の両方から考慮する必要があります。美しいビーチフロントの土地が掘り出し物に見えても、実は洪水区域で防波堤の建設許可が下りないこともあります。気候変動は今後数十年で、どのエリアが開発や居住に適しているかにますます影響を与える可能性があります。
経済的な影響を受けやすい: カウアイの経済は小規模で、観光業と米国経済への依存度が非常に高いです。米本土の景気後退や石油・航空運賃の高騰は、観光客数を急減させる可能性があります。COVIDの際には数か月間観光客がゼロになり、現在も軽度の景気後退が予測されています。投資家にとっては、賃貸収入や商業物件の稼働率が経済サイクルによって大きく変動することを意味します。バケーションレンタルや商業ビルの所有は、観光業の落ち込みがキャッシュフローに打撃を与えるリスクを伴います。大都市のような多様な産業基盤はなく、基本的に観光、行政、一部農業に依存しています。したがって、投資家は不況期を乗り切るための現金準備を持つか、より安定した分野（地元向け賃貸や必需サービス物件など）に注力する必要があります。
限定された出口戦略: カウアイ島の不動産の価値を高めている要因――その独自性――は、同時に流動性の低さにもつながります。例えばホノルルやロサンゼルスの物件と比べて、数百万ドル規模のカウアイ島の物件を購入する買い手は単純に少ないのです。前述の通り、カウアイ島の高級住宅は市場に出ている期間が長くなることもあります。もし早く売却する必要がある場合は、値引きを受け入れなければならないかもしれません。さらに、地元の買い手層は収入によって限られ、島外の買い手層は世界的な市場動向によって変動します。したがって、カウアイ島への投資は、短期間で利益を得る転売が冷え込んだ市場では必ずしも現実的でないため、長期保有を計画することが多くなります。

まとめると、カウアイ島の不動産投資にはバランスの取れた情報に基づくアプローチが必要です。この島には、大きな上昇余地――バケーションレンタル収入や長期的な価値上昇、そして世界で最も美しい場所の一つに所有するという無形のメリット――があります。しかし、ハードルも同じくらい高い――法律の把握や地域社会の信頼獲得、遠隔地市場でのコストやリスク管理などが挙げられます。成功するのは、安定性やレガシーを重視して長期保有する投資家（サイクルを乗り越える覚悟がある人）や、カウアイ島特有のニーズ（ホスピタリティ、農業、手頃な住宅など）を理解したニッチな事業者です。土地（ʻāina）やコミュニティへの敬意を持ち、カウアイ流のやり方を受け入れる投資家にとっては、今後数年、市場が均衡を見つけ新たなプロジェクトが始動する中で、まさに黄金のチャンスが訪れるかもしれません。

3～5年後の予測：カウアイ島の不動産は今後どうなる？

今後を見据えて、2025年から2030年までの残りの10年間でカウアイ島の不動産市場はどうなるのでしょうか？ 現在のデータ、経済予測、地域のトレンドに基づき、今後3～5年の主な予測をいくつか挙げます。

市場の均衡と緩やかな価格上昇: 2020年代初頭のジェットコースターのような動きの後、カウアイ島は比較的安定した時期に入ると考えられます。急激な価格上昇は一旦落ち着き、ほとんどのアナリストは直近で暴落も新たなブームもないと見ています。実際、ハワイ大学の経済調査チームによると、2025年末時点で住宅価格は高止まりし、一戸建て住宅の価格は緩やかに上昇し続けているkauainownews.com 経済がやや軟化している中でも。このことから、今後の価格下落は限定的であることが示唆されます。2026～2027年に金利が安定（もしくは低下）すれば、住宅需要が再び高まると予想されますが、過熱するほどではなく、通常の状況に近い水準になるでしょう。予測では、2027年頃から島全体で年率1桁台前半の価格上昇が再開すると見込まれています。つまり、カウアイ島の住宅価値は2025～26年は横ばいか小幅な変動にとどまり、その後10年後半には年3～5％の持続可能なペースで上昇し始める可能性があります。2030年までには、中央値が新たな最高値に達する可能性も十分ありますが、それは急激な上昇ではなく、数年にわたって徐々に進む形になるでしょう。
金利と買い手の動向: ひとつのワイルドカードは住宅ローン金利です。世界経済の圧力によって金利が予想より早く下がった場合（例えば、景気後退によりFRBが2024～2025年に大幅な利下げを行う場合）、抑えられていた買い手の需要が早期に再燃する可能性があり、売上や価格の小規模な急上昇につながるでしょう。逆に、インフレが根強く金利が高止まりした場合、現金一括や高資産層の買い手が引き続き主導権を握る（2023～25年のように）ことになり、一般的な買い手はより慎重になるでしょう。私たちの予測では、2026年までにはある程度の金利緩和が見込まれ、これに2028年までの観光完全回復kauainownews.comが組み合わさることで、カウアイ市場により多くの買い手が参入するでしょう。買い手のプロフィールは、より多くが富を築いた年上のミレニアル世代やX世代のプロフェッショナルに傾くかもしれません。彼らは今やハワイの物件を購入できる余裕があり、特にベビーブーマー世代がセカンドハウス所有から退くにつれてその傾向が強まります。海外の買い手（例：カナダ人）も、為替や旅行トレンドが改善すれば、より多く戻ってくる可能性があります。
観光と商業用不動産: 今後数年は観光向け不動産にとってやや軟調な時期となるかもしれませんが、長期的な見通しは堅調です。来訪者数は一時的に減少した後、回復すると予想されており、ホテルの稼働率やバケーションレンタルの料金は2025～2026年までは控えめ、その後2027年以降に強まると見込まれます。リゾートエリアの商業賃料は短期的にはほとんど成長が見込めず、観光が少ない月には弱いビジネスが撤退し、テナントの入れ替わりがあるかもしれません。しかし、観光の回復が始まれば（おそらく2027年までに）、カウアイは受け入れ能力の課題に直面する可能性があります。ホテルや合法的な短期レンタル（STR）の数には限りがあるためです。これは新たに供給される物件にとって好材料です。例えば、2026年に開業予定のココパームスホテルは高い需要が見込まれ、市場シェアを獲得し、他のリゾートも競争力を高める必要が出てくるでしょう。2028～2030年には新たなホテル計画の議論が出てくるかもしれません（ただし承認は難しいでしょう）。商業開発はおそらく地元住民向けサービスに重点が置かれるでしょう。医療施設の拡張、公共インフラ、コミュニティ向け小売センター（特にキラウエアのような新興住宅地やカパアのような拡大中の町）などのプロジェクトが期待されます。2026年までにリフエ空港の安全対策プロジェクトが無事完了すれば、カウアイは航空便の受け入れ能力を維持（またはわずかに拡大）でき、観光と住民の移動の両方に不可欠です。
地域別の変化: 地域別に見ると、いくつかの変化が予想されます。ノースショアは引き続き非常に人気が高いままでしょう。価格は短期的には天井に達したため横ばいになるかもしれませんが、良い物件は依然として高値で取引されます。むしろ、ノースショアではさらに取引件数が減少する可能性があり、これは「価格の非弾力性」という現象で、売り手が売却を強いられていないため価格があまり動かない状況です。サウスショアとイーストサイドはよりダイナミックになるかもしれません。サウスショアは、将来的な観光回復や、リモートワーカーがポイプの太陽を選ぶことで（在宅勤務が一般的なままであれば）活気づく可能性があります。イーストサイド（リフエ／カパア）は、おそらく新しい住宅開発の中心となるでしょう。手頃な価格のプロジェクトや、もしゾーニングが許せば民間開発も含まれるかもしれません。これによりイーストサイドの価格上昇は（供給が増えるため）より穏やかになる一方で、島の人口の中心地としての地位が強化されるでしょう。ウエストサイドは引き続き静かなままでしょう。予想の一つとして、ワイメアがその歴史的な魅力を活かしてニッチな観光（ヘリテージツアーや小規模な宿など）を展開し、不動産市場に少し活気をもたらすかもしれません。しかし全体的には、ウエストサイドは地域の中で最も価値上昇が小さく、カウアイの手頃な価格の「安全弁」として残るでしょう。
住宅開発と政策: 住宅政策の面では、カウアイ郡が手頃な価格の住宅への取り組みをさらに強化すると予想されます。リマ・オラのようなプロジェクトの成功がさらなる推進力となるでしょう。キラウエアタウン拡張計画は2026～2028年に建設予定で、hawaiilife.com hawaiilife.com、数百戸の手頃な価格の住宅が供給され、2028年までにはその家族が入居する姿が見られるでしょう。州や連邦の住宅支援を背景に、リフエやカパアで手頃な価格のコンドミニアムを建設する官民パートナーシップなど、追加の取り組みが発表されると予想されます。これらの取り組みは市場全体のごく一部であるため中央値価格を劇的に変えることはありませんが、地元の持ち家率を徐々に改善し、一部の賃貸者が持ち家になることで賃貸需要を緩和する可能性があります。また、郡はタウンセンターでの密度増加（オハナユニットや二世帯住宅の許可など）を検討し、スプロール化せずに住宅を増やす方法を模索するかもしれません。一方、バケーションレンタルに対する規制環境は引き続き厳しいままでしょう。2027年までに、カウアイでは短期レンタルへのより厳しい税や手数料が導入され、インフラの「公正な負担」を求める動きが強まるかもしれません。これはすでに他の島でも見られる傾向です。
外部要因: カウアイの市場も世界的な要因から無縁ではありません。大きなリスク（または上昇要因）は、より広範な経済状況にあります。もし米国が（予想されている軽度を超えて）より深い景気後退に入った場合、カウアイの不動産は2008～2010年のように長期間停滞し、取引量が枯渇する可能性があります。一方で、インフレが落ち着き、FRBが積極的に金利を引き下げれば、借り換えや住み替え購入の急増が、早ければ2025～26年にも見られるかもしれません。また、地政学的な安定または不安定も海外旅行に影響を与えます。日本からの観光（まだ完全には回復していません）が回復すれば、カウアイの高級市場にとって大きなプラスとなります。日本人バイヤーは歴史的にリゾート地を好んでいます（ただし通常はオアフ島に集中しています）。気候イベントも影響を及ぼす可能性があります。例えば、大型ハリケーン（縁起でもないですが）が発生すれば、短期的にはすべてが明らかに混乱します。そのような災害がないと仮定しても、気候は徐々に人々の住みたい場所に影響を与え続けます（例：洪水区域外の物件を好む傾向、丘の上や内陸の住宅への相対的な需要増加など）。

結論予測: 2030年までに、カウアイの不動産はさらに価値が上昇している可能性が高いですが、その過程は2020年代初頭のブームよりもはるかに穏やかになるでしょう。2030年までに島全体の一戸建て住宅の中央値は130万～150万ドル（2025年の約110万ドルから上昇）、コンドミニアムの中央値は75万～80万ドル程度になると予想されます（予期せぬ経済ショックがなければ）。取引件数はおそらくより通常の水準（島全体で年間数百件）に戻るでしょう。賃貸物件の需要は高いままですが、新規物件が供給されれば若干の改善が見込まれます。カウアイは引き続き高コスト・高人気の市場であり、不動産は購入できる人にとって貴重な資産であり続けるでしょう。違いは、市場がより秩序立ち、持続可能になることです。熱狂は政策措置と市場の均衡によって抑えられるでしょう。あるハワイの経済学者が言ったように、この時期は「バランスと新たな機会の兆しを見せている」 hawaiilife.com ― これはカウアイの今後の道筋をよく表しています。成長と保全のバランスを取り、投資家と地元家族の双方に新たな機会を提供しながら、島の次章が描かれていくことでしょう。

出典:

Hawaii Life Real Estate Brokers – カウアイ市場の最新情報とレポート（2025年2月＆8月データ）hawaiilife.com hawaiilife.com
Locations Hawaii – カウアイ不動産レポート 2025年8月（販売統計と中央値）locationshawaii.com locationshawaii.com
カウアイ不動産検索（チーム・ミラ） – 月次カウアイ市場スナップショット（2025年8月 vs 2024年の動向）kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
Zillowリサーチ – カウアイ郡住宅市場概要（2025年8月）（在庫、価格、成約までの日数）zillow.com zillow.com
ハワイ大学経済研究機構（UHERO） – 州予測 2025年第2四半期（観光見通し＆訪問者支出）kauainownews.com kauainownews.com
カウアイ・ナウ（パシフィック・メディア・グループ）–「UHERO予測…緩やかな景気後退」（観光業への影響、2028年までの回復）kauainownews.com
ビート・オブ・ハワイ –「リフエ空港に5100万ドル到来」（インフラ改善と地域の背景）beatofhawaii.com beatofhawaii.com
カウアイ・カフナ・ブログ –「上院法案2919号とカウアイの短期レンタル」（STR法案分析、2024年5月）kauaikahuna.com kauaikahuna.com
Hawaiʻi Business Magazine – カウアイ住宅関連記事（2023年中頃時点の市場動向、現金購入者の洞察）hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
UHERO Housing Factbook 2025 –（州外購入者の統計）uhero.hawaii.edu
Lynda Gill, Realtor – カウアイ不動産最新情報（在庫と市場正常化に関する地元専門家のコメント、2025年8月）lyndagill.com
Big Island Now –「ココパームスが2026年までに再建へ」（開発発表と地域の反応）bigislandnow.com bigislandnow.com
ハワイ州ビジネス・経済開発局（DBEDT） – 住宅市場データダッシュボード（家賃相場と在庫レベル）zillow.com fred.stlouisfed.org.