- 過去最高の住宅価格＆在庫不足: アンカレッジの住宅市場は深刻な供給不足に陥っています。平均一戸建て住宅価格は2019年から2023年にかけて約26%上昇（$389,000から$491,000へ）adn.com、2025年半ばには中央値の販売価格が$400,000台半ばで推移しており、過去最高値となっています。2025年初頭には市場に出ている一戸建て住宅は約133件のみ（在庫は1か月未満）、歴史的に低い供給を反映していますconnieyoshimura.comconnieyoshimura.com。住宅は数日で売れ、しばしば希望価格またはそれ以上で取引されています。
- 住宅販売＆手頃さの危機: 高い住宅ローン金利（約6～7%）と限られた物件数により、販売件数はやや減少（前年比約4～5%減）していますconnieyoshimura.comが、需要は依然として供給を上回っています。2023年のアンカレッジの住宅は過去20年で最も手が届きにくい状況でしたadn.comadn.com。初めての購入者は苦戦しており、手頃さ指数は約1.8（平均的な家を買うのに平均収入が2人分必要）となり、2020～21年の低金利時代から大きく逆転していますadn.comadn.com。多くの住宅所有者は3%の金利で「金利ロック」されており売却しないため、在庫がさらに制限されていますadn.com。
- 住宅建設と政策の変化: アンカレッジの新築住宅建設は高コストのため依然として低調です。建築費はパンデミック後に約35%上昇しconnieyoshimura.com、ほぼすべての資材が輸入されているため価格が高騰しています。2025年春のプレビューで紹介された新築住宅はわずか14戸で、ほぼすべてが50万ドル超connieyoshimura.comです。これに対応し、当局は大胆な措置を講じています。2024年半ばに市は一戸建て専用ゾーニングを廃止し、元の一戸建て用地で二世帯住宅（デュプレックス）が建てられるようになり、人口密度の増加を図っていますadn.com。2025年には新たな条例（AO 2025-35）が導入され、新規住宅開発（8戸以上）への税制優遇措置が設けられ、アパート建設を促進し、10年間で1万戸の住宅供給alaskasnewssource.comalaskasnewssource.comを目指しています。アラスカ住宅金融公社も、2025年に着工する新築住宅に対し1万ドルのリベートなどのインセンティブを提供し、建設促進を図っていますconnieyoshimura.com。これらの政策変更は、開発を活性化し住宅不足の解消を目指すものです。
- 家賃の高騰＆空室率の低下: アンカレッジの賃貸市場は非常に逼迫しています。2024年の中央値家賃は$1,375に達し、前年の$1,275から7.8%の上昇となりましたadn.com。2022年の二桁台の家賃急騰の後です。空室率は4～5%程度と非常に低いままですlive.laborstats.alaska.gov（特に人気の高いアパートでは2%未満ですingramalaska.com）、ほぼすべての賃貸物件が埋まっていることを示しています。住宅購入希望者は長期間賃貸にとどまらざるを得ず、短期賃貸の急増と建設の遅れが供給をさらに圧迫していますadn.com。新しい集合住宅プロジェクト（例：クックインレット住宅公社や民間開発業者によるもの）が進行中ですが、十分な戸数が需要に見合うほど供給されていません。市の新しいアパートプロジェクト向け税控除プログラムは、開発業者の「計算上の問題」― 以前は新築アパートが採算に合わなかった高い建設コスト ― の克服を直接目指していますalaskasnewssource.com。十分な新規物件が供給されるまで、借り手は家賃の継続的な上昇と物件争奪に直面し続けます。
- 商業用不動産 – 小売＆オフィス: アンカレッジの商業用不動産セクターは2025年も一長一短です。小売用不動産は比較的健全で、消費者支出は好調な観光シーズンで回復し、サービスや体験型ビジネスが需要を牽引していますingramalaska.com。小売の空室率は一桁台前半（約5％以下）ingramalaska.comで、主要なショッピングエリアでは複数のテナントが競合することも多いです。特にサウスアンカレッジでは新たな小売開発やリノベーションが進み、ダウンタウンの小売も4番街回廊の活性化イニシアチブで徐々に回復していますingramalaska.comingramalaska.com。オフィス市場はパンデミック後の安定化が続いています。市全体のオフィス空室率は10～12％で、2024年からは改善傾向ingramalaska.com、一部の空きオフィスが吸収されています。需要は二極化しており、クラスAオフィス（現代的で高品質なスペース）は安定した賃貸と純吸収のプラスが見られ、クラスAの平均賃料は月額1平方フィートあたり約$2.75～$3.25（フルサービス）ですingramalaska.com。一方、古いクラスB/Cオフィスビルは空室率が高く、割引や特典を提供する必要がありますingramalaska.com。多くの企業がハイブリッドワークの影響でスペースを縮小しており、現在は効率的で立地の良い中規模（3,000～6,000平方フィート）のオフィスが好まれていますingramalaska.com。新しいオフィスタワーの建設はありませんが、アダプティブリユースがトレンドとなっており、例えば老朽化したダウンタウンのオフィスビルが現代的なオフィスに改装され（石油会社のテナントが入居）ましたadn.com。全体として、アンカレッジのオフィス市場の見通しは慎重ながらも楽観的で、空室率は徐々に低下しつつあります。新たな供給過剰が差し迫っているわけではないため、経済が成長すれば既存の質の高いスペースは埋まっていくはずです。
- 産業用不動産 – 熱い市場: アンカレッジの産業セクターは活況です。倉庫、物流、産業用物件は超低空室率（多くの場合3%未満、2025年中頃の報告では最新スペースで空室率1%未満）ingramalaska.com – 全米でも最も逼迫した産業用市場の一つです。アンカレッジが物流拠点であること（テッド・スティーブンス・アンカレッジ国際空港は主要な航空貨物の結節点であり、アラスカ港は州へのほとんどの貨物を取り扱っています）から、需要は非常に高まっています。貨物、建設業、エネルギー支援の企業が倉庫やヤードスペースを奪い合っています。これにより、産業用賃料は過去最高値に達しており、新しい高天井倉庫は1平方フィートあたり約$1.35～$1.65月額（NNN）ingramalaska.comで、古い産業施設でも賃料が上昇しています。空室率が非常に低いため、投資家は産業用資産の取得に熱心で、不動産価値が上昇し、キャップレートが低下しています（産業用不動産はアンカレッジで最も好調な資産クラスの一つです）ingramalaska.com。この分野の新規建設は（用地制約や高い建設コストのため）限定的ですが、空港周辺では注目すべき動きがあり、いくつかのビルド・トゥ・スーツ型倉庫プロジェクトや物流施設の拡張ingramalaska.comが進んでいます。それでも、新たな供給は即座に吸収されています。産業用スペースは依然として希少価値が高く、大きな経済変動がない限りこの傾向は続くとみられます。
- 注目すべき開発とインフラ: 長年ほとんど成長がなかったアンカレッジで、いくつかの大規模な開発が見られます。ダウンタウンでは、1ブロック全体（旧4番街シアター跡地「Block 41」）の3億ドル規模の複合再開発が2025年に着工しましたadn.com adn.com。このプロジェクトには、小売店を備えた複数階建ての駐車場ポディウムの上に、新しい住宅またはホテルユニットが建設される予定で、ダウンタウンを24時間活気あるエリアに再生する取り組みの一環です。開発業者はすでにこのプロジェクトの一部として隣接するオフィスタワーを改装済みですadn.com adn.com。その他の場所でも、市は連邦インフラ法の資金を活用してインフラ投資を行っており、道路改良、港湾のアップグレード、ブロードバンド拡張などが建設業界に資金をもたらしていますalaskapublic.org alaskapublic.org。建設労働市場は逼迫しており（建設雇用は2024年に9%増加、2025年もさらに7%増加する見込み）、不足を補うために州外から労働者が来ている状況ですalaskapublic.org alaskapublic.org。これらのインフラおよび建設プロジェクトは、主に公共部門によるものですが、経済を下支えし、不動産市場も間接的に支援しています（ユーティリティ容量、交通、雇用の成長を改善することで）。
- 経済および人口動態の要因: アンカレッジの不動産にとって、より広い経済的背景はまちまちです。一方で、2025年の経済成長は堅調で、アンカレッジでは推定2,300件の雇用（+1.5%）が増加しており、医療、観光、建設分野の伸びが牽引していますalaskapublic.orgalaskapublic.org。ノーススロープの大規模な石油プロジェクト（例：ウィローおよびピッカ）がアンカレッジを拠点とするエンジニアリングや支援サービスの需要を押し上げておりalaskapublic.org、これがオフィスマーケットを支えています。軍の存在（JBER基地）や政府の雇用も安定した支えとなっています。一方で、人口増加は停滞しており、アンカレッジは10年連続で純流出を経験していますalaskapublic.org。市の労働年齢人口は2013年以降、約19,000人（6%）減少しておりalaskapublic.org、多くの住民が他の機会を求めて他地域へ移動したり、マットスー・バレーのようなより安価な地域へ引っ越しています。この人口動態の停滞が長期的な住宅需要を抑制しています。新たな移住者がいない場合、不動産需要の多くは地元住民（例：賃貸から持ち家への転換や、より広い家を必要とする家族）によるものとなります。アンカレッジのすぐ北にあるマットスー・バレーは、手頃な住宅を求める人々を引き続き惹きつけており、同地域の平均住宅価格（$437,000）はアンカレッジよりも低く、固定資産税も大幅に安くなっていますconnieyoshimura.comconnieyoshimura.com。実際、2022年のアラスカ州の新築一戸建て住宅の50%以上がマットスー・バローで建設されましたconnieyoshimura.com。これは郊外の成長がアンカレッジを上回っていることを示しています。アンカレッジの住宅危機—高コストと供給不足が特徴—は主要な政治課題となっており、市は住民を維持するために住宅推進政策を進めています。この綱引き（アンカレッジの雇用と利便性 vs. 郊外の安価な住宅）の結果が、2030年までの不動産市場の動向に影響を与えるでしょう。
2030年までの展望と機会
住宅市場: 今後5年以上は、アンカレッジの住宅不足が緩和されるか、あるいは続くかを左右する重要な時期となります。住宅価格は高止まりし、2020～2023年の爆発的な上昇ほどではないものの、2020年代後半にかけて緩やかに上昇し続けると予想されています。経済予測では、価格は横ばい、もしくはわずかに下落する可能性があるとされています（大きな出来事がない限り、顕著な下落は予想されていません）adn.com。金利が重要な要素となります。もし住宅ローン金利が2026～2027年に5%台まで下がれば、アンカレッジでは抑えられていた購買需要が一気に高まり、取引件数が増加する可能性があります。しかし、新たな供給がないまま需要が高まれば、再び価格上昇圧力がかかります。市が進める住宅供給拡大（ゾーニング改革や税制優遇策）は、今後数年で徐々に効果を発揮し、2030年までに新たなデュプレックス、タウンホーム、中規模アパートの建設ラッシュが見られるかもしれません。野心的な「10年で1万戸」計画が半分でも実現すれば、在庫は大幅に増加します。特にコンドミニアム、アパート、小規模一戸建ての新築が増えれば、市場の均衡が進み、価格や家賃の上昇がより持続可能な水準に抑えられるでしょう。それでも、建設コストや人手不足の課題から、供給が追いつくには数年かかります。住宅購入希望者にとって、短期的には競争が激しい状況が続きますが、2020年代後半には新規プロジェクトの完成や高齢のベビーブーマー世代の住み替え（高価格帯住宅の売却増加の可能性）により、選択肢が増えるかもしれません。購入希望者は資金調達の準備を整え、初めての購入者向け支援プログラム（アラスカ州の機関が最大2万5千ドルの頭金補助を検討中）にも注目しましょうconnieyoshimura.com。購入希望者にとっては、チャンスが2027～2030年にかけて改善する可能性があります。やや低い金利と徐々に増える在庫により、2023～2025年のような過熱した市場よりも、やや手が届きやすくなるかもしれません。
賃貸住宅: 借り手にとって、緩和は徐々に進むかもしれません。今後数年間、家賃は引き続き上昇する可能性が高いですが、経済が安定していれば緩やかなペースでの上昇となるでしょう――最近見られた7～14%の急騰ではなく、年間で一桁台半ばの上昇を想定してくださいadn.com。空室率は少なくとも2026年までは非常に低いまま推移すると予測されているため、借り手は引き続き競争し、慎重に予算を立てる必要があります。しかし2020年代後半には、新しいアパート建設と、より多くの住民が（もし金利が緩和されれば）持ち家に移行することが組み合わさり、賃貸の空室率がわずかに上昇する可能性があります。それは借り手にとって朗報であり、2030年までに家賃の上昇を抑える可能性があります。借り手にとってのチャンスは、アンカレッジのリーダーシップが住宅問題に強く注力していることです――そのため、今後数年で新しい開発がより多くの選択肢をもたらし、賃貸住宅建設を促進するプログラム（または使われていない商業ビルを住宅に転用するプログラム）がアパート供給を拡大するかもしれません。借り手は、2030年に向けて市場がやや緩和する中、新しいコミュニティが入居インセンティブを提供する動きに注目しておくとよいでしょう。購入を検討している人にとっては、今後数年で住宅価格の上昇が一服し、市の計画通りに新しいスターターホームやコンドミニアムが市場に出てくる場合、チャンスが訪れるかもしれません。
商業・工業用不動産: 投資家や開発業者は、物件の種類ごとに異なる展望を見出すでしょう。工業用不動産は引き続き優れたパフォーマンスを示す可能性が高いです。アンカレッジの戦略的な物流拠点としての役割を考えると、倉庫や工業スペースへの需要は構造的に強いままです。2030年までにいくつか新しい施設が建設されたとしても、工業用の空室率は非常に低いまま（おそらく2～4%がせいぜい）、家賃も高止まりする見込みです。投資家はこの分野で安定したキャッシュフローと資産価値の上昇の恩恵を受けられます――ただし、購入できる物件を見つけること自体が課題となるでしょう。開発業者は、現代的な倉庫やフレックススペースを建設できれば、満たされていない需要を取り込むことができます。主な障害は土地の確保と高い建設コストの克服です。世界的な貨物輸送の減速が市場を軟化させる可能性はありますが、現時点でアンカレッジの工業用物件不足は非常に深刻であり、需要が中程度に減少したとしても依然として需給は逼迫したままでしょう。
オフィス部門は、より慎重な見通しとなります。2030年までにアンカレッジのオフィス空室率は徐々に一桁台（特にクラスA）に下がる可能性がありますが、これはリモートワークや政府・企業のスペース需要の大きな変化に大きく左右されます。今後しばらくは新たな投機的オフィスビルの建設は見込めません。その代わり、再開発がテーマとなるでしょう。古いオフィスビルは、苦戦が続く場合、住宅ユニットや複合用途スペースに転用される可能性があり、クリエイティブな開発業者にとっては物件のコンバージョンやリノベーションのチャンスとなります。オフィス投資家は、テナントがしっかり入っている高品質なビルに注目するか、割安で購入・改修できる古いビルの掘り出し物を検討するとよいでしょう。商業用家主にとっては、企業がオフィス面積を適正化する中、柔軟性（アップグレードや短期リースなど）を持ってテナントを維持することが中期的な鍵となります。
アンカレッジの小売不動産は、堅調を維持すると見込まれています。多くの本土48州の都市とは異なり、アンカレッジでは（配送の物流上の理由から）eコマースの選択肢が限られており、地元の実店舗が引き続き買い物客を惹きつけています。2030年まで、小売の空室率は特に主要な通り沿いで比較的低いまま推移する見込みです。サービス、食料品、飲食、エンターテインメントを提供する近隣型小売センターは、住民の高齢化や観光の成長に伴い好調が続くでしょう。開発業者は、成長中の地域（例：サウスアンカレッジ地区）での小売スペースの新築や改装、また観光客や住民向けにダウンタウンの小売構成を刷新することで、チャンスを見出せるかもしれません。ただし、新たな小売プロジェクトは慎重に設計する必要があります。体験型やサービス重視のテナントが今後の主流となり、ビッグボックス型の拡張は限定的となるでしょう。小売不動産の投資家は、安定したキャップレートと収入を期待できますが、多様なテナント構成とインターネットに強い業態を重視すべきです。
さまざまな関係者への機会: 全体として、2030年までのアンカレッジの不動産市場は、需給の不均衡をうまく乗り越えられる人に報いるでしょう。
- 住宅購入者: 忍耐強く準備をしておきましょう。新たな住宅施策が効果を発揮することで、今後数年で市場はやや買い手有利に傾く可能性があります。購入支援策を活用し、最初の選択肢としてタウンハウスやコンドミニアム、郊外の住宅などにも目を向けてください。戸建て住宅は引き続き高値が続く見込みです。
- 賃貸者: 近い将来は高い家賃を想定して予算を立ててください。ただし、新しい賃貸コミュニティが2027年以降にプロモーションを行う動きに注目しましょう。購入を目指す場合は、住宅ローン金利の動向を注視してください。金利が下がれば、価格がさらに上昇する前に初めての住宅を購入するチャンスが広がるかもしれません。
- 投資家: 最も有望なのは、収益を生む住宅および工業系不動産です。集合住宅への投資は好調が見込まれます。空室率の低さと家賃上昇がリターンを押し上げ、持ち家率が下がれば賃貸需要も増えます。工業・物流施設はまさに「金の粉」のような存在で、高い需要と限られた供給が価値を押し上げます。小売は、必需サービスや観光の中心地に特化すれば堅実な投資先となるでしょう。オフィスはより投機的で、傷んだオフィス資産を取得して再活用するチャンスもありますが、慎重さと改修資金が必要です。全体として、アンカレッジの多くの分野で高い稼働率が続いているため、家主は家賃を上げて高い利回りを得る余地があります。
- 開発業者＆建設業者: 今後数年はアンカレッジの未来を形作る重要な機会です。手頃な価格のスターターホームや高齢者向けコンドミニアム、市場価格のアパートメントまで、ほぼあらゆるタイプの住宅に対する潜在的な需要があります。新たな税制優遇措置や住宅支援の政治的意志により、建設コストを削減できる（小型ユニット、モジュラー建設、官民パートナーシップなど）開発業者は、プロジェクトに対して熱心な購入者や賃借人を見つけることができるでしょう。インフィル用地や未活用の区画に注目してください。自治体は開発を促進するため、ゾーニングやインフラ支援に柔軟性を示しています。connieyoshimura.com alaskasnewssource.com。産業開発も需要の高い分野です。倉庫在庫の追加は即座に賃貸される可能性が高く、港や空港近くの土地取得や建設にもチャンスがあるかもしれません。課題も忘れずに：労働力不足、高価な資材、長い許認可プロセスは現実的な制約です。しかし、アンカレッジの未充足需要を満たすメリットは2030年までに大きなものとなるでしょう。要するに、「創造的になる」（ラフランス市長の言葉を借りればalaskasnewssource.com）開発業者が新たなインセンティブプログラムを活用すれば、住宅危機の緩和と供給不足の市場での報酬獲得の両方が期待できます。
結論: 2025年のアンカレッジ不動産市場は、供給不足と高コストに特徴づけられています。住宅、賃貸、産業部門すべてでタイトな市場です。2030年を見据えると、都市は転換点にあります。現在の経済的勢いが続き、大胆な住宅施策が成功すれば、10年末までに在庫が適度に増加し、価格や家賃が安定する可能性があります。それにより市場は徐々にバランスに近づき、住宅購入者や賃借人の負担が軽減されるでしょう。しかし開発努力が失敗すれば、既存の住宅不足と老朽化住宅の維持管理需要の増加により、圧力が高止まりし、好立地物件は高い需要と高い価値を維持し続けるでしょう。今のところ、必要とされる住宅や物流スペースを建設・投資できる人にはチャンスが広がっています。住宅不足に直面する都市で、今後数年が2030年までのアンカレッジ不動産市場の方向性を決定します。買い手、投資家、開発業者にとって、今はエキサイティングで
重要な時期です。出典: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; アラスカ労働省/AHFCデータ live.laborstats.alaska.gov; アンカレッジ経済開発公社/アラスカ・パブリック・メディア alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska 商業用不動産レポート Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUUニュース（アンカレッジ）alaskasnewssource.com <a href=”https://www.alaskasnewssource.com/2025/04/11/new-ordinance-seeks-address-anchorage-mayors-plan-add-10k-homes/#:~:text=In%20AO%202025,brealaskasnewssource.com.
