Scossone globale nel settore immobiliare: tassi elevati, grandi affari e segnali di ripresa (Riepilogo 7–8 ottobre 2025)

Crollo del mercato immobiliare USA: Le vendite di case negli Stati Uniti restano ai minimi da decenni a causa di tassi ipotecari superiori al 7%, con i prezzi nazionali delle case che crescono a malapena (~1,3% su base annua ad agosto) cotality.com cotality.com. I prezzi medi sono scesi a circa $400.000, migliorando leggermente l’accessibilità cotality.com. Gli analisti di JPMorgan avvertono che il mercato resterà “in gran parte congelato fino al 2025” con crescita dei prezzi sotto il 3% rfsadvisors.com.
Cauto ottimismo in Europa: Un nuovo sondaggio alla principale fiera immobiliare europea indica che il mercato potrebbe aver “toccato il fondo”, con il 44% degli operatori ora ottimista e la fiducia che torna lentamente exporeal.net. L’abitazione resta la classe di attivi più favorita (75% degli investitori), superando di gran lunga uffici o retail exporeal.net. Tuttavia, alti tassi di interesse e burocrazia restano le principali preoccupazioni per oltre il 90% degli intervistati exporeal.net. Da notare che i tassi ipotecari in alcune parti d’Europa stanno finalmente calando – ad esempio, i tassi sui mutui in Repubblica Ceca sono appena scesi a un minimo di 2 anni (~4,91%) expats.cz.
Il continuo rallentamento del settore immobiliare in Cina: Il calo del mercato immobiliare cinese persiste nonostante il sostegno delle politiche. I prezzi delle nuove abitazioni sono stabili o in leggero aumento, ma i valori delle case usate continuano a scendere reuters.com. Gli analisti non prevedono una vera ripresa almeno fino alla fine del 2026 o al 2027, circa sei mesi più tardi rispetto alle previsioni precedenti reuters.com. Redditi familiari deboli, alta disoccupazione e un eccesso di case invendute continuano a deprimere il sentiment degli acquirenti reuters.com.
Boom e megaprogetti in Medio Oriente: La regione del Golfo sta attirando enormi investimenti. Blackstone e Lunate di Abu Dhabi hanno appena lanciato una piattaforma da 5 miliardi di dollari per il settore immobiliare logistico (magazzini) nel Golfo, puntando su un boom della domanda reuters.com. In Arabia Saudita, il costruttore Dar Global ha annunciato un progetto “Trump Plaza” da 1 miliardo di dollari a Gedda, con residenze e uffici di lusso – il secondo sviluppo a marchio Trump nella zona reuters.com. Mercati del Golfo come Dubai sono cresciuti rapidamente (prezzi in aumento di circa il 70% in quattro anni) reuters.com, anche se una nuova ondata di costruzioni dovrebbe raffreddare questi aumenti nei prossimi anni.
Iniziative abitative africane: Le nazioni africane stanno affrontando la carenza di alloggi in mezzo a una rapida urbanizzazione. Il Kenya sta costruendo 100.000 case a prezzi accessibili come parte di un programma nazionale per combattere un deficit abitativo di 2 milioni di unità africanews.com. Il presidente William Ruto sta sollecitando una coalizione globale per affrontare la crisi abitativa, definendola “troppo vasta perché un singolo paese possa risolverla” africanews.com. In Sudafrica, si intravede un sollievo sui tassi di interesse – la Banca Centrale ha tagliato i tassi al 7% (un minimo visto l’ultima volta nel 2022) reuters.com tradingeconomics.com – il che dovrebbe rafforzare la fiducia degli acquirenti dopo anni di restrizioni.
America Latina divergente: Le tendenze immobiliari in America Latina riflettono condizioni economiche contrastanti. Il Messico ha iniziato a tagliare i tassi per stimolare la crescita – la banca centrale ha appena ridotto il tasso di riferimento al 7,5%, il livello più basso dal 2022 reuters.com, il che dovrebbe alleggerire i costi dei mutui. Al contrario, il Brasile sta ancora lottando con costi di finanziamento alle stelle; la sua banca centrale mantiene il tasso Selic al 15% (un massimo da 20 anni), e ha segnalato che non sono previsti tagli almeno fino al 2025 inoltrato a causa dell’inflazione persistente reuters.com reuters.com. Questo ha mantenuto il mercato immobiliare brasiliano fiacco, anche se le azioni e i REIT latinoamericani sono rimbalzati nel 2025 nella speranza di un allentamento futuro.
Tensione nel settore immobiliare commerciale: I mercati degli uffici a livello mondiale restano sotto pressione a causa del lavoro da remoto e dei costi di finanziamento più elevati. Il tasso di sfitto degli uffici negli Stati Uniti ha raggiunto un record di circa 20,7% a metà 2025 reuters.com, un cambiamento epocale che costringe proprietari e città a ripensare l’utilizzo degli edifici vuoti. Grandi centri come San Francisco stanno registrando tassi di sfitto superiori al 25% reuters.com. Al contrario, il settore industriale e logistico rappresenta un punto relativamente positivo a livello globale – come dimostrano i grandi investimenti in magazzini (come la joint venture di Blackstone nel Golfo) e nei data center, che continuano a registrare carenze di offerta in molte regioni jll.com.
Prospettive – Cauto ottimismo: Le previsioni indicano una strada irregolare ma in miglioramento. Il sentiment europeo sta diventando positivo e il mercato immobiliare statunitense potrebbe riequilibrarsi lentamente se i tassi ipotecari dovessero diminuire. “Una maggiore accessibilità ha fornito un sollievo tanto necessario,” osserva un economista immobiliare statunitense, con gli acquirenti che gradualmente stanno tornando sul mercato man mano che i prezzi si stabilizzano e l’offerta cresce cotality.com. Tuttavia, qualsiasi ripresa dovrebbe essere graduale e disomogenea. In Cina e in altri mercati deboli, la fiducia potrebbe non tornare per anni reuters.com. Eppure, in tutto il mondo, gli operatori immobiliari si stanno adattando – dai governi che tagliano i tassi o la burocrazia agli sviluppatori che riconvertono le proprietà – gettando le basi per il prossimo ciclo di crescita del mercato immobiliare.

Scenario macroeconomico globale: tassi, inflazione e venti contrari economici

In tutto il mondo, alti tassi di interesse e inflazione sono stati la principale storia macroeconomica che ha influenzato il settore immobiliare nel 2025. Dopo forti aumenti dei tassi negli ultimi due anni per domare l’inflazione, le banche centrali stanno ora seguendo percorsi diversi:

Stati Uniti (Federal Reserve): La Fed statunitense ha iniziato solo di recente a segnalare un allentamento. Dopo aver superato il 7% all’inizio di quest’anno, i tassi dei mutui a 30 anni restano vicini ai massimi da decenni, mantenendo costoso il finanziamento per chi acquista casa. Ci sono segnali iniziali che il ciclo restrittivo della Fed stia finendo – infatti, la Fed ha persino attuato un piccolo taglio dei tassi a settembre 2025, il primo di questo ciclo, grazie al rallentamento dell’inflazione. Tuttavia, i tassi dovrebbero rimanere elevati fino al 2025, continuando a mettere sotto pressione l’accessibilità delle abitazioni. Questo approccio “più alti più a lungo” è una delle principali ragioni per cui JPMorgan Research prevede che il mercato immobiliare statunitense rimarrà “in gran parte congelato” per tutto il prossimo anno rfsadvisors.com, con una crescita dei prezzi solo debole (nell’ordine del 3% o meno).
Europa (BCE e altri): Anche la Banca Centrale Europea ha aumentato i tassi in modo deciso e, sebbene non abbia ancora iniziato a tagliare, il continente sta vedendo i primi segnali di sollievo grazie a tassi di mercato più bassi. Nell’Europa centrale, ad esempio, le offerte medie di mutuo in Repubblica Ceca sono appena scese sotto il 5% per la prima volta dalla metà del 2022 expats.cz. Questo riflette l’aspettativa che alcuni responsabili politici europei allenteranno presto la stretta. Alcuni si sono già mossi: la banca centrale polacca ha sorpreso i mercati con un forte taglio dei tassi a settembre, con l’obiettivo di rilanciare la crescita. Tuttavia, nel nucleo dell’Eurozona, i tassi restano alti e le condizioni di credito rigide. L’inflazione si è moderata ma non abbastanza da poter dichiarare vittoria, quindi i mutuatari immobiliari europei non sono ancora fuori pericolo. La notizia più positiva è che l’economia europea si è dimostrata resiliente – evitando finora la recessione – il che, insieme al picco dei tassi, sta migliorando il sentiment nei mercati immobiliari.
Asia-Pacifico: La situazione è mista. La banca centrale cinese ha tagliato i tassi e allentato le regole sui mutui nel tentativo di salvare il suo settore immobiliare in crisi, ma finora queste mosse non hanno invertito la tendenza. L’India, al contrario, ha messo in pausa l’allentamento dopo i tagli precedenti – il 1° ottobre la Reserve Bank of India ha mantenuto il suo tasso repo al 5,5% hindustantimes.com, optando per la stabilità durante la stagione festiva. Gli sviluppatori immobiliari indiani hanno accolto con favore i tassi stabili, sottolineando che ciò mantiene sotto controllo le EMI dei mutui casa (rate mensili) e sostiene la fiducia degli acquirenti hindustantimes.com. Altre economie asiatiche come il Giappone restano ambienti a tassi ultra-bassi, mentre paesi come l’Australia hanno visto i loro mercati immobiliari raffreddarsi notevolmente a causa dei tassi più alti (anche se, lì, il picco potrebbe essere stato superato). In tutta l’Asia-Pacifico, le condizioni macroeconomiche vanno dal dilemma stimolo-vs-recessione della Cina alla crescita costante e alla spesa per infrastrutture del Sud-Est asiatico (ad esempio, Singapore ospita importanti forum sugli investimenti in real asset laotiantimes.com, e il Vietnam continua ad attrarre accordi per lo sviluppo di hotel e resort).
Medio Oriente e Africa: Gli stati del Golfo ricchi di petrolio hanno valute ancorate al dollaro USA, il che significa che i loro tassi di interesse hanno generalmente seguito gli aumenti della Fed. Questo ha reso il finanziamento più costoso in luoghi come l’Arabia Saudita e gli Emirati Arabi Uniti nell’ultimo anno. Tuttavia, forti entrate petrolifere e spesa pubblica (ad esempio i progetti Vision 2030 dell’Arabia Saudita) hanno mantenuto vivace il settore immobiliare della regione. Le banche del Golfo restano liquide e desiderose di concedere prestiti ai progetti giusti, soprattutto perché l’inflazione nella regione è relativamente contenuta. In Africa, molte economie hanno affrontato tassi di interesse alle stelle negli ultimi anni mentre combattevano la debolezza valutaria e l’inflazione. Ora ci sono segnali di sollievo: ad esempio, la banca centrale della Nigeria ha tagliato il tasso di riferimento di 50 punti base al 27% a settembre (ancora estremamente alto, ma un primo passo verso il basso), e i rendimenti dei titoli di stato nigeriani hanno iniziato a scendere di conseguenza proshare.co proshare.co. Il Sudafrica è stato anch’esso in grado di iniziare ad allentare – la South African Reserve Bank ha portato il tasso repo al 7,0% a luglio 2025 reuters.com tradingeconomics.com, citando prospettive di inflazione migliorate. Un’inflazione più bassa e valute più stabili in diverse nazioni africane potrebbero gradualmente rendere il credito più accessibile per lo sviluppo immobiliare, anche se permangono sfide come alti premi di rischio.

Nel complesso, il contesto macroeconomico è quello di transizioni prudenti: dal restringimento all’allentamento (selettivo), dalla volatilità dell’era pandemica a condizioni più normalizzate. Una crescita economica più lenta nel 2025 è una preoccupazione – l’FMI prevede una crescita globale intorno al 3,3%, al di sotto della media del 3,7% del 2000–2019 – ma non un crollo. Molte economie stanno evitando la recessione, e questa crescita modesta insieme al raffreddamento dell’inflazione è esattamente ciò di cui i mercati immobiliari hanno bisogno per ritrovare stabilità. In sintesi: i costi di finanziamento dovrebbero gradualmente diminuire nel prossimo anno in molte regioni (con Nord America ed Europa un po’ indietro rispetto ad Asia e America Latina nel ciclo), fornendo una spinta ai mercati immobiliari, se l’inflazione rimane sotto controllo.

Nord America: la recessione immobiliare persiste, i mercati commerciali si riprezzano

Stati Uniti – Mercato immobiliare: Il mercato immobiliare statunitense continua a risentire del raffreddamento dovuto agli alti tassi d’interesse. Fino ai primi di ottobre, i tassi dei mutui fissi a 30 anni si aggirano intorno al 7%–7,5%, livelli che non si vedevano da due decenni, mettendo da parte molti potenziali acquirenti. Di conseguenza, il volume delle vendite di case è bloccato vicino ai minimi storici – circa 4 milioni di vendite annualizzate, in netto calo rispetto al boom pandemico. “Il mercato immobiliare è in una fase di lento riequilibrio,” spiega Selma Hepp, capo economista presso la società di dati immobiliari Cotality, sottolineando che l’attività di vendita rimane ai minimi di diversi decenni cotality.com. Con pochi acquirenti, l’aumento dei prezzi si è fermato: i prezzi nazionali delle case sono cresciuti solo di circa 1,3% nell’ultimo anno (da agosto 2024 ad agosto 2025) cotality.com, il che, tenendo conto dell’inflazione, significa che i prezzi reali sono in realtà diminuiti. In molti mercati precedentemente caldi (dal Sun Belt al Mountain West), i prezzi sono in calo rispetto all’anno precedente, mentre in alcuni mercati del Nord-Est e del Midwest si registrano ancora modesti aumenti.

Dal lato dell’offerta, l’inventario di case in vendita è leggermente aumentato rispetto ai minimi estremi, offrendo agli acquirenti un po’ più di scelta. Il prezzo mediano delle case negli Stati Uniti è persino sceso leggermente a $400.000 cotality.com. Questo, insieme a un recente calo dei tassi dei mutui rispetto al picco, ha migliorato l’accessibilità “al livello più favorevole dal 2022,” afferma Hepp cotality.com. Lei osserva che ciò “ha fornito un sollievo molto necessario” e ha portato a un aumento timido delle domande di mutuo e dell’interesse degli acquirenti cotality.com. In sostanza, alcuni acquirenti stanno rientrando nel mercato mentre si adattano alla nuova normalità dei mutui al 7%. Le case rimangono sul mercato più a lungo e i venditori abbassano i prezzi più frequentemente per concludere le trattative – offrendo agli acquirenti rimasti un po’ più di potere negoziale questo autunno (un netto cambiamento rispetto al frenetico mercato dei venditori del 2021).

Tuttavia, il clima generale rimane cauto. Molti proprietari di case sono “bloccati” da mutui a tassi ultra-bassi degli anni precedenti e non sono disposti a vendere e ricomprare a tassi più alti, il che mantiene l’offerta limitata. Le nuove costruzioni hanno aiutato un po’ l’offerta, ma anche i costruttori devono affrontare costi elevati di finanziamento e costruzione. Le previsioni degli esperti riflettono la realtà sobria: J.P. Morgan prevede che il mercato immobiliare statunitense rimarrà in gran parte congelato fino al 2025, con solo una crescita dei prezzi contenuta (≈3% o meno) e vendite persistentemente deboli rfsadvisors.com. In altre parole, una ripresa generalizzata del settore immobiliare negli Stati Uniti potrebbe non arrivare fino a quando i tassi d’interesse non scenderanno in modo più significativo, cosa che la maggior parte si aspetta nella seconda metà del 2025 o nel 2026.

Stati Uniti – Commerciale: Nel settore immobiliare commerciale, gli Stati Uniti stanno attraversando una dolorosa rivalutazione e ristrutturazione, soprattutto nel comparto degli uffici. Il lavoro da remoto e ibrido ha ridotto in modo permanente la domanda di spazi per uffici, e i numeri sono impressionanti – il tasso nazionale di sfitto degli uffici ha raggiunto il 20,7% nel secondo trimestre 2025, il livello più alto mai registrato reuters.com. Per dare un’idea, prima della pandemia il tasso di sfitto era intorno al 12%. Le grandi città sono le più colpite: San Francisco ora ha un tasso di sfitto degli uffici del 27,7% (contro ~8% nel 2019) reuters.com, e altri centri d’affari come New York e Chicago registrano anch’essi tassi di sfitto superiori al 20%. Questo eccesso di uffici vuoti sta mettendo a dura prova le finanze dei proprietari (i redditi da affitto sono in calo, mentre è più difficile rifinanziare i prestiti a tassi più alti) e sta persino danneggiando i bilanci delle città che dipendono dalle tasse sugli immobili. Di conseguenza, c’è un’ondata di svalutazioni del valore degli edifici per uffici, insolvenze sui mutui e sviluppatori che abbandonano grattacieli datati.

La risposta dell’industria è stata duplice: conversione e consolidamento. Gli sviluppatori in alcune città stanno correndo per convertire uffici obsoleti in appartamenti o altri usi. Un record di circa 150 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici negli Stati Uniti è in qualche fase di conversione in residenziale o uso misto a partire da quest’anno reuters.com reuters.com. Non è facile – costi elevati e ostacoli urbanistici fanno sì che solo una frazione degli edifici sia adatta alla conversione – ma è una delle poche strade per creare valore da asset bloccati. L’altra tendenza è una “corsa alla qualità”: le aziende che prendono in affitto si concentrano negli edifici più nuovi e di qualità superiore, con ottimi servizi. Gli uffici più vecchi di Classe B/C stanno subendo tassi di sfitto sproporzionati, mentre gli uffici di Classe A in posizioni di prestigio se la cavano un po’ meglio (alcuni sono addirittura quasi completamente affittati). Questa biforcazione significa che uffici e laboratori moderni mantengono ancora affitti solidi, mentre gli uffici degli anni ’80 potrebbero restare vuoti senza massicci interventi di ristrutturazione.

Al di fuori degli uffici, altri segmenti del settore immobiliare commerciale in Nord America mostrano un quadro misto. Gli edifici multifamiliari erano stati molto forti (affitti in aumento, bassi tassi di sfitto) ma gli affitti si sono stabilizzati in molte città poiché la nuova offerta sta finalmente raggiungendo la domanda e i proprietari competono per gli inquilini. Il settore immobiliare commerciale al dettaglio (centri commerciali, mall) si sta riprendendo in modo disomogeneo – le vie dello shopping di fascia alta e i centri suburbani ben posizionati stanno andando bene grazie alla stabilità della spesa dei consumatori, ma i centri commerciali più deboli continuano a perdere negozi (l’effetto e-commerce). Gli immobili industriali e logistici restano il segmento di punta: con l’ascesa dell’e-commerce e le catene di approvvigionamento sotto pressione, magazzini e centri di distribuzione sono molto richiesti. Anche se la crescita economica è rallentata, continuano a essere firmati grandi contratti di locazione logistica. Ad esempio, tra i principali accordi di quest’anno c’è un contratto di quasi 1 milione di piedi quadrati in South Carolina da parte di una società di logistica, e un contratto di locazione di magazzino da 885.000 piedi quadrati nel Regno Unito – a dimostrazione di quanto sia robusta la domanda globale di spazi industriali jll.com jll.com. I tassi di sfitto dei magazzini negli Stati Uniti sono ancora piuttosto bassi, e la crescita degli affitti per le strutture logistiche è stata forte nei principali hub (anche se si sta moderando man mano che vengono costruiti più magazzini). Questa divergenza all’interno del settore immobiliare commerciale – uffici deboli, industriale forte, retail misto e appartamenti stabili – sta spingendo gli investitori a ruotare i loro portafogli. Infatti, il capitale fuggito dal settore degli uffici in difficoltà viene reindirizzato verso magazzini, appartamenti, laboratori per le scienze della vita, data center e altri segmenti con prospettive migliori.

Canada: A nord del confine, il mercato immobiliare canadese spesso rispecchia le tendenze degli Stati Uniti con alcune differenze. Il settore abitativo canadese ha registrato un calo all’inizio del 2025 poiché i rapidi aumenti dei tassi della Bank of Canada (che hanno spinto i tassi ipotecari oltre il 5–6% in Canada) hanno ridotto l’accessibilità. Entro questo autunno, i prezzi nazionali delle case sono diminuiti di circa 3–4% su base annua nesto.ca – una correzione modesta dopo il forte aumento del 2020–2022. Mercati come Toronto e Vancouver, che erano estremamente surriscaldati, hanno registrato cali dei prezzi e molte meno vendite nell’ultimo anno. Tuttavia, con la Bank of Canada che ha sospeso gli aumenti dei tassi e gli acquirenti che si stanno adattando, l’attività sta riprendendo in alcuni mercati. Il prezzo medio delle case a Vancouver a settembre è rimasto sostanzialmente stabile (+0,1% su base annua) wowa.ca, suggerendo che la correzione lì potrebbe aver toccato il fondo. L’offerta in Canada è ancora limitata (un problema cronico dovuto alla lenta costruzione di case e all’elevata immigrazione), quindi se i tassi d’interesse si stabilizzano o scendono nel 2024, molti analisti si aspettano che il mercato immobiliare canadese si riprenda piuttosto rapidamente. Nel frattempo, gli affittuari si trovano di fronte a tassi di sfitto molto bassi e affitti in forte aumento – portando le preoccupazioni sull’accessibilità in primo piano nel dibattito politico canadese.

Sul fronte commerciale, i settori degli uffici e del retail in Canada affrontano le stesse difficoltà degli Stati Uniti, anche se le principali città canadesi (Toronto, Vancouver, Montreal) hanno tassi di sfitto degli uffici leggermente inferiori rispetto alle controparti statunitensi. Un elemento distintivo: i grandi centri urbani canadesi continuano ad attrarre nuovi residenti (inclusi migranti internazionali), il che sostiene la domanda di appartamenti e persino di servizi in centro. Il settore immobiliare industriale in Canada è in forte espansione come negli Stati Uniti, con Toronto e Vancouver che presentano ciascuna meno del 2–3% di sfitto industriale – tra i più bassi del Nord America. In generale, gli investitori vedono il mercato immobiliare canadese come una storia a due velocità: le proprietà residenziali e industriali rimangono relativamente resilienti e richieste, mentre le proprietà uffici e retail più datate sono sotto pressione. I cap rate (rendimenti degli investimenti) sono aumentati ovunque a causa dei tassi di interesse più alti, il che ha ridotto i valori immobiliari sulla carta, ma c’è molto capitale in attesa di un segnale più chiaro che i tassi abbiano raggiunto il picco per rientrare sul mercato.

Europa: Segnali di ripresa tra tassi elevati e nuove priorità

Il sentiment tocca il fondo: Il mercato immobiliare europeo è entrato nel 2025 con una nota negativa: i prezzi erano deboli in molti paesi, i volumi di investimento erano crollati e l’aumento dei tassi d’interesse da parte della Banca Centrale Europea (BCE) (ora ai massimi da decenni) ha raffreddato drasticamente quello che era un mercato rovente nel 2021. Tuttavia, mentre ci avviciniamo a ottobre 2025, ci sono segnali crescenti che l’Europa possa aver toccato il fondo e stia iniziando a stabilizzarsi. All’EXPO REAL – la più grande conferenza immobiliare del continente, tenutasi dal 6 all’8 ottobre a Monaco – un sondaggio tra migliaia di partecipanti del settore ha rilevato che il 44% ora si sente “ottimista” riguardo al mercato immobiliare internazionale per il futuro, contro il 22% “cauto” e il resto neutrale exporeal.net. Solo un anno fa, il pessimismo era molto più diffuso. “L’attuale indice di tendenza mostra che abbiamo raggiunto il fondo e la fiducia sta gradualmente tornando,” ha dichiarato Stefan Rummel, CEO di Messe München, che ospita l’Expo, aggiungendo che, nonostante le sfide in corso, il mercato sembra tornare lentamente alla normalità exporeal.net.

Cosa c’è dietro questo cauto ottimismo? Innanzitutto, i valori immobiliari si sono corretti in modo significativo in Europa dal 2022, soprattutto nel settore immobiliare commerciale. In alcuni mercati, i prezzi degli immobili per uffici e retail sono scesi del 20% o più dai massimi, e persino gli asset “core” (come gli uffici di pregio a Parigi o Francoforte) hanno visto i rendimenti salire e i prezzi scendere di circa il 10–15%. Questa rivalutazione, sebbene dolorosa per i proprietari, significa che molta della “schiuma” è sparita – acquirenti e venditori possono ricominciare a trovare un accordo sui prezzi. In effetti, si prevede che l’attività transazionale riprenda dopo la siccità degli ultimi 12 mesi, mentre gli investitori opportunistici vanno a caccia di occasioni. Un altro fattore è l’aspettativa che le condizioni di finanziamento miglioreranno: l’inflazione in Europa è in calo, e molti credono che la BCE sia al tasso massimo (attualmente il tasso sui depositi è circa al 4%). Se l’inflazione continuerà a diminuire, la BCE potrebbe persino tagliare i tassi nel 2024. Inoltre, alcuni paesi europei stanno fornendo sostegni mirati – ad esempio, la Germania ha lanciato programmi per sovvenzionare la costruzione di case e le ristrutturazioni green, e sta discutendo modi per ridurre gli ostacoli burocratici (un problema importante per il settore – il 79% degli intervistati al sondaggio di Expo Real ha chiesto “meno burocrazia” per aiutare il mercato exporeal.net).

Vincitori e vinti – Tipi di asset: L’indagine europea ha anche evidenziato dove gli investitori vedono le maggiori opportunità per il futuro. Per il secondo anno consecutivo, l’abitativo è la classe di asset più apprezzata in termini di attrattività exporeal.net. Circa il 75% degli intervistati ha indicato il residenziale (multifamiliare, ecc.) come area chiave di interesse – riflettendo la cronica carenza di alloggi in Europa e la relativa stabilità degli asset abitativi anche nei periodi di crisi. Dopo l’abitativo, “care properties” (come strutture sanitarie, residenze per anziani) e data center sono stati molto apprezzati (oltre il 60% ciascuno) exporeal.net, indicando settori in crescita legati all’invecchiamento demografico e alle infrastrutture digitali. Anche la logistica/magazzini ha ottenuto buoni risultati (47%). Al contrario, i segmenti tradizionali di hospitality, uffici e retail sono poco favoriti – ciascuno ha attirato l’interesse di solo circa il 10% degli intervistati exporeal.net. Questo non significa che tali settori siano morti in Europa, ma gli investitori sono molto selettivi: gli uffici di nuova generazione (soprattutto edifici energeticamente efficienti con ottimi servizi) in posizioni di pregio possono ancora avere successo, ma gli uffici o i centri commerciali più datati vengono visti con cautela.

Differenze regionali: L’Europa non è monolitica – le condizioni variano da paese a paese e da regione a regione. Finora, nel 2025, il Sud Europa (come Spagna, Portogallo) ha tenuto relativamente bene; gli investimenti esteri in resort, hotel e appartamenti in affitto sono rimasti piuttosto solidi, sostenuti dal forte turismo e dalla presenza di expat. Il Nord Europa (Scandinavia, Germania, Paesi Bassi) ha registrato una correzione più marcata, in parte perché questi mercati avevano avuto forti rialzi e molti investitori molto indebitati che ora sono sotto pressione a causa dei tassi. Da notare che l’indagine Expo Real ha rilevato che la fiducia nel mercato statunitense è diminuita tra gli europei (solo il 45% ora considera gli USA importanti per i futuri investimenti, rispetto al 66% di un anno fa), mentre l’Europa stessa rimane la prima scelta e la regione Asia-Pacifico è balzata al secondo posto con il 64% di gradimento exporeal.net. Questo suggerisce che i capitali europei potrebbero restare più vicini a casa o addirittura orientarsi verso l’Asia invece di inseguire opportunità nel mercato incerto degli Stati Uniti. All’interno dell’Europa, l’Europa occidentale (Francia, Germania, Regno Unito, ecc.) è ancora vista come la regione principale (84% di importanza) rispetto all’Europa centrale/orientale.

Sfide – Tassi e Costi: La prospettiva cautamente ottimistica non ignora le enormi sfide ancora presenti. Praticamente tutti nel settore concordano sul fatto che i tassi di interesse siano la questione numero uno. Il sondaggio Expo ha mostrato che ben il 94% degli intervistati ha definito la politica dei tassi di interesse “molto importante” o “importante” per le prospettive del mercato exporeal.net. I tassi influenzano non solo i costi dei mutui per gli acquirenti di case (frenando la domanda) ma anche la fattibilità di nuovi sviluppi – molti progetti non sono più sostenibili con finanziamenti al 5%–6% invece che all’1%–2% di qualche anno fa. Questo ha portato a un forte calo dell’attività edilizia. Ad esempio, le nuove costruzioni in Germania sono diminuite drasticamente nel 2023–2025, e il paese si prepara a non raggiungere i suoi ambiziosi obiettivi di nuove abitazioni. Gli sviluppatori in tutta Europa stanno facendo pressione per ottenere aiuti: quando è stato chiesto come migliorare la situazione, il 79% ha risposto “ridurre la burocrazia” (per accelerare le approvazioni), il 64% ha richiesto un migliore accesso al capitale (ad es. garanzie statali sui prestiti), e molti hanno sottolineato la necessità di ridurre le tasse o gli standard edilizi per abbassare i costi exporeal.net exporeal.net. I costi di costruzione erano aumentati nel 2021–22 a causa di problemi nella catena di approvvigionamento e dell’inflazione; si sono un po’ raffreddati, ma costruire oggi un progetto in Europa è ancora significativamente più costoso rispetto a qualche anno fa, quindi la nuova offerta abitativa è limitata proprio quando ce n’è più bisogno.

Punti di forza: Nonostante le difficoltà, alcune aree del settore immobiliare europeo stanno prosperando. Un esempio è il settore degli appartamenti in affitto nelle grandi città. I tassi di interesse elevati hanno paradossalmente aumentato la domanda di affitti (poiché meno persone possono permettersi di acquistare), mantenendo alta l’occupazione e i canoni per le proprietà multifamiliari gestite professionalmente. In alcune città tedesche e francesi, gli affitti hanno raggiunto livelli record nel 2025 anche se i prezzi di acquisto sono diminuiti. Questo rende l’investimento residenziale interessante per investitori a lungo termine come i fondi pensione. Il settore immobiliare logistico è un altro punto di forza: il passaggio all’e-commerce e la necessità di magazzini moderni vicino ai centri abitati fanno sì che i tassi di sfitto per gli spazi logistici di pregio siano estremamente bassi (spesso sotto il 5%), e gli sviluppatori vedono ancora la fila di inquilini per ogni nuovo magazzino costruito. I rendimenti logistici paneuropei si sono ridotti negli ultimi anni, ma la crescita dei canoni compensa in parte l’impatto dei tassi di interesse. Inoltre, settori alternativi come laboratori per le scienze della vita, residenze per studenti e data center in Europa stanno beneficiando di fattori strutturali di domanda e sono in cima alle preferenze degli investitori. Una carenza di capacità nei data center, ad esempio, ha portato a grandi progetti intorno a Londra, Francoforte, Dublino e altri hub; queste proprietà spesso ottengono contratti di locazione da grandi aziende tecnologiche ancora prima dell’inizio dei lavori.

Caso esemplare – Regno Unito e Francia: Il Regno Unito, che ha iniziato ad aumentare i tassi prima e ha subito una delle correzioni immobiliari più marcate tra le principali economie, sta mostrando segnali timidi di stabilizzazione. I prezzi delle case a Londra sono diminuiti di circa il 4–5% rispetto a un anno fa, e ancora di più in termini reali se si tiene conto dell’inflazione. Le richieste di acquisto stanno lentamente aumentando poiché si prevede che la Banca d’Inghilterra abbia quasi terminato di alzare i tassi. Alcune previsioni suggeriscono che i prezzi delle case nel Regno Unito toccheranno il fondo nel 2024. Nel frattempo, il mercato degli affitti nel Regno Unito è estremamente teso, portando il governo a considerare politiche per aumentare l’offerta di affitti e la costruzione di nuove abitazioni. In Francia, i mercati immobiliari sono stati più tranquilli – Parigi ha registrato lievi cali dei prezzi e una diminuzione dei volumi di transazioni, ma non c’è stato un crollo grave. Tuttavia, le nuove regole sui prestiti e i tassi più alti hanno reso molto più difficile, soprattutto per i primi acquirenti, ottenere mutui in Francia, mettendo sotto pressione la fascia bassa del mercato. Il governo francese ha risposto con programmi per aiutare gli acquirenti e per ristrutturare il patrimonio immobiliare esistente (la Francia sta puntando molto sull’efficienza energetica, che di per sé sta trainando un segmento degli investimenti immobiliari – la riqualificazione degli edifici per rispettare i nuovi standard).

Un evento imprevisto: Un fatto di cronaca rilevante (e tragico) in questo periodo è stato il crollo di un edificio a Madrid, Spagna il 7 ottobre 2025. La struttura di sei piani, un edificio per uffici degli anni ’60 che stava venendo ristrutturato in un hotel di lusso, è improvvisamente crollata su se stessa durante i lavori, causando la morte di quattro persone reuters.com reuters.com. L’incidente ha scioccato la Spagna e sollevato interrogativi sulla sicurezza degli edifici e sulla supervisione delle ristrutturazioni. Interessante notare che la proprietà apparteneva a un fondo immobiliare con sede in Arabia Saudita (RSR) specializzato in hotel di lusso in Spagna e Portogallo reuters.com. Le autorità cittadine di Madrid hanno rivelato che l’edificio aveva fallito le ispezioni precedenti ed era stato classificato come avente condizioni strutturali “sfavorevoli” reuters.com. Questo evento ha sottolineato due aspetti: primo, i rischi legati alla spinta europea a ristrutturare e riutilizzare edifici più vecchi (una parte chiave della rivitalizzazione dei centri urbani e del raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità – ma qualcosa che va fatto con attenzione); secondo, la continua influenza degli investitori internazionali (come i fondi mediorientali) nel panorama immobiliare europeo. Sebbene questo tragico crollo sia un caso isolato, ha spinto sviluppatori e regolatori in tutta Europa a ricontrollare l’integrità strutturale degli edifici datati che vengono trasformati per nuovi usi. È un severo promemoria che lo sviluppo immobiliare comporta responsabilità in termini di sicurezza anche nella corsa alla modernizzazione.

Guardando al futuro in Europa, la narrazione chiave è quella dell’adattamento e dell’innovazione. Il mercato sta attivamente cercando un nuovo equilibrio in un mondo a tassi più alti. Gli esperti prevedono che il settore residenziale guiderà la ripresa una volta che i costi di finanziamento diminuiranno – la domanda da parte di chi ha bisogno di una casa è in costante crescita, dopotutto – ma potrebbe essere necessario il sostegno del governo e soluzioni creative (come una maggiore costruzione modulare o partenariati pubblico-privati) per colmare il divario di accessibilità. Il settore immobiliare commerciale probabilmente assisterà a una “sopravvivenza del più adatto”: le migliori posizioni e proprietà alla fine recupereranno valore, mentre quelle obsolete potrebbero dover essere riconvertite o verranno scambiate a forti sconti. Per ora, gli operatori immobiliari europei sono cautamente ottimisti, tengono d’occhio la BCE e i dati sull’inflazione, e molti si stanno posizionando per una ripresa tra la fine del 2024 e il 2025. Come ha scherzato un veterano del settore all’Expo di Monaco: “È stata dura, ma se hai liquidità e pazienza, il prossimo anno potrebbe offrire l’opportunità d’acquisto del decennio.”

Asia-Pacifico: le difficoltà della Cina, la stabilità dell’India e un panorama regionale misto

Cina – Il gigante in difficoltà: In nessun luogo la storia immobiliare della fine del 2025 è più drammatica che in Cina, la seconda economia mondiale. Il mercato immobiliare cinese, che nel 2021 aveva raggiunto una scala senza precedenti (rappresentando circa un quarto del PIL cinese al suo apice) reuters.com, rimane in una fase di recessione prolungata. I problemi sono iniziati con la crisi di liquidità dei principali sviluppatori come Evergrande e Country Garden tra il 2021 e il 2023, e da allora si sono trasformati in una più ampia perdita di fiducia tra gli acquirenti di case. A ottobre 2025, i prezzi delle nuove case in Cina stanno ancora diminuendo in molte città. Un’indagine privata ha mostrato che a settembre i prezzi sono aumentati solo dello 0,09% rispetto al mese precedente, un ritmo più lento rispetto all’aumento di agosto, e i prezzi delle case usate (di seconda mano) sono ancora in calo (circa -0,7% mese su mese) reuters.com. In breve, non c’è stata alcuna vera inversione di tendenza – prezzi e volumi di vendita restano ai minimi, e l’invenduto di nuovi appartamenti rimane molto elevato in molte regioni.

Il governo cinese e la banca centrale hanno provato una serie di misure di sostegno: taglio dei tassi sui mutui, riduzione dei requisiti per l’anticipo, allentamento delle restrizioni all’acquisto nelle grandi città e persino il lancio di un programma di riqualificazione urbana per assorbire l’eccesso di offerta reuters.com. Queste politiche hanno fornito alcuni rialzi temporanei (ad esempio, dopo che alcune grandi città hanno allentato le regole per l’acquisto di case a settembre, c’è stato un breve aumento delle richieste e delle transazioni), ma l’impatto complessivo è stato limitato. Il sentiment dei consumatori è difficile da riparare dopo aver visto sviluppatori fermare la costruzione di case vendute su progetto e alcune aziende andare in default sul proprio debito. Molte famiglie cinesi possiedono già uno o più immobili e ora sono più concentrate a ripagare i debiti che ad acquistare altre case, soprattutto perché la crescita economica è rallentata e la disoccupazione giovanile è alta.

Fondamentalmente, gli analisti ora credono che la ripresa del settore immobiliare in Cina richiederà più tempo del previsto. Un sondaggio Reuters tra esperti a fine settembre ha rilevato un consenso secondo cui i prezzi delle case non si stabilizzeranno prima della seconda metà del 2026, o addirittura del 2027 reuters.com – circa 6 mesi più tardi rispetto a quanto previsto dagli stessi analisti solo un trimestre prima. Questa revisione pessimistica mostra quanto sia radicato il malessere. Poiché le vendite immobiliari restano deboli, le entrate dalla vendita di terreni per i governi locali sono in calo, l’attività edilizia è anemica e gli effetti a catena pesano sull’economia cinese nel suo complesso. Ci sono alcune note positive: le autorità cinesi hanno aumentato lo stimolo in altri modi (come la spesa per infrastrutture) e la Banca Mondiale ha recentemente rivisto al rialzo la previsione di crescita del PIL cinese per il 2025 al 4,8% icis.com, anche grazie alle aspettative che il peggio della crisi immobiliare si attenuerà entro il prossimo anno. E in effetti, ci sono “lievi segnali di stabilizzazione” – ad esempio, un indice privato di 100 città ha mostrato un piccolo aumento dello 0,3% dei prezzi delle case a maggio reuters.com, uno dei primi rialzi in oltre sei mesi. Ma questi miglioramenti sono estremamente fragili. Come ha detto un economista, non è prevista una ripresa generalizzata nel 2025 conference-board.org; nella migliore delle ipotesi, la Cina potrebbe fermare l’emorragia nel settore immobiliare entro la fine del 2025 e vedere una lenta ripresa successivamente, a patto che vengano introdotti ulteriori stimoli (come tagli dei tassi d’interesse o persino una sorta di salvataggio per gli sviluppatori in difficoltà).

In risposta a questo tumulto, gli acquirenti di case e gli investitori cinesi hanno modificato il loro comportamento. Sempre più persone preferiscono case nuove già costruite (per evitare il rischio di mancato completamento) o case di seconda mano, piuttosto che acquistare su progetto da sviluppatori con finanze incerte. Il governo ha incoraggiato le banche a estendere prestiti per garantire che i progetti bloccati vengano completati, al fine di ricostruire la fiducia. Si nota anche un cambiamento significativo nella migrazione: alcuni giovani cinesi scelgono di affittare o trasferirsi in città più economiche invece di sforzarsi di acquistare nelle città di prima fascia come Pechino o Shenzhen ai prezzi attuali. Il settore immobiliare di lusso e di fascia alta in Cina, tuttavia, ha mantenuto meglio il proprio valore, soprattutto a Pechino/Shanghai, dove gli acquirenti facoltosi sono meno colpiti dall’aumento dei tassi ipotecari e vedono ancora la proprietà come un bene di status.

Resto dell’Asia-Pacifico: Al di fuori della Cina, i mercati immobiliari asiatici mostrano un ampio spettro:

India: Il settore immobiliare indiano è stato relativamente stabile e persino in crescita nel 2025, sostenuto da un’economia forte (l’India è una delle principali economie a crescita più rapida quest’anno). La decisione della Reserve Bank of India di questo mese di mantenere il tasso repo al 5,5% (dopo averlo tagliato di 100 punti base all’inizio dell’anno) hindustantimes.com hindustantimes.com è stata accolta con favore sia dagli sviluppatori che dagli acquirenti di case. Significa che i tassi di interesse sui mutui rimangono stabili, il che aiuta gli acquirenti della classe media a pianificare il budget per i nuovi appartamenti. Tradizionalmente, l’India ha tassi di interesse più alti rispetto all’Occidente, ma una classe media in crescita e l’urbanizzazione alimentano la domanda di abitazioni. In città come Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, le vendite di case sono state effettivamente robuste nel 2025 e i prezzi stanno salendo, seppur moderatamente. La stagione delle festività (periodo ottobre–Diwali) è un momento di punta per l’acquisto di case in India, e il sentiment è stato positivo quest’anno con i tassi stabili – gli sviluppatori hanno persino segnalato un aumento delle prenotazioni per i nuovi lanci. L’atteggiamento prudente della RBI (“fiducia, non esitazione”, come l’ha definito un esperto hindustantimes.com) suggerisce che stanno bilanciando le preoccupazioni sull’inflazione con la necessità di sostenere la crescita. Finché l’inflazione rimane entro l’obiettivo, molti analisti pensano che la RBI potrebbe riprendere lievi tagli dei tassi nel 2024, il che darebbe ulteriore impulso al settore immobiliare. Un vincolo in India, tuttavia, è il finanziamento per gli sviluppatori: dopo alcuni default di sviluppatori di alto profilo alcuni anni fa, le banche sono diventate più rigorose. Ma l’emergere dei REITs (Real Estate Investment Trusts) nel settore degli uffici e del retail in India ha aperto un nuovo canale di finanziamento, e abbiamo visto grandi investitori globali (come fondi pensione canadesi, fondi sovrani) investire miliardi in parchi uffici, centri logistici e centri commerciali indiani, scommettendo sulla crescita a lungo termine del paese.
Giappone: Il mercato immobiliare giapponese nel 2025 è stato relativamente calmo. Con la Banca del Giappone che mantiene tassi d’interesse ultra-bassi (e solo lievi aggiustamenti al controllo della curva dei rendimenti), i mutui in Giappone restano economici (circa all’1%). La domanda abitativa è stabile; il problema maggiore è l’invecchiamento della popolazione giapponese e cosa questo significhi per le abitazioni nelle aree rurali (che affrontano lo spopolamento). Nelle grandi città come Tokyo, Osaka, Nagoya, il settore immobiliare ha in realtà attirato l’interesse di investitori stranieri quest’anno – in parte perché uno yen debole ha reso gli asset giapponesi più accessibili agli acquirenti esteri. In particolare, alcuni fondi globali stanno acquistando grattacieli per uffici e complessi residenziali a Tokyo, considerandoli beni rifugio. Gli uffici a Tokyo hanno una percentuale di sfitto intorno al 6% (più alta rispetto al periodo pre-Covid ma lontana dai livelli statunitensi), e gli affitti sono diminuiti solo moderatamente. Nel frattempo, il mercato residenziale di lusso di Tokyo sta raggiungendo nuovi massimi poiché individui facoltosi in Asia lo vedono come un luogo stabile dove parcheggiare denaro. L’unica avvertenza è che la BOJ potrebbe lasciar salire lentamente i tassi d’interesse se l’inflazione dovesse persistere sopra il 2%, ma qualsiasi cambiamento sarà molto graduale.
Sud-est asiatico: Molti paesi del sud-est asiatico stanno registrando una vivace attività immobiliare. Ad esempio, Singapore – dopo una corsa sfrenata nel 2021–2023 – ha introdotto misure di raffreddamento (aumenti delle imposte di bollo, ecc.) che hanno rallentato le vendite, ma i prezzi continuano comunque a salire sia per i condomini privati che per gli appartamenti pubblici a causa della cronica scarsità di offerta. Il mercato degli uffici di Singapore sta beneficiando del trasferimento di alcune operazioni da Hong Kong e Cina – gli affitti degli uffici lì sono aumentati all’inizio del 2025. Malesia e Thailandia hanno avuto mercati più deboli (le loro economie crescono più lentamente e in Thailandia l’incertezza politica ha pesato sulla fiducia degli investitori), ma anche lì la ripresa del turismo ha sostenuto i segmenti dell’ospitalità e del commercio al dettaglio. Vietnam spicca: la sua economia cresce del ~5-6% e il settore immobiliare è in pieno boom con nuovi progetti di sviluppo. Un titolo dell’8 ottobre riportava che Hilton ha firmato una partnership strategica con Sun Group del Vietnam per sviluppare 5 nuovi hotel in Vietnam theinvestor.vn – un segnale di fiducia nelle prospettive del turismo e dei viaggi d’affari in Vietnam. Il Vietnam continua inoltre ad attrarre attività manifatturiere (grazie alla strategia China+1), il che alimenta la domanda di parchi industriali e alloggi per lavoratori. Tuttavia, gli sviluppatori immobiliari vietnamiti hanno affrontato una stretta creditizia all’inizio del 2023, e il governo è intervenuto per stabilizzare il mercato delle obbligazioni societarie e consentire ritardi nei progetti; ora le condizioni stanno migliorando.
Australia e Nuova Zelanda: Questi mercati allineati all’Occidente hanno vissuto alcuni dei più grandi boom immobiliari durante la pandemia e successivamente hanno visto correzioni quando i tassi d’interesse sono aumentati. In Australia, la Reserve Bank ha mantenuto il tasso di riferimento al 4,1% per diversi mesi, dando così una tregua al mercato immobiliare. Nell’ottobre 2025, i prezzi delle case australiane hanno ricominciato a salire in molte città – Sydney e Perth sono in crescita da inizio anno, mentre Melbourne è sostanzialmente stabile – recuperando più velocemente di quanto molti analisti avessero previsto. La limitata offerta di case e il forte rimbalzo dell’immigrazione (la popolazione australiana cresce rapidamente grazie alla riapertura post-Covid) sostengono questa resilienza. Tuttavia, l’accessibilità alla casa in Australia resta molto difficile (soprattutto per i primi acquirenti), e si chiedono riforme urbanistiche e più costruzioni per alleviare la pressione. Il settore commerciale in Australia è misto: gli uffici a Sydney/Melbourne hanno ora una maggiore percentuale di spazi vuoti (oltre il 14%) poiché le aziende consolidano gli spazi; il retail si sta stabilizzando; e l’industriale è molto forte (spazi vuoti sotto l’1% in alcune aree industriali di Sydney). La Nuova Zelanda ha avuto un forte calo immobiliare (i prezzi a livello nazionale sono scesi di circa il 15% dal picco), ma con la Reserve Bank of NZ che ora sta tagliando i tassi (hanno iniziato ad allentare a metà 2025 dopo aver dichiarato l’inflazione sotto controllo), si prevede che il mercato immobiliare neozelandese rimbalzerà nel 2026.
Asia emergente: In paesi come Indonesia, Filippine, Malesia, i mercati immobiliari sono fortemente legati alla crescita economica locale e ai tassi d’interesse. L’economia indonesiana è stata solida e i tassi d’interesse relativamente bassi (il tasso della Bank Indonesia è circa 5,75%), quindi lo sviluppo residenziale e commerciale a Giacarta e in altre grandi città continua costantemente. Le Filippine hanno vissuto un boom nella costruzione di condomini che ha portato a un leggero eccesso di offerta a Metro Manila, ma una popolazione giovane e la crescita dell’industria BPO (outsourcing) mantengono positive le prospettive a lungo termine. Una tendenza nell’Asia emergente è la spinta verso le infrastrutture – nuove metropolitane, autostrade, aeroporti – che spesso aprono nuovi corridoi per lo sviluppo immobiliare (ad esempio, nuove linee ferroviarie a Manila e Bangkok stanno stimolando progetti orientati al trasporto pubblico).

Commento degli esperti: Un commento significativo sulle prospettive dell’Asia è arrivato da un forum immobiliare dove un analista ha scherzato: “Il real estate dell’Asia Pacifica è una storia a due velocità: la Cina è in stallo, il resto dell’Asia tiene.” Sembra appropriato: mentre la crisi cinese pesa sul sentiment regionale (e ha effetti di ricaduta come la riduzione degli acquirenti immobiliari cinesi in luoghi come Hong Kong, Singapore, Vancouver), gli altri mercati asiatici sono generalmente più ottimisti. Le tendenze demografiche e di urbanizzazione dell’Asia restano un potente motore per la domanda immobiliare – ad esempio, India, Sud-est asiatico, persino i centri urbani giapponesi – e molti investitori globali, dai fondi sovrani al private equity, stanno aumentando le allocazioni nel real estate Asia-Pacifico, vedendo l’incertezza di quest’anno come un’opportunità per acquistare asset a prezzi ragionevoli. Un sondaggio di una società di consulenza immobiliare ha rilevato che Tokyo, Singapore e Sydney sono tra le principali mete per investimenti cross-border nel 2025, grazie alla loro stabilità o potenziale di crescita, mentre le città cinesi sono scese nelle preferenze a causa delle incertezze in corso.

In sintesi, il mercato immobiliare Asia-Pacifico alla fine del 2025 si presenta come uno studio di contrasti. La Cina sta cercando di gestire un atterraggio morbido per lo sgonfiamento della sua bolla immobiliare (un compito monumentale ancora in corso), ma altrove in Asia, i mercati sono per lo più resilienti o si adattano rapidamente. Se la Cina riuscisse a stabilizzarsi nel 2026, potrebbe fornire una grande spinta di fiducia a livello regionale. Per ora, gli investitori procedono con cautela – diversificando tra i mercati, privilegiando settori come la logistica e i data center, e tenendo d’occhio le mosse delle banche centrali (come la politica della Banca del Giappone o le misure di stimolo della Cina) che potrebbero cambiare lo scenario.

Medio Oriente: Impennata degli investimenti, boom edilizio e strategie in evoluzione

Il Medio Oriente, in particolare i paesi del Consiglio di Cooperazione del Golfo (GCC), è emerso alla fine del 2025 come un punto caldo per l’attività immobiliare – trainato sia da ambizioni interne che da un afflusso di capitali globali. Gli alti prezzi dell’energia degli ultimi anni hanno riempito le casse dei governi, consentendo piani di sviluppo sontuosi, mentre le riforme sociali ed economiche stanno attirando talenti e turisti, creando una nuova domanda immobiliare. Il periodo dal 7 all’8 ottobre 2025 ha visto diversi sviluppi importanti che evidenziano il dinamismo della regione:

Mega-investimenti e partnership: Un accordo che ha fatto notizia è la partnership tra Blackstone e Lunate di Abu Dhabi per investire 5 miliardi di dollari in immobili logistici nel Golfo reuters.com. Blackstone, il più grande gestore di asset alternativi al mondo, vede un’opportunità nella crescente necessità di magazzini e centri di distribuzione in Medio Oriente – dall’e-commerce alla logistica portuale. La nuova piattaforma (chiamata “GLIDE”) si concentrerà sulla costruzione e acquisizione di “asset di magazzino di alta qualità” in tutto il GCC (Bahrein, Kuwait, Oman, Qatar, Arabia Saudita, Emirati Arabi Uniti) reuters.com. Si tratta di un forte segnale di fiducia da parte di un grande investitore statunitense nella traiettoria economica del Golfo. “La profonda trasformazione economica in corso nel GCC… sta creando un forte slancio per settori come la logistica,” ha osservato il presidente di Blackstone Jon Gray, sottolineando come le politiche pro-crescita e la diversificazione delle economie del Golfo stiano stimolando la domanda immobiliare reuters.com. In effetti, mentre paesi come l’Arabia Saudita localizzano sempre più le proprie catene di approvvigionamento e il commercio nella regione aumenta, il segmento spesso trascurato dell’immobiliare industriale sta vivendo un boom. I tassi di sfitto per i magazzini moderni a Dubai o Riyadh sono molto bassi e i canoni di locazione sono in aumento, fattori che probabilmente hanno attirato Blackstone in questa iniziativa.

Sul fronte del lusso e degli sviluppi a uso misto, l’Arabia Saudita continua a far parlare di sé. A fine settembre (poco prima della nostra finestra del 7–8 ottobre), lo sviluppatore saudita Dar Global ha annunciato un progetto da 1 miliardo di dollari per costruire il Trump Plaza a Jeddah reuters.com. Durante il 7–8 ottobre sono emersi ulteriori dettagli: sarà uno sviluppo di alto livello con residenze di pregio, appartamenti serviti, spazi per uffici e persino villette a schiera, oltre a un enorme parco ispirato al Central Park di New York reuters.com. Questo è il secondo progetto a marchio Trump nel regno, dopo una Trump Tower a Riyadh lanciata lo scorso anno, segno che i legami commerciali tra Arabia Saudita e Stati Uniti (almeno a livello di brand aziendali) stanno crescendo. La Trump Organization (gestita dalla famiglia dell’ex presidente USA Trump) si sta espandendo all’estero, e il Medio Oriente – con la sua domanda di marchi occidentali e lusso – è un obiettivo privilegiato. Questi sviluppi evidenziano anche come l’Arabia Saudita si stia aprendo: solo pochi anni fa, un branding così esplicito sarebbe stato insolito, ma ora il mercato immobiliare saudita è pieno di collaborazioni internazionali (da distretti di intrattenimento americani a mega-progetti di design europeo).

Dubai e gli Emirati Arabi Uniti: Gli Emirati, e in particolare Dubai, sono stati una storia di successo immobiliare degli anni 2020. Dopo una flessione alla fine degli anni 2010, il mercato immobiliare di Dubai è tornato a crescere durante e dopo la pandemia, diventando un rifugio per investitori, lavoratori da remoto e persone facoltose (grazie a politiche favorevoli alle imprese e al successo di Expo 2020). I prezzi degli immobili a Dubai sono aumentati di circa il 70% dai minimi del 2020 fino alla fine del 2024 reuters.com. La domanda riguarda ville di lusso, appartamenti fronte mare e immobili commerciali. In risposta, gli sviluppatori di Dubai stanno accelerando la costruzione a un ritmo vertiginoso. Come riportato da Reuters ad agosto, grandi aziende come Emaar, Damac e altre stanno persino internalizzando più lavori di costruzione per velocizzare le consegne e controllare i costi reuters.com reuters.com. La leadership della città ha l’obiettivo strategico di raddoppiare la popolazione di Dubai a 7,8 milioni entro il 2040 reuters.com, il che implica la necessità di nuove vaste abitazioni e infrastrutture.

Tuttavia, stanno emergendo preoccupazioni sul fatto che Dubai potrebbe essere di nuovo diretta verso una situazione di eccesso di offerta. Dopo l’attuale euforia, un numero senza precedenti di nuove unità (si stima oltre 200.000 tra il 2025 e il 2026) è previsto in consegna, che è circa il doppio del ritmo degli ultimi anni reuters.com. Gli analisti avvertono che, se tutti questi progetti verranno completati nei tempi previsti, i prezzi delle case potrebbero subire un calo a doppia cifra per riequilibrare il mercato reuters.com. La storia di Dubai è ciclica, con fasi di boom e crisi, quindi il governo sta cercando di gestire la situazione inasprendo le regole sulle vendite su carta e monitorando l’attività speculativa. Per ora, comunque, la domanda sembra ancora superare l’offerta nei segmenti chiave, e il mercato degli affitti è estremamente forte (affitti in aumento del 20-30% nell’ultimo anno, il che aggiunge attrattiva per gli investitori che acquistano per affittare). I tassi di interesse della Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti rispecchiano quelli degli Stati Uniti (a causa dell’ancoraggio del dirham), quindi i tassi più alti hanno reso i mutui più costosi per gli utenti finali, ma una parte significativa delle transazioni immobiliari a Dubai avviene in contanti (da parte di ricchi locali, investitori stranieri o fondi istituzionali). In effetti, circa un terzo delle vendite di case negli Emirati Arabi Uniti avviene interamente in contanti – riflettendo la base di acquirenti benestanti della regione e limitando in parte l’effetto frenante dell’aumento dei tassi di interesse.

L’iniziativa saudita per la proprietà della casa: L’Arabia Saudita è nel pieno di un’ambiziosa spinta per aumentare il tasso di proprietà della casa fino al 70% entro il 2030 (dal circa 50% del 2016). Questo fa parte delle riforme Vision 2030 del regno per migliorare la qualità della vita e diversificare l’economia spglobal.com spglobal.com. Iniziative governative come il programma Sakani offrono sussidi e finanziamenti agevolati ai cittadini sauditi per acquistare una casa. Di conseguenza, c’è stato un boom nella costruzione residenziale – nuovi sviluppi suburbani intorno a Riyadh, Jeddah e altre città stanno sorgendo rapidamente. Secondo S&P Global, il mercato residenziale di Riyadh dovrebbe continuare a espandersi, sostenuto da queste politiche spglobal.com. Da notare che la domanda non riguarda solo le abitazioni economiche; c’è anche un’impennata negli sviluppi di fascia alta, dato che la popolazione benestante cresce. Il governo saudita ha collaborato con sviluppatori locali e internazionali per costruire grandi comunità pianificate, complete di centri commerciali, parchi e scuole. Questo sta creando opportunità in tutto lo spettro abitativo – dalle unità accessibili alle ville di lusso.

Inoltre, i giga-progetti dell’Arabia Saudita stanno passando dai tavoli da disegno all’esecuzione. NEOM (la città futuristica nel nord-ovest), il Red Sea Project (una zona turistica di lusso con isole e resort) e varie “città economiche” stanno tutti impiegando migliaia di operai edili. Nell’ottobre 2025, ad esempio, gli sviluppatori di NEOM hanno mostrato i progressi su “The Line” (una città lineare di 170 km) e su altri componenti, puntando ad avere le prime sezioni abitate entro il 2026. Sebbene questi progetti siano unici e in parte sperimentali, riflettono un enorme boom edilizio che sta attirando studi di architettura e ingegneria da tutto il mondo. Molti di questi sviluppi sfumano le categorie – sono a uso misto, combinando residenze, uffici, turismo e industria. Ad esempio, il progetto Trump a Jeddah che abbiamo menzionato fa parte di una tendenza più ampia a integrare residenze di marca con componenti di ospitalità e uffici, creando destinazioni di lifestyle piuttosto che edifici a scopo unico.

Altri Stati del Golfo: Altrove nel GCC, anche il settore immobiliare è in crescita. Il Qatar ha registrato un rallentamento dopo i Mondiali nel 2023, ma l’attività si sta normalizzando; continua a sviluppare infrastrutture (stadi riconvertiti, nuove zone franche) e uffici, e la crescita della popolazione dovuta all’espansione del settore GNL sostiene la domanda abitativa. Bahrein e Oman sono mercati più piccoli ma beneficiano di investimenti indiretti e di proprie riforme (il Bahrein ha un nuovo masterplan per la capitale Manama, e l’Oman sta sviluppando complessi turistici sul mare). Il Kuwait è più lento a causa di processi burocratici più complessi, ma c’è una forte domanda di abitazioni tra la popolazione giovane, e il governo sta cercando di smaltire l’arretrato di richieste di alloggi per cittadini costruendo “mega sobborghi”.

Strategie in Evoluzione: Un cambiamento notevole in Medio Oriente è lo sfruttamento da parte degli sviluppatori locali dei mercati internazionali dei capitali e delle partnership. Ad esempio, in ottobre si vociferava che uno sviluppatore degli Emirati Arabi Uniti stesse pianificando un’IPO della sua divisione immobiliare reuters.com, con l’obiettivo di attrarre investimenti stranieri. Gli stessi fondi sovrani mediorientali stanno investendo molto nel settore immobiliare globale (come il Qatar che acquista edifici simbolo a New York o Londra), ma sempre più spesso il flusso è bidirezionale – anche gli investitori stranieri sono interessati ai progetti in Medio Oriente. La relativa stabilità politica della regione (con la grande frattura tra il Qatar e i vicini ormai sanata, e nonostante le tensioni geopolitiche circostanti, il GCC è stato stabile internamente) e la solida posizione fiscale la rendono attraente. Quest’anno si è visto sviluppatori di Abu Dhabi lanciare progetti a Dubai e viceversa, segno di una sorta di integrazione regionale. Israele e gli Emirati Arabi Uniti hanno anche avviato collaborazioni dopo la normalizzazione dei rapporti – anche se la recente escalation bellica (conflitto di Gaza) in ottobre potrebbe mettere in pausa alcune partnership nascenti.

Punto di vista dell’esperto: I dirigenti immobiliari del Medio Oriente spesso esprimono fiducia nel fatto che i loro mercati possano dissociarsi dalle difficoltà globali. “La nostra crescita è guidata da una domanda fondamentale e dalla visione del governo, non da bolle speculative,” ha affermato un costruttore di Dubai durante un panel, indicando la reale domanda degli utenti finali dovuta alla crescita della popolazione. C’è del vero in questo: la crescita della popolazione e del reddito nel Golfo (grazie alla diversificazione economica che attira espatriati e aumenta l’occupazione) è reale. Tuttavia, gli osservatori avvertono che se le condizioni finanziarie globali dovessero ulteriormente irrigidirsi o se i prezzi del petrolio dovessero scendere significativamente, il Medio Oriente potrebbe affrontare una stretta di finanziamenti o un calo della domanda. Per ora, però, la regione si trova probabilmente in una posizione favorevole – alti ricavi petroliferi, slancio riformista e un afflusso di talenti – e sta traducendo tutto ciò in un boom immobiliare di una portata che il mondo osserva con fascino.

In conclusione, il panorama immobiliare del Medio Oriente alla fine del 2025 è caratterizzato da progetti audaci e sentimenti ottimistici. Dai grattacieli e resort scintillanti alle tanto necessarie abitazioni per la classe media, le gru sugli skyline di Dubai, Riyadh, Doha e oltre segnalano un periodo di trasformazione. Come indica la grande scommessa di Blackstone, gli investitori globali vedono il Medio Oriente come uno dei pochi luoghi che offre crescita e rendimenti in un mondo incerto. La regione non è priva di rischi (possono verificarsi shock geopolitici e la sovracostruzione è una preoccupazione ricorrente), ma in questo momento è a tutto vapore per lo sviluppo immobiliare mediorientale.

Africa: sfide abitative, sollievo dai tassi d’interesse e attenzione degli investitori

Il panorama immobiliare africano dal 7 all’8 ottobre 2025 riflette un continente di mercati diversi, molti con un enorme potenziale a lungo termine ma anche con pressanti sfide a breve termine. I temi chiave includono una grave carenza di alloggi nelle città in rapida crescita, l’impatto dei tassi d’interesse elevati (ora in fase di diminuzione) e un aumento dell’interesse sia da parte di investitori locali che internazionali alla ricerca di nuove frontiere di crescita.

Crisi abitativa e risposte: Una storia toccante di questa settimana arriva dal Kenya, dove un rapporto ha evidenziato che migliaia di famiglie vivono per strada a Nairobi a causa della mancanza di alloggi a prezzi accessibili africanews.com africanews.com. Nairobi, come molte megalopoli africane, ha visto una crescita esplosiva della popolazione che supera di gran lunga la costruzione di alloggi formali. Il risultato sono insediamenti informali (baraccopoli) in espansione e senzatetto tra i più vulnerabili. In Kenya, circa il 47% dei residenti urbani vive in alloggi informali, e a livello nazionale c’è un deficit di 2 milioni di case africanews.com. Per affrontare questo problema, il governo keniota ha lanciato un Programma di Alloggi Accessibili, e da ottobre sta costruendo 100.000 case a basso costo in tutto il paese africanews.com. Questi includono complessi di appartamenti a Nairobi e in altre città, con unità destinate ad acquirenti a basso e medio reddito. Il governo sta anche sperimentando finanziamenti innovativi—come una controversa tassa per l’edilizia abitativa (housing levy) sugli stipendi dei lavoratori formali per finanziare l’edilizia pubblica, e cerca partenariati pubblico-privati per sfruttare capitali privati.

Il presidente del Kenya William Ruto si è espresso con forza sul tema della casa, arrivando persino a chiedere un approccio globale: “La crisi abitativa globale è troppo vasta perché un singolo paese possa risolverla. Dobbiamo sfruttare il potere del multilateralismo per affrontarla,” ha esortato Ruto in un discorso africanews.com. Questo appello risuona oltre i confini del Kenya. Molti paesi africani affrontano simili carenze abitative: la Nigeria ha bisogno di milioni di case per la sua popolazione in crescita, l’Egitto ha una carenza di alloggi nonostante la costruzione di nuove città, il Sudafrica si confronta con arretrati abitativi risalenti all’epoca dell’apartheid, ecc. L’idea di Ruto suggerisce forse una coalizione di governi, banche di sviluppo e investitori che collaborano per finanziare alloggi accessibili su larga scala – qualcosa come un Piano Marshall per l’Edilizia per il mondo in via di sviluppo. Anche se questo è un obiettivo ambizioso, sul campo i governi africani stanno adottando varie misure: il Marocco sovvenziona l’alloggio per le famiglie a basso reddito, la Nigeria sta sperimentando un fondo nazionale per la casa destinato ai lavoratori, il Sudafrica ha da tempo un programma RDP per case gratuite ai poveri (anche se con risultati alterni).

Il caso keniota sottolinea anche come l’edilizia abitativa sia legata ad altre questioni: povertà, disoccupazione e persino polizia (i senzatetto di Nairobi subiscono molestie). Esperti come il Direttore dell’Edilizia Abitativa del Kenya, George Omondi, sottolineano che è necessario un “impegno concertato” – inclusa la casa sociale con forti sussidi africanews.com – altrimenti i soli sviluppatori privati non costruiranno per i più poveri, poiché i profitti sono scarsi in quel segmento. Qualche progresso: il programma del Kenya, sostenuto da istituzioni come la Banca Mondiale e la BEI, ha alcuni progetti di punta in corso (uno vicino al CBD di Nairobi è quasi completato, offrendo appartamenti a partire da soli 20.000 dollari, una frazione dei prezzi di mercato). Tuttavia, la questione della scala rimane – decine di migliaia di unità sono un inizio, ma ne servono milioni in tutto il continente.

Tassi di interesse e finanza: Le economie africane sono state colpite duramente dagli aumenti globali dei tassi dal 2022. Molte banche centrali in Africa hanno aumentato i propri tassi per combattere l’inflazione (spesso causata dall’aumento dei costi di importazione e dalla svalutazione della valuta). Tuttavia, entro la metà del 2025, l’inflazione ha iniziato a moderarsi in diversi paesi, consentendo ai responsabili politici di allentare la stretta. Ad esempio, la Banca di Riserva del Sudafrica ha tagliato il suo tasso repo di 25 punti base al 7,00% a luglio 2025 reuters.com tradingeconomics.com, dopo che l’inflazione lì è tornata nell’intervallo target del 3-6%. Questo è stato il primo taglio dopo un lungo ciclo di rialzi che aveva portato i tassi dal 3,5% nel 2021 al 7,25% all’inizio del 2025. Il taglio è piccolo ma simbolicamente importante – è stato accolto come “una buona notizia per i proprietari di case sudafricani”, secondo le parole di un CEO di un gruppo immobiliare, perché significa che le rate dei mutui non aumenteranno ulteriormente e potrebbero persino diminuire. Il mercato immobiliare sudafricano aveva rallentato notevolmente con i tassi elevati, con una crescita dei prezzi intorno al 2% (sotto l’inflazione) globalpropertyguide.com. La pausa/taglio dei tassi ha stabilizzato la situazione; a settembre e ottobre si sono visti segnali di maggiore interesse da parte degli acquirenti, soprattutto tra i primi acquirenti che erano rimasti in attesa. Le banche sudafricane, che sono ben capitalizzate, restano desiderose di concedere prestiti a chi è qualificato per l’acquisto di una casa, e i tassi di mutui non performanti sono rimasti bassi, quindi il mercato immobiliare potrebbe riprendersi se i tassi continueranno a scendere gradualmente nel 2026.

Altrove, Nigeria, la più grande economia dell’Africa, offre un netto contrasto: la sua banca centrale ha alzato i tassi a un impressionante 18,75% entro la metà del 2025 per combattere l’inflazione e difendere la valuta. Questo ha reso il credito estremamente costoso e il finanziamento dello sviluppo immobiliare molto difficile (la maggior parte degli acquisti di case in Nigeria avviene quindi in contanti). Tuttavia, all’inizio di ottobre, la Banca Centrale della Nigeria (sotto una nuova guida dopo un cambio di governo) ha segnalato un’inversione di tendenza tagliando il Tasso di Politica Monetaria a 27% da 27,5% proshare.co (l’MPR nigeriano è definito diversamente, ma di fatto hanno leggermente allentato) e abbassando anche i requisiti di riserva obbligatoria delle banche proshare.co. L’impatto immediato si è visto nei rendimenti dei titoli di Stato in calo – il rendimento dei titoli di Stato a un anno è sceso a circa 16,8% da 17,7% proshare.co – un movimento significativo. Questa tendenza al ribasso dei rendimenti implica che i costi di finanziamento potrebbero iniziare a diminuire per imprese e consumatori, seppur da livelli molto elevati. Se la Nigeria riuscirà a mantenere bassa l’inflazione (un grande “se”, dato la recente rimozione dei sussidi e la volatilità della valuta), potrebbe aprire la strada a ulteriori riduzioni dei tassi d’interesse, rilanciando attività come il credito ipotecario (attualmente di nicchia in Nigeria). Il settore immobiliare in Nigeria ha un’enorme domanda potenziale – popolazione ~220 milioni, rapida crescita urbana – ma il finanziamento è il collo di bottiglia. Si stima che meno del 5% delle case nigeriane sia acquistato con mutuo (la maggior parte viene costruita gradualmente in proprio). Alcuni segnali incoraggianti: gli sviluppatori stanno sperimentando modelli creativi come il rent-to-own e attingendo a fondi della diaspora per aggirare i problemi dei tassi locali.

Interesse degli investitori e summit: Anche gli investitori globali in cerca di rendimenti più elevati stanno esplorando sempre più il settore immobiliare africano. In questa settimana si è tenuto un evento chiamato 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 ottobre 2025, a Dubai) archidatum.com, che ha riunito sviluppatori, investitori e operatori per discutere progetti su larga scala in Africa. Il tema “Africa Risen” suggerisce un’attenzione alla crescita del continente. Molte città africane hanno urgente bisogno di immobili commerciali moderni – centri commerciali, uffici di classe A o parchi logistici – e chi investe per primo potrebbe trarne vantaggio man mano che queste economie si formalizzano e le classi di consumatori si espandono. Ad esempio, aziende sudafricane ed europee hanno costruito centri commerciali in paesi come Zambia, Ghana, Costa d’Avorio, rivolgendosi a una classe media in crescita. Il settore industriale/logistico è un altro ambito: l’e-commerce è agli inizi ma in crescita in Africa, e iniziative infrastrutturali come la nuova zona di libero scambio in Ghana o la ferrovia SGR in Kenya richiedono magazzini.

Il Nord Africa (ad es. Egitto, Marocco) viene spesso raggruppato con il Medio Oriente nei portafogli degli investitori. L’Egitto ha attraversato turbolenze economiche (enorme svalutazione della valuta, prestiti FMI) che hanno colpito il settore immobiliare – la proprietà viene spesso usata dagli egiziani come riserva di valore contro l’inflazione, quindi i prezzi in sterline egiziane sono schizzati alle stelle (anche se in termini di USD sono diminuiti). Egiziani benestanti e investitori del Golfo stanno acquistando immobili al Cairo a prezzi scontati in termini di USD. Il progetto della nuova capitale del governo egiziano (capitale amministrativa a est del Cairo) è in corso e, nonostante lo scetticismo, molte agenzie governative si stanno effettivamente trasferendo lì, generando una certa domanda immobiliare (anche se molta offerta è ancora vuota).

Africa australe: Il Sudafrica rimane il mercato immobiliare più maturo dell’Africa con un settore REIT sofisticato, ma la crescita è bassa. Qui, la strategia riguarda spesso nicchie specifiche – come gli affitti di alloggi a prezzi accessibili (dove c’è una forte domanda a Johannesburg/Pretoria), o unità di deposito specializzate, ecc. Altri paesi come Zambia, Angola hanno economie fortemente legate alle materie prime, il che significa che i loro mercati immobiliari seguono i cicli di boom e crisi dei prezzi di rame o petrolio. Africa orientale: Tanzania, Uganda, Ruanda registrano una crescita costante; in effetti, il mercato immobiliare ugandese è stato evidenziato in un Morning Market Brief dell’8 ottobre incentrato sulla scena in evoluzione di Kampala realestatedatabase.net, con consigli sulle aree da tenere d’occhio. Il Ruanda si posiziona come hub d’affari (il piano urbano pulito e organizzato di Kigali ha attirato attenzione positiva).

I commenti degli esperti in Africa spesso ruotano attorno allo sblocco del potenziale: come ottenere finanziamenti a lungo termine per l’edilizia abitativa, come formalizzare la proprietà della terra (le questioni di titolarità fondiaria sono significative in molti paesi e scoraggiano gli investimenti), e come integrare la sostenibilità (alcuni nuovi edifici africani stanno adottando standard green dati gli impatti climatici). Molti sottolineano che i rendimenti immobiliari africani possono essere molto elevati, ma lo sono anche i rischi e la conoscenza locale è fondamentale. Come ha detto un relatore a un summit, “Il mercato immobiliare africano sta accelerando, ed è pronto per soluzioni globali” facebook.com – a indicare l’apertura a competenze e capitali stranieri, combinata con opportunità locali.

In sintesi, gli sviluppi immobiliari in Africa all’inizio di ottobre 2025 dipingono un quadro di enormi bisogni che guidano iniziative audaci. Governi come quello del Kenya stanno intervenendo direttamente per costruire abitazioni per la propria popolazione, mentre tendenze macroeconomiche come tassi d’interesse più bassi stanno finalmente offrendo un po’ di respiro. Si stanno formando forum e partnership internazionali, suggerendo che l’Africa è sempre più sotto il radar degli investitori immobiliari alla ricerca di crescita. Il percorso non sarà facile – permangono problemi che vanno dalla povertà alle lacune infrastrutturali – ma la narrazione si sta gradualmente spostando da una fatta solo di sfide a una di potenziale inesplorato e progressi incrementali.

America Latina: Tassi in calo, ripresa dei mercati e cauto ottimismo

I mercati immobiliari dell’America Latina in questo periodo sono influenzati da una combinazione di miglioramento del quadro macroeconomico (poiché le banche centrali iniziano a tagliare tassi precedentemente altissimi) e dinamiche locali uniche. Le principali economie della regione – Brasile, Messico, Colombia, Cile, Argentina – presentano ciascuna tendenze immobiliari distinte, ma un tema dominante alla fine del 2025 è la transizione da un ciclo restrittivo a uno espansivo, il che è generalmente positivo per il settore immobiliare.

Montagne russe dei tassi d’interesse: L’America Latina ha registrato alcuni dei tassi d’interesse più alti al mondo durante il 2022–2023 mentre i paesi combattevano l’inflazione. Entro il 2025, l’inflazione si è notevolmente raffreddata in molti paesi, permettendo alle banche centrali di cambiare rotta. La mossa più notevole di recente: la banca centrale del Messico (Banxico) a fine settembre ha tagliato il suo tasso d’interesse di riferimento dello 0,25%, portandolo a 7,50% – il livello più basso da maggio 2022 reuters.com. Questo è stato il quinto taglio consecutivo di Banxico nel 2025 (aveva iniziato a ridurre costantemente dal picco dell’11,25% all’inizio dell’anno). La decisione del 28 settembre è stata presa con voto diviso – un membro del consiglio era cauto a causa dell’inflazione di fondo – ma la maggioranza ha concordato di allentare, citando una crescita debole e un miglioramento delle prospettive sull’inflazione reuters.com reuters.com. Per il settore immobiliare messicano, questa è una gradita boccata d’ossigeno. I tassi dei mutui, che erano saliti oltre il 10-12% per le famiglie, hanno iniziato a scendere leggermente. Le banche in Messico hanno prontamente tagliato alcuni tassi di prestito, e gli analisti si aspettano che Banxico segua con un paio di ulteriori tagli di un quarto di punto entro la fine dell’anno reuters.com. Tassi più bassi dovrebbero stimolare la richiesta di mutui e le vendite di case nel 2026. È anche una buona notizia per gli sviluppatori che hanno affrontato prestiti per la costruzione molto costosi – alcuni progetti in sospeso potrebbero riprendere se i costi di finanziamento scendono. L’avvertenza: Banxico ha menzionato preoccupazioni persistenti sull’inflazione di fondo, quindi si sta muovendo con cautela (ha scelto un taglio dello 0,25% invece di uno più ampio dello 0,5% per evitare di riaccendere le pressioni sui prezzi reuters.com). Tuttavia, la traiettoria è segnata: il Messico è ora in una fase di allentamento, a sostegno dei suoi mercati immobiliari residenziali e commerciali. Aiuta il fatto che l’economia messicana, sebbene “anemica” come ha scritto Reuters reuters.com, non sia in cattive condizioni – sta beneficiando delle tendenze del nearshoring (investimenti manifatturieri da parte di aziende che si diversificano dalla Cina), il che aumenta la domanda di immobili industriali soprattutto lungo il confine con gli Stati Uniti.

Il Brasile, invece, ha sorpreso molti mantenendo il suo tasso d’interesse a un livello molto alto del 15% e adottando persino un tono restrittivo riguardo alla possibilità di ulteriori aumenti se necessario reuters.com reuters.com. La banca centrale del Brasile ha interrotto un ciclo di rialzi a metà 2025 che aveva portato i tassi su di 450 punti base dal 2024 reuters.com (il Brasile aveva precedentemente tagliato i tassi nel 2023, ma poi ha invertito la rotta e li ha rialzati a causa dell’inflazione persistente). All’ultimo incontro (17 settembre 2025), hanno segnalato un “mantenimento prolungato” – in altre parole, nessun taglio probabile almeno fino all’inizio del 2026 reuters.com. Questo rende il Brasile un’eccezione – mentre la Fed statunitense e Banxico hanno tagliato, il Brasile è rimasto fermo. La loro motivazione: le aspettative d’inflazione, soprattutto a lungo termine, non erano ancora ancorate all’obiettivo del 3%, e temono che un allentamento prematuro possa causare una ricaduta dell’alta inflazione reuters.com. L’effetto immediato sul mercato immobiliare brasiliano è che il credito rimane molto ristretto. I tassi dei mutui in Brasile sono a metà delle due cifre (%), il che è proibitivo per molti potenziali acquirenti di case. Le vendite di case in Brasile sono rallentate e la crescita dei prezzi è trascurabile (alcune regioni registrano lievi cali in termini reali). Il settore delle costruzioni in Brasile è piuttosto sotto pressione – molti costruttori che avevano pre-venduto unità ipotizzando tassi più bassi ora sono schiacciati da costi di finanziamento e costruzione più alti. Alcuni piccoli costruttori sono falliti o hanno ritardato i progetti. Le grandi aziende con accesso ai mercati dei capitali (spesso tramite obbligazioni o azioni) stanno resistendo, ma anche loro sperano in un allentamento dei tassi. Purtroppo, secondo analisti come il capo economista di Inter Bank, con il “tono piuttosto restrittivo” della banca centrale, qualsiasi taglio dei tassi nel 2025 sembra improbabile reuters.com. La maggior parte delle previsioni ora vede il Brasile iniziare a tagliare i tassi solo a metà 2026 se la disinflazione continuerà.

Tuttavia, il dolore del Brasile potrebbe contenere i semi di un guadagno: una volta che finalmente invertirà la rotta, la quantità di domanda repressa potrebbe essere sostanziale. Le famiglie brasiliane non si sono indebitate eccessivamente (credito/PIL è moderato), e un taglio dal 15% fino, ad esempio, al 10% (se raggiunto nei prossimi anni) migliorerebbe notevolmente l’accessibilità. Alcuni investitori si stanno già posizionando acquistando terreni o asset in difficoltà a prezzi stracciati, aspettandosi un rimbalzo. I fondi internazionali stanno anche fiutando l’affare – le azioni immobiliari e i REIT brasiliani sono scambiati a forti sconti, rendendoli attraenti se si crede che la ripresa sia tra 12-18 mesi. Un segno di questo ottimismo: i commenti delle agenzie di rating globali suggeriscono ulteriori tagli dei tassi Fed e una valuta brasiliana più forte (il real è salito di circa il 13% rispetto al dollaro quest’anno reuters.com) potrebbero alleggerire l’inflazione, implicando che la posizione del Brasile potrebbe ammorbidirsi prima di quanto il suo messaggio lasci intendere.

Altrove in America Latina, Cile e Colombia si sono mossi presto per tagliare i tassi. La banca centrale cilena ha tagliato in modo aggressivo dall’11,25% a circa l’8,5% entro ottobre 2025, poiché l’inflazione lì è scesa a una cifra. Il mercato immobiliare cileno, che si era raffreddato, sta mostrando segni di ripresa con i mutui che tornano a essere più convenienti. La Colombia ha iniziato anch’essa a tagliare a metà 2025 da un massimo del 13,25%; a ottobre era intorno all’11,25% e si prevede che chiuda il 2025 sotto il 10%. Questo ha aiutato le vendite di nuove case in Colombia, che erano crollate nel 2023, a stabilizzarsi.

Un paese con una situazione estrema è l’Argentina – ma il caso argentino è atipico. Ha un’inflazione superiore al 100%, un peso che ha perso due terzi del suo valore quest’anno e un’elezione alle porte. Il mercato immobiliare in Argentina opera in USD come copertura, quindi i prezzi degli immobili a Buenos Aires in termini di dollari sono ai minimi da anni (alcuni stranieri stanno comprando appartamenti a buon mercato lì in contanti). Ma l’attività locale è praticamente congelata perché il credito è inesistente (nessuno accende mutui in peso al 150% di interesse!). Molti stanno aspettando di vedere se un nuovo governo riuscirà a dollarizzare o stabilizzare l’economia, il che potrebbe cambiare completamente le regole del gioco per il mercato immobiliare argentino. Forse è una storia per il 2026.

Andamento del mercato e prospettive: È interessante notare che i mercati finanziari stanno riflettendo un rimbalzo in America Latina nel 2025. Le borse in Brasile e Messico hanno registrato buone performance, e gli investitori globali se ne sono accorti. Un rapporto ha evidenziato che i mercati latinoamericani sono stati tra i vincitori a sorpresa del 2025, con il Bovespa brasiliano e gli indici messicani in forte rialzo neworleanscitybusiness.com. In termini immobiliari, i REIT globali (Real Estate Investment Trusts) hanno in realtà sovraperformato i REIT statunitensi quest’anno neworleanscitybusiness.com, il che può essere in parte attribuito al calo dei tassi d’interesse all’estero (come in America Latina e in alcune parti di Europa/Asia) rispetto ai tassi ancora elevati negli Stati Uniti. Molti paesi latinoamericani utilizzano anche affitti/locazioni indicizzati all’inflazione, che hanno protetto i flussi di cassa durante l’alta inflazione, e ora che l’inflazione cala, quei proprietari immobiliari hanno un reddito superiore alla media già garantito.

Ad esempio, il settore immobiliare in Messico, soprattutto quello industriale, è in forte crescita grazie al nearshoring. La disponibilità di spazi nei principali corridoi industriali al confine con gli Stati Uniti (Tijuana, Monterrey) è inferiore al 2%, e gli affitti stanno aumentando a doppia cifra percentuale. Sviluppatori statunitensi stanno collaborando con partner locali per costruire nuovi grandi parchi per inquilini come Tesla (che sta costruendo una gigafactory a Nuevo León) e altri produttori che si stanno trasferendo. Sul fronte residenziale, i costruttori di case in Messico (come quelli che realizzano abitazioni di fascia base intorno alle grandi città) hanno avuto difficoltà nell’ambiente ad alto tasso, ma dovrebbero vedere una ripresa delle vendite man mano che i mutui diventano un po’ più accessibili. Le agenzie governative per la casa (Infonavit, ecc.) hanno anche aumentato l’importo che le persone possono prendere in prestito, compensando in parte i tassi più alti. Con i previsti tagli dei tassi in Messico – alcune previsioni vedono il tasso di riferimento scendere a circa il 7% o addirittura al 6,5% entro la fine del 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – c’è un cauto ottimismo che il 2024 e il 2025 saranno migliori per le vendite di case rispetto al 2023.

Le prospettive per il Brasile sono più contenute nel breve termine a causa degli alti tassi. Tuttavia, è interessante notare che i prezzi delle azioni degli sviluppatori immobiliari brasiliani sono risaliti dai minimi in previsione che la banca centrale alla fine cederà. Il governo del presidente Lula ha anche presentato un nuovo programma abitativo (Minha Casa, Minha Vida) rilanciato per sovvenzionare l’edilizia popolare, che potrebbe generare lavoro per i costruttori e aiutare le famiglie a basso reddito, anche se è ancora agli inizi. Se l’inflazione in Brasile continuerà a scendere (ora è circa al 4,8% e si prevede ~3,6% l’anno prossimo reuters.com), aumenterà la pressione sulla banca centrale per tagliare i tassi, il che sarebbe un catalizzatore per il settore immobiliare.

Altri mercati dell’America Latina: In Perù, l’instabilità politica è stata un fattore di incertezza, ma il mercato immobiliare di Lima rimane stabile – il Perù non ha aumentato i tassi tanto quanto altri, quindi i mutui sono rimasti relativamente più economici (~8%). Cile, dopo un periodo di incertezza dovuto alla riscrittura costituzionale e a tassi molto elevati, ora vede un miglioramento del sentiment; i prezzi degli appartamenti a Santiago stanno risalendo mentre i costi di finanziamento diminuiscono. Mercati più piccoli come Uruguay o Paraguay spesso passano inosservati, ma il Paraguay, ad esempio, si sta promuovendo come una futura stella dell’America Latina gatewaytosouthamerica-newsblog.com, sfruttando basse tasse e una popolazione giovane – Asunción ha visto un mini-boom di torri residenziali moderne finanziate da acquirenti argentini e brasiliani in cerca di stabilità.

I commenti degli esperti in America Latina si concentrano spesso sull’interazione tra politica e immobiliare. Ad esempio, in Messico, le politiche dell’attuale amministrazione favoriscono le grandi infrastrutture (come il Treno Maya, i nuovi aeroporti) che aprono nuove regioni allo sviluppo, ma anche alcune tendenze nazionaliste che preoccupano gli investitori stranieri. In Brasile, il ritorno di Lula ha inizialmente reso nervosi i mercati, ma ha in gran parte rispettato i vincoli fiscali, e il suo sostegno ai programmi abitativi è in realtà favorevole al settore. Un sentimento generale emerso da una revisione economica regionale è che l’America Latina sta navigando tra “inflazione persistente e crescita in rallentamento in un contesto di incertezza globale,” eppure paesi come il Messico hanno sorpreso positivamente con previsioni di crescita leggermente riviste al rialzo scotiabank.com (ad esempio, le prospettive di crescita del Messico per il 2025 sono migliorate nonostante il rallentamento globale). Questa resilienza è di buon auspicio per il settore immobiliare, che tende a seguire l’attività economica.

In conclusione, il panorama immobiliare dell’America Latina a ottobre 2025 è caratterizzato da cauto ottimismo e fortune divergenti. Gli sviluppi concreti – come i tagli dei tassi in Messico reuters.com, o i tassi ancora elevati in Brasile reuters.com, o l’allentamento anticipato in Cile/Colombia – stanno preparando il terreno per il 2026. Mercati come il Messico sono in crescita, spinti da investimenti esteri e allentamento monetario. Il Brasile sta aspettando il momento giusto, ma una volta che invertirà la rotta sui tassi, potrebbe vedere un forte rimbalzo. Gli investitori che avevano evitato il settore immobiliare dei mercati emergenti stanno tornando con cautela, attratti da valutazioni più basse e dalla prospettiva di tassi d’interesse locali in calo (che aumentano il valore degli immobili). Il messaggio degli analisti è sostanzialmente: tenete d’occhio l’America Latina. Come ha scherzato una nota d’investimento, “Non sottovalutate il mercato immobiliare latinoamericano – con il calo dei tassi, potrebbe risvegliarsi in grande stile.” Già ora, gli indici globali dei REIT che riflettono questi mercati hanno sovraperformato, suggerendo che il denaro intelligente si sta posizionando per una ripresa.

Fonti:

Tendenze del mercato immobiliare USA e commento di Selma Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
Previsioni JPMorgan per il mercato immobiliare USA (“congelato fino al 2025, crescita <3%”) rfsadvisors.com
Dati sulla vacanza degli uffici negli USA (20,7% a livello nazionale, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
Risultati del sondaggio EXPO REAL Europe (44% ottimisti, tassi d’interesse e burocrazia principali preoccupazioni, residenziale asset principale) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
Tasso dei mutui nella Repubblica Ceca scende al 4,91%, minimo da 2 anni expats.cz
Situazione del mercato immobiliare cinese e sondaggio tra analisti (nessuna ripresa prima del 2026/27) reuters.com reuters.com
La RBI (India) mantiene il tasso repo al 5,5%, sostenendo il sentiment degli acquirenti hindustantimes.com
Joint venture logistica nel Golfo da 5 miliardi di dollari tra Blackstone & Lunate di ADIA reuters.com
Citazione di Jon Gray (Blackstone) sul momentum del GCC reuters.com
Progetto Trump da 1 miliardo di dollari di Dar Global a Jeddah reuters.com reuters.com
Boom immobiliare a Dubai +70% (2019–2024) e piano di raddoppio della popolazione reuters.com
Programma di edilizia popolare in Kenya (100.000 case) e citazione di Ruto africanews.com africanews.com
Taglio del tasso d’interesse in Sudafrica al 7,00%, minimo dal 2022 reuters.com tradingeconomics.com
Banxico Messico taglia al 7,5% (minimo dal 2022) reuters.com
Il Brasile mantiene il tasso Selic al 15%, posizione da falco reuters.com reuters.com
Comunicato stampa sul settore immobiliare commerciale USA (EZ Newswire) sulla crisi degli uffici reuters.com
JLL Global Outlook 2025 (carenze di offerta, primi movimenti degli investitori) jll.com
Articolo Reuters sul crollo di un edificio a Madrid (di proprietà di un fondo saudita) reuters.com reuters.com
Reuters sull’indagine sui nuovi prezzi delle case in Cina reuters.com
Reuters sul taglio dei tassi Banxico e l’inflazione reuters.com reuters.com
Reuters sul comunicato stampa dell’indice di tendenza Expo Real exporeal.net exporeal.net
Notizie per espatriati a Praga sui tassi dei mutui cechi expats.cz
Research Financiale (Jack Reutemann) cita JPMorgan sul mercato immobiliare statunitense rfsadvisors.com

Mortgage refinance demand plunges 21%, as interest rates hit 3-week high

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Roman Bednarski

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