- I mercati mondiali stanno rimbalzando: Dopo tre anni di stagnazione, “i mercati immobiliari globali mostrano timidi segnali di ripresa poiché l’allentamento dei tassi d’interesse riporta alcune delle condizioni di boom” bloomberg.com. I principali dati delle conferenze e gli indici di monitoraggio (LightBox) confermano un rimbalzo a fine terzo trimestre: l’indice di attività immobiliare commerciale statunitense di LightBox è balzato a 116,8 a settembre (il massimo del 2025), rispetto a 104,4 di agosto, mentre le offerte immobiliari sono aumentate del 25% su base mensile prnewswire.com prnewswire.com. LightBox riporta ~$26 miliardi di transazioni immobiliari commerciali concluse negli Stati Uniti a settembre (il mese più attivo del 2025), con grandi transazioni (+17–26%) in forte aumento prnewswire.com. Gli investitori notano che un lieve taglio dei tassi della Fed (25 bps il 17 settembre) e una “maggiore chiarezza sui tassi” hanno contribuito a stimolare questa ripresa prnewswire.com federalreserve.gov.
- Il mercato residenziale statunitense è ancora fiacco: i tassi dei mutui a 30 anni sono rimasti intorno al 6,3% a inizio ottobre realestatenews.com. Le nuove inserzioni di case hanno registrato un modesto aumento (+2–3% su base annua) realestatenews.com, ma la domanda degli acquirenti resta debole: le vendite in sospeso sono diminuite di circa l’1% su base annua realestatenews.com. Le richieste di mutuo sono calate a fine settembre e i venditori spesso abbassano i prezzi (un annuncio a San Antonio è stato venduto a $15k in meno rispetto alla richiesta con elettrodomestici inclusi realestatenews.com). La parziale chiusura del governo statunitense (ottobre 2025) ha ritardato i rapporti economici e persino l’assicurazione contro le inondazioni per molte case, raffreddando ulteriormente l’attività realestatenews.com realestatenews.com. Gli economisti osservano che l’attuale “fase di stallo” dei tassi dei mutui (e l’aumento dell’incertezza) tiene lontani gli acquirenti realestatenews.com. Gli analisti (JP Morgan, ecc.) prevedono che la crescita dei prezzi delle case negli Stati Uniti rimarrà molto bassa (nell’ordine del 2–3% nel 2025) se i tassi resteranno elevati.
- Canada – ritmo in rallentamento: La Banca del Canada ha ridotto il tasso overnight al 2,50% il 17 settembre bankofcanada.ca (dopo una serie di tagli dei tassi a livello globale). Nonostante le difficoltà commerciali, l’attività immobiliare canadese si è dimostrata relativamente resiliente: il PIL è sceso dell’1,5% nel secondo trimestre (dazi e esportazioni), ma “i consumi e l’attività immobiliare sono cresciuti a un ritmo sostenuto” bankofcanada.ca. Gli analisti affermano che i prezzi delle case in Canada si stanno stabilizzando ma restano sostenuti dalla crescita della popolazione e dagli affitti ancora elevati; ulteriori tagli dei tassi potrebbero arrivare a fine 2025 se l’inflazione dovesse diminuire.
- Cina – raffreddamento continuo, allentamento delle politiche: La crisi immobiliare in Cina persiste, anche se il calo dei prezzi si sta gradualmente attenuando. Un sondaggio Reuters di settembre ha rilevato che i prezzi delle case nel 2025 potrebbero diminuire di circa il 3,8% (meglio rispetto al precedente 4,8%) reuters.com. In effetti, i prezzi delle nuove abitazioni stanno rallentando la loro discesa (calo annuo di circa il 2,8% a luglio contro il 3,2% di giugno) reuters.com. Tuttavia, gli analisti di ING e S&P avvertono che permangono problemi di fondo (alto indebitamento delle famiglie, eccesso di offerta nelle città più piccole) reuters.com reuters.com. Fitch sottolinea che persistono “sfide strutturali” – demografia, bassa accessibilità economica e un eccesso di scorte invendute potrebbero ostacolare una piena ripresa reuters.com. In risposta, Pechino e le principali città continuano ad allentare le restrizioni: ad esempio, Pechino ad agosto ha rimosso i limiti di acquisto per le famiglie idonee al di fuori della Fifth Ring Road globaltimes.cn, e Shanghai a settembre ha eliminato i limiti per l’acquisto di case nuove o usate al di fuori della Outer Ring Road globalneighbours.org. Queste mosse mirano a riportare gli acquirenti, soprattutto nelle periferie con eccesso di offerta. Tuttavia, la maggior parte degli analisti prevede che il mercato cinese rimarrà debole almeno fino alla seconda metà del 2026, con solo modesti aumenti entro il 2027 anche in presenza di un forte sostegno politico.
- Europa – segnali contrastanti ma prezzi in aumento: La maggior parte dei mercati UE ha registrato ulteriori aumenti dei prezzi nel terzo trimestre. I dati Eurostat mostrano prezzi delle case nell’UE in crescita di circa il 5,4% su base annua nel secondo trimestre 2025 euronews.com, con alcuni paesi che registrano aumenti a doppia cifra (Portogallo +17,1%, Bulgaria +15,5%, Ungheria +15,1%) euronews.com. Al contrario, i grandi mercati sono cresciuti più moderatamente (Germania +3,2%, Italia +3,9%). Le preoccupazioni sull’accessibilità sono diffuse, ma l’aumento degli affitti e la scarsa offerta continuano a sostenere i valori. I costi di finanziamento restano elevati in Europa – la BCE ha mantenuto i tassi fermi al 4,5% fino a metà ottobre – ma la maggior parte degli acquirenti ha bloccato tassi bassi post-crisi o trovato finanziamenti alternativi. Sul fronte commerciale, l’attività è prudente: i mercati logistici e degli uffici vedono investimenti selettivi (ad esempio l’accordo industriale francese da 2,3 miliardi di euro di Blackstone), ma gli investitori sono cauti a causa dell’inflazione persistente e di condizioni di prestito più rigide. Cambiamenti normativi sono all’orizzonte (obiettivi UE per edifici green, riforme degli affitti nel Regno Unito, ecc.), ma a ottobre l’attenzione è rimasta sui dati: gli indici PMI hanno mostrato una crescita modesta e gli analisti immobiliari (Savills, Oxford Economics) prevedono che i volumi di investimento immobiliare europeo resteranno “ampiamente resilienti” fino al 2025 creherald.com, sebbene in modo disomogeneo tra i settori.
- Medio Oriente – attività record negli Emirati Arabi Uniti: I mercati del Golfo sono in forte espansione. A Dubai, il terzo trimestre 2025 è stato storico: circa 59.228 transazioni immobiliari per un totale di 170,7 miliardi di AED (~46,5 miliardi di dollari) tradearabia.com – in aumento di circa il 20% su base annua – portando le vendite da gennaio a settembre a circa 498,8 miliardi di AED (136 miliardi di dollari) tradearabia.com. Le vendite di appartamenti hanno guidato la crescita (+25,9% nel terzo trimestre), le transazioni commerciali sono aumentate del +41,9% e anche le vendite di terreni del +25,7% tradearabia.com. Da notare che il prezzo mediano al piede quadrato è aumentato di circa l’11% su base annua, riflettendo una forte domanda (sostenuta da acquirenti stranieri e investimenti legati ai visti). Firas Al Msaddi (CEO di fäm Properties) commenta che “la forza del mercato di Dubai … sottolinea il suo appeal per investitori locali, regionali e globali” tradearabia.com. Anche Ajman, la piccola vicina di Dubai, ha registrato un boom nel terzo trimestre: 5.048 transazioni per un totale di 8,12 miliardi di AED (≈2,21 miliardi di dollari) – in aumento del 47% su base annua tradearabia.com. I funzionari attribuiscono questo risultato a un “ambiente favorevole e stimolante” (costi più bassi, nuovi progetti) che attira investitori tradearabia.com.
- Tendenze in Arabia Saudita e GCC: L’Arabia Saudita sta silenziosamente aprendo il suo mercato immobiliare: ora gli espatriati possono possedere immobili a titolo definitivo in molte zone, e i “visti premium” sono legati agli investimenti immobiliari. Gli analisti notano che il mercato immobiliare di Riad è trainato dalla sua ampia popolazione di espatriati (13 milioni di persone) e dai mega-progetti (NEOM, sviluppi del Mar Rosso). I rendimenti da locazione a Riad (~9%) sono tra i più alti della regione, attirando capitali ainvest.com ainvest.com. Le previsioni di JLL e AInvest suggeriscono che il settore residenziale saudita potrebbe crescere dell’8–10% annuo nel prossimo decennio, man mano che i progetti di Vision 2030 si sviluppano ainvest.com. Anche i vicini del GCC mostrano flessibilità nelle loro politiche: il “Golden Visa” degli Emirati Arabi Uniti resta popolare, e il segmento di fascia alta del Qatar è stabile (anche se la proprietà straniera è ancora limitata). Nel complesso, il mercato immobiliare mediorientale è in crescita – alimentato da investimenti esteri, eventi turistici (Expo 2025 Dubai, ecc.) e incentivi governativi – anche se gli investitori tengono d’occhio i prezzi del petrolio e la liquidità globale.
- Africa – forza selettiva: Il mercato immobiliare africano è più frammentato. Il Kenya ha visto un’importante operazione commerciale: l’Autorità per la Concorrenza ha approvato che Batian Property Fund (sostenuto da GenAfrica) acquisisca il Riverside Towers (“The Cube”) di Nairobi – un edificio per uffici di pregio kenyanwallstreet.com. Questo conferisce a Batian circa l’8% del mercato degli uffici di Nairobi, sottolineando il crescente interesse istituzionale per il settore immobiliare commerciale dell’Africa orientale. In Sudafrica, il mercato residenziale è in ripresa: l’indice Pam Golding Property ha riportato un’inflazione nazionale dei prezzi delle case del 4,2% nell’agosto 2025 dailyinvestor.com. Il CEO Andrew Golding segnala una sana domanda da parte dei primi acquirenti e un allentamento dei finanziamenti ipotecari. Nonostante l’elevata disoccupazione, la recente pausa dei tassi in Sudafrica (luglio 2025) e l’inflazione più bassa hanno reso i mutui più accessibili dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Altri mercati africani sono variabili: Nigeria ed Egitto restano ostacolati dall’instabilità valutaria, mentre il project finance cresce in “rifugi sicuri” come Marocco e Ruanda. In generale, il boom immobiliare africano è trainato da urbanizzazione e capitali esteri, ma anche frenato da venti contrari macroeconomici (inflazione, rischio politico).
- America Latina – tassi elevati e incertezza: In generale, i mercati latinoamericani restano sotto pressione. La banca centrale del Brasile ha mantenuto il tasso Selic a un massimo di 20 anni del 15% amimarinternational.com. Questo rappresenta un forte freno per il settore immobiliare: i titoli di stato brasiliani ora rendono circa il 13–14%, rendendo il settore immobiliare meno attraente. Infatti, gli affitti commerciali sono aumentati (~+8,5% su base annua) ma i costi di finanziamento sono proibitivi – molti sviluppatori sospendono i progetti nonostante la forte crescita degli affitti amimarinternational.com. Il mercato immobiliare messicano era stato riscaldato dalla domanda di nearshoring, ma le recenti tensioni commerciali con gli Stati Uniti (minacciati dazi del 25%) hanno “sospeso – non cancellato” molti sviluppi amimarinternational.com. Gli analisti di FMIIMAR notano che il boom immobiliare industriale in Messico sta subendo un blocco dei finanziamenti a causa dell’incertezza amimarinternational.com. Altrove, i mercati dell’America Latina (Argentina, Colombia, Cile) soffrono per l’alta inflazione e il rischio valutario. Sul lato positivo, i mercati costieri a vocazione turistica dell’America Latina (ad es. Messico caraibico, Costa Rica) continuano a registrare sacche di crescita e investimenti esteri.
- Contesto economico e politico: A livello globale, inflazione e tassi d’interesse dominano la scena. La Fed statunitense ha tagliato i tassi di 25 punti base portandoli al 4,00–4,25% a settembre federalreserve.gov, e la maggior parte degli analisti prevede almeno un altro taglio entro metà 2026. L’inflazione nell’Eurozona rimane sopra l’obiettivo (~4–5%), quindi la BCE ha messo in pausa (tasso di deposito ~2%) fino a fine 2025. La PBOC cinese e le banche locali stanno riducendo i tassi sui mutui e i requisiti di riserva per cercare di stabilizzare il settore immobiliare. Sul fronte fiscale, molti governi stanno modificando le politiche abitative: le autorità cinesi, sia a livello centrale che locale, continuano ad allentare le regole su acquisto e mutui globaltimes.cn globalneighbours.org; il Congresso USA, a ottobre, ha deciso di riaprire le assicurazioni contro le inondazioni (sbloccando ~1.400 trattative ferme al giorno realestatenews.com); e i regolatori di UAE/Arabia Saudita continuano a promuovere riforme favorevoli agli investitori (es. proprietà straniera, incentivi per i visti). In Europa, nuove regole di sostenibilità per gli edifici (standard ESG, “green leases”) sono in fase di introduzione e potrebbero influenzare le valutazioni immobiliari e i nuovi progetti.
- Prospettive e opinioni degli esperti: La maggior parte degli analisti prevede un miglioramento graduale. Il team dati di LightBox si aspetta che la ripresa del CRE continui nel quarto trimestre e all’inizio del 2026 se i tassi diminuiranno: “molteplici venti favorevoli… dal sollievo sui tassi a un flusso di trattative più forte” sono ora in atto prnewswire.com. Le società di ricerca globali (Savills, JLL, Cushman) prevedono una crescita stabile o moderata nella maggior parte dei mercati, con il settore logistico/industriale generalmente migliore rispetto a uffici/retail. Secondo JPMorgan, il mercato immobiliare USA potrebbe rimanere “in gran parte congelato” nel 2025 (crescita solo ~3% o meno). In Asia, gli economisti di S&P e Fitch avvertono che la ripresa immobiliare cinese sarà lenta senza un continuo sostegno governativo reuters.com reuters.com. Al contrario, gli analisti del Golfo sono ottimisti su UAE e Arabia Saudita, citando mega-eventi (Expo, Mondiali) e una maggiore trasparenza. Come osserva Pam Golding (CEO immobiliare SA), “gli acquirenti alla prima casa stanno tornando” sul mercato grazie alla riduzione dei costi di finanziamento dailyinvestor.com, suggerendo che il sentiment può cambiare rapidamente una volta che l’inflazione cala.
Nel complesso, ottobre 2025 ha visto i mercati immobiliari in fluttuazione a livello mondiale. Gli alti costi di finanziamento e le incertezze geopolitiche continuano a frenare il sentiment, ma una ripresa dell’attività – soprattutto nel CRE statunitense e nei mercati residenziali del Medio Oriente – offre speranza. I prossimi mesi metteranno alla prova se questi “segnali di ripresa” si trasformeranno in una ripresa sostenuta o semplicemente in una pausa temporanea prima che emergano nuove sfide bloomberg.com prnewswire.com.
Fonti: Stampa finanziaria autorevole, comunicati di dati di settore e rapporti di esperti (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily e co.; dichiarazioni delle banche centrali; indice immobiliare LightBox; Pam Golding; ecc.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Ogni fatto sopra riportato è tratto da queste fonti citate.
The Calgary Real Estate Meltdown Has Begun - October 2025 Housing Market Update
