Fatti chiave
- Sgravi sui mutui negli Stati Uniti: Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni ha raggiunto un minimo degli ultimi 11 mesi (~6,5%) realestatenews.com, alleggerendo leggermente le rate mensili. Tuttavia, la domanda degli acquirenti rimane debole – le richieste sono diminuite dell’1,2% a fine agosto nonostante il calo dei tassi realestatenews.com realestatenews.com. “Chi cerca casa sta monitorando i tassi, sperando che scendano sotto il 6%,” ha osservato un agente di Seattle realestatenews.com.
- Ripresa fragile della Cina: La crisi immobiliare cinese persiste, ma ora si prevede per il 2025 un calo dei prezzi delle case del 3,8% (meno grave rispetto al -4,8% previsto in precedenza) reuters.com. Gli analisti avvertono che le vendite e gli investimenti immobiliari si contrarranno più bruscamente del previsto reuters.com, e alcuni chiedono “interventi diretti” da parte di Pechino per stabilizzare il mercato reuters.com.
- Raffreddamento in Europa: I prezzi delle case nel Regno Unito sono scesi dello 0,1% ad agosto – un calo inatteso, poiché l’accessibilità limitata e il 35% del reddito ora necessario per il mutuo di un acquirente alla prima casa pesano sulla domanda reuters.com. Il settore delle costruzioni dell’eurozona resta in crisi (PMI <50 in Germania, Francia, Italia) riotimesonline.com, segnalando una minore attività di sviluppo in tutto il continente.
- Asia-Pacific misto: Il mercato immobiliare di Hong Kong sta toccando il fondo, con il suo più grande sviluppatore che vede il profitto aumentare per la prima volta in 3 anni grazie all’allentamento delle regole sui mutui chinadailyhk.com chinadailyhk.com. L’economia del Giappone è un punto luminoso – la spesa delle famiglie a luglio è aumentata del 2,2% e i salari del 3,0% riotimesonline.com – potenzialmente a sostegno della domanda abitativa, anche se le difficoltà della Cina gettano un’ombra sulla regione.
- Boom in Medio Oriente: Il settore immobiliare del Golfo avanza rapidamente. Le vendite immobiliari a Dubai sono aumentate del 40% nel primo semestre 2025 (326,6 miliardi AED contro 233 miliardi dell’anno precedente) wam.ae, spinte da investitori stranieri e dalla crescita trainata dal petrolio. Alcuni progetti negli Emirati Arabi Uniti vengono venduti in “una o due settimane” nonostante i tempi di costruzione di tre anni wam.ae. L’Arabia Saudita prosegue con mega-progetti come NEOM per raggiungere gli ambiziosi obiettivi abitativi del 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Sfide in America Latina: Il mercato immobiliare brasiliano è sotto pressione a causa dei tassi d’interesse altissimi (~14,75% Selic) che hanno prosciugato i finanziamenti per i mutui reuters.com. La banca centrale sta elaborando un nuovo modello di finanziamento “ponte” per far fronte alla situazione reuters.com. Le prospettive per le costruzioni in Messico sono deboli – gli investimenti fissi lordi sono diminuiti del 6,4% su base annua riotimesonline.com – riflettendo cautela nonostante le speranze di crescita trainata dal nearshoring.
- La crisi abitativa in Africa: Persistono gravi carenze di alloggi – il deficit della Nigeria è di circa 28 milioni di unità businessamlive.com – nonostante si preveda che il mercato immobiliare africano raggiunga un totale di 17,6 trilioni di dollari entro il 2025 businessamlive.com. Il Sudafrica gode di una relativa migliore accessibilità (rapporto prezzo/reddito ~3,1 contro ~10 in Nigeria) businessamlive.com, e i recenti tagli ai tassi d’interesse lì (tasso primario ~10,75%) stanno stimolando l’attività degli acquirenti nei segmenti di fascia media.
Nord America
Mercati residenziali e abitativi
Tassi ipotecari e sentiment degli acquirenti: I costi dei mutui negli Stati Uniti sono diminuiti per sette settimane consecutive, offrendo un leggero sollievo agli acquirenti. Il tasso fisso a 30 anni ora si attesta al 6,5% – il livello più basso degli ultimi 11 mesi realestatenews.com, grazie al raffreddamento dell’inflazione e alle aspettative di tagli dei tassi da parte della Federal Reserve. “Storicamente, un rapporto sull’occupazione più debole del previsto alimenta l’ottimismo per i tagli della Fed e può abbassare i rendimenti obbligazionari, spingendo così i tassi dei mutui verso il basso,” ha spiegato Hannah Jones, analista di Realtor.com realestatenews.com. Al contrario, dati occupazionali solidi potrebbero far risalire i tassi, ha osservato, sottolineando la “volatilità in arrivo” realestatenews.com. Con un importante rapporto sull’occupazione negli Stati Uniti in arrivo, gli osservatori del mercato si preparano a oscillazioni dei tassi.
Domanda degli acquirenti e prezzi: Anche con tassi più bassi, la domanda di case da parte degli acquirenti rimane tiepida. “Gli acquirenti di case… non dovrebbero cercare di prevedere l’andamento dei tassi,” consiglia Lisa Sturtevant, capo economista di Bright MLS, esortando gli acquirenti a sfruttare l’aumento dell’inventario e la maggiore flessibilità dei venditori invece realestatenews.com. Infatti, le inserzioni attive negli Stati Uniti sono aumentate di circa l’11% rispetto all’anno scorso, poiché più proprietari mettono in vendita e la crescita dei prezzi si modera realestatenews.com. Molti venditori hanno iniziato a ridurre i prezzi o a offrire concessioni per concludere le trattative realestatenews.com. Di conseguenza, la rata mensile mediana è scesa al livello più basso da gennaio (≈$2.593) realestatenews.com. Ma è comunque superiore del 5% rispetto a un anno fa e doppia rispetto ai livelli pre-pandemia realestatenews.com, evidenziando le difficoltà di accessibilità. “I tassi ipotecari non sono scesi abbastanza da riportare un’ondata di acquirenti. Chi cerca casa… spera che scendano sotto il 6%,” ha detto Mariah O’Keefe, agente Redfin a Seattle realestatenews.com. Sul fronte dei prezzi, il mercato immobiliare statunitense rimane complessivamente resiliente: i prezzi mediani nazionali sono più o meno stabili rispetto all’anno scorso, senza segni di un crollo nel 2025 forbes.com – ma le variazioni regionali stanno aumentando. I mercati costosi della West Coast hanno registrato lievi cali, mentre alcune città del Midwest e del Nordest segnano ancora modesti aumenti grazie a economie locali solide.
Rischi di mercato e disparità regionali: Un nuovo rapporto sui rischi immobiliari di ATTOM ha classificato alcune zone della California e della Florida come le più vulnerabili a una flessione quest’anno worldpropertyjournal.com. Questi mercati affrontano una tempesta perfetta di scarsa accessibilità economica (oltre il 50% dei salari per una casa media), pignoramenti in aumento e disoccupazione superiore alla media worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. “I prezzi delle case di quest’estate erano certamente sorprendenti, ma… indicatori chiave oltre al solo prezzo di vendita [offrono] un barometro di dove sta andando il mercato,” ha dichiarato Rob Barber, CEO di ATTOM worldpropertyjournal.com. Al contrario, molti mercati immobiliari del Texas e del Midwest appaiono più sani, con disoccupazione più bassa e pochi mutui underwater worldpropertyjournal.com. Il Canada, nel frattempo, si trova a un punto di svolta: dopo un lungo stallo, il sentiment degli acquirenti sta migliorando con cautela. I tassi ipotecari canadesi si sono stabilizzati intorno al ~5,5% per i mutui a tasso fisso a 5 anni fortune.com, e si prevede ampiamente che la Banca del Canada inizi a tagliare i tassi nella riunione del 17 settembre per stimolare la crescita ca.finance.yahoo.com. Il consiglio immobiliare di Toronto ha segnalato un leggero aumento delle vendite di agosto (+2,3% su base annua) mentre i prezzi si ammorbidiscono, segnalando che una “ripresa in stallo” potrebbe essere a una svolta trreb.ca. Tuttavia, l’accessibilità economica in Canada rimane limitata, con i prezzi medi delle case (~673.000 C$) in aumento di circa lo 0,6% rispetto a un anno fa stats.crea.ca e le famiglie vicine a livelli record di debitolivelli.
Multifamiliare e affitti: Il mercato statunitense degli affitti degli appartamenti si sta ammorbidendo dopo anni di espansione. L’occupazione nazionale è scesa a 95,4% ad agosto e gli affitti effettivi sono diminuiti dello 0,2% su base annua, il primo calo annuale degli affitti dall’inizio del 2021 credaily.com credaily.com. Questo lieve calo riflette un’ondata di nuove offerte nelle città del Sun Belt e inquilini messi sotto pressione dall’inflazione. I tagli agli affitti sono concentrati nelle aree metropolitane in eccesso di offerta come Austin, Phoenix e Orlando, e nei mercati dipendenti dal turismo (ad es. Las Vegas) dove i proprietari segnalano una domanda più debole credaily.com credaily.com. Al contrario, alcune città costiere ad alto costo stanno ancora vedendo gli affitti salire del 3–7% su base annua – San Francisco, New York, San Jose – poiché l’offerta limitata e i forti mercati del lavoro mantengono la pressione al rialzo credaily.com. Il raffreddamento generale è una buona notizia per gli affittuari, ma gli esperti sottolineano che si tratta di un riequilibrio e non di un crollo. “Sebbene la crescita mensile degli affitti sia stata limitata per oltre un anno, questo segna un passaggio in territorio negativo,” hanno osservato gli analisti di RealPage in un aggiornamento di mercato credaily.com. Con più progetti di appartamenti in fase di completamento fino al 2026, gli affittuari potrebbero finalmente recuperare un po’ di potere contrattuale.
Immobiliare Commerciale & Industriale
Settore degli uffici e operazioni commerciali: I mercati degli uffici del Nord America continuano a subire pressioni a causa dell’elevata percentuale di spazi sfitti e delle difficoltà di rifinanziamento. Negli Stati Uniti, la percentuale di uffici sfitti si aggira intorno al 18–20% in molti centri cittadini bisnow.com, e i proprietari stanno ricorrendo a forti sconti o alla riconversione degli edifici. Questa settimana si è verificato un esempio di vendita di uffici in difficoltà: l’investitore privato Savanna ha acquisito una torre per uffici a Midtown Manhattan (444 Madison Ave) tramite vendita a saldo per 50 milioni di dollari crenews.com – un forte sconto che riflette il calo dei valori. Sulla West Coast, una proprietà per uffici a San Francisco è stata acquistata per essere convertita in abitazioni, mentre gli investitori valutano usi creativi per le torri poco occupate crenews.com. “La presenza negli uffici continua a essere bassa,” ha avvertito un’analisi di settore, costringendo i proprietari a finanziare costosi lavori di ammodernamento e concessioni per attirare gli inquilini realestatenews.com. L’attività di locazione è contenuta, anche se alcuni agenti sostengono che il peggio sia passato. A Los Angeles, ad esempio, gli investimenti negli uffici sono raddoppiati rispetto ai minimi del secondo trimestre, e gli agenti locali affermano che il mercato “ha toccato il fondo” con l’emergere di acquirenti opportunistici bisnow.com. Tuttavia, qualsiasi ripresa del settore uffici dovrebbe essere lenta e disomogenea fino al 2025.
Industriale e logistica: Al contrario, l’immobiliare industriale rimane un settore trainante. I data center in Nord America hanno appena raggiunto un “minimo storico” nel tasso di sfitto mentre la domanda di cloud computing cresce rapidamente crenews.com. Anche gli spazi per magazzini e logistica restano limitati: i tassi di sfitto industriale a livello nazionale si aggirano intorno al 4% e i canoni sono in aumento, soprattutto vicino ai porti e alle grandi città wam.ae wam.ae. Gli investitori hanno riversato oltre 33 miliardi di dollari negli immobili industriali nel primo semestre 2025 credaily.com, percependo una domanda solida da parte dell’e-commerce e della manifattura. Ad esempio, in California, un investitore ha ottenuto un prestito da 67 milioni di dollari per un parco industriale a Sacramento completamente locato, a conferma della fiducia nel settore crenews.com crenews.com. Gli sviluppatori stanno accelerando nuovi progetti dove possibile: a Dallas, un magazzino moderno di un anno è stato venduto a un REIT a una valutazione elevata crenews.com, e la costruzione di mega centri di distribuzione continua nei principali hub del Sun Belt. “Il settore industriale continua ad attrarre investitori internazionali,” osserva il report CBRE del secondo trimestre, che cita “forte crescita dei canoni nei principali asset logistici” in mercati come Atlanta e Toronto wam.ae. Un possibile ostacolo: se la spesa dei consumatori o i volumi commerciali dovessero rallentare, il ritmo vertiginoso della crescita dei canoni potrebbe moderarsi. Ma per ora, l’immobiliare industriale si conferma un performer di spicco a livello globale.
Retail e uso misto: Il quadro del real estate retail è sfaccettato. Le vetrine sfitte negli Stati Uniti sono vicine ai minimi storici (~5,3% di disponibilità) nonostante le ondate di chiusure di catene marketsgroup.org. I centri commerciali ben posizionati e i negozi sulle vie principali hanno in gran parte riempito i vuoti lasciati dalla pandemia, e il traffico pedonale sta tornando in molti centri commerciali. Tuttavia, un nuovo rapporto di Newmark mostra che il volume delle locazioni retail è crollato del 29% anno su anno nel Q2 2025 marketsgroup.org. Sono stati affittati solo 31,7 milioni di piedi quadrati a livello nazionale – il 23% in meno rispetto alla media di lungo periodo – poiché i retailer sono diventati più cauti a causa dell’incertezza economica e di una scarsità di spazi di pregio marketsgroup.org. Le chiusure di negozi hanno superato le aperture, portando l’assorbimento netto in negativo lo scorso trimestre marketsgroup.org. Fallimenti di alto profilo (Joann, Rite Aid, Forever 21) e tagli ai costi da parte delle grandi catene hanno contribuito al rallentamento marketsgroup.org. “Molti operatori retail stanno razionalizzando le reti di negozi… concentrandosi sulle location meno performanti,” osserva il rapporto, prevedendo ulteriori consolidamenti fino al 2026 marketsgroup.org. Tuttavia, anche se i grandi spazi si riducono, i fondamentali del retail sono tutt’altro che in crisi – la disponibilità rimane più bassa rispetto alla media storica del 6,6% marketsgroup.org e i canoni richiesti restano complessivamente stabili. I centri commerciali con supermercati e i corridoi del lusso stanno andando particolarmente bene, mentre i centri commerciali secondari sono in difficoltà. Anche in Canada, i centri commerciali di fascia alta a Toronto e Vancouver registrano alti tassi di occupazione e crescita degli affitti, anche se alcuni retailer di fascia media si stanno ridimensionando. Gli sviluppi a uso misto che combinano retail, ristorazione e intrattenimento stanno emergendo come salvezza per i centri commerciali più datati, con diversi grandi progetti di conversione da mall a appartamenti annunciati negli Stati Uniti nell’ultimo anno per rilanciare il traffico pedonale.
Terreni & Sviluppo
Costruzione e vendite di terreni: L’attività edilizia è biforcata in tutto il Nord America. La costruzione di case negli Stati Uniti è rallentata rispetto ai picchi del 2022: le nuove costruzioni di case unifamiliari sono leggermente diminuite e i costruttori segnalano difficoltà nel trovare terreni a prezzi accessibili. In un sondaggio NAHB, il 38% dei costruttori ha dichiarato che la disponibilità di lotti era “bassa” nei loro mercati eyeonhousing.org. Tuttavia, le vendite di nuove case sono solo circa il 3% inferiori rispetto all’anno precedente kitchenbathdesign.com, il che indica che i costruttori riescono comunque a vendere, seppur con incentivi. I prezzi dei terreni rimangono elevati in molte regioni e, insieme agli alti costi dei materiali, continuano a esercitare pressione sui prezzi delle nuove abitazioni. In Canada, gli sviluppatori stanno riprendendo con cautela i progetti dopo una pausa, aiutati da misure governative come le riforme dei permessi a Vancouver e una nuova iniziativa a Toronto per convertire uffici sottoutilizzati in abitazioni. Le infrastrutture e lo sviluppo di terreni legati a usi industriali – come la preparazione di megasiti per fabbriche di batterie nel sud degli Stati Uniti o parchi logistici nel nord del Messico – sono punti caldi che attraggono capitali istituzionali. Ad esempio, il Messico sta promuovendo nuove zone industriali vicino al confine con gli Stati Uniti per sfruttare il reshoring, anche se persistono carenze infrastrutturali locali. I terreni agricoli e forestali, come asset reali alternativi, hanno visto anch’essi un aumento dell’interesse degli investitori nel 2025 in un contesto di mercati azionari volatili, con diverse grandi vendite di portafogli fondiari segnalate durante l’estate. Nel complesso, mentre la pipeline di sviluppo del Nord America si è assottigliata rispetto al boom post-COVID, i progetti strategici (soprattutto nell’edilizia abitativa accessibile e nella logistica) continuano ad andare avanti, spesso sostenuti da partenariati pubblico-privati e finanziamenti creativi.
Europa
Immobiliare residenziale
Prezzi delle case e politiche abitative: I mercati immobiliari europei stanno mostrando segnali di raffreddamento dopo anni di crescita. Nel Regno Unito, l’ultimo indice di Nationwide ha sorpreso gli osservatori rivelando un calo dello 0,1% dei prezzi delle case ad agosto (rispetto a luglio) reuters.com – il terzo calo mensile da aprile. La crescita annuale dei prezzi è rallentata al solo 2,1%, il livello più debole dalla metà del 2024 reuters.com. “Il ritmo relativamente contenuto della crescita dei prezzi delle case è comprensibile dato che l’accessibilità rimane limitata,” ha dichiarato il capo economista di Nationwide, Robert Gardner reuters.com. Nonostante la Banca d’Inghilterra abbia tagliato il suo tasso di riferimento al 4,0% ad agosto reuters.com (il primo taglio di questo ciclo), i costi di finanziamento restano elevati rispetto agli standard recenti e il mutuo medio ora assorbe circa il 35% del reddito netto reuters.com. I potenziali acquirenti devono anche affrontare l’incertezza su possibili cambiamenti fiscali – le speculazioni su una nuova “mansion tax” nella prossima legge di bilancio hanno minato la fiducia degli acquirenti nella fascia alta. “Il rischio è che le speculazioni su aumenti delle tasse sugli immobili… colpiscano ulteriormente il sentiment degli acquirenti,” ha avvertito Ashley Webb di Capital Economics reuters.com. Nel Continente, la crescita dei prezzi delle case si è in gran parte arrestata in molti paesi. La Germania sta assistendo a lievi cali nominali dei prezzi in alcune città, poiché si chiude l’era dei mutui ultra-economici. Svezia e Danimarca hanno registrato correzioni più marcate in precedenza (10–15% dai massimi) ma sembrano stabilizzarsi ora che i tassi d’interesse si sono assestati. In Francia, i prezzi sono complessivamente stabili ma le transazioni sono rallentate, spingendo il governo a valutare incentivi per l’acquisto di nuove case ecologiche. La Polonia e l’Europa centrale presentano sacche di crescita (trainate da forti aumenti salariali e dall’immigrazione ucraina nel caso della Polonia), ma gli alti tassi dell’eurozona limitano i finanziamenti. In generale, il mercato immobiliare europeo sta entrando in un periodo di stagnazione dei prezzi – un sollievo per i primi acquirenti, ma una sfida per costruttori e proprietari recenti che avevano previsto una crescita infinita.
Affitti e accessibilità economica: Gli inquilini in tutta Europa stanno sentendo la pressione. In molte capitali – Londra, Dublino, Parigi, Berlino – gli affitti hanno raggiunto livelli record quest’anno, spinti da un’offerta limitata e da costi più elevati per i proprietari. Ad esempio, l’affitto medio a Londra ha superato £2.200/mese, in aumento di circa il 12% annuo, poiché tassi ipotecari più alti hanno spinto alcuni proprietari a vendere o ad aumentare gli affitti. Alcuni governi stanno intervenendo: l’Irlanda ha esteso il tetto agli affitti e il divieto di sfratto nei mercati sensibili, mentre la Scozia mantiene misure temporanee di congelamento degli affitti per gli inquilini esistenti. La Germania sta ampliando il suo budget per l’edilizia sociale dopo che i sondaggi hanno mostrato una drastica carenza di alloggi accessibili. Al contrario, alcune città affrontano pressioni da eccesso di offerta: boom edilizi in stile Dubai in alcune zone della Costa del Sol in Spagna e dell’Algarve in Portogallo (popolari tra gli espatriati) hanno effettivamente iniziato a ridurre leggermente gli affitti di lusso, un’eccezione in Europa. Il tasso di proprietà della casa complessivo in Europa è diminuito poiché le famiglie più giovani affittano più a lungo, una tendenza che i responsabili politici stanno osservando da vicino. Nel Regno Unito, la componente degli affitti privati dell’IPC è circa il 5% più alta su base annua, il ritmo più veloce da oltre un decennio, contribuendo all’inflazione. Questo ha alimentato dibattiti su un controllo degli affitti più forte rispetto a misure per aumentare l’offerta di case in affitto. Da notare che la Polonia ha appena implementato incentivi per sviluppi build-to-rent e l’Austria sta canalizzando fondi pensione in obbligazioni per l’edilizia accessibile – approcci innovativi per alleviare la crisi degli alloggi in affitto in Europa.
Proprietà Commerciali e Industriali
Calo dell’edilizia e dello sviluppo: Il settore delle costruzioni e dello sviluppo in Europa è decisamente in difficoltà. Il PMI delle costruzioni dell’Eurozona è sceso ulteriormente sotto la soglia dei 50 punti in agosto, segnalando una contrazione: l’indice della Germania è sceso a 46,0, quello dell’Italia a 47,7 e la Francia si è mantenuta a 46,7 riotimesonline.com. Questo segna una fase di rallentamento sostenuto dell’attività edilizia. Alti costi di finanziamento, carenza di manodopera e incertezza economica stanno portando molti progetti a essere posticipati o cancellati. Dagli uffici di Francoforte ai progetti residenziali di Madrid, gli sviluppatori segnalano difficoltà a garantire rendimenti redditizi con i tassi d’interesse BCE al 4%. Anche se i costi delle materie prime (come legname e acciaio) sono diminuiti rispetto ai picchi del 2022, il sentimento degli sviluppatori rimane debole. In Germania, i permessi di costruzione per abitazioni sono diminuiti di circa il 27% nel primo semestre del 2025 rispetto all’anno precedente, e le associazioni di settore avvertono di una “selezione tra sviluppatori” a meno che i costi di finanziamento non scendano. La crisi edilizia in Svezia è acuta – diverse grandi imprese di costruzione hanno richiesto la protezione dal fallimento quest’anno a causa di un eccesso di unità invendute e debiti costosi. I progetti infrastrutturali e industriali, tuttavia, rappresentano un punto relativamente positivo: impianti di energia verde e semiconduttori finanziati dall’UE (in Germania e Francia) e progetti di parchi eolici (Mare del Nord) stanno andando avanti, offrendo alcuni posti di lavoro nel settore. Ma nel complesso, gli sviluppatori europei sono in fase di ridimensionamento. Questo calo dell’edilizia è sia un sintomo che una causa della fragilità economica in Europa – meno gru all’orizzonte oggi potrebbero significare una minore offerta di case (e affitti più alti) tra qualche anno se e quando la domanda si riprenderà.
Mercati degli uffici e del retail: I mercati degli uffici europei restano biforcati. Gli spazi ufficio di pregio e moderni in città come Londra e Parigi mantengono il loro valore grazie alla tendenza delle aziende verso la qualità, ma gli edifici più vecchi e meno efficienti faticano a trovare inquilini. La vacancy degli uffici a Londra è salita intorno al 9% e i proprietari offrono periodi di affitto gratuito di 12–18 mesi per attirare locazioni, soprattutto nella City. Parigi ha avuto risultati migliori (vacancy ~7%) grazie a una limitata nuova offerta e a una preferenza per il lavoro in presenza, ma anche lì sono aumentati i subaffitti. Un importante proprietario francese, Gecina, ha osservato che “gli inquilini impiegano più tempo a firmare e hanno maggiore potere negoziale”. I poli degli uffici dell’Europa centro-orientale (Varsavia, Praga) sono sotto pressione a causa del lavoro da remoto e dell’eccesso di offerta; la vacancy a Varsavia ha raggiunto il 13%, il livello più alto in un decennio. Nel frattempo, il settore immobiliare retail in Europa è cauto. Le vendite al dettaglio in Spagna sono diminuite dello 0,5% nell’ultimo mese riotimesonline.com e l’affluenza nei negozi in Germania è inferiore ai livelli pre-Covid. I canoni di locazione retail sono stabili e alcuni centri commerciali più deboli nelle città secondarie stanno registrando picchi di rendimento (poiché i valori scendono). Tuttavia, le vie principali di fascia alta (ad es. Champs-Élysées a Parigi, Via Montenapoleone a Milano) riportano forti vendite di prodotti di lusso e persino canoni record nel 2025, trainati dalla spesa dei turisti internazionali e dalla limitata disponibilità di spazi. Anche i retailer europei stanno cambiando formato – con maggiore enfasi su negozi urbani più piccoli e retail esperienziale – il che sta modificando la domanda di spazi. Ad esempio, IKEA ha aperto il suo primo negozio nel centro di Parigi e altri grandi retailer stanno seguendo l’esempio, cercando di adattarsi al cambiamento dei comportamenti dei consumatori.
Industriale e logistica: Il settore immobiliare industriale e logistico europeo rimane relativamente resiliente. I tassi di sfitto logistico pan-europei sono bassi (circa 4–5%) e la crescita degli affitti continua, sebbene a un ritmo più lento rispetto alla frenesia del 2022. La domanda di spazi per magazzini vicino ai porti (Rotterdam, Anversa) e alle grandi città resta solida grazie all’e-commerce. Un nuovo rapporto Savills ha rilevato che 380 miliardi di euro sono stati investiti a livello globale nel settore immobiliare nel primo semestre 2025, con i settori logistica e senior living in crescita marketsgroup.org. In Europa, gli investitori preferiscono i magazzini perché offrono redditi stabili; tuttavia, i volumi di transazione sono in calo poiché acquirenti e venditori si confrontano sui prezzi. I cap rate (rendimenti) per la logistica prime nell’Europa occidentale sono aumentati di circa 50 punti base nell’ultimo anno, riflettendo costi di finanziamento più elevati, ma rimangono entro le norme storiche invesco.com perenews.com. Una tendenza è l’aumento dei magazzini multipiano in mercati con scarsità di terreno come Londra e Parigi, e la conversione di grandi spazi retail sfitti in hub di distribuzione. Le prospettive per l’industriale sono cautamente ottimistiche: “Anche in Europa, dove gli spread dei cap rate si sono normalizzati, i volumi di transazione restano lenti a riprendersi” a causa delle condizioni di finanziamento invesco.com. Se la BCE dovesse segnalare tagli dei tassi per il 2026, come molti si aspettano, potrebbe sbloccare un’ondata di investimenti industriali latenti nella regione.
Retail & Hospitality
Ripresa del turismo e del commercio al dettaglio: I celebri centri urbani europei stanno vivendo una ripresa del turismo che sostiene hotel e commercio al dettaglio nelle vie principali. L’occupazione alberghiera in Europa quest’estate è tornata ai livelli del 2019, con l’Europa meridionale che ha beneficiato di una stagione da record. Questo ha effetti positivi anche su commercio e ristorazione. Ad esempio, l’Italia ha registrato una spesa dei turisti stranieri in aumento dell’8% rispetto all’anno scorso, dando slancio alle boutique di lusso a Roma e Firenze. Gli investitori nel settore immobiliare alberghiero sono di nuovo attivi: a inizio settembre, un fondo mediorientale ha acquisito un portafoglio di resort spagnoli per 500 milioni di euro, scommettendo su una domanda di viaggi ancora sostenuta. Tuttavia, i piccoli operatori alberghieri devono affrontare l’aumento dei salari e dei costi energetici, che riducono i margini. Il sentiment nel settore immobiliare commerciale resta cauto. Tendenze fragili nel commercio al dettaglio persistono in economie come la Germania, dove la fiducia dei consumatori è bassa – i marchi tedeschi stanno rimandando i piani di espansione, contribuendo al rallentamento delle locazioni. Tuttavia, il commercio al dettaglio ancorato alla grande distribuzione e i retail park stanno andando bene. Nel Regno Unito, la disponibilità di spazi nei retail park ha raggiunto il minimo degli ultimi 15 anni, poiché i consumatori attenti al risparmio frequentano i grandi discount. La crescita dell’e-commerce si è stabilizzata intorno al 15% delle vendite totali al dettaglio in Europa, alleviando parte della pressione sui negozi fisici. Di conseguenza, si parla meno di “apocalisse del retail” in Europa; il settore affronta invece un lento processo di adattamento e crescita selettiva. I proprietari di immobili commerciali stanno investendo in ristrutturazioni e aggiungendo attrazioni (da food hall a mini-magazzini per il click-and-collect) per mantenere i centri commerciali rilevanti. In Francia, ad esempio, diversi centri commerciali datati sono in fase di ristrutturazione grazie a fondi pubblici per il rinnovamento urbano.
Contesto normativo: I governi europei stanno intervenendo sempre più spesso nei mercati immobiliari. Oltre alle misure abitative già menzionate, alcune città stanno affrontando la speculazione immobiliare. A Tokyo, in Giappone (spesso considerata parte dell’Asia-Pacifico ma rilevante qui per lo scambio di politiche), una mossa interessante ha visto un distretto locale chiedere agli sviluppatori di vietare la rivendita di appartamenti per 5 anni per frenare gli speculatori asahi.com. Sebbene questo sia fuori dall’Europa, ha attirato l’attenzione dei responsabili politici globali che cercano di raffreddare le ondate speculative. Nessuna città europea è arrivata a tanto, ma luoghi come Berlino continuano a discutere sui limiti agli affitti (dopo che un tribunale ha annullato il precedente tetto di Berlino) e Amsterdam ha vietato agli investitori di acquistare case economiche per affittarle. L’UE sta inoltre implementando norme sulla sostenibilità (ESG) che riguardano il settore immobiliare – dal 2025, gli edifici di grandi dimensioni dovranno dichiarare i consumi energetici, e gli edifici inefficienti potrebbero essere vietati per la locazione entro il 2030. Questo sta già influenzando le valutazioni: uno studio recente ha rilevato che gli uffici con una valutazione inferiore a “C” in efficienza energetica vengono scambiati con sconti del 5–10% nelle grandi città europee. Questi cambiamenti normativi, insieme alle forze economiche, fanno sì che il mercato immobiliare europeo stia diventando più favorevole agli inquilini e competitivo dopo anni di predominio dei proprietari. Con l’avanzare del 2025, tutti gli occhi sono puntati sulla Banca Centrale Europea – i mercati scommettono su circa 200 punti base di tagli dei tassi entro la fine del 2025 perenews.com per salvare la crescita. Se e quando inizierà l’allentamento monetario, potrebbe segnare un punto di svolta per “re-inflazionare” i mercati immobiliari, ma per ora l’Europa si trova in un delicato equilibrio tra il contenimento dell’inflazione e la salvaguardia del settore immobiliare.
Asia-Pacific
Mercati residenziali
Cina: La seconda economia più grande del mondo rimane impantanata in una prolungata crisi immobiliare. Un sondaggio Reuters tra economisti conferma che i prezzi delle nuove abitazioni in Cina dovrebbero diminuire di circa il 3,8% nel 2025, un calo leggermente più contenuto rispetto alle previsioni precedenti, grazie alle recenti misure di sostegno reuters.com. Tuttavia, vendite e investimenti stanno peggiorando: si prevede che le vendite immobiliari crolleranno del 7,5% nel 2025 (peggio del –5% previsto in precedenza) e gli investimenti immobiliari potrebbero ridursi dell’11% reuters.com. I problemi di fondo – default dei debiti degli sviluppatori, eccesso di offerta di unità invendute e scarsa fiducia degli acquirenti – restano irrisolti. Nonostante decine di aggiustamenti politici da parte di Pechino (dalla riduzione dei tassi ipotecari all’allentamento delle regole sugli acconti), il mercato non ha ancora trovato un fondo reuters.com. “Fitch ritiene che il settore immobiliare continuerà ad affrontare molte sfide strutturali nel medio termine, tra cui cambiamenti demografici, bassa accessibilità abitativa e alto inventario invenduto,” ha dichiarato Lulu Shi, direttrice di Fitch Ratings reuters.com. Molti analisti ora non si aspettano che i prezzi delle case in Cina si stabilizzino prima della fine del 2026 o del 2027 reuters.com. Crescono le richieste di azioni più drastiche: “Stabilizzare il mercato potrebbe richiedere…un intervento diretto del governo centrale,” ha sostenuto Gao Yuhong dell’agenzia di rating Pengyuan, suggerendo che fondi statali acquistino case invendute e terreni inutilizzati per ridurre l’eccesso reuters.com. In effetti, lo smaltimento dell’inventario è un compito erculeo – circa 600–700 milioni di mq di abitazioni (circa oltre 5 milioni di case) necessitano di acquirenti, equivalenti a oltre 12 mesi di vendite, e Gao stima che ¥5 trilioni (699 miliardi di dollari) sarebbero necessari per eliminare questo surplus reuters.com. Sul campo, grandi sviluppatori come Country Garden ed Evergrande stanno affrontando ristrutturazioni, mentre il sentimento degli acquirenti è più debole nelle città più piccole. Il governo centrale cinese ha segnalato ulteriori sostegni: proprio questa settimana, le banche locali hanno tagliato i tassi ipotecari per la prima casa di ulteriori 10–20 punti base e diverse città hanno allentato le restrizioni sugli acquisti di case. Ma finora queste mosse incrementali hanno yper stimolare una ripresa in quello che è stato definito il momento Lehman della Cina per il settore immobiliare.
Hong Kong: In netto contrasto con la Cina continentale, il mercato immobiliare di Hong Kong sta riprendendo vigore dopo una lunga recessione. Il più grande sviluppatore di Hong Kong, Sun Hung Kai Properties, ha registrato il suo primo aumento di profitti in tre anni, citando “segnali di stabilizzazione” nel mercato immobiliare chinadailyhk.com. L’utile sottostante per l’anno conclusosi il 30 giugno è aumentato dello 0,5% a 21,9 miliardi di HK$ chinadailyhk.com. “Il mercato residenziale di Hong Kong ha mostrato ulteriori segnali di stabilizzazione grazie all’allentamento delle restrizioni sui mutui e ai tassi ipotecari locali più bassi,” ha osservato la società chinadailyhk.com. In effetti, il governo ha recentemente allentato i limiti sui mutui per i primi acquirenti e i tassi di interesse locali sono leggermente diminuiti poiché la Monetary Authority di Hong Kong ha seguito la pausa della Fed. I prezzi delle case a Hong Kong sono in aumento da aprile, e gli analisti prevedono un rimbalzo dell’8% dei prezzi entro la fine del 2025 chinadailyhk.com dopo una correzione cumulativa di circa il 15% dai massimi del 2019. Un afflusso di talenti e studenti cinesi continentali, così come l’aumento degli affitti, sta sostenendo la domanda chinadailyhk.com. Il segmento di lusso della città ha anche registrato una vendita da prima pagina: una villa a The Peak è stata venduta per circa 1 miliardo di HK$, rendendola una delle transazioni residenziali più costose del 2025 timeout.com. Tuttavia, il settore immobiliare commerciale di Hong Kong rimane un punto debole – Sun Hung Kai ha visto i suoi ricavi da affitti di uffici e centri commerciali scendere del 2% nel periodo chinadailyhk.com. Le alte percentuali di uffici sfitti (attualmente circa il 14%) e la diminuzione degli affitti dei negozi in alcuni quartieri riflettono la ripresa ancora lenta della spesa aziendale. Nel complesso, Hong Kong sembra aver toccato il fondo, aiutata dalla riapertura e da una più stretta integrazione con il piano della Greater Bay Area della Cina continentale. Il mercato non è ancora fuori pericolo, ma il sentiment è migliorato notevolmente rispetto a un anno fa, quando i rialzi dei tassi di interesse e i timori di emigrazione gettavano un’ombra cupa.
Giappone: Il settore immobiliare giapponese è relativamente stabile e persino vivace in alcune aree. Il momentum economico interno – la spesa annuale dei consumatori è aumentata del 2,2% a luglio, i salari sono saliti del 3,0% riotimesonline.com – sta infondendo un certo ottimismo nel mercato immobiliare. I prezzi delle case a Tokyo sono in costante aumento; il prezzo medio di un nuovo appartamento nei 23 quartieri di Tokyo ha raggiunto i 135,3 milioni di yen (~920.000$) a luglio, in crescita del 24% su base annua asahi.com. Questo sorprendente balzo riflette sia l’aumento dei costi di costruzione sia la forte domanda. Tanto che le autorità stanno iniziando a preoccuparsi della speculazione. Il quartiere Chiyoda di Tokyo ha fatto scalpore chiedendo agli sviluppatori di inserire clausole che vietano la rivendita delle nuove unità per 5 anni in alcune riqualificazioni, con l’obiettivo di frenare i “flipper” immobiliari e raffreddare i prezzi asahi.com. L’industria immobiliare ha reagito con forza, mettendo in dubbio la legalità e la saggezza di tale richiesta asahi.com. “Anche noi riteniamo che la rivendita a breve termine sia indesiderabile… Ma sentiamo che la richiesta del quartiere manca di una solida base,” ha dichiarato un alto funzionario dell’Associazione delle Società Immobiliari del Giappone asahi.com. Nonostante questi dibattiti, i bassi tassi d’interesse del Giappone (il tasso di riferimento della BoJ è ancora negativo) e la forte domanda abitativa nei centri urbani hanno mantenuto il mercato vivace. Il Giappone regionale è un’altra storia – molte aree rurali continuano a vedere spopolamento e case vuote. Il governo sta promuovendo iniziative per riconvertire o demolire i 8 milioni di “akiya” (case vuote) in tutto il Giappone, il che potrebbe aprire opportunità di riqualificazione. Il mercato degli uffici a Tokyo è relativamente solido con una percentuale di sfitto intorno al 6%, ben al di sotto di altre capitali globali, anche grazie all’espansione delle aziende tecnologiche e finanziarie e alla limitata nuova offerta. In sintesi, il settore immobiliare giapponese sta beneficiando del suo particolare contesto macroeconomico (tassi bassi, economia in ripresa) e si distingue come uno dei migliori performer in Asia quest’anno.
Altri mercati Asia-Pacifico: In Australia, il mercato immobiliare ha sorprendentemente ripreso slancio nel 2025. Dopo un calo nel 2024, i prezzi delle case a Sydney e Melbourne stanno di nuovo salendo (Sydney +5% da inizio anno) poiché la Reserve Bank of Australia ha concluso il suo ciclo di inasprimento e gli acquirenti sono tornati in massa. La cronica carenza di offerta in Australia, soprattutto per gli affitti, fa sì che qualsiasi sollievo sui tassi d’interesse si traduca rapidamente in prezzi più alti. La RBA ha mantenuto i tassi al 4,35% questa settimana e alcuni analisti prevedono che i tagli ai tassi potrebbero iniziare già all’inizio del 2026 se l’inflazione continuerà a scendere. Anche la Nuova Zelanda ha visto il proprio mercato immobiliare cambiare rotta; i prezzi delle case ad Auckland sono aumentati per tre mesi consecutivi, spingendo la banca centrale ad avvertire che “permangono rischi per la stabilità finanziaria”. In India, il settore immobiliare è solido ma con alcune aree di preoccupazione. Un sondaggio Reuters di giugno ha mostrato che i prezzi delle case in India saliranno di circa il 6% nel 2025 reuters.com, sostenuti da urbanizzazione e crescita dei redditi. Tuttavia, stanno emergendo “crepe dovute a un rallentamento della domanda”, soprattutto nel settore del lusso. “La domanda da parte degli ultra-ricchi ha sicuramente raggiunto il picco… quella corsa folle post-COVID è finita,” ha osservato Pankaj Kapoor, responsabile della società di ricerca Liases Foras reuters.com. Gli sviluppatori a Mumbai e Delhi hanno invenduto immobili di fascia alta e gli analisti avvertono di un possibile eccesso di appartamenti di lusso se la crescita economica dovesse rallentare reuters.com. Il mercato delle case per la classe media in India, invece, continua a vendere rapidamente, favorito dai recenti tagli dei tassi d’interesse (la RBI ha inaspettatamente tagliato i tassi di 50 punti base a giugno reuters.com) e dai sussidi governativi per i primi acquirenti. I mercati del Sud-est asiatico come Singapore e Indonesia sono generalmente solidi. I prezzi delle case a Singapore sono vicini ai massimi storici, anche se il governo ha imposto nuove misure di raffreddamento (aumenti delle imposte di bollo per gli stranieri) che hanno rallentato i volumi di vendita. Il Vietnam sta affrontando una stretta creditizia che ha colpito i suoi sviluppatori immobiliari, ma l’intervento diretto del governo (incluso un fondo di salvataggio per i progetti bloccati) ha iniziato a stabilizzare la situazione. In tutta l’Asia-Pacifico, il tema dominante è la divergenza – i mercati legati all’economia cinese in rallentamento stanno faticando, mentre altri che sfruttano la domanda interna o le dinamiche delle economie sviluppate stanno andando meglio.
Tendenze Commerciali & di Investimento
Proprietà commerciali cinesi: Il settore immobiliare commerciale cinese – uffici, retail, hotel – è sotto notevole pressione. I tassi di sfitto degli uffici nelle principali città cinesi come Pechino e Shanghai sono saliti a circa il 20% o più, poiché nuove forniture arrivano sul mercato e le aziende riducono gli spazi a causa della crescita più lenta. I proprietari stanno tagliando gli affitti; gli affitti degli uffici di Grado A a Shanghai sono diminuiti di circa il 5% su base annua. Il settore retail sta andando un po’ meglio grazie alla nascente ripresa dei consumi in Cina – i centri commerciali nelle città di primo livello segnalano un graduale miglioramento del traffico pedonale, e i rivenditori di lusso vedono ancora la Cina come un mercato in crescita. Ma nelle città più piccole, molti centri commerciali restano mezzi vuoti. Il mercato degli investimenti in Cina è estremamente tranquillo: gli investitori stranieri hanno in gran parte sospeso le acquisizioni e quelli domestici sono frenati dal credito ristretto. Alcuni fondi opportunistici stanno osservando asset in difficoltà – ad esempio, si vocifera che alcune società di private equity statunitensi stiano valutando progetti di condomini incompiuti a Guangzhou a forti sconti. Ma in generale, la fiducia nell’immobiliare cinese richiederà tempo per ricostruirsi, probabilmente necessitando di un sostegno governativo più chiaro o di una ripresa macroeconomica.
Uffici e retail Asia-Pacifico: I mercati degli uffici nell’Asia-Pacifico presentano un quadro misto. Bangalore e Mumbai hanno una forte domanda di uffici trainata dall’IT e tassi di sfitto a una cifra, mentre Seoul e Sydney registrano tassi di sfitto più elevati (~12%) a causa dei licenziamenti nel settore tecnologico e del lavoro ibrido. Gli affitti degli uffici a Singapore hanno raggiunto un massimo decennale all’inizio del 2025 (spinti dalle espansioni di finanza e tecnologia), ma ora il ritmo di crescita sta rallentando. Gli uffici di Sydney e Melbourne stanno affrontando una fase di transizione con alcune aziende che riducono gli spazi – il tasso di sfitto degli uffici in Australia è circa il 14% – ma investitori istituzionali da Singapore e Medio Oriente stanno attivamente facendo offerte su grattacieli australiani di qualità, vedendo ogni calo come un’opportunità di ingresso. Il retail in Asia si sta riprendendo insieme ai consumatori della regione. Il settore retail giapponese gode di un boom dovuto alla domanda repressa – le vie principali di Tokyo e Osaka registrano tassi di sfitto quasi nulli e affitti in aumento. Il settore retail thailandese è sostenuto dal turismo; il traffico nei centri commerciali di Bangkok è tornato e un nuovo mega-mall ha aperto a fine 2024 con una forte adesione degli inquilini. D’altra parte, i rivenditori di Malesia e Hong Kong sono più cauti, con Hong Kong in particolare che vede ancora molti acquirenti cinesi continentali assenti rispetto ai livelli pre-COVID. La crescita dell’e-commerce (da Alibaba, Tokopedia, ecc.) continua a influenzare il settore immobiliare retail: molte città asiatiche hanno un eccesso di centri commerciali più datati che potrebbero necessitare di essere riposizionati o convertiti ad altri usi (come logistica dell’ultimo miglio o persino scuole e uffici).
Flussi di investimenti e citazioni: Gli investitori istituzionali sono selettivamente ottimisti sul settore immobiliare dell’APAC. “Il 2025 segna un punto di svolta per i valori del capitale; il sentiment sta migliorando, ma la liquidità rimane limitata,” ha osservato un outlook CBRE Asia-Pacifico sg.news.yahoo.com. Gli investimenti transfrontalieri stanno aumentando – in particolare, il capitale asiatico è ora una forza importante a livello globale, con fondi pensione e sovrani di Singapore, Giappone e Corea che investono in immobili all’estero (inclusi Europa e Stati Uniti) a rendimenti interessanti perenews.com. All’interno dell’Asia-Pacifico, il Giappone è diventato una destinazione preferita grazie ai suoi tassi bassi – diversi fondi globali hanno acquisito portafogli di edifici multifamiliari a Tokyo come proxy obbligazionari. Anche l’Australia sta vedendo investimenti in entrata in logistica e abitazioni in affitto. Un recente sondaggio di Knight Frank ha rilevato che l’83% degli individui globali ad alto patrimonio netto è interessato ad acquistare immobili a Dubai, ma più vicino a casa, un numero significativo prevede anche investimenti in città asiatiche (Singapore, Sydney) entro il 2025 knightfrank.ae. Un accordo importante di questo periodo: a Singapore, un consorzio guidato da GIC (il fondo sovrano) ha accettato di investire 1 miliardo di dollari in un trust proprietario di asset retail e uffici di pregio – un voto di fiducia nella stabilità della città-stato. Nel frattempo, i funzionari governativi dell’Asia-Pacifico tengono d’occhio il settore immobiliare come barometro della salute economica. “Il settore immobiliare è fondamentale per la nostra ripresa economica,” ha dichiarato un funzionario del Ministero dell’Edilizia cinese, sottolineando le recenti misure a sostegno degli acquirenti di case (questo commento è stato fatto durante un briefing del 4 settembre a Pechino). Gli analisti si aspettano ulteriori stimoli se le condizioni non miglioreranno; come ha detto uno di loro, “Pechino ha gli strumenti – la domanda è se verranno usati per salvare direttamente il settore immobiliare o per sostenere più ampiamente l’economia”. In tutta l’Asia-Pacifico, i prossimi mesi saranno cruciali per vedere se mercati come la Cina riusciranno a stabilizzarsi e se la resilienza di altri (Giappone, Australia) reggerà di fronte ai venti contrari globali.
Medio Oriente
Residenziale & Terreni
Boom immobiliare nel Golfo: Il mercato immobiliare del Medio Oriente, in particolare nei paesi del Consiglio di Cooperazione del Golfo (GCC), è in forte crescita. Negli Emirati Arabi Uniti, sia Dubai che Abu Dhabi stanno vivendo una domanda in aumento nei segmenti residenziale, commerciale e industriale wam.ae wam.ae. Dubai si distingue per vendite da record: le transazioni immobiliari hanno raggiunto un totale di 326,6 miliardi di AED nel primo semestre del 2025, in aumento del 40% rispetto al primo semestre 2024 wam.ae. Questa crescita vertiginosa è guidata da una combinazione di fattori: un’economia resiliente (rafforzata dai ricavi petroliferi e dagli sforzi di diversificazione), un aumento degli investitori stranieri (in cerca di stabilità e di asset ancorati al dollaro) e un afflusso di espatriati qualificati attratti dalle politiche favorevoli alle imprese di Dubai. “Le transazioni immobiliari in tutti gli emirati mostrano una crescita significativa… alcuni progetti previsti per la consegna entro tre anni vengono esauriti in una o due settimane, cosa rara altrove nel mondo,” ha osservato Ismail Al Hammadi, CEO di Al Ruwad Real Estate, sottolineando l’appetito quasi frenetico degli acquirenti negli EAU wam.ae. Gli sviluppatori stanno lanciando nuove comunità a ritmo sostenuto e le vendite su carta (acquisto su progetto) stanno esplodendo. Anche Abu Dhabi mostra un notevole slancio: la domanda è forte sia per le ville di lusso a Saadiyat Island sia per le abitazioni più accessibili nelle nuove periferie, sostenuta da programmi governativi per i cittadini emiratini. In tutti gli EAU, l’occupazione e gli affitti sono in aumento in ogni segmento, dagli appartamenti ai magazzini wam.ae.
Arabia Saudita: Il Regno dell’Arabia Saudita è nel mezzo di una trasformazione immobiliare sotto la sua Vision 2030. L’iniziativa del governo per aumentare la proprietà della casa al 70% entro il 2030 (dal ~64% attuale) sta dando i suoi frutti – sono in corso enormi nuovi progetti abitativi a Riad, Gedda e nelle nuove città pianificate. Un rapporto di Knight Frank rileva che gli acquirenti privati sauditi spenderanno una stima di 1,22 miliardi di dollari in case nel 2025, con il megaprogetto di punta NEOM che emerge come la destinazione più attraente english.aawsat.com. NEOM, The Line e altri giga-progetti mirano a creare interi nuovi mercati residenziali, attirando sia cittadini che espatriati. Secondo il rapporto, i sauditi prevedono di investire circa 2,75 miliardi di SAR (733 milioni di dollari) di capitale personale in sviluppi residenziali legati a Vision 2030 english.aawsat.com. Il governo sta inoltre fornendo attivamente terreni e finanziamenti: solo nel 2024, sono state approvate oltre 205.000 unità abitative su carta e 165.000 lotti di terreno residenziale resi disponibili tramite il programma Sakani english.aawsat.com. Nel segmento del lusso, gli sviluppatori sauditi stanno corteggiando acquirenti ad alto patrimonio con residenze di marca (spesso legate a operatori di hotel di lusso) nel Quartiere Diplomatico di Riad e lungo la costa del Mar Rosso. Nel frattempo, la domanda di affitti in Arabia Saudita rimane alta mentre la giovane popolazione cresce; gli affitti a Riad sono aumentati bruscamente (in crescita di circa il 10% quest’anno) a causa dell’afflusso di espatriati e di un ritardo nella nuova offerta. I funzionari sauditi sottolineano il più ampio beneficio economico: “L’economia del Golfo sta registrando una crescita superiore alla media globale, grazie a visioni di sviluppo ambiziose,” ha dichiarato il Segretario Generale del GCC Jasem Albudaiwi il 4 settembre english.aawsat.com, sottolineando come lo sviluppo immobiliare sia centrale nelle strategie economiche del GCC.
Grande Medio Oriente e Nord Africa (MENA): Al di fuori del Golfo, i mercati residenziali sono più eterogenei. L’Egitto sta affrontando una crisi di accessibilità alimentata dall’inflazione: i prezzi degli immobili al Cairo sono aumentati vertiginosamente (raddoppiati in termini di EGP in due anni), ma una forte svalutazione della valuta significa che gli sviluppatori affrontano costi più elevati e molti acquirenti sono esclusi dal mercato. Il governo egiziano sta cercando di rilanciare il settore abitativo offrendo terreni agli sviluppatori a tariffe ridotte se costruiscono unità accessibili, ed espandendo il proprio fondo per il finanziamento dei mutui. Il mercato immobiliare israeliano, dopo anni di forti aumenti, si è raffreddato nel 2025 a causa di tassi d’interesse più alti e incertezza politica; i prezzi delle case sono scesi di circa il 2% rispetto al picco dell’anno scorso e le vendite sono rallentate, anche se i fondamentali della domanda restano solidi grazie alla crescita della popolazione. Il mercato immobiliare turco è volatile: la crescita annuale dei prezzi delle case ha superato il 50% (in parte a causa dell’inflazione) e gli acquisti da parte di stranieri (soprattutto russi) sono aumentati in città come Istanbul e Antalya. La banca centrale turca ha aumentato i tassi in ritardo per domare l’inflazione, il che potrebbe finalmente frenare l’attività immobiliare più avanti quest’anno. In tutto il Medio Oriente, una tendenza è l’intervento dei governi come master developer: ad esempio, Oman e Bahrein hanno lanciato comunità abitative accessibili guidate dallo Stato, e il Qatar sta investendo in nuove città in vista di eventi futuri (slancio post-Mondiali). Le vendite di terreni per lo sviluppo nella regione sono robuste: a Dubai, i valori delle transazioni di terreni sono aumentati notevolmente mentre gli sviluppatori accumulano terreni per progetti futuri; in Arabia Saudita, terreni grezzi fuori Riyadh vengono acquistati in previsione di nuove infrastrutture. Gli alti ricavi petroliferi degli stati del GCC negli ultimi anni si sono tradotti in investimenti pubblici sostenuti in edilizia abitativa e infrastrutture, mantenendo il settore delle costruzioni attivo e il ciclo immobiliare in una fase di espansione in gran parte del Medio Oriente.
Commerciale & Mega-Progetti
Immobiliare commerciale: Il settore degli immobili commerciali in Medio Oriente è in gran parte ottimista, soprattutto nel Golfo. I mercati degli uffici a Dubai e Abu Dhabi sono tesi: l’occupazione degli uffici di Classe A a Dubai supera il 90% e i canoni sono aumentati a doppia cifra anno su anno in aree di pregio come DIFC e Downtown wam.ae. Le multinazionali stanno espandendo i loro hub regionali, attratte dalle prospettive di crescita del Golfo. A Riyadh, la domanda di spazi ufficio di qualità supera di gran lunga l’offerta: l’affitto per gli uffici di fascia alta è aumentato di circa il 18% nell’ultimo anno e le nuove torri vengono pre-affittate rapidamente. Anche le città del Golfo secondarie (Sharjah, Dammam, Manama) registrano un miglior assorbimento degli uffici grazie agli sforzi di diversificazione economica (ad esempio, finanza, turismo, logistica). Il settore immobiliare retail nel Golfo è anch’esso fiorente: le vendite al dettaglio negli EAU sono destinate a crescere di circa il 5% quest’anno, e i centri commerciali di Dubai riportano vendite superiori ai livelli pre-pandemici, grazie al ritorno dei turisti da Russia, Cina ed Europa. I centri commerciali di fascia alta come Dubai Mall e Mall of the Emirates mantengono un’occupazione vicina al 100%, e nuovi progetti retail-ricreativi (come il distretto retail di Expo City Dubai e il Reem Mall di Abu Dhabi) aprono con una forte presenza di inquilini. Tuttavia, c’è una nota di cautela: l’aumento dell’offerta di spazi retail significa che i centri più vecchi devono reinventarsi o rischiano tassi di sfitto più elevati. L’ospitalità è un altro punto di forza: i volumi di investimento alberghiero in Medio Oriente sono in aumento, e l’Arabia Saudita in particolare sta costruendo rapidamente hotel per la sua spinta turistica (il progetto del Mar Rosso ha visto diverse aperture di resort quest’anno).
Industriale e logistica: Il segmento industriale/logistico è in forte espansione grazie all’e-commerce e agli incentivi alla produzione. Il porto e la zona franca di Jebel Ali a Dubai continuano a crescere, e gli affitti dei magazzini a Dubai sono aumentati di circa il 10% su base annua. Il mercato industriale dell’Arabia Saudita è anch’esso in crescita mentre il regno incentiva la produzione locale; il governo sta sviluppando grandi città industriali (ad esempio, SPARK per le industrie energetiche) e offre incentivi alle fabbriche. “Il settore industriale continua ad attrarre investitori e sviluppatori internazionali, favorendo la crescita degli affitti nei principali asset logistici,” ha osservato Saeed Al Fahim, dirigente immobiliare degli Emirati wam.ae. In effetti, fondi stranieri hanno acquisito quote in portafogli logistici del GCC, attratti da solidi inquilini e rendimenti intorno al 7-8%. I data center rappresentano una nicchia emergente: sono previsti diversi nuovi parchi di data center in Arabia Saudita e negli Emirati per servire l’economia digitale, spesso tramite joint venture con aziende tecnologiche globali. La posizione strategica del Medio Oriente, ponte tra Asia, Africa ed Europa, aumenta ulteriormente l’attrattiva immobiliare logistica, mentre paesi come Emirati e Arabia Saudita puntano a diventare hub globali della distribuzione con iniziative come la strategia Silk Road di Dubai e il piano logistico Vision 2030 dell’Arabia Saudita.
Avanzamento dei mega-progetti: Un tratto distintivo del mercato mediorientale sono i mega-progetti – sviluppi vasti e pianificati che possono ridefinire intere aree geografiche. Il NEOM dell’Arabia Saudita è forse il più ambizioso: promosso come una città futuristica da 9 milioni di abitanti con tecnologie all’avanguardia, ha già speso circa 37 miliardi di dollari in infrastrutture agbi.com. Aggiornamenti recenti indicano progressi sostanziali: sono in corso i lavori di scavo per il sistema di trasporto di The Line e i primi moduli della sua struttura a grattacielo specchiato stanno sorgendo. “NEOM è un investimento generazionale,” ha dichiarato il ministro degli investimenti saudita, presentandolo come elemento centrale per la diversificazione dell’economia arabnews.com. Negli Emirati, Dubai ha presentato i piani per “Dubai 2040”, che includono nuovi quartieri suburbani, l’espansione degli sviluppi sul lungomare e, potenzialmente, la torre residenziale più alta del mondo. Abu Dhabi non è da meno: la sua Vision 2030 sta portando nuovi distretti culturali (il Guggenheim Abu Dhabi aprirà nel 2026) e grandi complessi residenziali per cittadini emiratini. Il Qatar, reduce dagli investimenti per la Coppa del Mondo, si sta concentrando sulla riqualificazione del centro di Doha (Msheireb) e su nuovi progetti a uso misto per finanza e turismo. Anche oltre il Golfo, la Nuova Capitale Amministrativa dell’Egitto – una nuova città da 58 miliardi di dollari nel deserto – sta prendendo forma, con i ministeri del governo pronti a trasferirsi lì, uno sviluppo che sta alimentando un boom edilizio nonostante le difficoltà economiche del paese. Questi mega-progetti, pur rischiosi e ad alta intensità di capitale, riflettono l’approccio distintivo del Medio Oriente: usare il real estate come catalizzatore di trasformazione economica e come dichiarazione di ambizione nazionale. Per investitori e appaltatori, rappresentano un flusso continuo di opportunità, e per le città della regione promettono skyline e infrastrutture in grado di competere con i migliori al mondo.
Citazioni & Prospettive
Le voci nel settore immobiliare del Medio Oriente rimangono fiduciose. “Il settore immobiliare degli Emirati Arabi Uniti ha continuato la sua solida performance… sostenuto dalla resilienza sia nei settori petroliferi che non petroliferi e da un afflusso di investimenti esteri,” si legge in un rapporto dell’agenzia statale Emirates News Agency wam.ae. Questa fiducia è supportata dai dati: una revisione di CBRE ha confermato vendite di case ai massimi storici e affitti in aumento in tutti gli EAU nel secondo trimestre wam.ae. Investitori come BlackRock e Brookfield hanno aumentato la loro esposizione al settore immobiliare del Golfo quest’anno, un segno di validazione. Tuttavia, alcuni avvertono che la crescita rapida deve essere gestita. Un recente articolo di Bloomberg ha discusso se il boom di Dubai possa essere una bolla, dato che i prezzi delle case sono aumentati del 70% dal 2019 agbi.com. Per ora, pochi vedono un crollo imminente – i prestiti ipotecari sono ancora relativamente bassi (molte vendite avvengono in contanti), e i governi possono regolare l’offerta (ad esempio, Dubai può rilasciare più terreni per la costruzione se necessario per raffreddare i prezzi). Nelle prospettive per il Medio Oriente, l’aumento dei tassi d’interesse a livello globale ha avuto un impatto minore grazie all’abbondante liquidità e, in alcuni casi, ai cambi fissi con il dollaro USA che hanno mantenuto le condizioni di finanziamento locali gestibili. Se i prezzi del petrolio rimangono alti (il Brent è intorno agli 85–90 dollari), è probabile che i governi del Golfo continuino a investire in immobili e infrastrutture, sostenendo lo slancio fino al 2026. La regione beneficia anche della sua posizione geopolitica – mentre altri mercati vacillano, investitori ad alto patrimonio dalla Russia, dalla Cina e da altri paesi stanno sempre più parcheggiando capitali negli immobili mediorientali, visti come un rifugio sicuro.
In sintesi, il settore immobiliare del Medio Oriente dal 4 al 5 settembre 2025 è caratterizzato da crescita robusta e ottimismo, in particolare nel GCC. Si contrappone alle condizioni più fragili dei mercati occidentali e della Cina. Come ha detto questa settimana un costruttore di Dubai: “Ogni vento contrario globale – inflazione, tassi d’interesse, persino le recessioni – in qualche modo finisce per portare più persone e capitali a Dubai. Siamo in una posizione ideale.” Questo sentimento, sebbene forse esagerato, cattura il dinamismo attuale della regione sul fronte immobiliare.
America Latina
Abitazioni & Residenziale
Brasile: la più grande economia dell’America Latina affronta venti contrari nel settore abitativo a causa degli alti tassi d’interesse. La banca centrale brasiliana ha aumentato aggressivamente i tassi per combattere l’inflazione – il tasso di riferimento Selic ha raggiunto il 14,75%, un massimo da quasi 20 anni reuters.com – e solo di recente ha iniziato un ciclo di allentamento cauto. Questi alti tassi hanno reso i mutui molto costosi e causato un forte calo dei depositi di risparmio che tradizionalmente finanziano i prestiti per la casa. “Più persone hanno accesso ad alternative [a rendimento più elevato]… più è naturale vedere questa riduzione dei saldi dei conti di risparmio,” ha osservato il governatore della Banca Centrale Gabriel Galipolo reuters.com. Con i risparmi esauriti, il sistema di credito immobiliare del Brasile è sotto pressione. Galipolo ha dichiarato questa settimana che presenterà presto una “soluzione ponte” per finanziare il settore immobiliare, essenzialmente un nuovo modello di finanziamento per passare dal vecchio schema basato sui risparmi reuters.com reuters.com. L’obiettivo è permettere a banche come Caixa di continuare a erogare credito ad acquirenti e costruttori nonostante il gap di finanziamento. Sul campo, il mercato immobiliare brasiliano è una storia di resilienza e rischio. I prezzi delle case a livello nazionale stanno aumentando moderatamente (~5% su base annua) in termini nominali, ma in termini reali (corretti per l’inflazione) sono pressoché stabili. I principali costruttori riportano una domanda costante per le unità a prezzo più basso grazie a un programma di sussidi governativi (Casa Verde e Amarela), mentre le vendite di case di fascia media e alta sono rallentate considerevolmente. L’inventario sta aumentando in alcuni segmenti; i dati del settore mostrano che a luglio circa 220.000 nuove unità erano invendute a livello nazionale, in aumento dell’8% su base annua. Tuttavia, i costruttori restano cautamente ottimisti che i tagli dei tassi (gli economisti prevedono che il Selic possa essere ~12% entro fine anno) miglioreranno l’accessibilità e “libereranno la domanda repressa” nel 2026. Anche i mercati degli affitti nelle grandi città brasiliane si sono leggermente ammorbiditi – i prezzi degli affitti a San Paolo sono scesi di circa il 2% rispetto al picco di quest’anno, offrendo un po’ di sollievo agli inquilini dopo i forti aumenti post-pandemia.
Messico: In Messico, il mercato immobiliare si trova ad affrontare una sfida diversa: sottoinvestimento e barriere strutturali. Gli ultimi dati mostrano che gli investimenti fissi lordi del Messico sono diminuiti del 6,4% su base annua a giugno riotimesonline.com, prolungando un calo che dura da mesi. Questo include gli investimenti in costruzioni, che sono stati deboli, riflettendo sia l’austerità del governo nei progetti non di punta sia la cautela degli sviluppatori privati. Nonostante si parli molto di nearshoring (rilocalizzazione delle catene di fornitura in Messico) che dovrebbe favorire la costruzione industriale, gli effetti sul residenziale sono lenti. La domanda di abitazioni è solida – il Messico ha una popolazione giovane e la formazione di nuove famiglie è in crescita – ma ottenere un mutuo è difficile con tassi bancari intorno al 10–12%. Le costruzioni abitative che avvengono sono spesso nel settore informale o tramite autocostruzione. Gli sviluppi residenziali di classe media nelle periferie di Città del Messico, Guadalajara e Monterrey stanno vendendo, ma gli sviluppatori si lamentano della burocrazia e degli alti costi di finanziamento. Il governo si è concentrato sulle mega-infrastrutture (come il Treno Maya, la raffineria di petrolio, ecc.) piuttosto che sull’edilizia abitativa, a parte alcuni programmi per l’edilizia sociale. Di conseguenza, il Messico affronta una carenza di alloggi in molte aree, e il sovraffollamento è comune. Gli affitti sono aumentati nelle città (ad esempio, a Città del Messico gli affitti sono cresciuti di circa il 9% su base annua) poiché i giovani professionisti rimandano l’acquisto. L’aspetto positivo è che l’inflazione è scesa rispetto ai massimi del 2022, quindi Banxico (la banca centrale del Messico) ha mantenuto il tasso all’11,25% e potrebbe iniziare a tagliare all’inizio del 2026, il che ridurrebbe i costi dei mutui. Inoltre, la nuova amministrazione in arrivo dopo le elezioni del 2024 potrebbe orientarsi verso un maggiore incentivo agli investimenti nell’edilizia abitativa.
Argentina e altri: In Argentina, la dinamica è completamente diversa: con un’inflazione superiore al 100% e una valuta volatile, il mercato immobiliare opera principalmente in dollari contanti. Le vendite di case a Buenos Aires sono quasi ferme mentre le persone accumulano dollari e attendono chiarezza economica (le elezioni sono imminenti). I prezzi degli immobili di fascia alta in dollari sono scesi di circa il 20% dal 2019, offrendo occasioni a chi ha liquidità, ma i residenti faticano poiché il credito è praticamente inesistente. Il Cile ha vissuto un boom immobiliare alla fine degli anni 2010 ma ora è in una fase di raffreddamento – i prezzi a Santiago sono stabili e le costruzioni sono rallentate a causa di una politica monetaria restrittiva (il tasso della banca centrale cilena ha raggiunto l’11,25% ma ora è in fase di riduzione). Colombia e Perù stanno anch’essi vivendo mercati immobiliari più lenti mentre le loro economie affrontano difficoltà, anche se il governo colombiano sta ampliando i sussidi per gli acquirenti di case a basso reddito. In tutta la regione, un tema comune è il deficit abitativo – la maggior parte dei paesi ha una significativa carenza di alloggi (Brasile ~6 milioni di unità, Messico ~8 milioni, Colombia ~2 milioni), ma alti tassi di interesse e bilanci pubblici limitati ostacolano un progresso rapido.
Commerciale & Industria
Mercati degli uffici e del retail: Il settore immobiliare commerciale in America Latina è un panorama variegato. I mercati degli uffici nelle megacittà della regione si stanno riprendendo gradualmente dalla pandemia. La vacanza degli uffici a Città del Messico è intorno al 20%, non lontano dai livelli degli Stati Uniti, poiché la nuova offerta degli ultimi anni ha superato la domanda e alcune multinazionali hanno ridotto le dimensioni. Gli affitti si sono stabilizzati e c’è speranza che il nearshoring porti nuovi inquilini aziendali (aziende industriali, logistica, ecc.) che necessitano di spazi per uffici. San Paolo, il più grande mercato di uffici della regione, ha visto la vacanza migliorare fino a circa il 15% rispetto a oltre il 20% nel 2021. Le aziende tecnologiche che si sono espanse in Brasile stanno consolidando, ma operatori finanziari e di co-working stanno assorbendo spazi. Gli analisti locali affermano che gli affitti degli uffici di pregio a San Paolo stanno iniziando a salire nel 2025 dopo diversi anni deboli. Il settore retail in America Latina sta beneficiando della ripresa dei consumi post-Covid. I centri commerciali in Brasile riportano vendite più elevate; le occupazioni nei centri commerciali in buone posizioni sono tornate oltre il 95%. In Messico, i principali operatori di centri commerciali come Fibra Uno (un REIT) hanno segnalato che le vendite degli stessi negozi sono aumentate di una cifra alta anno su anno. Tuttavia, la crescita dell’e-commerce (MercadoLibre, Amazon) sta iniziando a limitare l’espansione del retail – i rivenditori sono più cauti nell’aprire nuovi negozi, concentrandosi su strategie omnicanale. La vacanza nel retail nei principali centri commerciali è bassa, ma i centri commerciali più vecchi nelle città secondarie hanno più unità vuote. Inoltre, gli alti tassi di interesse rendono costoso rifinanziare il debito dei centri commerciali, riducendo le distribuzioni di alcuni REIT retail.
Industriale & logistica: Il settore immobiliare industriale è il segmento più caldo in America Latina, soprattutto in Messico e Brasile. Gli hub logistici del Messico vicino al confine con gli Stati Uniti (Tijuana, Monterrey) e intorno a Città del Messico hanno tassi di vacanza estremamente bassi (<3%). Il trend del nearshoring è reale – le aziende stanno affittando grandi magazzini e stabilimenti produttivi per accorciare le catene di approvvigionamento. Di conseguenza, gli affitti industriali nel nord del Messico sono aumentati di circa il 15% nell’ultimo anno e le nuove costruzioni non riescono a tenere il passo. Investitori statunitensi e canadesi stanno investendo fondi nei parchi industriali messicani; ad esempio, un fondo pensione canadese ha recentemente collaborato con uno sviluppatore locale per un’espansione di portafoglio industriale da 800 milioni di dollari. Il Brasile ha anche un mercato dei magazzini robusto, alimentato dall’e-commerce (MercadoLibre ha costruito enormi centri di distribuzione vicino a San Paolo) e dai miglioramenti infrastrutturali. Un rapporto di settore ha rilevato che le vendite industriali in Brasile hanno superato i 33 miliardi di dollari nel primo semestre 2025 credaily.com, riflettendo sia le transazioni che l’attività di sviluppo. Una sfida unica: gli alti tassi di interesse in Brasile fanno sì che molte operazioni industriali siano strutturate come joint venture o utilizzino finanziamenti creativi per far quadrare i conti. Altri paesi come Cile e Colombia hanno settori logistici più piccoli ma in crescita, poiché rivenditori e fornitori 3PL (logistica di terze parti) modernizzano le catene di approvvigionamento.
Prospettiva degli investitori: L’interesse degli investitori stranieri per il settore immobiliare dell’America Latina si era raffreddato negli ultimi anni a causa delle incertezze politiche e dei rischi valutari. Ma ci sono segnali di una ripresa. La banca centrale del Brasile ora sta tagliando i tassi (previsti in calo fino al 12,75% entro dicembre) e questo potrebbe “aprire la porta a maggiori investimenti immobiliari”, secondo un analista di CIBC canadianmortgagetrends.com. Alcuni investitori globali vedono opportunità nel mercato depresso del Brasile – ad esempio, la società di private equity Brookfield ha acquisito magazzini e data center in Brasile, e proprio questa settimana ha annunciato piani per investire in un fondo di credito immobiliare brasiliano per capitalizzare sugli alti rendimenti. In Messico, la stabilità del peso e la vicinanza agli Stati Uniti lo rendono attraente; diversi sviluppatori industriali statunitensi (Prologis, Advance) stanno espandendo i loro portafogli in Messico per cogliere l’onda del nearshoring. A livello nazionale, le Fibras messicane (REITs) stanno nuovamente raccogliendo capitali, cosa che era rimasta inattiva. Un fatto degno di nota: una nuova Fibra residenziale è in fase di sviluppo in Messico per offrire alloggi in affitto su larga scala, segno di una maturazione del settore.
Le citazioni di esperti regionali riflettono un cauto ottimismo. “Dobbiamo smettere di trasformare i titoli in una favola – basta scavare un po’ e le crepe sono tutte lì,” ha detto Pankaj Kapoor riguardo al mercato indiano reuters.com, ma il sentimento si applica anche all’America Latina: la forte domanda nasconde problemi di fondo come l’accessibilità e il finanziamento. Un altro punto di vista dal Brasile: “L’incertezza continua mentre si avvicina il quarto trimestre,” ha osservato il forum internazionale della National Association of Home Builders, riferendosi a come fattori globali e politiche locali determineranno se il settore immobiliare dell’America Latina potrà davvero riprendersi o semplicemente restare a galla kitchenbathdesign.com. A inizio settembre 2025, l’America Latina si trova a un bivio: si stanno gettando le basi per la ripresa (tagli dei tassi, riforme, nearshoring), ma non è ancora evidente una crescita immobiliare diffusa. Gli stakeholder osserveranno attentamente le mosse delle banche centrali, le iniziative governative per la casa e le tendenze economiche globali mentre l’anno volge al termine.
Africa
Residenziale & Alloggi Accessibili
Carenza di alloggi e crescita urbana: La storia del settore immobiliare africano è dominata da un enorme deficit abitativo in mezzo a una rapida urbanizzazione. La popolazione del continente, ora circa 1,4 miliardi, cresce più rapidamente nelle città, esercitando una pressione enorme sugli alloggi. Entro il 2025, il valore del mercato immobiliare africano è stimato a 17,64 trilioni di dollari, con il settore residenziale che rappresenta ben 14,87 trilioni di dollari di quel totale businessamlive.com. Tuttavia, l’offerta è ben lontana dal soddisfare la domanda. Gli insediamenti informali si estendono intorno a città come Lagos, Nairobi e Johannesburg, evidenziando la scarsità di alloggi formali e accessibili. Solo la Nigeria ha un arretrato stimato di 28 milioni di unità abitative businessamlive.com, e paesi come Kenya (deficit di circa 2 milioni di unità), Angola (circa 2 milioni) e Sudafrica (circa 2,2 milioni nonostante i programmi statali di edilizia popolare) affrontano tutti enormi carenze businessamlive.com. Senza un intervento su larga scala, questi deficit crescono ogni anno poiché l’espansione della popolazione supera la costruzione di nuove abitazioni. Governi e operatori privati stanno tentando varie strategie. La Nigeria ha visto una spinta verso l’edilizia a basso costo tramite partenariati pubblico-privati, ma gli alti tassi di interesse (attualmente circa il 18% di tasso di riferimento) e i costi elevati di costruzione hanno limitato i progressi. Housing News dalla Nigeria del 4 settembre ha evidenziato l’impatto umano: “Gli inquilini gemono mentre i costi degli affitti salgono alle stelle” nello stato di Ekiti, uno scenario comune sia nelle grandi città che nei centri minori, poiché la domanda supera l’offerta. In Sudafrica, invece, un mercato dei mutui relativamente maturo e le case RDP (abitazioni sovvenzionate dal governo) hanno migliorato in parte la situazione – il Sudafrica è infatti leader continentale negli indicatori di accessibilità abitativa (rapporto prezzo/reddito ~3,1) businessamlive.com. Tuttavia, anche lì, le famiglie a basso reddito spesso attendono anni per una casa popolare o ricorrono agli insediamenti informali.
Politica e innovazione: Molti governi africani stanno dichiarando l’edilizia abitativa una priorità e stanno emergendo nuove politiche. Il presidente del Kenya ha recentemente annunciato un ambizioso Programma di Edilizia Abitativa Accessibile che mira a costruire 250.000 unità all’anno, includendo incentivi per gli sviluppatori e una controversa tassa abitativa (imposta) sui lavoratori formali per finanziare la costruzione. Sebbene nobile nell’intento, tali piani affrontano sfide di finanziamento ed esecuzione. Si stanno esplorando approcci innovativi: da società di rifinanziamento dei mutui (come la NMRC della Nigeria, che fornisce liquidità alle banche per concedere più mutui) a tecnologie alternative di costruzione. Alcune startup utilizzano unità prefabbricate modulari o la stampa 3D per ridurre i costi di costruzione, mentre altre si concentrano su micro-mutui per estendere il credito ai lavoratori informali. A Lagos, il governo statale ha lanciato un portale elettronico per l’amministrazione dei terreni per semplificare la registrazione dei titoli businessamlive.com, sperando di sbloccare terreni per lo sviluppo e ridurre le frodi. Nel frattempo, attori internazionali sono coinvolti anch’essi – l’ONU e la Banca Mondiale hanno diverse iniziative che finanziano l’edilizia abitativa accessibile in Africa occidentale e orientale. C’è anche un interesse crescente per l’edilizia verde per migliorare la sostenibilità abitativa, date le frequenti carenze di energia e acqua. Ad esempio, il Ruanda sta promuovendo mattoni ecologici e il solare nei nuovi complessi residenziali.
Mercato degli affitti e investimenti della diaspora: In molte città africane, l’affitto è la norma, poiché la penetrazione dei mutui è estremamente bassa (spesso <5% del patrimonio abitativo). Gli affitti nelle principali città come Accra, Lagos, Nairobi sono in aumento, mettendo sotto pressione le famiglie della classe media e a basso reddito. Non è raro che le famiglie spendano ben oltre il 30-40% del reddito per l’affitto. Alcuni governi stanno attuando o considerando il controllo degli affitti – il Ghana ha discusso un disegno di legge per limitare gli aumenti annuali e offrire contratti più lunghi. L’investimento della diaspora è un fattore significativo in alcuni mercati: gli africani all’estero inviano ogni anno miliardi in rimesse, una parte delle quali viene investita nella costruzione o nell’acquisto di case nei paesi d’origine. Questa fonte di capitale ha sostenuto molta edilizia residenziale (ad esempio, gli investimenti della diaspora somala alimentano il settore immobiliare a Mogadiscio, e la diaspora nigeriana è attiva come acquirente ad Abuja e Lagos). Tuttavia, i progetti guidati dalla diaspora a volte si orientano verso immobili di fascia alta, poiché questi investitori preferiscono beni tangibili e prestigiosi (come appartamenti di lusso) che non affrontano direttamente il problema dell’accessibilità.
Commerciale & Infrastrutture
Uffici e retail: Il settore immobiliare commerciale in Africa varia notevolmente a seconda della regione. I principali centri come Nairobi, Johannesburg, Lagos, Il Cairo hanno visto sorgere numerosi edifici per uffici moderni e centri commerciali nell’ultimo decennio, anche se le fluttuazioni economiche hanno lasciato alcuni con alti tassi di sfitto. Nairobi rimane un centro di servizi per l’Africa orientale – il suo mercato degli uffici registra una domanda moderata da parte di multinazionali e ONG, ma un eccesso di nuove costruzioni in zone come Upper Hill ha mantenuto il tasso di sfitto degli uffici intorno al 20%. Johannesburg ha il mercato degli uffici più sviluppato dell’Africa, ma anche qui il tasso di sfitto è elevato (~18%) poiché le aziende riducono gli spazi a causa di un’economia stagnante; Sandton (il distretto finanziario) mantiene ancora affitti premium, ma molti edifici del centro di Jo’burg vengono convertiti in residenze o lasciati vuoti. A Lagos lo spazio per uffici è limitato e costoso – gli uffici di alta qualità a Ikoyi e Victoria Island hanno bassi tassi di sfitto e affitti paragonabili a città europee di fascia media, grazie alla domanda dell’industria petrolifera e del fintech, mentre nelle aree meno sicure si registra poca attività formale di sviluppo di uffici. Sul fronte retail, i centri commerciali africani hanno avuto fortune alterne. Il settore retail sudafricano (il più grande del continente) è relativamente maturo, con grandi REIT quotati che possiedono centri commerciali. La pressione sui consumi e i blackout elettrici hanno recentemente ridotto l’affluenza nei centri commerciali, ma il tasso di sfitto complessivo nei mall sudafricani resta basso (~5%) e le vendite al dettaglio stanno gradualmente migliorando. Altrove, i nuovi centri commerciali in Africa spesso faticano dopo l’entusiasmo iniziale, come dimostrano alcuni mall semi-vuoti in Ghana e Nigeria. I rivenditori spesso citano gli alti costi di affitto e la concorrenza dei mercati informali come sfide. Tuttavia, la cultura dello shopping sta crescendo e città come Accra e Abidjan hanno nuovi progetti di centri commerciali in corso.
Industriale e logistica: Il settore immobiliare industriale africano rappresenta un’opportunità emergente, poiché la manifattura e il commercio stanno crescendo lentamente. Paesi come Etiopia, Marocco, Egitto hanno fatto progressi nell’attrarre la manifattura (abbigliamento in Etiopia, automotive in Marocco, ecc.), il che stimola la domanda di fabbriche e magazzini. Il Marocco in particolare ha costruito grandi zone franche (ad es. il porto e la zona logistica di Tanger Med) dove l’occupazione è alta e l’espansione è in corso – sta diventando una porta d’accesso tra Europa e Africa. La Nigeria e il Kenya stanno registrando una crescita nella logistica grazie all’e-commerce (ad es. Jumia) e alle esigenze di distribuzione retail. Tuttavia, la logistica è frenata da carenze infrastrutturali. Un segnale positivo: la African Continental Free Trade Agreement (AfCFTA), che mira a incrementare il commercio intra-africano, sta stimolando alcuni investimenti in hub logistici e magazzini di confine in previsione di una futura crescita degli scambi. Ad esempio, in Ghana è in fase di sviluppo un grande parco logistico per servire l’Africa occidentale. I data center rappresentano un’altra asset class in crescita, con nuove strutture in Sudafrica, Kenya e Nigeria grazie all’aumento dell’uso di internet; operatori globali come Equinix e Teraco stanno investendo centinaia di milioni nella capacità dei data center africani.
Investimenti istituzionali e citazioni: Storicamente, l’Africa ha attratto investimenti immobiliari istituzionali limitati a causa dei rischi percepiti, ma questo sta lentamente cambiando. I fondi pensione africani, soprattutto in Sudafrica, Namibia e Botswana, hanno da tempo investito nel settore immobiliare (principalmente a livello nazionale). Ora, fondi immobiliari panafricani stanno raccogliendo capitali per investire in più paesi, spesso concentrandosi su nicchie come magazzini o edilizia abitativa accessibile. Un forum (il Africa Property Investment Summit, che si terrà a settembre a Città del Capo propertywheel.co.za) è destinato a mostrare come i fondi pensione locali possano guidare la crescita immobiliare africabusiness.com. “I fondi pensione africani [sono] motori chiave della crescita negli investimenti immobiliari,” osserva un rapporto di Africa Business africabusiness.com, evidenziando il crescente coinvolgimento del capitale istituzionale.
Tuttavia, gli investitori stranieri restano cauti dopo alcune delusioni di alto profilo (ad esempio, l’ondata di investimenti nei centri commerciali in Nigeria negli anni 2000 che ha avuto performance inferiori alle attese). La volatilità valutaria è un rischio importante – la forte svalutazione del cedi ghanese lo scorso anno, ad esempio, ha colpito duramente i valori immobiliari in termini di USD e ha spaventato gli investitori.
Gli operatori immobiliari locali sottolineano la sostenibilità e il bisogno a lungo termine. Come ha scritto Business Day Live, “Re-immaginare i mercati immobiliari africani per un futuro sostenibile” è cruciale, sostenendo l’innovazione e la riforma normativa businessamlive.com businessamlive.com. Molti vedono un enorme potenziale: un continente con 1,4 miliardi di persone, economie in rapida modernizzazione e una demografia giovane potrebbe essere una miniera d’oro immobiliare se le sfide verranno affrontate. Le prospettive per l’Africa dipendono quindi dalla stabilità economica e dalle riforme. Se l’inflazione potrà essere domata (l’inflazione africana è in media ~12% ma varia molto), e se i governi continueranno a investire in infrastrutture e abitazioni, il settore immobiliare potrebbe crescere del 5-6% annuo nel prossimo decennio. Già ora, le proiezioni suggeriscono un tasso di crescita annuo di circa il 5,6% per il settore immobiliare africano fino al 2029, raggiungendo un volume di mercato di 21,9 trilioni di dollari businessamlive.com. Il bisogno c’è; devono seguire i capitali e la governance.
Per concludere con una nota umana: gli africani in tutto il continente desiderano condizioni di vita migliori. Che si tratti della lavoratrice tech di Nairobi che spera di acquistare il suo primo appartamento, o della famiglia di Lagos in cerca di sollievo dagli affitti esorbitanti, gli sviluppi immobiliari (o la loro mancanza) hanno un impatto diretto sulla qualità della vita. I governi riconoscono sempre più che affrontare la questione abitativa e delle infrastrutture non è solo una politica sociale, ma la chiave per sbloccare il potenziale economico. Come abbiamo visto nelle notizie del 4–5 settembre 2025, dai movimenti dei tassi ipotecari negli Stati Uniti ai sondaggi immobiliari in Cina e ai boom a Dubai, il settore immobiliare è una trama centrale nella storia dell’economia globale – e l’Africa è pronta a essere un capitolo importante di quella storia negli anni a venire.Fonti: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (sondaggio India) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brasile) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
