Mercato immobiliare di Honolulu 2025: prezzi record, nuovi sviluppi e previsioni per il 2030

Fatti e cifre chiave

Prezzi delle case vicini ai massimi storici: Il prezzo mediano di una casa unifamiliare a Oʻahu ha raggiunto circa $1,1 milioni all’inizio del 2025, in aumento di circa il 5% rispetto all’anno precedente hicentral.com. I prezzi mediani dei condomini sono rimasti stabili intorno a $500.000 hicentral.com dopo rapidi aumenti durante la pandemia. I prezzi sono diminuiti nel 2023 (le mediane delle case unifamiliari sono scese di circa il 5%) ma sono rimbalzati nel 2024 hicentral.com, riflettendo una domanda resiliente.
Vendite e cambiamenti nell’inventario: Il volume delle vendite di case è rallentato a causa dei tassi d’interesse più alti – le vendite di case unifamiliari a marzo 2025 erano in calo di circa il 10% rispetto all’anno precedente hicentral.com – ma le inserzioni attive sono aumentate. L’inventario immobiliare di Oʻahu è aumentato del 33% (case) e del 54% (condomini) anno su anno a marzo 2025 hicentral.com hicentral.com, offrendo agli acquirenti più opzioni e raffreddando la competizione frenetica del 2021–2022. I giorni mediani sul mercato per le case si sono allungati a circa 2 settimane (15 giorni) rispetto a meno di 1 settimana al picco hicentral.com.
Affitti ai massimi storici: Il canone mediano a Oʻahu è di circa $2.500 al mese a fine 2024 agencyhawaii.com, con affitti medi a Honolulu intorno a $2.900 (tutte le dimensioni) a metà 2025 zillow.com zillow.com. Gli affitti si sono stabilizzati con aumenti annuali del 2–4% in quartieri ricercati come Kakaʻako e Ala Moana agencyhawaii.com. La domanda di affitti rimane forte poiché i prezzi elevati delle case e i tassi ipotecari spingono i residenti verso l’affitto, mantenendo il tasso di sfitto degli affitti a Oʻahu modesto (intorno al 5–6%) nel 2025.
Ripresa del mercato degli uffici: Il tasso di sfitto degli uffici a Honolulu è migliorato attestandosi intorno al 12–13% nel 2025 hawaiipublicradio.org – una situazione molto più sana rispetto a città della terraferma come San Francisco (oltre il 30% di spazi vuoti). Due trimestri consecutivi di assorbimento positivo sono stati registrati fino alla fine del 2024, portando il tasso di sfitto al livello più basso degli ultimi 3+ anni (~12,7%) instagram.com. I proprietari del centro stanno riconvertendo gli spazi con nuovi utilizzi e Honolulu si classifica al 2° posto a livello nazionale per progetti di conversione da uffici a residenze hawaiipublicradio.org, segno di sforzi di riuso adattivo per affrontare sia il problema degli uffici vuoti che quello della domanda abitativa.
Forza del settore retail e industriale: Il settore immobiliare retail è stabile con bassi tassi di sfitto (~5%) brevitas.com, sostenuto dalla ripresa del turismo e da una spesa locale costante. Le vetrine di Waikiki hanno visto nel 2024 un afflusso di visitatori vicino ai livelli pre-pandemia brevitas.com, a beneficio di negozi di lusso e ristoranti. Il retail suburbano si sta espandendo in aree in crescita come West Oʻahu (Kapolei/Ewa), seguendo lo sviluppo residenziale brevitas.com. Le proprietà industriali restano estremamente richieste – il tasso di sfitto dei magazzini a Oʻahu si è mantenuto vicino all’1% a fine 2024 rebusinessonline.com – con una forte domanda e praticamente nessuno spazio in eccesso.
Ripresa del Turismo & Ospitalità: L’occupazione alberghiera di Honolulu è risalita nella fascia del 70% medio brevitas.com brevitas.com (con una media di circa il 76% a livello statale nel 2024), ancora qualche punto sotto il picco pre-2019 di circa l’80%. Tariffe record delle camere stanno trainando i ricavi: le tariffe medie giornaliere (ADR) a livello statale nel 2024 sono state circa il 30% più alte rispetto al 2019 (circa $360/notte) brevitas.com, portando i ricavi totali degli hotel a circa $5,5 miliardi – in linea con il 2019 dopo l’inflazione brevitas.com. Gli hotel di Waikiki godono di una solida domanda da parte dei visitatori domestici, anche se la ripresa del turismo giapponese (fondamentale per hotel di fascia alta e condomini di lusso) rimane graduale.
Nuovi Sviluppi che Trasformano lo Skyline: Decine di nuove torri condominiali sono in corso o appena completate, soprattutto nell’area urbana di Honolulu. Il distretto di Kakaʻako/Ala Moana è in pieno boom con grattacieli di lusso come Victoria Place (completato nel 2024), The Park Ward Village (in completamento nel 2025), Kalae (in costruzione sull’ex sito del Ward Warehouse), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group), e Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Questi progetti aggiungeranno migliaia di residenze di fascia alta entro il 2026–2027, rimodellando lo skyline di Honolulu. Nella zona Ovest di Oʻahu, le comunità pianificate (Ho‘opili, Koa Ridge) e una seconda “città” a Kapolei stanno offrendo nuove case unifamiliari, villette a schiera e persino un campus universitario UH, spostando la crescita verso il lato sottovento dell’isola.
Cambiamenti nelle politiche per aumentare l’offerta abitativa: Il governo delle Hawaiʻi sta affrontando la crisi abitativa con nuove leggi e incentivi. Nel 2024, lo stato ha approvato la SB 3202 che consente fino a due unità abitative accessorie (ADU) per lotto in tutto lo stato e la HB 2090 che permette la conversione di proprietà commerciali in uso residenziale hiappleseed.org – grandi passi per aumentare il patrimonio abitativo. Il consiglio comunale di Honolulu ha approvato la Bill 3 (2024) che offre agevolazioni fiscali ed esenzioni dalle tasse per incentivare lo sviluppo di affitti a prezzi accessibili sachihawaii.com. Sono state inoltre introdotte rigide regolamentazioni sugli affitti a breve termine (minimo 90 giorni nelle aree residenziali), riportando molti alloggi per vacanze sul mercato degli affitti a lungo termine. Una tassa sulle “case vuote” per le proprietà di investimento sfitte è in discussione honolulucitycouncil.org per limitare la speculazione e rendere disponibili più unità per i residenti.
Quartieri caldi ed emergenti: Kakaʻako è il mercato di condomini di lusso in più rapida crescita di Honolulu, attirando investitori e acquirenti benestanti con le sue torri moderne, viste sull’oceano e la vicinanza al centro. Waikiki resta un punto caldo per i condomini (e per i redditi da affitto turistico, dove consentito). Zone di alto livello come Kahala e Diamond Head continuano a registrare una forte domanda (una vendita record da 65,75 milioni di dollari è stata conclusa a Kāhala nel 2025 hicentral.com), consolidando il loro status di “blue-chip”. I sobborghi adatti alle famiglie come Mililani (Oʻahu centrale) e Hawaii Kai (Honolulu est) sono sempre tra i preferiti per le scuole e la qualità della vita. Sul lato ovest, Kapolei/Ewa Beach stanno emergendo come centri di crescita – offrendo case più nuove, negozi (centro commerciale Ka Makana Aliʻi) e futura connessione ferroviaria – con migliaia di nuove abitazioni che attirano sia famiglie locali che investitori.
Prospettive fino al 2030 – Crescita moderata, nessun crollo: Gli esperti prevedono una crescita costante ma più lenta nel mercato immobiliare di Honolulu nei prossimi 5+ anni. L’offerta limitata e il duraturo fascino delle Hawaii dovrebbero sostenere aumenti dei prezzi delle case di circa 1–3% all’anno su Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, salvo shock economici importanti. L’University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) osserva che, sebbene gli alti tassi di interesse nel 2024–25 abbiano raffreddato il volume delle vendite, i valori immobiliari restano elevati grazie alla domanda persistente luxurybigisland.com. Entro il 2030, i valori mediani delle case a Oʻahu potrebbero avvicinarsi a metà degli $800.000 (in aumento rispetto a circa $756.000 nel 2025 zillow.com zillow.com) secondo queste tendenze di crescita moderata. È importante sottolineare che non è previsto alcun calo significativo o “crollo” – le particolari restrizioni dell’offerta e l’attrattiva delle Hawaii rendono improbabile un crollo in stile 2008 luxurybigisland.com. I principali rischi da monitorare sono esterni: una recessione negli Stati Uniti, eventi geopolitici globali o un rapido innalzamento del livello del mare. Nel complesso, il mercato immobiliare di Honolulu dovrebbe rimanere resiliente, con un raffreddamento ciclico a metà degli anni 2020 che lascerà spazio a una crescita moderata avvicinandosi al 2030.

Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025

Prezzi e domanda: Il mercato residenziale di Honolulu è entrato nel 2025 vicino ai livelli record dei prezzi. L’Honolulu Board of REALTORS® ha riportato il prezzo mediano delle case unifamiliari a Oʻahu pari a $1.160.000 a marzo 2025, in aumento del 5,5% rispetto all’anno precedente hicentral.com hicentral.com. Questo segna una ripresa rispetto al 2023, quando i valori mediani sono brevemente scesi (~5% di calo nel 2023 a $1,05M) dopo il frenetico boom dell’era pandemica hicentral.com. I prezzi dei condomini sono stati più stabili – il prezzo mediano di vendita di un condominio era di $500.000 all’inizio del 2025, sostanzialmente invariato rispetto a un anno prima hicentral.com. I prezzi medi dei condomini sono comunque aumentati di circa il 6% anno su anno hicentral.com, indicando forza nelle vendite di fascia alta. Nel complesso, i valori delle case rimangono vicini ai massimi storici, sostenuti da una bassa offerta e da una domanda di acquirenti che persiste, soprattutto da parte di residenti locali che cercano una casa più grande e di acquirenti da fuori isola attratti dallo stile di vita delle Hawaii.

Volume di Vendite e Inventario: Il volume delle vendite di case si è raffreddato rispetto alla frenesia del 2021–2022. L’aumento dei tassi ipotecari (che si aggirano intorno al 6–7% nel 2024–25) ha messo da parte alcuni acquirenti, portando le vendite di case unifamiliari a diminuire di circa il 10% anno su anno all’inizio del 2025 hicentral.com. Il 2023 è stato particolarmente lento – le transazioni residenziali totali sono diminuite di oltre il 25% rispetto al 2022 hicentral.com, poiché molti acquirenti si sono fermati a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, il 2024 ha mostrato segnali di stabilizzazione: le vendite di case unifamiliari sono aumentate di circa il 9% nell’anno hicentral.com, anche se le vendite di condomini sono leggermente diminuite. Un cambiamento chiave riguarda la disponibilità di case – dopo anni di inventario cronicamente basso, le inserzioni hanno iniziato ad aumentare. A marzo 2025, Oʻahu contava 773 inserzioni attive di case unifamiliari e 2.302 inserzioni di condomini, in aumento rispettivamente del 33% e del 54% anno su anno hicentral.com. Le nuove inserzioni stanno arrivando sul mercato a un ritmo molto più elevato (ad es. +30% YoY per le case a marzo) hicentral.com. Questa crescita dell’inventario offre agli acquirenti più margine di manovra e ha posto fine alle frenetiche guerre di offerte della pandemia. Circa il 73% delle nuove inserzioni è rimasto invenduto a fine mese (contro solo il 58% un anno prima) hicentral.com hicentral.com, il che significa che le proprietà non si vendono più così rapidamente. Infatti, i giorni mediani sul mercato per le case unifamiliari sono saliti a 15 giorni (da soli 8–10 giorni al culmine del boom), mentre i condomini impiegano circa 40 giorni per essere venduti (in aumento rispetto a ~30 giorni un anno prima) hicentral.com. La domanda degli acquirenti, sebbene più fredda, è ancora presente – le case con il giusto prezzo in quartieri desiderabili continuano a ricevere più offerte, ma ora i venditori devono essere più realistici nei prezzi e nelle trattative hicentral.com. Il mercato nel 2025 può essere descritto come bilanciato o leggermente a favore degli acquirenti, un cambiamento rispetto al forte mercato dei venditori degli anni precedenti.

Differenze regionali: All’interno di Honolulu (Oʻahu), le tendenze di mercato variano per regione e fascia di prezzo. I quartieri di fascia alta (Kahala, Diamond Head, Lanikai) hanno registrato meno vendite ma una continua resilienza dei prezzi – in un caso notevole, una tenuta fronte oceano a Kahala è stata venduta per 65,75 milioni di dollari nel primo trimestre 2025 hicentral.com, facendo salire le metriche dei prezzi medi. Al contrario, alcune aree di fascia entry e media hanno sperimentato rallentamenti più evidenti. Ad esempio, la ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – che aveva visto un boom di nuove abitazioni negli ultimi anni – ha visto il suo inventario aumentare di circa il 74% (fino a 144 annunci attivi) all’inizio del 2025 hicentral.com poiché più venditori competevano per meno acquirenti. Anche la zona di Central Oʻahu (Mililani/Wahiawā) ha visto raddoppiare le inserzioni hicentral.com. Queste aree avevano guidato l’aumento dei prezzi durante la pandemia (con lavoratori da remoto e famiglie militari a trainare la domanda), ma ora si stanno normalizzando man mano che l’offerta raggiunge la domanda. Nel frattempo, Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) ed East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) rimangono molto richieste; la limitata nuova offerta ha mantenuto questi mercati più tesi, con case ben tenute che si vendono ancora rapidamente. I mercati dei condomini variano tra aree urbane e turistiche: i condomini di Downtown e Kakaʻako stanno beneficiando del ritorno dei professionisti negli uffici e del clamore per i nuovi progetti, mentre i condomini più vecchi in leasehold o in posizioni secondarie possono restare invenduti più a lungo. Il mercato dei condomini di Waikiki è in fase di cambiamento a causa delle normative sugli affitti a breve termine – molte unità che erano affitti per vacanze sono ora in vendita o in affitto a lungo termine, ammorbidendo i prezzi di alcuni edifici più datati di Waikiki anche se gli immobili di lusso mantengono il loro valore. Nel complesso, il mercato residenziale di Honolulu nel 2025 è più calmo ed equilibrato rispetto alla frenesia di 2–3 anni fa, ma la domanda rimane fondamentalmente forte, e la scarsità di terreno a lungo termine garantisce che le proprietà ben posizionate continuino a spuntare prezzi premium.

Tendenze degli immobili commerciali (uffici, retail, ospitalità)

Mercato degli uffici: Aumento dell’occupazione, riuso adattivo

Il settore uffici di Honolulu sta affrontando l’era post-pandemica meglio di molte città statunitensi. A metà 2025, il tasso di sfitto degli uffici a livello dell’isola è circa del 13,5%hawaiipublicradio.org, in calo rispetto ai picchi della pandemia e ben al di sotto dei livelli di sfitto delle città della mainland incentrate sulla tecnologia (per confronto, San Francisco ha uno sfitto superiore al 30%). In effetti, il mercato degli uffici di Oʻahu ha registrato un assorbimento netto positivo per diversi trimestri fino alla fine del 2024, portando lo sfitto a 12,73% nel Q4 2024 – il livello più basso da oltre tre anni colliers.com instagram.com. Questo miglioramento è dovuto in parte al ritorno dei dipendenti in sede (almeno part-time) e al fatto che alcuni spazi ridimensionati sono stati affittati da piccole aziende locali o enti pubblici. I canoni medi richiesti per gli uffici a Honolulu sono leggermente aumentati nel 2025, e i proprietari segnalano una stabilizzazione dell’occupazione negli edifici di pregio. Ad esempio, le torri di Classe A nel CBD (Central Business District) e a Kakaʻako mantengono una forte occupazione, mentre gli edifici di Classe B più datati continuano a registrare tassi di sfitto più elevati e canoni più bassi.Una tendenza notevole è il riuso adattivo delle proprietà per uffici invecchiate. Honolulu ha il secondo tasso più alto della nazione di conversioni pianificate da uffici a residenze hawaiipublicradio.org, poiché le parti interessate cercano di riconvertire edifici commerciali sottoutilizzati in abitazioni di cui c’è grande bisogno. Diversi edifici per uffici nel centro città sono in fase di valutazione per la conversione in appartamenti o spazi a uso misto (un esempio è la potenziale ristrutturazione dello storico Finance Factors Center, spesso sottoutilizzato). Questo è in linea con la nuova legislazione statale (HB 2090, 2024) che consente alle proprietà in zone commerciali di essere utilizzate per scopi residenziali hiappleseed.org. Sebbene non tutti gli edifici per uffici siano adatti alla conversione, questa spinta potrebbe gradualmente ridurre la percentuale di spazi sfitti e aggiungere unità abitative nel centro urbano. Inoltre, è in corso un’iniziativa di Downtown Business Improvement District e di rivitalizzazione hawaiipublicradio.org, con l’obiettivo di rendere il distretto finanziario di Honolulu più vivace. I pianificatori urbani e gli sviluppatori privati stanno collaborando su idee che vanno dal miglioramento delle strade all’introduzione potenziale di loft residenziali in ex spazi per uffici. Nel complesso, il mercato degli uffici di Honolulu nel 2025 è stabile – e probabilmente più sano di molti altri mercati – con una vacanza intorno alla bassa percentuale a due cifre e una strategia lungimirante per reinventare lo spazio per uffici in eccesso. Gli svantaggi sono che gli inquilini hanno ancora molte opzioni, quindi i proprietari devono offrire incentivi (migliorie per gli inquilini, concessioni sui parcheggi) per assicurarsi i contratti di locazione, e gli edifici più vecchi senza aggiornamenti potrebbero continuare a rimanere indietro. Ma rispetto ai centri urbani della terraferma, la prospettiva per gli uffici di Honolulu è cautamente ottimista, sostenuta da un’economia diversificata (inclusi inquilini governativi e militari) e da relativamente pochi nuovi sviluppi di uffici in programma che possano competere con l’inventario esistente.

Retail & Industrial: Vacanza Retail Ridotta, Domanda Industriale in Forte Crescita

Il settore immobiliare commerciale al dettaglio a Honolulu si è dimostrato resiliente nel 2024–25, sostenuto dalla ripresa del turismo e da una stabile domanda locale. In tutta l’isola, la vacanza degli spazi retail si attesta intorno al 5% – un valore molto basso rispetto agli standard nazionali – ed è rimasta sostanzialmente stabile alla fine del 2024 brevitas.com. Nella celebre Waikiki, il flusso pedonale è aumentato nuovamente poiché il numero di visitatori nel 2023–2025 si è avvicinato ai livelli pre-pandemici, a beneficio di hotel, ristoranti e negozi rivolti ai turisti brevitas.com. Le location commerciali di alto livello a Waikiki (Kalākaua Ave.) e all’Ala Moana Center (il più grande centro commerciale all’aperto degli Stati Uniti) stanno nuovamente ottenendo affitti elevati, poiché i marchi di lusso e i rivenditori di viaggi vedono le vendite riprendersi. La spesa al dettaglio dei turisti ha raggiunto livelli record (le spese dei visitatori sono aumentate di circa il 6,5% nel primo trimestre 2025 rispetto all’anno precedente dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), il che si traduce in una solida domanda di spazi commerciali nelle zone turistiche. Nel frattempo, anche il retail di quartiere e suburbano sta andando bene – i centri commerciali in comunità in crescita come Kapolei, Ewa Beach e Mililani stanno espandendosi o sono completamente occupati, grazie alla crescita della popolazione in queste aree brevitas.com. Gli sviluppatori hanno aggiunto centri commerciali con supermercati come ancore e progetti a uso misto nell’Oʻahu occidentale per servire l’afflusso di residenti. I canoni di locazione per le posizioni commerciali di punta a Honolulu sono in aumento, e le nuove costruzioni sono limitate (a causa degli alti costi e della scarsità di terreni), il che mantiene il settore retail in gran parte favorevole ai proprietari nelle location migliori. Le sfide per il settore retail si concentrano soprattutto nei corridoi commerciali di seconda fascia e negli edifici commerciali più datati, alcuni dei quali affrontano alti costi di manutenzione e la concorrenza dell’e-commerce. Ma nel complesso, il mercato retail di Honolulu è su basi solide, e il ritorno del turismo ha dato slancio sia al commercio nelle aree turistiche sia all’economia più ampia.

Sul lato industriale, Oʻahu continua ad avere uno dei mercati immobiliari industriali più ristretti della nazione. Con una disponibilità limitata di terreni a destinazione industriale (principalmente intorno al porto di Honolulu, all’aeroporto e al Campbell Industrial Park), i tassi di sfitto sono sotto il 2% da anni. Anche alla fine del 2024, la percentuale di sfitto industriale era intorno allo 0,9% colliers.com, salendo appena dai minimi storici nonostante l’arrivo di alcuni nuovi magazzini. La domanda di spazi per magazzini, distribuzione e logistica rimane intensa, trainata da tutto, dalle imprese edili ai distributori di e-commerce che necessitano di strutture locali. I canoni di locazione per le unità industriali sono aumentati costantemente, e gli inquilini spesso devono rinnovare i contratti in anticipo o rischiano di non trovare alternative disponibili. I nuovi sviluppi industriali sono estremamente rari – un progetto degno di nota è un’espansione pianificata vicino a Kapolei per usi logistici, ma l’opposizione della comunità e gli ostacoli autorizzativi rendono lento l’arrivo di nuova offerta. Per gli investitori, gli immobili industriali alle Hawaii sono una classe di asset molto ambita, offrendo bassi tassi di sfitto e flussi di cassa stabili. Il problema principale qui è che qualsiasi azienda abbia bisogno di spazio (dallo stoccaggio alla produzione) ha poche opzioni, il che può limitare la diversificazione economica. Tuttavia, dal punto di vista del mercato, l’immobiliare industriale è probabilmente il settore più forte di Honolulu – occupazione praticamente totale, canoni in aumento e basso rischio di eccesso di offerta.

Ospitalità & Proprietà alberghiere: Il turismo si riaccende

L’industria dell’ospitalità delle Hawaii – che sostiene una parte significativa del suo settore immobiliare – ha visto una robusta ripresa fino al 2024. Entro la fine del 2024, l’occupazione alberghiera a livello statale ha registrato una media di circa il 73% per l’anno brevitas.com, in netto aumento rispetto ai minimi della pandemia (che erano scesi sotto il 20% nel 2020) ma ancora leggermente inferiore al circa 80% raggiunto nel 2019. Gli hotel di Oʻahu (Honolulu/Waikiki) hanno ottenuto buoni risultati, con un’occupazione intorno al 75% brevitas.com a fine 2024 e inizio 2025, grazie all’aumento dei visitatori dalla terraferma USA e al ritorno dei viaggi di gruppo/business (sono ripresi i congressi all’Hawaiʻi Convention Center). È importante sottolineare che le tariffe delle camere sono schizzate alle stelle – gli albergatori delle Hawaii hanno approfittato della domanda repressa per aumentare i prezzi. La tariffa media giornaliera (ADR) alle Hawaii è ora circa più alta del 30% rispetto al periodo pre-pandemico (ADR statale ~$340–$370 nel 2024 contro ~$280 nel 2019) brevitas.com. Questo si è tradotto in ricavi quasi da record: gli hotel delle Hawaii hanno guadagnato circa 5,5 miliardi di dollari nel 2024 (quasi ai livelli del 2019, aggiustati per l’inflazione) brevitas.com. A Waikiki, molti hotel sono praticamente pieni nei fine settimana e in alta stagione, e il ricavo per camera disponibile (RevPAR) per le strutture di lusso è tra i più alti della nazione.

Le transazioni immobiliari alberghiere sono anch’esse aumentate – gli investitori sono fiduciosi nelle prospettive turistiche a lungo termine delle Hawaii. In particolare, si sono verificate o sono in corso diverse importanti riqualificazioni e vendite di hotel. Ad esempio, l’iconica Aliʻi Tower dell’Hilton Hawaiian Village è destinata a essere rinnovata, e gli investitori giapponesi, tradizionalmente grandi protagonisti a Waikiki, hanno lentamente ripreso le acquisizioni con la ripresa dei viaggi. I nuovi sviluppi alberghieri sono limitati dalla disponibilità di terreni e dalla regolamentazione, ma un progetto di punta è il Mandarin Oriental Honolulu, una torre combinata di hotel ultra-lusso e appartamenti in costruzione vicino ad Ala Moana (prevista per la fine degli anni 2020) brevitas.com. Inoltre, alcuni hotel più datati vengono ribrandizzati o ristrutturati invece di essere demoliti e ricostruiti. Fuori da Honolulu, le aree resort di Maui, Kauaʻi e Big Island hanno registrato risultati diversi – ad esempio, gli hotel della West Side di Maui hanno avuto difficoltà dopo la tragedia dell’incendio di Lahaina del 2023 (l’occupazione lì è scesa sotto il 60% con la sospensione del turismo) brevitas.com, mentre altre isole hanno assorbito parte di quella domanda.

Un’altra tendenza che sta influenzando il settore immobiliare alberghiero di Honolulu è la stretta normativa sui affitti a breve termine. Nel 2022–2023, la Contea di Honolulu ha introdotto regole severe (Ordinanza 22-7, Bill 41) che vietano gli affitti inferiori a 90 giorni nella maggior parte delle aree residenziali (al di fuori delle zone turistiche). Questo ha ridotto significativamente l’offerta di case vacanza legali, spingendo i turisti di nuovo verso gli hotel e un numero minore di resort condominiali legali. L’occupazione degli affitti turistici è scesa a circa il 47% nel 2024 a causa delle nuove regole e della maggiore concorrenza tra Airbnbs agencyhawaii.com. Alcuni proprietari di appartamenti a Waikiki e Ko Olina che in precedenza affittavano a breve termine sono passati all’affitto a lungo termine o hanno venduto le loro unità. Per gli hotel, questo è stato un vantaggio: meno offerta alternativa significa maggiore domanda per gli hotel. Per il mercato immobiliare, l’effetto è misto: potrebbe liberare un po’ di inventario per gli affittuari locali, ma ha anche eliminato una fonte di reddito per alcuni proprietari. L’intento della Città era di ripristinare le abitazioni nei quartieri e ridurre l’impatto del turismo sulle comunità locali, e a metà 2025 il consenso è che il turismo è tornato principalmente negli hotel.

Prospettive per l’ospitalità: Si prevede che il turismo continuerà a crescere nel 2025 e oltre, seppur a un ritmo più moderato. La Hawaiʻi Tourism Authority prevede un ritorno completo ai numeri di visitatori pre-COVID entro il 2025–2026 circa, con alcuni mercati (U.S. West, Canada) che già superano i dati del 2019, mentre il Giappone e altri mercati dell’Asia-Pacifico sono leggermente in ritardo dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Questo implica che l’occupazione alberghiera a Honolulu potrebbe tornare verso il 70% negli anni a venire, soprattutto quando i viaggi dal Giappone si normalizzeranno (fondamentale per il segmento di lusso di Waikiki). Dal punto di vista immobiliare, le strutture ricettive delle Hawaii restano molto ambite e generalmente resistenti alle crisi – anche durante il COVID, sebbene i valori siano diminuiti, ci sono state poche vendite in sofferenza. Ora, gli investitori vedono un potenziale di crescita con la stabilizzazione del turismo. Un’avvertenza: nuove iniziative statali per gestire l’impatto del turismo (come la proposta di tassa turistica “green fee” o limiti al numero giornaliero di visitatori) potrebbero limitare leggermente la crescita ma anche garantire la sostenibilità. In sintesi, il mercato immobiliare commerciale a Honolulu è generalmente stabile o in espansione nel 2025: gli uffici stanno trovando un nuovo equilibrio, il retail e l’industriale sono molto forti, e l’ospitalità sta tornando in auge, rafforzando lo status di Honolulu come destinazione di livello mondiale e mercato di investimento solido a lungo termine.

Panoramica del mercato degli affitti

Il mercato degli affitti di Honolulu rimane ristretto e costoso nel 2025. Dopo anni di aumenti, i canoni si sono stabilizzati su livelli storicamente elevati, con solo una crescita modesta in alcune aree selezionate. Il canone mediano per Oʻahu (tutte le tipologie di immobili) è di circa $2.522 al mese alla fine del 2024 agencyhawaii.com. Secondo Zillow, il canone medio a Honolulu (città) è di circa $2.900 al mese a metà 2025 zillow.com. Per dare un’idea, un tipico appartamento con una camera da letto a Honolulu ora si affitta per circa $2.200–$2.400, mentre le unità con due camere da letto hanno una media di oltre $3.000 nei quartieri più richiesti livinginhawaii.com. Questi livelli di affitto rendono Honolulu uno dei mercati degli affitti più costosi degli Stati Uniti, alla pari con le città costiere della California. La crescita degli affitti si è attenuata rispetto all’impennata del 2021; nel 2024–25 i proprietari generalmente applicano aumenti più contenuti (2–5% all’anno, se presenti). In effetti, alcune aree stanno registrando affitti stabili o in lieve calo – ad esempio, i gestori immobiliari di Waikiki segnalano che una sovrabbondanza di unità in affitto (in parte dovuta alla conversione di ex Airbnb in affitti a lungo termine) ha mantenuto sotto controllo i canoni agencyhawaii.com. D’altra parte, i quartieri residenziali ad alta domanda vicino a nuovi posti di lavoro e ai trasporti – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – continuano a vedere aumenti degli affitti, poiché nuovi affitti di lusso vengono immessi sul mercato e attraggono inquilini disposti a pagare un premio agencyhawaii.com.

La disponibilità di case in affitto a Honolulu è relativamente bassa – le ultime cifre la collocano intorno al 4–6% (varia a seconda della zona), il che indica un mercato favorevole ai proprietari ma non così estremo come durante il picco della crisi abitativa di qualche anno fa (quando la disponibilità era scesa sotto il 3%). L’aumento dell’inventario in vendita si è tradotto anche in una maggiore offerta di immobili in affitto, poiché alcuni proprietari scelgono di affittare le unità invece di venderle in un mercato delle vendite in raffreddamento. Inoltre, i cambiamenti demografici dovuti alla pandemia (emigrazione di alcuni residenti) si sono stabilizzati; la popolazione delle Hawaii è persino leggermente aumentata nel 2024 brevitas.com, alimentando la domanda abitativa. Sempre più residenti affittano più a lungo perché acquistare una casa è fuori portata per molti – il tasso di proprietà di case a Honolulu (circa il 55%) è inferiore alla media statunitense, riflettendo i costi elevati di acquisto. Di conseguenza, c’è un flusso costante di affittuari, dalle famiglie locali al personale militare (che riceve indennità abitative) fino ai lavoratori da remoto della terraferma che provano un “ufficio in paradiso”. Questo mantiene alta l’occupazione degli affitti ben posizionati.

Una dinamica significativa nel mercato degli affitti è l’impatto delle regolamentazioni sugli affitti a breve termine. Con migliaia di case vacanza di fatto escluse dall’attività a breve termine, molti proprietari hanno convertito quei condomini e case in contratti di locazione di 6 o 12 mesi. Questo ha dato una spinta una tantum all’offerta di affitti a lungo termine nel 2023–2024. I gestori immobiliari notano che, se inizialmente ciò ha fatto aumentare leggermente le case sfitte nei quartieri a forte vocazione turistica (ad es. Waikiki, North Shore), il mercato ha in gran parte assorbito le unità entro il 2025, data la carenza generale di alloggi. L’agenzia di gestione immobiliare Agency Rentals consiglia ai proprietari di ex Airbnb di convertire a contratti di locazione a lungo termine per sfruttare una domanda stabile, soprattutto nei quartieri adatti alle famiglie dove gli affittuari locali sono alla ricerca di unità agencyhawaii.com. Ad esempio, alcuni investitori con condomini a Ko Olina o Turtle Bay (tradizionali località di vacanza) li hanno affittati invece a militari o a inquilini aziendali.

Sul fronte dell’accessibilità economica, gli affittuari di Honolulu affrontano delle sfide: il reddito mediano delle famiglie in affitto (~$64K) riesce a malapena a tenere il passo con questi affitti point2homes.com. Molte famiglie pagano ben oltre il 30% del reddito per l’affitto (le Hawaii sono costantemente tra le peggiori per l’accessibilità degli affitti). Per affrontare questo problema, la Città e lo Stato stanno lavorando su progetti di affitti accessibili – sfruttando programmi come il Rental Housing Revolving Fund e la zonizzazione inclusiva. Sono in corso diversi nuovi sviluppi di edilizia abitativa accessibile (affitti a reddito limitato) a Honolulu, come The Reserve at Hilomoana a Kapolei e Halewaiʻolu Senior Residences a Chinatown. Inoltre, lo stato ha esteso un programma di mediazione per gli sfratti e ha preso in considerazione (ma non approvato) proposte di legge per richiedere un preavviso più lungo per gli aumenti di affitto hiappleseed.org hiappleseed.org. Queste misure mirano a dare maggiore stabilità agli affittuari. Un altro recente cambiamento normativo è il City’s Bill 3 (2024) che incentiva i costruttori a realizzare appartamenti in affitto offrendo permessi più rapidi e agevolazioni fiscali sachihawaii.com – questo potrebbe portare a qualche migliaio di nuovi affitti nei prossimi anni se gli sviluppatori aderiranno.

Guardando al futuro, il mercato degli affitti dovrebbe rimanere forte. Gli alti tassi di interesse rendono difficile per molti potenziali acquirenti alla prima casa acquistare, quindi rimarranno nel bacino degli affittuari. Allo stesso tempo, qualsiasi recessione economica potrebbe ridurre leggermente la domanda (ad esempio, se il turismo cala, alcuni posti di lavoro nel settore dei servizi potrebbero andare persi, riducendo la domanda di affitti). Ma data la limitata disponibilità di alloggi alle Hawaii, anche una crescita demografica stabile crea domanda di affitto inespressa. Entro il 2030, a meno che non vengano costruite molte abitazioni, è probabile che gli affitti aumentino ulteriormente. Nel breve termine, ai proprietari si consiglia di rimanere competitivi e attenti ai servizi – l’aumento dei posti vacanti fino a circa il 5% significa che gli affittuari hanno un po’ più di scelta, quindi elettrodomestici aggiornati, utenze incluse o un canone leggermente inferiore possono aiutare a riempire le unità più rapidamente reddit.com livinginhawaii.com. In sintesi: affittare a Honolulu continuerà a essere una proposta costosa, e il mercato degli affitti rimarrà una parte fondamentale e attentamente monitorata dell’intero panorama immobiliare.

Nuovi sviluppi e progetti in arrivo

Honolulu urbana – Kakaʻako e Ala Moana: Da nessuna parte lo sviluppo è più drammatico che a Kakaʻako, il quartiere urbano tra il centro di Honolulu e Waikiki. Guidato dal master plan Ward Village della Howard Hughes Corporation e da diversi altri sviluppatori, lo skyline di Kakaʻako viene rimodellato con moderni grattacieli. I progetti recenti e futuri includono: Victoria Place (una torre di condomini di lusso completata nel 2024), The Park Ward Village (una torre di condomini affacciata sul parco che sarà completata nel 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (un’altra torre di lusso su Ala Moana Blvd in costruzione) hawaiihomelistings.com, Launiu (prevista di fronte a Ward, inizio lavori a breve) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (una torre di alto livello a uso misto del Kobayashi Group, iniziata nel 2024) hawaiihomelistings.com, e Kaliʻu (un nuovo condominio al 728 Ala Moana Blvd con ampie viste sull’oceano) hawaiihomelistings.com. Sono inoltre in programma Ilima e Melia, torri gemelle che sorgeranno sopra il centro commerciale Ward Center hawaiihomelistings.com. Complessivamente, questi progetti aggiungeranno diverse migliaia di nuove unità condominiali, molte delle quali di lusso o “reserve” (per lavoratori), entro la fine degli anni 2020. Solo Ward Village ha costantemente venduto unità a $1.200 – $2.000+ per piede quadrato, riflettendo la forte domanda di vita urbana di alto livello a Honolulu. L’area sta anche beneficiando di miglioramenti infrastrutturali – in particolare, un nuovo ponte pedonale sopra Ala Moana Boulevard aperto nel 2025 hawaiihomelistings.com, che collega meglio i condomini di Ward Village ad Ala Moana Beach Park (un grande richiamo per i residenti). Questa ondata di sviluppo sta trasformando Kakaʻako in un vero quartiere “live-work-play”, con nuovi negozi, ristoranti e persino una stazione ferroviaria prevista nelle vicinanze (Civic Center station nella futura linea ferroviaria di Honolulu).

Adiacente a Kakaʻako, anche il quartiere di Ala Moana sta vivendo una crescita. Un punto di rilievo è il previsto Mandarin Oriental Honolulu, una torre di 36 piani che combina un hotel a cinque stelle con 125 camere e 99 residenze ultra-lusso (con il marchio The Residences at Mandarin Oriental). La costruzione è iniziata nel 2023 e si prevede che sarà completata intorno al 2026–2027 brevitas.com. Le unità – alcune con prezzi superiori ai 20 milioni di dollari – sono destinate ad acquirenti con un alto patrimonio netto e stabiliranno un nuovo standard per il lusso a Honolulu. Nelle vicinanze, l’iconico Ala Moana Shopping Center sta aggiungendo un nuovo complesso di intrattenimento e forse un grattacielo sulla sua proprietà. Un progetto di torri gemelle chiamato The Plaza at Ala Moana (su Kona Street) è in fase di sviluppo, e di fronte al centro commerciale, un costruttore sta pianificando Sky Ala Moana 2, dopo il successo della prima torre Sky Ala Moana. Questi sviluppi sfruttano la futura stazione ferroviaria di Ala Moana, che sarà il capolinea della linea ferroviaria di Honolulu entro il 2031. La promessa della ferrovia sta incoraggiando lo sviluppo orientato al transito (TOD) – ci si aspetta che nei prossimi anni progetti di media e alta altezza si concentrino intorno alle stazioni da Kalihi ad Ala Moana.

Altrove su Oʻahu: Al di fuori del nucleo urbano, sono in corso importanti sviluppi nell’Ovest e nel Centro di Oʻahu per rispondere alla domanda abitativa. A Kapolei (la “Seconda Città”), diversi progetti stanno offrendo nuove abitazioni. La comunità pianificata Ho‘opili a Ewa sta costruendo migliaia di case in fasi (unifamiliari, villette a schiera e condomini) lungo la nuova linea ferroviaria. Entro il 2025, Ho‘opili ha aggiunto nuove scuole, parchi e centri commerciali per sostenere la sua popolazione in crescita. Koa Ridge nel Centro di Oʻahu (zona Waipio) è un altro grande piano generale, che porterà alla fine circa 3.500 case insieme a un centro del villaggio e un complesso medico. Questi sviluppi suburbani includono tipicamente un mix di unità a prezzo di mercato e alcune a prezzi accessibili (anche se “accessibile” è relativo alle Hawaii). La domanda di nuove case in queste aree è stata robusta, con sistemi a lotteria spesso utilizzati per le vendite.

In termini di resort e hotel, oltre al Mandarin Oriental, uno dei più attesi è il potenziale Atlantis Resort a Ko Olina (Ovest Oʻahu). Questo progetto è stato discusso a lungo – un mega-resort con acquari e parchi acquatici – ma al 2025 non sono ancora iniziati i lavori e il suo stato è incerto. Più concreti sono le espansioni di time-share e hotel da parte di operatori già presenti: l’Aulani di Disney a Ko Olina sta aggiungendo servizi, e l’Hilton Hawaiian Village a Waikiki ha annunciato piani per una nuova torre nel suo campus. Inoltre, vicino a Waikiki, la Halekulani Corporation dell’Hawaiian Village ha aperto l’Halepuna Hotel nel 2019 (una boutique sorella dell’Halekulani); anche se non è nuovo nel 2025, fa parte dell’offerta rinnovata di opzioni di ospitalità. Alcuni vecchi condo-hotel a Waikiki (come Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) sono in fase di ristrutturazione per rimanere competitivi. Un altro interessante sviluppo è la conversione di alcune proprietà in abitazioni – ad esempio, diversi piccoli hotel o edifici di appartamenti a Waikiki sono stati proposti per la conversione in alloggi a prezzi accessibili per i residenti locali, sfruttando fondi governativi (sia per aumentare l’offerta abitativa che per ridurre le unità turistiche di fascia bassa).

Sul fronte delle infrastrutture pubbliche, la grande novità è il progetto di trasporto ferroviario di Honolulu da oltre 10 miliardi di dollari (ora chiamato “Skyline”). Il primo tratto della ferrovia è stato inaugurato a metà 2023 da East Kapolei allo Stadio Aloha. I prossimi segmenti, che raggiungeranno l’aeroporto e il centro urbano di Honolulu, sono in costruzione fino alla fine degli anni 2020. Questa linea ferroviaria sta stimolando lo sviluppo nelle aree intorno alle stazioni: la Città ha aumentato la densità di diversi distretti TOD, favorendo progetti residenziali ad alta densità e a uso misto vicino a stazioni come Kalihi, Iwilei e Pearlridge. Ad esempio, un progetto di grattacielo chiamato Kūʻono Marketplace vicino alla stazione Pearlridge porterà residenze e negozi. Lo stato sta inoltre pianificando la riqualificazione dell’area dello Stadio Aloha (Halawa) in un distretto sportivo e di intrattenimento a uso misto con abitazioni – un progetto che dovrebbe partire entro il 2026 e che potrebbe includere fino a 3.000 nuove unità abitative in quella zona. Tutto ciò fa parte di una strategia più ampia per indirizzare la crescita verso poli accessibili tramite la ferrovia, alleviare il traffico e aggiungere abitazioni senza espandersi a macchia d’olio.

In sintesi, la pipeline di sviluppo di Honolulu è molto attiva, con una chiara biforcazione: condomini urbani di lusso nel centro e tanto necessarie abitazioni familiari sul lato ovest. Le preoccupazioni della comunità riguardo al sovrasviluppo e alla pressione sulle infrastrutture persistono, quindi ogni progetto è sottoposto a un attento esame (ad esempio, i residenti di Kakaʻako hanno sollevato questioni su panorami e congestione). Ma la tendenza generale è che Honolulu sta costruendo in verticale piuttosto che in orizzontale, cercando di soddisfare le esigenze abitative e di popolazione in un’area di terra limitata. Entro la fine di questo decennio, il panorama urbano sarà visibilmente cambiato – nuove torri scintillanti a Kakaʻako e lungo Ala Moana, nuovi villaggi suburbani a West Oʻahu, e si spera un sistema ferroviario che li colleghi tutti. Investitori immobiliari e proprietari dovrebbero osservare attentamente queste tendenze di sviluppo, poiché indicano dove si concentreranno la crescita futura e l’apprezzamento del valore.

Opportunità e rischi di investimento

Il mercato immobiliare delle Hawaii è da tempo considerato un investimento rifugio, e il 2025 continua a offrire opportunità – sebbene con alcuni nuovi rischi da considerare.

Acquirenti nazionali vs. internazionali: Tradizionalmente, Oʻahu attira un notevole interesse da parte di acquirenti internazionali (giapponesi, canadesi, coreani, cinesi) e investitori della terraferma USA, oltre che da acquirenti locali. Durante la pandemia, l’attività degli acquirenti internazionali è diminuita drasticamente a causa delle restrizioni di viaggio. Nel 2024–2025, si sta assistendo a un graduale ritorno degli acquirenti stranieri, soprattutto con la ripresa del turismo giapponese. Tuttavia, il dollaro forte e le condizioni economiche del Giappone fanno sì che l’ondata di acquirenti giapponesi sia più contenuta rispetto al boom degli anni ’80. La maggior parte dell’attività degli investitori ora proviene dalla terraferma USA – ad esempio, ricchezza tecnologica dalla California o fondi istituzionali in cerca di asset stabili. Gli investimenti esteri restano cruciali, soprattutto nel settore dei condomini: UHERO segnala che nelle isole vicine la maggioranza degli acquirenti di condomini di fascia alta proviene da fuori stato uhero.hawaii.edu. Su Oʻahu, la quota è più bassa ma comunque significativa (molti condomini di Waikiki e proprietà di Ko Olina sono di proprietà non locale). Per gli investitori, Honolulu offre un asset interessante: alta domanda, offerta limitata e attrattiva internazionale.

Considerazioni su rendimento e flusso di cassa: Un rischio per gli investitori è rappresentato da cap rate bassi – le proprietà alle Hawaii tendono ad avere rendimenti da locazione più bassi rispetto agli investimenti sulla terraferma, a causa degli elevati prezzi di acquisto. Un investimento residenziale a Honolulu potrebbe offrire solo un rendimento annuo da affitto del 3–4% sul prezzo di acquisto ai canoni attuali, il che, con l’aumento dei tassi di interesse, può significare flusso di cassa negativo se si utilizza la leva finanziaria. Tuttavia, molti acquirenti di lusso e stranieri sono acquirenti in contanti (soprattutto nella fascia alta) luxurybigisland.com luxurybigisland.com, quindi sono meno sensibili ai tassi di interesse e si concentrano sull’apprezzamento a lungo termine e sulla diversificazione degli asset. In effetti, nel mercato del lusso, il contante è re – una tendenza che probabilmente continuerà luxurybigisland.com. Per chi guarda alle proprietà da affittare, le case unifamiliari in buoni quartieri vedono una domanda costante di inquilini (spesso da ufficiali militari o trasferimenti aziendali), e gli affitti per vacanze ben gestiti nelle zone turistiche possono ancora essere redditizi (le unità legali per affitti brevi a Waikiki registrano una media di alta occupazione). C’è anche un interesse emergente per affitti alternativi come l’affitto a lavoratori da remoto per “workation” di 3-6 mesi, che alcuni investitori stanno esplorando.

Opportunità di sviluppo e value-add: Sviluppatori e investitori value-add vedono opportunità nel patrimonio edilizio datato. Honolulu ha molti condomini e appartamenti degli anni ’60–’80 che potrebbero essere ristrutturati o riqualificati. Ad esempio, alcuni appartamenti walk-up nell’area urbana di Honolulu potrebbero essere ricostruiti in edifici di media altezza se la zonizzazione lo consente, sfruttando il Bill 7 (un incentivo di Honolulu per piccoli progetti di affitto a prezzi accessibili). Inoltre, con lo stato che ora consente 2 ADU su lotti singoli hiappleseed.org, un investitore potrebbe prendere una proprietà unifamiliare su Oʻahu e aggiungere cottage da affittare per aumentare il reddito (a condizione che la dimensione del lotto e le infrastrutture lo permettano). C’è anche interesse per conversioni di hotel in difficoltà in appartamenti – hotel più piccoli e datati che potrebbero non essere più competitivi potrebbero essere convertiti in alloggi per la forza lavoro (con il supporto del governo). Un esempio è la conversione di un ex hotel di Waikiki in Hale Kalele (alloggi a prezzi accessibili per famiglie). Queste riposizionamenti creativi potrebbero offrire buoni rendimenti rispondendo al contempo alle esigenze abitative.

Rischi – Economici e Ambientali: Sul fronte dei rischi, i fattori macroeconomici rappresentano la minaccia principale. Una potenziale recessione negli Stati Uniti alla fine del 2025 o nel 2026 potrebbe rallentare la domanda – meno espatriati benestanti che acquistano seconde case, acquirenti locali più cauti e possibilmente meno turisti (con ripercussioni sul settore dell’ospitalità). Questo potrebbe esercitare una pressione al ribasso sia sui prezzi che sugli affitti, soprattutto nelle fasce di prezzo più alte o nel mercato delle seconde case discrezionali. Tuttavia, storicamente le Hawaii spesso sovraperformano durante le recessioni nazionali in termini di valori immobiliari, grazie al costante afflusso di persone che desiderano vivere o possedere una parte del paradiso. Un altro rischio è rappresentato dai tassi di interesse: se i tassi rimangono alti o aumentano, l’accessibilità per i residenti locali resta molto limitata – questo potrebbe ridurre ulteriormente il volume delle vendite e alla lunga limitare la crescita dei prezzi. Abbiamo visto nel 2022–2023 come un aumento dei mutui al ~7% abbia raffreddato rapidamente il mercato.

Rischio normativo è un altro fattore. I legislatori delle Hawaii stanno sempre più cercando misure per calmierare il mercato immobiliare a beneficio dei residenti – esempi includono la discussa tassa sulle case vuote (che potrebbe imporre una sovrattassa sugli immobili vuoti per più di metà anno) honolulucitycouncil.org, o persino potenzialmente il controllo degli affitti (attualmente non in discussione, ma i gruppi di inquilini lo hanno sollevato a livello concettuale). Sebbene le Hawaii siano tradizionalmente favorevoli ai diritti di proprietà, la crisi abitativa sta spingendo verso idee audaci. Qualsiasi di queste misure potrebbe influenzare i rendimenti o le strategie di investimento (ad esempio, una tassa sulle case vuote potrebbe spingere alcuni proprietari a vendere o affittare le unità, influenzando l’offerta). Gli investitori dovrebbero restare aggiornati sui cambiamenti normativi sia a livello di contea che statale.

Clima e Assicurazioni: Una preoccupazione crescente è il cambiamento climatico e il rischio di disastri naturali, molto rilevante nel settore immobiliare insulare. Nel 2023 l’incendio di Lahaina a Maui è stato un campanello d’allarme sui rischi di incendi e climatici anche alle Hawaii. L’innalzamento del livello del mare è un problema a lento sviluppo che potrebbe interessare quartieri a bassa quota come Waikiki, Mapunapuna ed Ewa Beach nei prossimi decenni. Già ora, le inondazioni da King Tide colpiscono occasionalmente alcune strade di Honolulu. Questo potrebbe portare a un aumento dei costi assicurativi e delle spese di adattamento. Infatti, i premi assicurativi alle Hawaii stanno aumentando di circa il 15% annuo per le proprietà costiere agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Alcune compagnie assicurative stanno restringendo la copertura per uragani/vento o richiedendo franchigie più alte. Gli investitori, soprattutto quelli che acquistano vicino all’oceano, devono considerare questi costi e potenzialmente adeguare le proprietà per la resilienza (rinforzi al tetto, elevazione delle strutture, ecc.). La buona notizia è che le Hawaii sono proattive – ad esempio, i nuovi edifici hanno standard anti-uragano molto rigorosi e si parla di barriere e pompe in aree come Waikiki. Ma a lungo termine, il rischio climatico è qualcosa che potrebbe influenzare i valori immobiliari nelle zone più vulnerabili e dovrebbe essere parte di qualsiasi valutazione del rischio.

Prospettive per gli investitori: Nonostante i prezzi di ingresso elevati, il mercato immobiliare delle Hawaii rimane un investimento a lungo termine desiderabile. Offre diversificazione del portafoglio e, in genere, una rivalutazione costante; come si suol dire, “non stanno facendo altra terra alle Hawaii.” Molti investitori lo vedono come un bene da tramandare alle generazioni future o come un piano per la pensione (comprare ora, affittare, andare in pensione più tardi nella casa). Con le previsioni che indicano una crescita moderata piuttosto che un crollo, anche chi acquista nel 2025 ai prezzi massimi ha buone prospettive che i valori siano più alti entro il 2030. Il mercato degli affitti offre una rete di sicurezza: se un’unità non si vende al prezzo desiderato, è probabile che si possa affittare e coprire i costi, dato l’elevato fabbisogno abitativo delle Hawaii. Una chiave per i nuovi investitori è scegliere con attenzione i segmenti. I condomini ultra-lusso possono essere volatili (dipendono dagli acquirenti stranieri) e hanno alti costi di mantenimento (spese/tasse), mentre le abitazioni di fascia media (ad esempio un condominio sotto i $600.000 o una casa sotto $1 milione in un buon distretto scolastico) hanno una vasta platea di acquirenti e affittuari locali, quindi forse un rischio minore. Anche gli investimenti commerciali come piccoli centri commerciali o magazzini industriali sono interessanti se si riesce a trovarli, poiché questi settori hanno un’offerta limitata. Nel complesso, le Hawaii offrono solidi fondamentali a lungo termine – uno stile di vita attraente, terra limitata e milioni di persone che vogliono vivere/visitare – ma gli investitori dovrebbero prestare attenzione ai venti contrari di breve periodo come i tassi d’interesse, i cambiamenti normativi e assicurarsi che la propria strategia sia in linea con le dinamiche uniche del mercato hawaiano.

Aggiornamenti su zonizzazione e politiche governative

Le politiche governative giocano un ruolo cruciale nel mercato immobiliare di Honolulu, soprattutto ora che i leader si confrontano con l’alto costo delle abitazioni e le pressioni dello sviluppo. Ecco alcuni aggiornamenti recenti su zonizzazione e politiche che influenzano il mercato immobiliare:

Espansione delle Accessory Dwelling Units (ADU): Nel 2024, il legislatore statale ha approvato la SB 3202 (Act 39), una legge innovativa che consente fino a due ADU su un singolo lotto residenziale in tutto lo stato hiappleseed.org hiappleseed.org. In precedenza, Honolulu consentiva una sola ADU (dependance) su determinati lotti; ora i proprietari potrebbero potenzialmente aggiungere due ulteriori piccole abitazioni se l’infrastruttura lo permette. Questo di fatto aumenta la densità di molte aree unifamiliari per accogliere più abitazioni. Tuttavia, il Consiglio Comunale di Honolulu ha sollevato preoccupazioni riguardo alla pressione sulle infrastrutture e ha cercato di opporsi (i funzionari locali non gradiscono che lo stato scavalchi la zonizzazione della contea). La legge mantiene l’autorità di approvazione della contea caso per caso, quindi l’implementazione è in corso. Se adottata, questa misura potrebbe aumentare gradualmente l’offerta di affitti e le opzioni abitative multigenerazionali in tutta l’isola.
Conversioni da commerciale a residenziale: Insieme alle ADU, HB 2090 (Act 37, 2024) è stata approvata per consentire che le proprietà destinate a uso commerciale possano essere utilizzate per scopi residenziali hiappleseed.org. Questo mira direttamente a edifici per uffici vuoti e centri commerciali – rendendo più facile per un proprietario trasformare, ad esempio, un edificio commerciale inutilizzato in appartamenti o condomini. Honolulu probabilmente identificherà siti candidati (forse parti di Downtown, Iwilei, Kaimuki, ecc.) dove questa misura può aiutare ad aggiungere alloggi. I codici urbanistici dovranno essere adeguati per gestire parcheggi, dimensioni delle unità, ecc., ma questa politica segnala un approccio creativo per aggiungere alloggi e rivitalizzare aree sottoutilizzate.
Incentivi per alloggi a prezzi accessibili (Honolulu Bill 3): A livello di contea, il sindaco di Honolulu Rick Blangiardi ha firmato il Bill 3 (2024) che rafforza gli incentivi per lo sviluppo di alloggi in affitto a prezzi accessibili sachihawaii.com. Espande le esenzioni fiscali sugli immobili e annulla alcune tasse per i progetti qualificati (quelli che riservano unità per affittuari a basso reddito). Il disegno di legge semplifica anche l’elaborazione dei permessi per questi progetti (puntando a tempi di risposta di 90 giorni). L’obiettivo è incoraggiare i costruttori privati a realizzare più workforce housing. Dato l’alto costo delle costruzioni alle Hawaii, questi incentivi sono considerati necessari per rendere i progetti sostenibili. Di conseguenza, sono stati annunciati alcuni nuovi progetti di affitto per redditi bassi e “gap income” per l’area urbana di Honolulu e West Oʻahu, spesso tramite partenariati pubblico-privati.
Proposta di tassa sulle “case vuote”: Nel 2024, i consiglieri comunali di Honolulu hanno presentato il Bill 46 per istituire una tassa sulle case vuote – un’imposta sulle proprietà residenziali che restano vuote per più di metà anno honolulucitycouncil.org. Questo modello si ispira alla tassa di Vancouver, con l’obiettivo di spingere gli investitori che lasciano le unità vuote ad affittarle, oppure a pagare una tassa che finanzia programmi per l’alloggio. L’idea è controversa tra i proprietari, ma i sostenitori affermano che le circa 34.000 unità abitative vuote di Honolulu (alcune sono case vacanza o investimenti) rappresentano una risorsa da sfruttare per l’alloggio locale. Al 2025, questa misura è ancora in discussione; se verrà approvata, potrebbe aumentare leggermente l’offerta di affitti a lungo termine e generare entrate per l’edilizia popolare. È un segnale che le Hawaii stanno considerando misure più forti per affrontare le case vuote e la speculazione.
Regolamentazioni sugli affitti a breve termine: Un importante cambiamento normativo è stata l’Ordinanza 22-7 (Bill 41) approvata nel 2022, entrata pienamente in vigore nel 2023. Questa ordinanza vieta gli affitti a breve termine (soggiorni inferiori a 90 giorni) nella maggior parte delle aree residenziali di Oʻahu, ad eccezione delle zone turistiche designate (come alcune parti di Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Ha inoltre aumentato i controlli e le multe per gli affitti vacanza illegali. L’impatto è stato immediato: migliaia di unità Airbnb/VRBO sono state chiuse o convertite in affitti a lungo termine. L’ordinanza è stata contestata in tribunale ma in gran parte confermata (con una modifica che ha permesso affitti di 30 giorni durante il contenzioso, ora probabilmente in aumento a 90 giorni a breve). L’obiettivo della politica è restituire le abitazioni ai residenti e ridurre l’impatto dei visitatori nei quartieri. Per il mercato immobiliare, significa che gli immobili fuori dalle zone turistiche hanno perso il potenziale di reddito da affitti a breve termine, il che potrebbe attenuare il valore di condomini o case che venivano commercializzati come affitti vacanza. Al contrario, le proprietà all’interno delle zone turistiche (come i condotel a Waikiki) sono diventate più preziose poiché detengono quasi il monopolio sugli affitti vacanza legali. La città continua con controlli attivi e questa politica sembra destinata a rimanere, rimodellando il calcolo degli investimenti per molte proprietà residenziali.
Iniziative di zonizzazione e upzoning: La Città e Contea di Honolulu sta aggiornando il suo Piano Generale di Oʻahu e i piani di TOD di quartiere. Le aree intorno alle nuove stazioni ferroviarie hanno visto cambiamenti di zonizzazione verso una maggiore densità. Ad esempio, intorno alle stazioni di Kalihi e Iwilei, la città sta incentivando appartamenti di media altezza e uso misto. In quartieri come Ala Moana, uno speciale Piano TOD di Ala Moana consente grattacieli in cambio di benefici per la comunità. Kakaʻako, che è sotto la giurisdizione della Hawaii Community Development Authority (HCDA), continua ad approvare nuove torri secondo il suo master plan. Nel frattempo, si registrano alcune resistenze comunitarie in aree come Windward Oʻahu o la North Shore, dove i residenti si oppongono a qualsiasi cambiamento di zonizzazione che possa aumentare lo sviluppo. A East Honolulu, ad esempio, c’era una proposta per consentire alcuni appartamenti in determinate zone commerciali (per creare alloggi), ma ha incontrato resistenza. Il modello è: il nucleo urbano e l’Ovest di Oʻahu sono destinati alla crescita, mentre le aree rurali e suburbane consolidate restano protette dalla zonizzazione. Con l’aumento delle esigenze abitative, ci si può aspettare ulteriori dibattiti su come modificare la zonizzazione – inclusa la possibilità di aumentare i limiti di altezza o ridurre i requisiti di parcheggio – soprattutto nel clima di urgenza dovuto alla carenza di alloggi.
Infrastrutture e politiche climatiche: Nel 2025, lo stato e la città stanno anche integrando la resilienza climatica nelle regole di sviluppo. Ad esempio, le nuove regole di arretramento dalla costa (Act 16, 2020) richiedono che gli edifici siano più lontani dalla costa per tenere conto dell’innalzamento del livello del mare. Honolulu sta pianificando aggiornamenti infrastrutturali come miglioramenti alle fognature e una tassa per le acque piovane – questi possono influenzare i tempi e i costi di sviluppo. C’è anche la spinta statale per il turismo sostenibile: è stato introdotto un disegno di legge “Green Fee” per far pagare ai visitatori la conservazione ambientale e, sebbene non sia direttamente una politica immobiliare, il riconoscimento dell’impatto del turismo potrebbe influenzare le future approvazioni di sviluppi turistici o richiedere maggiori mitigazioni agli sviluppatori.

In sintesi, il panorama politico di Honolulu è in continua evoluzione per affrontare l’accessibilità e la sostenibilità abitativa. La tendenza è quella di incentivare la costruzione di nuove abitazioni (attraverso l’upzoning e incentivi) gestendo al contempo gli impatti del turismo e della proprietà da parte di non residenti. Per gli operatori del settore immobiliare, rimanere aggiornati su questi cambiamenti normativi è fondamentale: possono infatti modificare in modo significativo i valori delle proprietà e gli usi consentiti. Finora, misure come l’espansione delle ADU e l’upzoning nelle aree TOD indicano una posizione favorevole allo sviluppo per aumentare l’offerta, mentre provvedimenti come il divieto di affitti a breve termine e la possibile tassa sulle case sfitte segnalano la volontà di dare priorità all’uso abitativo locale. L’equilibrio tra questi fattori plasmerà il mercato immobiliare di Honolulu negli anni a venire.

Quartieri ad alte prestazioni & emergenti

Il panorama immobiliare di Honolulu è un mosaico di quartieri diversi, ognuno con le proprie tendenze. Ecco alcune delle zone più performanti e in ascesa al 2025:

Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Come già detto, Kakaʻako è in pieno boom di nuovi condomini di lusso, diventando il quartiere più dinamico in termini di sviluppo. È rapidamente diventato un indirizzo di prestigio per acquirenti di fascia alta che desiderano la comodità urbana – simile alla Manhattan di Honolulu o alla vita del centro di Miami. I condomini in edifici nuovi come Waiea, Anaha (completato pochi anni fa) e il futuro Kalae si vendono regolarmente per diversi milioni di dollari. La trasformazione dell’area (nuovi supermercati, parchi, installazioni artistiche) l’ha resa molto desiderabile. Di conseguenza, Kakaʻako ha registrato una forte crescita dei prezzi nell’ultimo decennio e continua a superare molti altri quartieri sia per crescita dei prezzi che per volume di vendite. L’adiacente Ala Moana, con condomini leggermente più datati e il centro commerciale, sta anch’essa vivendo un rinnovato interesse, soprattutto con la futura fermata della linea ferroviaria. Prospettive di investimento: Positive, anche se principalmente limitate al mercato dei condomini; è un rifugio per acquirenti e investitori facoltosi, con alcune unità utilizzate come pieds-à-terre o affittate a lungo termine a inquilini benestanti.
Waikiki: Waikiki è il cuore turistico di Honolulu e un mercato unico per i condomini. Presenta un mix di condotel, condomini residenziali e residenze alberghiere di lusso (come il Ritz-Carlton Waikiki). Il mercato immobiliare di Waikiki ha performato bene prima della pandemia grazie al potenziale reddito degli affitti turistici. Con le nuove regole, Waikiki è una delle poche zone dove gli affitti a breve termine sono ancora legali, quindi alcuni edifici (quelli in zona resort) restano punti caldi per gli investimenti. Le prestazioni immobiliari qui variano: i condomini di lusso come Trump Tower Waikiki o Ritz-Carlton hanno mantenuto valori elevati (con acquirenti internazionali molto interessati), mentre alcuni vecchi appartamenti walk-up sono rimasti stagnanti. Il fascino di Waikiki resiste – è a pochi passi da spiagge famose, ristoranti e intrattenimento. Con la ripresa del turismo, i rendimenti degli affitti per i condomini vacanza legali stanno nuovamente aumentando. Pertanto, Waikiki rimane un “classico intramontabile” per gli investitori, anche se i potenziali acquirenti devono essere esperti su quali edifici consentano quali usi.
Kahala & Diamond Head (East Honolulu): Questa è la classica enclave residenziale di lusso di Honolulu – nota per le sue ville fronte mare e le strade tranquille. Kahala in particolare è come la Beverly Hills di Oʻahu. Negli ultimi anni ha visto un aumento delle vendite ultra-lusso (con diverse transazioni oltre i 10 milioni di dollari, e la vendita record di 65 milioni di dollari nel 2025 su hicentral.com che sottolinea davvero il suo status d’élite). Il mercato di Kahala è molto limitato nell’offerta; solo poche case vengono vendute ogni anno. I prezzi sono ai massimi storici (la mediana spesso tra 2 e 4 milioni di dollari per case non fronte mare, mentre quelle fronte mare facilmente superano i 10 milioni). Anche le zone di Diamond Head e Black Point sono di altissimo livello. Questi quartieri hanno prestazioni costanti – raramente “scendono” di valore in modo significativo, anche nei periodi di crisi, grazie al loro prestigio e alla scarsità. Per gli investitori, si tratta tipicamente di acquisti a lungo termine o ereditari (i rendimenti da affitto sono bassi poiché non si può affittare una casa da 5 milioni a un canone proporzionalmente alto, ma l’apprezzamento e il prestigio ne guidano il valore). Li classifichiamo come i migliori in termini di mantenimento del valore e prezzi premium, anche se non sono “emergenti” poiché già ben affermati.
Hawaiʻi Kai (East Honolulu): Una comunità costiera suburbana, Hawaii Kai è costantemente classificata come una delle zone familiari più desiderabili. Buone scuole, case fronte marina e servizi commerciali la rendono popolare tra i professionisti locali e gli ufficiali militari. È “performante” nel senso che l’offerta è limitata (è una zona pianificata e finita) e la domanda è costante, quindi i prezzi aumentano regolarmente. Le case unifamiliari qui hanno una mediana di circa 1,3–1,5 milioni di dollari, e i townhome tra 700.000 e 1 milione. Gli investitori apprezzano Hawaii Kai per gli inquilini a lungo termine (è un po’ lontana dal centro, quindi meno attraente per i turisti, più per i residenti). Non sono previsti grandi nuovi sviluppi (dato che Hawaii Kai è praticamente completata), il che fa ben sperare per il valore delle proprietà esistenti.
Mililani (Central Oʻahu): Mililani, inclusa Mililani Mauka, è una comunità pianificata nota per l’atmosfera familiare, le scuole di qualità e la relativa accessibilità (rispetto a Honolulu città). È stato un quartiere top per volume di vendite per anni – molte famiglie militari comprano o affittano qui grazie alla vicinanza alle basi. Il mercato di Mililani è solido; anche nel rallentamento del 2023, le case di Mililani si sono vendute bene se prezzate correttamente. La zona è un po’ più lontana dalla città, ma offre un clima più fresco (in collina) e comfort suburbano. Non è esattamente “emergente” (è popolare dagli anni ’80), ma è costantemente una delle migliori di Oʻahu in termini di domanda. Con nuovi centri di lavoro come Konēwai (centro operativo della metropolitana di Honolulu) non lontani, e la futura metropolitana non troppo distante (la seconda fase della metropolitana di Honolulu arriva quasi al confine di Mililani presso il Leeward Community College/Pearl Highlands con parcheggio di interscambio), la connettività migliorerà. Ci si aspetta che Mililani continui a essere un top performer nel mercato di fascia media, attraente sia per acquirenti locali che della terraferma in cerca di un vero “quartiere”.
Ewa Plain & Kapolei (Ovest di Oʻahu): Questa regione rappresenta la nuova frontiera della crescita di Oʻahu. Nell’ultimo decennio, decine di migliaia di persone si sono trasferite qui per le nuove abitazioni. Kapolei, in particolare, viene promossa come la “Seconda Città” di Oʻahu, con un proprio centro, uffici governativi, centri commerciali e la linea ferroviaria. Per un certo periodo, gli investitori hanno evitato la zona a causa del lungo tragitto verso la città, ma con l’aumento dei posti di lavoro e l’apertura parziale della ferrovia, l’interesse è cresciuto. I prezzi delle case a Kapolei/Ewa sono inferiori rispetto a Honolulu (prezzo mediano di una casa ~$900K nel 2025 contro $1,1M sull’intera isola), rendendola attraente per i primi acquirenti e per gli investitori in cerca di costruzioni più recenti. Quartieri come Ocean Pointe, Hoakalei e Kapolei-Mehana offrono molte nuove costruzioni e sono stati tra i più venduti. Un’avvertenza per la zona: come si vede dai dati sull’inventario, Ewa ha avuto un’impennata di annunci nel 2024–25 hicentral.com, suggerendo un leggero eccesso di offerta poiché molte case simili sono state messe sul mercato contemporaneamente. Ma a lungo termine, con la crescita (o anche solo la redistribuzione) della popolazione di Oʻahu, l’Ovest di Oʻahu sarà dove si concentrerà la maggior parte della nuova offerta – quindi è “emergente” nel senso che sta diventando sempre più importante. Per gli investitori, le case unifamiliari in affitto qui possono andare bene con le famiglie (soprattutto militari con la base vicina a Schofield e Hickam tramite H-1/H-2). Inoltre, la crescita del settore retail di Kapolei e forse un futuro campus universitario (UH West Oʻahu è in espansione) significano che sta diventando una città autosufficiente, il che dovrebbe aumentare la domanda.
Kalihi–Palama & Iwilei (Honolulu Urbana): Questi sono quartieri più vecchi appena a ovest del centro che storicamente sono stati aree operaie e industriali. Sono emergenti nel senso che la Città ha grandi progetti per loro nell’ambito dello sviluppo orientato al transito (la linea ferroviaria passa di qui con diverse stazioni). Si parla di progetti a uso misto, edilizia abitativa accessibile e persino del trasferimento dell’Oʻahu Community Correctional Center (il carcere) per liberare terreno per lo sviluppo a Kalihi. Alcuni sviluppatori stanno assemblando lotti in queste aree scommettendo su una ripresa. I valori immobiliari attuali sono relativamente bassi, quindi c’è potenziale di rivalutazione se avverrà la riqualificazione. È una strategia a lungo termine, con necessari miglioramenti infrastrutturali, ma entro il 2030 potremmo vedere una trasformazione significativa di Kalihi (simile a quanto accaduto a Kakaʻako negli anni 2010).
North Shore & zone “Lifestyle” di Windward: Il North Shore di Oʻahu (Haleʻiwa, Pupukea) e la costa Windward (Kailua, Kāneʻohe) restano molto desiderate per lo stile di vita – città del surf e comunità tranquille. Kailua in particolare ha visto forti aumenti di prezzo durante la pandemia (paradiso per lavoratori da remoto). Questi mercati si sono leggermente raffreddati (meno guerre di offerte ora), ma restano tra i più costosi di Oʻahu fuori Honolulu. Il prezzo mediano di una casa a Kailua supera regolarmente $1,3M e l’inventario rimane limitato perché non possono davvero esserci nuovi sviluppi (la resistenza della comunità è forte). Queste aree sono “top-performing” in termini di desiderabilità a lungo termine – le proprietà mantengono valore e spesso aumentano. Non sono “emergenti” (sono da tempo zone di pregio) ma vale la pena menzionarle perché spesso superano le tendenze generali del mercato (la crescita dei prezzi di Kailua ha superato la media di Honolulu in molti anni recenti).

In conclusione, i vincitori del mercato immobiliare di Honolulu includono sia i nuovi hotspot urbani (Kakaʻako) sia le località di lusso e familiari già affermate (Kahala, Mililani, ecc.). Per chi cerca di investire o trasferirsi, le opzioni spaziano da condomini ultra-moderni a case suburbane, ciascuna con diversi profili di rischio/ricompensa. È anche evidente che i piani di transito e sviluppo stanno valorizzando alcuni quartieri (aree collegate alla ferrovia, comunità di West Oʻahu) come le prossime zone da tenere d’occhio. Monitorare le infrastrutture (come la ferrovia, nuove autostrade) e dove governo o sviluppatori stanno concentrando gli sforzi può dare indicazioni sui quartieri “emergenti” di domani.

Previsioni e proiezioni degli esperti fino al 2030

Cosa riserva il futuro per il mercato immobiliare di Honolulu? Le previsioni per il resto degli anni 2020 suggeriscono un periodo di crescita moderata, sostenuta dal perenne squilibrio tra domanda e offerta delle Hawaii. Ecco alcune proiezioni chiave e aspettative degli esperti:

Traiettoria dei prezzi delle case: Dopo la vertiginosa ascesa dei primi anni 2020 (e una breve correzione nel 2023), i prezzi delle case a Honolulu dovrebbero crescere a un ritmo moderato fino al 2030. Diversi analisti immobiliari prevedono che i prezzi medi delle case a Oʻahu aumenteranno di circa 1%–3% all’anno nella seconda metà del decennio luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Questo porterebbe il prezzo mediano delle case unifamiliari nella contea di Honolulu intorno a 1,3–1,4 milioni di dollari entro il 2030 (da circa 1,1 milioni nel 2025), e i prezzi mediani dei condomini forse intorno a 550–600 mila dollari (da 515 mila nel 2024 hicentral.com). Queste sono ovviamente stime – i risultati effettivi dipenderanno dai tassi d’interesse e dalle forze economiche – ma il consenso è per una crescita lenta piuttosto che un altro boom. Un motivo: i tassi d’interesse non dovrebbero tornare ai livelli ultra-bassi che hanno alimentato il picco del 2021, quindi il potere d’acquisto degli acquirenti sarà limitato. Tuttavia, la scarsa disponibilità di immobili e gli alti costi di costruzione fungono da base per i prezzi. Anche se la domanda dovesse diminuire, la carenza di alloggi alle Hawaii impedisce qualsiasi eccesso di offerta. Infatti, il Dipartimento per gli Affari Economici, lo Sviluppo e il Turismo delle Hawaii (DBEDT) prevede che la contea di Honolulu avrà bisogno di circa 13.500–24.000 nuove unità abitative entro il 2035 (a seconda delle tendenze demografiche) per soddisfare la domanda files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Questo equivale a circa 1.300–2.400 unità all’anno necessarie – un ritmo di costruzione che storicamente fatichiamo a raggiungere. Questo deficit suggerisce che le abitazioni rimarranno scarse, sostenendo i valori.
Prospettive per Affitti e Rendimenti: I canoni di locazione a Honolulu probabilmente continueranno a salire gradualmente, soprattutto se l’acquisto di una casa resterà fuori portata per molti. Entro il 2030, un bilocale che oggi si affitta a $2.300 potrebbe arrivare a $2.700–$2.800 (supponendo aumenti annui di circa il 2%). Pur non essendo un grande balzo, questo aggrava il problema dell’accessibilità. La Honolulu Board of Realtors e UHERO prevedono che i tassi di sfitto resteranno bassi, e qualsiasi nuova offerta (da ADU o nuovi affitti) sarà assorbita dalla domanda latente. Quindi, dal punto di vista di un investitore, gli immobili a reddito dovrebbero continuare a garantire entrate stabili, e forse rendimenti leggermente migliori se si acquista ai prezzi attuali e si blocca un tasso (se i tassi d’interesse si stabilizzano o scendono tra qualche anno, una rifinanziamento potrebbe migliorare il flusso di cassa). Un altro fattore: entro il 2030 la grande coorte dei millennial sarà più avanti negli anni della formazione familiare, il che potrebbe aumentare la formazione di nuovi nuclei (positivo per la domanda abitativa) – anche se in parte compensato da alcuni millennial locali che lasciano le Hawaii per i costi. Nel complesso, la crescita degli affitti seguirà l’inflazione se non leggermente di più, e Honolulu probabilmente resterà tra i 5 mercati di affitti più costosi degli Stati Uniti.
Previsioni per il Settore Commerciale: La domanda di spazi ufficio dovrebbe rimanere stabile o in leggero calo mentre il lavoro ibrido persiste. Colliers prevede che il tasso di sfitto degli uffici a Honolulu potrebbe aggirarsi tra il 10% e il 15% nei prossimi anni – molto meglio rispetto alle città della terraferma, ma senza un forte restringimento. Potremmo vedere un equilibrio con alcuni edifici più vecchi tolti dal mercato per conversione e aziende che ottimizzano la propria presenza. Il settore retail dovrebbe restare solido finché turismo e consumi locali rimarranno sani. Gli affitti retail alle Hawaii potrebbero aumentare moderatamente e i tassi di sfitto restare bassi (~5% o meno) fino al 2030, salvo una grande recessione. Lo sviluppo retail sarà concentrato soprattutto su centri di quartiere nelle aree in crescita (West Oʻahu, forse nuovi spazi retail nei progetti TOD). Il settore industriale è quasi saturo – anche entro il 2030, a meno che non venga sviluppato un nuovo parco industriale (che richiederebbe volontà politica per la riconversione dei terreni), i tassi di sfitto resteranno bassissimi. Quindi gli affitti industriali probabilmente saranno molto più alti nel 2030 (inflazione più scarsità potrebbero facilmente portarli al 20-30% sopra i livelli attuali). Per quanto riguarda gli hotel, le previsioni sono positive: entro il 2030 si prevede che il turismo alle Hawaii si sarà pienamente ripreso e crescerà oltre i livelli record del 2019. Le previsioni ufficiali dello stato prevedono che gli arrivi di visitatori aumenteranno di qualche punto percentuale ogni anno, superando i 10 milioni annui verso la fine del decennio. Questo manterrà alta l’occupazione alberghiera e potrebbe giustificare nuovi progetti alberghieri (o l’espansione di quelli esistenti). I valori degli hotel dovrebbero apprezzarsi di conseguenza, soprattutto perché gli investitori istituzionali vedono sempre più le destinazioni leisure come le Hawaii come investimenti stabili.
Sentimento degli investitori: Un sondaggio tra esperti immobiliari locali e il Pacific Asia Center for Entrepreneurship indica un ottimismo generale sul fatto che il mercato immobiliare delle Hawaii supererà l’inflazione ma non vedrà una crescita da bolla nei prossimi 5 anni. L’economia delle Hawaii è su una traiettoria di crescita moderata (~1,5–2% di crescita del PIL) brevitas.com, che sostiene il mercato immobiliare ma non indica un surriscaldamento. Non è previsto alcun crollo – in particolare, i fattori che spesso precedono i crolli (eccesso di offerta, leva speculativa, ecc.) sono in gran parte assenti alle Hawaii in questo momento. Gli standard di concessione dei prestiti rimangono solidi e la costruzione è limitata. Inoltre, molti proprietari hanno tassi ipotecari bassi bloccati, quindi non sono venditori forzati. Si potrebbe vedere uno scenario di plateau se i tassi di interesse restano alti: le vendite rallentano e i prezzi si appiattiscono per alcuni anni (come è probabilmente accaduto nel 2018–2019). Ma cali significativi dei prezzi sembrano improbabili a meno che non si verifichi uno shock esterno grave (ad esempio, una crisi geopolitica che blocchi i viaggi, o un forte aumento dei tassi d’interesse oltre ogni previsione).
Prospettiva storica: Storicamente, il mercato immobiliare delle Hawaii si muove in cicli grossomodo paralleli a quelli degli Stati Uniti, ma con oscillazioni più lievi (a parte lo scoppio della bolla giapponese degli anni ’90 che portò a una stagnazione decennale alle Hawaii). Ad esempio, dopo la crisi finanziaria globale del 2008, i prezzi a Honolulu sono scesi solo di circa il 10–15% e si sono ripresi entro il 2013, mentre molti mercati statunitensi sono crollati di oltre il 30%. Negli anni ’90, le Hawaii hanno vissuto una lunga fase di stagnazione (~1991–2000) a causa dell’esodo degli investimenti giapponesi. Potrebbe accadere qualcosa di simile entro il 2030? L’influenza del Giappone oggi è minore e la domanda proveniente dagli Stati Uniti continentali è più cruciale. A meno che non si verifichi un calo importante e duraturo dell’attrattiva (che potrebbe accadere solo se, ad esempio, il cambiamento climatico colpisse gravemente le isole o se il lavoro da remoto riducesse drasticamente il desiderio di seconde case qui), il mercato immobiliare di Honolulu dovrebbe evitare oscillazioni drastiche. Anzi, clima e sostenibilità potrebbero iniziare a influenzare il valore entro il 2030: le proprietà in zone sicure (elevate rispetto alle zone alluvionali) potrebbero ottenere un premio rispetto a quelle nelle aree costiere vulnerabili, man mano che cresce la consapevolezza. Tuttavia, questi effetti saranno probabilmente graduali.
Popolazione e domanda abitativa: Le proiezioni demografiche delle Hawaii sono relativamente stabili: lo stato conta circa 1,42–1,45 milioni di persone negli ultimi 5 anni. La previsione del DBEDT suggerisce una crescita lenta in futuro (forse raggiungendo ~1,5 milioni entro il 2030 a livello statale, principalmente su Oʻahu) brevitas.com. Anche con una popolazione stabile, alle Hawaii c’è un deficit di unità abitative perché la dimensione media delle famiglie si sta riducendo e molti giovani adulti locali vivono con i genitori a causa della mancanza di alloggi. Quindi, anche una popolazione stabile genera nuova domanda abitativa (tramite la formazione di nuovi nuclei familiari). Lo studio sulla domanda abitativa per il 2025-2035 indica che Honolulu ha bisogno in media di 1.874 nuove unità all’anno (valore medio degli scenari) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, che è superiore a quanto si sta costruendo attualmente. Se le politiche riusciranno ad aumentare la costruzione (ad esempio iniziando a costruire 1.500 unità/anno contro le ~1.000 attuali), ciò potrebbe lentamente ridurre la pressione sui prezzi. Ma se ciò non accade, la situazione resterà critica. Lo scenario più probabile è una via di mezzo: un certo aumento della produzione abitativa grazie alle nuove leggi, ma non un boom. Pertanto, entro il 2030 ci aspettiamo che Honolulu sarà ancora un mercato costoso e con offerta limitata, anche se si spera con un po’ più di disponibilità e opzioni rispetto a oggi.

In sintesi: Fino al 2030, gli esperti prevedono stabilità continua e crescita graduale per il mercato immobiliare di Honolulu. Si tratta di un mercato caratterizzato da resilienza – protetto dalla scarsità di terra e dall’attrattiva globale. Anche se probabilmente non vedremo aumenti a doppia cifra come all’inizio del 2022, i proprietari possono ragionevolmente aspettarsi che i loro immobili si apprezzino moderatamente nel tempo, e gli investitori possono contare su una domanda costante per spazi in affitto e commerciali. Per i decisori politici, la sfida sarà gestire questa crescita in modo che favorisca i residenti (più alloggi accessibili) mantenendo la forza del mercato. Se le tendenze attuali continueranno, entro il 2030 Honolulu rimarrà uno dei luoghi più desiderabili (e costosi) degli Stati Uniti in cui vivere, con immobili che manterranno valori premium che riflettono la sua economia e stile di vita insulare unici. Come ha detto un economista locale, il mercato immobiliare delle Hawaii non è una montagna russa – è più come una salita costante su Diamond Head: a tratti ripida, a tratti pianeggiante, ma sempre con solide fondamenta sotto. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Fonti:

Honolulu Board of REALTORS® – Rapporti mensili di mercato (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
Honolulu Board of REALTORS® – Dati storici sulle vendite hicentral.com hicentral.com
Zillow Research – Statistiche del mercato immobiliare di Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
Dipartimento di Business, Sviluppo Economico e Turismo delle Hawaii (DBEDT) – Rapporti su turismo e abitazioni dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
Hawaiʻi Public Radio – Intervista sul mercato degli uffici, Colliers (ago 2025) hawaiipublicradio.org
Colliers & CBRE – Highlights del mercato commerciale di Oʻahu (2024) colliers.com brevitas.com
Brevitas – Prospettive del mercato immobiliare commerciale delle Hawaii (2025) brevitas.com brevitas.com
Affitti tramite agenzia – Previsioni del mercato degli affitti a Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
Hawaiʻi Appleseed – Aggiornamento legislativo sull’edilizia abitativa accessibile (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
Luxury Big Island (Harold Clarke) – Previsioni del mercato immobiliare delle Hawaii 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Mercato immobiliare di Honolulu 2025: prezzi record, nuovi sviluppi e previsioni per il 2030

Fatti e cifre chiave

Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025

Tendenze degli immobili commerciali (uffici, retail, ospitalità)

Mercato degli uffici: Aumento dell’occupazione, riuso adattivo

Retail & Industrial: Vacanza Retail Ridotta, Domanda Industriale in Forte Crescita

Ospitalità & Proprietà alberghiere: Il turismo si riaccende

Panoramica del mercato degli affitti

Nuovi sviluppi e progetti in arrivo

Opportunità e rischi di investimento

Aggiornamenti su zonizzazione e politiche governative

Quartieri ad alte prestazioni & emergenti

Previsioni e proiezioni degli esperti fino al 2030

Roman Bednarski

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