Mercato immobiliare di Columbus 2025: prezzi delle case in crescita, grandi progetti e previsioni sorprendenti

Settembre 15, 2025
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Columbus Real Estate Market 2025: Booming Home Prices, Big Projects & Surprising Forecasts

Dati e punti salienti chiave

  • I prezzi delle case continuano a salire: Il prezzo mediano di vendita delle case a Columbus ha raggiunto circa $350.000 a metà 2025, in aumento di circa il 4–5% anno su anno columbusrealtors.com. Gli esperti prevedono che i valori aumenteranno di un altro 4–6% nel 2025 – superando la media nazionale capitalcityrei.com. Nessun crollo all’orizzonte; invece, si prevede una crescita moderata nei prossimi anni.
  • L’offerta si sta allentando (ma resta limitata): L’offerta di case attive è aumentata di circa il 20–30% nel 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, raggiungendo il livello più alto dal 2016 thecolumbusteam.com. Tra giugno e luglio 2025 c’erano circa 5.600 case in vendita, pari a circa 2,3 mesi di offerta – ancora un mercato favorevole ai venditori (equilibrato = 5–6 mesi) thecolumbusteam.com. Le case restano un po’ più a lungo sul mercato (mediana ~25–27 giorni contro 22 giorni l’anno scorso) thecolumbusteam.com, ma le offerte ben prezzate si vendono ancora rapidamente.
  • Affitti in aumento e basse disponibilità: L’affitto medio di un appartamento a Columbus è di circa $1.350 (in aumento di quasi $500 dal 2019) rent.com. Solo circa il 5% degli annunci ora è sotto i $1.000, contro il 13% di un anno fa rent.com rent.com. I tassi di disponibilità si aggirano intorno al 5% per gli affitti – vicino ai minimi storici – poiché la nuova offerta fatica a tenere il passo con la domanda colliers.com. Quasi la metà degli inquilini è gravata dai costi, portando l’accessibilità in primo piano rent.com.
  • Prospettive miste per il commerciale: Le disponibilità negli uffici intorno al 20–22% restano elevate dopo la pandemia cbre.com, soprattutto in centro (~22%+). Tuttavia, il secondo trimestre 2025 ha mostrato segnali di stabilizzazione – la disponibilità è scesa al 20,7% con assorbimento positivo grazie a grandi inquilini (es. OhioHealth) che hanno occupato spazi lasciati liberi cbre.com. Il settore immobiliare industriale è in forte crescita, con la disponibilità scesa a 8,2% (Q2 2025) dopo un picco l’anno scorso cushmanwakefield.com, grazie alla crescita logistica di Columbus. Il retail è in piena espansione – la disponibilità ha raggiunto un minimo storico di circa 3,9% matthews.com, con sobborghi popolari come Polaris che vedono una disponibilità inferiore al 2,5% matthews.com. Le nuove costruzioni retail sono minime, mantenendo alta la domanda e facendo salire gli affitti di circa il 2% matthews.com matthews.com.
  • Quartieri alla moda e gemme nascoste: I sobborghi benestanti (Dublin, Powell, New Albany, Bexley, ecc.) vantano prezzi medi delle case >$600K thecolumbusteam.com, e Bexley è stato nominato uno dei 10 CAP più “caldi” degli Stati Uniti per il 2025 thecolumbusteam.com. Nel frattempo, le zone emergenti stanno registrando enormi guadagni: ad esempio, South Central Hilltop (43223) ha visto una crescita annua del valore delle case di circa il 18% dal 2016 brightinvestor.com, e Northeast Columbus (43219) registra una media di ~15% di crescita annua brightinvestor.com poiché gli acquirenti cercano soluzioni più accessibili. I quartieri appena fuori dall’anello I-270 – come Grove City, Groveport, Newark – offrono prezzi medi sotto i $300K con una forte attività di vendita thecolumbusteam.com.
  • Boom economico che alimenta la domanda: La regione di Columbus aggiunge circa 10.000 residenti all’anno, alimentando la domanda abitativa spectrumnews1.com. La disoccupazione è bassa (~4%) matthews.com e la crescita dell’occupazione è robusta – dal 2021, quasi 195 aziende si sono espanse o trasferite nell’Ohio centrale, portando 28.000 nuovi posti di lavoro e oltre 38 miliardi di dollari di investimenti columbusregion.com. Grandi progetti (fabbrica di chip Intel da 20 miliardi di dollari, impianti EV Honda-LG, data center Google/Facebook) promettono migliaia di nuovi posti di lavoro, alimentando la domanda abitativa e commerciale per gli anni a venire capitalcityrei.com.
  • Infrastrutture e mosse politiche: Columbus è stata classificata #1 negli Stati Uniti per crescita + infrastrutture nel 2025 columbusregion.com, mentre gli sforzi pubblico-privati assicurano fondi federali per autostrade, trasporti (linee BRT LinkUS), un nuovo terminal aeroportuale e altro ancora columbusregion.com. I leader della città stanno affrontando la carenza di alloggi riformando i codici urbanistici per consentire approvazioni di sviluppo più rapide rent.com e destinando finanziamenti senza precedenti all’accessibilità (gli elettori hanno approvato un bond per l’edilizia abitativa da 200 milioni di dollari nel 2022, e un nuovo bond da 500 milioni di dollari è in discussione) 10tv.com. I tassi di interesse restano una variabile imprevedibile – circa il 7% all’inizio del 2025 columbusrealtors.com – ma anche una discesa al 6% potrebbe permettere a migliaia di acquirenti di Columbus di entrare nel mercato columbusrealtors.com.

Il mercato immobiliare di Columbus sta beneficiando di forti venti economici favorevoli nel 2025. Di seguito, analizziamo ogni settore – residenziale, commerciale, affitti, hotspot per investimenti – e condividiamo le proiezioni degli esperti per i prossimi 3–5 anni.

Tendenze del mercato immobiliare residenziale a Columbus

Vendite e Prezzi delle Case: Il mercato immobiliare di Columbus rimane notevolmente resiliente e in crescita. I dati della metà del 2025 mostrano sia le vendite che i prezzi in aumento. A giugno 2025, le vendite di case nell’Ohio centrale sono aumentate del 11% rispetto all’anno precedente columbusrealtors.com mentre gli acquirenti sono tornati sul mercato, nonostante i tassi di interesse più alti. Il prezzo mediano di vendita ha raggiunto i $350.000 – in aumento del 4,5% rispetto all’anno precedente columbusrealtors.com – e a luglio era intorno ai $342.000 (circa $18.000 in più rispetto a luglio 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Dall’inizio dell’anno, i prezzi sono circa il 3% più alti rispetto all’anno scorso columbusrealtors.com. In breve, i valori delle case continuano a salire, anche se a un ritmo più moderato rispetto alla frenesia del 2020–2022.

Inventario e giorni sul mercato: Dopo anni di inventario estremamente ridotto, Columbus ha finalmente visto un aumento delle inserzioni. Le inserzioni attive a metà 2025 erano superiori del 20–30% rispetto all’anno precedente thecolumbusteam.com, raggiungendo livelli che non si vedevano dal 2016. A giugno 2025 c’erano circa 5.188 case sul mercato (33% in più su base annua) columbusrealtors.com, e a luglio erano oltre 5.600 le case in vendita thecolumbusteam.com. Questa crescita dell’inventario sta dando agli acquirenti un po’ più di respiro: i giorni mediani sul mercato sono saliti a circa 25–27 giorni nell’estate 2025, rispetto a circa 22 giorni nel 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Ci sono circa 2,3 mesi di offerta – ancora ben al di sotto di un mercato equilibrato di 5–6 mesi thecolumbusteam.com, quindi i venditori mantengono il vantaggio nel complesso. Le case ben prezzate e in buone condizioni continuano ad attirare più offerte, anche se ora i venditori devono essere più realistici sui prezzi poiché gli acquirenti hanno più opzioni thecolumbusteam.com.

Impatto dei tassi ipotecari: L’aumento dei tassi ipotecari è stato un ostacolo, ma il mercato si sta adattando. Il tasso fisso medio a 30 anni si è aggirato intorno al 7% all’inizio del 2025 columbusrealtors.com. Questo ha raffreddato l’attività lo scorso inverno – le vendite di gennaio 2025 sono state le più basse per un mese di gennaio dal 2015 columbusrealtors.com – eppure gli agenti immobiliari restano ottimisti. Se i tassi dovessero scendere, la domanda latente potrebbe esplodere. Infatti, la National Association of Realtors stima che una diminuzione dei tassi dal 7% al 6% permetterebbe a oltre 41.000 famiglie di Columbus in più di permettersi una casa al prezzo mediano, traducendosi potenzialmente in circa 4.100 vendite di case extra nell’anno successivo columbusrealtors.com. Gli esperti locali consigliano agli acquirenti di non cercare di prevedere il mercato. “Non aspettare che i tassi scendano – se sei pronto, compra la casa,” dice Allie Whitley, presidente di Ohio Realtors capitalcityrei.com. Molti si aspettano che i tassi si stabilizzino tra il 5,5% e il 6% entro la fine del 2025 columbusrealtors.com, il che migliorerebbe leggermente l’accessibilità.

Quartieri di spicco: Columbus è una città con submercati molto diversi tra loro, con alcuni dei quartieri più richiesti che raggiungono prezzi elevati mentre altri offrono occasioni relativamente convenienti. Quartieri prestigiosi come Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights e Upper Arlington registrano prezzi mediani ben superiori ai 600.000 dollari thecolumbusteam.com, grazie alle scuole di alto livello e al patrimonio immobiliare di pregio. Realtor.com ha persino classificato il CAP 43209 di Bexley come il 10° “Hottest ZIP Code” d’America per il 2025 in base alla domanda degli acquirenti thecolumbusteam.com. Al contrario, le zone più accessibili intorno alla cintura dell’I-270 stanno attirando sempre più attenzione da parte di acquirenti alla prima casa e investitori. Ad esempio, comunità come Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark e Marion hanno tutte registrato prezzi medi di vendita inferiori ai 300.000 dollari a luglio 2025 – eppure ognuna ha visto oltre 25 vendite di case in quel mese thecolumbusteam.com, a dimostrazione di una forte domanda per le fasce di prezzo più basse. Il distretto scolastico Columbus City Schools (che copre molti quartieri urbani) rimane anch’esso relativamente accessibile con un prezzo mediano di circa 270.000 dollari thecolumbusteam.com. Queste differenze di prezzo illustrano un mercato a due livelli: i sobborghi di fascia alta prosperano, ma si registra anche un boom nelle aree tradizionalmente di prezzo moderato, mentre gli acquirenti cercano soluzioni abitative accessibili.

Aree emergenti da tenere d’occhio: Alcuni quartieri di Columbus storicamente sottovalutati stanno rapidamente cambiando. South Central Hilltop (43223) – una zona a ovest un tempo nota per l’elevata povertà – ora è in forte crescita, con i valori delle case che sono aumentati del 18,5% annuo dal 2016 brightinvestor.com dopo nuovi investimenti nella comunità. Franklinton, appena a ovest del centro, ha visto anch’esso una rinascita artistica e tecnologica, facendo salire i prezzi. Linden e alcune parti della Near East Side (come King-Lincoln) hanno piani di riqualificazione sostenuti dalla città che stanno attirando giovani acquirenti e sviluppatori. A nord-est, le zone intorno a Easton e all’aeroporto John Glenn (43219) mostrano grande potenziale – questa zona ha registrato una crescita dei prezzi del 15,7% annuo dal 2016 brightinvestor.com grazie a nuovi sviluppi a uso misto e poli occupazionali (logistica Rickenbacker, ecc.) che stanno sorgendo nelle vicinanze. Inoltre, le cittadine alla periferia in espansione di Columbus stanno vivendo un boom: Marysville (NO) e New Albany/Johnstown (NE) stanno crescendo grazie a grandi datori di lavoro (gli stabilimenti Honda, le future fabbriche di chip Intel), e le zone della Contea di Pickaway come Teays Valley hanno visto le vendite di case aumentare del 90% dopo l’annuncio di un importante progetto di produzione per la difesa columbusrealtors.com. Per investitori e acquirenti, il mercato di Columbus offre sia stabilità nelle aree centrali che una crescita esplosiva nelle zone emergenti.

Tendenze del mercato immobiliare commerciale (uffici, retail, industriale)

Settore uffici – Stabilizzazione graduale: Il mercato degli uffici di Columbus è in fase di ripresa dopo le interruzioni causate dalla pandemia. I tassi di sfitto rimangono elevati ma si stanno stabilizzando. Al secondo trimestre 2025, il tasso di sfitto complessivo degli uffici era circa 20,7% – in lieve calo rispetto ai picchi precedenti (~23–24% nel 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. In particolare, il centro di Columbus presenta un alto tasso di sfitto, superiore al 22%, poiché molte aziende sono passate al lavoro ibrido e le torri più vecchie faticano ad attrarre inquilini infabode.com. Tuttavia, i submercati suburbani stanno andando meglio. Zone come Polaris (nord) e Easton hanno attirato nuovi contratti di locazione, contribuendo a un assorbimento netto positivo di circa 185.000 piedi quadrati nel Q2 2025 cbre.com. Da segnalare che OhioHealth ha acquistato due grandi edifici per uffici vuoti (~160.000 piedi quadrati), riempiendoli immediatamente cbre.com. L’attività di locazione complessiva è aumentata a circa 451.000 piedi quadrati su 17 contratti principali nel trimestre, superando i volumi tipici cbre.com. I canoni richiesti sono in media di circa $22,23/piede quadrato (full-service) – in aumento di circa l’1,6% su base annua – con gli uffici suburbani di Classe B che guidano la crescita dei canoni cbre.com. Le nuove costruzioni sono limitate (solo quattro progetti di uffici in corso, circa il 63% già pre-locato) cbre.com, il che dovrebbe aiutare il mercato a riequilibrarsi. La tendenza è verso la flight-to-quality: gli uffici di Classe A hanno uno sfitto del 27% contro circa il 16% per la Classe B cbre.com, poiché gli inquilini si concentrano su spazi più nuovi e ricchi di servizi. Nei prossimi anni, si prevede un miglioramento moderato dell’occupazione degli uffici con l’espansione dell’economia – ma gli uffici più vecchi e mal posizionati potrebbero essere riconvertiti (alcuni edifici del centro sono candidati a conversione in appartamenti, dato l’elevato interesse residenziale).

Settore Retail – Domanda Elevata, Offerta Limitata: Il settore immobiliare retail a Columbus è un punto di forza, sostenuto dalla crescita della popolazione e dalla spesa dei consumatori. Il tasso di sfitto retail dell’area metropolitana ha raggiunto un minimo storico di circa il 3,9% a metà 2025 matthews.com, riflettendo una disponibilità storicamente limitata. Infatti, Columbus si colloca tra i primi 15 mercati statunitensi per performance del retail, con una solida crescita degli affitti (~2,2% su base annua) e praticamente nessun eccesso di offerta matthews.com matthews.com. Gli sviluppatori hanno rallentato – solo circa lo 0,2% dell’inventario retail è in costruzione (appena ~250.000 piedi quadrati in pipeline) matthews.com matthews.com – quindi le nuove consegne sono scarse. Questo ha mantenuto alta l’occupazione anche se alcune grandi catene hanno chiuso negozi. Nell’ultimo anno, Columbus ha visto i fallimenti di catene nazionali come Big Lots (con sede a Columbus), Joann’s e Party City, che hanno lasciato alcuni grandi spazi vuoti matthews.com. Tuttavia, il mercato si è dimostrato resiliente: inquilini più piccoli (ristoranti, servizi, negozi locali) hanno rapidamente riempito molti spazi inferiori a 5.000 piedi quadrati, con oltre 500.000 piedi quadrati affittati nel Q2 2025 solo matthews.com. I centri commerciali di Classe A & B sono altamente competitivi – i proprietari spesso ricevono più offerte per gli spazi migliori. L’unica debolezza è nelle proprietà di Classe C (vecchi strip mall in aree meno pregiate), che rappresentano circa il 40% degli spazi sfitti e vengono affittati più lentamente a causa della disposizione datata matthews.com.

Geograficamente, i sobborghi di Columbus guidano il boom del retail. Sobborghi consolidati come Westerville, Hilliard e Upper Arlington vantano alcuni dei tassi di sfitto retail più bassi, grazie a popolazioni diurne in crescita e redditi elevati matthews.com. L’area di Polaris e il corridoio di Bethel Road, ad esempio, hanno una disponibilità inferiore al 2,5% – tra i submercati retail più stretti del Midwest matthews.com. Le nuove costruzioni retail tendono a essere progetti build-to-suit o parte di sviluppi a uso misto. Una recente apertura è stata un supermercato Kroger di 123.000 piedi quadrati a Jerome Village, nella Union County, che fa da ancoraggio a una grande nuova comunità pianificata matthews.com. Anche il volume complessivo delle vendite retail è in aumento: nel Q2 2025 si sono registrati circa 101 milioni di dollari in vendite di immobili retail, con gli investitori che hanno particolarmente favorito asset single-tenant net lease (fast food, farmacie, ecc.) e centri di quartiere completamente locati a cap rate nell’ordine del 6% medio matthews.com matthews.com. In sintesi – il mercato immobiliare retail di Columbus è solido e destinato a rimanere tale, poiché la limitata nuova offerta e la domanda costante sia da parte di retailer nazionali che locali mantengono occupazione e affitti su una traiettoria crescente.

Industriale & Logistica – Ancora in forte crescita: Il mercato industriale dell’Ohio centrale è in forte espansione negli ultimi anni e continua a crescere. Columbus è un hub logistico (a volte soprannominato “Crossroads of Ohio”), che attira magazzini, centri di distribuzione e ora anche manifattura high-tech. Dopo un boom edilizio, i tassi di sfitto industriale sono brevemente saliti intorno al 9,0% alla fine del 2024, ma la domanda ha recuperato – nel Q2 2025, il tasso di sfitto è sceso a 8,2% e la tendenza è in calo cushmanwakefield.com. Grandi nuovi impianti di aziende come Amazon, FedEx, Dollar Tree e altri sono stati rapidamente locati. L’assorbimento netto è rimasto positivo, riflettendo la necessità delle aziende di spazi per servire la crescente base di consumatori della regione. Con Columbus a un giorno di trasporto su gomma dal 60% della popolazione statunitense, le aziende continuano a investire in magazzini qui. Il pipeline di sviluppo resta attivo nei principali corridoi logistici (aree come quella dell’aeroporto di Rickenbacker, Groveport e ovest di Columbus/Hilliard). Detto ciò, i tassi di interesse più alti hanno leggermente raffreddato le costruzioni industriali speculative rispetto al ritmo frenetico del 2021–22. La crescita degli affitti per gli spazi industriali è robusta (cifre a una sola cifra medio-alta annualmente negli ultimi tempi) dato l’elevata competizione per strutture di distribuzione moderne.

Sviluppo a Uso Misto: Un’altra tendenza notevole è l’aumento dei progetti a uso misto che combinano uffici, abitazioni, negozi e intrattenimento – un modello esemplificato dal Arena District e Bridge Park a Dublino negli ultimi anni. Nel centro di Columbus, la riqualificazione della Scioto Peninsula è in corso e porterà nuove unità residenziali, spazi per uffici, un hotel e miglioramenti ai parchi adiacenti al museo COSI. Allo stesso modo, l’area dello Stadio Crew (Astor Park) viene trasformata con appartamenti e spazi commerciali. Questi poli a uso misto rispondono alle preferenze di giovani professionisti e pensionati per ambienti “live-work-play” pedonali. Il nucleo urbano di Columbus, dopo anni di attenzione agli uffici, sta ora assistendo a un cambiamento: la Downtown Commission ha incoraggiato le conversioni da ufficio a residenziale per alcune torri obsolete, al fine di creare più abitazioni e traffico pedonale dopo l’orario lavorativo. Con un tasso di occupazione residenziale in centro già intorno all’87% columbusceo.com, sono probabili nuovi progetti di appartamenti, che potrebbero vivacizzare ulteriormente il centro città e sostenere le attività commerciali e di ospitalità. Nel complesso, le prospettive per il settore immobiliare commerciale di Columbus sono miste ma generalmente positive: l’industriale e il retail sono in crescita, gli uffici si stanno riprendendo lentamente e i nuovi sviluppi sono focalizzati su una crescita strategica a uso misto.

Mercato degli Affitti & Accessibilità Abitativa

Affitti in Aumento, Meno Appartamenti Economici: Storicamente, Columbus è stato un mercato degli affitti accessibile, ma questo sta cambiando rapidamente. Nel 2024–2025, la crescita degli affitti si è moderata rispetto ai picchi a doppia cifra visti durante la pandemia, ma resta comunque significativa. Il canone mediano richiesto a Columbus è ora circa $1.350 al mese rent.com. Si tratta di circa $500 in più rispetto al 2019, il che significa che gli affitti sono aumentati di circa il 58% in sei anni rent.com. Tali aumenti stanno mettendo sotto pressione i bilanci degli inquilini – se qualche anno fa con $800–$900 si poteva trovare un buon appartamento, ora gli affitti sotto i $1.000 sono quasi scomparsi. Infatti, solo il 5% degli affitti a Columbus sul mercato è sotto i $1.000, rispetto al 12,8% di appena un anno prima rent.com rent.com. Questo è persino peggiore della media nazionale (~7,5% delle offerte sotto $1K) rent.com. In poche parole, gli affitti sotto i mille dollari sono praticamente spariti a Columbus, poiché nuovi appartamenti di fascia alta vengono immessi sul mercato e i proprietari degli immobili più vecchi aumentano i canoni a fronte dell’elevata domanda.

Vacanza e Nuove Offerte: Nonostante l’aumento degli affitti, le case in affitto disponibili restano molto poche – un classico squilibrio tra domanda e offerta. Il tasso di sfitto degli appartamenti nell’area metropolitana di Columbus è stimato intorno al 5% o poco meno alla fine del 2024 colliers.com, un dato più basso rispetto a molte città simili. Per gran parte dell’ultimo decennio, gli sfitti a Columbus sono rimasti tra il 5% e il 7%, toccando minimi storici tra il 2022 e il 2023 quando sono scesi brevemente sotto il 5% durante la corsa agli alloggi post-COVID cushmanwakefield.com. Sono leggermente aumentati quando migliaia di nuove unità sono state consegnate tra il 2023 e il 2024, ma l’assorbimento è stato buono. Gli sviluppatori sono stati attivi: circa 9.000 unità multifamiliari sono in costruzione in tutta la regione (circa il 4% dell’inventario esistente) mmgrea.com mmgrea.com. Le principali aree di crescita includono Downtown/Short North (oltre 1.500 unità in corso), Contea di Delaware (più di 1.700 unità, ad esempio intorno a Polaris), e zona Upper Arlington/OSU (~1.900 unità) mmgrea.com. Questa ondata di nuove consegne ha fatto scendere leggermente il tasso di occupazione dal 93,7% alla fine del 2023 a circa il 93,4% previsto entro la fine del 2024 mmgrea.com mmgrea.com. Tuttavia, ora vengono avviati meno progetti a causa dell’aumento dei costi di costruzione e dei tassi di finanziamento mmgrea.com. Di conseguenza, oltre il 2025 gli analisti prevedono che la crescita dell’offerta rallenterà, probabilmente rendendo il mercato ancora più competitivo. Lo status di Columbus come polo tecnologico e finanziario in crescita, insieme all’arrivo di nuovi posti di lavoro nel settore manifatturiero, significa che la domanda di affitti dovrebbe restare solida. La popolazione di affittuari della città è inoltre rafforzata dalla presenza della Ohio State University (con circa 60.000 studenti, molti dei quali vivono fuori dal campus) e da giovani professionisti che si trasferiscono da regioni più costose.

Stretta dell’accessibilità economica: Il lato negativo di questo mercato degli affitti così vivace è un peggioramento della crisi di accessibilità economica. I salari non sono cresciuti quanto gli aumenti degli affitti, portando a un numero maggiore di inquilini con un carico eccessivo di costi. Circa il 48% delle famiglie in affitto a Columbus ora spende oltre il 30% del reddito per l’affitto rent.com – una quota cresciuta significativamente negli ultimi anni. La carenza è più grave nella fascia bassa: a Columbus si registra un divario stimato di 52.700 unità abitative accessibili per gli affittuari a basso reddito rent.com. Molti affittuari a basso reddito sono bloccati in vecchi contratti o in unità sovvenzionate; infatti, sebbene solo il 5% delle offerte attuali sia sotto i $1.000, circa il 40% di tutti gli affittuari di Columbus paga ancora meno di $1.000 (perché hanno bloccato tariffe passate o ricevono assistenza) rent.com. Ma questa percentuale era del 74% dieci anni fa rent.com – un’illustrazione lampante di quante unità accessibili siano scomparse. I quartieri vicino al centro hanno i tassi più alti di carico da affitto (e anche alcuni dei tassi di sfratto storicamente più elevati). Da notare che la legge dell’Ohio prevede nessun controllo sugli affitti e tutele limitate per gli inquilini rent.com, quindi i proprietari possono aumentare liberamente gli affitti al rinnovo del contratto.

La città e lo stato stanno rispondendo con iniziative: Columbus ha istituito un Fondo fiduciario per l’edilizia accessibile e, come accennato, gli elettori hanno approvato grandi obbligazioni per finanziare la costruzione di unità a reddito limitato axios.com ahaco.org. La città sta inoltre perseguendo riforme del codice urbanistico per favorire la costruzione di più appartamenti, duplex e abitazioni “intermedie” di media densità come diritto, sostituendo codici obsoleti che rendevano onerosa la costruzione di qualsiasi cosa diversa dalle case unifamiliari rent.com. Questi cambiamenti mirano ad aprire nuova offerta abitativa, soprattutto tramite interventi di riempimento urbano. Inoltre, l’Ohio ha approvato un First-Time Homebuyer Savings Act (firmato nel 2022) che prevede conti agevolati fiscalmente per l’acconto, per aiutare gli affittuari a diventare proprietari – anche se l’impatto potrebbe essere graduale.

Investimenti multifamiliari e prospettive: Per gli investitori, le proprietà multifamiliari a Columbus sono state attraenti grazie ai prezzi relativamente accessibili e alla costante crescita degli affitti. I tassi di capitalizzazione per i complessi di appartamenti qui sono più alti rispetto ai mercati costieri (spesso nell’intervallo 5–6% per asset stabilizzati), offrendo un solido flusso di cassa. Il volume degli investimenti è diminuito nel 2023 a causa dei tassi d’interesse più elevati (il volume delle vendite è sceso di circa il 31% rispetto al 2022) mmgrea.com, ma è aumentato nel 2024 man mano che gli acquirenti hanno adeguato le aspettative. Società nazionali e REIT sono stati attivi nell’acquisizione di nuovi complessi residenziali suburbani e progetti mid-rise in centro. La crescita degli affitti a Columbus è prevista intorno al 3–4% annuo nel breve termine mmgrea.com – più veloce della media statunitense – grazie al forte mercato del lavoro e alla relativa accessibilità per i nuovi arrivati. Entro la fine del 2025 e oltre, con il rallentamento della pipeline di nuove costruzioni, l’occupazione potrebbe tornare a stringersi intorno al 95%, esercitando una pressione al rialzo continua sugli affitti. Tuttavia, aumenti degli affitti molto superiori alla crescita dei redditi non sono sostenibili a lungo termine, quindi il mercato potrebbe infine raffreddarsi verso aumenti più moderati (~2–3% annui) se la crescita salariale dovesse rallentare. In sintesi, il settore degli affitti di Columbus rimane da tenere d’occhio – un “mercato dei proprietari” per ora, ma con un urgente bisogno di più unità accessibili per mantenere la città vivibile per la sua forza lavoro.

Opportunità di investimento e aree calde

Sentimento degli investitori: Columbus ha attirato l’attenzione degli investitori immobiliari a livello nazionale come mercato ad alta crescita e costo moderato – spesso classificato come mercato “emergente” nel Midwest. La sua combinazione di crescita occupazionale, afflusso di popolazione e prezzi d’ingresso relativamente bassi (rispetto alle città costiere) offre un forte potenziale di ROI. A testimonianza di questo interesse, gli investitori istituzionali (grandi aziende, REIT, iBuyer) hanno acquistato oltre il 7% di tutte le case vendute a Columbus all’inizio del 2025 douglasandassociatesrealty.com, una quota notevole (anche se inferiore ai mercati Sunbelt). Sia i ristrutturatori locali che gli acquirenti fuori stato stanno puntando ai quartieri più accessibili di Columbus per affitti unifamiliari e flip a valore aggiunto. L’economia stabile della città (rafforzata dal governo, dalla Ohio State University e da numerosi quartier generali di Fortune 500 come Nationwide e Cardinal Health) dà fiducia agli investitori che la domanda abitativa rimarrà solida anche in caso di recessione.

Quartieri ad alta opportunità: Alcune delle aree con il miglior ROI sono quelle in transizione – con bassi costi di ingresso e affitti/valori delle case in aumento. Abbiamo già evidenziato 43223 (Hilltop), dove case che pochi anni fa si potevano acquistare per meno di $100.000 hanno visto un forte aumento di valore man mano che la zona migliora, con una rivalutazione annua a doppia cifra brightinvestor.com. Allo stesso modo, il quartiere Linden (nord-centro di Columbus) offre immobili economici e sta ricevendo investimenti comunali in infrastrutture e riduzione della criminalità, rendendolo una scommessa speculativa per una rivalutazione a lungo termine. Nel South Side, le aree intorno al Parsons Avenue Corridor e al Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) hanno case storiche in fase di ristrutturazione e nuove costruzioni che riempiono i lotti vuoti – il potenziale per guadagni significativi in termini di equity rimane. Per chi cerca affitti da comprare e tenere, quartieri come Northeast Columbus (43219) offrono un buon equilibrio: l’affitto mediano per un bilocale è circa $1.150, che rappresenta solo ~26% del reddito mediano dell’area brightinvestor.com (un rapporto affitto/reddito sano), e la zona ha visto una crescita della popolazione superiore al 6,5% dal 2018 brightinvestor.com, segnalando una domanda costante. Il tasso di rivalutazione lì ~15%/anno è stato eccezionale brightinvestor.com.

Oltre il centro città, anche i sobborghi di prima cintura e le cittadine extraurbane sono obiettivi privilegiati. Ad esempio, Whitehall e Reynoldsburg sul lato est offrono rendimenti da locazione solidi e stanno beneficiando della crescita che si riversa da Columbus. La Contea di Delaware a nord, una delle contee in più rapida crescita dell’Ohio, vede la nascita di nuovi quartieri residenziali – il valore dei terreni e delle case lì è aumentato costantemente ma ha ancora margini di crescita con il proseguire dello sviluppo. Con Intel e altre aziende in arrivo nella Contea di Licking, città come Johnstown, Newark, Heath e Pataskala stanno già registrando un aumento della domanda abitativa (e degli acquisti da parte di investitori che anticipano la crescita futura). A ovest, London e West Jefferson (Contea di Madison) potrebbero trasformarsi in sobborghi per pendolari di Columbus nel prossimo decennio, rappresentando investimenti a più lungo termine.

Rendimenti e rischi: Gli investitori a Columbus hanno storicamente goduto di flussi di cassa affidabili – cap rate relativamente alti – ma con l’aumento dei prezzi, i rendimenti si sono un po’ compressi. Un tipico affitto unifamiliare in un quartiere popolare di Columbus può ancora raggiungere un cap rate di circa 7–8%, che è interessante, ma la concorrenza per queste proprietà è aumentata. Nel frattempo, i flippers e i riqualificatori devono essere più selettivi poiché i tassi di interesse più alti rendono più costosi i costi di mantenimento. La buona notizia: la domanda di acquirenti per case ristrutturate entry-level è forte, quindi i flip ben eseguiti nel segmento di mercato sotto i $300.000 tendono a vendere rapidamente. Anche le opportunità di sviluppo abbondano: la spinta della città per più alloggi potrebbe aprire la zonizzazione per villette a schiera, ADU (unità abitative accessorie) e piccoli progetti multifamiliari in aree che prima non li permettevano. Il riuso adattivo è un’altra possibilità – ad esempio piccoli edifici commerciali o magazzini nell’area urbana di Columbus convertiti in loft o spazi a uso misto.

I principali rischi da monitorare includono l’andamento dei tassi di interesse (che influisce sui costi di finanziamento e sul potere d’acquisto degli investitori) e la possibilità che una recessione raffreddi la domanda. Tuttavia, Columbus è in parte protetta dalla sua diversità industriale. Gli investitori sono generalmente ottimisti su Columbus per un orizzonte di 3–5 anni, aspettandosi crescita continua degli affitti e apprezzamento, soprattutto man mano che grandi progetti (Intel, ecc.) aumentano le assunzioni. Come ha detto un agente immobiliare locale: “Le aziende vedono il vantaggio competitivo di Columbus e vogliono entrarci – e lo stesso vale per gli investitori” columbusregion.com columbusregion.com. Nel complesso, Columbus offre un terreno fertile per gli investimenti immobiliari, con opportunità che vanno dal flipping di case secolari nei corridoi urbani in fase di riqualificazione alla costruzione di nuove comunità in affitto nelle aree in espansione della metropolitana.

Principali motori economici che influenzano il mercato immobiliare

Diversi fattori macroeconomici stanno spingendo il mercato immobiliare di Columbus verso nuovi traguardi:

  • Crescita della popolazione: In poche parole, più persone = maggiore domanda di alloggi. L’area metropolitana di Columbus (popolazione ~2,3 milioni) ha aggiunto circa 50–60 persone al giorno negli ultimi anni grazie a una combinazione di migrazione legata al lavoro e crescita naturale spectrumnews1.com. Sono circa oltre 10.000 nuovi residenti all’anno. Columbus è ora la seconda area metropolitana in più rapida crescita del Midwest (dopo Indianapolis) e si prevede che guadagnerà altri 700.000 abitanti entro il 2050 rent.com. Questa crescita costante sostiene la necessità di nuove case, appartamenti e attività commerciali. È importante notare che la crescita della regione non è un boom a breve termine, ma una tendenza a lungo termine – anche durante gli anni 2010, Columbus è cresciuta mentre altre città dell’Ohio diminuivano. Un afflusso diversificato di giovani professionisti, famiglie e immigrati sta aumentando la domanda di alloggi in tutto lo spettro.
  • Mercato del lavoro ed espansioni aziendali: La solida creazione di posti di lavoro è una pietra angolare della forza immobiliare di Columbus. Il tasso di disoccupazione si aggira intorno al 4% matthews.com, e la regione continua ad attirare grandi datori di lavoro. Dal 2021, circa 195 aziende hanno scelto di insediarsi o espandersi nella regione di Columbus columbusregion.com. Secondo i funzionari dello sviluppo economico, questi progetti rappresentano 38 miliardi di dollari di investimenti in capitale e quasi 28.000 nuovi posti di lavoro annunciati columbusregion.com. Coprono diversi settori: finanza (ad es. JPMorgan Chase che amplia il suo grande campus di Columbus), tecnologia (Google e Facebook che costruiscono enormi data center), vendita al dettaglio/alimentare (hub di distribuzione Amazon e Dollar General) e naturalmente gli impianti di semiconduttori di Intel. Le fabbriche di chip Intel da 20 miliardi di dollari previste nella contea di Licking (appena fuori Columbus) sono l’esempio di maggior profilo – si prevede che impiegheranno direttamente 3.000 persone (e molte altre nell’indotto) una volta pienamente operative capitalcityrei.com. Sebbene la tempistica del progetto Intel sia stata estesa al 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, la sola attesa ha già innescato una corsa all’acquisto di terreni e piani di sviluppo sul lato est della città. Un altro grande progetto: la joint venture tra Honda e LG Energy sta costruendo fabbriche di batterie non lontano da Columbus, rafforzando il settore automobilistico dell’Ohio centrale. Ogni grande datore di lavoro che arriva o si espande significa dipendenti che si trasferiscono, nuovi contratti per le aziende locali e un aumento della domanda abitativa.
  • Infrastrutture e Trasporti: Lo sviluppo delle infrastrutture sta sia rispondendo alla crescita sia permettendone altra. Infatti, Columbus è stata classificata #1 nel “Global Groundwork Index” 2025 della rivista Site Selection per aver saputo allineare efficacemente gli investimenti infrastrutturali con la crescita economica columbusregion.com. La regione ha perseguito con decisione finanziamenti federali per i progetti: recenti sovvenzioni stanno finanziando l’ampliamento dell’aeroporto (un nuovo terminal al John Glenn Columbus International), miglioramenti al Rickenbacker Inland Port e interventi sulle autostrade come l’intersezione I-70/I-71 nel centro città columbusregion.com. Un’iniziativa trasformativa è LinkUS, un piano per introdurre un trasporto rapido di massa (linee di Bus Rapid Transit) lungo corridoi chiave come West Broad Street e il Northwest Corridor verso Dublin. Migliorando il trasporto pubblico e la mobilità, Columbus punta a sostenere nuovi poli residenziali e commerciali lungo questi percorsi. Secondo Shaun Simpson, un agente immobiliare locale, progetti come LinkUS porteranno “più costruzioni e, cosa più importante, più edilizia abitativa accessibile” nelle aree del centro e dei corridoi capitalcityrei.com. Inoltre, Columbus è in trattative per la proposta linea ferroviaria passeggeri 3C+D che potrebbe collegare Columbus in treno a Cleveland e Cincinnati per la prima volta da decenni – un progetto a lungo termine che potrebbe aumentare ulteriormente l’attrattiva dell’Ohio centrale. Tutte queste mosse infrastrutturali – strade, trasporti, servizi – espandono la capacità di crescita della regione, aprono nuove aree edificabili e spesso fanno aumentare il valore degli immobili (ad esempio, le proprietà vicino alle future stazioni di transito stanno già attirando l’interesse degli investitori).
  • Istituzioni educative e di ricerca: La presenza della Ohio State University, una delle più grandi università del paese, è un motore economico costante. OSU non solo impiega direttamente decine di migliaia di persone (anche nel rinomato Wexner Medical Center), ma genera anche attività di ricerca, sanità e startup che alimentano il settore immobiliare. L’espansione del 2020 dell’università nel West Campus in un “Innovation District” sta portando nuovi laboratori, uffici e alloggi destinati a studenti e giovani professionisti, integrandosi ulteriormente con la città. Altri college (Columbus State, Capital University, ecc.), oltre a una vasta popolazione studentesca (oltre 110.000 studenti universitari nell’area metropolitana), significano domanda costante di alloggi in affitto e di prime case, poiché spesso i laureati scelgono di restare a Columbus.
  • Qualità della vita e vantaggi sui costi: A differenza dei mercati costieri dove gli alti costi stanno allontanando le persone, Columbus offre un’alternativa relativamente accessibile (anche se in via di restringimento). Aziende e lavoratori che si trasferiscono da città costose trovano tasse più basse, immobili più economici e una posizione centrale. Columbus ottiene spesso buoni punteggi nelle classifiche come “migliori città per giovani professionisti” e “migliori città per lavori nel settore tech”. Questo entusiasmo positivo attira talenti, che a loro volta attirano datori di lavoro – un circolo virtuoso che beneficia il mercato immobiliare. Le amenità culturali e ricreative – dalla vivace scena artistica del centro di Columbus e le squadre sportive al sistema dei parchi metropolitani – giocano anch’esse un ruolo nell’attrarre nuovi residenti. In poche parole, Columbus è “cool” ora in un modo che forse non lo era 20 anni fa, e questa percezione alimenta la domanda abitativa da parte di nuovi arrivati in cerca di uno stile di vita urbano ma accessibile.

In sintesi, i fondamentali economici di Columbus sono molto solidi. La crescita della popolazione e dell’occupazione sta alimentando il fabbisogno abitativo più rapidamente di quanto l’offerta riesca a tenere il passo, i miglioramenti infrastrutturali stanno sbloccando nuovi sviluppi e l’economia diversificata della città (governo statale, università, sedi centrali aziendali, sanità, finanza, logistica e ora tecnologia/manifattura) fornisce una base stabile. Questi fattori suggeriscono che il mercato immobiliare di Columbus probabilmente rimarrà su una traiettoria ascendente nei prossimi anni, salvo una crisi economica nazionale.

Cambiamenti normativi e di zonizzazione che influenzano lo sviluppo

Revisione del codice di zonizzazione: Una delle mosse politiche locali più significative è la prima riscrittura completa del codice di zonizzazione di Columbus in decenni. La città sta aggiornando i suoi codici di zonizzazione per incentivare lo sviluppo abitativo e semplificare le approvazioni rent.com. Con il vecchio codice, ampie aree di Columbus erano riservate esclusivamente alle case unifamiliari e ottenere l’approvazione per appartamenti o progetti a uso misto significava un lungo processo di deroga. Il nuovo codice (ancora in fase di redazione nel 2025) dovrebbe legalizzare abitazioni a maggiore densità in più aree, consentire soluzioni come duplex, villette a schiera e unità abitative accessorie nei quartieri tradizionali, e velocizzare l’intero processo di autorizzazione allo sviluppo. L’amministrazione del sindaco Andrew Ginther sottolinea che questi cambiamenti sono fondamentali per affrontare la carenza abitativa e i problemi di accessibilità. In sostanza, Columbus sta cercando di rimuovere le barriere normative affinché il settore privato possa costruire più case – in particolare “la fascia mancante” (edifici da 2-4 unità, piccoli condomini) che possono essere più accessibili rispetto alle grandi case unifamiliari o ai grattacieli di lusso. Questo approccio favorevole alla crescita dovrebbe, nei prossimi anni, portare a un aumento dello sviluppo di riempimento, al riutilizzo creativo di lotti vacanti e possibilmente a progetti a maggiore densità vicino alle linee di trasporto pubblico. I gruppi di quartiere stanno osservando attentamente le proposte, mentre si sviluppano i dibattiti tra densità e carattere della comunità, ma lo slancio è a favore della crescita.

Iniziative per l’edilizia abitativa accessibile: Il governo della città di Columbus e la contea di Franklin hanno preso impegni finanziari senza precedenti per l’edilizia abitativa accessibile. Nel 2022, gli elettori hanno approvato un prestito obbligazionario da 200 milioni di dollari dedicato all’edilizia abitativa accessibile – il più grande investimento di questo tipo nella storia della città axios.com ahaco.org. Questi fondi vengono utilizzati come prestiti e sovvenzioni ai costruttori per realizzare appartamenti a reddito limitato, preservare le unità abitative accessibili esistenti (ad esempio, riqualificando complessi più vecchi) e sostenere programmi di proprietà della casa per acquirenti a basso reddito. Entro il 2024, la città aveva contribuito a finanziare migliaia di unità attraverso questi fondi obbligazionari columbus.gov. Sulla scia di ciò, il sindaco Ginther ha proposto un nuovo prestito obbligazionario da 500 milioni di dollari per l’edilizia abitativa nel referendum del 2024 10tv.com, che, se approvato, darebbe un forte impulso agli sforzi per aggiungere alloggi accessibili nel prossimo decennio. Questi prestiti si affiancano a programmi di credito d’imposta statali e federali per colmare le lacune nel finanziamento di progetti accessibili che il mercato altrimenti non realizzerebbe. L’impatto per lo sviluppo: vedremo più edifici residenziali a reddito misto, alloggi accessibili orientati al trasporto pubblico (spesso lungo i corridoi LinkUS pianificati), e possibilmente land trust o modelli di affitto con riscatto che mantengano le unità accessibili a lungo termine. Columbus utilizza anche strumenti come le agevolazioni fiscali per incentivare i costruttori a includere unità accessibili in progetti a prezzo di mercato (ad esempio, un costruttore potrebbe ottenere un’esenzione fiscale sulla proprietà di 15 anni su un nuovo edificio se il 20% delle unità viene affittato a prezzi inferiori al mercato). Nei prossimi anni, queste politiche mirano a creare migliaia di affitti accessibili e a contribuire a stabilizzare la fascia bassa del mercato degli affitti, il che indirettamente avvantaggia l’intero mercato prevenendo sfratti e senzatetto man mano che la città cresce.

Cambiamenti a livello statale: Anche le politiche dello Stato dell’Ohio influenzano il mercato immobiliare di Columbus. Negli ultimi anni, l’Ohio ha implementato un programma di Conto di Risparmio per Acquirenti alla Prima Casa (che consente contributi fino a $5.000/anno esentasse per i futuri acconti dei primi acquirenti) per incentivare la proprietà della casa. Lo stato ha inoltre aumentato i finanziamenti per l’Ohio Housing Finance Agency, che offre assistenza per l’acconto e prestiti a basso interesse. Sebbene queste misure non siano specifiche per Columbus, aiutano più affittuari a diventare proprietari, il che potrebbe aumentare leggermente la domanda di case entry-level. D’altra parte, il sistema di valutazione delle imposte sulla proprietà dell’Ohio ha portato a forti aumenti nei valori catastali delle case (e quindi delle tasse) nel 2023, soprattutto nella contea di Franklin e nelle aree circostanti – alcune hanno visto aumenti di valore del 20-40%. Questo ha sollevato preoccupazioni tra i proprietari con reddito fisso. I responsabili politici stanno discutendo possibili misure di sollievo o modifiche alla frequenza delle rivalutazioni. Tasse sulla proprietà elevate possono influire sull’accessibilità abitativa e sono un aspetto da monitorare; come ha osservato l’agente immobiliare Shaun Simpson, l’aumento delle tasse e dei costi assicurativi significa che “il prezzo della casa non è importante quanto la rata” che i proprietari devono mettere a budget capitalcityrei.com. Se le tasse continueranno a salire, ciò potrebbe frenare leggermente i prezzi o almeno rendere gli acquirenti più cauti nelle offerte.

Un altro ambito riguarda affitti e leggi sugli inquilini. I leader di Columbus hanno esplorato ordinanze a tutela degli inquilini (come l’obbligo di un preavviso più lungo per gli aumenti di affitto o l’assistenza legale agli inquilini soggetti a sfratto). E sebbene l’Ohio impedisca alle città di introdurre il controllo degli affitti, cresce il sostegno a misure per aiutare gli affittuari. Eventuali nuove ordinanze locali significative (ad esempio, limitare le spese di domanda o imporre la registrazione degli immobili in affitto) potrebbero influenzare il lato dei proprietari nel mercato.

In sintesi, le politiche si stanno evolvendo per sostenere la rapida crescita di Columbus – generalmente con l’obiettivo di favorire più sviluppo e mitigare gli effetti negativi di un mercato estremamente vivace. La revisione della zonizzazione e le obbligazioni abitative sono particolarmente significative; indicano che Columbus è impegnata a crescere “in verticale, non solo in orizzontale” e a cercare di mantenere l’accessibilità abitativa mentre la domanda aumenta. Questi cambiamenti, insieme agli incentivi statali, dovrebbero creare un ambiente in cui gli sviluppatori abbiano più opportunità di costruire e in cui le partnership pubblico-private plasmino la prossima ondata di progetti immobiliari a Columbus.

Prospettive e Previsioni: 2025 e oltre

Cosa attende il mercato immobiliare di Columbus nei prossimi 3–5 anni? Secondo la maggior parte delle fonti, la traiettoria è di crescita costante piuttosto che di un boom o crollo drammatico. Ecco una sintesi delle previsioni degli esperti e delle proiezioni basate sui dati:

  • Previsioni sui prezzi delle case: Gli analisti del settore immobiliare prevedono un continuo apprezzamento dei prezzi a Columbus per il resto del decennio, seppur a un ritmo moderato. Le proiezioni di Realtor.com e gli esperti locali prevedono un aumento dei valori delle case di Columbus nell’ordine del 3%–5% all’anno nel breve termine (con il 2025 probabilmente verso l’estremità superiore, intorno a +4–6%) capitalcityrei.com. Questo supera la media nazionale prevista. La motivazione: la domanda abitativa a Columbus rimarrà forte grazie alla crescita della popolazione e dell’occupazione, ma tassi ipotecari più alti e un aumento dell’inventario dovrebbero mantenere l’apprezzamento in un intervallo sostenibile, invece dei picchi annuali superiori al 10% del passato recente. Ad esempio, nessun grande “crollo” è all’orizzonte – a differenza della metà degli anni 2000, Columbus non ha avuto una speculazione edilizia sfrenata e gli standard di concessione dei prestiti restano solidi, quindi non c’è una bolla pronta a scoppiare. Anche se l’economia statunitense dovesse subire una lieve recessione, i prezzi delle case a Columbus potrebbero stabilizzarsi temporaneamente, ma la carenza di abitazioni rispetto alla crescita fornisce un sostegno. Un’analisi di consenso di una società di consulenza immobiliare suggerisce che i prezzi delle case a Columbus cresceranno di circa il 15–20% cumulativamente nei prossimi 5 anni (all’incirca in linea con inflazione e crescita dei salari) openpathinvestments.com. Ciò significa che una casa che oggi vale $300.000 potrebbe arrivare a circa $345.000–$360.000 entro il 2030. Da notare che eventuali futuri cali dei tassi ipotecari probabilmente accelererebbero l’aumento dei prezzi aumentando il potere d’acquisto; al contrario, se i tassi dovessero superare i massimi recenti, la crescita dei prezzi potrebbe rallentare fino quasi a zero per un periodo, poiché l’accessibilità verrebbe compressa.
  • Volume delle vendite e attività di mercato: Si prevede che l’attività di vendita aumenti nel 2025 e oltre. Il capo economista della National Association of Realtors prevede un aumento di circa il 9% delle vendite di case negli Stati Uniti nel 2025 columbusrealtors.com mentre il mercato si adatta a tassi più alti e più venditori finalmente si affacciano. A Columbus, dove molti proprietari hanno tassi ipotecari molto bassi, qualsiasi allentamento dei tassi potrebbe sbloccare più offerte. Stiamo già vedendo segnali in tal senso: la seconda metà del 2024 e l’inizio del 2025 hanno visto aumentare l’inventario e tornare gli acquirenti. Entro il 2025–2026, Columbus potrebbe vedere le vendite annuali di case tornare vicino ai livelli record, se l’inventario sarà sufficiente. La costruzione di nuove case avrà un ruolo – i costruttori stanno aumentando la realizzazione di case speculative nei sobborghi come Hilliard, Grove City e Westerville per soddisfare la domanda. L’incognita è l’offerta abitativa: si stima che Columbus sia “indietro di 5.000 unità abitative” rispetto alle esigenze attuali nel 2025 spectrumnews1.com. Se i costruttori e le politiche riusciranno a colmare questo divario, le vendite prospereranno; in caso contrario, una carenza persistente manterrà semplicemente le vendite al di sotto del potenziale e farà aumentare i prezzi più rapidamente. In generale, si prevede una domanda di acquirenti robusta fino al 2028 da parte dei millennial (ora negli anni di formazione delle famiglie) e della migrazione in entrata, con l’unico vincolo rappresentato da ciò che sarà disponibile da acquistare.
  • Prospettive del mercato degli affitti: Il settore degli affitti di Columbus dovrebbe rimanere favorevole ai proprietari nei prossimi anni. Si prevede che i tassi di sfitto rimarranno bassi (probabilmente intorno al 5% o meno), grazie alla forte crescita dell’occupazione e a un rallentamento nelle nuove consegne di appartamenti dopo il 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Previsioni indipendenti collocano Columbus tra le principali aree metropolitane per l’aumento degli affitti, e infatti si prevede che la crescita degli affitti continui a circa il 3–4% annuo almeno fino al 2026 mmgrea.com. Entro il 2028, l’affitto mediano potrebbe facilmente superare i $1.500 se queste tendenze continueranno – anche se tale crescita potrebbe essere attenuata se molti nuovi alloggi arriveranno sul mercato o se la crescita dei salari ristagnerà. Un aspetto positivo: l’attenzione verso l’edilizia abitativa accessibile potrebbe iniziare a dare risultati tra il 2025 e il 2027, aggiungendo più unità a reddito limitato che potrebbero in parte alleviare la pressione sugli affittuari a basso reddito. L’impegno di Columbus nella costruzione di migliaia di unità accessibili potrebbe significare che, mentre gli affitti a prezzo di mercato continuano a salire, la fascia bassa del mercato degli affitti riceverà un po’ di sollievo, evitando che gli inquilini più vulnerabili vengano completamente esclusi. Inoltre, sempre più comunità Build-to-Rent (nuove case unifamiliari in affitto) vengono sviluppate intorno a Columbus, offrendo nuove opzioni di affitto alle famiglie che non possono acquistare – questa tendenza aggiunge offerta di affitti nelle aree suburbane e potrebbe contribuire moderatamente a contenere l’inflazione degli affitti.
  • Prospettive del mercato immobiliare commerciale: Ogni segmento commerciale ha la sua previsione:
    • Uffici: Il mercato degli uffici di Columbus probabilmente affronterà una ripresa lenta. Il tasso di sfitto potrebbe rimanere elevato, tra il 18% e il 20% fino al 2025, per poi migliorare gradualmente verso il ~15% entro il 2028, man mano che gli spazi obsoleti vengono riconvertiti e che le aziende che stanno crescendo localmente (come le aziende tecnologiche e le organizzazioni sanitarie) occupano spazi moderni. La crescita degli affitti per gli uffici sarà probabilmente piatta o molto bassa (~1%/anno) nel breve termine, poiché i proprietari si concentrano sul mantenere e attrarre inquilini con concessioni. Ci aspettiamo di vedere alcuni progetti di conversione da uffici a residenziale nel centro città entro il 2026, che aiuteranno a ridurre la sfitto aggiungendo alloggi. Nel complesso, il mercato degli uffici di Columbus è più sano rispetto a quello di alcune grandi città (come NYC o San Francisco) grazie ai costi più bassi e a una cultura del pendolarismo più breve – il che significa che Columbus dovrebbe evitare il peggio della crisi degli uffici, ma rimarrà comunque un mercato favorevole agli inquilini per un po’.
    • Retail: Le prospettive sono forti. La vacancy del retail a Columbus potrebbe aumentare leggermente rispetto ai minimi storici, semplicemente perché non può scendere molto al di sotto del ~3%. Tuttavia, i nuovi sviluppi retail rimarranno cauti. Con l’aumento della popolazione e dei redditi, una crescita degli affitti retail del 2–3% annuo sembra sostenibile. Entro il 2028, si prevedono più centri lifestyle a uso misto nei sobborghi in crescita e forse la rivitalizzazione di vecchi centri commerciali con nuovi concept. Columbus è spesso un mercato di prova per l’innovazione nel retail (essendo una città diversificata e tipicamente americana), quindi potremmo vedere nuovi formati di negozi e retail esperienziale mantenere vivace il settore. Salvo una grande recessione che riduca la spesa dei consumatori, gli immobili retail a Columbus dovrebbero godere di un’alta occupazione e di un solido interesse da parte degli investitori (potremmo persino vedere un’ulteriore compressione dei cap rate per gli asset di pregio, data la stabilità).
    • Industriale: Il boom industriale continuerà, anche se forse non al ritmo vertiginoso dei primi anni 2020. Columbus è ora sulla mappa per grandi accordi manifatturieri (i fab Intel in costruzione, fornitori di manifattura avanzata che seguono, ecc.) oltre alla sua consolidata base logistica. Quindi ci sarà domanda sia per spazi di magazzino/distribuzione, sia per immobili industriali specializzati (come fab, strutture R&D). Prevediamo nuovi parchi industriali soprattutto lungo i corridoi I-70 e I-71 e vicino a Rickenbacker. Potrebbe esserci un temporaneo aumento della vacancy industriale se molti progetti speculativi verranno consegnati contemporaneamente, ma data la posizione strategica di Columbus, dovrebbero essere affittati entro uno o due anni. La crescita degli affitti industriali potrebbe moderarsi a circa il 4–6% annuo (dai recenti valori a doppia cifra) man mano che l’offerta si adegua. Tuttavia, entro il 2030 la presenza industriale della regione sarà molto più ampia di oggi – una testimonianza dell’ascesa dell’Ohio centrale come potenza logistica e manifatturiera.
  • Grandi Progetti all’Orizzonte: La seconda metà degli anni 2020 sarà definita da mega-progetti che giungeranno a compimento. I fab Intel dovrebbero entrare parzialmente in funzione intorno al 2025–2026 (con piena operatività entro il 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Quando ciò accadrà, migliaia di lavoratori tech ad alto reddito arriveranno, probabilmente facendo aumentare i prezzi delle case soprattutto nel quadrante nord-est della città e spingendo gli sviluppatori a costruire più abitazioni in quella direzione. Allo stesso modo, i nuovi stabilimenti Honda legati ai veicoli elettrici (completamento previsto ~2026) porteranno lavoro principalmente a nord-ovest e sud-ovest di Columbus. Le linee di transito LinkUS potrebbero vedere la prima linea BRT in costruzione entro il 2025–26 se i finanziamenti saranno confermati, il che potrebbe stimolare sviluppi orientati al transito lungo quei corridoi (ad esempio, poli residenziali nella zona ovest e nord-est di Columbus lungo le future fermate BRT). In centro, la Scioto Peninsula e altri sviluppi a uso misto (fasi Peninsula, North Market Tower, ecc.) aggiungeranno centinaia di residenze e nuove attrazioni entro il 2026, rendendo lo stile di vita downtown più attraente e potenzialmente aumentando la domanda di condomini. Tutti questi progetti hanno un tema comune: aumentano l’attrattiva e la capacità dell’Ohio centrale, rafforzando il mercato immobiliare.
  • Rischi e Fattori Imprevedibili: Nessuna previsione è completa senza menzionare le potenziali sfide. L’aumento dei tassi di interesse rimane un rischio: se l’inflazione dovesse salire e i tassi dei mutui balzassero inaspettatamente nell’intervallo dell’8–9%, il mercato immobiliare potrebbe rallentare (i prezzi potrebbero stabilizzarsi o calare leggermente finché gli acquirenti non si adattano). Una grave recessione nazionale con importanti perdite di posti di lavoro potrebbe raffreddare la domanda, anche se storicamente Columbus affronta meglio le recessioni rispetto a molte altre regioni grazie alla stabilità dell’occupazione pubblica e nel settore dell’istruzione. Un altro fattore sono i costi di costruzione: se il costo di manodopera e materiali continua a salire, potrebbe rallentare il ritmo delle nuove costruzioni e spingere i prezzi oltre le previsioni. Sul fronte delle politiche, se la riforma della zonizzazione dovesse subire ritardi o venisse annacquata, Columbus potrebbe faticare ad aggiungere abbastanza abitazioni, aggravando i problemi di accessibilità economica. Al contrario, se la città e i sobborghi non riuscissero a tenere il passo con le infrastrutture necessarie alla crescita (strade, servizi, scuole), potrebbero crearsi colli di bottiglia che renderebbero alcune aree meno appetibili. In casi estremi, si potrebbero considerare fattori imprevedibili come cambiamenti drastici nelle politiche statali o eventi imprevisti, ma al momento non si intravedono minacce evidenti all’orizzonte che possano interrompere l’attuale slancio di Columbus.

In Sintesi: Il mercato immobiliare di Columbus all’inizio del 2025 è fondamentalmente solido e posizionato per la crescita. Si prevede che i prezzi delle case continueranno a salire a un ritmo sano a una cifra, che gli affitti aumenteranno ancora sebbene alcune pressioni sull’accessibilità vengano affrontate, e che lo sviluppo commerciale si allinei con l’evoluzione della regione verso un’area metropolitana più grande e dinamica. Come ha affermato un leader dello sviluppo economico, Columbus sta “facendo mosse audaci, ottenendo progetti significativi e rimanendo concentrata sulla crescita a lungo termine che solleva l’intera regione” columbusregion.com. Per acquirenti, investitori e imprese, Columbus, Ohio è un mercato ricco di opportunità – e i prossimi anni dovrebbero solo rafforzare questa tendenza.

Fonti:

Roman Bednarski

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