Immobiliare a Calgary 2025: Equilibrio di Mercato e Tendenze Sorprendenti Svelate

Fatti Chiave

Cambio di mercato nel 2025: Dopo diversi anni di boom, il mercato immobiliare di Calgary si sta stabilizzando. Le vendite si sono raffreddate su livelli più normali e i prezzi complessivi delle case sono sostanzialmente stabili o leggermente in calo rispetto all’anno precedente creb.com creb.com, segnando un cambiamento rispetto agli aumenti a doppia cifra visti nel 2021–2022.
Prezzi residenziali per segmento: Il prezzo benchmark per una casa a Calgary si aggira intorno a $590.000 a metà 2025 creb.com. Le case indipendenti e semi-indipendenti hanno mantenuto il loro valore o registrato lievi aumenti (~0–2% di crescita annua) storeys.com, grazie all’offerta limitata nelle zone più richieste. Al contrario, appartamenti in condominio e case a schiera stanno registrando lievi cali di prezzo (circa 1–2% in meno su base annua) a causa di un aumento della nuova offerta ad alta densità creb.com storeys.com.
Nuove costruzioni e inventario da record: Calgary sta costruendo a un ritmo frenetico. Le nuove costruzioni hanno raggiunto un record di circa 24.400 unità nel 2024 calgary.ca (principalmente condomini e affitti), e il 2025 continua a vedere un’elevata attività edilizia. Questo boom edilizio ha raddoppiato l’inventario delle rivendite rispetto all’anno scorso creb.com, alleviando il mercato fortemente a favore dei venditori degli anni precedenti. Gli acquirenti ora hanno più scelta e il mercato si è spostato verso condizioni di equilibrio – addirittura a favore degli acquirenti in alcuni segmenti creb.com.
Raffreddamento del mercato degli affitti: Dopo anni di offerta limitata, il settore degli affitti di Calgary si sta finalmente allentando. Il tasso di sfitto è salito da un livello estremamente basso di circa 1,4% nel 2022 a circa 4,8% entro la fine del 2024 mortgagesandbox.com poiché migliaia di nuovi appartamenti costruiti appositamente sono arrivati sul mercato. Gli affitti medi si sono stabilizzati e sono persino diminuiti – a metà 2025 l’affitto medio in città (~$1.914 per tutte le tipologie di unità) è in calo di circa il 9% rispetto all’anno precedente calgary.citynews.ca. I proprietari stanno offrendo incentivi (come mesi di affitto gratuito) e gli affitti pubblicizzati per un bilocale sono diminuiti di qualche punto percentuale rispetto all’anno scorso cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Immobiliare commerciale: situazione mista: Calgary continua a registrare il più alto tasso di sfitto per uffici del Canada, retaggio della crisi energetica e del lavoro da remoto. Il tasso di sfitto degli uffici in centro si aggira intorno al 30% cbre.ca, e il tasso di sfitto complessivo degli uffici in città è circa 23–24% assets.cushmanwakefield.com con molte torri più vecchie che faticano a trovare inquilini. Tuttavia, il programma aggressivo della città per la conversione da uffici a residenziale è in corso – sono stati approvati 21 edifici per uffici da convertire, creando 2.628 nuove abitazioni e rimuovendo oltre 2,6 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici vuoti dal centro cmhc-schl.gc.ca. Nel settore retail e negli spazi a uso misto, la domanda dei consumatori si sta riprendendo e nuovi progetti (come centri commerciali di quartiere e vie principali riqualificate) stanno procedendo con cautela man mano che l’economia migliora.
Mercato industriale forte: Il settore immobiliare industriale di Calgary è un punto luminoso. Gli spazi per magazzini e logistica rimangono molto richiesti grazie alla crescita dell’e-commerce e della distribuzione. I tassi di sfitto sono bassi (intorno al 4–5% nel 2025) avisonyoung.ca dopo che un’ondata di nuove costruzioni ha leggermente alleviato la precedente carenza. I canoni di locazione si sono rafforzati e circa 1–1,5 milioni di piedi quadrati di ulteriore spazio industriale sono in fase di sviluppo per soddisfare le esigenze di logistica, produzione e magazzinaggio avisonyoung.ca.
Principali motori di crescita: Diversi fattori stanno plasmando il mercato di Calgary. La crescita della popolazione è al primo posto – l’area metropolitana di Calgary ha aggiunto un sorprendente ~100.000 nuovi residenti (+6%) solo nel 2024 atb.com, il tasso più veloce della nazione, grazie a un’immigrazione record e alla migrazione interprovinciale. Questo afflusso di persone (molti attratti dalle opportunità di lavoro e dagli alloggi accessibili dell’Alberta) ha superalimentato la domanda abitativa. L’economia si mantiene solida: si prevede che l’Alberta guiderà la crescita del PIL canadese nel 2025 storeys.com, e Calgary ha creato decine di migliaia di posti di lavoro (soprattutto in tecnologia, sanità e costruzioni) mantenendo la disoccupazione intorno al 7%. Allo stesso tempo, i tassi di interesse – dopo essere aumentati bruscamente nel 2022–2023 – restano elevati, il che ha limitato l’accessibilità per gli acquirenti. (Il tasso di riferimento della Banca del Canada era compreso tra il 2,75% e il 5% fino all’inizio del 2025, anche se un recente taglio al 2,5% a fine 2025 ha dato un po’ di sollievo reuters.com.) Importanti progetti infrastrutturali stanno inoltre rafforzando la fiducia: nel 2025 sono iniziati i lavori per la Green Line LRT da oltre 5 miliardi di dollari (Fase 1 con 16 km e 10 stazioni entro il ~2030) en.wikipedia.org, e il nuovo centro eventi/arena da 1,25 miliardi di dollari è in costruzione per l’apertura nel 2027 calgary.citynews.ca – entrambi previsti per stimolare lo sviluppo delle aree circostanti.
Tendenze di investimento: Calgary è sempre più nel mirino degli investitori. Gli investitori immobiliari locali sono stati attivi nell’acquisto di proprietà in affitto durante il recente boom, attratti da rendimenti da locazione elevati (soprattutto rispetto a Toronto/Vancouver). Con il recente calo degli affitti, alcuni investitori in condomini stanno rivalutando le proprie scelte, e l’aumento dell’offerta di appartamenti sta portando alcuni a mettere in vendita le unità, il che ha triplicato le inserzioni di rivendita di condomini dalla metà del 2024 mortgagesandbox.com. Gli acquirenti da fuori provincia (da Ontario e B.C.) continuano a vedere Calgary come un mercato conveniente con margini di crescita, e alcuni investitori istituzionali e REIT stanno acquisendo asset (ad es. portafogli di appartamenti in affitto, parchi industriali) a prezzi che offrono ancora solidi tassi di capitalizzazione. Da notare che il divieto per acquirenti stranieri del Canada (esteso fino al 2027) limita l’investimento residenziale diretto dall’estero canada.ca, ma il capitale straniero continua comunque a trovare la sua strada in operazioni commerciali e progetti di sviluppo. Nel complesso, il sentiment degli investitori per il 2025 è cautamente ottimista: molti vedono Calgary come una città che ha superato la fase di surriscaldamento e che ora offre una finestra di opportunità prima del prossimo ciclo di crescita.
Quartieri in evidenza: In tutta la città, alcune zone stanno vivendo i cambiamenti più significativi. Le nuove comunità suburbane in periferia stanno esplodendo – ad esempio, Yorkville (SW), Glacier Ridge e Ambleton (NW), e Belvedere (E) – aggiungendo migliaia di case unifamiliari per le famiglie in crescita di Calgary bestcalgaryhomes.com. I sobborghi consolidati come Livingston, Seton, e Mahogany continuano ad espandersi con nuove fasi e servizi. Nel centro città, Marda Loop è in fermento con nuove costruzioni e un importante sviluppo a uso misto (il progetto Marc + Mada) destinato a trasformare quel quartiere alla moda avenuecalgary.com. La storica zona di Currie Barracks viene riqualificata in una moderna comunità a uso misto, e Beltline/East Village continuano ad aggiungere condomini e negozi per giovani professionisti. Nel frattempo, alcune aree trascurate da tempo stanno vivendo una ripresa: ad esempio, Greater Forest Lawn a est è pronta per la riqualificazione con nuove strutture pubbliche e iniziative abitative, rendendola interessante per gli investitori in cerca della “prossima grande occasione” mentre nuovi residenti arrivano in città avenuecalgary.com.
Prospettive – Mercato equilibrato ora, crescita moderata in futuro: Nel breve termine (2025–2026), il mercato immobiliare di Calgary dovrebbe rimanere equilibrato. Gli economisti prevedono una crescita dei prezzi piatta o modesta nel 2025 – circa +1% per le case unifamiliari e dallo 0% al –2% per i condomini/townhomes, a seguito del leggero raffreddamento di quest’anno storeys.com. L’ampia nuova offerta abitativa e i costi di finanziamento più elevati probabilmente limiteranno una rapida escalation dei prezzi, anche se la popolazione continua a crescere. Entro la fine degli anni 2020, la maggior parte delle previsioni vede il mercato di Calgary salire gradualmente. Si prevede che la crescita della popolazione rallenti a circa il 2% annuo (contro il 4–6% degli ultimi anni) poiché gli obiettivi federali di immigrazione vengono rivisti e la migrazione interprovinciale si normalizza atb.com. Questo afflusso più moderato, combinato con una continua costruzione di abitazioni, dovrebbe portare domanda e offerta verso un migliore equilibrio. Fino al 2030, i prezzi delle case a Calgary dovrebbero registrare aumenti costanti e modesti, piuttosto che un nuovo boom – dell’ordine di pochi punti percentuali all’anno, salvo shock importanti. La grande incognita resta l’economia: se i mercati di petrolio & gas o il settore tecnologico dovessero crescere rapidamente, Calgary potrebbe vedere un nuovo picco di domanda; al contrario, un rallentamento globale o tassi d’interesse significativamente più alti potrebbero indebolire il mercato. Nel complesso, i solidi fondamentali della città – industrie in diversificazione, popolazione giovane in crescita e relativa accessibilità – suggeriscono una traiettoria positiva a lungo termine per il settore immobiliare, anche se senza le forti oscillazioni dell’ultimo decennio. Acquirenti, venditori e investitori dovrebbero prepararsi a un mercato di Calgary caratterizzato da stabilità e crescita sostenibile verso il 2030.

Mercato immobiliare residenziale nel 2025

Prezzi delle case e tendenze di vendita

Il mercato residenziale di Calgary nel 2025 è passato dalla frenesia alla stabilità. L’attività di vendita si è ridotta rispetto ai massimi storici – il Calgary Real Estate Board (CREB) riporta che le vendite totali da inizio anno sono scese nell’ordine delle 23.000 unità per il 2025, dopo aver superato le 26.000 lo scorso anno storeys.com storeys.com. Questo calo (pari a una diminuzione delle transazioni del 10–15%) riporta le vendite più vicine alle medie di lungo periodo, senza indicare un crollo. Il raffreddamento è in parte dovuto a incertezza economica e costi di finanziamento più elevati che pesano sulla fiducia degli acquirenti creb.com. Tuttavia, i livelli di vendita attuali restano superiori ai minimi registrati durante la crisi petrolifera del 2015–2019 creb.com – il mercato di Calgary sta rallentando, non fermandosi.

Nel frattempo, i prezzi delle case si sono stabilizzati nel 2025. Il prezzo di riferimento complessivo per Calgary (tutte le tipologie di immobili) è di circa $585.000–$590.000 a metà anno creb.com. Si tratta in realtà di un leggero calo (circa il 2% in meno) rispetto alla primavera 2024 creb.com, segnando la prima diminuzione anno su anno dei prezzi da diversi anni. Il piccolo calo è attribuito principalmente al segmento dei condomini e delle case a schiera (maggiori dettagli sotto) e non è uniforme in tutta la città. Infatti, le case unifamiliari indipendenti – il segmento più ambito di Calgary – hanno mantenuto il valore o addirittura registrato piccoli aumenti in alcune zone. L’aggiornamento delle previsioni di CREB prevede che i prezzi delle case indipendenti chiudano il 2025 con un aumento “inferiore al 2%” rispetto all’anno scorso storeys.com, sostanzialmente stabili. L’offerta limitata in alcune fasce di prezzo (soprattutto case familiari di fascia media) sostiene i valori delle case indipendenti creb.com, anche se la media cittadina si stabilizza. Allo stesso modo, le case semi-indipendenti (duplex) stanno andando bene: il prezzo di riferimento per i semi-indipendenti era di circa $697.300 a maggio 2025, in aumento di circa il 3% anno su anno creb.com. In breve, le case a bassa densità di Calgary restano richieste e in gran parte hanno evitato qualsiasi correzione dei prezzi nel 2025 creb.com.

Al contrario, le proprietà ad alta densità stanno subendo una lieve pressione sui prezzi. Gli appartamenti condominiali e le case a schiera (row homes) hanno registrato un rapido apprezzamento nel periodo 2022–2024 (alcuni prezzi dei condomini sono aumentati di oltre il 10–15% solo nel 2024), ma questa tendenza si è invertita quest’anno. L’abbondante nuova offerta – molti progetti di condomini completati o in fase di completamento – insieme al calo dei rendimenti degli affitti, hanno esercitato una pressione al ribasso. A metà 2025, i condomini in stile appartamento mostrano un calo annuo dei prezzi di circa 2% sull’indice di riferimento creb.com. Il tipico appartamento a Calgary ora ha un valore di riferimento intorno a $335.000–$340.000 (per riferimento, a maggio il valore di riferimento degli appartamenti era $335.300) creb.com. Le case a schiera hanno visto anch’esse i prezzi scendere di circa 1–2% anno su anno creb.com, con un valore di riferimento nella fascia media dei $400.000 (a maggio il valore di riferimento delle case a schiera era $453.600) creb.com. Questi cali sono relativamente lievi, in pratica limano il picco dei prezzi dell’anno scorso. L’ampia scelta nel mercato dei nuovi condomini (e la concorrenza di un settore degli affitti in forte espansione per i potenziali acquirenti) ha reso i prezzi di condomini/case a schiera più negoziabili. Vale la pena notare che, anche dopo il calo, i valori dei condomini a Calgary restano superiori ai livelli pre-pandemia – il mercato si sta raffreddando, ma non sta crollando. CREB prevede che i prezzi di appartamenti e case a schiera chiuderanno il 2025 con un calo modesto dell’1–2% complessivo creb.com, e i primi dati sono in linea con questa previsione. La geografia delle variazioni dei prezzi all’interno di Calgary è variegata. In generale, i quartieri periferici esterni (dove si trovano molte case unifamiliari) sono rimasti più forti, mentre le aree centrali della città, ricche di condomini, hanno visto un maggiore appiattimento. Ad esempio, i distretti del City Centre e Beltline – pieni di nuove torri di condomini – hanno più annunci e prezzi dei condomini più deboli, mentre le comunità suburbane come Evanston, Silverado o Mahogany (dominate da case) hanno ancora un’inventario relativamente limitato e prezzi resilienti. Anche all’interno delle tipologie di proprietà, le differenze di offerta contano: nella categoria delle case unifamiliari, le abitazioni entry-level a prezzo più basso restano scarse e hanno continuato ad apprezzarsi, mentre il segmento di lusso (case unifamiliari di fascia alta nella fascia oltre 1 milione di dollari) ha più offerta e si è un po’ raffreddato. Questo mercato “a due velocità” sta creando opportunità per i compratori che vogliono fare un salto di qualità – chi vende una casa entry-level in un mercato molto richiesto e acquista in un segmento di fascia alta più morbido può beneficiare dello spostamento del divario di prezzo. Nel complesso, le tendenze dei prezzi a Calgary nel 2025 indicano un equilibrio più sano: dopo tre anni di condizioni di mercato fortemente favorevoli ai venditori, il potere di determinazione dei prezzi si sta finalmente riequilibrando tra acquirenti e venditori creb.com. Le case si vendono ancora, ma gli acquirenti possono prendersi un po’ più di tempo e spesso negoziare al di sotto del prezzo richiesto ora, soprattutto per i condomini o nelle zone con eccesso di offerta.

Offerta abitativa e nuovi sviluppi

Una grande novità nel 2025 è che l’offerta abitativa sta finalmente raggiungendo la domanda. Calgary è passata da una grave carenza di annunci a un inventario molto più sano nel giro di un anno. A metà 2024, acquirenti e agenti immobiliari si lamentavano che “non c’erano annunci” – l’inventario era vicino ai minimi storici. Avanzando a metà 2025, gli annunci attivi sono circa raddoppiati rispetto all’anno precedente creb.com. Il mercato di Calgary ora ha migliaia di case in più disponibili, grazie a una combinazione di fattori: nuove costruzioni da record, più annunci di rivendita man mano che il mercato caldo si è raffreddato, e un’ondata di nuove unità in affitto che ha dato fiducia ai potenziali venditori a mettere in vendita le loro case. CREB osserva che, dopo diversi anni di sotto-offerta, l’inventario delle case in rivendita a Calgary nel 2025 è finalmente “tornato a livelli normali” creb.com. Il parametro dei mesi di offerta – che era sceso sotto i 2 mesi al culmine della frenesia (indicativo di un mercato dei venditori) – è ora salito a circa 2,5–3 mesi a livello cittadino creb.com, segnalando condizioni di equilibrio. Gli acquirenti hanno più scelta e le guerre di offerte sono molto meno comuni rispetto al 2021–22.

A alimentare questo aumento dell’offerta è un continuo boom edilizio. Calgary sta costruendo abitazioni a un ritmo mai visto prima nella sua storia. Nel 2021, 2022 e ancora nel 2023, le nuove costruzioni abitative sono salite a livelli record degli ultimi decenni, culminando in 24.400 nuove abitazioni nel 2024 – un record assoluto calgary.ca. Fondamentale, la maggior parte di queste nuove unità è in formati ad alta densità: condomini, appartamenti in affitto e complessi di villette a schiera. La città ha risposto all’afflusso di popolazione e alla bassa disponibilità con una serie di torri condominiali e progetti di appartamenti, molti dei quali sono ora in fase di completamento. Di conseguenza, il 2025 vede un volume elevato di progetti completati. Nuovi edifici condominiali sono stati aperti in zone come Beltline, East Village, University District e nei poli suburbani (ad es. Seton nel SE). Forse ancora più rilevante è l’aumento di edifici ad uso locativo specifico (alcuni finanziati da programmi governativi e della CMHC). La Canada Mortgage and Housing Corporation segnala che il patrimonio di immobili ad uso locativo specifico di Calgary è cresciuto di circa il 10% solo nel 2024 mortgagesandbox.com – un enorme balzo in un solo anno – e questo slancio è proseguito nel 2025. Grazie agli incentivi governativi, gli sviluppatori hanno migliaia di unità in affitto in costruzione, molte delle quali previste in apertura tra il 2025 e il 2026. Questa offerta elevata è una delle ragioni principali per cui l’inventario delle case in rivendita è aumentato: alcuni potenziali acquirenti trovano opzioni in affitto e non competono per le case in rivendita, e alcuni investitori stanno mettendo in vendita i condomini perché il mercato degli affitti non è più estremamente ristretto.

Sul fronte dello sviluppo, Calgary nel 2025 è animata da gru non solo per l’edilizia residenziale ma anche per progetti a uso misto e infrastrutturali. Alcuni sviluppi e tendenze degni di nota:

Espansione suburbana: La città ha approvato e avviato numerose nuove comunità suburbane per accogliere la crescita. Infatti, una commissione comunale ha dato il via libera a dozzine di nuovi quartieri suburbani negli ultimi anni. A partire dal 2025, almeno 11 nuovi progetti comunitari sono in corso per il 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Esempi includono Ambleton (NW), Glacier Ridge (estremo nord), Belvedere (est), Alpine Park (SW) e Homestead (NE) tra gli altri. Queste aree sono in varie fasi – alcune stanno già costruendo e vendendo case, altre sono appena all’inizio dei lavori. Complessivamente, i sobborghi in sviluppo attivo hanno aggiunto decine di migliaia di unità abitative (solo 27.700 unità tra il 2021 e il 2025, catturando circa il 60% della nuova crescita abitativa della città) calgary.ca. La tendenza è chiara: Calgary continua a espandersi verso l’esterno, offrendo nuove case unifamiliari e villette a schiera in comunità pianificate con parchi, scuole e negozi. Gli acquirenti esclusi dai quartieri centrali, o i nuovi arrivati in cerca di case adatte alle famiglie, si stanno riversando in queste aree periferiche.
Riqualificazione urbana e infill: Allo stesso tempo, Calgary sta assistendo a una significativa riqualificazione all’interno della città. La costruzione di infill nelle aree centrali (demolizione di vecchie case per costruire duplex, quadrifamiliari o case a schiera) rimane molto attiva in zone come Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill e altre. Le politiche urbanistiche della città stanno incoraggiando una densità moderata nelle aree consolidate, e il mercato più equilibrato del 2025 non ha rallentato molto gli infill – i costruttori scommettono su una domanda continua per case in posizione centrale. Inoltre, è in corso la riqualificazione su larga scala di ex siti istituzionali/industriali. Ad esempio, Currie Barracks, una ex base militare vicino al centro, sta venendo trasformata in un nuovo villaggio urbano (con condomini, villette a schiera, negozi e uffici); la costruzione di case e di una “high street” commerciale prosegue nel 2025. Nell’area di East Village e Victoria Park, fulcro del piano Rivers District, nuove torri di condomini e l’espansione del BMO Centre (un importante ampliamento del centro congressi completato nel 2024) hanno portato nuova vitalità. Anche la Beltline è destinata a un nuovo centro eventi (arena) e a un distretto di intrattenimento circostante entro il 2027, che sta già stimolando progetti di condomini e sviluppo di terreni nelle vicinanze. In sintesi, il nucleo consolidato di Calgary sta lentamente ma sicuramente aggiungendo residenti – un obiettivo chiave degli sforzi di rivitalizzazione del centro della città.
Conversione di uffici in abitazioni: Una fonte altamente innovativa di nuove abitazioni è il programma di conversione degli uffici del centro di Calgary. Con una così alta percentuale di uffici sfitti nel centro, la Città (con il supporto provinciale e federale) ha offerto incentivi per convertire edifici per uffici vuoti in uso residenziale. All’inizio del 2025, 21 edifici per uffici sono stati approvati per la conversione, il che creerà 2.628 nuove unità abitative (principalmente appartamenti in affitto) nel cuore del centro cmhc-schl.gc.ca. Diversi di questi progetti sono già in costruzione o addirittura completati. Ad esempio, una ex torre per uffici in 7 Ave SW ha riaperto nel 2023 come appartamenti “The Cornerstone”, e altri stanno seguendo. Nel 2025, una conversione di grande rilievo è il Barclay Centre (606 4 St SW) – un edificio per uffici di 16 piani e 55 anni che viene reinventato in 166 appartamenti in affitto con servizi moderni, la cui apertura è prevista per il 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Queste conversioni non solo riducono l’inventario di uffici sfitti, ma aggiungono anche case in affitto tanto necessarie proprio dove la domanda sta crescendo (in centro). Entro il 2030, il programma di conversione punta a rimuovere milioni di piedi quadrati di spazi per uffici e aggiungere ben oltre 5.000 nuove unità abitative nel centro, rimodellando radicalmente il cuore di Calgary. Si tratta di un esperimento osservato a livello nazionale, e nel 2025 è in pieno svolgimento – si prevede che quattro edifici convertiti apriranno ai residenti entro l’anno cmhc-schl.gc.ca.
Progetti infrastrutturali: Lo sviluppo immobiliare di Calgary è strettamente legato alle grandi infrastrutture. Nel 2025, la tanto attesa Green Line LRT ha finalmente dato il via alla costruzione principale. Questa nuova linea C-Train (il più grande progetto infrastrutturale della città di sempre) inizialmente percorrerà 16 km da Shepard (SE Calgary) a 7 Avenue SW (centro), aggiungendo 10 stazioni in quartieri del SE poco serviti en.wikipedia.org. L’inizio dei lavori è avvenuto a giugno 2025 en.wikipedia.org, e la prima fase dovrebbe essere operativa intorno al 2030 en.wikipedia.org. La Green Line sta già influenzando lo sviluppo: lungo il percorso previsto (che include stazioni in comunità come Inglewood, Ogden e vicino al nuovo Event Centre), gli sviluppatori stanno acquisendo terreni e proponendo progetti orientati al transito. La città sta inoltre investendo in aggiornamenti delle utenze e modifiche all’uso del suolo lungo il corridoio. Un altro progetto di rilievo è il nuovo Event Centre di Calgary, un’arena da 19.000 posti soprannominata “Scotia Place” in costruzione nel Rivers District. I lavori di fondazione sono iniziati all’inizio del 2025 calgary.citynews.ca con apertura prevista per l’autunno 2027 calgary.citynews.ca. Questa struttura (futura casa degli NHL Flames e sede di eventi tutto l’anno) è il fulcro di un più ampio piano per il Culture & Entertainment District – ci si aspettano nuovi hotel, condomini, ristoranti e altre attrazioni nei dintorni. Infatti, anche durante la costruzione, i valori dei terreni vicini stanno aumentando in previsione. Oltre a questi, altre infrastrutture come la Stoney Trail ring road (completata interamente nel 2024) e i piani di espansione dell’aeroporto continuano a migliorare la connettività, il che tende a sbloccare terreni periferici per lo sviluppo (ad esempio, parchi industriali vicino alla ring road, nuove comunità appena oltre i vecchi confini cittadini).

In sintesi, l’offerta abitativa di Calgary nel 2025 è finalmente in crescita. Anni di pianificazione e costruzione stanno dando risultati tangibili: più case disponibili sia per acquirenti che per affittuari. I nuovi sviluppi – dai sobborghi più lontani ai grattacieli del centro – stanno creando una città più capace di accogliere la sua crescita. Per chi compra, questo significa più opzioni e meno concorrenza frenetica. Per il mercato nel suo complesso, è un buon segnale per una migliore accessibilità economica nel medio termine, man mano che l’offerta raggiunge la domanda. La domanda chiave sarà se la costruzione potrà mantenere questo ritmo (dato le sfide di manodopera e costi) e se la crescita della popolazione continuerà ai livelli recenti. Ma nel 2025, Calgary sta aggiungendo proattivamente nuove abitazioni, segnando un cambiamento significativo rispetto agli aumenti di prezzo guidati dalla scarsità dei primi anni 2020.

Mercato degli affitti e tassi di sfitto

Il mercato degli affitti di Calgary è passato da bollente a piacevolmente caldo nel 2025, offrendo un po’ di sollievo agli inquilini. Negli ultimi anni, gli affitti a Calgary sono aumentati a uno dei ritmi più rapidi del Canada – aumenti annuali a doppia cifra – spinti da un afflusso di nuovi arrivati e da una disponibilità di alloggi ai minimi storici. Verso la fine del 2022 e nel 2023, il tasso di disponibilità degli affitti in città è sceso vicino all’1%, e trovare un appartamento era una competizione feroce, con guerre di offerte per i contratti d’affitto non rare. Tuttavia, il 2024–2025 ha introdotto un nuovo capitolo: l’aumento dell’offerta di affitti e l’indebolimento della domanda hanno finalmente allentato la pressione.

Il tasso di disponibilità negli affitti purpose-built di Calgary è aumentato notevolmente. Secondo i sondaggi CMHC, il tasso di disponibilità nell’area metropolitana di Calgary era solo 1,4% nel 2023, ma entro la fine del 2024 era salito a 4,8% mortgagesandbox.com. Questo è uno dei cambiamenti di disponibilità più drammatici in un solo anno mai registrati a Calgary. Un tasso di disponibilità intorno al 5% è considerato relativamente sano (un mercato degli affitti equilibrato), quindi Calgary è passata da una situazione estremamente tesa a una sostanzialmente normale in 12 mesi. Fonti del settore nel 2025 suggeriscono persino che la disponibilità possa superare il 5% in alcuni segmenti, man mano che vengono aperti nuovi edifici emeraldmanagement.com. In effetti, dati del settore privato hanno mostrato che la disponibilità di affitti a Calgary ha continuato a crescere fino a metà 2025, con appartamenti pubblicizzati che impiegano più tempo a essere affittati e i proprietari che iniziano a competere per gli inquilini cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Questo aumento della disponibilità è direttamente legato alla nuova offerta. Come già detto, un numero record di nuovi appartamenti è stato completato o è in fase di completamento. Molti di questi sono grandi progetti multifamiliari destinati agli affittuari (alcuni progetti di condomini sono finiti anch’essi in affitto). Ad esempio, solo nel centro e nella Beltline, diverse centinaia di nuovi appartamenti in affitto sono arrivati sul mercato nell’ultimo anno (in proprietà come The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II, ecc.). Nelle aree suburbane, gli sviluppatori hanno costruito nuovi complessi in affitto in comunità come Seton, University District e vicino ai nodi di transito. Queste aggiunte, insieme a più condomini privati messi in affitto, hanno notevolmente aumentato l’inventario degli annunci per gli affittuari. Gli annunci di affitto a Calgary sono aumentati di circa il 130% su base annua all’inizio del 2025, secondo l’analisi CMHC cmhc-schl.gc.ca. Di fronte a una maggiore concorrenza, i proprietari hanno dovuto diventare più flessibili su prezzi e incentivi.

I prezzi degli affitti, di conseguenza, si sono stabilizzati e sono persino diminuiti leggermente in termini reali. Per quantificare: i dati di Rentals.ca (rapporto di luglio 2025) hanno mostrato che l’affitto medio a Calgary (su tutte le tipologie di immobili) era di $1.914, ovvero il 9% in meno rispetto all’anno precedente calgary.citynews.ca. Questa è stata una delle diminuzioni più marcate tra le principali città canadesi in quel periodo calgary.citynews.ca. Per tipologia di immobile, i monolocali a Calgary si attestano in media intorno ai $1.500–$1.600 al mese a metà 2025, in calo rispetto al picco di circa $1.650+ nel 2024 apartments.com. I bilocali, che avevano superato abbondantemente i $1.800, sono tornati più vicini alla media di metà $1.700. Anche le unità più grandi (trilocali) hanno registrato cali degli affitti – gli affitti dei trilocali a Calgary a metà 2025 sono circa il 15% in meno rispetto ai livelli di un anno fa (ora intorno ai $2.300+ in media) calgary.citynews.ca. Queste statistiche evidenziano un mercato degli affitti in raffreddamento. È importante notare, però, che questo raffreddamento segue un periodo di crescita estrema – ad esempio, gli affitti medi a Calgary sono ancora circa il 9% più alti rispetto a tre anni fa (periodo 2019–2022) calgary.citynews.ca. Quindi gli inquilini oggi stanno tirando un sospiro di sollievo, ma non si è tornati ai prezzi precedenti al boom.

I proprietari hanno risposto al mercato più debole in vari modi. Molti nuovi edifici di affitto di fascia alta stanno offrendo incentivi per il trasferimento – ad esempio “un mese di affitto gratuito”, parcheggio gratuito per un anno o buoni regalo – per attirare inquilini, cosa che non era necessaria quando la disponibilità era vicina all’1%. Alcuni proprietari esistenti stanno limitando gli aumenti degli affitti per i rinnovi dei contratti, preferendo mantenere buoni inquilini piuttosto che rischiare che un’unità rimanga vuota per uno o due mesi. L’aggiornamento di metà anno della CMHC ha osservato che a Calgary (e in alcune altre città) gli affitti pubblicizzati nel Q1 2025 erano in realtà inferiori del 3–4% rispetto al Q1 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, indicando che i proprietari stanno riducendo gli affitti richiesti per riempire le unità. È interessante notare che, mentre gli affitti richiesti per i nuovi contratti sono diminuiti, gli affitti pagati dagli inquilini di lungo termine tendono ancora ad aumentare (a causa degli adeguamenti annuali e del recupero dai precedenti limiti) – ma a un ritmo più lento. La CMHC ha osservato che gli aumenti degli affitti per unità occupate a Calgary rimangono positivi (circa il 7,9% anno su anno all’inizio del 2025) cmhc-schl.gc.ca, riflettendo che molti inquilini vedono ancora aumenti al rinnovo, sebbene inferiori rispetto a prima.

Un’altra tendenza interessante è che, con una maggiore offerta, gli affittuari hanno una nuova possibilità di scelta e potere contrattuale. Nel corso del 2025, sono emerse testimonianze di affittuari che negoziano piccoli sconti, o che possono essere più selettivi su posizione/servizi poiché più unità soddisfano i loro criteri. Questo rappresenta un netto cambiamento rispetto al 2022, quando spesso gli affittuari prendevano la prima unità disponibile a qualsiasi prezzo. Sta anche alimentando una certa competizione sulla qualità: i proprietari di edifici più vecchi stanno investendo in ristrutturazioni e miglioramenti per evitare di perdere inquilini a favore di nuovi progetti più moderni. Anche il mercato secondario degli affitti di Calgary (proprietari individuali di condomini) risente della concorrenza – alcuni investitori in condomini, vedendo gli affitti stabilizzarsi e molta nuova concorrenza di affitti di lusso, stanno scegliendo di vendere le loro unità. Questo spiega in parte l’aumento delle inserzioni di condomini in vendita nel 2025 mortgagesandbox.com.

In termini di accessibilità economica, il mercato degli affitti di Calgary rimane più economico rispetto a Toronto o Vancouver, ma il divario si è ridotto durante l’impennata del 2021–2023. L’affitto medio a Calgary (~$1.900) è ancora al di sotto della media canadese (~$2.100) calgary.citynews.ca, e molto inferiore rispetto a Vancouver (~$2.800) o Toronto (~$2.400). Con i recenti cali, Calgary ha migliorato la sua posizione come grande città accessibile per gli affittuari. Tuttavia, gli affitti sono ancora significativamente più alti rispetto a 5+ anni fa e, con tassi d’interesse più elevati, molti potenziali acquirenti alla prima casa continuano ad affittare, il che sostiene la domanda di base. Un effetto collaterale dei costi abitativi elevati a livello nazionale è la diffusione delle convivenze tra coinquilini – anche a Calgary, la CMHC osserva che sempre più affittuari si uniscono per poter permettersi l’affitto facebook.com, una tendenza comune anche altrove.

Guardando al futuro, le prospettive per il mercato degli affitti fino al 2025 sono di un equilibrio continuo o addirittura di una certa morbidezza. Più nuove consegne di immobili in affitto sono previste per la fine del 2025 e il 2026, il che potrebbe far aumentare ulteriormente la disponibilità. Alcune previsioni suggeriscono che il tasso di disponibilità di Calgary potrebbe temporaneamente salire nella fascia 5–7% prima che l’afflusso di popolazione si adegui youtube.com. È probabile che gli affitti rimangano relativamente stabili; potremmo persino vedere lievi cali nominali in alcuni segmenti (ad esempio, i monolocali di lusso in centro potrebbero affittarsi a un prezzo leggermente inferiore nel 2026 rispetto al 2024). Questa è una buona notizia per gli affittuari e per l’attrattiva del costo della vita in città. Per investitori e sviluppatori, un mercato degli affitti più freddo significa valutare nuovi progetti con maggiore attenzione – infatti, verso la fine del 2025 alcuni sviluppatori hanno segnalato che avrebbero messo in pausa nuovi progetti di affitto perché il calo degli affitti e i costi di finanziamento più elevati riducono la redditività mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Ma con la popolazione di Calgary ancora in crescita, la maggior parte degli analisti si aspetta che il mercato degli affitti assorbirà gradualmente la nuova offerta nei prossimi anni. L’attuale finestra rappresenta una sorta di periodo di “recupero” in cui la crescita dell’offerta supera quella della domanda, dopo di che dovrebbe essere raggiunto l’equilibrio. È importante notare che il mercato degli affitti di Calgary rimane fondamentalmente più teso rispetto al periodo di crisi petrolifera (quando la disponibilità raggiunse la doppia cifra intorno al 2016). La città non si trova in una situazione di eccesso di offerta, ma sta passando da una situazione di estrema scarsità a condizioni più sane.

In sintesi, il 2025 segna un punto di svolta per gli affitti a Calgary: il mercato è caratterizzato da una maggiore disponibilità e da canoni che si stanno stabilizzando. Gli inquilini possono tirare un sospiro di sollievo grazie all’aumento delle opzioni disponibili. I proprietari devono affrontare una maggiore concorrenza e dovranno essere prudenti nella definizione dei canoni. Questo ambiente di affitti più equilibrato probabilmente persisterà anche nel prossimo futuro – una normalizzazione benvenuta dopo i forti aumenti degli ultimi anni.

Immobiliare commerciale: uffici, retail & uso misto

Condizioni del mercato degli uffici

Il mercato degli uffici di Calgary sta attraversando un lungo e doloroso processo di aggiustamento, e il 2025 rappresenta un altro anno di graduale ripresa – ma anche di sfide persistenti. La città ha vissuto un noto eccesso di spazi per uffici dopo il crollo del prezzo del petrolio nel 2014, che ha portato le compagnie energetiche a ridimensionarsi o a chiudere. Anche con la ripresa dell’economia in generale, la diffusione del lavoro da remoto/ibrido durante la pandemia ha aggiunto ulteriore pressione, lasciando il centro di Calgary con uno dei tassi di sfitto per uffici più alti del Nord America.

Nel 2025, purtroppo, Calgary detiene ancora il primato di più alto tasso di sfitto per uffici in Canada. Il tasso di sfitto degli uffici in centro si attesta intorno al 30% cbre.ca, il che significa che circa uno spazio su tre nel centro è vuoto. Si tratta di un aumento rispetto all’inizio del decennio (lo sfitto era ~25% qualche anno fa) a causa di ulteriori abbandoni e di una piccola quantità di nuova offerta completata. Nel secondo trimestre del 2025, solo nel centro, il tasso di sfitto è aumentato di circa lo 0,5%, in parte per via di una grande compagnia energetica che ha consolidato gli spazi mettendo più superficie sul mercato cbre.ca cbre.ca. Il centro di Calgary conta circa 42 milioni di piedi quadrati di uffici, quindi un tasso di sfitto del 30% equivale a ~12–13 milioni di piedi quadrati vuoti – una capacità in eccesso enorme. Anche i poli di uffici suburbani, sebbene in condizioni migliori rispetto al centro, registrano tassi di sfitto elevati tra il 15% e il 20%. Ad esempio, il tasso di sfitto degli uffici suburbani di Calgary era ~17% a metà 2025 (con i mercati suburbani a sud leggermente migliori rispetto a quelli a nord) collierscanada.com. A livello cittadino (tutte le classi, centro + periferia insieme), il tasso di sfitto degli uffici è di circa 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Questi dati sottolineano che Calgary ha davanti a sé una sfida pluriennale per riempire o riconvertire i suoi spazi per uffici vuoti.

In una nota positiva, ci sono alcuni segnali di stabilizzazione. Nell’ultimo anno e mezzo, i dati nazionali mostrano che le vacanze negli uffici canadesi si stanno stabilizzando, e Calgary non fa eccezione a questo nuovo plateau cbre.ca cbre.ca. L’assorbimento netto (la variazione netta degli spazi affittati) a Calgary si è mantenuto vicino allo zero – leggermente positivo in un trimestre, leggermente negativo nel successivo – indicando che la caduta libera si è fermata. Infatti, CBRE ha riportato che Calgary ha avuto un lieve assorbimento positivo di spazi per uffici in un paio di trimestri, e gli edifici “trophy” di alta qualità hanno persino visto la migliorare della vacanza poiché alcuni inquilini hanno scelto la “flight to quality” cbre.ca. Le torri di fascia alta del centro (come The Bow, Brookfield Place) se la sono cavata relativamente bene, mantenendo l’occupazione e persino ottenendo affitti decenti, mentre gli edifici più vecchi di Classe B/C languono quasi vuoti. Questa biforcazione significa che gli uffici più nuovi, ricchi di servizi e in posizioni privilegiate stanno ottenendo risultati migliori. Infatti, il segmento “trophy” del centro di Calgary ha una vacanza intorno all’11% – un mondo a parte rispetto al tasso complessivo del 30% del centro cbre.ca cbre.ca. Molti inquilini stanno sfruttando questa opportunità per migliorare i propri spazi (dato che le differenze di affitto tra le classi si sono ridotte). Il divario di vacanza tra Classe A e Classe B/C è di circa 14,7 punti percentuali cbre.ca, evidenziando come gli uffici più vecchi siano sproporzionatamente vuoti.

I canoni di locazione per gli spazi ad uso ufficio hanno di conseguenza subito degli aggiustamenti. L’affitto netto medio richiesto in centro a Calgary nel Q1 2025 era di circa $16,31 per piede quadrato all’anno assets.cushmanwakefield.com, in aumento rispetto ai $14,95 psf del trimestre precedente. Questo aumento è in parte fuorviante – riflette l’immissione sul mercato di spazi di fascia alta, più che un reale aumento del potere contrattuale dei proprietari. In generale, i proprietari di edifici di qualità inferiore hanno drasticamente ridotto i canoni e offrono forti incentivi per attrarre inquilini (ad esempio, lunghi periodi di affitto gratuito, contributi per migliorie). Non è raro vedere canoni effettivi in edifici di Classe B a una sola cifra per piede quadrato. Al contrario, gli edifici “trophy” di fascia premium vedono ancora canoni nell’ordine dei $20 al piede quadrato o più per gli spazi migliori. L’affitto medio degli uffici in periferia è più basso e, curiosamente, si è leggermente ammorbidito all’inizio del 2025 (in lieve calo in periferia anche se la media del centro è aumentata) assets.cushmanwakefield.com. Nel complesso, i canoni degli uffici a Calgary restano ben al di sotto dei picchi pre-2014. Per dare un’idea, prima del crollo del petrolio, i canoni degli uffici di Classe A in centro erano nell’ordine dei $30–40 psf; ora solo gli spazi migliori superano i $20, e molti contratti vengono chiusi a una frazione dei valori storici. Questo è ottimo per le aziende in cerca di spazi ufficio a prezzi accessibili, ma difficile per i proprietari e gli investitori.

L’elevato tasso di sfitto persistente ha portato a misure creative. Come discusso, il programma di conversione da uffici a residenze della città è una risposta diretta all’eccesso di offerta. Offrendo sovvenzioni (fino a $75 per piede quadrato) ai proprietari, Calgary ha incentivato la rimozione di spazi ufficio tramite conversione. Entro il 2025, tre conversioni sono state completate e molte altre sono in costruzione, per un totale di circa 2,68 milioni di piedi quadrati di spazi ufficio in centro cmhc-schl.gc.ca. Questo ha un duplice vantaggio: ridurre la sfitto e portare più persone (residenti) nel centro, a beneficio delle attività locali. I funzionari comunali sottolineano che per ogni $1 di denaro pubblico, il settore privato ne ha investiti $4 per realizzare queste conversioni cmhc-schl.gc.ca – un buon effetto leva. È un processo lento, ma a lungo termine questi sforzi dovrebbero ridurre sensibilmente la sfitto. Inoltre, la città sta valutando la demolizione di edifici per uffici per alcune torri ormai irrimediabilmente obsolete, con la possibilità di trasformarle in parchi o aree di riqualificazione.

Dal lato della domanda, il mercato degli uffici di Calgary si sta gradualmente diversificando oltre il settore petrolifero e del gas. Le aziende tecnologiche, pur non essendo presenti su scala paragonabile a Toronto/Vancouver, sono cresciute a Calgary – aziende come Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies e startup locali hanno preso spazi ufficio, colmando parzialmente il vuoto lasciato dalle società energetiche in riduzione. Anche il governo provinciale ha decentralizzato alcuni posti di lavoro nel centro di Calgary, e settori come i servizi finanziari e l’amministrazione sanitaria hanno registrato modeste espansioni. Tuttavia, questi guadagni sono incrementali rispetto alle decine di milioni di piedi quadrati liberati. Un fattore rilevante nel 2025 è la spinta al “ritorno in ufficio”; molte aziende di Calgary stanno aumentando le aspettative di lavoro in presenza, il che ha portato alcune a prendere in affitto leggermente più spazio o almeno a mantenere quello che hanno invece di subaffittarlo. La disponibilità di subaffitto, che era aumentata nel 2020, è in calo – lo spazio in subaffitto a Calgary è diminuito di circa il 9% anno su anno cbre.ca, il che significa che meno aziende stanno cercando di cedere spazi in eccesso (un segnale che il peggio dell’eccedenza potrebbe essere alle spalle).

In sintesi, il settore degli uffici di Calgary nel 2025 sta toccando il fondo. Una disponibilità di circa il 30% nel centro è una sfida enorme cbre.ca, e probabilmente ci vorranno molti anni di crescita economica (e ulteriori sforzi di riconversione) per ridurla in modo significativo. I canoni di locazione sono deboli, soprattutto negli edifici più datati, e i proprietari continuano a competere duramente per gli inquilini. Detto ciò, c’è un cauto ottimismo che l’emorragia si sia fermata. La narrazione sta passando da “quanto peggiorerà?” a “come possiamo riconvertire e riprenderci?”. Perché il centro di Calgary prosperi, riempire questi uffici (o trovare nuovi usi per essi) rimane una priorità assoluta. La buona notizia: non vengono costruite nuove torri per uffici (la costruzione di uffici è ai minimi da 20 anni cbre.ca), quindi l’offerta non sta peggiorando. Ora l’attenzione è rivolta ad assorbire o eliminare la disponibilità esistente. Se l’economia dell’Alberta rimane forte e settori come la tecnologia e i servizi professionali continuano a crescere, il centro di Calgary potrebbe lentamente ridurre lo spazio in eccesso. Nel frattempo, il mercato degli uffici in centro è un paradiso per gli inquilini – ampia scelta e affitti vantaggiosi – e un grattacapo per i proprietari. È una storia di due mercati: le torri moderne se la cavano, quelle più vecchie lottano per sopravvivere. Calgary sarà osservata con attenzione negli ambienti dell’immobiliare commerciale mentre reinventa il suo centro per un’era post-petrolio e di lavoro ibrido.

Sviluppi commerciali e a uso misto

Il mercato immobiliare commerciale di Calgary nel 2025 è generalmente su basi più solide rispetto al settore degli uffici, poiché è sostenuto dalla crescita della popolazione cittadina e dalla ripresa della spesa dei consumatori. Il mercato retail comprende tutto, dai centri commerciali suburbani e grandi power centre ai negozi urbani su strada e ai nuovi sviluppi a uso misto. Nel complesso, la disponibilità di spazi commerciali a Calgary è moderata e i canoni di locazione retail sono rimasti relativamente stabili, anche se le performance variano a seconda della posizione e della tipologia.

Nei sobborghi, il commercio segue i tetti – e Calgary ha molti nuovi tetti. Man mano che nuove comunità sorgono ai margini, gli sviluppatori commerciali stanno realizzando le necessarie piazze commerciali ancorate da supermercati e servizi. Ad esempio, in aree in forte crescita come Livingston/Carrington (nord) e Seton/Mahogany (sud), sono stati aperti o sono in costruzione nuovi complessi commerciali per servire quei residenti (con supermercati, farmacie, ristoranti, ecc.). Questi tendono ad affittarsi bene, poiché le nuove comunità spesso hanno una domanda latente di servizi locali. Anche i power centre (raggruppamenti di grandi magazzini) nelle aree consolidate sono generalmente in buona salute; la forte crescita demografica di Calgary ha sostenuto le vendite presso i principali rivenditori (Costco, Walmart, negozi di bricolage, ecc.), e la disponibilità di spazi in questi centri è bassa. Alcuni power centre più vecchi hanno persino visto la riqualificazione, aggiungendo nuovi edifici o usi misti. Una tendenza notevole è l’incorporazione di elementi a uso misto – ad esempio, il grande sviluppo Taza su territorio della Nazione Tsuut’ina (SW Calgary, vicino alla tangenziale) sta portando commercio, intrattenimento, uffici e potenzialmente residenze in un nuovo polo, mostrando i confini sempre più sfumati tra puro commercio e destinazioni a uso misto.

I centri commerciali di Calgary hanno avuto un periodo difficile durante la pandemia, ma i principali centri stanno riprendendo quota. Il CF Chinook Centre e il CF Market Mall, i centri commerciali più grandi della città, riportano un aumento del traffico pedonale e delle vendite nel 2025, grazie anche all’apertura di nuovi negozi e alle ristrutturazioni. Il Chinook Centre si sta preparando per una grande espansione (inclusa la possibile aggiunta di una strada commerciale all’aperto e torri residenziali sul sito nei prossimi anni), e nel 2025 continua ad attrarre nuovi marchi internazionali. Il CrossIron Mills, l’outlet appena a nord dei confini cittadini, rimane anch’esso un richiamo regionale. I centri commerciali secondari (come Sunridge o Southcentre) sono stabili, anche se affrontano la concorrenza dell’e-commerce e devono continuare a reinventarsi con attrazioni come ristorazione, fitness o persino usi sanitari che occupano spazi commerciali. Il tasso di disponibilità commerciale (per centri/mall) a Calgary è stimato tra il 3% e il 6% (a seconda della zona). L’elevata crescita demografica della città ha mantenuto forte la domanda commerciale – più persone significa più acquirenti.

Nel centro urbano, il commercio presenta una situazione mista. Il commercio legato agli uffici del centro di Calgary (le mense +15, i negozi al piano terra delle torri per uffici) ha sofferto a causa del lavoro da remoto e della diminuzione dei lavoratori in presenza. Alcuni chioschi delle mense +15 e negozi di prossimità che servivano i pendolari quotidiani restano vuoti o con orari ridotti, poiché il flusso di lavoratori in centro è ancora inferiore ai livelli del 2019. Tuttavia, con l’arrivo di nuovi residenti in centro (grazie a nuovi condomini e conversioni di uffici), sta emergendo una nuova base di clienti. Si nota un aumento dei servizi in centro come supermercati (ad esempio, due grandi catene hanno aperto negozi nella Beltline negli ultimi anni) e servizi per i residenti. Le zone di Beltline e East Village sono diventate punti di riferimento per la ristorazione e l’intrattenimento, contribuendo a riempire gli spazi commerciali. Ad esempio, First Street SW nella Beltline e la 17th Avenue continuano a vedere l’apertura di nuovi caffè, bar e boutique, cavalcando l’onda dei giovani professionisti che vivono nei dintorni. La disponibilità di spazi commerciali nel centro (a livello strada) è ancora elevata (forse ~10%+), ma in miglioramento poiché alcuni spazi vengono convertiti in nuovi concept (come studi fitness, ambulatori medici o persino gallerie temporanee) e l’aumento della densità residenziale rende alcune zone prima poco frequentate ora adatte al commercio.

Un grande sviluppo all’orizzonte per il retail urbano è il già citato Culture + Entertainment District intorno a 17th Ave e Stampede Park. Con l’espansione del BMO Centre (il centro congressi completato nel 2024) e la costruzione dell’Event Centre, i piani includono negozi aperti tutto l’anno, ristoranti e piazze pubbliche per creare un distretto vivace. Già ora, il Platform Innovation Centre (un hub tecnologico) ha aperto nell’East Village con spazi pubblici, e l’organizzazione Calgary Stampede sta lavorando a una strada commerciale come parte della riqualificazione dei suoi terreni. Entro il 2027 circa, questa zona potrebbe diventare la versione calgariana di un distretto sportivo/di intrattenimento, con bar, negozi e hotel – dando nuova vita al retail del centro.

Un altro progetto retail interessante è lo sviluppo Greenwich nel NW di Calgary (vicino al Canada Olympic Park). Si tratta di una comunità pianificata di 59 acri che punta a un’atmosfera “ispirata a New York” con case a schiera in stile brownstone e una varietà di spazi commerciali avenuecalgary.com. In particolare, ha aperto il Calgary Farmers’ Market West come ancoraggio principale avenuecalgary.com – un mercato coperto che attira visitatori per cibo e prodotti locali. Questo ha messo Greenwich sulla mappa e dimostra come il retail esperienziale (come mercati contadini, food hall) faccia parte della progettazione delle nuove comunità. Allo stesso modo, nuove comunità come la University District integrano negozi di alto livello con residenze, con grande successo (con supermercato, cinema, ristoranti vicino al campus e nuovi condomini).

Non si può parlare di retail senza menzionare l’e-commerce: continua a crescere, ma i commercianti di Calgary si sono adattati puntando su esperienze in presenza e omnicanalità. I centri di distribuzione industriale ai margini della città soddisfano la domanda online (come descritto nella sezione industriale), ma i negozi fisici a Calgary sono tutt’altro che morti. Anzi, un aspetto unico di Calgary è la sua popolazione relativamente giovane e benestante, con una propensione a mangiare fuori e fare shopping quando possibile – la città è costantemente ai primi posti per spesa pro capite nei ristoranti. L’energia dell’economia tra il 2022 e il 2025 (con lockdown meno severi rispetto ad altri luoghi e una rapida ripresa) ha permesso a molti ristoranti e negozi di prosperare. Detto ciò, l’inflazione e gli alti tassi di interesse hanno reso i consumatori un po’ più cauti nel 2025, portando a una leggera moderazione nella crescita delle vendite al dettaglio.

Lo sviluppo a uso misto è un tema chiave: unire residenziale, uffici e retail. La nuova zonizzazione di Calgary in aree come Brentwood, Anderson e altri siti orientati al transito incoraggia torri con negozi alla base. Un esempio in costruzione è presso il Brentwood Village Mall – un vecchio centro commerciale in fase di riqualificazione con residenze alte e negozi al piano terra. Lo stesso vale per le aree di Westbrook e Shaganappi intorno alle nuove stazioni ferroviarie. Combinando le funzioni, gli sviluppatori puntano a garantire una clientela integrata per i negozi e a creare vivacità 24/7. Il Piano di Sviluppo Municipale aggiornato della Città enfatizza queste comunità complete.

In sintesi, il settore retail di Calgary nel 2025 è cautamente sano. Il retail suburbano si sta espandendo con la crescita della città, i principali centri commerciali stanno innovando e il retail su strada nelle aree popolate sta trovando la propria stabilità. Rimangono delle sfide per il retail dipendente dagli uffici del centro e per i centri più datati che necessitano di aggiornamenti. Ma, a differenza del mercato degli uffici, il retail ha un supporto fondamentale dalla demografia e dai modelli di spesa di Calgary. I tassi di sfitto sono gestibili e i canoni di locazione per le aree retail di pregio hanno persino registrato lievi aumenti nei nodi ad alta domanda. Il mercato retail di Calgary, in definitiva, sta beneficiando del boom demografico: più persone significa più acquirenti – e questa è una traiettoria positiva finché la città continuerà ad attrarre nuovi arrivati.

Tendenze del settore immobiliare industriale

Mentre il mercato degli uffici fatica e il retail si adatta, il settore immobiliare industriale a Calgary è stato uno dei protagonisti negli ultimi anni. Il settore industriale (magazzini, centri di distribuzione, spazi produttivi, aree logistiche) a Calgary e nella regione circostante ha visto una domanda in forte crescita grazie a una combinazione di espansione dell’e-commerce, posizione vantaggiosa dell’Alberta per la distribuzione e una base industriale relativamente diversificata (inclusi logistica, trasformazione alimentare, materiali da costruzione, ecc.). Il 2025 continua a mostrare fondamentali solidi nell’industriale, anche se un afflusso di nuova offerta sta iniziando a rendere leggermente meno teso quello che era stato un mercato estremamente ristretto.

Per contestualizzare: la disponibilità di immobili industriali a Calgary ha raggiunto un minimo di 16 anni, solo il 2,6% a metà 2023 assets.cushmanwakefield.com – di fatto, quasi piena occupazione – mentre le aziende si accaparravano ogni spazio disponibile. Questo è stato favorito da importanti investimenti di aziende di e-commerce e distribuzione retail, come Amazon (che ha aperto diversi centri di smistamento nell’area di Calgary), Walmart, Canadian Tire e altri che hanno costruito grandi strutture logistiche per servire il Canada occidentale. Inoltre, la posizione di Calgary come snodo ferroviario e stradale (a metà strada tra Vancouver e Winnipeg, e porta d’accesso al confine USA tramite la Highway I-15) la rende una posizione strategica per i magazzini. Nel periodo 2021–2023, l’assorbimento (spazi locati) ha superato di gran lunga le nuove costruzioni, facendo diminuire i tassi di sfitto e aumentare i canoni di locazione.

Vedendo il mercato ristretto, gli sviluppatori hanno risposto con un’ondata di nuove costruzioni. Negli ultimi 18 mesi, numerosi progetti industriali sono stati completati in tutti i segmenti – grandi centri di distribuzione, parchi industriali multi-tenant di medie dimensioni e persino alcuni condomini industriali in proprietà frazionata. Secondo Cushman & Wakefield, nei 18 mesi successivi alla metà del 2023, Calgary ha visto “un’ondata di completamenti in tutti i segmenti di mercato” che ha iniziato ad aggiungere lo spazio tanto necessario assets.cushmanwakefield.com. All’inizio del 2025, questa ondata di costruzioni ha portato a un modesto aumento della disponibilità rispetto ai livelli minimi storici. La disponibilità industriale complessiva è salita nella fascia del 4–5% entro il 2025 avisonyoung.ca. Colliers ha riportato una disponibilità industriale a Calgary pari al 4,14% nel Q2 2025, in lieve calo rispetto al trimestre precedente grazie a un assorbimento positivo di circa 52.000 mq collierscanada.com. Il report di Avison Young per il Q2 2025 mostrava una disponibilità di circa 5,1% con una disponibilità del 6,2% (che include spazi sul mercato ma non ancora liberi), e circa 112.000 mq in fase di sviluppo ancora avisonyoung.ca. Quindi il mercato rimane sul lato più stretto dell’equilibrio – certamente non in eccesso di offerta, ma non più in grave carenza. Una disponibilità del 4–5% significa che gli inquilini hanno qualche opzione in più e gli sviluppatori non affittano più gli edifici prima che siano finiti (cosa che accadeva nel periodo più critico).

I canoni di locazione industriali sono aumentati negli ultimi anni a causa della bassa disponibilità. A Calgary, gli affitti netti per nuovi magazzini di qualità sono saliti nella fascia di $10–11 per piede quadrato, un dato notevole (storicamente, $7–8 era la norma). Gli spazi più vecchi o meno ottimali si affittano a meno, ma la crescita complessiva degli affitti è stata forte. Nel 2025 c’è stata una certa resistenza da parte degli inquilini grazie a una maggiore disponibilità – i rapidi aumenti degli affitti si stanno stabilizzando. Ma i proprietari di edifici moderni con altezza libera rimangono fiduciosi grazie alla concorrenza limitata in quel segmento. Anche i costi dei terreni e degli edifici industriali a Calgary stanno aumentando, il che esercita una pressione al rialzo sugli affitti per i nuovi sviluppi.

Dal punto di vista dello sviluppo, la costruzione sta rallentando leggermente dopo il recente boom. Come già detto, circa 1,2 milioni di piedi quadrati sono in costruzione a metà 2025 avisonyoung.ca. Questo dato è in calo rispetto al picco di attività del 2022, quando diversi milioni di piedi quadrati venivano costruiti contemporaneamente. Gli sviluppatori stanno diventando un po’ più cauti (costi di finanziamento più alti e prospettive di mercato leggermente più deboli), ma sono ben lontani dal ritirarsi: l’industriale è ancora considerato una buona scommessa. Alcuni progetti in cantiere includono ulteriori fasi presso High Plains Industrial Park (a est della città, a Balzac), nuovi edifici nell’area industriale Dufferin North, e alcune costruzioni speculative nei corridoi industriali del sud-est di Calgary.

Principali fattori trainanti della domanda industriale a Calgary:

E-commerce e Distribuzione: Le aziende continuano a ottimizzare le catene di approvvigionamento. Calgary è un hub di distribuzione per il Canada occidentale (riceve merci dal porto di Vancouver, serve Alberta, Saskatchewan, ecc.). Amazon ha molteplici strutture qui; nel 2025 utilizza pienamente il suo grande centro di evasione ordini a Balzac e un centro di smistamento in città. Altri rivenditori e fornitori 3PL (logistica di terze parti) si sono insediati per supportare consegne più rapide ai clienti nelle praterie. Questa tendenza garantisce che i magazzini di grande formato (oltre 100.000 piedi quadrati) restino richiesti. Infatti, lo stock di magazzini oltre i 100.000 piedi quadrati è cresciuto del 20% in quattro anni lee-associates.com, e nel 2025 alcune di queste grandi nuove strutture presentavano delle vacanze (il tasso di sfitto in quel sotto-mercato ha raggiunto circa il 9% quando sono stati completati alcuni spazi enormi) lee-associates.com. Tuttavia, si prevede che questi spazi verranno affittati nel tempo, man mano che più aziende consolidano le operazioni a Calgary.
Manifattura e Trasformazione: Calgary non è una città fortemente industriale come quelle dell’auto, ma ha una presenza manifatturiera nei settori alimentare e delle bevande (ad esempio birrifici, lavorazione della carne), prodotti per l’edilizia, elettronica, ecc. Alcuni di questi operatori si sono espansi, in particolare i trasformatori alimentari che rispondono alla crescita della popolazione e alla produzione agricola in Alberta. Inoltre, gli alti prezzi delle materie prime negli ultimi anni hanno stimolato la domanda di stoccaggio di materiali e attrezzature per il settore petrolifero, del gas e dell’agricoltura.
Infrastrutture logistiche: Il completamento della Ring Road (Stoney Trail) di Calgary garantisce un eccellente accesso stradale per i camion intorno alla città. Le aree industriali vicino agli svincoli della ring road (ad esempio, SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) stanno prosperando grazie alla facile connessione autostradale. L’aeroporto di Calgary (YYC) è anche un hub cargo, e i magazzini intorno all’aeroporto hanno praticamente zero sfitto.

Dato questi fattori, le prospettive per il settore industriale rimangono positive. La maggior parte degli esperti prevede che la disponibilità di spazi industriali sfitti a Calgary rimarrà su valori medi a una sola cifra nel breve termine: abbastanza spazio da consentire un certo movimento degli inquilini, ma comunque abbastanza limitato da mantenere i canoni di locazione stabili. Qualsiasi nuova domanda significativa (ad esempio, la richiesta di un altro grande centro di distribuzione) potrebbe rapidamente rendere il mercato di nuovo più rigido. Calgary beneficia anche di essere più conveniente rispetto a Vancouver o Toronto per gli operatori industriali, quindi alcune aziende preferiscono concentrare qui le proprie operazioni (se si adatta alla loro rete). C’è anche interesse per investire in immobili industriali a Calgary: i tassi di capitalizzazione si sono ridotti (riflettendo valori elevati) e investitori nazionali/REIT hanno acquistato magazzini a Calgary come asset a reddito stabile.

In sintesi, il settore immobiliare industriale di Calgary nel 2025 è solido ed in espansione. Una disponibilità di spazi sfitti intorno al 4–5% è ben lontana dalle condizioni estremamente rigide dello 0–2% degli anni precedenti, ma resta comunque sana avisonyoung.ca. La nuova offerta sta finalmente dando agli inquilini più scelta, ma la domanda resta abbastanza forte da riempire la maggior parte dei nuovi edifici (il secondo trimestre 2025 ha registrato ancora assorbimento positivo (~125.000 piedi quadrati) complessivi avisonyoung.ca). I proprietari di immobili industriali sono in una posizione molto migliore rispetto a quelli degli uffici a Calgary, poiché i loro spazi sono richiesti e l’utilizzo è elevato. Per l’economia di Calgary, un settore industriale vivace significa posti di lavoro nella logistica e nella produzione leggera, e rafforza la posizione della città come cuore della distribuzione dell’Ovest. Guardando al 2030, il settore industriale potrebbe effettivamente affrontare una nuova sfida: la disponibilità di terreni per lo sviluppo. Con così tante costruzioni negli ultimi anni, i terreni industriali di pregio stanno diventando più rari e i prezzi dei terreni già zonizzati sono aumentati notevolmente. Ma per ora, nel 2025, la traiettoria del mercato industriale è di crescita costante, in linea con il ruolo sempre più centrale di Calgary nelle catene di approvvigionamento del Canada.

Principali fattori che influenzano il mercato nel 2025

Diversi fattori a livello macro stanno influenzando fortemente il panorama immobiliare di Calgary nel 2025. Questi vanno dalle tendenze economiche e cambiamenti normativi ai mutamenti demografici. Comprendere questi fattori è fondamentale per interpretare l’andamento del mercato e la sua traiettoria futura:

Tassi di interesse e costi dei mutui: Forse il fattore più immediato che influenza il comportamento degli acquirenti nel 2025 è l’ambiente di tassi di interesse elevati. In risposta all’inflazione nazionale, la Bank of Canada ha attuato rapidi aumenti dei tassi nel 2022–2023, portando il tasso overnight di riferimento da quasi 0% a circa 4,5–5% entro l’inizio del 2023. Questo si è tradotto in tassi sui mutui a 5 anni nella fascia del 5–6%, raddoppiando di fatto i costi di finanziamento per gli acquirenti rispetto ai tassi ultra-bassi del 2020–21. Questi tassi più alti incidono notevolmente sull’accessibilità – la stessa casa ora comporta una rata mensile molto più alta, riducendo l’importo per cui gli acquirenti possono qualificarsi. Di conseguenza, la domanda un tempo rovente di Calgary si è raffreddata nel 2023/24, e il 2025 continua a vedere questo effetto frenante. I potenziali acquirenti stanno o mettendo in pausa l’acquisto, abbassando il budget, o rivolgendosi agli affitti. CREB ha osservato che l’incertezza economica (inclusa l’incertezza sui tassi) ha pesato sulle vendite immobiliari all’inizio del 2025 mentre gli acquirenti sono diventati più cauti creb.com. Tuttavia, c’è un lato positivo: tra la metà e la fine del 2025, la Bank of Canada, di fronte a un’economia in indebolimento, ha iniziato a tagliare leggermente i tassi. A settembre 2025 la BoC ha ridotto il suo tasso di riferimento al 2,50% (il primo taglio in sei mesi) reuters.com, segnalando un potenziale ciclo di allentamento. Questo in risposta a una minore pressione inflazionistica e a rischi economici. Per il mercato di Calgary, qualsiasi movimento al ribasso dei tassi sui mutui è un vantaggio – migliora l’accessibilità e può riportare alcuni acquirenti sul mercato. La sola aspettativa di un allentamento dei tassi tra la fine del 2025 e il 2026 ha migliorato il sentiment. Tuttavia, rispetto all’ultimo decennio, i costi di finanziamento restano elevati, ed è questa una delle ragioni principali per cui la crescita dei prezzi a Calgary si è appiattita nel 2025. Il test di stress (che obbliga i mutuatari a qualificarsi a circa il 2% in più rispetto al tasso contrattuale) rimane anch’esso un ostacolo, soprattutto per i primi acquirenti. In sintesi, i tassi di interesse nel 2025 sono un fattore di raffreddamento, e l’equilibrio del mercato è in parte determinato da questi costi di finanziamento più alti. Se i tassi continueranno a diminuire nel 2026, potrebbero ridare energia alla domanda.
Crescita della popolazione e migrazione: Calgary è nel bel mezzo di un boom demografico, rendendo le demografie un enorme vento favorevole per il settore immobiliare. Come già accennato, la CMA della città è cresciuta di circa il 6% nell’anno fino a metà 2024 – aggiungendo circa 100.000 residenti atb.com – e si prevede una crescita sostenuta anche nel 2025 (anche se probabilmente non così elevata). Questa crescita proviene da due fonti principali: immigrazione internazionale e migrazione interprovinciale. A livello internazionale, il Canada ha fissato obiettivi record per l’immigrazione (circa 465.000 nel 2023, 485.000 nel 2024 e 500.000 nel 2025 a livello nazionale). L’Alberta sta attirando una quota significativa di questi nuovi arrivati, grazie alle opportunità di lavoro e ai costi della vita più bassi rispetto all’Ontario o alla BC. Molti nuovi immigrati scelgono Calgary come punto di arrivo o si trasferiscono lì dopo essere inizialmente arrivati altrove. Nel 2024, quasi due terzi dell’aumento della popolazione di Calgary è stato dovuto alla migrazione internazionale (incluso un numero significativo di residenti non permanenti come studenti stranieri e lavoratori temporanei) atb.com. A livello nazionale, Calgary sta attirando persone da altre province – soprattutto giovani lavoratori e famiglie dall’Ontario, dalla BC e da altre zone che cercano case accessibili e buoni posti di lavoro. Nel 2024, Calgary ed Edmonton insieme hanno registrato un saldo netto di circa 35.000 migranti interprovinciali, rappresentando la maggior parte degli incrementi dell’Alberta atb.com. Questo afflusso di persone ha aumentato la domanda abitativa su tutto lo spettro: i nuovi arrivati spesso iniziano affittando (restringendo quel mercato, come abbiamo visto), poi molti passano alla proprietà, senza contare il consumo generale che alimenta la domanda di immobili commerciali. Un punto chiave è che le demografie sono state una forza positiva importante che ha mantenuto resiliente il mercato immobiliare di Calgary. Anche quando i tassi di interesse erano elevati, il semplice numero di persone in cerca di casa ha fornito un sostegno di base. Guardando al futuro, c’è un possibile cambiamento: il governo federale, alla fine del 2024, ha accennato a obiettivi di immigrazione più moderati in risposta alle preoccupazioni sull’offerta abitativa mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. In effetti, RBC Economics ha avvertito che se il governo dovesse effettivamente ridurre i nuovi arrivi, potrebbe “cancellare la crescita demografica precedentemente prevista” e trasformare le demografie da vento favorevole a vento contrario per il settore immobiliare mortgagesandbox.com. Anche ATB Financial prevede che la crescita della popolazione dell’Alberta rallenterà dal 4,4% nel 2024 a circa l’1,9% nel 2025 a causa di obiettivi di immigrazione più bassi e di minori flussi interprovinciali atb.com. Per Calgary, questo significa che, sebbene la crescita continuerà, potrebbe tornare a un ritmo più normale rispetto al periodo frenetico 2022–24. Un minor numero di nuovi arrivati significherebbe una pressione leggermente inferiore sulla domanda abitativa rispetto agli ultimi anni. Tuttavia, anche una crescita annua dell’1,9% è storicamente forte, e il vantaggio di accessibilità di Calgary suggerisce che continuerà ad attrarre persone se le altre province rimarranno più costose. In breve, le politiche di immigrazione/migrazione sono un fattore determinante: se Canada/Alberta manterranno le porte aperte, la domanda di abitazioni a Calgary resterà forte; se le politiche si irrigidiranno, il mercato potrebbe dipendere maggiormente dalla formazione di nuove famiglie locali.
Salute economica & occupazione: Le fortune immobiliari di Calgary sono sempre state legate all’economia, in particolare al settore petrolifero e del gas. Nel 2025, lo scenario economico è cautamente positivo. Si prevede che l’Alberta guiderà la crescita del PIL in Canada (~1,9% nel 2025 secondo ATB, rispetto a una crescita quasi nulla in alcune altre regioni) mpamag.com. I prezzi elevati del petrolio nel 2022 hanno portato a surplus di bilancio provinciale e hanno rivitalizzato alcuni investimenti, anche se i prezzi dell’energia si sono poi moderati. Gli sforzi di diversificazione fanno sì che Calgary non sia solo petrolio: la città vanta settori in crescita come tecnologia, logistica, agroalimentare e servizi finanziari che contribuiscono alla stabilità. L’occupazione a Calgary è in crescita – infatti, nei primi mesi del 2025, la regione di Calgary ha aggiunto 26.700 posti di lavoro nei primi due mesi dell’anno assets.cushmanwakefield.com, con settori come Sanità e Assistenza Sociale in testa (con un aumento di ~30.500 posti di lavoro su base annua) assets.cushmanwakefield.com, seguiti da commercio al dettaglio e costruzioni. Il tasso di disoccupazione a Calgary si attesta intorno al 7,2–7,3% nel primo trimestre 2025 assets.cushmanwakefield.com, in calo rispetto ai picchi della pandemia ma ancora leggermente superiore alla media nazionale di ~6,7% assets.cushmanwakefield.com. Un tasso di disoccupazione del 7% indica una certa flessibilità nel mercato del lavoro, il che forse spiega perché la crescita salariale sia moderata e non alimenti un’inflazione locale fuori controllo. Vale anche la pena notare che la carenza di manodopera è stata un problema nelle costruzioni e nei mestieri durante il boom – ironicamente, l’elevata immigrazione che ora sta rallentando è stata fondamentale per coprire molte posizioni vacanti. Un elemento chiave per le prospettive di Calgary è la direzione del settore energetico. Il CREB ha sottolineato che “la chiarezza sulle politiche energetiche e ambientali sarà un fattore importante che influenzerà il mercato immobiliare oltre il 2025” creb.com. Questo si riferisce a come le politiche climatiche federali, le approvazioni (o meno) dei gasdotti e la domanda globale di petrolio/gas possano influenzare l’industria primaria di Calgary. Se le aziende si sentono fiduciose, assumono e si espandono (positivo per il mercato immobiliare); in caso contrario, potremmo assistere a una nuova contrazione. Nel 2025, le aziende energetiche sono generalmente stabili e redditizie, ma molte destinano i profitti alla riduzione del debito o ai dividendi piuttosto che a una crescita aggressiva, il che significa nessuna grande espansione degli uffici. D’altro canto, energia verde e tecnologia sono in crescita: Calgary si è posizionatasi sta affermando come un hub per la tecnologia pulita, la tecnologia logistica, e ha persino attirato alcune industrie cinematografiche e creative. Un’economia più diversificata rende il mercato immobiliare meno volatile rispetto al passato. Un altro fattore economico: tensioni commerciali e dazi. È interessante notare che il 2025 ha visto la riemersione di politiche commerciali protezionistiche (con un cambio nell’amministrazione degli Stati Uniti). CREB ha citato una “incertezza crescente” dovuta ai dazi statunitensi come motivo per cui ha rivisto al ribasso le previsioni immobiliari per il 2025 storeys.com storeys.com. I dazi su alluminio, acciaio e potenzialmente prodotti energetici canadesi hanno creato incertezza per le imprese di Calgary, potenzialmente frenando gli investimenti. La Banca del Canada ha fatto riferimento al “danno causato dai dazi statunitensi” nelle sue decisioni reuters.com. Per il settore immobiliare, questo tipo di rischio macro può ridurre la fiducia dei consumatori: le persone sono meno propense a fare un grande acquisto se temono una recessione economica. Finora, l’Alberta ha resistito (aiutata dal fatto di essere stata colpita meno direttamente rispetto alle province a forte vocazione manifatturiera), ma è un fattore da tenere d’occhio.
Politiche e iniziative municipali: La città di Calgary stessa ha implementato politiche che influenzano il mercato immobiliare. Una di queste è la Downtown Strategy, che include il Downtown Calgary Development Incentive Program (per le conversioni di uffici di cui si è parlato in precedenza). Sussidiando di fatto la rimozione di spazi ad uso ufficio e l’aggiunta di abitazioni, la città sta cercando di riallineare il mercato immobiliare del centro con le nuove realtà. L’obiettivo è ridurre la vacanza commerciale e aumentare la densità residenziale, e finora si stanno vedendo progressi concreti (con migliaia di nuove abitazioni in arrivo in centro) cmhc-schl.gc.ca. Un’altra iniziativa cittadina è l’accelerazione delle approvazioni di nuove comunità per affrontare l’offerta abitativa. Alla fine del 2023, il consiglio comunale di Calgary ha approvato, non senza polemiche, 8 nuove comunità suburbane dopo una iniziale esitazione, in risposta all’intensa domanda abitativa. Anche nel 2024 sono stati presi in considerazione ulteriori rilasci di terreni. Queste decisioni aumentano l’offerta di terreni che, in teoria, impedisce ai prezzi dei lotti e, di conseguenza, delle case di salire troppo. Naturalmente, sollevano anche interrogativi sui costi delle infrastrutture e sull’espansione urbana. La città ha inoltre modificato il suo Service Plan and Budget nel novembre 2024 per sostenere investimenti in abitazioni e uso del suolo, facilitando lo sviluppo di nuove comunità e la riqualificazione di quelle più vecchie mortgagesandbox.com. Questo significa che i fondi di bilancio sono destinati a cose come acqua, strade e processi di pianificazione per accelerare la costruzione di abitazioni. C’è anche una spinta per consentire più infill e multi-familiari nelle aree già consolidate – parte della revisione della zonizzazione di Calgary (che sarà aggiornata con un nuovo piano cittadino che incoraggia una maggiore densità lungo i corridoi). Tasse e tariffe non possono essere ignorate. Calgary non ha una tassa di trasferimento immobiliare come alcune province (un vantaggio per l’accessibilità). Si basa sulle tasse sulla proprietà, che sono state un po’ volatili con il calo dei valori degli uffici in centro, spostando il carico su altre categorie di proprietà. Nel 2025, le tasse sulla proprietà residenziale hanno visto un aumento modesto, e c’è un dibattito in corso sulla creazione di una struttura fiscale più equilibrata. Per gli sviluppatori, sono importanti anche le tariffe di urbanizzazione e i processi di autorizzazione – Calgary sta lavorando per ridurre la burocrazia e portare i progetti sul mercato più rapidamente (ad esempio, progetti pilota per approvazioni più rapide dei permessi sono stati avviati nel 2024–25). Inoltre, a livello federale, politiche come il Foreign Buyer Ban (entrato in vigore nel 2023 e che vieta alla maggior parte degli stranieri di acquistare proprietà residenziali in Canada per un periodo, ora esteso al 2027) canada.ca influenzano indirettamente Calgary. Sebbene Calgary storicamente non abbia avuto una presenza di investitori stranieri così ampia come Vancouver o Toronto, il divieto elimina comunque una parte della domanda potenziale, soprattutto da parte di acquirenti stranieri interessati ai condomini. Tuttavia, l’Alberta è una delle province che ha chiesto un allentamento di tale divieto, poiché qui l’investimento straniero non era considerato un problema rilevante. Nella primavera del 2023 sono state apportate alcune modifiche (ad esempio, consentendo a chi ha permessi di lavoro di acquistare), che hanno leggermente riaperto la porta. Nel complesso, le politiche governative a Calgary sono attualmente focalizzate sull’aumento dell’offerta abitativa e sulla rivitalizzazione del centro cittàQueste sono posizioni a favore dello sviluppo immobiliare, volte ad alleviare la crisi abitativa e a trasformare gli spazi ufficio inutilizzati. L’effetto sul mercato è generalmente positivo: più offerta per aiutare l’accessibilità economica e maggiore fiducia che il centro possa evolversi invece di stagnare. Tuttavia, è necessario trovare un equilibrio: troppa offerta tutta insieme potrebbe essere eccessiva (anche se l’elevata domanda a Calgary rende ciò improbabile nel breve termine) e gli incentivi hanno un costo. Gli stakeholder osserveranno con attenzione quanto efficacemente queste politiche si tradurranno in vere unità abitative e spazi occupati.
Infrastrutture e trasporti: Come già trattato nella sezione sugli sviluppi, grandi progetti infrastrutturali come la Green Line LRT e il completamento della Ring Road stanno plasmando il mercato immobiliare aprendo nuove aree allo sviluppo e aumentando l’accessibilità. I mercati immobiliari di solito anticipano questi cambiamenti – ad esempio, le aree vicine alle future stazioni della Green Line (come Ogden o Inglewood) hanno già visto aumentare il valore dei terreni e nuove proposte abitative. Il miglioramento dei trasporti può aumentare il valore delle proprietà e attrarre determinati acquirenti/affittuari che danno priorità alla connettività. Al contrario, ritardi o incertezze in questi progetti (e la Green Line ha subito molti ritardi e cambi di portata) possono raffreddare l’entusiasmo per lo sviluppo. Nel 2025, con l’inizio effettivo dei lavori per la Green Line, c’è maggiore fiducia nei progetti orientati al trasporto pubblico. Allo stesso modo, l’aeroporto di Calgary ha recentemente ottenuto una nuova pista e aggiornamenti alla fine degli anni 2010; entro il 2025, si sta valutando un’ulteriore espansione poiché i volumi di passeggeri si stanno riprendendo – le espansioni aeroportuali portano tipicamente a più sviluppo di hotel e logistica nelle vicinanze. Un altro aspetto infrastrutturale riguarda i servizi pubblici – nuove scuole, ospedali, centri ricreativi. Le nuove comunità di Calgary spesso dipendono dalla promessa di scuole e servizi; le decisioni di bilancio provinciali sulle scuole possono influenzare quali nuove aree risultano più attraenti per le giovani famiglie. Nel 2025, la provincia sta finanziando nuove scuole in molte delle aree in crescita (necessarie vista l’impennata della popolazione). Un nuovo Centro Oncologico è stato inaugurato alla fine del 2023 vicino al Foothills Hospital, che ha persino impatti sull’uso del suolo (poiché impiega molte persone e potrebbe aumentare la domanda di alloggi nelle vicinanze da parte del personale medico). In sintesi, lo sviluppo infrastrutturale è in gran parte un fattore positivo per il mercato immobiliare di Calgary, migliorando il valore a lungo termine e la vivibilità.

In sintesi, i fattori trainanti del mercato nel 2025 sono un mix: una politica monetaria restrittiva e alcune incertezze economiche frenano il mercato, mentre forti flussi migratori e politiche locali favorevoli danno slancio. Calgary si trova in una sorta di equilibrio perché questi fattori si controbilanciano: ad esempio, una forte immigrazione avrebbe causato un’impennata dei prezzi se non fosse stato per i tassi d’interesse elevati che hanno rallentato la situazione. Per il futuro, occorre monitorare eventuali cambiamenti in uno di questi fattori – ad esempio, un calo significativo dei tassi sui mutui o una forte diminuzione dell’immigrazione – poiché potrebbero nuovamente modificare le dinamiche di mercato.

Tendenze e opportunità di investimento

Il panorama immobiliare di Calgary nel 2025 offre una varietà di prospettive di investimento, sia per investitori locali che esterni, nei settori residenziale e commerciale. La transizione del mercato verso un equilibrio, dopo un periodo di rapida crescita, ha creato nuove opportunità (e sfide) per chi desidera investire nel settore immobiliare di Calgary.

Investimenti residenziali: Durante il boom del 2020–2022, molti investitori sono entrati nel mercato immobiliare di Calgary, attratti dai prezzi relativamente bassi (soprattutto rispetto a Toronto/Vancouver) e dalle buone prospettive di affitto. Investitori su piccola scala hanno acquistato condomini e case unifamiliari suburbane da affittare, mentre operatori più grandi (REIT, gestori di fondi) hanno iniziato ad acquisire o sviluppare progetti di affitto. Entro il 2025, lo scenario è leggermente cambiato. Con la crescita degli affitti in stallo e i tassi d’interesse elevati, il calcolo per gli investitori a leva è più complesso. Alcuni investitori in condomini che hanno acquistato ai prezzi massimi nel 2022–23 stanno vivendo una stretta sul flusso di cassa – i costi del mutuo sono aumentati e gli affitti non stanno più crescendo vertiginosamente, quindi i margini di profitto sono sottili o negativi. Questo è uno dei motivi per cui le offerte di condomini sono aumentate; una parte degli investitori sta scegliendo di incassare. Detto ciò, molti stanno mantenendo le proprietà, puntando su un apprezzamento a lungo termine e considerando il flusso di cassa a breve termine come secondario.

Un’opportunità emergente è proprio nel mercato dei condomini – con prezzi in leggero calo e molta offerta, investitori esperti potrebbero trovare occasioni su unità nuove, soprattutto se i costruttori offrono sconti o incentivi per chiudere le vendite. Alcuni sviluppatori, di fronte a vendite lente, hanno offerto garanzie di affitto o aggiustamenti di prezzo, il che potrebbe attirare investitori in cerca di affari. Inoltre, le conversioni da ufficio a residenziale nel centro offrono una potenziale opportunità d’investimento interessante: questi progetti stanno creando appartamenti in stile loft unici nel cuore della città, alcuni destinati all’affitto, altri forse in vendita. Gli investitori precoci potrebbero partecipare a queste conversioni o pianificare di acquisire unità se verranno vendute come condomini. Gli incentivi della città rendono questi progetti finanziariamente interessanti per gli sviluppatori, il che potrebbe tradursi in prezzi vantaggiosi per gli acquirenti finali.

Un altro segmento è quello degli sviluppi di affitti costruiti appositamente. Investitori istituzionali, inclusi fondi pensione e REIT, hanno guardato sempre più a Calgary per costruire o acquistare edifici di appartamenti in affitto. Ad esempio, Boardwalk REIT (un importante proprietario di appartamenti con sede in Alberta) sta espandendo il proprio portafoglio. Con l’aumento della disponibilità, si potrebbe essere cauti, ma la tesi a lungo termine è che la crescita della popolazione di Calgary manterrà la domanda di affitti robusta e che gli affitti riprenderanno a crescere moderatamente una volta assorbita la nuova offerta attuale. Rispetto ad altre città, i cap rate (rendimenti iniziali) sugli immobili in affitto a Calgary sono più alti, riflettendo forse un cap rate superiore al 5% rispetto a meno del 4% a Vancouver/Toronto. Alcuni investitori vedono questo come un segnale d’acquisto – ottenendo un rendimento decente e un potenziale apprezzamento con la crescita della città. Nel 2025, vediamo infatti che REIT e fondi canadesi stanno aumentando le allocazioni per l’edilizia multi-familiare, poiché si aspettano rendimenti migliori nel 2025–2027 dopo una pausa deeded.ca. Investitori ben capitalizzati stanno anche monitorando progetti di sviluppo di condomini in difficoltà o in crisi, che potrebbero potenzialmente acquistare o convertire in affitti se i piccoli sviluppatori incontrano problemi di finanziamento deeded.ca.

Investimenti Esteri: Storicamente, Calgary non ha avuto lo stesso livello di acquisti diretti di case da parte di stranieri come, ad esempio, Vancouver. Tuttavia, a metà degli anni 2010, c’è stato un certo aumento dell’interesse straniero (inclusi Cina e Medio Oriente) per i condomini e i terreni quando il mercato era depresso (alla ricerca di occasioni di valore). Il divieto federale agli acquirenti stranieri (2023-2027) ha sostanzialmente messo in pausa qualsiasi nuovo acquisto straniero di immobili residenziali canada.ca. Quindi, nel 2025, gli individui stranieri sono in gran parte fuori dall’equazione per case/condomini. Detto ciò, il capitale estero può ancora arrivare tramite operazioni di sviluppo o commerciali. In particolare, alcuni fondi di private equity statunitensi e fondi globali stanno guardando ai settori degli affitti e industriale di Calgary. Inoltre, l’Alberta non ha mai avuto una tassa sugli acquirenti stranieri (a differenza di BC e Ontario), quindi quando il divieto verrà eventualmente revocato o se si applicheranno eccezioni (ad esempio, studenti o titolari di permesso di lavoro possono acquistare dopo le modifiche), Calgary potrebbe vedere un aumento dovuto all’interesse straniero represso. Ad esempio, se gli studenti internazionali (una grande parte dell’afflusso di residenti non permanenti) decidessero di acquistare condomini mentre sono in possesso di permessi di lavoro (ora consentito), ciò potrebbe rappresentare un piccolo impulso di nicchia.

Investimenti Commerciali: Sul fronte commerciale, le proprietà industriali sono attualmente le preferite. Gli investitori di tutto il Canada sono molto interessati all’industriale, e la combinazione di prezzi d’ingresso più bassi e alta domanda rende Calgary attraente. Abbiamo visto grandi transazioni come la vendita di portafogli di centri logistici a Calgary ad acquirenti istituzionali. I rendimenti a Calgary potrebbero essere intorno al 5-5,5% per l’industriale, un po’ più alti rispetto ai mercati più limitati, rendendolo un acquisto relativamente buono. Con il continuo sviluppo dell’e-commerce, molti vedono l’industriale come una scommessa stabile a lungo termine. Alcuni sviluppatori locali che hanno costruito immobili industriali speculativi tra il 2018 e il 2021 stanno ora incassando con profitti notevoli, vendendo edifici completati e affittati a investitori passivi. C’è anche interesse nello sviluppo di nuovi immobili industriali su base build-to-suit per le aziende, che poi gli investitori mantengono.

Per gli investimenti in uffici, si tratta di una strategia contrarian. La maggior parte degli investitori è cauta sugli uffici di Calgary a causa dell’elevata percentuale di spazi sfitti e della ripresa incerta. I prezzi degli edifici per uffici più vecchi sono crollati al punto che alcuni vengono scambiati a frazioni del costo di ricostruzione. Una strategia audace adottata da alcuni investitori opportunisti (inclusi imprenditori e aziende locali) è stata quella di acquistare grattacieli per uffici in difficoltà per la conversione o il riutilizzo. Ad esempio, un gruppo potrebbe acquistare un edificio per uffici di classe B quasi vuoto a un forte sconto e poi richiedere il contributo comunale per la conversione in residenze o altri usi. Se eseguito con successo, il valore finale può superare di gran lunga il prezzo di acquisto più il costo di conversione, generando un buon profitto. Tuttavia, questi progetti sono complessi e non garantiti, e richiedono competenze da sviluppatore, non solo investimenti passivi. L’investimento tradizionale in locazione di uffici rimane rischioso a Calgary; non si sono sentite molte notizie di fondi mainstream che acquistano grattacieli per uffici a Calgary nel 2025 – anzi, è più comune che i proprietari siano inadempienti o restituiscano le chiavi ai creditori negli ultimi anni. Quindi, al momento, gli uffici sono principalmente per investitori in situazioni speciali.

Le proprietà commerciali al dettaglio sono in una posizione intermedia. Il settore retail di Calgary ha fondamentali discreti, quindi immobili come strip mall ancorati da supermercati o centri commerciali ben posizionati possono rappresentare solide fonti di reddito. Gli investitori retail nazionali apprezzano ancora Calgary – ad esempio, RioCan, First Capital e altri operano qui e continuano a ottenere buoni risultati. La chiave è scegliere il giusto tipo di retail – quelli legati a quartieri in crescita o con attrattive uniche (come il nuovo sito del Farmer’s Market West, che probabilmente attirerà molti investimenti). L’ascesa dei progetti a uso misto significa anche che gli investitori talvolta acquistano o sviluppano progetti che includono sia componenti residenziali che commerciali, diversificando così le fonti di rendimento.

Terreni e Sviluppo: L’investimento in terreni è un’altra prospettiva. Chi ha acquistato terreni nelle periferie di Calgary 5-10 anni fa ha probabilmente visto forti aumenti di valore man mano che quei terreni vengono assorbiti per nuove comunità. Nel 2025, i prezzi dei terreni nelle aree di confine stanno salendo con tutti i nuovi annunci di comunità. Alcuni investitori si specializzano nell’ottenere le autorizzazioni urbanistiche (cambi di destinazione d’uso) per poi rivendere ai costruttori – questo può essere molto redditizio in una fase di crescita. All’interno della città, anche i terreni per infill (lotti per duplex o piccoli condomini) sono aumentati di valore grazie alla domanda di abitazioni nelle zone centrali. Tuttavia, bisogna prestare attenzione ai cambiamenti urbanistici – Calgary sta passando a un nuovo regolamento edilizio che potrebbe aumentare la densità edificabile di molti lotti, incrementandone potenzialmente il valore. Al contrario, se venisse rilasciata troppa nuova terra suburbana tutta insieme, la crescita dei prezzi dei terreni potrebbe rallentare.

Rendimenti da locazione vs. Apprezzamento: Calgary è tradizionalmente un mercato più orientato al cash flow che alla pura rivalutazione (rispetto ai mercati più caldi). Nel 2025, i rendimenti lordi da locazione per un tipico condominio potrebbero aggirarsi intorno al 5-6%, che è relativamente buono, ma il rendimento netto (dopo le spese) potrebbe essere del 3-4%, il che, con i tassi ipotecari attuali, potrebbe significare un cash flow neutro o leggermente negativo per gli investitori molto indebitati. Questo ha frenato un po’ la speculazione e ha impedito al mercato di surriscaldarsi ulteriormente – un aspetto positivo. Molti investitori locali puntano sul lungo termine, aspettandosi che anche se il cash flow ora è limitato, beneficeranno dell’apprezzamento futuro dei prezzi man mano che Calgary crescerà fino a superare i 2 milioni di abitanti entro il 2030. In effetti, alcuni investitori di altre province considerano Calgary “sottovalutata” – ad esempio, una casa indipendente a $600.000 qui contro $1,5 milioni a Toronto – e prevedono un allineamento dei valori. Se ciò accadrà è incerto, ma se l’economia di Calgary rimane solida, i prezzi probabilmente avranno spazio per crescere nel lungo periodo, offrendo un potenziale guadagno a chi acquista in questo periodo più tranquillo.

Flipping e trading a breve termine: Nel pieno del boom, il flipping di case o condomini era diffuso (alcuni investitori realizzavano profitti rapidi grazie agli aumenti mensili dei prezzi). Nel 2025, le opportunità di flipping sono diminuite a causa della stabilità dei prezzi. Ora chi fa flipping deve realmente aggiungere valore (tramite ristrutturazione o riqualificazione) invece di affidarsi solo alla spinta del mercato. Esiste ancora un segmento attivo di ristrutturazione e rivendita, soprattutto con case datate in buone posizioni – gli investitori possono acquistare una casa da rinnovare, ad esempio a Lake Bonavista, ristrutturarla completamente e rivenderla a una famiglia a un prezzo maggiorato. Questo funziona finché il prezzo d’acquisto è adeguato. Il divario tra i prezzi delle case vecchie e nuove nelle aree consolidate permette questa strategia.

AirBnB/Affitti a breve termine: Questa è un’altra micro-tendenza. Il settore turistico e delle convention di Calgary è rimbalzato nel 2023–2024 (Stampede, eventi, ecc.) e, sebbene non sia grande come in alcune città, esiste un mercato per gli affitti a breve termine. Alcuni investitori hanno provato strategie AirBnB con condomini in centro o case vicino alle attrazioni più popolari. Non esiste un divieto municipale sugli affitti a breve termine (anche se sono in discussione regolamenti), quindi è una possibilità. Tuttavia, il rapporto tra rendimento, impegno e rischio normativo fa sì che non sia su larga scala; più una nicchia per pochi operatori esperti.

In sintesi, gli investitori nel 2025 trovano il mercato immobiliare di Calgary interessante per i suoi fondamentali e il valore relativo. Il mercato non è in preda a una frenesia, il che in realtà è invitante per gli investitori prudenti che possono acquistare asset a prezzi ragionevoli senza dover partecipare a guerre di offerte. Le migliori opportunità sembrano trovarsi in settori come l’edilizia residenziale in affitto (sfruttando eventuali momenti di debolezza per posizionarsi in vista di futuri guadagni), strutture industriali/logistiche (puntando sul ruolo crescente di Calgary in quel settore) e progetti value-add (come conversioni o ristrutturazioni). La conoscenza locale è fondamentale – sapere quali quartieri sono in ascesa (ad es. il potenziale di rivitalizzazione di Forest Lawn avenuecalgary.com, o quali sobborghi avranno la prossima scuola) può offrire un vantaggio. C’è anche la sensazione che il tempismo sia buono: alcuni investitori vedono il 2025 come un anno in cui acquistare durante una flessione – il mercato si è fermato dopo una grande crescita, quindi entrare ora potrebbe permettere di cavalcare il prossimo ciclo di rialzo, soprattutto se i tassi d’interesse scendono e la domanda aumenta di nuovo. Come ha detto un consulente immobiliare, Calgary nel 2025 non è “né un mercato per acquirenti né per venditori – è un mercato per investitori,” dove gli investitori informati possono fare mosse strategiche mentre gli utenti finali restano alla finestra.

Quartieri da tenere d’occhio a Calgary

Calgary è una città di diversi quartieri, ognuno con le proprie dinamiche. Nel 2025, alcune zone stanno vivendo una crescita rapida o cambiamenti significativi che vale la pena evidenziare:

Nuove comunità suburbane: La crescita più rapida di Calgary si verifica ai suoi margini, in comunità nuovissime che non esistevano fino a pochi anni fa. Ad esempio, Yorkville nell’estremo sud-ovest (a ovest di Macleod Trail all’altezza della 194th Ave SW) è uno dei quartieri più recenti della città avenuecalgary.com. Dispone di un parco centrale, stagni e case progettate per le famiglie, attirando già molte giovani famiglie. Le aree consolidate vicine come Silverado e Legacy offrono negozi e scuole fino a quando i servizi di Yorkville non saranno completamente operativi avenuecalgary.com. A nord, Glacier Ridge e Ambleton (appena a nord di Evanston) sono in espansione, offrendo nuove case unifamiliari e villette a schiera più accessibili rispetto ai sobborghi più vicini al centro. Belvedere nell’estremo est (oltre Abbeydale) è un’altra vasta area in fase di sviluppo, destinata a ospitare decine di migliaia di persone. Queste nuove aree nel complesso assorbono una grande parte dell’aumento della popolazione di Calgary – infatti, i sobborghi in fase di sviluppo attivo hanno rappresentato circa il 61% di tutta la crescita delle unità abitative tra il 2021 e il 2025 calgary.ca. Qui investitori e costruttori sono molto attivi, poiché la domanda di case suburbane da parte di acquirenti alla prima esperienza e nuovi arrivati rimane alta. La città ha anche approvato Alpine Park nel sud-ovest, Keystone Hills a nord, e altri ancora – in pratica, se guardi la mappa di Calgary, il perimetro si sta espandendo verso l’esterno. Questi quartieri promettono il meglio della moderna pianificazione suburbana: case open space, ampi sistemi di percorsi e spesso un concetto di centro-villaggio con elementi a uso misto.
Vivacità del centro città – Marda Loop & Area: Marda Loop (che comprende South Calgary, Altadore, Garrison Woods) sta vivendo un boom edilizio. È già una delle principali destinazioni per lo shopping boutique e ristoranti alla moda, ma ora sta diventando ancora più densa. Molti vecchi bungalow hanno lasciato il posto a case a schiera e piccoli condomini. L’area è sotto una tale pressione edilizia che “molte delle sue strade sembrano una porta girevole di cantieri” avenuecalgary.com. Uno dei principali progetti in partenza è il Marc and Mada Block, uno sviluppo a uso misto di due acri realizzato da Calgary Co-op e Truman Homes avenuecalgary.com. Porterà nuove unità residenziali e spazi commerciali (incluso presumibilmente un nuovo supermercato Co-op) nel cuore di Marda Loop. Sebbene i lavori siano ora un disagio (con chiusure stradali e rumore), la riqualificazione dovrebbe migliorare l’esperienza pedonale e portare più residenti e attività commerciali nell’area a lungo termine avenuecalgary.com. In sostanza, Marda Loop sta evolvendo da un quartiere a bassa densità a un villaggio urbano di media altezza, mantenendo comunque un’atmosfera trendy. È sicuramente un quartiere da tenere d’occhio: i valori immobiliari sono aumentati notevolmente e, una volta completati i progetti, sarà uno degli indirizzi più ambiti di Calgary per chi desidera vivere in centro senza i grattacieli del downtown.
Downtown/Beltline & East Village: La Beltline di Calgary (appena a sud del centro) è stata una delle aree a più rapida crescita per popolazione nell’ultimo decennio, grazie alle numerose torri di condomini. Nel 2025, la Beltline continua ad accogliere nuovi residenti. Da notare il successo continuo della 17th Ave SW come distretto dell’intrattenimento: nuovi bar e ristoranti sostituiscono i vecchi, mantenendo la zona vivace. Poiché sempre più persone lavorano da casa o in modalità ibrida, vivere nella Beltline (con la sua vivibilità pedonale) è diventato attraente. Nel frattempo, la vicina East Village (l’estremità est del centro) sta maturando come comunità. Tutte le torri di condomini pianificate sono ora costruite o in costruzione, e servizi come la Biblioteca Centrale e il centro musicale Studio Bell la rendono un polo culturale. L’East Village ha un nuovo supermercato (aperto nel 2021) e altri negozi che finalmente le conferiscono un vero senso di comunità completa. Con il nuovo Event Centre in costruzione appena a sud di East Village, tutto il distretto vedrà ancora più sviluppo. Si prevede che ristoranti, pub e hotel inizieranno a comparire entro il 2026 intorno a 12th Ave e 4th Street SE. Per ora, i terreni vengono assemblati e alcuni edifici più vecchi demoliti a Victoria Park. Se si guarda avanti, entro il 2030 la Beltline/East Village/Rivers District potrebbe ospitare molte migliaia di residenti in più ed essere molto più vivace, estendendo di fatto la vitalità del centro oltre l’orario d’ufficio.
Rivitalizzazione a Greater Forest Lawn: La zona di Forest Lawn (nell’est di Calgary lungo International Avenue SE) è da tempo una comunità operaia ricca di immigrati, con prezzi delle case relativamente bassi e, a dire il vero, una reputazione un po’ difficile. Tuttavia, viene sempre più vista come la prossima frontiera della rivitalizzazione. La Città ha designato alcune parti di Forest Lawn per un importante progetto di riqualificazione e rivitalizzazione, con l’obiettivo di aggiungere opzioni abitative e migliorare gli spazi pubblici avenuecalgary.com. Si parla di un nuovo Forest Lawn Civic Centre che sarebbe un polo culturale e ricreativo (anche se i finanziamenti sono ancora in fase di definizione) avenuecalgary.com. Già ora, International Avenue (17 Ave SE) ha ricevuto un restyling del paesaggio stradale un paio di anni fa, rendendola più pedonale e mettendo in risalto il suo carattere di mercato globale (con negozi e cucine di ogni tipo). Gli investitori stanno puntando su Forest Lawn perché è una delle ultime zone centrali con prezzi immobiliari d’occasione. Come nota la rivista Avenue, Forest Lawn “è pronta a diventare una grande zona, soprattutto per gli investitori desiderosi di trovare un’opportunità mentre nuovi residenti arrivano in città e le giovani famiglie vengono escluse dai prezzi del lato ovest del centro” avenuecalgary.com. In sostanza, poiché zone come Marda Loop e Inglewood sono diventate costose, la gente guarda a est per case accessibili vicino al centro, e Forest Lawn risponde a questa esigenza. Se i miglioramenti civici continueranno e i problemi di criminalità verranno affrontati, Forest Lawn potrebbe subire una significativa gentrificazione nei prossimi anni. Già ora si possono trovare case infill di design in alcune strade e attività locali come microbirrifici o spazi d’arte stanno iniziando ad apparire, segnalando le prime fasi del cambiamento.
University District & Rinnovamenti nel NW: Nel nord-ovest, la University District vicino all’Università di Calgary è diventata un modello di comunità a uso misto. Tra il 2020 e il 2025 sono stati completati diversi edifici condominiali, appartamenti in affitto e una via principale commerciale. Attira non solo studenti, ma anche pensionati e giovani professionisti grazie al suo design accattivante e ai servizi (come cinema, supermercato, ristoranti tutti raggiungibili a piedi). Dimostra come Calgary stia adottando principi urbani in un contesto suburbano. Nelle vicinanze, le più vecchie zone di Brentwood e Banff Trail stanno vedendo progetti orientati al transito grazie alle loro stazioni LRT e alla vicinanza con l’U of C. Aspettatevi più condomini e appartamenti di media altezza in queste zone.
Zone di Lusso: Nella fascia alta, quartieri come Elbow Park, Mount Royal, Britannia restano il massimo del lusso abitativo e hanno registrato vendite record anche in un mercato equilibrato – la ricchezza a Calgary è ancora evidente, e queste zone consolidate mantengono il loro valore. Al contrario, alcune aree di lusso suburbane (come Springbank Hill, Aspen Woods) che avevano visto un eccesso di case di alto livello dopo il 2015 stanno ora registrando una ripresa dell’attività, poiché sempre più persone con redditi elevati si trasferiscono da altre province, trovando quei prezzi un affare rispetto a Vancouver.
Fuori dai confini della città: Vale la pena notare la crescita nelle aree appena fuori Calgary come Airdrie, Cochrane, Chestermere, ecc., che sono di fatto comunità satellite. Ad esempio, Airdrie a nord è cresciuta molto e ora è una città di circa 80.000 abitanti. Nel 2025 il suo mercato è solido (il prezzo di riferimento delle case di Airdrie ha effettivamente raggiunto nuovi record creb.com). Queste cittadine beneficiano della crescita di Calgary ma offrono un’atmosfera da piccolo centro o attrattive di stile di vita specifiche (come il lago di Chestermere). Sono sempre più integrate (alcune persone vivono lì e fanno il pendolare verso Calgary o viceversa). Quindi, in senso più ampio, l’intera regione di Calgary ha quartieri degni di nota, non solo all’interno dei confini cittadini.

In sintesi, i quartieri che mostrano maggiore slancio nel 2025 includono le nuove periferie che stanno ridefinendo i confini di Calgary, i quartieri interni alla moda che si densificano con nuove costruzioni e progetti a uso misto (Marda Loop, Inglewood, Kensington in parte), e aree precedentemente trascurate come Forest Lawn che sono sul punto di essere rinnovate. Ognuno offre opportunità diverse: nuove periferie per i grandi costruttori e le giovani famiglie, zone centrali per stili di vita urbani e sviluppo boutique, e aree in transizione per investitori in cerca di crescita di valore. La natura decentralizzata di Calgary – un mix di espansione suburbana e sacche di urbanità – fa sì che non ci sia una sola zona “più calda”, ma piuttosto molteplici fronti di crescita. È importante sottolineare che, man mano che Calgary continua ad espandersi, la connettività tra questi quartieri (tramite strade e trasporti pubblici) e la disponibilità di servizi saranno determinanti per capire quali prospereranno davvero.

Prospettive di mercato: breve e lungo termine

Prospettive a breve termine (2025–2026)

Nel futuro immediato, il mercato immobiliare di Calgary dovrebbe rimanere bilanciato e relativamente stabile. La frenesia dei primi anni 2020 ha lasciato il posto a un periodo di moderazione. Per il resto del 2025 e nel 2026, la maggior parte degli analisti prevede una crescita dei prezzi delle case piatta o modesta, piuttosto che grandi oscillazioni. La previsione ufficiale del Calgary Real Estate Board suggerisce che entro la fine del 2025, i prezzi di riferimento saranno più o meno in linea con (o solo leggermente superiori a) quelli dell’anno scorso per case indipendenti e semi-indipendenti, e un po’ inferiori per i condomini e le case a schiera storeys.com. In termini pratici, ciò significa che potremmo vedere i prezzi delle case indipendenti salire dell’1–2% e quelli dei condomini scendere dell’1–2% nell’arco dell’anno – praticamente un pareggio, entro il margine di errore dello zero. I volumi di vendita dovrebbero essere inferiori rispetto al picco 2021–2022, ma vicini alle medie di lungo periodo (la previsione CREB parla di circa 23.000 vendite nel 2025, che è circa la media degli ultimi 10 anni) storeys.com storeys.com. Questo corrisponde a un mercato sano e funzionante in cui né i venditori né gli acquirenti hanno un netto vantaggio.

Diversi fattori supportano questa prospettiva moderata. I tassi di interesse sono uno dei principali – finché i costi di finanziamento rimangono elevati, agiscono come un freno alla crescita dei prezzi. Se la Bank of Canada continuerà con tagli cauti dei tassi fino al 2026 (magari portando il tasso overnight intorno al 2% rispetto al 2,5% attuale, supponendo che l’inflazione sia sotto controllo), i tassi ipotecari potrebbero diminuire di conseguenza. Questo migliorerebbe un po’ l’accessibilità, potenzialmente aumentando la domanda. Tuttavia, è improbabile che si torni presto ai mutui super-bassi dell’1,5% del 2021. Quindi il mercato probabilmente non entrerà di nuovo in una frenesia speculativa nel breve termine; invece, qualsiasi aumento della capacità di acquisto sarebbe compensato dall’abbondante offerta, mantenendo la situazione sotto controllo. Lo scenario da monitorare sarebbe se la BoC tagliasse i tassi più rapidamente o più profondamente del previsto (ad esempio, in risposta a una recessione). Paradossalmente, una recessione potrebbe far scendere i tassi, il che potrebbe stimolare la domanda abitativa anche se l’economia si indebolisce – ma se le persone perdono il lavoro, potrebbero non comprare case. Quindi, nel breve termine, è un equilibrio delicato.

Sul lato dell’offerta, il 2025 e il 2026 vedranno molte nuove abitazioni completate, come già discusso. Questa nuova offerta (in particolare condomini e affitti) continuerà a offrire opzioni agli acquirenti e a prevenire aumenti eccessivi dei prezzi. Potremmo effettivamente vedere un aumento delle inserzioni se più investitori decidessero di vendere immobili o se chi vuole cambiare casa si sentisse più sicuro a mettere in vendita la propria abitazione attuale (dato che ora è più facile trovarne una nuova). Un aumento dell’inventario potrebbe spingere il mercato verso un leggero vantaggio per gli acquirenti in alcuni segmenti. Ad esempio, chi acquista un condominio nel 2026 potrebbe riuscire a negoziare un po’ il prezzo se ci sono più unità simili sul mercato. Il rischio a breve termine di una correzione dei prezzi sembra comunque basso, perché i prezzi a Calgary non hanno superato di molto i fondamentali e la crescita della popolazione è un solido sostegno. È più probabile che si assista a un atterraggio morbido – piccoli aggiustamenti piuttosto che un calo brusco.

Il mercato degli affitti nel breve termine probabilmente continuerà a favorire gli inquilini. Come detto, la disponibilità potrebbe aumentare ulteriormente verso la fine del 2025 quando verranno completati molti altri progetti (alcune previsioni suggeriscono un picco di disponibilità intorno al 6%). Pertanto, il 2025–26 potrebbe essere un ottimo periodo per gli affittuari per trovare buone offerte o per le aziende per negoziare contratti di locazione per uffici (se necessari) a condizioni vantaggiose. Ma verso la fine del 2026, se l’immigrazione rimane robusta, molte di queste nuove abitazioni potrebbero essere assorbite, con un possibile nuovo restringimento del mercato.

Nel settore immobiliare commerciale, la disponibilità di uffici non dovrebbe migliorare drasticamente nel breve periodo. Potremmo vedere la disponibilità in centro città aggirarsi intorno al 30% fino al 2026 cbre.ca – qualsiasi miglioramento sarà lento. L’apertura del nuovo Event Centre nel 2027 potrebbe essere un catalizzatore per il centro (attirando aziende, ecc.), ma questo è appena oltre il breve termine. Il settore industriale dovrebbe rimanere forte nel breve periodo; anzi, entro il 2026 potremmo vedere la disponibilità diminuire di nuovo man mano che la nuova offerta viene assorbita, a meno che non partano molti nuovi progetti. Il retail dipenderà dalla spesa dei consumatori – nel breve termine, con tassi di interesse elevati, la spesa potrebbe essere tiepida, ma finché l’occupazione regge, l’occupazione degli spazi retail dovrebbe rimanere stabile.

Il jolly nel breve termine è sempre qualcosa di inaspettato – ad esempio, un improvviso aumento o crollo del prezzo del petrolio, un cambiamento nelle politiche governative, ecc. L’Alberta avrà un’altra elezione provinciale entro il 2027, e ci sono sempre alcune differenze di politica (come approcci per attrarre imprese o finanziare l’edilizia abitativa). Ma tra il 2025 e il 2026, le politiche sono relativamente stabili (ad esempio, il divieto per gli acquirenti stranieri rimane, gli obiettivi di immigrazione forse leggermente ridotti ma ancora alti, ecc.). A meno che non ci sia una grave recessione globale che colpisca la domanda di materie prime, l’economia di Calgary dovrebbe crescere moderatamente e sostenere il mercato immobiliare.

In sintesi, le prospettive a breve termine sono per un “atterraggio morbido” e una fase di stabilizzazione. Gli acquirenti possono aspettarsi più scelta e meno stress rispetto a un paio di anni fa, e forse una leggera migliore accessibilità se i tassi dovessero scendere. I venditori devono essere realistici sui prezzi e aspettarsi tempi di vendita più lunghi. Gli investitori troveranno un ambiente più tranquillo per scegliere le proprie opportunità. Essenzialmente, il 2025–26 dovrebbe essere un periodo di stabilità e di reset – permettendo ai redditi di recuperare un po’ rispetto ai prezzi, e all’offerta abitativa di raggiungere la popolazione – il che prepara un contesto più sano per il lungo termine.

Prospettive a lungo termine (2027–2030)

Guardando più avanti verso la fine del decennio, le prospettive immobiliari di Calgary rimangono fondamentalmente positive, anche se la crescita dovrebbe essere più moderata e sostenibile rispetto alle montagne russe degli anni 2010 e dei primi anni 2020. Diversi trend e previsioni a lungo termine delineano un quadro di come potrebbe essere il mercato di Calgary entro il 2030:

Popolazione e domanda abitativa: La popolazione dell’area metropolitana di Calgary dovrebbe continuare a crescere, potenzialmente avvicinandosi o superando i 2 milioni entro il 2030 (rispetto a ~1,6–1,7 milioni nel 2025). Tuttavia, come discusso, il tasso di crescita potrebbe rallentare dagli straordinari picchi annuali del ~4-6% a qualcosa di più vicino all’1,5–2,5% annuo atb.com. Anche con un 2% annuo, si tratta comunque di oltre 30.000 nuovi residenti ogni anno che avranno bisogno di una casa. La composizione della crescita potrebbe orientarsi maggiormente verso l’aumento naturale e i trasferimenti intra-provinciali se l’immigrazione venisse ridotta. Ma Calgary probabilmente rimarrà una città relativamente giovane (età media poco sopra i 30 anni) con molte nuove formazioni familiari. Questo sostiene una domanda abitativa costante, in particolare per case adatte alle famiglie e affitti per i nuovi arrivati. Entro il 2030 la grande coorte dei Millennial sarà tra i 30 e i 40 anni (età tipica per l’acquisto della prima casa) e la Gen Z tra i 20 e i primi 30 anni (fase di ingresso nel mercato degli affitti/prima casa). Quindi la spinta demografica c’è.
Offerta abitativa e costruzione: Dopo gli anni record di costruzione dei primi anni 2020, Calgary riuscirà a mantenere il ritmo? Le previsioni economiche della città suggeriscono che le nuove costruzioni abitative si attesteranno in media intorno a 21.000 unità all’anno dal 2023 al 2026 calgary.ca (che è un dato storicamente molto elevato). Potrebbe esserci un leggero calo verso la fine degli anni 2020 se la crescita della domanda rallenta o se i costi elevati di costruzione persistono. Tuttavia, per soddisfare la domanda cumulativa, Calgary probabilmente dovrà continuare a costruire in modo aggressivo. Il rapporto nazionale sul deficit abitativo della CMHC ha indicato che il Canada ha bisogno di milioni di case in più entro il 2030 per ripristinare l’accessibilità truenorthmortgage.ca. Per Calgary, ciò implica decine di migliaia di unità aggiuntive oltre ai piani attuali. È ambizioso, ma Calgary ha un vantaggio: abbondanza di terreno e approvazioni relativamente più rapide – per aumentare effettivamente l’offerta. Potremmo vedere la città puntare sulla densità nelle aree già sviluppate entro il 2030 (ad esempio, più soluzioni abitative “missing middle”) così come lo sviluppo di nuove comunità periferiche. Se la costruzione dovesse rallentare a causa di fattori economici, c’è il rischio di un altro mercato ristretto verso la fine del decennio. Ma se Calgary riuscirà a mantenere le nuove costruzioni intorno a ~15.000+ all’anno fino al 2030, dovrebbe riuscire ad accogliere la crescita con solo modesti aumenti dei prezzi. In sostanza, la strategia di offerta a lungo termine deciderà se Calgary rimarrà accessibile o se tornerà a subire pressioni sull’offerta.
Andamento dei prezzi: L’apprezzamento dei prezzi delle case a lungo termine a Calgary probabilmente tornerà a livelli più normali – forse in linea con l’inflazione o leggermente superiori (ad esempio, forse 2–4% all’anno). Le previsioni della città nella primavera 2025 indicavano che la crescita del prezzo di riferimento delle case sarebbe rimasta praticamente invariata in questo ciclo calgary.ca, grazie a una forte offerta che soddisfa la domanda. Ma oltre il 2026, se la crescita della popolazione sarà ancora positiva e l’economia stabile, sono ragionevoli modesti aumenti annuali dei prezzi. Sicuramente non ci si aspetta un altro raddoppio dei prezzi in breve tempo come avvenuto in alcuni precedenti boom. Entro il 2030, si può immaginare che il prezzo medio di una casa a Calgary sia forse superiore del 15–25% rispetto ai livelli del 2025. Quindi, se ora è circa $600.000, forse nell’ordine di $700.000–$750.000 nel 2030 (stima approssimativa), salvo eventi straordinari. Le proiezioni a più lungo termine di RBC (da alcuni materiali per investitori) indicano una media di Calgary intorno a $810.000 entro il 2025 vestaproperties.com – ma questo sembra poco realistico rispetto alla situazione attuale; più probabile che una cifra simile venga raggiunta più vicino al 2030. È importante sottolineare che i prezzi delle case a Calgary dipenderanno anche dal regime dei tassi di interesse. Molti si aspettano a livello globale che la fine degli anni 2020 possa vedere un ritorno a tassi di interesse più normali (cioè, non bassi come nel 2020, ma nemmeno alti come nel 2023), il che potrebbe favorire una crescita dei prezzi costante ma non eccessiva.
Evoluzione Economica: Nei prossimi 5+ anni, l’economia di Calgary continuerà a diversificarsi. L’auspicio (e in parte la tendenza) è che entro il 2030 Calgary non sia più così fortemente legata ai cicli di boom e crisi del petrolio. I settori in crescita potrebbero includere la tecnologia (con iniziative per rendere Calgary un polo tecnologico che stanno dando i loro frutti), le energie rinnovabili e la tecnologia pulita (sfruttando l’esperienza dell’Alberta ma passando a fonti energetiche future), la logistica (con Calgary come principale centro di distribuzione dell’Ovest), e forse più turismo e cultura (con l’ampliamento del centro congressi, un nuovo centro eventi, magari anche eventi futuri come una candidatura per l’Expo o un altro grande evento per mettere in mostra la città). Se l’Alberta riuscirà a sganciarsi almeno in parte dalla fortuna del petrolio, il mercato immobiliare potrebbe godere di maggiore stabilità invece di forti oscillazioni cicliche. Tuttavia, il petrolio e il gas saranno ancora significativi nel 2030 – realisticamente, la domanda globale di energia non crollerà entro allora, e l’Alberta dispone di riserve a basso costo. Quindi è probabile che Calgary vedrà almeno un altro ciclo positivo dell’energia entro il 2030 – il che rafforzerebbe redditi, occupazione e domanda abitativa (e potrebbe causare un mini-boom immobiliare se non accompagnato da un aumento dell’offerta).
Centro e nucleo urbano nel 2030: Un grande punto interrogativo: come sarà il centro di Calgary nel 2030? Idealmente, entro il 2030 la percentuale di spazi sfitti in centro si sarà notevolmente ridotta, grazie a conversioni e nuovi utilizzi. L’obiettivo della città di rimuovere 6 milioni di piedi quadrati di uffici entro il 2031 ridurrebbe la percentuale di spazi sfitti di circa 15 punti percentuali se raggiunto. Quindi la percentuale di spazi sfitti in centro potrebbe scendere da circa il 30% a valori intorno al 15% entro il 2030 – questo è un obiettivo, ma non è garantito. Si immagina un centro più vivace e a uso misto, con ad esempio oltre 10.000 nuovi residenti (grazie a conversioni e nuove costruzioni residenziali). Se ciò accadrà, potrebbe cambiare le dinamiche di mercato: i condomini in centro potrebbero vivere una rinascita, e le aree intorno al centro (Beltline, East Village) potrebbero vedere una maggiore rivalutazione perché il centro torna a essere un luogo attraente in cui vivere. L’Event Centre, nuovi spazi culturali, forse un afflusso di studenti se un campus in centro o simili si espandono – questi fattori potrebbero rivitalizzare la domanda di immobili centrali. In sostanza, il centro di Calgary nel 2030 sarà o una grande storia di rilancio (che farebbe aumentare significativamente i valori immobiliari) o una lotta continua (nel qual caso i prezzi dei condomini potrebbero ristagnare). Dato lo slancio attuale e l’attenzione civica, siamo ottimisti su questo fronte.
Infrastrutture entro il 2030: La Green Line LRT prima fase dovrebbe essere operativa entro il 2030 en.wikipedia.org. Questo sarà un punto di svolta per il trasporto pubblico nei corridoi nord-centrale e sud-est. Gli immobili intorno a queste 10 nuove stazioni dovrebbero vedere un aumento di valore – tipicamente, le proprietà a distanza pedonale da una stazione acquisiscono un premio una volta che la linea è attiva. Nel lungo termine, se le fasi successive saranno finanziate (verso il nord di Calgary), si apriranno ancora più opportunità di sviluppo orientato al transito (TOD). Sempre entro il 2030, altri progetti come forse l’espansione del centro medico Foothills, magari l’aeroporto avrà un nuovo terminal, ecc., potrebbero essere in programma. Calgary potrebbe considerare di candidarsi per eventi globali (avevano considerato i Giochi del Commonwealth 2030, poi accantonati – ma forse qualcos’altro). Questi eventi spesso stimolano infrastrutture e abitazioni (anche se comportano costi).
Clima e ambiente: Anche se non spesso al centro delle discussioni di mercato a breve termine, entro il 2030 le considerazioni climatiche potrebbero iniziare a influenzare maggiormente il settore immobiliare. Calgary presenta un rischio climatico relativamente basso (niente innalzamento del livello del mare, ecc.), ma eventi come l’alluvione del 2013 hanno mostrato delle vulnerabilità. Entro il 2030 le nuove barriere contro le inondazioni e le misure di mitigazione sui fiumi Bow ed Elbow dovrebbero essere completamente operative per proteggere il centro e le aree interne. Questo potrebbe effettivamente migliorare la desiderabilità delle proprietà adiacenti ai fiumi (se le persone si fidano delle protezioni). L’attrattiva climatica di Calgary potrebbe aumentare man mano che altre località soffrono (già si parla di migranti climatici). La transizione verso l’energia pulita potrebbe anche significare che entro il 2030 ci saranno nuove industrie (come idrogeno o litio) a rafforzare l’economia.
Accessibilità e politiche: L’accessibilità abitativa rimarrà una preoccupazione pubblica. A livello nazionale, Calgary è ancora una delle grandi città più accessibili, ma se i prezzi aumentano e i tassi d’interesse non scendono molto, l’accessibilità locale potrebbe peggiorare. La città e la provincia potrebbero adottare misure per garantire che le famiglie a reddito medio possano acquistare o affittare a prezzi ragionevoli. Già nel 2023–24, Calgary ha vissuto una sorta di crisi degli affitti che si è attenuata con l’aumento dell’offerta; probabilmente non vorranno ripetere quell’esperienza. Potremmo vedere più partnership per l’edilizia accessibile (come la conversione di uffici vuoti in alloggi a prezzi accessibili con finanziamenti pubblici). Se, a lungo termine, l’offerta abitativa non dovesse tenere il passo o se il mercato dovesse accelerare di nuovo, c’è sempre la possibilità di un intervento politico (ad esempio, regole ipotecarie più severe o tasse) per calmare la situazione. Ma queste sono difficili da prevedere.

Considerando tutto, le prospettive a lungo termine fino al 2030 per il mercato immobiliare di Calgary sono prudentemente ottimistiche. Calgary è pronta a continuare a crescere, sia in termini di popolazione che di ruolo come centro economico. La domanda immobiliare dovrebbe crescere di pari passo, ma probabilmente a un ritmo che la città (attraverso uno sviluppo proattivo) può gestire. La principale differenza rispetto ai decenni passati potrebbe essere una volatilità ridotta – Calgary potrebbe trasformarsi in un mercato a crescita più stabile come alcune altre aree metropolitane. I proprietari di casa possono aspettarsi che il valore delle loro proprietà aumenti a un ritmo sano, ma non eccessivo, accumulando capitale nel tempo. Gli affittuari potrebbero beneficiare di un maggior numero di alloggi in affitto e di un’inflazione degli affitti più equilibrata (anche se gli aumenti riprenderanno man mano che l’attuale offerta verrà assorbita). I proprietari di immobili commerciali spereranno in una base di inquilini più diversificata entro il 2030, mentre i proprietari industriali probabilmente si troveranno con asset rivalutati in un mercato industriale completamente sviluppato.

Si potrebbe dire che Calgary nel 2030 potrebbe assomigliare a ciò che hanno vissuto Denver o Austin – città che sono cresciute rapidamente, hanno diversificato le loro economie e hanno visto il mercato immobiliare salire ma rimanere più accessibile rispetto alle città superstar costiere. La qualità della vita di Calgary (clima soleggiato, vicinanza alle montagne, città pulita) e la relativa accessibilità potrebbero attrarre continuamente aziende e persone, rafforzando un ciclo positivo. Salvo shock imprevisti, la città è sulla buona strada per un’espansione stabile. Pertanto, gli investitori a lungo termine vedono Calgary come una scommessa solida; le famiglie la vedono come un luogo dove la proprietà della casa rimarrà raggiungibile; e i pianificatori urbani vedono un’opportunità per guidare la crescita in modo intelligente (più densità, più trasporti pubblici) così che entro il 2030 Calgary sia una città più grande ma anche meglio collegata e più vivibile. In termini immobiliari, ciò significa un mercato più ampio ma, si spera, caratterizzato da equilibrio – il giusto bilanciamento tra domanda e offerta che non porta né a una bolla né a un crollo, ma a una prosperità sostenuta.

Immobiliare a Calgary 2025: Equilibrio di Mercato e Tendenze Sorprendenti Svelate

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Prospettive di mercato: breve e lungo termine

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Roman Bednarski

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