- I prezzi delle case a Melbourne stanno aumentando rapidamente. Domain e KPMG prevedono una crescita di circa il 6%–7% nel 2025–26, portando il prezzo mediano delle case verso circa 1,1 milioni di dollari abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG prevede in particolare un aumento delle case di Melbourne del +6,6% e delle unità del +7,1% nel 2026 australianpropertyupdate.com.au. A livello nazionale, gli analisti (Domain, CoreLogic) si aspettano aumenti dei prezzi di circa il 4–5% all’anno con il taglio dei tassi di interesse abc.net.au kpmg.com.
- Popolazione e migrazione stanno trainando la domanda. Il Victoria ha superato i 7 milioni di abitanti entro il 2025 id.com.au, con il 75% della crescita dovuta alla migrazione dall’estero id.com.au. Melbourne è stata la capitale australiana in più rapida crescita negli ultimi anni, e una forte migrazione netta (centinaia di migliaia all’anno) sta aggiungendo decine di migliaia di nuclei familiari. Allo stesso tempo, molti australiani si stanno trasferendo dalle città principali alle aree regionali: la regione di Geelong, in Victoria, ora è al primo posto per migrazione interna netta upmove.com.au openagent.com.au. Questo slancio demografico alimenta la domanda abitativa a Melbourne e nelle regioni vicine.
- L’offerta rimane limitata nonostante le nuove costruzioni. La pipeline abitativa del Victoria ha faticato a tenere il passo. Le approvazioni edilizie sono ai minimi storici, e le nuove consegne di abitazioni sono molto inferiori al fabbisogno propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG stima che a livello nazionale verranno costruite solo circa 160.000 nuove abitazioni all’anno (il 30% in meno rispetto agli obiettivi) kpmg.com. Nel Victoria sono in corso riforme urbanistiche, ma le approvazioni attuali non soddisfano la domanda prevista di circa 98.000 nuove case necessarie ogni anno in tutta l’Australia. La carenza di offerta ha mantenuto alti affitti e prezzi: gli affitti australiani sono aumentati di circa il 7,8% nel 2023, e anche con una crescita più bassa ora (~4–5% nel 2025) i mercati degli affitti restano molto tesi kpmg.com kpmg.com.
- Tassi d’interesse e accessibilità. Gli alti tassi di interesse (4,1–4,35% a fine 2024) hanno ridotto la capacità di indebitamento, soprattutto per chi acquista la prima casa, ma sono in corso dei tagli. La RBA ha ridotto il tasso di riferimento di 50 pb nel 2025 abc.net.au e i prezzi di mercato suggeriscono ulteriori tagli di circa 80–85 pb entro metà 2026. Questo ha “rafforzato il sentiment degli acquirenti” kpmg.com, migliorando le previsioni. Gli esperti avvertono che la “sfida più difficile” per gli acquirenti è imminente, ma tassi più bassi dovrebbero stimolare la domanda nel 2025–26 abc.net.au kpmg.com. L’accessibilità continua a indirizzare la domanda verso abitazioni più modeste: gli analisti si aspettano che unità e villette a schiera superino le case indipendenti come soluzioni di ingresso più economiche australianpropertyupdate.com.au.
- Politiche governative per stimolare l’offerta. La Housing Statement (2024–34) del Governo del Victoria fissa un obiettivo ambizioso di 800.000 nuove abitazioni in dieci anni vic.gov.au. Le misure chiave includono riforme urbanistiche per velocizzare le approvazioni e incentivi alla costruzione. In particolare, sono state ampliate le agevolazioni sull’imposta di bollo: appartamenti, villette a schiera e unità “off-the-plan” ora godono di un taglio del 100% sull’imposta relativa al valore di costruzione premier.vic.gov.au vic.gov.au (con un risparmio per gli acquirenti di circa 25.000 $ su un appartamento medio da 620.000 $ premier.vic.gov.au). I primi acquirenti di casa ricevono contributi da 10.000 $ sulle nuove abitazioni e sono finanziati 50 nuovi distretti “Train & Tram Zone” per favorire lo sviluppo vicino ai trasporti premier.vic.gov.au. Una Vacant Residential Land Tax (attualmente un’imposta aggiuntiva dell’1%–3%) resta in vigore per scoraggiare le case vuote, e si applicano anche sovrattasse per acquirenti stranieri (imposta di bollo +7%–8%). Una futura riforma fiscale (ad es. sostituire l’imposta di bollo con una tassa sulla proprietà) è oggetto di dibattito ma non ancora attuata.
- Prospettive di investimento: opportunità e rischi. Con l’aumento dei prezzi e dei rendimenti, molti investitori sono interessati, ma si consiglia cautela. Opportunità: I sobborghi interni e della fascia intermedia di Melbourne (soprattutto vicino alle nuove infrastrutture) dovrebbero sovraperformare, poiché offrono servizi e sono in scarsità propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Le aree emergenti alla periferia di Melbourne (nuovi distretti greenfield come Clyde South) hanno piani di sviluppo sostenuti dallo stato per 13.200 abitazioni premier.vic.gov.au. Nella Victoria regionale, la domanda di alloggi accessibili è forte: Geelong e la Mornington Peninsula (alta migrazione netta) e le città pendolari come Ballarat, Bendigo e Shepparton beneficiano della domanda in eccesso openagent.com.au propertyology.com.au. Lavoratori qualificati e famiglie si stanno spostando verso l’esterno per stile di vita e prezzi. Rischi: L’aumento dei tassi d’interesse (se i tagli si fermano), l’eccesso di offerta di appartamenti e i cambiamenti normativi potrebbero rallentare i mercati. Le tasse fondiarie più alte del Victoria (ad esempio, la soglia bassa di $50.000 per la land tax) hanno ridotto l’attività degli investitori openagent.com.au, e un’ondata di annunci di affitti e di offerta di appartamenti all’inizio del 2024 suggerisce cautela. I rischi macro includono shock globali (tensioni commerciali) e qualsiasi inversione della migrazione. Gli investitori dovrebbero concentrarsi su località con solidi fondamentali locali (lavoro, infrastrutture) ed evitare aree già in eccesso di offerta (alcuni complessi di appartamenti già esistenti).
- Residenziale vs Commerciale. Residenziale: Dopo una flessione a livello nazionale nel 2022–24, i valori delle abitazioni in Victoria hanno iniziato a riprendersi. CoreLogic segnala che Melbourne è stata tra i mercati più deboli nel 2024 (ora “terza più economica” tra le capitali) abc.net.au, ma le previsioni sono migliorate con l’allentamento dei tassi. Sia le case che le unità sono destinate a raggiungere nuovi massimi; Domain prevede che il prezzo mediano delle case a Melbourne raggiungerà 1,1 milioni di dollari entro metà 2026 abc.net.au. Commerciale: Il mercato degli uffici di Melbourne è ancora in fase di ripresa. La disponibilità di spazi sfitti nel CBD è molto alta (~18% a fine 2024 cbre.com.au), ma l’assorbimento netto è tornato positivo nel primo trimestre 2025 dopo l’uscita di un importante inquilino. Non sono previsti nuovi grandi sviluppi di uffici nei prossimi anni (il pipeline è circa il 66% sotto la media) cbre.com.au, quindi gli uffici di alta qualità potrebbero stabilizzarsi man mano che il “ritorno in ufficio” prende piede assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Il settore retail in Victoria si sta rafforzando: nel primo trimestre 2025 le vendite al dettaglio sono aumentate dell’1,9% cbre.com.au. Il traffico pedonale e la spesa sono in crescita (con il ritorno di turisti e studenti), e gli investitori stanno acquistando (ad esempio, il Northland SC è stato venduto per 385 milioni di dollari) cbre.com.au. Il settore industriale (magazzini, logistica) rimane molto teso: disponibilità di spazi sfitti ~2,7% a livello nazionale assets.kpmg.com, anche se KPMG prevede che la crescita degli affitti si modererà con l’arrivo di nuovi progetti assets.kpmg.com. Nel complesso, i rendimenti commerciali si sono stabilizzati, con una certa compressione dei rendimenti retail suburbani e una leggera espansione dei rendimenti degli uffici prime nel CBD cbre.com.au.
- Variazioni regionali all’interno del Victoria. Melbourne vs Regioni: Melbourne guida il mercato statale, ma anche le città regionali sono importanti. I sobborghi interni e medi di Melbourne (ad esempio quelli vicini a nodi ferroviari/tramviari e poli occupazionali centrali) sono previsti come leader della crescita propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. I sobborghi esterni e le aree periferiche con nuovi sviluppi andranno bene dove sono previsti trasporti/infrastrutture premier.vic.gov.au. Al contrario, alcuni centri regionali mostrano tendenze contrastanti: Geelong ha registrato una domanda in forte crescita (ora la destinazione n.1 per la migrazione interna netta upmove.com.au) ma il suo prezzo mediano (~$726k) è ancora inferiore a quello di Melbourne; Ballarat e Bendigo, dopo ottime performance, potrebbero vedere una crescita più piatta (Propertyology prevede persino lievi cali a Ballarat propertyology.com.au). Città più piccole come Shepparton, Mildura o Horsham hanno registrato aumenti del ~3–6% nel 2024 openagent.com.au e appaiono accessibili, ma la capacità è limitata dai redditi locali. Per settore, il 2025 promette “vincitori” nelle aree rurali/di lifestyle e nei corridoi di crescita, mentre i “ritardatari” includono gli appartamenti nel centro città (già costosi e con una migrazione più lenta degli investitori) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analisi & Contesto
Andamenti recenti e previsti dei prezzi
Dopo un boom durato diversi anni, il mercato immobiliare di Victoria si è raffreddato nel 2022–24 a causa degli alti tassi d’interesse. I dati di CoreLogic mostrano che i valori delle case in Victoria sono diminuiti di circa il 2–3% nel 2024 (Victoria regionale −2,7%, Melbourne −3,0%) openagent.com.au. Tuttavia, gli affitti sono saliti alle stelle (gli affitti in Victoria sono cresciuti di quasi l’8% su base annua) poiché la disponibilità è rimasta estremamente bassa. Con il cambio di rotta della RBA, le previsioni sono state riviste al rialzo. Il rapporto di giugno 2025 di Domain prevede che i prezzi a Melbourne aumenteranno del 6% nell’anno fiscale 2025–26, raggiungendo una mediana di circa 1,1 milioni di dollari abc.net.au. Anche le previsioni di giugno 2025 di KPMG indicano forti aumenti: prezzi delle case a Melbourne +6,5% nel 2025 e +6,6% nel 2026 (unità abitative +3,6% e +7,1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. A livello nazionale, KPMG prevede un +4,9% per le case nel 2025 (+4,5% nel 2026) e +4,5% (fino a +5,1%) per le unità abitative kpmg.com. Il riepilogo nazionale 2024 di CoreLogic ha rilevato che Melbourne era scesa al terzo capoluogo più economico a causa della flessione abc.net.au, ma ora gli analisti si aspettano una rapida ripresa. Altri previsori (ad es. Deloitte, Oxford Economics) ora prevedono anche che i prezzi delle case australiane aumenteranno di circa il 4–6% annuo fino al 2026. Nel settore commerciale, i prezzi si sono comportati in modo diverso. Gli uffici nel CBD di Melbourne hanno visto diminuire i valori a causa dell’aumento della vacanza (fino a circa il 18% entro la fine del 2024 cbre.com.au), ma l’inizio del 2025 ha portato segnali di stabilità: non sono in arrivo nuove grandi torri (l’offerta a 5 anni è circa il 66% sotto la media cbre.com.au) e gli affitti prime stanno aumentando leggermente. KPMG osserva che “i valori degli uffici mostrano segnali di stabilizzazione all’inizio del 2025” per gli asset di alta qualità assets.kpmg.com. Il settore retail a Melbourne si sta rafforzando; il fatturato del primo trimestre 2025 è aumentato dell’1,9% cbre.com.au e il numero di visitatori sta crescendo con il ritorno dei consumatori nei centri. L’industriale resta molto forte: i tassi di vacanza storicamente bassi (circa 2–3%) hanno iniziato a salire con il completamento di nuovi grandi progetti, ma la crescita complessiva degli affitti “si stabilizzerà” invece di crollare assets.kpmg.com.Fattori di domanda e offerta
Crescita della popolazione e migrazione: la popolazione in forte espansione del Victoria è il principale motore della domanda. Lo stato è cresciuto di circa l’1,8% (anno fino a marzo 2025) id.com.au, più velocemente rispetto a gran parte del paese, raggiungendo i 7 milioni di residenti id.com.au. Melbourne, in particolare, ha attratto un afflusso record di migranti nazionali e internazionali. Nel 2023–24 la migrazione netta dall’estero verso l’Australia è stata di circa 316.000 persone (contro 494.000 dell’anno precedente) id.com.au, colmando in gran parte la domanda di Melbourne. Allo stesso tempo, le città australiane stanno esportando persone: nell’anno 2023–24, i trasferimenti dalle capitali alle regioni sono aumentati di circa il 10,5% upmove.com.au, con Geelong (Vic) che emerge come principale destinazione upmove.com.au. Questo mette ulteriore pressione sulla domanda di alloggi nelle aree regionali.
Costruzione e terreni: L’offerta non ha tenuto il passo. La costruzione di case a Victoria ha raggiunto il picco prima del COVID ma da allora è diminuita: le approvazioni edilizie sono ai minimi storici propertyupdate.com.au. Alti costi (materiali, manodopera), inflazione e regolamenti locali hanno bloccato molti progetti. Le modifiche alle norme urbanistiche e di pianificazione nel 2024–25 (ad esempio, l’allentamento di alcune regole sull’altezza, codici di progettazione) mirano ad aiutare, ma richiedono tempo per essere attuate. Il nuovo Housing Statement promette 800.000 case entro il 2034 e approvazioni più rapide vic.gov.au. Nel frattempo, molti progetti di riempimento urbano affrontano ostacoli, quindi la maggior parte della crescita dell’offerta a breve termine arriverà dai sobborghi di nuova espansione (ad es. Clyde, Donnybrook). Questa persistente carenza di offerta è il motivo per cui, anche con una crescita modesta della popolazione, i prezzi e gli affitti stanno aumentando.
Tassi di interesse e credito: Dopo forti aumenti, la RBA ha fatto una pausa e ha invertito la rotta nel 2025. Tassi più bassi migliorano l’accessibilità ai mutui: ogni taglio di 25 pb può aumentare il potere d’acquisto degli acquirenti di circa il 5%. Gli analisti concordano che i tagli attesi ai tassi (fino a circa il 3,60% entro il 2026) riaccenderanno la domanda. Tuttavia, tassi precedenti molto alti hanno “escluso dal mercato alcuni acquirenti”, soprattutto i primi acquirenti. Le pressioni sull’accessibilità significano che più acquirenti guardano al mercato delle unità multiple (prezzi più bassi) piuttosto che alle case. Le regole di servizio del mutuo (limiti prudenziali sui rimborsi) continueranno a proteggere dal surriscaldamento.
Crescita economica e occupazione: L’economia del Victoria è destinata ad accelerare: il bilancio statale 2025–26 prevede una crescita del PIL di circa il 2,5% budget.vic.gov.au. La disoccupazione è bassa (~3,9% a metà 2025) ma dovrebbe salire verso il 5–6% entro il 2026 (scenario di base RBA rba.gov.au). Tuttavia, il mercato del lavoro rimane teso, sostenendo i redditi delle famiglie. La spesa per le infrastrutture (Big Build) e l’economia digitale offrono posti di lavoro. Un’economia solida sostiene la domanda abitativa, ma se la crescita rallenta significativamente, potrebbe frenare l’aumento dei prezzi.
Opportunità e rischi di investimento
Opportunità: Gli analisti sottolineano che l’area metropolitana di Melbourne offre alcune zone calde selezionate. Sobborgi centrali e medi: le aree vicine ai trasporti (sobborgi interni, anello medio) sono strutturalmente richieste e con offerta insufficiente propertyupdate.com.au. Corridoi di crescita: Le aree di nuova espansione come Clyde South (Sud-est) e Tarneit/Newport (Ovest) hanno investimenti pianificati e nuove linee ferroviarie, promettendo un afflusso di popolazione premier.vic.gov.au. Poli regionali: Geelong (economica rispetto a Melbourne), Bendigo, Ballarat e cittadine con solide basi occupazionali attraggono investitori, soprattutto grazie a rendimenti da locazione più alti e potenziale di plusvalenze openagent.com.au propertyology.com.au. Alcuni mercati di nicchia (località costiere o orientate ai servizi come Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) attirano anche acquirenti in cerca di uno stile di vita o di crescita trainata dal turismo. Dal punto di vista commerciale, il settore logistico/industriale resta interessante con la crescita dell’e-commerce; gli affitti industriali a Melbourne sono ancora sopra i livelli pre-pandemia. Il retail in posizioni forti (negozi di quartiere, centri commerciali ben posizionati) dovrebbe continuare a riprendersi con l’aumento della spesa dei consumatori.
Rischi: Il rovescio della medaglia comprende il perdurare di alti tassi d’interesse (se l’inflazione persiste) che riducono l’accessibilità. Un rallentamento economico imprevisto limiterebbe la migrazione e la domanda. L’eccesso di costruzioni è una preoccupazione in alcuni segmenti: ad esempio, c’è un gruppo di nuove torri di appartamenti nel CBD di Melbourne e nell’inner north – se la domanda degli acquirenti vacilla, i prezzi lì potrebbero ristagnare. Standard di credito più severi (ad es. controlli di servizio più rigidi, timori di equity negativa) potrebbero rendere le banche più caute. In tema di politiche governative, il rischio principale è un cambiamento politico – un futuro governo potrebbe invertire gli incentivi (ad es. reintrodurre l’imposta di bollo sulle compravendite su progetto, cambiare le regole sulla tassa fondiaria). Infine, fattori macroeconomici come una recessione globale o una guerra commerciale potrebbero frenare il settore immobiliare aumentando la disoccupazione o riducendo i flussi di capitale.
Politiche governative e infrastrutture
- Tasse e incentivi: Il Victoria mantiene un’imposta di bollo progressiva sui trasferimenti immobiliari (che raggiunge circa il 6–7% del prezzo per le case). Tuttavia, i recenti bilanci hanno ridotto drasticamente l’imposta sui nuovi appartamenti/case a schiera (sulla carta) – le agevolazioni 2024/25 sono state raddoppiate ed estese fino al 2026 premier.vic.gov.au. I primi acquirenti di casa ricevono contributi di $10.000 sulle nuove abitazioni (che riducono di fatto l’imposta di bollo) vic.gov.au. Una tassa sulle abitazioni residenziali sfitte (1–3% del valore) si applica alle case inutilizzate, e una sovrattassa per acquirenti stranieri (+7% di imposta) si applica agli acquirenti esteri (mirata a raffreddare la domanda). Non è stata attuata alcuna abolizione generale dell’imposta di bollo (a differenza di alcune discussioni sulla tassa fondiaria), ma il governo sta monitorando l’accessibilità abitativa.
- Dichiarazione sull’edilizia abitativa e riforma urbanistica: La nuova dichiarazione sull’edilizia abitativa (2024–34) individua cinque aree di interesse: riforma urbanistica, coordinamento delle infrastrutture, incentivi finanziari, innovazione e edilizia sociale vic.gov.au. L’obiettivo di 800.000 nuove abitazioni richiederà importanti cambiamenti politici: processi di autorizzazione più rapidi, cambi di destinazione d’uso per una maggiore densità vicino ai trasporti e sostegno al build-to-rent. Alcune riforme sono già in corso (ad es. snellimento dei permessi, stretta sulle tariffe dei costruttori), ma la maggior parte è a lungo termine. Anche i consigli locali stanno rivedendo le zone per consentire più sviluppi multi-unità nei sobborghi intermedi.
- Investimenti in infrastrutture: I progetti di trasporto in corso plasmeranno la domanda suburbana. La Metro Tunnel (espansione ferroviaria Frankston–Sunbury) e la Suburban Rail Loop (East) stanno aggiungendo capacità di trasporto nei corridoi di crescita. Nuove strade e tangenziali (ad es. Toorourrong Road) stanno migliorando l’accesso ad alcune aree periurbane. L’espansione dell’aeroporto di Melbourne e i nuovi collegamenti merci rafforzeranno il nord-ovest di Melbourne. Queste linee infrastrutturali spesso diventano corridoi di sviluppo – ad esempio, i 24 milioni di dollari del governo per i piani dei distretti “Train & Tram Zone” mirano a catalizzare l’edilizia abitativa attorno a 50 nodi ferroviari premier.vic.gov.au. È necessario un attento monitoraggio: le aree destinate a grandi potenziamenti infrastrutturali tendono ad attirare interesse speculativo.
Variazioni regionali e suburbane
Il mercato del Victoria non è uniforme. All’interno di Melbourne, i sobborghi centrali e della fascia intermedia (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash, ecc.) hanno terreni limitati ma una forte domanda da parte dei proprietari-occupanti, quindi i prezzi sono destinati a salire (soprattutto con l’aggiunta di infrastrutture nelle vicinanze). I sobborghi esterni hanno più offerta e quindi una crescita più lenta, a meno che non dispongano di servizi aggiuntivi. Le aree periferiche urbane con nuovi insediamenti pianificati (Clyde South, Toolern, Plumpton) cresceranno rapidamente ma partendo da una base bassa – questi mercati dipendono da quando i lotti vengono rilasciati e dai servizi forniti.
Victoria regionale: Prima del 2025, solo alcuni mercati regionali hanno registrato performance superiori alla media. Un noto analista (Property Mavens) afferma che i principali centri regionali (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) stanno vedendo un rinnovato interesse da parte degli acquirenti openagent.com.au, trainato dall’accessibilità economica e dai rendimenti degli affitti. Tuttavia, OpenAgent osserva che le elevate tasse sulla proprietà per gli investitori hanno portato molti a vendere immobili in affitto nel 2023, il che ha temporaneamente depresso i valori openagent.com.au. L’aggiornamento di NAB avverte che la crescita regionale potrebbe rimanere contenuta nel 2025 a causa della persistente cautela e dell’ampia offerta openagent.com.au. Tuttavia, tassi di sfitto molto bassi (spesso <1,5%) forniscono un supporto di base. Alcuni centri minori (es. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) presentano aree con solidi fondamentali (es. l’economia agricola di Shepparton, l’accessibilità abitativa di Mildura) e hanno mostrato aumenti dei prezzi del 3–6% nel 2024 openagent.com.au. Per gli investitori, sobborghi come Geelong West e Spring Gully (Bendigo) vengono segnalati come aree con potenziale grazie a nuovi sviluppi e all’attrattiva dello stile di vita openagent.com.au openagent.com.au.
Opinioni e previsioni degli esperti
I principali economisti immobiliari e le società del settore sono diventati ottimisti riguardo al Victoria. L’economista capo di Domain, Nicola Powell, osserva che “i prezzi di Sydney e Melbourne guideranno la ripresa” nel prossimo anno abc.net.au. Avverte che sarà un “reality check” per chi acquista la prima casa, con una crescita che rallenterà solo modestamente una volta che i tassi d’interesse scenderanno abc.net.au. Domain prevede che la mediana di Melbourne raggiungerà $1,1 milioni entro giugno 2026 (+6%) abc.net.au, e si aspetta nuovi record per le unità abitative. Anche il Dr Brendan Rynne di KPMG vede Melbourne in cima alle classifiche di crescita del 2026: case +6,6%, unità +7,1% australianpropertyupdate.com.au. Attribuiscono ciò alla ripresa di Melbourne (dopo una lunga fase di calo) e alla solida domanda migratoria dall’estero, sottolineando che i prezzi di Melbourne sono ancora inferiori a quelli di Sydney australianpropertyupdate.com.au. KPMG avverte che la crescita dei prezzi rallenterà solo leggermente nel 2026, poiché tassi più bassi e un miglioramento dell’offerta bilanceranno la domanda australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.Al contrario, alcuni previsori rimangono scettici. La società specializzata Propertyology definisce il Victoria lo “stato con le peggiori performance” nell’ultimo mezzo decennio e prevede che i suoi mercati rimarranno indietro propertyology.com.au. Prevedono prezzi stabili o addirittura in calo in alcune città regionali (ad es. Ballarat da -3% a -7% nel 2025 propertyology.com.au). Questa visione evidenzia i rischi: cambiamenti normativi (aumenti della tassa sulla proprietà), ritiro degli investitori e la possibilità che il lungo rallentamento del Victoria possa continuare anche nel 2025. Gli investitori dovrebbero quindi valutare queste opinioni, bilanciando le proiezioni ottimistiche con cautela riguardo ai venti contrari macro e locali.
Confronto (Tendenze nazionali & globali)
Australia vs Altri Stati: A livello nazionale, Brisbane, Adelaide e Perth hanno registrato riprese più forti rispetto a Melbourne di recente. Infatti, i dati KPMG di metà 2025 mostrano che i prezzi delle case a Perth sono aumentati del +10% (in sei mesi), mentre a Melbourne solo del +2,8% kpmg.com (anche se Melbourne recupera con un +6,5% nell’intero anno). Anche Adelaide e Brisbane hanno registrato aumenti tra il 5% e l’8% nel 2025. Il NSW (Sydney) resta più caro ma la sua crescita sta rallentando; KPMG prevede per le case di Sydney un +4,2% nel 2026 contro il 6,6% di Melbourne australianpropertyupdate.com.au. In generale, gli esperti affermano che i mercati del Victoria guideranno la ripresa dopo essere stati tra i più lenti in precedenza.
Contesto globale: In tutto il mondo, i mercati immobiliari affrontano dinamiche simili: anni di rapida crescita (2020–21) hanno lasciato il posto a una fase di stallo o correzione mentre le banche centrali aumentavano i tassi. Molti paesi segnalano carenze di offerta in settori chiave e una svolta verso tassi più bassi nel 2025 jll.com. Servizi immobiliari come JLL e PwC osservano che gli investitori dovranno concentrarsi su asset di qualità (edifici più recenti, caratteristiche green) e prestare attenzione all’obsolescenza jll.com. In città come Londra, New York e altre, i prezzi delle case sono relativamente stabili poiché l’accessibilità economica pesa. L’esperienza australiana è simile: l’inflazione ha raggiunto il picco e si prevedono tagli dei tassi, che dovrebbero sostenere la crescita dei prezzi (come negli Stati Uniti, dove JPMorgan prevede un +3% nel 2025 jpmorgan.com). Tuttavia, caratteristica unica dell’Australia (e del Victoria) è la fortissima dipendenza dalla migrazione per la domanda abitativa; l’incertezza globale (guerre commerciali, geopolitica) potrebbe quindi influenzare maggiormente il nostro mercato attraverso rallentamenti migratori.
Prospettive globali: Sul fronte commerciale, le ricerche globali sul CRE (JLL) evidenziano che le carenze di offerta nei settori più richiesti (come logistica e residenziale) persisteranno fino al 2025 jll.com, e che gli investitori preferiranno opportunità di inizio ciclo (il “vantaggio del primo arrivato potrebbe raggiungere il picco” nel 2025) jll.com. Questo è in linea con la situazione del Victoria: settori come industriale/logistica restano in forte carenza e potrebbero ottenere premi. Nel frattempo, i settori in transizione (uffici, retail) si stanno stabilizzando.
In sintesi, il mercato immobiliare del Victoria nel 2025–26 è previsto in crescita rinnovata ma con progressi disomogenei. L’area metropolitana di Melbourne (in particolare i sobborghi centrali e medi) sembra destinata a una forte ripresa, trainata da venti favorevoli di popolazione e politiche abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. I mercati regionali beneficeranno della domanda di ricaduta, anche se alcune cittadine più piccole potrebbero vedere solo aumenti modesti mentre l’offerta si adegua. Il settore immobiliare commerciale mostra un cauto miglioramento: uffici e retail si stanno riprendendo dai minimi della pandemia, e l’industriale resta forte. Le influenze chiave saranno la politica della RBA (variazioni dei tassi d’interesse), le tendenze migratorie e le riforme governative per aumentare l’offerta abitativa. Per investitori e acquirenti, il 2025 promette opportunità nei “nuovi quartieri” del Victoria, ma anche rischi che richiedono un’attenta due diligence e attenzione alle previsioni degli esperti abc.net.au openagent.com.au.
Fonti: Dati governativi (ABS), analisi di settore (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) e analisi di esperti abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Queste includono rapporti specifici per il Victoria e prospettive di mercato nazionali/globali per garantire una visione completa.
