Fatti chiave:
- Sollievo sui tassi in vista: Dati deboli sull’occupazione negli Stati Uniti hanno alimentato le scommesse che la Federal Reserve possa iniziare a tagliare i tassi d’interesse già da metà settembre, portando potenzialmente il suo tasso di riferimento a circa 3,25–3,50% entro gennaio reuters.com. L’atteso cambio di rotta della Fed è destinato ad alleggerire i costi di finanziamento a livello globale, e secondo gli analisti potrebbe “sbloccare un allentamento aggressivo” da parte delle banche centrali dei mercati emergenti riotimesonline.com, migliorando le condizioni di finanziamento immobiliare.
- Raffreddamento del mercato immobiliare USA: Il mercato immobiliare americano, un tempo bollente, ora si sta spostando a favore degli acquirenti. Una “carenza di acquirenti” ha costretto molti venditori a ridurre i prezzi richiesti o offrire incentivi abcnews.go.com. A livello nazionale, le vendite di case esistenti da inizio anno sono ancora circa l’1,3% sotto il volume dello scorso anno – che era già un minimo di 30 anni abcnews.go.com – e grandi aree metropolitane come Austin, Miami e Los Angeles hanno visto i prezzi medi di vendita scendere di circa il 4–5% su base annua quest’estate abcnews.go.com.
- Grandi scommesse nel settore immobiliare commerciale USA: Anche se gli uffici affrontano alti tassi di sfitto, gli investitori si stanno lanciando su immobili di pregio. A New York, RXR Realty ha accettato di acquistare 590 Madison Avenue per 1,1 miliardi di dollari, la più grande acquisizione di un ufficio a Manhattan negli ultimi tre anni commercialcafe.com. RXR la presenta come una scommessa sulla “ripresa degli uffici” – acquistando una torre di prestigio a prezzo scontato, puntando sul fatto che gli uffici di fascia alta saranno i vincitori a lungo termine nonostante le difficoltà del settore commercialcafe.com.
- Fortune Miste d’Europa: Il settore immobiliare commerciale europeo rimane in una fase di stallo, con i volumi di investimento bloccati vicino ai minimi decennali reuters.com. “Abbiamo una ‘terra dei morti viventi’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità,” afferma il responsabile immobiliare europeo di PGIM, mentre molti venditori resistono ai tagli dei prezzi reuters.com. Eppure i cacciatori di occasioni si aggirano: in Gran Bretagna, il gigante del private equity KKR ha manifestato interesse ad acquisire il proprietario immobiliare britannico PRS REIT, unendosi a un’offerta da 631,6 milioni di sterline per il fondo immobiliare residenziale in affitto in un contesto di valori immobiliari britannici indeboliti reuters.com reuters.com. Nel frattempo, i prezzi delle case nel Regno Unito hanno raggiunto il record medio di £299.331 ad agosto – in aumento del 2,2% su base annua reuters.com reuters.com – mentre una maggiore accessibilità e una domanda resiliente sostengono una crescita “lenta ma costante” reuters.com (anche se i venditori stanno tagliando i prezzi più del solito per vendere gli immobili reuters.com).
- Turbamento del settore immobiliare cinese: Il settore immobiliare cinese è sotto forte pressione. I tassi di sfitto degli uffici nelle principali città hanno raggiunto livelli record (Shenzhen 30,6%, Shanghai 22,6% reuters.com reuters.com), costringendo i proprietari a offrire incentivi come ricarica gratuita per auto elettriche e sconti sugli affitti per attirare inquilini reuters.com reuters.com. Allo stesso tempo, la crisi del debito tra gli sviluppatori cinesi continua – esemplificata dal crollo storico di Evergrande. Il gigante, un tempo da 50 miliardi di dollari, è stato delistato dalla borsa di Hong Kong, il suo valore ridotto a soli 282 milioni di dollari reuters.com reuters.com. Le autorità stanno correndo per rilanciare la fiducia degli acquirenti (Shanghai ha persino allentato le restrizioni sugli acquisti di case reuters.com), ma un eccesso di case invendute e progetti incompiuti pesa ancora sul sentiment.
- Punti salienti dell’Asia-Pacifico: Il mercato immobiliare giapponese sta attirando nuovi capitali mentre la sua era di tassi ultra-bassi si avvicina a una svolta. Mitsubishi UFJ Financial Group sta lanciando un fondo da ¥100 miliardi (680 milioni di dollari) per il settore immobiliare giapponese reuters.com – tra una serie di nuovi fondi che puntano su uffici, residenziale e hotel a Tokyo e Osaka mentre i prezzi salgono. In tutta la regione, Australia e India registrano una domanda stabile, ma i costi di interesse più elevati stanno mettendo alla prova l’accessibilità.
- Boom e riforme in Medio Oriente: Il settore immobiliare del Golfo sta vivendo una forte crescita grazie a solidi venti economici favorevoli. Dubai ha registrato 40 miliardi di AED (10,9 miliardi di dollari) in vendite immobiliari ad agosto, con un aumento del 13% su base annua arabianbusiness.com, tra accordi da record (inclusa la vendita di una villa a Palm Jumeirah per Dh161 milioni (~44 milioni di dollari), una delle più costose mai vendute a Dubai therealestatereports.com). La popolazione degli Emirati Arabi Uniti ha appena superato i 4 milioni, alimentando la domanda di nuovi progetti su carta e case di lusso arabianbusiness.com. Altrove nella regione, l’Arabia Saudita ha approvato una legge storica per aprire il suo mercato immobiliare agli investitori stranieri a partire da gennaio 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – una mossa volta a iniettare capitali internazionali e sostenere la sua Vision 2030 di diversificazione, mentre i governi del Golfo puntano sullo sviluppo immobiliare per trainare la crescita.
- Tendenze in America Latina: I mercati latinoamericani sono pronti a una ripresa immobiliare poiché i tassi d’interesse potrebbero finalmente diminuire insieme a quelli della Fed. Bank of America osserva che i tagli dei tassi della Fed creerebbero le condizioni per un allentamento monetario “aggressivo” in Brasile, Colombia, Messico e altri paesi riotimesonline.com – un sollievo dopo un periodo di tassi locali storicamente elevati. In Messico, il boom del nearshoring manifatturiero sta attirando investitori verso parchi industriali e abitazioni: si prevede che il paese attirerà oltre 652 miliardi di pesos (~32 miliardi di dollari) di investimenti immobiliari nel 2025, con un aumento del 15%, trainato dalla domanda di strutture logistiche, nuovi appartamenti e sviluppi turistici adventuresincre.com. Anche Brasile e Colombia prevedono che costi di finanziamento più bassi rivitalizzeranno le transazioni immobiliari commerciali e l’attività edilizia verso il 2026.
Nord America: mercato immobiliare in calo ma grandi operazioni
Cambiamenti nel mercato immobiliare: Dopo anni di forti aumenti dei prezzi, lo slancio del mercato immobiliare statunitense si è fermato. I potenziali acquirenti sono pochi mentre i tassi dei mutui restano alti, e i venditori ne risentono. In gran parte del paese, le case rimangono sul mercato più a lungo e le guerre di offerte sono praticamente scomparse abcnews.go.com abcnews.go.com. Un sondaggio dell’Associated Press rileva che molti venditori hanno dovuto ridurre i prezzi di vendita (a volte ripetutamente) per attirare offerte, o offrire incentivi come riduzioni dei tassi e crediti per le riparazioni abcnews.go.com abcnews.go.com. Il prezzo mediano nazionale di vendita a luglio era di circa $439.000 – leggermente in aumento su base annua – ma in città un tempo molto richieste come Austin, Miami, Chicago e Denver, i prezzi mediani sono in realtà diminuiti di circa il 4–5% rispetto all’anno precedente abcnews.go.com. L’inventario delle case invendute è aumentato (le inserzioni attive sono salite di circa il 25% su base annua a luglio) poiché più nuove costruzioni arrivano sul mercato e gli acquirenti esitano abcnews.go.com. Le vendite di case esistenti restano bloccate vicino ai minimi generazionali – con un calo dell’1,3% rispetto al già debole ritmo dello scorso anno fino a luglio abcnews.go.com. “Sta diventando più difficile per i venditori imporre condizioni rigide,” riporta AP, mentre l’equilibrio del potere si sposta lentamente di nuovo verso gli acquirenti abcnews.go.com. Tuttavia, gli economisti notano che l’accessibilità delle case sta gradualmente migliorando – la crescita dei salari ora supera in media quella dei prezzi delle case, e qualsiasi calo dei tassi dei mutui potrebbe sbloccare una domanda latente abcnews.go.com abcnews.go.com.
Settore commerciale – Prudenza e opportunismo: Il panorama immobiliare commerciale del Nord America è diviso in due. Da un lato, i proprietari di uffici continuano a lottare con tassi di sfitto elevati dovuti al lavoro da remoto e ai maggiori costi di finanziamento. Il disagio è evidente in alcuni mercati – da grattacieli del centro mezzi vuoti al gigante del co-working WeWork in bilico (che avrebbe poi presentato istanza di fallimento secondo il Chapter 11 in autunno). Eppure, anche in mezzo a questa stagnazione, i grandi investitori selezionano con cura asset di pregio ai valori depressi di oggi. Un esempio: a fine agosto, RXR Realty e i suoi partner hanno acquisito il grattacielo di 42 piani 590 Madison Avenue a Manhattan per 1,1 miliardi di dollari commercialcafe.com. Si tratta della più grande operazione su uffici a New York degli ultimi anni, e RXR la considera una scommessa strategica sul fatto che gli uffici di alta qualità e ben posizionati si riprenderanno, anche se gli edifici più vecchi e standardizzati resteranno “asset bloccati”. La torre del Plaza District – che vanta inquilini di prestigio e recenti ristrutturazioni – è stata venduta con uno sconto significativo rispetto alle valutazioni di picco, a dimostrazione di come anche le proprietà di pregio abbiano subito una revisione dei prezzi. “Questo si inserisce nella nostra strategia di ripresa degli uffici,” ha dichiarato RXR, presentando l’acquisto come una scommessa a lungo termine sulla riduzione dell’offerta di spazi di alta qualità e sulla domanda persistente da parte di inquilini di élite commercialcafe.com. Allo stesso modo, SL Green Realty – il più grande proprietario di uffici di Manhattan – ha firmato un accordo da 160 milioni di dollari l’8 settembre per acquistare due edifici per uffici a Midtown (346 Madison Ave e una proprietà adiacente), continuando la sua strategia di consolidamento di siti di pregio commercialcafe.com. E al di fuori del segmento uffici, l’immobiliare industriale rimane un punto relativamente positivo: le vendite di magazzini e strutture logistiche negli Stati Uniti hanno raggiunto i 33,8 miliardi di dollari da inizio anno fino ad agosto, praticamente eguagliando il volume record dei due anni precedenti nonostante le difficoltà economiche commercialcafe.com. Questo sottolinea la fiducia degli investitori nell’e-commerce e nelle strutture della catena di approvvigionamento, anche mentre altri tipi di immobili languono.
Sviluppi nelle Politiche e nei Finanziamenti: Un potenziale punto di svolta per il settore immobiliare nordamericano è la direzione dei tassi d’interesse. Tutti gli occhi sono puntati sulla riunione della Federal Reserve di metà settembre. Dopo un anno di tassi elevati per raffreddare l’inflazione, i mercati sono sempre più convinti che la Fed taglierà i tassi per la prima volta in questo ciclo reuters.com. I futures attribuiscono circa una probabilità dell’88% a un taglio dei tassi a settembre (per lo più si prevede un taglio di un quarto di punto, anche se c’è una piccola possibilità di una mossa più ampia di mezzo punto) riotimesonline.com reuters.com. Il presidente della Fed Jerome Powell ha lasciato intendere che stanno aumentando i rischi per il mercato del lavoro che potrebbero giustificare un allentamento reuters.com. Se la Fed dovesse effettivamente iniziare una serie di riduzioni dei tassi, ciò migliorerebbe notevolmente le condizioni di finanziamento per mutui e prestiti commerciali. La National Association of Realtors prevede che l’allentamento della Fed “alla fine [alleggerirà] i costi di finanziamento nel mercato immobiliare commerciale.” nar.realtor I tassi ipotecari negli Stati Uniti sono già leggermente diminuiti rispetto ai recenti massimi in previsione, dando un po’ di sollievo agli acquirenti di case. Allo stesso modo in Canada, gli economisti si aspettano ampiamente che la Bank of Canada segua con propri tagli dei tassi entro l’autunno equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, il che potrebbe rivitalizzare l’attività immobiliare canadese dopo un rallentamento. Nel complesso, la prospettiva di un credito più economico sta infondendo una dose di ottimismo in un panorama immobiliare nordamericano altrimenti fiacco.
Europa: Gli investitori cercano valore mentre i mercati cercano un punto di svolta
Immobiliare commerciale – “Zombieland” persiste: I mercati immobiliari commerciali europei rimangono bloccati in folle, smentendo le previsioni di inizio 2025 che prevedevano una ripresa. I volumi delle transazioni si aggirano vicino ai minimi decennali poiché acquirenti e venditori restano molto distanti sui prezzi. Nel primo trimestre, le vendite di immobili commerciali in Europa hanno totalizzato solo 47,8 miliardi di euro – in linea con l’anno precedente e appena la metà del livello di tre anni fa reuters.com. I dati preliminari del secondo trimestre appaiono ancora più deboli: gli investimenti transfrontalieri nel settore immobiliare in Europa, Medio Oriente e Africa sono crollati di circa il 20% su base annua a 17,2 miliardi di euro, segnando il peggior secondo trimestre in un decennio reuters.com. “Abbiamo una ‘zombieland’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità che ritorna,” ha lamentato Sebastiano Ferrante del colosso dei fondi PGIM, descrivendo la paralisi del mercato reuters.com. I potenziali acquirenti chiedono forti sconti a causa dei tassi d’interesse più alti e dei timori di recessione, ma molti venditori si rifiutano di cedere sui prezzi, preferendo “allungare e fingere” sui prestiti piuttosto che realizzare perdite. Questo stallo è particolarmente acuto nel settore degli uffici – soprattutto per asset sfavoriti come uffici suburbani datati e centri commerciali semivuoti, che faticano a trovare acquirenti reuters.com reuters.com. Perfino i data center, una nicchia recentemente molto richiesta, hanno visto raffreddarsi l’interesse degli investitori in Europa reuters.com. Al contrario, un segmento rimane resiliente: le proprietà residenziali in affitto. Il mercato degli affitti residenziali sottofornito continua ad attrarre capitali reuters.com, poiché la forte domanda degli inquilini e i canoni indicizzati all’inflazione lo rendono relativamente sicuro. Ad esempio, i portafogli di case multifamiliari in Germania e altri asset del “settore living” continuano a ricevere offerte, mentre le torri per uffici restano invendute.
Affari e Offerte Opportunistiche: Con i valori degli immobili europei in forte calo rispetto ai massimi pre-pandemici, gli investitori opportunistici – in particolare dal Nord America e dal private equity – sono alla ricerca di occasioni. Il Regno Unito è diventato un punto focale: valutazioni più deboli hanno reso le società immobiliari britanniche obiettivi allettanti per gli acquirenti statunitensi reuters.com. Questa settimana, la PRS REIT, una società quotata a Londra e proprietaria focalizzata sulle case in affitto per famiglie, ha confermato di aver attirato l’interesse della KKR & Co. di New York reuters.com. KKR si è unita a un processo formale di vendita per PRS REIT, che aveva già ricevuto un’offerta di acquisizione da 632 milioni di sterline a giugno reuters.com. Il prezzo delle azioni di PRS REIT è salito di quasi il 9% l’8 settembre alla diffusione della notizia, riflettendo le speranze che una guerra di offerte possa aumentarne il valore reuters.com. La mossa di KKR fa parte di una tendenza più ampia – il 2025 ha visto investitori statunitensi interessarsi a diversi trust immobiliari quotati nel Regno Unito (ad esempio, KKR aveva già fatto un’offerta da 6,4 miliardi di dollari per la società di ingegneria Spectris e aveva puntato il landlord sanitario PHP) reuters.com. Gli analisti osservano che valutazioni sotto pressione e una sterlina debole hanno trasformato il mercato immobiliare britannico in un “value play” per i fondi ricchi di dollari reuters.com. Altrove in Europa, stanno finalmente emergendo alcune vendite distressed: in Germania, l’amministratore fallimentare del celebre grattacielo di Francoforte Trianon ha messo la torre in vendita in un raro test per quel mercato in difficoltà reuters.com. E in Francia e Spagna, alcune trattative private per parchi logistici e hotel si sono concluse con sconti del 15–20%, segnalando che è in corso una scoperta dei prezzi. Gli osservatori di mercato prevedono un aumento delle transazioni verso la fine del 2025, man mano che i venditori accetteranno gradualmente i nuovi livelli di prezzo.
Resilienza del settore residenziale (e un record nel Regno Unito): I mercati immobiliari europei presentano un quadro variegato ma, in generale, stanno andando meglio rispetto al settore commerciale. In particolare, il mercato immobiliare britannico ha appena raggiunto un prezzo medio record nonostante l’incertezza economica più ampia. L’istituto di credito Halifax ha riportato che il prezzo medio di una casa britannica ha raggiunto £299.331 ad agosto, un nuovo massimo storico dopo un aumento mensile dello 0,3% (il terzo mese consecutivo di crescita) reuters.com reuters.com. I prezzi sono ora superiori del 2,2% rispetto a un anno fa, superando nettamente le previsioni degli economisti reuters.com. Questa forza sorprendente arriva dopo un calo temporaneo alla fine del 2024; il mercato si è ripreso all’inizio del 2025, favorito da una maggiore accessibilità (i salari sono aumentati e i tassi dei mutui si sono stabilizzati) e dall’ultima ondata di acquirenti che hanno approfittato di un’esenzione fiscale sulla stamp duty ormai scaduta reuters.com. “Il mercato immobiliare ha dimostrato di saper affrontare queste sfide con disinvoltura,” ha dichiarato il responsabile dei mutui di Halifax, sottolineando che la domanda rimane resiliente anche se l’inflazione e i tassi sono rimasti elevati reuters.com. Detto ciò, l’attività è fortemente guidata da prezzi realistici – il portale immobiliare Rightmove ha osservato che i venditori a luglio hanno dovuto abbassare i prezzi richiesti più del solito per concludere le vendite, a causa di un aumento delle inserzioni sul mercato reuters.com. In effetti, il concorrente Nationwide ha registrato un lieve calo dello 0,1% dei prezzi ad agosto, a dimostrazione che non tutti gli indicatori concordano e che la crescita dei prezzi al di fuori delle aree di pregio è contenuta reuters.com. Anche il mercato degli affitti nel Regno Unito sta raggiungendo nuovi record: gli affitti medi pubblicizzati per i nuovi contratti hanno raggiunto £1.577 al mese, il 3% in più rispetto a un anno fa e il valore più alto di sempre, secondo Rightmove reuters.com. Tendenze simili si osservano in tutta Europa: gli affitti stanno salendo poiché i potenziali acquirenti alla prima casa rimangono in affitto più a lungo. Nelle città da Dublino a Parigi, l’offerta di case resta limitata, mantenendo i prezzi relativamente stabili anche se i volumi di vendita rallentano. Anche le politiche governative sono in evoluzione: nel Regno Unito, cresce la speculazione che il Budget autunnale possa aumentare le tasse sugli immobili di valore elevato <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, che ha introdotto una certa cautela nella fascia alta del mercato londinese. Nel complesso, il settore residenziale europeo sta tenendo meglio rispetto al settore immobiliare commerciale, anche se il 2025 si è chiaramente spostato verso una “nuova normalità” più lenta, caratterizzata da modesti aumenti dei prezzi (o lievi cali in alcune aree) invece del frenetico boom degli anni precedenti.
Asia-Pacifico: le difficoltà della Cina, i cambiamenti di politica e i punti luminosi
Cina – Record di posti vacanti e sforzi di salvataggio: Il vasto settore immobiliare cinese continua a lottare con due crisi gemelle: la domanda in calo in segmenti chiave (come gli uffici) e un eccesso di debito tra gli sviluppatori. Nel settore degli immobili commerciali, i numeri sono impressionanti: i tassi di posti vacanti nelle città di primo livello non sono mai stati così alti. Le vacanze negli uffici di categoria A a Shenzhen hanno raggiunto il 30,6% a metà anno, con Shanghai al 22,6%, Guangzhou al 22,6% e persino Pechino quasi al 20% di spazi vuoti reuters.com reuters.com. A differenza dei mercati occidentali, il lavoro da casa è meno comune in Cina, ma un’economia debole e il taglio dei costi aziendali hanno comunque lasciato “uffici vuoti… sempre più comuni” nei principali centri reuters.com. Per combattere questo eccesso, i proprietari e i governi locali stanno accumulando incentivi. Gli sviluppatori stanno tagliando gli affitti (gli affitti degli uffici di categoria A sono diminuiti del 20–40% dal 2020 nelle quattro grandi città reuters.com) e offrono omaggi – ad esempio, un REIT statale offre ai locatari ricarica gratuita per veicoli elettrici, termini di locazione flessibili e persino la copertura di alcune utenze per aumentare la “fedeltà” reuters.com reuters.com. Anche le autorità cittadine stanno intervenendo con misure di sostegno: alcune hanno iniziato a sovvenzionare gli affitti degli uffici, incoraggiare la conversione di uffici in abitazioni e fermare le nuove vendite di terreni per progetti commerciali reuters.com. Nonostante questi sforzi, gli addetti ai lavori si aspettano che “le condizioni rimangano difficili nel breve termine” finché l’eccesso di offerta non sarà assorbito reuters.com. Il malessere non si limita agli uffici – anche il settore dei magazzini, un tempo fiorente in Cina, sta risentendo della crisi, come dimostra Shenzhen International (un importante sviluppatore logistico) che si affanna a trattenere gli inquilini nei suoi magazzini mentre alcune multinazionali riducono le attività reuters.com.
Dal lato residenziale, la Cina affronta una sfida diversa ma correlata: le conseguenze della crisi del debito degli sviluppatori hanno minato la fiducia degli acquirenti. Il simbolo più drammatico, China Evergrande Group, è stato ufficialmente escluso dalla borsa di Hong Kong il 25 agosto, segnando la fine di un’era. Evergrande – che un tempo vantava una capitalizzazione di mercato di 50 miliardi di dollari – ha visto le sue azioni annullate dopo 18 mesi di sospensione e il fallimento dei tentativi di ristrutturazione reuters.com reuters.com. Il suo crollo (con oltre 300 miliardi di dollari di passività) reuters.com sottolinea la “crisi del debito senza precedenti” che ha colpito il settore immobiliare cinese nel 2021 e continua a persistere reuters.com. Decine di sviluppatori privati sono andati in default, lasciando appartamenti incompiuti in tutto il paese. Pechino è ora in modalità di salvataggio: le autorità hanno tagliato i tassi dei mutui, allentato i requisiti di acconto e rimosso le restrizioni all’acquisto di case in molte città per stimolare le vendite. In particolare, Shanghai ha appena rimosso alcuni limiti all’acquisto di case a fine agosto – la notizia di questa modifica normativa ha effettivamente innescato un rally delle azioni immobiliari reuters.com. Il governo centrale sta inoltre facendo pressione sulle banche statali affinché concedano più credito agli sviluppatori solidi e sostengano il finanziamento dei progetti bloccati, così che possano essere consegnati agli acquirenti. Queste misure hanno avuto qualche effetto – c’è stato un breve aumento delle vendite di nuove case all’inizio di settembre nelle città di prima fascia dopo l’allentamento delle regole. Tuttavia, la ripresa rimane fragile, poiché molte famiglie cinesi sono riluttanti ad acquistare unità in prevendita da costruttori in difficoltà. Gli analisti avvertono che ricostruire la fiducia richiederà tempo; come ha detto un investitore, la cancellazione di Evergrande “segna la fine di un’era per il modello di crescita trainato dal settore immobiliare in Cina”, e sta iniziando un nuovo capitolo più sobrio reuters.com.
Giappone – Tassi in aumento, interesse in aumento (da parte degli investitori): In Giappone, la situazione immobiliare è piuttosto diversa. L’atteggiamento monetario ultra-espansivo del paese sta finalmente cambiando – la Banca del Giappone ha segnalato che potrebbe gradualmente allontanarsi dai tassi negativi – e questo sta spingendo gli investitori domestici a cercare rendimenti più elevati nel settore immobiliare. Diversi nuovi fondi di investimento immobiliare sono stati lanciati per sfruttare i costi di finanziamento ancora bassi in Giappone prima che aumentino. Ad esempio, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) ha annunciato un fondo immobiliare da ¥100 miliardi (~$680 milioni) focalizzato su uffici di medie dimensioni, edifici residenziali e hotel a Tokyo, Osaka e Nagoya reuters.com reuters.com. Questo è il secondo grande fondo immobiliare di MUFG quest’anno e fa parte di una “serie di lanci di fondi immobiliari giapponesi” nel 2025, secondo Reuters reuters.com. Anche l’assicuratore Dai-ichi Life e Marubeni hanno presentato a luglio un fondo immobiliare da ¥400 miliardi, e Orix Corp. ha lanciato un fondo da ¥100 miliardi a febbraio reuters.com. Anche gli investitori globali stanno affluendo: Morgan Stanley ha appena raccolto ¥131 miliardi (~$885 milioni) per un fondo immobiliare focalizzato sul Giappone, superando il suo obiettivo bloomberg.com eatonvance.com. Cosa sta guidando questo interesse? I valori immobiliari in Giappone stanno salendo costantemente (anche se non a livelli di bolla), e anche se la BOJ dovesse aumentare i tassi, i rendimenti degli immobili di pregio giapponesi restano interessanti rispetto alle obbligazioni. Inoltre, il Giappone offre un rifugio stabile con una solida domanda di inquilini – soprattutto nel residenziale multifamiliare e nelle proprietà logistiche – e una reputazione per rendimenti relativamente prevedibili e a bassa volatilità. Gli analisti sottolineano che dopo decenni di deflazione, il mercato immobiliare giapponese sta mostrando una “resilienza post-deflazione”, attirando capitali stranieri (gli investitori esteri ora rappresentano una stima del 27% dei volumi di investimento) ainvest.com. Nei prossimi mesi, un punto chiave da osservare sarà se la BOJ effettuerà un primo aumento dei tassi – in tal caso, potrebbe aumentare i costi di finanziamento ma anche potenzialmente stimolare ancora più acquisti in previsione della crescita degli affitti. Per ora, il sentiment è positivo: le società immobiliari giapponesi hanno aumentato i guadagnile previsioni, e l’attività di transazione nel 2025 è sulla buona strada per superare quella dell’anno scorso, trainata dai settori residenziale e della logistica.
Altri sviluppi nell’area Asia-Pacifico: Altrove nell’Asia-Pacifico, i mercati immobiliari presentano un quadro misto di tendenze. Il mercato immobiliare australiano, ad esempio, ha mostrato segni di raffreddamento dopo un inizio d’anno molto forte. La Reserve Bank of Australia ha mantenuto il tasso di riferimento stabile all’inizio di settembre, mantenendo un livello elevato del 4,10%, e i prezzi delle case a Sydney e Melbourne si sono stabilizzati poiché gli acquirenti hanno raggiunto i limiti di accessibilità. Tuttavia, una carenza di offerte sta impedendo un calo netto, e molti si aspettano che i prezzi riprendano a salire lentamente una volta che i tagli dei tassi saranno all’orizzonte (i mercati prevedono che la RBA possa allentare la politica nel 2024). Il settore immobiliare indiano rimane solido – le vendite di abitazioni nelle principali città sono sulla buona strada per stabilire nuovi record nel 2025, grazie a una classe media in crescita e alla migrazione verso le città. Il governo indiano, a settembre, ha esteso gli incentivi per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili e sta spingendo le banche a offrire più mutui ai primi acquirenti. Il Sud-Est asiatico è anch’esso degno di nota: Vietnam e Filippine stanno vivendo un boom edilizio (nuovi condomini, uffici, parchi industriali) sostenuto da una rapida crescita economica, mentre il mercato immobiliare di Singapore, dopo un periodo frenetico nel 2021–2022, si è raffreddato a causa di misure restrittive e di imposte di bollo più elevate per gli acquirenti stranieri. Nel complesso, le prospettive immobiliari della regione Asia-Pacifico sono biforcate – la crisi cinese rappresenta un freno ai flussi di investimento regionali e alla domanda di materie prime per l’edilizia, ma altre economie come Giappone, India e i paesi ASEAN stanno fornendo motori di crescita che mantengono vivo l’interesse degli investitori globali nella regione.
Medio Oriente: mercati in espansione e mosse politiche audaci
Proprietà del Golfo in fiamme: I mercati immobiliari del Medio Oriente – soprattutto negli stati del Golfo ricchi di energia – sono nel bel mezzo di una straordinaria impennata. Gli alti ricavi petroliferi, le iniziative di diversificazione economica e la crescita della popolazione si sono combinati per alimentare la domanda di immobili. Questo è particolarmente evidente negli Emirati Arabi Uniti, dove Dubai e Abu Dhabi continuano a registrare numeri da record. Il mercato immobiliare di Dubai è rovente, proseguendo il rally post-pandemia. Nella sola settimana terminata il 7 settembre, Dubai ha registrato oltre 11,5 miliardi di AED in transazioni immobiliari (circa 4.300 operazioni) facebook.com. Per l’intero mese di agosto, le vendite hanno raggiunto i 40 miliardi di AED (~10,9 miliardi di dollari), in aumento del 13,2% rispetto all’anno precedente arabianbusiness.com. Quel totale includeva 16.993 transazioni residenziali, il numero più alto mai registrato in un solo mese, secondo i dati del Dipartimento Territoriale di Dubai arabianbusiness.com. Il boom riguarda entrambe le estremità del mercato: il segmento off-plan (nuove costruzioni) ha visto un aumento del 22% nei volumi arabianbusiness.com, con gli investitori che acquistano unità in nuovi progetti lanciati nelle comunità pianificate di Dubai. Allo stesso tempo, il mercato secondario (rivendita) è cresciuto anch’esso di circa il 6% in valore arabianbusiness.com, segno di una solida domanda da parte degli utenti finali nei quartieri già consolidati. Un affare da prima pagina sottolinea la frenesia per il settore immobiliare di lusso: una villa a Palm Jumeirah venduta per 161 milioni di AED (circa 44 milioni di dollari), uno dei prezzi più alti mai registrati a Dubai therealestatereports.com. Secondo gli agenti immobiliari, acquirenti ultra-ricchi provenienti da Europa, India e Cina stanno alimentando una domanda “senza precedenti” per le limitate ville e attici fronte mare di Dubai, spingendo i prezzi del lusso a nuovi massimi. Anche il mercato degli affitti è in forte espansione – gli affitti a Dubai sono aumentati a doppia cifra su base annua e i proprietari spesso chiedono un solo assegno anticipato mentre gli inquilini competono per le poche unità disponibili.
Anche Abu Dhabi è in forte crescita: le transazioni immobiliari nella capitale degli Emirati Arabi Uniti hanno raggiunto un totale di 61,5 miliardi di AED (16,7 miliardi di dollari) nella prima metà del 2025 arabianbusiness.com, e il governo ha esaurito le nuove fasi di grandi progetti su Yas Island e Saadiyat Island. Altrove nel Golfo, le principali città dell’Arabia Saudita (Riyadh, Jeddah, Dammam) stanno vivendo una rapida crescita dei prezzi di case e terreni, alimentata dalla spesa pubblica e da una popolazione giovane. Ad esempio, i prezzi medi delle ville a Riyadh sono aumentati di circa il 10% nell’ultimo anno, e gli affitti degli uffici nel distretto finanziario di Riyadh sono ai massimi storici mentre le aziende si riversano in città. Il Qatar, reduce dall’aver ospitato la Coppa del Mondo FIFA, ha registrato anch’esso un aumento: le transazioni immobiliari hanno raggiunto 8,9 miliardi di QAR (2,4 miliardi di dollari) nel secondo trimestre del 2025, in crescita del 29,8% rispetto all’anno precedente instagram.com qa.muqawlat.com, grazie all’arrivo di nuove offerte sul mercato e a un afflusso di investitori stranieri. In tutta la regione, la forte crescita del PIL e le valute ancorate al dollaro USA hanno mantenuto alta la fiducia degli investitori. In particolare, l’ancoraggio al dollaro delle valute del Golfo fa sì che le variazioni dei tassi della Fed statunitense si trasmettano direttamente: gli attuali tassi di interesse elevati hanno in parte raffreddato la domanda di mutui da parte degli utenti finali, ma hanno anche attirato un afflusso di capitali stranieri in cerca di rendimento nel settore immobiliare del Golfo. Ora, con la Fed che dovrebbe allentare la politica monetaria, gli sviluppatori del Golfo prevedono finanziamenti più economici per alimentare ulteriormente i piani di sviluppo dei megaprogetti.
Cambiamenti nelle politiche – Aprire le porte agli acquirenti stranieri: È in corso un cambiamento politico significativo in Medio Oriente che potrebbe rappresentare una svolta per gli investimenti a lungo termine: l’Arabia Saudita sta liberalizzando le sue leggi immobiliari per consentire la proprietà straniera di immobili in aree chiave. A luglio, il Consiglio dei Ministri saudita ha approvato una nuova legge sulla proprietà (in vigore da gennaio 2026) che per la prima volta permetterà ai non sauditi di acquistare e possedere immobili a titolo definitivo in zone designate delle principali città middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Si tratta di una mossa storica in un regno dove finora gli stranieri sono stati per lo più limitati a locazioni a breve termine o a una proprietà molto ristretta tramite determinati progetti. La legge mira a attrarre investimenti diretti esteri e competenze nel settore immobiliare saudita come parte dell’iniziativa Vision 2030 del principe ereditario Mohammed bin Salman middleeastbriefing.com. Secondo le nuove regole, individui e società straniere potranno acquistare immobili in luoghi come Riad e Gedda (anche se le città sante sensibili della Mecca e Medina restano vietate o soggette a condizioni speciali) middleeastbriefing.com. Il governo spera che ciò possa “liberare nuovi flussi di capitale” nel settore, aumentare l’offerta abitativa e incoraggiare gli sviluppatori internazionali a costruire nelle città saudite middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. L’annuncio ha già generato entusiasmo: società immobiliari del Golfo e internazionali stanno guardando al mercato saudita, che sta vivendo un boom edilizio grazie a progetti su larga scala (NEOM, i resort sul Mar Rosso, ecc.). Le autorità saudite continuano inoltre a investire pesantemente nell’edilizia abitativa per i residenti locali; il contributo del settore immobiliare al PIL saudita è raddoppiato dal 5,9% a circa il 12% tra il 2023 e il 2024 middleeastbriefing.com, a dimostrazione della sua crescente importanza oltre il petrolio middleeastbriefing.com. Negli Emirati Arabi Uniti, nel frattempo, anche le normative immobiliari stanno diventando più favorevoli agli investitori: Dubai ha recentemente ampliato i requisiti per i “visti d’oro” a lungo termine legati agli investimenti immobiliari (abbassando il minimo invl’investimento richiesto), e Abu Dhabi ha ridotto alcune commissioni di transazione. Queste mosse fanno parte della strategia degli stati del Golfo per affermarsi come paradisi globali per gli investimenti e attrarre espatriati facoltosi.
Tendenze ESG e tecnologiche: Il boom immobiliare in Medio Oriente si sta anche incrociando con nuove tendenze come PropTech e iniziative ESG (ambientali, sociali, di governance). Gli Emirati Arabi Uniti, ad esempio, stanno assumendo un ruolo di leadership nella tokenizzazione immobiliare e nelle transazioni in criptovalute – i regolatori di Dubai hanno istituito un quadro normativo che consente l’acquisto di proprietà tramite asset digitali su piattaforme autorizzate therealestatereports.com therealestatereports.com, e alcuni sviluppatori stanno esplorando la blockchain per la proprietà frazionata degli immobili. Anche la sostenibilità sta diventando una priorità; i giga-progetti dell’Arabia Saudita vantano tutti standard di edilizia verde e design innovativi ed ecologici (come il concetto di città “The Line” di NEOM). Gli sviluppatori di tutta la regione devono inoltre affrontare costi di costruzione più elevati e la necessità di manodopera qualificata, poiché il ritmo frenetico delle costruzioni a volte supera la disponibilità di materiali e lavoratori. Tuttavia, la fiducia nel settore immobiliare del Medio Oriente è alle stelle entrando nella fine del 2025. Gli analisti affermano che la regione si è affermata come una delle migliori a livello globale, offrendo crescita e rendimenti in un momento in cui i mercati tradizionali stanno rallentando. Come ha affermato il CEO di un’agenzia di Dubai, “La crescita della popolazione, la realizzazione delle infrastrutture e il sostegno del governo stanno creando la ricetta perfetta per una crescita immobiliare sostenuta” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – un netto contrasto rispetto ai venti contrari che affrontano i settori immobiliari in Occidente.
America Latina: grandi speranze con l’avvicinarsi dell’allentamento dei tassi d’interesse
I mercati immobiliari dell’America Latina hanno superato un periodo difficile caratterizzato da tassi d’interesse e inflazione alle stelle, ma ci sono segnali che giorni migliori potrebbero essere in arrivo. Un tema centrale è il previsto cambiamento della politica monetaria. Molte banche centrali dell’America Latina avevano aumentato aggressivamente i tassi nel 2021–2023 per domare l’inflazione (il tasso di riferimento Selic del Brasile ha raggiunto il 15%, quello del Cile ha superato l’11%, ecc.). Queste mosse, pur stabilizzando le economie, hanno reso i mutui e i finanziamenti per lo sviluppo molto costosi, raffreddando l’attività immobiliare. Ora, con l’inflazione sotto controllo e la Federal Reserve statunitense che probabilmente inizierà a tagliare, l’America Latina potrebbe finalmente vedere diminuire i costi di finanziamento. “Tassi a breve termine più bassi negli Stati Uniti facilitano i tagli in America Latina, specialmente in Brasile, Colombia, Messico,” hanno osservato gli analisti di Bank of America riotimesonline.com. In effetti, i mercati scommettono che la banca centrale del Brasile continuerà a tagliare i tassi fino al 2026, e anche la Banxico del Messico dovrebbe iniziare ad allentare se la Fed lo farà x.com riotimesonline.com. Questa prospettiva ha già fatto salire i prezzi degli asset (ad esempio, l’indice azionario COLCAP della Colombia ha appena raggiunto il massimo degli ultimi cinque anni riotimesonline.com riotimesonline.com). Per il settore immobiliare, l’implicazione è un credito più economico e una rinnovata capacità di investimento. Gli sviluppatori che avevano rimandato i progetti a causa dei costi di finanziamento sono pronti a riprendere la costruzione non appena i tassi si attenueranno.
Hotspot e tendenze: All’interno dell’America Latina, il Messico si distingue come un top performer grazie alla tendenza globale del nearshoring. Poiché le tensioni commerciali tra Stati Uniti e Cina persistono, i produttori multinazionali stanno sempre più spesso aprendo operazioni in Messico per rifornire il mercato nordamericano. Questo ha determinato una domanda in forte crescita per immobili industriali – magazzini, fabbriche e strutture logistiche – soprattutto lungo il confine con gli Stati Uniti e nelle aree di Città del Messico e Monterrey. Una recente proiezione del settore prevede oltre 652 miliardi di pesos (>32 miliardi di dollari USA) di investimenti immobiliari in Messico nel 2025, con un aumento annuo di circa il 15% adventuresincre.com, con i settori industriale, residenziale “verticale” (condomini) e immobiliare turistico in testa adventuresincre.com. La disponibilità di immobili industriali in hotspot come Tijuana e Juárez è quasi nulla, il che sta portando a una nuova ondata di costruzione di parchi industriali. Anche il mercato immobiliare residenziale in Messico si sta adattando: c’è un boom di sviluppi urbani a uso misto (spesso con condomini sopra spazi commerciali e uffici) pensati per i giovani professionisti in città come Città del Messico e Guadalajara. Inoltre, gli investitori stranieri sono attivi in tutta l’America Latina – ad esempio, fondi pensione canadesi e statunitensi hanno investito in magazzini logistici in Brasile e centri commerciali in Colombia, vedendo un potenziale di crescita a lungo termine.
Andamento del mercato: In Brasile, il mercato più grande della regione, si sta delineando una timida ripresa immobiliare. Il Brasile ha affrontato un difficile 2023–2024 con tassi d’interesse a doppia cifra; le vendite di case sono rallentate e la percentuale di sfitto negli uffici di San Paolo è aumentata. Tuttavia, l’inflazione è scesa a una sola cifra e la Banca Centrale del Brasile ha iniziato a tagliare i tassi nell’agosto 2025. Gli economisti prevedono ulteriori tagli nel 2025, che dovrebbero gradualmente rilanciare i mutui e la fiducia dei consumatori finance.yahoo.com reuters.com. I costruttori residenziali brasiliani stanno già segnalando un aumento delle richieste, e i prezzi delle abitazioni a livello nazionale sono cresciuti di circa il 5% su base annua (in termini nominali) fino a metà 2025 globalpropertyguide.com. Il governo sta inoltre riattivando un programma di edilizia sovvenzionata (Minha Casa, Minha Vida) per stimolare la costruzione di case a prezzi accessibili. Sul fronte commerciale, i principali centri commerciali del Brasile hanno visto una forte ripresa delle vendite con la ripresa dell’economia, anche se i centri secondari e gli edifici per uffici più datati restano sotto pressione. In Colombia, le prospettive immobiliari sono prudentemente ottimistiche: sebbene il paese abbia ancora un’inflazione relativamente alta (circa il 5% ad agosto riotimesonline.com) e un tasso di riferimento del 13,25%, la banca centrale ha segnalato un possibile taglio dei tassi entro fine anno. Il mercato immobiliare colombiano si è dimostrato resiliente, con vendite di nuove abitazioni previste in crescita di circa il 9% nel 2025 bbvaresearch.com, grazie ai sussidi statali per gli acquirenti a basso reddito e a una popolazione giovane che favorisce la formazione di nuove famiglie. L’Argentina, alle prese con un’inflazione superiore al 100%, resta un’eccezione: il suo mercato immobiliare è in gran parte bloccato in termini di dollari, con i costruttori che edificano solo quando i costi possono essere coperti da prevendite in USD e molte transazioni che avvengono in contanti. Tuttavia, si spera che le prossime elezioni e un eventuale piano di stabilizzazione possano in futuro rilanciare l’attività immobiliare argentina da livelli molto bassi.
Innovazione e ESG: Anche il settore immobiliare dell’America Latina sta assistendo a innovazione tecnologica e sostenibile. Startup PropTech stanno emergendo in mercati come Messico, Brasile e Colombia, portando la digitalizzazione agli annunci immobiliari, il crowdfunding immobiliare e una gestione più intelligente delle proprietà. Ad esempio, startup messicane come Habi e La Haus hanno raccolto capitali significativi per semplificare le vendite di case online adventuresincre.com adventuresincre.com. Anche la sostenibilità sta guadagnando terreno: gli sviluppatori nelle principali città della regione stanno perseguendo sempre più certificazioni di edilizia verde (LEED, EDGE) – il Messico ora conta milioni di metri quadrati di edifici verdi certificati, e in Brasile, i centri commerciali di San Paolo presentano diverse nuove torri per uffici LEED Gold adventuresincre.com adventuresincre.com. I governi stanno incentivando questo processo; ad esempio, Panama City offre agevolazioni fiscali per progetti certificati LEED.
In sintesi, l’America Latina entra nella fine del 2025 con cauto ottimismo nel suo settore immobiliare. Sebbene persistano sfide come l’incertezza politica e la volatilità valutaria, il probabile passaggio a una politica monetaria più accomodante rappresenta un importante vento favorevole. Unito a fattori strutturali – come il boom manifatturiero in Messico, il grande deficit abitativo in Brasile e un settore tecnologico in crescita – la regione potrebbe assistere a una significativa ripresa immobiliare. Gli investitori che hanno resistito alla tempesta dei tassi elevati ora si stanno posizionando per la crescita: i fondi di investimento transfrontalieri sono in aumento e gli sviluppatori locali stanno acquisendo terreni per progetti futuri, prevedendo che il 2026 e oltre porteranno un nuovo ciclo di crescita per i mercati immobiliari dell’America Latina.
Fonti: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (indice Halifax); Reuters (Clare Jim a Hong Kong); Reuters (Miho Uranaka a Tokyo); Reuters (Raechel Job et al., Londra); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com