Frustata globale del mercato immobiliare: vendite alle stelle, mega-affari e shock abitativi (24–25 settembre 2025)

Settembre 26, 2025
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Global Real Estate Whiplash: Soaring Sales, Mega-Deals & Housing Shocks (Sept 24–25, 2025)
  • Le vendite di case negli Stati Uniti sfidano le aspettative: Le vendite di nuove case negli Stati Uniti sono salite ai massimi da 3 anni e mezzo, con un aumento del 20% in agosto, ma gli analisti la definiscono una anomalia improbabile da mantenere reuters.com reuters.com. I tassi ipotecari elevati tengono ancora gli acquirenti ai margini e gli esperti prevedono solo una modesta ripresa entro il 2027 reuters.com reuters.com.
  • La Fed allenta, sollievo sui mutui marginale: La Federal Reserve statunitense ha tagliato i tassi d’interesse dello 0,25% la scorsa settimana (al 4,00–4,25%), segnalando ulteriori tagli in arrivo reuters.com. Tuttavia, i tassi sui mutui a 30 anni restano fermi intorno al ~6,5%, appena influenzati dalla mossa della Fed reuters.com, lasciando la convenienza d’acquisto ancora limitata.
  • Mega-fusione tra agenzie da 4 miliardi di dollari: In un accordo clamoroso, Compass ha accettato di acquisire la rivale Anywhere Real Estate per 4,2 miliardi di dollari, formando una delle più grandi agenzie immobiliari residenziali al mondo reuters.com. Le autorità stanno indagando sulle operazioni di trading legate alle precedenti offerte di acquisizione, mentre la fusione ridisegna il panorama del settore.
  • Crisi immobiliare e interventi in Cina: La crisi del settore immobiliare cinese si è aggravata, con esperti che sollecitano misure di salvataggio. Un consulente della PBOC ha avvertito che stabilizzare il mercato immobiliare è cruciale per l’economia fxempire.com, e Pechino ha allentato le regole per i compratori stranieri per stimolare la domanda sixthtone.com sixthtone.com. Nonostante le speranze di stimolo, la fiducia dei consumatori resta vicina ai minimi storici a causa del calo dei prezzi delle case.
  • La “Zombieland” commerciale d’Europa: Il mercato immobiliare commerciale europeo rimane bloccato, con vendite ai minimi da un decennio reuters.com. Gli addetti ai lavori lo definiscono una “zombieland” di uffici e centri commerciali abbandonati reuters.com. Gli investitori stanno finalmente cedendo asset in difficoltà (ad es. la torre Trianon insolvente di Francoforte in vendita reuters.com), ma una piena ripresa resta sfuggente.
  • Boom di industriali e REIT: Il settore dei data center è in forte crescita grazie alla domanda di IA – il Fermi Data Center REIT dell’ex Segretario all’Energia USA Rick Perry ha presentato domanda di IPO puntando a una valutazione di 13 miliardi di dollari reuters.com reuters.com. A Singapore, il Centurion Accommodation REIT ha raccolto 771 milioni di S$ (~599 milioni di dollari) nella seconda IPO più grande dell’anno, debuttando con un +11% rispetto al prezzo di emissione reuters.com reuters.com, segnalando un rinnovato interesse degli investitori per i trust immobiliari.

Contesto macroeconomico: tassi, inflazione e finanziamento immobiliare

I mercati immobiliari globali stanno oscillando sullo sfondo di una politica monetaria in evoluzione e di un’inflazione ostinata. Negli Stati Uniti, la Federal Reserve ha ripreso l’allentamento della politica monetaria per la prima volta dopo anni – tagliando il suo tasso di riferimento di 25 punti base a un intervallo del 4,00–4,25% reuters.com. Questa inversione, annunciata la scorsa settimana, arriva mentre i responsabili politici vedono finalmente l’inflazione raffreddarsi verso l’obiettivo. La Fed prevede un “ritmo costante di [riduzioni dei tassi]” fino alla fine del 2025 reuters.com, con l’obiettivo di alleggerire i costi di finanziamento. I tassi ipotecari statunitensi, tuttavia, restano elevati nonostante l’atteggiamento accomodante della Fed. Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni si aggira intorno al 6,3–6,5%, ben lontano dai tassi inferiori al 4% degli anni 2010 reuters.com. Gli analisti osservano che i tagli dei tassi della Fed abbassano principalmente i rendimenti a breve termine, mentre i rendimenti dei Treasury a lungo termine – che determinano il prezzo dei mutui – restano elevati reuters.com. Di conseguenza, qualsiasi sollievo sui mutui per gli acquirenti di case sarà limitato e graduale, mantenendo l’accessibilità economica ancora sotto pressione.

Dall’altra parte dell’Atlantico, anche le banche centrali sono a un punto di svolta. La Bank of England ha lasciato invariato il suo tasso di riferimento al 4,0% nella riunione di metà settembre, dopo una lunga serie di aumenti per domare l’inflazione bankofengland.co.uk. L’inflazione nel Regno Unito è ancora la più alta tra le principali economie (3,8% a luglio) e si prevede che raggiunga brevemente il 4% questo mese reuters.com, quindi la BoE mantiene i tassi su livelli restrittivi più a lungo. Nel frattempo, la Banca Centrale Europea ha segnalato di aver probabilmente raggiunto il picco dei tassi e sta bilanciando rischi inflazionistici che ora sono “molto bilanciati”, secondo i funzionari asianbondsonline.adb.org. Gli alti tassi di interesse hanno rallentato notevolmente il finanziamento e gli investimenti nel settore immobiliare europeo, una questione che si riflette in vendite forzate e volumi di transazioni tiepidi (approfonditi più avanti).

In Asia, la banca centrale cinese (PBOC) si trova nella situazione opposta: la crescita sta rallentando, ma un allentamento troppo aggressivo potrebbe alimentare bolle speculative sugli asset. Il passaggio della Fed ai tagli offre alla PBOC maggiore margine di manovra senza provocare una fuga di capitali reuters.com. Tuttavia, i responsabili politici cinesi procedono con cautela: finora si sono astenuti dall’adeguare il taglio della Fed. L’economista capo per la Cina di Nomura prevede che la PBOC eviterà tagli immediati dei tassi per non “gettare benzina sul fuoco” del vivace mercato azionario cinese reuters.com. Con i tassi chiave già ai minimi storici in Cina, le autorità stanno invece puntando su sostegni mirati e aggiustamenti fiscali per aiutare il settore immobiliare in difficoltà.

In particolare, a metà settembre le autorità cinesi hanno introdotto una nuova politica per facilitare l’acquisto di case da parte di stranieri e cinesi d’oltremare. La State Administration of Foreign Exchange (SAFE) ora consente agli individui all’estero di convertire immediatamente valuta estera per il pagamento dell’anticipo di una casa dopo la firma del contratto di acquisto, invece di dover attendere il certificato di registrazione locale sixthtone.com. Questa riforma risolve un paradosso che da tempo frustrava gli acquirenti transfrontalieri, semplificando di fatto il processo di pagamento. SAFE ha inoltre eliminato alcuni controlli sui capitali – rimuovendo l’acquisto di immobili residenziali dalla sua “lista negativa” di usi del forex soggetti a restrizioni sixthtone.com. In termini pratici, i professionisti stranieri in Cina (e gli espatriati) possono acquistare case più facilmente, e i redditi esteri possono essere utilizzati in modo più flessibile per investimenti immobiliari. Gli addetti ai lavori lo definiscono un passo significativo nell’apertura della Cina, anche se non si aspettano un afflusso di capitali stranieri – si tratta più che altro di “offrire un gradito sollievo” agli espatriati che si stabiliscono in Cina sixthtone.com sixthtone.com. Tuttavia, insieme a agevolazioni fiscali e allentamento delle restrizioni sugli acquisti di case per gli acquirenti domestici in molte città cinesi, mostra l’urgenza crescente di Pechino di stabilizzare il settore immobiliare.

Immobiliare residenziale: aumento a sorpresa vs. persistente difficoltà di accesso

Stati Uniti – Una storia di due mercati: Il mercato immobiliare statunitense ha lanciato questa settimana un segnale paradossale. Le vendite di nuove case (case unifamiliari di nuova costruzione) sono aumentate del 20,5% ad agosto raggiungendo un ritmo annualizzato di 800.000 unità – il livello più alto dall’inizio del 2022 reuters.com. Questo aumento sorprendente – riportato dal Dipartimento del Commercio il 24 settembre – ha superato di gran lunga le previsioni (gli economisti si aspettavano solo circa 650.000 unità) reuters.com. Le vendite sono aumentate in tutte le regioni (in particolare un balzo mensile del 72% nel Nordest) reuters.com. L’inventario di nuove case in vendita è sceso al livello più basso degli ultimi otto mesi reuters.com, e il prezzo mediano delle nuove case è salito dell’1,9% a $413.500 reuters.com. In apparenza, questo suggerisce un improvviso aumento della domanda, ma gli esperti invitano alla cautela. “Non c’è un fattore evidente… Mi aspetto che questo picco venga in gran parte annullato nei prossimi mesi,” ha dichiarato Stephen Stanley, capo economista di Santander US reuters.com. Lui e altri sottolineano che i dati sulle nuove case sono notoriamente volatili e soggetti a revisioni reuters.com reuters.com. L’aumento contraddice anche altri indicatori – la fiducia dei costruttori di case è in calo e i tassi ipotecari hanno iniziato a scendere in modo più significativo solo a settembre reuters.com. In breve, gli analisti liquidano il boom di agosto come un caso isolato, forse dovuto a costruttori che abbassano i prezzi su scorte in eccesso, o semplicemente a rumore statistico. Con un mercato del lavoro statunitense in indebolimento, qualsiasi slancio nel settore immobiliare potrebbe essere di breve durata a meno che i costi di finanziamento non diminuiscano in modo significativo reuters.com.

L’attività immobiliare più ampia negli Stati Uniti rimane bloccata in una fase di stallo. Un sondaggio Reuters tra esperti del settore immobiliare di questo mese sottolinea le prospettive contenute: le vendite di case esistenti (il 90% del mercato) procedono a rilento, circa 4,0 milioni su base annua, in netto calo rispetto al picco di 6,6 milioni del 2021 reuters.com. I proprietari di case vincolati a mutui a tassi ultra-bassi sono riluttanti a vendere, e i compratori alla prima casa si trovano di fronte a barriere di accessibilità persistenti reuters.com. Sebbene l’inventario di case sul mercato sia salito al livello più alto del decennio, ciò è in parte dovuto al fatto che le case rimangono invendute più a lungo reuters.com. L’indice S&P Case-Shiller mostra che i prezzi delle case sono in calo da quattro mesi consecutivi – il primo calo sostenuto dal 2013 reuters.com. Le previsioni sui prezzi sono state riviste al ribasso: si prevede che i valori delle case negli Stati Uniti aumenteranno solo di circa +2,1% nel 2025 e +1,3% nel 2026, ben al di sotto delle previsioni precedenti (3,5% annuo) reuters.com. Alcuni analisti prevedono persino correzioni moderate dei prezzi in arrivo. “La domanda di case rimarrà debole… potremmo iniziare a vedere venditori forzati se la disoccupazione aumenterà, il che potrebbe portare a una leggera correzione dei prezzi delle case nei prossimi 6–12 mesi,” ha avvertito James Knightley, capo economista internazionale di ING reuters.com. Tuttavia, qualsiasi sollievo sui prezzi per gli acquirenti sarà graduale. Tutti i 25 economisti intervistati da Reuters hanno concordato che il calo dei tassi nel 2025 aiuterà l’accessibilità – ma la maggior parte ha avvertito che il sollievo sarà marginale dato che si prevedono solo lievi cali dei tassi ipotecari all’orizzonte reuters.com. Anche nel 2027, si prevede che i tassi dei mutui a 30 anni saranno in media intorno al 6,2%, ancora molto più alti rispetto ai livelli precedenti al 2020 reuters.com. Di fatto, il sogno americano della casa di proprietà rimane in sospeso per molti, con l’età mediana del primo acquirente che ora ha raggiunto il record di 38 anni reuters.com. Come ha detto Knightleyt it, “Comprare una casa sarà fuori dalla portata della maggior parte dei giovani americani per un bel po’ di tempo” reuters.com.

Un punto positivo nel settore immobiliare statunitense è stato la nuova costruzione, poiché i costruttori possono offrire riduzioni dei tassi e incentivi per attirare acquirenti che non riescono a trovare case esistenti a prezzi accessibili. Ma anche questo settore deve affrontare ostacoli mentre la crescita economica rallenta. Gli investimenti residenziali si sono contratti nella prima metà del 2025 reuters.com. Le nuove costruzioni di case unifamiliari sono scese vicino ai minimi degli ultimi due anni e mezzo a causa di un eccesso di nuove case invendute all’inizio dell’estate reuters.com. I costruttori stanno riducendo i progetti dove non riescono a garantire margini di profitto. L’aumento a sorpresa delle vendite di nuove case in agosto potrebbe temporaneamente liberare parte dell’inventario, ma se dovesse invertirsi il mese prossimo come previsto, i costruttori potrebbero diventare ancora più cauti durante l’inverno.

Europa e Regno Unito – Mercati in raffreddamento: In tutto il Regno Unito e l’Europa, anche i mercati residenziali stanno affrontando tassi più alti e incertezza economica. Nel Regno Unito, i prezzi delle case hanno iniziato a indebolirsi dopo un periodo di resilienza. L’ultimo sondaggio RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ha mostrato che agosto ha registrato il calo dei prezzi più diffuso degli ultimi 18 mesi reuters.com. L’indice di bilancio dei prezzi delle case RICS è sceso a –19 (il che significa che molti più periti hanno visto cali dei prezzi rispetto agli aumenti), la lettura più debole dall’inizio del 2024 reuters.com. La domanda degli acquirenti si sta prosciugando: le nuove richieste di acquisto sono crollate ai minimi da maggio, poiché i potenziali acquirenti si tirano indietro di fronte alle preoccupazioni economiche e a tassi ipotecari superiori al 6% reuters.com. “Con la domanda degli acquirenti in calo e le vendite in diminuzione, il mercato immobiliare sta chiaramente risentendo degli effetti dell’incertezza in corso,” ha dichiarato l’analista RICS Tarrant Parsons reuters.com. L’inflazione ostinata e le incertezze sul futuro andamento dei tassi di interesse pesano fortemente sul sentiment degli acquirenti reuters.com. In effetti, l’inflazione nel Regno Unito sta scendendo solo lentamente (ancora circa il 7% di CPI, con la componente core che resta elevata), quindi i mercati si aspettavano che la BoE mantenesse i tassi alti più a lungo – cosa che è avvenuta. A ciò si aggiungono le speculazioni su misure fiscali (un bilancio governativo imminente che potrebbe aumentare le tasse sugli immobili o sulle plusvalenze), e molti acquirenti e venditori britannici hanno messo tutto in pausa. Gli indici dei prezzi delle case delle banche avevano ancora mostrato modesti aumenti annuali durante l’estate, ma lo slancio si sta esaurendo. Le pressioni sugli affitti restano però estreme: il sondaggio RICS ha rilevato che la domanda degli inquilini supera di gran lunga l’offerta di immobili in affitto, facendo salire bruscamente le aspettative sugli affitti reuters.com. I proprietari stanno vendendo immobili o non aggiungono nuove locazioni (le nuove istruzioni ai locatori sono diminuite al ritmo più rapido dall’aprile 2020), proprio mentre la domanda aumenta reuters.com. Questo fa prevedere una continua inflazione degli affitti e difficoltà di accessibilità per gli affittuari, anche se la crescita dei prezzi delle case si modera. La situazione del Regno Unito riassume una tendenza europea più ampia: mentre i prezzi delle case si sono raffreddati dai massimi storici in molti mercati (ad esempio Scandinavia e Germania hanno visto cali dei prezzi), il costo del finanziamento è così alto che i volumi delle transazioni sono contenuti e i mercati degli affitti sono sotto pressione.

Nel continente europeo, i mercati immobiliari sono molto diversi tra loro, ma molte grandi città appaiono ancora sopravvalutate rispetto ai fondamentali. In particolare, l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 – pubblicato questa settimana – ha classificato Miami come la città globale con il rischio bolla più elevato (sostenuto da un’ondata di acquisti da parte di investitori e stranieri negli ultimi anni), seguita da Tokyo e Zurigo ubs.com. Diverse capitali europee restano in una fascia di rischio elevato: Amsterdam, Ginevra e Parigi hanno visto la crescita dei prezzi superare quella dei redditi e degli affitti, anche se Parigi è ora classificata a basso rischio bolla a causa della recente stagnazione ubs.com ubs.com. Madrid ha in realtà registrato la crescita dei prezzi più forte (corretta per l’inflazione) tra le città globali nell’ultimo anno ubs.com – la capitale spagnola è in pieno boom grazie a investitori stranieri e nomadi digitali – tuttavia UBS valuta il rischio bolla complessivo di Madrid come moderato, non estremo ubs.com. Al contrario, Londra, Milano e New York sono considerate ora a basso rischio bolla ubs.com, dopo anni di crescita limitata dei prezzi e, nel caso di Londra, un calo dei prezzi in termini reali. Hong Kong, San Francisco e Hong Kong hanno anch’esse ottenuto un punteggio di basso rischio nell’indice ubs.com – un cambiamento notevole per mercati come HK e SF che guidavano questa classifica solo pochi anni fa. La conclusione dello studio UBS: i prezzi delle case a livello globale si sono appiattiti (crescita reale aggregata zero negli ultimi 4 trimestri) poiché i vincoli di accessibilità si fanno sentire ubs.com. I tassi d’interesse ultra-bassi avevano precedentemente alimentato i boom dei prezzi, ma i tassi più alti del 2023–2025 hanno fermato questi boom, e alcuni mercati surriscaldati stanno registrando lievi correzioni. Il rischio di crolli improvvisi dei prezzi sembra contenuto nella maggior parte delle città grazie a un’occupazione ancora solida e a criteri di prestito più severi dopo il 2008. Tuttavia, l’era dei rapidi aumenti dei prezzi è finita per ora, e il settore immobiliare sta entrando in quella che si potrebbe definire una fase di stagnazione ribollente a livello globale.

Cina – Recessione in peggioramento, richieste di sostegno: In Cina, il secondo mercato immobiliare più grande al mondo rimane impantanato in una crisi senza precedenti. I prezzi delle nuove abitazioni stanno calando mese dopo mese nella maggior parte delle città (oltre un anno di ribassi) nonostante decine di misure di allentamento da parte del governo. Le vendite immobiliari per superficie sono diminuite di circa il 5–7% su base annua fino ad agosto fxempire.com. Gli investimenti nello sviluppo immobiliare sono crollati del 12,9% nei primi otto mesi del 2025 fxempire.com, riflettendo il blocco dei progetti da parte dei costruttori a causa della carenza di liquidità. Il sentiment è ai minimi storici: un indice del clima immobiliare in Cina è sceso per il quinto mese consecutivo, a 93,0 (dove 100 = sentiment neutro) fxempire.com. La fiducia dei consumatori in Cina è stata anch’essa distrutta, principalmente a causa del crollo del settore abitativo – l’indice di fiducia dei consumatori è sceso a 87,9 a giugno, vicino al livello più basso mai registrato fxempire.com. Il perdurare della crisi immobiliare è un fattore chiave che pesa sulla crescita economica generale della Cina e ha spinto il paese sull’orlo della deflazione all’inizio di quest’anno.

In mezzo a questa crisi, Pechino è sotto pressione per agire con maggiore decisione. Questa settimana, un importante appello pubblico è arrivato da Huang Yiping, noto economista ed ex consigliere della banca centrale. Ha esortato le autorità cinesi a varare sostegni fiscali per stabilizzare il mercato immobiliare, sottolineando che “dato l’impatto sistemico del settore immobiliare sulle fluttuazioni macroeconomiche, stabilizzare questo settore è cruciale per mantenere la crescita dell’economia nel suo complesso” fxempire.com. In altre parole, il settore immobiliare è troppo grande per fallire – influisce direttamente sui posti di lavoro nell’edilizia, sulle finanze dei governi locali, sulle banche e sulla ricchezza delle famiglie. Senza una ripresa del settore abitativo, le speranze della Cina per una ripresa trainata dai consumi restano deboli. I responsabili politici hanno già allentato alcune restrizioni all’acquisto di case (molte città ora consentono acconti più bassi e regole ipotecarie più flessibili, soprattutto per chi acquista la prima casa o vuole cambiare abitazione). Anche i tassi dei mutui in Cina sono stati ridotti – il tasso primario sui prestiti a 1 anno è sceso al 3,45% dopo i tagli all’inizio del 2025 – e i governi locali hanno introdotto sussidi. Tuttavia, finora questi provvedimenti non hanno fermato il calo dei prezzi né ripristinato la fiducia degli acquirenti. Ecco perché voci come quella di Huang chiedono azioni più audaci, possibilmente spesa pubblica diretta o incentivi fiscali mirati al settore abitativo. Circolano voci su un imminente pacchetto di stimolo focalizzato sia sull’edilizia popolare sia sul completamento dei progetti bloccati dei costruttori in difficoltà.

La difficile situazione dei promotori immobiliari cinesi continua inoltre a fare notizia. Country Garden, un tempo il più grande promotore immobiliare della Cina, ha evitato per un soffio il default numerose volte nelle ultime settimane ed è attualmente coinvolto in una massiccia ristrutturazione del debito offshore da 14 miliardi di dollari reuters.com reuters.com. L’azienda ha avvertito in agosto che la perdita del primo semestre potrebbe superare i 18 miliardi di yuan (>2,5 miliardi di dollari) a causa di un crollo del 50% nelle consegne di abitazioni e di pesanti svalutazioni reuters.com reuters.com. Evergrande – il cui default nel 2021 ha dato inizio a questa crisi – rimane anch’essa in una situazione di stallo, essendo stata ordinata la liquidazione da parte delle autorità di regolamentazione, e il suo fondatore è sotto indagine. Anche i promotori più piccoli stanno lottando per rispettare i pagamenti; fonti affermano che Sunac, ad esempio, potrebbe non riuscire a onorare una prossima scadenza obbligazionaria, preannunciando un’altra ondata di default offshore reuters.com. In breve, il settore immobiliare cinese sta ancora cercando di toccare il fondo. La speranza è che una combinazione di sostegno politico incrementale, credito più facile e tempo consenta alle vendite di stabilizzarsi entro la fine del 2025 reuters.com reuters.com. Le previsioni delle agenzie di rating, come quella di S&P, suggeriscono una possibile “stabilizzazione verso il secondo semestre 2025” se le politiche avranno successo reuters.com. Per ora, tuttavia, i dati restano cupi – e il mondo osserva per vedere se Pechino cederà e lancerà un salvataggio più ampio per evitare un prolungato freno all’economia.

Immobiliare Commerciale e Industriale: Stress e Opportunità

Stati Uniti – Problemi con gli immobili a canone regolamentato e sacche di difficoltà: Il settore immobiliare commerciale negli Stati Uniti presenta un quadro misto. Alcuni comparti, come quello degli edifici multifamiliari, si sono dimostrati relativamente resilienti – soprattutto nelle città ad alta domanda – ma anche lì stanno emergendo delle crepe sotto la pressione di alti tassi d’interesse e regolamentazioni più severe. Un caso eclatante è emerso a New York City: 93 edifici residenziali (con oltre 5.100 unità a canone stabilizzato) di proprietà del gruppo Pinnacle di Joel Wiener stanno per essere messi all’asta dopo che la società proprietaria ha dichiarato bancarotta therealdeal.com. I documenti del tribunale rivelano che il portafoglio, in gran parte soggetto alle regole di stabilizzazione degli affitti di NYC (che limitano gli aumenti), non è riuscito a coprire i debiti a causa dell’aumento delle spese. I proprietari in bancarotta devono oltre 564 milioni di dollari a un creditore therealdeal.com. Hanno citato molteplici pressioni – alti tassi d’interesse, inflazione dei costi operativi, scarsa riscossione degli affitti durante il COVID e leggi rigorose a favore degli inquilini che limitano le entrate – come cause del loro crollo finanziario therealdeal.com therealdeal.com. Anche le violazioni del codice edilizio sono aumentate poiché la manutenzione è stata rimandata in questi edifici a corto di liquidità therealdeal.com. La situazione evidenzia come anche il settore tipicamente stabile degli affitti residenziali possa vacillare quando i costi di finanziamento aumentano e le regolamentazioni riducono i margini. Le riforme delle leggi sugli affitti del 2019 a New York, che hanno fortemente limitato la possibilità dei proprietari di aumentare gli affitti regolamentati o di deregolamentare le unità, hanno ridotto significativamente la valutazione degli immobili a canone stabilizzato. Unito agli arretrati post-pandemici e ora ai tassi d’interesse sui mutui al 7%, alcuni proprietari sono in perdita. Eastdil Secured sta cercando acquirenti per il portafoglio di 93 edifici, con decine di parti interessate che hanno firmato NDA therealdeal.com. Gli osservatori stanno seguendo questa vendita forzata come un barometro per il valore degli asset multifamiliari in un contesto di tassi elevati. Potrebbe portare a una nuova proprietà che porterà capitali freschi per le ristrutturazioni – ma probabilmente a un forte sconto, ridefinendo i prezzi degli edifici residenziali a New York.

Dal lato positivo, esistono punti luminosi nel settore immobiliare commerciale degli Stati Uniti. Le proprietà industriali (come magazzini e centri di distribuzione) continuano a beneficiare del boom dell’e-commerce e della logistica, sebbene la crescita si sia raffreddata rispetto al picco del 2021. E un nuovo sottosettore di punta è emerso: i data center. L’esplosione del cloud computing e dei carichi di lavoro AI ha dato il via a una domanda alle stelle di spazi per data center, che ora sono tra i beni più richiesti nel settore immobiliare commerciale. Le principali aziende tecnologiche e le startup AI stanno correndo per assicurarsi capacità di server rack, portando a tassi di sfitto ai minimi storici (meno del 3% nei principali mercati statunitensi dei data center) e affitti in aumento ciodive.com. I REIT e gli investitori di private equity si sono fortemente orientati verso acquisizioni e sviluppo di data center. Infatti, i data center hanno superato la lista degli asset target per molti fondi di investimento immobiliare quest’anno, con la quota del settore nei portafogli REIT in crescita del 15% su base annua costar.com.

Questa settimana ha portato un esempio da prima pagina del fascino degli investimenti nel boom dei data center: l’ex Segretario all’Energia degli Stati Uniti Rick Perry ha co-fondato un nuovo sviluppatore di data center chiamato Fermi, che punta a quotarsi in borsa. Fermi REIT ha presentato domanda per un’IPO negli Stati Uniti con l’obiettivo di raggiungere una valutazione fino a 13,16 miliardi di dollari reuters.com – una cifra sorprendente per una società fondata solo quest’anno. Fermi prevede di raccogliere circa 550 milioni di dollari vendendo azioni al Nasdaq e alla Borsa di Londra reuters.com reuters.com. L’ambizione del progetto è impressionante: Fermi punta a costruire il “più grande complesso mondiale di energia e dati” in Texas, soprannominato Project Matador reuters.com. Il campus proposto di 5.236 acri ad Amarillo dovrebbe fornire 11 gigawatt di energia (da una combinazione di nucleare, gas naturale e solare) a un gruppo di data center iper-scalabili entro il 2038 reuters.com. Entro la fine del 2026, sperano di avere 1 GW di capacità online reuters.com. In sostanza, Fermi propone un enorme parco data center focalizzato sull’IA con generazione di energia dedicata – un approccio innovativo per garantire la sicurezza energetica delle server farm. Tuttavia, gli scettici fanno notare che Fermi è ancora pre-revenue e a diversi anni dal completamento. Lo stratega IPO di Renaissance Capital, Matt Kennedy, ha avvertito che sebbene “l’IA sia probabilmente la storia di investimento di una vita”, Fermi a questo stadio è “ancora una storia” – la sua valutazione elevata metterà alla prova l’appetito degli investitori per REIT speculativi in fase di sviluppo reuters.com. “È molto ambizioso… La chiave è che tipo di contratti riusciranno a firmare,” ha detto Kennedy, sottolineando che saranno necessari impegni da parte di tenant principali o clienti cloud per rendere il progetto realizzabile reuters.com. L’IPO di Fermi, se dovesse essere valutata vicino all’obiettivo, sottolineerebbe la corsa sfrenata verso tutto ciò che è legato all’IA nei mercati di quest’anno. Rappresenta anche un esempio di come il settore immobiliare stia evolvendo: il settore industriale ora comprende infrastrutture digitali come i data center, chesono sempre più considerate la “quarta utility” delle economie moderne (dopo acqua, energia e telecomunicazioni).

Europa – La “Zombieland” commerciale: Nessuna regione ha sentito l’impatto dei tassi d’interesse più alti sul settore immobiliare commerciale in modo più acuto dell’Europa. Un’analisi di Reuters ha descritto senza mezzi termini il mercato immobiliare commerciale europeo come “bloccato in zombieland” – né morto né in ripresa reuters.com reuters.com. I volumi delle transazioni sono crollati a minimi quasi decennali poiché acquirenti e venditori restano distanti sui prezzi, e i costi di finanziamento rendono le operazioni poco attraenti. Nel primo trimestre del 2025, le vendite di immobili commerciali in Europa hanno totalizzato appena 47,8 miliardi di euro, poco più della metà del livello di inizio 2022 reuters.com. I dati preliminari per il secondo trimestre mostrano che gli investimenti immobiliari transfrontalieri in EMEA sono diminuiti di circa il 20% su base annua, il peggior aprile–giugno degli ultimi dieci anni reuters.com. Gli investitori sono in una situazione di stallo: i potenziali acquirenti aspettano occasioni da crisi, mentre molti proprietari e banche stanno “estendendo e fingendo” – cioè allungando le scadenze dei prestiti, ristrutturando il debito e sperando in un miglioramento dei valori – invece di svendere in perdita reuters.com. “Abbiamo una ‘zombieland’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità che ritorna,” ha detto Sebastiano Ferrante, responsabile del real estate europeo presso il colosso statunitense PGIM, riassumendo il clima reuters.com.

Il dolore è diffuso in tutti i settori. Gli edifici per uffici sono stati colpiti particolarmente duramente: il lavoro ibrido ha ridotto la domanda e l’aumento dei rendimenti ha tagliato le valutazioni, lasciando molte torri iconiche con un valore molto inferiore rispetto ai prezzi pre-pandemia. Gli uffici più vecchi ed energivori, situati in posizioni secondarie, sono praticamente invendibili a qualsiasi prezzo ragionevole; sono i classici “asset bloccati” nel mercato odierno reuters.com. Perfino categorie un tempo molto richieste come i data center stanno risentendo della situazione in Europa, secondo Reuters, a causa di un eccesso di offerta in alcune aree e dei maggiori costi del capitale reuters.com (anche se questo contrasta con la tendenza negli Stati Uniti). Gli immobili commerciali (ad esempio i centri commerciali suburbani) continuano a languire con pochi acquirenti, poiché l’e-commerce e il cambiamento delle abitudini dei consumatori riducono strutturalmente la domanda reuters.com. Un settore che continua ad attirare interesse è quello delle abitazioni in affitto: gli immobili residenziali multifamiliari in Europa, soprattutto nei mercati con poca offerta come la Germania, restano attraenti per gli investitori in cerca di reddito stabile reuters.com. Ma anche qui, le trattative sono lente perché i venditori non vogliono cedere sul prezzo, dato che i fondamentali di lungo periodo sono positivi. Alcuni investitori stanno finalmente prendendo provvedimenti per risolvere situazioni di difficoltà, il che potrebbe sbloccare il mercato. Le banche e i proprietari stanno iniziando a scaricare asset problematici in alcuni casi selezionati. Ad esempio, in Germania, il noto grattacielo Trianon a Francoforte – i cui proprietari hanno presentato istanza di insolvenza – è stato messo in vendita da un amministratore, segnando un raro test per il fragile mercato degli uffici tedesco reuters.com. A Londra, Brookfield ha tentato silenziosamente di vendere la sua torre per uffici CityPoint ma ha sospeso la vendita quando le offerte sono risultate troppo basse; invece sta ristrutturando il prestito sull’immobile reuters.com. Questi esempi mostrano che, sebbene la scoperta dei prezzi sia dolorosa, è in corso. “In alcune parti del mercato la ripresa è già ben avviata,” ha osservato Cecile Retaureau della divisione investimenti di Phoenix Group, riferendosi ad asset selezionati come magazzini logistici ben affittati e hotel che stanno trovando acquirenti reuters.com. “Tuttavia, ci sono asset e settori sfavoriti dove c’è quasi nessuna liquidità e altra sofferenza in arrivo,” ha aggiunto reuters.com. In effetti, gli indici di sentiment del settore sono ai minimi da diversi anni: la fiducia degli investitori nell’immobiliare europeo è scesa al livello più basso da oltre un anno a giugno, secondo l’indagine INREV reuters.com. La situazione si riflette negli Stati Uniti, dove anche il sentiment si è deteriorato quest’anno a causa dell’aumento dei costi di finanziamento reuters.com. Sembra che solo quando i venditori riconosceranno pienamente la nuova realtà dei prezzi – con valori potenzialmente inferiori del 20–30% rispetto ai massimi per molti asset commerciali – i volumi delle transazioni potranno riprendersi. Fino ad allora, il settore commerciale europeo probabilmente continuerà a muoversi in modalità “zombie”, con crescita minima e sacche di difficoltà.

Un aspetto positivo per l’Europa è che i tassi d’interesse potrebbero presto stabilizzarsi o addirittura diminuire, il che potrebbe migliorare gradualmente le prospettive. Se l’inflazione continuerà a calare, le banche centrali potrebbero iniziare a tagliare i tassi nel 2024, alleggerendo la pressione sui cap rate immobiliari e sui finanziamenti. Inoltre, il capitale privato è abbondante in attesa – diversi fondi di private equity e gestori di asset stanno raccogliendo fondi immobiliari opportunistici con l’aspettativa di approfittare di vendite distressed. I dati mostrano che i fondi di credito privato (che prestano al settore immobiliare) hanno raccolto quasi 40 miliardi di dollari in Europa nel primo semestre 2025, quasi il doppio della raccolta dei fondi di equity immobiliare reuters.com, poiché gli investitori vedono maggiori possibilità di profitto prestando a rendimenti elevati piuttosto che acquistando direttamente immobili. Alla fine, questo capitale dovrebbe aiutare a rifinanziare o riposizionare asset in difficoltà, ma è un processo lento.

Grandi transazioni e movimenti di mercato

In mezzo a queste correnti incrociate, diversi grandi accordi e mosse di investimento a fine settembre stanno rimodellando il panorama immobiliare globale:

  • Fusione tra colossi dell’intermediazione: Nel settore residenziale statunitense, due delle più grandi società di intermediazione immobiliare del paese si stanno unendo in una fusione che fa notizia. Compass Inc. ha accettato di acquisire Anywhere Real Estate (la società madre di Coldwell Banker, Century 21 e Sotheby’s International Realty) in un accordo valutato circa 4,2 miliardi di dollari reuters.com (circa 10 miliardi di dollari includendo il debito, secondo altre fonti). Annunciata il 22 settembre, questa fusione darà vita a un colosso con oltre 300.000 agenti in più di 100 paesi, rendendolo la più grande società di intermediazione residenziale al mondo per numero di agenti e volume. L’accordo è destinato a trasformare il settore dell’intermediazione, che è stato sotto pressione a causa della concorrenza tecnologica crescente e dei margini di profitto ridotti. Unendo le forze, Compass (una società di intermediazione relativamente nuova e guidata dalla tecnologia, sostenuta da venture capital) e Anywhere (il franchisor storico di marchi prestigiosi come Coldwell Banker e Corcoran) puntano a ottenere scala e sinergie di costo. Avranno una quota dominante in molti mercati e le risorse per investire in IA, analisi dei dati e piattaforme per i consumatori. Tuttavia, la fusione ha attirato anche l’attenzione delle autorità di regolamentazione. FINRA (l’autorità di autoregolamentazione di Wall Street) ha avviato un’indagine su attività di trading sospette su Douglas Elliman (una società di intermediazione quotata in borsa) legate a precedenti offerte di acquisizione che coinvolgevano Anywhere reuters.com reuters.com. A maggio, è emerso che Anywhere aveva fatto un’offerta per Douglas Elliman, facendo salire il titolo Elliman del 50% reuters.com. Quelle trattative sono poi naufragate a giugno reuters.com reuters.com – e Anywhere ha invece deciso di fondersi con Compass. L’indagine di FINRA sta verificando se ci siano stati casi di insider trading prima della pubblicazione di queste notizie reuters.com reuters.com. In ogni caso, la fusione Compass-Anywhere sta andando avanti e dovrebbe concludersi il prossimo anno, previa approvazione degli azionisti e delle autorità antitrust. Gli analisti affermano che l’operazione potrebbe aiutare le società a ridurre dupliridurre i costi in un mercato immobiliare difficile, ma integrare migliaia di uffici e sistemi disparati sarà una sfida. È una scommessa audace sul fatto che più grande sia meglio nell’intermediazione, anche se il settore deve affrontare pressioni sulle commissioni e nuovi modelli a sconto.
  • La rinascita dei REIT a Singapore: A Singapore, il mercato delle IPO ha visto un grande successo che potrebbe rivitalizzare la raccolta fondi immobiliare nel Sud-est asiatico. Centurion Accommodation REIT ha debuttato sulla Borsa di Singapore il 25 settembre dopo aver raccolto S$771,1 milioni (~599 milioni di dollari) nella seconda IPO più grande dell’anno nella città-stato reuters.com. Il REIT – sostenuto da Centurion Corp e proprietario di un portafoglio di 14 asset abitativi (inclusi alloggi per studenti e dormitori per lavoratori) tra Singapore, Regno Unito e Australia – ha aperto le contrattazioni a S$0,98, l’11,4% sopra il prezzo di IPO di S$0,88 reuters.com. Il forte rialzo del primo giorno indica un sano appetito degli investitori. A metà giornata, le unità si mantenevano intorno a S$0,975 anche se l’indice generale Straits Times era in calo reuters.com. Gli esperti di mercato hanno salutato il successo dell’IPO come un segnale che il mercato azionario di Singapore sta recuperando slancio. “La riuscita IPO di un REIT… segnala il ritorno delle IPO di REIT sul mercato e dovrebbe rafforzare la fiducia degli sponsor nel rivolgersi a SGX per realizzare plusvalenze,” ha dichiarato Tay Hwee Ling, analista Deloitte per le operazioni nel Sud-est asiatico reuters.com. È la seconda quotazione REIT di rilievo a Singapore quest’anno – dopo l’IPO da 773 milioni di dollari del REIT di data center di NTT a luglio (la più grande quotazione SGX degli ultimi quattro anni) reuters.com. Con la quotazione di Centurion, Singapore ha ora raccolto più proventi da IPO nel 2025 (~1,46 miliardi di dollari) rispetto a vicini come Indonesia o Malesia reuters.com. Gli sforzi del governo per attrarre quotazioni – incluso uno sconto fiscale del 20% per le aziende che scelgono SGX – sembrano dare i loro frutti reuters.com. Nuove operazioni sono in arrivo: un REIT industriale Boustead e un trust sanitario sono tra i prossimi candidati all’IPO reuters.com. Per gli investitori, i REIT di Singapore offrono rendimenti del 5–7%, sostenuti dalla stabilità della città. Il REIT Centurion in particolare offre esposizione a un segmento di nicchia ma stabile (alloggi per studeimmigrati e lavoratori migranti), con un valore di portafoglio stimato di 1,8 miliardi di S$ reuters.com. Il suo debutto di successo potrebbe incoraggiare altri proprietari di asset in Asia a considerare spin-off di REIT per sbloccare valore.
  • Gli investitori globali riorganizzano i portafogli: Altrove, gli investitori istituzionali hanno continuato ad adattare le loro strategie immobiliari alla luce delle tendenze macroeconomiche. Sono emerse notizie secondo cui alcuni grandi investitori stanno riallocando verso private credit e infrastrutture a scapito dell’equity immobiliare, dato il rendimento più elevato delle obbligazioni. Ad esempio, i dati di Preqin hanno mostrato che la raccolta di fondi per il private credit in Europa ha superato di gran lunga quella dei fondi immobiliari quest’anno reuters.com, suggerendo che gli investitori preferiscono prestare ai proprietari immobiliari (guadagnando alti interessi) piuttosto che acquistare direttamente immobili in questo momento. Inoltre, alcuni asset di alto profilo hanno cambiato proprietario: in Medio Oriente, fonti riferiscono che i fondi sovrani del Golfo stanno cercando di acquistare immobili di pregio in Europa a prezzi scontati, sfruttando la loro posizione di liquidità. E negli Stati Uniti, si sono registrate operazioni di M&A nel settore immobiliare commerciale – ad esempio, si dice che una REIT di uffici nel Sunbelt abbia ricevuto una proposta di acquisizione (mentre gli attivisti fanno pressione sulle REIT le cui azioni sono scambiate a forti sconti rispetto al valore degli asset). Sebbene non tutte le operazioni siano ancora pubbliche, le voci di settore indicano che potremmo vedere più operazioni di delisting per le società immobiliari quotate se i divari di valutazione dovessero persistere.

Guardando a questi sviluppi nel loro insieme, è chiaro che il settore immobiliare globale sta attraversando un periodo di significativa transizione. Le notizie della scorsa settimana riassumono la tensione tra forze opposte:

  • La stretta monetaria ha frenato bruscamente i mercati surriscaldati (da Toronto a Francoforte a Sydney), ma ora l’allentamento monetario sta iniziando con cautela, offrendo una speranza per la fine del 2025 e oltre.
  • Nel settore residenziale, vediamo sacche di resilienza (nuove abitazioni negli Stati Uniti, alcune città globali come Madrid) anche se i tassi elevati in generale soffocano la domanda e impongono un reset delle aspettative.
  • Il settore immobiliare commerciale è biforcato: gli asset della nuova economia (come data center e strutture logistiche) attraggono capitali ed espansione, mentre gli asset tradizionali (uffici, centri commerciali) devono necessariamente essere riconvertiti o rifinanziati.
  • I grandi operatori stanno consolidando e riorganizzando – sia tramite fusioni come Compass-Anywhere sia scorporando asset in REIT – per posizionarsi meglio nel nuovo contesto.
  • I policymaker e i regolatori sono sempre più al centro dell’attenzione, poiché le loro decisioni su tassi d’interesse, regolamentazione abitativa o misure di stimolo potrebbero fare la differenza tra un atterraggio morbido o una recessione più profonda per i mercati immobiliari. Dal possibile salvataggio abitativo in Cina ai dibattiti locali sul controllo degli affitti, la politica è ora un fattore chiave per le sorti del settore immobiliare.

Alla chiusura del terzo trimestre del 2025, investitori e osservatori del settore presteranno molta attenzione alla traiettoria dell’inflazione e dei tassi d’interesse nei prossimi mesi. Se l’inflazione continuerà a diminuire, le banche centrali potrebbero accelerare i tagli dei tassi nel 2026 – uno scenario che gradualmente rilancerebbe l’accessibilità alle abitazioni e le valutazioni commerciali. Al contrario, se l’inflazione dovesse rivelarsi persistente, il regime di tassi “più alti più a lungo” potrebbe prolungare le difficoltà nei settori immobiliari più sensibili ai tassi d’interesse.

Per ora, le notizie dal 24–25 settembre 2025 dipingono il quadro di un mercato in evoluzione: momenti di ottimismo (un inaspettato aumento delle vendite, IPO di successo, accordi trasformativi) temperati da correnti sotterranee di tensione (oneri debitori, insolvenze e le lunghe ombre dell’ultimo boom). In breve, il settore immobiliare globale sta vivendo un contraccolpo – e tutti gli occhi sono puntati su ciò che i prossimi mesi porteranno: forze stabilizzatrici o nuovi shock per questo pilastro fondamentale dell’economia mondiale.

Fonti:

Premium Luxury New House for sale in 14.6 cents | 4000Sq.ft,4BHK | Ernakulam, Kakkanad, Pookattupady
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Roman Bednarski