- Nord America: I tassi dei mutui negli Stati Uniti sono crollati ai minimi da 11 mesi (~6,3% per prestiti a 30 anni) in mezzo alle crescenti speranze di tagli dei tassi da parte della Fed, alimentando un rinnovato ottimismo tra gli acquirenti ainvest.com. In Canada, le vendite di case a Toronto sono diminuite ad agosto per la prima volta in cinque mesi (–1,8% m/m) poiché l’accessibilità rimane limitata reuters.com, anche con la Bank of Canada in pausa.
- Europa: I prezzi delle case nel Regno Unito sono aumentati leggermente dello 0,3% ad agosto – terzo aumento mensile consecutivo, raggiungendo una media record di £299.331 reuters.com reuters.com – ma nel resto d’Europa i mercati immobiliari commerciali ristagnano. I volumi di investimento nel primo semestre 2025 sono appena la metà dei livelli pre-2022, con operazioni transfrontaliere ai minimi da un decennio a causa degli alti tassi di interesse m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asia-Pacifico: La crisi immobiliare cinese si è aggravata mentre i grandi sviluppatori vacillano – Evergrande è stata delistata e le consegne di case del rivale Country Garden sono crollate di circa il 50%, preannunciando una perdita di ¥18–21 miliardi reuters.com reuters.com. Pechino sta valutando misure di salvataggio (come l’acquisto di case invendute da parte di aziende statali) per affrontare l’eccesso di offerta reuters.com reuters.com. Tuttavia, rimangono segnali positivi: in Giappone, la tedesca Patrizia ha acquisito 14 edifici residenziali a Tokyo (800 unità) per un investitore globale, scommettendo sulla domanda resiliente di affitti patrizia.ag patrizia.ag.
- Medio Oriente: Il boom immobiliare di Dubai ha raggiunto nuovi record – 51.000 case vendute nel Q2 2025, un massimo storico bloomberg.com – portando le vendite da inizio anno a un impressionante AED 441 miliardi (~$120 miliardi) instagram.com. L’aumento dei prezzi e un incremento del 13% delle vendite ad agosto spingono alcuni analisti ad avvertire del rischio di un nuovo crollo in stile 2009 bloomberg.com. Nel frattempo, l’Arabia Saudita ha aperto il suo mercato immobiliare agli investitori stranieri con una nuova legge (in vigore dal 2026) che consente agli acquirenti esteri di acquistare in zone designate come Riad e Gedda natlawreview.com – una mossa nell’ambito di Vision 2030 per attrarre capitali e stimolare lo sviluppo natlawreview.com.
- America Latina: Tassi di interesse elevati e cambiamenti nelle politiche definiscono la regione. La banca centrale del Brasile (Selic 14,75%) ha presentato un piano di finanziamento “ponte” per sostenere il credito abitativo mentre i depositi di risparmio si esauriscono reuters.com reuters.com. In Messico, si prevede che gli investimenti immobiliari saliranno a ₱652 miliardi ($38 miliardi) entro il 2025, trainati dal nearshoring e da un piano per costruire un milione di case sotto la nuova amministrazione riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Africa: Gli investitori domestici stanno rimodellando i mercati. I fondi pensione nigeriani hanno aumentato le allocazioni immobiliari di circa il 418% nel primo semestre 2025 (fino a circa $51 milioni) propertywheel.co.za, segnando un passaggio verso capitali locali a lungo termine. Il Sudafrica, al contrario, sta ancora lottando con un mercato immobiliare debole – ostacolato da alta disoccupazione e bassa domanda globalpropertyguide.com – anche se i tagli dei tassi della Reserve Bank (repo sceso al 7,00% in agosto) privateproperty.co.za mirano a stimolare una modesta ripresa.
Nord America: Tassi in raffreddamento, acquirenti cauti
Stati Uniti – Segnali di sollievo: Il mercato immobiliare statunitense ha mostrato questa settimana i primi segnali di sollievo per gli acquirenti. I tassi ipotecari sono crollati ai livelli più bassi da ottobre 2024 – il tasso fisso a 30 anni è sceso di 16 punti base a circa il 6,29% ainvest.com. Questo brusco calo in un solo giorno, dovuto a dati deboli sull’occupazione e alle speranze di tagli dei tassi da parte della Federal Reserve, si è tradotto in risparmi concreti (circa 169 dollari in meno al mese su un mutuo da 450.000 dollari) e ha migliorato il sentiment degli acquirenti di case ainvest.com ainvest.com. “Lo slancio sta cambiando” a favore degli acquirenti dopo anni di costi in aumento, come ha osservato Fortune, con l’accessibilità che è aumentata del 3,1% su base annua newslink.mba.org. I costruttori di case e i finanziatori ipotecari hanno registrato un rally alla notizia, riflettendo le scommesse che costi di finanziamento più bassi stimoleranno la domanda ainvest.com. Tuttavia, l’incertezza del mercato persiste: un sondaggio di Bank of America ha rilevato che il 60% degli americani rimane incerto se sia un buon momento per acquistare, la percentuale più alta dal 2023 reuters.com reuters.com. I prezzi elevati e l’incertezza economica fanno sì che molti “stiano aspettando… che tassi e prezzi scendano” ulteriormente reuters.com.
Canada – Mercato in tensione: In Canada, il raffreddamento del mercato immobiliare ha colpito un mercato chiave: Toronto. Le vendite di agosto nell’area metropolitana di Toronto sono diminuite dell’1,8% rispetto a luglio (dati destagionalizzati), segnando il primo calo da marzo reuters.com. Anche i prezzi sono scesi: l’indice di riferimento è sceso a 978.100 dollari canadesi, proseguendo una tendenza piatta o in calo iniziata lo scorso novembre reuters.com. Il Toronto Regional Real Estate Board attribuisce la colpa alla “difficile” accessibilità economica: “Una famiglia con un reddito medio… trova ancora difficile permettersi la rata mensile del mutuo per una casa al prezzo medio,” ha dichiarato Jason Mercer di TRREB reuters.com. I costi di finanziamento restano punitivi, anche se la banca centrale canadese ha sospeso gli aumenti dei tassi al 5%. Mercer ha osservato che anche con un modesto allentamento dei tassi sui mutui, “un numero maggiore di acquirenti [si] muoverebbe fuori dalla linea laterale per approfittare dell’attuale mercato ben fornito” reuters.com. In effetti, le nuove inserzioni sono aumentate del 9,4% su base annua, offrendo agli acquirenti più scelta reuters.com. Ora l’attenzione è rivolta alla prossima riunione della Bank of Canada del 17 settembre: i mercati si aspettano con cautela il primo taglio dei tassi (dopo essere rimasti al 5% da marzo) reuters.com per evitare un calo più profondo del mercato immobiliare.
Attenzione Commerciale: Il settore immobiliare commerciale del Nord America rimane biforcato. I mercati degli uffici negli Stati Uniti sono in una profonda recessione – la percentuale nazionale di uffici sfitti ha raggiunto il record del 20,7% nel Q2 2025, un eccesso di spazi vuoti senza precedenti reuters.com. Le grandi città stanno peggio: la percentuale di uffici sfitti a San Francisco è schizzata a circa il 27,7% (contro circa l’8,6% pre-pandemia) reuters.com, mentre Manhattan e Charlotte si aggirano intorno al 23% reuters.com. Il lavoro da remoto persistente e la riduzione dei costi aziendali hanno portato a quella che Moody’s Analytics definisce una “disgregazione strutturale” nel settore degli uffici reuters.com. I valori degli immobili stanno erodendo, mettendo sotto pressione i proprietari e le banche regionali con 290 miliardi di dollari di prestiti per uffici in scadenza entro il 2027 reuters.com. In risposta, gli sviluppatori stanno cambiando rotta – dalla conversione di uffici in appartamenti (oltre 149 milioni di piedi quadrati destinati al riutilizzo) reuters.com alla preferenza per segmenti più dinamici come industriale/logistica e multifamiliare. Al contrario, il settore immobiliare industriale e multifamiliare negli Stati Uniti rimane relativamente resiliente, sostenuto da una bassa percentuale di spazi sfitti e da una crescita stabile degli affitti m24sunshine.com. In Canada, invece, gli investimenti commerciali sono rallentati ma non crollati; la percentuale di uffici sfitti nelle città principali come Toronto e Vancouver è elevata (~15%) ma inferiore ai massimi statunitensi, mentre la domanda di spazi industriali rimane alta grazie alla crescita dell’e-commerce. Nel complesso, il sentimento di mercato in Nord America sta migliorando con cautela per il settore residenziale con il calo dei tassi, anche se i segmenti commerciali affrontano un doloroso aggiustamento alle nuove realtà post-pandemiche.
Europa: Crescita del residenziale contro difficoltà del commerciale
Regno Unito – Prezzi Resilienti: Il mercato immobiliare britannico ha mostrato una sorprendente resilienza all’inizio dell’autunno. L’istituto di credito Halifax ha riportato che i prezzi delle case sono aumentati dello 0,3% ad agosto, il terzo aumento mensile consecutivo reuters.com. Questo porta i prezzi a essere del 2,2% più alti rispetto a un anno fa reuters.com, superando persino le previsioni degli analisti (che si aspettavano solo un +0,1% mensile) reuters.com. Il prezzo medio di una casa ora raggiunge il record di £299.331 reuters.com. Halifax attribuisce questo risultato a una migliore accessibilità e a una domanda costante: dopo una forte correzione nel 2024, i salari sono cresciuti e i tassi dei mutui si sono stabilizzati, permettendo agli acquirenti di tornare sul mercato. “Il mercato immobiliare ha dimostrato di saper affrontare queste sfide con disinvoltura,” ha dichiarato il direttore dei mutui di Halifax, sottolineando che una “crescita lenta ma costante” dei prezzi dovrebbe continuare se le condizioni economiche si manterranno stabili reuters.com. Tuttavia, non tutti gli indicatori sono allineati: il concorrente Nationwide ha registrato una diminuzione dei prezzi dello 0,1% ad agosto reuters.com, e le transazioni restano inferiori ai livelli pre-pandemici. Il comportamento degli acquirenti è cambiato – i dati di Rightmove mostrano che i venditori hanno dovuto ridurre i prezzi richiesti più del solito quest’estate per concludere le vendite reuters.com. E con un possibile cambio di governo all’orizzonte, l’incertezza sulla politica fiscale offusca i mercati di fascia alta: indagini di settore hanno rilevato che alcuni acquirenti stanno aspettando, temendo che la prossima Legge di Bilancio (prevista per novembre) possa aumentare le tasse sugli immobili di lusso reuters.com. Per ora, però, il mercato immobiliare britannico sta sfidando la gravità, favorito dal calo dell’inflazione e dalla pausa nei rialzi dei tassi della Banca d’Inghilterra, che hanno migliorato la fiducia dei consumatori.
Europa continentale – Crollo degli investimenti: Dall’altra parte della Manica, i mercati immobiliari europei stanno attraversando una fase di rallentamento, soprattutto nel settore commerciale. I volumi delle transazioni sono crollati nel 2025. Nel primo trimestre, gli investimenti totali nell’immobiliare commerciale europeo sono stati solo di 47,8 miliardi di euro – meno della metà rispetto a tre anni fa m24sunshine.com. I dati preliminari del secondo trimestre sono ancora più cupi: gli investimenti transfrontalieri sono diminuiti di circa il 20% su base annua, arrivando a soli 17,2 miliardi di euro, un minimo decennale che indica un forte ritiro degli investitori internazionali m24sunshine.com. Le cause: tassi d’interesse alle stelle e incertezza economica. Con la Banca Centrale Europea che mantiene i tassi al massimo del ciclo, 4,25% (per combattere un’inflazione di fondo vicina al 5%), i costi di finanziamento sono aumentati e un disallineamento nelle aspettative di prezzo ha bloccato le trattative m24sunshine.com. I potenziali acquirenti chiedono forti sconti, ma molti venditori non cedono – con il risultato di uno stallo e di una situazione di “bassa liquidità” su tutto il mercato m24sunshine.com.
Divergenza tra settori: Il calo del mercato immobiliare europeo è irregolare tra i diversi settori. Gli edifici per uffici e i centri commerciali più datati stanno registrando un crollo della domanda e dei valori m24sunshine.com. Le persistenti tendenze del lavoro da remoto e la crescita dell’e-commerce hanno lasciato uffici e centri commerciali secondari in difficoltà nell’attrarre inquilini. Ad esempio, le vendite commerciali in Germania sono diminuite di un ulteriore 2% nel primo semestre 2025, prolungando il calo dello scorso anno m24sunshine.com. Tuttavia, permangono punti luminosi: magazzini logistici, abitazioni in affitto e hotel in tutta Europa continuano a “mantenere attrattiva per gli investimenti” m24sunshine.com. Questi segmenti beneficiano di venti favorevoli strutturali – la logistica dalla riconfigurazione delle catene di approvvigionamento e dall’e-commerce, il residenziale dalla cronica carenza di alloggi, e l’ospitalità dalla ripresa dei viaggi. Infatti, grandi investitori come i fondi di private equity si sono orientati verso l’acquisto di magazzini e portafogli di appartamenti, considerandoli investimenti a reddito più resilienti all’inflazione. Gli analisti di Cushman & Wakefield osservano che i valori di capitale nella logistica prime e nel multifamily stanno già toccando il fondo e potrebbero stabilizzarsi nel secondo semestre 2025 con l’aggiustamento dei prezzi cushmanwakefield.com.
Prospettive: Il sentiment immobiliare europeo è cautamente ottimista che il peggio sia passato. Con il calo dei timori di recessione (il PIL dell’Eurozona è ancora in crescita, seppur moderata) e la BCE probabilmente al picco dei tassi, alcuni fondi opportunistici stanno cercando occasioni in mercati ipervenduti. Le previsioni di CBRE indicano una ripresa graduale nel 2025, con i rendimenti totali di tutti i settori immobiliari che potrebbero tornare positivi (~7% nel 2025) mediaassets.cbre.com. Ma i rischi restano elevati – tensioni geopolitiche e costi di finanziamento persistentemente alti potrebbero ritardare la ripresa. Nel breve termine, i proprietari dovranno affrontare difficoltà: rifinanziare è costoso e i valori delle torri per uffici in città come Francoforte e Amsterdam sono scesi a doppia cifra rispetto ai massimi del 2021. I prossimi trimestri metteranno alla prova i proprietari europei fortemente indebitati (ad esempio, diverse società immobiliari tedesche e svedesi) mentre tentano di rifinanziare o vendere asset in un mercato depresso. In sintesi, il mercato immobiliare europeo è diviso – i mercati residenziali resilienti come il Regno Unito e alcune zone della Francia stanno tornando a salire reuters.com, ma i settori degli investimenti e commerciale sono in attesa, in attesa di segnali economici più chiari e di una svolta nel ciclo dei tassi.
Asia-Pacifico: Turbolenze in Cina, Ottimismo Mirato Altrove
Cina – Crisi e Intervento: L’enorme settore immobiliare cinese – a lungo motore di crescita – rimane in profonda crisi. Negli ultimi giorni, le vendite e i prezzi degli immobili a livello nazionale hanno continuato a ristagnare, e le difficoltà dei principali sviluppatori si stanno intensificando. Evergrande Group, un tempo il principale sviluppatore cinese, è stato formalmente delistato dalla borsa di Hong Kong (dal 25 agosto) dopo non essere riuscito a risolvere il suo debito di 300 miliardi di dollari thediplomat.com. Un altro gigante, Country Garden, ha avvertito che registrerà una perdita ancora maggiore per la prima metà dell’anno fiscale 2025, con i profitti azzerati da un crollo del 50% nelle consegne di progetti abitativi reuters.com reuters.com. Ha consegnato solo circa 74.000 case nel primo semestre, poco più della metà rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso reuters.com, evidenziando come la crisi immobiliare abbia soffocato i flussi di cassa. Country Garden è già andata in default su 11 miliardi di dollari di obbligazioni estere alla fine del 2023, e la sua ristrutturazione del debito da 14,1 miliardi di dollari è in corso reuters.com. Con gli sviluppatori a corto di liquidità, innumerevoli progetti rimangono incompiuti, minando la fiducia degli acquirenti e causando il calo dei prezzi delle nuove abitazioni in molte città.
In risposta, Pechino sta aumentando il sostegno politico. Le autorità hanno allentato le regole sui mutui (consentendo incentivi per i primi acquirenti nelle grandi città) e ridotto modestamente i tassi di interesse. In particolare, Bloomberg ha riportato che i regolatori pianificano di mobilitare le aziende statali per acquistare case invendute da sviluppatori in difficoltà reuters.com. In base a questo schema, le principali aziende del governo centrale e i gestori di asset (come China Cinda) potrebbero attingere a un fondo della banca centrale da 300 miliardi di ¥ per acquistare l’inventario in eccesso reuters.com. Questo ridurrebbe l’eccesso di offerta e inietterebbe liquidità agli sviluppatori. Si basa su un’iniziativa del 2022 in cui i governi locali e le SOE sono stati incoraggiati ad acquistare stock abitativi utilizzando le strutture di rifinanziamento della PBOC reuters.com. Sebbene queste misure aiutino ai margini, la fiducia rimane instabile: gli investimenti immobiliari sono diminuiti di circa l’8% dall’inizio dell’anno e il sentiment degli acquirenti di case è debole in tutte le città tranne le più grandi di livello 1. Gli analisti avvertono che i problemi immobiliari della Cina – nati da una stretta sul debito degli sviluppatori nel 2021 – sono un freno a lungo termine. “Questa è una recessione strutturale, non un calo ciclico,” ha detto un economista a Reuters, osservando che la crescita della popolazione urbana sta rallentando e che il fervore speculativo difficilmente tornerà. Il governo si trova di fronte a un difficile esercizio di equilibrio per stabilizzare il settore immobiliare (vitale per l’economia) senza salvare completamente gli sviluppatori imprudenti.Asia più ampia – Fortuna mista: Al di fuori della Cina, le tendenze immobiliari dell’Asia-Pacifico sono più positive. Il Giappone si distingue come un polo di attrazione per gli investimenti. Questa settimana, il gestore patrimoniale europeo PATRIZIA ha annunciato una grande acquisizione in Giappone – un portafoglio residenziale di 14 proprietà a Tokyo, per un totale di circa 800 unità abitative patrizia.ag patrizia.ag. Con un tasso di occupazione al 97% e affitti considerati inferiori del 10% rispetto al mercato, Patrizia vede una forte “stabilità dei redditi e… opportunità di crescita dei ricavi attraverso una gestione attiva”, secondo il responsabile per il Giappone Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. L’operazione (una delle più grandi mai realizzate da Patrizia in Giappone) evidenzia la fiducia degli investitori stranieri nel settore degli alloggi in affitto a Tokyo, che beneficia dell’urbanizzazione e di un’offerta limitata. I tassi d’interesse ultra-bassi del Giappone e l’aumento degli affitti lo rendono attraente rispetto ad altri mercati dove i costi di finanziamento sono elevati. Allo stesso modo, Singapore e Corea del Sud hanno registrato un interesse costante per asset logistici e data center, anche se i tassi elevati hanno in parte raffreddato i volumi.
Australia e India: In Australia, la narrazione sta passando dal boom alla moderazione guidata dalle politiche. Dopo una rapida crescita all’inizio del 2025, la Reserve Bank of Australia ha tagliato i tassi tre volte (portando il tasso di riferimento al 3,60% a metà anno afr.com) per sostenere l’economia in un contesto di bassa inflazione. I mercati immobiliari di Sydney e Melbourne si sono da allora stabilizzati con modesti aumenti dei prezzi, poiché i tassi più bassi compensano la cautela degli acquirenti. Nel frattempo, il settore immobiliare commerciale indiano sta rimbalzando grazie a una forte domanda di uffici (in particolare nei poli IT come Bangalore), e le vendite residenziali hanno raggiunto livelli record nelle principali città grazie alla solida crescita economica.
Nuove mosse politiche emergenti: Anche i governi regionali sono attivi. La Corea del Sud sta preparando misure per aumentare l’offerta abitativa, con l’obiettivo di contenere i prezzi e aiutare i giovani acquirenti (anche se i dettagli sono ancora in attesa) menafn.com menafn.com. E in Vietnam, il governo ha allentato il credito per le imprese immobiliari e gli acquirenti di case, cercando di disinnescare una stretta creditizia nel suo settore immobiliare. Nel complesso, le prospettive immobiliari dell’Asia-Pacifico sono a due velocità: la prolungata recessione della Cina frena la crescita regionale e la domanda di materie prime, ma altri mercati (Giappone, India, Sud-est asiatico) si stanno dimostrando relativamente resilienti grazie a stimoli mirati e a una domanda urbana sostenuta. Gli investitori sono sempre più selettivi – preferendo mercati con fondamentali più chiari o con sostegno politico, e allontanandosi da quelli con alto debito e sovraofferta.
Medio Oriente: mercati del Golfo in forte espansione e nuove riforme
Boom nel Golfo – L’impennata record di Dubai: I riflettori del settore immobiliare del Medio Oriente sono puntati sul boom straordinario del mercato immobiliare del Golfo, in particolare su Dubai. Il mercato immobiliare dell’emirato sta infrangendo ogni record nel 2025, alimentato da un afflusso di ricchezza e investitori. Nei primi otto mesi (gen–ago), Dubai ha registrato circa AED 441,2 miliardi di vendite immobiliari (~120 miliardi di dollari) instagram.com – una cifra che supera i totali annuali degli anni precedenti. Il solo secondo trimestre 2025 ha visto 51.000 vendite di case, il volume trimestrale più alto mai registrato, secondo Knight Frank bloomberg.com. La domanda è diffusa – ville ultra-lusso a Palm Jumeirah, eleganti appartamenti e persino vendite su progetto sono tutti in forte crescita. Il rally ha spinto i prezzi in aumento a doppia cifra anno su anno nelle aree di pregio. Ad esempio, i prezzi delle ville sono circa il 16% più alti rispetto a un anno fa, secondo le società di consulenza immobiliare, e i volumi delle transazioni sono aumentati di circa il 30% dall’inizio dell’anno.
Questa esuberanza “alimenta i timori di un altro crollo”, scrive Bloomberg bloomberg.com. Osservatori esperti vedono dei parallelismi con il 2009, quando scoppiò l’ultima bolla immobiliare di Dubai. I segnali di eccesso abbondano: una villa a Palm Jumeirah è stata venduta di recente per un record di 170 milioni di AED (~46 milioni di dollari) e sono tornate le rivendite di unità su carta. Tuttavia, il mercato ha alcuni nuovi sostegni: un afflusso di residenti stranieri a lungo termine (in fuga dall’instabilità altrove) e una nuova offerta relativamente limitata nelle zone di pregio. Anche i costruttori stanno scaglionando le nuove immissioni per gestire l’inventario. Gli analisti invitano alla cautela, ma non prevedono un crollo imminente: “Questo ciclo è diverso – più acquirenti finali, meno leva finanziaria,” osserva un’agenzia locale, pur ammettendo che se i tassi globali restano alti e il petrolio cala, il mercato immobiliare di Dubai potrebbe raffreddarsi. Per ora, però, la dinamica resta forte: le vendite di agosto hanno raggiunto i 10,9 miliardi di dollari (il 13% in più rispetto all’anno scorso) in una corsa agli acquisti estiva therealestatereports.com. I rendimenti da locazione sono ancora interessanti (~6–8%), attirando investitori istituzionali. Tuttavia, il Dubai Land Department ha preso atto della febbre speculativa, ipotizzando possibili misure come l’aumento delle tasse sulle transazioni o modifiche alle regole di residenza per evitare un surriscaldamento.Arabia Saudita – Apertura: In Arabia Saudita, la grande novità è la trasformazione normativa. L’8 luglio, il governo ha approvato una storica Legge sulla Proprietà e l’Investimento Immobiliare per Non-Sauditi, liberalizzando in modo significativo l’accesso degli stranieri al mercato immobiliare del Regno natlawreview.com. A partire da gennaio 2026, la legge consentirà a persone fisiche e società straniere di possedere e investire in immobili in zone designate (che saranno specificate dalla nuova General Real Estate Authority) natlawreview.com. Inizialmente, queste zone includeranno aree ad alta domanda a Riad, Gedda e altre grandi città. Si applicano alcune condizioni – ad esempio, gli investimenti commerciali stranieri devono essere progetti di sviluppo con almeno 30 milioni di SAR (~8 milioni di dollari) di capitale e completati entro 5 anni natlawreview.com. Ma il cambiamento è significativo: sostituisce un quadro restrittivo in vigore da vent’anni e si allinea agli obiettivi di Saudi Vision 2030 di attrarre capitali e competenze straniere natlawreview.com. L’obiettivo del governo è aumentare l’offerta immobiliare e modernizzare il settore tutelando al contempo gli interessi locali. Ad esempio, agli stranieri sarà ancora in gran parte vietato possedere immobili nelle città sante della Mecca e di Medina natlawreview.com, e i singoli espatriati potranno acquistare una casa solo se in possesso di un permesso di soggiorno e previa approvazione del ministero dell’interno natlawreview.com. L’attuazione sarà graduale, con le autorità che monitoreranno l’impatto sui prezzi e sull’accessibilità delle abitazioni per i sauditi natlawreview.com. Reazione: Sviluppatori immobiliari e investitori globali hanno accolto con favore la legge, definendola un “cambiamento epocale” per approfondire il mercato. Gli analisti prevedono un’ondata di investimenti stranieri in progetti commerciali sauditi (hotel, uffici, centri commerciali) una volta annunciate le zone, anche se l’effetto completo si dispiegherà negli anni.
Altre tendenze regionali: In tutto il Golfo, forti entrate petrolifere e crescita economica stanno alimentando boom immobiliari. Qatar e Abu Dhabi stanno anch’essi registrando aumenti dei prezzi, sebbene più moderati rispetto a Dubai. Riyadh sta vivendo un’ondata di costruzioni mentre la capitale saudita attira aziende grazie alla sua iniziativa di rilocalizzazione aziendale. Il segmento di lusso prospera in tutta la regione – Dubai guida con vendite ultra-prime (Knight Frank l’ha classificata come il mercato n.1 per vendite di case da oltre 10 milioni di dollari nel 2025), e i progetti nel quartiere diplomatico di Riyadh e nella zona costiera di NEOM stanno attirando interesse. Nel frattempo, l’Egitto affronta una situazione opposta: una crisi valutaria e le riforme del FMI hanno frenato il mercato immobiliare, con i prezzi delle case locali che salgono in termini di sterlina egiziana ma con investimenti in calo. In Israele, i prezzi delle case si sono raffreddati per la prima volta dopo anni, in calo di circa il 2% rispetto ai picchi del 2024, a causa dell’aumento dei tassi d’interesse e dell’incertezza politica che pesa sulla fiducia degli acquirenti. Nel complesso, la narrazione immobiliare del Medio Oriente alla fine del 2025 è caratterizzata da crescita e opportunità nel Golfo, sostenute da riforme e diversificazione economica, a fronte di sacche di difficoltà in economie sotto pressione.
America Latina: Tassi elevati, grandi progetti e domanda resiliente
Brasile – Navigare una stretta creditizia: Il Brasile, la più grande economia dell’America Latina, sta affrontando le conseguenze di alti tassi d’interesse sul suo settore immobiliare. Con il tasso di riferimento Selic della banca centrale al 14,75% – il livello più alto degli ultimi 20 anni reuters.com – i costi dei mutui sono aumentati vertiginosamente, frenando le vendite di case e la costruzione. A peggiorare la situazione, i brasiliani stanno ritirando denaro dai conti di risparmio tradizionali (la principale fonte di finanziamento per l’edilizia abitativa) per inseguire investimenti a rendimento più elevato reuters.com. Questo ha lasciato un vuoto di finanziamento per i prestiti immobiliari. In risposta, il Governatore della Banca Centrale Gabriel Galipolo ha annunciato una soluzione imminente: un programma di finanziamento “ponte” per passare a un nuovo modello di finanziamento per l’edilizia abitativa reuters.com. Parlando il 5 settembre, ha spiegato che il piano – sviluppato con grandi banche come il prestatore statale Caixa – troverà fonti di finanziamento alternative per sostituire i depositi di risparmio in calo reuters.com reuters.com. L’idea è di utilizzare altri strumenti (forse covered bond o più cartolarizzazioni) per garantire che costruttori e acquirenti di case possano accedere al credito fino a quando i tassi non scenderanno. “Dobbiamo migrare verso un nuovo sistema,” ha osservato Galipolo, dato che l’educazione finanziaria e migliori opzioni di investimento hanno cambiato in modo permanente il comportamento di risparmio reuters.com. In modo incoraggiante, l’inflazione in Brasile è scesa a una cifra e la banca centrale ha finalmente iniziato a tagliare i tassi (un taglio di 50 punti base in agosto, con altri previsti). Il settore immobiliare attende con impazienza questi tagli per rilanciare l’attività. Gli sviluppatori immobiliari segnalano che a metà 2025 si è registrata una pausa nei nuovi progetti, ma sperano che costi di finanziamento più bassi entro la fine dell’anno sblocchino la domanda abitativa latente – il Brasile ha una popolazione giovane numerosa e un deficit abitativo di milioni di unità.
Messico – Boom degli investimenti e nearshoring: Le prospettive immobiliari del Messico sono decisamente rialziste. Un’analisi recente prevede che gli investimenti immobiliari raggiungeranno i 652 miliardi di pesos (38 miliardi di dollari) entro il 2025, riflettendo una robusta crescita annua di circa il 15% riotimesonline.com. Diversi fattori alimentano questo ottimismo. In primo luogo, il nearshoring della produzione – poiché le aziende statunitensi rilocalizzano le catene di approvvigionamento più vicino – ha acceso la domanda di immobili industriali lungo il confine USA-Messico e nei principali hub logistici. La disponibilità di immobili industriali in aree calde come Monterrey e Tijuana è inferiore al 3%, e i canoni di locazione stanno raggiungendo nuovi massimi, spingendo a una nuova ondata di sviluppo di magazzini e parchi industriali. In secondo luogo, il governo messicano guidato dalla presidente Claudia Sheinbaum (insediata a fine 2024) ha lanciato una ambiziosa iniziativa abitativa. L’obiettivo è costruire 1 milione di nuove abitazioni durante il suo mandato riotimesonline.com, con un focus su unità accessibili, il che ha stimolato l’attività dei costruttori. Le agenzie federali per la casa (Infonavit e Fovissste) stanno aumentando i prestiti, e nel bilancio 2025 sono stati introdotti nuovi sussidi per gli acquirenti a basso reddito. Di conseguenza, si prevede che la costruzione residenziale aumenti di circa il 50%: da ₱241 miliardi nel 2024 a ₱364 miliardi nel 2025 riotimesonline.com. “Resilienza” è la parola che gli analisti usano per il mercato messicano – nonostante le sfide globali, la domanda interna e gli investimenti esteri lo sostengono mexlaw.com. Detto ciò, il Messico affronta alcune difficoltà: i tassi di interesse elevati (il tasso Banxico è circa all’11,25%) mantengono i mutui costosi, e le transizioni politiche possono rallentare le approvazioni dei permessi locali (il mercato immobiliare di Città del Messico è stato lento a causa di ritardi burocratici riotimesonline.com). Inoltre, i limiti alle infrastrutture energetiche hanno frenato la crescita in alcuni corridoi industriali riotimesonline.com. Tuttavia, la narrazione generale resta positiva: gli investitori internazionali stanno riversando fondi nei fondi immobiliari e negli sviluppatori messicani, scommettendo su una domanda sostenuta dalla manifattura e da una classe media in crescita. La relativa stabilità del peso e la vicinanza del Messico al mercato statunitense ne aumentano l’attrattiva.
Ande e Cono Sud: Altrove in America Latina, le tendenze sono più localizzate. Cile e Colombia hanno visto un raffreddamento del mercato immobiliare a causa di tassi d’interesse più alti e inflazione, ma ora hanno superato il picco inflazionistico, il che potrebbe rilanciare i loro mercati nel 2025. Argentina, in mezzo a turbolenze economiche e un’inflazione superiore al 100%, ha un mercato immobiliare formale congelato – le transazioni avvengono in contanti o per nulla – in attesa dell’esito delle prossime elezioni e della possibile dollarizzazione. Perù affronta un rallentamento delle costruzioni legato all’incertezza politica. Sul lato positivo, Panama segnala una ripresa post-pandemica nel settore immobiliare commerciale (uffici e retail) grazie al suo ruolo di hub commerciale regionale, e i mercati caraibici (come Repubblica Dominicana e Costa Rica) stanno beneficiando del turismo e degli acquisti immobiliari da parte di expat, soprattutto nelle proprietà turistiche e costiere. In sintesi, il panorama immobiliare dell’America Latina è biforcato: le economie con tassi più alti sono in una fase di attesa, mentre il Messico (e in parte il Brasile, una volta che i tassi diminuiranno) si distinguono come storie di crescita che sfruttano tendenze strutturali.
Africa: Capitale domestico in crescita tra tensioni economiche
Spostamento panafricano – Gli investitori locali si fanno avanti: Una tendenza notevole nel settore immobiliare africano di quest’anno è la crescita degli investimenti istituzionali domestici. Storicamente, lo sviluppo immobiliare in Africa si è basato fortemente su capitali esteri o finanziamenti allo sviluppo, ma questo sta cambiando. “I fondi pensione e i gestori patrimoniali locali stanno finalmente entrando in gioco,” ha spiegato Niyi Adeleye di Standard Bank propertywheel.co.za. Ad esempio, i fondi pensione nigeriani hanno aumentato la loro allocazione nel settore immobiliare di circa il 418% nel primo semestre 2025 rispetto al primo semestre 2024 propertywheel.co.za. Sebbene si parta da una base bassa (da circa 9 milioni a 51 milioni di dollari), si tratta di un salto significativo, che riflette una nuova fiducia nell’immobiliare come classe di attivi stabile e generatrice di reddito. Questa iniezione di capitale locale a lungo termine sta aiutando ad avviare progetti e potrebbe ridurre la dipendenza da finanziamenti esteri volatili propertywheel.co.za. Allo stesso modo, nell’Africa orientale, i fondi pensione kenioti e ruandesi stanno esplorando investimenti immobiliari come l’edilizia abitativa accessibile e gli sviluppi commerciali. Il prossimo Africa Property Investment Summit (18–19 settembre a Città del Capo) metterà in evidenza questa tendenza, mostrando come il capitale locale stia “alimentando una crescita sostenibile” e persino sostituendo alcuni investitori internazionali propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Questa maturazione dell’ecosistema degli investimenti – con banche e fondi locali che forniscono capitale permanente – fa ben sperare per la creazione di mercati immobiliari più resilienti nel continente propertywheel.co.za.
Sudafrica – Tassi in calo, ripresa lenta: Il Sudafrica, il mercato più sviluppato del continente, sta assistendo a una timida ripresa grazie all’allentamento dei tassi d’interesse. La South African Reserve Bank ha ridotto il tasso repo di 100 punti base dalla fine del 2024 (dall’8,25% al 7,25% a metà 2025, e al 7,00% a settembre) privateproperty.co.za. Il tasso di interesse primario ora si attesta al 10,5%, in calo rispetto all’11,75% ooba.co.za. Questi tagli – resi possibili dal ritorno dell’inflazione entro il target del 3–6% – hanno iniziato a riflettersi nel settore immobiliare. I tassi dei mutui stanno scendendo, migliorando marginalmente l’accessibilità alle abitazioni. Tuttavia, il mercato immobiliare rimane sotto pressione. Come osserva il Global Property Guide, la domanda è debole a causa di “disoccupazione persistentemente elevata ed economia stagnante,” e i prezzi delle case in termini reali sono stabili o in calo globalpropertyguide.com. I consumatori sudafricani sono finanziariamente sotto pressione e le banche hanno inasprito i criteri di concessione dei prestiti dopo il precedente ciclo di rialzo dei tassi. I volumi di vendita residenziale stanno migliorando solo leggermente rispetto ai bassi livelli del 2024, e gli sviluppatori segnalano difficoltà nel lanciare nuovi progetti (soprattutto nel segmento accessibile) a causa dei costi di finanziamento ancora elevati e delle carenze nei servizi municipali. Un cambiamento è la crescente preferenza per case più piccole ed efficienti dal punto di vista energetico, dato che i servizi pubblici sono inaffidabili – il load-shedding (interruzioni di corrente) ha reso caratteristiche come pannelli solari e inverter molto richieste nel mercato immobiliare, influenzando prezzi e domanda.
Nel settore commerciale, il Sudafrica rispecchia le tendenze globali: i tassi di sfitto degli uffici nei centri cittadini (es. Johannesburg CBD) sono elevati (tra il 15% e il 20%) con le aziende che continuano a ridurre gli spazi, mentre le proprietà logistiche e industriali stanno prosperando grazie all’e-commerce e al commercio. Un recente rapporto di consulenza ha rilevato un tasso di occupazione dei magazzini superiore all’83% nei principali mercati africani, con il Sudafrica che vanta tra i più alti canoni e rendimenti industriali del continente (~8% cap rate) consultancy.africa. Il settore immobiliare retail è diviso: i centri commerciali di pregio si sono ripresi dopo il COVID con un aumento del flusso di visitatori, ma i centri retail secondari faticano mentre i consumatori riducono la spesa.
Mercati emergenti e opportunità: In tutta l’Africa, alcune città sono indicate come “da tenere d’occhio” per gli investimenti immobiliari nel 2025. Un sondaggio di Estate Intel ha citato Nairobi, Lagos, Accra, Kigali e Johannesburg tra le migliori scelte, grazie all’urbanizzazione e alle prospettive di crescita estateintel.com. Ad esempio, Nairobi sta registrando una domanda di parchi logistici moderni e abitazioni per la classe media, Lagos ha una pipeline in forte espansione di progetti retail e a uso misto, e la stabilità di Kigali attira investitori stranieri nell’edilizia abitativa a prezzi accessibili. La domanda di alloggi rimane enorme in Africa – un continente con un deficit abitativo stimato di 50 milioni di unità. I governi stanno prendendo provvedimenti: il Kenya ha appena lanciato una controversa tassa sulla casa per finanziare nuove abitazioni accessibili (anche se ha incontrato resistenze), e la nuova amministrazione della Nigeria sta dando priorità alla riforma del finanziamento abitativo per consentire più mutui. In Nigeria, la Real Estate Developers Association segnala un aumento dell’attività mentre il nuovo governo cerca di contenere l’inflazione e stabilizzare la valuta, il che, se avrà successo, potrebbe sbloccare il finanziamento per la casa. Inoltre, i REIT (Real Estate Investment Trusts) stanno crescendo lentamente – il mercato dei REIT in Nigeria ha raggiunto circa 600 milioni di dollari di asset, il secondo più grande in Africa dopo il Sudafrica instagram.com, offrendo un nuovo veicolo per gli investimenti.
Sfide: Nonostante i segnali positivi, sfide come la volatilità valutaria, il rischio politico e i deficit infrastrutturali continuano a pesare su molti mercati immobiliari africani. I costi di finanziamento sono elevati (i tassi di interesse locali in Nigeria e Ghana superano il 20% per gli sviluppatori) e la fiducia degli investitori può essere fragile. Tuttavia, il ruolo crescente del capitale locale e delle riforme economiche incrementali segnala una maturazione. Come ha detto un esperto, l’ingresso dei fondi pensione e delle istituzioni locali “segnala un ecosistema di investimento in maturazione”, che probabilmente porterà maggiore stabilità, una migliore governance e orizzonti più a lungo termine al settore immobiliare africano propertywheel.co.za. Guardando al futuro, gli stakeholder sono cautamente ottimisti che il 2025 possa segnare un punto di svolta in cui i mercati immobiliari africani inizieranno a sfruttare il loro vasto potenziale con maggiore autosufficienza e resilienza.
Fonti:
- Reuters – Calo dei tassi ipotecari negli Stati Uniti & sentiment nel settore immobiliare ainvest.com reuters.com; Dati di mercato di Toronto reuters.com reuters.com
- Reuters – Indice Halifax UK & analisi reuters.com reuters.com; Calo degli investimenti CRE europei m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Avviso di perdita per Country Garden, sviluppatori cinesi reuters.com reuters.com; Bloomberg – Boom delle vendite a Dubai e timori di crollo bloomberg.com bloomberg.com; Legge saudita sulla proprietà straniera natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Commenti sul finanziamento abitativo in Brasile reuters.com reuters.com; Rio Times – Proiezioni di investimenti in Messico riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Africa) – Pensioni nigeriane & capitale locale propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Condizioni di mercato in Sudafrica globalpropertyguide.com; Tagli dei tassi SARB privateproperty.co.za.
