- Melbourne lakásárai emelkednek. A Domain és a KPMG előrejelzése szerint 2025–26-ban ~6%–7%-os növekedés várható, ami a medián házárat ~$1,1 millió felé tolja abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. A KPMG különösen Melbourne házainál +6,6%-os, a lakásoknál pedig +7,1%-os emelkedést vár 2026-ban australianpropertyupdate.com.au. Országosan az elemzők (Domain, CoreLogic) ~4–5%-os éves áremelkedést várnak, ahogy a kamatlábak csökkennek abc.net.au kpmg.com.
- A népesség és a migráció hajtja a keresletet. Victoria lakossága 2025-re meghaladta a 7 milliót id.com.au, a növekedés 75%-a a külföldi migrációnak köszönhető id.com.au. Melbourne volt Ausztrália leggyorsabban növekvő fővárosa az elmúlt években, és az erős nettó migráció (évente több százezer fő) több tízezer háztartással bővíti a várost. Ugyanakkor sok ausztrál költözik a fővárosokból vidéki területekre: Victoria Geelong régiója most az első helyen áll a belföldi migrációban upmove.com.au openagent.com.au. Ez a demográfiai lendület növeli a lakáskeresletet Melbourne-ben és a közeli régiókban.
- A kínálat továbbra is szűkös az új építkezések ellenére. Victoria lakásépítési folyamata nem tudta tartani a lépést. Az építési engedélyek rekord alacsony szinten vannak, és az új lakásbefejezések messze elmaradnak a szükséglettől propertyupdate.com.au kpmg.com. A KPMG becslése szerint országosan évente csak ~160 000 új lakás épül majd (30%-kal a célok alatt) kpmg.com. Victoriában tervezési reformok vannak folyamatban, de a jelenlegi engedélyek nem felelnek meg az Ausztráliában évente szükséges ~98 000 plusz lakás iránti előrejelzett keresletnek. A kínálathiány magasan tartotta a bérleti díjakat és az árakat: az ausztrál bérleti díjak ~7,8%-kal emelkedtek 2023-ban, és még a mostani alacsonyabb növekedés mellett is (~4–5% 2025-ben) a bérleti piacok továbbra is nagyon szűkösek kpmg.com kpmg.com.
- Kamatlábak és megfizethetőség. A magas alapkamatok (4,1–4,35% 2024 végén) visszafogták a hitelfelvételi képességet, különösen az első lakásvásárlók számára, de már megkezdődtek a csökkentések. Az RBA 2025-ben 50 bázisponttal csökkentette az alapkamatot abc.net.au, és a piaci árazás szerint további ~80–85 bázispontnyi csökkentés várható 2026 közepéig. Ez „javította a vásárlói hangulatot” kpmg.com, ami emelte az előrejelzéseket. A szakértők figyelmeztetnek, hogy a vásárlók számára a „legnehezebb kihívás” küszöbön áll, de az alacsonyabb kamatok várhatóan élénkítik a keresletet 2025–26-ban abc.net.au kpmg.com. A megfizethetőség továbbra is a szerényebb otthonok felé tereli a keresletet: az elemzők arra számítanak, hogy a lakások és sorházak felülmúlják a családi házakat olcsóbb belépési pontként australianpropertyupdate.com.au.
- Kormányzati intézkedések a kínálat ösztönzésére. A viktoriánus kormány Lakásnyilatkozata (2024–34) ambiciózus célt tűzött ki: tíz év alatt 800 000 új otthon építését vic.gov.au. A legfontosabb intézkedések közé tartoznak a tervezési reformok az engedélyezési folyamatok felgyorsítására, valamint az építkezési ösztönzők. Kiemelendő, hogy a vagyonszerzési illeték kedvezményeit kiterjesztették: az újonnan épülő lakások, sorházak és lakóegységek esetében most 100%-os illetékkedvezmény jár az építési értékre premier.vic.gov.au vic.gov.au (ami a vevőknek kb. 25 000 dollár megtakarítást jelent egy 620 000 dolláros átlagos lakás esetén premier.vic.gov.au). Az első lakásvásárlók 10 000 dolláros támogatást kapnak új otthon vásárlásakor, és 50 új „Vonat- és Villamoszóna” fejlesztési terület kap finanszírozást a közlekedésközeli fejlesztések ösztönzésére premier.vic.gov.au. Egy Üres Lakóingatlan Adó (jelenleg 1%–3% extra illeték) továbbra is érvényben van az üresen álló lakások visszaszorítására, és a külföldi vásárlókra is vonatkozik pótilleték (illeték +7%–8%). A jövőbeni adóreformokról (pl. az illeték földadóra cserélése) vita folyik, de még nem lépett életbe.
- Befektetési kilátások: lehetőségek és kockázatok. Az emelkedő árak és hozamok miatt sok befektető érdeklődik, de óvatosság javasolt. Lehetőségek: Melbourne belső és középső gyűrűjében található külvárosok (különösen az új infrastruktúra közelében) várhatóan felülteljesítenek, mivel jó ellátottságot kínálnak és szűkös a kínálat propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Melbourne peremén feltörekvő területeken (új zöldmezős övezetek, mint például Clyde South) állami támogatású fejlesztési tervek vannak 13 200 otthonra premier.vic.gov.au. Regionális Victoriában erős a kereslet a megfizethető lakhatás iránt: Geelong és a Mornington-félsziget (magas nettó migráció), valamint ingázó városok, mint Ballarat, Bendigo és Shepparton profitálnak a túlcsorduló keresletből openagent.com.au propertyology.com.au. Képzett munkavállalók és családok költöznek kifelé az életmód és az árak miatt. Kockázatok: Az emelkedő kamatlábak (ha a csökkentések szünetelnek), a lakás-túlkínálat és a politikai változások lassíthatják a piacokat. Victoria magasabb földadói (pl. alacsony, 50 ezer dolláros földadó-küszöb) visszafogták a befektetői aktivitást openagent.com.au, és a 2024 elején tapasztalt bérleti hirdetés- és lakáskínálat-növekedés óvatosságra int. Makrogazdasági kockázatok közé tartoznak a globális sokkok (kereskedelmi feszültségek) és a migráció esetleges visszafordulása. A befektetőknek olyan helyszínekre kell koncentrálniuk, ahol erősek a helyi alapok (munkahelyek, infrastruktúra), és kerülniük kell a már túlkínált területeket (néhány régebbi lakóépület-komplexum).
- Lakóingatlan vs Kereskedelmi ingatlan. Lakóingatlan: Egy országos visszaesés után 2022–24-ben, Victoria lakásárai ismét emelkedni kezdtek. A CoreLogic megjegyzi, hogy Melbourne 2024-ben az egyik leggyengébb piac volt (jelenleg a „harmadik legolcsóbb” a fővárosok között) abc.net.au, de a kilátások javultak a kamatlábak enyhülésével. Mind a házak, mind a lakások új csúcsokat érhetnek el; a Domain előrejelzése szerint a melbourne-i medián házár 2026 közepére eléri az 1,1 millió dollárt abc.net.au. Kereskedelmi ingatlan: Melbourne irodapiaca még mindig a helyreállás szakaszában van. A belvárosi üresedési ráta nagyon magas (~18% 2024 végén cbre.com.au), de a nettó felszívódás pozitív lett 2025 első negyedévében egy nagy bérlő távozása után. Az elkövetkező években nem várható jelentős új irodakínálat (a fejlesztési csővezeték kb. 66%-kal az átlag alatt van) cbre.com.au, így a magas minőségű irodák stabilizálódhatnak, ahogy a „visszatérés az irodába” lendületet kap assets.kpmg.com assets.kpmg.com. A kiskereskedelem Victoria államban erősödik: 2025 első negyedévében a viktoriánus kiskereskedelmi forgalom 1,9%-kal nőtt cbre.com.au. A gyalogosforgalom és a költések emelkednek (a turizmus és a diákok visszatérnek), és a befektetők vásárolnak (pl. a Northland SC-t 385 millió dollárért adták el) cbre.com.au. Az ipari (raktárak, logisztika) szegmens továbbra is nagyon szűkös: az üresedési ráta országosan ~2,7% assets.kpmg.com, bár a KPMG arra számít, hogy a bérleti díjak növekedése mérséklődik, ahogy új projektek jelennek meg assets.kpmg.com. Összességében a kereskedelmi hozamok stabilizálódtak, a külvárosi kiskereskedelmi hozamok kissé csökkentek, míg a belvárosi prémium irodák hozamai enyhén emelkedtek cbre.com.au.
- Regionális eltérések Victoria államon belül. Melbourne vs Vidék: Melbourne vezeti az állam piacát, de a vidéki városok is számítanak. Melbourne belső és középső külvárosai (pl. azok, amelyek közel vannak a vasút/villamos csomópontokhoz és a belső foglalkoztatási központokhoz) várhatóan a növekedés élén járnak majd propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. A külső külvárosok és a peremterületek, ahol új fejlesztések vannak, jól teljesítenek majd, ahol közlekedési/infrastruktúra-fejlesztések vannak tervezve premier.vic.gov.au. Ezzel szemben néhány vidéki központ eltérő trendekkel néz szembe: Geelongban ugrásszerűen nőtt a kereslet (jelenleg a #1 belföldi migrációs célpont upmove.com.au), de a medián ára (~726 ezer dollár) még mindig alacsonyabb, mint Melbourne-é; Ballarat és Bendigo a kiemelkedő időszak után laposabb növekedést tapasztalhatnak (a Propertyology még enyhe visszaesést is előre jelez Ballaratban propertyology.com.au). A kisebb városok, mint Shepparton, Mildura vagy Horsham 2024-ben ~3–6%-os növekedést értek el openagent.com.au és megfizethetőnek tűnnek, de a helyi jövedelmek korlátozzák a kapacitást. Szektoronként 2025 „nyertesei” az életmód/vidéki területek és a növekedési folyosók lehetnek, míg a „lemaradók” közé tartoznak a belvárosi lakások (amelyek már most is drágák, és a befektetők lassabban áramlanak ide) openagent.com.au propertyology.com.au.
Elemzés & Kontextus
Friss és Várható Áralakulások
Többéves fellendülés után Victoria ingatlanpiaca 2022–24-ben lehűlt a magas kamatlábak miatt. A CoreLogic adatai szerint a viktoriánus ingatlanárak körülbelül 2–3%-kal estek 2024-ben (vidéki Victoria −2,7%, Melbourne −3,0%) openagent.com.au. Az albérletárak azonban megugrottak (a viktoriánus bérleti díjak közel 8%-kal nőttek éves szinten), mivel a kiadó lakások aránya rendkívül alacsony maradt. Az RBA irányváltásával a prognózisok felfelé módosultak. A Domain 2025. júniusi jelentése szerint Melbourne-i ingatlanárak 6%-kal nőhetnek a 2025–26-os pénzügyi évben, a medián ár pedig elérheti az 1,1 millió dollárt abc.net.au. A KPMG 2025. júniusi előrejelzése szintén erős növekedést jósol: a melbourne-i házárak 2025-ben +6,5%-kal, 2026-ban +6,6%-kal nőhetnek (lakások +3,6% és +7,1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Országosan a KPMG 2025-re +4,9%-os növekedést vár a házaknál (2026-ban +4,5%), a lakásoknál pedig +4,5%-ot (2026-ra +5,1%) kpmg.com. A CoreLogic 2024-es országos összefoglalója megjegyezte, hogy Melbourne a visszaesés miatt az ország harmadik legolcsóbb fővárosává vált abc.net.au, de az elemzők most gyors fellendülést várnak. Más előrejelzők (pl. Deloitte, Oxford Economics) szintén azt jósolják, hogy az ausztrál ingatlanárak évente körülbelül 4–6%-kal emelkednek 2026-ig.
A kereskedelmi szektorban az árak másképp viselkedtek. A melbourne-i belvárosi irodák értéke csökkent, mivel a kihasználatlanság megugrott (2024 végére ~18% cbre.com.au), de 2025 elején a stabilizáció jelei mutatkoztak: nem épülnek új nagy tornyok (az 5 éves kínálat ~66%-kal a trend alatt van cbre.com.au), és a prémium bérleti díjak lassan emelkednek. A KPMG megjegyzi, hogy „az irodai értékek 2025 elején stabilizálódás jeleit mutatják” a legjobb minőségű eszközök esetében assets.kpmg.com. A melbourne-i kiskereskedelmi ingatlanpiac erősödik; 2025 első negyedévében a forgalom 1,9%-kal nőtt cbre.com.au, és a látogatók száma is emelkedik, ahogy a fogyasztók visszatérnek a központokba. Az ipari szektor továbbra is rendkívül erős: a történelmileg alacsony kihasználatlanság (~2–3%) emelkedni kezdett, ahogy új nagy projektek befejeződtek, de az összesített bérleti díj-növekedés „stabilizálódni” fog, nem pedig összeomlani assets.kpmg.com.
Keresleti és kínálati tényezők
Népességnövekedés és migráció: Victoria robbanásszerűen növekvő népessége a legfőbb keresleti hajtóerő. Az állam ~1,8%-kal nőtt (2025 márciusáig tartó évben) id.com.au, gyorsabban, mint az ország nagy része, elérve a 7 millió lakost id.com.au. Különösen Melbourne vonzott rekord mennyiségű belföldi és nemzetközi bevándorlót. 2023–24-ben a nettó tengerentúli migráció Ausztráliába ~316 000 volt (szemben az előző évi 494 000-rel) id.com.au, ami nagyrészt Melbourne keresletét elégítette ki. Ugyanakkor az ausztrál városok „exportálják” a lakosságot: 2023–24-ben a fővárosból vidékre költözések ~10,5%-kal nőttek upmove.com.au, Geelong (Victoria) lett a legnépszerűbb célpont upmove.com.au. Ez további keresletet teremt a vidéki lakáspiacon.
Építkezés és föld: A kínálat nem tartott lépést. Victoria lakásépítése a COVID előtti időszakban tetőzött, de azóta visszaesett: az építési engedélyek történelmi mélyponton vannak propertyupdate.com.au. A magas költségek (anyagok, munkaerő), az infláció és a helyi szabályozások sok projektet leállítottak. A 2024–25-ös övezeti és tervezési változások (pl. egyes magassági szabályok, tervezési kódok enyhítése) segíteni hivatottak, de bevezetésük időbe telik. Az új Lakásnyilatkozat 800 000 otthont ígér 2034-ig és gyorsabb engedélyezést vic.gov.au. Eközben sok városi beépítési projekt akadályokba ütközik, így a közeljövőben a kínálat bővülése főként a zöldmezős külvárosokból (pl. Clyde, Donnybrook) várható. Ez a tartós alulkínálat az oka annak, hogy még szerény népességnövekedés mellett is emelkednek az árak és a bérleti díjak.
Kamatlábak és hitel: Az agresszív emelések után az RBA szüneteltetett, majd 2025-ben irányt váltott. Az alacsonyabb kamatok javítják a jelzáloghitel megfizethetőségét: minden 25 bázispontos csökkentés kb. 5%-kal növelheti a vásárlók vásárlóerejét. Az elemzők egyetértenek abban, hogy a várható kamatcsökkentések (2026-ra kb. 3,60%-ig) újra fellendítik a keresletet. Azonban a korábbi nagyon magas kamatok „kiszorítottak néhány vevőt”, különösen az első lakásvásárlókat. A megfizethetőségi nyomás miatt egyre többen keresnek többlakásos (alacsonyabb árú) ingatlanokat a családi házak helyett. A jelzáloghitel-törlesztési szabályok (prudenciális korlátok a törlesztésre) továbbra is védelmet nyújtanak a túlfűtöttség ellen.
Gazdasági növekedés és munkahelyek: Victoria gazdasága gyorsulás előtt áll: a 2025–26-os állami költségvetés kb. 2,5%-os GDP-növekedést jósol budget.vic.gov.au. A munkanélküliség alacsony (~3,9% 2025 közepén), de várhatóan 2026-ra 5–6% felé emelkedik (RBA alapforgatókönyv rba.gov.au). Ennek ellenére a munkaerőpiac továbbra is szűkös, ami támogatja a háztartások jövedelmét. Az infrastrukturális beruházások (Big Build) és a digitális gazdaság munkahelyeket teremtenek. Az erős gazdaság alátámasztja a lakáskeresletet, de ha a növekedés jelentősen lelassul, az visszafoghatja az áremelkedést.
Befektetési lehetőségek és kockázatok
Lehetőségek: Az elemzők kiemelik, hogy Melbourne nagyvárosi területén bizonyos kiemelt helyszínek kínálnak lehetőségeket. Központi és középső külvárosok: a tömegközlekedéshez közeli területek (belső külvárosok, középső gyűrű) szerkezeti kereslet alatt állnak és alul vannak kínálva propertyupdate.com.au. Növekedési folyosók: Olyan zöldmezős területek, mint Clyde South (délkelet) és Tarneit/Newport (nyugat) tervezett fejlesztési forrásokat és új vasútvonalakat kapnak, ami népességnövekedést ígér premier.vic.gov.au. Regionális központok: Geelong (olcsóbb Melbourne-höz képest), Bendigo, Ballarat és olyan városok, ahol erős a munkahelyi bázis, vonzzák a befektetőket, különösen a magasabb bérleti hozamok és tőkenövekedési potenciál miatt openagent.com.au propertyology.com.au. Néhány speciális piac (tengerparti vagy szolgáltatás-orientált városok, mint Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) szintén vonzza azokat a vevőket, akik életmód- vagy turizmusvezérelt növekedést keresnek. Kereskedelmi szempontból a logisztikai/ipari ingatlan továbbra is vonzó, ahogy az e-kereskedelem növekszik; a melbourne-i ipari bérleti díjak még mindig a járvány előtti csúcsok felett vannak. A jó helyen lévő kiskereskedelem (lakóövezeti boltok, jól elhelyezkedő bevásárlóközpontok) várhatóan tovább erősödik, ahogy a fogyasztói költés növekszik.
Kockázatok: A másik oldalon továbbra is fennáll a magas kamatlábak (ha az infláció tartós) miatti megfizethetőségi probléma. Egy váratlan gazdasági lassulás visszafoghatja a migrációt és a keresletet. Egyes szegmensekben a túlépítés is aggodalomra ad okot: például Melbourne belvárosában és belső északi részén új lakótorony-csoportok épülnek – ha a vevői kereslet elmarad, ott az árak stagnálhatnak. Szigorúbb hitelnyújtási szabályok (pl. szigorúbb hitelképességi vizsgálatok, negatív saját tőke miatti félelmek) óvatosabbá tehetik a bankokat. Az állami politika terén a fő kockázat a politikai változás – egy jövőbeli kormány visszavonhatja az ösztönzőket (pl. visszavezetheti a bélyegilletéket az új építésű szerződésekre, módosíthatja a földadószabályokat). Végül a makrogazdasági tényezők, mint egy globális visszaesés vagy kereskedelmi háború, visszafoghatják az ingatlanpiacot a munkanélküliség növelésével vagy a tőkebeáramlás csökkentésével.
Kormányzati politikák és infrastruktúra
- Adók és ösztönzők: Victoria megtartja a progresszív ingatlanátruházási illetéket (amely házak esetén ~6–7%-nál tetőzik az ár alapján). Azonban a legutóbbi költségvetések jelentősen csökkentették az új lakásokra/sorházakra (tervrajz alapján vásárolt) vonatkozó illetéket – a 2024/25-ös kedvezményeket megduplázták és 2026-ig meghosszabbították premier.vic.gov.au. Az első lakásvásárlók 10 000 dolláros támogatást kapnak új otthonokra (ami ténylegesen csökkenti az illetéket) vic.gov.au. Üresen álló lakásokra 1–3%-os lakóingatlan-adó vonatkozik, a külföldi vásárlókra pedig +7%-os illeték (a kereslet hűtésére). Az illeték teljes eltörlését nem vezették be (ellentétben a földadóval kapcsolatos egyes elképzelésekkel), de a kormány figyelemmel kíséri a lakhatási megfizethetőséget.
- Lakásnyilatkozat és tervezési reform: Az új lakásnyilatkozat (2024–34) öt fókuszterületet határoz meg: tervezési reform, infrastrukturális összehangolás, pénzügyi ösztönzők, innováció és szociális lakhatás vic.gov.au. A 800 000 új lakás célja jelentős szakpolitikai változásokat igényel: gyorsabb engedélyezési folyamatokat, nagyobb sűrűségű övezetek kijelölését a közlekedés közelében, valamint a bérbeadásra épülő fejlesztések támogatását. Néhány reform már folyamatban van (pl. engedélyek egyszerűsítése, fejlesztői díjak visszaszorítása), de a legtöbb hosszú távú. A helyi önkormányzatok is felülvizsgálják az övezeteket, hogy több többlakásos fejlesztést engedélyezzenek a középső külvárosokban.
- Infrastrukturális beruházások: A folyamatban lévő közlekedési projektek alakítják a külvárosi keresletet. A Metro Tunnel (Frankston–Sunbury vasútvonal bővítése) és a Suburban Rail Loop (keleti szakasz) növelik a közlekedési kapacitást a növekedési folyosókban. Új utak és elkerülők (pl. Toorourrong Road) javítják a hozzáférést egyes városkörnyéki területekhez. A melbourne-i repülőtér bővítése és az új teherszállítási kapcsolatok fellendítik Melbourne északnyugati részét. Ezek az infrastrukturális vonalak gyakran fejlesztési folyosókká válnak – például a kormány 24 millió dolláros „Train & Tram Zone” városrész tervei célja, hogy lakásépítést ösztönözzön 50 vasúti csomópont körül premier.vic.gov.au. Gondos nyomon követés szükséges: a jelentős infrastrukturális fejlesztésre kijelölt területek általában spekulatív érdeklődést vonzanak.
Regionális és külvárosi eltérések
Victoria piaca nem egységes. Melbourne-en belül a belvárosi és középső gyűrűs külvárosokban (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash stb.) kevés a szabad föld, de erős a tulajdonosi kereslet, így az árak várhatóan emelkednek (különösen, ha a közelben új infrastruktúra épül). A külső külvárosokban nagyobb a kínálat, ezért lassabb a növekedés, hacsak nem bővülnek a szolgáltatások. A városperemi területek, ahol új tervezett települések (Clyde South, Toolern, Plumpton) épülnek, gyorsan fognak növekedni, de alacsony bázisról – ezek a piacok attól függnek, mikor bocsátják ki a telkeket és mikor valósulnak meg a szolgáltatások.
Regionális Victoria: 2025 előtt csak néhány regionális piac teljesített jobban az átlagnál. Egy neves elemző (Property Mavens) szerint a főbb regionális központokban (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington-félsziget) ismét nő a vevői érdeklődés openagent.com.au, amit a megfizethetőség és a bérleti hozamok hajtanak. Azonban az OpenAgent megjegyzi, hogy a befektetőkre kivetett magas földadók miatt sokan eladták bérbe adott ingatlanaikat 2023-ban, ami ideiglenesen lenyomta az árakat openagent.com.au. A NAB frissítése arra figyelmeztet, hogy a regionális növekedés 2025-ben is visszafogott maradhat a tartós óvatosság és a bőséges kínálat miatt openagent.com.au. Ennek ellenére a szűkös bérleti kínálat (gyakran <1,5%) alapvető támogatást nyújt. Néhány kisebb városban (pl. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) erős alapokkal rendelkező területek találhatók (pl. Shepparton mezőgazdasági gazdasága, Mildura lakhatási megfizethetősége), és ezek 2024-ben 3–6%-os áremelkedést mutattak openagent.com.au. A befektetők számára olyan külvárosokat emelnek ki, mint Geelong West és Spring Gully (Bendigo), amelyekben a fejlesztések és az életmód vonzereje miatt van növekedési potenciál openagent.com.au openagent.com.au.
Szakértői vélemények és előrejelzések
Vezető ingatlan közgazdászok és cégek optimistává váltak Victoria állammal kapcsolatban. A Domain vezető közgazdásza, Nicola Powell megjegyzi, hogy „Sydney és Melbourne árai vezetik majd a növekedést” a következő évben abc.net.au. Ugyanakkor figyelmeztet, hogy ez „valóságpróba” lesz az első lakásvásárlók számára, mivel a növekedés csak mérsékelten lassul, amikor a kamatok csökkennek abc.net.au. A Domain előrejelzése szerint Melbourne medián ára 1,1 millió dollár lesz 2026 júniusára (+6%) abc.net.au, és rekordszintet várnak a lakásoknál is. A KPMG szakértője, Dr. Brendan Rynne szintén Melbourne-t látja az élen a 2026-os növekedési listán: házak +6,6%, lakások +7,1% australianpropertyupdate.com.au. Ezt Melbourne fellendülésének (egy hosszú visszaesés után) és a stabil külföldi migrációs keresletnek tulajdonítják, megjegyezve, hogy Melbourne árai még mindig alacsonyabbak, mint Sydney-ben australianpropertyupdate.com.au. A KPMG óvatosságra int, hogy az árnövekedés csak enyhén lassul 2026-ban, ahogy az alacsonyabb kamatok és a javuló kínálat kiegyensúlyozza a keresletet australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Ezzel szemben néhány előrejelző továbbra is szkeptikus. A Propertyology nevű szakértő cég Victoriát „az elmúlt fél évtized legrosszabbul teljesítő államának” nevezi, és arra számít, hogy piacai lemaradnak propertyology.com.au. Egyes regionális városokban stagnáló vagy akár csökkenő árakat jósolnak (pl. Ballarat -3%–7% 2025-ben propertyology.com.au). Ez a nézet a kockázatokra világít rá: a szabályozás változásai (földadó-emelések), a befektetők visszahúzódása, valamint hogy Victoria hosszú lassulása akár 2025-ig is eltarthat. A befektetőknek ezért mérlegelniük kell ezeket a nézeteket, az optimista előrejelzéseket óvatossággal kell egyensúlyozniuk a makro- és helyi ellenszél miatt.
Összehasonlítás (Országos & Globális trendek)
Ausztrália vs más államok: Országos szinten Brisbane, Adelaide és Perth erősebb fellendülést mutattak, mint Melbourne az utóbbi időben. Valójában a KPMG 2025 közepi adatai szerint Perth házárainak növekedése +10% (hat hónap alatt), míg Melbourne-é csak +2,8% volt kpmg.com (bár Melbourne az év egészében behozza a lemaradást +6,5%-kal). Adelaide és Brisbane is 5–8%-os növekedést értek el 2025-ben. Új-Dél-Wales (Sydney) továbbra is drágább, de a növekedése lassul; a KPMG szerint Sydney házai +4,2%-kal drágulnak 2026-ban, szemben Melbourne 6,6%-ával australianpropertyupdate.com.au. Összességében a szakértők szerint a viktoriánus piacok vezetni fogják a fellendülést, miután korábban az egyik leglassabbak voltak.
Globális kontextus: Világszerte az ingatlanpiacok hasonló dinamikával szembesülnek: a gyors növekedés éveit (2020–21) egy plató vagy korrekció követte, ahogy a jegybankok kamatot emeltek. Sok országban jelentős kínálathiány van kulcsszektorokban, és 2025-ben a kamatcsökkentés felé fordulhat a trend jll.com. Az olyan ingatlanszolgáltatók, mint a JLL és a PwC megjegyzik, hogy a befektetőknek a minőségi eszközökre (újabb épületek, zöld jellemzők) kell koncentrálniuk, és óvatosnak kell lenniük az elavulással szemben jll.com. Olyan városokban, mint London, New York és mások, a lakásárak viszonylag stagnálnak, mivel a megfizethetőség problémát jelent. Ausztrália helyzete hasonló: az infláció tetőzött, és kamatcsökkentések várhatók, ami támogathatja az áremelkedést (ahogy az USA-ban is, ahol a JPMorgan 2025-re +3%-ot vár jpmorgan.com). Ami azonban egyedülálló Ausztráliában (és Viktóriában), az a lakáskereslet rendkívül magas migrációs függősége; a globális bizonytalanság (kereskedelmi háborúk, geopolitika) így a migráció lassulásán keresztül jobban hathat a piacunkra.
Globális kilátások: A kereskedelmi oldalon a globális CRE-kutatás (JLL) kiemeli, hogy a kívánatos szektorokban (mint a logisztika és lakhatás) a kínálathiány 2025-ig fennmarad jll.com, és hogy a befektetők az “early-cycle” lehetőségeket fogják előnyben részesíteni (az “első-mozgó előny” 2025-ben tetőzhet) jll.com. Ez összhangban van Victoria helyzetével: az ipari/logisztikai szektorok továbbra is hiányban vannak, és prémiumot érhetnek el. Eközben az átmeneti szektorok (iroda, kiskereskedelem) stabilizálódnak.
Összefoglalva, Victoria ingatlanpiacát 2025–26-ban megújuló növekedés, de egyenetlen előrehaladás jellemzi az előrejelzések szerint. Melbourne nagyvárosi területe (különösen a belső/középső kerületek) várhatóan erőteljesen visszapattan, amit a népességnövekedés és a kedvező politikai intézkedések hajtanak abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. A regionális piacok profitálnak a túlcsorduló keresletből, bár néhány kisebb városban csak mérsékelt emelkedés várható, ahogy a kínálat utoléri a keresletet. A kereskedelmi ingatlanok óvatos javulást mutatnak – az irodák és a kiskereskedelem kilábalnak a járvány okozta mélypontról, az ipari szektor pedig továbbra is erős. A legfontosabb befolyásoló tényezők az RBA politikája (kamatlábak alakulása), a migrációs trendek és a kormányzati reformok a lakásállomány bővítésére. Befektetők és lakásvásárlók számára egyaránt 2025 lehetőségeket ígér Victoria „következő hullámának” külvárosaiban, de kockázatokat is rejt, amelyek körültekintő átvilágítást és szakértői előrejelzések figyelembevételét igénylik abc.net.au openagent.com.au.
Források: Kormányzati adatok (ABS), iparági elemzések (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) és szakértői értékelések abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Ezek Victoria-specifikus jelentéseket, valamint országos/globális piaci kilátásokat is tartalmaznak a teljes körű áttekintés érdekében.
