- Félénk fellendülés jelei: Többéves visszaesés után a globális ingatlanpiac félénk fellendülés jeleit mutatja, ahogy a jegybankok elkezdenek enyhíteni a kamatokon. Azonban a hitelköltségek továbbra is magasabbak, mint az elmúlt évtized rendkívül alacsony szintjei, ami lassítja a fellendülés ütemét.
- Az amerikai lakáspiac ellenálló: Az amerikai lakáskereslet továbbra is ellenálló. Az előszerződések száma 4,0%-kal nőtt augusztusban, ami öt hónapos csúcs, és „az alacsonyabb jelzáloghitelek lehetővé teszik, hogy több vevő kössön szerződést” – jegyezte meg Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza. A luxusingatlanok most a leggyorsabban elkelő szegmens, mivel a tőzsdei nyereségek és a tőkeerős vevők fűtik a felső kategóriás eladásokat. Eközben a jelzáloghitel-kamatok 11 hónapos mélypontra estek, ami növeli a megfizethetőséget – a medián vevő havi törlesztése negyedik hónapja csökken.
- Európa mélypontja: Európa ingatlanpiaci visszaesése a jelek szerint elérte a mélypontot. Németországban az ingatlantranzakciók kb. 5%-kal nőttek január–szeptember között az előző évhez képest, és a lakásárak ismét emelkedni kezdtek (+3,8% éves szinten az első negyedévben). Egy Reuters-felmérés szerint a német lakásárak 2025-ben 3%-kal nőhetnek, ami az első éves emelkedés három év után. Ugyanakkor Európa kereskedelmi ingatlan piaca továbbra is visszafogott – az eladások közel évtizedes mélyponton vannak, és bizonyos eszközök (például külvárosi irodák és elöregedő bevásárlóközpontok) „beragadtak”, szinte nincs rájuk vevő.
- Vegyes kép Ázsiában: Kína vs. mások: Kína lakáspiaca továbbra is gyenge. Az új lakásárak csak +0,09%-kal emelkedtek szeptemberben (főszezon), miközben a használt lakások árai tovább estek. Számos ösztönző intézkedés ellenére az elemzők nem várnak valódi fordulatot 2026 vége vagy 2027 előtt. Ezzel szemben más ázsiai piacok derűlátóbbak. Szingapúrban a CapitaLand Ascendas REIT 565,8 millió S$ értékben vásárol logisztikai ingatlanokat, bízva a magas hozamú ipari eszközökben. És India kereskedelmi ingatlanpiaca pezseg: az irodai és raktárbérleti szerződések rekordmagasságot érnek el 2025-ben, amit a vállalati terjeszkedések és a logisztikai kereslet hajt, még akkor is, ha az összes lakáseladás kissé lassult.
- Közel-Kelet fellendülés: A közel-keleti ingatlanpiac szárnyal az olajalapú növekedésnek köszönhetően. Szaúd-Arábia óriási „giga-projektjei” idén 196 milliárd dollár értékben ítéltek oda szerződéseket, ami 20%-os növekedés, ahogy a Vision 2030 mega-fejlesztések a tervezésből a megvalósításba lépnek át arabnews.com. A globális befektetők is beszállnak: a Blackstone és Abu Dhabi Lunate épp most indított egy 5 milliárd dolláros közös vállalkozást öbölbeli logisztikai létesítmények vásárlására. „A GCC-ben zajló mélyreható gazdasági átalakulás… erőteljes lendületet ad az olyan szektoroknak, mint a logisztika,” – jegyezte meg Jon Gray, a Blackstone elnöke, kiemelve a növekedést támogató politikákat és a régióban tapasztalható robbanásszerű keresletet.
- Afrika tőkét vonz: Afrika ingatlanpiaca új tőkét vonz. Egyiptomban csak a Perzsa-öböl befektetői 1,4 milliárd dollárt különítettek el ingatlanügyletekre, új városok és üdülőhelyek finanszírozására. „Egyiptom átalakulása regionális ingatlan-nagyhatalommá valóban folyamatban van” – mondja Faisal Durrani, a Knight Frank MENA kutatási vezetője, aki a Perzsa-öböl vagyonát tartja a változás gyorsítójának. Szubszaharai Afrika kulcsvárosaiban robosztus áremelkedés tapasztalható – a főbb központok, mint Lagos, Nairobi és Accra, becslések szerint évente 8–12%-os ingatlanár-növekedést értek el, amit a gyors urbanizáció és a felgyülemlett lakáskereslet hajt.
- Piaci kilátások javulnak: A 2025-ös előrejelzések egyre optimistábbak. A jegybankok elkezdték lazítani a monetáris politikát – az amerikai Fed 2025 szeptemberében hajtotta végre első kamatcsökkentését, az EKB pedig a közelmúltban összesen 200 bázisponttal csökkentette a kamatokat –, ami várhatóan fokozatosan felszabadítja az ingatlanbefektetéseket. A kereskedelmi ingatlanpiaci cégek most már aktivitásélénkülést jósolnak: a CBRE például megemelte 2025-ös befektetési előrejelzését, és most azt várja, hogy a globális kereskedelmi ingatlanbefektetések jövőre mintegy 15%-kal nőnek, ahogy a finanszírozási költségek csökkennek. Az ingatlanrészvények és REIT-ek is emelkedtek a szélesebb piaci fellendüléssel együtt, előrevetítve a könnyebb hitelfelvételt és a javuló ingatlanértékeket.
Globális áttekintés: Zöld hajtások a magas kamatok közepette
Három évnyi elhúzódó lassulás után a globális ingatlanpiac végre újra életjelet mutat. Az infláció enyhülése és a kamatcsökkentések jelei korai feltételeket teremtettek a fellendüléshez. „Három évvel azután, hogy az ingatlanpiac utolsó bikafutása véget ért, a globális ingatlanpiac óvatosan a fellendülés jeleit mutatja, ahogy a kamatcsökkentések visszahozzák azokat a feltételeket, amelyek a korábbi fellendülést is hajtották” – jelentette a Bloomberg a héten. Észak-Amerikától Ázsiáig a befektetők óvatosan térnek vissza azokba a piacokba, amelyeket a megugró hitelköltségek miatt korábban elkerültek.
Mindezzel együtt ez nem a könnyű pénz korszakának visszatérése. Még ha a jegybankok irányt is váltanak, a kamatok ma jóval a járvány alatti mélypontok felett vannak. A finanszírozás történelmi összevetésben továbbra is drága, a bankok pedig szigorítottak a hitelezésen. „Ez nem lesz egy újabb könnyű pénzes ciklus” – figyelmeztetnek elemzők, kiemelve, hogy a jelzálog- és kereskedelmi hitelek nem térnek vissza a 2010-es évek rendkívül alacsony szintjeire. A potenciális vásárlóknak és fejlesztőknek magasabb költségküszöböket kell megugraniuk, és sok üzlet csak az újonnan igazított (alacsonyabb) árakon éri meg. Ahogy egy iparági konferencia résztvevője fogalmazott Münchenben: „Most van itt az ideje visszatérni a piacra?” – ez a kérdés foglalkoztatja leginkább a 40 000 ingatlanszakembert, akik az Expo Realon gyűltek össze Németországban.
A gazdasági mutatók vegyes képet mutatnak. Pozitívum, hogy az infláció sok országban mérséklődik, és a globális kötvényhozamok is lejjebb kerültek a csúcsokról, ami némi nyomást levett az ingatlanhozamokról. Az amerikai jegybank 0,25%-kal csökkentette a kamatot szeptember végén – ez volt az első csökkentés 2025-ben –, így a Fed-alapkamat ~4,0%-ra csökkent. Európában pedig az EKB a szigorításról áttért a szünetre, majd mérsékelt csökkentésekre (összesen mintegy 2 százalékpontos enyhítéssel). Ezek a lépések azt jelzik, hogy a folyamatos kamatemelések korszaka véget ér, ami üdvözlendő fejlemény a kamatérzékeny ágazatok, például a lakás- és kereskedelmi ingatlanok számára.
Azonban a globális növekedés egyes régiókban lassul, és a hitelkondíciók továbbra is némileg szigorúak. Az Egyesült Államokban egy ideiglenes szövetségi kormányzati leállás október elején rövid időre megzavarta a gazdasági adatok közzétételét, ami tovább növelte a bizonytalanságot. A munkaerőpiacok a fejlett gazdaságokban gyengülnek – például az USA-ban a munkahelyteremtés üteme szinte teljesen lelassult –, ami, ha folytatódik, visszafoghatja az irodák és kiskereskedelmi terek iránti bérlői keresletet. Kínában pedig, amely Ázsia ingatlanproblémáinak epicentruma, egy elhúzódó ingatlanpiaci visszaesés húzza vissza a tágabb gazdaságot. Röviden: az ingatlanpiac makrogazdasági háttere javul, de még mindig törékeny, így ez a fellendülés egyedülállóan egyenetlen a régiók között.
Észak-Amerika: Prémium lakásvásárlás és a megkönnyebbülés reményei
Észak-Amerikában az ingatlanpiac története a kihívások közötti ellenálló képességről szól – különösen az Egyesült Államokban. Annak ellenére, hogy az elmúlt évben meredeken emelkedtek a jelzáloghitel-kamatok, az amerikai lakáspiaci aktivitás meglepően jól tartotta magát. Szeptember végén a National Association of Realtors (NAR) arról számolt be, hogy a függőben lévő lakáseladások (egy előretekintő mutató, amely a szerződéskötések alapján készül) 4,0%-kal emelkedtek augusztusban júliushoz képest, szemben a stagnálásra vonatkozó várakozásokkal. Ez a NAR függőben lévő lakáseladási indexét a kora tavaszi szintre emelte. A szerződéskötések a déli, középnyugati és nyugati régiókban nőttek, míg az északkeleti kissé lemaradt – ez azt jelzi, hogy a megfizethetőbb régiókban a legerősebb a vevői érdeklődés fellendülése.
Kulcsfontosságú, hogy a jelzáloghitel-kamatok visszahúzódtak a csúcsukról, így a vevőknek lehetőségük nyílt a vásárlásra. Az USA-ban az átlagos 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel-kamat nemrég 11 hónapos mélypontra (kb. 6% középérték) süllyedt, miután 2025 elején meghaladta a 7%-ot. „Az alacsonyabb jelzáloghitel-kamatok lehetővé teszik, hogy több lakásvásárló kössön szerződést,” magyarázta Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza, miközben megfigyelte, hogy a vevők visszatérnek a piacra. Sok vevő az elérhetőségi problémák miatt kiszorult, amikor a kamatok ciklikus csúcson voltak; most némi enyhülés érkezik. Az új adatok szerint a lakásvásárlók számára a megfizethetőség javult negyedik egymást követő hónapban augusztusban – az új jelzáloghitelekre kért medián havi törlesztőrészlet 2 100 dollárra csökkent, miközben az amerikaiak jövedelme nőtt, így a költségteher 1,1%-kal könnyebb, mint egy évvel ezelőtt. Ez a szerény, de folyamatos javulás a megfizethetőségben visszaadja a bizalmat az amerikai lakásvásárlóknak és eladóknak egyaránt.
Nem csak a belépő szintű vevők aktívak: a luxus szegmens szárnyal. Valójában az egymillió dollár feletti otthonok lettek az amerikai lakáspiac leggyorsabban mozgó szegmense az iparági adatok szerint (ezek az ingatlanok gyorsabban kelnek el, mint bármely más árkategória). A tehetős vevők, akiket a 2025-ös tőzsdei nyereségek és a meglévő ingatlanjaikban lévő erős saját tőke támogat, aktívan váltanak prémium ingatlanokra. Ez éles ellentétben áll az egy évvel ezelőtti helyzettel, amikor a magasabb kamatok minden szegmensben befagyasztották a forgalmat. Most, hogy az S&P 500 és a Nasdaq nemrégiben történelmi csúcsokat ért el, a nagy vagyonnal rendelkező magánszemélyek magabiztosak – és az ingatlant stabil értékőrzőként vásárolják. „A tőzsdei nyereségek és az egészséges lakástőke-pozíciók segítik az értékesebb otthonok erős eladásait,” jegyezte meg egy Yahoo Finance jelentés. Az eredmény: a luxusotthonok gyakran több ajánlatot kapnak, és a piac felső szegmense felülmúlja az eladási sebességet.
Az kereskedelmi ingatlan szektorban az Egyesült Államok helyzete vegyesebb képet mutat, de reménykeltő jelek is láthatók. Sok belvárosban az irodák kihasználatlansága a járvány után is magas maradt, és az irodatornyok kényszerértékesítései jelentős árengedménnyel 2025-ig is folytatódnak (mivel egyes bérbeadók megadják magukat a magasabb finanszírozási költségeknek és az alacsonyabb kihasználtságnak). Mégis, itt is köröznek az opportunista befektetők. Megfigyelők szerint a minőségi irodaházak vételi és eladási árkülönbsége lassan szűkül, ami segítheti, hogy 2025-ben „újraértékeljék” az irodák értékét, és több üzlet köttessen. Eközben az olyan szegmensek, mint az ipari/logisztikai ingatlanok és a többcsaládos bérlakások viszonylag erősek maradnak. A raktárterületek iránt továbbra is nagy a kereslet a kitartó e-kereskedelemnek és gyártási tevékenységnek köszönhetően, és a jól kiadott társasházak jobban viselik a kamatkörnyezetet, mint azt sokan várták.
A pénzügyi oldalon az amerikai ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) és ingatlanrészvények élesen emelkedtek idén ősszel. A Federal Reserve kamatcsökkentéseinek kilátása pozitívvá tette a hangulatot: a befektetők kamatérzékeny szektorokba forgatják át tőkéjüket, arra számítva, hogy a hozamok stabilizálódnak vagy csökkennek (ami növeli az ingatlanok értékét), ha a hitelfelvételi költségek csökkennek. A Dow Jones U.S. Real Estate Index több héten át folyamatosan emelkedett október elejéig, néhány alkalommal még az S&P 500-at is felülmúlva. „A REIT-ek teljesítménye javulhat, ahogy a kamatcsökkentések mérséklik a hitelfelvételi költségeket és növelik az osztalék vonzerejét,” jegyezte meg a CRE Daily elemzése. Röviden: a Wall Street ingatlanpiaci fellendülésre fogad. Figyelemre méltó, hogy a kereskedelmi ingatlanszolgáltató óriás, a CBRE épp most emelte meg 2025-ös előrejelzését, most már 15%-kal magasabb befektetési volumeneket jósol jövőre – ez 5%-os javulás a korábbi becsléséhez képest, a Fed politikai fordulatának köszönhetően. Ez az optimizmus arra utal, hogy a finanszírozási holtpont megtörhet, ha valóban csökkennek a kamatok, és felszabadulhatnak a felgyülemlett ügyletek.
Végül érdemes megemlíteni a föld- és mezőgazdasági ingatlanokat is az észak-amerikai helyzet részeként. A termőföld értéke – amely gyakran a „valódi eszköz” befektetési trendek barométere – meglepően stabil maradt. Az USA középnyugati régiójában például a jó minőségű szántóföldek még mindig rekordárakat érnek el. Minnesotában a földárak körülbelül 5,3%-kal magasabbak 2025-ben, mint 2024-ben, az USDA szerint, még úgy is, hogy a gazdák jövedelmét alacsonyabb terményárak nyomják. A Minneapolis Fed őszi felmérése megjegyezte, hogy bár sok gazda szorosabbra húzza a nadrágszíjat, a régió földárai „változatlanok maradtak vagy kissé emelkedtek” az előző évhez képest. Egy élénk őszi árverési szezon zajlik, és eddig a gazdák és befektetők kereslete lépést tart a piacra kerülő földterületek növekvő kínálatával. Az elvárás az, hogy a földárak stabilak maradnak a negyedik negyedévben (esetleg ±0–5%-os mozgással), hacsak nem történik gazdasági sokk. Ez a termőföld-piaci ellenállóképesség – amely egy rendkívül kamat- és árupiaci ciklusérzékeny eszközosztály – aláhúzza, hogy az ingatlanok belső értéke továbbra is megmaradt. Ha szerencsénk van, a 2026-ra várható alacsonyabb finanszírozási költségek tovább élénkítik mind a mezőgazdasági, mind a városi ingatlanpiacokat Észak-Amerikában.
Európa: Az alj keresése
Európa ingatlanpiacai kemény időszakon mentek keresztül az elmúlt két évben, de egyre több jel utal arra, hogy a legrosszabbon már túl lehetünk – még ha drámai fellendülés egyelőre nem is látható. Az ingatlanárak és az ügyletek száma Európa nagy részén zuhant 2022–2024 között, mivel az Európai Központi Bank gyors kamatemelései miatt a befektetők menekülőre fogták. 2025 közepére az európai kereskedelmi ingatlanpiac szinte teljesen befagyott. Egy iparági szakértő híresen így jellemezte a helyzetet: „zombiföld… nincs fellendülés, beragadt eszközök, nincs visszatérő likviditás”. Valóban, 2025 első felében az európai kereskedelmi ingatlaneladások évtizedes mélyponton voltak, a forgalom több mint 50%-kal esett vissza a fellendülés éveihez képest. A legnagyobb veszteséget az irodaházak (különösen a régebbi vagy peremkerületi, magas kihasználatlanságú irodák) és a bevásárlóközpontok szenvedték el – ezekhez az eszközökhöz sok hitelező és befektető hozzá sem nyúlt a magas kamatkörnyezetben.
Előreugorva októberre, a hangulat kissé javult. Az európai ingatlanszakemberek müncheni Expo Real találkozóján a konszenzus az, hogy a piac alja kezd kialakulni. „A jelenlegi trendindex azt mutatja, hogy elértük a mélypontot, és fokozatosan visszatér a bizalom” – mondta Stefan Rummel, a Messe München vezérigazgatója, összefoglalva 1300 kiállító és befektető friss felmérését. Az Expo Real Trend Index szerint a válaszadók 44%-a most optimistának vallja magát a nemzetközi ingatlanpiaci kilátásokat illetően (tavalyhoz képest növekedés), 35% semleges, és csak 22% maradt pesszimista vagy „óvatos”. Ez jelentős elmozdulás a óvatos optimizmus irányába. Ahogy Rummel megjegyezte, a magas kamatok, a politikai bizonytalanság és a bürokrácia „kulcsfontosságú kihívások”, amelyek továbbra is óvatosságra intenek, de egy „összességében kiegyensúlyozott hangulat egy lassan normalizálódó piacot jelez”. Más szóval, az iparág sok szereplője úgy érzi, véget ért a szabadesés.
Európa legnagyobb gazdaságának, Németországnak az adatai is alátámasztják, hogy közel lehet a fordulópont. Németország talán a legmeredekebb visszaesést élte meg – ingatlanszektora „válságba” került, ahogy a finanszírozás elapadt és a fejlesztők csődbe mentek. Most ismét lassan nő a tranzakciók száma. A globális JLL ingatlanközvetítő jelentése szerint Németországban a befektetési ingatlanforgalom 23,4 milliárd eurót tett ki 2025 első 9 hónapjában, ami mintegy 5%-os növekedés az előző év azonos időszakához képest. Bár ez még mindig messze elmarad a fellendülés éveitől, arra utal, hogy elérhettük a mélypontot a kétéves összeomlás után. „A kereskedelmi és lakóingatlanok árcsökkenése kezd mérséklődni” – jegyezte meg a JLL, a stabilizációt nagyrészt az európai és amerikai jegybankok kamatcsökkentéseinek tulajdonítva. Valóban, az EKB kamatszünete és enyhe csökkentése stabilizálni kezdte az európai ingatlanárakat – lényegében padlót szabva az értékek esésének.
A lakáspiac Európa egyes részein már ismét pozitív irányba fordult. Németországban az ingatlanárak ismét emelkednek éves összevetésben, két év csökkenés után. Az árak 2025 első negyedévében 3,8%-kal nőttek éves szinten, ami a leggyorsabb növekedés 2022 óta. Az új lakásépítési engedélyek száma is közel 8%-kal ugrott meg júniusban, ami reménykeltő jel a jövőbeli építkezésekre nézve. Egy szeptemberben közzétett Reuters-felmérés szerint az ingatlanszakértők arra számítanak, hogy a német lakásárak 2025-ben 3%-kal, 2026-ban pedig 3,5%-kal emelkednek, ezzel részben visszanyerve a korábbi veszteségeket (az árak ~9%-kal estek a 2022-es csúcshoz képest). „A lakáspiac fellendülése folytatódik, annak ellenére, hogy a megfizethetőség stagnál… nem látunk semmilyen jelet a trend megfordulására” – mondta Carsten Brzeski, az ING globális makrokutatási vezetője, ugyanakkor óvatosságra intett, mivel a gazdasági bizonytalanság még mindig „nyomást gyakorolhat a fogyasztói bizalomra”. Egyik aggodalom a első lakásvásárlók megfizethetősége – mivel a jelzáloghitelek kamatai továbbra is viszonylag magasak, az energiaárak pedig szintén, a legtöbb elemző (a felmérésben 14-ből 11) arra számít, hogy a megfizethetőség romlani fog a következő évben. „A megfizethetőség további jelentős javulása 2025 hátralévő részében nem várható” – mondta Sebastian Wunsch, a GEWOS kutatója, hozzátéve, hogy túl kevés új bérlakás épül ahhoz, hogy enyhítse a lakáspiaci nyomást. Tehát bár az árak talán elérték a mélypontot, Európa lakáspiaci fájdalma még nem ért véget a fogyasztók számára.A kereskedelmi oldalon Európa lassabb ütemű kilábalást mutat. „Ez nem fog hirtelen eladási tűzijátékhoz vezetni… csak mérsékelt fellendülésben reménykedhetünk, túlzások nélkül” – jegyezte meg Helge Scheunemann, a JLL Germany kutatási vezetője a közelmúltbeli stabilizáció kapcsán. Az iparági veteránok hangsúlyozzák, hogy nem várható gyors visszapattanás – inkább fokozatos gyógyulásra számítanak. „Most kezd fordulni a hangulat… de még mindig mélyponton vagyunk” – mondta Rolf Buch, a Vonovia vezérigazgatója (Európa egyik legnagyobb lakásbérbeadója) egy müncheni panelbeszélgetésen. Cége és mások is óvatosan kezdik újra tőkét bevonni és tranzakciókat kötni, de a forgalom továbbra is alacsony. 2025 első felében az európai kereskedelmi ingatlaneladások a 2019-es szint felét sem érték el. Emellett szektorok közötti szakadék is van: a logisztikai raktárak és szállodák iránt nagyobb a vevői érdeklődés (mivel a befektetők kedvező lehetőségeket keresnek ezekben a még növekvő szegmensekben), míg a városon kívüli irodák és régebbi bevásárlóközpontok alig cserélnek gazdát – ezeket problémás eszközöknek tekintik, amelyek újraárazásra szorulnak. Egy példa: egy frankfurti felhőkarcolót (a Trianont), amely csődbe ment, most az adminisztrátora árulja – ez egy ritka stresszteszt a német piac számára, amely megmutatja, milyen áron lehet eladni az ingatlant. Az első jelek szerint a vételi ajánlatok jóval a csúcsértékek alatt érkeznek, de legalább megjelennek a vevők a megfelelő áron.
London és Párizs, Európa másik két jelentős befektetési központja, szintén ellenszéllel küzd. Az Egyesült Királyságban a növekvő kamatlábak lehűtötték a lakáspiacot – az ingatlanárak szerény mértékben csökkentek (~3–5%-kal éves szinten az elmúlt hónapokban a Nationwide és Halifax indexek szerint), és a kereskedelmi ingatlanok értéke (különösen az irodáké) is nyomás alatt van. Ugyanakkor a prémium londoni ingatlanok (például a belvárosi luxuslakások) iránt ismét nő az érdeklődés a nemzetközi vevők körében, akik kihasználják az árcsökkenést és a gyengébb fontot. Franciaország eközben a magas infláció és a politikai bizonytalanság miatt csökkenő befektetői bizalommal küzd; néhány külföldi befektető legalább ideiglenesen más piacokra helyezte át a fókuszt (az Expo Real felmérése jelentős visszaesést mutatott azok körében, akik az USA-t és bizonyos EU-piacokat tartják a legfontosabbnak, miközben a Ázsia–Csendes-óceáni térség és a Közel-Kelet iránti érdeklődés nő). Mindazonáltal, mivel az EKB várhatóan tovább csökkenti a kamatokat 2024-ben, sokan arra számítanak, hogy Európa fokozatosan kilábal a pangásból. Olyan intézmények, mint a Knight Frank és a PwC 2025-re a tranzakciós volumenek növekedését jósolják a 2024-es aszályhoz képest, bár a csúcsok alatt, ahogy a befektetők alkalmazkodnak a magasabb hozamok “új normálisához”, és az eladók lassan engednek az árakból.
Összefoglalva, úgy tűnik, Európa elérte a mélypontot, és lassan felfelé kapaszkodik. Az árak újrakalibrálása – egyes piacokon 20–30%-os csökkenéssel – és a várhatóan olcsóbb hitelek arra ösztönzik az értékvadászokat, hogy belépjenek. Ahogy egy alapkezelő fogalmazott: „A piac egyes részein a fellendülés már javában zajlik… ugyanakkor vannak kedvezőtlen megítélésű eszközök és szektorok, ahol szinte nincs likviditás, és további fájdalmak várhatók.” Ez a K-alakú fellendülés azt jelenti, hogy a befektetőknek szelektívnek kell lenniük. A lakáspiac (különösen a bérlakások) az egyik fényes pont – Európa krónikus lakáshiánya ezt a szektort viszonylag stabilan tartja. A logisztika és adatközpontok szintén kedveltek maradnak, bár még az adatközpontok, a sztárszektor is, idén év elején némi lassulást mutatott. Eközben az irodapiac jövője a hibrid munkamodellek sikerétől és a felesleges terek újrahasznosításától függ.
Jelenleg lassan visszatér a bizalom. Az Expo Realon megkérdezett európai ingatlanvezetők túlnyomó többsége arra számít, hogy 2024–2025-ben javulnak a finanszírozási feltételek és csökkennek az építési költségek, amelyeket a legfontosabb ösztönzőknek tartanak az ágazat újraindításához. Erős a kormányok felé irányuló igény is a bürokrácia csökkentésére – a válaszadók 79%-a sürgette a „kevesebb bürokráciát” a fejlesztések és befektetések ösztönzése érdekében. Ha ezek a kívánságok teljesülnek (és valóban csökkennek a kamatok), Európa ingatlanpiaca 2025 végére, 2026-ra jelentős fellendülést élhet meg. Jelenleg a páciens stabil – és óvatosan, Európa visszatér az ingatlanpiacra, egy-egy megfontolt lépéssel.
Ázsia–Csendes-óceáni térség: Kína küzdelmei és másutt felbukkanó fényes pontok
Ázsia-szerte az ingatlanpiaci vagyonok élesen eltérnek egymástól. A reflektorfény továbbra is Kínán van, ahol egy többéves ingatlanpiaci visszaesés vet hosszú árnyékot. Az egykor Kína GDP-jének negyedét kitevő ingatlanszektor még nem találta meg a mélypontját, miután több nagy fejlesztő összeomlott. A szeptemberi lakáspiaci adatok rávilágítottak a kihívásra: az új lakások árai mindössze 0,09%-kal emelkedtek havi szinten, ami lassulás az augusztusi 0,2%-os növekedéshez képest. A hagyományosan erős „Arany Szeptember” időszak – amikor a fejlesztők akciókat indítanak, és a vevők általában elárasztják a piacot – most elmaradt a várakozásoktól. Még beszédesebb, hogy a használt (másodlagos piaci) lakások árai 0,74%-kal estek múlt hónapban, ami már a 18. egymást követő hónapja a csökkenésnek a meglévő lakások értékében. Ez azt mutatja, hogy a kínai háztartások továbbra is nagyon óvatosak, inkább bérelnek vagy kivárnak, minthogy „zuhanó késbe” markoljanak az ingatlanpiacon.
Peking az elmúlt hónapokban számos támogatási intézkedést vezetett be a bizalom erősítésére. A jelzáloghitel-kamatokat többször csökkentették, a kezdő befizetési követelményeket enyhítették, és sok városban lazítottak a lakásvásárlási korlátozásokon. A kormány még egy városmegújítási programot is elindított, amelynek célja a felesleges lakáskészlet felszívása az üres lakások szociális lakássá alakításával. Ennek ellenére tartós fellendülés nem indult el. A többszöri ösztönző politika ellenére… az ágazat nem ért el tartós fellendülést, jegyezte meg a Reuters nyersen. A magánfelmérések és a hivatalos adatok egyaránt azt mutatják, hogy a fogyasztói hangulat továbbra is nyomott. A potenciális vásárlókat gyenge jövedelemnövekedés, magas fiatal munkanélküliség és egyes régiókban a felhalmozódott eladatlan lakások tartják vissza. Sok kínai háztartás vagyona csökkent (az ingatlan a fő vagyonelem Kínában) az eső lakásárak miatt, ami viszont kevesebb költéshez vezet – ez egy negatív visszacsatolási kör.
Előre tekintve a szakértők egyre inkább beletörődnek a lassú javulásba. Egy Reuters elemzői felmérés szerint most már arra számítanak, hogy a kínai lakásárak csak 2026 második felében vagy akár 2027-ben stabilizálódnak – nagyjából fél évvel később, mint ahogy ugyanezek az elemzők néhány hónapja jósolták. A fordulat időpontja folyamatosan tolódik, ahogy minden hónap adatai csalódást okoznak. A hatóságok néhány drasztikus lépést is tettek (például ezen a héten több nagyváros, mint Kanton és Sencsen bővítette a lakásvásárlást ösztönző intézkedéseket), de a bizalmat nehéz helyreállítani. „A háztartások visszafogták költéseiket” az ingatlanpiaci visszaesés közepette, és a visszaesés „aláásta az üzleti bizalmat, tovább nehezítve… a szélesebb gazdasági fellendülést,” mondják az elemzők. Lényegében Kína ingatlanpiaci válsága továbbra is a legnagyobb kockázati tényező Ázsia gazdasága számára 2026 felé haladva. Nemzetközi intézmények, mint a Világbank, csökkentették Kína növekedési előrejelzéseit, az ingatlanszektor gyengeségét megjelölve fő okként.
Másutt Ázsiában azonban az ingatlanpiac erősségeinek gócpontjai bőven megtalálhatók. Szingapúr például profitál abból, hogy a tőke és a vállalkozások számára biztonságos menedéknek számít. Ezen a héten jelentették be egy jelentős beruházást Szingapúr ipari ingatlanpiacán: a CapitaLand Ascendas REIT bejelentette, hogy három csúcskategóriás ipari és logisztikai ingatlant vásárol Szingapúrban 565,8 millió szingapúri dollárért (~438 millió USD). Az ingatlanok – Pioneer Sector, Tuas és Kallang városrészekben – teljesen bérbe vannak adva technológiai, logisztikai és élettudományi szektorokban működő bérlőknek, hosszú távú szerződésekkel (átlagosan 5,5 év van hátra). Az ügylet része a REIT idei 1,3 milliárd szingapúri dolláros hazai befektetési programjának, és a CapitaLand Ascendas szingapúri portfólióját közel 12,3 milliárd szingapúri dollár értékre növeli. Figyelemre méltó, hogy a felvásárlás várhatóan mintegy 6,1%-os nettó ingatlanhozamot eredményez költségek után, és növeli a REIT kifizetéseit – ezek vonzó mutatók, amelyek aláhúzzák a logisztikai eszközök vonzerejét Ázsia kereskedelmi központjaiban. Szingapúr ingatlanpiaca általánosságban is erős maradt, rekordmagas bérleti díjakkal és alacsony kihasználatlansággal az A-kategóriás irodákban, valamint ellenálló lakásárakkal (részben a Kínából és más országokból érkező tőke beáramlásának köszönhetően). A kormányzati hűtőintézkedések lassították a lakáseladásokat a 2021–22-es őrülethez képest, de 2025-ben a szingapúri lakásárak még mindig enyhén emelkednek, és a nagy horderejű kereskedelmi ügyletek (mint például a Marina Bay Financial Centre részleges tulajdonrészének közelmúltbeli eladása) jelzik a befektetői étvágy folytatódását.India egy másik kiemelkedő pont, bár árnyaltabb történettel. A legfrissebb adatok szerint India hét legnagyobb városában a lakáseladások 2025 harmadik negyedévében mintegy 9%-kal csökkentek az előző évhez képest – ami azt jelzi, hogy a piac egy fenntarthatatlanul forró 2024 után most lehűl. Indiában a magasabb jelzáloghitel-kamatok (jelenleg kb. 8,5–9% lakáshitelek esetén) és a magas árak visszafogták a keresletet. Ez a visszaesés azonban fontos eltérést takar: a luxuslakások piaca Indiában virágzik. Az iparági jelentések, például a Knight Frank elemzései szerint a luxuslakások (kb. 15 millió rúpiánál, azaz 180 000 dollárnál drágább ingatlanok) eladásai 2025-ben közel 40%-kal nőttek az előző évhez képest. Hasonlóan az Egyesült Államokhoz, a tehetősebb indiai vásárlók nagyobb, magasabb kategóriájú ingatlanokba költöznek – mumbai penthouse-októl bangalore-i villákig –, gyakran stabil befektetésként tekintve az ingatlanra az infláció közepette. Ezzel egy időben az indiai kereskedelmi ingatlanpiac új csúcsokat ért el. Az irodabérleti szerződések volumene 2025 első kilenc hónapjában rekordot döntött, ahogy a globális cégek (különösen a technológiai, pénzügyi és multinacionális vállalatok globális szolgáltató központjai (GCC-k)) bővítették tevékenységüket. Az ipari és logisztikai ingatlanpiac is virágzik, amit India gyorsan növekvő e-kereskedelme és gyártása hajt. A Business Standard szerint az irodai és raktárbérleti szerződések volumene 2025 első kilenc hónapjában minden eddigi rekordot megdöntött Indiában, miközben a lakáspiac mérséklődött. A kereskedelmi szektorok ellenálló képessége erős üzleti bizalmat tükröz – a vállalatok India gazdasági növekedésére és demográfiai előnyeire fogadnak. Az indiai kormány infrastrukturális fejlesztései és az ellátási láncok áthelyezésének ösztönzése (például a „Make in India” program révén) további hátszelet adnak az ipari ingatlanpiacnak.
Közben más ázsiai piacok vegyes képet mutatnak. Japán kivételnek számít: mivel a Japán Jegybank csak enyhén módosította rendkívül laza politikáját (finomhangolta a hozamgörbe-ellenőrzést, de a kamatok gyakorlatilag továbbra is 0%-on vannak), Japán ingatlanpiaca viszonylag stabil maradt. Tokióban az irodai üresedési ráta kissé emelkedett (6% fölé) néhány, a járvány idején bekövetkezett változás miatt, de a bérleti díjak csökkenése úgy tűnik, elérte a mélypontot. Figyelemre méltó, hogy a külföldi befektetők aktívak voltak Japán ingatlanpiacán, amelyet a alacsony hitelfelvételi költségek és a devizaelőny (a jen gyenge) vonzott. Nagy volumenű tranzakciók, például amerikai és szingapúri alapok által végrehajtott lakás- és logisztikai portfólióvásárlások kerültek a hírekbe 2025-ben. Ennek eredményeként Japán ingatlanbefektetési volumene év eleje óta emelkedett, szembemenve a globális trenddel.
Délkelet-Ázsia szintén növekedési történeteket kínál. Indonéziában, Malajziában és Vietnámban gyorsan fejlődnek az ipari parkok és a fiatal lakosság számára épülő lakóingatlanok, bár a növekvő kamatok visszafogták a spekulatív építkezéseket. Vietnám különösen nehéz évet zárt az ingatlanpiacon a vállalati kötvények elleni fellépés és fejlesztői botrányok miatt, de a kormány intézkedéseket vezet be a válság elkerülése és a lakásvásárlói kereslet támogatása érdekében (például hitelösztönzők és jogi reformok a projektekhez). Ausztrália és Új-Zéland a Csendes-óceán térségében azzal küzd, hogyan hűtse le az inflációt anélkül, hogy összeomlana a lakáspiac. Sydneyben és Aucklandben az ingatlanárak élesen korrigáltak 2022–23-ban, de az alacsony munkanélküliség és a bevándorlás azóta is támaszt nyújtott az áraknak. 2025 végére az ausztrál lakásárak ismét emelkedni kezdtek a krónikus lakáshiány miatt, és az Ausztrál Jegybank kamattartási döntése javította a vásárlói hangulatot.
Összefoglalva, a ázsiai–csendes-óceáni ingatlanpiac kettévált: Kína továbbra is mély válságban van, lehúzva a régiós átlagokat, miközben olyan piacok, mint Szingapúr, India és Japán stabilitást vagy növekedést mutatnak. Sok befektető átcsoportosít – például csökkenti kínai kitettségét, és növeli azt Indiában vagy Délkelet-Ázsiában –, hogy kihasználja ezeket az eltérő trendeket. Egy közös tényező, amely 2026-ban minden piacot fellendíthet, a várható globális kamatcsökkentés. Ha az USA és Európa kamatot csökkent, sok ázsiai ország (különösen a feltörekvő piacok, amelyeknek emelniük kellett a devizájuk védelmében) követni fogja. A Bank of America elemzői megjegyezték, hogy „az alacsonyabb rövid távú kamatok az USA-ban megkönnyítik a kamatcsökkentést Latin-Amerikában [és a feltörekvő Ázsiában], különösen [ahol az infláció enyhül]…”. Kínában további hazai ösztönzőkre vagy jelentős politikai fordulatra lehet szükség az ingatlanpiac valódi élénkítéséhez. Más országokban azonban már adottak a feltételek a fellendüléshez: demográfia, urbanizáció és (hamarosan) olcsóbb finanszírozás. Ázsia ingatlanpiacai, bár egyes részein kihívásokkal küzdenek, messze nem egységesek – és 2025 végén a régió ingatlanpiaci kilátásai a legsötétebb éjszakától (Kína) a derűs reggelig (India és azon túl) terjednek.
Latin-Amerika: Magas kamatok nehezítik a helyzetet, de változás közeleg
Latin-Amerikában az ingatlanpiacok az elmúlt években rendkívül magas kamatlábak és infláció közepette próbáltak boldogulni. A Brazíliától Mexikóig terjedő központi bankok agresszíven emelték a kamatokat, hogy megfékezzék a világjárvány idején megugró árakat, és ezek a magas hitelköltségek átszűrődtek az ingatlanpiacokra is – lassítva a jelzáloghitelezést, visszafogva a lakáseladásokat, és egyes kereskedelmi projekteket háttérbe szorítva. Ugyanakkor 2025 előrehaladtával már látszanak jelei annak, hogy Latin-Amerika hamarosan monetáris enyhülést tapasztalhat, ami megteremtheti az alapot az ingatlanpiac fellendüléséhez.
Vegyük például Brazíliát, a régió legnagyobb gazdaságát. A Banco Central do Brasil a világ egyik legszigorúbb kamatemelési ciklusát hajtotta végre, 2025 közepére a Selic irányadó kamatlábat egészen 15,00%-ra emelve – ami közel két évtizedes csúcs. Ez drámaian megemelte a lakás- vagy irodafejlesztések finanszírozási költségeit Brazíliában. Nem meglepő módon, a lakhatási megfizethetőség romlott; a 12% feletti jelzálogkamatok sok középosztálybeli családot kiszorítottak a piacról, és a lakásárak növekedése stagnált. A kereskedelmi ingatlanok piacán a befektetők sokkal magasabb hozamot követeltek, ami az értékelések csökkenéséhez vezetett, különösen a korábban forró São Paulo-i irodapiacon. A központi bank most szünetelteti a további emeléseket, és hosszabb ideig 15%-on tartja a kamatot, miközben egyértelmű bizonyítékot vár arra, hogy az infláció tartósan csökken. (Brazília inflációja, bár már nem kétszámjegyű, még mindig ~5–6%, ami a cél fölött van.)
A jó hír, hogy a kamatcsökkentés fordulópontja közeleg Latin-Amerikában. A közgazdászok megjegyzik, hogy amint az amerikai Fed egyértelműen az enyhítés irányába mozdul el (amit 2025 végén kis mértékben már megkezdett), ez „megnyitja” az utat a latin-amerikai bankok számára, hogy agresszívebben csökkentsenek. Brazíliában széles körben arra számítanak, hogy 2026 elején kezdik a kamatcsökkentést, ha nem már 2025 végén, tekintettel a kedvező inflációs kilátásokra (a Pantheon Macroeconomics szerint a brazil infláció „tovább csökken, az év végére 5% körül lesz”). Hasonlóképpen, Chile és Kolumbia – amelyek csúcson 11,25%, illetve 13,25%-ra emelték a kamatokat – már megkezdték a csökkentést. Chile központi bankja például 2024-ben és 2025-ben is csökkentett, ahogy ott az infláció mérséklődött, és az irányadó kamat hamarosan ismét egy számjegyű lehet. Mexikó óvatosabb megközelítést alkalmazott (hosszabb ideig 11,25%-on tartotta az irányadó kamatot), de a piacok arra számítanak, hogy a Bank of Mexico 2025-ben fontolóra veszi a csökkentést, ha a Fed enyhítése leveszi a nyomást a pesóról.
Az ingatlanszektor számára ezek a változások nem jöhetnek elég hamar. A latin-amerikai ingatlanfejlesztőket és vásárlókat egyaránt szorította a hitelköltség. Mexikóban a lakásépítés lelassult, az eladások volumene pedig visszaesett 2023–2024-ben, ahogy a jelzálogkamatok 10% fölé emelkedtek. Az alapvető kereslet azonban továbbra is erős maradt, különösen a növekvő nagyvárosi területeken és a határ menti régiókban, amelyek a near-shoringból profitálnak. A külföldi befektetések a mexikói ingatlanpiacon – különösen az ipari parkokban és az USA határához közeli elosztóközpontokban – a magas kamatok ellenére is megugrottak a gyártás áthelyezésének trendje miatt. Ahogy a kamatok lefelé normalizálódnak, a mexikói fejlesztők erős fellendülésre számítanak mind a lakó-, mind a kereskedelmi szektorban, amit a felgyülemlett kereslet és a kormányzati programok is támogatnak a lakáshiány kezelésére.
Brazília kereskedelmi ingatlanparadoxona 2025-ben a szárnyaló bérleti díjak egy 15%-os kamatkörnyezetben volt, ahogy azt egy híroldal megfogalmazta. São Paulóban a prémium irodai és logisztikai bérleti díjak emelkedtek a korlátozott kínálat és az új cégek beáramlása miatt, még akkor is, amikor az eszközök papíron vesztettek értékükből a magas diszkontráta miatt. Ez egy összenyomott rugóra utal: ha (vagy amikor) a kamatok csökkennek, Brazíliában az ingatlanárak hirtelen visszapattanhatnak, hogy jobban tükrözzék az erős bérleti fundamentumokat. Ugyanez igaz a brazil ingatlanalapokra (FIIs néven ismertek), amelyek mély diszkonttal forognak – a befektetők valószínűleg újraértékelik őket, amikor a Selic csökkenni kezd.A Andokon túl olyan országok, mint Peru és Argentína sajátos kihívásokkal néznek szembe. Peru gazdasága 2023–25 között lassult, ami visszafogta az ingatlanpiacot; a magas hitelkamatok és a politikai bizonytalanság óvatossá tette a vevőket. A perui jegybank 2024 végén mérsékelten csökkentette a kamatokat, némi enyhülést hozva, és a 2025-ös további csökkentések fokozatosan javíthatják a megfizethetőséget. Argentína, ahol az infláció 100% felett van, különleges eset – az ingatlanpiac nagyrészt készpénzben (gyakran amerikai dollárban) működik, lényegében a működésképtelen hitelrendszeren kívül. Az argentin ingatlanárak Buenos Airesben a 2017-es USD-csúcsuk nagyjából felére estek vissza, mivel a mély recesszió és a devizakorlátozások erősen éreztették hatásukat. Sok fejlesztő leállította a projekteket. A remények a választások utáni gazdasági reformokra irányulnak, amelyek stabilizálhatják a gazdaságot, és ezzel újraéleszthetik az ingatlanpiaci aktivitást (például új jelzáloghitelezési konstrukciókkal, amelyek jelenleg gyakorlatilag nem léteznek az infláció miatt).
Egy kiemelkedő trend Latin-Amerikában a külföldi tőke beáramlása bizonyos ingatlanlehetőségekbe, a nehéz makrogazdasági körülmények ellenére. Például amerikai magántőke és közel-keleti alapok fektetnek latin-amerikai logisztikai és infrastrukturális projektekbe. A Blackstone említett 5 milliárd dolláros öbölbeli logisztikai vállalkozása a Közel-Keleten túl is terjeszkedhet, és világszerte feltörekvő piacokon keres raktárlehetőségeket – Latin-Amerika növekvő fogyasztói piaca is a térképen van. Mexikóban kanadai és amerikai befektetők vásároltak fel ipari ingatlanokat az amerikai ellátási láncok kiszolgálására. És Brazíliában szuverén alapok és globális befektetők mutatnak érdeklődést olyan szektorok iránt, mint az adatközpontok és hűtőraktárak, hosszú távú keresletet várva.
A lakóingatlan szektorban Latin-Amerikában továbbra is fiatal, urbanizálódó népesség él, ami fenntartja a lakáskeresletet. Olyan országokban, mint Kolumbia és Dominikai Köztársaság, élénk lakásépítési fellendülés tapasztalható (gyakran középkategóriás árakon), amelyet a magasabb kamatok csak részben lassítottak. Panama és Costa Rica továbbra is erős lakáseladásokról számolnak be, amit a nemzetközi nyugdíjasok és a távmunkában dolgozó, oda költöző szakemberek is ösztönöznek. Chile egy súlyos kamatsokk után (ott 11,25%-ig emelkedtek a kamatok) fokozatosan stabilizálódik; a lakáspiac jelentősen lehűlt, de mivel az infláció ismét közel van a célhoz, a chilei jegybank eddig több mint 4 százalékponttal csökkentette a kamatokat, és 2025-ben a lakáspiaci aktivitás élénkülése várható.
Összességében Latin-Amerika ingatlanpiacát 2025 végén aggódó várakozás jellemzi a monetáris enyhítésre. Ahogy egy brazil fejlesztő tréfásan megjegyezte: „Feltorlódnak a projektjeink; ha csökkennek a kamatok, olyan lesz, mintha megnyitnánk a zsilipet.” Jelenleg a magas finanszírozási költségek jelentik a fő szűk keresztmetszetet, nem pedig a kereslet hiánya. Az IMF és a Világbank dicsérte a latin-amerikai jegybankokat az infláció megfékezéséért, és ahogy ez a csata megnyerésre kerül, a prioritás a növekedés újraindítására helyeződik át – ami kamatcsökkentést jelent. Amikor ezek a csökkentések megvalósulnak, várható az otthoneladások és a kereskedelmi befektetések újjáéledése a régióban. 2025 második fele és 2026 eleje felgyorsíthatja a latin-amerikai ingatlanpiacokat, végre lehetővé téve, hogy a régió kedvező demográfiai adottságai és strukturális lakásigényei valódi ingatlanpiaci növekedéssé váljanak. Addig is a piaci szereplők pozícionálják magukat: a helyi bankok új jelzáloghitel-konstrukciókat készítenek elő, a fejlesztők engedélyeket szereznek be, a befektetők pedig kedvező lehetőségeket keresnek, hogy lecsapjanak rájuk mielőtt fordul a kocka.
Közel-Kelet: Mega-projektek és mega-pénz
A közel-keleti ingatlanszektor figyelemre méltó fellendülés közepén jár, amelyet bőséges tőke, ambiciózus állami projektek és a nemzetközi érdeklődés hulláma hajt. Ellentétben az adósság által korlátozott nyugati piacokkal, a Perzsa-öböl térsége különösen bővelkedik likviditásban, köszönhetően az elmúlt évek magas energiaárainak és a stratégiai gazdasági átalakítási terveknek. Az eredmény egy ingatlanpiaci fellendülés a Gulf Cooperation Council (GCC) országaiban, rekord mennyiségű építkezéssel és befektetési ügylettel.
Szaúd-Arábia példázza ezt a trendet. A Vision 2030 programja keretében a Királyság számos „giga-projektet” indít – hatalmas új városokat, turisztikai üdülőhelyeket és infrastrukturális fejlesztéseket – olyan léptékben, amely ritkán látható. A Knight Frank e heti új elemzése megerősítette, milyen gyorsan gyorsul fel ez az építkezési hullám: a Szaúd-Arábia giga-projektjei által 2025-ben odaítélt szerződések összértéke 20%-kal nőtt az előző évhez képest, elérve a 196 milliárd dollárt arabnews.com. Ez a szám elképesztő – olyan mega-fejlesztéseket foglal magában, mint az 500+ milliárd dolláros futurisztikus város, a NEOM a Vörös-tengernél, a luxus turisztikai központ Red Sea Global (amely most nyitotta meg első szállodáit), a szórakoztató város Qiddiya, valamint olyan városi mega-projektek Rijádban, mint a Diriyah Gate és a King Salman Park. A Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025” jelentése szerint az építkezési fellendülés azt mutatja, hogy a Vision 2030 terv „a tervezéstől a megvalósításig” teljes gőzzel halad arabnews.com.
Rijád, Szaúd-Arábia fővárosa, ennek az ingatlanforradalomnak az epicentrumában áll. „Rijád szilárdan megerősítette pozícióját Szaúd-Arábia új gazdasági motorjaként, hiszen 2019 óta a Királyságban létrejött új munkahelyek 63%-át itt hozták létre” – jegyzi meg Faisal Durrani, a Knight Frank MENA régió kutatási vezetője arabnews.com. 2016 óta több mint 237 milliárd dollár értékben jelentettek be ingatlan- és infrastrukturális projekteket Rijádban arabnews.com, köztük olyan ikonikus vállalkozásokat, mint egy 220 km hosszú „Sports Boulevard” és hatalmas lakásépítési bővítések. A város lakossága (2022-ben körülbelül 7 millió) várhatóan eléri a 10,1 milliót 2030-ra arabnews.com, és már folynak a tervek ennek a növekedésnek a kezelésére „több mint 340 000 új lakással, 4,8 millió négyzetméter irodaterülettel, 3 millió négyzetméter kiskereskedelmi területtel és közel 30 000 hotelszobával” abban az évben arabnews.com. Ezek a számok egy világszinten szinte páratlan építkezési őrületet mutatnak. Durrani szerint Rijád „a világ egyik legambiciózusabb városfejlesztési történetének” tanúja, amely arra készül, hogy világszínvonalú üzleti és turisztikai központtá váljon arabnews.com.
A mega-projektek lendülete nem korlátozódik Rijádra. Nyugat-Szaúd-Arábia, ahol a NEOM és a Vörös-tenger partvidéki fejlesztései találhatók, 17 giga-projektet valósít meg, összesen 431 milliárd dollár bejelentett beruházással arabnews.com. Ebből körülbelül 57 milliárd dollár értékben már odaítéltek szerződéseket, és további több száz milliárd van előkészítés alatt arabnews.com. Csak a NEOM (amelynek alprojektjei közé tartozik a The Line, a Trojena síparadicsom és az Oxagon ipari város) eddig mintegy 24 milliárd dollár értékű szerződést kötött arabnews.com, és még mindig a kezdeti szakaszban jár. A lépték lélegzetelállító: 2030-ra ezek a nyugati régióban zajló projektek 382 000 új lakást, több mint 3 millió m² irodát, 4,3 millió m² kiskereskedelmi területet és 330 000 hotelszobát kívánnak átadni arabnews.com – gyakorlatilag új városokat hozva létre a semmiből.
Szaúd-Arábián túl az Egyesült Arab Emírségek (Dubai, Abu Dhabi) önmagában is ingatlan-nagyhatalom marad. Dubaj ingatlanpiaca 2021 óta virágzik, rekord luxuslakás-eladásokkal (például 2023-ban egy Palm Jumeirah villát több mint 100 millió dollárért adtak el) és a külföldi vevők áradatával, köztük tehetős oroszokkal, indiaiakkal és európaiakkal, akiket Dubaj nyitottsága és biztonsága vonz. Bár Dubaj növekedési üteme 2025-ben kissé mérséklődött, még mindig két számjegyű éves áremelkedést ért el a prémium lakóingatlanoknál, és erős kihasználtságot a kereskedelmi ingatlanokban. Abu Dhabiban a fejlesztők a felső kategóriás és kulturális projektekre összpontosítanak (mint például a Guggenheim Abu Dhabi negyed és új szigeti közösségek). Figyelemre méltó, hogy a Sotheby’s International Realty megnyitotta irodáját Abu Dhabiban ebben a hónapban, debütálva a Four Seasons Private Residences Saadiyat Beachen, ami bizalmat jelez az ultra-luxus szegmensben.
Az egyik legnagyobb történet a közel-keleti ingatlanpiacon a nemzetközi befektetési partnerségek beáramlása. Ezen a héten egy figyelemfelkeltő példa is született: a Blackstone, a világ legnagyobb alternatív vagyonkezelője, összefogott Abu Dhabi Lunate nevű cégével (amelyet az emírség támogat), hogy létrehozzanak egy platformot, amely 5 milliárd dollár értékű logisztikai eszközöket céloz meg a Perzsa-öböl térségében. Az új vállalkozás neve GLIDE, és a GCC-országokban „magas minőségű raktáringatlanok” megszerzésére és fejlesztésére összpontosít – beleértve zöldmezős fejlesztéseket és visszlízinges ügyleteket nagy regionális cégekkel. „A GCC-ban zajló mélyreható gazdasági átalakulás, amelyet növekedéspárti politikák, kedvező demográfiai változások és széles körű diverzifikáció hajt, erőteljes lendületet ad az olyan szektoroknak, mint a logisztika” – mondta Jon Gray, a Blackstone elnöke a partnerség bejelentésekor. Ez az idézet jól összefoglalja, miért áramlanak a globális befektetők a közel-keleti ingatlanpiacra: a régió gazdaságai (különösen Szaúd-Arábiában és az Egyesült Arab Emírségekben) az olajon túli diverzifikáció felé haladnak, a fiatal népesség növekszik, az e-kereskedelem és a kereskedelem virágzik – mindez pedig robbanásszerű keresletet jelent a modern raktárak, kikötők, adatközpontok és irodák iránt. Maga a Blackstone is terjeszkedik a térségben; csak múlt hónapban 525 millió dolláros befektetést vezetett a Property Finderbe, egy dubaji online ingatlanportálba. Más nagy cégek, mint a Brookfield, a KKR és a Perzsa-öböl állami vagyonalapjai (ADIA, PIF stb.) is aktívak voltak nagy horderejű ingatlanügyletekben Kairótól Karacsig, gyakran partnerségi formában.
Egy másik figyelemre méltó trend, hogy a Perzsa-öböl pénze átszivárog a szomszédos régiókba, lényegében exportálva a fellendülést. Például Egyiptomban (amelyről az Afrika szekcióban volt szó) 2021 óta több mint 120 milliárd dollár közel-keleti állami tőke áramlott be, beleértve ingatlanfejlesztéseket is. Törökországban Katar és az Egyesült Arab Emírségek is befektetett isztambuli ingatlanokba és infrastruktúrába. Irakban és Pakisztánban új építési kezdeményezések indultak GCC-befektetők támogatásával, sőt még Görögországban és Dél-Európában is nőtt a közel-keleti vevők érdeklődése üdülőhelyek és szigetek iránt.
A Közel-Keleten magában, más piacok, mint Katar, Bahrein és Omán is haladnak előre, bár kisebb léptékben, mint a két nagy (Szaúd-Arábia/Egyesült Arab Emírségek). Katar a világbajnokság után lakásbőséggel küzd, de ösztönzőkkel próbálja vonzani a külföldi munkavállalókat és vállalkozásokat (például bizonyos projektekben 100%-os külföldi tulajdonjoggal). Bahrein a megfizethető lakhatásra és ipari parkokra összpontosít. Omán pedig a turisztikai övezetekben jobban megnyitotta a külföldi ingatlantulajdonlás lehetőségét, abban bízva, hogy lemásolhatja Dubaj sikerét a nyugdíjasok és második otthont keresők vonzásában.
A kockázati tényezők a közel-keleti ingatlanboom esetében viszonylag kordában tarthatónak tűnnek. Az egyik az olajárak volatilitása – egy jelentős olajáresés visszafoghatja a kormányzati költekezést és a hangulatot. Ugyanakkor a legtöbb Öböl-menti ország jelentős tartalékokkal rendelkezik, és pénzügyileg sokkal stabilabb, mint egy évtizede. Egy másik szempont a túlépítés: a kétkedők azt kérdezik, vajon az összes tervezett kínálat (különösen Szaúd-Arábiában) felszívódik-e. Jelenleg azonban a kormány mély zsebei és a valódi lakásigény (Szaúd-Arábiában fiatal a népesség és lakáshiány van) azt sugallják, hogy ezek a projektek találnak majd lakókat, még ha kiigazított árakon is.
Ennyi fejlemény mellett a régió kilátásai továbbra is rendkívül pozitívak. Az Expo Real felmérése szerint a közel-keleti ingatlanpiaci kilátások rendkívül vonzóak, sok globális befektető a Perzsa-öblöt helyezi növekedési célpontjai élére. Ahogy egy iparági vezérigazgató fogalmazott: „A Közel-Kelet jelenleg a világ fejlesztési laboratóriuma – ha látni akarod a városok jövőjét, nézd meg, mi épül a szaúdi sivatagban és a dubaji égbolton.” Merész állítás, de nem alaptalan. 2025 hátralévő részében és azon túl is további óriásüzletekre, az égboltot meghatározó projektekre és egyre több tőkére számíthatunk a közel-keleti ingatlanpiacon, ahogy a régió egyre inkább a globális ingatlanszektor fókuszpontjává válik.
Afrika: Növekvő befektetések és új növekedési frontvonalak
Afrika ingatlanpiacai gyakran háttérbe szorulnak a globális diskurzusban, de egyre inkább felkeltik a nemzetközi befektetők figyelmét – különösen, mivel egyesek Afrikát az „utolsó határvidéknek” tartják a feltörekvő piaci növekedésben, fiatal népességgel és gyors urbanizációval. Bár Afrikában minden országnak megvan a maga ingatlantörténete, 2025-ben közös téma a növekvő befektetési beáramlás és ambiciózus fejlesztések, még akkor is, ha a makrogazdasági kihívások továbbra is fennállnak.
Észak-Afrika különösen befektetési hullámot él át, amelynek nagy része a Közel-Keletről érkezik. Egyiptom kiemelkedik tervei nagyságrendjével és a beáramló tőkével. A Knight Frank „Destination Egypt 2025” jelentése kiemeli, hogy Egyiptom „az Öböl-menti vagyonhullámot vonzza az ingatlanszektorába” – körülbelül 1,4 milliárd dollárnyi magántőke a GCC-ből az egyiptomi lakásokba és irodákba áramlik a közeljövőben. Az Egyesült Arab Emírségekből és Szaúd-Arábiából érkező tehetős befektetők vezetik a sort: a felmérési adatok szerint az EAE állampolgárai mintegy 709 millió dollárt terveznek befektetni az egyiptomi ingatlanpiacba, míg a szaúdiak körülbelül 403 millió dollárt, őket követik a német és brit befektetők jelentős érdeklődéssel. Ezek a források mindenbe áramlanak, az új közigazgatási főváros építésétől Kairó mellett a Földközi- és Vörös-tenger partján lévő luxusüdülőkig.
Magának az egyiptomi kormánynak is éppen most zajlik az elmúlt évtizedek legambiciózusabb fejlesztési programja. Kairó egy teljesen új fővárost épít („NAC”) a sivatagban – egy okosváros mega-projektet, amely már most a megkérdezett szaúdi befektetők 56%-ának és az emírségekbeli befektetők 34%-ának első számú célpontjává vált a Knight Frank szerint. Az északi part (Földközi-tenger partja) és Központi Kairó szintén forró pontok, ahol az öböl menti vásárlók üdülőingatlanokat és stratégiai kereskedelmi eszközöket vásárolnak fel. „Egyiptom átalakulása regionális ingatlanfejlesztési nagyhatalommá valóban javában zajlik” – mondja Faisal Durrani, a Knight Frank munkatársa. „A magántőke az Öbölből, az állami vagyonalapok befektetéseivel együtt, felgyorsítja az ország átalakulását.” Valóban, 2023 óta Egyiptom jelentős külföldi közvetlen tőkebefektetést (FDI) tapasztalt, amelynek nagy része ingatlanba és infrastruktúrába áramlott – beleértve az Abu Dhabi ADQ 35 milliárd dolláros vállalását idén februárban, amely egy hatalmas tengerparti fejlesztést (Ras El Hekma) és más projekteket is magában foglal. Ezeknek a tőkeinjekcióknak köszönhetően új városok, zárt lakóparkok és üzleti negyedek emelkednek Egyiptom-szerte. Egyes kairói területeken az ingatlanárak az egekbe szöktek (a Knight Frank szerint Sheikh Zayed City-ben az árak 24,7%-kal nőttek éves szinten) arabianbusiness.com. Óvatosságra intenek, hogy 2025-ben rengeteg új kínálat jelenik meg (több mint 30 000 új lakás átadása várható, ami 29%-os növekedés 2024-hez képest) arabianbusiness.com, ami a következő években hűtheti az áremelkedést. De egyelőre Egyiptom ingatlanpiaci hullámot lovagol meg – amelyet a külső tőke és a kormány modernizációs elszántsága hajt.
A Szaharától délre haladva, Szubszaharai Afrika is saját ingatlanpiaci trendeket mutat. Afrika legnagyobb városai közül sokban gyors népességnövekedés és városiasodás tapasztalható, ami megterheli a meglévő lakás- és infrastruktúra-állományt, de egyben fejlesztési lehetőségeket is teremt. Olyan nagyvárosok, mint Lagos (Nigéria), Nairobi (Kenya) és Accra (Ghána) állítólag az elmúlt években átlagosan évi 8–12%-os ingatlanár-növekedést tapasztaltak. Lagosban például továbbra is nagy a kereslet mind a luxuslakások iránt olyan negyedekben, mint Ikoyi és Victoria Island, mind a megfizethető lakások iránt a terjeszkedő külvárosokban, még akkor is, ha az ország az inflációval és a 20% feletti kamatlábakkal küzd. Nigéria központi bankja emeli a kamatokat (jelenleg kb. 18,75%), hogy megfékezze az inflációt, ami növeli a jelzáloghitelek költségét. Ugyanakkor Afrika ingatlanpiacának nagy része nem erősen jelzáloghitel-függő (Dél-Afrika és Namíbia kivételével a jelzáloghitelek viszonylag ritkák). A vásárlások gyakran készpénzben vagy innovatív fizetési konstrukciókkal történnek. Így bár a magas kamatok és a gazdasági volatilitás ellenszélként hatnak, nem állítják le teljesen a lakáspiaci aktivitást – ehelyett a fejlesztők és a vásárlók kreatív finanszírozási megoldásokat találnak, például dollárhoz kötött fizetési terveket Nigériában vagy szövetkezeti megtakarítási rendszereket Kenyában.
Kenya ingatlanpiaca (amely Nairobi köré összpontosul) továbbra is az egyik legfejlettebb Kelet-Afrikában. Nairobi virágzó kereskedelmi ingatlanszegmenssel rendelkezik – ez a multinacionális vállalatok és NGO-k regionális központja, ami hajtja az irodaparkok és expat lakások iránti keresletet. Bár az irodák kihasználatlansága nőtt némi túlkínálat miatt, olyan szegmensek, mint a A-kategóriás raktárak, modern bevásárlóközpontok és középosztálybeli lakóingatlanok továbbra is bővülnek. Nairobi felső-középosztálya mini fellendülést idézett elő zárt lakóparkok fejlesztésében olyan külvárosokban, mint Kiambu és Ngong Road. Emellett Kenya a befektetések fókuszpontjává vált alternatív eszközök, például diákszállások és egészségügyi ingatlanok terén, ezzel kezelve a társadalmi infrastruktúra hiányosságait.Ghána és Elefántcsontpart szintén felkeltették a befektetők érdeklődését, mint politikailag stabil piacok Nyugat-Afrikában. Accra ingatlanpiaca a 2010-es évek végén fellendülést tapasztalt a felsőkategóriás lakások és irodák építésében; egy rövid megtorpanás után új projektek indulnak újra (amit a diaszpóra befektetései és Ghána olajbevételei is segítenek). Ugyanakkor Ghána közelmúltbeli adósságrendezése és inflációs hulláma óvatosságot eredményezett. Ennek ellenére olyan kezdeményezések, mint Ghána megfizethető lakhatási tervei és Elefántcsontpart új városfejlesztési projektjei (pl. Abidjan bővülő üzleti negyede) haladnak előre, fejlesztési pénzügyi intézmények támogatásával.
Általános jelenség Afrikában a megfizethető lakhatás iránti igény. Kenya, Nigéria, Dél-Afrika és más országok kormányai ezt prioritásként kezelik, gyakran köz-magán partnerségek révén. Nigéria például elindította a Nemzeti Lakásalapot és egy diaszpóra jelzálogprogramot, hogy ösztönözze a megfizethető lakóegységek fejlesztését. Dél-Afrikában a lakáspiac fejlettebb, de jelenleg gyenge. Dél-Afrika jegybankja magasan tartotta a kamatokat (8,25%-os repo ráta) az infláció elleni küzdelem érdekében, és a lassú gazdasággal, valamint az áramellátási problémákkal párosulva a lakáspiac stagnál. Sok területen a reálárak csökkennek (a Global Property Guide szerint a dél-afrikai lakáspiacot „visszafogott kereslet, tartósan magas munkanélküliség és lassú gazdaság” hátráltatja). Az elemzők azonban mérsékelten optimisták Dél-Afrikával kapcsolatban 2025–26-ra: az infláció enyhülésével kamatcsökkentések várhatók (amelyek a jegybanki alapkamatot akár ~10,5%-ra is csökkenthetik 2025 végére), ami „példátlan lehetőségeket teremthet az ingatlanvásárlók számára”, és felszabadíthatja a felgyülemlett keresletet. Már most is Dél-Afrika bankjai stabil vagy növekvő jelzálogkérelmekről számolnak be 2025 második felében, és a piaci hangulat javult a közelmúltbeli politikai változások után (például egy üzletbarát pénzügyminiszter kinevezése).
Egy másik kiemelt trend az új ingatlantechnológiai és finanszírozási modellek megjelenése Afrikában. Nigériában és Kenyában proptech startupok teszik lehetővé a részleges ingatlanbefektetéseket, digitális jelzálogplatformokat és közösségi finanszírozást az ingatlanpiacon, ezzel szélesítve a hozzáférést. Ezek az innovációk fokozatosan több likviditást és átláthatóságot hoznak. Emellett afrikai REIT-ek is lassan megjelennek – Ghána elindított egy REIT-et, Kenya pedig dolgozik a szabályozáson, hogy ösztönözze ezek létrejöttét, ami intézményi tőkét vonzhat a bevásárlóközpontok, irodák és logisztikai központok fejlesztésébe.
Végül Afrika integrációja a globális befektetési színtérbe egyre erősödik. Egy árulkodó jel: a nagy globális fejlesztők és szállodaláncok terjeszkednek Afrikában. Például francia és amerikai fejlesztők vegyes felhasználású óriásprojekteket építenek Elefántcsontparton és Szenegálban. Olyan szállodaláncok, mint a Marriott, a Hilton és az Accor tucatnyi új szállodát nyitnak a kontinensen, bízva az üzleti és turisztikai növekedésben – ez az ingatlanpiac kilátásaiba vetett bizalom jele.
Összefoglalva, Afrika ingatlanszektora 2025 végén az ellentétek tanulmánya: jelentős kihívások (magas finanszírozási költségek, makrogazdasági instabilitás egyes országokban), de ugyanakkor jelentős jutalmak (gyors növekedés, magas hozamok és kedvező demográfia). A Perzsa-öbölbeli befektetők és mások érdeklődése azt mutatja, hogy felismerik: az afrikai piacok, bár kockázatosabbak, hosszú távú potenciált kínálnak, amit nehéz figyelmen kívül hagyni. Ha a globális feltételek javulnak – azaz csökkennek a kamatok és stabilak maradnak a nyersanyagárak –, Afrika jelentős ingatlanfejlesztési fellendülést tapasztalhat. Már most is „új városok” jelennek meg (Egyiptom NAC-jától Nigéria Eko Atlantic-jáig), és az afrikai városképek egy évtized múlva nagyon másképp nézhetnek ki. Jelenleg a kontinens építkezik, lépésről lépésre, gyakran a reflektorfényen kívül – de egyre inkább globális tőkével és szakértelemmel a fedélzeten.
Kilátások: Óvatos optimizmus 2026-ra és azon túl
Ahogy elérkezünk 2025 októberének elejéhez, a globális ingatlanpiac átfogó témája az óvatos optimizmus. A kontinenseken átívelően a piaci szereplők egy jobb 2026-ra készülnek, miközben továbbra is szem előtt tartják a fennmaradó kockázatokat.
Több nagy intézmény és szakértő frissítette előrejelzéseit a közelmúltbeli fejlemények fényében:
- Nemzetközi Valutaalap (IMF) – A közelgő Világgazdasági Kilátások jelentésében (amelyet várhatóan október közepén tesznek közzé) az IMF várhatóan tárgyalja a globális infláció mérséklődését és annak következményeit. Az első jelek arra utalnak, hogy az IMF kissé emelni fogja a növekedési előrejelzéseket egyes régiókban a javuló pénzügyi feltételek miatt. Az ingatlanpiac, amely gyakran a kedvező kamatkörnyezet haszonélvezője, fellendülhet a befektetések terén, ha az IMF „puha landolás” forgatókönyve valóra válik. (Ezzel szemben az IMF valószínűleg figyelmeztetni fog Kína ingatlanpiaci problémáira, mint Ázsia növekedésének lefelé mutató kockázatára.)
- CBRE és JLL (globális ingatlanközvetítők) – Mindkét cég pozitívabbá vált 2025-re. A CBRE most 15%-os növekedést prognosztizál a globális kereskedelmi ingatlanbefektetések volumenében 2025-ben, szemben a korábbi ~10%-kal. Indoklásuk szerint várható fordulat a kamatcsökkentések felé az USA-ban, az Egyesült Királyságban és az eurózónában, ami javíthatja a likviditást és a vevői bizalmat. A JLL legfrissebb globális előrejelzése szintén megjegyzi, hogy a „korai belépő” befektetők 2024–25-ben kiemelkedő nyereséget érhetnek el, ahogy a piacok helyreállnak, és hogy bizonyos szektorokban (pl. logisztika, lakóingatlan) a kínálathiány tovább súlyosbodik, ami lehetőséget teremt a fejlesztők számára.
- Deloitte & PwC (tanácsadó cégek) – A PwC/ULI (Urban Land Institute) által készített Emerging Trends in Real Estate 2025 jelentést október 5-én tették közzé, és globális kilátásai óvatosan derűlátóak voltak. Megjegyezték, hogy bár az infláció, a magasabb kamatlábak, a politikai kockázat és az építési költségek továbbra is aggodalomra adnak okot, a legtöbb megkérdezett arra számít, hogy 2025-ben nőni fognak a tranzakciós volumenek, és úgy vélik, hogy „az ingatlanpiaci ciklus fordulóponthoz érkezett”. Beszélnek egy „K-alakú” fellendülésről is: a főbb, prémium elhelyezkedésű eszközök fognak először talpra állni, míg a másodlagos eszközök lemaradhatnak vagy tovább csökkenhetnek. A Deloitte 2026-os kereskedelmi ingatlanpiaci kilátásai (amelyeket október elején ismertettek) szintén azt hangsúlyozzák, hogy a magas minőségű, jövedelmet termelő ingatlanok iránt ismét több vevő jelentkezhet 2025 végére.
- Jegybankok – A jegybankárok jelzései általában támogatóak: Az amerikai Fed szünetet jelzett előre, és további kamatcsökkentéseket is kilátásba helyezett, ha az infláció tovább mérséklődik. Az Európai Központi Bank szintén szüneteltetett, és néhány tagja 2024 közepére utal kamatcsökkentésre, ha a gazdaság gyenge marad (az eurózóna inflációja nemrég 3% alá esett). A feltörekvő piacok jegybankjai (Brazília, ahogy már szó volt róla, valamint például Lengyelország és Magyarország) már csökkentették a kamatokat, vagy hamarosan megteszik. Ez a szinkronizált lazítási ciklus éles fordulatot jelent a 2022-es szinkronizált szigorításhoz képest – és ez jót ígér a kamatérzékeny szektoroknak. Az ingatlanpiac hatalmasat profitálhat ebből, mivel a alacsonyabb alapkamatok csökkentik a jelzáloghiteleket és a hozamokat, növelve a keresletet és az eszközök értékét.
Természetesen továbbra is vannak kockázatok a láthatáron. A tartós infláció lassíthatja vagy megakaszthatja a kamatcsökkentési ciklust; a geopolitikai feszültségek (például háborúk vagy kereskedelmi konfliktusok) megingathatják a befektetői bizalmat; és egyes piacokon a magas adósságállomány (állami és magánszektorban egyaránt) kiszámíthatatlan tényező. Kifejezetten az ingatlanpiacon az egyik kockázat a refinanszírozás – a kereskedelmi ingatlanok adósságállományának jelentős része 2024–2026-ban jár le, és az, hogy ezek a hitelek mennyire zökkenőmentesen kerülnek megújításra (vagy átstrukturálásra), befolyásolja majd a tulajdonosok viselkedését. Ha a kamatok nem csökkennek annyira, mint remélték, egyes tulajdonosok nem tudnak majd fizetni, vagy kénytelenek lesznek eladni eszközeiket, ami feszültséget vihet a piacra. Ugyanakkor sok megfigyelő úgy véli, hogy a 2022–2024-es árkorrekció már elég volt ahhoz, hogy vevőket csábítson, és bármilyen további feszültségre is tőkeerős befektetők várnak (ahogy azt a mostanában egyre több opportunista alap tőkegyűjtése is mutatja).
Fontos megemlíteni a szektorális eltolódásokat is, amelyek meghatározzák majd a kilátásokat:
- Lakóingatlan: Az általános vélekedés szerint a lakáspiacok stabilizálódni fognak vagy mérsékelten növekednek a legtöbb országban 2025-ben. Sok gazdaságban strukturálisan erős a lakáskereslet (demográfiai okokból vagy kínálathiány miatt), így ha a jelzálogkamatok akár csak kicsit is csökkennek, a piaci aktivitás élénkülhet. Már láttunk erre utaló jeleket: például az Egyesült Királyságban szeptemberben nőtt a jelzáloghitel-jóváhagyások száma, miután a kamatemelések szüneteltek; az Egyesült Államokban az új lakáseladások éves szinten emelkedtek, mivel az építők kamatcsökkentési kedvezményeket kínálnak. Ugyanakkor a megfizethetőség továbbra is korlátot jelent – a bérek az elmúlt években nem követték teljesen a lakásárak és a kamatköltségek emelkedését. Ha az inflációval korrigált jövedelmek nem nőnek, a lakáspiaci fellendülés lassú lehet. Az olyan intézkedések, mint az első lakásvásárlók támogatása vagy a szociális lakásépítési programok bizonyos piacokon fontos szerepet játszanak majd (például Kanadában most eltörölték az új bérlakásokra vonatkozó GST-t, hogy ösztönözzék a kínálatot).
- Kereskedelmi: Az irodapiacok hosszabb távú fellendülés elé néznek az otthoni munkavégzés elterjedése miatt. A kilátások itt minőségtől függően változnak: a legfelső kategóriás, energiahatékony irodák („A” kategóriás vagy új építésűek) kiemelt helyszíneken várhatóan visszanyerik a bérlőiket, és bérleti díjnövekedést tapasztalnak, mivel a cégek bizonyos terekben értékelik a személyes együttműködést. A régebbi, kevésbé zöld irodákat valószínűleg át kell alakítani vagy jelentősen fel kell újítani, hogy versenyképesek maradjanak – ez a folyamat 2026–2030-ig is eltarthat. A kiskereskedelmi ingatlanpiac kettéválik: az alapvető szükségleteket kielégítő kiskereskedelem (élelmiszerláncokhoz kapcsolódó központok stb.) és a kiemelt főutcai üzletek a turisztikai központokban jól helyreállnak, míg a másodlagos bevásárlóközpontok és nagyáruházi központok küzdenek az e-kereskedelemmel és a változó fogyasztói szokásokkal szemben. Az ipari/logisztikai szektor továbbra is talán a legerősebb világszerte – a kihasználatlansági ráták sok logisztikai központban rekordalacsony szinten vannak, és bár új kínálat érkezik, az gyakran alig elégíti ki a keresletet. Az AI, a felhőalapú számítástechnika és az 5G növekedése szintén növeli az igényt a adatközpontok iránt, amelyek gyakorlatilag egy új intézményi eszközosztályt jelentenek (különleges energia- és hűtési igényekkel). A szállodaipar (hotelek) sok helyen erősen visszapattant a Covid után, bár az üzleti utazás még mindig elmarad a szabadidős utazástól; a 2025-ös kilátások a szállodák számára általában pozitívak, ahogy a turizmus normalizálódik, feltéve, hogy nem jön újabb sokk.
- Föld és fejlesztés: Egy érdekes előrejelzés a mezőgazdasági földekkel és földterületekkel foglalkozó szakértőktől származik. Ők arra számítanak, hogy a mezőgazdasági földek értéke ellenálló marad (amit az élelmiszerbiztonság iránti igény és az infláció elleni védelem támogat). A lakásfejlesztési földek piacán néhány helyen a földárak csökkentek a magasabb építési költségek és finanszírozás miatt, de ahogy ezek a tényezők javulnak, a földárak ismét emelkedhetnek, így a fejlesztők most igyekezhetnek földet lekötni. Néhány kormány ösztönzőket fontolgat a parlagon heverő földek felszabadítására (például üresen álló földekre kivetett adókat), hogy kezelje a lakáshiányt – ha ilyen intézkedések életbe lépnek, az több földet hozhat a piacra, és mérsékelheti az áremelkedést.
Ebben a bonyolult helyzetben sok ingatlanszakember hangulata javul. Az Expo Real trendindexe szerint az optimisták most már kétszer annyian vannak, mint a pesszimisták az ágazatban. „Elértük a mélypontot, és a bizalom fokozatosan visszatér… a piac lassan normalizálódik” – mondta Stefan Rummel, a Messe München vezérigazgatója, reményt fejezve ki, miközben elismerte a fennmaradó kihívásokat. Ez a „kiegyensúlyozott hangulat” ég és föld a tavalyi borúlátáshoz képest.
Összefoglalva: adottak a feltételek a fellendüléshez, de ez egy mértékletes és egyenetlen folyamat lesz. Ahogy 2025 utolsó negyedévébe lépünk, az ingatlanbefektetők és fejlesztők világszerte élénken figyelik a jegybankokat és a gazdasági adatokat. Óvatos derűlátás uralkodik, hogy a legrosszabbon már túl vagyunk – az értékek zuhanása nagyrészt lezárult, és egy új ciklus hajnalán vagyunk. Ugyanakkor világos, hogy a következő ciklus más lesz, mint az előző: nem a könnyű hitelről és a gyors eladásokról fog szólni. Ehelyett az alapok és a kreatív stratégiák hozzák majd a sikert. Ahogy egy tapasztalt bróker megjegyezte: „A következő év elválasztja a kezdőket a profiktól – akik a lassulás alatt elvégezték a házi feladatukat, azok nagyot kaszálnak, amikor a piac fordul.”
Más szavakkal, várható, hogy a globális ingatlanpiaci hírek a következő hónapokban több nagy üzlet lezárásáról, több daru megjelenéséről a városképekben, és igen, több mosolyról az ügynökök és befektetők arcán fognak szólni – bár mindezt a tanulságok fényében óvatosabb optimizmussal. Jelenleg az október 2025-ös összefoglaló bőséges bizonyítékot szolgáltat arra, hogy világszerte az ingatlanpiacok lassan újraélednek, megalapozva ezzel egy potenciálisan sokkal erősebb 2026-ot.
